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EY Real Estate Tax Trends Oktober 2015 | 1

EY Real EstateTax TrendsOktober 2015

Liebe Leserinnen, liebe Leser,

die heißen Zeiten sind vorbei – aber nur in Hinblick auf das Wetter.Denn während die Temperaturen langsam sinken, geht es auf den deut-schen Immobilienmärkten nach wie vor heiß her. Alle Zeichen sprechendafür, dass sich die Transaktionsaktivität hierzulande weiter verstärkenwird. Auf einen Sommer ganz ohne Sommerpause folgt ein aktiverHerbst.

Herbstzeit ist auch immer die Zeit der Expo Real. Die Immobilienmessein München wird in diesem Jahr voraussichtlich eine regelrechte Nabel-schau der boomenden Immobilienbranche sein. Die niedrigen Finanzie-rungszinsen in der EU und die wenigen Anlagealternativen für Instituti-onelle werden die Zahl der Transaktionen und die Kaufpreise für investi-tionsgeeignete Immobilien in die Höhe treiben. Bis Weihnachten gibt esviel zu tun – packen wir‘s an!

Wir wünschen Ihnen viel Spaß mit der aktuellen Ausgabe unseresNewsletters.

Mit herzlichen Grüßen

Prof. Dr. Karl Hamberger

Inhalt

02 Deutsche Immobilien – immer attraktiver

04 Immobilien-Sondervermögen: Restrukturierung von Immobilien- portfolien

07 Immobilienerwerb von in Abwick- lung befindlichen Immobilien- Sondervermögen

09 Auswirkungen Investmentsteuer- reform auf Immobilienfonds

14 Veräußerungsgewinnbesteuerung bei Streubesitz

16 ELTIF

18 GrErwSt: Urteil BVerfG zu Be- darfswert

20 ErbSt-Reform

22 USt: Holding und Organschaft

26 Unionsrechtswidrigkeit des § 6b EStG

28 Betriebsstätte und Gewerbe- steuer

30 Gesellschafterdarlehen im Visier der US-Steuerbehörden

32 Trusts als steuereffiziente Vehikel

35 Update Outbound

37 How to invest in South Korea

41 Das neue DBA mit China

44 Veranstaltungen


Deutsche Immobilien immerattraktiverAuf einen Sommer ohne Sommerpause folgt ein aktiver Herbst: Denn alleZeichen sprechen dafür, dass sich die Zahl der Transaktionen auf demdeutschen Immobilieninvestmentmarkt weiter erhöhen wird und damitauch das Transaktionsvolumen. So wurden im Rahmen des jährlich her-ausgegebenen EY Real Estate Trendbarometers zum Immobilien-Investmentmarkt rund 130 in Deutschland agierende Immobilieninvesto-ren nach ihrer Einschätzung der deutschen Märkte befragt. Das Ergebnisist eindeutig: 51 Prozent der befragten Investoren halten den Invest-mentstandort Deutschland für attraktiv, beinahe die Hälfte (45 Prozent)sogar für sehr attraktiv. Im vergangenen Jahr lag dieser Anteil noch bei32 Prozent. Das starke Vertrauen hat stabile oder sogar steigende Kauf-preise in nahezu allen Nutzungsarten zur Folge. Wie das EY Real EstateTrendbarometer zum Immobilien-Investmentmarkt zeigt, rechnen 62 Pro-zent der Befragten damit, dass die Preise für Wohnimmobilien anA-Standorten nach oben klettern werden (Vorjahr 58 Prozent). Immerhin57 Prozent der Investoren gehen von höheren Preisen an B-Standortenaus (Vorjahr: 56 Prozent). Ursache dafür ist unter anderem das knappeAngebot auf dem Wohnungsmarkt sowie die zunehmende Nachfrage voninländischen und auch immer mehr ausländischen Käufern. Die Gründe fürdie große Beliebtheit des deutschen Immobilieninvestmentmarktes liegenauf der Hand: Immobilien gelten in Zeiten niedriger Zinsen als attraktiveAnlage, da es kaum lohnenswerte Alternativen gibt. Das gilt erst recht,wenn die internationalen Aktienmärkte partielle Schwächen zeigen undvermeintlich konservative Blue Chips das Attribut „Made in Germany“nachhaltig beschmutzen sowie binnen zwei Börsentagen 40% Wert-einbuße verzeichnen. Für Immobilien in Deutschland spricht insbesonderedie relative wirtschaftliche sowie politische Stabilität des Landes. Das istvor allem für asiatische und arabische Investoren ein guter Grund,vermehrt in deutsche Immobilien zu investieren.

Ganz besonders freue ich mich daher auf die Expo Real, die wie immer imOktober in München stattfinden wird. In diesem Jahr wird sie bildlich ge-sprochen die Nabelschau eines boomenden Immobilienmarktes sein. DieBranche strotzt wieder vor Selbstvertrauen und das geschäftige Treiben(auf Münchnerisch: das „Gschaftln“) im Rahmen der Messe wird daherentsprechend hoch sein. Es ist zu erwarten, dass viele Transaktionen sichdort anbahnen oder abgeschlossen werden.

Vermehrt Cross-Border-Investments

Insbesondere ausländische Nachfragegruppen werden in diesem Jahrdeutlicher in Erscheinung treten. Entsprechend erwarten 90 Prozent derBefragten unseres EY Real Estate Trendbarometers, dass internationaleInvestoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen vergrößern werden.Dabei ist insbesondere mit einer höheren Aktivität aus dem asiatischenRaum zu rechnen. Ob neue Markteintritte oder kontinuierlicher Ausbaubestehender Engagements – die Konkurrenz aus Asien wird künftigzunehmen. Aber auch deutsche Investoren ziehen grenzüberschreitendeInvestments immer stärker in Betracht, sowohl in Europa, zum Beispiel inden Niederlanden, Spanien oder Irland – also ehemaligen Krisenländern –


AnsprechpartnerProf. Dr. Karl HambergerErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

als auch in Übersee, insbesondere in APAC (Asien-Pazifik) und Lateiname-rika. Vor allem die Suche nach höheren Renditen ist hier der Treiber. Auchbei offenen Immobilienfonds ist dieser Trend zu beobachten. Dafür gibt esmehrere Gründe. Einerseits hat sich die wirtschaftliche Lage in vielen die-ser Länder in den letzten Jahren wesentlich verbessert, anderseits nutzenauch immer mehr international aktive Unternehmen diese Länder alsStandorte, was einen entsprechenden Bedarf an modernen und hochwer-tigen Immobilien nach sich zieht. Die Rahmenbedingungen für Investitio-nen in diesen Ländern haben sich schlichtweg verbessert.

Die BEPS-Initiative und ihre Auswirkungen

Es ist damit zu rechnen, dass am Ende dieses Jahres der Abschluss desBEPS-Maßnahmenkatalogs inklusive aller Berichte vorliegen wird. DieOECD möchte damit die Korrelation zwischen Wertschöpfung und Besteu-erung verbessern. Die BEPS-Initiative wird vermutlich in vielen LändernSteuerrechtsänderungen nach sich ziehen, die bei existierenden Investiti-onsstrukturen gegebenenfalls zu Anpassungsbedarf führen wird. Bei neu-en Transaktionen sollte der Maßnahmenkatalog der BEPS-Initiative be-reits jetzt vorausschauend berücksichtigt werden. Die sogenannte BEPS-Initiative (Base Erosion and Profit Shifting, Aktionsplan gegen Gewinnkür-zungen und Gewinnverlagerungen) der OECD will die Gestaltungsmöglich-keiten von global agierenden Konzernen einschränken, ihre Steuerlast aufBasis der länderübergreifenden Strukturen zu minimieren. Frühestens2016, spätestens aber bis 2017 ist die Umsetzung in nationales Recht zuerwarten. Zwei Ziele der BEPS-Initiative seien hier stellvertretend für vieleweitere genannt. Erstens: Der übermäßige Zinsabzug bei der Darlehens-vergabe zwischen verbundenen Unternehmen soll begrenzt werden, undzwar mithilfe z.B. des sogenannten „Group-Wide Test“ oder des „Fixed-Ratio Test“. Der „Group-Wide Test“ bezeichnet die Beschränkung desZinsabzugs auf Basis einer konzernweiten Betrachtung, der „Fixed-RatioTest“ die Beschränkung des Zinsabzugs auf Basis festgelegter Verhältnis-se, beispielsweise des EBITDA-Ratios entsprechend der deutschen Zins-schranke. Zweitens ist von der OECD die Neutralisierung von Effektendurch Hybrid-Strukturen anvisiert. Hierfür schlägt die OECD sogenannteLinking Rules vor, die den Zinsabzug (im Quellenstaat) versagen, wennder entsprechende Zinsertrag (im Empfängerstaat) nicht besteuert wird.Wie weit diese angestrebten Schritte tragen und zweckdienlich sind, wirddie Zukunft zeigen. Einen weiteren Schwerpunkt steuerlichen Handlungs-bedarfs stellt die Verrechnungspreisdokumentation (Transfer Pricing) dar.Alle gruppeninternen Leistungsbeziehungen müssen zu drittvergleichba-ren Konditionen durchgeführt werden und diese Drittvergleichbarkeitmuss entsprechend dokumentiert und den Finanzbehörden nachgewiesenwerden. Dies ist zwar auch heute schon der Fall, aber es ist damit zurechnen, dass die Finanzbehörden in Betriebsprüfungen künftig wesent-lich mehr Fokus auf diesen Bereich legen werden.

Deutsche Immobilien immer attraktiver


Immobilien-Sondervermögen:Restrukturierung von Immobilien-portfolienDeutsche Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) bietenweiterhin Portfolien aus ihren Sondervermögen zum Verkauf. Dabei spie-len steuerliche Überlegungen eine zentrale Rolle - zumindest wenn manbei der gewünschten Zielrendite nach Steuern positive Effekte erzielenmöchte.

Steuern spielen im Verkaufsprozess eine entscheidende Rolle

Wenn potentiellen Investoren ein Immobilien-Portfolio aus Sondervermö-gen zum Kauf angeboten wird, ist die inhaltliche Spannweite groß: Eskann sich sowohl aus rein inländischen als auch gemischt aus in- und aus-ländischen Immobilien zusammensetzen. Das Immobilien-Portfolio kannsich über mehrere Sondervermögen verteilen. Nicht selten wird ein sol-ches Immobilien-Portfolio vor Verkauf von einem Spezial-Sondervermögen auf ein neues Spezial-Sondervermögen derselben KVGübertragen. Dies erfolgt ggf. unter Zustimmung der BaFin im Hinblick aufPreisbildung sowie die für die Verkaufsentscheidung relevanten Gründe,nicht zuletzt auch zur Vermeidung von Interessenkonflikten. Dem poten-tiellen Investor wird in diesem Fall als Alternative zum Asset- oder ShareDeal die Investition in Anteile am jeweiligen Sondervermögen angeboten.Zielsetzungen des Verkaufs können u.a. die Realisierung von Wertsteige-rungen, die Bereinigung von Immobilienfondsportfolien oder der Austrittvon Anlegern aus Immobilienfonds sein. Im Hinblick auf die Bündelung derImmobilien als Portfolio spielen gerade aber auch Synergieeffekte einewichtige Rolle. Die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte wie beispiels-weise Transfersteuern (z.B. Grunderwerbsteuer) oder die Aufdeckungstiller Reserven oder Lasten sind bei der entsprechenden Restrukturie-rung solcher Immobilien-Portfolien als wichtige Faktoren exemplarischgenannt.

Sondervermögen als Immobilienfondsvehikel bietet grunderwerb-steuerliche Vorteile

Während beim Asset Deal sowie bei Erwerb von mindestens 95% derAnteile an einer deutschen Grundbesitz haltenden Gesellschaft Grunder-werbsteuer entsteht, fällt beim Transfer einer Immobilie von einem Son-dervermögen auf ein anderes keine Grunderwerbsteuer an, da sich dierechtliche Eigentümerin, d.h. die KVG, nicht ändert. Somit lässt sich eindeutsches Immobilien-Portfolio, das über ein oder mehrere Sonderver-mögen verteilt ist, auf ein neu zu gründendes Sondervermögen grunder-werbsteuerneutral übertragen. Ein potentieller Erwerber kann somit überAuflegung eines Sondervermögens oder ggf. den Erwerb von Anteilen aneinem solchen Sondervermögen einen grunderwerbsteuerlichen Vorteilerzielen, der sich auch für die Anleger auszahlt, nämlich durch einenpotenziell höheren Veräußerungspreis.


Was für deutsche Immobilien gilt, kann auch bei ausländischen Immobilienmöglich sein: wenn die ausländische Transfersteuer nicht bereits wegenÜbertragung von Anteilen an Immobiliengesellschaften entfällt. EineTransfersteuer wird bei einer solchen Restrukturierung in der Regel dannnicht anfallen, wenn der ausländische Fiskus ebenfalls auf das rechtlicheEigentum der KVG abstellt und somit einen transfersteuerlichen Erwerbnegiert. Dies ist für jeden Einzelfall zu prüfen und insbesondere bei einerunklaren Behandlung des Konstruktes „Sondervermögen“ im Auslanddurch eine verbindliche Auskunft abzusichern.

