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Seite 1 Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Erweiterung Penny-Markt“ in Niesky, Planfassung vom 04.12.2017 mit redaktionellen Änderungen H:\Bordihn\AKTUELL\Bor-170110L\Dokument\Satzungsunterlagen\171204_Begründung_RÄ.docx BEGRÜNDUNG zum vorhabenbezogener Bebauungsplan „Erweiterung Penny-Markt“ in Niesky, Planfassung vom 04.12.2017 Mit redaktionellen Änderungen Teil I - Begründung 1 Einführung ...............................................................................................................................2 1.1 Historie ......................................................................................................................................2 1.2 Anlass, Ziele und Zweck der Aufstellung ..................................................................................2 1.3 Geltungsbereich und Beschreibung des Plangebietes .............................................................3 1.4 Übergeordnete Planungen ........................................................................................................4 1.5 Verfahren zur Anwendung des § 13a BauGB: B-Plan der Innenentwicklung ..........................6 2 Ausgangssituation ..................................................................................................................7 2.1 Einbindung in vorhandene Strukturen und Bebauung /Nutzung im Umfeld .............................7 2.2 Erschließung/Ver- und Entsorgung ...........................................................................................8 2.3 Radonschutz .............................................................................................................................8 2.4 Archäologische Belange ...........................................................................................................9 3 Angrenzende Planungen ......................................................................................................10 4 Planinhalt ...............................................................................................................................11 4.1 Nutzung des Baugrundstücks .................................................................................................11 4.2 Maß der baulichen Nutzung ....................................................................................................11 4.3 Städtebauliche Einordung des Vorhabens .............................................................................12 4.4 Erschließung ...........................................................................................................................12 5 Umweltbelange ......................................................................................................................14 Anhang 1 Schalltechnisches Gutachten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Erweiterung PENNY–Markt Niesky“ der Stadt Niesky, IDU Ingenieurgesellschaft für Datenverarbeitung und Umwelt schutz mbH, Be- richt-Nr. S0849-1, Zittau, 4. Dezember 2017. Anhang 2 Protokoll Verkehrsschau, Niesky, 13.12.2017 Anhang 3 Protokoll Anwohnerbefragung, Niesky, 28.11.2017

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BEGRÜNDUNG

zum vorhabenbezogener Bebauungsplan

„Erweiterung Penny-Markt“ in Niesky,

Planfassung vom 04.12.2017

Mit redaktionellen Änderungen

Teil I - Begründung

1 Einführung ............................................................................................................................... 2

1.1 Historie ...................................................................................................................................... 2

1.2 Anlass, Ziele und Zweck der Aufstellung .................................................................................. 2

1.3 Geltungsbereich und Beschreibung des Plangebietes ............................................................. 3

1.4 Übergeordnete Planungen ........................................................................................................ 4

1.5 Verfahren zur Anwendung des § 13a BauGB: B-Plan der Innenentwicklung .......................... 6

2 Ausgangssituation .................................................................................................................. 7

2.1 Einbindung in vorhandene Strukturen und Bebauung /Nutzung im Umfeld ............................. 7

2.2 Erschließung/Ver- und Entsorgung ........................................................................................... 8

2.3 Radonschutz ............................................................................................................................. 8

2.4 Archäologische Belange ........................................................................................................... 9

3 Angrenzende Planungen ...................................................................................................... 10

4 Planinhalt ............................................................................................................................... 11

4.1 Nutzung des Baugrundstücks ................................................................................................. 11

4.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................... 11

4.3 Städtebauliche Einordung des Vorhabens ............................................................................. 12

4.4 Erschließung ........................................................................................................................... 12

5 Umweltbelange ...................................................................................................................... 14

Anhang 1

Schalltechnisches Gutachten für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Erweiterung PENNY–Markt

Niesky“ der Stadt Niesky, IDU Ingenieurgesellschaft für Datenverarbeitung und Umweltschutz mbH, Be-

richt-Nr. S0849-1, Zittau, 4. Dezember 2017.

Anhang 2

Protokoll Verkehrsschau, Niesky, 13.12.2017

Anhang 3

Protokoll Anwohnerbefragung, Niesky, 28.11.2017

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1 Einführung

1.1 Historie

Die Große Kreisstadt Niesky liegt in einer Heide- und Teichlandschaft. Nach der Entstehung der Herrnhuter

Brüdergemeine im Jahr 1742 entwickelte sich Niesky zu einer regional sehr bedeutsamen Stadt. Am 8. Au-

gust 1742 legten böhmische Emigranten, die aus Glaubensgründen ihre katholische Heimat verlassen hat-

ten, den Grundstein zu den ersten drei Häusern des Ortes. Diese ersten drei Häuser waren der Beginn für

die Gestaltung des zentralen Platzes von Niesky, dem Zinzendorfplatz.

Durch Innenminister Carl Severing wurde im März 1929 der Zusammenschluss Nieskys mit seinen Vororten

Neuhof, Neusärchen und Neuödernitz angeordnet. 1935 erhielt Niesky mit knapp 7.000 Einwohnern das

Stadtrecht.

Unter Rücksicht auf die allgemeine Wohnungsnot entstand nach der Kriegszeit die Idee des Holzhausbaus

in Niesky, für die prominente Architekten gewonnen wurden. Der wohl bekannteste war Konrad Wachs-

mann, dem sich als junger Mann in Niesky die Gelegenheit bot, die Anwendung rationeller und ökonomi-

scher Methoden im Bauwesen in der Praxis zu studieren und als Chefarchitekt die Industrialisierung im

Holzbau weiter zu entwickeln. Die s. g. Wachsmann-Häuser geben der Stadt heute ein besonderes Gepräge

und stehen zum größten Teil unter Denkmalschutz.

