Facility Planning – Berücksichtigung von Facility...
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Facility Planning – Berücksichtigung von Facility Management-Aspekten während der Projektentwicklung Diplomarbeit Zur Erlangung des akademischen Grades „Diplom-Wirtschaftsingenieur“ an der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig Referent: Prof. Dr. Wolfgang Pelzl Betreuer: Dipl.-Kfm. Thomas Sorsch Eingereicht von: Frank Kiesewetter Matrikel-Nr.: 8366572 18.09.03
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Facility Planning – Berücksichtigung von Facility Management-Aspekten während der
Projektentwicklung
Diplomarbeit
Zur Erlangung des akademischen Grades
„Diplom-Wirtschaftsingenieur“
an der
Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der
Universität Leipzig
Referent: Prof. Dr. Wolfgang Pelzl
Betreuer: Dipl.-Kfm. Thomas Sorsch
Eingereicht von: Frank Kiesewetter
Matrikel-Nr.: 8366572
18.09.03
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I
Prolog In der Planung als wesentlichem Bestandteil der Projektentwicklung wird die
Grundlage für den Erfolg einer Immobilie gelegt. Bisher haben sich die Projektent-wickler vorrangig auf die Optimierung der Bauphase hinsichtlich Kosten, Qualität und Zeitrahmen konzentriert. Dabei fallen im Leben eines Gebäudes über 75 % der Kosten in der Nutzungsphase an. In der Projektentwicklung als erster Phase des Lebenszyklus’ versucht Facility Management als ganzheitlicher Ansatz der Bewirtschaftung die Kos-ten für die Immobiliennutzung zu reduzieren und eine hohe Nutzungsqualität zu si-chern. Diese Diplomarbeit soll untersuchen, welche Aspekte des Facility Manage-ments schon in der Planung berücksichtigt werden können und welche Erfolgspoten-tiale daraus entstehen.
Im ersten Abschnitt werden die Grundlagen der Themenstellung erarbeitet. Der Zusammenhang zwischen Projektentwicklung, Planung und Facility Management wird analysiert und die relevanten Ansatzpunkte für Facility Management in der Projekt-entwicklungsphase identifiziert. Besondere Aufmerksamkeit wird den Projektbeteilig-ten zuteil, deren reibungsloses Zusammenwirken wichtige Voraussetzung für FM-orientierte Planung ist. Die Notwendigkeit für diesen Abschnitt ergibt sich z. B. aus der Tatsache, dass in einem aktuellen Buch zur Projektentwicklung der Begriff „Facili-ty Management“ bei der Darstellung der Planungsorganisation überhaupt nicht auf-taucht.1 Dabei ist es für die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes im Lebenszyklus ent-scheidend, dass der Facility Manager in die Planungsentscheidungen mit eingebunden wird.
Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit den Ansätzen FM-gerechter Planung. Das Informationsmanagementsystem und sein Datenzufluss aus der Planungsphase wird ebenso untersucht wie die verschiedenen Instrumente der Kostenplanung, die für die Analyse verschiedener Ausführungsvarianten benötigt werden. Funktionalitäts- und Flexibilitätsaspekte werden als Einflussgrößen auf die Qualität der Immobilie er-forscht und ihre Verflechtungen erklärt. Dabei werden alle wichtigen Planungskrite-rien untersucht und ihre Auswirkungen auf das Facility Management analysiert.
Diese Erkenntnisse werden im dritten Abschnitt in einem Bewertungsmodell ver-arbeitet. Ziel ist es, in einem einheitlichen Bewertungsmaßstab ausdrücken zu können, inwieweit der Projektentwicklungsprozess auf die Berücksichtigung von FM-Aspekten zugeschnitten ist und in welchem Maß das vollendete Gebäude Anforderungen des Facility Managements entspricht.
