EY Real Estate Capital Radar - Deutschland · PDF fileSeite 4 Management Summary: EY Real...

29
EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017

Transcript of EY Real Estate Capital Radar - Deutschland · PDF fileSeite 4 Management Summary: EY Real...

EY Real EstateCapital RadarDeutschland 2017

Seite 2

Agenda

EY Real EstateCapital RadarDeutschland 2017

Seite

1 Kernergebnisse 3

2 Management Summary 4-5

3 Befragungsaufbau und Erläuterung 5-6

4 Ergebnisse 7-27

Seite 3

Kerneraussagen*:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017

6. Hohe LTCs/LTVs für Bestandund Projektentwicklungen zu

Niedrigkonditionen sind Ursachefür zukünftige Krisen

Markt für gewerblicheImmobilienfinanzierung

Deutschland 2017

2. Projektentwickler übertragenunternehmerische Risiken derzeithäufig zu nicht risikoadäquatenKonditionen auf Kapitalgeber

1. Fortschreitende Digitalisierungwird auch Immobilienfinanzierun-gen grundlegend verändern; das

klassische Bankengeschäftverliert an Bedeutung

5. Zukünftig wird der Anteilausländischer Private Equity

Geber für Immobilieninvestitio-nen aufgrund der Attraktivität

des deutschen Immobilien-marktes stark zunehmen

3. Es wäre für den deutschenImmobilienmarkt gesund, wenndie EZB das Zinsniveau um 100

Basispunkte anheben würde4. Zunehmende Regulatorik

öffnet den Finanzierungsmarktexponentiell für alternative,

weniger regulierte Institutionen

* Aussagen denen die Mehrheit der befragten Marktteilnehmer zustimmt

Seite 4

Management Summary:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017

Beschreibung

Das EY Real Estate Capital Radar erlaubt es,die aktuellen Rahmenbedingungen auf demdeutschen Markt für gewerblicheImmobilienfinanzierungen auf einen Blick zuerfassen. Jedes Instrument wird mit seinerVerfügbarkeit, der aktuellen Rendite-erwartung der Kapitalgeber sowie einer Ein-schätzung des Marktvolumens dargestellt

Interpretationshilfe

Die Einordnung der Finanzierungs-instrumente im Radar ergibt sich anhandder Renditeerwartungen und Verfüg-barkeiten. Die Größe der einzelnen Punktewird durch das jeweilige Marktvolumenbestimmt. Die vertikale Linie durch denMittelpunkt gibt die Spanne der Rendite-erwartungen an

Beispiel

Für Senior/Junior Loans ergibt sich einesehr hohe Verfügbarkeit bei gleichzeitigerVerzinsung (im Sinne einer Nettoverzinsung)von 0,6% bis zu ca. 5,0% Die Schätzungen der Marktvolumen beziehen sich auf neubegebene gewerbliche Immobilienfinanzierungen (Bestands(anschluss-)finanzierung,

Projektentwicklungsfinanzierung und Ankaufsfinanzierung) innerhalb Deutschlands des Jahres 2016* Marktquellen bieten keine Informationen über aggregierte Volumen Quelle: EY Research

Ø obere 25%

Ø untere 25%

MittelwertVolumen

IRendite-

erwartung

Verfügbarkeit

20%

Senior/Junior*

~€90,0 Mrd.

PrivateEquity*

~€5,0 Mrd.

4 3 2 1 1 2 3 4

Rendite-erwartung

Verfügbarkeit

IVIII

Aktien€1,2 Mrd.

PRIV

ATE

PUBL

IC

EQUITYDEBT

Anleihen*

~€5,0 Mrd.

IIMezzanine*

~€5,0 Mrd.

15%

10%

5%

5%

10%

15%

20%

10,0%

16,2%

25,0%

6,0%

9,3%

16,0%

0,6%2,0%

5,0%

1,2%

7,1%

4,3%

Seite 5

Management Summary:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017

► Größte Finanzierungsquelle für Immobilieninvestitionen in Deutschland mit ca. €90,0 Mrd. in 2016

► Verfügt im Vergleich der einzelnen Finanzierungsinstrumente über die höchste Verfügbarkeit

► Seitwärtsbewegung der Beleihungsausläufe wird erwartet

► Weiterhin Tendenz zu mehr Risikobereitschaft der Kapitalgeber

I Private Equity

II Private Debt

► Deutliche Abnahme der Ratinganforderungen an Immobilienanleihen im Vorjahresvergleich

► Marktteilnehmer erwarten eine steigenden Marktanteil von Public Debt Produkten, insbesondere Crowd-Funding

► Deutlich geringeres Volumen an Immobilienanleiheemissionen in Deutschland im Vorjahresvergleich

