Gebäudeautomation als Instrument des Facility Managements

Bruno Briotti und Andrea HolmvikLake Side Casino Zürichhorn / 11. Mai 2005

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Was können Gebäudemanagementsysteme

Gebäudeautomationssysteme und FM Tools sind für das

operationelle bewirtschaften von Installationen und Anlagen

Informations- und Datenlieferanten

Einfache Datenverwaltung und Nachverfolgung von installations- und

gebäudebezogenen Informationen (Historie) Störungsmeldungen, Auftragsformular bis Pikett-Benachrichtigung Energiestatistiken und Energieverbrauchverwaltung Analysen und detaillierte Berichte als Basis für Entscheidungen Benchmarking Organisation und Überwachung der geplanten und ungeplanten

FM Operationen und Dienstleistungen (Disposition)

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Life Cycle Kosten

1 - 2%

10 - 12 %

> 85 %

Kostenaufteilung

Entsorgung

KundeNutzer

Realisierung

Projektentwicklung

Nutzung

Idee

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TGM / IGM Kosten im GebäudeÜbernehmenBetreibenMängel

Betreiben Garantie

Betreiben Betreiben AnpassenKosten X

Betreiben AnpassenKosten X

Betreiben AnpassenKosten X

Budget 1. Jahr Budget 2. Jahr Budget 3. Jahr Budget x. Jahr Budget x. Jahr Budget x. Jahr

Einmalige Kosten 26'000SFr. -SFr. -SFr. -SFr.

Betreiben 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr.

Energiemanagement 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr.

Kommunikationsmanagement 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr.

Gärtnerdienste 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr.

Hausmeisterdienste 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr.

Reinigungs- und Pflegedienste 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr.

Winterdienste 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr.

Total Jahresbudget 239'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr.

Zusätzliche Kosten (Wiederkehrend alle X Jahre)

Leuchtmittel (alle 3-4 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.

Abwassernetz spühlen (alle 3-4 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.

Feuerlöscher, Löschposten prüfen (alle 3 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.

Release Gebäudeautomation (alle 3-5 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.

Hauptverteilung Thermographie (alle 5-7 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.

Ausserbetriebnahme von Anlagenteile -SFr. -SFr. -SFr.

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Informationen über das Gebäude

Informationen über das Gebäude Flächenraster nach SIA 416: GF Geschossfläche NGF Nettogeschossfläche KF Konstruktionsfläche NF Nutzfläche VF Verkehrsfläche FF Funktionsfläche HNF Hauptnutzfläche NNF Nebennutzfläche EBF Energiebezugsfläche EBF = 1490 m2 Grundstücksfläche 10‘000m2 150 Parkplätze 600 m2 Rasen

NGF2240 m2

KF352 m2

NF1814 m2

VF400 m2

FF26 m 2

HNF1088 m2

NNF726 m2

GF (100%)2592 m2

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Aufteilung der Kosten

27%

2%

5%

12%4%

47%

3%

Betreiben

Energiemanagement

Kommunikationsmanagement

Gärtnerdienste

Hausmeisterdienste

Reinigungs- und Pflegedienste

Winterdienste

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Kostenaufteilung nach Sparten

21% Strom

2% Be- und Entwässerung

3% Technisches Objektmanagement

6% Wartung techn. Einrichtungen

2% Infrastrukturelles Objektmanagement

4% Wartung Aufzüge

19% Unterhalts- reinigung

8% Glasreinigung

4% Aussenreinigung und Winterdienst

4% Kaufmänisches Objektmangement

11% Bewachung 1% Gartenpflege

13% Gas

2% Müllabfuhr

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Daten - Pyramide

Relevante Betriebsdaten

Alarm-ManagementPrio. 1 Alarmmeldungen (Sicherheit (Sx), Technik (Tx)),die eine 24-h Intervention benötigen

Betriebs-ManagementPrio. 2 / 3 Betriebsmeldungen(Sicherheit, Technik)

T3

T2

S3

S2

S1 T1

EinschaltkontrolleZustandsmeldungen BMA und EMA

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Messkonzept (Teilbereich)

von HVA1 P24 Haus 2 Sprinkler (ohne Messung)

Allg. Fremd-Messung P31 UV Lüftung Schrank 3

P35 UV Lüftung Schrank 3

P37 UV Tiefgarage

P44 Haus 2 Allgemein Lift Haus 2, allg. Beleuchtung, WK etc.

