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Sachverständigenbüro Reimund Weiß -öbuv Sachverständiger- Albstraße 11 76275 Ettlingen Ausfertigung-Nr.: Gutachten-Nr.: ___ V E R K E H R S W E R T G U T A C H T E N 10.xxx -im Sinne des § 194 Baugesetzbuch - Auftraggeber: xxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx FOTO VOM OBJEKT Ort: xxxxxxxxxxxxxxxx Straße: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Objektart: Einfamilienwohnhaus und Garage Wertermittlungsstichtag: xx.xx.2010 V E R K E H R S W E R T (M A R K T W E R T) In Worten: Zweihundertfünfundsiedbzigtausend Euro Das Gutachten besteht aus 34 Seiten und 7 Anlagen mit 25 Seiten. Es wurde in 3 Ausfertigungen erstellt; davon eine für die Akten des Sachverständigen. 275.000EUR Seite 1 des Verkehrswertgutachtens von dem Grundbesitz in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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Sachverständigenbüro Reimund Weiß -öbuv Sachverständiger- Albstraße 11 76275 Ettlingen

Ausfertigung-Nr.: Gutachten-Nr.:

___ V E R K E H R S W E R T G U T A C H T E N 10.xxx

-im Sinne des § 194 Baugesetzbuch -

Auftraggeber: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

FOTO VOM OBJEKT

Ort: xxxxxxxxxxxxxxxx

Straße: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Objektart: Einfamilienwohnhaus und Garage

Wertermittlungsstichtag: xx.xx.2010

V E R K E H R S W E R T (M A R K T W E R T)

In Worten: Zweihundertfünfundsiedbzigtausend Euro

Das Gutachten besteht aus 34 Seiten und 7 Anlagen mit 25 Seiten. Es wurde in 3 Ausfertigungen erstellt; davon eine für die Akten des Sachverständigen.

275.000EUR

Seite 1 des Verkehrswertgutachtens von dem Grundbesitz in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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InhaltsverzeichnisSeite

I. ZUSAMMENFASSUNG DER KENNZAHLEN.....................................................................................................3

II. ALLGEMEINE ANGABEN.............................................................................................................................................4

A. Vorbemerkungen......................................................................................................................4B. Auftrag................................................................................................... ..................................4C. Wertermittlungsgrundlagen.......................................................................................................5

III. RECHTLICHE GEGEBENHEITEN....................................................................................................................5

A. Grundbucheintragungen............................................................................................................5B. Bauplanungsrechtliche Situation..............................................................................................6C. Mietverhältnisse und sonstige vertragliche Gegebenheiten...........................................................6

IV. GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG...................................................................................................................7

A. Örtliche Lage.............................................................................................................................7B. Grundstücksbeschaffenheit........................................................................................................9

V. GEBÄUDEBESCHREIBUNG...........................................................................................................................11

A. Vorbemerkungen.......................................................................................................................11B. Bauweise und Nutzung..............................................................................................................12C. Baubeschreibung nach Rohbau und Ausbau........................................................................12D. Beurteilung der vorhandenen Bebauung.....................................................................................15E. Alternativnutzung und Drittverwendungsmöglichkeit...............................................................15

VI. WERTERMITTLUNG..........................................................................................................................................16

A. Wahl des Wertermittlungsverfahrens.........................................................................................16B. Bodenwert..............................................................................................................................20C. Sachwert.................................................................................................................................22D. Ertragswert .................................................................................................................................27E. Verkehrswert..........................................................................................................................32

VII. RECHTSGRUNDLAGEN, QUELLENANGABEN..............................................................................................................34

VIII. ANLAGEN Seitenanzahl

Anlage 1: Ermittlung der Bruttogrundfläche .............................................................................................1 Anlage 2: Baupläne M 1 : 100.....................................................................................................................6 Anlage 3: Lageplan M 1 : 1.000.........................................................................................................1 Anlage 4: Fotografien vom Bewertungsobjekt................................................................................11 Anlage 5: Stadtplan M 1 : 20.000.........................................................................................................1 Anlage 6: Wohnmietenauswertung.........................................................................................................3 Anlage 7: Wohnpreisauswertung.........................................................................................................2

Seite 2 des Verkehrswertgutachtens von dem Grundbesitz in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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I. ZUSAMMENFASSUNG DER KENNZAHLEN

Bewertungsobjekt

Wertermittlungsstichtag xx.xx.2010

Flst.Nr. xxxxx

Grundstücksgröße 583 m²

Vermietbare Flächen Einfamilienwohnhaus EG und DG: 179,21 m²

Baujahr Einfamilienwohnhaus 1970

Garagengebäude 1970

Jahres-Rohertrag 13.212 EUR

Bewirtschaftungskosten 19,60%

Liegenschaftszinssatz 3,00%

Vervielfältiger 23,70

Restnutzungsdauer (in Jahren) 42

Bodenwert

Sachwert

Ertragswert

Verkehrswert

Wert pro m² Wohnfläche 1.535 EUR

Rohertragsfaktor (Verkehrswert/Rohertrag) 20,81

Bruttomietrendite (Rohertrag/Verkehrswert) 4,80%

Nettomietrendite (Reinertrag/Verkehrswert) 3,86%

Grundstücksfaktor (Bodenwert/Summe der Wohn-/Nutzflächen) 748 EUR

134.090 EUR

274.960 EUR

272.557 EUR

275.000 EUR

Freistehendes, eingeschossiges und voll unterkellertesEinfamilienwohnhaus sowie eine eingeschossige, nichtunterkellerte PKW-Garage.

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II. ALLGEMEINE ANGABEN

A. Vorbemerkungen

B. Auftrag

Auftraggeber: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Ort: xxxxxxxxxxxxxxxx

Straße: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Flst.Nr.: xxxxxxxxxxxxx

Landkreis: xxxxxxxxxxxxxxxx

Auftragsinhalt:

Objektbesichtigung: Am xx.xx.2010

Teilnehmer:

Wertermittlungsstichtag:

Qualitätsstichtag: xx.xx.2010

Bei der Lektüre und späteren Verwendung des Gutachtens müssen der/dieAuftraggeber/in und mögliche Dritte, denen das Gutachten zugänglichgemacht wird, auf folgendes achten:

Ein Verkehrswertgutachten ist eine sachverständige Meinungsäußerungzum Verkehrswert des zu bewertenden Grundbesitzes. Es handelt sich imGrunde um die Prognose des am Grundstücksmarkt für das Grundstückerzielbaren Preises. Welcher Preis am Grundstücksmarkt im Falle einesVerkaufs tatsächlich erzielt wird, hängt allerdings vom Ergebnis derVerhandlungen der Parteien des Grundstückskaufvertrages ab (BGH-Urteil

vom 25.10.1996).

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Die Verwertung des Gutachtens ist nur dem/der Auftraggeber/in für dennachfolgend genannten Zweck gestattet.

Für die Verhandlungen liefert das Verkehrswertgutachten Argumente zumWert des Grundstücks. Es reicht deshalb überhaupt nicht aus, wenn, wassehr häufig geschieht, der/die Auftraggeber/in und mögliche Dritte nur dasErgebnis des Gutachtens zur Kenntnis nehmen, also nur den letztlich vomSachverständigen ermittelten Verkehrswert. Entscheidend ist dergedankliche und argumentative Weg, den der SV eingeschlagen hat, umden Verkehrswert ermitteln zu können. Dies beginnt schon mit derErhebung der Daten, die für die Bewertung relevant sind, sowie den vorh.Unterlagen. Es gehört deshalb zur Sorgfalt des/der Auftraggebers/in undmöglicher Dritter sich selbst gegenüber, das ganze Gutachten zur Kenntniszu nehmen und mitzudenken.

Feststellung des Verkehrswertes wegen Kaufabsicht

xx.xx.2010(= Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, § 3 Absatz 1 ImmoWertV)

(= Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand

bezieht, § 4 Absatz 1 ImmoWertV)

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C. Wertermittlungsgrundlagen

Vom Auftraggeber übergebeneUnterlagen: - Baupläne M 1 : 100

- Lageplan M 1 : 500 - Grundbuchauszug vom 05.06.2003 - Wohnflächenberechnung

Erhebungen des -

-

- - - -

-

Bewertungsmerkmale:

III. RECHTLICHE GEGEBENHEITEN

A. Grundbucheintragungen

Grundbuchauszug: Vom 05.06.2003

Eigentümer:

Grundbuch von: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Amtsgerichtsbezirk: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Gemarkung: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Blatt: Nr. 1xxxx

Flurstücksnummer, Wirtschaftsart,Bezeichnung und Größe: Eingetragen im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. 2:

Telefonische Auskunft des Bauverwaltungsamtes xxxxxxxxxxxx am08.11.2010 bezüglich der bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten

Sachverständigen:

Flst.Nr. xxxxxxxx Hof- und Gebäudefläche, xxxxxxxxxxxxxxx mit einerGröße von 583 m².

Die nachfolgenden Beschreibungen der Lage, des Grundstücks, derBaulichkeiten usw. dienen der allgemeinen Darstellung; sie gelten nicht alsvollständige Aufzählung aller Einzelheiten.

