Facility Aktuell

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Maklerwissen über FM „sehr limitiert“ Nur für eine Hand voll Top-Makler ist die Gesamtbetrachtung ein Thema CEE: Fremdkapital fließt wieder Mit konsolidierten Erwartungen gehen Immobilienentwickler in die Nachkrisenzeit Osteuropas P.B.B. 10Z038623 M, ERSCHEINUNGSORT WIEN, VERLAGSPOSTAMT 1190 WWW.FACILITY-AKTUELL.AT „Es hört nie auf“ Interview mit dem technischen Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft, Wolfgang Gleissner. Seite 9 Bessere Gebäude braucht das Land Rückblick auf den ATGA-Kongress 2011 – powerd by FMA. Seite 12 I mmobilienmakler haben von Facility Management wenig Ahnung, es geht ums Verkau- fen!“ So drastisch drückt es FM- Berater Alfred Kleedorfer aus. Seit 20 Jahren in der Branche tä- tig, kenne er keinen Makler, der wirklich die Aspekte des Facility Management bei der Vermittlung eines Objekts berücksichtige. Es würden „lediglich klassische Din- ge wie die Betriebskosten abge- fragt.“ Vor allem bei technischen Gebäuden seien die Makler dann „aufgeschmissen“. Auch Helmut Floegl von der Donau-Universität Krems spricht von einem „sehr li- mitierten FM-Wissen“ seitens der Immobilienvermittler. In Zeiten, in denen Energieausweise bei einem Transfer gefordert werden und der Gebäudepass in abseh- barer Zeit notwendig wird, sei das Wissen vieler Makler erschre- ckend gering. Das Berufsbild der Makler be- findet sich in einem tiefgreifen- den Wandel, die Anforderungen steigen immer mehr. Früher war die Vermittlung eines Objekts fast eine „Versteigerung“ - es wurden viele Interessenten zu einem Termin geladen, der Best- bieter bekam den Zuschlag. Der Makler von heute sollte alle für den Transfer erforderlichen tech- nischen, rechtlichen und wirt- schaftlichen Eigenschaften des Objekts zusammenstellen und den Verkäufer bzw. Vermieter veranlassen, einen realistischen Preis zu verlangen. Schließlich wollen die Käufer von Immo- bilen ein langfristiges sicheres Anlagevermögen erwerben. Immobilien sind aber auch Ge- brauchsgüter, die strategisch richtig instandgehalten wer- den müssen, um lang- fristig vernünftig genutzt oder ver- mietet werden zu können. Floegl wundert sich, dass heute im- mer noch viele gewerb- liche Immobiliennutzer nach einfacher Besichtigung und blo- ßem Erfragen der Kauf- und Mietkonditionen kurzfristig die Verträge unterschreiben. Eine zielgruppenspezifische, auf die Bedürfnisse der Käufer und Mie- ter eingehende Beratung sollte die zentrale Leistung des Maklers sein. Auch Investoren machen Fehler In die gleiche Kerbe schlägt Ger- hard Schenk, Geschäftsführer vom Dienstleister HSG Zander: „Die Investoren sind bei einer falscher Auswahl des Maklers oft auch selbst schuld.“ Sie sollten ver- mehrt Referenzen einholen, sich das Vermarktungskonzept und die Präsentation ihres Objekts vorher genau anschauen, um beurteilen zu können, ob der Makler dann das herausholt, was die Immobile wirklich hergibt. Andrerseits sollte ein Makler auch nicht alle Aufträge annehmen, gerade zur Vermittlung großer Flächen muss er über ein entsprechendes Netzwerk verfügen. Und in der Lage sein zu beurteilen, welcher Mieter beispielsweise in das Kon- zept eines angebotenen Centers passt und welcher nicht. Hier ist Beratung ein zentrales Thema. Denn gerade der richtige Mix ist entscheidend für den wirtschaftli- chen Erfolg einer Immobilie - kein unübersichtliches „Gewusel“ an nicht zusammen passenden Fir- men, aber auch keine Abhängig- keit von nur einem oder wenigen Großmietern. Seite 3 B ürohäuser, Wohnanlagen, Business-Parks, Fachmarkt- und Einkaufszentren in westlicher Qualität waren kaum vorhanden. Auch Hotelprojekte, Logistikimmobilien und Infra- strukturprojekte galt es jenseits der Ostgrenzen zu bauen. Für dieses enorme Potenzial öffne- ten sich vor über 20 Jahren für westliche Investoren und Immo- bilien-Developer die Grenzen. Die Euphorie entsprechend groß. Und nicht jeder, der gen Osten aufbrach, hatte – typisch eupho- risch eben – auch ein ausreichend auf die dortigen Verhältnisse und Rahmenbedingungen abge- stimmtes Konzept im Gepäck. Heute ist man um einige Erfah- rungen reicher – auch um die, dass der CEE-Raum nicht, wie man zunächst angenommen hatte, aufgrund seiner Wirt- schaftsdynamik gegen eine Fi- nanzkrise immun wäre, sondern ganz im Gegenteil – mit jeweils unterschiedlichen Härtegraden. Eduard Zehetner, Vorstandsvor- sitzender der Immofinanz AG, fasst die Krise in Zahlen: „Eine überzogene Entwicklungspipe- line von 6,9 Milliarden Euro musste auf etwa ein Drittel die- ses Betrages zurückgefahren werden.“ Auch die Mieten hät- ten sich nach unten korrigiert, teilweise um 30-40 Prozent, insbesondere bei Neuvermie- tungen oder in Form temporärer Mietreduktionen, die aber zwi- schenzeitlich wieder aufgehoben seien. Daraus lernen kann man laut Zehetner vor allem zweierlei: „Dass ein gesunder Anteil an Eigenkapital erforderlich ist und die Wirtschaftlichkeit des Pro- jektes genau zu hinterfragen ist.“ Daran ändere auch nichts, dass die Finanzierungen, vor allem für Standing Investments, wie- der „entspannt sind“. Für erste Adressen – wie die Immofinanz AG – seien auch Developmentfi- nanzierungen möglich. Seite 4 Was für ein Stress! Real Vien- na, ATGA Kongreß und EFMC , alle drei Veranstaltungen fanden sinnvollerweise zur gleichen Zeit statt. Da klonen leider noch nicht möglich ist, habe ich einige wich- tige und sehr gute Vorträge ver- säumt. Das EFMC Zelt war trotz Saunatemperatur fast immer voll, aber Österreicher waren kaum an den internationalen, angeblich qualitativ hochwertigen Präsen- tationen interessiert. Wer ist da- für verantwortlich, dass in einem Land, wo es eine überschaubare Anzahl an Großereignissen für Facility Manager gibt, es zu keiner Terminabstimmung gekommen ist? Meinen Unmut habe ich mit vielen Kongress-und Messeteil- nehmern geteilt. Die Farce fand ihren Höhepunkt in der Abwick- lung von zwei gleichzeitig star- tenden Abendveranstaltungen im Rathaus. Wie kolportiert, gab es keinen Konsens bezüglich Be- wirtung und Sitzordnung. Ein- fach unfassbar, und – wie es Herr Kaufmann (ÖGNI) in seinem abendlichen Vortrag treffend for- muliert hat: eine einmalige Chan- ce wurde verpasst, ein gemeinsa- mes großes Fest zu feiern. Ihr Mag. Roland Holstein HERAUSGEBER [email protected] EDITORIAL Liebe Leserinnen und Leser, 17. Juni 2011 Ausgabe 06/2011 2,50 Euro Die österreichische Monatszeitung für Facility Management in Kooperation mit Raiffeisen Evolution Projekt Floreasca City, Bukarest

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Die österreichische Monatszeitung für Facility Management

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Maklerwissen über FM „sehr limitiert“Nur für eine Hand voll Top-Makler ist die Gesamtbetrachtung ein Thema

CEE: Fremdkapital fließt wiederMit konsolidierten Erwartungen gehen Immobilienentwickler in die Nachkrisenzeit Osteuropas

P.b.b. 10Z038623 M, ErschEinungsort wiEn, VErlagsPostaMt 1190

www.facility-aktuell.at

„Es hört nie auf“Interview mit dem technischen Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft, Wolfgang Gleissner. Seite 9

Bessere Gebäude braucht das LandRückblick auf den ATGA-Kongress 2011 – powerd by FMA. Seite 12

immobilienmakler haben von Facility Management wenig Ahnung, es geht ums Verkau-

fen!“ So drastisch drückt es FM-Berater Alfred Kleedorfer aus. Seit 20 Jahren in der Branche tä-tig, kenne er keinen Makler, der wirklich die Aspekte des Facility Management bei der Vermittlung eines Objekts berücksichtige. Es würden „lediglich klassische Din-ge wie die Betriebskosten abge-fragt.“ Vor allem bei technischen Gebäuden seien die Makler dann „aufgeschmissen“. Auch Helmut Floegl von der Donau-Universität Krems spricht von einem „sehr li-mitierten FM-Wissen“ seitens der Immobilienvermittler. In Zeiten, in denen Energieausweise bei einem Transfer gefordert werden und der Gebäudepass in abseh-barer Zeit notwendig wird, sei das Wissen vieler Makler erschre-ckend gering. Das Berufsbild der Makler be-findet sich in einem tiefgreifen-den Wandel, die Anforderungen steigen immer mehr. Früher war die Vermittlung eines Objekts fast eine „Versteigerung“ - es wurden viele Interessenten zu einem Termin geladen, der Best-

bieter bekam den Zuschlag. Der Makler von heute sollte alle für den Transfer erforderlichen tech-nischen, rechtlichen und wirt-schaftlichen Eigenschaften des Objekts zusammenstellen und den Verkäufer bzw. Vermieter veranlassen, einen realistischen Preis zu verlangen. Schließlich wollen die Käufer von Immo-bilen ein langfristiges sicheres Anlagevermögen erwerben. Immobilien sind aber auch Ge-brauchsgüter, die strategisch richtig instandgehalten wer-den müssen, um lang-fristig vernünftig genutzt oder ver-mietet werden zu können.Floegl wundert sich, dass heute im-mer noch viele gewerb-liche Immobiliennutzer nach einfacher Besichtigung und blo-ßem Erfragen der Kauf- und Mietkonditionen kurzfristig die Verträge unterschreiben. Eine zielgruppenspezifische, auf die Bedürfnisse der Käufer und Mie-ter eingehende Beratung sollte die zentrale Leistung des Maklers sein.

auch investoren machen FehlerIn die gleiche Kerbe schlägt Ger-hard Schenk, Geschäftsführer vom Dienstleister HSG Zander: „Die Investoren sind bei einer falscher Auswahl des Maklers oft auch selbst schuld.“ Sie sollten ver-mehrt Referenzen einholen, sich das Vermarktungskonzept und die Präsentation ihres Objekts

vorher genau anschauen, um beurteilen zu können, ob der Makler dann das herausholt, was die Immobile wirklich hergibt. Andrerseits sollte ein Makler auch nicht alle

Aufträge annehmen, gerade zur Vermittlung großer Flächen muss er über ein entsprechendes Netzwerk verfügen. Und in der Lage sein zu beurteilen, welcher Mieter beispielsweise in das Kon-zept eines angebotenen Centers passt und welcher nicht. Hier ist Beratung ein zentrales Thema. Denn gerade der richtige Mix ist entscheidend für den wirtschaftli-chen Erfolg einer Immobilie - kein unübersichtliches „Gewusel“ an nicht zusammen passenden Fir-men, aber auch keine Abhängig-keit von nur einem oder wenigen Großmietern. Seite 3

bürohäuser, Wohnanlagen, Business-Parks, Fachmarkt- und Einkaufszentren in

westlicher Qualität waren kaum vorhanden. Auch Hotelprojekte, Logistikimmobilien und Infra-strukturprojekte galt es jenseits der Ostgrenzen zu bauen. Für dieses enorme Potenzial öffne-ten sich vor über 20 Jahren für westliche Investoren und Immo-bilien-Developer die Grenzen. Die Euphorie entsprechend groß. Und nicht jeder, der gen Osten aufbrach, hatte – typisch eupho-risch eben – auch ein ausreichend auf die dortigen Verhältnisse und Rahmenbedingungen abge-stimmtes Konzept im Gepäck.

Heute ist man um einige Erfah-rungen reicher – auch um die, dass der CEE-Raum nicht, wie man zunächst angenommen hatte, aufgrund seiner Wirt-schaftsdynamik gegen eine Fi-nanzkrise immun wäre, sondern ganz im Gegenteil – mit jeweils unterschiedlichen Härtegraden.Eduard Zehetner, Vorstandsvor-sitzender der Immofinanz AG, fasst die Krise in Zahlen: „Eine überzogene Entwicklungspipe-line von 6,9 Milliarden Euro musste auf etwa ein Drittel die-ses Betrages zurückgefahren werden.“ Auch die Mieten hät-ten sich nach unten korrigiert, teilweise um 30-40 Prozent,

insbesondere bei Neuvermie-tungen oder in Form temporärer Mietreduktionen, die aber zwi-schenzeitlich wieder aufgehoben seien.Daraus lernen kann man laut Zehetner vor allem zweierlei: „Dass ein gesunder Anteil an Eigenkapital erforderlich ist und die Wirtschaftlichkeit des Pro-jektes genau zu hinterfragen ist.“ Daran ändere auch nichts, dass die Finanzierungen, vor allem für Standing Investments, wie-der „entspannt sind“. Für erste Adressen – wie die Immofinanz AG – seien auch Developmentfi-nanzierungen möglich. Seite 4

Was für ein Stress! Real Vien-na, ATGA Kongreß und EFMC , alle drei Veranstaltungen fanden sinnvollerweise zur gleichen Zeit statt. Da klonen leider noch nicht möglich ist, habe ich einige wich-tige und sehr gute Vorträge ver-säumt. Das EFMC Zelt war trotz Saunatemperatur fast immer voll, aber Österreicher waren kaum an den internationalen, angeblich qualitativ hochwertigen Präsen-tationen interessiert. Wer ist da-für verantwortlich, dass in einem Land, wo es eine überschaubare Anzahl an Großereignissen für Facility Manager gibt, es zu keiner Terminabstimmung gekommen ist? Meinen Unmut habe ich mit vielen Kongress-und Messeteil-nehmern geteilt. Die Farce fand ihren Höhepunkt in der Abwick-lung von zwei gleichzeitig star-tenden Abendveranstaltungen im Rathaus. Wie kolportiert, gab es keinen Konsens bezüglich Be-wirtung und Sitzordnung. Ein-fach unfassbar, und – wie es Herr Kaufmann (ÖGNI) in seinem abendlichen Vortrag treffend for-muliert hat: eine einmalige Chan-ce wurde verpasst, ein gemeinsa-mes großes Fest zu feiern.

