Feri Immobilienfonds Rating - fondsprofessionell.de · Florida. Das 1986 erbaute, sehr gepflegte...

Spreestraße 364295 Darmstadt

Feri Immobilienfonds Rating

UST XIV Hotel, Ltd.

Bad Homburg, August 2004

Feri Research GmbHRathausplatz 8-10

61348 Bad Homburg

US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH

1. Vorbemerkung

2. Rating des Immobilienfonds

2.1 Zusammenfassung

2.2 Bewertung der Immobilie2.2.1 Daten zum Objekt2.2.2 Bewertungsergebnisse

• Zusammenfassung• Daten zur Wirtschaftlichkeit• Komponenten des Ratings für die Immobilie• Kommentierung des Ratings für die Immobilie• Marktwert der Immobilie• Berechnung der Wirtschaftlichkeit

2.3 Bewertung der Fondskonstruktion2.3.1 Daten zum Fonds2.3.2 Bewertungsergebnisse

• Zusammenfassung• Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion• Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion

2.4 Bewertung des Initiators2.4.1 Daten zum Initiator2.4.2 Bewertungsergebnisse

• Zusammenfassung• Komponenten des Ratings für den Initiator• Kommentierung des Ratings für den Initiator

3. Erläuterungen zum Rating des Fonds "UST XIV Hotel"

4. Methodische Anmerkungen

5. Anhang

5.1 Kriterienkatalog Hotel5.2 Kriterienkatalog Fondskonstruktion5.3 Kriterienkatalog Managementqualität5.4 Berechnung des Marktwerts5.5 Berechnung der Miete5.6 Berechnung der Bewirtschaftungskosten5.7 Berechnung der Break Even Rendite

Feri Research GmbH, Bad Homburg Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung sind ohne vorherige schriftliche Zustimmung nicht gestattet.

Inhaltsverzeichnis


Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung eines geschlossenen Immobilienfondsaus der Sicht eines Investors dar.

Das Rating basiert auf der Bewertung von

Immobilie,Fondskonstruktion,Managementqualität.

Alle Angaben im Gutachten wurden unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen sorgfältig überprüft. Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Informationen kann jedoch nicht übernommen werden.

Inbesondere dienen die Inhalte des Berichtes lediglich der Information. Sie stellen weder eine Anlageberatung,eine Empfehlung noch eine Aufforderung zur Investition dar.

Bad Homburg, August 2004

Das Feri Immobilienfonds Rating stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die im Anhang zu diesem Bericht aufgelistet sind. Anderweitige Informationen und Unterlagen stehen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, die diesem Bericht zugrunde liegen, verweisen wir auf die Abschnitte Erläuterungen und Methoden.

Mit dem Gutachtenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und die Gutachter können aus dem Auftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere Haftungsregelungen in Kapitel 3.5 dieses Gutachtens.

Das Gutachten genießt Urheberschutz. Nachdruck und Vervielfältigung sowie die Weitergabe an Dritte sind ohne schriftliche Zustimmung der Feri Research GmbH nicht gestattet.


1. Vorbemerkung

Die Feri Research GmbH wurde am 22.06.2004 von der Geschäftsführung der US-Treuhand Verwaltungs-gesellschaft für US-Immobilienfonds mbH beauftragt, für den geschlossenen Immobilienfonds UST XIV Hotel Ltd. ein Feri Immobilienfonds Rating durchzuführen.

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2. Rating des Immobilienfonds

2.1 Zusammenfassung

Fondsprofil

Name des Fonds UST XIV Hotel, Ltd.

Name des InitiatorsSpreestraße 364295 Darmstadt

Emissionsjahr 2004

Fondsvolumen ($)

Eigenkapital ($)

Fremdkapital ($)

Geplante Ausschüttungmit

Umsatzmiete9.1%9.8%

Mindestzeichnungssumme ($)

Agio 5%

Fondsimmobilie Orlando Peabody Hotel9801 International Drive32819 Orlando

Objektart Hotel

Phase II

Baujahr 1986 1986 / 2008

Grundstücksfläche (sf) 1 237 248

Vermietbare Fläche (sf) 1 617 875

Rohertrag im Bewertungsjahr ($)* 148 884 008

Bewirtschaftungskosten ($)*

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall** 102 761 764

mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** 117 650 165

Reinertrag ($)*

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** 46 122 244

mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** 31 233 843

*) Monatszahlen ab Bewertungsstichtag auf Jahresbasis umgerechnet **) Instandhaltung inkl. Erneuerung.

14 620 213

72 889 221

58 269 009

21 909 135

50 980 086

2005


8.3%8.4%

526.4 Mio.

2014

333.8 Mio.

ohne Umsatzmiete

1 001 880

829 488


192.6 Mio.

Phase I

50 000

Feri Research GmbH US-Treuhand: UST XIV Hotel

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Ratingergebnis

Fondsrating A 100%

Immobilie A 50%

Objekt A

Objektattraktivität A

Risiko A

Wirtschaftlichkeit AA

Fondskonstruktion AA 30%

Vertragswerk AA

Garantien A

Finanzierung und Erträge A

Exit AA

Initiator / Umfeld B+ 20%

Managementqualität A

Unternehmen A

Produkte und Prozesse A

Kunden A

Branchenumfeld C

Bewertungsstichtag des Fonds

Sehr gut

Hervorragend

Weit überdurchschnittlich

1. August 2004

Sehr gut

Sehr gut

Sehr gut

Durchschnittlich

Hervorragend

Sehr gut

Sehr gut

Sehr gut

Sehr gut

Sehr gut

Sehr gut

Hervorragend

Hervorragend

Sehr gut


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Kommentierung des Ratingergebnisses

Gesamtergebnis

Immobilie

Die Bewertung erfolgt mittels eines umfangreichen Kriterienkatalogs, bei dem die einzelnen zu bewertenden Aspekte auf einer Punkteskala von 1 bis 100 eingeordnet werden. Nach Zusammenfassung der Kriterien zu Ratings für die Komponenten und zu einer Gesamtbewertung des Immobilienfonds wird die erreichte Punktzahl einer von 10 Bewertungsklassen zugeteilt, die von AAA (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen.

Der Fonds UST XIV Hotel des Initiators US-Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH erhält bei der Gesamtbewertung durch das Feri Immobilienfonds Rating die Note A, sehr gut.

Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Objektattraktivität, des Risikos und der Wirtschaftlichkeit zusammen. Dieses Rating für das Orlando Peabody Hotel ist mit der Note A, sehr gut, ausgefallen.

Die Ratingkategorie Objektattraktivität umfasst die Bewertung des Makrostandortes, des Mikrostandortes und der Objektqualität. Die Bewertung der Attraktivität der Immobilie wird mit der Note A, sehr gut, versehen.

Das Rating für den Makrostandort besteht aus drei Komponenten: Die Makrostandortkomponente des Ratings setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Nachfrage, die sehr stark von der Anzahl der stattfindenden Kongresse beeinflusst wird; dem Angebot, das vom gegenwärtigen und zukünftigen Angebot in der Region abhängt; und der Preisentwicklung, die auf der Interaktion von Angebot und Nachfrage basiert. Die Bewertung des Makrostandorts ist durchschnittlich. In der Kategorie Mikrostandort erreicht das Peabody Hotel dagegen eine sehr gute Bewertung. Die Kategorie Mikrostandort setzt sich zusammen aus Faktoren, welche die unmittelbare Umgebung der Objektimmobilie widerspiegeln. Diese Kategorie besteht aus 5 Komponenten: geschäftsrelevante Einrichtungen, Hotelkonkurrenz, Standortqualität, touristischer Wert und Verkehrsinfrastruktur. Auch die Objektqualität des Peabody Hotels ist exzellent. Alle Hoteleinrichtungen sind sehr gepflegt und von hoher Qualität.

Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung der Qualität eines geschlossenen Immobilienfonds aus der Sicht eines Investors dar. Bewertet werden die Komponenten Qualität der Immobilie, die Fondskonstruktion und des Managements.

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um das "Peabody Hotel", 9801 International Drive in 32819 Orlando, Florida. Das 1986 erbaute, sehr gepflegte Orlando Peabody Hotel ist eines von zwei Hotels, die direkt neben dem neuen Orange County Convention Center (OCCC) liegen. Der Internationale Flughafen von Orlando sowie Walt Disney World, Orlandos führende Touristenattraktion, sind innerhalb weniger Autominuten erreichbar. Das Orlando Peabody Hotel ist eines der führenden Hotels in der Umgebung und hat verschiedene Auszeichnungen erhalten. Es ist geplant, das bestehende Hotel (Phase 1) in den nächsten Jahren zu erweitern, so dass ab dem Jahr 2008 den Hotelgästen fast doppelt so viel Fläche (Phase 1 und Phase 2) geboten werden kann.


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Fondskonstruktion

Die Ratingkategorie Risiko umfasst das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko spiegelt die nur durchschnittliche Bewertung des Makrostandort Orlando wider. Das objektspezifische Risiko ergibt sich aus der sehr positiven Einschätzung des Mikrostandorts und der hervorragenden Einschätzung der Objektqualität. Das mieterspezifische Risiko ergibt sich aus den Komponenten Mieterbonität, Hotelgästemix und Vertragsgestaltung und wird als sehr gut eingestuft. Insgesamt wird das Risiko als gering eingeschätzt, d.h. das Rating für das Risiko erhält die Note A, sehr gut.

Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit für das Peabody Hotel (Phase 1 und Phase 2) ergibt sich aus dem Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Die Investitionsrendite liegt mit 7,32 Prozent über der Break Even Rendite von 7,03 Prozent. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Die Investitionsrendite entspricht der konkreten Verzinsung des eingesetzten Investitionsvolumens. Für die Berechnung des gesamten Investitionsvolumens für Phase 1 und Phase 2 im Jahr 2008 wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 (im Jahr 2004) und Phase 2 (im Jahr 2008) addiert. Dabei wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 auf das Jahr 2008 umgerechnet. Das Rating für die Wirtschaftlichkeit erhält die Note AA, hervorragend.

Im Analysebereich „Garantien“ wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note A, sehr gut, versehen.

Im Bewertungsbereich „Finanzierung und Erträge“ wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der Steuerkonstruktion vorgenommen. Mit 67 Punkten wird in diesem Analysebereich eine Bewertung von A, sehr gut, erzielt.

Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds UST XIV Hotel, Ltd. bei der Fondskonstruktion eine Vielzahl von Konstruktionsmerkmalen enthält, die die Einflussmöglichkeiten der Anleger auf den Fonds sicherstellen und die geplanten Ausschüttungen gewährleisten. Besonders das Sicherheitskonzept bei Ausfall des Mieters ist überzeugend. Darüber hinaus sind die Möglichkeiten zum Exit als hervorragend einzustufen.

Der Analysebereich „Exit“ bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen. Hierbei handelt es sich um die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der Exitregelung und um Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds UST XIV Hotel mit 75 Punkten ein Rating von AA, hervorragend.

Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST XIV Hotel, Ltd. mit der Ratingnote AA, hervorragend, bewertet.

Der Analysebereich „Vertragswerk“ bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das Vertragswerk wird zusammenfassend mit AA, hervorragend, bewertet

Das Konzept der US-Treuhand zeichnet sich durch eine für den Anleger sehr attraktive Konstruktion der Risiko- und Chancenverteilung aus. Während den Endkunden auf ihr investiertes Kapital eine Mindestverzinsung garantiert wird, werden die Komplementäre erst nachrangig mit einer Ausschüttung bedient. Das am Anlageerfolg ebenfalls beteiligte Immobilienmanagement vor Ort lässt erwarten, dass eine wirtschaftliche Steuerung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten gewährleistet ist.


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Managementqualität

Mit 68 Punkten sind die Produkte und Prozesse als hoch und ohne nennenswerte Schwächen zu bewerten und werden mit der Ratingnote A, sehr gut, bewertet.

Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH hat sich ausschließlich auf das Marktsegment geschlossener Immobilienfonds konzentriert, die in den USA vorzugsweise in große Einkaufszentren und Malls investieren, und seit 1993 insgesamt zwölf Fonds vermarktet. Das Konzept sieht des weiteren nur den Ankauf von Top-Immobilien an erstklassigen Standorten vor, bei denen der Zeichner keine Fertigstellungs- oder Erstvermietungsrisiken zu übernehmen hat. Die Gesellschaft verzichtet bisher auf Engagements sowohl außerhalb der Retailbranche als auch außerhalb der USA. Zwei Fonds konnten zwischenzeitlich planmäßig erfolgreich veräußert werden. Das investierte Gesamtvolumen beträgt mehr als 2 Mrd. USD.

Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden Gesellschaften gesteuert. Die in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, USA ansässige Estein & Associates USA, Ltd. konzipiert Immobilienfonds und übernimmt Ankauf und Verkauf von Immobilien und das Auflegen geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung der US-Immobiliengesellschaften und die Betreuung der Investoren wird von der in 64295 Darmstadt, Spreestraße 3 angesiedelten US Treuhand Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen.

Im Analysebereich Kunden erhält die US-Treuhand mit 61 Punkten eine sehr gute Bewertung. Dabei resultiert dieses Ergebnis weniger aus dem Produktabsatz (56 Punkte), weil infolge der festgestellten Zielgruppenstrategie und des Konzeptes bei den Kriterien Vertriebsstrategie, Kundenpflege und Marktstellung teilweise kleine Schwächen in der Bewertung berücksichtigt werden mussten. Zu dem positiven Gesamtergebnis trägt insbesondere die sehr gute Positionierung im Markt bei.

Das Branchenumfeld geschlossene Immobilienfonds hängt zum einen von der Marktperformance alternativer Anlageformen ab. Zum anderen spiegelt die erreichte Rendite die Performance des US-Immobilienmarktes wider.

Insgesamt wird die Branche mit der Ratingklasse C bewertet. Alle Branchen zusammen (Deutschland) liegen ebenfalls in der Ratingklasse C.

Zum Produkterfolg tragen wesentlich die Produkt-Alleinstellungsmerkmale und die relative Produktunabhängigkeit von besonderen Umfeldeinflüssen bei. Der Erfolg ist gekennzeichnet durch eine außerordentlich gute Produktplazierung (100 Punkte), welche bislang keinen Misserfolg kannte, sowie eine entsprechend positive Leistungsbilanz (72 Punkte).

Mit der Ratingklasse A wird die Managementqualität als sehr gut eingeschätzt Auf dem Gebiet der Steuerungsqualität (62 Punkte) schneiden die Managementinstrumente Informationserfassung (76 Punkte), Planung (60 Punkte), Überwachung (54 Punkte) und Rechnungswesen (74 Punkte) auf unterschiedlich hohen Niveaus ab.

Das Rating für die Managementqualität bewertet die Leistungsfähigkeit des Managements. Zusätzlich wird das Branchenumfeld betrachtet, in dem dieses operiert. Bei der Managementqualität werden die Analysebereiche Unternehmen, Produkte und Prozesse und Kunden bewertet. Das Ziel des Ratings ist eine Bewertung des Managements nach seinen spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten innerhalb seiner Branche. Das Management muß insbesondere über die Fähigkeit verfügen, die von ihm aufgelegten Fonds erfolgreich zu vermarkten, zu überwachen und in Problemsituationen steuernd einzugreifen. Insgesamt wird das Management der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH mit der Note A, sehr gut, bewertet.


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2.2 Bewertung der Immobilie

2.2.1 Daten zum Objekt

Objektname Orlando Peabody Hotel

Anschrift 9801 International Drive

32819 Orlando

Daten für Phase 1 - in 2004

Bewertungsstichtag

Baujahr 1986

Grundstücksfläche (sf)Vermietbare Fläche (sf)*

Vermietete Fläche (sf)*

Rohertrag im Bewertungsjahr ($)**

Bewirtschaftungskosten ($)**

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall

mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall

Reinertrag ($)**

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall

mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall

Daten für Gesamtobjekt (Phase 1 und Phase 2) - in 2008

Bewertungsstichtag

Baujahr

Grundstücksfläche (sf)Vermietbare Fläche (sf)

Vermietete Fläche (sf)

Rohertrag im Bewertungsjahr ($)*

Bewirtschaftungskosten ($)*

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall **

mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall **

Reinertrag ($)*

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall **

mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall **

*) Monatszahlen ab Bewertungsstichtag auf Jahresbasis umgerechnet **) Instandhaltung inkl. Erneuerung.

