Ergänzende Erklärung zu Finanzanalysen Sehr geehrter Interessent, · 2017-03-06 · (IRR) von...

Fondsvermittlung24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH, Postfach 102306, 20016 Hamburg

Fondsvermittlung24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH

Süderstrasse 77 Telefon / Fax Bankverbindung Amtsgericht Hamburg Geschäftsführer

20097 Hamburg 0800 799 2 997 IBAN DE91510900000001643401 HRB 137477 Dr. Oliver Wilhelm

[email protected] 0800 799 4 997 BIC WIBADE5W USt-IdNr.: DE815360699

Ergänzende Erklärung zu Finanzanalysen

Sehr geehrter Interessent,

die nachfolgende Finanzanalyse wurde nicht von der Fondsvermittlung 24.de Geschlossene Beteiligungen GmbH (FV24.de

GB GmbH) erstellt. Ebenso wenig wurde von der FV24.de GB GmbH überprüft, ob die Finanzanalyse allen gesetzlichen

Vorgaben, insbesondere den Anforderungen zur Gewährleistung der Unvoreingenommenheit von Finanzanalysen, genügt.

Dementsprechend machen wir uns den Inhalt auch nicht zu Eigen. Die Bereitstellung erfolgt lediglich zu

Informationszwecken und beinhaltet keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung der FV24.de GB GmbH.

Unser Angebot wendet sich nur an gut informierte oder erfahrene Anleger. Wir leiten im Rahmen einer Anlagevermittlung

lediglich die Aufträge unserer Kunden an den Fondsanbieter weiter. Es handelt sich um eine beratungsfreie Dienstleistung.

Die FV24.de GB GmbH erbringt keine individuelle Anlageberatung und gibt insbesondere keine an den persönlichen

Verhältnissen des Kunden ausgerichtete Anlageempfehlung ab.

Für Rückfragen erreichen Sie uns täglich per Mail unter [email protected] sowie unter unserer kostenfreien

Servicehotline 0800 799 2 997.

Ihr Fondsvermittlung24.de-Team

AnAlysedAtum steht

Auf der linie

Die G.U.B.-NormalGewichtUNG

20 % Management und Projektpartner

30 % Investition und Finanzierung

20 % Wirtschaftliches Konzept

10 % Rechtliches Konzept

10 % Interessenkonstellation

10 % Prospekt und Dokumentation

G.U.B. Analyse ist eine Marke des Deutschen Finandienstleistungs-Instituts GmbH (DFI) Geschäftsführer: Ulrich Faust, Handelsregister: HRB 96799, Amtsgericht Hamburg © DFI Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet

Stresemannstraße 163, 22769 HamburgTelefon: (0 40) 5 14 44-160, Telefax: (0 40) 5 14 44-180Internet: www.gub-analyse.de, E-Mail: [email protected] N A L Y S E

G.U.B.-BewertUNGsskala

Stufe Bewertung Symbol Punkte

Aausgezeichnet A+++ A++ 85 - 100

sehr gut A+ A A- 76 - 84

Bgut B+++ B++ B+ 61 - 75

durchschnittlich B B- 51 - 60

C akzeptabel C+ C C- 36 - 50

D schwach D+ D D- bis 35*

A N A L Y S E

Sitz: Erlangen

Gründungsjahr: 2012

Grundkapital: 1.000.000 Euro

Vorstand: Dirk Meißner (Vorsitzender)

Michiko Schöller

Carsten Schimmel

Aufsichtsrat: Peter Groner

Dr. Bernd Ital

Klaus Fella

Aktionär: ZBI Zentral Boden Immobilien AG (100 %)

ZBI Fondsmanagement AGHenkestraße 1091054 ErlangenTelefon: 0 91 31 / 48 009 - 11 02Telefax: 0 91 31 / 48 009 - 11 00Internet: www.zbi-kvg.deE-Mail: [email protected]

ZBI Fondsmanagement AG

ZBI WohnWert 1* Das Urteil "schwach" (D-) wird auch dann vergeben, wenn bestimmte k.o.-Kriterien von G.U.B. Analyse erfüllt sind. Eine Bepunktung erfolgt in diesem Fall nicht.