Steuerfreier Step Up

Sind an dem übertragenden Sondervermögen steuerbefreite Investorenwie beispielsweise Pensionskassen oder Versorgungswerke beteiligt, sowerden bei den deutschen Immobilien zwar die stillen Reserven aufge-deckt und die resultierenden Veräußerungsgewinne sind grundsätzlichsteuerpflichtig. Allerdings kommt es effektiv aufgrund der Steuerfreiheitder Anleger zu keiner Steuerbelastung. Dies wirkt sich für einen potentiel-len Investor - neben dem oben geschilderten grunderwerbsteuerlichenVorteil – ebenfalls grundsätzlich positiv auf den Kaufpreis aus, da er somitkeine Steuerlatenz einpreisen muss. Zudem hat er durch Aufdeckung derstillen Reserven eine höhere Abschreibungsbemessungsgrundlage, wasim Grunde genommen dem Effekt eines steuerfreien Step Ups gleich-kommt.

Bei ausländischen Immobilien kann sich eine solche Konstellation dannergeben, wenn die Immobilien direkt gehalten werden und der ausländi-sche Fiskus nicht auf die KVG oder das Sondervermögen abstellt, sonderndie dahinter stehenden steuerbefreiten Anleger als Steuersubjekt berück-sichtigt und dabei deren steuerbefreiten Status in Deutschland auch imAusland anerkennt. Auch hier bedarf es wieder einer Prüfung des jeweili-gen Einzelfalls.

Kriterium der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung zu beachten

Bei der Restrukturierung eines Immobilien-Portfolios sollte die KVG dasKriterium der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung nach § 1 Abs.1b S. 2 Nr. 3 InvStG im Auge haben. Es geht darum, dass der steuerfreieStatus des Sondervermögens nicht verloren geht bzw. dass keine Qualifi-zierung als Kapital-Investitionsgesellschaft erfolgt. Dies hätte zur Folge,dass auf Ebene des Sondervermögens die Mieterträge und Veräuße-rungsgewinne der Körperschaftsteuer unterliegen und in einem Worst-Case-Szenario – bei Nichterfüllung der Voraussetzungen der erweitertengewerbesteuerlichen Kürzung – zusätzlich noch Gewerbesteuer anfällt.Sofern bei objektbezogener Betrachtung kein gewerblicher Grundstücks-handel vorliegt, muss bei der portfoliobezogenen Betrachtung sicherge-stellt werden, dass während eines fünfjährigen Zeitraums die Erlöse ausImmobilienverkäufen nicht 50% des durchschnittlichen Werts des Immobi-lienbestandes überschreiten und zudem die durchschnittliche Haltedauerder in den letzten fünf Jahren veräußerten Immobilien mindestens fünfJahre beträgt. Eine Einbindung der Steuerabteilung in die Zusammenstel-lung des zu veräußernden Immobilienportfolios seitens des Portfolioma-nagements ist hier unerlässlich.

Immobilien-Sondervermögen: Restrukturierung von Immobilienportfolien


Fazit und Ausblick: Steuerliche Aspekte im Blickfeld

Um den optimalen Veräußerungspreis bei Verkauf eines Immobilien-Portfolios zu identifizieren, sind seitens der KVG die steuerlichen Vorteilefür den Investor zu berücksichtigen, die sich insbesondere bei Erwerb desPortfolios über ein Sondervermögen beziehungsweise Erwerb der ent-sprechenden Anteile ergeben können. Dabei spielen sowohl die transfer-steuerlichen Vorteile als auch die Möglichkeit eines steuerfreien Step Upseine Rolle. Daneben sind noch weitere steuerliche Themen zu berücksich-tigen, wie beispielsweise die umsatzsteuerliche Qualifikation (Frage: Han-delt es sich um einen nicht steuerbaren Innenumsatz und gilt dieser auchbei Auslandsimmobilien?), der Untergang möglicher Verlust- oder Zins-vorträge auf Ebene der ausländischen Objektgesellschaften und nicht zu-letzt auch die Frage, ob das zu veräußernde Sondervermögen auch wei-terhin das Kriterium der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung er-füllt und sein steuerfreier Status erhalten bleibt. Vor diesem Hintergrundempfiehlt es sich, insbesondere wenn sich das Portfolio aus in- und aus-ländischen Immobilien zusammensetzt, die steuerlichen Effekte im In- undAusland auf Verkäufer- und Käuferseite genau zu analysieren – und denpotentiellen Investoren die Ergebnisse transparent darzulegen, beispiels-weise über ein strukturiertes Tax-Fact Book.

Immobilien-Sondervermögen: Restrukturierung von Immobilienportfolien

AnsprechpartnerJürgen BaudererErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]


Steuerliche Aspekte beim Immobilien-erwerb von in Abwicklung befindlichenImmobilien-SondervermögenIm Rahmen der weltweiten Finanzkrise musste eine Vielzahl deutscheroffener Immobilien-Sondervermögen die Rücknahme von Anteilsscheinenaussetzen. Grund hierfür war eine zu hohe Anzahl von Rückgabeersuchenverunsicherter Investoren. Eine deutliche Reduzierung dieser Rückgabenwar auch nach Ausreizung der investmentrechtlich maximal zulässigenzweijährigen Frist zur Aussetzung der Anteilsscheinrücknahme nichtabsehbar. Daher haben die betroffenen Fonds im Ergebnis die Abwicklungund Liquidation der Sondervermögen eingeleitet. In der Abwicklungs- undLiquidationsphase müssen alle Immobilien und sonstige Investments derFonds veräußert und die Erlöse an die Anleger ausgeschüttet werden.Auch wenn in den letzten Monaten mehrere große Teilportfolien von eini-gen der betroffenen Fonds verkauft werden konnten, befinden sich immernoch eine Vielzahl von Objekten mit einem Marktwert von ca. 10 Mrd.Euro in den abwickelnden Sondervermögen. Diese stellen naturgemäßinteressante Investitionsmöglichkeiten für Investoren dar, zumal sichdurch solche Portfolioerwerbe mittels nur einer Transaktion europaweitgestreute Portfolien aufbauen lassen. Insbesondere für Investoren ausÜberseegebieten ist das eine attraktive Alternative zu Einzelinvestments.Der Erwerb von Immobilien-Sondervermögen in Abwicklung/Liquidationstellt aber besondere steuerliche Herausforderungen dar, die potentielleErwerber berücksichtigen sollten.

Steuerliche Besonderheiten beim Erwerb von abwickelnden Immobilien-Sondervermögen

Bei deutschen Immobilien-Sondervermögen besteht aufgrund investment-rechtlicher Vorschriften die Besonderheit der Trennung von rechtlichemund wirtschaftlichem Eigentum. Vor diesem Hintergrund stellen Immobi-lien-Sondervermögen insbesondere für ausländische Investoren eine Her-ausforderung als Transaktionspartner dar.

Diese Trennung führt aber auch hinsichtlich der steuerlichen Behandlungzu Besonderheiten, die potentielle Käufer beachten sollten: Das Sonder-vermögen selbst ist von der deutschen Körperschaft- und Gewerbesteuerbefreit, so dass diese Steuern zumindest bei im Direktbesitz gehaltenendeutschen Immobilien im Rahmen der Tax Due Diligence keine größereBeachtung finden müssen. Für Zwecke der Umsatzsteuer stellt das Son-dervermögen jedoch einen Teil des umsatzsteuerlichen Unternehmensder Fondsgesellschaft dar. Im Rahmen der Due Diligence ist daher nichtnur das Investment selbst, sondern auch die Fondsgesellschaft und beiBestehen einer umsatzsteuerlichen Organschaft ggf. sogar noch derenMutterunternehmen oder weitere Konzerngesellschaften mit einzubezie-hen. Zudem gilt die Befreiung von den Ertragsteuern in der Regel nur inDeutschland. Daher sind bei ausländischen Immobilien auch die Ertrag-steuern je nach nationalem Haftungsrecht in die Due Diligence einzube-ziehen. Ein besonderer Risikobereich bei ausländischen Investments sindzudem die Verrechnungspreise sowie der Abzug von indirekten Kostenwie den Fondsverwaltungsgebühren im Ausland.


Immobilien-Sondervermögen, bei denen das Verwaltungsrecht bereits vonder Fondsgesellschaft auf die Verwahrstelle (vormals Depotbank) überge-gangen ist, müssen besonders berücksichtigt werden. Der Übergang vonder Fondsgesellschaft auf die Verwahrstelle stellt in einigen Jurisdiktioneneinen steuerpflichtigen Vorgang für Ertrag-, Umsatz- oder sonstige Ver-kehrssteuern dar. Nicht immer ist die Rechtslage hier aufgrund der unkla-ren Behandlung deutscher Sondervermögen eindeutig. Potenzielle Käuferderartiger Immobilien sollten daher prüfen, wie das veräußernde Sonder-vermögen den Übergang behandelt hat und ob hier ggf. für den ErwerberRisiken bestehen. Abhängig von der Erwerbsstruktur des Käufers solltedie Tax Due Diligence bei dem Erwerb von Immobilien-Sondervermögenzudem auch immer die Identifikation von für die erweiterte gewerbe-steuerliche Kürzung schädlichen Betriebsvorrichtungen umfassen. Da dieImmobilien-Sondervermögen selbst in der Regel von der Gewerbesteuerbefreit sind, stellen Betriebsvorrichtungen für die Sondervermögen selbstkein steuerliches Problem dar und werden daher im Rahmen von VendorDue Diligences häufig vernachlässigt.

Abschließend ist hinsichtlich der Kaufvertragsverhandlungen der jeweiligeAbwicklungs- und Liquidationszeitraum des veräußernden Sondervermö-gens sowie dessen Liquiditätssituation zu beachten. Abhängig vom Einzel-fall empfiehlt sich für aufgedeckte oder potenzielle Steuerrisiken eher derKaufpreisabzug anstelle einer ggf. wertlosen Steuergarantie oder alterna-tiv die Versicherung der Steuerrisiken über eine warranty and indemnity(W&I) insurance.

Fazit

Immobilien von in Abwicklung oder Liquidation befindlichen Immobilien-Sondervermögen stellen für Investoren attraktive Akquisitionsziele dar.Im Rahmen der Tax Due Diligence und der Kaufvertragsverhandlungensind jedoch die steuerlichen Eigenheiten von Sondervermögen im Allge-meinen und die Umstände von Sondervermögen in Abwicklung/ Liquida-tion im Besonderen zu beachten.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienerwerb von in Abwicklung befindlichen Immobilien-Sondervermögen

AnsprechpartnerJan KieselErnst & Young GmbH EschbornTelefon +49 6196 996 [email protected]


Auswirkungen der großen Investment-steuerreform auf ImmobilienfondsDas InvStG wurde bereits durch das AIFM-StAnpG mit Wirkung zum24. Dezember 2013 erheblichen Anpassungen unterworfen. Am 22. Juli2015 hat das BMF den Diskussionsentwurf für ein Gesetz zur Reform derInvestmentbesteuerung veröffentlicht (siehe hierzu auch unseren EY TaxAlert – Immobilienfonds zur Reform der Investmentbesteuerung vom4. August 2015). Das Gesetz würde eine grundlegende Überarbeitung desInvStG vorsehen und weitreichende Folgen für Immobilienfonds nach sichziehen.

Hintergrund und Anwendungsbereich

Das geänderte InvStG soll laut Entwurf ab dem 1. Januar 2018 anwend-bar sein und zwischen zwei voneinander unabhängigen Besteuerungssys-temen unterscheiden. Und zwar zwischen

u einem intransparenten Besteuerungssystem für Investmentfonds,das sowohl die Fonds als auch die Anleger einer Besteuerung unter-wirft; sowie

u dem optionalen "semi-transparenten" Prinzip für Spezial-Invest-mentfonds.

Dem Anwendungsbereich des InvStG sollen zukünftig grds. OGAW und AIFsowie sog. Ein-Investor-Fonds unterfallen. Personengesellschaften sollenexplizit vom Anwendungsbereich ausgenommen sein, sofern sie keinOGAW sind oder unmittelbar und ausschließlich der Abdeckung vonbetrieblichen Altersvorsorgeverpflichtungen dienen.

Besteuerung von Investmentfonds

In- und ausländische Investmentfonds sollen zukünftig als KSt-Subjektequalifizieren und einer Besteuerung mit folgenden inländischen Einkünf-ten unterliegen:

Inländische Beteiligungseinnahmen (Gewinnausschüttungen sowie Wert-papierleihgebühren); inländische Immobilienerträge (Einkünfte aus derVermietung und Verpachtung sowie aus Veräußerung von inländischenImmobilien oder grundstücksgleichen Rechten [unabhängig von der Hal-tedauer mit eingeschränktem Bestandsschutz]) und sonstige inländischeEinkünfte (i.S.d. § 49 Abs. 1 EStG).