1986 / 2008

13. Juli 2004

01. Januar 2008

148 884 008

102 761 764

31 233 843

1 237 248

619 804

1 617 875

1 231 688


58 269 009

14 620 213

829 488

1 001 880

72 889 221

50 980 086

21 909 135

117 650 165

46 122 244


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Bewertungsergebnisse für Gesamtobjekt (Phase 1 und Phase 2)

Investitionsrating A 69.3 Sehr gut

Objekt A 67.0 Sehr gut

Objektattraktivität A 65.7 Sehr gut

Risiko A 67.8 Sehr gut

Wirtschaftlichkeit AA 71.6 Hervorragend

Phase 1 - in 2004

Marktwert (Fair Value) ($) Reinertrag im Bewertungsjahr ($)

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall

Break Even Rendite (%) Basiszinssatz (%) Marktrisiko (%) Objektrisiko (%)

Investitionsvolumen ($)Investitionsrendite (%)*

Wirtschaftlichkeit (Punkte & Rating) 75.0 AAErtrags-Risiko-Relation

Phase 1 und Phase 2 - in 2008

Marktwert (Fair Value) ($) Reinertrag im Bewertungsjahr ($)

ohne kalk. Instand.kosten & Mietausfall ** mit kalk. Instand.kosten & Mietausfall **

Break Even Rendite (%) Basiszinssatz (%) Marktrisiko (%) Objektrisiko (%)

Investitionsvolumen ($)Investitionsrendite (%)*

Wirtschaftlichkeit (Punkte & Rating) 71.6 AAErtrags-Risiko-Relation

*) Ohne Fremdfinanzierung **) Instandhaltung inkl. Erneuerung.1.18

8.26

583 520 000

31 233 8437.03

500 739 673

46 122 244

258 660 000

14 620 2136.994.83

21 909 135

0.43

0.441.71

8.99

1.29

4.87

1.73

207 000 000

2.2.2 Bewertungsergebnisse für die Immobilie

Daten zur Wirtschaftlichkeit


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Komponenten des Ratings Phase 1 und Phase 2

IndikatorGewicht

%Punkte Note Kommentar

Rating

Objektrating 50 67.0 A Sehr gutInvestitionsrating 100 69.3 A Sehr gut

Attraktivität 20 65.7 A Sehr gut

Makrostandort 60 51.3Nachfrage 30 46.8Angebot 30 48.5Wertentwicklung 40 56.7

Mikrostandort 20 85.2Verkehrsinfrastruktur 25 82.0Lagequalität 38 88.0Hotelkonkurrenz 38 83.0Touristischer Wert 13 82.0Nähe Business-rel. Einricht. 13 93.0

Objektqualität 20 89.6Objektqualität 50 91.3Grundstücksqualität 50 88.0

Risiko 30 67.8 A Sehr gut

Standortspezifisches Risiko 33 51.3Nachfrage 30 46.8Angebot 30 48.5Wertentwicklung 40 56.7

Objektspezifisches Risiko 33 87.4Mikrostandort 50 85.2Objektqualität 50 89.6

Mieterspezifisches Risiko 33 64.7Mieterbonität 50 59.8Hotelgästemix 20 73.0Vertragsgestaltung 30 67.5

Wirtschaftlichkeit

für Investitionsrating 50 71.6 AA Hervorragend

AAA 100 - 84 Absolute Spitze Absolute Spitze

AA 83 - 72 Hervorragend Hervorragend

A 71 - 61 Sehr gut Sehr gut

B+ 60 - 57 Weit überdurchschnittlich Weit unterdurchschnittlich

B 56 - 54 Leicht überdurchschnittlich Leicht unterdurchschnittlich

C 53 - 47 Durchschnittlich Durchschnittlich

D 46 - 44 Leicht unterdurchschnittlich Leicht überdurchschnittlich

D- 43 - 40 Weit unterdurchschnittlich Weit überdurchschnittlich

E 39 - 29 Schlecht Schlecht

E- 28 - 1 Sehr schlecht Sehr schlecht

Klasse Punkte Gesamtrating, Attraktivität und Wirtschaftlichkeit Risiko


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Kommentierung des Ratings für die Immobilie

Attraktivität

Makrostandort

• Nachfrage

• Angebot

Das "Peabody Orlando Hotel" bekommt bei der Attraktivität die Punktzahl 66. Dies entspricht als Ratingklasse einem soliden "A". Wichtiger Grund für die Vergabe dieser Punktzahl ist die außergewöhnliche Objektqualität und die gute Positionierung im Teilmarkt in der direkten Umgebung des Orange County Convention Centers. Die Makrostandortkomponente, die den Orlando Hotelmarkt als ganzes meint, ist die schwächste Komponente bei der Beurteilung der Attraktivität.

Die Makrostandortkomponente des Ratings setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: der Nachfrage, die sehr stark von der Anzahl der stattfindenden Kongresse beeinflusst wird; dem Angebot, das vom gegenwärtigen und zukünftigen Angebot in der Region abhängt; und der Preisentwicklung, die auf der Interaktion von Angebot und Nachfrage basiert. Der Makrostandort wird mit insgesamt durchschnittlich

Auch wenn es immer eine hohe Nachfrage für Hotels in Orlando geben wird, so ist es doch unwahrscheinlich, dass sich in Zukunft ein anhaltender Anstieg der Nachfrage entwickeln wird. Orlando hat sich schon vor langer Zeit als Urlaubsziel etabliert. Fast jeder Amerikaner, der es sich leisten konnte, hat Orlando und seine Attraktionen besucht. Auch wenn Orlando auf unbestimmte Zeit seine touristische Anziehungskraft behalten wird, so kann doch nicht mehr viel Neues entstehen, um die Zahl der Hotelgäste noch weiter zu steigern. Der Bau neuer Attraktionen schwächt nur die Einnahmen anderer. Zukünftige Schwankungen in der Nachfrage nach Hotelzimmern sind von der Entwicklung der Welt- und der inländischen Wirtschaft sowie von lokalen Marketingaktionen abhängig.

Das Investitionsrating der Immobilie setzt sich aus der Bewertung der Attraktivität, des Risikos und der Wirtschaftlichkeit zusammen. Dieses Rating für das Orlando Peabody Hotel, 9801 International Drive in 32819 Orlando, ist mit der Note A, sehr gut, bewertet.

Das Hotel wurde 1986 gebaut und präsentiert sich heute auf dem neusten Stand, modernisiert und sehr gepflegt. Das bestehende Hotel mit seinen 891 Zimmern (Phase 1) soll durch einen Erweiterungsbau mit weiteren 750 Zimmern (Phase 2) in den nächsten Jahren vergrößert werden, so dass ab dem Jahr 2008 fast doppelt so viele Zimmer und Fläche zur Verfügung steht.

Andererseits sind Kongresse und Tagungen eine wachsende Einnahmequelle für Hotels. Das Potential hierfür ist noch nicht ausgeschöpft. Orlando hat sich als Kongressstadt etabliert. Das gute Klima, niedrige Kosten, gute Verkehrsanschlüsse und unterhaltsame Aktivitäten geben Orlando einen Vorteil gegenüber Städten wie New York, San Francisco und Boston. Orlandos größte Konkurrenz für das Kongressgewerbe ist Las Vegas.

Auf der Angebotsseite ist Orlandos Hotelmarkt tendenziell überbaut. Bauliche Einschränkungen sind weniger streng als in anderen Teilen des Landes. Ein Überangebot ist trotzdem nicht vorhanden. Nicht jedes Hotel ist aufgrund der 113.000 Hotelzimmer im Ballungsraum Orlando voll ausgelastet. Viele Zimmer werden als Pauschalangebote von Fluggesellschaften oder Reisebüros gebucht. Dadurch wird es für Hotels schwierig, sich aus dem breiten Angebot hervorzuheben. Der Hotelstandort ist wichtig. Viele Besucher buchen ihr Hotel so nah wie möglich an den Attraktionen, die sie gerne besuchen möchten. Auch wenn in den nächsten Jahren nicht viele neue Hotels gebaut werden, sind ungefähr 52% aller neuen Bauten in der gleichen Hotelklasse wie die Objektimmobilie.


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• Preisentwicklung

Mikrostandort

• Geschäftsrelevante Einrichtungen

• Hotelkonkurrenz

• Standortqualität

• Touristischer Wert

• Verkehrsinfrastruktur

Objektqualität

Wegen der großen Anzahl von Hotelzimmern in Orlando und Umgebung, liegt ein effizienter Markt vor. Standort und Zimmerqualität sind die Hauptfaktoren für die Zimmerpreise. Hotels von ähnlicher Qualität, Preis und Standort haben meistens sehr ähnliche Belegungsraten.

Die Kategorie Mikrostandort setzt sich zusammen aus Faktoren, welche die unmittelbare Umgebung der Objektimmobilie widerspiegeln. Diese Kategorie besteht aus 5 Komponenten: geschäftsrelevante Einrichtungen, Hotelkonkurrenz, Standortqualität, touristischer Wert und Verkehrsinfrastruktur. Der Mikrostandort des Peabody Hotels wird als "Absolute Spitze" eingestuft.

Das "Peabody Orlando Hotel" ist in dieser Kategorie außergewöhnlich stark. Das Hotel bietet alles, was eine Gruppe für Veranstaltungen jeder Art benötigen könnte. Mit 57.000 sqft Tagungs- und Konferenzfläche, Einrichtungen für die Gastronomie, Freizeitaktivitäten und Beförderungsmitteln ist das Hotel gut für seine eigenen Tagungs- oder Kongressveranstaltungen wie auch für das Orlando County Convention Center, dem es angeschlossen ist, eingerichtet.

Das "Peabody Orlando Hotel" konkurriert nur mit einer kleinen Gruppe von Hotels. Auch wenn ungefähr zehn Hotels das Kongresszentrum (OCCC) betreuen, so gibt es nur ein anderes Hotel, das direkt an das Kongresszentrum angrenzt. Dieses Hotel ist das 1500 Zimmer große "Rosen Plaza Hotel", ein Hotel mit vergleichbarer Qualität. Wenn beide Hotels in der Vergangenheit Belegungsraten von ca. 70% hatten, so wäre dies in etwa die Kapazität, die den Bedarf des Kongresszentrums an High-End Hotels befriedigen würde. Zur Zeit gibt es keine Pläne für zusätzliche Hotels in der unmittelbaren Umgebung des OCCC, mit Ausnahme der Erweiterung des Objekts in 2008.

Der Standort ist mit der Lage direkt neben dem Kongresszentrum erstklassig. Gruppen, die Kongresse oder Tagungen abhalten möchten, können dies sowohl im Kongresszentrum (OCCC) als auch im "Peabody Orlando Hotel" durchführen.

Im Umkreis von 15 Minuten Fahrzeit liegen Dutzende Attraktionen, wie Walt Disney World oder den Universal Studios. Ein Golfladen vor Ort plant die Beförderung zu den Golfplätzen in der Umgebung und vereinbart Abschlagszeiten.

Der internationale Flughafen von Orlando ist weniger als 30 Minuten entfernt. Das Hotel betreibt einen Shuttle Service zu den Hauptattraktionen in der Umgebung und dem Flughafen. Ebenfalls pendelt ein öffentlicher Bus entlang des "International Drive", eine Straße mit zahlreichen Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten.

Die "Objektqualität" ist die stärkste Komponente des Attraktivitätsratings. Die öffentlichen Flächen des Hotels haben zahlreiche Brunnen, einschließlich eines zweistöckigen Wasserfalls in einer sonnendurchfluteten Vorhalle. Es gibt eine Snack-Bar, einige Getränke Bars mit verschiedenen Mottos und ein kleine Anzahl von Geschäften. Andere Einrichtungen wie die Trockenreinigung, die Abfallentsorgung und die Bäckerei sind modernisiert und äußerst effizient. Für die Verpflegung der Gäste gibt es das "The Dux Restaurant", das zu den besten Restaurants in Orlando und Umgebung zählt, ein 24-Stunden "Diner", Zimmerdienst und eine Bäckerei.


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Risiko

Orlando erfreut sich einer zunehmenden Beliebtheit als Kongresszentrum. Im Jahr 2003 wurden mehr als 200 Veranstaltungen im OCCC mit 1,1 Mio. Besuchern abgehalten. Das Kongresszentrum generiert zur Zeit mehr als eine Million Übernachtungen für Hotels in der Umgebung. Die Besucherzahlen des Kongresszentrums sollten erwartungsgemäß um fast 20% über die nächsten 3 Jahre anwachsen. Untersuchungen zeigen, dass ca. 68% der Kongressbesucher vorzugsweise in High-End Hotels wie dem "Peabody Orlando Hotel" übernachten.

Das mieterspezifische Risiko ergibt sich aus den Komponenten Mieterbonität, Hotelgästemix und Vertragsgestaltung und wird als sehr gut eingestuft. Insgesamt wird das Risiko als gering eingeschätzt, d.h. das Rating für das Risiko erhält die Note A, sehr gut.

Es sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass über 90% der Gäste des "Peabody Orlando Hotels" Gäste von Kongressen und Tagungen sind. Wie viele Kongressteilnehmer Orlando besuchen, hängt viel mehr von der Stärke der Gesamtwirtschaft als von der lokalen Wirtschaft ab. Über 95% der Kongresse und Tagungen in Orlando werden von inländischen Firmen oder Personen organisiert, die meisten aus den südlichen USA. Daher hängt die Zukunft des Kongresszentrums und des "Peabody Orlando Hotels" von zwei entscheidenden Faktoren ab: Erstens von der Wirtschaftskraft der südlichen Staaten der USA und zweitens von den Fähigkeiten des OCCCs Besucher von weiter entfernten Teilen der USA anzuziehen.

Der Hotelmarkt in der unmittelbaren Umgebung des Kongresszentrums ist noch nicht im Gleichgewicht. Die Erweiterung des Zentrums ist erst kürzlich fertiggestellt worden, und es ist noch nicht klar, ob es die projektierte Besucherzahl erreichen wird. Der nächste Konkurrent des Peabody ist auch neu auf dem Markt. Wie auch immer, beide Hotels haben zu den gegenwärtigen Zimmerpreisen eine gesunde Belegungsrate. Da die Besucherzahlen im Kongresszentrum wahrscheinlich steigen werden, ist davon auszugehen, dass das Objekt seine durchschnittlichen Erlöse pro Zimmer halten und in Zukunft sogar noch ausbauen kann.

Das Hotel verfügt ebenfalls über ausgezeichnete Fitnessanlagen, einen Massageraum, ein Schwimmbecken, ein Spielezimmer, eine 24-Stunden Kinderbetreuung und einen komplett ausgestatten Geschäftsbereich. Die Zimmer sind von äußerst hohem Komfort und Qualität. Jedes Zimmer hat zwei Fernseher (einen davon im Badezimmer), eine Minibar und Dataport-Anschlüsse. Im Januar 2004 wurde das Hotel im "Travel & Leisure Magazine" als eines der 500 großartigsten Hotels und Resorts in der Welt aufgeführt. Insgesamt wird die Objektqulität des Peabody Hotels als "Absolute Spitze" bewertet.

Die Einschätzung für das Risiko beinhaltet das standortspezifische Risiko, das objektspezifische Risiko und das mieterspezifische Risiko. Das standortspezifische Risiko gibt die nur durchschnittliche Bewertung des Makrostandort Orlando wider. Das objektspezifische Risiko wird aus den beiden sehr positiven Einschätzungen für den Mikrostandort und der der Objektqualität abgeleitet.


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Wirtschaftlichkeit

Die Ratingkategorie Wirtschaftlichkeit für das Peabody Hotel (Phase 1 und Phase 2) ergibt sich aus dem Verhältnis der Investitionsrendite und der Break Even Rendite. Die Investitionsrendite liegt mit 7,32 Prozent über der Break Even Rendite von 7,03 Prozent. Dabei entspricht die Break Even Rendite der marktgerechten Verzinsung der Risiken des Bewertungsobjektes. Die Investitionsrendite entspricht der konkreten Verzinsung des eingesetzten Investitionsvolumens.

Für die Berechnung des gesamten Investitionsvolumens für Phase 1 und Phase 2 im Jahr 2008 wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 (im Jahr 2004) und Phase 2 (im Jahr 2008) zusammengerechnet. Dabei wird das Investitionsvolumen aus Phase 1 auf das Jahr 2008 umgerechnet.

Das Rating für die Wirtschaftlichkeit erhält die Note AA, hervorragend.


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2.3 Bewertung der Fondskonstruktion

2.3.1 Daten zum Fonds

Name des Fonds UST XIV Hotel, Ltd.