III Public Debt

► Public Equity wird nur bedingt als geeignetes Mittel zur Finanzierung von Immobiliengesellschaften gesehen

► Marktteilnehmer erwarten keine dominierende Rolle von Börsengängen in der Immobilienwirtschaft in 2017

► Renditeanforderungen an Immobilienaktien liegen innerhalb einer engen Bandbreite

IV Public Equity

► Private Equity erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit

► Der vollständige Ersatz von Eigenkapital wird zunehmend toleriert

► Tendenz: weiter steigende Verfügbarkeit sowie wachsender Anteil an der Gesamtfinanzierung

► Steigende Verzinsungsansprüche werden erwartet

Seite 6

► EY Real Estate Erhebung zum Jahreswechsel 2016/2017 unter insgesamt 67Entscheidern von Kapitalgebern des Finanzierungsmarktes für Immobilieninvestitionenin Deutschland

► Marktabdeckung: breite Marktabdeckung für gewerbliche Immobilienfinanzierung inDeutschland

► Inhaltlich berücksichtigt die Erhebung vornehmlich folgende Themen:

► Allgemeine rückwärtige Einschätzungen für das abgelaufene Jahr 2016

► Einschätzungen zu Entwicklungen für das Jahr 2017

► Zielsetzung:

► Übersichtliche Darstellung der Rahmenbedingungen des Gesamtmarktes fürgewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland

EY Real Estate Capital Radar Befragte Kapitalgeber

► Banken (28%)

► Private Equity, Mezzanine-Funds,

High Yield Funds (27%)

► Versicherungen, Versorgungs-

werke, Pensionskassen,

Stiftungen (VVPS) (17%)

► Family Offices (16%)

► Sonstige (12%)

► Studie von EY Real Estate Capital & DebtAdvisory

► 67 Entscheider aus der Finanz- undImmobilienbranche

Hintergrund Zielsetzung► Bei einigen Fragen hatten die Probanden die

Möglichkeit, weitere Kommentare zu denFragen abzugeben

► Mehrfach genannte Statements werden imRahmen dieser Studie in aggregierter Formwiedergegeben

Statements► Aktuelle Einschätzung zum deutschen

Finanzierungsmarkt für gewerblicheImmobilieninvestitionen

► Einschätzung zur zukünftigen Entwicklung desFinanzierungsmarktes für gewerblicheImmobilieninvestitionen in Deutschland

EY Real Estate Capital Radar berücksichtigt einbreites Spektrum von Kapitalgebern

Seite 7

Erläuterung:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017

► Umfasst klassisches Fremdkapital (erst- und/oder nachrangig besichert) sowie oft unbesichertes Mezzanine Kapital

► Grundcharakteristik ist eine laufende Verzinsung sowie v. a. bei Erstrangdarlehen eine ebenfalls laufende Tilgung

► Mezzanine/Hybridkapital kann sowohl über fremd- als auch über eigenkapitalähnliche Strukturen verfügen

► Eigenkapitalcharakter liegt vor allem bei Beteiligungen am laufenden Cash-Flow oder am Verkaufserlös vor

I Private Equity

II Private Debt

► Außerbörsliche Eigenkapitalfinanzierung von Unternehmen durch externe Kapitalbeteiligung v. a. internationalerInvestoren; Handel i. d. R. auf dem nicht öffentlichen Kapitalmarkt

► Hohe Verzinsung aufgrund geringer Besicherungsmöglichkeiten sowie oftmals geringem Eigenkapitaleinsatz desInitiators

► Einsatzschwerpunkt bei risikoreichen Immobilieninvestitionen

► Anleihen von Immobilienunternehmen auf Unternehmens- und Projektebene mit und ohne dingliche Besicherung

► Public Debt Produkte, wie u. a. Pfandbriefe, Covered Bonds, CMBS und RMBS, stehen nicht im Fokus dieser Studie,da diese im deutschsprachigen Raum primär Refinanzierungs- und nicht Finanzierungsinstrumente darstellen

► Markteintrittsbarrieren sind Marktusancen wie Reporting und Rating sowie „Psychologie der Kapitalmärkte“

III Public Debt

► Finanzierungen über den öffentlichen Kapitalmarkt (Börse)

► Öffentlich handelbare Gesellschaftsanteile in Form von Aktien

► Immobilienaktien reagieren nicht zwangsläufig auf zugrundeliegende Immobilienmärkte

► Wertentwicklung wird von allgemeinen Bestimmungsfaktoren des Aktienmarktes beeinflusst

IV Public Equity

Seite 8

Kernaussagen► A- und B-Städte dominieren insbesondere bei

den klassischen Nutzungsarten

► Aufgrund der Angebotsknappheit werden B-Städte inzwischen ähnlich attraktiveingeschätzt wie A-Städte

