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Agenda
EY Real EstateCapital RadarDeutschland 2017
Seite
1 Kernergebnisse 3
2 Management Summary 4-5
3 Befragungsaufbau und Erläuterung 5-6
4 Ergebnisse 7-27
Seite 3
Kerneraussagen*:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017
6. Hohe LTCs/LTVs für Bestandund Projektentwicklungen zu
Niedrigkonditionen sind Ursachefür zukünftige Krisen
Markt für gewerblicheImmobilienfinanzierung
Deutschland 2017
2. Projektentwickler übertragenunternehmerische Risiken derzeithäufig zu nicht risikoadäquatenKonditionen auf Kapitalgeber
1. Fortschreitende Digitalisierungwird auch Immobilienfinanzierun-gen grundlegend verändern; das
klassische Bankengeschäftverliert an Bedeutung
5. Zukünftig wird der Anteilausländischer Private Equity
Geber für Immobilieninvestitio-nen aufgrund der Attraktivität
des deutschen Immobilien-marktes stark zunehmen
3. Es wäre für den deutschenImmobilienmarkt gesund, wenndie EZB das Zinsniveau um 100
Basispunkte anheben würde4. Zunehmende Regulatorik
öffnet den Finanzierungsmarktexponentiell für alternative,
weniger regulierte Institutionen
* Aussagen denen die Mehrheit der befragten Marktteilnehmer zustimmt
Seite 4
Management Summary:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017
Beschreibung
Das EY Real Estate Capital Radar erlaubt es,die aktuellen Rahmenbedingungen auf demdeutschen Markt für gewerblicheImmobilienfinanzierungen auf einen Blick zuerfassen. Jedes Instrument wird mit seinerVerfügbarkeit, der aktuellen Rendite-erwartung der Kapitalgeber sowie einer Ein-schätzung des Marktvolumens dargestellt
Interpretationshilfe
Die Einordnung der Finanzierungs-instrumente im Radar ergibt sich anhandder Renditeerwartungen und Verfüg-barkeiten. Die Größe der einzelnen Punktewird durch das jeweilige Marktvolumenbestimmt. Die vertikale Linie durch denMittelpunkt gibt die Spanne der Rendite-erwartungen an
Beispiel
Für Senior/Junior Loans ergibt sich einesehr hohe Verfügbarkeit bei gleichzeitigerVerzinsung (im Sinne einer Nettoverzinsung)von 0,6% bis zu ca. 5,0% Die Schätzungen der Marktvolumen beziehen sich auf neubegebene gewerbliche Immobilienfinanzierungen (Bestands(anschluss-)finanzierung,
Projektentwicklungsfinanzierung und Ankaufsfinanzierung) innerhalb Deutschlands des Jahres 2016* Marktquellen bieten keine Informationen über aggregierte Volumen Quelle: EY Research
Ø obere 25%
Ø untere 25%
MittelwertVolumen
IRendite-
erwartung
Verfügbarkeit
20%
Senior/Junior*
~€90,0 Mrd.
PrivateEquity*
~€5,0 Mrd.
4 3 2 1 1 2 3 4
Rendite-erwartung
Verfügbarkeit
IVIII
Aktien€1,2 Mrd.
PRIV
ATE
PUBL
IC
EQUITYDEBT
Anleihen*
~€5,0 Mrd.
IIMezzanine*
~€5,0 Mrd.