Objektname Orlando Peabody Hotel9801 International Drive32819 Orlando

Objektart Hotel

Emissionsjahr 2004

Fondsvolumen ($)

Eigenkapital ($)

Fremdkapital ($)

Geplante Ausschüttung9.1%9.8%

Mindestzeichnungssumme ($)

Agio 5%

2.3.2 Bewertungsergebnisse

Rating Fondskonstruktion AA 72.2 Hervorragend

Vertragswerk AA 80.4 Hervorragend

Garantien A 68.0 Sehr gut

Finanzierung und Erträge A 67.0 Sehr gut

Exit AA 74.8 Hervorragend

Bewertungsstichtag des Fonds

192.6 Mio.


1. August 2004

Zusammenfassung

8.3%8.4%

50 000

526.4 Mio.

333.8 Mio.

20052014

mit Umsatzmiete

ohne Umsatzmiete


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RatingGewicht


Fondskonstruktion 100 72.2 AA Hervorragend

Vertragswerk 20 80.4 AA Hervorragend

Vertragsbestandteile 40 72.8

Vertragspartner 20 85.5

Kontrollfunktionen 20 85.5

Gutachten 20 77.0

Garantien 15 68.0 A Sehr gut

Mietgarantie / Generalmietver. 40 70.0

Platzierungsgarantie 10 70.0

Eigenkap.einzahlungsgarantie 5 60.0

Höchstkostengarantie 20 60.0

Zinsgarantien 10 90.0

Sonstige Garantien 15 60.0

Finanzierung und Erträge 35 67.0 A Sehr gut

Finanz- und Investitionsplan 33 70.5

Prognoserechnung 24 65.8

Fremdkapitalrisiko 19 50.0

Währungsrisiko 19 77.5

Steuerkonstruktion 5 75.0

Exit 30 74.8 AA Hervorragend

Kündigungen/ Verkauf 25 64.2

Qualität der Exitregelung 25 88.0

Exitoptionen 50 73.5

Komponenten des Ratings für die Fondskonstruktion

AAA AAAB+BCDD-EE-

100 - 84 83 - 72 71 - 61 60 - 57 56 - 54 53 - 47 46 - 44 43 - 40 39 - 29 28 - 1

Absolute SpitzeHervorragendSehr gutWeit überdurchschnittlichLeicht überdurchschnittlichDurchschnittlichLeicht unterdurchschnittlichWeit unterdurchschnittlichSchlechtSehr schlecht

Klasse Punkte Bewertung


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Kommentierung des Ratings für die Fondskonstruktion

Vertragswerk

Schließlich enthält die Fondskonstruktion explizitete Regelungen zur Veräußerung der Immobilie und damit zum Exit des Fonds. Nach 10 Jahren und 3 Monaten kann der nachrangige amerikanische Partner eine Kaufoption ausüben, die einmalig um bis zu 5 Jahren verlängert werden kann. Sollte auch dann die Option nicht ausgeübt werden, hat die Fondsgesellschaft das Recht, die Anteile des amerikanischen Partners an der Immobilie zu einem bereits jetzt festgelegten Preis ihrerseits zurückzukaufen.

Die Grundphilosophie der US-Treuhand basiert am dem Prinzip des "gemeinsam Investierens". Dieses beruht auf vier Bausteinen, der Komplementärbeteiligung, der Partnerbeteiligung, der Vorzugsstellung des Anlegers und dem Exit-Management.

Die Komplementärbeteiligung bedeutet einerseits, dass die Komplementärgesellschaft mit nennenswerten Kapitalanteilen an der Fondsgesellschaft beteiligft ist. Andererseits können Anleger, die sich mit hohen Anteilen als Kommanditisten beteiligen, gleichzeitig auch der Komplemtärgesellschaft beitreten. Damit ist eine wirksame Interessenvertretung der Anleger gewährleistet.

Partnerbeteiligung heisst, dass der amerikanische Partner, hier der Mieter des Hotels, die Belz Partners L.P., als nachrangiger Partner auch an der Objektgesellschaft mit 30% beteiligt ist und somit das wirtschaftliche Risiko der Investition mit trägt.

Das Rating der Fondskonstruktion setzt sich aus einer Bewertung des Vertragswerks, der Garantien, der Finanzierung und Erträge und aus den Exitoptionen zusammen. Insgesamt wird die Konstruktion des Fonds UST XIV Hotel, Ltd. mit der Ratingnote AA, hervorragend, bewertet.

Insgesamt zeichnet sich das Konzept der US-Treuhand durch eine für den Anleger sehr attraktive Konstruktion der Risiko- und Chancenverteilung aus. Während den Endkunden auf ihr investiertes Kapital eine Mindestverzinsung garantiert wird, werden die Komplementäre erst nachrangig mit einer Ausschüttung bedient. Das am Anlageerfolg ebenfalls beteiligte Immobilienmanagement vor Ort lässt erwarten, dass eine wirtschaftliche Steuerung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten gewährleistet ist.

Der Analysebereich „Vertragswerk“ bezieht sich auf die Bewertung wichtiger Vertragsbestandteile, der wesentlichen Vertragspartner, der Kontrollfunktionen für die Investoren und der vorliegenden Gutachten. Das Vertragswerk wird zusammenfassend mit AA, hervorragend, bewertet

Herausragend ist die Höhe der laufenden Kostenbelastung aus den abgeschlossenen Verträgen. Das Kostensteigerungsrisiko ist jedoch nur durchschnittlich, da die Kosten an die Einnahmeüberschüsse gekoppelt sind.

Die Vorzugsstellung des Anlegers besteht sowohl gegenüber den Komplementärgesellschaftern als auch gegenüber dem amerikanischen Partner. Dies gilt sowohl bezüglich der laufenden Ausschüttungen als auch im Hinblick auf den Verkaufserlös der Immobilie. Damit ist eine Absicherung der prospektierten Ausschüttung für den Anleger gegeben, da die nachrangigen Partner erst dann (mit überproportionalen) Ausschüttungen zum Zuge kommen, wenn die Mindestverzinsung von 8.3% für den Anleger erzielt wurde.


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Garantien

Die Kontrollfunktionen des Fonds werden insgesamt mit der Note AA, hervorragend, versehen. Es existiert eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle, und die Mittelverwendung ist vollständig kontrolliert. Zwar ist kein Anlegerbeirat vorgesehen; die spezielle Konstruktion des Fonds, die vorsieht, dass die Komplementäre gleichzeitig auch wesentliche Kommanditanteile halten müssen, stellt jedoch eine wirksame Kontrolle des Fondsmanagements sicher.

Eine Platzierungsgarantie ist nicht vorhanden. Durch die Doppelfunktion von Komplementär und Kommanditist fällt dies jedoch nicht nachteilig ins Gewicht. Eine Eigenkapitaleinzahlungsgarantie und eine Höchstkostengarantie sind bei dem vorliegenden Fonds nicht erforderlich.

Im Analysebereich „Garantien“ wird analysiert, ob alle erforderlichen Garantien vorhanden und ausreichend dimensioniert sind. Insgesamt werden die vorhandenen Garantien mit der Note A, sehr gut, versehen.

Zwar existiert keine explizite Mietgarantie. Der nachrangige Partner Betz Partners, der mit 30% an der Objektgesellschaft beteiligt ist, hat für seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag jedoch diese 30% Beteiligung verpfändet. Sollte der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommen, hat die Fondsgesellschaft zudem das Recht den Mietvertrag kurzfristig zu kündigen und das Objekt zu verwerten. Diese Regelung wirkt also wie eine begrenzte Mietgarantie, die dementsprechend mit 70 Punkten positiv bewertet wird.

Die Qualität der wichtigsten Vertragspartner ist mit 65 Punkten als sehr gut zu bewerten. Verflechtungen zwischen den wesentlichen Vertragspartner bestehen nicht. Die Laufzeit der Verträge mit den wesentlichen Vertragspartnern ist ebenfalls sehr gut bewertet. Zwar ist eine Kündigung des Mietrvertrags mit Belz Partners durch den Fonds ausgeschlossen, da der Betreiber als Tochergesellschaft des Verkäufers jedoch zentraler Bestandteil der Fondskonzeption ist, ist dies jedoch weniger bedeutsam. Auf der anderen Seite ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den amerikanischen Partner ebenfalls nicht vorgesehen.

Die vorliegenden Gutachten sind ausreichend und durchweg von hoher Qualität. Es existiert ein beanstandungsfreies Prospektgutachten nach IdW S4 durch Ernst & Young. Ein Standort- und Wertgutachten wurde durch HVS International, einer Division von DFW Hospitality Consulting erstellt. Auch liegt ein Rechts- und Steuergutachten einer amerikanischen Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei vor.

Die Häufigkeit der Gesellschafterversammlungen ist nicht eindeutig geregelt. Durch die spezifische Konstruktion des Fonds, bei dem der Komplementär des Fonds durch die Anleger bestimmt wird, ist dies jedoch nicht als nachteilig zu bewerten. Dies gilt auch für die Wahl des Ortes der Gesellschafterversamm-lung. Die Stimmrechte sind parallel zu den Kapitalanteilen verteilt, Stimmrechtsbeschränkungen sind nicht vorhanden. Nicht klar geregelt ist die Stimmrechtsausübung ohne Weisung. Die Möglichkeit zur Einberufung außerordentlicher Gesellschafterversammlungen ist zwar vorgesehen, erfordert jedoch die Zustimmung von über 20% des Gesellschaftskapitals. Da es sich bei dem Fonds um eine amerikanische Limited Partnership handelt, ist der Gerichtsstand in den USA. Für die Prospekthaftung ist jedoch der Gerichtsstand in Deutschland maßgeblich. Positiv werden auch die Regelungen zur Meldung von Sonderwerbungskosten bewertet.


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Finanzierung und Erträge

Exit

Zwar ist eine Garantie für Guthabenzinsen nicht vorhanden. Da jedoch im Fonds keine Zinseinnahmen aus der vorhandenen Liquidität prospektiert ist, wird auch hier die volle Punktzahl vergeben. Eine Garantie für Fremdkapitalzinsen ist nicht erforderlich, da der amerikanische Partner die Finanzierungskosten vollständig übernimmt.

Das Währungsrisiko berücksichtigt Art und Umfang einer nicht währungskongruenten Finanzierung sowie das Risiko, das in der Bewirtschaftungsphase bzw. beim Exit aus einer Nicht-Übereinstimmung von Investitions- und Investorenwährung resultiert. Ein Risiko aus Fremdwährungsfinanzierung besteht nicht, da die Finanzierung von Belz Partners getragen wird. Relevant ist allerdings das Risiko aus der Bewirtschaftung. Aufgrund des hohen Abwertungsrisikos des US-$ ergibt sich in diesem Analysebereich nur eine durchschnittliche Bewertung.

Beim Finanz- und Investitionsplan werden die Weichkosten des Fonds und die Höhe einer nicht zweckgebundenen Liquiditätsreserve betrachtet. Insgesamt ergibt sich hier mit 71 Punkten eine positive Bewertung.

Sonstige Garantien sind nicht erforderlich.

Im Bewertungsbereich „Finanzierung und Erträge“ wird eine Bewertung des Finanz- und Investitionsplans, der Prognoserechnung und der Risiken aus der Fremdfinanzierung, aus Währungsveränderungen und der Steuerkonstruktion vorgenommen. Mit 67 Punkten wird in diesem Analysebereich eine Bewertung von A, sehr gut, erzielt.

Der Analysebereich „Exit“ bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen. Hierbei handelt es sich um die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der Exitregelung und um Exitoptionen. Insgesamt erhält der Fonds UST XIV Hotel mit 75 Punkten ein Rating von AA, hervorragend.

Bei der Prognoserechnung werden die Höhe der prospektierten Fondsrendite, die Höhe und Veränderung der Mieteinnahmen, die Entwicklung der Liquiditätsreserve und die Darlehenstilgung bewertet. Bei den Mieteinnahmen werden die Abweichungen der prospektierten von den im Feri Immobilien Rating berechneten Mieteinnahmen analysiert. Ergebnis dieses Analyseabschnitts sind 66 Punkte. Diese Berechnung der Wirtschaftlichkeit geht von einer Einhaltung des Mietvertrages durch den nachrangigen Partner BELZ Partner L.P. aus. Würde jedoch Belz den Mietvertrag nicht erfüllen, fällt der Anteil von Belz an der Objektgesellschaft der Fondsgesellschaft zu. Dadurch würde sich das Investitionsvolumen anteilsmäßig reduzieren und somit die Wirtschaftlichkeit nochmals deutlich erhöhen. Diesem positiven Effekt steht das Risiko entgegen, dass das Hotel veräußert oder ein geeigneter neuer Hotelbetreiber gefunden werden muss.

Das Fremdkapitalrisiko bewertet das Risiko, das aus der Höhe der Fremdfinanzierung (Leverage) resultiert. Da die Finanzierungskosten des Fonds UST XIV Hotel vom amerikanischen Partner getragen werden, ist das Fremdkapitalrisiko erst dann relevant, wenn das Objekt an den Fonds fällt, d.h., wenn Betz von der Rückkaufoption keinen Gebrauch macht. Trotz der hohen Fremdfinanzierungsquote von 63% erfolgt deshalb eine positive Bewertung.

Bei der Steuerkonstruktion wird das Verhältnis der Nachsteuerrendite zur Vorsteuerrendite für einen steuertypischen Investor bei einem Anlagebetrag von 100.000 € und einem Steuersatz von 35% betrachtet. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens mit den USA wird auch hier eine positive Bewertung erzielt.


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Insgesamt ist festzuhalten, dass der Fonds UST XIV Hotel, Ltd. bei der Fondskonstruktion eine Vielzahl von Konstruktionsmerkmalen enthält, die die Einflussmöglichkeiten der Anleger auf den Fonds sicherstellen und die geplanten Ausschüttungen gewährleisten. Besonders das Sicherheitskonzept bei Ausfall des Mieters ist überzeugend. Darüber hinaus sind die Möglichkeiten zum Exit als hervorragend einzustufen.

Auch die Exitoptionen werden mit 74 Punkten als sehr positiv eingeschätzt. Obwohl es keine Verkaufsoption bei persönlichen Notfällen gibt, besteht durch die Rückkaufregelung für Belz Partners eine sehr gute Möglichkeit, die Beteiligung am Fonds nach ca. 10 Jahren zu beenden. Die Regelung zum Kaufpreis und die Bonität von Belz sind gut, so dass sich insgesamt eine sehr gute Bewertung ergibt.

Grundsätzlich ist ein Verkauf der Anteile jederzeit, d.h. auch unterjährig möglich, wenn auch im Gesellschaftsvertrag keine eindeutigen Regelungen enthalten sind. Kündigungen erfordern die Zustimmung der Geschäftsführung. Auch zur Berechnung des Abfindungsguthabens sind keine eindeutigen Regelungen getroffen. Mit 64 Punkten werden die Regelungen insgesamt trotzdem als sehr gut bewertet.

Bei der Qualität der Exitregelung geht es um die Frage, ob es eine Parallelität zwischen den Interessen des Anlegers und denen des Initiators bezüglich einer Beendigung des Fonds gibt und ob eine zeitliche Festlegung für den Exit im Vertragswerk vorgenommen wurde. Durch die Kaufoption des amerikanischen Partners Belz Partners wird eine Exitentscheidung nach 10 Jahren und 3 Monaten erstmals erzwungen. Trotz einer nur proportionalen Beteiligung des Initiators am Verkaufserlös, die mit einer durchschnittlichen Punktzahl versehen wird, folgt mit 88 Punkten eine hervorragende Bewertung dieses Bereichs.


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2.4 Bewertung der Managementqualität

2.4.1 Daten zum Initiator

NameSpreestraße 364295 Darmstadt

Produktprofil Geschlossene Immobilienfonds in den

USA

Gründungsjahr 1995

Eigenkapital

Anzahl Mitarbeiter 6

Realobjekte Anzahl -

Gesamtvolumen -

Geschlossene Immobilienfonds Anzahl 12 Fondsvolumen (31.12.2003)

Zweitmarktvolumen 2003

Nominalkapital -Kurswert -

2.4.2 Bewertungsergebnisse

Rating Initiator/ Umfeld B+ 59.4 Weit überdurchschnittlich

Managementqualität A 64.3 Sehr gut

Unternehmen A 63.3 Sehr gut

A 68.0 Sehr gut

Kunden A 61.2 Sehr gut

Branchenumfeld C 48.7 Durchschnittlich

Bewertungsstichtag Managementqualität


1. August 2004

1 346 Mio. $

51 300 €

Zusammenfassung

Produkte und Prozesse



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Komponenten des Ratings für die Managementqualität

RatingGewicht


Initiator/ Umfeld 100 59.4 B+ Weit überdurchschnittlich

Managementqualität 70 64.3 A Sehr gut

Unternehmen 35 63.3 A Sehr gut

Organisation 20 54.0

Geschäftsführung 20 52.4

Mitarbeiter 20 72.0

Systeme 20 71.6

Produkte und Prozesse 35 68.0 A Sehr gut

Produkte 40 69.1

• Produktstrategie 40 52.3

• Produkterfolg 60 80.4

Prozesse 60 67.2

• Prozessorganisation 40 73.0

• Produktentwicklung 35 71.4

• Risiken 25 52.0

Kunden 30 61.2 A Sehr gut

Marktstellung 25 85.8

Vertriebsstrategie 25 50.0

Kundenpflege 25 51.4

Informationsqualität 25 57.5

Branchenumfeld 30 48.7 C Durchschnittlich

Beteiligungen / Immobilien 50 48.4

Immobilien 50 49.0

AAA AAAB+BCDD-EE-

100 - 84 83 - 72 71 - 61 60 - 57 56 - 54 53 - 47 46 - 44 43 - 40 39 - 29 28 - 1


Klasse Punkte Bewertung


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Kommentierung des Ratings für die Managementqualität

Allgemein

Das Konzept der US Treuhand zeichnet sich durch eine für den Anleger sehr vorteilhaften Konstruktion der Risiko- und Chancenverteilung aus. Während den Endkunden auf ihr investiertes Kapital eine Mindestverzinsung von beispielsweise 8 vH garantiert wird, werden die Komplementäre erst nachrangig mit einer Ausschüttung bedient. Das am Anlageerfolg ebenfalls beteiligte Immobilienmanagement vor Ort lässt erwarten, dass eine wirtschaftliche Steuerung ausschließlich unter Renditegesichtspunkten gewährleistet ist.