► Banken stellen ihr Kapital bevorzugt fürWohnen, Einzelhandel und Büros zurVerfügung

► Studentenwohnen wird ebenfalls als sehrattraktive Nutzungsart von Bankeneingeschätzt, wohingegenAltersversorgungseinrichtungen diesmoderater beurteilen

► Versicherungen, Versorgungswerke,Pensionskassen und Stiftungen stellen ihrKapital vornehmlich in A-Städte für Büro undEinzelhandel zur Verfügung

► Sonstige Nutzungsarten werden dagegentendenziell vermieden

► PE- und Mezzanine-Funds müssen auf B-Städte ausweichen, um die Renditean-forderungen ihrer Investoren erfüllen zukönnen

► In dieser Gruppe zeigt sich eine ausgewogeneVerteilung innerhalb der Nutzungsarten

Nicht A-Städte verstärkt im Finanzierungsfokus

Standortabhängigkeit der Kapitalbereitstellung nach Nutzungsart

Wortlaut der Frage: „Für welche Städte stellen Sie Kapital von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung (Mehrfachantworten möglich)?“

0%

20%

40%

60%

80%

100% A-Städte (Big-7)

B-Städte

C&D-Städte

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Versicherungen, Versorgungswerke,Pensionskassen, Stiftungen

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Banken

0%

20%

40%

60%

80%

100%

PE- und Mezzanine-Funds

Seite 9

Wortlaut der Frage: „Für welche Anlässe stellen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung?“

Strukturierte Finanzierungen vor allem in derProjektentwicklung

78%

57%

76%

95%89%

95%

73%

55% 55%55%

45%

82%

72%

28%

72%

Ankaufsfinanzierung Bestands(anschluss-)finanzierung Projektentwicklungsfinanzierung

Gesamt Banken Versicherungen,Versorgungswerke,Pensionskassen,Stiftungen

Family Offices PE-, Mezzanine-, High-Yield-Funds

Anlässe zur Bereitstellung von Kapital zur Finanzierung vonImmobilieninvestitionen

Kernaussagen► Ankaufs- und Projektentwicklungs-

finanzierung werden von denKapitalgebern bevorzugt

► Der Großteil der Banken stellt für alleAnlässe Kapital zur Verfügung

► Aufgrund mangelnder Alternativenfinanzieren Family Offices immer häufigerProjektentwicklungen, um bereitsfrühzeitig am Erfolg von Immobilien-investition zu partizipieren

► Private Equity Häuser, Mezzanine-Fundsund High-Yield-Funds sind beiBestands(anschluss-)finanzierungenaufgrund der niedrigenVerzinsungserwartung zurückhaltend

► Die i.d.R. konservativen Altersversorgerfavorisieren die Finanzierung vonBestandsgebäuden

Seite 10

Kernaussagen► Das Vorhanden sein eines konkreten Finanzierungsobjektes war im Vorjahr für insgesamt 93% der Teilnehmer sehr wichtig oder wichtig

► Der Mangel an attraktiven Opportunitäten führt zu einer leicht steigenden Risikoneigung, so dass nur noch für 83% der Beteiligten einkonkretes Projekt noch relevant ist

► Blind Pool Investments werden von einer großen Mehrheit zwar abgelehnt, im Vergleich zum Vorjahr zeigen mehr Teilnehmer Interesse andieser Finanzierungsart

Wortlaut der Frage: „Wie relevant sind folgende Investmentstrukturen für Ihre Anlagestrategie?“

Wie im Vorjahr werden Finanzierungen mitkonkretem Projektbezug bevorzugt

58%

7%2%

25% 24%

14%

8%

18% 16%

4%

13%16%

2%

31%

45%

Projektspezifische Investition Blind Pool Investition mit Seedportfolio Blind Pool Investition ohne Seedportfolio

Relevanz von Projekt- und Blind-Pool-Finanzierung

sehr relevant irrelevant sehr relevant irrelevant sehr relevant irrelevant

Seite 11

Kernaussagen► Die klare Mehrheit der Befragten gibt an,

dass Eigenkapitalrestriktionen aufgrundvon Solvency II eine große Rolle beiImmobilienentscheidungen spielen

► Nur wenige geben an, dass ein ausreichendfunktionierendes Risikomodell existiert, umdie Anforderungen von Solvency II sinnvollzu erfüllen

► Die niedrige Eigenkapitalbasis derVersicherer in Verbindung mit denAnforderungen von Solvency II führt zurestriktiven Investitionsentscheidungen

► Versicherer suchen derzeit noch nicht dieInvestitionsalternative über Anleihensondern investieren präferiert direkt oderindirekt über Fondskonstrukte

Wortlaut der Frage: „Stimmen Sie den folgenden Aussagen zu?“

Versicherungen: Solvency II führt zu restriktivenInvestitionsentscheidungen

12%

12% 25% 25%

88%

38%

100%

Eigenkapitalrestriktionen aufgrund vonSolvency II spielen aufgrund der Existenz

eines eigenen Risikomodells bei uns nur einegeringfügige Rolle.

