Feuchte- und Schimmelschäden - Ursachen und Haftung

Prof. Dr. Gerd Motzke

Feuchte- und SchimmelSchädenUrsachen und Haftung

inkl. cd-ROm

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01022-2000

Mit kompetenter Beratung zu den Ursachen und der Vermeidung von Feuchte- und Schimmel-schäden verringern Sie Ihre Haftungsrisiken.Feuchte- und Schimmelschäden zählen zu den Hauptverursachern kosten- intensiver Bauschäden und -mängel in Deutschland. Dieses Fachbuch vermittelt Ihnen das technische und rechtliche Expertenwissen, um Feuchte- und Schimmelschäden zu vermeiden, entstandene Mängel zu beseitigen und Ihre Haftungsrisiken zu minimieren.

Eine Sammlung aussagekräftiger Schadensfälle verschafft Ihnen den Über-blick über die Ausprägung des Problems. Alle Schadensfälle werden in tech-nischer und rechtlicher Hinsicht von Experten beurteilt. Damit haben Sie zum einen Einblick in die Ursachen der Feuchte- und Schimmelbildung und vielversprechende Ansätze zur Mängelbeseitigung. Zum anderen stellt die rechtliche Beurteilung der einzelnen Schadensfälle Fragen zu Haftung und Verantwortung klar.

Aus dem InhaltNormenübersicht Technische Aspekte n Gravimetrische Feuchtebestimmung n Hygrometrisches Messprinzip n Widerstandsmessprinzip n Kapazitative Messung n Hochfrequenz-MessverfahrenSchadensfälle n DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau n DIN 18195 Bauwerksabdichtungen n DIN 18331 Betonarbeiten n DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten n DIN 18339 KlempnerarbeitenPLUS direkt einsetzbare Mustervorlagen auf CD-ROMZahlreiche Musterbriefe für die erfolgreiche Durchsetzung von Mängeln zur Vermeidung von kostspieligen Gerichtsverhandlungen

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Vorwort

Vorwort

Liebe Leserin, lieber Leser,

Wasser hat bekanntlich einen kleinen Kopf, und Wärmebrü-cken in Verbindung mit entspre-chenden Raumluftverhältnissen verursachen die Bildung und das Wachstum von Schimmelpilzen. Beides sind Sach-mängel, sie können die Lebensqualität in Räumen nachhaltig beeinträchtigen und sogar die Gesund-heit schädigen. Die Ursachen können vielfältig sein und in der unzulänglichen Bauqualität oder in der falschen Nutzung liegen. Die Beachtung der vor allem in einschlägige Normen gegossenen Regeln der Bauphysik wie auch der Gebote richtigen Woh-nens vermeidet das Eindringen von Feuchtigkeit von außen nach innen wie auch eine Kondensatbil-dung als Voraussetzung für die Bildung von Schim-melpilzen.

Das Planen und Bauen von Neubauten und die Sa-nierung von Altbauten, das Wohnen und Arbeiten im eigenen Haus oder im Rahmen eines Mietverhält-nisses erfolgen im Rahmen unterschiedlicher techni-scher und rechtlicher Bedingungen. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, die Mietsache dem Mie-ter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeig-neten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Anderer-seits hat der Mieter mit der Mietsache sorgfältig um-zugehen und Schäden der Mietsache zu vermeiden. Mit der Vermietung eines Neubaus sind im Ver-gleich zur Vermietung eines sanierten Altbaus für Vermieter und Mieter unterschiedliche Pflichten und Rechtslagen verbunden. Der „richtige“ Um-gang mit einem Objekt ist jedoch auch Sache des Objekteigentümers, denn ist „unrichtiges Heizen und Lüften in Wohnungen“ die Ursache für eine Schimmelpilzbildung bei bauphysikalisch zutref-

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Vorwort

fend geplanten und ausgeführten Objekten, schei-det eine Sachmängelhaftung von Planern und Unternehmern aus.

Das Fachbuch bietet im ersten Teil eine Normen-übersicht. Sie listet hinsichtlich Abdichtung, Feuch-teschutz und Schimmelpilzbildung bzw. Schimmel-wachstum die einschlägigen DIN-Normen auf (ohne sie wiederzugeben!). Ergänzend werden einschlägi-ge WTA-Merkblätter und sonstige Richtlinien ange-führt. Der zweite Teil befasst sich mit den für die Feuchtemessung einschlägigen Verfahren und Me-thoden, die näher einschließlich ihres Anwendungs-bereichs beschrieben werden. Im dritten Teil werden 15 Schadensfälle unter technischer und rechtlicher Sicht dargestellt. Diese Fälle sind so gegliedert, dass nach Maßgabe der DIN 4108 Wärmeschutz im Hoch-bau fünf Fälle behandelt werden, sechs Fälle wer-den unter der Überschrift DIN 18195 Bauwerksab-dichtungen dargestellt. Die restlichen vier Fälle werden der DIN 18331 Betonarbeiten, der DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten und der DIN 18339 Klempnerarbeiten zugeordnet. Das Fachbuch rundet außerdem eine Vielzahl von Mus-terbriefen aus den Bereichen Mängelrügen, Sach-mängelhaftung, Verjährung und Mängelbeseiti-gungskosten ab, die Sie auf der beigefügten CD zur weiteren Verwendung finden.

Insgesamt liefert das Fachbuch eine breit angelegte Information, die an Praxisfällen erprobt dargestellt wird. Die Musterbriefe erleichtern Ihnen einen rechtssicheren Umgang mit Mangeltatbeständen.