1947 ist Niesky eine Kreisstadt geworden. Durch die erneute Kreisreform am 1. August 2008 verlor Niesky

mit Bildung des Landkreises Görlitz den Kreissitz an Görlitz und bekam den Status der Großen Kreisstadt,

in der heutzutage 10.248 Menschen leben (Stand vom 31.12.2016, Quelle: https://niesky.de/verwaltung-

politik/statistik-lage-stadtplan).

1.2 Anlass, Ziele und Zweck der Aufstellung

Die Große Kreisstadt Niesky beabsichtigt die Schaffung von Baurecht für die Erweiterung eines Nahver-

sorgers in der östlichen Innenstadt. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Er-

weiterung PENNY-Markt Niesky" umfasst eine Fläche von 2.900 m². Dazu gehören der Einkaufsmarkt mit

der geplanten Erweiterungsfläche sowie der vorhandene Parkplatz für den Kundenverkehr.

Der Stadtrat der Stadt Niesky beschloss am 10.04.2017 gemäß § 2 (1) BauGB die Aufstellung eines vor-

habenbezogenen Bebauungsplanes „Erweiterung PENNY-Markt“, Niesky, Rothenburger Straße 23.

Der B-Plan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB durch-

geführt.

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Die Errichtung des bestehenden Penny-Marktes wurde in den 90er Jahren auf der Grundlage des § 34

BauGB genehmigt. Durch die geplante Erweiterung besteht das Erfordernis der Aufstellung eines Bebau-

ungsplanes.

Mit der bisherigen Verkaufsfläche kann der Markt den in den letzten Jahren stark gestiegenen Anforde-

rungen an einen Lebensmittelmarkt nicht mehr entsprechen. Durch den Eigentümer wird dringend eine

bauliche Anpassung und den heutigen Anforderungen entsprechende Erweiterung begehrt. Die Erweite-

rung ist umso wichtiger, weil sich in unmittelbarer Nähe des Marktes keine anderen Lebensmittelmärkte

befinden. Das Hauptziel der Penny-Erweiterung ist v.a. die Standortsicherung und Steigerung der Attrakti-

vität des Marktes. Es ist kein höherer Kundenverkehr zu erwarten.

Planungsziel ist die Schaffung von Baurecht für die Erweiterung des bestehenden Penny-Marktes mit ca.

850 m² Verkaufsfläche, einschließlich zugehöriger Stellplätze. Zur Sicherung des Planungszieles ist die

Einleitung des Bebauungsplanverfahrens erforderlich.

Ziel der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens ist die zwingend erforderliche Gewährleistung einer

standortgebundenen, verträglichen und langfristig zukunftsfähigen Nahversorgung im Bereich Innenstadt-

Ost.

1.3 Geltungsbereich und Beschreibung des Plangebietes

Der Geltungsbereich befindet sich im Freistaat Sachsen, Landkreis Görlitz, in Stadt Niesky und umfasst das

Flurstück 180/2, der Gemarkung Niesky, Flur 3.

Der geplante Einzelhandelsstandort befindet sich in der östlichen Innenstadt von Niesky. Dieser

Stadtbereich ist geprägt durch Wohnbebauung mit überwiegend Mehrfamilienhäusern entlang der

Straßenzüge.

Die Fläche des bestehenden Marktes beträgt 790 m² und des geplanten Anbaus 330 m², wobei nur 150 m²

als Verkaufsfläche genutzt werden.

Die Flächen des Geltungsbereiches werden derzeit als Einzelhandelsstandort einschließlich zugehöriger

Parkierung genutzt.

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Das Gebiet wird wie folgt begrenzt:

im Norden und Osten: durch die Ludwig-Ey-Straße und angrenzende Einfamilienhäuser,

im Westen: durch angrenzenden Grundstücke der Mehr- und Einfamilienhäuser,

im Süden: durch die Rothenburger Straße und angrenzende Mehrfamilienhäuser.

1.4 Übergeordnete Planungen

Flächennutzungsplan

Im übergeleiteten Flächennutzungsplan der Stadt Niesky ist das Grundstück als allgemeines Wohngebiet

(WA) eingetragen.

Mit einer Verkaufsfläche von ca. 850 m² gilt der Markt als ein Einzelhandelsgroßbetrieb. Für Einzelhandels-

großbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung. Einkaufszentren und großflächige Ein-

zelhandelbetriebe sind außer in Kerngebieten nur in Sondergebieten zulässig.

Der Bebauungsplan mit den geplanten Nutzungen steht in keiner Übereinstimmung mit dem jetzigen Flä-

chennutzungsplan. Bei Erarbeitung des zukünftigen Entwurfes für den Flächennutzungsplan wird die aus-

gewiesene Fläche dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes berücksichtigt und der Flächennutzungs-

plan entsprechend angepasst. Der Bebauungsplan steht der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung

jedoch nicht entgegen. Sowohl die Art der Nutzung als auch der Umfang des Bauvorhabens ordnet sich in

die Umgebung ein bzw. entspricht der bestehenden Nutzung. Mit Satzungsbeschluss wird auf dem Wege

der Berichtigung des FNP die Fläche als Sondergebiet-Einzelhandel dargestellt. Parallel zu dem Flächen-

nutzungsplan wird auch das Einzelhandelskonzept der Stadt Niesky bearbeitet.