Eigenkapitalrestriktionen aufgrund vonSolvency II spielen aufgrund des derzeitig

hohen Eigenkapitals bei uns nur einegeringfügige Rolle.

Eigenkapitalrestriktionen aufgrund vonSolvency II spielen für uns nur einegeringfügige Rolle, da Investments

ausschließlich über Anleihen erfolgen.

ich stimme zu ich stimme eher zu ich stimme eher nicht zu ich stimme nicht zu

Einfluss von Solvency II auf das Eigenkapital

Seite 12

Wortlaut der Frage: „Wie wird sich Ihre Immobilienquote in den nächsten 12 Monaten entwickeln?“Wortlaut der Frage: „Werden Sie in den nächsten 12 Monaten Ihre Immobilienanlagen präferiert direkt oder indirekt tätigen?“

Family Offices zeigen Vertrauen in dieImmobilienmärkte

Investitionsverhalten von Family OfficesKernaussagen► Family Offices werden 2017 ihr

Immobilienportfolio stark ausbauen

► 36% geben an, die Immobilienquote ummehr als 5% zu steigern, 27% um bis zu 5%

► Lediglich 36% geben an, dieImmobilienquote in den kommenden 12Monaten nicht verändern zu wollen

► Die geplanten Investitionen werdenüberwiegend direkt getätigt

► Damit wird dem meist unternehmerischenAnsatz Rechnung getragen, diePerformance der Anlage selbstbeeinflussen zu können

► Es zeigt auch, dass Family OfficesManagementkosten sparen und Feesbevorzugt selbst vereinnahmen 73%

27%

überwiegend direkt

überwiegend indirekt

0% 0%

36%

27%

36%

sinkt um mehr als 5% sinkt um bis zu 5% stagniert steigt um bis zu 5% steigt um mehr als 5%

Seite 13

Crowd-Investing/-Funding, Hype oderFinanzierungsform mit Zukunft?

Wortlaut der Frage: „ Wie schätzen Sie die aktuelle Verfügbarkeit der Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen ein?“Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die zukünftige Verfügbarkeit der folgenden Finanzierungsmittel in den nächsten 12 Monaten ein?“

72% 17% 6% 3% 2%

sehr hoch sehr gering

22% 59% 11% 3% 5%

sehr hoch sehr gering

7% 28% 55% 10% 0%

sehr hoch sehr gering

30% 38% 30% 0% 2%

sehr hoch sehr gering

10% 28% 52% 10% 0%

sehr hoch sehr gering

Einschätzung der aktuellenVerfügbarkeit

Einschätzung derzukünftigen Verfügbarkeit

Senior/JuniorLoan

Mezzanine Loan

Private Equity

Aktienemissionen

Anleiheemissionen

steigend

sinkend

steigend

sinkend

steigend

sinkend

steigend

sinkend

steigend

sinkend

Kernaussagen► Die Verfügbarkeit von Senior/Junior Loans

wird wie im vergangenen Jahr als sehrhoch eingeschätzt, zukünftig jedoch aufdiesem Niveau stagnierend

► Banken gehen weiterhin von einer hohenbis sehr hohen Verfügbarkeit vonSenior/Junior Loans aus

► Die Verfügbarkeit von Mezzanine Loans(81%) hat sich gegenüber dem Vorjahr(53%) stark verbessert und soll nachEinschätzung der Experten weiter steigen

► Die Verfügbarkeit von Aktien- undAnleiheemissionen wird hingegen nur alsdurchschnittlich eingeschätzt

► Hier wird auch kein nennenswertesWachstum erwartet

► 64% der Experten gehen zukünftig voneinem wachsenden Crowd-Investing/-Funding Markt aus

10% 31% 38% 17% 4%

sehr hoch sehr gering

Crowd-Investing/-Funding

steigend

sinkend

28%

50%

7%

11%

4%

21%

47%

25%

7%

23%

43%

11%

23%

41%

43%

8%

5%

3%

50%

25%

7%

14%

4%

38%

30%

14%

16%

2%

Seite 14

Wortlaut der Frage: „Welchen Stellenwert haben nachfolgende Komponenten für Ihre Finanzierungsentscheidung?"