Ihr

Mag. roland holsteinh E r a u s g E b E r

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e d i t o r i a l

liebe leserinnenund leser,

17. Juni 2011

Ausgabe 06/20112,50 Euro

Die österreichische Monatszeitung für Facility Management

in Kooperation mit

Raiffeisen Evolution Projekt Floreasca City, Bukarest

Page 2: Facility Aktuell

0 6 / 2 0 1 1 F a c i l i t Y a K t u E l l

a K t u E l l

i M P r E s s u M HerauSgeber Mag. roland holstein, christian wolfsberg cHefredaktion hansjörg Preims [hp] redaktion Markus Zwettler [mz], Peter de cillia [pc], anna neubauer [an], thomas Pressberger [tp], gabi weiss [gw], thomas wolff [tw] layout & grafik ing. ileana Dobnig, grafikfabrik druck holzhausen Druck gmbh, 1140 wien MedieninHaber (Verleger) semikin Verlags gmbh alle a-1190 wien, heiligenstädter lände 11 telefon 01/328 84 44-0 fax 01/328 84 44-300 eMail [email protected] web www.facility-aktuell.at abopreiS E 25 (Eu-ausland E 45) pro Jahr (10 ausgaben)

Umrüstung der WienerAufzüge stockend In Wien fahren noch immer Tausende Aufzüge ohne Fahrkorbtür und Notruf. Eine Otis-Umfrage zeigt: Wissensdefizite und fehlendes Geld verzögern die Nachrüstung.

Mobile Kältezentralen Einsatzfertig und in wenigen Stunden montiert, um gleich in Betrieb genommen zu werden

Neue Synergieeffektemit neuem COO Reinhard Poglitsch ist neuer COO der Division Property Services & Integrierte Services bei ISS Facility Services.

Poglitsch leitete zuvor un-ter anderem das Business Development sowie das

Marketing und kann auf 22 Jahre Erfahrung in der Servicebranche zurück blicken. Bei ISS Central Europe war der gebürtige Süd-burgenländer von 1997 bis 2002 für Sanierungen, Marktentwick-lungen und operative Tätigkeiten in Tschechien, Slowakei, Ungarn, Kroatien und Slowenien verant-wortlich. 2001 übernahm er die Leitung des Bereichs „Operative Planung & Business Develop-ment“. Seit 2006 widmet sich Poglitsch dem Aufbau von Faci-lity Management bei ISS Öster-

reich. „Wir sind Trendsetter bei integrierten Facility Services und bieten nicht nur optimale ,Rund-um-Betreuung’, sondern auch er-hebliche Kostenvorteile.“

bis spätestens März 2013 müs-sen alle Personenaufzüge in Wien mit Fahrkorbtüren,

Notrufsystemen und Antrieben ausgestattet sein, die eine Stu-fenbildung zwischen Haltestel-len- und Fahrkorbfußbodenniveau vermeiden. Eine Studie unter 300 Immobilienbüros, Hausverwaltun-gen und Facility Managern zeigt: Priorität hat für jeden Zweiten die Nachrüstung der Aufzüge mit Fahrkorbtüren, gefolgt von Not-rufsystemen mit 37 %. Die Anhal-tegenauigkeit wird mit 13 % als am wenigsten wichtig bewertet. Obwohl jeder zweite Befragte seit

mehr als 10 Jahren Aufzüge betreut, besteht bei zumin-dest einem Drittel Informationsbedarf über das Wiener Aufzugsgesetz. Die Frage, warum bisher noch nicht alle An-lagen modernisiert wurden, begründen 45 % mit fehlenden finanziellen Mitteln. 74 % wissen, dass die Sperre des Aufzuges drohen kann, wenn gegen das Aufzugsge-

setz verstoßen wird. Gleichzeitig ist fast 90 % bewusst, dass die Aufzugshersteller einem Last-Minute-Ansturm von Nach-rüstungsaufträgen nicht gewachsen sind. 37 % erwarten eine Verwarnung durch die zuständige Behör-de, 17 % finanzielle Strafen bei Kontrol-len. Rund 9 % glau-ben, dass es keine Konsequenzen geben

wird, solange kein Unfall passiert.

hotmobil hat sich in den letzten Jahren als führen-der Vermieter von mobilen

Heizzentralen im Leistungsbe-reich von 3 kW bis 7.000 kW im österreichischen Markt etabliert. Ob bei Sanierungen, Reparatu-ren, Wartungen oder Stillständen von Wärme-Erzeugungsanlagen (Heizkessel, Biomasse-Heizwer-ken, Fernwärmeanlagen, Pro-zesswärme) oder beim Ausfall der Warmwasserbereitung sind die mobilen Heizzentralen von Hotmobil stets schnelle und wertvolle Helfer. Über die schnel-le Reaktion von Hotmobil im Notfall sind die Kunden immer wieder verblüfft.Seit einigen Jahren schon wur-den sporadisch auch Kältean-lagen vermietet. Nun hat das Unternehmen den Einstieg in die mobile Kälte beschlossen. Im Frühjahr 2011 wurde deshalb bereits kräftig in neue Anlagen investiert. Diese stehen ab sofort zur Vermietung bereit. Das An-gebot umfasst Geräte von 5 kW bis 1.200 kW. Geliefert wird in gleicher Weise wie bei den mo-bilen Heizzentralen - die kleinen

Geräte liefert Hotmobil selbst, für die großen werden Speditionen beauftragt.Haupt-Zielgruppen sind c Öffentliche Gebäude (Kran-kenhäuser, Schulen, ...)c EDV-Zentralenc Verwaltungsgebäudec Event- u. VIP Bereiche, auch Festzeltec Lebensmittelfabrikenc die Pharmaindustrie und an-dere Industrieanlagen, u.a.m.Die mobilen Kältezentralen sind einsatzfertig und können in wenigen Stunden montiert und gleich darauf in Betrieb ge-nommen werden. Die flexiblen Verbindungsleitungen sind mit speziell für die Kältetechnik ge-eigneten Kupplungen und Dich-tungen ausgestattet.

hotmobil Vertriebs gmbhihr mobiler Energiepartnering. Johann linsbergerwww.hotmobil.at

Das Auslagern von FM-Dienstleistungen wird auf-grund komplexer Technik

und größerer Haftungsrisiken

vor allem im Gesundheits- und Pflegebereich immer wichtiger. „Technische Einrichtungen wie Heizung, Lüftung, Schwesternruf oder Aufzüge müssen rund um die Uhr funktionieren. Energie sollte effizient eingesetzt werden und

die Bewohner wollen in einem sauberen und gepflegten Umfeld leben“, sagt Martina Jochmann, kaufmännische Geschäftsführerin von Energiecomfort. Dafür sorgt das Unternehmen nun im neu-en Pflegewohnhaus Meidling, in dem im Mai die ersten Bewohner eingezogen sind. Energiecomfort hat den Bereich Healthcare FM in den vergangenen beiden Jah-ren ausgebaut. „Die Nachfrage in diesem Bereich wächst stetig“, so Jochmann.

neue aufträgeSo übernimmt Energiecomfort im Pflegewohnhaus Meidling, das mehr als 300 Betten für pflege-bedürftige Menschen bereitstellt, die technische Instandhaltung, Betriebsführung sowie Infrastruk-turdienstleistungen wie etwa die Reinigung. In den folgenden Mo-naten folgen vier weitere Pflege-wohnhäuser des Krankenanstal-tenverbundes (KAV), bei denen Energiecomfort ebenfalls diese Leistungen übernimmt.

Handy wird Schloss Der Wiener Sicherheitsprofi SITECH präsentierte im Rahmen der 1. Wiener Hotel & Security Convention das erste „Handy-Schloss“.

Energiecomfort reüssiert im Gesundheitsbereich Die Wien-Energie-Tochter schafft in diesem Geschäftsfeld bis 2013 mehr als 120 neue Jobs und will darin 13 Millionen Euro umsetzen.

D ie Übertragung des Hotel-schlüssels via NFC (Near Field Communication) auf

das Handy der Gäste leitet eine Revolution in der Zutrittskontrol-le in Hotels und Spas ein. SITECH stellte nun als erster Anbieter die

NFC-Technologie als Ersatz zu traditionellen Transpondern vor. „Der Hotelgast erhält dabei seine Zugangsberechtigung direkt auf das Mobiltelefon gesendet und kann sein Zimmer ohne weitere Anmeldung an der Rezeption be-

treten“, erklärt SITECH-Chef Mi-chael Makivic. Die NFC-Techno-logie basiert auf der Kombination aus Smart-Card- und kontaktlo-sen Verbindungs-Technologien. Da die Datenübertragung inner-halb einer Reichweite von maxi-

mal 10 cm funktioniert, bietet die NFC-Technologie mehr Sicher-heit als Bluetooth oder WLAN.

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32.000 passivhäuser stehen in europaDiese Zahl präsentierten die Veranstalter der 15. Passivhaus-tagung in Innsbruck. Der Passiv-haus-Baustandard schafft es, mit Mehrinvestitionen von nur zwei bis fünf Prozent im Neubau und acht bis 15 Prozent bei Sanierun-gen Energieeinsparungen von 80-95 Prozent zu erzielen. Euro-pas 32.000 Passivhäuser mit 13,9 Millionen m2 Nutzfläche spa-ren jährlich 175 Millionen Euro an Energiekosten und 200.000 Tonnen CO2-Emissionen ein. Inzwischen sind auch rund 800 Altbausanierungen auf Passiv-haus-Standard realisiert.

leuchtturm: raiffeisen-tower am donaukanalAm Wiener Donaukanal entsteht für 84 Millionen Euro bis Herbst 2012 ein energieoptimiertes Vor-zeigebürohaus, das neue Maß-stäbe für öffentliche Gebäude setzen will. Das „Klimaschutz-Hochhaus“ mit einer geplanten Höhe von 78 Metern entsteht am ehemaligen Standort der OPEC-Zentrale und wird neben Pho-tovoltaik und Geothermie auch eine doppelschalige Fassade so-wie Donaukanalkühlung integ-rieren. Dank einer hauseigenen KWK-Anlage können die Ener-giekosten eines herkömmlichen Bürohauses künftig halbiert wer-den. Rund fünf Prozent des Ge-samtinvestitionsvolumens fließen in Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz.

SMS

Reinhard Poglitsch Otis-Österreich-Chef Udo Hoffmann will ei-nem Last-Minute-An-sturm bei Aufzugsnach-rüstungen vorbeugen.

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NFC-Handys werden zum Hotel-zimmer- und privaten Haustor-schlüssel.

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Energiecomfort-Chefin Martina Jochmann setzt auf FM-services für Pflege- und Krankenhäuser.

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Maklerwissen über FM „sehr limitiert“Nur für eine Hand voll Top-Makler ist die Gesamtbetrachtung ein Thema

halbherzige tätigkeit der MaklerDerzeitig sieht Schenk durchaus eine „halbherzige Tätigkeit“ sei-tens der Makler bei der Vorbe-

reitung des Vermittlungsauftrags. Es werde nichts hinterfragt, es würden lediglich die Eckwer-te wie Kaltmiete eingeholt, aber nicht wirklich, was nun in den Betriebskosten inkludiert ist und was nicht. Und mit den potentiel-len Mietern werde kaum darüber gesprochen. Zum Schreck die-ser seien dann die tatsächlichen Betriebskosten oft viel höher. Es kämen vielleicht Kosten für die Klimaanlage hinzu - die „Auf-preisliste“ könne lang sein. Je-denfalls lasse die Beratungsqua-lität hier sehr zu wünschen übrig.Grundsätzlich weniger vom The-ma betroffen sieht Alexander Redlein, TU Wien, die Makler, sondern eher die Hausverwalter-branche. Aber auch er fordert bei-spielsweise ein größeres Interesse der Immobilienvermittler, dass in Hinsicht auf die Vermarktung bereits während der Objektent-wicklung mehr Einfluss auf den

Bau genommen wird. Wie die Berücksichtigung des möglichen Belegungsplans. Die Developer zeigten von sich aus zu wenig Interesse daran. Und die Mak-ler sähen es leider noch nicht als Dienstleistung – zumindest nicht in Österreich. Aus Deutschland kennt Redlein bereits viele Bei-spiele, bei denen Hand in Hand gearbeitet und die Optimierung der späteren Vermittlungschan-cen in der Bauphase berücksich-tig wird.

Für die Makler alles im grünen bereichDass es Michael Pisecky vom Fachverband der Immobili-en- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Öster-reich anders sieht, liegt auf der Hand. Er meint: „Die Beratung wird geschafft, die Makler sind nicht schlecht aufgestellt!“ Sei-ner Einschätzung nach ist „das Know-how bei den Maklern sehr hoch“. Vor allem durch die mittlerweile angebotenen Lehr-gänge von der FH und der TU Wien. Er schränkt diese opti-mistische Betrachtung aber auch wieder ein: „Dies gilt für die fünf bis zehn großen Gewerbe-makler, die sich dieses spezielle Wissen angeeignet haben. Nur sie kennen alle Themen des Be-reichs.“ Und hätten vermutlich die Fähigkeit zu einer „Gesamt-betrachtung“, die nicht nur die schnelle Vermittlung, sondern die optimale Beratung über die gesamte Lebenszeit einer Im-mobilie anbieten können. Sei-tens des Verbands sieht man sich jedenfalls für die Aufgaben „ge-wappnet“. Fragt sich halt, was diese Handvoll Top-Makler be-deuten gegenüber der Schar der weniger bewanderten Vermittler, die sich auf dem Markt tum-meln. Und wie ein Auftraggeber dies beurteilen kann.

optimale lösungEinfacher ist es sicher - für An-bieter und Interessent -, wenn die Maklerfirma alle Bereiche unter einem Dach vereinigt, wie etwa die Rustler Gruppe. Hier können die beratenden Makler schnell und unkompliziert auch auf das entsprechende Facility-Manage-ment-Wissen im Unternehmens-Konglomerat zurückgreifen. „Hier

liefert man „eine Dienstleistung rund ums Haus“, wie Rustler-die Makler-Geschäftsführerin Na-tascha Casar-Olbrich sagt. Ihre Arbeit gehe daher über das rei-ne Vermittlungsgeschäft hinaus, „normale“ Makler hätten dieses Wissen nicht verfügbar. Gerade im Bereich der Betriebskosten sieht auch sie einen Knackpunkt: Den Nutzer interessiert letztend-lich nur der Gesamtpreis, er will ihn exakt wissen und später kei-ne Überraschungen erleben. Aber

auch der Investor muss daran in-teressiert sein: Sind diese Kosten niedrig, kann eine höhere Net-tomiete verlangt werden, und es

steigt die Rendite. Punkte, die im Vorfeld der Vermittlung auf dem Tisch liegen müssen und am bes-ten schon bei der Immobilienent-wicklung berücksichtigt werden sollten.

technische helferleinÜbrigens gibt es unter der Be-zeichnung „Corporate Real Esta-te“ auch bereits leistungsfähige IT-Unterstützung für Investo-ren und Immobilienvermarkter. Softwarelösungen, die einen vollständigen Überblick über ein Objekt liefern. Übersichtlich können damit wichtige Informa-tionen geliefert werden: In wel-

chem Umfang erfüllen Gebäude und Eigentum die Erwartungen von Benutzern und Unterneh-men? Wie entwickeln sich diese Erwartungen auf lange Sicht? Diese Daten können einerseits für die Gestaltung der Unter-nehmensstrategie im Immobi-lienbereich eingesetzt werden, die dadurch zum „verlängerten Arm“ der Unternehmensziele wird. Durch die Darstellung der tech-nischen und funktionellen Eig-nung von Räumen wird auch ein Hilfsmittel an die Hand gege-

ben, das als Vorbereitung für die spätere Nutzung dient: bei der Entwicklung einer Immobilie im Vorwege auf maximale Einnah-men oder niedrige Kosten, aber auch für einen modernen Im-mobilienmakler zur Planung der optimalen Vermarktung. Dieser kann mit solcher Hilfe nicht nur für ein bestehendes Objekt die geeigneten Mieter oder Käufer

finden und vor allem fundiert beraten, sondern bei einem neu zu entwickelnden Objekt auch schon während der Planungs- und Bauphase Einfluss nehmen. Und damit dem Investor eine optimale Nutzung und Rendite des Objekts garantieren. So wie es, wie Professor Redlein berich-tet, in anderen Ländern bereits gang und gäbe ist. Wie auch immer, ob mit techni-scher Unterstützung oder „per Hand“: Es scheint an der Zeit, dass sich die Makler neu positi-onieren! [tm] j

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Michael Pisecky. seitens des Fach-verbandes sieht man sich für die Aufgaben „gewappnet“

Alexander Redlein kennt in Deutschland bereits viele Beispie-le, wo Hand in Hand gearbeitet und die Optimierung der späteren Vermittlungschancen in der Bau-phase berücksichtig wird.