15%
10%
5%
5%
10%
15%
20%
10,0%
16,2%
25,0%
6,0%
9,3%
16,0%
0,6%2,0%
5,0%
1,2%
7,1%
4,3%
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Management Summary:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017
► Größte Finanzierungsquelle für Immobilieninvestitionen in Deutschland mit ca. €90,0 Mrd. in 2016
► Verfügt im Vergleich der einzelnen Finanzierungsinstrumente über die höchste Verfügbarkeit
► Seitwärtsbewegung der Beleihungsausläufe wird erwartet
► Weiterhin Tendenz zu mehr Risikobereitschaft der Kapitalgeber
I Private Equity
II Private Debt
► Deutliche Abnahme der Ratinganforderungen an Immobilienanleihen im Vorjahresvergleich
► Marktteilnehmer erwarten eine steigenden Marktanteil von Public Debt Produkten, insbesondere Crowd-Funding
► Deutlich geringeres Volumen an Immobilienanleiheemissionen in Deutschland im Vorjahresvergleich
III Public Debt
► Public Equity wird nur bedingt als geeignetes Mittel zur Finanzierung von Immobiliengesellschaften gesehen
► Marktteilnehmer erwarten keine dominierende Rolle von Börsengängen in der Immobilienwirtschaft in 2017
► Renditeanforderungen an Immobilienaktien liegen innerhalb einer engen Bandbreite
IV Public Equity
► Private Equity erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit
► Der vollständige Ersatz von Eigenkapital wird zunehmend toleriert
► Tendenz: weiter steigende Verfügbarkeit sowie wachsender Anteil an der Gesamtfinanzierung
► Steigende Verzinsungsansprüche werden erwartet
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► EY Real Estate Erhebung zum Jahreswechsel 2016/2017 unter insgesamt 67Entscheidern von Kapitalgebern des Finanzierungsmarktes für Immobilieninvestitionenin Deutschland
► Marktabdeckung: breite Marktabdeckung für gewerbliche Immobilienfinanzierung inDeutschland
► Inhaltlich berücksichtigt die Erhebung vornehmlich folgende Themen:
► Allgemeine rückwärtige Einschätzungen für das abgelaufene Jahr 2016
► Einschätzungen zu Entwicklungen für das Jahr 2017
► Zielsetzung:
► Übersichtliche Darstellung der Rahmenbedingungen des Gesamtmarktes fürgewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland
EY Real Estate Capital Radar Befragte Kapitalgeber
► Banken (28%)
► Private Equity, Mezzanine-Funds,
High Yield Funds (27%)
► Versicherungen, Versorgungs-
werke, Pensionskassen,
Stiftungen (VVPS) (17%)
► Family Offices (16%)
► Sonstige (12%)
► Studie von EY Real Estate Capital & DebtAdvisory
► 67 Entscheider aus der Finanz- undImmobilienbranche
Hintergrund Zielsetzung► Bei einigen Fragen hatten die Probanden die
Möglichkeit, weitere Kommentare zu denFragen abzugeben
► Mehrfach genannte Statements werden imRahmen dieser Studie in aggregierter Formwiedergegeben
Statements► Aktuelle Einschätzung zum deutschen
Finanzierungsmarkt für gewerblicheImmobilieninvestitionen
► Einschätzung zur zukünftigen Entwicklung desFinanzierungsmarktes für gewerblicheImmobilieninvestitionen in Deutschland
EY Real Estate Capital Radar berücksichtigt einbreites Spektrum von Kapitalgebern
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Erläuterung:EY Real Estate Capital Radar Deutschland 2017
► Umfasst klassisches Fremdkapital (erst- und/oder nachrangig besichert) sowie oft unbesichertes Mezzanine Kapital
► Grundcharakteristik ist eine laufende Verzinsung sowie v. a. bei Erstrangdarlehen eine ebenfalls laufende Tilgung
► Mezzanine/Hybridkapital kann sowohl über fremd- als auch über eigenkapitalähnliche Strukturen verfügen
► Eigenkapitalcharakter liegt vor allem bei Beteiligungen am laufenden Cash-Flow oder am Verkaufserlös vor
I Private Equity
II Private Debt
► Außerbörsliche Eigenkapitalfinanzierung von Unternehmen durch externe Kapitalbeteiligung v. a. internationalerInvestoren; Handel i. d. R. auf dem nicht öffentlichen Kapitalmarkt
► Hohe Verzinsung aufgrund geringer Besicherungsmöglichkeiten sowie oftmals geringem Eigenkapitaleinsatz desInitiators
► Einsatzschwerpunkt bei risikoreichen Immobilieninvestitionen
► Anleihen von Immobilienunternehmen auf Unternehmens- und Projektebene mit und ohne dingliche Besicherung
► Public Debt Produkte, wie u. a. Pfandbriefe, Covered Bonds, CMBS und RMBS, stehen nicht im Fokus dieser Studie,da diese im deutschsprachigen Raum primär Refinanzierungs- und nicht Finanzierungsinstrumente darstellen
► Markteintrittsbarrieren sind Marktusancen wie Reporting und Rating sowie „Psychologie der Kapitalmärkte“
III Public Debt
► Finanzierungen über den öffentlichen Kapitalmarkt (Börse)
► Öffentlich handelbare Gesellschaftsanteile in Form von Aktien
► Immobilienaktien reagieren nicht zwangsläufig auf zugrundeliegende Immobilienmärkte