P67 Mieter 1

P74 Mieter 2

Pnn Wohnungen

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Automatische Zählwertübergabe zur Weiterverarbeitung

Haus 2Auslesung 01.09.04 Auslesung 01.07.04

Hochtarif Niedertarif Hochtarif Niedertarif

P 24 Zähler für F 31 - F 35 61163 41919 54607 36211P 31 UV Lüftung Schrank 3 Büro Allg 4357 4233 4357 4223P 35 UV Lüftung Schrank 3 Büro Allg 51086 30280 45387 25872P 37 UV Lüftung Tiefgarage 66377 52680 61992 47956P 44 Haus 2, Zähler für F 47 - F 215 435282 541325 417830 517972P 54 UV Laden ZZZ 5613 6748P 56 UV Laden 1. UGP 58 UV Laden AAA 62291 31099 57210 26972P 61 UV Laden EGP 64 UV Laden EG BautrocknungP 67 UV Laden XXX 49545 52154 44462 45688P 74 UV Laden YYY 6344 2524 5843 2127P 91 UV Wohnung 312 2037 2353 1816 2088P 94 UV Wohnung 313 1456 2514 1317 2293P 97 UV Wohnung 314 546 619 484 546P 101 UV Wohnung 315 2084 3278 1880 2951P 104 UV Wohnung 412 2639 2467 2428 2265P 107 UV Wohnung 413 974 1341 895 1226P 111 UV Wohnung 414 1069 1307 839 1050P 114 UV Wohnung 415 1976 2343 1799 2066P 117 UV Wohnung 507 1821 3073 1538 2593P 121 UV Wohnung 508 2068 2675 1870 2380

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Erstellung der Rechnung für die Mieter

Liegenschaft: 3974 Haus 2  Ablesung Zähler 

      

 

Ort, Datum: ................................................................ Der Kontrolleur: .........................................................

Verrechnungsperiode: 01.07. - 30.9.2004Ablesedatum: 01.09.2004

Ref.-Nr.Tarif Art Zähler-

nummerStand

altStandneu

BezugDauer

PreisFr.

BetragFr.

TotalFr.

3974.01.0412.01 NHA-00 HT P91 1816 2037 221 0.23 50.83 50.83Langhaus 2 NHA-00 NT P91 2088 2355 267 0.10 26.70 26.70Wohnung 312 3 Mt.

Total exkl. MWSt. Fr. 77.53 -5.00% 73.65Total MWSt. Fr. 5.60 Total Fr. 79.25

Praktische Umsetzung

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Die Meinung eines Benutzers…

“Das Ziel eines effizienten FM Systems ist es, Informationen zu sammeln, um so eine FM Strategie entwickeln und Entscheidungsprozesse unterstützen zu können”

Laura HillVerantwortlich Global Facility Development Nokia Real Estate & Facilities

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Integriertes Facility ManagementDie richtige Information auf jeder Ebene

Datenmenge

Business Intelligence

Informationen für Entscheidungsträger

Strategische Ebene

Effizienz des Gebäudes & Informationen zum

Technischen FM

Taktische Ebene

Technische Informationen

Bedienerebene

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Integriertes Facility Management

erlaubt eine Maximierung des Mehrwerts von

offenen Systemen,

denn es ermöglicht

noch geringere Kosten – noch mehr Funktion - noch

mehr Zeitersparnis – noch mehr Flexibilität – noch

einfachere Handhabung

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Noch mehr Flexibilität

Daten und Dokumente

Wartungs-Management

Langzeit-Planung

Verträge

Help desk

Energie-verbrauch

FMFM

DATENBANK

Basismodul

Web

Windows

Gebäude-Leitsystem

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Verwaltung von Liegenschaftsdaten

Datenmanagement Liegenschaftsdaten in Explorer-Struktur Hinterlegte Objektbibliothek Umfassende Suchfunktion Direktübertragung der Daten vom Gebäudeautomationssystem