Laut 1. Abteilung des Grundbuches sind als Eigentümer unter der lfd. Nr. 2eingetragen:

Bodenrichtwert gemäß § 196 BauGB aus dem Internet am xx.xx.2010

Recherchen in der eigenen Datenbank und in den Medien bzgl.Vergleichsobjekten

Anforderung der Liegenschaftskarte über www.geoport.deAnforderung des Stadtplanes über www.geoport.deAnforderung einer Wohnmiten- und einer Wohnpreisauswertung überwww.geoport.de

Telefonische Auskunft der xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx am xx.xx.2010 bzgl.Baulasten

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx- b bis d in Erbengemeinschaft, Miteigentümer zu 1/2 -

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx- Miteigentümer zu 1/2 -xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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Eintragungen in der 2. Abteilungdes Grundbuches (Lasten und Beschränkungen):

Anmerkung:

B. Bauplanungsrechtliche Situation

Bebauungsplan

Zulässige Art derbaulichen Nutzung:

Zulässiges Maß derbaulichen Nutzung:

Baulasten:

Denkmalschutz:

Bodenordnungsverfahren:

Sanierungsverfahren:

Grundstücksqualität: Baureifes Land, bebaut

Baubeschränkungen:

C. Mietverhältnisse und sonstige vertragliche Gegebenheiten

Mietverhältnisse:

GRZ 0,4; GFZ 0,4

Das Grundstück liegt nicht innerhalb eines Sanierungsgebietes

Schuldverhältnisse, welche gegebenenfalls im Grundbuch in der 3.Abteilung verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachtenwertmäßig nicht berücksichtigt.

Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt von der Familie xxxxxxxxeigengenutzt.

Nicht eingetragene Lasten und Rechte:

Das Gebäude steht aufgrund des Baujahres vermutlich nicht unterDenkmalschutz. Vom Sachverständigen wurden diesbezüglich keineweiteren Nachforschungen angestellt.

WA (allgemeines Wohngebiet)

Laut telefonischer Auskunft der xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx sind für das zubewertende Grundstück keine Baulasten eingetragen.

Keine Eintragungen

Über sonstige nicht eingetragene Lasten und (z. B. begünstigende) Rechte,Wohnungs- und Mietbindungen ist nichts bekannt

Diese beeinflussen den Verkehrswert des Grundstücks nicht. Es wirddavon ausgegangen, dass diese gegebenenfalls beim Verkauf oder durchReduzierung des Kaufpreises ausgeglichen bzw. bei Beleihungenberücksichtigt werden.

Außer nach den gesetzlichen Grundlagen (BauGB, LBO, BauNVO undBebauungsplan) sind keine Baubeschränkungen bekannt

Für das Gebiet, in welchem sich das zu bewertende Anwesen befindet, gibtes einen qualifizierten Bebauungsplan namens "xxxxxxxxxx". Er wurde am25.04.1996 rechtskräftig und weist folgende Festsetzungen in Bezug aufdie Art und das Maß der baulichen Nutzung aus:

Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen

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IV. GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG

A. Örtliche Lage

Makrolage

Wirtschaftsdaten

Arbeitslosenquote: 3,20 %Eigentümerquote: 55,50 %Durchschnittlicher Mietpreis pro m²: 6,19 Euro(Quelle: www.xxxxxxx.de, wwwl.immoscout.de)

Konjunktur Die Auftragslage in der rheinland-pfälzischen Industrie hat sich imSeptember 2010 deutlich verbessert. Verglichen mit dem Vormonat stiegendie Bestellungen um 14,3 Prozent, nachdem sie sich im August noch um10 Prozent verringert hatten. Der aktuelle Nachfrageanstieg aus demAusland (plus 20,1 Prozent) fiel kräftiger aus als der aus dem Inland (plus7,6 Prozent). Im Vormonat hatte es sowohl aus dem Inland als auch ausdem Ausland rückläufige Bestellungen gegeben. Aufgrund der schwachenAuftragslage im August zeigte sich im stabileren Zweimonatsvergleich(August/September gegenüber Juni/Juli) allerdings ein rückläufigesVolumen (minus 4,5 Prozent).

xxxxxx ist eine Stadt im Bundesland xxxxxxx mit ca. xxxxxx Einwohnern.Die xxxxxxxxxxxx besteht aus den Gemeinden xxxxx mit insgesamt xxxxxxEinwohnern. Wörth liegt amxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxx ist eine der wichtigsten Wirtschaftsachsen Deutschlands mitAnschluss an die ganze Welt. Verkehrsknotenpunkt zu Wasser, auf derSchiene und der Straße. Hier kreuzen die Bahnlinien xxxxxxx undxxxxxxxx. Industriegleise führen in den xxxxxhafen und in das dortigeIndustriegebiet. An die Wasserstraße xxxx schließt xxxxxxx mit xxxxxxxxxan.

Im Vergleich zum Vorjahr zeigte sich auch im September 2010 ein hoherZuwachs bei den Bestellungen. Wie schon in den Monaten zuvor legten dieAuftragseingänge aus dem Ausland stärker zu als die Nachfrage aus demInland.

Alle vier großen Bereiche des rheinland pfälzischen verarbeitendenGewerbes verbuchten im Vergleich zum September 2009 höhereBestellungen. Die stärksten Zunahmen verzeichnete der Fahrzeugbau miteinem Plus von 34,3 Prozent. Die chemische Industrie und derMaschinenbau kamen auf eine Auftragsplus von jeweils 28,3 Prozent. Beiden Vergleichen zum Vorjahr muss allerdings beachtet werden, dass dieIndexwerte der Vorjahresmonate infolge der globalen Wirtschaftskrise einniedriges Niveau aufweisen. Die hohen Zuwachsraten beruhen also zumTeil auf einem statistischen Basiseffekt.

Alle vier großen Branchen der rheinland-pfälzischen Industrie wiesen imSeptember Nachfragezuwächse auf. Das kräftigste Auftragsplus konnte diechemische Industrie verbuchen. Aber auch der Bereich "Herstellung vonMetallerzeugnissen", der Fahrzeugbau sowie der Maschinenbauverzeichneten einen Nachfrageanstieg.

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(Quelle: www.statistik.rlp.de)

Immobilienmarkt:

Mikrolage

Bauweise: Offene Bauweise

Wohnlage:

Geschäftslage: Keine Geschäftslage im Sinne einer 1 A oder 1 B-Lage

Umliegende Bebauung:

Entfernung zur Stadtmitte:

Infrastruktur

Individualverkehr:

ÖPNV:

Schulen:

Einkaufsmöglichkeiten:

Öffentliche Einrichtungen:

Alle vier großen rheinlandpfälzischen Industriebranchen verzeichneten imSeptember Zuwächse. Am stärksten steigen die Umsätze imMaschinenbau, im Fahrzeugbau und im Bereich "Herstellung vonMetallerzeugnissen".

Gegenüber September 2009 entwickelten sich die Industrieumsätzedurchweg sehr positiv. Die Auslandumsätze legten erneut deutlich stärkerzu als die Inlandsumsätze. Alle vier großen Industriebereiche verbuchtenein Umsatzplus, am stärksten die chemische Industrie und derFahrzeugbau. Auch für diesen Indikator gilt, dass die Indexwerte im Vorjahraufgrund des kräftigen Konjunktureinburchs niedrige Weerte aufweisen.

Eingeschossige Wohnbebauung

Die Bundesstraße B xx verläuft östlich von xxxxxxxxx. Die nächste Auffahrtist ca. 2,5 km vom Bewertungsobjekt entfernt. Die Bundesautobahn A xxxverläuft xxx m südöstlich vom Objekt (Luftlinie): Die nächsteAutobahnauffahrt (Anschlussstelle xxxxxxxxxxxxxx) ist in ca. 600 mEntfernung zu erreichen.

Die nächste Bushaltestelle befindet sich ungefähr 700 m vom Objekt unddie nächste Stadtbahn-Haltestelle befindet sich beim Rathaus (ca. 500 m,Anschluss nach xxxxxxxxx). Der Bahnhof von xxxxxxx ist rund 2,7 kmentfernt.

Bis zur Ortsmitte (Rathaus) beträgt die Entfernung etwa 500 m

Die Umsätze der rheinland-pfälzischen Industrie stiegen im September2010 im Vergleich zu Vormonat ebenfalls an (plus 8,1 Prozent). DieInlandsumsätze verbesserten sich um 8,3 Prozent und die Umsätze imAusland um 8 Prozent.

Mittlere Wohnlage

Sämtliche allgemeinbildende Schulen sind in xxxxxxxx vorhanden

Einkaufsmöglichkeiten sind in xxxxxx vorhanden

Die für eine Stadt dieser Größenordnung üblichen öffentlichenEinrichtungen sind vorhanden

Das zu bewertende Anwesen befindet sich am xxxxxxxxx Ortsrand vonxxxxxxxxxxxxxxxx

Gemäß der Mietbeobachtung von Geoport AG in der Zeit von April 2010bis September 2010 (Verhältnis Angebote / Gesuche) ist xxxxxxx durcheine unterdurchschnittliche Nachfragesituation nach Wohnraum geprägt.Im Bereich der Häuser mit einer Wohnfläche über 160 m² bewegte sich dieAngebotsmiete zwischen 6,32 und 7,22 Euro/m² und lag durchschnittlichbei 6,54 Euro/m². Die Nachfragemiete lag zwischen 2,43 und 7,03 Euro/m²;im Durchschnitt bei 4,46 Euro pro m² Wohnfläche.