► Wertentwicklung wird von allgemeinen Bestimmungsfaktoren des Aktienmarktes beeinflusst
IV Public Equity
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Kernaussagen► A- und B-Städte dominieren insbesondere bei
den klassischen Nutzungsarten
► Aufgrund der Angebotsknappheit werden B-Städte inzwischen ähnlich attraktiveingeschätzt wie A-Städte
► Banken stellen ihr Kapital bevorzugt fürWohnen, Einzelhandel und Büros zurVerfügung
► Studentenwohnen wird ebenfalls als sehrattraktive Nutzungsart von Bankeneingeschätzt, wohingegenAltersversorgungseinrichtungen diesmoderater beurteilen
► Versicherungen, Versorgungswerke,Pensionskassen und Stiftungen stellen ihrKapital vornehmlich in A-Städte für Büro undEinzelhandel zur Verfügung
► Sonstige Nutzungsarten werden dagegentendenziell vermieden
► PE- und Mezzanine-Funds müssen auf B-Städte ausweichen, um die Renditean-forderungen ihrer Investoren erfüllen zukönnen
► In dieser Gruppe zeigt sich eine ausgewogeneVerteilung innerhalb der Nutzungsarten
Nicht A-Städte verstärkt im Finanzierungsfokus
Standortabhängigkeit der Kapitalbereitstellung nach Nutzungsart
Wortlaut der Frage: „Für welche Städte stellen Sie Kapital von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung (Mehrfachantworten möglich)?“
0%
20%
40%
60%
80%
100% A-Städte (Big-7)
B-Städte
C&D-Städte
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Versicherungen, Versorgungswerke,Pensionskassen, Stiftungen
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Banken
0%
20%
40%
60%
80%
100%
PE- und Mezzanine-Funds
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Wortlaut der Frage: „Für welche Anlässe stellen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung?“
Strukturierte Finanzierungen vor allem in derProjektentwicklung
78%
57%
76%
95%89%
95%
73%
55% 55%55%
45%
82%
72%
28%
72%
Ankaufsfinanzierung Bestands(anschluss-)finanzierung Projektentwicklungsfinanzierung
Gesamt Banken Versicherungen,Versorgungswerke,Pensionskassen,Stiftungen
Family Offices PE-, Mezzanine-, High-Yield-Funds
Anlässe zur Bereitstellung von Kapital zur Finanzierung vonImmobilieninvestitionen
Kernaussagen► Ankaufs- und Projektentwicklungs-
finanzierung werden von denKapitalgebern bevorzugt
► Der Großteil der Banken stellt für alleAnlässe Kapital zur Verfügung
► Aufgrund mangelnder Alternativenfinanzieren Family Offices immer häufigerProjektentwicklungen, um bereitsfrühzeitig am Erfolg von Immobilien-investition zu partizipieren
► Private Equity Häuser, Mezzanine-Fundsund High-Yield-Funds sind beiBestands(anschluss-)finanzierungenaufgrund der niedrigenVerzinsungserwartung zurückhaltend
► Die i.d.R. konservativen Altersversorgerfavorisieren die Finanzierung vonBestandsgebäuden
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Kernaussagen► Das Vorhanden sein eines konkreten Finanzierungsobjektes war im Vorjahr für insgesamt 93% der Teilnehmer sehr wichtig oder wichtig
► Der Mangel an attraktiven Opportunitäten führt zu einer leicht steigenden Risikoneigung, so dass nur noch für 83% der Beteiligten einkonkretes Projekt noch relevant ist
► Blind Pool Investments werden von einer großen Mehrheit zwar abgelehnt, im Vergleich zum Vorjahr zeigen mehr Teilnehmer Interesse andieser Finanzierungsart
Wortlaut der Frage: „Wie relevant sind folgende Investmentstrukturen für Ihre Anlagestrategie?“
Wie im Vorjahr werden Finanzierungen mitkonkretem Projektbezug bevorzugt
58%
7%2%
25% 24%
14%
8%
18% 16%
4%
13%16%
2%
31%
45%
Projektspezifische Investition Blind Pool Investition mit Seedportfolio Blind Pool Investition ohne Seedportfolio
Relevanz von Projekt- und Blind-Pool-Finanzierung
sehr relevant irrelevant sehr relevant irrelevant sehr relevant irrelevant
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Kernaussagen► Die klare Mehrheit der Befragten gibt an,
dass Eigenkapitalrestriktionen aufgrundvon Solvency II eine große Rolle beiImmobilienentscheidungen spielen
► Nur wenige geben an, dass ein ausreichendfunktionierendes Risikomodell existiert, umdie Anforderungen von Solvency II sinnvollzu erfüllen
► Die niedrige Eigenkapitalbasis derVersicherer in Verbindung mit denAnforderungen von Solvency II führt zurestriktiven Investitionsentscheidungen
► Versicherer suchen derzeit noch nicht dieInvestitionsalternative über Anleihensondern investieren präferiert direkt oderindirekt über Fondskonstrukte
Wortlaut der Frage: „Stimmen Sie den folgenden Aussagen zu?“
Versicherungen: Solvency II führt zu restriktivenInvestitionsentscheidungen
12%
12% 25% 25%
88%
38%
100%
Eigenkapitalrestriktionen aufgrund vonSolvency II spielen aufgrund der Existenz
eines eigenen Risikomodells bei uns nur einegeringfügige Rolle.