Emittentin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. WohnWert 1 geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement AG

Geschäftsführende Kommandi-tistin ZBI Fondsmanagement AG

Komplementärin ZBI WohnWert Verwaltungs GmbH

Treuhänderin Erlanger Consulting GmbH

Verwahrstelle Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA

Branche Immobilien Deutschland

Segment Wohnungen

Mindestbeteiligung 5.000 EUR

Agio 3 %

Kommanditkapital geplant 40.000.000 Euro

Kommanditkapital maximal 200.000.000 Euro

Fondslaufzeit 15 Jahre nach Beendigung der Zeichnungsphase (Prognose)

Auszahlungen (Prognose)1

Bis Ende 2017 3,00 % p.a.

Bis Ende 2018 3,25 % p.a.

Bis Ende 2019 3,50 % p.a.

Bis Ende 2021 4,00 % p.a.

Bis Ende 2024 4,50 % p.a.

Ab 2025 5,00 % p.a.1 Prognose laut Prospekt, vor Steuern

kapitalverwaltUNGsGesellschaft

Angaben über Ersteller und Verantwortliche • Verantwortlich für den Inhalt dieser G.U.B.-Analyse ist die Deutsches Finanz-

dienstleistungs-Institut GmbH (DFI), Hamburg. Ersteller dieser G.U.B.-Analyse sind Stefan Löwer (Chefanalyst) und Jörn Meggers (Co-Analyst).

Angaben zu Grundlagen und Maßstäben / Bewertungsmethodik• G .U . B . A n a l y s e i s t e i n e M a r ke d e s D e u t s c h e n F i n a n z d i e n s t l e i s t u n g s -

Instituts GmbH (DFI), Hamburg, im Folgenden: DFI. G.U.B.-Analysen unterliegen nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

• Die Bewertung erfolgt nach der selbst entwickelten G.U.B.-Analysesystematik. Das G.U.B.-Urteil ist kein Bonitätsurteil im Sinne der EU-Ratingverordnung (Verordnung (EG) Nr. 1060/2009) und stellt keine Aufforderung zum Eingehen einer Beteiligung dar, sondern sie ist eine Ein-schätzung und Meinung insbesondere zu den Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.

• G.U.B. Analyse bewertet das jeweilige Anlageangebot nach sechs unterschiedlich gewichteten Qualitätskriterien mit bis zu 100 Punkten. Daraus resultiert die Einstufung gemäß der o.a. G.U.B.-Bewertungsskala. Das Beurteilungstableau und verbale Bewertungen sind Bestandteil jeder G.U.B.-Analyse. Weitergehende Erläuterungen der Bewertungsmethodik finden Sie auf www.gub-analyse.de unter dem Menüpunkt G.U.B./Analyse-Systematik.

• Die Zuverlässigkeit der von G.U.B. Analyse verwendeten Informationen wird so weit wie mit vertretbarem Aufwand möglich sichergestellt. Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt hierbei nicht in jedem Fall. Soweit nicht anderweitig ausdrücklich vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunter-lagen oder öffentliche Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlageobjekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der G.U.B.-Analyse eintretende bzw. sich auswirkende Ereignisse sind nicht berücksichtigt. Sofern im Analysetext Angaben ohne Quelle erfolgen, handelt es sich um eigene Werturteile von G.U.B. Analyse basierend auf den unten aufgeführten Informationsquellen.

Zusätzliche Angaben• Diese G.U.B.-Analyse basiert ausschließlich auf den folgenden wesentlichen Informationsquellen

sowie allgemeinen, öffentlich zugänglichen Marktinformationen, die den mit der Erstellung der Analyse betrauten Personen zum Analysezeitpunkt vorlagen, darunter Tatsachen: Verkaufs-prospekt (1. Dezember 2016), wesentliche Anlegerinformationen (1. Dezember 2016), Perfor-mance-Bericht 2015, Antworten auf Fragen von G.U.B. Analyse und Werturteile Dritter: Keine.