Kissing, im Februar 2013

Prof. Dr. Gerd MotzkeHerausgeber

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Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Autorenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1 Normenübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.1 DIN-Normen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

• Abdichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

• Feuchteschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

• Schimmelpilz/Schimmelwachstum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

1.2 WTA-Merkblätter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

• Schimmel- und Feuchteschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

1.3 Richtlinien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

2 Feuchtigkeitsmessungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2.1 Gravimetrische Feuchtebestimmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

2.2 Hygrometrisches Messprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.3 Widerstandsmessprinzip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

2.4 Kapazitative Messung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

2.5 Hochfrequenz-Messverfahren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

3 Schadensfälle

DIN 4108 Wärmeschutz im Hochbau

• Schimmelbildung in einem Wohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

• Schimmelbildung an den Außenwänden eines historischen Gebäudes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

• Schimmelpilzbildung im Keller durch fehlende Wärmedämmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

• Feuchtigkeit und Schimmelbildung an/in einer Außenwand durch falschen Wandaufbau . . . . . . . . . 93

• Schimmelbildung in Heizkörpernischen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

DIN 18195 Bauwerksabdichtungen

• Mangelhafte Bauwerksabdichtung führt zu wiederholtem Wassereinbruch im Untergeschoss . . . . . 133

• Duschtassenabdichtung – Kunststoffduschtasse . . . . . . . . . . . . . . 147

• Kellerabdichtung, fälschlicherweise als weiße Wanne bezeichnet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

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Inhaltsverzeichnis

• Bodenplatte in zwei Arbeitsschritten – Mangel der Dichtheit . . . 183

• Balkonabdichtung neu auf alt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

• Unzureichende Abdichtung im Neubau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

DIN 18331 Betonarbeiten

• Planungsfehler bei einer weißen Wanne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

DIN 18338 Dachdeckungs- und Dachabdichtungsarbeiten

• Feuchteschäden durch mangelhaft geplante und ausgeführte Solarzuleitungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

• Kondensatbildung aufgrund mangelhaft ausgeführter Dampfbremse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

DIN 18339 Klempnerarbeiten

• Flachdachschaden infolge mangelhaft aufgebrachter Siliconbeschichtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 277

Musterbriefe zu Mängelansprüchen auf CD

Mängelrüge des Auftraggebers

• vor Abnahme

− Mängelbeseitigungsaufforderung vor Abnahme (VOB-Vertrag)

− Mängelrüge des AG vor Abnahme (BGB-Vertrag)

• nach Abnahme

− Mängelbeseitigungsaufforderung nach Abnahme (VOB-Vertrag)

− Mängelrüge des AG nach Abnahme (BGB-Bauvertrag)

• Weitergabe der Rüge an Subunternehmer und Lieferant

− Weitergabe der Rüge an Subunternehmer

− Haftung des Lieferanten für Ausbaukosten und Abtransport

Reaktion des Auftraggebers auf Stellungnahme des Arbeitnehmers

• ... wegen Erfolgshaftung des Auftragnehmers

− Erfolgshaftung für dauerhaft funktionstaugliches Werk

− Auslegung der Vertragsbestandteile

− Haftung für vorgeschlagene Baustoffe

− Mängelbeseitigung auf nur eine Art und Weise

− Mängelansprüche auf bestimmte Art und Weise; Restrisiko

− Mängelhaftung ohne Verschulden

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Inhaltsverzeichnis

• Keine Haftungsbefreiung des Auftragnehmer

− Kein Bedenkenhinweis des Auftragnehmers

− Ausschluss der Mängelbeseitigung; unwirksame AGB

− Mängelansprüche bei Abweichung vom Leistungsverzeichnis

− Mangel bei vertraglich vereinbarter Ausführungsart

− Mängelanspruch: Unverhältnismäßigkeit des Nachbesserungsverlangens?

− Keine Haftungsbefreiung bei Alternativvorschlag des Auftragnehmers

− Mängelhaftung des Auftragnehmers trotz Aufsichtspflichtverletzung des Bauleiters

• Keine Verjährung

− Mängelhaftung des Auftragnehmers – keine Verjährung aufgrund Anerkenntnis

− Keine Kostenübernahme für Mängelfeststellung durch den Auftraggeber

− Keine Verjährung wegen Arglist

− Arglist bei unterlassener Bodenuntersuchung

− Keine Verjährung wegen Organisationsverschulden

Mängelbeseitigungskosten

• Anforderung des Auftraggebers

− VorschussMängelbeseitigung – Kostenvorschuss (VOB-Bauvertrag)Mängelbeseitigung – Kostenvorschuss (BGB-Bauvertrag)

− ErstattungErstattung von Mängelbeseitigungsaufwand (VOB-Bauvertrag)Erstattung von Mängelbeseitigungskosten (BGB-Bauvertrag)

• Aufrechnung des Auftraggebers

− Erhaltung der Mängeleinrede; mündliche Anzeige

− Aufrechnung mit Kostenerstattungsanspruch

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Autorenverzeichnis

Autorenverzeichnis

Herausgeber

Prof. Dr. Gerd Motzke

Autoren

RA Christian Brügmann

Dipl.-Ing. Petra Derler

Dipl.-Ing. Gabriele Gärtner

Arthur Heine, SV VDI

Prof. Dipl.-Ing. Klaus J. Koberling

Dr. rer. nat. Antje Lotz

Dr. Reinhard O. Neubauer

Dipl.-Ing. Karin Omlor

Dipl.-Ing. Anja Quathamer

Prof. Dr.-Ing. Harald Sipple

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1 Normenübersicht

1.1 DIN-Normen

1 Normenübersicht

1.1 DIN-Normen

Abdichtung

Nummer Ausgabe-datum

Titel

DIN 1053-1 1996-11 Mauerwerk – Teil 1: Berechnung und Ausführung

DIN 1053-4 2011-05 Mauerwerk – Teil 4: Fertigbauteile

DIN 1389 2001-05 Klosettanschlussstücke – Anforderungen und Prüfung

DIN 18195 Beiblatt 1 2011-03 Bauwerksabdichtungen – Beiblatt 1: Beispiele für die Anordnung der Abdichtung

DIN 18195-1 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 1: Grundsätze, Definitionen, Zuordnung der Abdichtungsarten