Die Gründe für die vom Flächennutzungsplan abweichende Entwicklung ergeben sich aus dem Erfordernis

den heutigen Anforderungen an einen Lebensmittelmarkt zu entsprechen und den Standort langfristig zu

sichern. Dies verdeutlicht die Bedeutung der Planung zur Sicherung eines bedeutsamen Nahversorgungs-

standortes. Es bestehen dringende öffentliche Gründe für die Aufstellung des Bebauungsplanes zum Zwe-

cke der Erweiterung einer Handelseinrichtung der Grundversorgung.

Landesentwicklungsplan

In Stadt Niesky als Mittelzentrum als Ergänzungsstandorte im ländlichen Raum (Z. 1.3.7 des Landesent-

wicklungsplanes) steht die Sicherung der wahrgenommenen Versorgungs- und Dienstleistungsfunktionen

im Vordergrund. Die im Landesentwicklungsplan enthaltenen landesweiten Ziele zu den Mittelzentren be-

inhalten alle auch aus regionalplanerischer Sicht wesentlichen Aspekte zur Entwicklung der Mittelzentren

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der Planungsregion. Die Sicherung und Stärkung der Mittelzentren als intraregionale Versorgungs-, Bil-

dungs- und Wirtschaftsstandorte schließt den Erhalt und bei Bedarf einen Ausbau der entsprechenden Ein-

richtungen im Dienstleistungsbereich bzw. im Bildungswesen sowie eine Verbesserung der räumlichen Vo-

raussetzungen zur wirtschaftlichen Entwicklung ein.

Ziel der Penny-Erweiterung ist v.a. die langfristige Standortssicherung. Der Markt ist sowohl zu Fuß als

auch mit dem ÖPNV gut erreichbar. Das geplante Vorhaben steht mit dem Ziel 2.3.2.1 und Grundsatz

2.3.2.6 des Landesentwicklungsplanes in Übereinstimmung

Z 2.3.2.1 Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von Einkaufszentren und großflächigen

Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen groß-flächigen Handelsbetrieben, die im Hinblick auf den Verkauf

an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den vorstehend bezeichnenden großflächigen Einzelhan-

delseinrichtungen vergleichbar sind, ist nur in Ober- und Mittelzentren zulässig. Die Ansiedlung, Erweite-

rung oder wesentliche Änderung von Factory-Outlet-Centern ist nur in Oberzentren zulässig.

G 2.3.2.6 Bei der Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll eine ausreichende Anbin-

dung an den ÖPNV gewährleistet werden.

Regionalplan

Einzelhandelseinrichtungen in den Innenstädten können die zentralörtliche Funktionsfähigkeit sichern und

tragen dazu bei, dass die Lebendigkeit und Nutzungsvielfalt in diesen Innenstädten erhöht wird. Ein breites,

hochwertiges Angebot an Einzelhandelseinrichtungen in den Innenstädten wertet die Attraktivität dieser

zentralen Orte auf. Eine gute Bedienung mit dem ÖPNV, ausreichende Flächen für den ruhenden Verkehr

und die Entlastung der Innenstädte vom Durchgangsverkehr sind Voraussetzungen dafür, dass die Innen-

städte als zentrale Einzelhandelsstandorte angenommen werden.

Mit der Erweiterung des Penny-Marktes in städtebaulich integrierter Lage kann die wohnortnahe Grundver-

sorgung in der östlichen Innenstadt von Niesky langfristig gesichert werden.

Das geplante Vorhaben steht mit dem Grundsatz 5.2.1 des Regionalplanes in Übereinstimmung

G 5.2.1 Die Innenstädte und Stadtteilzentren des Oberzentralen Städteverbundes Bautzen-Görlitz-Hoyers-

werda und der Mittelzentren sind entsprechend ihrem zentralörtlichen Verflechtungsbereich als Standorte

des Einzelhandels und der Dienstleistungen auszubauen. Insbesondere für die Mittelzentren sollen zur Ver-

meidung eines weiteren Funktionsverlustes der Innenstädte im Rahmen der integrierten Stadtentwicklungs-

konzepte Einzelhandelskonzeptionen erstellt werden. Dabei ist auf die Sicherung und Belebung des klein-

teiligen Einzelhandels hinzuwirken.

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1.5 Verfahren zur Anwendung des § 13a BauGB: B-Plan der Innenentwicklung

Für das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes wird das beschleunigte Verfahren nach § 13a

BauGB angewendet. Das Bauvorhaben stellt eine Maßnahme der Innenentwicklung und Nachverdichtung

dar. Die Anwendungsmöglichkeit des beschleunigten Verfahrens wurde mittels nachfolgender Tabelle ge-

prüft:

Checkliste zur Überprüfung des Anwendungs-

bereiches B-Plan nach § 13a BauGB Liegt

vor

Liegt

nicht

vor

Erläuterung

Sachlicher Anwendungsbereich

Wiedernutzbarmachung von Flächen

(§ 1(6) 4 BauGB)

» Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Erhalt Gebietsversorgung östliche

Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile, X Innenstadt

Erhaltung und Entwicklung zentraler

Versorgungsbereiche

Nachverdichtung (§ 1 (6) 4 BauGB)

» Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung,

Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile, X Erweiterungsbedarf

Erhaltung und Entwicklung zentraler

Versorgungsbereiche

Sonstige Maßnahmen der Innenentwicklung

(§ 1 a (2) BauGB)

» Überplanung von Gebieten nach § 34 BauGB X

zur Feinsteuerung

» Überplanung B-Plan zur Nutzungsänderung entfällt

» Untergeordnete Flächen zur Abrundung entfällt

Rechtliche Prüfung des Anwendungsberei-

ches

» keine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genann-

ten Schutzgüter (FFH- und Vogelschutzgebiet)

X Bei dem Standort handelt es sich um

eine zu 100% versiegelte Fläche.