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Beschaffenheit derStraßen und Gehwege:

Öffentliche oder private Straße:

Störende Betriebein der Nachbarschaft: Keine bekannt

Sonstige Beeinträch-tigungen, Immissionen: Definition:

Zusammenfassende Beurteilung:

Anmerkung:

B. Grundstücksbeschaffenheit

Grundstücksform:

Grundstücksbreite:

Grundstückstiefe:

Grenzbebauung:

Grenzüberbauung:

Untergrundverhältnisse:

Topographie:

Ca. 29 m

Wegen der Mikrolage und der Infrastruktur wird auch auf das Internetverwiesen: www.xxxxxx.de

Öffentliche Straße

Mittlere Wohnlage am xxxxxxchen Ortsrand von xxxxxxxx; recht guteinfrastrukturelle Gegebenheiten

Das Erscheinungsbild des Geländes lässt auf keine negativenUntergrundverhältnisse für Bauwerke schließen

Eine Grenzüberbauung ist gemäß Lageplan und örtlicherInaugenscheinnahme offensichtlich nicht vorhanden. Es wird in diesemZusammenhang auch auf den als Anlage beigefügten Lageplan verwiesen.Vom Sachverständigen wurde allerdings keine Grenzüberprüfungvorgenommen.

Ca. 20 m

Das Gelände ist relativ eben. Die Höhenlage zur Straße und zu denNachbargrundstücken ist normal.

Bei dem Grundstück Flst. Nr. 1386/383 handelt es sich um ein rechteckigzugeschnittenes Reihengrundstück.

Zweispurige, asphaltierte Straße mit Gehwegen (Sackgasse)

Unter dem Sammelbegriff "Immissionen" werden alle auf ein Grundstück einwirkendenunkörperlichen Störungen, wie z. B. Störungen durch Lärm, Rauch, Staub, Gerüche,Erschütterungen und dergleichen verstanden.

Je nach Windverhältnissen ist die nahe gelegene Autobahn zu hören. Esist deshalb mit entsprechenden Immissionen zu rechnen.

Lediglich die Garage ist mit zwei Gebäudeseiten bis an die Nachbargrenzegebaut.

Es wird in diesem Zusammenhang auch auf den als Anlage beigefügtenLageplan verwiesen.

Es wird in diesem Zusammenhang auch auf den als Anlage beigefügtenLageplan verwiesen.

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Altlasten:

Unterirdische Leitungen:

Erschließung: Voll erschlossen; öffentlich und gesichert.

Erschließungskosten:

§ 127 BauGB Erhebung des Erschließungsbeitrags

(2) Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts sind

1. die öffentlichen zum Ausbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;

2. die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht

befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z.B. Fußwege, Wohnwege);

3. Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege

und Plätze, die selbst nicht zum Ausbau bestimmt, aber zur Erschließung notwendig sind;

4. Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestand-

teil der in den Nummern 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen

Grundsätzen innerhalb der Baugebiet zu deren Erschließung notwendig sind;

5. Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne

des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschlies-

sungsanlagen sind.

§ 128 BauGB Umfang des Erschließungsaufwands

(1) Der Erschließungsaufwand nach § 127 umfasst die Kosten für

1. den Erwerb und die Freilegung der Flächen für die Erschließungsanlagen

2. Ihre erstmalige Herstellung einschließlich der Errichtung für ihre Entwässerung und ihre

Beleuchtung;

3. die Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen. Der Erschließungs-

aufwand umfasst auch den Wert der von der Gemeinde aus ihrem Vermögen bereitge-

stellten Flächen im Zeitpunkt der Bereitstellung.

Zu den Kosten für den Erwerb der Flächen für Erschließungsanlagen gehört im Falle einer

erschließungsbeitragspflichtigen Zuteilung i. S. des § 57 Satz 4 und des § 58 Abs. 1 Satz 1

auch der Wert nach § 68 Abs. 1 Nr. 4.

(4) Das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen im Sinne

dieses Abschnitts sind, bleibt unberührt. Dies gilt insbesondere für Anlagen zur Ableitung von

Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser.

Nicht benannte unterirdische Leitungen sind wertmäßig im Gutachten nichtberücksichtigt

Im Gutachten sind umweltgefährdende bzw. umweltrelevante Altlasten,Kontaminationen, Abfall usw. in den Baulichkeiten bzw. im Grund undBoden sowie Grundwasser nicht berücksichtigt (z. B. Versickerungen imErdreich, Kontaminationen durch Zerstörung bzw. schadhafterunterirdischer Leitungssysteme und Tanks, Verfüllungen undAufhaldungen).

Da das zu bewertende Grundstück vor der Bebauung Waldfläche war(nach Angabe der Eigentümer) und somit eine Belastung durch Altlastenunwahrscheinlich ist, wird von der Auftraggeberin auf die Einholung einerAltlastenauskunft verzichtet.

Bei der Wertermittlung wird der altlastenfreie Bodenzustand sowienicht verunreinigtes Grundwasser unterstellt!

Es waren bei der Ortsbesichtigung oberflächig keine Negativeinwirkungenerkennbar.

(3) Der Erschließungsbeitrag kann für den Grunderwerb, die Freilegung und für Teile der

Erschließungsanlagen selbständig erhoben werden (Kostenspaltung).

Sind keine mehr zu erwarten, da es sich um ein älteres und bereits vollerschlossenes Wohngebiet handelt.

(1) Die Gemeinden erheben zur Deckung ihres anderweitig nicht gedeckten Aufwands fürErschließungsanlagen einen Erschließungsbeitrag nach Maßgabe der folgendenVorschriften.

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(3) Der Erschließungsaufwand umfasst nicht die Kosten für

1. Brücken, Tunnels und Unterführungen mit den dazugehörigen Rampen;

2. die Fahrbahnen der Ortsdurchfahrten von Bundesstraßen sowie von Landstraßen I. und II.

Ordnung, soweit die Fahrbahnen dieser Straße keine größere Breite als ihre anschließen-

den freien Strecken erfordern.

Hausanschlüsse:

Einfriedigung:

Außenanlagen:

Parkmöglichkeiten:

V. GEBÄUDEBESCHREIBUNG

A. Vorbemerkungen

(2) Soweit die Gemeinden nach Landesrecht berechtigt sind, Beiträge zu den Kosten für

Erweiterungen oder Verbesserungen von Erschließungsanlagen zu erheben, bleibt dieses

Recht unberührt. Die Länder können bestimmen, dass die Kosten für die Beleuchtung der

Erschließungsanlagen in den Erschließungsaufwand nicht einzubeziehen sind.

Die materielle und formelle Legalität der baulichen Anlagen wird in diesemGutachten unterstellt. Vom Sachverständigen wurde die Maßhaltigkeit derGebäude (entsprechend der Baugenehmigung) an Ort und Stelle nichtnachgeprüft.

Wegen weiterer gesetzlicher Vorschriften des Erschließungsbeitrages wird auf die §§ 129 bis135 BauGB verwiesen.

Strom, Wasser, Telefon und Kanalisation

Auf dem Grundstück ist eine Garage für einen Pkw vorhanden. Weitere(unentgeltliche) Parkmöglichkeiten gibt es im öffentlichen Straßenraum.

Einfriedigung zur Straße mit Hecke, zum östlichen Nachbargrundstück mitund zum nördlichen Nachbargrundstück mit Holzzaun.

Grundlage für die Baubeschreibung sind die Erhebungen im Rahmen derOrtsbesichtigung sowie die Bauunterlagen und Beschreibungen, soweitvorhanden.

Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es fürdie Nachvollziehbarkeit der Daten in der Wertermittlung notwendig ist.Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungenund Ausstattungen aufgeführt. In den einzelnen Bereichen könnenAbweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind.Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus denvorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. aufAnnahmen auf Grundlage der üblichen Bauausführung im Baujahr. DieFunktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischenAusstattung/Installationen wurde nicht geprüft; im Gutachten wird dieFunktionsfähigkeit unterstellt.

Hofbefestigung mit Betonverbundsteinen (2009 neu gepflastert);gärtnerische Anlage

Die Baubeschreibung bezieht sich auf den Wertermittlungsstichtag! Eskonnten alle Räumlichkeiten des zu bewertenden Objektes besichtigtwerden.

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B. Bauweise und Nutzung

Bauweise:

Nutzung :KG:

C. Baubeschreibung nach Rohbau und Ausbau

Gebäude Nr. 1: Einfamilienwohnhaus

Baujahr: 1970

Renovierung / Modernisierung /Umbau: - um 1976 Dachdämmung im DG eingebarcht (ca. 100 mm stark)

- um 1995 neue Dacheindeckung - 2008 neue Heizung und Solaranlage für WW-Bereitung- Dusch- und Badewanne wurden erneuert

Anzahl der Geschosse: Ein Vollgeschoss

Unterkellerung:

Dachausbau: Teilweise zu Wohnzwecken ausgebaut

Rohbau Fundamente: Betonfundamente

Kellerwände:

Geschosswände:

Geschossdecken:

Dach:

Fassade: Putzfassade

Treppe:

Ein Zimmer, Bad/WC, Diele und nicht ausgebaute Fläche (Speicher ).

EG:

Die Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss beläuft sich insgesamt auf179,21 m².

Gebäude Nr. 2 (Garagengebäude):Eingeschossige, nicht unterkellerte Garage für einen PKW.

Wendeltreppe in Stahlkonstruktion mit Kunststeinstufen und Metallgeländer(Treppe der Firma Kenngott)

Hobbyraum, Bügelzimmer, Kellerräume, Waschraum, Öllagerraum,Heizraum und WC

DG:

Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, drei Zimmer, Bad/Dusche , WC undTerrasse

Gebäude Nr. 1 (Einfamilienwohnhaus):

Außenwände aus HBL-Mauerwerk, 30 cm stark; Innenwände aus HBL-Mauerwerk, 24 bzw. 11,5 cm stark

Vollunterkellerung

Satteldach in Holzkonstruktion mit Betondachsteineindeckung

Außenwände aus Betonsteinen; Innenwände aus Mauerwerk

Stahlbetonträgerdecken mit Hohlkörpersteinen (Fertigteildecken)

Auf dem Grundstück Flst. Nr. xxxxxxxx befindet sich eineineinhalbgeschossiges, freistehendes, voll unterkellertes Einfamilien-wohnhaus sowie ein Garagengebäude, jeweils in Massivbauweise.