DIN 18195-2 2009-04 Bauwerksabdichtungen – Teil 2: Stoffe

DIN 18195-3 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 3: Anforderungen an den Untergrund und Verarbeitung der Stoffe

DIN 18195-4 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 4: Abdichtungen gegen Boden-feuchte (Kapillarwasser, Haftwasser) und nichtstauendes Sickerwasser an Bodenplatten und Wänden, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-5 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 5: Abdichtungen gegen nicht-drückendes Wasser auf Deckenflächen und in Nassräumen, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-6 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 6: Abdichtungen gegen von außen drückendes Wasser und aufstauendes Sickerwasser, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-7 2009-07 Bauwerksabdichtungen – Teil 7: Abdichtungen gegen von innen drückendes Wasser, Bemessung und Ausführung

DIN 18195-8 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 8: Abdichtungen über Bewegungsfugen

DIN 18195-9 2010-05 Bauwerksabdichtungen – Teil 9: Durchdringungen, Übergänge, An- und Abschlüsse

DIN 18195-10 2011-12 Bauwerksabdichtungen – Teil 10: Schutzschichten und Schutzmaßnahmen

DIN 18197 2011-04 Abdichten von Fugen in Beton mit Fugenbändern

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2 Feuchtigkeitsmessungen

2.2 Hygrometrisches Messprinzip


Physikalisch-technische Grundlagen

Die hygrometrische Feuchtemessung bestimmt zu-nächst die relative Luftfeuchtigkeit. Die Relativität der gemessenen Luftfeuchtigkeit ergibt sich aus den unterschiedlichen absoluten Wassermengen, die Luft bei unterschiedlicher Temperatur aufnehmen kann. Um die tatsächlichen Wassermengen in der Luft zu bestimmen muss unmittelbar neben dem Feuchtemessfühler auch die Lufttemperatur gemes-sen werden. Deshalb sind bei den üblicherweise ver-wendeten Messgeräten diese beiden Fühler un-trennbar in einem Gehäuse zusammengefasst.

Zwischen der Wasserkonzentration der Luft und dem Dampfdruck besteht folgender rechnerischer Zusammenhang:

cLuft =1000 × pLuft in g/m3

RLuft × TLuft

Dimensionsname Formelzeichen Einheit Quelle/Wert

Wassserkonzentration in der Luft

cstoff g/m3 berechneter Wert

Partialdampfdruck pLuft Pa Tabellenwert DIN 4108-3, ergibt sich aus gemessener relativer Luftfeuchtigkeit und Temperatur

Gaskonstante RLuft J/(kgK) Literaturwert

Temperatur TLuft K Messwert

Die Umrechnung der in Grad Celsius (°C) gemesse-nen Lufttemperatur in Kelvin (K) ergibt sich mit Kel-vin = Tgemessen + 273,15 °C

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2 Feuchtigkeitsmessungen


Abb. 1 Beispiel für einen Klima-messfühler mit Feuchte- und Temperatursensor

Praktische Anwendung

Die Vorteile bei der praktischen Anwendung dieser Messung sind, dass sie zerstörungsfrei, vielfältig in-terpretierbar und weitestgehend materialunabhän-gig ist. Die Nachteile dieser Messung liegen in ihrer Dauer und in der Auswertung, die im Detail nur ma-thematisch unter Zuhilfenahme von Einheitskurven oder Tabellen möglich ist.

Auswertungsmöglichkeiten

Gemessen werden kann beispielsweise ein Feuchte- und Temperaturprofil über das fragliche Bauteil, das anschließend mit dem Raumklima verglichen wird. Das liefert eine Aussage darüber, ob Feuchtigkeit, zumindest aus der Bauteiloberfläche, verdunstet, was trotz positiven Messergebnisses aber noch kei-ne direkte Angabe über die Ursache des Feuchte-schadens ist.

Ein positiver Effekt dieser Messung ist, dass durch die immer gleichzeitig zur Feuchtebestimmung er-fasste Temperatur unmittelbar vor der Bauteilober-fläche ein Vergleich mit der Raumlufttemperatur möglich ist. Aufgrund der Wärmespeicherkapazität

P R A X I S T I P P

Messgerätefühler muss im rechten Winkel an die Wand gehalten werden

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3 Schadensfälle | DIN 18331

Planungsfehler bei einer weißen Wanne


Kurzüberblick

Besonderheit des Schadensfalls

Wassereintritte in den Kellerbereich wurden auf Fehler der Bauaus-führung zurückgeführt. Die sachverständige Beurteilung zeigt, dass Planungsfehler im Schadensfall ursächlich sind. Entscheidend ist hier, in welcher Leistungsphase der Planungsfehler begründet wurde.

Technisches Fazit

Die Ermittlung von Grundwasserständen für Wannenbauwerke ist notwendig. Sie ist oft nicht hinreichend: Es müssen Hang- und Schichtenwasser, in geneigtem Gelände muss auch Oberflächen-wasser berücksichtigt werden. Immer problematisch sind Fenster bzw. Lichtschächte im Wannenbereich.

Rechtliches Fazit

Der Bauträger steht den Erwerbern gegenüber für die Mangelhaf-tigkeit ein, denn er schuldet eine sachgerechte Planung und Aus-führung. Der Bauträger kann gegenüber dem Generalunternehmer regressieren, weil dieser die Werkplanung und die Ausführung mangelhaft vorgenommen hat. Er hat vom Erstplaner Grundstück und Planung gekauft. Ob hieraus Mängelrechte ableitbar sind, bestimmt sich nach Kaufrecht, insbesondere nach der Reichweite eines Gewährleistungsausschlusses.

Schadenszeitpunkt

05/2011

Hinweise auf weiterführende Literatur

[1] Wasserundurchlässige Bau-werke aus Beton, Deutscher Ausschuss für Stahlbeton, 2003

[2] Besondere Bedingungen für die Versicherung weiterer Elementarschäden, Debeka, BWE 2008.