» keine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach X Bebauungsplan der Innenentwicklung

§ 3 UVPG (Anlage 1)

a) kein UVP-pflichtiges Vorhaben X

b) keine allgemeine Vorprüfung

(Anlage 1 Nr. 18.8 i. V. m.

18.6 Bau eines Einkaufszentrums, eines großflächigen Einzel-

handelsbetriebes mit einer zulässigen Geschossfläche von

1 200 m2 bis weniger als 5 000 m2;

X Schallgutachten erforderlich und be-

reits beauftragt.

c) keine UVP-Pflicht nach Landesrecht X

d) § 1 (4) BauGB - Ziele der Raumordnung stehen nicht ent-

gegen

X

e) Bestehende Baurechte nach §§ 30, 34, 34(4)3 BauGB X Die Errichtung des Marktes wurde auf

Grundlage des § 34 BauGB genehmigt.

f) Außenbereich im Innenbereich, ggf. auch einzelne

Außenbereichsflächen nach § 35 BauGB X

Sonstige städtebauliche Prüfkriterien des

Anwendungsbereiches

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Checkliste zur Überprüfung des Anwendungs-

bereiches B-Plan nach § 13a BauGB Liegt

vor

Liegt

nicht

vor

Erläuterung

» Lage im bebauten Siedlungsbereich X Innerstädtische Lage

» keine Vorbereitung von Vorhaben von überörtlicher Bedeu-

tung

X

» Größe der Gemeinde

» Vorhaben muss Innenentwicklung sein, nicht aber der Innen-

entwicklung "dienend"

X Direkte Stärkung der östlichen Innen-

stadt von Niesky, Erweiterung eines

vorhandenen Nahversorgers

» von Bebauung umgeben (mindestens von drei Seiten) X allseitig von Bebauung umgeben

» keine Auskragung in den Außenbereich X

Beeinträchtigung der Schutzgüter X Im Kapitel 5 wurde eine Schutzgüterbe-

trachtung ergänzt, die keine Beein-

trächtigung ergab.

Ergebnis: Die Anwendungsvoraussetzungen von § 13 a BauGB sind somit erfüllt.

Der Vorhabenträger ist gemäß § 12 Abs.1 BauGB auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungs-

planes zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten

Frist, in einem vor dem Satzungsbeschluss mit der Stadt Niesky abzuschließenden Durchführungsvertrag

verpflichtet. Der Verfügbarkeit über die Grundstücke und die Finanzierbarkeit des Vorhabens ist zu belegen.

Die o. g. Nachweise zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen werden vor dem

Satzungsbeschluss erbracht.

2 Ausgangssituation

2.1 Einbindung in vorhandene Strukturen und Bebauung /Nutzung im Umfeld

Die Bebauungsstruktur wird aus einer vormals geschlossenen bis zu dreigeschossigen Bebauung entlang

der Straßen und den daran anschließenden Hinterhäusern gebildet.

Südlich der Rothenburger Straße sind mehrgeschossige Wohngebäude vorherrschend. Westlich des

Penny-Marktes ist dagegen eine Mischung aus Mehr- und Einfamilienhäusern vorhanden. Nördlich und

östlich des Plangebietes dominieren Einfamilienhäuser mit kleinen Gärten.

Der Markt befindet sich in unmittelbarer Nähe von Wohnbebauung. Die Abstände zu den benachbarten

Häusern betragen:

- im Norden 17 m,

- im Osten 38 m,

- im Westen 4 m,

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- im Süden 27 m (nach der Erweiterung 18 m).

Es werden folgende Abstände gewährleistet:

- Wohngebiete

Der Abstand zwischen dem Geltungsbereich des B-Plan-Gebietes und den sich unmittelbar an

Plangebiet an-grenzenden Wohnhäusern beträgt ca. 15 m.

- öffentlich genutzte Gebäude und Gebiete

Die nächsten öffentlich genutzten Gebiete sind Verkehrswege die direkt an das B-Plangebiet

grenzen

- Freizeitgebiete

Im Umkreis von 1.000 m befinden sich keine Freizeitgebiete.

- unter dem Gesichtspunkt des Naturschutzes besonders wertvolle oder besonders empfindliche

Gebiete

Die nächsten Schutzgebiete befinden sich in einer Entfernung von über 1.000 m.

2.2 Erschließung/Ver- und Entsorgung

Das Baugebiet befindet sich in innenstädtischer Zentrumslage und ist medientechnisch voll erschlossen.

Die Ver- und Entsorgung ist sowohl im Bestand als auch für die geplanten Nutzungen gewährleistet.