Eigenkapitalrestriktionen aufgrund vonSolvency II spielen aufgrund des derzeitig
hohen Eigenkapitals bei uns nur einegeringfügige Rolle.
Eigenkapitalrestriktionen aufgrund vonSolvency II spielen für uns nur einegeringfügige Rolle, da Investments
ausschließlich über Anleihen erfolgen.
ich stimme zu ich stimme eher zu ich stimme eher nicht zu ich stimme nicht zu
Einfluss von Solvency II auf das Eigenkapital
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Wortlaut der Frage: „Wie wird sich Ihre Immobilienquote in den nächsten 12 Monaten entwickeln?“Wortlaut der Frage: „Werden Sie in den nächsten 12 Monaten Ihre Immobilienanlagen präferiert direkt oder indirekt tätigen?“
Family Offices zeigen Vertrauen in dieImmobilienmärkte
Investitionsverhalten von Family OfficesKernaussagen► Family Offices werden 2017 ihr
Immobilienportfolio stark ausbauen
► 36% geben an, die Immobilienquote ummehr als 5% zu steigern, 27% um bis zu 5%
► Lediglich 36% geben an, dieImmobilienquote in den kommenden 12Monaten nicht verändern zu wollen
► Die geplanten Investitionen werdenüberwiegend direkt getätigt
► Damit wird dem meist unternehmerischenAnsatz Rechnung getragen, diePerformance der Anlage selbstbeeinflussen zu können
► Es zeigt auch, dass Family OfficesManagementkosten sparen und Feesbevorzugt selbst vereinnahmen 73%
27%
überwiegend direkt
überwiegend indirekt
0% 0%
36%
27%
36%
sinkt um mehr als 5% sinkt um bis zu 5% stagniert steigt um bis zu 5% steigt um mehr als 5%
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Crowd-Investing/-Funding, Hype oderFinanzierungsform mit Zukunft?
Wortlaut der Frage: „ Wie schätzen Sie die aktuelle Verfügbarkeit der Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen ein?“Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die zukünftige Verfügbarkeit der folgenden Finanzierungsmittel in den nächsten 12 Monaten ein?“
72% 17% 6% 3% 2%
sehr hoch sehr gering
22% 59% 11% 3% 5%
sehr hoch sehr gering
7% 28% 55% 10% 0%
sehr hoch sehr gering
30% 38% 30% 0% 2%
sehr hoch sehr gering
10% 28% 52% 10% 0%
sehr hoch sehr gering
Einschätzung der aktuellenVerfügbarkeit
Einschätzung derzukünftigen Verfügbarkeit
Senior/JuniorLoan
Mezzanine Loan
Private Equity
Aktienemissionen
Anleiheemissionen
steigend
sinkend
steigend
sinkend
steigend
sinkend
steigend
sinkend
steigend
sinkend
Kernaussagen► Die Verfügbarkeit von Senior/Junior Loans
wird wie im vergangenen Jahr als sehrhoch eingeschätzt, zukünftig jedoch aufdiesem Niveau stagnierend
► Banken gehen weiterhin von einer hohenbis sehr hohen Verfügbarkeit vonSenior/Junior Loans aus
► Die Verfügbarkeit von Mezzanine Loans(81%) hat sich gegenüber dem Vorjahr(53%) stark verbessert und soll nachEinschätzung der Experten weiter steigen
► Die Verfügbarkeit von Aktien- undAnleiheemissionen wird hingegen nur alsdurchschnittlich eingeschätzt
► Hier wird auch kein nennenswertesWachstum erwartet
► 64% der Experten gehen zukünftig voneinem wachsenden Crowd-Investing/-Funding Markt aus
10% 31% 38% 17% 4%
sehr hoch sehr gering
Crowd-Investing/-Funding
steigend
sinkend
28%
50%
7%
11%
4%
21%
47%
25%
7%
23%
43%
11%
23%
41%
43%
8%
5%
3%
50%
25%
7%
14%
4%
38%
30%
14%
16%
2%
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Wortlaut der Frage: „Welchen Stellenwert haben nachfolgende Komponenten für Ihre Finanzierungsentscheidung?"