[3] Rauch, B.: Architektenrecht und privates Baurecht für Architekten, Rudolf Müller Verlag, 2. Auflage, 1996

DIN 18331 Betonarbeiten

Technische Beurteilung: Prof. Dr.-Ing. Harald Sipple

Rechtliche Beurteilung: Prof. Dr. Motzke

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DIN 18331 | 3 Schadensfälle


Fallbeschreibung

Örtliche Situation

Grundlagen, Grundlagenermittlung

Ein Planer erwirbt ein unbebautes Grundstück und plant hierauf eine Reihenhausanlage. Er holt die Baugenehmigung ein und verkauft das Grundstück mit genehmigtem Bauplan an einen Bauträger. Die-ser bebaut das Grundstück auf dieser Grundlage und verkauft die Einheiten auf dem Wohnungs-markt.

Die Reihenhausanlage wird auf einem flach geneig-ten Grundstück errichtet. Die oberste Häuserreihe grenzt auf der Gartenseite an landwirtschaftlich ge-nutzte Ackerflächen.

In der Grundlagenermittlung ging der Erstplaner nach Aussage des eingeschalteten Bodengutachters davon aus, dass Grundwasser bis ca 50 cm über OK Bodenplatte angesetzt werden müsse. Diese Infor-mation gibt er im Kaufvertrag an den erwerbenden Bauträger weiter, verbunden mit dem ebenfalls kaufvertraglich fixierten Hinweis, dass deshalb ein in sich dichtes Wannenbauwerk errichtet werden müsse. Aus dem Bodengutachten ist bekannt, dass der anstehende Baugrund unterhalb der Humus-schicht geschichtet ist, lehmig-bindig, zum Teil mit erhöhten sandigen Anteilen.

Weiße Wanne im Pauschalvertrag

Der Bauträger schreibt im Pauschalvertrag das Kel-lergeschoss als sog. weiße Wanne , also als in sich dichtes Betonbauwerk, nach der einschlägigen tech-nischen Regel [1] aus. Die Vergabe erfolgt an einen Generalunternehmer, der schlüsselfertig errichtet. Ein vom Generalunternehmer beauftragter Trag-

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werksplaner fertigt die Werkpläne, hier gegenständ-lich die Bewehrungspläne für den Kellerbereich.

Bauausführung

Konstruktion, Details

Die Werkpläne des Tragwerksplaners fordern für Bodenplatte und Kellerumfassungswände einen Be-ton der Festigkeitsklasse C 25/30, die Arbeitsfugen werden mit einem beschichteten Fugenbandsystem mit allgemeinem bauaufsichtlichem Prüfzeugnis (AbP) abgedichtet. Er überwacht die Bauausführung sehr eng, insbesondere kontrolliert er Bewehrung und richtigen Einbau der Fugenabdichtungen, Ein-bau und Verdichtung der Betone, inkl. Anschluss-beton für die aufgehenden Wände, sowie die Nach-behandlung.

Außenseitig erhalten die Kellerwände eine Perime-terdämmung aus EPS-Dämmplatten. Die Arbeitsräu-me werden bis UK Mutterboden mit dem anstehen-den Boden verfüllt und verdichtet. Da eine weiße Wanne ausgeführt wurde, ist keine Dränage vorge-sehen.

An den Kellerfenstern sind übliche Kunststofflicht-schächte vorgesetzt. UK Lichtschacht liegt ca 50 cm oberhalb des angenommenen höchsten Grundwas-serstands (HHW) laut Vorgabe des Bodengutach-tens.

Wegen der Hanglage des Grundstücks wurde für die oberste Reihenhausreihe auf der Gartenseite das Grundstück zur Grenze hin leicht abgeböscht, um die Gartenfläche ungefähr eben gestalten zu kön-nen. In der Folge liegt die hintere Grundstücksgren-ze etwa 50 cm niedriger als die angrenzende Acker-fläche.

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Kellerräume oder Wohnräume?

Die „Kellerräume“ sind zwar in den Werkplänen und in den Kaufverträgen als solche ausgewiesen, sind aber mit schwimmenden Estrichen (außer Heiz-raum), Wärmedämmverglasung in Kunststofffens-tern und Radiatorenheizkörpern ausgestattet. Tat-sächlich dienen sie hinsichtlich der Nutzung zu Wohnzwecken. Zum Teil haben die Käufer Wände und Decken gegen Aufzahlung an den Bauträger verputzen lassen, die lichte Höhe entspricht mit 2,4 m der Anforderung für Aufenthaltsräume („Wohn-räume“) nach Art. 45 Bayerische Bauordnung.

Mangel/Schadensbild

Etwa drei Jahre nach Bezug der Reihenhäuser durch die Käufer kommt es bei der obersten Reihenhaus-reihe zu massiven Wassereintritten in die Kellerräu-me.

Grund ist ein Starkregen: Die im Frühjahr noch kaum bewachsenen Ackerflächen aus stark bindi-gem Boden können das Regenwasser nicht aufneh-men. Dieses läuft infolge Hanglage nach unten auf die Gartenseite der oberen Reihenhausreihe ab, staut sich auf den dortigen Gartenflächen auf, ge-langt in die Lichtschächte und über die gegenüber dieser Beanspruchung nicht ausgelegten Fenster in das Bauwerksinnere. Das Wasser steht in mehreren Reihenhauskellern in sehr unterschiedlicher Höhe an, in dem am stärksten betroffenen Kellerraum bis in ca. 7 cm Höhe.

Das Wasser dringt trotz der Bemühungen der Be-wohner natürlich sehr schnell in den schwimmenden Estrich ein (vgl. Abb. 1) und steigt in den Tagen da-nach in den nichttragenden Zwischenwänden, die den Bodenaufbau durchdringen, wieder auf (vgl. Abb. 2). Es sind die typischen Schadensbilder wie

Seite 235



Farbabblätterungen, auskristallisierende Salze beim Abtrocknen, ablösende Tapeten zu beobachten.

