Geschäftsbericht 2015 - Neuwoba · 1519 Gresch, Gisela Hufelandstraße 37 4861 Habierski, Gundula...

Geschäftsbericht 2015NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG

Neuwoba Geschäftsbericht 2015

bar sind. Dafür sind unsere WEAtreffs wie geschaffen. Hier begegnen sich Menschen aller Altersgruppen, können sich austauschen, bei Sport, Spiel und Freizeit soziale Kontakte knüpfen und pflegen. Das Programm bestimmen die Besu-cher der Nachbarschaftstreffs in der Regel selbst, immer ist jedoch auch ein Ansprechpartner der Neuwoba vor Ort. Die gemeinsamen Aktivitäten sind Ausdruck des genossen-schaftlichen Gedankens. Weil unsere WEAtreffs so erfolg-reich sind, werden wir voraussichtlich 2017 einen weiteren im Reitbahnviertel eröffnen. Doch es gibt auch Mitglieder, die sich aus Alters- oder Gesundheitsgründen nicht mehr selbst auf den Weg machen können. Unser soziales Ma-nagement greift auch hier. Mit der Gründung der Sodien, unserem sozialen Dienstleister, haben wir einen Weg gefunden, ältere und in ihrer Bewegung eingeschränk-te Bewohner unserer Häuser zu versorgen. So bleibt das soziale Gefüge einer Nachbarschaft, das gerade für ältere Menschen so immens wichtig ist, erhalten. Die Gefahr der Vereinsamung im Alter wird so verringert. Im Rahmen des Projektes „Service-Wohnen“ ist überdies geplant, ab 2016 für die Bewohner des Servicehauses in der Seelenbinder-straße Mitarbeiter unseres Tochterunternehmens Sodien als kompetenten Ansprechpartner vor Ort einzusetzen so-wie eine Hausdame zu beschäftigen. Sie werden sich um die sozialen Belange der Bewohner kümmern, ganz im Sin-ne des genossenschaftlichen Gedankens und des gemein-schaftlichen Lebens.

Für jüngere Menschen ist die Versorgung mit schnellem Internet mittels Breitbandanschluss heute ein wichtiges Kriterium bei der Wohnungssuche. Wer HD-Kanäle vieler Fernsehsender oder das zunehmende „Internet der Dinge“ nutzen möchte, kommt nicht umhin, die schnelle Daten-

autobahn zu nutzen. Dafür ist jedoch ein leistungsfähiges Breitbandnetz vonnöten. Seit 2011 arbeiten wir deshalb an der flächendeckenden Versorgung unserer Wohnungsbe-stände mit dieser Technik, zum Teil mit sehr großem Auf-wand. Viele neue Anschluss- und Verteilerkästen mussten gesetzt werden, um eine Umbindung auf eine sogenannte Fiber to the Building (FttB)-Struktur zu gewährleisten. Das bedeutet, eine Anbindung mit hochmodernem Glasfaser-breitbandkabel bis in die Gebäude hinein. Es wird mit Ab-schluss der Maßnahme 2016 allen unseren Mitgliedern möglich sein, auf ein hochmodernes und zukunftssicheres Glasfasernetz zuzugreifen. Es garantiert höchste Qualität bei der Signalübertragung sowie eine enorm hohe Band-breite für die Übertragung großer Datenmengen. Letztlich bedeutet es den Anschluss an die Zukunft.

Und genau das ist es, was wir wollen: Mit Ihnen, unseren Mitgliedern, in eine spannende Zukunft durchstarten. Wir freuen uns darauf!

In diesem SinneHerzlichst Der Vorstand

René Gansewig Ingrid Grimm-Runge

Liebe Mitglieder der Neuwoba,sehr geehrte Damen und Herren,

nicht jeder kann von sich behaupten, in einer Branche zu arbeiten, deren Kernbereich unmittel-bar vom Grundgesetz berührt wird. Wir von der Neuwoba können es.