• Dem Emittenen/Anbieter wurde das Manuskript der G.U.B.-Analyse (ohne Punktwerte und G.U.B.-Urteil) vor ihrer Veröffentlichung zur Stellungnahme übermittelt. Änderungen nach der Stellungnahme erfolgen mit Ausnahme von etwaigen Änderungen rein redaktioneller Art nur aufgrund von bewertungsrelevanten Tatsachen, die G.U.B. Analyse zusätzlich zur Verfügung gestellt werden. Entwürfe der G.U.B.-Analyse, die bereits Punktwerte und ein G.U.B.-Urteil enthielten, wurden dem Emittenten, dem Anbieter oder Dritten vor dessen Veröffentlichung nicht zugänglich gemacht.

• Geschlossene alternative Investmentsfonds (AIF) sind grundsätzlich langfristige Kapitalanlagen und setzen einen entsprechend langfristigen geplanten Anlagezeitraum voraus. Ein verlässlicher Zweitmarkt für die Fondsanteile besteht nicht, so dass ein Verkauf des Anteils unter Umständen nicht oder nur mit erheblichen Abschlägen möglich ist. Die ordentliche Kündigung der Beteili-gung an dem Fonds, der Gegenstand dieser G.U.B.-Analyse ist, ist grundsätzlich nicht möglich.

• Geschlossene AIF bergen für Anleger grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes der Einlage. Insbesondere durch eventuelle steuerliche Implikationen sind im Einzelfall auch Vermögensschä-den über den Verlust der Einlage hinaus möglich. Eine Garantie für das Erreichen bestimmter Ergebnisse sowie ein Einlagensicherungsfonds existieren nicht. Die Darstellung der Risiken dieses Fonds enthält der Verkaufsprospekt ab Seite 47.

• Diese G.U.B.-Analyse gibt den Stand vom 19. Februar 2017 wieder. Das Datum der ersten Veröffentlichung ist der 21. Februar 2017. G.U.B.-Analysen enthalten grundsätzlich keine Preisnotierungen von Finanzinstrumenten; im Einzelfall sind entsprechende Angaben im Analysetext enthalten. Aktualisierungen dieser G.U.B.-Analyse nach der ersten Veröffentlichung sind nicht vorgesehen, zeitliche Bedin-gungen hierfür existieren insofern nicht. In den vergangenen zwölf Monaten vor der Veröffentlichung dieser G.U.B.-Analyse wurden keine G.U.B.-Analysen erstellt, die sich auf die selben Finanzinstrumente oder den selben Emittenten beziehen.

Angaben über Interessen und Interessenkonflikte • G.U.B.-Analysen werden ohne vorherigen Auftrag des Anbieters oder Emittenten

erstellt, um alle Ergebnisse ohne rechtliche Restriktionen veröffentlichen zu können. Nach Abschluss der Analyse bietet die DFI GmbH dem Anbieter und dem Emittenten Nutzungsrechte und Nachdrucke der G.U.B.-Analyse an. Der Anbie-ter hat Nutzungsrechte an dieser G.U.B.-Analyse erworben und dies im Vorfeld avisiert. Die DFI GmbH bietet außer der G.U.B.-Analyse weitere entgeltliche Dienstleistungen an, auch gegenüber Anbietern geschlossener Fonds und den Emittenten selbst. Sie ist eine Tochtergesellschaft der Cash.Medien AG, deren Unternehmensgruppe unter anderem Anzeigen in dem Magazin „Cash.“ offeriert.

• Die Ersteller der vorliegenden G.U.B.-Analyse sind, mit Ausnahme von eventuell in kollektiven Kapitalanlagen (Investmentfonds) enthaltenen Aktien, weder direkt noch indirekt an der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen beteiligt und besitzen keine Anteile der Emittentin.

• Direkte oder indirekte Beteiligungen der DFI GmbH, der Cash.Medien AG oder weiterer Gesellschaften der Unternehmensgruppe an der Emittentin, der Anbieterin oder an mit ihnen verbundenen Unternehmen bestehen nicht. Ebenso bestehen keine Beteiligungen der Emittentin, der Anbieterin oder mit ihr verbundenen Unternehmen an der DFI GmbH. Es besteht die grundsätzliche Möglichkeit des Besitzes von Aktien der börsennotierten Cash.Medien AG. Informationen hierüber liegen der DFI GmbH nicht vor.

