Expose Salzkotten
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Meier Wertermittlungs-GmbH
Am Turnplatz 8 33178 Borchen Telefon: 05292 931432 Telefax: 05292 931434 Internet: meier-wertermittlung.de Email: [email protected] Datum: 15.05.2015 Az.: M-117 Expos
E X P O S
fr das mit einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Stallungen, Reithalle,
Schweizerwohnung und Nebengebuden bebaute Grundstck in 33154 Salzkotten Niederntudorf
Das gesamte Anwesen steht unter Denkmalschutz!
Der Verkaufspreis des Anwesens betrgt 980.000,00 .
Hierbei sind individuelle Modernisierungskosten nicht bercksichtigt.
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33154 Salzkotten Niederntudorf
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1 Grund- und Bodenbeschreibung
1.1 Erschlieung, Baugrund etc. Anschlsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:
elektrischer Strom, Wasser aus ffentlicher Versorgung; Ka-nalanschluss; Telefonanschluss
Baugrund, Grundwasser (soweit augen-scheinlich ersichtlich):
gewachsener, normal tragfhiger Baugrund
Altlasten:
Gem telefonischer Auskunft vom 12.05.2015 ist das Bewer-tungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsflche aufge-fhrt.
Anmerkung:
Es ist eine lagebliche Baugrund- und Grundwassersituation in-soweit bercksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darber hinausgehende ver-tiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auf-tragsgem nicht angestellt.
1.2 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen:
Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Nie-derntudorf, keine wertbeeinflussende Eintragung.
Anmerkung:
Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs ver-zeichnet sein knnen, werden in diesem Expos nicht berck-sichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden.
1.3 ffentlich-rechtliche Situation 1.3.1 Baulasten und Denkmalschutz Denkmalschutz:
Denkmalschutz besteht fr alle Gebude und Naturdenkmal fr Teile der Auenanlagen
1.3.2 Bauplanungsrecht Darstellungen im Flchennutzungsplan:
Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flchennutzungsplan als Wohnbauflche (W) dargestellt.
Festsetzungen im Bebauungsplan:
Fr den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungs-plan folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; II = 2 Vollgeschosse (max.)
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1.3.3 Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgem auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgefhrt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhrten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleit-planung wurde auftragsgem nicht geprft. Offensichtlich erkennbare Widersprche wurden jedoch nicht festgestellt.
1.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstcksquali-tt):
baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)
abgabenrechtlicher Zustand:
Das Bewertungsgrundstck ist bezglich der Beitrge und Abga-ben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG ab-gabenfrei.
2 Beschreibung der Gebude und Auenanlagen
2.1 Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung Grundlage fr die Gebudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen.
Die Gebude und Auenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es fr die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausfhrungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen knnen Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben ber nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen whrend des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der blichen Ausfhrung im Baujahr. Die Funktionsfhigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Aus-stattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprft; die Funktionsfhigkeit wird unterstellt.
Baumngel und -schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar waren. Hier sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel auf den Wert nur pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefende Untersuchung an-stellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdi-gende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.