Der Nutzer will später keineÜberraschungen erleben.

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Fremdkapital fließt wiederMit konsolidierten Erwartungen gehen Immobilienentwickler in die Nachkrisenzeit Osteuropas

Bei der Einzelbetrachtung der Ostmärkte kommt Zehetner zu folgender Beurteilung: „Polen und Moskau wieder gut, Tsche-chien, Slowakei, Ungarn mit

leicht ansteigender Tendenz, Rumänien weiter schwach, aber nicht mehr fallend.”

Markt der Fremdfinanzierung normalisiert sichDifferenziert auch die Beurteilung von Ernst Vejdovsky, Vorstand der Sparkassen Immobilien AG: „Die wirtschaftliche Situation in Bulga-rien oder Rumänien ist eine ganz andere als etwa in Tschechien und in der Slowakei, die Westeuropa viel näher sind, nicht nur geogra-

fisch, sondern auch von der wirt-schaftlichen Gesamtentwicklung her gesehen.“ Entsprechend habe sich in diesen beiden Ländern die Krise wie in Westeuropa viel früher voll entwickelt und auch viel früher wieder ins Positive gewendet, während Länder wie Rumänien oder Bulgarien diese Entwicklung mit einem gewissen

„Timelag“ erlebt hätten. „Die Kri-se hat sich dort erst später wirk-lich manifestiert, hat auch länger gedauert und ist noch nicht been-det“, sagt Vejdovsky.

Am Höhepunkt der Krise sei in diesen Staaten die Finanzierung durch die Banken zu einigerma-ßen vernünftigen Konditionen kaum möglich gewesen. „Daher haben wir in dieser Zeit alle un-sere Projekte, die wir dort in Bau hatten, ausschließlich mit Eigen-kapital finanziert.“ Gebessert, so Vejdovsky weiter, habe es sich erst vor etwa einem Jahr, als die Ban-ken dann doch wieder ein wenig zuversichtlicher geworden seien. Jetzt normalisiere sich der Markt

der Fremdfinanzierung auch in Bulgarien und Rumänien wieder.

geringere Volumina, breitere streuungAuch Raiffeisen Evolution, die in allen CEE Ländern sowie in Russ-land und der Ukraine tätig ist, hat die Krise länderweise sehr unter-schiedlich erlebt. Geschäftsführer

Markus Neurauter: „In Ungarn, Rumänien und Bulgarien ist der Verkauf der Wohnungen auf Null gesunken, und die Vermie-tung ging sehr schleppend bis

gar nicht voran.“ Es habe überall Stillstand gegeben, zumindest ein Jahr lang – „außer in Polen,

wo wir von der Krise nichts ge-spürt haben.“ Erst 2010 habe es langsam wieder angezogen und jetzt gehe es überall wieder leicht bergauf – „nicht mehr mit dem Tempo wie vorher, aber die positive Entwicklung ist deutlich erkennbar.“ Und man hat stra-tegisch gelernt aus den vergan-

genen Jahren: „Einerseits, dass wir die Objekte mit geringeren Volumina entwickeln, nicht mehr 300-Millionen-Projekte, sondern kleinere Losgrößen, sodass man eine breitere Streuung hat“, so Neurauter. Und dass man auch weit mehr Bedacht auf die lokale Kaufkraft nehme, insbesondere bei Wohnungen, wo die Kaufkraft nur 20 bis 30 Prozent derjenigen

in Österreich sei. „Darauf“, so Neurauter, „muss man in Osteu-ropa Rücksicht nehmen, sowohl bei den Wohnungspreisen als auch bei den Mieten.“

südosteuropa als nachzüglerFür Franz Jurkowitsch, CEO Warimpex, waren Teilmärkte ein-

fach überhitzt. Und es habe sicher auch Erwartungen von Markt-entwicklungen gegeben, die mit Ausnahme Polens nicht überall gehalten hätten. “Für die Inves-toren bedeutete das geringere Cashflows und dadurch keine neuen Projektentwicklungen“, so Jurkowitsch. “Developer, die Pro-

jekte in der Pipeline hatten, be-kamen keine Finanzierung – also im Prinzip kaum ein Unterschied zu den westlichen Märkten.“ Den Einbruch habe es jedenfalls – mit Ausnahme Polens – überall und sehr unmittelbar gegeben, in ei-nigen Ländern stärker als in den reiferen Märkten. “Polen hat einen anderen Zyklus, der unter ande-rem auch durch das Wirtschafts-

wachstum, das es dort gab, positiv war.“ In Polen, mit 38 Millionen Einwohnern der größte Markt im CEE-Raum, sei die Binnennach-frage ein krisenstabilisierender

Faktor gewesen – für den Hotel-markt und für Fachmarktzentren wie auch für sonstige Immobilien. Aber auch die anderen Ostmärk-te kommen laut Jurkowitsch “nun alle wieder“. Tschechien sei sta-bil, in Russland gebe es eine hohe Dynamik, speziell in Moskau und St. Petersburg. “Südosteuropa ist ein bisschen ein Nachzüg-ler – hier wird es erst im zweiten Halbjahr 2011 eine spürbare Auf-wärtsentwicklung geben und da-mit zeitverschoben eine ähnliche Entwicklung wie in den anderen Ländern nehmen.“ Ähnlich durchwachsen – auch ähnlich unterschiedlich – sieht es Karl Bier, Vorstand der UBM-Gruppe. „Wenn man Rumäni-en und Bulgarien dazurechnet, kann man noch nicht von einer vollständigen Erholung spre-chen. In Polen dagegen haben wir überhaupt keine Krise ge-spürt, in Tschechien wenig, in der Slowakei zum Teil, in Ungarn stärker.“ Daher sei UBM, im Os-ten hauptsächlich in Tschechien und in Polen engagiert, sehr gut durchgekommen. “Obwohl wir Auslandsumsätze von rund 80 Prozent machen, konnten wir durchgehend schwarze Zahlen schreiben“, so Bier – “weil wir ein solides und konservatives Unter-nehmen sind.“ „Eine interessante Entwicklung“ nimmt Bier in Russland wahr: „Dort hat man die Krisenjah-

re wirklich dazu genützt, das Rechtssystem zu durchforsten und das Ganze politisch besser aufzustellen.“ Vor allem in den Regionalzentren Moskau und St. Petersburg gebe es eine sehr gute Entwicklung, mit Betriebsanla-gengenehmigungen und verein-fachten Verfahren. „Und das ist natürlich ganz entscheidend für Investoren.“ [hp] j

Tempogedrosselt ist die positive Entwicklung deutlich erkennbar

Karl BierMarkus NeurauterErnst Vejdovsky Eduard Zehetner

Hohe Dynamik, speziell in Moskau und St. Petersburg

immofinanz-Projekt s-Park, Bukarest

in Kiew entwickelt Raiffeisen Evolution den Bürokomplex sholudenko.

Franz Jurkowitsch

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Facility Management – Überholspur oder Sackgasse?Erfolgreiches FM auf Augenhöhe verfolgt strategische und insbesondere offensive Ziele und nicht nur defensives operatives Kostensparen.

Facility Management ist eine junge Disziplin – so eine viel zitierte Aussage in den deutschsprachigen Län-dern. Geschäftsfelder und Branchen, die noch in den

Kinderschuhen stecken und auf dem Weg sind, erwach-sen zu werden, zeichnen sich allgemein durch raschen Wandel und laufende Innovation aus. Genauso wie wir das von Kindern und Jugendlichen auf dem Weg zum Erwachsenwerden kennen. Sie suchen und finden ihren Weg.Und wo befindet sich Facility Management auf seinem Weg zum erfolgreichen Erwachsenenleben? Welche Er-folge hat es – unterwegs zur Entfaltung seiner vollen Po-tenziale zum Nutzen aller – bereits erzielt? Spätestens hier stellen wir fest, dass die Jugendzeit von FM – in den meisten Fällen – weit erfolgreicher sein könnte, als es sei-ne bisherige Entwicklung tatsächlich ist. Innovation ist in dieser jungen Disziplin fast ein Fremdwort. FM fährt mit angezogener Handbremse. Aber woran liegt das – oder laufen wir gar Gefahr, dass FM das Erwachsenenalter gar nie erreicht, weil es vorher in den Corporate Organisati-onen mangels Resultaten dem Rotstift zum Opfer fällt?Ein dominanter Grund der gebremsten Entwicklung liegt erwiesenermaßen in der Tatsache, dass Facility Manage-ment in vielen Unternehmungen in seiner unterstützen-den Funktion nicht partnerschaftlich und auf Augenhöhe mit dem Kerngeschäft agiert. Es ist bloß dessen operativer Erbringer und Beschaffer von Services – und dies mit dem alles dominierenden, eindimensionalen und kurzfristigen Auftrag, Kosten, Kosten und nochmals Kosten zu sparen.FM-Organisationen, die sich in diese Sackgasse hinein-manövrieren lassen, haben bereits verloren. Es fehlen ihnen die Leistungsausweise und Erfolge. Kostensparen bei den Facility Services ist keine ausreichende Kern-kompetenz für ein erfolgreiches und tragfähiges Facility Management. FM wird nie in der gleichen Liga spielen können wie andere Supportbereiche, wie IT oder Human Resources. Anerkennung und Wertschätzung bleiben Fremdworte. Ein erfolgreiches FM auf Augenhöhe erfor-dert weit mehr und verfolgt strategische und insbeson-dere offensive Ziele und nicht nur defensives operatives Kostensparen. Letzteres beherrscht übrigens der Einkauf weit effektiver und besser als das FM. Erfolgreiches und wertgeschätztes Facility Management muss Unternehmungen und deren Kerngeschäften weit mehr bieten und die gesamte Klaviatur seiner Möglich-keiten und Potenziale nutzen. Denn der Auftrag FM heißt bereitstellen und betreiben von optimalen Infrastrukturen zugunsten des Kerngeschäfts – oder ähnlich. Die maxi-mal erzielbaren Kostenoptimierungen bei den operativen Facility Services sind dabei ein Klax und gehen in der Re-gel einher mit zunehmender Nutzerunzufriedenheit. Die wirklichen Potenziale inklusive der Total Owner Kosten situieren sich auf den übergeordneten und strategischen

Ebenen des Facility Management. Und da besonders beim Bereitstellen quantitativ und qualitativ optimaler, flexib-ler und effizienter Immobilien. Wer Immobilien nicht als Kostenverursacher, sondern als Produktions- und Wert-schöpfungsressourcen von Arbeitsplätzen und Ort von konkurrenzfähigen Geschäftsprozessen betrachtet, ge-hört zu den Erfolgs- und Innovationsträgern im Facility Management.Die Herausforderungen des erfolgreichen Facility Ma-nagements liegen darum viel mehr beim optimalen Be-reitstellen als dem kostenminimalen Betreiben von Im-mobilien und Arbeitsplätzen. FM-Organisationen, die nach dieser Erkenntnis funktionieren, haben gleich zwei-mal Bingo. Zum einen leisten sie tatsächlich einen unter-stützenden Beitrag zur Konkurrenzfähigkeit des Kernge-schäfts, und zum andern verzichten sie auf permanente Leistungsreduktionen mit der Konsequenz wachsender Unzufriedenheit der Mitarbeiter am Arbeitsplatz.Facility Management Organisationen in Corporate Orga-nisationen sind gefordert, den Blickwinkel vom Neben-kriegsschauplatz Kosten für Facility Services endlich auf die wesentlichen Mehrwerte dieser Managementaufgabe zu lenken. Dabei ist es essenziell, Partnerschaft und Zu-sammenarbeit mit dem Kerngeschäft auf eine neue Ebene zu stellen. Wo das nicht gelingt, sind die Tage des Facility Management gezählt.

Dr. andreas Meister ist geschäftsführer der im bereich des Facility- und Flächen-Management beratenden Move consultants in basel und neu auch in wien. Darüber hi-naus ist er Präsident der sVit FM Kammer und damit auch Partner von iFMa austria. Er setzt sich mit zukunfts-weisenden Fragestellungen des immobilien- und Facility Management auseinander und unterrichtet als Dozent in diversen Master-lehrgängen, unter anderem auch an der tu wien. Er promovierte an der Eidgenössisch techni-schen hochschule (EPFl) in lausanne.

Einfach zum Nachdenken

Na jetzt kommt vielleicht ein bissl Zeit, in der man auch ohne Tagesdruck nachdenken kann. Zeit für Fragen wie „Wie würden wir denn gerne unser Leben verbringen?“ Wenn ich mich da in unserer Branche so umsehe (und in anderen Bereichen wird’s nicht so gänzlich anders sein), bin ich nicht bei jedem ganz sicher, ob er so mit seinem Tun und Handeln zufrieden ist.Dabei hätten wir es ja wirklich recht fein. Bitte, so ein Land! So ein Lebensstandard! So eine Umwelt! Solche Objekte! Solche Projekte! Und trotzdem, find ich, gibt’s viel zu viele Raunzer, Jammerer und Menschen, die ich – aber nur wenn ich nicht eine so gute Erziehung hätte – als G‘frastsackl bezeichnen würde (würde!). Mache ich aber natürlich nicht. Schon gar nicht in der Zeitung!Ich will ja nicht schon wieder alles rosarot gemalt haben. Aber viele versauen uns bildlich gesprochen die Luft und Umwelt. Ich arbeite wirklich gerne. In manchen Situatio-nen mit manchen Partnern macht es aber wirklich keinen Spaß. Aber es sind eh immer nur die anderen. Wir sind es sicher niemals, die das Klima verpesten. Nein. Wir nie. Und ich schon gar nicht. Na gut, ich hab ja vielleicht jetzt im Sommer auch ein bissl Zeit, darüber nachzudenken, ob nicht eine Aktion von mir auch jemand so sieht. Ging sich nämlich rein statistisch gar nicht aus, wenn’s gar keiner war. Irgendeiner muss es ja sein, der nachdenkt, wie zieh‘ ich den anderen jetzt möglichst elegant über den Tisch. Na Gott sei Dank sind das alles ohnehin nur wenige Fälle. Ich fühle mich in dieser Branche richtig wohl. Es gibt hier schon eine ganze Menge wunderbarer Menschen!Ich denke, das ist der eine Faktor, warum manche Stress und Unzufriedenheit haben.Ich glaube, der zweite wichtige Faktor ist der ständig stei-gende Druck großer kurzfristig denkender Strukturen, um nicht zu sagen Konzerne mit Zielen und Aufgaben für jeden Einzelnen, die manche Kollegen fragen lassen: „Sind die denn wirklich noch Meine?“ Oder: „Ist das wirklich das, was ich als wichtigste Aufgabe in meinem Leben erachte?“.Das ist doch kein Wunder, dass wenn man mit hängender Zunge Zielen nachläuft, die nicht die eigenen sind und dann noch die Anerkennung verliert, irgendwann alles zusammenbricht. Geist und Körper sagt „na jetzt kannst

mich bald gern‘ haben!“

Also schaut’s, ob Ziele, Einsatz, Haltung und Verhalten noch zu Eurer inneren Überzeugung pas-sen. An die Nachhaltigkeit von

Immobilien denken wir ja bereits. Wird Zeit, dass wir auch an die

Nachhaltigkeit von uns selbst und unser berufliches und pri-vates soziales Umfeld denken.