Haftungsausschluss• Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die G.U.B.-Analyse erfolgt ohne Haftungsobligo

und bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die Beteiligung an dem Fonds ist allein der vollständige Verkaufsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise, deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird. Die Beurteilung durch die G.U.B.-Analyse entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der Chancen und Risiken des Beteiligungs-angebotes, auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.

Urheberrecht• Sämtliche Urheberrechte dieser G.U.B.-Analyse liegen bei der DFI GmbH. Die G.U.B.-Analyse

darf nicht ohne vorherige schriftliche Erlaubnis der DFI GmbH im Ganzen oder in Auszügen kopiert, versendet oder auf einer für Dritte zugänglichen Website zum Download zur Verfü-gung gestellt werden.

wichtiGe hiNweise/Disclaimer

eckDateN

A N A L Y S E

ASEHR GUT

19. Februar 2017

maNaGemeNt UND projektpartNer

(30 %)Punkte 87

iNvestitioN UND fiNaNzierUNG

(20 %)Punkte 76

wirtschaftliches koNzept

(20 %)Punkte 77

rechtliches koNzept

(10 %)Punkte 84

iNteresseNkoNstellatioN

(10 %)Punkte 75

prospekt UND DokUmeNtatioN

(10 %)Punkte 69

Gesamt

(100 %)Punkte 80

A N A L Y S E

ASEHR GUT

■ maNaGemeNt UND projektpartNer

Die ZBI Fondsmanagement AG (im Folgenden: ZBI) wurde

2012 gegründet und verfügt seit Oktober 2014 über die

Erlaubnis als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) für

Alternative Investmentfonds (AIF). Sie gehört zu der 1997

gegründeten ZBI Gruppe, die sich auf Wohnimmobilienfonds

spezialisiert hat und neben dem An- und Verkauf unter

anderem in der Vermietung, der Hausverwaltung und der

Sanierung von Objekten tätig ist. Die ZBI Gruppe hat laut

Performance-Bericht 2015 bislang (ohne das vorliegende

Angebot) 13 Immobilienfonds mit einem platzierten Kom-

manditkapital von insgesamt 754 Millionen Euro aufgelegt

(Stand: 30. Juni 2016). Die ersten fünf Fonds der Serie

„Professional“ sowie das Hannover Grund Wohnportfolio

Eins wurden bereits wieder durch Verkauf beendet und

erzielten laut Performance-Bericht eine durchschnittliche

Gesamtrendite nach der Methode des internen Zinsfußes

(IRR) von 8,05 Prozent pro Jahr. Die Auszahlungen der

fünf noch laufenden Professional-Fonds, zu denen der

Performance-Bericht einen Soll-Ist-Vergleich enthält,

erfolgen bislang mit einer geringfügigen Abweichung

durchweg wie prognostiziert. Das gesamte aufgelegte

Investmentvermögen beläuft sich demnach auf rund 1,8

Milliarden Euro. Insgesamt kann die ZBI Gruppe als sehr

erfahrener und erfolgreicher Anbieter in dem speziellen

Segment eingestuft werden. Verwahrstelle des vorliegen-

den Fonds ist mit der Hauck & Aufhäuser Privatbankiers

KGaA ein namhaftes Unternehmen. Die Geschäftsführung

der Fonds- und deren Tochtergesellschaften sowie weitere

Dienstleistungen in Zusammenhang mit den geplanten

Investitionen übernehmen Unternehmen bzw. Personen

aus der ZBI Gruppe.