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2.2 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
2.2.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung; zweigeschossig; teilun-terkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend
Baujahr:
1684
Modernisierung:
1799, 1985, 2005
Energieeffizienz:
Energieausweis liegt nicht vor
Auenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung
2.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Teilunterkellerung
Erdgeschoss: Lnge Breite Flche WF Teilunterkellerung 7,00 14,00 EG Gste WC (1) 2,50 2,50 6,25 EG Flur 1,20 2,60 3,12 EG Flur 4,20 2,60 10,92 EG Deele / Wohnen 15,00 4,90 73,50 EG Bro 3,00 5,00 15,00 EG Gste WC (2) 1,15 2,80 3,22 EG Kche 5,00 7,30 36,50 EG Vorratsraum 2,00 5,20 10,40 EG Eingang vom Hof 2,40 5,20 12,48 EG Eingang vom Hof 4,70 4,70 22,09 EG Schlafzimmer 8,10 4,70 38,07 EG Zwischenflur 4,40 1,90 8,36 EG Bad 4,50 3,00 13,50 EG Waschkche 6,30 3,00 18,90 EG Flur zur Einliegerwohnung 0,90 1,00 0,90 Summe EG 273,21
1. Obergeschoss: Lnge Breite Flche WF OG Schmkerzimmer 2,70 8,60 23,22 OG Bad, Gste 2,70 2,60 7,02 OG Gstezimmer 3,30 2,70 8,91 OG Rucherzimmer 3,20 3,40 10,88 OG Bad blau 2,20 3,70 8,14 OG Gstezimmer 3,00 5,20 15,60 OG Abstellraum 3,80 2,00 7,60 Dachgeschoss 28,00 14,00 Summe 81,37
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Einliegerwohnung: Lnge Breite Flche WF Empore 4,70 7,70 36,19 Schlafzimmer 4,70 4,60 21,62 Ankleide 2,90 4,60 13,34 Bad 5,00 4,30 21,50 Wohnzimmer 5,30 7,20 38,16 Kche 4,20 5,20 21,84 Abstellraum 4,80 0,90 4,32 Summe Einlieger- wohnung 156,97
2.2.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart:
Fachwerk (Eiche)
Fundamente:
Bruchstein
Keller:
Bruchsteinmauerwerk
Umfassungswnde:
Holzfachwerk mit Ausmauerung
Geschossdecken:
Holzbalken, Gewlbedecke aus Ziegelstein
Treppen:
Geschosstreppe: sehr reprsentativ, sehr gepflegt;
Geschosstreppe: Holzkonstruktion (Eiche) mit Stufen aus Holz (Eiche); knstle-risch gestaltetes Gelnder (geschnitzt)
Hauseingang(sbereich):
Eingangstr aus Holz, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt
Dach:
Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Fachwerkbinder
Dachform: Sattel- oder Giebeldach
Dacheindeckung: Dachziegel (Ton)
2.2.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung Wasserinstallationen:
zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche Trinkwassernetz; Wasserleitungen aus Kupferrohr
Abwasserinstallationen:
Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz
Elektroinstallation:
hochwertige Ausstattung; gute Beleuchtungskrper, bessere Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Telefonan-schluss, Starkstromanschluss
Heizung:
Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flssigen Brennstoffen (l), Baujahr 1985; Betontank im Erdreich, Tankgre ca. 10.000
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Liter, Baujahr 1985
Lftung:
keine besonderen Lftungsanlagen (herkmmliche Fensterlf-tung)
Warmwasserversorgung:
berwiegend zentral ber Heizung
2.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes besondere Bauteile:
Eingangsberdachung, Balkon
Besonnung und Belichtung:
gut
Bauschden und Baumngel:
keine wesentlichen erkennbar
wirtschaftliche Wertminderungen:
keine
Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut.
2.3 Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall
2.3.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:
Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall; eingeschossig; teilunterkellert; ausgebautes Dachgeschoss; freistehend
Baujahr:
1911
Modernisierung:
1985
Auenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung
2.3.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung
Lnge Breite Flche WF
Kellergeschoss: Teilunterkellerung 5,00 10,60 0,00
Erdgeschoss: Pferdestall 26,00 10,60 248,04
Dachgeschoss: Empore / DG 26,00 8,00 208,00
2.3.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart:
Fachwerk (Eiche)
Keller: Bruchsteinmauerwerk
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Umfassungswnde:
Holzfachwerk mit Ausmauerung
Geschossdecken:
Holzbalken
Dach:
Dachkonstruktion: Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz
Dachform: Sattel- oder Giebeldach
Dacheindeckung: Dachziegel (Ton)
2.3.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung Wasserinstallationen:
zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche Trinkwassernetz
Elektroinstallation:
durchschnittliche Ausstattung; Starkstromanschluss
Heizung:
keine
2.3.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes Bauschden und Baumngel:
keine wesentlichen erkennbar
Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist gut.