Schließlich ist in Artikel 13 des Grundgesetzes die Un-verletzlichkeit der Wohnung festgeschrieben. Auch in der Charta der Grundrechte der Europäischen Union findet sich ein ähnlicher Passus, ebenso wie es in der Allgemeinen Er-klärung der Menschenrechte in Artikel 12 heißt: „Niemand darf willkürlichen Eingriffen in sein Privatleben, seine Fami-lie, seine Wohnung … ausgesetzt werden. Jeder hat An-spruch auf rechtlichen Schutz gegen solche Eingriffe oder Beeinträchtigungen.“ Für uns als Neuwoba ist das eine gro-ße Verantwortung, sind wir doch für das Zuhause von mehr als 9.300 Menschen in Neubrandenburg und Umgebung zuständig. Und als Genossenschaft sind wir eben mehr als nur ein Wohnungsunternehmen: Wir sind dem Wohl unse-rer Mitglieder in besonderem Maße verpflichtet, weit über ökonomische Zielsetzungen hinaus. Genossenschaften leben immer von dem Willen der Mitglieder, die speziellen Herausforderungen durch gemeinsames Handeln zu be-wältigen. Gemeinnutz steht bei ihnen vor Eigennutz, Hilfe zur Selbsthilfe ist gelebtes Prinzip, auch bei der Neuwoba. Genossenschaftliches Wirken hat für uns viele Aspekte: sozial verträgliche Mieten, die Betreuung älterer Mitglieder, die Entwicklung zeitgemäßer Dienstleistungen sowie die schrittweise Verbesserung der Wohnbedingungen der Mit-glieder in ihrem Zuhause. Dieses Zuhause zu schaffen, zu erhalten, gegebenenfalls zu modernisieren und zu sanieren – und das alles zu bezahlbaren Preisen – das ist unse-re Kernaufgabe, der wir uns mit Leidenschaft und großer Ernsthaftigkeit auch im Jahr 2015 verpflichtet sahen.

Und auf der anderen Seite: Es bereitet uns große Freude, dieser Aufgabe nachzugehen. Jeder kann die Spannung nachempfinden, wenn man eine neue Wohnung bezieht. Jeder hat so seine eigenen, ganz individuellen Vorstel-lungen, wie die ideale Wohnung aussehen soll. Und wir als Neuwoba können gestaltend dabei sein. Mit Neubau-projekten wie in der Krämerstraße oder in der Dümper-/Beguinenstraße, die mitten im Herzen der Vier-Tore-Stadt entstehen und mit denen wir auf hohem Niveau attraktiven Wohnraum schaffen und Menschen ein schönes Zuhau-se geben. Mit Projekten wie dem Hochhausprogramm, für das wir auch 2015 wieder Millionen Euro investiert haben. Doch es lohnt sich: Das Stadtbild wandelt sich, ehemals graue Fassaden werden farbig und lebendig, die Lebens-qualität im Quartier verbessert sich, Stadtteile gewinnen an Attraktivität.

Das gilt natürlich auch für die Wohnungen selbst, die – zum Teil über Grundrissveränderungen – mehr auf die individuellen Bedürfnisse ihrer Bewohner zugeschnitten werden können. Die mit barrierearmer oder sogar barri-erefreier Gestaltung zu einem Heim für das ganze Leben werden können. Denn wir als Genossenschaft möchten unseren Mitgliedern ein Zuhause für jedes Alter bieten. In diesem Zusammenhang erproben wir neue Wohnformen, wie wir es in diesem Jahr mit der zweiten ambulant betreu-ten Wohngemeinschaft der Neuwoba in der Wilhelm-Ah-lers-Straße verwirklicht haben. Gleichzeitig wollen wir so auch zeigen, dass wir uns für die Stadt engagieren, in der wir seit mehr als 60 Jahren stark verwurzelt sind.

Dazu gehört nicht zuletzt, dass wir als Genossenschaft für unsere Mitglieder konkret erleb-, erreich- und ansprech-