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Sachverständigenbüro Reimund Weiß -öbuv Sachverständiger- Albstraße 11 76275 Ettlingen

AusbauFenster u. Rollläden:

Türen:

Installation:

Heizung:

Warmwasserversorgung:

Bodenbeläge:

EG:

DG:

Teppichboden (nur im ausgebauten Teil)

Sanitärräume:-

-

-

-

Wände: EG : teils Putz, teils TapetenDG: Raufaser; im nicht ausgebauten Bereich unverputzes Mauerwerk

Decken:

Balkone, Terrasse:

Wärmedämmung / Schallschutz /Brandschutz:

Energieausweis:

Energetische Beurteilung:

Esszimmer gefliest; Wohn- und Schlafzimmer mit Mosaikparkett; Diele mitMarmorbelag; zwei Zimmer mit Laminat

WC mit Handwaschbecken, Bodenfliesen und teilgeflieste Wände

WC mit Waschbecken, Bodenfliesen und teilgeflieste WändeEG:

Aufgrund des Baujahres und der verwendeten Baumaterialien sind dieenergetischen Eigenschaften mit "bauzeittypisch undverbesserungswürdig" zu beurteilen.

KG:

Holzfenster mit Isolierverglasung (von 1970) sowie ein neuesKunststofffenster mit Isolierverglasung (um 2000)

DG : einfache Holztüren in Stahlzargen

Bauzeitübliche Hausinstallationen; Wasserleitungen aus verzinktemStahlrohr; Heizung und Solaranlage von 2008

Diese bauphysikalischen Eigenschaften sind baujahrtypisch. Es wirdunterstellt, dass sie den zum Baujahr gültigen Vorschriften entsprechen.Vom SV wurden diesbezüglich aber keine Untersuchungen/Nachforschungen angestellt.

Wurde nicht vorgelegt; es wird davon ausgegangen, dass bislang nochkein Energieausweis erstellt wurde

Die Wärmedämmung ist verbesserungswürdig; im DG ist eine 100 mmstarke Dämmung vorhanden Mineralwolle mit Aluminiumkaschierung).

Eine betonierte Terrasse mit Klinkerbelag

Bad mit Wanne, Dusche, zwei Waschbecken, Bodenfliesen und raumhochgeflieste Wände

KG:

Flur mit Klinkerbelag; ein Zimmer, Keller und Waschküche gefliest;Hobbyraum mit Nadelfilzbelag

DG:

Bad mit Wanne, Dusche, zwei Waschbecken, WC, Bidet, Bodenfliesen und raumhoch geflieste Wände

Ölzentralheizung mit Wärmeabgabe über Heizkörper; Hobbyraum undBügelzimmer im KG sind beheizt; ein Stahltank mit 7.000 LiterFassungsvermögen im KG

Raufaser; Holzdecken im Flur Esszimmer und Schlafzimmer im EG und imausgebauten Teil des Dachgeschosses

EG : furnierte Holztüren in Holzzargen

Zentral über bivalenten Wärmespeicher mit Solaranlage (2008)

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Grundrissgestaltung,Belichtung etc.:

Bauzustand, Mängel u. Schäden:

Besondere Ausstattungsmerkmale:

Sonstiges Zubhör:

Gebäude Nr. 2: Garagengebäude

Baujahr: 1970

Renovierung / Modernisierung /Umbau: 2008 wurde die Dachisolierung erneuert (Pappe)

Anzahl der Geschosse: Ein Vollgeschoss

Unterkellerung: Nicht unterkellert

Rohbau Fundamente: Betonfundamente

Geschosswände:

Dach:

Das Gebäude befindet sich in befriedigendem, dem Baualterentsprechendem Bauzustand mit folgendem Renovierungs- undInstandhaltungsanstau bzw. Mängeln und Schäden:

Noch durchaus zeitgemäße Grundrisslösung mit befriedigendenBelichtungsverhältnissen. Die Küche ist nur durch das Esszimmer zuerreichen. Ansonsten sind keine Durchgangszimmer vorhanden. AlleRäume sind natürlich zu belichten und zu belüften. Das Dachgeschoss istnur teilweise ausgebaut. Es besteht deshalb die Möglichkeit, das DG nochweiter zu Wohnzwecken auszubauen. Etwas ungewöhnlich für derartigeHäuser ist die Tatsache, dass eine Wendeltreppe eingebaut wurde. Wegender Lage und Größe der einzelnen Räumlichkeiten wird auf diebeiliegenden Grundrisse verwiesen.

- der Terrassenbelag ist vielfach gerisssen und erneuerungsbedürftig- es sind einige Fassadenrisse vorhanden (kleine Deckenschubrisse und leichte senkrechte Risse)

Außenwände aus Mauerwerk, 24 cm stark

Bei der Wertermittlung wird vorausgesetzt, dass das Objekt frei vontierischen oder pflanzlichen Schädlingen ist und, dass keine verstecktenSchäden bzw. Mängel vorhanden sind.

Eine Einbauküche, die allerdings in der Wertermittlung nicht berücksichtigtwird.

Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie übergesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

Zerstörende Untersuchungen sowie Funktionsprüfungen derhaustechnischen Einrichtungen wurden nicht durchgeführt. Es wird davonausgegangen, dass alle erforderlichen Genehmigungen undAbnahmebescheinigungen erteilt sind.

Flachdach mit bituminöser Eindeckung

Einbauschrank in der Diele, SAT-Antenne, Markise, Kelleraußentreppe,Außentreppe und Terrasse, Solaranlage für WW-Bereitung

- die Fassade ist renovierungsbedürftig; hier sollte aus

- der Nadelfilzboden im Hobbyraum ist erneuerungsbedürftig- partielle, kleine Feuchtigkeitssschäden in den Kelleraußenwänden

energetischen Gründen ein WDVS (Wärmedämmverbundsystem) aufgebracht werden

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Fassade: Putzfassade

AusbauTüren:

Installation: Strom

Heizung: Unbeheizt

Bodenbeläge:

Wände: Putz

Decken: Anstrich

Bauzustand, Mängel u. Schäden:

Besondere Ausstattungsmerkmale:

Sonstiges Zubhör:

D. Beurteilung der vorhandenen Bebauung

Abschließende Beurteilung:

E. Alternativnutzung und Drittverwendungsmöglichkeit

Derzeitige Nutzung:

Alternative Nutzung bzw. zukünftige Nutzung:

Entfällt

Eineinhalbgeschossiges, freistehendes Einfamilienwohnhaus und einGaragengebäude; Bausubstanz entsprechend dem Baujahr. DasErscheinungsbild ist in die Umgebungsbebauung eingefügt.

Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie übergesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

Bei der Wertermittlung wird vorausgesetzt, dass das Objekt frei vontierischen oder pflanzlichen Schädlingen ist und, dass keine verstecktenSchäden bzw. Mängel vorhanden sind.

Keine

Fliesen

Das Gebäude befindet sich in befriedigendem, dem Baualterentsprechendem Bauzustand mit folgendem Renovierungs- undInstandhaltungsanstau bzw. Mängeln und Schäden:

Zerstörende Untersuchungen sowie Funktionsprüfungen derhaustechnischen Einrichtungen wurden nicht durchgeführt. Es wird davonausgegangen, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Abnahme-bescheinigungen erteilt sind.

- die Fassade ist renovierungsbedürftig

Eine Metalltüre und ein Holztor als Schwingtor

Aufgrund der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten wird auchzukünftig hautptsächlich eine Wohnnutzung in Frage kommen. Denkbarwäre eventuell noch eine Teilnutzung für freiberufliche, gewerbliche o.ä.Zwecke. Eine Nutzungsänderung bedarf allerdings in jedem Falle derbaurechtlichen Genehmigung durch das zuständige Baurechtsamt. DieVorschriften des Bebauungsplanes und der Baunutzungsverordnung sindzu beachten.

Das Objekt wurde als Einfamilienwohnhaus mit Garage geplant undgenehmigt und seither auch so genutzt. Das Objekt war zumWertermittlungsstichtag durch die Eigentümer eigengenutzt.

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VI. WERTERMITTLUNG

A. Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Verfahren

- das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23)

-

Allgemeine Kriterien für die Eignung Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden

Wertermittlungsverfahren sind:

Der Rechenablauf der Verfahren soll den Marktüberlegungen(Preisbildungsmechanismen) der auf diesem Grundstücksteilmarktvorrangig tätigen Personen entsprechen. Die Bewertung, inklusiveVerfahrenswahl, ist zudem auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzungnach dem nächsten (nötigenfalls fiktiv zu unterstellenden) Kauffallabzustellen (Prinzip: Orientierung am "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" imnächsten Kauffall);

- das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) und

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert "durch den Preis bestimmt, derin dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichenGeschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichenEigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage desGrundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohneRücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielenwäre." Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichstmarktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichstenKaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und dieWertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungs-verordnung- ImmoWertV-) mehrere Verfahren an. Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zurErmittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalbAufgabe des Sachverständigen, das für die konkret anstehendeBewertungsaufgabe geeignetste (oder besser noch: die geeignetsten)Wertermittlungsverfahren auszuwählen und anzuwenden.

oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1, Satz 1ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts,unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehrbestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen desEinzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen;die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis desoder der herangezogenen Verfahren, unter Würdigung seines oder ihrerAussagekraft, zu ermitteln.

Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zurErmittlung des Verkehrswertes

Für die Wertermittlung wird auch zukünftig eine wohnwirtschaftlicheNutzung als Einfamilienhaus unterstellt.

- das Vergleichswertverfahren(§ 15) einschl. des Verfahrens zur

Bodenwertermittlung (§ 16)

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-

-

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus demSachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie demBodenwert (§ 16 ImmoWertV) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisseauf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung vonSachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2, Nummer 1 der ImmoWertV) zuberücksichtigen

Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehendvon den Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV), unter Berücksichtigung derAlterswertminderung (§ 23 ImmoWertV), zu ermitteln.

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus einerausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung derVergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen,die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmendeGrundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem dasGrundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auchVergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogenwerden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf demGrundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmalesind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oderUmrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Bei bebauten Grundstücken können neben, oder anstelle, vonVergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeigneteVergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sichdann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigenBezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor.Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale derihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zubewertenden Grundstücks übereinstimmen.

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 23 der ImmoWertV gesetzlichgeregelt.

Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten immer mindestens zweimöglichst weitgehend voneinander unabhängigeWertermittlungsverfahren angewendet werden. Das zweite Verfahren dientzur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses (Rechenprobe;Reduzierung der Risiken bei Vermögensdispositionen desGutachtenverwenders und des Haftungsrisikos des Sachverständigen);

Hauptaufgabe ist es, den Verkehrswert (i.S.d. § 194 BauGB) möglichstzutreffend zu ermitteln. Die einzelnen Verfahren sind nur Hilfsmittel zurSchätzung dieses Wertes. Diesbezüglich ist das Verfahren amgeeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswertsheranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderlicheDaten (i.S.d. § 193 Abs.3 BauGB i.V.m.d. ImmoWertV, Abschnitt 2) amzuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d.h. aus vergleichbarenKauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügungstehen.

Das Vergleichswertverfahren ist in dem § 15 der ImmoWertV gesetzlichgeregelt.

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Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicherErträge wird der Ertragswert aus den durch gesicherte Daten abgeleitetenperiodisch erzielbaren Reinerträgen (§ 18 Absatz 1 ImmoWertV) innerhalbeines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks amEnde des Betrahtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträgesowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf denWertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen.

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlagemarktüblich erzielbarer Ertäge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisseabsehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich vonden marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswertauch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermitteltwerden.

1. aus dem nach § 16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert und dem um denBetrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten undsodann kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1 ImmoWertV); derErmittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierungnach § 20 ImmoWertV maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zulegen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sindselbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen (allgemeinesErtragswertverfahren), oder

2. aus dem nach § 20 ImmoWertV kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1ImmoWertV) und dem nach § 16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert, dermit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf denWertermittlungsstichtag nach § 20 ImmoWertV abzuzinsen ist(vereinfachtes Ertragswertverfahren).

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der fürdie angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird undselbständig genutzt oder verwertet werden kann.

Im Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträgewird der Ertragswert ermittelt.

Das Sachwertverfahren eignet sich nur für solche Grundstücke, bei denendie Eigennutzung im Vordergrund steht*. Das sind in erster LinieEinfamilienhäuser und u. U. Eigentumswohnungen.

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17 - 20 der ImmoWertV gesetzlichgeregelt.

Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagenwird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nachErfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskostenermittelt. Die §§ 22 und 23 ImmoWertV sind entsprechend anzuwenden.

Auch Zweifamilienwohnhäuser, bei denen die Eigennutzug im Vordergrundsteht, können nach dem Sachwertverfahren berechnet werden. BeiSachwertobjekten ist der Substanzwert wichtiger als die Rendite (laut BGH-

Urteil vom 13.07.1970 - VII ZR 189/68 -).

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Indexreihen können insbesondere abgeleitet werden für1. Bodenpreise,2. Preise für Eigentumswohnungen und3. Preise für Einfamilienhäuser.

Das Ertragswertverfahren eignet sich für Grundstücke, die zurErtragserzielung bestimmt sind. Dem Käufer eines derartigen Objektes,kommt es in erster Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierteKapital einbringt. Der Sachwert wird bei Renditeobjekten erst in zweiterLinie interessieren, etwa wegen der Qualität der verwendeten Baustoffeund der daran abzuleitenden Dauer der Erträge. Hierunter fallen vor allemMietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzteGrundstücke.

Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmoWertV) Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen sollen die

allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst werden,soweit diese nicht auf andere Weise zu berücksichtigen sind.

Vergleichsfaktoren vonbebauten Grundstücken (§ 13 ImmoWertV)

Die Indexzahlen werden für Grundstücke mit vergleichbaren Lage- undNutzungsverhältnissen abgeleitet. Das Ergebnis eines Erhebungszeitraumskann in geeigneten Fällen durch Vergleich mit den Indexreihen andererBereiche und vorausgegangener Erhebungszeiträume geändert werden.

Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV) Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen

bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstückeergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichenNutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe vonUmrechnungskoeffizienten § 193 Absatz 5, Satz 2, Nummer 3 desBaugesetzbuches) erfasst werden.

Vergleichsfaktoren (§ 193 Absatz 5, Satz 2, Nummer 4 desBaugesetzbuches) sollen der Ermittlung von Vergleichswerten für bebauteGrundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren jährlichenErtrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit,insbesondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage(Gebäudefaktor), zu beziehen.

Indexreihen (§ 11 ImmoWertV) Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt

sollen mit Indexreihen erfasst werden.

Indexreihen bestehen aus Indexzahlen, die sich aus demdurchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu denPreisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100 ergeben. DieIndexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- undBasiszeitraums bezogen werden.

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Marktanpassungsfaktoren sind insbesondere1. Faktoren zur Anpassung des Sachwerts, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechedenen Sachwerten abgeleitet werden (Sachwertfaktoren, § 193 Absatz 5, Satz 2, Nummer 2 des Bau- gesetzbuches)

2. Faktoren zur Anpassung finanzmathematisch errechneter Werte von Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken, die aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den finanzmathematisch errechneten Werten von entsprechenden Erbbaurechten oder Erbbaugrundstücken abgeleitet werden (Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren).

B. Bodenwert

Verfahren

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5,Satz 2, Nummer 1 des Baugesetzbuches) sind die Zinssätze, mit denenVerkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnittmarktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneterKaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartigbebaute und genutzte Grundstücke, unter Berücksichtigung derRestnutzungsdauer der Gebäude, nach den Grundsätzen desErtragswertverfahrens (§§ 17 bis 20 der ImmoWertV) abzuleiten.

Üblicherweise wird der Verkehrswert in Anlehnung an den Sachwert ermittelt, weil bei derartigen Objekten oftmals die Eigennutzung und somitder Substanzwert im Vordergrund stehen werden. Da aber auch Ein- undZweifamilienhäuser gelegentlich vermietet werden, muss auch derErtragswert gebührend berücksichtigt werden.

Gemäß § 16 ImmoWertV ist der Wert des Bodens, vorbehaltlich derAbsätze 2 bis 4 (§ 16 ImmoWertV), ohne Berücksichtigung dervorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück, vorrangig imVergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Dabei kann derBodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermitteltwerden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrundegelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit denGrundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücksübereinstimmen.

Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§35 Baugesetzbuch) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zuberücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbarsind.

Unterstützend zum Sachwert wird deshalb auch der Ertragswert ermittelt,da bei der vergleichenden Gegenüberstellung von Ertrags- und Sachwerteine Kontrolle und vor allem eine Abwägung aller wertbestimmendenFaktoren möglich ist. Für die Ertragswertermittlung wird hierbei dasallgemeine Ertragswertverfahren (3 17 Absatz 1 ImmoWertV)herangezogen.

Begründung der Verfahrenswahl Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein eigengenutztes

Einfamilienwohnhaus.

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Bodenrichtwert

Beurteilung

Bodenwertermittlung Flst. Nr.xxxxxx

583 m² x 230EUR = 134.090 EUR

Bodenwert = 134.090EUR

2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung derFreilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV)ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.

1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder

Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1ImmoWertV maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erheblicheBeeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen aufdem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen,soweit dies dem tatsächlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Da keine, oder nicht ausreichende, Vergleichswerte gemäß § 15ImmoWertV zur Verfügung stehen, wird bei diesem Gutachten alsAusgangspunkt für die Ermittlung des Bodenwertes der vomGutachterausschuss für das dortige Gebiet festgestellte Bodenrichtwert(durchschnittlicher Lagewert gemäß § 196 BauGB) herangezogen, wobeijedoch der Wert mit dem durchschnittlichen Lagewert nicht identisch seinmuss, da der durch den Preis bestimmt wird, der in dem Zeitpunkt, auf densich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielenwäre.

Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist derBodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie imgewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von eineralsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn

Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingtenBodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154Absatz 1 oder § 166 Absatz 3, Satz 4 des Baugesetzbuches sind dieAnfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt einen Bodenrichtwertvon 230,- Euro pro m² Grundstücksfläche für unbebaute Grundstücke,incl. Erschließungskosten, in diesem Gebiet an. Der Bodenrichtwert wurdezum 01.01.2010 festgelegt und bezieht sich auf gebietstypisch bebauteGrundstücke. Ein Bezug auf Grundstücksgröße, Ausnutzung, Bebauungusw. wurde mit dem Richtwert nicht definiert.