■ iNvestitioN UND fiNaNzierUNG

Der Fonds plant direkt oder über Objektgesellschaften den

Aufbau eines Portfolios mit deutschen Immobilien. Die

konkreten Objekte stehen noch nicht fest (Blind Pool). Nach

den Anlagebedingungen müssen mindestens 55 Prozent

des investierten Kapitals in Wohnimmobilien angelegt

werden. Bis zu 45 Prozent können somit abweichend von

der Bezeichnung des Fonds auch in andere Nutzungsarten

investiert werden. Der Schwerpunkt liegt im Kauf von

Bestandsobjekten; auch bei Neubauten (maximal 30 Pro-

zent der Investitionen) wird nach Angaben von ZBI nur in

bereits fertiggestellte Gebäude zur erstmaligen Vermietung

investiert, so dass Baurisiken entsprechend vermieden

werden. Die Anlagebedingungen sehen weitere Kriterien

vor, wobei der Geschäftsführung insgesamt ein relativ

großer Spielraum für die Investitionen verbleibt. Bestimmte

Mindestanforderungen an den Vermietungsstand, das

Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete („Kauf-

preisfaktor“) oder den Bauten- bzw. Erhaltungszustand

der Gebäude enthalten die Anlagebedingungen nicht.

Laut Prospekt wird beabsichtigt, Investitionen in Objekte

mit guter Qualität vorzunehmen, die gegebenenfalls einen

leichten bzw. bei entsprechendem Mietwachstumspotenzial

mittleren Instandhaltungsstau aufweisen. Revitalisierungs-

und Entwicklungsmaßnahmen sollen eher die Ausnahme

sein. Die Emittentin selbst soll sich nach der Prognose der

Mittelherkunft und -verwendung nur aus Eigenkapital

finanzieren. Die Aufnahme von Krediten ist innerhalb

der gesetzlichen Grenzen zulässig und soll auf Ebene der

Objektgesellschaften erfolgen. Nach den von ZBI separat

vorgelegten Planrechnungen basiert die Kalkulation auf

einer Fremdfinanzierung auf Objektebene von rund 60

Prozent der Immobilienkaufpreise (ohne Nebenkosten).

Die Initialkosten auf Ebene der Emittentin sind mit 12,63

Prozent des Eigenkapitals (jeweils inklusive Agio) im Markt-

vergleich moderat. Allerdings fallen auf Objektebene ggfs.

weitere Vergütungen – zum Beispiel für Maklergebühren,

Due Diligence oder Vermietungsaufwendungen – an, die

sich nach den separaten Planrechnungen auf weitere 8,3

Prozent des Kommanditkapitals summieren. Die ZBI Zentral

Boden Immobilien AG garantiert laut Prospekt die Platzie-

rung von mindestens zehn Millionen Euro bis Ende 2019,

wodurch das Erreichen eines adäquaten Mindestvolumens

entsprechend abgesichert wird.

■ wirtschaftliches koNzept

Der Investitionsschwerpunkt Wohnimmobilien in Deutschland

zielt auf einen etablierten Markt mit einem kontinuierlich

hohen Nachfragevolumen, insbesondere in den Metropol-

regionen. Nach verschiedenen allgemeinen Marktberichten

waren in der jüngeren Vergangenheit deutliche Preissteige-

rungen zu beobachten, was zumindest in einigen Regionen

das Risiko von Überhitzungstendenzen einschließt. Durch

die geplante Investition in mehrere Objekte mit einer

Vielzahl von Mietern verfolgt der Fonds das Prinzip der

Risikomischung. Der Prospekt enthält eine Prognose der

jährlichen Auszahlungen. Die von ZBI separat vorgelegte

Basisberechnung geht davon aus, dass die Objekte im

Schnitt zum 15-fachen der Jahresmiete erworben und zum

16-fachen verkauft werden können. Daneben kalkuliert

ZBI unter anderem mit einer sukzessiven Erhöhung des

Vermietungsstands und moderaten Mieterhöhungen. Der

Fremdkapitalzins soll für 15 Jahre festgeschrieben werden

und wird mit zwei Prozent jährlich kalkuliert. Das setzt ein

weiterhin sehr niedriges Zinsniveau bis zum Abschluss der

Investitionsphase (geplant: 2018) voraus, zumal eine lau-

fende Fremdkapitaltilgung nicht vorgesehen ist. Insgesamt

ist die Prognose teilweise ambitioniert, wird aber durch

die bisherigen Ergebnisse der ZBI-Fonds grundsätzlich

gestützt. Gemäß den Anlagebedingungen sind nach Ver-

käufen auch Re-Investitionen möglich. Sie werden in der

Prognose nicht berücksichtigt und bieten ggf. zusätzliches

Potenzial. Die maximalen laufenden Gebühren auf Ebene

des Fonds sind leicht überdurchschnittlich (ansteigend ab

Liquidationseröffnung). Steuerlich erzielen die Anleger

laut Prospekt voraussichtlich hauptsächlich Einkünfte

aus Vermietung und Verpachtung, so dass nach heutiger

Rechtslage keine Gewerbesteuer anfällt und Veräuße-

rungsgewinne steuerfrei bleiben.