Insbesondere tragen eine ausgeprägt stabile finanzielle Stärke sowie eine hohe Management- und Prozessqualität jeweils ohne nennenswerte Schwächen zu diesem Gesamtergebnis bei. Obwohl in den USA eine nur als befriedigend zu bezeichnende Branchenentwicklung und Situation der Rahmenbedingungen in das Bewertungskalkül einbezogen werden muss, bewegt sich das Gesamtergebnis für die US Treuhand damit im Bereich der Ratingklasse B+.

Das Unternehmen wird von zwei sich in ihren strategischen und operativen Funktionen ergänzenden Gesellschaften gesteuert. Die in 5211 International Drive Orlando, Florida 32819, USA ansässige Estein $ Associates USA, Ltd. konzipiert Immobilienfonds und übernimmt Ankauf und Verkauf von Immobilien und das Auflegen geschlossener Immobilienfonds. Die Verwaltung der US-Immobiliengesellschaften und die Betreuung der Investoren wird von der in 64295 Darmstadt, Spreestraße 3 angesiedelten US Treuhand Verwaltungsgesellschaft wahrgenommen.

Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH hat sich ausschließlich auf das Marktsegment geschlossener Immobilienfonds konzentriert, die in den USA vorzugsweise in große Einkaufszentren und Malls investieren, und seit 1993 insgesamt zwölf Fonds vermarktet. Das Konzept sieht des weiteren nur den Ankauf von Top-Immobilien an erstklassigen Standorten vor, bei denen der Zeichner keine Fertigstellungs- oder Erstvermietungsrisiken zu übernehmen hat. Die Gesellschaft verzichtet bisher auf Engagements sowohl außerhalb der Retailbranche als auch außerhalb der USA. Zwei Fonds konnten zwischenzeitlich planmäßig erfolgreich veräußert werden. Das investierte Gesamtvolumen beträgt mehr als 2 Mrd. USD.

Aus dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA ergeben sich für den hiesigen Investor wesentliche Steuervorteile. So wird der steuerpflichtige Gewinn (der erheblich niedriger als die Ausschüttung ist) nach Abzug des Freibetrages nur in den USA besteuert. Mit einer Mindestzeichnungssumme von € 50.000 pro Anteil soll eine Zielgruppe im oberen Marktsegment mit ausgesprochen solventen Anlegern bedient werden. Dennoch bleibt für den deutschen Anleger ein währungsbedingtes Restrisiko.

Das Rating für die Managementqualität bewertet die Leistungsfähigkeit des Managements. Zusätzlich wird das Branchenumfeld betrachtett, in dem dieses operiert. Bei der Managementqualität werden die Analysebereiche Unternehmen, Produkte und Prozesse und Kunden bewertet. Das Ziel des Ratings ist eine Bewertung des Managements nach seinen spezifischen Kenntnissen und Fähigkeiten innerhalb seiner Branche. Das Management muß insbesondere über die Fähigkeit verfügen, die von ihm aufgelegten Fonds erfolgreich zu vermarkten, zu überwachen und in Problemsituationen steuernd einzugreifen. Insgesamt wird das Management der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH mit der Note A, sehr gut, bewertet.


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Unternehmen

Produkte und Prozesse

Vor dem Hintergrund der Entwicklung des US-Immobilienmarktes, der im Jahr 2003 insbesondere im Büroimmobilienmarkt durch Leerstände und zum Teil rückläufige Mieten gekennzeichnet war, aber auch für Einzelhandelsflächen Probleme aufzeigte, entwickelten sich die Werte der US-Treuhand Immobilien denkbar positiv.

Von 10 Fonds, die sich im Jahr 2003 in der Bewirtschaftung befanden, schütteten 9 Fonds 8 vH und mehr aus. Damit wurden die Prospektangaben in 7 Fällen erfüllt; in zwei Fällen sogar übertroffen. Alleine in einem Fall, bei BELZ Factory Outlet World in Pigeon Forge, lag die Ausschüttung wegen durchzuführender Umbaumaßnahmen bei 6 vH anstelle der geplanten 9 vH. Das aus dieser Umbaumaßnahme resultierende Potenzial höherer Mietpreise lässt eine zukünftig attraktive Ausschüttung erwarten.

Mit der Ratingklasse A kann dem Management eine hohe Qualität zugewiesen werden Auf dem Gebiet der Steuerungsqualität (62 Punkte) schneiden die Managementinstrumente Informationserfassung (76 Punkte), Planung (60 Punkte), Überwachung (54 Punkte) und Rechnungswesen (74 Punkte) auf unterschiedlich hohen Niveaus ab.

Die Informationen, die das Unternehmen seinen Gesellschaftern und Anlegern zukommen lässt, beispielsweise durch Vorlage der Leistungsbilanz, sind hinsichtlich Aktualität (100 Punkte), Umfang (75 Punkte), Aufbau (70 Punkte) und Streuung (90 Punkte) insgesamt von außerordentlich hoher Qualität. Die im Inland durchgeführten Gesellschafterversammlungen und die Vertretungsregelung stützen mit 83 Punkten die außergewöhnliche Informationsqualität.

Die Führungsqualität (60 Punkte) wird über objektive und teils subjektive Kriterien ermittelt. Wesentliche Einflussfaktoren sind hier die Erfahrung, Kompetenz und Zufriedenheit der Mitarbeiter (72 Punkte), die Organisation hinsichtlich effizienter Strukturen sowie hoher Flexibilität und Effizienz (53 Punkte). Eine aus der Sachlage abzuleitende eher durchschnittlich ausgeprägte Zielorientierung und günstige persönliche Eigenschaften führen u.a. bei der Geschäftsführung zu einem positiven Wert (52 Punkte).

Mit 68 Punkten sind die Produkte und Prozesse als hoch und ohne nennenswerte Schwächen zu bewerten und werden mit der Ratingnote A, sehr gut, bewertet.

Zum Produkterfolg tragen wesentlich die Produkt-Alleinstellungsmerkmale und die relative Produktunabhängigkeit von besonderen Umfeldeinflüssen bei. Der Erfolg selbst mit 80 Punkten ist gekennzeichnet durch eine außerordentlich gut Produktplazierung (100 Punkte), welche bislang keinen Misserfolg kannte, sowie eine entsprechend erfolgreich ausgewogene Leistungsbilanz (72 Punkte).


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Kunden

Branchenumfeld

Zusammenfassung

Zusammenfassend wird die Managementqualität mit 64 Ratingpunkten der Ratingklasse A zugeordnet. Die US-Treuhand stellt sich damit als ein Unternehmen vor, das einen hohen Qualitätsstandard besitzt und nur kleine Schwächen aufweist. Als Minuspunkt ist im wesentlichen die stark ausgeprägte Abhängigkeit des Geschäftserfolges von einer Einzelperson anzumerken.

Die mit kleinen Schwächen auszuweisende Prozessqualität (58 Punkte), mit der die US Treuhand ein Objekt / Fonds bis zur Zeichnung realisiert, spiegelt sich konzeptkonform in einem hohen Organisationsgrad (75 Punkte), der insbesondere Qualitätskontrolle, Synergien und Outsourcing sowie Partnerschaften und Kooperationen sehr hoch bewertet. In der Ressourcennutzung (66 Punkte) führen insbesondere die geringe Mitarbeiterzahl und Möglichkeit, relativ zügig, aber in geringem Umfang Fonds aufzulegen, zu diesem Ergebnis.

Entsprechend müssen im Bereich der Produktneuerungen hinsichtlich der Produktzyklen und innovativen Fondsentwicklung Abstriche gemacht werden. Hinsichtlich der zu bewertenden Risiken, sind die amerikanischen Vorschriften und Regelungen so gestaltet, dass eine größtmögliche Vorsorge beim Initiator veranlasst ist. Die den Fonds zugrundeliegenden Immobilienobjekte unterliegen keinen besonderen und außergewöhnlichen rechtlichen Regelungen (bspw. Gesundheit, Umwelt, besondere Sicherheit, etc.).

Im Analysebereich Kunden erhält die US-Treuhand mit 61 Punkten eine sehr gute Bewertung. Dabei resultiert dieses Ergebnis weniger aus dem Produktabsatz (56 Punkte), weil infolge der festgestellten Zielgruppenstrategie und des Konzeptes bei den Kriterien Vertriebsstrategie, Kundenpflege und Marktstellung teilweise kleine Schwächen in der Bewertung berücksichtigt werden mussten. Zu dem positiven Gesamtergebnis trägt insbesondere die sehr gute Positionierung im Markt bei.

Die Attraktivität der Branche "Geschlossene Immobilienfonds" für Investoren hängt zum einen von der Marktperformance alternativer Anlageformen ab. Zum anderen spiegelt die erreichte Rendite die Performance des US-Immobilienmarktes.

Als Reaktion auf die nachhaltigen Kurskorrekturen im Aktienmarkt sowie die Angst vor Zinssteigerungen haben in den vergangenen Jahren der Anlagekategorie „Geschlossene Immobilienfonds“ einen ungewöhnlichen Nachfrageboom gebracht. Mit der Konsolidierung der Börse sowie der Weiterentwicklung von Instrumenten zum Thema „Alternative Investments“ steigt die Attraktivität anderer Anlageformen wieder an. Diese Entwicklung geht zu Lasten der Immobilienfonds, die unter dem Nachteil einer festgeschriebenen mehrjährigen Investitionsdauer einerseits sowie einer Renditeabhängigkeit von einem tatsächlich realisierten Exit leiden. Gerade in den kommenden Jahren wird sich daher das Interesse an dieser Anlageform kaum noch steigern.

Der Immobilienmarkt der USA spiegelt die Dynamik der heimischen Konjunktur wider, was sich zum einem in einer stark ausgeprägten Bautätigkeit sowie zum anderen in deutlichen Steigerungen der Immobilienpreisen niederschlägt. Für die Fonds geeignete Immobilien, in einer bestimmten Größenordnung und zu einem attraktiven Preis, sind immer schwerer zu finden. Die Gefahr, Immobilienprojekte verteuert einzukaufen bzw. auf Wertsteigerungen verzichten zu müssen, nimmt vor diesem Hintergrund zu. Dies erschwert nicht nur die Entwicklung neuer Projekte, sondern auch die Pflege bestehender Projekte.

Insgesamt bewerten wir die Branche mit 49 Punkten, was der Ratingklasse C entspricht. Alle Branchen zusammen (Deutschland) liegen mit 50 Punkten ebenfalls in der Ratingklasse C.


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3. Erläuterungen zum Rating des Fonds "UST XIV Hotel"

3.1 Bewertung der Immobilie

Verwendete Unterlagen

FERI Immobilien Markt Rating, 2.Quartal 2004Orlando/Orange County Kongress- und Besucheramt - 2003 JahresberichtOrlando/Orange County Kongress- und Besucheramt - ForschungsabteilungMarcus & Millichap - FremdenverkehrsforschungsberichtHVS International - BewertungPeabody Hotel Group - WerbematerialienOrlando Business JournalCarter Associates - Orlando City ÜberblickCB Richard Ellis - Marktkurzüberblick für OrlandoCB Richard Ellis - MarketView Bericht für OrlandoGrubb & Ellis - Markttrendbericht für Orlando

Objekt und Objektbegehung

Annahmen zur Immobilienbewertung


Ein Repräsentant der Feri Research hat am 13. Juli 2004 eine Begehung des oben genannten Objekt durchgeführt. Es wurden Unterredungen mit den Marketing-, Konstruktions- und Verpflegungsdirektoren gehalten. Alle bedeutenden Bereiche des Hotels wurden besucht. Außerdem wurden das Gebiet um das Hotel und weitere Gegenden im Großraum Orlando besichtigt.

Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlage sowie des Grund und Bodens erfolgten ausschließlich nach den vorgelegten Unterlagen und aufgrund der Ortsbesichtigung.

Bei der Ortsbesichtigung wurden keine Bodenuntersuchungen durchgeführt. Alle Feststellungen der Sachverständigen wurden nur durch Inaugenscheinnahme getroffen. Die Wohn- und Nutzflächen wurden vor Ort nicht aufgemessen, sondern den vorgelegten Planunterlagen bzw. den Mietverträgen entnommen.

Es wird angenommen, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben, Beiträge, Gebühren usw. erhoben und entrichtet wurden. Eine Einsichtnahme in die Grundakte erfolgte nicht. Aufgrund fehlender gegenteiliger Informationen wird davon ausgegangen, dass neben denen im Grundbuch eingetragenen Rechten und Lasten keine weiteren Rechte, Nutzen und Lasten oder altrechtliche Dienstbarkeiten am Grundstück bestehen.


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Kommentar

Das "Peabody Orlando Hotel" ist eines von zwei Hotels, die direkt neben dem neuen 232.258 m² (2,5 Millionen sqft) großen Orange County Convention Center (OCCC) liegen. Der Internationale Flughafen von Orlando sowie Walt Disney World, Orlandos führende Touristenattraktion, sind nur 15 Autominuten entfernt. In direkter Umgebung sind zahlreiche Restaurants, Geschäfte und andere Freizeitangebote für Touristen zu finden. Das Hotel hat in der Vergangenheit zahlreiche Auszeichnungen erhalten und ist eines der führenden Hotels in Orlando und Umgebung.

Zur Ausstattung des Hotels gehören zahlreiche Annehmlichkeiten wie z.B. ein Fitnesscenter, eine Sauna, ein Schwimmbad, eine Bäckerei und mehrere Restaurants. Des Weiteren verfügt das Hotel auf einer Gesamtfläche von 5.295 m² (57.000 sqft) über Räumlichkeiten, die für Tagungen und Kongresse genutzt werden können. Eine Tradition des Hotels, die den Kameradschaftsgeist unter den Gästen fördert und zur Unvergesslichkeit des Aufenthalts beiträgt, ist das allmorgendliche "Marching of the Ducks". Die Gäste versammeln sich jeden Morgen um die Hotelmaskottchen, einen kleinen Entenschwarm, der morgens und abends zum Brunnen in der Hotelhalle marschiert.

Über 90% der Hoteleinkünfte werden durch Kongresse und Tagungen, die im OCCC oder im "Peabody Orlando Hotel" selbst stattfinden, erzielt. Das ist die größte Stärke des Hotels, aber auch gleichzeitig die größte Schwäche. Die Nähe zum Kongresszentrum ist ein wichtiges Marketinginstrument, denn Kongress- oder Tagungsteilnehmer des OCCC buchen oft eine große Anzahl von Zimmern im Hotel. Die Tagungs- und Kongressmöglichkeiten im Hotel selbst sind ein Anreiz für mögliche Kunden, obwohl sie nicht direkt zum Einkommen beitragen. Die Tagungsräume im Haus werden erst verwendet, wenn ein potentieller Besucher eine größere Anzahl von Zimmern bucht. Das Hotel verdient einen nicht unerheblichen Anteil durch die Bereitstellung von Speisen und Getränken während Tagungen und Kongressen im Haus. Die große Abhängigkeit vom Kongresszentrum setzt das Hotel jedoch dem Risiko der Konkurrenz durch andere Hotels, die auch dem Kongressbetrieb dienen, aus. Ebenso besteht die Möglichkeit, dass das OCCC in der Zukunft seine Attraktivität als Tagungs- und Kongressort verliert.

Orlando ist eine der am schnellsten wachsenden Städte in den Vereinigten Staaten. Die Bevölkerung ist seit 1960 von 337.000 auf 1,8 Millionen Menschen angewachsen. Die Region wird oft mit Las Vegas verglichen, sowohl bezüglich Wachstum als auch bezüglich Wirtschaftsstruktur. Die Wirtschaft ist sehr stark auf den Tourismus ausgerichtet. 25% der Erwerbstätigen sind in diesem Sektor beschäftigt. Früher war Orlando hauptsächlich ein Reiseziel für Urlauber. Mittlerweile kommen ebenfalls Geschäftsreisende für Kongresse und Tagungen in die Stadt. Für sie sind die Touristenattraktionen in der Umgebung ein Hauptargument für die Kongressteilnahme.

Dem Bundesstaat Florida ist es während der letzten Konjunkturabschwächung verhältnismäßig gut ergangen. Dies kann auf die geringe Abhängigkeit des Staates vom Hi-Tech Sektor und der verarbeitenden Industrie zurückgeführt werden. Dienstleistungen, Floridas wichtigster Beschäftigungsbereich, war der am wenigsten betroffene Wirtschaftsbereich der konjunkturellen Abschwächung. Floridas Regionalprodukt wird auch in Zukunft über dem Landesdurchschnitt liegen.

Das Investitionsvolumen für das Gesamtobjekt (Phase 1 und Phase 2) ist in 2008 US Dollar angegeben. Dieses Investitionsvolumen entspricht der Summe der Kosten für Phase 2, $ 293 Millionen in 2008, und der Investitionskosten aus dem Jahr 2004, $ 207 Millionen, aufdiskontiert auf das Jahr 2008. Vom aufdiskontierten Investitionsvolumen des Jahres 2004 werden die entsprechend aufdiskontierten Einnahmen aus den Jahren 2004 bis 2007 abgezogen.