Abb. 1 Geöffneter Installations-schacht – das Wasser stand hier bis in ca. 5 cm Höhe auf der Betonplatte

Abb. 2 Aufsteigende Feuchte in Zwischenwänden

Seite 236



Technische Beurteilung

Mangelursache/technische Anforderungen

Die primäre Schadensursache ist eindeutig: Das in-folge Starkregens ablaufende Oberflächenwasser wurde bei der Planung offenbar nicht berücksich-tigt.

Der „Jahrhundertregen“

In solchen Fällen wird regelmäßig ein „Jahrhundert-regen“ vermutet, um sich durch Verweis auf nicht vorhersehbare und damit nicht planbare „höhere Gewalt“ zu entlasten.

Der Frage ist unter dem Stichwort „Starkregen“ nachzugehen. Hierunter wird ein Niederschlag ho-her Intensität pro Zeiteinheit verstanden, bei kurz-zeitigen Regen üblicherweise eine Mindestmenge von 1 mm/min. In Versicherungsbedingungen ist der „Starkregen“ genauer definiert, z.B. nach Debeka [2]:

Starkregen ist ein Niedergang von mindestens 25 Li-ter Regen pro Quadratmeter in einer Stunde oder mindestens 35 Liter Regen pro Quadratmeter in sechs Stunden.

Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass zwar ein „Stark regen“ vorlag, dieser aber aus metereologi-scher Sicht keineswegs als für den Standort unge-wöhnliches Ereignis einzustufen ist.

Technische Regeln

Die Werkplanung des Tragwerksplaners und die Bauausführung sind im gegebenen Fall nicht zu be-anstanden. Es bleibt beim Planungsfehler.

Definition „Starkregen“

Seite 237



Zwei Planungsfehler

Wegen des anstehenden, weitgehend bindigen Bo-dens, mit dem die Arbeitsräume verfüllt wurden, und wegen nicht vorhandener Dränage mit Sicker-schlitz ist nach der einschlägigen technischen Regel [1] mit zeitweise aufstauendem Sickerwasser bis OK Gelände zu rechnen. Einzuschließen ist hierin auch sog. Hang- und Schichtenwasser.

Diese Regel wurde offenbar nicht beachtet: Die Lichtschächte sind nicht wasserdicht an das Bau-werk angeschlossen, sie entwässern über eine Öff-nung nach unten. Diese Entwässerungsöffnung ist nicht angeschlossen, somit ohne Wirkung. (Ein dar-unter angeordnetes örtliches Kiesbett wirkt als Puf-fer, jedoch nicht als Entwässerung.)

Selbstverständlich muss die Planung auch die ge-zielte Abführung von Oberflächenwasser erfassen, insbesondere, da im gegebenen Fall Hanglage vor-liegt. Dies wurde offenbar versäumt.

Im Ergebnis sind zwei Planungsfehler vorhanden. Im gerichtlichen Streit ist dies der entscheidende Punkt.

Der Erstplaner beruft sich darauf, nur die Geneh-migungsplanung durchgeführt zu haben, die eigent-liche und detaillierte Werkplanung liege beim Bauträger als dem Käufer des Grundstücks mit ge-nehmigtem Bebauungsplan.

Diese Ansicht des Erstplaners ist fehlerhaft, wie die nachfolgende Diskussion aus der technischen Sicht erläutert.

Die Bauvorlagepläne, Grundrisse, Schnitte, Ansich-ten und der Entwässerungsplan wurden vom Erst-planer erstellt. Sie liegen – mit vorstehend benann-ten Planungsdefiziten – vor.

Zeitweise aufstauendes Sickerwasser

Oberflächenwasser

Zurechnung der Planungsfehler

Abgrenzung Genehmigungsplanung/Werkplanung

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Planungsumfang des Erstplaners sind die „Leis-tungsphasen 1–4“ der einschlägigen „Honorarord-nung für Architekten und Ingenieure – HOAI“, also:

● Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung ● Leistungsphase 2: Vorplanung ● Leistungsphase 3: Entwurfsplanung ● Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Die Leistungsphasen 5 bis 9 liegen bei der Partei des Bauträgers.

Nach Erfahrung wird der Leistungsumfang der Leis-tungsphase 3 in der Baupraxis unterschätzt, nach [3]:

In der Planungssystematik der HOAI stellt die Leis-tungsphase 3 die wichtigste und umfassendste Pla-nungsphase im gesamten Planungsprozess dar.

In dieser Leistungsphase sind folgende Planungs-leistungen zu erbringen (auszugsweise):

● Erarbeiten des endgültigen Planungskonzepts

● Integrieren der Leistungen der Sonderfachleute: Bodengutachter, Tragwerksplaner, Schall- und Wärmeschutz (falls nicht in eigener Planungsleis-tung erbracht)

● Objektbeschreibung mit allen Angaben zur Art der Konstruktion, Baustoffen usw.

● zeichnerische Darstellung des Gesamtentwurfs, Maßstab im Regelfall 1 : 100, mit allen Hauptma-ßen, Schnitten, Grundrissen, Lageplan

● Verhandlungen mit den Behörden zur Genehmi-gungsfähigkeit

● Kostenberechnung (nicht Kostenschätzung!)

Häufige Unterschätzung der Leistungsphase 3

der HOAI

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Folglich [3]: Die Entwurfsplanung ist so zu erstellen, daß, nach den Plänen gebaut, letzlich ein mangel-freies, den anerkannten Regeln der Technik entspre-chendes Bauwerk entsteht.

Im konkreten Fall ist das Werk infolge Planungsfeh-lers des Erstplaners aus Leistungsphase 3 mangel-haft. Dies auch dann, wenn angegeben wird, es sei nach den Entwurfsplänen gebaut worden. In diesen ist bereits der Planungsfehler begründet.

Anmeldung technischer Bedenken

Diese Frage ist zu stellen.