Finanzierer fordern weniger Eigenkapitaleinsatzder Investoren
Relevanz unterschiedlicher Komponenten einer Finanzierungsstruktur
Kernaussagen► 66% der Befragten sehen Eigenkapital des Initiators in einer strukturierten Finanzierung als zwingend notwendig an. Die Anforderungen der
Finanzierer sinkt damit deutlich gegenüber dem Vorjahr, wo von 89% der Befragten Eigenkapital als zwingend notwendig angesehen wurde.
► Banken stellen die höchsten Anforderungen an eine solide Eigenkapitalbasis des Initiators. 86% fordern zwingend Eigenkapital.
► Versorgungseinrichtungen stellen wenig Anforderungen. Für lediglich 57% ist Eigenkapital und 43% ein Senior Loan Voraussetzung für eineFinanzierungsentscheidung. Dies wird darauf zurückgeführt, dass diese Häuser häufig das gesamte Finanzierungssortiment vom PrivateEquity bis zum Senior Loan über verschiedene Vehikel anbieten.
66%
44%
12%
6%
4%
6%
28%
38%
65%
60%
71%
60%
2%
2%
15%
6%
10%
6%
17%
20%
19%
19%
23%
Eigenkapital des Initiators
Senior Loan
Senior Stretch Loan
Junior Loan
Mezzanine Loan
Private Equity
zwingend notwendig optional finanzierungsverhindernd keine Angabe
Seite 15
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die zukünftige Entwicklung des Anteils der nachfolgenden Produkte zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in den nächsten 12 Monaten ein?“
Crowd-Investing/-Funding, die moderne Form derImmobilienfinanzierung?
Entwicklung des Anteils unterschiedlicher Finanzierungsinstrumente fürImmobilieninvestitionen im Jahr 2017
Kernaussagen► Die Marktteilnehmer gehen von einem
weiter steigenden Anteil der allerFinanzierungsinstrumente aus, wobei dergrößte Konsens im Bereich der Crowd-Finanzierungen besteht
► 72% der Banken gehen von einemstagnierenden Anteil bei Senior Loans aus
► Lediglich 38% der PE- und Mezzanine-Funds gehen im Segment Mezzanine Loanvon einem steigenden Anteil aus
► Diese Gruppe geht auch von einemstagnierenden Anteil bei Private Equityaus (46%)
► Crowd-Investing/-Funding hingegen wirdin Zukunft einen bedeutenderenBestandteil bei der Finanzierungeinnehmen
► Davon scheinen insbesondere FamilyOffices überzeugt zu sein. 84% geben an,dass der Anteil steigt
3%
7%
25%
44%
33%
22%
33%
52%
72%
47%
52%
63%
56%
31%
3%
9%
9%
11%
11%
10%
3%
4%
Senior/Junior Loan
Mezzanine Loan
Private Equity
Aktienemissionen
Anleiheemissionen
Crowd-Investing/-Funding
stark steigend steigend neutral sinkend stark sinkend
Seite 16
Kernaussagen► Nachdem sich der Referenzzinssatz für 3-monatige Termingelder seit Mitte 2016 stabil bei historisch niedrigen ca. -0,3% bewegt, geht ein
Großteil der Befragten von nicht weiter sinkenden Zinsen aus
► Fast 70% rechnen damit, dass die EZB der FED folgt und die Zinsen moderat um bis zu 0,5% anheben wird
► Im vergangenen Jahr rechneten bereits 80% mit einer Zinswende von bis zu +50 bps
Wortlaut der Frage : „Um wie viele Basispunkte (bps) wird sich das Zinsniveau Ihrer Einschätzung nach innerhalb der nächsten 12 Monate (Basis: 3-Monats-EURIBOR) verändern?“
Steigende Zinsen: Folgt die EZB dem Leitbild derFED?
Historischer Verlauf des 3-Monats-EURIBOR und Zinsprognose aus Umfrageergebnis für 2017
Quelle: Deutsche Bundesbank, FRED
Effective Federal Funds Rateund EURIBOR in %
-1
-0,5
0
0,5
1
1,5
2012 2013 2014 2015 2016 2017
3-Monath-EURIBOR 2012-2017 Forecast FED
5%
67%28%
Seite 17
Alternative Finanzierer steigern Tranchengrößen:Indiz für einen heiß gelaufenen Markt?