Sofern inländische Einkünfte dem Steuerabzug unterliegen, soll dieserabgeltende Wirkung entfalten. Der Steuerabzug soll hierbei auf 15% (inkl.SolZ) begrenzt sein, wobei ein Abzug von Werbungskosten ebenso wenigmöglich sein soll wie die Anwendung von § 8b KStG. Die verbleibendeninländischen Einkünfte sollen im Rahmen der Veranlagung einer Besteue-rung von 15,825% (inkl. SolZ) unterliegen.

Unter gewissen Voraussetzungen soll eine Besteuerung der vorgenanntenEinkünfte entfallen: und zwar bei Beteiligung spezieller steuerbefreiter


Anleger oder falls die Anteile an dem Investmentfonds im Rahmen vonAltersvorsorge- oder Basisrentenverträgen gehalten werden.

Eine vollständige GewSt-Befreiung soll möglich sein, wenn der objektiveGeschäftszweck des Investmentfonds auf die Anlage und Verwaltung sei-ner Mittel für gemeinschaftliche Rechnung der Investoren beschränkt istund eine aktive unternehmerische Bewirtschaftung der Vermögensgegen-stände ausgeschlossen ist.

Besteuerung der Anleger von Investmentfonds

Im Rahmen der angestrebten Vereinfachung sollen Anleger eines Invest-mentfonds zukünftig mit erhaltenen Ausschüttungen, Gewinnen aus derVeräußerung von Fondsanteilen (inkl. Rückgabe sowie verdeckter Einlage)und einer Vorabpauschale der Besteuerung unterliegen, wobei die Steu-erbefreiungen nach § 3 Nr. 40 EStG sowie § 8b KStG nicht anwendbarsein sollen.

Vorabpauschale: Die Vorabpauschale soll sich aus dem Produkt des Rück-nahmepreises zu Beginn des Kalenderjahres und 80% des Basiszinsesi.S.d. § 203 Abs. 2 BewG errechnen und mit Ablauf des Kalenderjahresbeim Anleger als zugeflossen gelten. Sie mindert sich noch um im Kalen-derjahr erhaltene Ausschüttungen und ist auf den tatsächlichen Wertzu-wachs begrenzt. Die Teilfreistellung (s.u.) soll hierauf anwendbar sein.

Teilfreistellung: Von den auf Anlegerebene zu versteuernden Einkünftensollen bei einer Anlage in Aktienfonds grds. 20% und bei einer Anlage inImmobilienfonds grds. 40% steuerfrei sein. Sofern in den Anlagebedin-gungen vorgesehen ist, dass mindestens 51% des Wertes in ausländischeImmobilien angelegt werden, soll eine 60%-Teilfreistellung auf Anleger-ebene gewährt werden.

Veräußerung von Investmentfonds: Der Gewinn aus der Veräußerung derAnteile soll sich beim Privatanleger nach den Grundsätzen für Einkünfteaus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 4 EStG) ermitteln und um die besitzzeit-anteiligen Vorabpauschalen und um die jeweilige einschlägige Teilfreistel-lung mindern.

Qualifikation als Spezial-Investmentfonds

Für Spezial-Investmentfonds soll das bestehende semi-transparentes Be-steuerungsregime im Grundsatz erhalten bleiben.

Um als Spezial-Investmentfonds zu qualifizieren, soll ein Investmentfondsdie Voraussetzungen der GewSt-Befreiung sowie einen spezifischen Krite-rienkatalog erfüllen müssen, der im Wesentlichen dem aktuellen § 1 Abs.1b InvStG entspricht. Ferner soll auch weiterhin die Begrenzung auf 100Anleger, die keine natürlichen Personen sind, gelten. Hierbei sollen jedochentgegen der bisherigen Praxis grds. keine mittelbaren Beteiligungen na-türlicher Personen über Personengesellschaften zulässig sein. Für beste-hende Beteiligungen sind Übergangsfristen vorgesehen.

Auswirkungen der großen Investmentsteuerreform auf Immobilienfonds


Besteuerung der Spezial-Investmentfonds

Grds. sollen Spezial-Investmentfonds ebenfalls einer KSt-Pflicht für inlän-dische Einkünfte unterliegen. Allerdings sieht der Diskussionsentwurf dieMöglichkeit der Steuerbefreiung des Spezial-Investmentfonds vor, soferndie entsprechenden Einkünfte auf Ebene der Anleger besteuert werden(Transparenzoption). Für inländische Beteiligungseinnahmen sowie sons-tige inländische Einkünfte, die dem Steuerabzug unterliegen, wird hierfüru.a. gefordert, dass Steuerbescheinigungen zugunsten der Anleger aus-gestellt werden. Für inländische Immobilienerträge sowie sonstige inländi-sche Einkünfte, die keinem Steuerabzug unterliegen, soll die Steuerbe-freiung davon abhängen, dass in- oder ausländische Spezial- Investment-fonds bei Ausschüttung/Thesaurierung KapESt erheben und abführen.

Erträge aus Spezial-Investmentfonds

Als Erträge aus Spezial-Investmentfonds sollen wie bisher ausgeschütteteund ausschüttungsgleiche Erträge sowie Gewinne aus der Veräußerungvon Spezial-Investmentanteilen gelten. Allerdings soll entgegen der bishe-rigen Rechtslage eine Anwendung der Steuerbefreiungen nach § 8b KStGsowie § 3 Nr. 40 EStG auf Anlegerebene ausgeschlossen sein.

Das derzeit bereits bestehende sog. Thesaurierungsprivileg, das Veräuße-rungsgewinne und Termingeschäftsgewinne umfasst, soll künftig auf 90%reduziert werden. Im Gegenzug sollen thesaurierte Erträge aus Finanzin-novationen zukünftig gänzlich vom Thesaurierungsprivileg profitieren.

Besonders zu beachten ist, dass abweichend von den bisherigen Regelun-gen Immobilienveräußerungsgewinne nunmehr auch außerhalb der zehn-jährigen Spekulationsfrist zu den ausschüttungsgleichen Erträgen zählensollen.

Veräußerung von Anteilen an Spezialinvestmentvermögen

Aufgrund der Bruttobesteuerung von Dividenden und dem Ausschluss von§ 8b KStG auf Ebene der Anleger eines Spezial-Investmentfonds sollfortan kein Aktiengewinn, sondern lediglich ein Immobiliengewinn bei derRückgabe, Veräußerung, Entnahme sowie Teilwertabschreibungen vonAnteilen an einem Spezial-Investmentvermögen berücksichtigt werden.

Auswirkungen auf Publikums-Immobilienfonds

Bei der Anlage in einen rein im Inland investierenden Publikums-Immobilienfonds würde die Gesamtsteuerbelastung auf die laufenden Er-träge von 26,375% (ohne Kirchensteuer) auf 29,146% (ohne Kirchen-steuer) steigen. Dem gegenüber würden bei im Ausland investierendenPublikums-Immobilienfonds bereits versteuerte Einkünfte im Inland er-neut einer Besteuerung unter Berücksichtigung der 40%- bzw. 60%-Teilfreistellung unterworfen werden. Diesem Konzept folgend würden ansich steuerpflichtige Zins- und Dividendenerträge (insbesondere aus Im-mobilien-Gesellschaften) ebenso unter diese Teilfreistellung fallen. Fernerwürden an sich nicht steuerbare Substanzausschüttungen (z.B. AfA, Kapi-talrückführungen) zunächst partiell besteuert werden; ein Umkehreffektwürde sich erst im Zeitpunkt der Veräußerung bzw. Rückgabe derFondsanteile ergeben. Darüber hinaus würde der Wegfall der Steuerfrei-



heit für Immobilien-Veräußerungsgewinne nach Ablauf von 10 Jahreneine erhebliche Benachteiligung verglichen mit der Direktanlage in deut-sche Immobilien darstellen.

Es ist demnach zu bedenken, dass die steuerliche Vorbelastung inländi-scher Einkünfte auf Ebene des Publikums-Immobilienfonds für Anleger(insbesondere für Kleinanleger) im Vergleich zum derzeitigen System zueiner steuerlichen Mehrbelastung führen würde.

Fraglich ist sicherlich auch, ob Steuern einen wesentlich höheren Einflussauf die Zusammenstellung des Immobilienportfolios bekommen sollen. Beieinem Publikums-Immobilienfonds müsste entschieden werden, ob die40%- oder die 60%-Teilfreistellung angestrebt wird, was insbesondereAuswirkungen auf das Portfoliomanagement haben kann und ggf. eine(neuerliche) steuerliche Grenzprüfung nach sich ziehen würde. Nur durcheine passgenaue Strukturierung des Immobilienportfolios könnten steuer-liche Mehrbelastungen auf Anlegerebene vermieden oder zumindest ab-gemildert werden.

Auswirkungen auf Spezial-Immobilienfonds

Die vorgesehene Nichtanwendung von § 8b KStG stellt abhängig vomsteuerlichen Status des Anlegers eine erhebliche Benachteiligung gegen-über der aktuellen Rechtslage und einer möglichen Direktanlage dar undpasst schlichtweg nicht zu dem Konzept von Immobilienfonds, die im Aus-land überwiegend über 100%-Beteiligungen an Objektgesellschaften inKapitalgesellschaftsform investieren. Ferner stellt die fehlende Möglich-keit des Werbungskostenabzugs bei Dividenden eine Benachteiligung dar.

Insbesondere vor dem Hintergrund der Modifizierung des semi-transparaten Besteuerungssystems ist eine steuerliche Strukturierung derausländischen Immobilieninvestitionen des Spezial-Immobilienfonds sowiedes Liquiditätstransfers an die Anleger unerlässlich.

Fazit/Ausblick

Sofern sich das neue Besteuerungskonzept auf Basis des aktuellen Dis-kussionsentwurfs grds. durchsetzen sollte, sind dringend Korrekturen imHinblick auf die o.g. Aspekte bei Immobilienfonds im Rahmen des weiterenGesetzgebungsverfahrens notwendig, um negative Effekte auf die Immo-bilienfondsbranche zu vermeiden. In jedem Fall wird eine passgenauesteuerliche Strukturierung notwendig, um negative Folgen – insbesonderefür die Anleger – zu vermeiden oder zumindest abzumildern.


AnsprechpartnerPatrick FallerErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]


AnsprechpartnerFrederik WolfErnst & Young MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]



Veräußerungsgewinnbesteuerung beiStreubesitz – Status Quo und Auswir-kungenAusgangslage

Nach Einführung des neuen § 8b Abs. 4 KStG durch das Gesetz zur Um-setzung des EuGH-Urteils vom 20.10.2011 in der Rechtssache C-284/09(BGBl I 2013, 561) kam es für Körperschaftsteuersubjekte zu einer Un-gleichbehandlung von steuerpflichtigen Dividenden aus sog. Streubesitz-beteiligungen und den nach § 8b Abs. 2 KStG steuerfreien Gewinnen ausder Veräußerung solcher Anteile. Bei Streubesitzbeteiligungen handelt essich um Beteiligungen von weniger als 10% am Grund- oder Stammkapitaleiner Körperschaft. Bereits im Rahmen der Beratungen zum Zollkodex-Anpassungsgesetz waren seitens des Bundesrates Forderungen nach ei-ner Steuerpflicht für derartige Veräußerungsgewinne laut geworden. Derim Juli veröffentlichte Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Reform desInvestmentsteuergesetzes greift dies nun erstmalig im Gesetzgebungs-verfahren auf.

Steuerpflicht für Veräußerungsgewinne und Auswirkungen auf indirekteImmobilieninvestments

Konkret sieht der Vorschlag vor, § 8b Abs. 4 KStG derart neu zu fassen,dass analog zur Regelung für Streubesitzdividenden auch Veräußerungs-gewinne aus Streubesitzbeteiligungen nicht mehr von der Steuerbefrei-ung des § 8b Abs. 2 KStG erfasst werden und damit anders als bishervollumfänglich der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterliegen. Erstma-lig soll diese Regelung auf Veräußerungen nach dem 31.12.2017 Anwen-dung finden, sodass bis zu diesem Zeitpunkt die steuerfreie Realisierungvon Wertsteigerungen möglich wäre. In einigen speziellen Fällen sindsteuerliche Entlastungen geplant, die jedoch im Bereich der Immobilienin-vestments regelmäßig nicht greifen werden. Der Gesetzesentwurf würdeim Bereich der Streubesitzbeteiligungen genau die Mehrfachbelastung(„Kaskadeneffekt“) einführen, die im Zuge der Umstellung vom Körper-schaftsteuer-Vollanrechnungsverfahren zum Befreiungsverfahren des §8b KStG aus sehr guten Gründen vermieden wurde. Eine konkrete rechtli-che Notwendigkeit zu einer Veränderung wie durch das EuGH-Urteil zurBesteuerung von Streubesitzdividenden gibt es nicht.