Die Genossenschaft

Bericht des Vorstandes

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Jahresabschluss

Weitere Informationen

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Jahresabschluss



Die GenossenschaftNeuwoba auf einen BlickOrgane der Genossenschaft

Neuwoba auf einen BlickÜbersicht

2015 2014 2013

Bilanzsumme in T€ am 31.12. 256.157 256.725 255.283

Eigenkapital in T€ am 31.12. 106.160 102.732 100.373

Eigenkapitalquote in % am 31.12. 41,9 40,4 39,7

Jahresüberschuss in T€ 3.260 2.348 1.627

Cashflow nach DVFA/SG in T€ 8.860 7.803 7.345

Dynamischer Verschuldungsgrad in Jahren 14 17 18

Anzahl der Mitglieder am 31.12. 9.359 9.266 9.272

Geschäftsguthaben in T€ am 31.12. 9.905 9.775 9.797

Umsatzerlöse Hausbewirtschaftung in T€ 41.588 42.445 41.525

durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² 4,44 4,40 4,34

Ausgaben Instandhaltung, Instandsetzung in T€ 8.910 9.612 9.599

Ausgaben Modernisierung in T€ einschl. Außenanlagen, Stellplätze

2.000 502 527

Ausgaben Neubau in T€ 2.175 4.376 476

Anzahl eigener Wohnungen am 31.12. 9.049 9.098 9.058

Anzahl der verwalteten Wohnungen 4.184 4.105 4.001

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Jahresabschluss

Weitere InformationenNeuwoba auf einen Blick

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Die Genossenschaft


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Jahresabschluss


Wahlbereich IIISüdstadt

Mitgliedsnummer Name Wohnung

8016 Gipp, Astrid Am Anger 5

14477 Degener, Udo Neustrelitzer Straße 99

10472 Nichelmann, Maik John-Schehr-Straße 24

4436 Koschnicke, Georg Neustrelitzer Straße 95

26272 Schröder, Sibylle Neustrelitzer Straße 52

23775 Mesterknecht, Riccardo Am Anger 9

27019 Schwarz, Uwe John-Schehr-Straße 22

8620 Meinhold, Stefan Neustrelitzer Straße 54

32840 Neugebauer, Maik Neustrelitzer Straße 75

28378 Henkel, Carsten Seelenbinderstraße 12

Wahlbereich IVLindenberg


3955 Thiel, Christiane Kirschenallee 3

13818 Blum, Ottomar Kirschenallee 1

5349 Günther, Sabine Kirschenallee 7

5020 Kays, Harry Kirschenallee 7

4401 Stange, Winfried Eichenstraße 12

Wahlbereich VKatharinenviertel


30308 Wünsche, Fritz-Werner Wilhelm-Ahlers-Straße 5

28039 Hofmann, Ingrid Fischerstraße 4

12554 Heinrici, Susanne Katharinenstraße 21

8389 Fabig, Reinhard Reusenort 4

14803 Herré, Peter Fischerstraße 14

32930 Kirchner, Thomas Binsenwerder 3

20080 Schultz, Thomas Gebrüder-Boll-Straße 18

26217 Fitzer, Stefan Wilhelm-Ahlers-Straße 7

11392 Sappeck, Thomas Binsenwerder 5

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Organe der Genossenschaft - Vertreterversammlung