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3.2 Bewertung der Fondskonstruktion


Beteiligungsprospekt "UST XIV Hotel, Ltd"Prospektgutachten Ernst & Young.Angaben der Geschäftsführung bei einem Interview am 6.7.2004

3.3 Bewertung der Managementqualität


LeistungsbilanzenGeschäftsberichtBilanz, Gewinn- und VerlustrechnungFondsprospekteOrganigramm der Unternehmensgruppe und des UnternehmensHandelsregisterauszügeFeri Branchen Rating 2. Quartal 2004Die Angaben zu den Fragekomplexen Geschäftskonzept / -umsetzung sowie Management wurden von der Feri Research GmbH in einem Interview mit der Geschäftsführung abgefragt.

3.4 Kommentar

3.5 Haftung

Der Bericht stützt sich auf Informationen und Unterlagen, die in diesem Bericht aufgelistet sind. Anderweitige Informationen und Unterlagen standen nicht zur Verfügung und sind für die Erstellung dieses Berichts nicht herangezogen worden. Hinsichtlich der Methoden der Untersuchung, verweisen wir auf die Abschnitte Erläuterungen und Methoden.

Soweit nichts Gegenteiliges in diesem Bericht aufgeführt wird, wird davon ausgegangen, dass die zur Verfügung gestellten Unterlagen vollständig und ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt haben. Es wird ebenfalls davon ausgegangen, dass sämtliche zur Verfügung gestellten Kopien den Originalen entsprechen, die vorgelegten Dokumente echt und die auf diesen abgegebenen Unterschriften von den jeweils berechtigten Personen abgegeben worden sind. Dieser Bericht berücksichtigt die tatsächlichen Verhältnisse bis zum Juli 2004, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vermerkt ist.

Dieses Feri Immobilienfonds Rating (nachfolgend auch „Bericht“) wurde im Auftrag der US Treuhand (nachfolgend auch „AG“) durch die Feri Research GmbH (nachfolgend auch „AN“) für den Fonds UST XIV Hotel, Ltd. angefertigt. Zweck des Berichts ist es, die Qualität des vorgenannten Immobilienfonds zu bewerten. Der Bericht genießt Urheberschutz.

Bei der Bewertung lagen die notwendigen Informationen zur Bewertung der Immobilie, der Fondskonstruktion und des Initiators vollständig vor.


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Der AG verpflichtet sich, die AN auf erstes Anfordern von jeglicher Haftung gegenüber Personen oder Gesellschaften freizustellen, die von diesem Bericht Kenntnis erlangt haben, es sei denn die Kenntnisnahme erfolgte aufgrund der schriftlichen Zustimmung der AN oder durch eine Handlung, die von den AN zu vertreten ist. Die Haftung der AN gegenüber dem AG bleibt von dieser Freistellung unberührt.

Unsere Haftung für Vermögensschäden, die auf etwaige Berufsversehen (Pflichtverletzungen) bei Auswertung der überlassenen Unterlagen und gegebenen Informationen zurückzuführen sind, ist ausdrücklich ausgeschlossen, soweit die Haftung nicht auf Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit beruht und nicht das Ergebnis einer Verletzung der besonderen wesentlichen Vertragspflichten (Kardinalpflichten) ist. Der vorstehende Haftungsausschluss gilt nicht für Ansprüche, die wegen arglistigen Verhaltens entstanden sind sowie für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. In jedem Fall haften wir nicht über einen Betrag in Höhe von € 250.000.- hinaus (Haftungshöchstgrenze).

Unser Bericht ist ausschließlich für die Verwendung des AG erstellt worden. Nur der AG und die AN können aus dem Bericht gegenseitig Ansprüche geltend machen. Jede Weitergabe des Berichts an Dritte bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der AN. Die Zustimmung zur Weitergabe wird nur dann erteilt, wenn auch der Dritte den obigen Haftungsausschluss als für sich verbindlich anerkennt. Eine Haftung gegenüber Dritten – ohne dass eine ausdrückliche und schriftliche Zustimmung der AN zur Weitergabe dieses Berichts an Dritte erfolgt ist – ist ausdrücklich ausgeschlossen.


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4. Methodische Anmerkungen

4.1 Berechnungsmethode

4.1.1 Immobilienfonds Rating

4.1.2 Bewertung der Immobilie


Das Feri Immobilienfonds Rating stellt eine umfassende Bewertung eines Immobilienfonds dar. Die Bewertung des Fonds basiert auf einer Bewertung der Immobilie, der Fondskonstruktion und des Initiators.

Das Feri Immobilienobjekt Rating ist die Bewertung einer Immobilie nach Attraktivität, Risiko und Wirtschaftlichkeit. Die Bewertung erfolgt nach dem Feri Rating Algorithmus, durch den die Immobilie auf einer Punkteskala von 1 bis 100 bewertet wird. Die Punkte werden anschließend in 10 Bewertungsnoten eingeteilt, die von AAA (absolute Spitze) bis E- (sehr schlecht) reichen.

Ergebnis der Bewertung ist das Investitionsrating. Dieses teilt sich auf in drei Hauptaspekte: Die Attraktivität bewertet die Qualität des Objektes, den Mikrostandort und den Makrostandort. Das Risiko setzt sich aus der marktspezifischen und einer objektspezifischen Komponente zusammen. Darüber hinaus bewertet es das Risiko, das aus den bestehenden Mietverträgen resultiert. Die Wirtschaftlichkeit bewertet das Verhältnis der Investitionsrendite zur Break Even Rendite.

Der Marktwert der Immobilie wird nach dem Discounted Cashflow Verfahren ermittelt. Die Differenz aus Rohertrag und Bewirtschaftungskosten ist der Net Cashflow, der für alle Perioden der Restnutzungsdauer des Objekts ermittelt wird. Die Abdiskontierung erfolgt mit der Break Even Rendite. Diese berücksichtigt neben der Verzinsung für risikofreie Anlagen alle Risiken, die mit dem Objekt verbunden sind.

Die Break Even Rendite stellt diejenige Verzinsung dar, die ein individuelles Objekt erwirtschaften muss, um eine risikogerechte Rendite zu erzielen. Ausgangspunkt ist der Basiszinssatz, der die Verzinsung einer risikofreien Anlage berücksichtigt. Im Feri Immobilien Bewertungssystem wird hierfür der Zinssatz der Umlaufsrendite für eine zehnjährige Staatsanleihe verwendet. Ein Aufschlag (Risikoprämie) auf den Basiszinssatz berücksichtigt das allgemeine Marktrisiko einer Immobilieninvestition. Das Objektrisiko schließlich ist ein Risikoaufschlag, der alle Risiken der jeweiligen Immobilie berücksichtigt. Hierzu gehört das Risiko, das aus der Objektqualität resultiert, das Risiko der Mikrolage sowie das Risiko aus den bestehenden Mietverhältnissen.

Die Investitionsrendite stellt die konkrete Verzinsung des eingesetzten Kapitals ohne Fremdfinanzierung dar. Ausgangspunkt für die Berechnung sind die Investitionskosten. Hier werden i.d.R. die Anschaffungskosten des Objekts sowie der anschaffungsnahe Aufwand verwendet. Dem wird der Net Cashflow über die gesamte Lebensdauer des Objekts gegenübergestellt. Die Berechnung erfolgt nach der Methode des Internen Zinsfusses.


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4.1.3 Bewertung der Fondskonstruktion

Die Mieteinnahmen des Objektes werden über die gesamte Restnutzungsdauer berechnet. Bestehende Mietverträge werden um das Mieterrisiko bereinigt. Nach Ablauf des Mietvertrags wird eine von der Feri prognostizierte objektspezifische Marktmiete verwendet, die aus der allgemeinen Marktmiete ermittelt wird. Dabei werden Anpassungen vorgenommen, die sich auf die Mikrolage und auf objektspezifische Aspekte beziehen. Läuft ein Mietvertrag aus, wird die Absorption zu Marktmieten nach Maßgabe eines Leerstandes in Abhängigkeit der dann vorherrschenden Marktsituation vorgenommen.

Im Bewertungsabschnitt Finanzierung und Erträge wird der Finanz- und Investitionsplan und die Prognoserechnung bewertet. Dabei wird insbesondere auf Abweichungen zwischen den Prospektangaben und den Ergebnissen des Ratings der Immobilie abgestellt. Die Beurteilung des Fremdkapitalrisikos berücksicht die Höhe der Fremdfinanzierung (Leverage Risiko). Beim Währungsrisiko wird sowohl die eventuelle Finanzierung in einer Fremdwährung berücksichtigt, als auch Risiken, die dadurch entstehen, dass Einnahmen und Verkaufserlöse der Immobilien in EURO konvertiert werden müssen. Bei der Steuerkonstruktion wird das Verhälnis aus Vor- und Nachsteuerrendite für einen steuertypischen Investor (25.000 € Beteiligung, 35% Steuersatz) bewertet.

Die Bewirtschaftungskosten berücksichtigen die Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungsausgaben, das Mietausfallwagnis sowie sonstige Kosten. Die Kosten werden über die gesamte Restnutzungsdauer des Objekts ermittelt.

Die Bewertung der Fondskonstruktion basiert auf einem umfangreichen Kriterienkatalog, mit dem die wesentlichen Konstruktionsmerkmale, die für den Erfolg eines Fonds verantwortlich sind, überprüft werden. Dazu zählen neben einer Bewertung des Vertragswerks und der Garantien insbesondere eine Beurteilung der Finanzierung und der Erträge sowie der Steuerkonstruktion.

Die Bewertung des Vertragswerks bezieht sich auf die Vertragsbestandteile, die Vertragspartner, auf die bei der Fondskonstruktion vorgesehenen Kontrollfunktionen sowie auf die vorliegenden Gutachten.

Die Garantien umfassen Mietgarantien bzw. Generalmietverträge, Plazierungsgarantien, eine Eigenkapitaleinzahlungsgarantie sowie sonstige Garantien, wie etwa Zinsgarantien.

Bei der Darstellung der Ergebnisse der Marktwert-Berechnung werden die Komponenten des Net Cashflow ausgewiesen. Dabei wird von kalkulatorisch konstanten Werten ausgegangen. Derkalkulatorisch konstante Reinertrag hat folgende Interpretation: Wird für die gesamte Restnutzungsdauer in jeder Zeitperiode (hier: jedes Jahr) der gleiche Ertrag erwirtschaftet, soentspricht der Barwert dieses Zahlungsstroms dem ermittelten Marktwert.

Bewirtschaftungskosten werden in der Höhe angesetzt, wie sie bei normalen, die Art der Nutzung berücksichtigenden Verhältnissen mit fremden Personal für ein unverschuldetes Grundstück laufend entstehen. Überdurchschnittliche Ausgaben aufgrund einer aufwendigen Wirtschaftsführung bleiben unberücksichtigt.Bei dem Feri Immobilien Rating werden zur Ermittlung der Net Cash Flows grundsätzlich nur die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, die der Vermieter zu tragen hat und somit seinen Mietertrag schmälern.

Die ausgewiesenen Instandhaltungsausgaben betreffen das Gesamtgebäude und werden so festgelegt, dass durch Instandhaltung und Revitalisierung das Niveau der Objektqualität über die Restnutzungsdauer gehalten werden kann. Dies bedeutet, dass die Instandhaltungskosten auch Erneuerung und Wiederherstellung von Gebäudeteilen beeinhalten, die alterbedingt Qualitätseinbußen hinnehmen mussten.


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4.1.4 Bewertung der Managementqualität

Der Analysebereich Exit bewertet die Regelungen aus der Fondskonstruktion, die sich auf den Exit beziehen. Hierbei handelt es sich und die Regelungen bei Kündigung und Verkauf der Beteiligung, um die Qualität der Exitregelung und um Exitoptionen.

Das Rating der Managementqualität ist Teil des Ratings eines geschlossenen Immobilienfonds und geht dort mit einem festen Gewicht ein.

Die Managementqualität wird nach den Kriterien Umfang der Steuerungsinstrumente für das Management, Qualifikation der entsprechenden Personen sowie Organisationsstruktur beurteilt.Die Branchenattraktivität wird dem Feri Branchen Rating entnommen. Sie bestimmt sich aus den Chancen und Risiken, denen die Branche in Zukunft gegenübersteht.

Für jedes Kriterium erhält das Unternehmen eine Punktzahl zwischen Null und Hundert. Sämtliche Ergebnisse werden in gewichteter Form addiert, so dass sich für das Unternehmen eine Gesamtpunktzahl auf der o.g. Punkteskala errechnet. Da auf dieser Punkteskala Ratingklassen definiert sind, lässt sich jedes Unternehmen anhand der Ratingpunktzahl genau einer Ratingklasse zuordnen.

Die für den Initiator gewählte Methodik ist durch die Zielsetzung geprägt, aus neutraler Sicht eine möglichst objektive Einschätzung der künftigen Geschäftspotenziale und –risiken des Unternehmens zu ermitteln.

Das Rating besteht aus einer multidimensionalen Beurteilung und prüft

den Geschäftserfolg das Geschäftsrisiko sowie die Geschäftsqualität

Die zukunftsorientierte Beurteilung impliziert eine Vorausschätzung der relevanten Einflussfaktoren unter Angabe quantitativer Einschätzungen.

Die Maßgabe einer transparenten Beurteilung wird durch die angewandte wissenschaftlich begründete Methode und die Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse gewährleistet.

Innerhalb des Ratingprozesses kommt ein Kriterienkatalog zur Anwendung, der sowohl absolute als auch relative Prüfkriterien (gegenüber Benchmark) beinhaltet, die zum Teil durch branchenspezifische Ausprägungen gekennzeichnet sind.

Der Kriterienkatalog für das Rating setzt sich aus 4 Themenfelder zusammen:

Unternehmen Produkte und Prozesse Kunden Branchenumfeld


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4.2 Unterlagen für die Bewertung

4.2.1 Bewertung der Immobilie

Feri Immobilien Markt RatingMietverträgeTechnische Unterlagen und Gutachten zur Immobilie

4.2.2 Bewertung der Fondskonstruktion

FondsprospektProspektgutachtenVerträge

4.2.3 Bewertung des Initiators

LeistungsbilanzJahresabschluss und LageberichtMuster für FondsprospekteMuster für RechenschaftsberichteFeri Branchen Rating

Die Bewertung der Fondskonstruktion wird mit Hilfe eines Kriterienkatalogs vorgenommen, in den im Wesentlichen die folgenden Informationen berücksichtigt werden:

Die Bewertung des Initiators wird mit Hilfe eines Krieterienkatalogs vorgenommen, in den im Wesentlichen auf folgenden Informationen einfliessen:

einer Auswertung der Mietverträge und

Kennzahlen zur Wirtschaftlichkeit der Immobilie und des Standorts.

Alle Informationen zum Objekt werden mittels eines Fragebogens ermittelt der im Rahmen einer Objektbegehung von einem Gutachter ausgefüllt wird.

Dabei werden im Wesentlichen die folgenden Informationen herangezogen:

Die Bewertung der Immobilie basiert auf

einer Beurteilung der Immobilie in bezug auf die Attraktivität des Standortes, der Mikrolage und der Qualität des Gebäudes und des Grundstücks.


