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Einleitung

Die Hauptaufgabe des Facility Mana gements besteht gemäss der Definition der German Facility Management Association (GEFMA) darin, «...durch gezielte Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen, Einrichtungen (Facilities) und Dienstleistungen die Nutzungsflexibilität, die Arbeits produktivität, die Ka-pitalrentabilität und die Werterhaltung zu verbessern.»

Die neue Europäische Norm SN EN 15221-1 erweitert die Definition des Facility Managements der GEFMA. Demnach ist Facility Management die «Integration von

Prozessen innerhalb einer Organisation [...], welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivität der Organisation dienen».

Damit das Facility Management einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Unternehmensziele leisten kann, muss es über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie konzipiert und angewendet werden. Die folgende Abbildung zeigt das Facility Management über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.

Facility Management über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie

© pom+Consulting AG

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Prozesse Immobilienmanagement

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Bereitstellung Bewirtschaftung Liquidation

Portfolio Management

Facility Management

Bauprojektmanagement

Erstellung

Kauf

Anmiete

Betrieb & Erhaltung

Dienste

Verwaltung

Abbruch

Verkauf

Kündigung

Facility Management – Ansatz im FM Monitor

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Bezug zum Prozess- und Leistungsmodell der IFMA Schweiz (ProLeMo)

Im Projekt ProLeMo hat die IFMA Schweiz ein durch-gängiges Modell für Prozesse, Leistungen und Kosten im Facility Management entwickelt. Ziele sind ein einheitliches Verständnis von und die Standardisierung im Facility Management. Das Prozess-Leistungs modell richtet sich an Eigentümer, Nutzer und Bewirtschafter und berücksichtigt die Anforderungen dieser Rollen in gleichem Ausmass.

Prozessmodell Facility Management als Kerngeschäft

Kaufen oder Entwickeln

Erstellung Bewirtschaftung Erhaltung Verkaufen oderLiquidieren

Immobilien-marketing

Leistungserstellungsprozesse im FM

Immobilien-bewertung

Immobilien-finanzierung

Inbetrieb-/ Abnahme

Strategie-prozesse

Steuerungs-prozesse

OperativeProzesse

Inbetrieb-/Abnahme

Immobilien-bewertung

Marketing und Verkauf

Leistungsinnovation

Immobilien-finanzierung

Abbruch/Rückbau

Geschäftsprozesse FM

Projekt-entwicklung

Projekt-management

Facility Management

Erhaltungs-planung

Projekt-management

NormativeOrientierungs-prozesse

StrategischeEntwicklungs-prozesse

Managementprozesse FMOperative Managementprozesse

Controlling Information/Kommuni-

kation

Personal-management

Risk-management

Finanz-management

Qualitäts-management

Unterstützungsprozesse FM

Beschaffung EDV Dokumentation Rechnungs-wesen

Versicherungs-wesen

Kleinaufträge Administration

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Die einzelnen Prozesse der Bewirt schaftungsphase sind im Prozess- und Leistungsmodell der Leistungs-erstellungsprozesse in der Bewirt schaftung abgebildet. Dabei wird zwischen Prozessen der strategischen, der Steurungs- und der operativen Ebene unterschieden.