Im Bereich der Immobilieninvestitionen sind insbesondere Multi-Investoren-Projekte wie internationale Club-Deals betroffen, die grenz-überschreitend regelmäßig als körperschaftliche Strukturen aufgesetztsind. Ebenso ist zu erwarten, dass durch derartige Veränderungen dersteuerlichen Rahmenbedingungen gerade bei Immobilieninvestments so-wohl die rechtliche als auch die finanzielle Struktur durch Investoren er-neut geprüft und gegebenenfalls anzupassen sein wird.


Fazit/Ausblick

Mit dem Vorschlag, Veräußerungsgewinne aus Streubesitzbeteiligungenim Rahmen eines veränderten § 8b Abs. 4 KStG vollständig der Körper-schaft- und Gewerbesteuer zu unterwerfen, wurde ein grundlegenderSystemwechsel eingeleitet, der wirtschaftlich zu erheblichen Steuermehr-belastungen führt. Die bis zum 31.12.2017 laufende Schonfrist mildertbestenfalls die massiven Mehrbelastungen auch für Immobilieninvestitio-nen. Die möglichen Entlastungen durch den neuen § 26a KStG entfaltenfür Immobilieninvestitionen in der Regel keinen positiven Effekt. Daheräußern sowohl Vertreter des Bundestags als auch die betroffenen Fach-verbände deutliche Kritik am Vorschlag. Diese sollte im weiteren Gesetz-gebungsverfahren Berücksichtigung finden.

AnsprechpartnerBernhard BrielmaierErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Veräußerungsgewinnbesteuerung bei Streubesitz – Status Quo und Auswirkungen


Indirekte Anlage: Der ELTIF als neuesImmobilienvehikel?ELTIF steht für European Long Term Investment Fund – und somit für einVehikel, das langfristigen Anlagen und eher illiquiden Assets dient. MitteMai wurde das Vehikel endgültig auf europäischer Ebene verabschiedet.Im Dezember 2015 tritt der ELTIF dann in Kraft, und zwar auch inDeutschland. Es ist denkbar, dass der ELTIF auch ein brauchbares Immo-bilienvehikel wird.

Was ist der ELTIF

Wie ist der ELTIF konzipiert? Zunächst einmal gilt: Die Fondsanteile sind –bis auf bestimmte Ausnahmen – von einer vorzeitigen Rückgabe ausge-schlossen. Die Langfristigkeit der Anlagen spiegelt sich hier also wider,wobei es natürlich möglich ist, dass sich im Laufe der Zeit ein Zweitmarktherausbildet. Zudem ist anzumerken: Das neue Vehikel ist primär für pro-fessionelle Anlegergruppen vorgesehen. Für Kleinanleger wurde ein Kor-sett geschnürt, das als Schutzmechanismus dienen soll. Unter anderemdürfen Anleger, deren Finanzportfolio weniger als 500.000 Euro aus-macht, maximal 10 Prozent ihres Portfolios in ELTIFs investieren. MitBlick auf mögliche Assets ist anzumerken: Im Fokus des neuen Fonds ste-hen zuallererst Infrastrukturprojekte. Die Fonds sollen helfen, die im Inf-rastrukturbereich vorhandenen Finanzierungslücken mittels privater In-vestments zu überbrücken, zum Beispiel für Projekte der Energiewirt-schaft. Grundsätzlich sind aber auch Immobilien als Assets denkbar.

Ein Vehikel für Immobilien oder nicht?

Die Frage, ob der ELTIF für die Strukturierung von Immobilieninvestmentsin Frage kommt, hängt vom Einzelfall ab. Es kommt darauf an, in welchemMaß ein Asset für den ELTIF qualifiziert. Anlagen in gewerbliche Immobi-lien oder Wohngebäude sollen in dem Umfang zulässig sein, in dem siedem Zweck dienen, zum intelligenten, nachhaltigen und integrativenWachstum oder zur Energie-, Regional- und Kohäsionspolitik derEuropäischen Union beizutragen. Was das im Einzelnen bedeutet, wirdsich klären - es heißt, auf die Konkretisierungs-, Auslegungs- undVerständnishilfen zu warten, die für das erste Halbjahr 2016 erwartetwerden. Bis dahin dürfte der Immobilienmarkt noch abwarten und beimELTIF wird eher in Richtung Infrastruktur gedacht und gehandelt. DerELTIF wird aber mit Blick auf die Immobilie weiterhin beobachtet.

Chancen für Solvency II

Denn es ist durchaus denkbar, dass der ELTIF für bestimmte Immobilien-investoren besondere Chancen bietet. So gibt es beispielsweise Diskussi-onen, die vermuten lassen: Der Immobilien-ELTIF könnte aus Solvency-II-Sicht mit einer günstigeren Kapitalunterlegung gegenüber anderenfremdfinanzierten Immobilienfonds im Vorteil sein. Das könnte dem Vehi-kel bei Versicherungen, die ihre Immobilienquote weiter ausbauen wollen,möglicherweise Auftrieb geben.


Fazit

Viele Immobilienmarktteilnehmer unterliegen nach wie vor einem großenInvestitionsdruck. Versicherungen sind hier ein Beispiel. Vor diesem Hin-tergrund werden durchaus Hoffnungen mit dem ELTIF verknüpft - dasneue Vehikel bietet möglicherweise Vorteile mit Blick auf Solvency II. Aberauch unabhängig hiervon gilt: Wenn es gelingt, ELTIFs mit geeignetenAssets zu füllen, seien es Infrastrukturanlagen oder eben doch Immobi-lien, begrüßt dies der Markt. Wir beobachten hier durchaus eine gewisseOffenheit. Bis die wichtigsten Punkte konkretisiert sind, dürfte allerdingsnoch keine Euphorie aufkommen. Was bleibt ist ein gespanntes Abwarten,das sich bis ins Jahr 2016 ziehen dürfte.

AnsprechpartnerPatrick FallerErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]



Grunderwerbsteuer: Bundesverfas-sungsgericht erklärt Bedarfswerterneut für verfassungswidrigAm 23. Juni 2015 hat das BVerfG die Regelungen zur Ermittlung dergrunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, dem sog. „Bedarfswert“für verfassungswidrig erklärt. Der Bedarfswert kommt insbesondere beiUmwandlungen und Anteilsübertragungen zur Anwendung. Der Gesetz-geber wurde aufgefordert, bis spätestens 30. Juni 2016 eine Neurege-lung zu schaffen. Das BVerfG hat eine Annäherung der Ersatz-bemessungsgrundlage an den Verkehrswert angemahnt und zudem eineauf den 1. Januar 2009 zurückwirkende Änderung verfügt.

Entscheidung des BVerfG vom 23. Juni 2015 zum Bedarfswert

Seit die neuen Regelungen zur Bewertung von Grundvermögen für dieErbschaftsteuer zum 1. Januar 2009 eingeführt wurden, steht die Frageim Raum, ob die Vorschriften zur Ermittlung der grunderwerbsteuerlichenErsatzbemessungsgrundlage (§ 138 ff. BewG), dem sog. Bedarfswert,auch für die Grunderwerbsteuer als verfassungswidrig anzusehen sind.Der BFH hat diese Frage im Jahr 2011 dem BVerfG zur Entscheidungvorgelegt.

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleis-tung bemessen. Bei einem Kauf ist dies der Kaufpreis. Dieser entsprichttypischerweise dem im Geschäftsverkehr zu erzielenden Preis (gemeinerWert). Fehlt eine solche Gegenleistung, bemisst sich die Grunderwerb-steuer gemäß § 8 Abs. 2 GrEStG nach den Bewertungsvorschriften der§§ 138 ff. BewG (Bedarfswert). Mit Beschluss vom 23. Juni 2015 hat dasBVerfG nun diese Bewertungsvorschriften – wie bereits im Jahr 2006 fürZwecke der Erbschaftsteuer - auch für die Grunderwerbsteuer als verfas-sungswidrig eingestuft, da die Bedarfswerte erheblich von denen derRegelbemessungsgrundlage abweichen und diese Ungleichheiten verfas-sungsrechtlich nicht gerechtfertigt seien.

Rückwirkende Neuregelung

Das BVerfG ordnete zugleich an, dass die für unvereinbar erklärte Normdes § 8 Abs. 2 GrEStG bis zum 31. Dezember 2008 fortgelte. Für die Zeitab dem 1. Januar 2009 soll die Ersatzbemessungsgrundlage unanwend-bar sein. Das Gericht hat den Gesetzgeber aufgefordert, bis zum 30. Juni2016 eine rückwirkende Neuregelung zu beschließen.

Für Verfahren, die im Zeitraum 1. Januar 2009 bis 23. Juni 2015 veran-lagt worden sind, dürfte nach erster Einschätzung Vertrauensschutz nach§ 176 Abs. 1 AO gelten, so dass insoweit eine nachträgliche Erhöhung derBemessungsgrundlage nicht mehr zu befürchten ist. Da § 176 AO nur fürbereits bestehende Bescheide anzuwenden ist, dürfte dieser Vertrauens-schutz dann nicht gelten, wenn der Vorgang zwar verwirklicht wurde,aber noch kein Bescheid ergangen ist. Ebenfalls nicht gelten dürfte er füralle nach dem 23. Juni 2015 verwirklichten Vorgänge. Für diese nochoffenen Fälle soll die Neuregelung daher voraussichtlich eine grundsätz-


lich eigentlich unzulässige steuerverschärfende echte Rückwirkung entfal-ten, die paradoxerweise vom BVerfG selbst angeordnet wurde.

Fazit/Ausblick

Es ist derzeit noch nicht absehbar, wie der Gesetzgeber und die Finanz-verwaltung auf das Urteil reagieren werden. Es ist allerdings davon aus-zugehen, dass sich Steuerschuldner künftig auf eine höhere Grunder-werbsteuerbelastung einstellen müssen, wenn die Ersatzbemessungs-grundlage zur Anwendung kommt, da der Bedarfswert i.d.R. deutlich ge-ringer ausfällt als der gemeine Wert des Grundvermögens. In Anbetrachtder zu erwartenden Angleichung der Bemessungsgrundlage an den ge-meinen Wert sind Überlegungen einzelner Bundesländer bzw. Politiker zurEinführung einer „Heuschreckensteuer“ in Höhe von 19% (vgl. BremerKoalitionsvertrag zur 19. Wahlperiode 2015-2019, Seite 42) , einerBeschränkung steuerfrei gestaltbarer Share-Deals oder auch weitereErhöhungen der Steuersätze besonders kritisch zu betrachten.

Grunderwerbsteuer: Bundesverfassungsgericht erklärt Bedarfswert erneutfür verfassungswidrig

AnsprechpartnerDr. Heinrich FleischerErnst & Young GmbH HamburgTelefon +49 40 36132 [email protected]

AnsprechpartnerMark-Olaf GebauerErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 221 9352 [email protected]


Wohin steuert die Erbschaftsteuer?Der Regierungsentwurf zur Änderungdes ErbStG vom 8. Juli 2015Gesetzliche Neuregelung des geltenden ErbStG ist bereits zum 1. Janu-ar 2016 wahrscheinlichDas Bundesverfassungsgericht hat die geltende erbschaftsteuerliche Pri-vilegierung für Betriebsvermögen (§§ 13a, b ErbStG) für verfassungswid-rig erklärt und den Gesetzgeber zu einer Neuregelung bis zum 30. Juni2016 aufgefordert. Die Neudefinition des begünstigten Vermögens unddie Neugestaltung des Verschonungskonzepts für den Erwerb großer Be-triebsvermögen bilden den Fokus des Regierungsentwurfs, dessen weit-gehende Umsetzung im Erbschaftsteuer-Anpassungsgesetz bereits zum1. Januar 2016 zu erwarten ist.

Neudefinition des begünstigen Vermögens bietet möglichen Vorteil fürImmobilienunternehmen

Inhaltlich sieht der Regierungsentwurf einen Systemwechsel insbesonderebei der Neudefinition des erbschaftsteuerlich begünstigten Vermögensvor. Bisher hängt die Anwendung der Privilegierung (u.a. Optionsverscho-nung mit Steuerbefreiung zu 100%) vom Bestehen des sog. „Verwatungs-vermögenstests“ ab, in dessen Rahmen fremdvermietete Grundstücke(Wohnungen, aber auch Geschäftsgrundstücke) – bis auf wenige Ausnah-men – grundsätzlich als schädliches Verwaltungsvermögen qualifiziertwerden. Daraus folgt die weitgehende Versagung der erbschaftsteuerli-chen Begünstigungen für reine Immobilienunternehmen. Zukünftig sollBetriebsvermögen begünstigt sein, wenn es nach seinem Hauptzwecküberwiegend (zu mehr als 50%) einer gewerblichen Tätigkeit dient. DiesesKriterium könnten nunmehr auch Grundstücke erfüllen, wenn die Tätigkeitdes Immobilienunternehmens über die reine Vermögensverwaltunghinausgeht. In der Praxis dürfte diese Abgrenzung hohes Streitpotentialmit der Finanzverwaltung aufwerfen.