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4.3 Bewertungssystematik

- 46 - 40 Schlecht

-- 39 - 1 Sehr schlecht

+ 60 - 54 Gut

N 53 - 47 Neutral

Ratingklassen

++ 100 - 61 Sehr gut

Lesehilfe bei den Punktangaben

Klasse Punkte Kommentar

AAA AAAB+BCDD-EE-

100 - 84 83 - 72 71 - 61 60 - 57 56 - 54 53 - 47 46 - 44 43 - 40 39 - 29 28 - 1


Absolute SpitzeHervorragendSehr gutWeit unterdurchschnittlichLeicht unterdurchschnittlichDurchschnittlichLeicht überdurchschnittlichWeit überdurchschnittlichSchlechtSehr schlecht

Klasse Punkte Invstitionsrating, Objektattraktivität Risiko und Wirtschaftlichkeit

AAA AAAB+BCDD-EE-

100 - 84 83 - 72 71 - 61 60 - 57 56 - 54 53 - 47 46 - 44 43 - 40 39 - 29 28 - 1


Absolute SpitzeHervorragendSehr gutWeit unterdurchschnittlichLeicht unterdurchschnittlichDurchschnittlichLeicht überdurchschnittlichWeit überdurchschnittlichSchlechtSehr schlecht

Klasse Punkte Invstitionsrating, Objektattraktivität Risiko und Wirtschaftlichkeit


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Anhang


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Anhang: Kriterienkatalog Immobilie (Hotel)

Gewicht %

WertBewer-

tung

Attraktivität 100 66 A

Makrostandort 60 51 C

Angebot 30 49 N • Entwicklung Hotelbettenzahl 50 47 N • Bettenauslastung 50 50 N

Nachfrage 30 47 N • Beschäftigung Bürobranchen 40 46 - Finanzsektor 50 42 Öffentlicher Sektor 10 37 Sonstige Dienstleistungen 40 54

• Bruttowertschöpfung Bürobranchen 60 47 N Finanzsektor 50 43 Öffentlicher Sektor 10 44 Sonstige Dienstleistungen 40 53

Wertentwicklung 40 57 +

Mikrostandort 20 85 AAA

Hotelkonkurrenz 30 83 ++ • Stadtteilbezogene Konkurrenz 40 83 ++ Konkurrenzsituation in der gleichen Hotelkategorie 50 83 Konkurrenzsituation zu anderen Hotelkategorien 50 83

• Städtische Konkurrenz 40 83 ++ Konkurrenzsituation in der gleichen Hotelkategorie 50 83 Konkurrenzsituation zu anderen Hotelkategorien 50 83

• Konkurrenz im regionalen Umfeld 20 83 ++ Konkurrenzsituation in der gleichen Hotelkategorie 50 83 Konkurrenzsituation zu anderen Hotelkategorien 50 83

Lagequalität 30 88 ++ • Grünflächenanteil im Umfeld 20 88 ++ • Lärmbelastung 20 88 ++ • Luftqualität 20 88 ++ • Prestige der Lage 20 88 ++ • Umfeldarchitektur 20 88 ++



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Gewicht %

WertBewer-

tung


Verkehrsinfrastruktur 20 82 ++ • Fernverkehr 30 82 ++ Nähe Autobahnanschluss 25 82 Nähe Bahnhof 20 82 Nähe Flughafen 25 82 Nähe ICE-Netz 30 82

• Nahverkehr 70 82 ++ Individualverkehr 60 82 Parkplatzsituation 75 82 Verkehrskapazität der Zufahrtstraßen 25 82 Öffentlicher Nahverkehr 40 82

Touristischer Wert 10 82 ++ • Nähe Theater 15 82 ++ • Nähe Oper 10 82 ++ • Nähe Konzerthalle 15 82 ++ • Nähe Erholungsgebiete 15 82 ++ • Nähe Freizeitzentren 15 82 ++ • Nähe Sportanlagen 15 82 ++ • Nähe Einkaufsmöglichkeiten 15 82 ++

Nähe Business-relevante Einrichtungen 10 93 ++ • Nähe City 60 93 ++ • Nähe Messe 30 93 ++ • Nähe Gastronomie 10 93 ++

Objektqualität 20 90 AAA

Gebäudequalität 50 91 ++ • Ausstattung 20 92 ++ Anlagen 30 93 Elektroinstallation 12 90 Computer-Serverräume 20 90 Elektrizitätsanschlüsse 18 90 Intranet-Verkabelung 20 90 Notstromversorgung 12 90 Stromnetzentstörung 12 90 Telekommunikationsanschlüsse 18 90 Fahrstuhlanlagen 15 95 Parkplätze 10 95 Raumklimatisierung 12 90 Sanitäranlagen 10 95 Fitnessbereich 10 95 Serviceräume 8 95 Sicherheitsanlagen 13 90 Treppenhäuser 10 90


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Baumaterial 30 90 Bodenbeläge 12 90 Dämmung 20 90 Außenwände 60 90 Fenster 40 90 Decken 18 90 Fenster 20 90 Innentüren 10 90 Wände 20 90 Lichtverhältnisse 10 92 Elektrische Beleuchtung 60 92 Tageslichteinfall 40 92 Hotelzimmer 30 93 Zimmergröße 30 93 Zimmereinrichtung 30 93 Raumklimatisierung 10 93 Sanitäranlagen 10 93 Elektrische Beleuchtung 10 93 Tageslichteinfall 10 93

• Repräsentativität 10 92 ++ Einzelmerkmale 25 92 Eingangsbereiche / Foyer 30 92 Fassaden 20 92 Gebäudeeingang 35 92 Treppen, Aufzüge, sonstige Verkehrsflächen 15 92 Gesamterscheinung 75 92 Architektur 30 92 Funktionsadäquanz 30 92 Umgebungsadäquanz 20 92 Adäquanz des Hotels zur Hotelkategorie 20 92

• Substanz 35 89 ++ Außenmauern 25 90 Dachbelag 10 90 Dachstuhl 10 90 Fassadenverkleidung 5 90 Fundament 30 85 Innenmauern 20 90

• Wirtschaftlichkeit 35 94 ++ Flächeneffizienz 50 95 Flächenflexibilität 30 90 Nutzungsadäquanz 20 95


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Grundstücksqualität 50 88 ++ • Grundstücksgestaltung 30 88 ++ Außenanlagen 80 88 Bebauungsdichte 20 88

• Grundstückssubstanz 70 88 ++ Baugrund 20 88 Grundstücksformat 20 88 Kontamination 12 88 Neigung 12 88 Straßenfrontlänge 12 88 Teilbarkeit 12 88 Zuwegung 12 88

Risiko 100 68 A Mieterspezifisches Risiko 33 65 ++

Mieterbonität 50 60 + • Branchenstärke 55 43 - • Mieterzuverlässigkeit 45 80 ++

Hotelgästemix 20 73 ++

Vertragsgestaltung 30 68 ++ • Fristigkeit 25 60 + • Mieteroptionen 25 70 ++ • Mietpreisanpassung 50 70 ++

Objektspezifisches Risiko 33 87 ++

Mikrostandort 50 85 ++

Objektqualität 50 90 ++

Standortspezifisches Risiko 33 51 N

Angebot 30 49 N

Nachfrage 30 47 N

Wertentwicklung 40 57 +


Neutral

- 46 - 40 Schlecht

N 53 - 47

Klasse Punkte Kommentar

Gut

Sehr gut++

+ 60 - 54

100 - 61


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Anhang: Kriterienkatalog Fondskonstruktion

Gewicht %

WertBewer-

tung

Fondskonstruktion 100% 72 AA

Vertragswerk 20% 80 AA

Vertragsbestandteile 40% 73 ++

• Kostenersatz 50% 82 ++Bewertung der laufenden Kostenbelastung aus dem Vertragswerk

• Höhe der Kostenbelastung aus abgeschl. Verträgen 45% 100• Kostensteigerungsrisiko 10% 50• Zusatzkosten 45% 70Bewertung von Kosten die extra berechnet werden können, die nicht durch dieManagementgebühr mit Pauschalverträgen abgedeckt sind.

• Gesellschafterversammlung 30% 67 ++Bewertung der im Gesellschaftsvertrag festgelegten Regelungen zu denGesellschafterversammlungen

• Häufigkeit der Versammlungen 5% 60• Ort der Gesellschafterversammlungen 5% 60• Vertretungsvollmacht für Gesellschafter 15% 60• Stimmrechtsbeschränkungen 10% 60• Stimmrechtsausübung ohne Weisung 20% 100• Gesellschafterversammlungen im Umlaufverfahren 10% 40• Einberufung außerordentl. Ges.versammlungen 10% 70• Zustimmungsbedürftige Geschäfte 10% 60

• Sonstige Vertragsbestimmungen 20% 60 +

• NachschußpflichtBesteht eine Nachschußpflicht?

• Weitere Vertragsbestimmungen 100% 60

• Verantwortung als Prospektherausgeber 50% 60• Gerichtsstand 15% 30• WP-testierte Jahresabschlüsse 15% 60• Regelungen für Sonderwerbungskosten 20% 80

Bis wann müssen Sonderwerbungskosten gemeldet werden ? 50% 80Werden Sonderwerbungskosten individuell angefordert ? 50% 80



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Gewicht %

WertBewer-

tung


Vertragspartner 20% 86 ++Bewertung der wesentlichen Vertragspartner des aktuellen Fonds.

• Qualität der wesentlichen Vertragspartner 30% 65 ++

• Verflechtungen zwischen den wesentlichen Vertragspartnern 30% 100 ++

• Laufzeit der Verträge mit den wes. Vertragspartnern 20% 80 ++Wie lange laufen die Verträge mit den wesentlichen Vertragspartnern? 50% 60Jederzeitige Kündigung möglich 50% 100

• Interessenparallelität zwischen Anleger und Initiator 20% 100 ++

Kontrollfunktionen 20% 94 ++

• unabhängige Mittelverwendungskontrolle 30% 100 ++Gibt es einen Mittelverwendungskontrolleur?Wer ist mit der Mittelverwendungskontrolle beauftragt?Sichert der Vertrag die Mittelverwendung nur durch Kontrolleur?Stellt der Vertrag eine schadensfreie Rückabwicklung bei nicht erfolgreicherPlatzierung sicher?Ist der Mittelverwendungskontrollvertrag im Prospekt abgedruckt?

• Registertreuhänder 15% 60 +Ist ein Registertreuhänder erforderlich? 100% 60

Gibt es einen Treuhandvertrag? 20% 0Ist der vollständige Treuhandvertrag im Prospekt abgedruckt? 20% 0Kann der Anleger den Treuhandvertrag kündigen? 20% 0Erstmalige Kündigung des Treuhandvertrags 20% 0Ausübung des Stimmrechts ohne Weisung ? 20% 0

• Anlegerbeirat 30% 100 ++

• Einsichtsmögl. in Geschäftsunterlagen für die Anleger 25% 100 ++

Gutachten 20% 77 ++Bewertung der vorliegenden Gutachten

• beanstandungsfreies Prospektgutachten nach IdW S4 50% 80 ++beanstandungsfreies Prospektgutachten liegt vor ?

• positives Standortgutachten 20% 80 ++Standortgutachten liegt vor ?

• renommiertes Steuer- und Rechtsgutachten 15% 60 +Rechts- und /oder Steuergutachten liegt vor ?

• sonstige Gutachten (falls sinnvoll) 15% 80 ++Sonstige Gutachten liegen vor ?


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Gewicht %

WertBewer-

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Garantien 15% 68 A

Bewertung der Garantien

Mietgarantie / Generalmietver. 40% 70 ++Regelungen, die Einnahmesicherheit zum Ziel haben.Nur erforderlich, wenn Objekt nicht voll vermietet.

Platzierungsgarantie 10% 70 ++

Eigenkap.einzahlungsgarantie 5% 60 +Nur relevant, wenn EK nicht sofort einzuzahlen ist.

Höchstkostengarantie 20% 60 +Nur relevant, wenn Objekt noch nicht vollständig erstellt. Bezieht sichhauptsächlich auf Baukosten.

Zinsgarantien 10% 90 ++• für Guthabenzinsen 30% 90• für Fremdkapitalzinsen 70% 90Nur relevant, wenn FK noch nicht vollständig eingedeckt ist.

Sonstige Garantien 15% 60 +

Finanzierung und Erträge 35% 67 A

Finanz- und Investitionsplan 33% 71 ++

• Weichkosten des Fonds 70% 75 ++Summe Weichkosten in vH des Eigenkapitals 50% 70Summe Weichkosten in vH des Fondsvol. 50% 80

• Liquiditätsreserve 30% 60 +Höhe der nicht zweckgebundenen Liquiditätsreserve aus Prognoserechnung


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Prognoserechnung 24% 66 ++

• Höhe der Fondsrendite (vor Steuern) 20% 75 ++Abweichnung der Fondsrendite vom Basiszinssatz (Umlaufsrenditefestverzinslicher Wertpapiere, 10 Jahre)

• Mieteinnahmen, Höhe 20% 40 -Abweichnung der prospektierten Mieteinnahmen von den Mieteinnahmen der Feri Immobilienbewertung (Durchschnitt Jahr 2 - Jahr 10)

• Mieteinnahmen, Veränderung 20% 50 NAbweichnung der prospektierten Mietpreisveränderung den Mietpreisveränderungen der Feri Immobilienbewertung (Durchschnitt Jahr 2 - Jahr 10)

• Liquiditätsreserve 20% 70 ++Entwicklung der Liquiditätsreserve aus Prognoserechnung

• Darlehenstilgung 20% 94 ++Bewertet werden die Regelungen zur Darlehenstilgung

Zeiltlicher Verlauf der Tilgung 20% 70Höhe der Tilgung 80% 100Bewertet wird die durchschnittliche effektive Tilgung p.a.

= (Summe der Tilgung - Damnum) / (Darlehen - Damnum) /Anzahl der Jahre in der Zinsbindung

Fremdkapitalrisiko 19% 50 NBewertet wird das Risiko, das aus der Höhe der Fremdfinanzierung resultiert (Leverage Risiko)

Währungsrisiko 19% 78 ++

• Finanzierung 50% 100 ++Bewertet wird das Risiko aus der Nicht-Übereinstimmung zwischen Einnahme- / Investitionswährung und Finanzierungswährung

• Bewirtschaftung (Transferrisiko) 50% 55 +Bewertet wird das Risiko aus der Nicht-Übereinstimmung zwischen Einnahme- / Investitionswährung und Investorenwährung

Steuerkonstruktion 5% 75 ++Verhältnis der Nachsteuerrendite zur Vorsteuerrendite bei einem Anlagebetrag von 100.000 € und 35% Steuersatzin der Betriebsphase


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Gewicht %

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Exit 30% 75 AA

Kündigungen/ Verkauf 25% 64 ++

• Einschränkungen beim Verkauf/ Übertragung 70% 66 ++Bestehen Einschränkungen beim Verkauf oder der Übertragung der Beteiligung?

• Zeitliche Einschränkung beim Verkauf/ Übertragung 30% 80• Einschränkungsregelungen 70% 60

• Berechnung des Abfindungsguthabens 30% 60 +Wie wird das Abfindungsguthaben bei Kündigung durch den Anleger berechnet?

Qualität der Exitregelung 25% 88 ++Besteht eine Parallelität zwischen den Interessen des Anlegersund des Initiators und gibt es eine zeitliche Festlegung für de Exit?

• Terminierung einer Exitentscheidung 70% 100 ++

• Beteiligung des Initiators am Verkaufserlös 30% 60 +

Exitoptionen 50% 74 ++

• Verkaufsoption bei persönlichen Notfällen 20% 60 +

• Garantierte individuelle Exitoption 50% 75 ++Ist dem Anleger eine individuelle Exitoption garantiert?

Wie erfolgt die Bewertung der Anteile? 40% 80Wann ist die Ausübung der Option erstmals möglich? 20% 75Bonität des Optionsgebers 40% 70

• Verkaufoption der Fondsgesellschaft für Objekte 30% 80 ++Gibt es eine Option für die Fondsgesellschaft innerhalb eines bestimmtenZeitraumes Fondsobjekte zu verkaufen?

Wie wird der Kaufpreis festgelegt? 40% 80Wann ist die Ausübung der Option erstmals möglich? 20% 100Bonität des Optionsgebers 40% 70

Bestehen vertraglich festgelegte Optionen für den indiviuduellen Exit bzw. für den Verkauf der Immobilien durch den Fonds bzw. die Objektgesellschaft.


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Anhang: Kriterienkatalog Initiator/ Umfeld

Gewicht %

WertBewer-

tung

Initiator/ Umfeld 100% 59 B+

Managementqualität 70% 64 A

Unternehmen 35% 63 A

Organisation 20% 54 +

• Struktur 30% 40 -Existiert eine Organisationsstruktur ?

• Flexibilität 30% 50 NWie flexibel ist die Unternehmensstruktur bei signifikantenÄnderungen in den Anforderungen ?

• Effizienz 30% 70 ++Wie viele weitere Hierarchiestufen gibt es ?

• Nachfolgeregelung 10% 60 +Ist eine Nachfolgeregelung notwendig?

Geschäftsführung 20% 52 N

• Persönliche Eigenschaften 30% 58 +

• Persönlicher Gesprächseindruck ?

• IntegritätGibt es Anlaß, an der Integrität der Geschäftsführung zu zweifeln ?

• IdentifikationWie stark ist die persönliche Identifikation mit dem Unternehmen ausgeprägt ?

• ÜberzeugungskraftWie stark ist die Überzeugungskraft der GF ausgeprägt?

• Führungstil 30% 50 N

• TeamarbeitWie stark ist die Teamarbeit in den Entscheidungsprozessen des Unternehmens ausgeprägt ?

• Kommunikationskultur

• Zielorientierung 40% 50 NGibt es eine strategische Ausrichtung des Unternehmens ?

Feri Immobilienfonds Rating Bewertung der Managementqualität

Wie offen ist die Kommunikationskultur in der Geschäftsführung


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Mitarbeiter 20% 72 ++

• Kompetenz 60% 70 ++

• AusbildungsniveauWie hoch ist das Qualitätsniveau der Mitarbeiter einzuschätzen ?

• FortbildungWie hoch ist der Anteil der Mitarbeiter, die im letzten Jahr an Fortbildungsprogrammen teilnahmen ?

• Zufriedenheit 40% 75 ++

• VergütungsregelungExistiert eine gewinnabhängige Gehaltsregelung für Mitarbeiter ?

• FluktuationsrateWie hoch war die Fluktuationsrate im Unternehmen in den letzten 3 Jahren ?

Systeme 20% 72 ++

• Information 10% 68 ++

• Produktions-/ Absatzdaten 30% 80Gibt es eine ständige Erfassung von Daten zum Geschäftsverlauf ?

• Finanzdaten 40% 65Wie umfangreich ist die unterjährige Erfassung der Finanzströme ?Mit welcher Periodizität werden diese Daten erfasst ?

• Berichtshäufigkeit 30% 60Wie oft liegen die o.g. Daten der Geschäftsführung zur Information und Analyse vor ?