1 Vgl. Bohn / Heinzmann, Einbindung, 2002, S. 252f..
II
Inhaltsverzeichnis
Prolog.....................................................................................................................I
Inhaltsverzeichnis............................................................................................... II
Abbildungsverzeichnis ......................................................................................VI
Tabellenverzeichnis...........................................................................................IX
Abkürzungsverzeichnis...................................................................................... X
1. Abschnitt: Notwendigkeit einer am Facility Management orientierten Projektentwicklung ......................................................................................... 1
A. Interpedenzen im Lebenszyklus von Immobilien....................................... 1
I. Einfluss der Projektentwicklung auf den Erfolg einer Immobilie ...............1 a) Abgrenzung der Planung als Teil der Projektentwicklung......................1 b) Bedeutung der Planungsphase für die Projektentwicklung.....................3
1. Zusammenhang zwischen Bau- und Nutzungskosten.........................4 2. Abhängigkeit der Planung von Neubau oder Bauen im Bestand........6
II. Facility Management als strategisches Element der Projektentwicklung ...7 a) Berücksichtigung von FM-Zielen in der Planung ...................................9 b) Identifikation von in der Projektentwicklung beeinflussbaren FM-
Bestandteilen ...........................................................................................9
B. Voraussetzungen für einen bedarfsorientierten Planungsprozess............. 11
I. Analyse differenzierter Interessen der wesentlichen Projektbeteiligten....11 a) Optimales Gebäude aus Nutzerperspektive...........................................12
1. Zukunftsorientierte Anforderungen an Gebäudestrukturen ..............12 2. Vorteile von Facility Management für die Immobiliennutzer ..........14 3. Orientierung an der subjektiven Nutzungsqualität ...........................14
b) Prioritäten des Facility Managements für den Projektentwickler .........15 c) Ansprüche anderer Interessengruppen ..................................................16
II. Maßnahmen zur Fokussierung des Planungsteams auf die Nutzungsphase ...........................................................................................17 a) Einbindung von Facility Management in das Zielsystem des
Projektes ................................................................................................17
III
b) Informationsmanagement zur Verbesserung der Zusammenarbeit im Planungsteam.........................................................................................19 1. Einrichtung von Plattformen für den Informationsaustausch ...........20 2. Festlegung von Kompetenzen und Entscheidungsabläufen..............22
c) Sicherstellung werterhaltender Gebäudeeigenschaften in der Planung 24 1. Sorgfalt in der Detailplanung............................................................24 2. Auswahl qualitativ hochwertiger Materialien...................................25 3. Entscheidung für qualitätsorientierte Unternehmen in der
Projektentwicklung ...........................................................................25
2. Abschnitt: Ansätze zur Optimierung von Facility Management in der Planung........................................................................................................... 27
A. Transparenz durch ein übergreifendes Informationsmanagementsystem 27
I. Argumente für die Implementierung eines lebenszyklusorientierten Informationsmanagementsystems..............................................................27
II. Anforderungen an ein Informationsmanagementsystem...........................29 III. Aufbau eines Informationsmanagementsystems .......................................30
B. Kostenplanung mit Ausrichtung auf den Immobilienlebenszyklus.......... 33
I. Life Cycle Costing .....................................................................................33 a) Auswirkung der Bau- auf die Nutzungskosten......................................33 b) Integration bestehender Normen in die Lebenszykluskostenrechnung.35 c) Bestandteile des Life Cycle Costings....................................................37 d) Anwendung in Betreibermodellen.........................................................38
II. Target Costing............................................................................................39 a) Funktionsweise des Target Costing in der Planung ..............................40 b) Zielkostenorientierte Lebenszykluskostenrechnung .............................41
III. Betriebskostenprognose .............................................................................42 a) Notwendigkeit einer Prognose zur Steuerung der Betriebskosten
in der Nutzungsphase ............................................................................42 b) Methode zur Kalkulation der Betriebskosten........................................43
C. Optimierung der Qualität im Spannungsfeld zwischen Funktionalität und Flexibilität .......................................................................................... 44
I. Steigerung der Wirtschaftlichkeit von funktionalen Aspekten der Bewirtschaftung .........................................................................................45 a) Infrastrukturelle Bewirtschaftung..........................................................45
1. Flächenmanagement..........................................................................45
IV
i) Planung der Gebäudekonfiguration............................................45 ii) Sicherstellung der bestmöglichen Flächenzuordnung................48
2. Servicefreundlichkeit bei der Gebäudereinigung..............................49 3. Verbesserung der Sicherheit in der Immobilie .................................50
i) Schutzfunktion der Gebäudehülle ..............................................51 ii) Brandschutzplanung ...................................................................51 iii) Senkung der Unfallhäufigkeit.....................................................52