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vor etwas mehr als fünf Jahren, stellten wir erste Überlegungen an, unser Fachmagazin Reini-gungAktuell auf die übergeord-nete Branche auszuweiten und in FacilityAktuell umzutaufen. Letztlich waren wir uns aber nicht sicher, erstens, ob der große Teil-markt des infrastrukturellen FM – die Reinigung – ihr eigenes Kom-munikationsmittel verlieren sollte und zweitens, ob die Zeit für ein Österreichisches allein stehendes FacilityAktuell wirklich schon reif ist. Im Frühjahr 2007 haben wir die große Entscheidung vertagt und FaciltyAktuell seitdem vier Mal pro Kalenderjahr als Sup-plement zu ReinigungAktuell er-scheinen lassen. Jetzt aber ist die Zeit reif.Die Zeit ist reif für FacilityAktuell,

der Österreichischen Zeitung für Facility Management. FacilityAk-tuell soll das FM Kommunika-tions- und Integrationsmedium Österreichs werden, die um-fassende Zeitung der gesamten Branche – erstes Sprachrohr und erstes Informationsmedium für alle Anbieter und Abnehmer. Wir sind für Sie da, wir sind Ihr Me-dium.Helfen Sie uns dabei, machen Sie mit; Ihre Zeitung steht ihnen zur Verfügung: [email protected]

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o P t i M i E r u n g06

Mehr Leistung auf weniger Quadratmeter?Flächenreduktion auf Kosten der Mitarbeiter rentiert sich nicht. Gutes Facility Management sucht Einsparungsmöglichkeiten im Bereich der Nutzungskosten.

auf Grund der Analyse der Kostenstruktur unserer Kunden wissen wir, dass

sich die Sachkosten eines Dienst-leistungsunternehmens im Be-reich Facility Management auf rund 17% der Gesamtausgaben belaufen“, so Karl Friedl, GF des

Strategieberaters M.O.O.CON. „Das ist der drittgrößte Kosten-block, hinter dem sich hohe Ein-sparungsmöglichkeiten verber-

gen.“ In diesem Zusammenhang erscheine es naheliegend, über Flächenreduktion nachzuden-ken. Doch aufgepasst: „Produk-tivität hängt nicht alleine an den Quadratmetern“, betont Friedl. Bei unprofessioneller Herange-hensweise erkaufe man sich die

Kostenvorteile durch Flächenre-duktion mit geringerer Produk-tivität aufgrund demotivierter Mitarbeiter. Menschen definier-

ten sich auch über territoriale Abgrenzung. Immer noch würde der eigene Status und Einfluss auch an der Größe des eigenen Büros gemessen. „Flächenre-duktion braucht auch eine ent-sprechende Akzeptanzsicherung bei den betroffenen KollegIn-

nen“, weiß Friedl.Erhebliche und oft nicht berück-sichtigte Einsparungspotenzi-ale gebe es im Bereich der Nut-

zungskosten beziehungsweise der mieterspezifischen Kosten, die rund ein Drittel der gesamten Objektkosten ausmachten. Die-se Kosten umfassen in etwa die Bereiche Verwaltung, technischer Gebäudebetrieb, Reinigung, Si-cherheitsdienst, Empfang, Ver-

pflegung, Hausmeister, etc. Das gelte auch für eigengenutzte Ob-jekte, wo die nutzerspezifischen Kosten auch rund ein Drittel der

gesamten Objektkosten ausma-chen. Durch Ablaufoptimierun-gen, Outsourcing, neue Service-definition, etc. könnten diese Kosten reduziert werden.

Kostenoptimierung durch pro fes sionelles FM hat viele Facetten Statt Flächenentscheidungen nach dem Motto „Wie viel Flä-che kann ich mir leisten?“ wäre es für Friedl viel sinnvoller sich zu fragen: „Welche Prozesse brauche ich, um meine Dienst-leistung gut und effizient er-stellen zu können?“ Erst nach der Klärung dieser Frage könn-ten Unternehmen ein optima-les Flächen-Kosten-Verhältnis erzielen. So könnten bestimmte Flächen, die nicht mehr benötigt werden, stillgelegt oder unter-vermietet werden. Erfolge dies jedoch ohne die Akzeptanz der betroffenen Mitarbeiter, könne sich dies auf die Motivation und damit Produktivität dieser nie-derschlagen.Einsparungspotenziale gebe es im gesamten Sekundärprozess.

Kostenstruktur eines Unternehmens im Dienstleistungs-bereich gesamte Objektkosten eines Dienstleistungsunternehmens in Wien

Wie professionelles FM Ihre Kosten reduziert

FM-Dienstleistungen professionell steuernFür Experten ein Muss: Klare Kommunikation über das Qualitätsniveaustellen Sie sich das vor: Ihr

Unternehmen läuft wie am Schnürchen – reibungslos

und störungsfrei in einem top gepflegten Umfeld. Alle Abläu-fe sind bestens koordiniert, Ihre Servicepartner sind zuverlässig und kostenbewusst. Sie behalten immer den Überblick und haben das unglaublich gute Gefühl, dass Ihre Immobilie jeden Tag an Wert gewinnt. Nun: Das ist kein Zufall, sondern Facility Management (FM). Dabei geht es um strategi-sches Gebäudemanagement, Ver-meidung von Fehl-, Blind- und Doppelprozessen sowie um die Optimierung aller Objekte und Services, die das Kerngeschäft braucht. Das FM verantwortet Vollkosten von 150 bis 250 E pro m² Brutto-geschoßfläche im Jahr. Da man diesen Bereich jedoch oft auf das operative Gebäudemanagement reduziert, gehen große Chancen verloren. Im Gebäudemanage-ment werden nämlich nur die Be-triebskosten gesteuert. Der Anteil an den Vollkosten beträgt dabei nur etwa 20%. Geht man davon aus, dass etwa 40% davon beein-flussbar und von diesen vielleicht nur 30% einsparbar sind, haben wir in diesem Bereich einen He-bel von nur 1,2%.Die eigentlichen Potenziale des FM liegen in einem ganzheitli-chen Sekundärprozessmanage-ment. Einer Studie des deutschen

Professionelle Dienstleister können Gebäudekosten deutlich senken – wenn die

Auftraggeber den Prozess profes-sionell steuern. Wie viel Control-ling erfordert dies – und wie orga-nisiert man es?In einer Fachveranstaltungsrei-he zu diesem Thema, organisiert von Reality Consult, schilderten sowohl Auftragnehmer als auch Auftraggeber ihre diesbezüglichen Erfahrungen und Methoden aus ihrer Praxis. Zusammengefasst die wichtigsten Erkenntnisse, um die Kontrolle bei der Vergabe von FM-Dienstleistungen zu behalten:c Kommunikation: Alles dreht sich um „Qualität“ und alle verste-hen etwas anderes darunter. Peter Praum, Gegenbauer Facility Ma-nagement GmbH, weist auf den Unterschied zwischen objektiver und subjektiver Dienstleistungs-qualität hin: Das eine ist ein ge-nau messbares Arbeitsergebnis, das andere das vom Auftraggeber empfundene Resultat. Klare Kom-munikation über das Qualitätsni-veau zwischen dem Kunden und dem Auftraggeber und danach mit den durchführenden Mitarbeitern ist ein Muss!c Steuerung: Auch der Markt be-einflusst die Qualität. Eberhard Sasse, Dr. Sasse AG, nennt vor allem den Kostendruck, den Ar-beitsmarkt, die Leistungsdefinition

Instituts ifm zufolge liegt der He-bel im strategischen FM bei ei-ner übertragenen ganzheitlichen Verantwortung bei etwa 10% der Vollkosten. Das bedeutet, dass bei durchschnittlichen FM-Kosten von 16% bis 20% der Gesamtko-sten eines Unternehmens das FM einen Erfolgsbeitrag von 1,5% bis 2% der Gesamtkosten leisten kann. Gemessen an den durch-schnittlichen EGTs der meisten Dienstleistungs- und Industri-eunternehmen ist das ein ordent-licher Gewinnbeitrag.Und wie schaut das FM in Ihrem Haus aus? Wer hat die ganzheit-liche Vollkostenverantwortung? Wer baut Strategien auf, um den Bedarf des Kerngeschäftes zu eruieren und auf organisatorische Änderungen entsprechend zu

und den Risikotransfer. Wie kann man unter diesen Bedingungen si-cherstellen, dass die Qualität auch passt? Über einen Steuerkreis, meint Sasse. Dieser beinhaltet vier Schritte: die Managementbewer-tung, die Einbindung von Um-weltaspekten, die Kommunikation und vor allem die Überwachung und Messung. Durch interne und externe Qualitätsmanagement-Messungen werden bei der Dr. Sasse AG ständig aktuelle Kenn-zahlen wie z.B. Kundenzufrieden-heitsindex erhoben.c Mitarbeiter: Das Management organisiert die Leistung, erbracht wird sie letztendlich von Mitar-beitern. Deswegen müssen diese entsprechend motiviert werden. Für Thomas Kiss, Geschäftsführer STRABAG Property and Facility Services, ist Qualitätsmanagement ohnehin in erster Linie die Steige-rung der Motivation und der Zu-friedenheit des Mitarbeiters. EDV kann dabei helfen: Zeiterfassung, Sicherheitsdienste und Tätigkeits-aufzeichnungen ermöglichen ei-nen reibungslosen Ablauf.c Dokumentation und Feedback: Die Experten weisen darauf hin, dass eine ordentliche Dokumenta-tion die Grundlage für die Quali-tätssicherung ist. Ein professionel-les Beschwerdemanagement gibt Aufschluss über die Erwartung und Zufriedenheit der Kunden.

reagieren? Gibt es ein System zur Steuerung und Wertsicherung des Immobilienportfolios? Ist ein Le-benszyklusmanagement für Ob-jekte aufgebaut? Wer kümmert sich um das Qualitätsmonitoring (z.B. Gebäudezertifizierungen)? Wer sorgt für die Kreislauffähig-keit von Produkten und für die neue Qualität bei der Wertsiche-rung von Objekten? Wer ist für Energieoptimierung und für die Qualität der Gesamtgebäudeau-tomation verantwortlich? Eines ist sicher: Diesen Gesamtüber-blick können nicht alle, sondern nur eine zentrale Stelle bewah-ren. So wie auf einem Schiff: Ein Steuermann steht immer auf der Brücke und sorgt für das Wohlbe-finden und die Sicherheit seiner Passagiere.

Karl Friedl, geschäftsführer M.O.O.CON gmbH

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FM-Gesamtvergaben sind in Österreich RaritätGanzheitliche FM-Betreuung steigert den Immobilienwert

Über den ganzen Lebenszy-klus einer Immobilie schla-gen die Baukosten lediglich

mit 20 Prozent der Gesamtkos-ten zu Buche, die Betriebskos-ten hingegen mit 80 Prozent. Vor diesem Hintergrund betonte Ralf Hempel, Geschäftsführer der WISAG Service Holding GmbH im Rahmen der „Real Vienna“ in Wien: „Durch Gesamtvergaben im Facility Management können Betriebskosten eingespart und der Werterhalt einer Immobilie gesteigert werden, jedoch ist die Praxis in Österreich derzeit an-ders – den österreichischen Markt bestimmen immer noch Einzel-vergaben.“ Und das, obwohl Ge-samtvergaben – wie sie etwa in Deutschland bereits seit einiger Zeit üblich seien – für die Kun-den zahlreiche Vorteile wie gerin-gerern administrativen Aufwand, Schnittstellenreduktion und na-türlich niedrigere Betriebskosten mit sich brächten. Die Kunden davon zu überzeugen, stelle eine Herausforderung dar. Und Hem-pel glaubt auch zu wissen, warum Immobilienbetreiber so zöger-lich bei der Gesamtvergabe von Facility Management Projekten

sind: „Erstens weil Facility Ma-nager als austauschbare Lieferan-ten betrachtet werden, zweitens weil die Eigenerbringung von FM-Leistungen ein Gefühl von Sicherheit und Flexibilität bietet, drittens fehlt das Vertrauen zu

FM-Dienstleistern, und viertens wird befürchtet, eine Gesamt-vergabe an externe Dienstleister würde die eigene Position schwä-chen.“Dabei trete genau das Gegenteil ein: Durch das Outsourcing kön-

ne sich der Kunde auf seine Kern-kompetenzen konzentrieren und flexibel auf FM-Dienstleistungen zurückgreifen. Zudem führe eine Gesamtvergabe zu erheblichen Kostensenkungen und der Wert einer Immobilie steige. „Bei der ganzheitlichen Betreuung einer Immobilie können wir als Faci-lity Manager bei den gesamten Betriebskosten zwischen 10 und 20 Prozent Einsparungen reali-sieren“, so Hempel. Mehr als die Hälfte der Betriebskosten werde von der Technik beeinflusst. Er-fahrungsgemäß könne das Kos-tensenkungspotenzial von tech-nikbeeinflussten Aufwendungen sogar bis zu 30 Prozent betragen.Bezüglich Werterhaltung einer Immobilie sieht sich WISAG als Komplettanbieter schon seit Jah-ren in einer Vorreiterrolle. Die nachteile von EinzelvergabenDie Verantwortung für die ganz-heitliche Betreuung des Ge-bäudes liegt bei Einzelvergaben ausschließlich beim Immobilien-eigentümer. Damit einher geht ein erhöhter Abstimmungsbedarf für den Auftraggeber durch ein

intensives Schnittstellenmanage-ment. Die möglichen Synergien sind schwerer zu erkennen und umzusetzen. Das Risiko sowie die Verantwortung bleiben beim Eigentümer. FM-Dienstleister sind hersteller-unabhängig und objektivIn der Praxis werden oft War-tungsleistungen an Hersteller oder Errichter vergeben. „Diese Vorgehensweise ist nicht immer sinnvoll“, sagt Hempel. Anlagen-hersteller und Errichter finanzie-ren günstige Installationspreise teilweise durch überhöhte War-tungspreise. Zudem sind diese eher daran interessiert, neue An-lagen zu verkaufen als ältere zu betreiben.“ Das Augenmerk des Anlagenherstellers liege mehr auf seiner Anlage als auf der ganzheitlichen Betreuung der Immobilie. „Im Gegenzug dazu sind Facility Manager aufgrund ihrer Herstellerunabhängigkeit geeigneter, Verantwortung für ein Gebäude zu übernehmen. Sie können Synergien zwischen unterschiedlichen Anlagen bes-ser erkennen und umsetzen“, so Hempel.

Ralf Hempel, gF Wisag

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r E a l V i E n n a08

Stimmungsbarometer zeigt nach obenDie Messeleitung der Real Vienna sah deutliche Signale, dass die Branche nach der Krise nun den Turnaround geschafft haben dürfte.

ÖGNI: Blue Buildings zertifiziertErstmals in Österreich wurde auch ein neues System für die Bestandsanalyse sowie die Ethik-Zertifizierung für Immobilienunternehmen vorgestellt.