Finanzierer fordern weniger Eigenkapitaleinsatzder Investoren

Relevanz unterschiedlicher Komponenten einer Finanzierungsstruktur

Kernaussagen► 66% der Befragten sehen Eigenkapital des Initiators in einer strukturierten Finanzierung als zwingend notwendig an. Die Anforderungen der

Finanzierer sinkt damit deutlich gegenüber dem Vorjahr, wo von 89% der Befragten Eigenkapital als zwingend notwendig angesehen wurde.

► Banken stellen die höchsten Anforderungen an eine solide Eigenkapitalbasis des Initiators. 86% fordern zwingend Eigenkapital.

► Versorgungseinrichtungen stellen wenig Anforderungen. Für lediglich 57% ist Eigenkapital und 43% ein Senior Loan Voraussetzung für eineFinanzierungsentscheidung. Dies wird darauf zurückgeführt, dass diese Häuser häufig das gesamte Finanzierungssortiment vom PrivateEquity bis zum Senior Loan über verschiedene Vehikel anbieten.

66%

44%

12%

6%

4%

6%

28%

38%

65%

60%

71%

60%

2%

2%

15%

6%

10%

6%

17%

20%

19%

19%

23%

Eigenkapital des Initiators

Senior Loan

Senior Stretch Loan

Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

zwingend notwendig optional finanzierungsverhindernd keine Angabe

Seite 15

Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung des Anteils der nachfolgenden Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in den nächsten 12 Monaten ein?“

Crowd-Investing/-Funding, die moderne Form derImmobilienfinanzierung?

Entwicklung des Anteils unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente fürImmobilieninvestitionen im Jahr 2017

Kernaussagen► Die Marktteilnehmer gehen von einem

weiter steigenden Anteil der allerFinanzierungsinstrumente aus, wobei dergrößte Konsens im Bereich der Crowd-Finanzierungen besteht

► 72% der Banken gehen von einemstagnierenden Anteil bei Senior Loans aus

► Lediglich 38% der PE- und Mezzanine-Funds gehen im Segment Mezzanine Loanvon einem steigenden Anteil aus

► Diese Gruppe geht auch von einemstagnierenden Anteil bei Private Equityaus (46%)

► Crowd-Investing/-Funding hingegen wirdin Zukunft einen bedeutenderenBestandteil bei der Finanzierungeinnehmen

► Davon scheinen insbesondere FamilyOffices überzeugt zu sein. 84% geben an,dass der Anteil steigt

3%

7%

25%

44%

33%

22%

33%

52%

72%

47%

52%

63%

56%

31%

3%

9%

9%

11%

11%

10%

3%

4%

Senior/Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Aktienemissionen

Anleiheemissionen

Crowd-Investing/-Funding

stark steigend steigend neutral sinkend stark sinkend

Seite 16

Kernaussagen► Nachdem sich der Referenzzinssatz für 3-monatige Termingelder seit Mitte 2016 stabil bei historisch niedrigen ca. -0,3% bewegt, geht ein

Großteil der Befragten von nicht weiter sinkenden Zinsen aus

► Fast 70% rechnen damit, dass die EZB der FED folgt und die Zinsen moderat um bis zu 0,5% anheben wird

► Im vergangenen Jahr rechneten bereits 80% mit einer Zinswende von bis zu +50 bps

Wortlaut der Frage : „Um wie viele Basispunkte (bps) wird sich das Zinsniveau Ihrer Einschätzung nach innerhalb der nächsten 12 Monate (Basis: 3-Monats-EURIBOR) verändern?“

Steigende Zinsen: Folgt die EZB dem Leitbild derFED?

Historischer Verlauf des 3-Monats-EURIBOR und Zinsprognose aus Umfrageergebnis für 2017

Quelle: Deutsche Bundesbank, FRED

Effective Federal Funds Rateund EURIBOR in %

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

2012 2013 2014 2015 2016 2017

3-Monath-EURIBOR 2012-2017 Forecast FED

5%

67%28%

Seite 17

Alternative Finanzierer steigern Tranchengrößen:Indiz für einen heiß gelaufenen Markt?

Wortlaut der Frage: „Zu welchen Rahmenbedingungen stellen Sie aktuell Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung?Wortlaut der Frage: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die unten genannten Rahmenbedingungen, zu denen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stellen, innerhalbder nächsten 12 Monate entwickeln?“

80

190

350

10

56

70

1126

45

10

56

100

0

50

100

150

200

250

300

350

400

SeniorLoan

Junior Loan MezzanineLoan

Private Equity

Kernaussagen► Nach wie vor sind Banken bereit

großvolumige Finanzierungen zu begleiten

► Gegenüber dem Vorjahr steigt dasdurchschnittliche Tranchenvolumennochmals deutlich (Mittelwert 2016 = EUR119 Mio.)