Aufgrund der Lage des Grundstücks, der Ausnutzung, der Größe und desZuschnitts sowie der Bebauung und der sonstigen rechtlichenEigenschaften und tatsächlichen Gegebenheiten, wird nachsachverständigem Ermessen ein Bodenwert von 230,- Euro pro m² für daszu bewertende Grundstück als angemessen und marktgerecht angesetzt.Hierbei wurde der Bodenrichtwert für das unbebaute Grundstück zugrundegelegt.

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C. Sachwert

Gebäudewertermittlung:

Gebäude 1: Einfamilienwohnhaus

Wertansatz NHK

Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für dieNeuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwendenwären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungenoder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zuberücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehrentspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch dieüblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten fürPlanung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen.Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagennach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen(Einzelkosten) ermittelt werden.

Baujahr / Ermittlung fiktives Baujahr Das Gebäude wurde 1970 errichtet. Um 1976 wurde das Dach von innen

gedämmt, um 1995 wurde das Dach neu eingedeckt und 2008 wurde eineneue Heizung mit Solaranlage eingebaut. Es wird deshalb folgendes fiktiveBaujahr aufgrund nachfolgender Berechnung zugrunde gelegt:Baujahr 1970 x 0,85 (Gewichtung 85 %) + Verbesserung 1976 x 0,00(Gewichtung 0 %, da nur Dachdämmung) + Verbesserung 1995 x 0,05(Gewichtung 5 %) + Verbesserung 2008 x 0,05 (Gewichtung 5 %) = fiktivesBaujahr 1973.

NHK 2000, Gebäudetyp ähnlich 1.01 bzw. 1.02, fiktives Baujahr 1973,überwiegend mittlerer, teils gehobener Ausstattungsstandard -gemäß derDefinition der NHK 2000-; KG teilweise ausgebaut (= Zuschlag)

Alterswertminderung (§ 23 ImmoWertV) Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der

Restnutzungsdauer (§ 6 Absatz 6, Satz 1 der ImmoWertV) zurGesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln. Dabei ist in derRegel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen.Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftungübliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.

Bruttogrundfläche Die Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF) erfolgte anhand der Bauplänein Verbindung mit der Ortsbesichtigung und liegt dem Gutachten alsAnlage 1 bei. Ein örtliches Aufmaß der Außenmaße wurde nichtdurchgeführt.Im Dachgeschoss wurde die BGF erst ab 1 m nutzbarerRaumhöhe gemessen.

Normalherstellungskosten sind in der Regel mit Hilfe geeigneterBaupreisindexreihen an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtaganzupassen.

Herstellungskosten (§ 22 ImmoWertV) Zur Ermittlung der Herstellungskosten sind die gewöhnlichen

Herstellungskosten je Flächen-, Raum- oder sonstiger Bezugseinheit(Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der entsprechendenBezugseinheiten der baulichen Anlagen zu vervielfachen.

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Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000(ohne Baunebenkosten) = 552,00EUR pro m² BGF

Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag(Basisjahr 2000 = 100) = 1,166 -Stand 08/2010-

Korrekturfaktoren Rheinland-Pfalz = 0,980Korrekturfaktor für Ortsgröße = 0,950

Das ergibt einen Multiplikator von: 1,086(ermittelt durch Multiplikation des o. g. Baupreisindexes und der Korrekturfaktoren)

Normalherstellungskosten (ohne BNK) am Wertermittlungsstichtag =

552,00EUR x 1,086 = 599,47EUR pro m² BGF

Berechnung 457,84 m² BGF x 599,47EUR = 274.461 EUR

Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen:

= 15.000EUR

Zwischensumme: 289.461EUR

Baunebenkosten für Architektur, Statik, Finanzierung16,00% = 46.314EUR

Anteiliger Herstellungswert = 335.775EUR

Alterswertminderung

Fiktives Baujahr: 1973Restnutzungsdauer des Gebäudes: 43 Jahre Übliche Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre

obiger Restnutzungsdauer 33,80% = - 113.492EUR

Anmerkung zur Alterswertminderung:

Gebäudewert (Gebäude Nr. 1) = 222.283EUR

Kelleraußentreppe, Außentreppe, Markise,Terrasse, SAT-Antenne und Einbauschrank sowieSolaranlage für die WW-Bereitung

Einbauschrank in der Diele, SAT-Antenne, Markise,

a) Abzug wegen Alter und Abnutzung aufgrund desangetroffenen Bauzustandes bzw. nach

Die Entwertung gemäß der Tabelle Ross beträgtbei

Gemäß § 23 ImmoWertV ist in der Regel einegleichmäßige (lineare) Wertminderung zugrunde zulegen. Da bislang noch keine Marktanpassungsfaktoren(§ 14 ImmoWertV) ermittelt wurden, welche sich auf daslineare Abschreibungsmodell beziehen, erfolgt dieAlterswertminderung noch nach dem Ross`schenAbschreibungsmodell.

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Gebäude 2: Garagengebäude

Wertansatz NHK

Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000(ohne Baunebenkosten) = 240,00EUR pro m² BGF

Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag(Basisjahr 2000 = 100) = 1,166 -Stand 08/2010-

Korrekturfaktoren Rheinland-Pfalz = 0,980Korrekturfaktor für Ortsgröße = 0,950

Das ergibt einen Multiplikator von: 1,086(ermittelt durch Multiplikation des o. g. Baupreisindexes und der Korrekturfaktoren)

Normalherstellungskosten (ohne BNK) am Wertermittlungsstichtag =

240,00EUR x 1,086 = 260,64EUR pro m² BGF

Berechnung 23,22 m² BGF x 260,64EUR = 6.052 EUR

Besondere Bauteile und Betriebseinrichtungen: = 0EUR

Zwischensumme: 6.052EUR

Baunebenkosten für Architektur, Statik, Finanzierung10,00% = 605EUR

Anteiliger Herstellungswert = 6.657EUR

Alterswertminderung

Baujahr: 1980Restnutzungsdauer des Gebäudes: 20 Jahre Übliche Gesamtnutzungsdauer: 50 Jahre

obiger Restnutzungsdauer 48,00% = - 3.195EUR

Übertrag: 3.462EUR

a) Abzug wegen Alter und Abnutzung aufgrund desangetroffenen Bauzustandes bzw. nach

NHK 2000, Gebäudetyp 29 Kleingarage, fiktives Baujahr 1980

Keine

Die Entwertung gemäß der Tabelle Ross beträgtbei

Bruttogrundfläche Die Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF) erfolgte anhand der Bauplänein Verbindung mit der Ortsbesichtigung und liegt dem Gutachten alsAnlage 1 bei. Ein örtliches Aufmaß der Außenmaße wurde nichtdurchgeführt.

Baujahr / Ermittlung fiktives Baujahr Das Gebäude wurde 1970 errichtet. Im Jahre 2008 wurde das Dach neu

isloiert (Pappe). Es wird ein fiktives Baujahr von 1980 angesetzt.

Seite 24 des Verkehrswertgutachtens von dem Grundbesitz in xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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Übertrag: 3.462EUR

Anmerkung zur Alterswertminderung:

Gebäudewert (Gebäude Nr. 2) = 3.462EUR

Wert der baulichen Anlagen(ohne Berücksichtigung von Schäden usw.) Gebäude 1: Einfamilienwohnhaus = 222.283EUR

Gebäude 2: Garagengebäude = 3.462EUR

Wert der baulichen Anlagen = 225.745EUR

Wert der Außenanlagen Die Bewertung der Außenlagen erfolgt pauschal zum Zeitwert:

= 11.000EUR

Wert der Außenanlagen = 11.000EUR

Besondere objektspezifischeGrundstücksmerkmale Baumängel, Bauschäden, Renovierungsanstau:

= 17.000EUR

Übertrag: 17.000EUR

- partielle, kleine Feuchtigkeitssschäden in den

erneuerungsbedürftig

- die Fassade ist renovierungsbedürftig; hier sollte aus energetischen Gründen ein WDVS (Wärmedämm-

Kelleraußenwänden

Geschätzte Kosten für die Beseitigung desRenovierungsanstaus bzw. der Mängel/ Schädensowie eventuelller merkantiler Minderwert fürMängel, deren Behebung unwirtschaftlich ist (ohneAnbringung eines WDVS an der Fassade):

Gemäß § 23 ImmoWertV ist in der Regel einegleichmäßige (lineare) Wertminderung zugrunde zulegen. Da bislang noch keine Marktanpassungsfaktoren(§ 14 ImmoWertV) ermittelt wurden, welche sich auf daslineare Abschreibungsmodell beziehen, erfolgt dieAlterswertminderung noch nach dem Ross`schenAbschreibungsmodell.