2.4 Schweizerwohnung mit Anbau
2.4.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:
Schweizerwohnung mit Anbau; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend
Baujahr:
1684
Auenansicht: insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung
2.4.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Erdgeschoss: Lnge Breite Flche WF Wohnung 13,00 7,50 78,00
Garagen und Werkstattrume 15,00 7,50 90,00
DG 28,00 7,50
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2.4.3 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes Bauschden und Baumngel:
desolater Zustand, umfassende Sanierung vom Innenbereich und Dach ist notwendig.
wirtschaftliche Wertminderungen: nur noch Restsubstanzwert.
2.5 Scheune mit Reithalle
2.5.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht Gebudeart:
Scheune mit Reithalle; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend
Baujahr:
1799
Energieeffizienz:
Energieausweis liegt nicht vor, ist beantragt
Auenansicht:
insgesamt Bruchsteinmauerwerk
2.5.2 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes Bauschden und Baumngel: keine wesentlichen erkennbar
2.6 Auenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das ffentliche Netz, Wegebefestigung, Hofbefestigung, be-festigte Stellplatzflche, Gartenanlagen und Pflanzungen, Standplatz fr Mlltonnen, Brunnen, Einfriedung (Mauer, Zaun)
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3 Ermittlung des Werts
3.1 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks Der Bodenrichtwert betrgt 28,00 /m zum Stichtag 01.01.2015. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgt definiert:
Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = GE (Gewerbegebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei
Beschreibung des Bewertungsgrundstcks Wertermittlungsstichtag = 11.05.2015 Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstcksflche = 9.180,00 m
Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstcks I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erluterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei)
= 28,00 /m abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert fr weitere Anpassung)
= 28,00 /m
II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck Anpassungsfaktor Erluterung Stichtag 01.01.2015 11.05.2015
1,00
III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 28,00 /m Flche (m) 9.180,00
1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land
1,00 Art der baulichen Nutzung
GE (Gewerbegebiet) WA (allgemeines Wohngebiet)
1,50
angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 42,00 /m Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben
0,00 /m
abgabenfreier relativer Bodenwert = 42,00 /m
IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erluterung abgabenfreier relativer Bodenwert = 42,00 /m
Flche 9.180,00 m
abgabenfreier Bodenwert = 385.560,00 rd. 385.560,00
Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 11.05.2015 insgesamt 385.560,00 .
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3.1.1 Sachwertberechnung Gebudebezeichnung Einfamilienhaus
mit Einliegerwoh-nung
Pferdestall mit Sat-telkammer, Schaf-
stall
Schweizerwoh-nung mit Anbau
Berechnungsbasis
Brutto-Grundflche (BGF) 1.265,00 m 644,00 m 546,00 m Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100)
111,2 111,2 111,2 Normalherstellungskosten
NHK im Basisjahr (2010) 740,00 /m BGF 365,00 /m BGF 585,00 /m BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 822,88 /m BGF 405,88 /m BGF 650,52 /m BGF Herstellungskosten
Normgebude 1.040.943,20 261.386,72 355.183,92 Zu-/Abschlge besondere Bauteile 4.000,00 besondere Einrichtungen Gebudeherstellungskosten (inkl. BNK)
1.044.943,20 261.386,72 355.183,92 Alterswertminderung
Modell linear linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND)
68 Jahre 25 Jahre
100 Jahre 25 Jahre
60 Jahre 1 Jahre
prozentual 63,24 % 75,00 % 98,33 % Betrag 660.822,08 196.040,04 349.252,35 Zeitwert (inkl. BNK)