Wortlaut der Frage: „Zu welchen Rahmenbedingungen stellen Sie aktuell Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung?Wortlaut der Frage: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die unten genannten Rahmenbedingungen, zu denen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stellen, innerhalbder nächsten 12 Monate entwickeln?“
80
190
350
10
56
70
1126
45
10
56
100
0
50
100
150
200
250
300
350
400
SeniorLoan
Junior Loan MezzanineLoan
Private Equity
Kernaussagen► Nach wie vor sind Banken bereit
großvolumige Finanzierungen zu begleiten
► Gegenüber dem Vorjahr steigt dasdurchschnittliche Tranchenvolumennochmals deutlich (Mittelwert 2016 = EUR119 Mio.)
► Allerdings wird zukünftig mit einer leichtenReduzierung der Tranchengrößen imSenior Bereich gerechnet
► Nachrangig oder unbesicherte Finanzierersind hingegen bereit höhereTranchenvolumen einzugehen, diesspiegelt den Trend zu großvolumigerenVehikeln im Private Debt Bereich wieder
► Die zukünftigen Tranchengrößen fürCrowd-Investing/-Funding betragenzwischen EUR 2 bis 5 Mio., wobei ein Trendzu größeren Volumen sichtbar wird
► Mittlerweile wurden auch Projekt basierte„Crowd-Anleihen“ begeben welche sowohlan (semi) institutionelle als auch anKleinanleger platziert wurden
Aktuelle maximale Tranchengrößen in Mio. Euro
Zukünftige Erwartungen an die maximalen Tranchengrößen
Ø obere 25%
Ø untere 25%
Mittelwert
100
168
200
5
80
150
15
38
40
10
61
100
40
50
100
150
200
250
SeniorLoan
Junior Loan MezzanineLoan
Private Equity Crowd-Investing/-Funding
Seite 18
Sinkende Maximallaufzeiten: Eine Folge derunsicheren Zinspolitik?
Kernaussagen► Weite Streuung der Renditeanforderungen
in Bezug auf Mezzanine Kapital, PrivateEquity und Anleihen
► Die Aussagen über die zukünftigenRenditeanforderungen für Private Equityund Mezzanine Kapital halten sich nahezudie Waage – ein möglicher Indikator dafür,dass für diese Instrumente mit keinendeutlichen Schwankungen imVerzinsungsanspruch zu rechnen ist
► Die Maximallaufzeiten für Senior Loansbelaufen sich auf 10 bis 15 Jahre
► Gegenüber dem Vorjahr (5-22 Jahre) kanneine deutliche Verkürzung der Laufzeitenfestgestellt werden
► Die Unsicherheit über die weitereEntwicklung der Zinspolitik kann hierfüreine Ursache sein
► In der nachrangigen Besicherung werdenBeleihungsausläufe von bis zu 100%akzeptiert
Zukünftige Beleihungsausläufe in %
Wortlaut der Frage: „Wie werden sich Ihrer Einschätzung nach die unten genannten Rahmenbedingungen, zu denen Sie Kapital zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung stellen, innerhalbder nächsten 12 Monate entwickeln?“
60
7075 75
82
85
81
89
98
8185
99
45
74
100
70
8390
40
50
60
70
80
90
100
110
SeniorLoan
SeniorStretch
Loan
JuniorLoan
MezzanineLoan
PrivateEquity
Crowd-Investing/-
Funding
Ø obere 25%
Ø untere 25%
Mittelwert
33%
18%
9%
15%
11%
14%
45%
48%
47%
56%
63%
43%
18%
30%
41%
26%
22%
43%
3%
3%
3%
4%
4%
Senior/Junior Loan
Mezzanine Loan
Private Equity
Aktienemissionen(IPO/SPO)
Anleiheemissionen
Crowd-Investing/-Funding
steigend neutral sinkend stark sinkend
Zukünftige Renditeanforderungen an unterschiedlicheFinanzierungsinstrumente
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Wortlaut der Frage: „Welche Konditionen rufen Sie für die drei Hauptnutzungsarten (häufigste Nutzungsart, für die Sie Finanzierungen vergeben) zur Finanzierung von Immobilieninvestitionen auf? (Angabe inBasispunkten (bps))“
Renditeanforderungen alternativer Finanzierer passensich nur bedingt dem momentanen Zinsumfeld an
0,8 1,8
Wohnen
Handel
Büro
Hotel
Senior Loan
0,6 1,6
0,6 1,0
0,5 1,5
0,9 1,8Logistik
1,3 5,0
JuniorLoan
1,0 2,4
1,0 1,4
0,9 2,6
1,3 2,0
8,0 16,0
MezzanineLoan
7,0 14,5
7,3 15,0
6,0 15,5
7,5 15,0
PrivateEquity
10,0 23,8
10,0 25
10,0 24,0
Angaben in %
Ø obere 25%Ø untere 25%
Kernaussagen► Die Konditionen in der klassischen
Immobilienfinanzierung befinden sich nachwie vor auf einem historisch niedrigenNiveau
► Nachrangige oder unbesicherteKapitalüberlassung fordert einen hohenRisikoaufschlag
► Die aufgerufenen Konditionen fürMezzanine Kapital schwanken stark undsind weniger Nutzungsart abhängig als vielmehr vom jeweiligen Projekt und Initiator
► Die wirtschaftlichen Chancen sowie derTrack Record und die Professionalität derKapitalsuchenden sind entscheidend fürattraktive Zinsangebote
► Die Anforderungen von Private EquityHäusern sind nach wie vor auf einem hohenNiveau
► Im aktuellen Marktumfeld kann es daheru.U. unattraktiv sein auf Mezzanineund/oder Private Equity Kapitalauszuweichen
Renditeanforderung verschiedener Finanzierungsformen nach Sektorin %
*
*
* Die Anzahl der Antworten erlaubte keine Auswertung.