Erbschaftsteuerreform 2015: Günstiger als bisher wird es nicht

In der überwiegenden Zahl der Fälle dürfte das neue Erbschaftsteuerrechtzu höheren Steuerlasten als bisher führen. Wesentlicher Grund hierfür istdie eingeschränkte Anwendung der bisherigen Steuerverschonung von85% oder 100% auf Erwerbe von begünstigtem Vermögen bis zu einemWert von 26 Mio. EUR (bzw. 52 Mio. EUR bei langdauernden Entnahme-und Verfügungsbeschränkungen). Oberhalb dieser Grenzen ist eineGesamtverschonung des Erwerbs generell ausgeschlossen. Um die Erb-schaftsteuer dennoch zu reduzieren, kann sich der Erwerber bei größerenAnkäufen und bei Einhaltung der entsprechenden gesetzlichen Voraus-setzungen (z.B. Lohnsumme) für unterschiedliche Handlungsoptionenentscheiden (Abschmelzungsmodell bzw. fester Abschlag (20% oder 35%)


bei Großvermögen oder individuelle Bedürfnisprüfung sowie ggf.Stundungsmöglichkeit). Daher sollte eine Vermögensnachfolge auf Basisdes alten Rechts kurzfristig umgesetzt und durch Vereinbarung einerRückforderungsklausel ggf. für eine Anwendung des neuen Rechts flexibi-lisiert werden.

AnsprechpartnerSusanne von PetrikowskyErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

AnsprechpartnerDr. Christian ReiterErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Wohin steuert die Erbschaftsteuer? Der Regierungsentwurf zur Änderung des ErbStGvom 8. Juli 2015


Umsatzsteuer: Vorteil der Organ-schaft auch für Personengesellschaf-ten – Update zu den Real Estate TaxTrends Ausgabe Juni 2015In den Real Estate Tax Trends Juni 2015 hatten wir bereits über die aktu-elle Entwicklung zur Einbeziehung von Personengesellschaften in Formvon Kommanditgesellschaften in eine umsatzsteuerliche Organschaftberichtet. In zwei anhängigen Verfahren hat der Gerichtshof der Euro-päischen Union (EuGH) vor kurzem seine Urteile gefällt, die für den Vor-steuerabzug von Holdinggesellschaften sowie Personengesellschaften mitzumindest teilweise befreitem Immobilienvermögen sehr positiv zu bewer-ten sind.

Urteile: Beteiligungsgesellschaft Larentia + Minerva mbH & Co. KG(C 108/14) and Marenave Schiffahrts AG (C 109/14)Hintergrund

Sofern eine unternehmerisch tätige juristische Person, z.B. eine Aktienge-sellschaft oder GmbH, organisatorisch, wirtschaftlich und finanziell in eineObergesellschaft eingegliedert ist, gilt dieser Verbund umsatzsteuerrecht-lich als Organschaft. Für Umsätze innerhalb des Kreises der beteiligtenUnternehmen (Organkreis) fällt keine Umsatzsteuer an. Zudem werdensämtliche Umsatz- und Vorsteuerbeträge in einer Umsatzsteuererklärunggemeinsam gemeldet. Personengesellschaften ist es derzeit nichtmöglich, als Tochtergesellschaften Teil einer Organschaft zu werden, dadie Finanzverwaltung sie nicht als „juristische Personen“ im Sinne desUmsatzsteuergesetzes anerkennt.

In zwei Verfahren vor dem Bundesfinanzhof hatten jedoch Unternehmenunter Berufung auf EU-Recht gefordert, auch Personengesellschaften alsumsatzsteuerliche Organgesellschaften einzubeziehen. Der Bundes-finanzhof hat deshalb im Rahmen dieser Verfahren zwei Vorabentschei-dungsersuchen an den EuGH gestellt, im Rahmen derer er um Klärunggebeten hat. Konkret geht es in dem Verfahren um Personengesellschaf-ten in Form einer GmbH & Co. KG, also kapitalistisch geprägten Personen-gesellschaften.

Neben Fragen zur Einbeziehung von Personengesellschaften als Organ-gesellschaften wurden ebenfalls grundsätzliche Fragen zum Umfang desVorsteuerabzugs bei Holdinggesellschaften gestellt, die kaufmännische,administrative oder technische Dienstleistungen an ihre Beteiligungsge-sellschaften gegen Entgelt erbringen. Hintergrund ist, dass das Halten vonBeteiligungen keine unternehmerische Tätigkeit darstellt und deshalb indiesem Zusammenhang auch kein Vorsteuerabzug möglich ist. In denvorgelegten Verfahren hatten die Holdinggesellschaften jedoch kaufmän-nische, administrative und technische Dienstleistungen an ihre Tochter-gesellschaften ausgeführt, sodass sich die Frage stellte, ob und inwieweitsie aus Kapitalbeschaffungskosten für eine Investition in ihre Tochterge-sellschaften die Vorsteuer erstattet bekommen.


Die Finanzverwaltung vertrat die Auffassung, dass der Vorsteuerabzugstark zu beschränken ist, die Unternehmen begehrten jedoch den vollum-fänglichen Vorsteuerabzug.

Entscheidung zur Einbeziehung von Personengesellschaften

Nach der Auffassung des EuGH soll auch eine Personengesellschaft alsOrgangesellschaft fungieren können. Eine Beschränkung auf juristischePersonen, wie z.B. die GmbH, hält er nur dann für zulässig, wenn dies derVermeidung von Missbrauch dient. Ob das der Fall ist, muss letztendlichder Bundesfinanzhof als zuständiges Gericht klären. Aus den verfügbarenDokumenten zu den Gerichtsverfahren lässt sich jedoch ablesen, dass dieChance besteht, dass der Bundesfinanzhof diese Voraussetzung als nichterfüllt ansieht und damit auch Personengesellschaften Organgesellschaf-ten sein können.

Nach vielen Urteilen des EuGH, in denen er zum Ergebnis kommt, dass einnationales Umsatzsteuergesetz nicht im Einklang mit EU-Recht steht,dürften sich die betroffenen Unternehmen direkt auf die günstigereRegelung im EU-Recht berufen. In den o.g. Urteilen kam der Gerichtshofjedoch zu dem Ergebnis, dass dies für die Einbeziehung von Personenge-sellschaften als Organgesellschaften nicht gilt. Demnach werden sich Un-ternehmen selbst dann nicht automatisch auf das EU-Recht direkt berufenkönnen, wenn der Bundesfinanzhof bestätigt, dass die derzeitige Ein-schränkung bei Organgesellschaften nicht zur Vermeidung von Miss-brauch dient, d.h. nicht rechtmäßig ist.

Sofern er die Einbeziehung von Personengesellschaften bejaht, wird derBundesfinanzhof vielmehr zusätzlich entscheiden müssen, ob die Berück-sichtigung von Personengesellschaften als Organgesellschaften bereitsaufgrund des derzeitigen Gesetzesstands im Wege einer unionsrechtskon-formen Auslegung erfolgen kann oder ob eine Gesetzesänderung erfor-derlich ist, da das Umsatzsteuergesetz derzeit auf den Begriff der juristi-schen Person abstellt.

Im Hinblick auf diese Frage bleibt zu hoffen, dass der Bundesfinanzhofeiner bereits ergangenen Entscheidung des Finanzgerichts München folgt,das entgegen dem Wortlaut des Umsatzsteuergesetzes und der bislangherrschenden Verwaltungsauffassung entschieden hat, dass auch be-stimmte Personengesellschaften umsatzsteuerliche Organgesellschaftensein können. Das hieße, dass der Begriff juristische Person entsprechendweit auszulegen ist. Gegen die Entscheidung des Finanzgerichts Münchenhatte die Finanzverwaltung Revision eingelegt, weshalb auch diesesVerfahren derzeit beim Bundesfinanzhof zur Entscheidung vorliegt.

Entscheidung zum Vorsteuerabzug von Holdinggesellschaften

Der EuGH hat entschieden, dass Holdinggesellschaften, die kaufmänni-sche, administrative oder technische Dienstleistungen an ihre Beteili-gungsgesellschaften erbringen und die keine vorsteuerschädlichen um-satzsteuerfreien Leistungen ausführen, grundsätzlich vollumfänglich zumVorsteuerabzug berechtigt sind. Sofern die Führungsholding eine umsatz-steuerliche Organschaft mit ihren Beteiligungsgesellschaften eingeht, sind

Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu denReal Estate Tax Trends Ausgabe Juni 2015


für den Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen die Umsätze des Organ-kreises maßgeblich.

Beide Optionen prüfen

Der Gerichtshof der Europäischen Union hat den Grundstein für die Einbe-ziehung von Personengesellschaften als Organgesellschaften gelegt. Esbleibt nunmehr abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof seine Anschlussur-teile fällen wird.

Sollte der Bundesfinanzhof erwartungsgemäß entscheiden, dass eine Ein-schränkung zur Einbeziehung von Personengesellschaften als Organge-sellschaften nicht gerechtfertigt ist und ebenfalls der Auffassung desFinanzgerichts München folgen, dass keine Gesetzesänderung zur Ein-beziehung der Personengesellschaften erforderlich ist, dürften – soweitzurzeit ersichtlich – sich dem Steuerpflichtigen zwei Optionen eröffnen.

Er kann sich einerseits auf die Rechtsprechung und die EU-Regelung beru-fen, wenn dies für ihn steuerlich günstiger ist. Ist es für ihn hingegen vonVorteil, dass die Personengesellschaft außerhalb des Organkreises ver-bleibt, könnte er sich voraussichtlich (weiterhin) auf die aktuelle Verwal-tungsauffassung berufen, welche die Personengesellschaft nicht alsOrgangesellschaft zulässt. Obwohl es theoretisch denkbar ist, dass dieFinanzverwaltung dann selbst die Veranlagung von bestimmten Perso-nengesellschaften im Rahmen einer umsatzsteuerlichen Organschaftfordert, halten wir dies für unwahrscheinlich. Vielmehr erwarten wir beieiner Entscheidung des Bundesfinanzhofs pro Organschaft zumindest fürdie Vergangenheit eine Nichtbeanstandungsregelung durch die Finanz-verwaltung.

Sofern Personengesellschaften potenziell als umsatzsteuerliche Organge-sellschaften berücksichtigt werden können, sollte untersucht werden,welche Umsatzsteuer- und Zinseffekte sich bei vom Finanzamt anerkann-ten Organschaften ergeben. Diese können gegebenenfalls auch zu einemspäteren Zeitpunkt rückwirkend geltend gemacht werden.

Voraussetzungen schaffen

Selbst wenn die Voraussetzungen der wirtschaftlichen, finanziellen undorganisatorischen Eingliederung noch nicht erfüllt sind, könnte es vordem Hintergrund der anhängigen Klageverfahren durchaus vorteilhaftsein, diese Voraussetzungen nunmehr zu schaffen. Denn so kann dieChance auf Kostenminderung durch nicht abziehbare Vorsteuer gewahrtwerden. Bevor etwaige Änderungsanträge zu einer rückwirkenden Veran-lagung gestellt oder Maßnahmen für das Erfüllen der Eingliederungsvo-raussetzungen umgesetzt werden, sollte jedoch auch geprüft werden, obsich durch eine umsatzsteuerliche Organschaft gegebenenfalls negativeSteuer-, Zins- und Cash-Flow Effekte ergeben. Hierbei sind auch dieHaftung nach § 73 AO und insolvenzrechtliche Risiken zu bedenken.

Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu denReal Estate Tax Trends Ausgabe Juni 2015


Fazit

Die bisherige Praxis, dass nur juristische Personen als untergeordneteGesellschaften im Sinne einer umsatzsteuerlichen Organschaft gelten, istgegenwärtig zumindest in Frage zu stellen. Auch bestimmte (kapitalistischgeprägte) Personengesellschaften mit Immobilienvermögen können hier-zu zählen. Positive Steuer- und Zinseffekte sind denkbar. Dabei ist daraufhinzuweisen, dass die oben genannten Entscheidungen in Fällen mit einerGmbH & Co. KG getroffen wurden. Insofern kann nicht davon ausgegan-gen werden kann, dass die Entwicklung anstandslos auch auf anderePersonengesellschaften übertragbar ist.

AnsprechpartnerRené GütschowErnst & Young GmbH EschbornTelefon +49 6196 996 [email protected]

Umsatzsteuer: Vorteil der Organschaft auch für Personengesellschaften – Update zu den RealEstate Tax Trends Ausgabe Juni 2015


Mit der Beschränkung auf inländischeReinvestitionen verstößt die Vor-schrift des § 6b EStG gegen die Nie-derlassungsfreiheitDer Europäische Gerichtshof (EuGH) hat mit Urteil vom 16. April 2015entschieden, dass die Regelung in § 6b EStG gegen die Niederlassungs-freiheit in Art. 49 AEUV sowie Art. 31 des EWR-Abkommens verstößt.Nach Auffassung des EuGH werden bei der Vorschrift des § 6b EStG Rein-vestitionen in Ersatzwirtschaftsgüter für eine in einem anderen Mitglieds-staat belegene Betriebsstätte des Steuerpflichtigen unionsrechtswidrigbenachteiligt.