Dokumente überschaubar organisieren CAD-Zeichnungen Word- und Excel-Dateien Digitale Fotografien

Verträge verwalten Verträge aufgliedern und zuordnen Vertragspartner verwalten Vertragssummen Wichtige Termine verwalten

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Noch einfachere Handhabung - Technische Informationen

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Noch einfachere Handhabung - Wartungsdaten

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Noch einfachere Handhabung - Dokumente

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Systematische Planung von Wartung und Zustand

Präventive Wartungsplanung Wartungsstatus auf einen Blick Historie und Wartungsanweisungen Verantwortlichkeiten klar definiert Erstellung von Arbeitsaufträgen,

Wartungsplänen…

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Systematische Planung von Wartung und Zustand

Langzeitplanung Kostenkalkulation Langzeitinvestitionen Budgets Gebäudewert erhalten Zeitplan

Management von Anfragen und

Fehlermeldungen Meldungen und Alarme erfassen Eigene Meldungen via Internet verfolgen Spezialarbeitsaufträge erstellen Alarmhäufigkeit und Arbeitsverläufe analysieren Alarme vom GLT-System automatisch erfassen

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Noch mehr Zeitersparnis - Alarme automatisch vom GLT-System

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Noch mehr Funktion und geringere Kosten Verwaltung des Energieverbrauchs

Informationssammlung als Basis für

Energieeinsparungen Automatische Ablesung von GLT Verbrauchsanalysen Vergleich zwischen Renovierungs- /

Betriebskosten Überwachung und “Benchmarking” Simulation von Sollwertänderungen

Auswirkungen von verschiedenen

Tarifänderungen

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Umfassende Berichtsfunktionen - Wartungsbericht

Jahr 2003 - Vergleich Präventive (MP) und Reaktive (MC) Wartung

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Periode 1 Periode 2 Periode 3 Periode 1 Periode 2 Periode 3

War

tun

gss

tun

den

MC

MP

Site 1 Site 2

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Wartungsbericht Top 10 Fehler als Grund für eine Reaktive Wartung

Rank System / Sub-system / Equipment[pcs] [h]

1 30 08 G4 401 Kälteerzeugung 14 262 70 01 G11 30 Aufzüge 10 103 05 06 G11 30 Aufzüge 9 84 85 00 G51 731 Druckluftzentrale Nr.2 - Innenhof 9 165 30 08 G51 701 Druckluftnetz 8 426 50 02 G4 437 Besprechungszimmer, Serverraum 7 47 11 04 G11 30 Aufzüge 6 68 01 05 G51 735 Druckluftnetz 5 309 02 10 BM BMG Brandmeldegruppe 5 12

10 10 04 RS D Dach 5 77

Reactive maintenance

Object Finished Time Instruction30 08 G4 401 VJK 01 03 Kaltwassersatz 11.4.2002 300 Cooling compressor 3 is not running.

Malfunction: low cooling water level, EXV-sensor. Fix problem!30 08 G4 401 LA 01 01 Verfüssiger, luftgekühlt 24.5.2002 240 Recooling system must be cleaned!30 08 G4 401 LA 01 02 Verfüssiger, luftgekühlt 24.5.2002 180 Recooling system must be cleaned!30 08 G4 401 LA 01 03 Verfüssiger, luftgekühlt 24.5.2002 180 Recooling system must be cleaned!

Wartungshistorie für 30 08 G4 401 Kälteerzeugung

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Energiebericht – Regionaler Verbrauch

Region Europe, Energy use / year

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

MW

h/a

0,0

50,0

100,0

150,0

200,0

250,0

300,0

350,0

kWh/

m3

or k

Wh/

m2

Electricity MWh/year 15260 33573 35743,05

Heating MWh/year 5333 18388 24583

Electricity kWh/m2 280 300 255

Heating kWh/m3 23,0 38,7 33,2

Komarum Bochum TampereSite 1 Site 2 Site 3

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Die Meinung eines Benutzers…

“Make me look smart”

Robert FranklinFacility Manager, Pfizer Sandwich UK