► Allerdings wird zukünftig mit einer leichtenReduzierung der Tranchengrößen imSenior Bereich gerechnet

► Nachrangig oder unbesicherte Finanzierersind hingegen bereit höhereTranchenvolumen einzugehen, diesspiegelt den Trend zu großvolumigerenVehikeln im Private Debt Bereich wieder

► Die zukünftigen Tranchengrößen fürCrowd-Investing/-Funding betragenzwischen EUR 2 bis 5 Mio., wobei ein Trendzu größeren Volumen sichtbar wird

► Mittlerweile wurden auch Projekt basierte„Crowd-Anleihen“ begeben welche sowohlan (semi) institutionelle als auch anKleinanleger platziert wurden

Aktuelle maximale Tranchengrößen in Mio. Euro

Zukünftige Erwartungen an die maximalen Tranchengrößen

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert

100

168

200

5

80

150

15

38

40

10

61

100

40

50

100

150

200

250

SeniorLoan

Junior Loan MezzanineLoan

Private Equity Crowd-Investing/-Funding

Seite 18

Sinkende Maximallaufzeiten: Eine Folge derunsicheren Zinspolitik?

Kernaussagen► Weite Streuung der Renditeanforderungen

in Bezug auf Mezzanine Kapital, PrivateEquity und Anleihen

► Die Aussagen über die zukünftigenRenditeanforderungen für Private Equityund Mezzanine Kapital halten sich nahezudie Waage – ein möglicher Indikator dafür,dass für diese Instrumente mit keinendeutlichen Schwankungen imVerzinsungsanspruch zu rechnen ist

► Die Maximallaufzeiten für Senior Loansbelaufen sich auf 10 bis 15 Jahre

► Gegenüber dem Vorjahr (5-22 Jahre) kanneine deutliche Verkürzung der Laufzeitenfestgestellt werden

► Die Unsicherheit über die weitereEntwicklung der Zinspolitik kann hierfüreine Ursache sein

► In der nachrangigen Besicherung werdenBeleihungsausläufe von bis zu 100%akzeptiert

Zukünftige Beleihungsausläufe in %

Wortlaut der Frage: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die unten genannten Rahmenbedingungen, zu denen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stellen, innerhalbder nächsten 12 Monate entwickeln?“

60

7075 75

82

85

81

89

98

8185

99

45

74

100

70

8390

40

50

60

70

80

90

100

110

SeniorLoan

SeniorStretch

Loan

JuniorLoan

MezzanineLoan

PrivateEquity

Crowd-Investing/-

Funding

Ø obere 25%

Ø untere 25%

Mittelwert

33%

18%

9%

15%

11%

14%

45%

48%

47%

56%

63%

43%

18%

30%

41%

26%

22%

43%

3%

3%

3%

4%

4%

Senior/Junior Loan

Mezzanine Loan

Private Equity

Aktienemissionen(IPO/SPO)

Anleiheemissionen

Crowd-Investing/-Funding

steigend neutral sinkend stark sinkend

Zukünftige Renditeanforderungen an unterschiedlicheFinanzierungsinstrumente

Seite 19

Wortlaut der Frage: „Welche Konditionen rufen Sie für die drei Hauptnutzungsarten (häufigste Nutzungsart, für die Sie Finanzierungen vergeben) zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen auf? (Angabe inBasispunkten (bps))“

Renditeanforderungen alternativer Finanzierer passensich nur bedingt dem momentanen Zinsumfeld an

0,8 1,8

Wohnen

Handel

Büro

Hotel

Senior Loan

0,6 1,6

0,6 1,0

0,5 1,5

0,9 1,8Logistik

1,3 5,0

JuniorLoan

1,0 2,4

1,0 1,4

0,9 2,6

1,3 2,0

8,0 16,0

MezzanineLoan

7,0 14,5

7,3 15,0

6,0 15,5

7,5 15,0

PrivateEquity

10,0 23,8

10,0 25

10,0 24,0

Angaben in %

Ø obere 25%Ø untere 25%

Kernaussagen► Die Konditionen in der klassischen

Immobilienfinanzierung befinden sich nachwie vor auf einem historisch niedrigenNiveau

► Nachrangige oder unbesicherteKapitalüberlassung fordert einen hohenRisikoaufschlag

► Die aufgerufenen Konditionen fürMezzanine Kapital schwanken stark undsind weniger Nutzungsart abhängig als vielmehr vom jeweiligen Projekt und Initiator

► Die wirtschaftlichen Chancen sowie derTrack Record und die Professionalität derKapitalsuchenden sind entscheidend fürattraktive Zinsangebote

► Die Anforderungen von Private EquityHäusern sind nach wie vor auf einem hohenNiveau

► Im aktuellen Marktumfeld kann es daheru.U. unattraktiv sein auf Mezzanineund/oder Private Equity Kapitalauszuweichen

Renditeanforderung verschiedener Finanzierungsformen nach Sektorin %

*

*

* Die Anzahl der Antworten erlaubte keine Auswertung.