Die Fokussierung der Real Vienna 2011 auf zwei Mes-setage (24. - 25. Mai) habe

sich als goldrichtig erwiesen, be-richtet Matthias Limbeck, the-menverantwortlicher Geschäfts-

führer von Veranstalter Reed Exhibitions Messe Wien. Man verzeichnete an diesen zwei Ta-gen 6.463 Besucher und konnte „erkennen, dass die Branche nach

der Krise nun den Turn around geschafft haben dürfte“, so Lim-beck. Das Stimmungsbarometer zeige wieder deutlich nach oben. Dies belegten nicht nur die po-sitiven Statements der Ausstel-

ler, sondern auch die Ergebnis-se der Fachbesucherbefragung durch ein externes Meinungs-forschungsinstitut: 46,8 Prozent zeigten sich sehr zufrieden mit

der aktuellen wirtschaftlichen Si-tuation ihrer Branche, und sieben von zehn Befragten meinten, dass sich die Entwicklung in den kom-menden zwölf Monaten deutlich verbessern werde.

Mit der Real Vienna selbst zeigten sich 96,6 Prozent der Befragten sehr bzw. zufrieden, sieben von zehn gaben an, vom Besuch der Fachmesse profitiert zu haben.

Gut bewährt hatte sich im Vor-feld der Real Vienna 2011 die enge Zusammenarbeit des Or-ganisationsteams mit den Kol-legen von Reed MIDEM, die mit der MIPIM in Cannes die inter-national führende und weltweit renommierteste Immobilien-fachmesse organisieren. „Das Sales-Partner-Netzwerk der Real Vienna wurde durch das interna-tionale Netzwerk von Reed MI-DEM in den CEE/SEE-Regionen, vor allem in Ungarn, Rumä-nien, Russland, Slowenien, Kroatien, Montenegro, Ser-bien, der Slowakei und der Ukraine, verstärkt“, erläutert Christian Friedl, Leiter des Geschäftsbereichs Messen von Reed Exhibitions Mes-se Wien, die Kooperation: „So haben unter anderem Ländervertretungen aus Un-garn, Slowenien, Kroatien, Serbien, Polen, Tschechien, Rumänien, Russland und der Ukraine an der Real Vienna 2011 teilgenommen.“ Und im Rahmen des „Investors Programme“ waren ausge-wählte Gruppen an Top-In-vestoren zur Messe eingela-den worden, die Interesse an Investitionen in CEE/SEE-Ländern und Regionen hat-ten.

Positive Vorzeichen für real Vienna 2012Der Erfolg der Real Vienna gibt dem Veranstaltungskonzept recht: „Das Convention-Modell mit dem abgestimmten Mix aus Standpräsentationen, Fachpro-gramm und Networking wurde auch dieses Mal von den Partici-pants, Ausstellern wie Fachbesu-chern, hervorragend angenom-men“, stellt Limbeck fest.

Zum zweiten Mal in Folge feierte die Bau- und Im-mobilienbranche am ers-

ten Messetag der Real Vienna im Rahmen des Top Executive Evenings im Wiener Rathaus die „Blue Buildings des Jahres“. Mit elf Leuchtturmprojekten hat das Nachhaltigkeitskonzept der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilien-wirtschaft (ÖGNI) nun endgül-tig Einzug in die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft gehalten. Im Rahmen der Veran-staltung übergaben Vizebürger-meisterin Renate Brauner und Gründungspräsident Philipp Kaufmann (WU, ULI Austria) die Zertifikate für fünf Projekte, deren Zertifizierungsprozess erst kürzlich abgeschlossen wurde.

gebäudepass für die nachhaltigkeit des bestandsDie Thematik der Nachhaltigkeit wurde von der ÖGNI auch im Rahmen mehrerer Podiumsdis-kussionen unter dem Titel „Blue & Green Sustainable Forum“ mit Vizebürgermeisterin Maria Vassi-lakou und weiteren 15 internati-onalen Referenten aufgegriffen. Erstmals in Österreich wurde zudem ein neues System für die

Bestandsanalyse sowie die Ethik-Zertifizierung für Immobilienun-ternehmen vorgestellt.„Neubauten machen ca. 0,5 Pro-zent des Immobilienvolumens aus. Nur mit dem Neubau kön-nen wir daher die Herausforde-rungen der Nachhaltigkeit nicht lösen. Es ist eine Weltpremiere, dass wir heute hier in Wien erst-mals ein Bewertungssystem für den nachhaltigen Bestand vor-

stellen“, so Philipp Kaufmann in seiner Einleitung zur hochkarätig besetzten Diskussionsrunde.Mit dem „Gebäudepickerl“ unter dem Markennamen „BlueCard“ steht der Bau- und Immobilien-branche erstmals ein Gebäude-pass für die Nachhaltigkeit des Bestands zur Verfügung. Das ab Mitte Juni verfügbare Bewer-tungssystem der ÖGNI ermög-licht erstmalig eine Ist-Analyse

eines Gebäudes im Hinblick auf ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeits-faktoren. Die BlueCard baut auf dem Energieausweis auf, integriert deutlich mehr Fak-toren und ist insbesondere für große Bestandshalter, sprich Portfolios, von Interesse.

nähere informationen unter: www.ogni.at

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v.l.n.r.: Philipp Kaufmann (ÖgNi-Präsident), Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou, Hans sommer (Drees & sommer), Michael griesmayr (iC Projektentwicklung, ÖgNi-Vizepräsident), Arch. Christian Heiss, und Karl-Heinz strauss (PORR).

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„Es hört nie auf“Gespräch mit Wolfgang Gleissner, dem technischen Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG). Intelli-gente Planung ist für den „Herrn über das größte Immobilen-Portfolio Österreichs“ das Zauberwort, um die Life Cycle Kosten der heimischen Bundesimmobilien gering zu halten. Facility Management ist ein integraler Teil davon.

F acility Aktuell: Thermische Sanierung – Energieeffizienz im weitesten Sinne – wird

nicht unerheblich vom Staat der-zeit gefördert. Was passiert in den bundeseigenen Liegenschaften in dieser Hinsicht? Welche Rolle kann Facility Management dabei einnehmen?Wolfgang Gleissner: Aufgrund der Tatsache, dass die BIG ihre 2.800 eigenen Immobilien ver-waltet, ist eine ganzheitliche Sicht auf die Objekte gefordert. Denn wir halten Immobilien von der Errichtung bis zum allfälligen Abriss oder der Generalsanie-rung im Bestand. Daher legt die BIG auch bei allen Sanierungs-vorhaben großen Wert auf Ener-gieeffizienz. Demzufolge ist uns nicht nur der Heizwärmebedarf wichtig, sondern der über das ganze Jahr gerechnete Energieverbrauch. Ein Vorzeigeprojekt wird derzeit in Bruck an der Mur realisiert. Dort werden wir bei einem klassischen Amtsgebäude aus den 60er Jah-ren den Energieverbrauch durch Einsatz intelligenter Technik um mehr als die Hälfte senken. Die

Ergebnisse dieses Pilotprojektes sollen dann auch als Vorlage für zahlreiche weitere Bauvorhaben dienen. Generell ist aber das Ziel: maximale Einsparung bei mög-lichst geringem Mitteleinsatz. Und das funktioniert am besten über die Steuerung und optima-le Regelung der haustechnischen Anlagen.

Bei welchen Gewerken sehen Sie den größten Hebel, um künftige Betriebskosten von Schulen, Uni-versitäten oder Amtsgebäuden deutlich zu senken?Den mit Abstand größten Hebel hat das Nutzerverhalten. Intel-

ligenteste Technik bringt nichts, wenn die Fenster bei Minusgra-den oder Mittagshitze stunden-lang offen stehen. Abgesehen ist, wie schon gesagt, der erste An-satz zur Optimierung immer die Haustechnik.

Wie wird Facility Management bei der BIG generell gehandhabt? Gibt es ein zentrales FM-Team

oder FM-Manager je Liegen-schaft? Wie viele Mitarbeiter be-treuen die Gebäude? In welche Bereiche wird das Management gegliedert?Wir verstehen Facility Manage-ment als ganzheitliche Betrach-tung einer Immobilie über den Lebenszyklus. Wir decken sämt-liche Fachbereiche selbst ab. Damit stehen nahezu in allen Fragen rund um eine Immobilie Asset-Manager, Objektmanager, Bauprojektleiter und FM-Exper-ten in engem Kontakt mitein-ander, also quasi ein eigenes in-terdisziplinäres Projektteam für jede Immobile.

Wie viele „Subunternehmer“ be-auftragt die BIG für das Facility Management der Bundesliegen-schaften?Die BIG vergibt im Zuge der Hausverwaltung rund 6.000 Auf-träge an verschiedenste Firmen im Jahr. Und auch im Zuge des Contracting-Programms arbeiten wir mit „Fremdfirmen“.

211 Millionen Euro investiert die BIG jährlich für Instandhaltun-gen. Welche Effizienzpotenziale können in diesem Rahmen dank moderner Geräte, eleganterer Pla-nung etc. gehoben werden?Über Instandhaltungsmaßnah-men soll, abgesehen von den Ei-gentümerverpflichtungen gemäß MRG, primär der Wert des Be-standes gesichert oder gehoben werden. Wann immer moderne Technik Sinn macht, wird sie ein-gesetzt. Aber gerade bei Haus-technik beispielsweise gilt nicht selten: weniger ist mehr. Und gute Planung ist Grundvoraus-setzung für ein nachhaltiges Im-mobilienmanagement. Das sollte aber immer so sein.

Die BIG wird in den kommenden fünf Jahren ein enormes Neubau- bzw. Sanierungsvolumen abwi-ckeln. Wurde für diese insgesamt 83 Projekte bereits eine Art stan-dardisiertes Planungsverfahren entwickelt, indem FM-Aspekte bereits vor der Errichtung einen zentralen Part einnehmen? Jedes von uns realisierte Projekt wird nach Fertigstellung im ei-genen Bestand gehalten. Daher legen wir großen Wert auf die Betrachtung des Objektes über den ganzen Lebenszyklus. Denn Fehler in der Planung oder der Ausführung rächen sich nach ein paar Jahren. Umso mehr ist es Standard bei der BIG, das Projektteam dementsprechend zusammenzustellen, um auch in der Planung die Aspekte des laufenden Betriebs zu berück-sichtigen.

Können Sie uns Beispiele nennen, wo die Life Cycle Kosten durch gezielte Maßnahmen bereits wäh-rend der Planungsphase deutlich gesenkt werden konnten?Da müssen Sie mich in meiner hoffentlich wohlverdienten Pen-sion noch einmal fragen. Denn das kann ich erst am Ende des Lebenszyklus beantworten. Also bei in den vergangenen Jahren realisierten Bauvorhaben in rund 30 Jahren.

In wie weit kann die BIG bereits ein flexibles Raummanagement realisieren? Lassen sich Mehr-fachnutzungen heute bereits intel-ligent planen?Die BIG ist Eigentümer von rund 2.800 Objekten. Der Löwenanteil davon sind Sonderimmobilien, also Schulen, Universitäten oder

Justizgebäude. Die müssen nicht flexibel, sondern maßgeschnei-dert sein. Bei allen anderen bü-roähnlichen Gebäuden legen wir selbstverständlich in Hinblick auf eine allfällige Nachnutzung auch in der Planung größten Wert auf Flexibilität.

Noch ein Wort zur mittelfris-tigen Zukunft: Ist das aktuelle Bau- und Sanierungsvorhaben einmal umgesetzt, in welchem „Zustand“ wird dann der Immo-bilienbestand des Bundes sein? Wird auch weiterhin so hoher Sanierungsbedarf speziell im Be-reich der Schulgebäude sein? Wie solle das Portfolio der BIG in der Zukunft aussehen? Ist eine wei-tere Bereinigung / Privatisierung denkbar?Nach dem aktuellen Programm sind die „bearbeiteten“ Im-mobilien top. Dann sind aber rund fünf Jahre vergangen und die nächsten Projekte stehen zur Umsetzung an. Es hört also nie auf. Ziel ist eine konstante Wertsteigerung des Portfolios. Bereinigungen passieren wei-ter dort, wo das Kerngeschäft –

also Schulen, Universitäten und Amtsgebäude – nicht berührt sind. Beispielsweise Grenzstel-len: Die werden verkauft. Allfäl-lige Privatisierungen, in welcher Form auch immer, sind aber ausschließlich Eigentümerent-scheidung. [mz] j

Ziel ist eine konstante Wertsteigerung des Portfolios.

f a c t S & f i g u r e S

Die big wurde 1992 als immobilienverwalter der republik Öster-reich gegründet, 2000 begab sie anleihen und erwarb rund 5.000 häuser und grundstücke samt Verbindlichkeiten um 2,4 Mrd. Euro. Dieses Paket beinhaltete aber auch Palais, schlösser, Kirchen, ge-bäude, bootshäuser, holzhütten, stollen, unterkünfte und sogar hochstände. Mittlerweile wurden mehr als 9.000 wohnungen und andere nicht ins Kerngeschäft passende liegenschaften veräußert. heute macht die big mit 820 Mitarbeitern rund 800 Mio. Euro um-satz und investiert mehr als 500 Mio. Euro in immobilienprojekte.bis 2016 plant oder realisiert die big in Österreich 83 neubauten oder generalsanierungen mit einem investitionsvolumen von rund 1,9 Mrd. Euro. Zusätzlich befinden sich 25 Projekte in Vorbereitung. aktuell in ausführung befinden sich 47 Projekte mit einem Volumen von rund 1,4 Mrd. Euro, darunter die neue wiener wirtschaftsuni (492 Mio. E), ein neues Justizzentrum in Korneuburg 77 (Mio. E), der neue science Park linz (54 Mio. E) sowie Zubauten an der uni salzburg (55 Mio. E), der tu graz (43 Mio. E), der uni innsbruck (76 Mio. E) und Erweiterungen an der tu wien (59,5 Mio. E) und der Zahnmedizinischen uniklinik (73 Mio. E).

Wolfgang gleissner: „Der mit Abstand größte Kostenhebel betrifft das Nutzerverhalten! intelligenteste technik bringt nichts, wenn die Fenster bei Minusgraden oder Mittagshitze stundenlang offen stehen.“

„Wir halten alle unsere realisierten Projekt im eigenen Bestand. Die Be-trachtung des Objektes über den ganzen Lebenszyklus ist daher unsere erste Pflicht.

„Wir zeigen derzeit an einem Amtsgebäude in Bruck an der Mur, dass sich der Energieeinsatz halbieren lässt. Dieses Projekt soll durchaus Nachahmer finden.“

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Jedes zweite Industriegebäude hat ModernisierungsbedarfJosef Stadlinger, Leiter der Siemens-Division Building Technologies CEE, und Siemens-Automationsprofi Karl Helm im Gespräch: über große Ener-giedaten-Erheben in Österreich, notwendige Gebäude-Plattformen und ein reif werdendes Contracting-Geschäft.

Facility Aktuell: Beim ATGA-Kongress wurden auch Stim-men vernommen, dass die

FM-Branche zu wenig innovativ ist. Womit kann der Technologie-lieferant beitragen, sodass FM-Manager ihre Services besser als Dienstleistungen verkaufen kön-nen?Stadlinger: Die Voraussetzung für Innovationen im Gebäude-management: FM muss in der Konzeptionsphase mitgedacht werden. Dazu gehören etwa auch das Flächenmanagement und die funktionale Anwendungspla-nung, nicht nur die Planung von Services im Vorfeld.