Es liegt Hanglage des Grundstücks vor. Dies ist augenscheinlich für den Bauträger und den Gene-ralunternehmer erkennbar. Dann ist nach den tech-nischen Regeln mit zeitweise aufstauendem Sicker-wasser zu rechnen.

Ebenfalls dann, wenn die Verfüllung der Arbeitsräu-me mit bindigem oder teilweise bindigem Material erfolgt, wie geschehen.

Aus technischer Sicht wird deshalb die Ansicht ver-treten, dass die vorgenannten zwei Argumente tech-nisches Grundwissen des Bauingenieurs darstellen, das demzufolge zumindest dem Generalunterneh-mer zuzurechnen ist. Auch deshalb, weil für die Her-stellung solcher weißer Wannen besondere techni-sche Regeln gelten, die bekannt sein und angewendet werden müssen, und die Einstufung dieser Bauwer-ke in die „ Überwachungsklasse 2“ nach DIN 1045-3 erfolgt, was wiederum besondere Fachkunde vor-aussetzt.

Im Ergebnis hätten aus technischer Sicht technische Bedenken unverzüglich, schriftlich angemeldet wer-den müssen.

Prüfpflicht des Unternehmers

Anmeldung technischer Bedenken

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Die Bewertung dieses Punkts erfolgt in der rechtli-chen Beurteilung.

Mangelbeseitigung

Die Mangelbeseitigung ist eilbedürftig, da nicht ab-sehbar ist, wann vor Ort der nächste Starkregen an-stehen wird.

Oberflächenwasser

Dieses muss längs der hangseitigen Grundstücks-grenze erfasst und gezielt abgeführt werden. Da das angrenzende Ackergrundstück großflächig und der Boden wenig wasseraufnahmefähig ist, ist die mög-licherweise andrängende Wassermenge erheblich und wegen schnellen Anfalls bei Starkregen nicht über eine Dränage abführbar.

Die hangseitige Gartenböschung ist durch eine Mas-sivwand zu ersetzen, hinter der das anfallende Was-ser in einer Rinne aufgefangen und in die Kanalisa-tion abgeleitet wird. Dies konnte nach Verhandlungen mit der zuständigen Behörde umgesetzt werden.

Zeitweise aufstauendes Sickerwasser

Bei der Abführung von Hang- und Schichtenwasser sind zwei Varianten möglich:

1. Abführen des aufstauenden Sickerwassers durch den Einbau einer Dränage unterhalb der Brüs-tungen der Kellerfenster bzw. unterhalb der Lichtschächte: Hierdurch wird praktisch die Ab-dichtungsebene nachträglich tiefergelegt. Vor-aussetzung ist die Zustimmung der genehmigen-den Behörde zur Einleitung der Dränage in die Kanalisation.

Alternative: wasserdichte Fenster

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2. Einbau wasserdichter Kellerfenster: Mit dieser Maßnahme bleibt die Abdichtungsebene in Höhe Geländeoberkante. Dann kann auf die zusätzli-che Dränage verzichtet werden.

Wasserdichte Kellerfenster sind nur eine Alternative für seltene und kurzzeitige Hochwasserereignisse. Diese werden von einigen Herstellern, wie MEA oder Aco, angeboten. Die Fenster sind üblicherweise ausgelegt bis zu Wasserdrücken von ca. 80 cm WS, was erreicht wird durch spezielle Scheiben, Dicht-einlagen in Blendrahmen und Flügeln sowie dicht schließende Beschläge mit Verriegelungspunkten in kurzem Abstand.

Das Problem beim nachträglichen Einbau ist nicht das Fenster selbst, sondern bei der Dübelmontage die Übergangsfuge zum Beton.

Im vorliegenden Fall wurde diese Variante über-nommen, da hiermit das Aufgraben und das Wieder-herstellen der Gartengrundstücke vermieden wur-den – auch im Sinne einer Schadensminderung. Entscheidend am Objekt ist die sichere Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers. Ein geringes Restrisiko verbleibt, da vergessen werden kann, die Fensterflügel bei extremen Wetterereignissen zu schließen. Dies ist jedoch sehr unwahrscheinlich – und gälte zudem gleichartig für jedes höhergelege-ne Fenster auf den Wetterseiten der Gebäude.

Verkeimung

Lang dauernde Durchfeuchtung „schwimmender“ Bodenaufbauten führt zur Verkeimung der Dämm-schicht (landläufig „Schimmelbildung“), die bei stärkerer Ausprägung gesundheitsschädliche Wir-kung haben kann. Die Besorgnis der Bewohner ist dem Grunde nach berechtigt.

Ausschluss des Folgeschadens aus Verkeimung

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Am Objekt ist hiermit sicher nicht zu rechnen, da es an der lang dauernden Durchfeuchtung fehlt. Das Calciumhydroxid aus der Reaktion Zement und Wasser wirkt (mäßig) antibakteriell, d.h., bei neuen Objekten tritt die Verkeimung nicht bzw. stark ver-zögert ein.

Die durchfeuchteten Bereiche sind über „Estrich-trocknung“ im Anbohrverfahren zu entfeuchten.

Fehlervermeidung bei der Neuplanung

Planungsproblem „Kellerfenster“ bei Wannenbauwerken

Es ist ein häufiger Planungsfehler, die Abdichtungs-ebene bei Wannenbauwerken für Wohngebäude durch Fenster und Lichtschächte zu durchbrechen. Bei geringem Anfall von Hang- und Schichtenwas-ser bleibt der Fehler oft ohne konkrete praktische Auswirkung.

Wasserdicht angeschlossene Lichtschächte sind durchaus möglich und erhältlich, jedoch teuer. Zu-dem sind diese in der Baupraxis „sehr unbeliebt“, da einfallendes Niederschlagswasser regelmäßig abge-pumpt oder durch Überdachung abgehalten und ab-geführt werden müsste.