Organe der GenossenschaftVertreterversammlung

Wahlbereich I Oststadt


2378 Günther, Ralf Koszaliner Straße 12

2080 Ritter, Wolfgang Einsteinstraße 1

3489 Klose, Gerd Petrosawodsker Straße 70

4705 Hoch, Hartmut Humboldtstraße 61

13681 Wunderlich, Andreas Tibujewstraße 41

17144 Heinzl, Volker Ml.-Boleslaver-Straße 22

Wahlbereich II Oststadt


3768 Fink, Roswitha Semmelweisstraße 2

16524 Füller, Renate Semmelweisstraße 21

2434 Möller, Günther Robert-Koch-Straße 31

2925 Krepelin, Marlies Hufelandstraße 25

13480 Witte, Hans-Albrecht Semmelweisstraße 42

23065 Girod, Peter Ernst-Alban-Straße 30

2948 Lewerenz, Klaus Leibnizstraße 3

2858 Stadach, Karin Leibnizstraße 1

2791 Rogge, Gisela Leibnizstraße 5

24312 Hein, Enrico Semmelweisstraße 46

16979 Morgenstern, Jana Ernst-Alban-Straße 26

1519 Gresch, Gisela Hufelandstraße 37

4861 Habierski, Gundula Salvador-Allende-Straße 10

11598 Schlupper, Dieter Ernst-Alban-Straße 8

9243 Martens, Manuela Hufelandstraße 57

29420 Reinholtz, Michael Ernst-Alban-Straße 14

Die Genossenschaft


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Jahresabschluss

Weitere Informationen Organe der Genossenschaft - Vertreterversammlung


Wahlbereich VIIDatzeberg


25969 Deichen, Helga Am Utkiek 3

32872 Chudaska, Kati Unkel-Bräsig-Straße 4

28835 Krepelin, Günter Mudder-Schulten-Straße 21

29119 Hytra, Margarete Uns Hüsung 40

18784 Steinsohn, Klaus Mudder-Schulten-Straße 11

23931 Weber, Martina Erich-Zastrow-Straße 13

28975 Schulz, Dieter Max-Adrion-Straße 7

11441 Franz, Hans-Joachim Uns Hüsung 3

Wahlbereich VIIhlenfelder VorstadtVogelviertel


17635 Heiss, Reiner Ihlenfelder Straße 86

8408 Dahlke, Sybille Kranichstraße 11

2502 Steffen, Christiane Fasanenstraße 14e

1308 Goede, Herbert Gerhart-Hauptmann-Straße 12

11472 Wentland, Ralph-Thomas Kranichstraße 48

2611 Hillmann, Rudolf Burgholzstraße 7a

15159 Hartmann, Anke Johannesstraße 18a

9964 Schmidt-Schering, Sabine Cölpiner Straße 54

23644 Albrecht, Lutz Cölpiner Straße 38

10949 Kohls, Udo Ravensburgstraße 32a

Die Genossenschaft


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Jahresabschluss

Weitere Informationen Organe der Genossenschaft - Vertreterversammlung

Belvedere am Tollensesee


Organe der GenossenschaftAufsichtsrat der Neuwoba

Vorsitzender Andreas Gudd

Mitglieder Manfred Reimer Dirk Wegner Erhardt Langhof Wolfgang Kahl Eckehard Panner Hendrik Grassel

Ausschüsse des Aufsichtsrates

BAU, WOHNEN UND SOZIALES Herr Grassel, Herr Wegner, Herr Panner

FINANZAUSSCHUSS Herr Kahl, Herr Reimer

PERSONAL- UND SICHERHEITSAUSSCHUSS Herr Gudd, Herr Langhof

Vorstand René Gansewig seit 01. Dezember 2004 Ingrid Grimm-Runge seit 01. April 2007 bis 31. Dezember 2015 Heike Kobarg seit 01. Januar 2016

Gesamtprokura Uta Christmann seit 01. September 1994

Wahlbereich VIIIReitbahnweg


27498 Müller, Martina Am Zügel 4

31882 Becker, Heinz Kirschenallee 5

27368 Gerlach, Sandra Reitbahnweg 56

12927 Weinberger, Regina Reitbahnweg 17

10655 Dethloff, Marion Reitbahnweg 58

13212 Kowalski, Siegfried Reitbahnweg 21

12939 Nowak, Dietmar Reitbahnweg 5

28851 Martschinke, Steffen Hufeisenstraße 58

Wahlbereich IXaußerhalb Neubrandenburg


15737 Emerich, Konrad Gartenstraße 7, Burg Stargard

21441 Bork, Günter Große Straße 9, Penzlin

21418 Günther, Roland Neue Straße 10, Penzlin

Organe der Genossenschaft - AufsichtsratOrgane der Genossenschaft - Vertreterversammlung

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Die Genossenschaft


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Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Bericht des Vorstandes· Wirtschaftliches Umfeld

· Die Neuwoba-Unternehmensgruppe

· Wohnungsverwaltung

· Vertrieb

· Bau- und Investitionsschwerpunkte

· Nachhaltigkeit

· Personalentwicklung

· Soziales Management

Die Genossenschaft


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Jahresabschluss

Weitere InformationenWirtschaftliches Umfeld

Das Jahr 2015 kann aus Sicht der deutschen Wirtschaft als erfolgreich bezeichnet werden. Stabiles Wachstum, einhergehend mit einer stetig steigenden Zahl an Arbeits-plätzen, kennzeichnet diese positive Entwicklung, während die Turbulenzen innerhalb der Europäischen Union noch immer andauern. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg im Jahr 2015 bundesweit um durchschnittlich 1,7 Prozent, was im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von 0,1 Prozent bedeutet (laut Angabe des Statistischen Bundesamtes). Der Geschäftsklimaindex des Münchner ifo-Institutes unterstreicht diese Entwicklung und hat sich im Dezember 2015 mit 108,7 Punkten zwar gegenüber dem Vormonat um 0,3 Punkte verschlechtert, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aber um drei Punkte verbessert. Die positiven Einschätzungen der konjunkturellen Entwick-lung sind unverändert geblieben, der Ausblick der meis-ten Branchen in die Zukunft ist positiv. Niedrige Ölpreise und ein sinkender Eurokurs haben die deutsche Wirtschaft gestärkt, eine Stütze der konjunkturellen Entwicklung ist nach wie vor die Exportwirtschaft. Auch die Entwicklung in Mecklenburg-Vorpommern verlief positiv. Hier konnte eine Steigerung von sogar 1,9 Prozent des BIP konstatiert werden (Quelle: Statistisches Landesamt MV). Gleichzeitig

ist die Zahl der Erwerbslosen von April 2014 bis April 2015 um 0,9 Prozentpunkte weiter gesunken.