■ rechtliches koNzept

Als geschlossener Publikums-AIF unterliegt der Fonds

einem hohen Regulierungsniveau. Die Geschäftsführung

ist von dem Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181

BGB befreit. Gesellschafterversammlungen können durch

schriftliche Beschlussfassungen ersetzt werden, Anleger

mit zusammen mindestens zehn Prozent des Kapitals

können aber eine Präsenzveranstaltung verlangen. Die

Außenhaftung wird dadurch beschränkt, dass für jeden

Treugeber unabhängig von der Beteiligungshöhe mittel-

bar nur 500 Euro als Haftkapital in das Handelsregister

eingetragen werden.

■ iNteresseNkoNstellatioN

Die Treuhänderin ist rechtlich unabhängig von ZBI, so dass

entsprechende Interessenkonflikte vermieden werden. Da

sie in gleicher Funktion auch für andere ZBI-Fonds tätig

ist, kann eine entsprechende wirtschaftliche Nähe zu der

ZBI Gruppe jedoch nicht ausgeschlossen werden. Soweit

der Treuhänderin bei Abstimmungen keine Weisungen

seitens der Anleger erteilt wurden, ist sie grundsätzlich

berechtigt, selbstständig nach pflichtgemäßem Ermes-

sen zu entscheiden. Das kann bei einem hohen Anteil

passiver Anleger zu einer entsprechenden Dominanz der

Treuhänderin führen. Unternehmen der ZBI Gruppe sollen

verschiedene Dienstleistungen für die Fonds- bzw. Objekt-

gesellschaften übernehmen. Somit erfolgt das Management

„aus einer Hand“, Interessenkonflikte sind insofern aber

nicht ausgeschlossen. Zudem betreut ZBI weitere Fonds

mit ähnlichem Investitionskonzept. Für ZBI besteht aber

ein Leistungsanreiz durch eine erfolgsabhängige Vergü-

tung am Ende der Fondslaufzeit, sofern die Anleger ihre

Einlage inklusive einer Verzinsung von 4,0 Prozent p.a.

(bis 2017) bzw. 5,0 Prozent p.a. (ab 2018) zurückerhalten

haben. Da auch die laufende Vergütung von der Höhe des

Nettoinventarwerts abhängt, dürfte ein entsprechendes

Interesse der ZBI Gruppe an einer möglichst positiven

(Wert-) Entwicklung des Fonds bestehen.

■ prospekt UND DokUmeNtatioN

Der Verkaufsprospekt ist grundsätzlich branchenüblich

aufgebaut, beschränkt sich teilweise aber auf die gesetz-

lichen Mindestangaben. Eine Prognoserechnung sowie

ein konsolidierter Investitionsplan unter Einbeziehung

der Objektgesellschaften sind nicht enthalten, so dass

unter anderem der angenommene Fremdkapitalanteil,

die Kostenstruktur auf Ebene der Objektgesellschaften

sowie die weiteren Berechnungsgrundlagen für die Aus-

schüttungsprognose und die Rückflussszenarien ohne

entsprechende zusätzliche Informationen nur eingeschränkt

nachvollziehbar sind. Der Performance-Bericht 2015 enthält

umfangreiche Angaben zu der Unternehmensgruppe und

den einzelnen Fonds.