Seite 20

Kernaussagen► Mehr als die Hälfte der Entscheider fordern kein Rating bei Immobilienanleihen (Vorjahr 11%)

► Die risikofreudigste Gruppe sind PE- und Mezzanine-Funds, von denen 85% angeben, kein Rating für die Investitionsentscheidung zu benötigen

► Lediglich 33% aller Befragten fordern ein Investmentgrade Rating (>BBB-)

► Gegenüber dem Vorjahr hat die Bedeutung von Ratings für Investoren somit abgenommen

Investoren zeigen verstärktes Interesse am Marktfür Non-Investmentgrade Anleihen

Mindestanforderungen an das Rating von Immobilienanleihen

14%

19%

12%

55%

Besser BBB+ BBB+ bis BBB- BB+ bis B- Kein Rating notwendig

Wortlaut der Frage: „Welche Mindestanforderungen haben Sie hinsichtlich des Investmentgrade für Anleihen?“

Seite 21

Immobilienaktien und DAX im Zeitverlauf

Inde

x(2

010

=10

0)

Jahr

Kernaussagen

► 55 Unternehmen mit direktemImmobilienbezug sind an deutschenBörsenplätzen gelistet

► Betongold zahlt sich auch an der Börseaus: Immobilienaktien haben sich 2016nahezu parallel zum DAX entwickelt ab

► Die positive Entwicklung auf demImmobilienmarkt schlägt sich somit auchauf Immobilienaktien nieder

► Seit 2008 steigen die Kurse deutscherImmobilien-AG‘s nahezu ununterbrochen

► Lediglich bei Ausbruch der europäischenFinanzkrise war eine kleine Korrektur zubeobachten

Vergleich zwischen DAX und Dimax(Zeitraum 1988-2016 (Basis = 2010)

Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger, Stand: Juni 2017

0

50

100

150

200

250

300

350

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

DAX Dimax

Seite 22

Auswahl an Börsengängen, Kapitalerhöhungen undAnleiheemissionen von 2016 bis 08/2017

Firma Kategorie Emissionstermin Status Volumen

Corestate Capital Börsengang Oktober 2016 durchgeführt €43 Mio.

Office FirstImmobilien GmbH Börsengang 2016 nicht

durchgeführt ca. €3,3 Mrd.

Noratis Börsengang Juli 2017 Durchgeführt €17,25 Mio.

Consus CommercialProperty AG Börsengang April 2017 Durchgeführt € 24,2 Mio.

iFunded Projekt-Anleihe Q3 2017 Platziert € 10 Mio.

LEG Wandelanleihe August 2017 Platziert € 400 Mio.

TAG Wandelanleihe August 2017 Platziert € 262 Mio.

DIC Asset AG Anleihe Juli 2017 Platziert € 130 Mio.

Grand City Kapitalerhöhung Juli 2017 Durchgeführt € 200 Mio.

Eyemaxx RealEstate AG Wandelanleihe Dezember 2016 Platziert € 4,2 Mio.

Kernaussagen

► Corestate vollzog ein Listing am EntryStandard des DAX. Es wurden € 43 Mio. anvorausgewählte Investoren platziert. DerWert des Papiers hat sich seitdemvervielfacht.

► Eine IPO des von IVG gehaltenen OfficeFirst Portfolio stieß nicht auf ausreichendInvestoren Appetit. Das Portfolio wurdeanschließend an Blackstone veräußert.

► Noratis führte Juni 2017 einenerfolgreichen IPO am neu gegründetenScale Segment des DAX durch. DerEmissionspreis wurde am unteren Ende derprognostizierten Preisspanne angesetzt.

► Die Crowdfunding-Plattform ifunded begabzusammen mit der Skjerven Group eine€10 Mio. Projektanleihe. Die erste Tranchewurde an (semi-) institutionelle und diezweite Tranche an Kleinanleger platziert.

Ausgewählte Börsengänge, Kapitalerhöhungen & Anleiheemissionen

Quelle: EY Research

Seite 23

Bedeutung der EZB ungebrochen: Erhöhung desZinsniveaus könnte den Markt weiter stärken

21%

47%

29%

3%

„Die Digitalisierung derFinanz- und Immobilien-

branche wird auchImmobilienfinanzierungengrundlegend verändern,sodass das klassische

Bankengeschäft zunehmendan Bedeutung verliert.“

3%

18%

55%

24%

„Die Entscheidungen derEZB haben an Bedeutungfür den Immobilienmarkt

verloren, da sie durch ihreGeldpolitik ihre

Einflussmöglichkeit auf denKapitalmarkt größtenteils

verwirkt hat.“

34%

37%

21%

8%

„Es wäre für den deutschenImmobilienmarkt gesund,

wenn die EZB dasZinsniveau um 100

Basispunkte anhebenwürde.“

5%

53%26%

16%

„Der öffentlicheKapitalmarkt wird für

Immobilienfinanzierungenin Deutschland in den

nächsten 10 Jahren einedominierende Rolle

einnehmen.“

Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu

Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“

Seite 24

Hohe Beleihungsausläufe als mögliche Auslösereiner neuen Immobilienkrise?