In einem insgesamt schwierigen wirtschaftlichen Umfeld – Mecklenburg-Vorpommern trägt zum bundesweiten Brut-toinlandsprodukt insgesamt nur 1,3 Prozent Wirtschafts-leistung bei – nimmt Neubrandenburg seit Jahren eine Sonderrolle ein. Die Kreisstadt des flächenmäßig größten deutschen Landkreises weist in Bezug auf das Bruttoin-landsprodukt pro Einwohner, die Arbeitsplatzdichte und die Pro-Kopf-Steuereinnahmen eine führende Position unter den großen und mittleren Städten im Osten Deutschlands auf. Als das Industrie- und Dienstleistungszentrum im östlichen Mecklenburg-Vorpommern ist die Stadt geprägt durch Unternehmen der Fahrzeugzulieferindustrie, der Ge-sundheitswirtschaft, der Bau- und Baustoffindustrie, aber auch durch technologieorientierte Unternehmen der Infor-mations- und Kommunikationsbranche sowie der Geoin-formatik.

Einige Zahlen aus dem Statistischen Jahrbuch Neubran-denburgs unterstreichen diese Sonderrolle: Mit knapp 31.000 Euro je Einwohner liegt das Bruttoinlandsprodukt

Wirtschaftliches Umfeld

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Neubrandenburgs zum Beispiel deutlich über dem des Landesdurchschnitts von 22.473 Euro und auch über dem wesentlich größerer Städte wie etwa Rostock. Fast 80 Prozent aller Beschäftigten sind in Neubrandenburg im Dienstleistungsbereich tätig, nur noch 20 Prozent ar-beiten im produzierenden Gewerbe. Betrachtet man die Entwicklung der Branchen über die vergangenen 20 Jahre hinweg, fällt dieser grundlegende Strukturwandel – der in ganz Deutschland ähnlich verläuft – ins Auge. Gingen in diesem Zeitraum etwa 10.000 Arbeitsplätze im produzie-renden Gewerbe verloren, kamen im gleichen Zeitraum zirka 3.000 Jobs im Dienstleistungsbereich der Vier-Tore-Stadt hinzu. Täglich pendeln mehrere tausend Arbeitneh-mer aus dem Umland in die Stadt hinein, um hier ihrem Job nachzugehen. Im Zuge des demografischen Wandels wird die Stadt auch als Wohnort zunehmend attraktiver. Die gute Infrastruktur, verbunden mit etlichen, die Lebens-qualität verbessernden Standortfaktoren (Kultur, ÖPNV, medizinische Versorgung etc.) führen zu verstärkter Nach-frage nach Wohnraum in der Stadt. Auf diese Entwicklung muss reagiert werden und wird reagiert. Im Vergleich zu 2014 sind 28 Wohngebäude und 104 Wohnungen im Jahr 2015 hinzugekommen.

Die NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenos-senschaft eG ist seit ihrer Gründung stark mit der Stadt verflochten und agiert seit Jahrzehnten erfolgreich vor Ort

im Sinne ihrer Mitglieder. Immerhin wohnen knapp ein Viertel aller Neubrandenburger in einer genossenschaft-lichen Wohnung der Neuwoba. Nach 1989 hat die Genos-senschaft im Zuge des politischen und gesellschaftlichen Umbruchs eine wahre Mammutaufgabe zu stemmen ge-habt, Millionen und Abermillionen Euro flossen in die Sa-nierung, in die Modernisierung und zum Teil in den Rück-bau des Wohnungsbestandes sowie in die Entwicklung der dazugehörigen Infrastruktur in der Vier-Tore-Stadt.

Auch im Jahr 2015 hat das Unternehmen durch kluges Handeln seine Marktposition gefestigt, neue Geschäftsfel-der entwickelt und Strategien optimiert. Das Ergebnis die-ser Anstrengungen ist ein gutes wirtschaftliches Ergebnis.