In der Nähe des Geltungsbereiches des B-Plangebietes befinden sich auf der Rothenburger Straße die

Bushaltestellen Schulstraße und Anker. Darüber hinaus sind der Busbahnhof und der Bahnhof (zukünftig

auch wieder nutzbar) ca. 950 m (nord-westlich vom B-Plangebiet) von dem Penny-Markt entfernt.

2.3 Radonschutz

Das Plangebiet liegt in einem Gebiet, für das uns keine Prognosewerte zu Radonkonzentrationen in der

Bodenluft vorliegen. Es ist jedoch nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler Gegebenhei-

ten und der Eigenschaften des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutrittes dennoch erhöhte Werte der

Radonkonzentration in der Raumluft auftreten können.

Auf Grundlage der EU-Richtlinie (Richtlinie 2013/59/EURATOM des Rates, vom 05.12.2013) wurde im Juni

2017 das neue Strahlenschutzgesetz (Gesetz zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strah-

lung – StrlSchG, vom 27. Juni 2017, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2017 Teil I Nr. 42, ausgegeben zu Bonn

am 03.07.2017) verabschiedet. In diesem wurde zum Schutz vor Radon für Aufenthaltsräume und Arbeits-

plätze in Innenräumen erstmalig ein Referenzwert für die über das Jahr gemittelte Radon-222-Aktivitäts-

konzentration in der Luft von 300 Bq/m3 festgeschrieben. Dieser Referenzwert tritt zum 31. Dezember 2018

in Kraft.

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Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthaltsräumen

empfiehlt das Sächsische Landesamt für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie, bei geplanten Neubauten

generell einen Radonschutz vorzusehen oder von einem kompetenten Ingenieurbüro die radiologische Si-

tuation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu las-sen. Bei geplanten

Sanierungsarbeiten an bestehenden Gebäuden wird empfohlen, die Radonsituation durch einen kompeten-

ten Gutachter ermitteln zu lassen und ggf. Radonschutzmaßnahmen bei den Bauvorhaben vorzusehen.

Bei Fragen zu Radonvorkommen, Radonwirkung und Radonschutz wenden Sie sich bitte an die Radonbe-

ratungsstelle des Freistaates Sachsen:

Staatliche Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft Radonberatungsstelle - Stefan Gatermann:

Besucheradresse:

Joliot-Curie-Straße 13, 08301 Bad Schlema

Öffnungszeiten:

Dienstag, 09:30 — 11:30 Uhr und 12:30 — 15:30 Uhr

Telefon: (03772) 3804-27

Kontaktadresse:

Dresdner Straße 183, 09131 Chemnitz

Telefon: (0371) 46124-221

Telefax: (0371) 46124-299

E-Mail: [email protected]

Internet: www.strahlenschutz.sachsen.de

2.4 Archäologische Belange

Das Vorhaben liegt in einem archäologischen Relevanzbereich. Es kann zu baubegleitenden Untersuchun-

gen kommen. Bauverzögerungen sind nicht auszuschließen. Die archäologische Relevanz des Vorhaben-

areals belegen archäologische Kulturdenkmale aus dem Umfeld, die nach § 2 SächsDSchG Gegenstand

des Denkmalschutzes sind. Das Landesamt für Archäologie ist bei Maßnahmen, die Bodeneingriffe unter

0,3 m erfordern, vom exakten Baubeginn mindestens drei Wochen vorher zu informieren.

Die Genehmigungspflicht für das o. g. Vorhaben ergibt sich aus § 14 SächsDSchG. Danach bedarf der

Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, wer Erdarbeiten etc. an einer Stelle ausführen will, von der be-

kannt oder den Umständen nach zu vermuten ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden. Die denkmal-

schutzrechtliche Genehmigung ist bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen.

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3 Angrenzende Planungen

Es bestehen keine rechtskräftigen Bebauungspläne im unmittelbaren Umfeld des B-Plan-Gebietes.

Seitens des Landesamtes für Straßenbau und Verkehr, Niederlassung Bautzen, wird das Bauvorhaben „S

121 Ausbau in Niesky, Rothenburger Straße 2. BA“ geplant. Die Rothenburger Str. liegt auf dem Flurstück

28/8, was sich außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes „Erweiterung Penny-Markt“ befin-

det. Eingriffe in die Rothenburger Str. können ausgeschlossen werden.

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4 Planinhalt

4.1 Nutzung des Baugrundstücks

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Erweiterung Penny-Markt“ umfasst ne-

ben dem Standort für einen Lebensmittelmarkt mit einer zulässigen Verkaufsfläche von maximal 850 m² die

zugehörigen Parkierungsflächen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von 2.900 m² und wird wie folgend aufge-

gliedert:

Bebauungsfläche: 1.240 m²

davon sind 850 m2 für die Kunden zugänglich

Privater Kundenparkplatz: 1.410 m²

Private Grünfläche 250 m2

Um den Standort für einen Lebensmittelmarkt mit einer den heutigen Anforderungen ausreichenden Ver-

kaufs- und Geschossfläche langfristig zu erhalten muss der Markt erweitert werden. Geplant ist die Errich-

tung eines 150 m² großen Bäcker-/Fleischer-Laden, der am Markt angebunden ist aber zusätzlich einen

eigenen Eingang erhält. Darüber hinaus wird ein Windfang-Raum im Eingangsbereich errichtet. Über den

Windfang-Raum ist der Leergut-Raum zu erreichen. Die Einhausung für die Einkaufswagen befindet sich

unterhalb des Vordaches am Eingang. Der Kundenparkplatz verfügt zukünftig über 39 Pkw-Stellplätze (da-

runter 1 Behindertenstellplatz) und 17 Fahrradabstellplätze.