Helm: Die Mess-, Steuer- und Regeltechnik (MSR) macht in der Regel nicht mehr als 1-5 % ei-ner Gesamtinvestition aus, kann aber bis zu 15 % an Effizienzen haben. Gefragt sind heute nicht länger unflexible Büros, sondern ,kommunikative Einzelraum-lösungen’, wo dank der Regel-technik ein zentrales Zimmer-management betrieben werden kann. Ein Beispiel: Können Sie etwa die interne Urlaubsplanung an die Raumwärmesteuerung koppeln, so lassen sich Büroflä-chen gezielt temperieren. Und jedes Grad Celsius an eingespar-ter Wärme bringt 6 % weniger Energiekosten – bei der Kühlung bedeutet jedes Grad Celsius we-niger gleich 10 % an Einsparung.

Sie würden die Innovations-Un-lust der FM-Branche also klar verneinen?Stadlinger: Ein FM-Manager muss natürlich auch Vorausset-zungen vorfinden. Es muss das Investitionskapital gegeben sein. Und es muss auch das Know-how vorhanden sein, um ein Op-timum zu ermöglichen. Dieses

Optimum muss nicht unbedingt die Gebäudetechnik per se be-treffen, sondern kann auch in ei-nem Mehr an Flexibilität liegen.

Welche MSR-Trends beherrschen den Markt derzeit? Welche gewer-keübergreifende Systeme kommen schon zum Einsatz?Stadlinger: Gefragt sind Ge-samtoptimierungen. Und dazu braucht es vor allem eines: Da-ten, Daten und nochmals Daten.

Helm: Es ist aber nicht alleine die Datenmenge, die entschei-dend im Optimierungsprozess ist. Was wir derzeit erleben, ist die langsame Entwicklung eines ,Plattform-Denkens’.

Ein Projektentwickler hat mir kürzlich vom Usus in den USA berichtet: ,One building – one

vendor’ anstatt ,verspielte Lö-sungen’ wie bei uns. In wie weit macht es Sinn, auf singuläre Ge-gebenheiten in Gebäuden mit singulären Komponenten zu „re-agieren“? Wie reagieren Sie auf verschiedene Bussysteme bzw. eine bestehende Komponenten-Vielfalt in bereits existierenden Einheiten? Ist eine Integration am Frontend heute schon ohne über-mäßigen Aufwand realisierbar?Helm: Zunächst – Visualisieren am Frontend ist das eine, tatsäch-liche Interaktion mit dem System das andere. Letzteres erfolgt sehr ,maschinennah’, ist aber dank der Standardisierungsbemühun-gen der vergangenen Jahre kein Problem mehr. Die Integration aller Haustechniksysteme ist heute technisch gelöst. Wenn wir in der Lage sind, gewissermaßen

eine softwaretechnische Umver-drahtung vorzunehmen, dann sind wir am Ziel.

Wenn Sie also bei Bestandsobjek-ten mitunter 15-20 Jahre alte An-lagen vorfinden, haben Sie kein Problem, diese zu integrieren?Helm: Eine Anlagen-Migration ist die Grundvoraussetzung für eine kommunikative Lösung. 15 Jahre alte Messfühler liefern im Vergleich zu modernen Geräten eine zu geringe Messgenauig-keit. Will ein Betreiber unbedingt an einer älteren Einheit festhal-ten, so lässt man diese eben au-ßen vor und integriert nur den Rest.

Stadlinger: Modernisieren be-deutet heute ein anderes Kon-zipieren. Konzept-Visionen, wie sie etwa Siemens gemeinsam mit

Universitäten entwickelt, fehlen einzelnen FM-Managern noch.

In welchem Zustand befindet sich der gewerbliche Gebäudebestand generell? Wie groß ist der Markt „Total Building Solutions“ in Ös-terreich? Stadlinger: Eine exakte Bestands-aufnahme wäre ein schönes The-ma für eine Masterthese an der TU Wien. Unsere Einschätzung ist jedenfalls, dass jede zweite Gewerbe-Immobilie einen Mo-dernisierungsbedarf – also auch ein hohes Optimierungspotenzi-al – hat. Die FM-Outsourcer wie Siemens erzielen derzeit 150-200 Millionen Euro im Jahr damit.

Hat Siemens auch Benchmarks entwickelt, anhand derer eine künftige Kostenersparnis durch

den Einsatz von MSR kalkulier-barer wird?Stadlinger: Ja, natürlich. Wir nut-zen sie, um nach einer Grob-analyse eines Gebäudes sagen zu können: ,Zehn, 15 oder 20 % an Einsparungen sind möglich.’ Zum Einsatz kommen sie insbe-sondere beim aktuell sehr stark wachsenden Contracting-Ge-schäft. Beim Einspar-Contracting senken wir den Energiebedarf unserer Auftraggeber – die so erzielten Einsparungen sind Teil unserer Marge, Auftraggeber ha-ben hingegen keinerlei Investi-tionskosten. Beim Energie-Con-tracting gehen wir noch einen Schritt weiter und sorgen dafür, dass die Energie überhaupt erst geliefert wird.

Von welcher Größenordnung sprechen wir hier?

Stadlinger: Wir erzielen mit un-seren Contracting-Lösungen derzeit rund 15 Millionen Euro Umsatz im Jahr. Das Marktpo-tenzial erachten wir aber auf mindestens 150 Millionen Euro.

Wie hoch ist derzeit am Markt die Schmerzgrenze bei der Amortisa-tionszeit von Effizienzmaßnah-men?Helm: Manchen sind zwar be-reits 2,5 Jahre zu lange, generell kann man aber sagen: Vier bis acht Jahre werden akzeptiert.

Welche Kostensenkungspotenzia-le hat der gewerbliche und öffent-liche Immobilienbestand?Stadlinger: Viele beginnen – ver-nünftigerweise – derzeit mit ei-nem meist auf drei Jahre ausge-legten Energiemonitoring, das rund 30.000 Euro kostet. Wir realisieren dies aktuell etwa in den Krankenhäusern Zwettl und

Mistelbach. Daraus lassen sich in Folge technische Optimie-rungsschritte ableiten, mitunter in Form eines Performance- oder Energie-Contractings. Wird un-ser Konzept einer ,Total Building Solution’ umgesetzt – unsere Vorzeigeprojekte sind das Lin-zer ars electronica center und die FH St. Pölten – sind 15-20 % an Kosteneinsparungen schon eher die Untergrenze.

Sie haben für unterschiedliche Gebäudetypen bzw. -nutzungen auch vordefinierte Szenarien ent-wickelt. Wie helfen sie einem Fa-cility Manager?Stadlinger: Siemens hat aus der langjährigen Erfahrung heraus ein umfangreiches Prozessver-ständnis aufgebaut, das sich für die Funktionsplanung nutzen lässt. Sie müssen Prozesse zu-nächst verstehen, um sie verbes-sern zu können. [mz] j

Josef stadlinger: „Contracting-Lösungen haben derzeit enormen Rückenwind.“

Karl Helm: „Die integration verschiedener Haustechniksysteme ist dank standardisierter schnittstellen heute technisch kein Problem mehr.“

Modernisieren heißt konzipieren. Konzeptvisionen fehlen aber einzelnen FM-Managern noch.

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H e r a u S r a g e n d e p r o j e k t e V o n S i e M e n S

beim hotel wende in neusiedl/see konnte die benötigte Primär-energie um 28 % gesenkt werden – dank einem Energiemonitoring, bedarfsgerechtem heizen, warmwasser aus der solaranlage, einem neuen brennwertkessel sowie einer wärmerückgewinnung für die schwimmhalle. im landespflegezentrum bad radkersburg gelang es, den Energie-verbrauch um 47 % zu senken – zugleich ein Vorzeigeprojekt für eine erfolgreiche gebäudesanierung via Energie-contracting.in st. andrä-wördern hat siemens für 800.000 Euro ein biomasse-heizwerk errichtet und in Folge eine Energieeinsparung von 20 % in den versorgten gebäuden garantiert. Zusätzlich sichert siemens der gemeinde 20 Jahre lang kostenfreie wartungen und Ersatzin-vestitionen zu.Das bei der big durchgeführte „Energie-Einsparcontracting“ an 23 wiener bundesschulen erbrachte 1999 bis 2008 3,6 Mio. Euro Einsparung an Energiekosten – dank optimierter anlagen und ver-bessertem nutzerverhalten. Die garantierte Einsparung von 21,1 % wurde dabei sogar übertroffen.Das advantage operation center in st. Pölten überwacht und steu-ert mittlerweile die leittechnik an mehr als 350 gebäuden.

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Embedded-Controller bewähren sich auch auf hoher See Bei der niederländischen Werft Royal Huisman lief im Sommer 2010 die „Twizzle“, eine vollautomatisierte Segeljacht der Superlative, vom Stapel. Die traditionsreiche Werft entschied sich beim Bau der „Twizzle“ für eine PC-basierte Steuerungsplattform von Beckhoff – Automatisierung, die nicht nur in Gebäuden, sondern auch unter widrigsten Bedingungen funktioniert.

in Sachen Netzwerktechnologie und Automatisierung an Bord von Superjachten hat Royal

Huisman schon längere Erfah-rung. So baute sie 1998 im Auf-trag von Jim Clark, dem Besitzer von Netscape Communications, die Luxusjacht „Hyperion“. Seit-her werden sämtliche Jachten, die die Werft in Vollenhove verlassen, mit einem modernen Netzwerk ausgestattet, in das alle techni-schen Funktionen, inklusive der Kabinenautomatisierung und der Mediensteuerung, integriert sind. Mit der jüngst fertig gestellten „Twizzle“ geht Royal Huisman noch einen Schritt weiter: Auf dem 57 m langen Schiff wurden 3.500 Sensoren und Aktoren mit Steuerungskomponenten von Beckhoff angesteuert.

Zuverlässig, flexibel und offenDie Entscheidung für Beckhoff als Steuerungslieferanten begrün-det Sjoerd Schrichte, Manager der Abteilung Systemintegration bei Royal Huisman: „Wir auto-

matisieren unsere Jachten schon seit 1995. In den Anfangsjahren der Werft haben wir neben einer Hardware-SPS auch zunehmend Steuerungen von Beckhoff ein-

gesetzt. Die Twizzle ist das erste Projekt, in dem wir die gesamte Steuerungstechnik mit Beckhoff-Komponenten realisiert haben.

Ein Grund für unsere Entschei-dung war die Anpassungsfähig-keit der Komponenten. So kön-nen wir etwa eine bestehende Busklemmenstation aufgrund

ihrer Modularität bei Bedarf pro-blemlos erweitern.“Die kompakte Bauweise der Bus-klemmen, mit bis zu 16 Kanä-len in einem 12-mm-Gehäuse, reduzieren darüber hinaus den Einbauraum im Schaltschrank. Weiterer Vorteil ist die Program-mierung, die sich mit der Ver-wendung von TwinCAT einfach

gestaltet. Sämtliche Embedded-PCs sind über Ethernet zu errei-chen. Die Systemoffenheit der Beckhoff-Plattform erlaubt auch die Ankopplung anderer speziel-ler Automatisierungslösungen für Jachten, inklusive Beleuchtungs-, Klima- und Multimediasteue-rung. Auch die Zuverlässigkeit der Embedded-PCs war bei Royal Huisman ein wichtiges Auswahl-kriterium. Dies wurde bei Probe-fahrten in der Nordsee deutlich.

„Obwohl es in der Nordsee teil-weise recht rau zuging, haben die Bord-Controller perfekt und reibungslos funktioniert“, betont Schrichte.

technik bietet rund-um-automatisierungPraktisch alle Systeme, die mit dem Fahren und dem Leben an

Bord zu tun haben, wurden von Beckhoff automatisiert. „Wir ha-ben zum Beispiel ein automa-tisiertes Motormanagement für den Dieselmotor und die dazu-gehörigen Kraftstoff- und Kühl-wasserpumpen im Einsatz“, er-läutert Schrichte. Zudem hat die „Twizzle“ ein umfassendes Hy-drauliksystem, das den Antrieb der Winschen, das Setzen der Segel, die Verstellung der Mas-ten, das Aufholen des Kiels, die Schwimmplattform usw. steuert.

Daneben gibt es natürlich noch das Versorgungsnetz an Bord, das konstant für 24, 230 und 400 V sorgt. Außerdem ist die Segel-jacht mit einem eigenen System zur Trinkwassererzeugung, einem Klärsystem, einem Lüftungssys-tem, einer Heizung und einer Kli-maanlage ausgestattet. Ferner ist auch ein umfassendes Beleuch-tungssystem in die Automatisie-rung integriert. Weitere Besonderheit ist die Rück-kopplung des Ruderdrucks: „Weil das Ruder einen hydraulischen Antrieb hat, bemerkt man beim Drehen am Steuerrad keinen Wi-derstand. Um dem Rudergänger dennoch ein echtes Rudergefühl zu verschaffen, haben wir an der Ruderwelle Dehnstreifen ange-bracht. Sie messen den Druck, der auf das Ruder ausgeübt wird. Diese Messdaten werden an die EPC (Electronic Power Control) gesendet und von dort wird ein Servorad angesteuert, welches das Steuerrad belastet.“ Damit alle Funktionen kontrol-liert und zuverlässig gesteuert werden können, sind 24 Embed-ded-PCs Cx9000 an eine red-undante Ethernet-Ringstruktur angeschlossen. Die Busklemmen steuern 3.500 I/Os, davon 2.900

digitale und 600 analoge, an. Die Verbindung zur höheren Netz-werkebene erfolgt über Switches. „Dies ist das umfangreichste Netzwerk, das wir bisher auf ei-nem Schiff installiert haben“, so Schrichte. Die Netzwerkverbin-dung auf der „Twizzle“ erfolgt über Standard-Ethernet, an das der Beckhoff-PC und alle übrigen Netzwerkteilnehmer angekop-pelt sind. Die PCs kommunizie-ren untereinander über das Real-time-Ethernet-Protokoll.

3.500 sensoren und Aktoren werden auf der Hightech-Jacht „twizzle“ durch Embededded-Controller und Busklemmen angesteuert.

Das Deck der in den Niederlanden gebauten segeljacht „twizzle“.

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Bessere Gebäude braucht das Land... und mehr Innovation im FM. Rückblick auf den ATGA-Kongress 2011 – powerd by FMA: Von Schildbürgerstreichen und Effizienzgewinnern, von Facility-Strategen und Branchen-Visionären.

auf dem Weg zum besseren Gebäude: Die TGA-Grup-pe innerhalb der ATGA

nutzte den diesjährigen Kon-gress, um zu zeigen, wie Facility Management vorrangig nicht ab-laufen sollte.

halbherziger brandschutzAuf grobe Pannen im Brand-schutz weist Günter Bartel von Belimo hin: „Brandschutzklap-pen befinden sich überall im Haus. Ihr Federrücklaufmotor

– Schweizer Know-how aus der Uhrentradition! – sorgt dafür, dass sich Feuer über den Luftka-nal nicht ausbreiten kann, indem sie sich bei hohen Temperaturen automatisch schließen.“ Die-se Schutzfunktion funktioniert aber nur, wenn die Klappen auch fachgerecht eingebaut wer-den: „Oft wird vergessen, dass hohe Temperaturen insbeson-dere dünne Wände beträchtlich dehnen, zudem müssen Raum-Übergänge gut isoliert sein.“Apropos Brandschutz: Sehr oft werden in modernen Gebäuden Druckbelüftungen eingesetzt.