• Planung 25% 60 +

• Umfang 100% 60Wie umfangreich ist die jährliche Planung ?

• RevisionenWie oft wird die operative Planung überarbeitet ?


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Gewicht %

WertBewer-

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• Überwachung 35% 64 ++

• Controlling 60% 73Gibt es eine regelmäßige Analyse auf Basis von Soll / IST Vergleichen im Bereich von:Werden die Planziele für die Fonds der tatsächlichen Entwicklung gegenübergestellt ?Gibt es eine regelmäßige Analyse der Beschaffungs- und Absatzmärkte aus konjunktureller und struktureller Sicht ?

• Risikoanalyse 40% 50Wieviel vH der Mitarbeiter führen Risikobeobachtungen und -analysen mit dem Ziel durch, entstehende Problemsituationen bei den Fondsobjektendann auch routinemäßig abwickeln zu können ?Gab oder gibt es außergewöhnliche Problemsituationen innerhalb der Fonds ? Erfolgt eine Prüfung durch den Initiator hinsichtlich möglicher Umweltbelastungen ?

• Rechnungswesen 10% 74 ++

• Systemintegration 60% 90Wie weit werden die Vorgänge des Rechnungswesens systemgestützt verarbeitet ?

• Cashmanagement 40% 50In welchem Ausmaß werden Spielräume für Forderungen, Zahlungsziele, Liquidität und Bankkonten erfaßt, kontrolliert und optimiert ?

• IT-System 20% 100 ++

• IT-Organisation 60% 100

• IT-Infrastruktur 40% 100

Unternehmenserfolg 20% 66 ++

Renditen (Durchschnitt 3 Jahre) 50% 59• Umsatzrentabilität vH 40% 54• Gesamtkapitalrendite vH 30% 40• Eigenkapitalrendite vH 30% 85Kosten 50% 74• Personalaufwandsquote vH 50% 61• Mietaufwandsquote vH 25% 72• Zinsaufwandsquote vH 25% 100


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Produkte und Prozesse 35% 68 A

Produkte 40% 69 ++

• Produktstrategie 40% 52 N

• Angebotsbreite 30% 35Wie sind die Fondsobjekte unter regionalem Aspekt diversifiziert, in vH über alle Fonds ?Wie ist die Wertigkeit der Immobilienobjekte in Durchschnitt einzuschätzen, in vH ?

• Alleinstellungsmerkmale 40% 67Gibt es Merkmale, die den Initiator bzw. die Fonds gegenüber dem Wettbewerb herausheben ?

• Produktrestriktionen 30% 50Unterliegen die Produkte besonderen rechtlichen oder sonstigen Bestimmungen

• Produkterfolg 60% 80 ++

• Produktplatzierung 30% 100Gab es Fonds, die nicht erfolgreich waren bzw. für die eine Platzierungsgarantie in Anspruch genommen wurde und wie hoch ist der Anteil dieser Fälle gemessen am Bestandaller aufgelegten Fonds, in vH ?

• Leistungsbilanz der Fonds 70% 72Letzte AusschüttungKumulierte AusschüttungKumulierte steuerliche ErgebnisseFremdkapitalbestand Liquiditätsreserve

Prozesse 60% 67 ++

• Prozessorganisation 40% 73 ++

• Prozessflexibilität 20% 30Wie hoch ist der Flexibilitätsgrad, neue innovative Fondskonzepte zu entwickeln ?

• Qualitätskontrolle 20% 80Werden anhand vorgegebener Kriterien regelmäßig systematische Kontrollen (SOLL/IST-Vergleich) in den folgenden Bereichen durchgeführt ?Gibt es bei gegebenem Kontrollergebnis festgelegte Handlungsabläufe,um Abweichungen zu korrigieren ?


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Gewicht %

WertBewer-

tung


• Synergien 20% 90Werden bestimmte Teile der Fondsentwicklung wiederholt verwendet ? Wird das gesamte Synergiepotenzial ausgeschöpft ?

• Outsourcing 20% 75Werden wesentliche Teilprozesse der Produkt-/Fondsentwicklung an Fremdfirmen vergeben ? Sind folgende Prozesse in Eigenregie (Kernkompetenz) ?

• Partnerschaften / Kooperationen 20% 90Gibt es Partnerschaften bei der Fondskonzipierung ?Wie groß sind die eigenen Geschäftsrisiken, die aus dieser Partnerschaften resultieren ?

• Produktentwicklung 35% 71 ++

• Produktzyklus 40% 55Wie hoch ist der Anteil der in der Entwicklung befindlichen Fonds an der Zahl der aktiven Fonds in vH ?Werden neue Fondsansätze zur weiteren Geschäftsexpansion entwickelt ?

• Ressourcen-, Materialverbrauch 30% 79Wieviel % des Personals arbeiten in der strategischen Produktentwicklung ?Wieviel Monate werden benötigt, um ein Fondsprojekt von der Objektaquise bis zum Vertrieb zu entwickeln ?

• Produktionsfaktoren 30% 85Wie hoch ist der Personalaufwand (vH v.Umsatz) ?Wie hoch ist der Umsatz pro Kopf ?Wie hoch ist die Anzahl der normalerweise in einem Jahr aufgelegten Fonds?Sind zusätzliche Fonds möglich und ggf. wie viele ?

• Risiken 25% 52 N

• Risikoabsicherung 60% 50Hat der Initiator Maßnahmen gegen unerwartete Zahlungsausfälle, Schadensfälle,Mietausfälle getroffen ?Gibt es eine festdefinierte Vorsorge für die Objektrisiken ?

• Rechtsrahmen 20% 100Unterliegt das Unternehmen mit einzelnen Objekten besonderen gesetzlichen Bestimmungen (z.B. Gesundheitsvorschriften, Umweltvorschriften etc.) ?

• Umfeldrisiko 20% 10Ergeben sich durch die geografische Diversifikation der Objektebesondere Risiken oder Restriktionen ?

Gab es in den letzten 3 Jahren Klagen gegen den Initiator und wenn ja, wieviele ?Gab es in den letzten 3 Jahren Klagen gegen einen Fonds und wenn ja, wieviele ?


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Kunden 30% 61 A

Marktstellung 25% 86 ++

• Marktpositionierung 30% 66 ++Wie hoch ist der Marktanteil, gemessen am relevanten Absatzmarkt in vH ?Wie hoch ist der Wachstumsabstand zum Markt in den letzten 2 Jahren, in vH-Pkt. ?Wieviele Konkurrenzunternehmen bieten vergleichbare Produkte bzw. Leistungen auf demselben Absatzmarkt an ?

• Marktbeobachtung 40% 90 ++Werden regelmäßig und systematisch Markt- und Nachfrageanalysen durchgeführt ?

• Marktrestriktionen 30% 100 ++

Existieren Absatzeinschränkungen und wenn ja, in welchem Ausmaß ?

Vertriebsstrategie 25% 50 N

• Struktur 50% 50 NGemessen am Branchendurchschnitt, wie hoch ist die Anzahl der Vertriebspartner ? Ist die Vertriebsorganisation effizient in dem Sinne, dass der Absatzmarkt weitgehend erfasst wird ?

• Qualität 50% 50 NWird die Vertriebsorganisation weiter ausgebaut ?

Kundenpflege 25% 51 N

• Werbung 30% 25 --

• Öffentlichkeitsarbeit 20% 45 -Anzahl der Veranstaltungen für die Vertriebspartner p.a. ? Welche weiteren Medien werden für die Information des Marktes genutzt ?

Wie hoch ist der Werbe-, Marketing- und PR-Ausgaben in Tsd € ?


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Gewicht %

WertBewer-

tung


• Kundenkontakt 50% 70 ++Werden die Kunden regelmäßig über die Gesellschaft durch eine direkte Ansprache Informiert?(z.B.: Briefe, email, Kundenzeitschrift u.ä.)Wie oft im Jahr werden die Endkunden über die Gesellschaft informiert ? Wieviele Monate liegt die letzte Information der Vertriebspartner/Kunden über einen neuen Fonds zurück ?Wieviele Monate liegt die letzte Information der Vertriebspartner/Kunden über einen aktiven Fonds zurück ?Ist im Internet eine eigene Homepage vorhanden ?Wird für Vertriebspartner / Kunden eine geschützten Zugang angeboten ?Wie ist die Kundenzufriedenheit ?

Informationsqualität 25% 57 +

• Rechenschaftsberichte 60% 68 ++Wie aktuell ist der letzte Bericht, gemessen an der Anzahl der Monate seit Ende des Geschäftsjahres in Monaten ?Wie ist die Beschreibung der Einnahmesituation ?Wie ist die Beschreibung des technischen Zustandes der Objekte ? Inwieweit werden SOLL-/IST-Abweichungen begründet ?Wie aussagekräftig sind die Angaben über die Kapitalrückflüsse ?Wie ausführlich sind die Angaben zur steuerlichen Situation ?Wie ausführlich ist die aktualisierte Planrechnung ?Wie ausführlich ist die Jahresabschluß-, bzw. Einnahmeüberschußrechnung ?Wie umfangreich sind die Angaben zu Zweitmarktumsätzen ?Wie ist die allgemeine Verständlichkeit der Bericht ?

• Leistungsbilanzen 25% 67 ++Wie aktuell ist die letzte Leistungsbilanz, gemessen an der Anzahl der Monate seit Ende des Geschäftsjahres ?Welche Sachgebiete umfasst der Bericht ?Wie ist der Bericht inhaltlich aufgebaut ?Inwieweit werden SOLL-/IST-Abweichungen begründet ?Wie umfangreich sind die Angaben zu Zweitmarktumsätzen ?Wie ist die allgemeine Verständlichkeit der Bericht ?


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Gewicht %

WertBewer-

tung


Branchenumfeld 30% 49 C

Beteiligungen / Immobilien 50% 48 N

Immobilien 50% 49 N

• U.S.A. 49

nachrichtlich:Alle Branchen Deutschland 46

Klasse Punkte Kommentar++ 100 - 61 Sehr gut

+ 60 - 54 Gut

N 53 - 47 Neutral

- 46 - 40 Schlecht



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Feri Immobilienfonds Rating Überblick Phase 1

Berechnung des Marktwertes (Discounted Cash Flow Verfahren)

Alle Angaben in $

Jahresrohertrag

Mieteinnahmen Miete (pro sf, pro Monat)Vermietete Fläche (sf)

Mieteinnahmen Mietgegenst.Miete (pro Stück, pro Monat)

Bewirtschaftungskosten

ohne kalk. Instand. & Mietausfall

mit kalk. Instand. & Mietausfall

VerwaltungskostenBetriebskostenKalk. InstandhaltungsausgabenKalk. Mietausfall

Net Cash Flow



Abdiskontierung

Abdiskontierungszinssatz (%)Abdiskontierungsfaktor

Diskontierter Net Cash Flow

Abdiskontierter Net Cash Flow der nächsten 10 JahreAbdiskontierter Wiederverkaufswert nach 10 Jahren

Wiederverkaufswert nach 10 Jahren

Marktwert

893 767 917 269

4 741.28 4 848.57 4 957.43 6 512.475 818 283 5 948 913 175 836 672

4 085.00 4 166.11 4 251.11 4 341.73 4 433.88 4 532.86 4 637.275 320 662 5 439 427 5 564 728 5 689 5392 451 000 4 999 336 5 101 336 5 210 070

27 637 230804 335 836 332 856 784 872 754364 446 751 077 768 989 781 167

7.09 7.07 7.026.94 7.06 7.11 7.106.68 6.64 6.71 6.78

258 660 596

2004 2012 2013

36 444 611 75 107 742 76 898 899 78 116 676 80 433 460 83 633 242

>= 20142005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

85 678 375 87 275 383 89 376 723 91 726 940 2 763 722 999

33 993 611 70 108 406 71 797 563 72 906 605 75 112 799 78 193 815 80 113 648 81 585 844 83 558 440 85 778 028 2 587 886 3279.14 9.21 9.43 9.80 10.10 10.27 10.41 10.60 10.85 11.14 14.94

619 804 634 265 634 265 619 804 619 804 634 265 641 493 641 495 641 495 641 495 641 495

29 134 504 59 872 214 61 299 615 62 446 974 64 298 057 66 665 207 68 200 947 69 472 691 71 145 182 73 015 416 2 199 859 429

20 023 352 41 095 279 42 074 891 42 917 805 44 189 692 45 756 897 46 781 353 47 653 845 48 801 001 50 083 681 1 508 928 6795 466 692 11 266 161 11 534 835 11 717 501 12 065 019 12 544 986 12 851 756 13 091 307 13 406 508 13 759 041 414 558 4503 280 015 6 759 697 6 920 901 7 030 501 7 239 011 7 526 992 7 711 054 7 854 784 8 043 905 8 255 425 248 735 070

7 310 106 15 235 528 15 599 284 15 669 702 16 135 403 16 968 035 17 477 428 17 802 692 18 231 541 18 711 525 563 863 570

0.98 0.94 0.88 0.82 0.55 0.250.63

7 173 924 14 248 946 13 675 910 12 869 029 10 660 239 10 217 702 142 360 138

0.77

12 185 967 11 721 117 11 147 640

0.580.72 0.67

268 982 158142 360 138116 300 458

12 399 984

25 490 043 52 361 440 53 609 725 54 635 306 56 254 711 58 301 883 59 633 110 60 745 153 62 207 510 63 842 722 1 923 487 129

10 954 568 22 746 302 23 289 173 23 481 370 24 178 749 25 331 359 26 045 266 26 530 230 27 169 213 27 884 219 840 235 870


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Feri Immobilienfonds Rating Mieteinnahmen Phase 1

Berechnung der Miete für das Gebäude: Peabody Hotel

Alle Angaben in $

Vermietbare Fläche (sf)Vermietete Fläche (sf)

Vermietbare Fläche (sf)Vermietete Fläche (sf)Mieteinnahmen ($)Angesetzte Miete (Vertragsmiete)*

Jährliche Steigerung (%)

Jährliche Steigerung (%)Verhältnis Vertr.Miete/Obj.Miete

Allgemeine Marktmiete Objektspezifischer Auf-/Abschlagdavon für:

MikrostandortObjektqualität

Objektspezifische Marktmiete

Conference Area

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

57 00057 000

>= 20142013

57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 00057 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000 57 000

Hotel Room Rentals723 050 723 050 723 050 723 050 723 050 723 050 723 050 723 050 723 050 723 050 723 050513 366 527 827 527 827 513 366 513 366 527 827 535 055 535 057 535 057 535 057 535 057

20 010 992 41 741 054 42 746 742 42 917 874 44 216 592 46 554 934 47 960 093 48 841 516 50 022 414 51 351 175 1 549 242 9356.50 6.59 6.75 6.97 7.18 7.35 7.47 7.61 7.79 8.00 10.72

- 1.44 2.41 3.23 3.03 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.64Objektspezifische Marktmiete 6.50 6.59 6.75 6.97 7.18 7.35 7.47 7.61 7.79 8.00 10.72

- 1.44 2.41 3.23 3.03 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.641.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

4.17 4.23 4.33 4.47 4.60 4.72 4.79 4.88 5.00 5.13 6.882.33 2.36 2.42 2.50 2.57 2.64 2.68 2.73 2.79 2.87 3.84

1.10 1.11 1.14 1.17 1.21 1.24 1.26 1.28 1.31 1.35 1.811.23 1.25 1.28 1.32 1.36 1.40 1.42 1.44 1.48 1.52 2.046.50 6.59 6.75 6.97 7.18 7.35 7.47 7.61 7.79 8.00 10.72


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Alle Angaben in $ 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 >= 20142013













Retail4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 8004 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 800 4 8007 912 16 051 16 438 16 969 17 482 17 902 18 194 18 528 18 976 19 480 587 703

0.27 0.28 0.29 0.29 0.30 0.31 0.32 0.32 0.33 0.34 0.45- 1.44 2.41 3.23 3.03 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.64

Objektspezifische Marktmiete 0.27 0.28 0.29 0.29 0.30 0.31 0.32 0.32 0.33 0.34 0.45- 1.44 2.41 3.23 3.03 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.64

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.18 0.18 0.18 0.19 0.19 0.20 0.20 0.21 0.21 0.22 0.290.10 0.10 0.10 0.11 0.11 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 0.16

0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 0.06 0.06 0.080.05 0.05 0.05 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.06 0.090.27 0.28 0.29 0.29 0.30 0.31 0.32 0.32 0.33 0.34 0.45

Restaurant (and Catering)44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 63844 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638 44 638

13 974 707 28 351 301 29 034 383 29 971 762 30 878 724 31 620 978 32 135 361 32 725 800 33 517 049 34 407 373 1 038 055 68952.18 52.93 54.20 55.95 57.65 59.03 59.99 61.09 62.57 64.23 86.13


- 1.44 2.41 3.23 3.03 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.641.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

33.47 33.95 34.77 35.89 36.98 37.87 38.49 39.19 40.14 41.21 55.2518.71 18.97 19.43 20.06 20.67 21.16 21.51 21.90 22.43 23.03 30.88

8.80 8.92 9.14 9.43 9.72 9.95 10.12 10.30 10.55 10.83 14.529.91 10.05 10.29 10.62 10.95 11.21 11.39 11.60 11.88 12.20 16.35

52.18 52.93 54.20 55.95 57.65 59.03 59.99 61.09 62.57 64.23 86.13


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Alle Angaben in $ 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 >= 20142013

Vermietbare Anzahl (Stück)Vermietete Anzahl (Stück)Mieteinnahmen ($)Angesetzte Miete (Vertragsmiete)*


*) Solange ein Mietvertrag existiert, wird die Vertragsmiete angesetzt. Ansonsten wird die objektspezifische Marktmiete unter Berücksichtigung einer Absorptionszeit verwendet.