24%

60%

16%

„Projektentwickler übertragenunternehmerische Risiken

derzeit häufig zu nicht risiko-adäquaten Konditionen auf

Kapitalgeber.“

14%

58%

20%

8%

„Die nächste Stufe derEigenkapitalanforderungen im

Rahmen von Basel IIIverteuert 2017 für Investoren

klassischeHypothekendarlehen.“

27%

49%

21%

3%

„Hohe LTCs/LTVs für Bestandund Projektentwicklungen zu

Niedrigkonditionen sindUrsache für zukünftige

Krisen.“

Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu

Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“

Seite 25

Zunehmende Regulatorik auf dem Kapitalmarkt:Weniger regulierte Institute auf dem Vormarsch

16%

62%

22%

„Zukünftig wird der Anteilausländischer Private Equity

Geber für Immobilien-investitionen in Deutschland

aufgrund der Attraktivität desdeutschen Immobilienmarktes

stark zunehmen.“

22%

59%

14%

5%

„Zunehmende Regulatoriköffnet den Finanzierungsmarkt

exponentiell für alternative,weniger regulierte

Institutionen.“

22%

45%

25%

8%

„US-amerikanische oderbritische High-Yield Fonds

kommen aufgrund kulturellerUnterschiede als Kapitalgeber

für Immobilienvorhabendeutscher Anbieter weniger in

Frage.“

Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu

Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“

Seite 26

Bedeutung von Public Debt für Immobilienfinan-zierungen stagniert weiter auf niedrigem Niveau

3%

48%49%

„Immobilienanleihen nehmenin Ihrer Bedeutung zur

Finanzierung von Immobilien-investitionen weiter zu.“

6%

47%

44%

3%

„Anleihefinanzierungen,insbesondere als Private

Placements, sind aufgrundzunehmender Regulatorik eine

wirkliche Alternative in derImmobilienfinanzierung.“

12%

41%31%

16%

„Die Relevanz von Crowd-Funding wird für die

Finanzierung von Immobilien-investitionen in den nächstenJahren deutlich zunehmen.“

Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu

Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“

Seite 27

Zurückhaltende Erwartungen an Börsengange undandere Formen der Kapitalemission

17%

74%

9%

„Börsengänge undKapitalerhöhungen werden im

Jahr 2017 in derImmobilienwirtschaft eine

dominierende Rolle spielen.“

59%

35%

6%

„BörsennotierteImmobiliengesellschaften mit

dem Fokus Gewerbe-immobilien (AGs oder REITs)

werden absehbar inDeutschland neben den

Wohnungsgesellschaften eineBedeutung erlangen.“

59%

38%

3%

„IPOs/SPOs stellen für dieFinanzierung von

Immobiliengesellschaften mitGewerbeimmobilienfokus ein

geeignetes Mittel dar.“

Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu

Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“

Seite 28

Für Fragen und Feedback zur Studie:

Benedikt Huber

Telefon +49 6196 996 26712E-Mail [email protected]

Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht undkann daher nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundigeBeratung oder Auskunft dienen. Obwohl sie mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt wurde,besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität;insbesondere kann diese Publikation nicht den besonderen Umständen des EinzelfallsRechnung tragen. Eine Verwendung liegt damit in der eigenen Verantwortung desLesers. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young Real Estate GmbH und/oder andererMitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedemspezifischen Anliegen sollte ein geeigneter Berater zurate gezogen werden.

www.de.ey.com

Ihre Kontakte

EY Real Estate Capital & Debt AdvisoryIhr Team:

Benedikt HuberAlexander KübelDr. Christopher Yvo OertelFunda Toptaner

EY | Assurance | Tax | Transactions | Advisory

Die globale EY-Organisation im Überblick

Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung,Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unsererErfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit dasVertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestensgerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams,exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Zielist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen – für unsereMitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafürsteht unser weltweiter Anspruch „Building a better working world“.

Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen vonErnst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen istrechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln undUnterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young GlobalLimited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Rechtund erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sieunter www.ey.com.

In Deutschland ist EY an 21 Standorten präsent. „EY“ und „wir“ beziehen sich indieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & YoungGlobal Limited.

© 2017Ernst & Young Real Estate GmbHAll Rights Reserved.

ED None