4.2 Maß der baulichen Nutzung

Das geplante Vorhaben befindet sich in einem innenstädtischen dicht bebauten Gebiet. Die Baunutzugsver-

ordnung sieht für Sondergebiete eine GRZ von höchstens 0,8 vor, lässt aber auch gemäß § 19 (4) Satz 3

abweichende Festsetzungen zu:

„Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebau-

ungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden

Grenzen abgesehen werden

1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder

2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grund-

stücksnutzung führen würde.“

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Beide Sachverhalte sind im vorliegenden Fall gegeben. Aufgrund der derzeitig 100%igen Vollversiegelung

auf dem Grundstück des Nahversorgers und des Parkplatzes tritt mit Umsetzung der Planung keine

Schlechterstellung gegenüber dem Bestand ein. Die geringe Grundstücksgröße bedingt für die Umsetzung

des Vorhabens eine maximale Ausnutzung. Bei einer niedrigeren Grundflächenzahl wäre Entfall von Stell-

plätzen zugunsten der Errichtung von Grünflächen auf dem Parkplatz notwendig.

Bei der nächsten Überarbeitung des Flächennutzungsplanes ist die festgesetzte Bebauungsfläche als Son-

dergebiet-Einzelhandel auszuweisen.

4.3 Städtebauliche Einordung des Vorhabens

Im vorliegenden Plan liegt der Schwerpunkt bei Beurteilung der gesicherten städtebaulichen Entwicklung

weniger in der Bausubstanz als vielmehr in der Verträglichkeit gegenüber den angrenzenden Nutzungen.

Das Gebäude des Penny-Marktes passt sich mit seiner Bauweise an die umgebende Bebauung an. Im

unmittelbaren Umfeld des Marktes befinden sich überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäuser in Einzelbau-

weise mit Satteldächern.

Durch die innenstädtische Lage ist der Standort nicht nur mit einem Pkw aber auch mit Fahrrad oder fuß-

läufig gut erreichbar.

4.4 Erschließung

Das Vorhaben ist aufgrund seiner innerstädtischen Lage sowohl verkehrlich als auch medientechnisch voll

erschlossen. Die vorhandenen Anlagen genügen auch für die Versorgung der angepassten Nutzung. Das

anfallende Niederschlagswasser wird in die vorhandenen Kanäle eingeleitet. Da der Versiegelungsgrad

unverändert bleibt, ändert sich die momentan aufgenommenen Wassermengen durch die Regenwasserka-

näle nicht.

Innerhalb des B-Plan-Gebietes befinden sich folgende Leitungen (Leitungsrechte):

- Telekomleitung, 1 m Sicherheitsabstand

- Gasleitung der Enso, 200 St, 4 m Sicherheitsabstand

- Trinkwasserleitung der SWN, DN 200, 4 m Sicherheitsabstand

- Energieleitung der SWN, 1 m Sicherheitsabstand

Durch die Erweiterung des Marktes werden die Leitungen bzw. die Sicherheitsabstände teilweise überplant.

Die mögliche Verlegung der Medien wird mit den Medienträgern abgesprochen.

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Der Markt liegt an der Rothenburger Str. Die Einfahrt zum Kundenparkplatz befindet sich in der Ludwig-Ey-

Straße. Der geplante Bäcker- und Fleischerladen ist fußläufig über die Rothenburger Str. und mit einem

Pkw über den Kundenparkplatz erreichbar.

Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist sicherzustellen, dass das Vorhaben durch eine

ausreichende Anzahl von Kundenparkplätzen nicht zu einer Zunahme des Parkdruckes in den umliegenden

Straßenzügen führt.

Als großflächiger Einzelhandelsbetrieb muss der geplante Einkaufsmarkt gemäß Nr. 3.3 der Richtzahlenta-

belle der VwVSächsBO mindestens einen Pkw-Stellplatz je 20 m² und einen Fahrrad-Stellplatz je 50 qm

Verkaufsfläche sicherstellen. Davon müssen 1 Prozent, jedoch mindestens einer der notwendigen Stell-

plätze als Behindertenstellplätze geschaffen werden.

Bei einer voraussichtlichen Verkaufsflächengröße von ca. 850 m² ergibt sich ein Bedarf von 43 Pkw-Stell-

plätzen und 17 Fahrrad-Stellplätzen. Momentan verfügt der Kundenparkplatz insgesamt über 43 Pkw-Stell-

plätze. Durch die Erweiterung des Marktes kommt es zum Entfall von 7 Stellplätzen. Zusätzlich zu den

verbliebenen 36 Stellplätzen werden 3 weitere Stellplätze (d.h. insgesamt 39 Stellplätze verfügbar) am Ein-

gang zum Markt errichtet. Die im Plangebiet ausgewiesene Fläche genügt für die Ausweisung von aus-

schließlich 39 Stellplätzen, so dass ein Stellplatznachweis von 43 Stellplätzen nicht erbracht werden kann.

In Eingangsnähe werden ausreichend Fahrradabstellplätze vorgesehen. Durch die innenstädtische Lage

des Marktes ist aber anzunehmen, dass nicht alle Kunden mit einem Pkw kommen um ihre Einkäufe zu

erledigen, sondern mit dem Fahrrad oder zu Fuß. Die endgültig festzulegende Anzahl der Stellplätze muss

mit feststehendem Nutzerkonzept in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden.