b) Technische Bewirtschaftung .................................................................53 1. Nutzung von Energiemanagement ....................................................53
i) Ausnutzung bautechnischer Aspekte in der konstruktiven Planung .......................................................................................54
ii) Verwendung energieeffizienter Technologien ...........................55 iii) Einsatz der dynamischen Gebäudesimulation als
Planungsinstrument ....................................................................56 2. Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung............................58
i) Ver- und Entsorgung ..................................................................59 (1) Medienversorgung .............................................................59 (2) Berücksichtigung der Stoffkreisläufe im Gebäude............60
ii) Auswahl eines Klimatisierungssystems .....................................60 iii) Belichtung...................................................................................61 iv) Einsatz von Gebäudeautomation ................................................62
3. Planung von Instandhaltungszyklen..................................................64 II. Flexibilität als entscheidendes Kriterium zukunftsorientierter Planung....66
a) Bedeutung der Flexibilität für den Lebenszyklus .................................66 b) Elemente von Flexibilität ......................................................................68
III. Abwägung zwischen Funktionalität und Flexibilität bei der Planung.......70 a) Funktionalitäts-Flexibilitäts-Dilemma ..................................................70 b) Orientierung an Funktionalitätskriterien ...............................................72 c) Ausrichtung auf Flexibilitätsaspekte .....................................................73
3. Abschnitt: Controllingansatz für die Berücksichtigung von Facility Management in der Projektentwicklung .................................................... 74
A. Grundkonzeption des Bewertungsmodells ............................................... 74
B. Ebenen des Bewertungsmodells ............................................................... 76
I. Beurteilung der Voraussetzungen für eine FM-orientierte Projektentwicklung ....................................................................................76 a) Optimierung des Projektentwicklungsprozesses ...................................77
V
1. Einbindung von Facility Management in die Projektentwicklung ...77 2. Zusammenarbeit im Planungsteam ...................................................78 3. Qualitätsorientierung.........................................................................78
b) Optimierung der Immobiliennutzungsphase .........................................79 1. Verwendbarkeit von Planungsdaten..................................................79 2. Kostencontrolling..............................................................................79 3. Flächenplanung .................................................................................80
II. Beurteilung des Wirkungsgrades von FM-gerechter Projektentwicklung 80 a) Verwendung der Daten für das Informationsmanagementsystem ........80 b) Kostenaspekte........................................................................................81
1. Betriebskosten ...................................................................................81 2. Flächeneffizienz ................................................................................81 3. Einsparungseffekte durch Energiemanagement................................82 4. Einsparungspotentiale für spätere Lebenszyklusphasen...................83
c) Funktionalität.........................................................................................83 1. Gebäudereinigung .............................................................................83 2. Sicherheitsaspekte .............................................................................84 3. Abstimmung der technischen Gebäudeausrüstung ...........................85
d) Flexibilität..............................................................................................86 1. Gebäudeflexibilität............................................................................86 2. Variabilität der Gebäudeautomation .................................................87
C. Auswertung der FM-Berücksichtigung..................................................... 88
Schlussbemerkung............................................................................................. 92
Abstract ........................................................................................................XCIII
Quellenverzeichnis ........................................................................................XCV
Index ................................................................................................................CIV
Eidesstattliche Erklärung............................................................................ CVII
XCIII
Abstract Der Begriff „Facility Management“ ist in den letzten Jahren hauptsächlich durch
die CAFM-Software-Hersteller besetzt worden. Dabei ist Facility Management mehr als die reine Einführung einer Software zur effizienteren Bewirtschaftung eines Ge-bäudes. Es handelt sich vielmehr um einen Prozess, der den gesamten Lebenszyklus von Immobilien umfasst, und über dessen Erfolg bzw. Misserfolg in der Projektent-wicklung entschieden wird. Diese Diplomarbeit setzt sich deshalb detailliert mit den Erfordernissen und Chancen eines FM-gerechten Planungsprozesses auseinander.
Im ersten Abschnitt wird die Notwendigkeit der FM-Berücksichtigung in der Projektentwicklung untersucht und begründet. Durch die Abhängigkeiten und Ver-flechtungen der Erstellungs- und Nutzungsphase führt die Integration von Facility Management in die Planung zu besseren Planungsergebnissen, von denen sowohl die Nutzer als auch die Investoren profitieren. Die verschiedenen Standpunkte und Inte-ressenlagen werden dabei genau analysiert. Außerdem werden Lösungsansätze ge-zeigt, wie die Integration des Facility Managers in das Planungsteam gelingen kann. Auch die Voraussetzungen für optimale Kommunikation und Zusammenarbeit der Planungsbeteiligten wird erläutert.
Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit den Ansätzen FM-gerechter Planung. Zunächst werden Wege aufgezeigt, wie ein nahtloser Übergang von Planungsdaten in das Informationsmanagementsystem der Immobilie erreicht werden kann. Dabei ist es vor allem von Bedeutung, in der Planung schon die richtigen Instrumente zur Datener-fassung und -strukturierung zur Verfügung zu haben sowie formelle Anforderungen an die erzeugten Informationen festzulegen und zu überwachen. Ausführlich werden die relevanten Instrumente der Kostenplanung vorgestellt, welche die Grundlage für das Controlling der Erstellungs- und Nutzungskosten während der Projektentwicklung bil-den. Neben der Kostenbetrachtung konzentriert sich der Abschnitt außerdem auf die erreichte Nutzungsqualität, die durch den Kosteneinsatz erzielt wird. Dabei werden Funktionalitäts- und Flexibilitätsaspekte dem Qualitätsbegriff untergeordnet und ihre gegenseitigen Wechselwirkungen aufgezeigt.
Die in der Projektentwicklung beeinflussbaren Planungsaspekte, die sich auf die Gebäudebewirtschaftung auswirken, werden detailliert analysiert. Dazu zählen als infrastrukturelle Bestandteile u. a. das Flächenmanagement, die Gebäudereinigung sowie Sicherheitsaspekte, während von technischen Aspekten vor allem energetische Kriterien, Komponenten der technischen Gebäudeausrüstung und die Gebäudeautoma-tion näher untersucht werden.
Die Wirkungsweise und Inhalte der Flexibilität von Immobilien werden erklärt und die Kriterien bei der Abwägung zwischen Funktionalität und Flexibilität in der Konzeptionsphase einer Immobilie herausgestellt.
Diese Erkenntnisse des zweiten Abschnittes werden im dritten Abschnitt in ei-nem Bewertungsmodell verarbeitet. Dessen Ziel ist es, als Teil des Controllings in der
XCIV
Planungsphase die Berücksichtigung von Facility Management in einem Gebäude nachvollziehbar zu machen. In diesem Bewertungsmodell werden einerseits die Vor-aussetzungen für FM-gerechte Planung bewertet; andererseits wird untersucht, inwie-weit eine Immobilie Anforderungen des Facility Managements genügt.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Vielfältigkeit der Facility Ma-nagement-Aspekte eine professionelle Handhabung durch die Verantwortlichen in der Projektentwicklung erfordert. Zu diesen Anforderungen und ihrer Bewältigung bietet die vorliegende Arbeit eine wertvolle Übersicht. Die nutzungsgerechte Optimierung der Immobilie im Spannungsfeld zwischen Kostendruck und qualitativen Anforderun-gen wird ausführlich aus verschiedenen Perspektiven erläutert. Zahlreiche unterstüt-zende Abbildungen veranschaulichen die vielfältigen Zusammenhänge. Sowohl Facili-ty Manager als auch Projektentwickler und Architekten bekommen Anregungen und Hinweise, welche Kriterien ein nutzergerechtes Gebäude erfüllen muss und wie die Projektentwicklung bzw. die Planung eine Optimierung im Hinblick auf die Nut-zungsphase erfahren kann. Das vorgestellte Bewertungsmodell lässt sich durch seinen einfachen Aufbau problemlos an alle in der Praxis vorkommenden Spezifika anpassen und in eine Tabellenkalkulation (z. B. Excel) übernehmen.