Ersatzinvestitionen für ausländische Betriebsstätten nun ebenfalls be-günstigt

Die Vorschrift des § 6b EStG sieht vor, dass ein Steuerpflichtiger im Falleder Veräußerung insbesondere von Grund und Boden sowie Gebäudeneinen Betrag in Höhe des daraus entstanden Gewinns steuerstundend aufbestimmte neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgüter übertra-gen kann, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Diese Vorschrift spielt bei Immobilientransaktionen, gerade im Mittel-standsbereich, eine wichtige Rolle. Sie ist inbesondere relevant bei Be-triebsverlegungen, sofern Betriebsgrundstücke mit hohen stillen Reser-ven vorhanden sind. Allgemein sollte bei jeder Veräußerung von Immobi-lien, die dem Anlagevermögen einer deutschen Betriebsstätte zugeordnetsind, geprüft werden, ob gegebenenfalls eine begünstigte Reinvestitionmöglich ist.

Voraussetzung für die Anwendung des § 6b EStG ist unter anderem, dassdas neu angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut dem Anlagever-mögen einer deutschen Betriebsstätte des Steuerpflichtigen zugeordnetwerden kann. Aufgrund der Entscheidung des EuGH darf die Finanzver-waltung diese in § 6b EStG enthaltene Inlandsbeschränkung nicht mehranwenden. Somit sollte nun grundsätzlich auch eine steuerstundendeÜbertragung von stillen Reserven auf begünstigte Anlagegüter einer Be-triebsstätte im EU-Ausland möglich sein.

Es ist zu erwarten, dass die Finanzverwaltung in Kürze mit einem entspre-chenden BMF-Schreiben mit Details zur zukünftigen Handhabung auf dasEuGH Urteil reagiert.

Ausblick

Aufgrund des Urteils besteht für den deutschen Gesetzgeber Handlungs-bedarf. Es ist denkbar, dass der Gesetzgeber die Reinvestitionsklausel des§ 6b EStG entweder abschafft oder, was die wünschenswerte Alternativedarstellt, unionsrechtkonform ausgestaltet. Sollte die Regelung des § 6bEStG eingeschränkt oder abgeschafft werden, so wäre dies grundsätzlich


nur für die Zukunft denkbar, frühere Übertragungen wären demnachnicht betroffen.

AnsprechpartnerAnte-Danijel RaicErnst & Young GmbH EschbornTelefon +49 6196 996 [email protected]

AnsprechpartnerDr. Julius GrotenErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Unionsrechtswidrigkeit der Reinvestitionsklausel gemäß §6b EStG


Betriebstätte und Gewerbesteuer –(k)ein Thema bei deutschen Immobili-eninvestments?Ausländische Immobilieninvestoren sind meist multinational aufgestellt.So verwundert es nicht, dass ausländische Anleger deutsche Immobilienbesonders häufig über luxemburgische oder niederländische Akquisitions-gesellschaften erwerben. In diesen Fällen fällt keine deutsche Gewerbe-steuer an – zumindest solange keine deutsche Betriebstätte unterhaltenwird. Dabei gibt es aber eine Reihe von Fallstricken.

Keine Betriebstätte durch Kauf und Vermietung von Immobilien

Grundsätzlich gilt: Die bloße Nutzung von Grundbesitz durch Vermietungan Dritte begründet keine Betriebstätte des Immobilieneigentümers – undzwar unabhängig davon, wie lange die Immobilie gehalten werden soll. ImDetail ist aber insbesondere beim Ort der Geschäftsleitung und beim Ein-schalten von Dienstleistern einiges zu beachten.

Ort der Geschäftsleitung

Im Fall einer Betriebsprüfung muss belegt werden können, dass alle we-sentlichen Entscheidungen der Geschäftsleitung auch im Ausland getrof-fen wurden – denn andernfalls könnte das Finanzamt von einer sog.Geschäftsleitungsbetriebstätte im Inland ausgehen und im schlimmstenFall Gewerbesteuer festsetzen. Bei Immobilien-Investments bedeutet das:es sollte zweifelsfrei dokumentiert sein, dass zum Beispiel über Beginnund Beendigung von Mietverträgen, die Beauftragung von Dienstleisternoder die Einleitung von Renovierungsmaßnahmen nicht in Deutschland,sondern am Sitz der Eigentümergesellschaft entschieden wurde.

Liegenschaftsverwaltung - Asset und Property Management

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn ausländische Eigentümer inDeutschland Dienstleister wie Asset oder Property Manager einschalten.In diesen Fällen ist darauf zu achten, dass die Entscheidungskompetenzüber die Immobilienverwaltung dennoch beim Eigentümer verbleibt – undnicht etwa durch die Erteilung von Vollmachten auf den Dienstleister ver-lagert wird. Und auch hier gilt: Dies ist regelmäßig zu dokumentieren.

Fazit

Zwar kann die sog. Erweiterte Gewerbesteuerkürzung notfalls auch imBetriebstättenfall im Ergebnis noch zu einer faktischen Befreiung von derGewerbesteuer führen. Da hier aber strenge Anforderungen gelten,spricht viel dafür, die tatsächliche ausländische Geschäftsleitung bei deut-schen Immobilien-Investments im Auge zu behalten und für eine umfas-sende steuerliche Dokumentation zu sorgen.


AnsprechpartnerHubert O. EisenackErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

AnsprechpartnerStefan LehnerErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Betriebstätte und Gewerbesteuer – (k)ein Thema bei deutschen Immobilieninvestments?


Gesellschafterdarlehen im Visier derUS-SteuerbehördenBei Immobilieninvestitionen in den USA ist die Vergabe von Gesellschaf-terdarlehen ein marktübliches Instrument der steuerlichen Optimierung.Die Abzugsfähigkeit der entsprechenden Zinsaufwendungen auf Ebeneder darlehensnehmenden Gesellschaft rückt indes zunehmend in denFokus der US-Steuerbehörden. Im schlimmsten Fall wird der Zinsabzugkomplett versagt. Besonders wichtig: Der IRS kann dabei die Herausgabevon umfassenden Unterlagen verlangen – einschließlich vertraulicherStellungnahmen des Steuerberaters.

Grundsätzlich abzugsfähig

Grundsätzlich gilt: Darlehenszinsen im Zusammenhang mit der Finanzie-rung von US-Immobilieninvestitionen sind in den USA steuerlich abzugs-fähig. Einschränkungen können sich dabei aus verschiedenen steuerlichenRegelungen wie zum Beispiel den „earnings stripping rules“ ergeben – unddies ist ausländischen Investoren in der Regel (zumindest dem Grundenach) auch bewusst.

Fokus in der Betriebsprüfung und umfassende Vorlagepflichten

Neu ist indes: Besonders bei Gesellschafterdarlehen prüfen die US-Steuerbehörden inzwischen umfassend, ob die Darlehensbedingungeneinem Fremdvergleich standhalten. Der Steuerpflichtige muss dabei ins-besondere nachweisen, dass ein marktüblicher Zinssatz vereinbart wurde,ausreichend Sicherheiten gestellt wurden, die Laufzeit des Darlehensnicht unangemessen lang ist, Zins und Tilgung aus dem voraussichtlichverfügbare Cash-Flow auch tatsächlich bedient werden können – und allegeschlossenen Vereinbarungen tatsächlich umgesetzt und „gelebt“ wor-den sind. Gelingt dieser Nachweis nicht, kann der IRS im ungünstigstenFall die gesamte Finanzierung als Eigenkapital qualifizieren – und damitden Zinsabzug vollständig versagen.

Der Steuerpflichtige kann dabei mit umfassenden Herausgabeverlangendes IRS konfrontiert werden. Mit der bloßen Vorlage des Darlehensvertra-ges in Kopie ist es da nicht getan. So kann der US-Fiskus – neben Cash-Flow Berechnungen oder sonstigen Transfer-Pricing-Dokumentationen –auch die Vorlage von Stellungnahmen durch steuerliche Berater verlan-gen. Die Erfahrung zeigt: Je lückenhafter diese Unterlagen sind, destoeher wird die US-Steuerbehörde die Anerkennung der Zinszahlungenverweigern.

Fazit

Zeit- und kostenintensive Auseinandersetzungen mit dem US-Fiskus las-sen sich vermeiden, wenn von Anfang an auf eine klare und vollständigeDokumentation geachtet wird. Gerade Gesellschafter-Darlehens-vereinbarungen sollten darüber hinaus auch während der Laufzeit einemregelmäßigen steuerlichen „Health Check“ unterzogen werden.


AnsprechpartnerHubert O. EisenackErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

AnsprechpartnerDaniel TellecheaErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

AnsprechpartnerStefanie KappenbergerErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Gesellschafterdarlehen im Visier der US-Steuerbehörden


Trusts als steuereffiziente Vehikel fürImmobilieninvestitionen im AuslandDie Wahl des geeigneten Anlagevehikels für Immobilieninvestitionen imangelsächsischen Raum fällt oftmals auf Trusts. Beispielhaft seien hierinsbesondere Australien und das Vereinigte Königreich genannt. Währenddas typische Investitionsvehikel für Australien der sog. Unit Trust –zumeist ausgestaltet als Managed Investment Trust („MIT“) – ist, werdenImmobilieninvestitionen in Großbritannien oft über einen sog. Jersey Pro-perty Unit Trust („JPUT“) strukturiert. Die Vorteile für beide Vehikel sindvor allem auch steuerlicher Natur. Für deutsche Anleger stellt sich regel-mäßig die Frage der Qualifikation und effizienten Ausgestaltung ausländi-scher Trusts aus steuerlicher Sicht.

MIT und JPUT im Überblick

Trusts zeichnen sich rechtlich betrachtet grundsätzlich durch ein Drei-ecksverhältnis zwischen dem Trustee (rechtlicher Eigentümer des Trust-Vermögens), den Unit Holdern (Anteilsinhaber und Nutzungsberechtigteder aus dem Trust erzielten Einkünfte) und ggf. dem Trust Manager (ope-rative Steuerung des Trust) aus.Der australische MIT ist dabei konzeptionell ein klassischer Unit Trust,dessen Anleger bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen von einemvorteilhaften (Quellen-)Steuerregime profitieren. Dies sind u.a.:

u Management des MIT durch einen in Australien ansässigen Trusteeu Tätigkeiten des MIT beschränken sich auf die reine Vermögens-

verwaltungu Wesentliche Teile der Investment-Management-Aktivitäten im Hin-

blick auf das Trust-Vermögen werden in Australien ausgeübt(Erfordernis eines lokalen Investment Managers)

u Anlegerstreuung (Trustanteile werden von mindestens 25 Anlegerngehalten, wobei mehr als 75% der Trustanteile von mindestens 20Personen gehalten werden müssen; sog. widely/ closely held test)

Der MIT selbst unterliegt mit australischen Immobilienerträgen aus Ver-mietung und Verpachtung sowie Veräußerungsgewinnen nicht derBesteuerung. Bei Ausschüttung an deutsche Anleger ist bei Erfüllungsämtlicher MIT-Kriterien lediglich eine Quellensteuer in Höhe von 15%einzubehalten. Die effektive Steuerbelastung kann durch die Verwendungvon Gesellschafterdarlehen ggf. sogar auf 10% reduziert werden (Quellen-steuer auf Zinszahlungen: 10%).

Im Hinblick auf die Verwendung eines MIT für Immobilieninvestitionendeutscher Publikums- oder Spezial-AIF in Sondervermögensform sollteaus australischer Sicht regelmäßig eine Durchschau durch den AIF erfol-gen können. Dies vor allem, um die Mindestanlegeranforderungen darstel-len zu können. In diesem Zusammenhang sollte auch erwähnt werden,dass bei qualifizierenden Anlegern auf das Kriterium der Anlegerstreuungverzichtet wird. Momentan fallen hierunter insbesondere ausländischeAltersvorsorgeeinrichtungen wie Pensionskassen, solange diese mit ent-sprechenden australischen Institutionen vergleichbar sind. Unter Umstän-den können diese zudem von einer vollen Steuerbefreiung in Australien


profitieren. Die Erweiterung des qualifizierten Anlegerkreises auf Lebens-versicherer und ggf. auch kollektive Anlagevehikel ist derzeit in derDiskussion.

Für Immobilieninvestitionen in Großbritannien eignet sich der JPUT alssteuereffizientes Vehikel. Sofern dieser aus Jersey heraus verwaltet wirdund lediglich einer vermögensverwaltenden Tätigkeit nachgeht, unterlie-gen Immobilienveräußerungsgewinne nicht der (Ertrags-)Besteuerung imVereinigten Königreich. Zudem unterliegt die Übertragung von JPUT-Anteilen grundsätzlich nicht der Transfersteuer in Großbritannien (sog.Stamp Duty Land Tax).