Die G.U.B. aNalyse

Der Fonds plant den Aufbau eines breit gestreuten Portfolios mit ausschließlich deutschen

Immobilien und dem Schwerpunkt Wohnungen. Bei den Vorgängerfonds konnte die ZBI Gruppe

unter Beweis stellen, dass sie in der Lage war, die Konzepte umzusetzen und einen Teil der Fonds

bereits sehr erfolgreich wieder zu beenden. Gleichwohl ist die Beteiligung unternehmerisch

geprägt, zumal die Kaufpreise für deutsche Immobilien zuletzt generell spürbar angestiegen

sind. Der Erfolg des Fonds hängt neben der weiteren allgemeinen Marktentwicklung maßgeblich

von der Verfügbarkeit und Auswahl geeigneter Immobilien, dem Geschick des Managements

sowie den laufenden Mietüberschüssen und den zu erzielenden Veräußerungserlösen ab.

stärkeN/chaNceN

• Sehr erfahrenes Management

• Investitionsstrategie bei Vorgängerfonds erfolgreich umgesetzt

• Bereits aufgelöste Fonds erfolgreich beendet

• Breite Risikomischung geplant

• Mindestvolumen durch Platzierungsgarantie abgesichert

• Geplanter Schwerpunkt bei Bestandsobjekten (grundsätzlich keine Baurisiken)

• Keine Auslands- oder Wechselkursrisiken

• Voll regulierter Publikums-AIF

Das fazit

stärkeN-schwächeN-aNalyse

1 Platziertes Eigenkapital inkl. Agio; Stand: 31.12.2016; Quelle: Unternehmensangaben

emissioNserfahrUNG1

schwächeN/risikeN

• Blind Pool

• Keine Detailprognose im Prospekt

• Prognose/Ergebnisszenario in Teilen ambitioniert

• Laufende Kosten leicht überdurchschnittlich

• Zusätzliche Kosten auf Ebene der Objektgesellschaften

• Interessenkonflikte bei Dienstleistungen der ZBI Gruppe möglich

Erläuterung/Anmerkung

Gesetzlicher Rahmen KAGB

Rechtsform Investment-KG

Art der Beteiligung Treugeber

Hafteinlage Max. 10 % 500 Euro pro Treugeber

Realisierungsgrad Blind Pool

Risikomischung Ja Geplant

Platzierungsgarantie Ja 10 Millionen Euro

Absicherung Kostenrisiko in der Investitionsphase Ja Kosten fast ausschließlich prozentual

Konkrete Prospektprognose Nein Prognose von ZBI separat zur Verfügung gestellt (nur zum internen Gebrauch)

Sensitivitätsanalyse Ja Drei Rückfluss-Szenarien im Rahmen der wAI (ohne Detailberechnungen)

Treuhänder Unabhängig

Abstimmung Treuhänder ohne Weisung

Nach eigenem Ermessen

Bei bestimmten Beschlussgegenständen: Nur nach vorheriger Weisung

Beirat vorgesehen Nein

Präsenz-Gesellschafter-versammlungen Nicht zwingend Gesellschafterbeschlüsse grundsätzlich im Umlauf-

verfahren

Quorum für Präsenz-Ver-sammlungen 10 %

Spezielle Übertragungs-beschränkungen Ja Übertragung nur zum 30.6. eines jeden Jahres

möglich; Fungibilität von AIF generell eingeschränkt

Steuerliches Konzept Vermögens-verwaltend

Im wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Eigenkapital 100,0 % Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio) auf Ebene der Fondsgesellschaft; Fremdkapitalauf-nahme und weitere Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften

Substanz 87,4 %

Initialkosten 12,6 %

Fremdkapital auf Objekt-ebene 60,0 % Auf Objektebene, bezogen auf die Kaufpreise (Quelle:

Separate Angaben von ZBI)

Laufende KVG-Vergütung1 1,75 % p.a.

Bezogen auf den durchschnittlichen Nettoinventarwert im jeweiligen Geschäftsjahr; zzgl. Kosten für bestimmte Aufwendungen laut Anlagebedingungen; zzgl. ggf. weitere Vergütungen und Kosten auf Ebene der Objektgesell-schaften

Vergütung Komplementär 0,06 % p.a.

Vergütung Verwahrstelle 0,08 % p.a.

Vergütung Treuhänder 0,18 % p.a.

Laufende Vergütungen gesamt ca. 2,07 % p.a.