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XCVII
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CIII
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CIV
Index A
Abfallmanagement ...............................................60 Abriss ...................................................................35 Achsraster.............................................................46 Alarmanlage .........................................................51 Anforderungsraumbuch............................ 32, 45, 48 Arbeitsbedingungen........................................ 12, 14 Arbeitsplatzstrukturen ..........................................67
B
Bauänderungskosten.............................................37 Baukonstruktion ............................................. 65, 82 Baukosten .............................................................33 Baustoffe ..............................................................56 Bauteilkühlung .....................................................61 Bauweise ..............................................................54 Bedarfsermittlung...............................................1, 2 Beeinflussbarkeit ....................................................4 Beleuchtung..........................................................55 Belichtung ................................................ 61, 62, 86 Benchmark ...........................................................49 Bestandsgebäude ....................................................6 Bestandsimmobilien ....................................... 53, 57 Bestandsraumbuch................................................32 Betreiberkonzept ..................................................10 Betreibermodell ........................................ 16, 38, 39 Betriebskosten ................................ 5, 42, 43, 79, 81
Schätzung .........................................................43 Bewertung ............................................................88 Bewertungsmodell.......................................I, 88, 91 Bewertungsskala...................................................74 Bewertungssystem................................................74 Bewirtschaftung....................................................27 Bewirtschaftungskosten........................................16 Bewirtschaftungskostengarantie...........................42 Bodentank.............................................................59 Brandschutz.................................................... 51, 85
baulicher Brandschutz ......................................51 technischer Brandschutz............................. 51, 52
Build-Operate-Transfer-Modelle..........................16 Büroformen .................................................... 12, 47 Bussystem................................................. 52, 63, 87
C
CAFM-System ....................... 13, 20, 28, 30, 31, 32 Churnrate..............................................................67 Computersimulation .............................................56 Controlling ...........................................................74
D
Datenbasis ..............................................................7 Datenübernahmegrad............................................80 Dokumentation .....................................................78 Drittverwendungsfähigkeit ...................................68
E
Einbruchsschutz....................................................51
Einflussfaktoren ............................................... 9, 10 Energiemanagement ....................................... 53, 82 Energieverbrauch ................................................. 56 Entsorgung ........................................................... 60 Erdwärme ............................................................. 55 Erfahrungskurve ................................................... 80
F
Fachplaner .............................................................. 9 Facility Management.........................................I, 16
ganzheitliches Facility Management .................. 8 Integrales Facility Management ......................... 8 operatives Facility Management......................... 8 strategisches Facility Management................. 7, 8
Facility Manager Integration ........................................................ 22
Fehler ..................................................................... 9 Flächeneffizienz ............................................. 81, 82 Flächenmanagement....................................... 45, 49
Definition ......................................................... 45 Flächenplanung .................................................... 80 Flächenverbrauch ................................................. 67 Flexibilität ........................ 36, 66, 67, 70, 72, 73, 86
Definition ......................................................... 44 externe Flexibilität............................................ 66 Flexibilität auf Arbeitsplatzebene............... 70, 87 Flexibilität auf Nutzerebene ....................... 70, 87 Flexibilität auf Nutzungsebene................... 69, 86 interne Flexibilität ............................................ 66 Nutzungsflexibilität ............................................ 3 Rohbauflexibilität....................................... 68, 86
Flexibilitätsgrad.............................................. 68, 72 Funktionalität ........................................... 36, 70, 72
Definition ......................................................... 44 Funktionalitäts-Flexibilitäts-Dilemma ................. 70
G
Gebäudeautomation.................................. 62, 63, 87 Gebäudebewirtschaftung ...................................... 10 Gebäudekern ........................................................ 69 Gebäudekonfiguration.......................................... 45 Gebäudekonstruktion ........................................... 53 Gebäudeleittechnik......................................... 59, 63 Gebäudemanagement ............................................. 8 Gebäudeproduktivität ........................................... 82 Gebäudesimulation............................................... 57 Gebäudestruktur ............................................. 67, 68
Primärstruktur................................................... 65 Sekundärstruktur .............................................. 65
Gebäudetiefe ........................................................ 47 Gewährleistung..................................................... 29
H
Haustechnik.................................................... 56, 63 Herstellungsverfahren .......................................... 25 HOAI.......................................................... 3, 18, 77 Hochhäuser........................................................... 52 Höhe ............................................................... 48, 69
CV
I
Informationsmanagement .....................................27 Informationsmanagementsystem... 7, 27, 28, 29, 32,
79 Instandhaltung ................................................ 64, 83 Integrationsfähigkeit.............................................19 Intelligent Building......................................... 13, 63 Intelligente Gebäude.............................................55 Interessen..............................................................11
Architekt..................................................... 11, 16 Facility Manager...............................................11 Investor....................................................... 11, 16 Kreditgeber................................................. 11, 17 Nutzer ......................................................... 11, 72 Öffentlichkeit.............................................. 11, 17 Projektmanagement ..........................................11
Interoperationalität ......................................... 55, 63 Investitionskosten.................................................33