Der Einbau wasserdichter Fenster – wie im Scha-densfall nachträglich geschehen – kann eine im Ein-zelfall sinnvolle Alternative sein.

Die Lösung entspricht sicher nur eingeschränkt den technischen Regeln. Der Käufer bzw. Nutzer ist hie-rauf hinzuweisen.

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Rechtliche Beurteilung

Der Fall hat mit verschiedenen Rechts-/Vertragsver-hältnissen zu tun. Die Erwerber stehen in vertragli-chen Beziehungen zum Bauträger. Dieser hat das von einem Architekten beplante Grundstück, dessen Eigentümer dieser Architekt ist, käuflich zum Zweck der weiteren Bebauung und des anschließenden „Verkaufs“ käuflich erworben. Dieser Architekt hat die Planung bis einschließlich Phase 4 betrieben und dem Bauträger als Käufer Grund und Boden sowie die Planungen übergeben. Außerdem steht der Bau-träger in vertraglichen Beziehungen zu einem Trag-werksplaner und einem Generalunternehmer, des-sen Aufgabe die weitere Planung und Ausführung des Objekts war. Im Verhältnis zwischen Erwerber und Bauträger sind die Verantwortlichkeiten und Haftungslagen eindeutig. Schwieriger wird es hin-sichtlich der Regressmöglichkeiten des Bauträgers gegenüber dem Generalunternehmer und vor allem dem Architekten, von dem er Grund und Boden er-worben sowie die Planung übernommen hat. Denn diesem Vorgang liegt ein Kaufvertrag und kein Werkvertrag zugrunde. Gekauft worden ist ein Grundstück samt Entwurfs- und Genehmigungspla-nung. In Grundstückskaufverträgen wird regelmä-ßig die Gewährleistung für die Sachmangelfreiheit ausgeschlossen. Wenn das der Fall sein sollte, stellt sich die Frage, ob dieser Gewährleistungsausschluss auch die Planungsleistung erfasst oder ob insoweit kaufrechtliches Sachmangelrecht gilt.

Verantwortung

Der Bauträger schuldet den betroffenen Erwerbern ein mangelfreies Objekt; das Objekt musste zum Zeitpunkt der Abnahme mangelfrei sein. Zu diesem Zeitpunkt durften auch keine Mangelanlagen vor-liegen, die sich bei dem aufgetretenen Regen, der jedoch kein ungewöhnliches Naturereignis gewesen ist, negativ auswirken. Die Reihenhäuser wurden

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nicht deshalb durchfeuchtet, weil Grundwasser ein-drang; ursächlich war, dass Oberflächenwasser nicht sachgerecht abgeleitet wurde und deshalb über die Lichtschächte in die Keller eindrang. Die Hanglage, die Bodenverhältnisse und die Lage der Lichtschäch-te mussten bei der Planung insgesamt berücksichtigt werden. Die betroffenen Objekte sind diesbezüglich mangelhaft geplant und weisen Fehler auf. § 633 Abs. 1, 2 BGB begründet die Einstandspflicht des Bauträgers. Der Umstand, dass er die Genehmi-gungsplanung, die auch eine Entwässerungspla-nung enthielt, anderweitig besorgt hatte, spielt rechtlich keine Rolle. Entscheidend ist allein das Vorliegen eines Sachmangels. Die Sachmängelhaf-tung ist verschuldensunabhängig konzipiert. Nur für Schadensersatzansprüche kommt es auch auf Ver-schulden an; dieses wird jedoch nach § 280 Abs. 1 BGB vermutet.

Der Generalunternehmer, der die Werkplanung für die Verwirklichung erstellt, die Arbeitsräume ver-füllt und die Lichtschächte samt Kellerfenster vorge-sehen und angebracht hat, steht in keinen Rechtsbe-ziehungen zu den Erwerbern. Diesen bleibt nur der Bauträger als Pflichtiger.

Das Werk des Generalunternehmers ist mangelhaft, weswegen er dem Bauträger haftet. Der Bauträger kann ihn deshalb in Anspruch nehmen. Der Wasser-eintritt in das Bauwerk, das auch vor eintretendem Oberflächenwasser schützen muss, belegt, dass die betroffenen Objekte nicht zur gewöhnlichen Ver-wendung geeignet sind (§ 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB). Das beruht auf der Leistung des Generalun-ternehmers. Er hatte nämlich bei der Werkplanung ohne Weiteres die Möglichkeit, den Wassereintritt durch entsprechende Maßnahmen zu vermeiden. Aus dem Bodengutachten war bekannt, dass der an-stehende Baugrund unterhalb der Humusschicht ge-schichtet, lehmig-bindig und zum Teil mit erhöhten sandigen Anteilen durchsetzt ist. Bekannt war auch die Hanglage im Anschluss an einen angrenzenden

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Acker. Dennoch hat der Generalunternehmer mit diesem anstehenden Mutterboden die Arbeitsräume verfüllt, keine Dränage vorgesehen und hinsichtlich der Entwässerungsöffnungen in den Lichtschächten nur ein darunter befindliches örtliches Kiesbett vor-gesehen, das nur als Puffer, keineswegs aber als Ent-wässerung dient.

Der Generalunternehmer hätte nicht nur Bedenken gegenüber der ihm zur Verfügung gestellten Pla-nung des Erstplaners erheben müssen, sondern sei-ne eigene Planung und Ausführung auf die örtlichen Gegebenheiten abstellen müssen. Deshalb geht die Überflutung der Objekte zulasten des Generalunter-nehmers. Er muss die technisch für notwendig ge-haltenen Maßnahmen ergreifen und hat für die Be-seitigung der Mangelfolgeschäden zu sorgen.

Nach den Ausführungen in der technischen Beurtei-lung hat der Tragwerksplaner seine Leistungen sachgerecht erbracht.