Trotz der Großflächigkeit ist der Markt eher als Nahversorger zu sehen. Durch die innenstädtische Lage ist

er auch zu Fuß und mit dem Bus gut erreichbar. In der Rothenburger Str. befinden sich in der Nähe des

Penny-Marktes zwei Haltestellen des öffentlichen Personennahverkehr: Schulstraße und Anker. Der Bus-

bahnhof und Bahnhof (zukünftig auch wieder nutzbar) sind ebenfalls vorhanden. Aus diesem Grund wird

bei der Verkehrsbehörde der Stadt Niesky ein Antrag auf Ablösung der Stellplatzpflicht gestellt.

Die Belieferung des Marktes und Bäcker-/Fleischer-Ladens erfolgt am Parkplatz und nicht von Richtung der

Rothenburger Str. Die Lieferungen werden nach 6 Uhr stattfinden.

Durch die Erweiterung des Penny-Marktes wird die Sicherheit und Leichtigkeit des Straßenverkehrs nicht

beeinträchtigt. Der Standort des Marktes stellt keinen Unfallschwerpunkt dar.

Auf Hinweis des Landesamtes für Straßenbau und Verkehr ist zwei Jahre nach Inbetriebnahme der Markter-

weiterung unter Einbeziehung der Straßenverkehrsbehörde zu prüfen, ob im Anbindungsbereich bauliche

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Maßnahmen zum Schutz der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Staatsstraße S 121 erforder-

lich werden. Der Straßenbauverwaltung ist die Inbetriebnahme schriftlich anzuzeigen.

Werbeanlagen sind ausreichend standsicher zur errichten/fest an der Hausfassade zu befestigen. Eine Ge-

fährdung des Verkehrs durch umherfliegende Teile ist auszuschließen.

Die einschlägigen Beleuchtungsvorschriften sind einzuhalten. Von der Werbeanlage ausgehende Blendwir-

kungen auf den Verkehr der S 121 sind auszuschließen.

Auf Anforderung der Genehmigungsbehörde wurde an der Rothenburger Str. am 13.12.2017, 10:00-13:00

Uhr, in Niesky eine Verkehrsschau durchgeführt. Anwesend waren Vertreter des Landesamtes für Straßen-

bau und Verkehr, Stadt Niesky (SG Ordnung und Sicherheit, Untere Straßenverkehrsbehörde, Bauverwal-

tung und Tiefbauverwaltung) sowie des Polizeirevier Görlitz. Während der Verkehrsschau wurde eine Ge-

schwindigkeitsreduzierung auf 30 km/h sowie das Aufstellen von VZ: 283 StO „Absolutes Halteverbot“ ge-

prüft. Als Ergebnis wurde festgestellt, dass es sich an der Stelle um eine normale Ortssituation handelt und

eine Reduzierung der momentanen Höchstgeschwindigkeit von 50 km/h auf 30 km/h nicht notwendig ist.

Der Standort ist kein Unfallschwerpunkt. Sollte sich der Eingangsbereich zu dem Fleischer/Bäcker unmit-

telbar an den Gehweg Rothenburger Str. anschließen, wird das Aufstellen von Zeichen 283 StO „Absolutes

Halteverbot“ an der Rothenburger Str. in Richtung Zentrum nach der Einmündung in die Ludwig-Ey-Str.

notwendig.

5 Umweltbelange

§ 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB befreit vom Verfahren der Umweltprüfung, nicht aber von der materiellen Pflicht,

die Umweltbelange gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7, Abs. 7, § 1 a BauGB zu berücksichtigen.

Durch die Erweiterung des Marktes werden keine bzw. kaum Eingriffe in Natur und Landschaft verursacht.

Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, wird kein Umweltbericht erstellt. Nega-

tive Eingriffe auf die Umwelt können ausgeschlossen werden.

Schutzgüter Boden und Fläche

Gemäß der geologischen Karte der eiszeitlich bedeckten Gebiete von Sachsen und des Geodatenarchivs

des Landesamtes für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie sind im B-Plan-Gebiet oberflächennah saale-

kaltzeitlicher glazilimnischer Feinsand, Schluff und Ton und saalekaltzeitlicher glazifluviatiler Sand und Kies

verbreitet. Der tiefere Untergrund wird einheitlich durch Tertiärablagerungen aus Schluff, Ton und Braun-

kohle gebildet.

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Der Versiegelungsgrad der Fläche bleibt unverändert. Die Erweiterung wird als Fachgründung erbracht.

Negative Eingriffe auf die Schutzgüter Boden und Fläche sind ausgeschlossen.

Schutzgut Wasser

Weder am Vorhabenstandort noch in seiner Nähe befinden sich Gewässer. Das Planungsgebiet liegt in

keinem festgesetzten Trinkwassersschutzgebiet. Die rolligen Sande und Kiese wirken als Porengrundwas-

serleiter. Die frost- und wasserempfindlichen bindigen Schichten (Schluff, Ton) wirken dagegen als Grund-

wasserstauer. Das Grundwasserdargebot unterliegt allgemein jahreszeitlichen und witterungsbedingten

Schwankungen. Da es sich bei dem Vorhaben um kein Tiefbau handelt ist ein Eingriff ins Grundwasser

ebenfalls auszuschließen. Das anfallende Regenwasser wird abgeleitet.