J
Jour-Fixe-Besprechung.........................................20
K
Kennzahlen...........................................................75 Kennzeichensystem..............................................29 Kerngeschäft.........................................................14 Kernprozess..........................................................14 Klimaanlage .........................................................61 Klimatisierung.......................................... 60, 61, 85 Kollisionsbetrachtung...........................................58 Kommunikation.............................................. 20, 78 Kompaktheit .........................................................83 Kostencontrolling ........................................... 35, 79 Kostengliederung
DIN 18960.................................................. 36, 38 DIN 276............................................................36 GEFMA 200............................................... 36, 44
Kostenplanung................................................ 33, 35 Kostenvergleichsrechnung ...................................37
L
Lebensdauer .........................................................37 technische Lebensdauer.......................... 5, 25, 37 wirtschaftliche Lebensdauer ................... 5, 37, 70
Lebenszyklus ...................................I, 1, 5, 7, 17, 28 Lebenszykluskosten.................. 4, 16, 23, 33, 34, 37 Lebenszykluskostenrechnung......................... 33, 41 Leistungsbild ........................................................11 Leistungsverzeichnis ............................................24 Life Cycle Cost Contract ................................ 16, 39 Life Cycle Costing.................................... 33, 37, 41 Low-Emission-Baustoffe......................................25
N
Nachfrageänderungen...........................................66 Nutzeranforderungen...................................... 12, 13 Nutzerbedarfsprogramm................................. 13, 70 Nutzungskosten .............................. 4, 16, 33, 35, 37 Nutzungsphase.........................................................I Nutzungsqualität...................................................15
O
Objektgesellschaft ................................................ 39 Optimierung ............................................................I Organisationshandbuch ........................................ 21 Organisationslehre................................................ 48 Organisationsstruktur ........................................... 21
P
Pflichtenheft ......................................................... 29 Phasenmodell ......................................................... 1 Planmodul ............................................................ 46 Planung................................................... 1, 2, 23, 46
bedarfsorientierte Planung................................ 11 Definition ........................................................... 2 integrale Planung........................................ 20, 23
Planungsphase ................................................ 22, 44 Planungsphasen .............................................. 18, 19 Planungsteam ................................................. 23, 77 Post-Occupancy-Evaluation ................................. 91 Pre-Occupancy-Evaluation................................... 91 Projektentwickler ................................................. 15
Investor-Developer........................................... 15 Service-Developer ............................................ 15 Trader-Developer ....................................... 15, 39
Projektentwicklung................................................. 1 Beeinflussbarkeitspotentiale............................... 2 Projektentwicklung im engeren Sinne................ 2
Projekthandbuch................................................... 21 Projektinitiierung.................................................... 1 Projektkonzeption................................................... 1
Q
Qualifikation ........................................................ 25 Qualität............................................... 22, 27, 64, 78
Definition ......................................................... 44 Planungsqualität ............................................... 24 Qualitätsmängel................................................ 24 Qualitätssicherung............................................ 24 subjektive Qualität............................................ 14
Qualitätshandbuch.......................................... 25, 26 Qualitätsmanagementsystem................................ 25
R
Rahmenbedingungen.............................................. 8 Raumdatenbank.................................................... 31 Raumklima ........................................................... 14 Raumluftkonditionierung ..................................... 60 Raummodul .............................................. 46, 47, 70 Raumstrukturen .................................................... 13 Regenwasser......................................................... 55 Reinigung ................................................. 49, 50, 84 Revitalisierung ....................................................... 6
S
Sensoren ............................................................... 63 Service-Levels...................................................... 10 Sicherheitskonzept ............................................... 51 Sick-Building-Syndrom ................................. 15, 60 Sonne.............................................................. 54, 55 Standort- und Marktanalyse ................................... 2
CVI
T
Target Costing ................................................ 39, 41 technische Gebäudeausrüstung............. 6, 31, 58, 85 Teilkriterien..........................................................76 Tiefgarage.............................................................47 Trade-off...............................................................41 Trennwandsystem........................................... 46, 70
U
Unternehmenskultur .............................................13 User-Need-Analysis .............................................91
V
Varianten ..............................................................76 Variantenauswahl ..................................... 23, 24, 57 Variantenvergleich ....................................... 2, 9, 60 Ver- und Entsorgung ...................................... 59, 85 Verantwortung........................................................5 Vergütung.............................................................18 Vergütungssystem ................................................77
Verifizierung ........................................................ 91 Verkehrssicherungspflicht.................................... 52 Vermarktung .......................................................... 9 Vermietbarkeit................................................ 17, 48 Vernetzung ........................................................... 51 Voraussetzungen .................................................. 89 Vorvermietung ....................................................... 2
W
Wärmedämmung ............................................ 34, 54 Wechselwirkungen ................................................. 8 Wiedererkennungswert......................................... 70 Wirkungsgrad....................................................... 90
Z
Zertifizierung........................................................ 25 Zielkostenindex .................................................... 40 Zielkostenkontrolldiagramm ................................ 40 Zielkostenrechnung ........................................ 39, 41 Zielvereinbarung .................................................. 18 Zweite Berechnungsverordnung........................... 43