Ob der Erstplaner, der seine Planung und das Grund-stück verkauft hat, im Verhältnis zum Bauträger als Erwerber regresspflichtig ist, ist die Frage. Dem Rechtsverhältnis liegt jedenfalls ein Kaufvertrag zu-grunde. Kaufgegenstand sind das Grundstück und die Pläne. Den Bauträger und den Architekten als Verkäufer verbindet kein Werkvertrag mit den sich hieraus ergebenden Gewährleistungsregeln. Be-deutsam ist in dem Zusammenhang die Tatsache, dass die Verkäufer von Grundstücken regelmäßig die Gewährleistung für Sachmängel des Grund-stücks ausschließen. Wäre das Grundstück bebaut, würde der Ausschluss auch die Sachmängelhaftung hinsichtlich des Objekts erfassen.

Der Verkäufer verkaufte ein Grundstück samt hier-für erstellten Plänen. Die Frage ist, ob sich ein sol-cher Gewährleistungsausschluss auch auf die Ge-nehmigungs- und Entwurfsplanung erstreckt oder wirksam erstreckt werden kann. Individualvertrag-

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lich bestehen diesbezüglich keinerlei Bedenken (§ 444 BGB). Ein vorformulierter Haftungsausschluss könnte an § 309 Nr. 8b BGB scheitern. Falls – wie anzunehmen – ein vorformulierter Haftungsaus-schluss in dem Kaufvertrag enthalten ist, ist der Pla-ner von jeder Haftung frei, die ursächlich auf die Bodenverhältnisse zurückgehen. Hier wird die Auf-fassung vertreten, dass sich ein solcher, die Boden-verhältnisse erfassender Ausschluss ohne nähere Anhaltspunkte hierfür nicht auf die Planungsleistun-gen erstreckt.

Die verschafften Planungsleistungen sind ein eigen-ständiger Verkaufsgegenstand. Der Bauträger erhält damit das Recht, diese Planung für das Objekt zu nutzen. Es geht jedoch nicht nur um das Nutzungs-recht als Gegenstand des Verkaufs (Rechtskauf nach Maßgabe von § 453 BGB), sondern auch um die Richtigkeit der Planung. Nach der technischen Beur-teilung ist die vor allem aus der Entwurfs- und der Genehmigungsplanung bestehende Planungsleis-tung mangelhaft, weil die Entwässerungssituation nicht ausreichend berücksichtigt worden ist, was je-doch schon in den von dem Verkäufer bearbeiteten Leistungsphasen 3 und 4 des § 15 HOAI a.F. zu erfol-gen hatte. Die Planung ist zwar eine geistige Leis-tung, sie verkörpert sich aber in den Planungen. Die-se Planungen sind kaufrechtlich als Sache zu behandeln, wie das auch bei Computerprogrammen der Fall ist. Die Planung muss nach § 434 BGB frei von Sachmängeln sein.

Ob diese Freiheit von Sachmängeln vorhanden ist, lässt sich nach dem in der technischen Beurteilung geschilderten Sachverhalt jedoch abschließend nicht beurteilen. Denn es ist nicht bekannt, was genau die von dem Verkäufer erstellte Entwässerungsplanung vorgesehen hat und von welchen Voraussetzungen sie ausgegangen ist. Das hängt z.B. mit der Frage zusammen, ob sich die Entwässerungsplanung mit der Wiederverfüllung der Baugrube befasst hat, ob die Entwässerung der Lichtschächte angesprochen

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und auf welche konkrete Weise diese vorgesehen war.

Grundsätzlich ist es richtig, dass sich ein mit den Phasen 1 bis 4 befasster Planer mit den möglichen Wasserangriffen zu befassen hat.11 Er hat eine Pla-nung vorzulegen, die unter Berücksichtigung der konkreten Boden- und Wasserverhältnisse eine funktionstaugliche Abdichtung gewährleistet. Das gilt hinsichtlich Grundwasser auch dann, wenn le-diglich eine Beauftragung mit der Phase 4 des § 15 HOAI a.F. erfolgt war.12 Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang im Rahmen der Werkplanung, der Bauausführung und der Oberflächengestaltung noch Einfluss auf die Entwässerung genommen wer-den konnte. Hat der Verkäufer als Planer mit der Entwässerungsplanung ersichtlich lediglich die Pla-nung für die Entwässerung der in dem Haus anfal-lenden Abwässer und des Regenwassers vorgenom-men, musste der nachfolgende Generalunternehmer sich erstmals mit der Ableitung des Oberflächen-wassers befassen. Dann hätte der Bauträger als Pla-nungsleistungen eben solche ohne eine Planung der Ableitung des Oberflächenwassers erworben. Er kann sich nicht darauf berufen, zu wenig erhalten zu haben, denn „gekauft“ hat er lediglich die vorhan-dene Planung. Dass es Möglichkeiten zur Abwehr des Oberflächenwassers gibt, zeigt die vorgeschla-gene Methode der Errichtung einer Mauer anstelle lediglich einer Gartenböschung. Dem Hang- und Schichtenwasser kann auf die Weise begegnet wer-den, dass unterhalb der Brüstung der Kellerfenster eine Dränage verlegt und das Wasser abgeleitet wird. Solche Maßnahmen sind ohne Weiteres im Rahmen der Werkplanung und der Ausführung möglich, besonders wenn sich die ausführende Fir-ma zur Hinterfüllung mit dem anstehenden Boden entschließt.

11 OLG Celle, BauR 1983, S. 483; BGH, 14.02.2001, VII ZR 176/99, BauR 2001, S. 823, 824

12 BGH, 06.12.2007, VII ZR 157/06, BauR 2008, S. 543

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Deshalb ist letztlich die Verantwortlichkeit des Erst-planers und Verkäufers fraglich.

Haftung

Nach den Ausführungen ist der Bauträger gegen-über den Erwerbern und der Generalunternehmer gegenüber dem Bauträger in der Haftung. Der Ge-neralunternehmer hat die Mängel und die Mangel-folgen zu beseitigen.

Feuchte- und Schimmelschäden - Ursachen und Haftung

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