Hausanschlüsse, Hofbefestigung, Grünflächen,Einfriedigung usw. -geschätzer Zeitwert-

a) Abzug wegen Mängel und Schäden oder wegenRenovierungs- und Instandhaltungsanstau amGebäude 1:

- der Nadelfilzboden im Hobbyraum ist erneuerungsbedürftig

- der Terrassenbelag ist vielfach gerisssen und

- es sind einige Fassadenrisse vorhanden (kleine

verbundsystem) aufgebracht werden

Deckenschubrisse und leichte senkrechte Risse)

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Übertrag: 17.000EUR

= 1.000EUR

Sonstiges:

Entfällt = 0EUR

Besondere objektspez. Grundstücksmerkmale = 18.000EUR

Vorläufiger Sachwert1) Bodenwert = 134.090EUR

2) Wert der baulichen Anlagen = 225.745EUR

3) Anteiliger Wert der Außenanlagen = 11.000EUR

Vorläufiger Sachwert = 370.835EUR

Marktanpassungsfaktor(§ 14 ImmoWertV)

b) Abzug wegen Mängel und Schäden oder wegenRenovierungs- und Instandhaltungsanstau amGebäude 2:

Geschätzte Kosten für die Beseitigung desRenovierungsanstaus bzw. der Mängel/ Schädensowie eventuelller merkantiler Minderwert fürMängel, deren Behebung unwirtschaftlich ist:

Ziel aller in der WertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, denVerkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlichen (d.h. amwahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln.

Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis "vorläufiger Sachwert"ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Dasbedeutet, dass ein eventueller Käufer oder ein Investor seinen Kaufpreisnicht direkt am Sachwert orientiert, sondern gewisse Zu- oder Abschläge -abhängig von der Lage, der Art, der Größe, des Zustands und derBeschaffenheit des Objektes- vornimmt.

Der Marktanpassungsfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis ausKaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften derWertV ermittelten "vorläufigen Sachwerten" (= Substanzwerte). Er wirdgegliedert nach Objektarten ( er ist z. B. für Einfamilienwohn-hausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), Regionen (er ist z.B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher alsin wirtschaftsschwachen Regionen) und wird durch Gegenbewertungenvon verkauften Grundstücken abgeleitet.

- die Fassade ist renovierungsbedürftig

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Grundlage

Zusammenstellung Vorläufiger Sachwert = 370.835EUR

Marktanpassungsfaktor: 0,79das entspricht einem Abschlag von 21,00% = - 77.875EUR

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale = - 18.000EUR

Sachwert = 274.960EUR

D. Ertragswert

Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV) Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße

Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden,jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagenoder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.

Berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind

Nach dieser Auswertung beläuft sich der Marktanpassungsfaktor auf 0,79.

Das Modell, aus welchem die Marktanpassungsfaktoren abgeleitet wurden,geht von instandsetzungsfreien Gebäuden aus sowie von unvermietetenObjekten (für vermietete Objekte werden deutlich niedrigere Preise erzielt).

1. Die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung desGrundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten derAufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleistetenVerwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung;

Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftungund zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. BeiAnwendung des Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodischunterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus denvertraglichen Vereinbarungen.

Im Band II, Grundstücksbewertung von Sprengnetter, ist einbundesdurchschnittlicher Überblick über Marktanpassungsfaktoren fürverschiedene Gebäudekategorien veröffentlicht. Die Untersuchung basiertauf Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) und ist vom Jahre 2006.Sie differiert nach unterschiedlich hohem Bodenwertniveau undunterschiedlich hohen, vorläufigen Sachwerten. Es wurde einMarktanpassungsfaktor für Ein- und Zweifamilienhäuser abgeleitet;dieser ist auch für das Bewertungsobjekt anzuwenden (Quelle: Sprengnetter

Grundstücksbewertung, Band II, Seite 3.03/4.2/5).

Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag, abzüglich derBewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV).

Aufgrund der Lage, Größe, Art, Ausstattung und Beschaffenheit desBewertungsobjektes wird ein Marktanpassungsfaktor von 0,79 alsangemessen erachtet. Dies entspricht den Erfahrungswerten bei ähnlichenObjekten in vergleichbaren Lagen.

Reinertrag, Rohertrag(§ 18 ImmoWertV)

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Verwaltungskosten:255,00EUR 1 Einheit = = 255EUR 60,00EUR 1 Garage = 60EUR

Instandhaltungsrücklage:10,50EUR 179,21 m² Wohnfläche = 1.882EUR 60,00EUR 1 Garage = 60EUR

Mietausfallwagnis:13.212,00EUR 2,5% = 330EUR

Bewirtschaftungskosten insgesamt 2.587EUR

Das entspricht ungefähr 19,60%

Umlagefähige Betriebskosten kommen nicht in Anrechnung; ebenso nichtdie Abschreibung, die bereits im Barwertfaktor berücksichtigt ist.

Zusammensetzung der Bewirtschaftungs-kosten Für Objekte dieser Art liegen die vom Eigentümer zu tragenden

Bewirtschaftungskosten i. d. R. zwischen 16 % und 21 %. DieBewirtschaftungskosten sind auch von der Restnutzungsdauer desGebäudes und insbesondere von der Miethöhe abhängig. Im vorliegendenFall werden pauschalierte Bewirtschaftungskosten in Höhe von 19,60% des Rohertrags als angemessen und ausreichend angesehen und beider Wertermittlung angesetzt.

Als Bewirtschaftungskosten sind üblicherweise die durchschnittlich undnachhaltig (d. h. im langjährigen Durchschnitt und nicht in einer zufälligausgewählten Periode angefallenen) aufzuwendenden Kosten anzusetzen.So dürfen z. B. überdurchschnittliche Kosten infolge unsachgemäßerBewirtschaftung oder unterdurchschnittliche Kosten infolge einerIdealbewirtschaftung nicht in Ansatz gebracht werden. Es sollen deshalbErfahrungs- (d. h. Durchschnitts-) sätze vergleichbarer Grundstückeherangezogen werden.

Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist vonErfahrungssätzen auszugehen.

2. Die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge vonAbnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrundegelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrerRestnutzungsdauer aufgewendet werden müssen;

3. Das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen,die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigenEinnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen,der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; esumfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einerRechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oderRäumung;

4. Die Betriebskosten.

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Einflussfaktoren

Regionalbezug

Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke 2,00 - 3,50 %

Ein- bis Dreifamilienwohnhaus 3,00 - 4,50 %

Ansatz Liegenschaftszins

Der Gutachterausschuss für xxxxxxxxx hat für das Jahr 2009 folgendeLiegenschaftszinssätze für xxxxxxxxxxx ermittelt:

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat ebenfalls marktüblicheLiegenschaftszinssätze für verschiedene Objekttypen herausgegeben(bundesweite Erhebung, Stand 2009):

Restnutzungsdauer (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV)

Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen die baulichenAnlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich nochwirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungenoder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andereGegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentlicheVerbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oderwesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. DieAnsätze können der nachstehenden Berechnung entnommen werden.

Unter Berücksichtigung der Charakteristiken des zu bewertendenObjektes, der Bebauung, insbesondere aber unter Beachtung derderzeitigen Situation auf dem Grundstücksmarkt bei Objekten solcher Art,wird nach sachverständigem Ermessen der Liegenschaftszinssatz mit3,00 % angesetzt (Einfamilienwohnhaus in mittlerer Wohnlage, mittleresMietniveau, durchschn. Grundstücksausnutzung, unvermietet).

Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmoWertV)

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5,Satz 2, Nummer 1 des Baugesetzbuches) sind die Zinssätze, mit denenVerkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnittmarktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneterKaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartigbebaute und genutzte Grundstücke, unter Berücksichtigung derRestnutzungsdauer der Gebäude, nach den Grundsätzen desErtragswertverfahrens (§§ 17 bis 20 der ImmoWertV) abzuleiten.

Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor desErtragswertverfahrens.

Die Höhe des Liegenschaftszinses ist abhängig von der Grundstücksart,der Bebauung, der Restnutzungsdauer, der Grundstücksausnutzung, derLage und insbesondere von der derzeitigen Situation auf demGrundstücksmarkt derartiger Objekte. Allgemein kann man sagen, dassder Liegenschaftszins um so höher ist, je größer das Risiko derKapitalanlage ist. Weiterhin ist der LZ zu erhöhen, bei schwer verkäuflichenGrundstücken, bei geringer Nachfrage und bei Wohnanlagen mit sehrvielen Wohneinheiten. Dagegen ist der LZ zu mindern bei Objekten mitbesserer Wohnqualität, bei schlechter Grundstücksausnutzung, beiGrundstücken mit älteren Gebäuden und wenn die Nachfrage größer ist alsdas Angebot.

Der Gutachterausschuss von xxxxxxxx hat für seine Stadt keine örtlichenLiegenschaftszinssätze ermittelt.

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Ertragswertermittlung:

Wohnfläche

Die Wohnfläche beträgt demnach;179,21 m²

Mietsituation

Gemäß der Mietauswertung von Geoport AG in der Zeit von April 2010 bisSeptember 2010 (Verhältnis Angebote / Gesuche) ist xxxxxxxxx durch eineunterdurchschnittliche Nachfragesituation nach Wohnraum geprägt. ImBereich der Häuser mit einer Wohnfläche über 160 m² bewegt sich dieAngebotsmiete zwischen 6,32 und 7,22 Euro/m² und liegt durchschnittlichbei 6,54 Euro/m². Die Nachfragemiete liegt zwischen 2,43 und 7,03Euro/m²; im Durchschnitt bei 4,46 Euro pro m² Wohnfläche.Das Mittel zwischen den ausgewerteten Angebotsmieten und denGesuchsmieten liegt demnach bei 5,50 Euro pro m² Wohnfläche.

Zieht man die Mietpreisauswertung für alle Häuser (Wohnflächen von unter90 bis über 160 m²), so liegt die durchschnitlliche Miete der Angebote bei6,53 Euro und der Gesuche bei 5,05 Euro pro m² Wohnfläche (ausgewertetwurden 24 Angebote und 51 Gesuche).Das Mittel zwischen den ausgewerteten Angebotsmieten und denGesuchsmieten liegt demnach bei 5,79 Euro pro m² Wohnfläche.