Schutzgüter Tiere, Pflanzen und biologische Vielfalt

Durch die Erweiterung des Marktes werden ca. 20 m2 des Grünstreifens an der Rothenburger Str. entfernt.

Schutzgüter Luft und Klima

Durch die Erweiterung wird kein höherer Kundenverkehr erwartet. Damit können Eingriffe in die Schutzgüter

Luft und Klima durch beispielsweise erhöhten Abgasemissionen ausgeschlossen werden. Die Entfernung

eines Teils des Grünstreifens ist so kleinflächig, dass es ebenfalls keinen Einfluss auf das Klima hat.

Schutzgut Landschaft

Der Penny-Markt befindet sich in einer innenstädtischen Lage und ist von Wohnsiedlungen umgeben Ein-

griffe in das Schutzgut Landschaft sind ausgeschlossen.

Schutzgüter kulturelles Erbe und sonstige Sachgüter

Trotz der innenstädtischen Lage des Penny-Marktes befindet sich das Vorhaben in einem archäologischen

Relevanzbereich. Weder am Vorhabenstandort noch in seiner unmittelbaren Nähe befinden sich aber unter

Denkmalschutz stehende Gebäude. Des Weiteren sind keine Bodeneingriffe geplant. Negative Auswirkun-

gen auf die Schutzgüter kulturelles Erbe und sonstige Sachgüter sind ausgeschlossen.

Schutzgut Mensch

Um die negativen Auswirkungen des Vorhabens auf das Schutzgut Mensch, insbesondere die menschliche

Gesundheit, bewerten zu können, wurde ein Schallgutachten (siehe Anhang 1) erstellt. In dem Gutachten

wurden die in der Umgebung einwirkenden Schallimmissionen durch den PENNY-Markt nach einer geplan-

ten Erweiterung prognostiziert. Signifikante Schallemittenten des Vorhabens sind der Kundenverkehr durch

Kfz auf der Parkplatzfläche, das Bewegen von Einkaufswagen auf dem Parkplatz, der Lieferverkehr ein-

schließlich der Ladetätigkeiten und die haustechnischen Anlagen.

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Die Berechnungen der Schallimmissionen außerhalb von Gebäuden an den schutzbedürftigen Räumen

gemäß der TA Lärm ergaben bei dem geplanten Vorhaben, dass der Beurteilungspegel der Immissionszu-

satzbelastung den Immissionsrichtwert tags und nachts an allen maßgeblichen Immissionsorten einhält.

Voraussetzung für die Einhaltung der Immissionsrichtwerte der TA Lärm ist die Umsetzung von Maßnahmen

wie einen Verzicht auf die vom Betreiber gewünschten und bisher praktizierten nächtlichen Liefervorgänge

aber auch technische Maßnahmen in Form von maximal zulässigen Schallleistungspegeln für haustechni-

sche Anlagen sowie bauliche Maßnahmen (Einhausung der Einkaufswagensammelbox).

Der Immissionsrichtwert für kurzzeitige Geräuschspitzen wird in der Tagzeit eingehalten. Voraussetzung für

die Einhaltung des Spitzenpegelkriteriums in der Nachtzeit ist der Verzicht auf nächtliche Liefervorgänge.

Bei Einhaltung der im Schallgutachten angegebenen Schallminderungsmaßnahmen sind keine negativen

Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch, insbesondere die menschliche Gesundheit, zu erwarten. Die

Maßnahmen werden im Durchführungsvertrag geregelt.

Am 28.11.2017 fand auf Anforderung der Genehmigungsbehörde eine Anwohnerbefragung in Niesky statt,

um die Interessenlagen zu erfragen. Anwesend waren Vertreter der Stadtverwaltung, der Firma IDU GmbH,

des Ingenieurbüros Ibos GmbH sowie die erschienen Anwohner. Der Termin diente der Information der

betroffenen Anwohner, Grundstückeigentümer und Gewerbetreibenden bezüglich der geplanten Erweite-

rung des PENNY-Marktes an der Rothenburger Straße 23. Da sich der PENNY-Markt in deren direkten

Wohnumfeld befindet, wurde angeboten, sich mit Wünschen, Anregungen und Kritik in der Informationsver-

anstaltung zu äußern. Insgesamt wurden 100 Einladungen an die Bewohner der Ludwig-Ey-Straße, der

Rothenburger Straße, des Hans-Sachs-Wegs und Am Anker verschickt. Im Ergebnis wurde festgestellt,

dass der Markt als Nahversorger gern angenommen wird. Die meisten Äußerungen seitens der Anwohner

betrafen die durch die nächtliche Belieferung verursachte Lärmbelastung. Es wurde erklärt, dass bereits

jetzt Nachtanlieferungen nicht zulässig sind. Die Anwohner haben das Recht auf Lärmschutz und die Nacht-

ruhe von 22:00 – 6:00 Uhr ist einzuhalten, während der Ruhezeiten von 6:00 – 7:00 Uhr und 20:00 – 22.00

Uhr ist maximal eine Anlieferung erlaubt, laufender Motor bzw. fahrzeugeigenes Kühlaggregat während der

Ladevorgänge sind nicht zulässig.

Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

Durch die innenstädtische Lage sind Eingriffe, die aus den Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

entstehen könnten, ausgeschlossen.

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Anhang 1

Schalltechnisches Gutachten

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Anhang 2

Protokoll Anwohnerbefragung

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Anhang 3

Protokoll Verkehrsschau