Qualifikation und effiziente Ausgestaltung für deutsche Steuerzwecke

Da die Grundkonzeption eines angelsächsischen Trusts dem deutschenRechtsverständnis fremd ist, ist die Einordung von MIT und JPUT fürZwecke des deutschen Steuerrechts regelmäßig fraglich. Hier bietet sichgrundsätzlich eine Ausgestaltung als „echtes“ Treuhandverhältnis an.Dabei sollten grundsätzlich die von der Rechtsprechung und Finanzver-waltung anerkannten Grundsätze für die Zurechnung von Einkünften beiTreuhandverhältnissen berücksichtigt werden. In Folge der Ausgestaltungals Treuhandverhältnis sollten die vom Trust erzielten Immobilienerträgeunmittelbar den am Trust beteiligten deutschen Anlegern zugerechnetwerden. Entsprechend können z.B. Mieteinkünfte – wie bei einem Direkt-investment – gemäß Doppelbesteuerungsabkommen als steuerfreie Ein-künfte vereinnahmt werden. Im Fall von Investitionen in Australien würdedies eine effektive Gesamtsteuerbelastung von 15% (Quellensteuer aufMIT-Ausschüttungen) bedeuten.

Die Einordnung als Treuhandverhältnis setzt insbesondere voraus, dassden Trustanlegern im Innenverhältnis die Rechte an und aus dem Trust-Vermögen zustehen und diese das Marktgeschehen jederzeit beherrschenund wirtschaftlich die Rechte und Pflichten im Hinblick auf das Trust-Vermögen tragen. Das erfordert neben der Kündbarkeit des Treuhand-verhältnisses unter Herausgabe des Treuhandvermögens unter anderemauch eine umfassende Weisungsbefugnis der Trustanleger.

Sofern nach den oben dargestellten Grundsätzen keine unmittelbare Zu-rechnung von über Trusts erzielten Einkünften nach Treuhandgrundsät-zen erfolgt, wäre zu untersuchen, ob Einkünfte für steuerliche Zwecke(i) dem Trust selbst z.B. bei Einordnung als Zweckvermögen oder (ii) demTrustee zuzurechnen sind. Ist dies nach allgemeinen Grundsätzen nichtder Fall, würde es bei der Zurechnung an die Trustanleger und letztend-lich transparenter Behandlung des Trusts verbleiben. Konzeptionell ist beiMIT und JPUT regelmäßig aber eher von einer intransparenten Behand-lung für deutsche Steuerzwecke auszugehen. Das kann in Abhängigkeitvon der konkreten Ausgestaltung des Trusts auch eine Anwendbarkeit desInvStG unter Einordnung des Trust als Investmentfonds oder Kapital-Investitionsgesellschaft nach sich ziehen.

Trusts als steuereffiziente Vehikel für Immobilieninvestitionen im Ausland


Fazit

Der MIT wie auch der JPUT sind steuereffiziente Vehikel für Immobilienin-vestitionen in Australien und Großbritannien. Während man sich bei derAufsetzung und (steuerlichen) Behandlung dieser Trusts in den jeweiligenInvestitionsländern meist auf ausgetretenen Pfaden befindet, findet sichdas Konzept des Trusts im deutschen Steuerrecht nicht wieder. Dennochlassen sich bei entsprechender Ausgestaltung auch für deutsche Steuer-zwecke attraktive Ergebnisse erzielen. Das erfordert allerdings eine aus-gewogene Vertragsgestaltung, die lokale und deutsche steuerliche Anfor-derungen in Einklang bringt.

AnsprechpartnerChristian MundelErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

AnsprechpartnerDavid SchröderErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]

Trusts als steuereffiziente Vehikel für Immobilieninvestitionen im Ausland


Update Outbound: Steuerrechtsände-rungen in ausgewählten LändernJapan: Neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland para-phiert

Am 3. Juli 2015 wurde in Tokio ein neues Doppelbesteuerungsabkommenzwischen Japan und Deutschland paraphiert. Nach bisherigen Erkennt-nissen wird das neue Doppelbesteuerungsabkommen umfassende Ände-rungen enthalten. Details sind bislang allerdings nicht bekannt. Vorgese-hen sind unter anderem eine Absenkung der Quellensteuersätze auf Divi-denden und Zinszahlungen. Zudem wird aller Voraussicht nach der neueAuthorized OECD Approach bei der Abgrenzung von Betriebsstättenge-winnen umgesetzt. Der Prozess befindet sich insgesamt noch in einemfrühen Stadium. Bislang wurde lediglich ein Entwurf des Abkommens aufArbeitsebene ausgearbeitet. Es wird jedoch eine Anwendbarkeit des Ab-kommens ab dem 1. Januar 2017 angestrebt.

Niederlande: Neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschlandaller Voraussicht nach ab dem 1. Januar 2016 anwendbar

Bereits am 12. April 2012 wurde das neue Doppelbesteuerungsabkom-men zwischen Deutschland und den Niederlanden unterzeichnet. Wäh-rend der deutsche Bundesrat dem Gesetz zur Ratifizierung bereits am 23.November 2012 zustimmte, verzögerte sich der Ratifizierungsprozess inden Niederlanden aufgrund Vorbehalte bei der steuerlichen Behandlungvon Pensionen erheblich. Erst am 19. Mai 2015 stimmte die Erste Kam-mer dem Abkommen nun zu, so dass nach Austausch der Ratifikationsur-kunden das neue Abkommen voraussichtlich ab dem 1. Januar 2016 An-wendung finden wird.

Taiwan: Änderungen bei der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen

Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen resultierend aus der Über-tragung von taiwanesischem Grundbesitz (Grund und Boden wie auchGebäude) wurde neu geregelt. Mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 unter-liegen Veräußerungsgewinne der Ertragsbesteuerung, sofern der taiwa-nesische Grundbesitz entweder

u �am oder nach dem 1. Januar 2016 erworben wurde oderu �am oder nach dem 2. Januar 2014 erworben und somit kürzer als

zwei Jahre gehalten wurde.

Die Bemessungsgrundlage ist der Marktwert des Grundbesitzes reduziertum die mit der Veräußerung zusammenhängenden Kosten sowie der vonden Finanzbehörden festgelegte Wert des Grund und Bodens. Der Steuer-satz beträgt bei ansässigen Verkäufern 17% und bei nicht-ansässigen zwi-schen 35% und 45% (abhängig von der Haltedauer).Grundsätzlich sind hiervon auch Share Deals ausländischer Gesellschaftenbetroffen, sofern taiwanesischer Grundbesitz mindestens 50% des Wertesder übertragenen Gesellschaft ausmacht.


Peru: Steuerliche Förderung zur Errichtung von REITs

Mit einer Gesetzesverordnung vom 21. August 2015 hat Peru Investitio-nen in REITs deutlich attraktiver gemacht. Die Regelung, die vom 1. Ja-nuar 2016 bis 31. Dezember 2019 anwendbar ist, ermöglicht es, Immobi-lien grundsätzlich steuerfrei in REITs einzubringen. Eine Veräußerungs-gewinnbesteuerung und Transfersteuern entstehen erst, wenn

u �der REIT die Immobilien an Dritte veräußert oderu �Anteile am REIT auf Dritte übertragen werden.

Norwegen: Versagung der Quellensteuerbefreiung bei Dividenden ansubstanzarme luxemburgische Holdinggesellschaft

Norwegen knüpft die nach innerstaatlichem Recht vorgesehene Quellen-steuerbefreiung auf Outbound-Dividenden an Gesellschaften im Europäi-schen Wirtschaftsraum an die Voraussetzung, dass die empfangeneGesellschaft im Sitzstaat über ausreichend Substanz verfügt. In einemkonkreten Fall einer verbindlichen Auskunft wurde diese Quellensteuerbe-freiung versagt. In jenem Fall ging es um ein Joint Venture, an dem sichausländische Investoren zu 50% an einer norwegischen Zielgesellschaftüber eine luxemburgische Holding beteiligen sollten. Als Geschäftsführerder luxemburgischen Holding waren zwei Personen aus Luxemburg undeine aus dem Vereinigten Königreich Großbritanien vorgesehen, die zurBeschlussfassung regelmäßig in Luxemburg zusammenkommen sollten.Die Holdinggesellschaft sollte Managementdienstleistungen (insbesondereadministrative Funktionen wie Buchhaltung und Steuern) von einerLuxemburger Managementgesellschaft empfangen.

Die norwegischen Finanzbehörden lehnten eine Quellensteuerbefreiungmit dem Argument ab, dass die luxemburgische Holding eine rein künstli-che Gestaltung sei, die nur aus steuerlichen Gründen gewählt wurde. Esbleibt abzuwarten, ob die norwegischen Finanzbehörden zukünftig grund-sätzlich erhöhte Substanzanforderungen bei der Quellensteuerbefreiungstellen werden.

Update Outbound: Steuerrechtsänderungen in ausgewählten Ländern

AnsprechpartnerDr. Julius GrotenErnst & Young MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]



How to invest in South KoreaKorean real estate market

The Korean real estate market is a market with good fundamentals basedon sound trade business and economic growth. Further, it tends to showhigher investment earning rates than other mature markets in Asia andgenerally provides for a smaller range of fluctuation than emergingmarkets such as China accompanied by lower political risks. While theSeoul office market has traditionally consisted of three main businessdistricts, in recent years a number of new and aspiring business districtshave begun to see greater leasing demand potentially providing additionalopportunities for real estate investors. In a nutshell: the Korean real es-tate market can be regarded as a market with high investment merits.

Investment vehicles: an overview

Foreign professional investors and funds can chose from a variety of in-vestment vehicles to structure their indirect real estate investments inKorea. Available tax-efficient vehicles can generally be subdivided intotwo broad categories:

u Real Estate Investment Trusts (“REITs”); andu Real Estate Funds (“REFs”).

In addition to REITs and REFs, another vehicle that has been used by for-eign real estate investors in the past was the Asset Backed SecuritiesSpecial Purpose Vehicle (“ABS-SPC”). However, while the use of ABS-SPC structures has been significantly decreased, REITs and REFs havebeen the vehicles of choice for (foreign) real estate investors in recentyears. Even so REITs and REFs are generally regulated vehicles subject tothe supervision by the Ministry of Land, Transport & Maritime Affairs,they could offer significant tax efficiencies including a reduction of trans-fer taxes (acquisition/ registration taxes) and mitigation of (corporate)income tax on real estate income at vehicle level.

The following forms of REIT categories are available:

u Internally-managed REITu Externally-managed REIT (so called Paper-REIT)u Corporate Restructuring REIT (so-called CR-REIT); a Paper-REIT,

where 70% of the assets have to be acquired from companies un-der restructuring.

A REF can either be established as

u trust-type REF; oru company-type REF.

Special requirements and restrictions: REITs

All types of REITs have to fulfill certain requirements for being estab-lished. Paper-REIT and CR-REIT have to apply for approval from the Minis-try of Land, Transport & Maritime Affairs. The start-up capital for


internally-managed REITs is KRW 1bn (approx. €750k), for CR-REITs andPaper-REITs KRW 0.5bn (approx. €375k). The minimum capital, whichhas to be reached after the preparation period of six months, forinternally-managed REITs is KRW 7bn (approx. €5.3m), for CR-REITs andPaper-REITs KRW 5bn. Further, all REITs practically require a minimumnumber of investors. Paper-REITs and internally-managed REITs have tomake a public offering of at least 30% of the total number of stocks withina certain period of time. In addition, 80% of the value of the total assetsof internally-managed REITs and Paper-REITs have to consist of realestate, real estate related securities and cash. Further 70% of the totalassets need to consist of real estate.

Special requirements and restrictions: REFs

REFs can be established either in trust-type or company-type form. Forestablishing a REF, the trust/ company has to conclude a contract with anasset management company. Further, a REF must be registered with theFinancial Supervisory Commission. Further a pre-filing of an ABS plan withthe Financial Supervisory Commission is required. The minimum capitali-zation for each company-type REF is KRW 100m (approx. €75k) at thetime of registration, in addition, every company-type REF must maintainat least KRW 1bn in net assets at all times. A company-type REF mayengage in (i) acquiring, managing, improving and selling real estate;(ii) developing real estate; (iii) leasing real estate, etc., with the restrictionthat only up to 30% of total assets may be used in the development of realestate. Moreover, a company-type REF’s real property investment is lim-ited to 70% of the total assets. Debt financing of a company-type REF isallowed up to 2 times the net assets.

Key tax efficiencies of REITs and REFs

Compared to an indirect real estate investment via an ordinary Koreanlimited liability company tax-wise REITs as well as REFs benefit from re-duced transfer taxes on the acquisition of real estate. Regarding the on-going taxation of rental income, a trust-type REF itself is generally notsubject to (corporate) income tax in Korea. All types of REITs as well asthe company-type REF should effectively also pay no or only minimalincome tax in Korea due to a dividends paid deduction. Specifically,dividends paid can be deducted from the income of the relevant businessyear provided that the REIT/ REF distributes at least 90% of its profits. AsREITs/ company-type REFs are obliged to distribute at least 90% of theirdistributable income, the income should be effectively exempt fromincome tax.