„Damit diese aber auch im Ernst-fall wirken können, braucht es entsprechend leicht eingestellte Türen”, gibt STRABAG-Manager Thomas Kiss zu bedenken.

Friktionen in der wartungEbenso wird gerne auf die Zu-gänglichkeit der Haustechnik-Komponenten vergessen. Nicht nur sind entsprechende Öff-nungen zu klein oder gar un-zugänglich, es scheitert auch an zielführender Beschriftung: „Ar-chitekten hätten es gerne, dass sie in die Hände klatschen und das Licht geht an – ein banales Pickerl an der Wand stört ein solches Ästhetikgefühl natürlich beträchtlich.“ Fehlende Beschrif-tung macht sich übrigens auch an „nackten Aufzug-Bedienun-gen“ nicht weniger unprofessi-onell.Überhaupt sind Aufzüge ein Ma-gnet für Schildbürgerstreiche: Wer kennt sie nicht, die hoch-

dimensionierten Lastenaufzüge, die barrierefrei schlichtweg un-brauchbar werden. Kiss ergänzt: „Hinzu kommt, dass wir von gewerkeweisen, digitalen Da-ten für die Betriebsführung weit entfernt sind. In den technischen Zentralen herrscht meist ein System-Wirrwarr, wo die Kom-ponenten viel zu wenig mitein-ander reden.“Danfoss-Mann Michael Hitter verweist auf die potenzielle Feh-lerquelle Messfühler: „Beliebt ist etwa, nur den Wind-Druck an der Vorderfront, nicht aber den Wirbel an der Rückfront zu mes-sen. Die Folge: verrückt spielen-de Jalousien.“Generell gilt für die Erfassung von Temperatur, Helligkeit, Feuchte usw.: „Je besser Senso-ren positioniert werden, umso genauer arbeitet die Regelung. Bei der Positionierung dürfen daher nicht architektonische Überlegungen im Vordergrund stehen.“Die Positionierung von Druck-sensoren kann aber auch beim Einsatz von Frequenzumrichtern wahre Wunder wirken: „Eini-ge Kabel zusätzlich zu verlegen, kostet deutlich weniger als der dauerhafte Ärger einer fehler-haften Steuerung“, so Hitter. Die rund 4.500 Euro teuren Frequen-zumrichter amortisieren sich üb-rigens in mittelgroßen Gebäuden binnen acht Monaten und sen-ken den Energieverbrauch ge-genüber nicht-drehzahlgeregel-ten Motoren um rund die Hälfte.

Problemzone FassadeAlexander Riemer von Alukönig-stahl weiß, was fehlende Dampf-folien beim Fensterabschluss

bewirken: „Feuchtigkeit will von innen nach außen diffundieren – und das kann Wärmebrücken, Schimmel- und sogar Eisbildung verursachen. Wassersperre au-ßen, Dampffolie innen: Nur so funktionieren Fassaden tatsäch-lich.“Weiterer Schildbürgerstreich: Die „Winterkälte in den Schul-klassen“. „Der CO2-Spiegel schnellt in einem vollen Klas-senzimmer schnell nach oben. Werden CO2-Sensoren ohne ein Umluftsystem eingesetzt, führt das leicht dazu, dass permanent die Fenster automatisch geöffnet werden.“

Von „in die Wand versenkten Türprofilen“ berichtet Matthias Herzog von Kreuzroither Me-tallbau: „Ein Glastausch wird so entweder unmöglich oder enorm teuer.“ Beckhoff-Mana-ger Christian Pillwein bringt es auf den Punkt: „Eine intensive-re Kommunikation bereits in der Planungsphase würde uns viele dieser Pannen ersparen. Mehr Planung ist teuer, rentiert sich aber vielfach.“

„stellschrauben“ nutzenDabei lässt sich bereits mit ein-fachen Methoden jede Menge optimieren. Andreas Pree, der für den Kranhersteller Palfinger ein zentrales FM aufgebaut hat, nutzte etwa eine 3.500 Euro teu-re Wärmebildkamera für die Ge-bäudethermografie. Das Gerät ermöglicht es nun, „dass an ei-nem einzigen stillgelegten Fens-ter bis zu 13.200 kWh pro Jahr eingespart werden können“.„Eine klare FM-Strategie ist aber noch selten anzutreffen“, sagt FMA-Vorsitzender Heinz Mi-

hatsch, „FM passiert meist ein-fach“. Wichtig wäre, „Entschei-dungsprozesse zu definieren, klare Konzepte und ausgegli-chene Zyklen zu verfolgen sowie eine Balanced Scorecard einzu-setzen.“ Peter Kovacs nutzt die Balanced Scorecard bereits seit fünf Jahren bei der Wiener MA 34: „Bewährt hat sie sich insbesondere beim Störungsmanagement, indem wir Prioritäten für bestimmte Störfälle vergeben haben und die Erledigung in einem bestimmten Zeitfenster überwachen.“ Eine definitive FM-Strategie für die nächsten acht Jahre entwi-

ckelt derzeit Kurt-Helmut Mraz für die Office- und Logistikim-mobilien am Flughafen Wien. „Ein wichtiges Projekt darin wird das Anfang 2012 startende Ener-giemonitoring sein. Wir wollen damit unter anderem unseren Kälteverbrauch schrittweise auf den Verbrauch von 2009 ,ein-frieren’.“ Internationale Bench-marks werden generell für die Betriebskosten der Immobilien herangezogen.Auf Kennzahlen setzt auch

Franz Fleischmann, der mit Ers-te Group Immorent den neuen Stadtteil um den Wiener Haupt-bahnhof mitgestaltet: „Wir wol-len einen pulsierenden neuen Stadtteil schaffen. Bei unseren

Lebenszykluskennzahlen unter-legen wir einen Betrachtungs-zeitraum von 25 Jahren und si-chern so die Nachhaltigkeit der Gebäude, die dort neu errichtet werden.“ Damit das „Quartier

Belvedere“ auch eine „Wohlfühl-gegend“ wird, werden auch neue Wege der Zusammenarbeit be-schritten. So viel verrät er: „Der-zeit wird das als gemeinsames Projekt aller Beteiligten aufge-setzt.“

Fehlendes FM-MarketingBei alldem – und hier hält An-dreas Meister von der Basler move Consulting der Branche den Spiegel vor die Augen (s. auch Kommentar S.5): „Der Be-griff ,Facility Management’ ist viel zu operativ geworden. In der Schweiz spricht man daher schon von Real Estate Manage-ment.“ Sein Rat: „Wir müssen aufhören, uns ausschließlich mit uns selbst zu beschäftigen, und innovativer werden!“Er spricht von fehlender Dienst-leistungsmentalität: „Techniker begegnen Gebäuden viel zu oft mit ,gesenktem Blick’ – in Rich-tung Untergeschoß, wo sich die Haustechnik befindet. Wo die FM-Dienstleistung tatsächlich erbracht wird – weiter oben –, dafür hat er keine Augen.“Damit ein Service als Dienstleis-tung auch „verkaufbar“ wird, dazu müssen diese oft gebündelt wer-den, so Meister. „Denken Sie an die Umzugs-Dienstleistung: Dazu braucht es Beratung, Flächen-planung, Koordination, Durch-

führung, Kommunikation sowie Reinigung und Administration. All diese Einzelleistungen müssen stimmen, aber erst gemeinsam er-geben sie eine vermarktbare FM-Dienstleistung.“ [mz] j

Entscheidend für eine funktionierende Haustechnik: sinnvoll montierte Messfühler für die steuerung.

Heinz Mihatsch, FMA-Vorsitzender, referierte zum thema Kennzahlen im FM

Intensivere Kommunikation bereits in der Planungsphase würde viele Pannen ersparen.

Unverantwortlich angebrachte Brandschutzklappen: einmal ein-fach durch eine gipskartonwand, einmal nur provisorisch „isoliert“.

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Ausgezeichnetes Projekt bei Pollmann Der am ATGA-Kongress zum „Facility Manager des Jahres 2011“ gekürte Christian Zwettler berichtete über seine Optimierungserfolge beim Waldviertler Autozulieferer Pollmann.

Der 29jährige Techniker nennt vier Eckpunkte eines erfolgreichen Effizienzpro-

jektes: „Zunächst ist es uner-lässlich, alle innerbetrieblichen Prozesse zu verstehen. Danach muss man sich schrittweise das für das jeweilige Projekt erfor-derliche technische Know-how aneignen – in unserem Fall wa-ren Expertisen zu Kompressoren, Kältemaschinen, Freikühlern, verschiedenen Heizungssys-temen, Steuerungen sowie die elektrische Energieverwaltung es-senziell. Bei alldem sollte nie das Interesse an Neuentwicklungen verloren gehen. Und: Ein rein auf die Amortisationszeiten fokus-sierter Blick macht blind gegen-über möglichen Förderungen!“Welchen Job hat der junge Zwett-ler so exzellent gemeistert? Im Jahr 2000 fand er in der Pollmann-Zentrale in Karlstein verschiede-ne Heizsysteme sowie einen da-von getrennten Kühlkreislauf und die Raumwärmeaufbereitung vor. Seine Idee: Die Nutzung einer Wärmerückgewinnung.Mit den bei Pollmann eingesetz-ten Spritzgussmaschinen und Druckluftkompressoren sowie der relativ hohen Fabrikshallen-temperatur fanden sich Wärme-quellen genug – diese wurden sukzessive „angezapft“ und für den Wärmebedarf des Produkti-onsareals genutzt. Mit Hilfe eines Freikühlers konnte zudem der Kältebedarf für die Kompresso-renkühlung und die Klimatisie-rung in den Bürogebäuden deut-lich gesenkt werden.

ganzheitliche betrachtungsweiseSeit 2008 hat Zwettler bei Poll-mann „eine ganzheitliche Be-trachtungsweise der Infrastruk-tur- und Produktionsanlagen“ umgesetzt. Soll heißen: „Ein überaus vernetztes System mit umfassender Visualisierung ent-stand. Mit dessen Hilfe gelang es, Antworten auf die Fragen ,Wie arbeiten Produktions- und Haus-technikanlagen zusammen?’, ,Wurden Haustechnikanlagen an

die Änderungen in der Produk-tion angepasst?’ oder ,Wie ist die Auswirkung, wenn man Tempe-ratur oder Druck vom Kühlwasser ändert auf die Produktion?’ ge-funden werden.“Die Ergebnisse können sich se-hen lassen: Betrug der Energie-verbrauch im Jahr 1997 noch 239,58 Euro pro 1.000 Euro Um-satz bei Pollmann, so reduzierte sich dieser Wert im Vorjahr auf 173,31 Euro – eine Verringerung um fast 28 Prozent. Umgelegt auf die Fläche reduzierte sich der Ver-brauch in dieser Zeit von 616 auf 438 kWh/m2.Zwettler gibt einen Vergleich, der die Dimensionen der Einsparung verdeutlicht: „Der Stromver-brauch entsprach bei Pollmann Austria im Vorjahr mit rund 8,6 Gigawattstunden 1.577 Einfamili-enhäusern, der Kältebedarf 3.129 Kühlschränken. Alleine die rück-gewonnene Wärmeenergie aus der Produktion kommt nun dem Heizbedarf von 68 Einfamilien-häusern gleich.“Damit ist der junge Ingenieur aber noch nicht am Ende seiner Optimierung angelangt. Derzeit wird die Energieeffizienz-Lösung gewissermaßen zum Pollmann-Standort in China „mitgenom-men“.

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Durch die wärmerückgewinnung konnten bereits 2005 rund 40.000 liter heizöl und 1,3 gwh strom eingespart werden. Einer gesamtin-vestition von 730.000 Euro stehen dadurch nun jährlich eingesparte Energiekosten von 190.000 Euro gegenüber. Effizienzmaßnahmen in der Druckluftversorgung sparten 2006 jähr-lich 450.000 kwh strom ein. Einer gesamtinvestition von 289.000 Euro stehen hier eingesparte Energiekosten von jährlich 87.000 Euro gegenüber. Die umsetzung von Energiesparpotenzialen durch die ganzheitliche betrachtungsweise der infrastruktur- und Produktionsanlagen spar-te schließlich 2009 weitere 850.000 kwh an strom und Erdgas ein. Einer gesamtinvestition von 213.000 Euro stehen hier eingesparte Energiekosten von 112.000 Euro jährlich gegenüber. in summe wur-den in die optimierungsmaßnahmen 1,23 Millionen Euro investiert. Jährlich eingesparte Energiekosten von 389.000 Euro amortisieren die Kosten somit bereits in etwa vier Jahren.

Christian Zwettler: Der Facility Manager 2011 konnte den Ener-giebedarf bei Pollmann Austria deutlich senken.

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Linzer ETECH Center „Facility 2011“Auch heuer wurden von der ATGA wieder FM Awards in den Kategorien Architekt 2011, Facility Manager 2011 und Facility 2011 verliehen.

FH Kufstein: Vorschau auf die 14. FM-GesprächeDas Leitthema der Veranstaltung vom 19. - 20.1.2012 lautet „Mobilität versus Immobilität“.

Die Jury und der Sponsor des Preises – HSG Zander – kürten heuer das Linzer

ETECH Center zur „Facility 2011“. Das Gebäude entstand nämlich nicht von ungefähr, sondern aus der Idee heraus, ein energieeffizi-entes Bürogebäude zu bauen, das auch noch morgen funktioniert …und es funktioniert.