Seite 20
Kernaussagen► Mehr als die Hälfte der Entscheider fordern kein Rating bei Immobilienanleihen (Vorjahr 11%)
► Die risikofreudigste Gruppe sind PE- und Mezzanine-Funds, von denen 85% angeben, kein Rating für die Investitionsentscheidung zu benötigen
► Lediglich 33% aller Befragten fordern ein Investmentgrade Rating (>BBB-)
► Gegenüber dem Vorjahr hat die Bedeutung von Ratings für Investoren somit abgenommen
Investoren zeigen verstärktes Interesse am Marktfür Non-Investmentgrade Anleihen
Mindestanforderungen an das Rating von Immobilienanleihen
14%
19%
12%
55%
Besser BBB+ BBB+ bis BBB- BB+ bis B- Kein Rating notwendig
Wortlaut der Frage: „Welche Mindestanforderungen haben Sie hinsichtlich des Investmentgrade für Anleihen?“
Seite 21
Immobilienaktien und DAX im Zeitverlauf
Inde
x(2
010
=10
0)
Jahr
Kernaussagen
► 55 Unternehmen mit direktemImmobilienbezug sind an deutschenBörsenplätzen gelistet
► Betongold zahlt sich auch an der Börseaus: Immobilienaktien haben sich 2016nahezu parallel zum DAX entwickelt ab
► Die positive Entwicklung auf demImmobilienmarkt schlägt sich somit auchauf Immobilienaktien nieder
► Seit 2008 steigen die Kurse deutscherImmobilien-AG‘s nahezu ununterbrochen
► Lediglich bei Ausbruch der europäischenFinanzkrise war eine kleine Korrektur zubeobachten
Vergleich zwischen DAX und Dimax(Zeitraum 1988-2016 (Basis = 2010)
Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger, Stand: Juni 2017
0
50
100
150
200
250
300
350
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
DAX Dimax
Seite 22
Auswahl an Börsengängen, Kapitalerhöhungen undAnleiheemissionen von 2016 bis 08/2017
Firma Kategorie Emissionstermin Status Volumen
Corestate Capital Börsengang Oktober 2016 durchgeführt €43 Mio.
Office FirstImmobilien GmbH Börsengang 2016 nicht
durchgeführt ca. €3,3 Mrd.
Noratis Börsengang Juli 2017 Durchgeführt €17,25 Mio.
Consus CommercialProperty AG Börsengang April 2017 Durchgeführt € 24,2 Mio.
iFunded Projekt-Anleihe Q3 2017 Platziert € 10 Mio.
LEG Wandelanleihe August 2017 Platziert € 400 Mio.
TAG Wandelanleihe August 2017 Platziert € 262 Mio.
DIC Asset AG Anleihe Juli 2017 Platziert € 130 Mio.
Grand City Kapitalerhöhung Juli 2017 Durchgeführt € 200 Mio.
Eyemaxx RealEstate AG Wandelanleihe Dezember 2016 Platziert € 4,2 Mio.
Kernaussagen
► Corestate vollzog ein Listing am EntryStandard des DAX. Es wurden € 43 Mio. anvorausgewählte Investoren platziert. DerWert des Papiers hat sich seitdemvervielfacht.
► Eine IPO des von IVG gehaltenen OfficeFirst Portfolio stieß nicht auf ausreichendInvestoren Appetit. Das Portfolio wurdeanschließend an Blackstone veräußert.
► Noratis führte Juni 2017 einenerfolgreichen IPO am neu gegründetenScale Segment des DAX durch. DerEmissionspreis wurde am unteren Ende derprognostizierten Preisspanne angesetzt.