Anfangsauszahlung (2017) 3,0 %Gemäß Prospekt bzw. Mid-Case-Szenario (Prognose) laut wesentliche AnlegerinformationenGesamtrückfluss 212,5 %

Vermögenszuwachs 109,5 %

Vermögenszuwachs p.a. 6,08 % Berechnet ab 01.01.2017 bis 31.12.2034 auf Basis Mid-Case-Szenario (Prognose); vor Steuern

Hinweis: Frühere Entwicklungen, Prognosen und Simulationen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Die steuerliche Behandlung hängt auch von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.

Gesamt: 799,9 Mio. EUR

ZBI Professional 1: 28,4 Mio. EUR ZBI Professional 2: 35,0 Mio. EUR ZBI Professional 3: 64,3 Mio. EUR ZBI Professional 4: 198,2 Mio. EUR ZBI Professional 5: 46,4 Mio. EUR ZBI Professional 6: 58,1 Mio. EUR ZBI Professional 7: 85,3 Mio. EUR ZBI Professional 8: 95,3 Mio. EUR ZBI Professional 9: 112,4 Mio. EUR ZBI Professional 10: 46,8 Mio. EUR ZBI Regio Fonds Wohnen: 29,7 Mio. EUR

EIGENKAPITAL

1 Mindestvergütung 200.000 Euro p.a. bis Ende Zeichnungsphase; 4 % p.a. ab Liquidationseröffnung

In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite): Höhere Gewichtung Management

und Projektpartner (30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und Finanzierung (20

Prozent) auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und der hohen Bedeutung des Managements

für den Erfolg des Fonds.

GewichtUNG

keNNzahleN

Die G.U.B.-BeUrteilUNG

koNzeptioN

(30 %)Punkte 87

(20 %)Punkte 76

(20 %)Punkte 77

rechtliches koNzept

(10 %)Punkte 84

(10 %)Punkte 75

(10 %)Punkte 69

Gesamt

(100 %)Punkte 80

A N A L Y S E

ASEHR GUT

aus der ZBI Gruppe.

eingetragen werden.

Die G.U.B. aNalyse

stärkeN/chaNceN

Das fazit

emissioNserfahrUNG1

schwächeN/risikeN

• Blind Pool

verfahren

Substanz 87,4 %

EIGENKAPITAL

GewichtUNG

keNNzahleN

koNzeptioN

(30 %)Punkte 87

(20 %)Punkte 76

(20 %)Punkte 77

rechtliches koNzept

(10 %)Punkte 84

(10 %)Punkte 75

(10 %)Punkte 69

Gesamt

(100 %)Punkte 80

A N A L Y S E

ASEHR GUT

aus der ZBI Gruppe.

eingetragen werden.

Die G.U.B. aNalyse

stärkeN/chaNceN

Das fazit

emissioNserfahrUNG1

schwächeN/risikeN

• Blind Pool

verfahren

Substanz 87,4 %

EIGENKAPITAL

GewichtUNG

keNNzahleN

koNzeptioN

AnAlysedAtum steht

Auf der linie

Bgut B+++ B++ B+ 61 - 75

A N A L Y S E

Sitz: Erlangen

Michiko Schöller

Carsten Schimmel

Dr. Bernd Ital

Klaus Fella

Segment Wohnungen

Agio 3 %

Bis Ende 2017 3,00 % p.a.

Bis Ende 2018 3,25 % p.a.

Bis Ende 2019 3,50 % p.a.

Bis Ende 2021 4,00 % p.a.

Bis Ende 2024 4,50 % p.a.

eckDateN

A N A L Y S E

ASEHR GUT

19. Februar 2017

AnAlysedAtum steht

Auf der linie

Bgut B+++ B++ B+ 61 - 75

A N A L Y S E

Sitz: Erlangen

Michiko Schöller

Carsten Schimmel

Dr. Bernd Ital

Klaus Fella

Segment Wohnungen

Agio 3 %

Bis Ende 2017 3,00 % p.a.

Bis Ende 2018 3,25 % p.a.

Bis Ende 2019 3,50 % p.a.

Bis Ende 2021 4,00 % p.a.

Bis Ende 2024 4,50 % p.a.

eckDateN

A N A L Y S E

ASEHR GUT

19. Februar 2017

Ergänzende Erklärung zu Finanzanalysen Sehr geehrter Interessent, · 2017-03-06 · (IRR) von...

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