Das Kärntner Verwaltungszent-rum in Klagenfurt erreichte den zweiten Platz im Rahmen des Austrian Facility Management Award 2011. Das Projekt der Lan-desregierung – umgesetzt durch die Kärntner Landesimmobilien-gesellschaft (LIG) – überzeugte die Jury nicht nur ob des Energie-konzeptes, sondern auch durch das Kosten-Nutzenverhältnis.So stehen den Gesamt-Errich-tungskosten von mehr als 26 Mil-lionen Euro erwartete Einsparun-gen in Höhe von zwölf Millionen Euro gegenüber, verteilt auf 20 Jahre. „Dazu streben wir einen jährlichen Primärenergie-Bedarf von weniger als 30 kWh/m²/Jahr an“, so Johann Polzer, technischer

Geschäftsführer der LIG. Was zuvor auf mehr als 30 Standorte verteilt war, ist heute unter einem Dach zu finden: Kürzere Amts-wege und eine effizientere Ver-waltung sind nun möglich. Von der Machbarkeitsstudie bis hin zur Ausarbeitung und Um-setzung eines kohärenten FM-Konzeptes unterstützte der Bau-

herrenberater M.O.O.CON die Kärntner Landesregierung bei der Etablierung einer modernen Verwaltung. Das Projekt ist nach dem Gebäude der AK OÖ in Linz das zweite von M.O.O.CON be-treute Projekt, das mit dem Aus-trian Facility Management Award ausgezeichnet wurde. Der dritte Preis ging an ELIN Motoren in Weiz. Eigentlich be-reits der Schließung des Standor-tes Weiz geweiht, entschloss sich Dominik Brunner, Geschäftsfüh-rer von ELIN Motoren, für eine Vorwärtsstrategie und gegen das Fortschreiben traditioneller Rol-lenbilder. Er erhielt durch sein Grüne-Wiese-Projekt nicht nur den Arbeitsplatz für die bisher

156 Arbeitnehmer, sondern schuf durch seine Vision noch weitere 324. Die Frage, ob ein Industrie-bau Architektur und noch dazu funktional sein kann, beantwor-tet sich bei Betreten des Objektes von selbst.Ein Sonderpreis ging an das Be-zirkspensionistenheim Weiz. Sponsor und Jury möchten hier, wenngleich dieses Projekt mit den anderen Einreichungen nicht ver-gleichbar war, die Wichtigkeit von Fürsorge und Pflege jener Perso-nen, die im Winter ihres Lebens

stehen, besonders hervorheben. Das Projekt zeigt eindrucksvoll, wie ein Gebäude, seine Organi-sation und Einrichtungen ihren Beitrag dazu leisten. Im Zuge weitreichender Umbau- und Sa-nierungsarbeiten gelang es den Verantwortlichen, eine weithin sichtbare Architektur voll Wärme und Farbe zu schaffen, in der sich Senioren wohlfühlen können.

im Jänner 2012 veranstaltet die FH Kufstein bereits zum 14. Mal die Facility-Management-

Gespräche. Die Veranstaltung hat sich zu einem der größten inter-nationalen Branchenfachkon-gresse Europas entwickelt. Seit 1998 treffen sich jedes Jahr bis zu 200 Teilnehmer sowie 40 Vortra-gende aus aller Welt in der Fach-hochschule Kufstein. Das Leitthema der 14. Kufsteiner FM-Gespräche lautet „Mobilität vs. Immobilität“. Zu folgenden Fragenstellungen sollen Lö-sungsvorschläge präsentiert und diskutiert werden: c Welche Auswirkungen hat die zukünftige Mobilität auf das Fa-cility Management und die Im-

mobilienwirtschaft? Wie sind Geschäftsmodelle im Immobili-enmanagement / im Facilityma-nagement anzupassen? c Welche Anforderungen wird es an Arbeitsplatzkonzepten pri-vater und öffentlicher Unterneh-men geben? c Sind langfristige Immobilien-konzepte und Finanzierungen noch tragfähig?c Wie unterstützt Mobile Compu-ting die Mobilitätsentwicklungen?Dipl.-Ing. (Univ.) Christian Hu-ber, Studiengangsleiter Facility Management & Immobilienwirt-schaft (Bachelor) und Facility- & Immobilienmanagement (Mas-ter): „Mit den schon traditionel-len FM Gesprächen bietet die

FH Kufstein im Jänner 2012 eine Plattform, um über die neuesten Beiträge zum Themenbereich Mo-bilität versus Immobilität zum Bei-spiel unter dem Aspekt Arbeits-platzkonzepte zu diskutieren“.

call for PapersBis 30.9.2011 können Abstracts über www.fh-kufstein.ac.at/fmg eingereicht werden. Umfang: max. 1.500 Zeichen, Sprache: Deutsch oder Englisch, Vorla-ge auf der Website. Alle Beiträge werden mit ISBN/ISNN-Nr. pu-bliziert.

Programm19.–20.1.2012: Fachkongress und Social Event

19.1.2012: Student Poster Session20.1.2012: Immobiliendialog16.–20.1.2012: Congress Credit Course

www.fh-kufstein.ac.at/fmg

titel Mitgliederversamm-lungen und Sommer-fest der FMA und IFMA Austria

Datum 16. Juni 2011

ort Wien

info www.fma.or.at

titel Regionalkreis Mitte Treffen der FMA und IFMA AustriaBesichtigung Power Tower

Datum 21. Juni 2011

ort Linz

info www.fma.or.at

titel FM-Aktuell der FMAzum Thema „Sicher-heits- und Risikoma-nagement“

Datum 27. Juni 2011

ort Wien

info www.fma.or.at

titel „Compliance & Risk Management in Cor-porate Real Estate Management”

Datum 28. Juni 2011

ort TU Wien

info http://institute.tuwien.ac.at/ifm/reug/veranstal-tungen/

titel FM-Exekutive Platt-form der FMAbei der Volksbank

Datum 13. September 2011

ort Wien

info www.fma.or.at

titel DEAL and MEAL, jährlicher Branchentreff der FMA und IFMA Austria

Datum 21. September 2011

ort Wien

info www.fma.or.at

t e r M i n e

Das neue Verwaltungszentrum der Landesregierung Kärnten erhält den 2. Platz im Rahmen der Austrian FM Awards – im Bild von links: Johann schei-ber (Lig Kärnten), Johann Polzer (Lig Kärnten), Karl Friedl (M.O.O.CON).

Entscheidend für eine funktionierende Haustechnik: sinnvoll montierte Messfühler für die steuerung.

Zum „Architekten 2011” gekürt: Christoph M. Achammer, der die ideologie der integralen Planung bereits seit den 1970ern verfolgt.

Ein sonderpreis ging an den Archi-tekten Peter Zinganel – er hat bei einem Projekt bei ELiN Motoren bewiesen, dass integrale Planung und die interaktion zwischen allen Beteiligten zu viel bessereen Resul-taten führt.

studiengangsleiter Dipl.-ing. (Univ.) Christian Huber

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F a c i l i t Y a K t u E l l 0 6 / 2 0 1 1

15P r o J E K t

Wunder-WerkGrüne Bürogebäude weisen in die Zukunft. Denn Büroimmobilien sind die Energiefresser schlechthin. Rund 40 Prozent des europäischen Energiebedarfs gehen auf ihr Konto. Außer man ist clever und setzt auf einen ganzheitlich nachhaltigen Ansatz. So wie bei Energybase – einer Passivbüroimmobilie, die 80 Prozent Energie gegenüber vergleichbaren Gebäuden einspart.

nach drei Jahren Betriebs-phase, in der die Büroim-mobilie Energybase gezeigt

hat, welche Potenziale in ihr ste-cken, kann man eines mit Sicher-heit sagen: Ziele accomplished. State of the Art Status erreicht. Vorzeigeprojekt etabliert. „Mög-lichst wenig Energie zu verbrau-chen, möglichst viel durch erneu-erbare Energien abzudecken und ein überdurchschnittlich hoher Nutzerkomfort waren unsere Ziele,“ sagt DI Gregor Rauhs, Projektentwicklung Wiener Wirt-schaftsförderungsfonds. Bis zu 7.000 Menschen aus der ganzen Welt wurden schon durch das Gebäude geschleust, durf-ten bestaunen – zum Beispiel die gefaltete Fassade als Solarge-nerator – und lernen – zum Bei-spiel vom Technologievorsprung der Österreicher. Und dennoch: Energybase ist bei all der ausge-reiften Technik vor allem eines geworden: Ein Bürogebäude, in dem sich die Nutzer wohl füh-len. Keiner der Mieter muss hier in Sachen Nachhaltigkeit und ökologische Ideologie ein Meister sein. Und sich mit Leib und Seele dem Umweltgedanken verschrei-

ben. Egal zu welcher Gesinnung man steht - das Gebäude zeigt seine Wirkung: Keine Mieterfluk-tuation. Weniger Krankenstände. Mehr Wohlfühlklima. „Uns war es wichtig zu zeigen, dass dieses Konzept für jeden Nutzer funkti-oniert”, so Rauhs.

wohlfühlklimaHoher Nutzerkomfort war schon während der Konzeptionsphase eines der vorrangigen Themen. Das beginnt schon beim Zug-luftrisiko durch Lüftungsanlagen.

Überlegungen, wo die Luftaus-lässe positioniert werden, mit welchen Strömungsgeschwindig-keiten und welcher Temperatur sie austreten, sind entscheidend fürs Wohlbefinden. „Wenn Sie

einen Luftauslass unmittelbar ne-ben Ihrem Fuß haben und dort im Sommer Luft mit Untertempera-tur im Vergleich zur Raumtempe-ratur eingeblasen wird, würden Sie das sofort als unangenehm empfinden“, erkärt Rauhs. Ein anderer Schwerpunkt: Die Raum-luftfeuchtigkeit. Die Befeuchtung der Zuluft im Winter erfolgt über große Pflanzenpufferräume mit 500 Pflanzen einer speziellen Art des Zyperngrases. Erstmals welt-weit konnte eine stundenweise prognostizierte Befeuchtigkeits-

leistung jeder einzelnen Pflanze ins Haustechnikkonzept einge-bunden werden. Das Ergebnis: Im Winter kann eine Raumluft-feuchtigkeit von 40 Prozent ge-währleistet werden. „Das ist nicht selbstverstädnlich,“ weiß Rauhs. Spezielles Augenmerk wurde auch auf die Lichtsituation ge-legt. „Ob ich ein Büro habe, in dem ich den Wechsel vom Ta-geslicht miterlebe, macht eine großen Unterschied“, so Rauhs. Weniger Müdigkeit, mehr Leis-tung – der wirtschaftliche Aspekt

des Nutzerproduktivität ist hoch. Daher wurden die Grundrisse so gestaltet, dass fast 100 Prozent der Bürofläche natürlich belichtet ist. Die Ausnahmen: Herren-WC und Serverraum.

Auch die Bauteilaktivierung sorgt für ein angenehmes Raumklima. Hoher Wärmeschutz führt zu gleichmäßigen Oberflächentem-peraturen und das führt wieder-um zu hohem Komfort – obwohl eine Einzelraumregelung nicht möglich ist. „Ein Befragung ergab, dass sich 40 Prozent der Nutzer noch keine Gedanken darüber gemacht haben, ob sie die Tem-peratur in ihren Büroraum selber regeln könnten“, erzählt Rauhs. Und noch etwas trägt zum Nut-zerkomfort bei. Alle verwendeten

Baustoffe wurden einer baubiolo-gischen Prüfung durch spezielle Konsulenten unterzogen, um eine Innenraumluftqualität höchster Stufe zu gewährleisten. „Mittler-weile sind ja viele Bauprodukte so konzipiert, dass die enthaltenen Schadstoffe nicht sofort entwei-chen, sondern langsam - über ein halbes Jahr bis Jahr“, erzält Rauhs. Und betont, dass der typische Geruch eines neuen Gebäudes nicht unbedingt nur Gutes ver-heißen muss. „Das Interessante ist, dass es mittlerweile für jedes Produkt eine ökologische Alter-native gibt und dieses fast immer gleichpreisig ist.“ So transferiert sich der Komfortgedanke zum Gesundheitsthema. „Energieef-fizienz und erneuerbare Energi-en sind wichtige Themen. Aber wenn wir diese Ziele am Markt umsetzen wollen, dann wird wo-möglich der Nutzerkomfort für die Umsetzung ausschlaggebend sein“, so Rauhs.

wertschöpfungEnergybase ist nicht nur nach au-ßen ein Vorzeigeobjekt. Auch was die integralen Planungsprozesse und die Kommunikation betrifft, wurde hier vieles mit Bedacht und Sorgfalt angegangen. So gelang es, die hohen Qualitätsstandards, die man in der Planung festge-setzt hat, auch in der Realität zu erreichen. Das Konzept, das hinter Energybase steckt, wurde in alle Bereiche transportiert. Und alllen

Verantwortlichen verständlich ge-macht. Genauso ist man auch mit dem Facility Management vorge-gangen, das früh ausgeschrieben wurde, um alle Beteiligten in den entscheidenden Planungsphasen an einen Tisch zu holen. Den Zu-schlag erhielt Siemens Gebäude-management, die sich im letzten halben Jahr der Bauphase schon in den Prozess integriert haben. „Das war sehr entscheidend. Der zuständige Objektbetreuer konn-te sich so schon in das Gebäude einarbeiten. Und kleine Adaptio-nen in Bezug auf das Facility Ma-nagement konnten sogar noch vorgenommen werden“, sagt Rauhs. Das erfreuliche Ergebnis war ein reibungsoser Übergang von der Fertigstellungsphase in die Betriebsphase. Höchste Technikstandards hin oder her – auch sie brauchen Re-gelung und Wartung. Bei Ener-gybase ist das Objektmanage-ment regelmäßig anwesend. „Es braucht schon einen Profi, der ein

Auge darauf wirft“, meint Rauhs, der dem Personalaufwand positiv gegenübersteht. Und lieber für die Wertschöpfung eines österrei-chischen Mitarbeiters aufkommt als für die Kosten, die für Gas und Öl ins Ausland fließen. „Ei-nen Ansprechpartner vor Ort zu haben ist für uns wichtig und die Nutzer schätzen das sehr. Der Fa-cility Manager ist jeden Vormittag vor Ort, die Mieter wissen wo sie ihn erreichen können, der Ablauf ist perfekt.“ Und vermittelt dazu noch Sicherheit.

Monitoring Mit einem Heizenergiebedarf nach PHPP von nur knapp über 11 kWh/m2a und einem Kühl-energiebedarf unter 15 kWh/m2a ist Energybase ein zertifiziertes Passivhaus. „Vom Energiebedarf haben wir das erreicht, was wir von der Planung her berechnet haben, was nicht selbstverständ-lich ist“, so Rauhs. Doch Weiter-entwicklungen sind immer mög-lich. Eine liegt bei der Lüftung. Passivhaus bedeutet mechanische Lüftung - und das macht immer

noch einen großen „Brocken“ im Energieverbrauch aus. „Das ist ein Ansatzpunkt, wo man in Zu-kunft noch optimiertere Konzepte suchen kann, um Einsparungen zu erzielen. Luft zu bewegen be-nötigt sehr viel Energie. Wenn ich mir das ersparen kann, erspar ich mir diese Energie. Die mechani-sche Lüftung macht in sehr kalten und in sehr heißen Zeiten Sinn. Aber gerade in den Übergangs-zeiten spricht nichst dagegen, eine Fensterlüftung zu ermögli-chen. Es gilt daher, Anlagensys-teme zu kreiieren, die auf diese Bedürfnisse reagieren. Das würde heißen, Lüftungsanlagen abhän-gig von der Außentemperatur zu verwenden, die es ermöglichen, bei Temperaturen zwischen 15 und 23 Grad C einfach die Fenster zu öffnen. Das sind gar nicht so wenige Stunden pro Jahr, an de-nen dieses Temperaturniveau zur Verfügung steht“, weiß Rauhs.Auch im haustechnischen Bereich – was zum Beispiel die Auslegung

von Pumpenanlagen betrifft –wird Feintuning angestrebt. „Das Thema Teillast ist hier sehr wich-tig. Die Auslegung der Haustech-nik basiert meist auf Extremfällen. In der Praxis treten die aber fast nie ein, sondern man befindet sich in Teillastbereichen. Die Fra-ge ist nun: Wie effizient kann ich diese Teillastbereiche bedienen. Hier tut sich sehr viel in der Pum-pentechnologie.“

clever durchdachtDie gefaltete Fassade als Solarge-nerator, solar cooling, Bauteilak-tivierung, Grundwassernutzung, Luftbefeuchtung durch Pflanzen – all das und vieles mehr sind Komponenten eines ausgeklü-gelten Systems. Mit dem Zer-tifikat „Qualitätsgeprüftes Pas-sivhaus“ erhielt das Energybase die offizielle Bestätigung für die außerordentliche Qualität, die das Gebäude im Bezug auf Ener-gieeffizienz und Wohlfühlklima erfüllt. Weitere Auszeichnungen folgten. Weitere Entwicklungen, die in neue Projekte fließen, ebenso. [gw] j

Der Facility Manager ist jeden Tag vor Ort, die Mieter wissen, wo sie ihn erreichen können.

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