► Die Crowdfunding-Plattform ifunded begabzusammen mit der Skjerven Group eine€10 Mio. Projektanleihe. Die erste Tranchewurde an (semi-) institutionelle und diezweite Tranche an Kleinanleger platziert.
Ausgewählte Börsengänge, Kapitalerhöhungen & Anleiheemissionen
Quelle: EY Research
Seite 23
Bedeutung der EZB ungebrochen: Erhöhung desZinsniveaus könnte den Markt weiter stärken
21%
47%
29%
3%
„Die Digitalisierung derFinanz- und Immobilien-
branche wird auchImmobilienfinanzierungengrundlegend verändern,sodass das klassische
Bankengeschäft zunehmendan Bedeutung verliert.“
3%
18%
55%
24%
„Die Entscheidungen derEZB haben an Bedeutungfür den Immobilienmarkt
verloren, da sie durch ihreGeldpolitik ihre
Einflussmöglichkeit auf denKapitalmarkt größtenteils
verwirkt hat.“
34%
37%
21%
8%
„Es wäre für den deutschenImmobilienmarkt gesund,
wenn die EZB dasZinsniveau um 100
Basispunkte anhebenwürde.“
5%
53%26%
16%
„Der öffentlicheKapitalmarkt wird für
Immobilienfinanzierungenin Deutschland in den
nächsten 10 Jahren einedominierende Rolle
einnehmen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“
Seite 24
Hohe Beleihungsausläufe als mögliche Auslösereiner neuen Immobilienkrise?
24%
60%
16%
„Projektentwickler übertragenunternehmerische Risiken
derzeit häufig zu nicht risiko-adäquaten Konditionen auf
Kapitalgeber.“
14%
58%
20%
8%
„Die nächste Stufe derEigenkapitalanforderungen im
Rahmen von Basel IIIverteuert 2017 für Investoren
klassischeHypothekendarlehen.“
27%
49%
21%
3%
„Hohe LTCs/LTVs für Bestandund Projektentwicklungen zu
Niedrigkonditionen sindUrsache für zukünftige
Krisen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“
Seite 25
Zunehmende Regulatorik auf dem Kapitalmarkt:Weniger regulierte Institute auf dem Vormarsch
16%
62%
22%
„Zukünftig wird der Anteilausländischer Private Equity
Geber für Immobilien-investitionen in Deutschland
aufgrund der Attraktivität desdeutschen Immobilienmarktes
stark zunehmen.“
22%
59%
14%
5%
„Zunehmende Regulatoriköffnet den Finanzierungsmarkt
exponentiell für alternative,weniger regulierte
Institutionen.“
22%
45%
25%
8%
„US-amerikanische oderbritische High-Yield Fonds
kommen aufgrund kulturellerUnterschiede als Kapitalgeber
für Immobilienvorhabendeutscher Anbieter weniger in
Frage.“
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“
Seite 26
Bedeutung von Public Debt für Immobilienfinan-zierungen stagniert weiter auf niedrigem Niveau
3%
48%49%
„Immobilienanleihen nehmenin Ihrer Bedeutung zur
Finanzierung von Immobilien-investitionen weiter zu.“
6%
47%
44%
3%
„Anleihefinanzierungen,insbesondere als Private
Placements, sind aufgrundzunehmender Regulatorik eine
wirkliche Alternative in derImmobilienfinanzierung.“
12%
41%31%
16%
„Die Relevanz von Crowd-Funding wird für die
Finanzierung von Immobilien-investitionen in den nächstenJahren deutlich zunehmen.“
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“
Seite 27
Zurückhaltende Erwartungen an Börsengange undandere Formen der Kapitalemission
17%
74%
9%
„Börsengänge undKapitalerhöhungen werden im
Jahr 2017 in derImmobilienwirtschaft eine
dominierende Rolle spielen.“
59%
35%
6%
„BörsennotierteImmobiliengesellschaften mit
dem Fokus Gewerbe-immobilien (AGs oder REITs)
werden absehbar inDeutschland neben den
Wohnungsgesellschaften eineBedeutung erlangen.“
59%
38%
3%
„IPOs/SPOs stellen für dieFinanzierung von
Immobiliengesellschaften mitGewerbeimmobilienfokus ein
geeignetes Mittel dar.“
Ich stimme zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zuIch stimme eher zu
Wortlaut der Frage: „Welcher der folgenden Grundsatzaussagen stimmen Sie zu?“
Seite 28
Für Fragen und Feedback zur Studie:
Benedikt Huber
Telefon +49 6196 996 26712E-Mail [email protected]
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