Parking, Fitness, etc100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

2 451 000 4 999 336 5 101 336 5 210 070 5 320 662 5 439 427 5 564 728 5 689 539 5 818 283 5 948 913 175 836 6724 085.00 4 166.11 4 251.11 4 341.73 4 433.88 4 532.86 4 637.27 4 741.28 4 848.57 4 957.43 6 512.47

- 1.99 2.04 2.13 2.12 2.23 2.30 2.24 2.26 2.25 2.45


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Feri Immobilienfonds Rating Bewirtschaftungskosten Phase 1

Berechnung der Bewirtschaftungskosten: Peabody Hotel

Alle Angaben in $

Jahresrohertrag

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des RohertragsnachrichtlichLohnkostensteigerung (%)

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des Rohertrags

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des Rohertrags$/sf/MonatnachrichtlichErzeugerpreissteigerung (%)

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des Rohertrags$/sf/Monat

1.00% 1.00% 1.00%

9.00% 9.00% 9.00%

1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00%

2 763 722 99983 633 242 85 678 375 87 275 383 89 376 72336 444 611 75 107 742 76 898 899 78 116 676

>= 2014

64 298 057 66 665 207 68 200 947 69 472 691 71 145 182 73 015 416 2 199 859 429

80 433 460 91 726 940

29 134 504 59 872 214 61 299 615 62 446 974

20 023 352 41 095 279 42 074 891 42 917 805

12 065 019 12 544 986 12 851 756

44 189 692 45 756 897 46 781 3533.55 2.24

3.00 3.00

5 466 692 11 266 161 11 534 835 11 717 501 414 558 450

48 801 001 50 083 681 1 508 928 679

3.00

3 280 015 6 759 697 6 920 901 7 030 501 7 239 011 7 526 992 7 711 0543.98 2.45

804 335 836 332 856 784

9.00%

8 043 905 8 255 425 248 735 070

0.83 1.11

27 637 2302.41 2.63 2.63

2013

7 854 784

13 091 307 13 406 508 13 759 041

47 653 845

20122008 2009 2010 20112004 2005 2006 2007

2.00 2.96


Verwaltungskosten

Betriebskosten

Kalk. Instandhalt.ausgaben

Kalk. Mietausfall

1.87 2.41 2.63 2.63-54.94% 54.72% 54.71%

2.62 2.3854.94% 54.94% 54.71% 54.60% 54.60% 54.60% 54.60% 54.60%

2.21 3.00 3.20 3.10 3.00 3.00 3.00 3.00

- 3.04 2.38 1.58 2.97 3.98 2.45 1.86 2.41 2.63 2.63

- 3.04 2.38 1.58 2.41 2.63 2.63

0.66 0.68 0.70

2.979.00% 9.00% 9.00% 9.00%

1.86

0.79 0.810.71 0.73 0.76 0.779.00% 9.00% 9.00%

15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%

2.69 1.29 1.45 1.63 1.59 1.81 1.92 1.80 1.83 1.80 1.81

364 446 751 077 768 989 781 167 872 754 893 767 917 269- 3.04 2.38 1.58 2.97 3.98 2.45 1.86

0.07 0.08 0.08 0.081.00%

0.09 0.09 0.120.08 0.08 0.09 0.09


28.08.04, Seite 59 von 65

Feri Immobilien RatingAbdiskontierung Phase 1

Berechnung der Break Even Rendite

Alle Angaben in %

Abdiskontierung

davon Auf-/Abschlag für:Standortspezifisches RisikoObjektspezifisches RisikoMieterspezifisches Risiko

Abdiskontierungsfaktor

Break Even Rendite 6.71 6.78

0.33 0.25

0.25

6.68 6.64

0.18 0.23

2004 2005

0.71

Zinssatz (Umlaufsrendite 10J.)

Marktrisiko

Objektrisiko 1.73

0.87

0.52

7.06 7.11 7.10

2006 2007 2008 2009

4.81

2010 2011

4.64 4.47

1.41

0.62 0.43 0.450.37

7.09

0.23

1.69

0.220.85

2012

4.884.914.92

>= 20142013

4.914.90

6.94

0.40

1.95

0.230.26 0.25 0.24

0.26 0.30

0.98

0.42 0.43

1.79 1.75

0.88

1.91 2.04 2.02 1.721.83

4.48 4.664.50

0.220.96 1.03 1.02 0.93 0.90 0.87

0.63 0.70 0.74 0.74 0.71 0.67 0.650.27

0.67 0.630.720.98 0.94 0.88 0.82 0.77 0.58 0.55 0.25

0.63 0.620.64

7.027.07


28.08.04, Seite 60 von 65

Feri Immobilien RatingÜberblick Phase 1 und Phase 2

Berechnung des Marktwertes (Discounted Cash Flow Verfahren)

Alle Angaben in $

Jahresrohertrag

Mieteinnahmen Miete (pro sf, pro Monat)Vermietete Fläche (sf)

Mieteinnahmen Mietgegenst.Miete (pro Stück, pro Monat)




VerwaltungskostenBetriebskostenKalk. InstandhaltungsausgabenKalk. Mietausfall

Net Cash Flow



Abdiskontierung

Abdiskontierungszinssatz (%)Abdiskontierungsfaktor

Diskontierter Net Cash Flow

Abdiskontierter Net Cash Flow der nächsten 10 JahreAbdiskontierter Wiederverkaufswert nach 10 Jahren

Wiederverkaufswert nach 10 Jahren

Marktwert

9 742.79 9 962.41 10 187.19 14 308.4411 954 888 12 224 632 480 763 447

8 333.00 8 519.01 8 715.25 8 910.72 9 112.35 9 316.94 9 527.2510 934 826 11 180 329 11 432 705 11 691 3529 999 600 10 222 807 10 458 296 10 692 865

1 812 670 1 855 331 76 149 6801 656 005 1 699 544 1 736 802 1 773 4371 488 840 1 549 079 1 587 481 1 617 073

7.03 7.02 7.027.09 7.07 7.04 7.046.94 7.06 7.11 7.10

583 524 507

2008 2016 2017

148 884 008 154 907 866 158 748 086 161 707 257 165 600 468 169 954 402

>= 20182009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

173 680 206 177 343 713 181 266 963 185 533 051 7 614 967 984

138 884 408 144 685 058 148 289 790 151 014 392 154 665 642 158 774 073 162 247 502 165 652 360 169 312 074 173 308 419 7 134 204 5389.40 9.58 9.72 9.90 10.14 10.40 10.63 10.86 11.10 11.36 16.70

1 231 688 1 258 322 1 271 639 1 271 639 1 271 639 1 271 639 1 271 639 1 271 639 1 271 639 1 271 639 1 271 639

102 761 764 106 573 769 109 045 354 111 079 436 113 753 200 116 742 489 119 302 019 121 819 124 124 514 216 127 444 227 5 230 042 843

80 429 163 83 337 589 85 233 141 86 823 348 88 913 130 91 249 328 93 249 988 95 217 567 97 324 172 99 614 269 4 087 797 64522 332 601 23 236 180 23 812 213 24 256 089 24 840 070 25 493 160 26 052 031 26 601 557 27 190 044 27 829 958 1 142 245 19813 399 561 13 941 708 14 287 328 14 553 653 14 904 042 15 295 896 15 631 219 15 960 934 16 314 027 16 697 975 685 347 119

0.96 0.90 0.84 0.79 0.52 0.200.60

30 124 498 29 602 508 28 472 133 27 078 776 21 583 665 20 642 317 329 011 591

0.73

24 820 088 23 692 698 22 601 339

0.560.69 0.64

650 477 235329 011 591254 512 916

25 894 894

117 650 165 122 064 556 124 920 162 127 250 162 130 313 247 133 737 929 136 670 040 139 553 496 142 640 913 145 997 532 5 991 539 641

46 122 244 48 334 097 49 702 732 50 627 821 51 847 268 53 211 913 54 378 187 55 524 588 56 752 746 58 088 824 2 384 925 141

31 233 843 32 843 310 33 827 923 34 457 095 38 626 050 39 535 519 1 623 428 34335 287 221 36 216 473 37 010 167 37 790 217


28.08.04, Seite 61 von 65

Feri Immobilien RatingMieteinnahmen Phase 1 und Phase 2


Alle Angaben in $

Vermietbare Fläche (sf)Vermietete Fläche (sf)







Conference Areas

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

202 000202 000

>= 20182017

202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000 202 000

Hotel Room Rentals1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678 1 331 678

945 491 972 125 985 442 985 442 985 442 985 442 985 442 985 442 985 442 985 442 985 44285 354 447 89 868 360 92 581 381 94 282 425 96 562 001 99 127 006 101 295 563 103 421 310 105 706 170 108 201 197 4 454 079 471

7.52 7.70 7.83 7.97 8.17 8.38 8.57 8.75 8.94 9.15 13.45- 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.19 2.10 2.21 2.36 2.79

Objektspezifische Marktmiete 7.52 7.70 7.83 7.97 8.17 8.38 8.57 8.75 8.94 9.15 13.45- 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.19 2.10 2.21 2.36 2.79

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

4.83 4.94 5.02 5.11 5.24 5.38 5.50 5.61 5.73 5.87 8.632.70 2.76 2.81 2.86 2.93 3.01 3.07 3.14 3.20 3.28 4.82

1.27 1.30 1.32 1.34 1.38 1.41 1.44 1.47 1.51 1.54 2.271.43 1.46 1.49 1.51 1.55 1.59 1.63 1.66 1.70 1.74 2.557.52 7.70 7.83 7.97 8.17 8.38 8.57 8.75 8.94 9.15 13.45


28.08.04, Seite 62 von 65



Alle Angaben in $ 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 >= 20182017













Retail9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 8009 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800 9 800

153 481 157 170 159 727 162 662 166 595 171 020 174 761 178 429 182 371 186 675 7 684 4491.31 1.34 1.36 1.38 1.42 1.45 1.49 1.52 1.55 1.59 2.33


- 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.19 2.10 2.21 2.36 2.791.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.84 0.86 0.87 0.89 0.91 0.93 0.95 0.97 0.99 1.02 1.500.47 0.48 0.49 0.50 0.51 0.52 0.53 0.54 0.56 0.57 0.84

0.22 0.23 0.23 0.23 0.24 0.25 0.25 0.26 0.26 0.27 0.390.25 0.25 0.26 0.26 0.27 0.28 0.28 0.29 0.29 0.30 0.441.31 1.34 1.36 1.38 1.42 1.45 1.49 1.52 1.55 1.59 2.33

Restaurant (and Catering)74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 39774 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397 74 397

53 376 479 54 659 528 55 548 682 56 569 305 57 937 047 59 476 046 60 777 177 62 052 622 63 423 534 64 920 547 2 672 440 61759.79 61.23 62.22 63.36 64.90 66.62 68.08 69.51 71.04 72.72 106.91


- 2.40 1.63 1.84 2.42 2.66 2.19 2.10 2.21 2.36 2.791.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

38.35 39.28 39.91 40.65 41.63 42.74 43.67 44.59 45.57 46.65 68.5821.43 21.95 22.31 22.72 23.27 23.88 24.41 24.92 25.47 26.07 38.33

10.08 10.32 10.49 10.68 10.94 11.23 11.48 11.72 11.98 12.26 18.0311.35 11.63 11.81 12.03 12.32 12.65 12.93 13.20 13.49 13.81 20.3059.79 61.23 62.22 63.36 64.90 66.62 68.08 69.51 71.04 72.72 106.91


28.08.04, Seite 63 von 65



Alle Angaben in $ 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 >= 20182017

Vermietbare Anzahl (Stück)Vermietete Anzahl (Stück)Mieteinnahmen ($)Angesetzte Miete (Vertragsmiete)*


*) Solange ein Mietvertrag existiert, wird die Vertragsmiete angesetzt. Ansonsten wird die objektspezifische Marktmiete unter Berücksichtigung einer Absorptionszeit verwendet.

Parking, Fitness, etc100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

9 999 600 10 222 807 10 458 296 10 692 865 10 934 826 11 180 329 11 432 705 11 691 352 11 954 888 12 224 632 480 763 4478 333.00 8 519.01 8 715.25 8 910.72 9 112.35 9 316.94 9 527.25 9 742.79 9 962.41 10 187.19 14 308.44

- 2.23 2.30 2.24 2.26 2.25 2.26 2.26 2.25 2.26 2.46


28.08.04, Seite 64 von 65

Feri Immobilien RatingBewirtschaftungskosten Phase 1 und Phase 2

Berechnung der Bewirtschaftungskosten: Peabody Hotel

Alle Angaben in $

Jahresrohertrag

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des RohertragsnachrichtlichLohnkostensteigerung (%)

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des Rohertrags

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des Rohertrags$/sf/MonatnachrichtlichErzeugerpreissteigerung (%)

Jährliche Steigerung (%)In Prozent des Rohertrags$/sf/Monat

1.00% 1.00% 1.00%

9.00% 9.00% 9.00%

25 493 160

1.00% 1.00% 1.00% 1.00%

22 332 601 23 236 180 23 812 213 24 256 089

13 399 561

7 614 967 984169 954 402 173 680 206 177 343 713 181 266 963148 884 008 154 907 866 158 748 086 161 707 257

>= 2018

130 313 247 133 737 929 136 670 040 139 553 496 142 640 913 145 997 532 5 991 539 641

165 600 468 185 533 051

117 650 165 122 064 556 124 920 162 127 250 162

80 429 163 83 337 589 85 233 141 86 823 348

26 052 031

88 913 130 91 249 328 93 249 9882.63 2.19

3.00 3.00 3.00

24 840 070

97 324 172 99 614 269 4 087 797 645

3.00

15 295 896 15 631 2192.63 2.19

14 553 653 14 904 042

1 656 005

9.00% 9.00%9.00% 9.00%

1 699 544 1 736 802

16 314 027 16 697 975 685 347 119

0.86 1.26

76 149 6802.21 2.35 2.77

2017

15 960 934

26 601 557 27 190 044 27 829 958

95 217 567

20162012 2013 2014 20152008 2009 2010 2011

1.87 2.41


Verwaltungskosten

Betriebskosten

Kalk. Instandhalt.ausgaben

Kalk. Mietausfall

2.11 2.21 2.35 2.77-54.02% 53.80% 53.69%

3.62 2.2753.69% 53.69% 53.69% 53.69% 53.69% 53.69% 53.69% 53.68%

3.00 3.00 3.00 3.00

- 4.05 2.48 1.86 2.21 2.35 2.77

3.00 3.00 3.00

1 142 245 198

4.05 2.48 1.86

2.112.41 2.63 2.19

2.1113 941 708 14 287 328

2.35 2.77

0.69 0.72 0.74

2.419.00% 9.00% 9.00%

-

0.82 0.840.75 0.77 0.79 0.81

2.219.00%

15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%

1.59 1.81 1.92 1.80 1.83 1.80 1.79 1.83 1.81 1.81 1.81

1 488 840 1 549 079 1 587 481 1 617 073 1 773 437 1 812 670 1 855 331- 4.05 2.48 1.86 2.41 2.63 2.19 2.11

0.08 0.08 0.08 0.081.00%1.00% 1.00% 1.00%

0.09 0.10 0.140.09 0.09 0.09 0.09


28.08.04, Seite 65 von 65

Feri Immobilien RatingAbdiskontierung Phase 1 und Phase 2

Berechnung der Break Even Rendite

Alle Angaben in %

Abdiskontierung

davon Auf-/Abschlag für:Standortspezifisches RisikoObjektspezifisches RisikoMieterspezifisches Risiko

Abdiskontierungsfaktor

Break Even Rendite 7.11 7.10

0.37 0.40

0.24

6.94 7.06

0.26 0.25

2008 2009

1.02

Zinssatz (Umlaufsrendite 10J.)

Marktrisiko

Objektrisiko 1.95

0.98

0.74

7.07 7.04 7.04

2010 2011 2012 2013

4.91

2014 2015

4.66 4.81

2.02

0.26 0.30 0.450.46

7.03

0.22

1.69

0.220.85

2016

4.874.874.88

>= 20182017

4.894.90

7.09

0.45

1.72

0.220.23 0.22 0.22

0.42 0.43

0.87

0.45 0.45

1.69 1.69

0.85

1.83 1.79 1.75 1.691.69

4.90 4.924.91

0.220.93 0.90 0.88 0.85 0.85 0.85

0.71 0.67 0.65 0.64 0.63 0.62 0.620.23

0.64 0.600.690.96 0.90 0.84 0.79 0.73 0.56 0.52 0.20

0.62 0.620.62

7.027.02


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