Die Wohnfläche wurde der vorgelegten Wohnflächenermittlungentnommen und auf Plausibilität hin geprüft.

Wohnfläche im EG und DG:

Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt von der Familie xxxxxxxxeigengenutzt.

Marktüblich erzielbare Miete

Für die Ertragswertermittlung wird eine marktüblich erzielbareNettokaltmiete angesetzt.

Zur Ermittlung der marktüblichen Miete wurde in der Datenbank desSachverständigen sowie in den Medien recherchiert.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Absatz 3 ImmoWertV) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise

eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicherErhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von denmarktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträgekönnen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durchmarktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weiseberücksichtigt werden.

Aufgrund der Größe, Art, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit des zubewertenden Einfamilienwohnhauses erachtet der Sachverständige eineNettokaltmiete von 5,70 Euro pro m² Wohnfläche als marktüblich und ausheutiger Sicht für nachhaltig erzielbar. Für die beiden ausgebauten Räumeim KG (Bügelzimmer und Hobbyraum) ist ein Zuschlag von 50,-- Eurogerechtfertigt.

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Berechnung Bauteil/Geschoss Wohn-/Nutzfläche Miete pro m² Miete pro Monat in m² -Nettokaltmiete- -Nettokaltmiete-

1) Wohnfläche im EG und DG des Einfamilienhauses:179,21 5,70EUR 1.021EUR

-pauschal- 50EUR

2) Garage: -pauschal- 30EUR

Nachhaltig erzielbare Einnahmen im Monat = 1.101EUR

Nachhaltig erzielbare Einnahmen im Jahr = 13.212EUR (Jahresrohertrag)

Abzüglich Bewirtschaftungskosten, ca:19,60% = 2.587EUR

Reinertrag = 10.625EUR

Abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwertes bei einem Liegenschaftszins von 3,00%

134.090EUR x 3,00% = 4.023EUR

Ertrag der baulichen Anlagen = 6.602EUR

43 Jahre x 1.071EUR = 46.053EUR 20 Jahre x 30EUR = 600EUR

46.653EUR 46.653 EUR / 1.101 EUR = 42,37gerundet = 42 Jahre

Bei einer Restnutzungsdauer der Gebäude von42 Jahren und einer Verzinsung von

3,00% beträgt der Barwertfaktor für dieKapitalisierung: 23,70

Das bedeutet:6.602EUR x 23,70 = 156.467EUR

zuzüglich Bodenwert = 134.090EUR

Vorläufiger Ertragswert = 290.557EUR

2) Zuschlag für ausgebaute Räume im KG:

Ermittlung der mittleren Restnutzungsdauer (abge-leitet von den einzelnen Nutzungsdauern der

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Vorläufiger Ertragswert = 290.557EUR

Besondere objektspezifischeGrundstücksmerkmale Baumängel, Bauschäden, Renovierungsanstau:

= - 17.000EUR

= - 1.000EUR

Sonstiges:

Entfällt = 0EUR

Ertragswert = 272.557EUR

E. Verkehrswert

Definition

Zusammenstellung der ermittelten Werte S A C H W E R T 274.960EUR

E R T R A G S W E R T 272.557EUR

verbundsystem) aufgebracht werden- der Nadelfilzboden im Hobbyraum ist erneuerungsbedürftig- partielle, kleine Feuchtigkeitssschäden in den Kelleraußenwänden

erneuerungsbedürftig

Deckenschubrisse und leichte senkrechte Risse)- die Fassade ist renovierungsbedürftig; hier sollte aus

a) Abzug wegen Mängel und Schäden oder wegenRenovierungs- und Instandhaltungsanstau amGebäude 1:

b) Abzug wegen Mängel und Schäden oder wegenRenovierungs- und Instandhaltungsanstau amGebäude 2:

Geschätzte Kosten für die Beseitigung desRenovierungsanstaus bzw. der Mängel/ Schädensowie eventuelller merkantiler Minderwert fürMängel, deren Behebung unwirtschaftlich ist:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in demZeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichenGeschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichenEigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage desGrundstücks oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohneRücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielenwäre" (BauGB, § 194).

- die Fassade ist renovierungsbedürftig

energetischen Gründen ein WDVS (Wärmedämm-

- der Terrassenbelag ist vielfach gerisssen

Geschätzte Kosten für die Beseitigung desRenovierungsanstaus bzw. der Mängel/ Schädensowie eventuelller merkantiler Minderwert fürMängel, deren Behebung unwirtschaftlich ist (ohneAnbringung einer Fassadendämmung):

- der Terrassenbelag ist vielfach gerisssen und

- es sind einige Fassadenrisse vorhanden (kleine

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V E R K E H R S W E R T (M A R K T W E R T) 275.000EUR

( in Worten: Zweihundertfünfundsiebzigtausend Euro)

Anmerkung:

Schlussfeststellungen

Die Anpassung des Ertragswertes an die örtliche Marktsituation erfolgteinsbesondere durch den Liegenschaftszinssatz sowie den Ansatz dermarktüblichen Miete und der Bewirtschaftungskosten.

Somit wird folgender Verkehrswert für den Grundbesitz inxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Flst. Nr. xxxxxxxxx -zumWertermittlungsstichtag xx.xx.2010- geschätzt:

Sämtliche Erhebungen, Beschreibungen und Pläne zum Gutachtenbeziehen sich auf den Wertermittlungsstichtag, der im Gutachtenangegeben ist. Der in diesem Gutachten ermittelte Wert ist derVerkehrswert (Marktwert) am Wertermittlungsstichtag.

Der Sachverständige erklärt hiermit, dass er das Gutachten nach bestemWissen und Gewissen erstellt hat und an dem Ergebnis desselben inkeiner Weise persönlich interessiert ist. Er bescheinigt durch seineUnterschrift zugleich, dass ihm keine der Ablehnungsgründeentgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oderSachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volleGlaubwürdigkeit beigemessen werden kann.

Der Sachverständige hat über www.geoport.de eine Wohnpreisauswertung

angefordert, Auswertungszeitraum April 2010 bis September 2010 (Quelle:

Wohnpreise von ImmobilienScout24, Berlin).

Wie bei den Wohnungsmieten auch, ist der Postleitzahlenbereich xxxxxxdurch eine unterdurchschnittliche Nachfragesituation geprägt. Ausgewertetwurden 103 Angebote für Häuser über 120 m² Wohnfläche. Derdurchschnittliche Kaufpreis lag bei 1.867,-- Euro pro m² Wohnfläche. Beiden Nachfragern wurden 59 Gesuche ausgewertet. der durchschnittlicheKaufpreis lag hier bei 1.181,-- Euro pro m² Wohnfläche. Der mittlereKaufpreis aus Angeboten und Gesuchen lag somit bei rund 1.524,-- Europro m² Wohnfläche.

Bei dem oben ermittelten Verkehrswert entfallen 1.535,-- Euro auf den m²Wohnfläche.

Ableitung des Verkehrswertes

Wie bereits erwähnt, erfolgt die Festsetzung des Verkehrswertes indiesem Falle in Anlehnung an den ermittelten Sachwert. ZurVervollständigung und zur Abwägung aller wertrelevanten Faktoren wurdefür das Bewertungsgrundstück auch der Ertragswert ermittelt.

Die zwei nach verschiedenen Verfahren ermittelten Werte (Sachwert undErtragswert) stimmen recht gut überein.

Der Sachwert wurde mittels eines Marktanpassungsfaktors an die örtlicheImmobilienteilmarktlage angepasst.

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Ettlingen, xx.xx.2010 Der Sachverständige, Reimund Weiß

VII. RECHTSGRUNDLAGEN, QUELLENANGABEN

Rechtliche Grundlagen - Baugesetzbuch (BauGB)

- Baunutzungsverordnung (BauNVO)

- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)

- Wertermittlungsrichtlinien (WertR)

- Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO)in der jeweils zum Wertermittlungsstichtag gültigen bzw. aktuellen Fassung

Literatur - Ross-Brachmann Alterswertminderungstabelle

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und weitere FachliteraturImmobilienmarktbericht xxxxxxxxxx von 2009

Rechte und Belastungen bei der Verkehrswertermittlung von R. Kröll (2.Auflage, 2004)Immobiliarzwangsvollstreckung von Klaus-Niels Knees (2. Auflage, 1998)Handbuch der Mietpreisbewertung von F. Dröge (5. Auflage, 1997)Mietwertermittlung von Schwirley (1. Auflage, 2000)

Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken vonFischer, Lorenz, Biederbeck, Astl (Aufl. 2005)Der Verkehrswert von Grundstücken von Zimmermann/Heller (2. Auflage,1999)Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung von Klaus Gablenz(2. Auflage, 2000)

Fachzeitschriften (z. B. GuG, Immobilien & bewerten, Informationsdienstfür Sachverständige usw.)

Der Sachverständige hat an dem von ihm gefertigten Gutachten einUrheberrecht. Es darf nur für den angegebenen Zweck verwendet werden.Eine darüber hinaus gehende Verwendung oder Vervielfältigung ist nur mitschriftlicher Genehmigung des Sachverständigen und nur als Ganzesgestattet und ist im allgemeinen zusätzlich zu honorieren.

Grundstückswertermittlung von Sprengnetter (ständig aktualisierteLoseblattsammlung)Verkehrswertermittlung von Grundstücken von Kleiber, Simon (5. Auflage,2007)Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten von Rössler, Langner,Simon, Kleiber

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