Gebude (bzw. Normgebude) 384.121,12 65.346,68 5.931,57 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebudewert (inkl. BNK)
384.121,12 65.346,68 5.931,57
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Gebudebezeichnung Scheune mit Reithalle Berechnungsbasis
Brutto-Grundflche (BGF) 821,00 m Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100) 111,2 Normalherstellungskosten
NHK im Basisjahr (2010) 235,00 /m BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 261,32 /m BGF Herstellungskosten
Normgebude 214.543,72 Zu-/Abschlge besondere Bauteile 12.000,00 besondere Einrichtungen Gebudeherstellungskosten (inkl. BNK) 226.543,72 Alterswertminderung
Modell linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND)
100 Jahre 25 Jahre
prozentual 75,00 % Betrag 169.907,79 Zeitwert (inkl. BNK)
Gebude (bzw. Normgebude) 56.635,93 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebudewert (inkl. BNK) 56.635,93
Gebudesachwerte insgesamt 512.035,30 Sachwert der Auenanlagen + 30.722,12 Sachwert der Gebude und Auenanlagen = 542.757,42 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 385.560,00 vorlufiger Sachwert = 928.317,42 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,10 marktangepasster vorlufiger Sachwert = 1.021.149,16 besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
0,00
(marktangepasster) Sachwert = 1.021.149,16 rd. 1.020.000,00
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3.1.2 Ertragswertberechnung
Gebudebezeichnung Mieteinheit Flche marktblich erzielbare Nettokaltmiete
Nutzung/Lage (m) (/m) bzw.
/Stck
monatlich ()
jhrlich ()
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
Wohnung EG 273,00 4,00 1.092,00 13.104,00
Wohnung 1. OG 81,00 4,00 324,00 3.888,00 Einliegerwohnung 1. OG
156,00 4,00 624,00 7.488,00
Pferdestall mit Sattel-kammer, Schafstall
Lager Mll EG 52,00 2,00 104,00 1.248,00
Stall EG 248,00 3,50 868,00 10.416,00 Lager DG
208,00 2,00 416,00 4.992,00
Schweizerwohnung mit Anbau
Technikrume EG 90,00 - 0,00 0,00
Wohnung EG
78,00 - 0,00 0,00
Scheune mit Reithalle Strohlager EG 52,00 2,50 130,00 1.560,00 Stall Kaltblter EG 122,00 2,50 305,00 3.660,00 Stall Schwein EG 167,00 1,00 167,00 2.004,00 Schrotmhle EG 39,00 3,00 117,00 1.404,00 Reithalle EG 250,00 2,50 625,00 7.500,00 Summe 1.816,00 4.772,00 57.264,00
Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten)
57.264,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (29,00 % der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete)
16.606,56 jhrlicher Reinertrag = 40.657,44 Reinertragsanteil des Bodens 2,15 % von 385.560,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert)
8.289,54 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 32.367,90 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,15 % Liegenschaftszinssatz und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer
19,184 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 620.945,79 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) + 385.560,00 vorlufiger Ertragswert = 1.006.505,79 besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
0,00
Ertragswert = 1.006.505,79
rd. 1.010.000,00
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Anlage 1: Fotos Seite 1 von 6
Bild 1:Wohnhaus mit Einliegerwohnung
Bild 2: Deele mit Empore
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Anlage 1: Fotos Seite 2 von 6
Bild 3: Scheune, Kaltblterstall, Schweinestall, Strohlager
Bild 4: Scheune mit Reithalle
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Anlage 1: Fotos Seite 3 von 6
Bild 5: Dachkonstruktion der Reithalle
Bild 6: Kornmhle / Schrotmhle (voll funktionsfhig)
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Anlage 1: Fotos Seite 4 von 6
Bild 7: Pferdestall
Bild 8: Innenbereich vom Pferdestall
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Anlage 1: Fotos Seite 5 von 6
Bild 9: Schweizerhaus (Komplettsanierung erforderlich)
Bild 10: Pferdekoppeln
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Anlage 1: Fotos Seite 6 von 6
Bild 11: Brunnen
Bild 12: Naturdenkmal (Eiche im Garten)