Dividends paid by REITs/ REFs to foreign shareholders (not having aKorean permanent establishment) are generally subject to withholding tax(“WHT”) in Korea. The domestic WHT rate amounts to 22%. In case ofGerman-resident shareholders, the Germany-Korea tax treaty (the“Treaty”) provides for reduced WHT rates of 15% respectively 5%. Sincethe application of the 5% WHT rate requires that a German shareholderholds directly at least 25% of the capital of company paying the dividends,in practice it may be challenging to argue that dividends distributed by atrust-type REF qualify for the 5% WHT rate given the lack of legal person-ality of a trust-type REF. For REITs and company-type REFs, a reduced 5%WHT rate under the Treaty should, however, generally be available

How to invest in South Korea


provided the above requirements are met and the German shareholdercan be regarded as beneficial owner (cf. art. 10 para. 2 lit. a) Treaty).

With regard to the reduction of dividend WHT under the Treaty, Germancontractual-type real estate AIF in the form of a Sondervermögen aimingto invest in Korea should be aware that Korean fiscal authorities, in thepast, have challenged the application of 5% WHT by arguing that the di-rect ownership requirement shall not be met.

With regard to a later divestment, taking into account that (i) REITs/ REFseffectively should pay no or only minimal income tax on capital gains and(ii) where capital gains are distributed as dividends, a reduced WHT rateunder the Treaty should generally be available, an asset deal exit mayprovide certain tax efficiencies compared to a share deal exit. Whereshares in REITs/ REFs are sold by non-resident shareholders, Korean WHTwould generally be applied at the lessor of 11% applied on the gross salesprice and 22% of the net (capital) gain.

Conclusion

Korea provides for a variety of tax-efficient local investment vehicles forindirect real estate investments. The selection of the suitable vehiclewould strongly depend on the specific needs and requirements of the non-resident investor (e.g. German public and special-AIF will have to observeregulatory restrictions on eligible assets). While in the past foreign inves-tors often used ABS-SPC structures, the use of said structures has beenlargely diminished. Instead the use of REF structures has seen a signifi-cant increase. Since corporate-type REFs are statutorily limited from in-vesting more than 70% of their total assets in real estate assets, typicallytrust-type REFs are used in practice (despite the fact that this would po-tentially result in a higher WHT leakage). A REIT could be an interestingalternative for a trust-type REF also from a Korean dividend WHTperspective.


AnsprechpartnerChristian MundelErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 89 14331 [email protected]



AnsprechpartnerBärbel MelcherErnst & Young SingaporeTelefon +65 6535 [email protected]


AnsprechpartnerJeong Hun YouErnst & Young SeoulTelefon +82 2 3770 [email protected]


Das neue DBA zwischen Deutschlandund China – lang erwartet und endlichumgesetzt?Für deutsche Investoren ist Planungssicherheit ein zentraler Faktor beider Entscheidung über Investitionen in China. Dies trifft auch auf Immo-bilieninvestoren zu. Jedoch trug die fast siebenjährige Verhandlungs-dauer zwischen der Volksrepublik China und der Bunderepublik Deutsch-land im Hinblick auf die Neuregelung des Doppelbesteuerungsabkommens(DBA) nicht gerade zur Erhöhung dieser Planungssicherheit bei.

Am 28. März 2015 wurde die Neuregelung des DBA unterzeichnet. Damitwurden die Abkommensregelungen an die aktuelle deutsche Abkommens-praxis, vor allem auch im Hinblick auf den Informationsaustausch, ange-passt. Dennoch besteht weiter Unsicherheit darüber, ab wann diese Neu-regelungen erstmalig zur Anwendung kommen.

Gemäß Art. 32 des neuen DBA kommen die Neuregelungen erst ab dem1. Januar des Folgejahres zur Anwendung, in dem das DBA in Kraft getre-ten ist. Ein Inkrafttreten der Neuregelung erfolgt wiederum erst 30 Tagenachdem beide Seiten das neue DBA ratifiziert und eine gegenseitigeNotifikation stattgefunden hat.

Somit kommen die Neuregelungen des DBA nur dann ab dem 1. Januar2016 zur Anwendung, falls noch vor dem 1. Dezember 2015 eineentsprechende beidseitige Ratifizierung und Notifikation erfolgt. DemVernehmen nach erscheint dies derzeit wenig realistisch. Somit rückt der1. Januar 2017 als nächstes Startdatum für die Neuregelungen in denFokus.

Wesentliche Aspekte für Immobilieninvestments in China

Unabhängig von der Frage, ab wann die Neuregelungen gelten, stellt sichauch die Frage, inwieweit deutsche Investoren in chinesisches Grund-vermögen von den Neuregelungen materiell, z.B. im Rahmen der Neu-regelung der Verteilungsnormen, betroffen sind. Aufgrund derbestehenden regulatorischen Beschränkungen in China erfolgt dasInvestment deutscher Investoren in chinesisches Grundvermögen oft übereine chinesische Tochterkapitalgesellschaft, so dass vor allem die Neue-rungen im Bereich der Dividendenzahlungen und Veräußerungsgewinnevon besonderem Interesse sind.

Dividenden (Art. 10 DBA):

Nach dem aktuell anzuwendenden DBA steht dem Quellenstaat das Rechtzu, eine Quellensteuer auf Dividenden in Höhe von 10% zu erheben. Beider Neuregelung kommt nicht mehr ein einheitlicher Steuersatz zu An-wendung, vielmehr wird zwischen drei Fällen unterschieden. Während derQuellensteuersatz bei sogenannten Schachtelbeteiligungen auf 5% redu-ziert wird und bei den übrigen Fällen bei 10% bleibt, wird ein Quellensteu-ersatz von 15% für Dividenden aus Einkünften aus unbeweglichemVermögen vorgesehen, die von einem Investmentvehikel erzielt werden,


das diese Einkünfte größtenteils jährlich ausschüttet und von der Steuerbefreit ist. Erfasst werden Gesellschaften gemäß § 1 Absatz 1 REIT-Gesetz in Deutschland. Auf chinesischer Seite gibt es bislang keine ent-sprechenden Anlageformen, daher gilt bei Streubesitzdividenden weiter-hin ein Quellensteuersatz von 10%. Außerdem erhebt China derzeit nur10% Quellensteuer für Dividendenzahlungen an Kapitalgesellschaften, sodass am Ende auf nationaler Ebene auch nur 10% einbehalten würde,selbst wenn das DBA 15% (falls in der Zukunft für bestimmte chinesischeAnlageformen anwendbar) vorsieht.

Gewinne aus der Veräußerung von Vermögen (Art. 13 DBA):

In der Zuteilung des Besteuerungsrechtes für Veräußerungsgewinne fin-det mit den Neuregelungen ein Paradigmenwechsel statt. Während aktuellnoch dem Belegenheitsstaat das grundsätzliche Besteuerungsrechtzugewiesen wird, steht zukünftig dem Ansässigkeitsstaat das ent-sprechende Besteuerungsrecht zu.

Eine Sonderregelung stellt jedoch die Veräußerung von Anteilen anImmobiliengesellschaften dar. So steht das Besteuerungsrecht an Ver-äußerungsgewinnen aus Beteiligungen an Gesellschaften, deren Wertüberwiegend (zu mehr als 50%) aus Immobilien besteht, weiterhin demBelegenheitsstaat der Immobilien haltenden Gesellschaft zu. Bei solchenAnteilsveräußerungen ergibt sich somit keine Änderung bei der Zuwei-sung des Besteuerungsrechts zum derzeit gültigen DBA.

Fazit

Bei Veräußerungsgewinnen, die sowohl aus der Veräußerung direkt gehal-tener Immobilien als auch aus Anteilen an Immobilien haltenden Gesell-schaften resultieren, ergeben sich in der Praxis trotz des oben aufge-führten Paradigmenwechsels im neuen DBA keine Änderungen bezüglichder Zuweisung des Besteuerungsrechts. Diese Gewinne werden, soweitdie Immobilien in China gelegen sind bzw. über Kapitalgesellschaftengehalten werden, auch weiterhin in China besteuert.

Hinsichtlich der Quellenbesteuerung von Dividenden aus Gesellschaftenkönnen aufgrund der Änderungen im Vergleich zum derzeit gültigen DBA-Recht Vorteile bei Schachteldividenden eintreten. Die Umsetzung derNeuerungen des DBA würde zu Chancen für deutsche Investoren führen,welche zukünftig im Rahmen einer steuereffizienten Planung zu berück-sichtigen sind.

AnsprechpartnerJoachim GüntherErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 711 9881 [email protected]

Das neue DBA zwischen Deutschland und China – lang erwartet und endlich umgesetzt?


AnsprechpartnerXi YangErnst & Young GmbH MünchenTelefon +49 711 9881 [email protected]

Das neue DBA zwischen Deutschland und China – lang erwartet und endlich umgesetzt?


Veranstaltungen

Expo Real 20155. – 7. Oktober 2015 - MünchenBesuchen Sie uns auf unserem Stand: Halle C2, Stand 313

Expo Real 2015 – EY Konferenz – C21, Halle C2Dienstag, 6. Oktober 2015 von 14.00 – 15.30 UhrThema: EY Real Estate Funds Forum @ Expo2015: Hot Topics & TrendsAktuelle Entwicklungen BEPS/KAGB/Solvency II/AnlVGegenwärtiger Handlungsbedarf bei der (Re)Strukturierung von Immobilienfonds unterdem Einfluss internationaler steuer- und aufsichtsrechtlicher Vorgaben.Anmeldung nicht notwendig, Bestandteil des Expo Real-Konferenzprogramms

EY Real Estate After WorkThema: Restrukturierung von Immobilien und Finanzierungen„Chancen und Risiken der Restrukturierung notleidender Immobilien-Engagements3. November 2015 – EY Office Eschborn/Frankfurt – von 18 bis ca. 20 UhrAnmeldung und weitere Details über: [email protected]

EY Real Estate Konferenz 2015Nehmen Sie an unserer ganztägigen EY Real Estate Konferenz teilAktuelle Themen aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuern undImmobilienberatungTeilnahme kann auch mit der EY Real Estate Funds Konferenz 2015 kombiniert werden24. November 2015, EY Office München, Conference CenterAnmeldung und weitere Details über [email protected]

EY Real Estate Funds-Konferenz 2015Nehmen Sie an unserer ganztägigen EY Real Estate Konferenz teilAktuelle Themen aus dem Immobilienfondsbereich, Immobilieninvestitionen im AuslandTeilnahme kann auch mit der EY Real Estate Konferenz 2015 kombiniert werden25. November 2015, EY Office München, Conference CenterAnmeldung und weitere Details über [email protected]

Wealth & Asset Management BreakfastNehmen Sie teil an unserem WAM-Breakfast in München

u 10. November oderu 8. Dezember

Anmeldung und weitere Details über [email protected]

mailto:[email protected]





Solvency II-FrühstückNehmen Sie an unserem Solvency II-Frühstück teil am

u 10. November in Eschbornu 11. November in Münchenu 13. November in Stuttgartu 20. November in Köln


Wealth & Asset Management FreitagsrundeNehmen Sie teil an unserer WAM-Freitagsrunde in Eschborn am

u 13. November oderu 11. Dezember





Real Estate Tax

BerlinMarkus BöhlTelefon +49 30 25471 [email protected]

Dennis KlöppelTelefon +49 30 25471 [email protected]

Daniel Telg genannt KortmannTelefon +49 30 25471 [email protected]

DüsseldorfMark GebauerTelefon +49 211 9352 [email protected]

Frankfurt/EschbornClaudia DedioTelefon +49 6196 996 [email protected]

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Christiane FiackTelefon +49 6196 996 [email protected]

Tim HackemannTelefon +49 6196 996 [email protected]

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HamburgDr. Heinrich FleischerTelefon +49 40 36132 [email protected]

HeilbronnRoland HäussermannTelefon +49 7131 9391 [email protected]

MünchenJürgen BaudererTelefon +49 89 14331 [email protected]

Hubert O. EisenackTelefon +49 89 14331 [email protected]

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Die globale EY-Organisation im ÜberblickDie globale EY-Organisation ist einer der Markt-führer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung,Transaktionsberatung und Managementberatung.Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen undunseren Leistungen stärken wir weltweit dasVertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte.Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervor-ragend ausgebildeten Mitarbeitern, starkenTeams, exzellenten Leistungen und einemsprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel istes, Dinge voranzubringen und entscheidendbesser zu machen – für unsere Mitarbeiter,unsere Mandanten und die Gesellschaft, in derwir leben. Dafür steht unser weltweiterAnspruch „Building a better working world“.

Die globale EY-Organisation besteht aus denMitgliedsunternehmen von Ernst & YoungGlobal Limited (EYG). Jedes EYG-Mitglieds-unternehmen ist rechtlich selbstständig undunabhängig und haftet nicht für das Handelnund Unterlassen der jeweils anderen Mitglieds-unternehmen. Ernst & Young Global Limitedist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungnach englischem Recht und erbringt keineLeistungen für Mandanten. Weitere Informa-tionen finden Sie unter www.ey.com.

In Deutschland ist EY an 22 Standorten präsent.„EY“ und „wir“ beziehen sich in dieser Publi-kation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmenvon Ernst & Young Global Limited.

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Oktober 2015

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