Prozessmodell Bewirtschaftung

Immobilien- bewertung

Immobilien- finanzierung

Leistungsprozesse in der Bewirtschaftung

Unterstützungsprozesse in der Bewirtschaftung

Strategische Planung

Managementprozesse in der Bewirtschaftung

Operative Führungsprozesse

Vertrags- management

Controlling Personal- management

Beschaffung EDV Dokumen- tation

Risk- management

Finanz- management

Qualitäts- management

Marketing

Rechnungs- wesen

Versicherungs- wesen

Ausbildung Administration

LSP Strategieprozesse

LSP 01 Objektstrategie

LSP 02 Strategisches Flächenmanagement

LSP 03 Instand- haltungsstrategie

LSP 04 Umweltstrategie FM

LSP Strategieprozesse LSP 01 Objektstrategie

LSP 01 Objektstrategie

LSP 01 Objektstrategie

LSP 01 Objektstrategie

LSP 01 Objektstrategie

LEP Steuerungsprozesse

LEP 01 Mandats- übernahme/- gabe

LEP 02 Planung Betriebsführung

LEP 03 Standards/ Service-Levels

LEP 04 Budgetierung

LEP 05 Auftragsmanagement

LEP 06 Qualitätssicherung

LSP 01 Objektstrategie

LEP 07 Reporting / Controlling

LEP 08 Vertrags- management FM

LOP Operative Prozesse

LOPE 01 Inbetriebnahme

LOPE Erstellung/ Erhaltung

LOPK Kaufmännisch (KGM)

LOPK 01 Vermietung

LOPK 02 Vertragsan- passung Vermietung

LOPK 03 Kündigung Vermietung

LOPK 04 Mietzinsinkasso

LOPK 05 Anmietung

LOPE 02 Abnahme

LOPK 06 Vertragsan- passung Anmietung

LOPK 07 Kündigung Anmietung

LOPE 03 Garantiemanagement

LOPK 11 Heiz-/ Nebenkosten

LOPK 12 Objektdokumentation

LOPK 08 Mietzinszahlung

LOPK 09 Mieterbetreuung

LOPK 10 Objektbuchhaltung

LOPD 01 Operatives Flächenmanagement

LOPD Dienste (IGM + FLM)

LOPD 02 Belegungsplanung

LOPD 03 Umzüge

LOPD 04 Help Desk

LOPD 05 Pikett

LOPD 06 Empfang

LOPD 07 Konferenzraum

LOPD 08 Schliessmanagement

LOPD 09 Telefonie

LOPD 13 Transport

LOPD 14 Parkplätze

LOPD 15 Wäscheservice

LOPD 10 Post

LOPD 16 Kleinaufträge

LOPD 11 Druckerei / Kopieren

LOPD 12 Catering

LOPB 01 Betrieb

LOPB Betrieb und Instandhaltung (TGM)

LOPB 02 Störungsanalyse

LOPB 03 Inspektion

LOPB 04 Wartung

LOPB 05 Instandsetzung

LOPK 06 Versorgen

LOPB 07 Energiecontrolling

LOPB 08 Betriebsoptimierung

LOPB 09 Reinigung und Pflege

LOPB 10 Safety und Security

LOPB 11 Entsorgung

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Einordnung des FM im Immobilienmanagement

Immobilienmanagement als FM Disziplin

Im nutzerorientierten Immobilienmanagement (d.h. bei Betriebsliegenschaften) ist Facility Management darauf ausgerichtet, Eigentümer und Nutzer von Immobilien zu unterstützen, dass ihre bauliche Infrastruktur dazu beiträgt, die Effizienz des Kerngeschäfts zu erhöhen. In der ökonomischen Betrachtung stehen Kostenaspekte wie Transparenz und verursachergerechte Verteilung der Kosten mit dem Ziel der Kostenminimierung im Vordergrund. Die kaufmännische Bewirtschaftung bildet hier einen integrierten Bestandteil des Facility Managements.

Bei Unternehmen, die Immobilien nicht als Betriebsmittel betrachten, sondern primär als Kapitalanlage, hat FM eine ganz andere Bedeutung. Investoren wie börsenko-tierte Immobilienunternehmen, Pensionskassen oder

andere öffentliche und private Eigentümer haben das Ziel, mit ihren Immobilien eine maximale Rendite zu erzielen (renditeorientiertes Immobilienmanagement). Sie interessiert primär die Performance eines Immobi-lienportfolios, d.h die Steigerung des Marktwerts und der Erträge bzw. die Senkung der Kosten. Ihre Steue-rungsprozesse sind das Investment Management, das Immobilienportfolio und das Asset Management. Daraus generieren sie objektspezifische Strategien, für deren Umsetzung sie sogenannte Property Manager bzw. Bewirtschafter als Eigentümervertreter beauftragen. Hier ergibt sich eine andere Rollenverteilung als im Modell der betrieblich orientierten Liegenschaften. Die kaufmännische Bewirtschaftung ist der steuernde Teil des Facility Managements.