Als Wohnungsbaugenossenschaft ist ein permanenter Wandel Tagesgeschäft. Die über allem stehende Kern-aufgabe unseres Wirkens, allen Mitgliedern komfortablen und bezahlbaren Wohnraum in einem attraktiven Umfeld bereitzustellen, erfordert im Lichte vielfältiger und manch-mal nicht absehbarer gesellschaftlicher Entwicklungen ein hohes Maß an Flexibilität und Entscheidungsfreude. Der Rückbau mehrgeschossiger Wohnhäuser auf we-nige Etagen oder gar deren Abbruch mag unter dem Eindruck sinkender Bevölkerungszahlen in den letzten Jahren angezeigt gewesen sein, um die Leerstandsquote zu verringern. Mit den Flüchtlingen, die im Zuge des Sy-

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Die Genossenschaft


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Jahresabschluss

Weitere Informationen Wirtschaftliches Umfeld

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere InformationenWirtschaftliches Umfeld

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rien-Konfliktes nach Deutschland strömen, hat sich diese Entwicklung in Teilen umgekehrt. Vermeintlich überflüssi-ger Wohnraum wird auf einmal wieder dringender denn je benötigt. Wie sich diese Situation weiter entwickeln wird, ist ungewiss. Sicher ist an diesem Beispiel nur, dass die Gewissheiten von gestern ziemlich rasch die Herausforde-rungen von morgen sein können.

Allein im Geschäftsjahr 2015 haben wir 13 Millionen Euro für unsere Mitglieder investiert. Die Wohnungen bestmöglich zu bewirtschaften und zu verwalten be-deutet, den Bestand attraktiv zu halten, ihn den gesell-schaftlichen Anforderungen und den Bedürfnissen un-serer Mitglieder entsprechend auszurichten. Der starke Bevölkerungsrückgang scheint sich abzuschwächen, die Zahlen sinken nur noch moderat. Auf der anderen Sei-te fordern das steigende Alter der Mitglieder, aber auch globale Aufgaben wie die Energiewende in Deutschland Entscheidungen, die sowohl die gegenwärtige Situation berücksichtigen, als auch die Zukunft fest im Auge ha-ben. Hier bewegen wir uns in einem Spannungsfeld von Stadtentwicklung, Leerstandsquote und der Zufriedenheit unserer Neuwoba-Mitglieder. So eine Entwicklung geht immer auch mit Spannungen einher, die wir bestmöglich zu lösen versuchen. Das uns dies gelingt, wird uns über-all bestätigt und ermutigt uns, unseren Weg weiterhin so zu beschreiten.

Ohne unsere vielen Partner wäre unsere Arbeit so nicht möglich. Wir pflegen eine Vielzahl an Kooperationen und erhalten dadurch auch Einblicke, die unser Denken und Handeln bereichern. Es hat noch nie geschadet, über den eigenen Tellerrand hinauszuschauen.

Gemeinsam mit der Hochschule Neubrandenburg arbei-ten wir zum Beispiel in den zwei Stadtteilbüros auf dem Datzeberg beziehungsweise in der Oststadt zusammen. Was wir aus unserer gemeinsamen Arbeit an Erfahrungen gewonnen oder an Anregungen erhalten haben, tat der Entwicklung beider Stadtteile und damit unseren Genos-senschaftsmitgliedern gut. Auch bei der Vergabe von Auf-trägen setzen wir in erster Linie auf lokale und regionale Unternehmen, um die Wertschöpfung vor Ort zu fördern, Arbeitsplätze in einer insgesamt strukturschwachen Re-gion zu sichern und die wirtschaftliche Entwicklung zu verbessern.

Das ist uns Verpflichtung und Ansporn: Unseren Mitglie-dern möchten wir ein schönes Zuhause in einem lebens- und liebenswerten Umfeld bieten. Und das nicht nur für ei-nen Lebensabschnitt, sondern möglichst selbstbestimmt für das ganze Leben. Danach richten wir unsere Arbeit aus.


Die Unternehmensgruppe hat auch im Jahr 2015 mit ih-ren verschiedenen Geschäftsfeldern dafür gesorgt, dass sich die Mitglieder der Genossenschaft unter dem Dach der Neuwoba stets zuhause fühlen können. Es sind dabei nicht nur die wirtschaftlichen Erfolge, die zeigen, dass die-se Form des Wirtschaftens richtig ist. Vielmehr ist es die konsequente und vor allem flexible Ausrichtung der Unter-nehmenspolitik auf die Bedürfnisse der Neuwoba-Mitglie-der, die den Unternehmensverbund zu einem Erfolgsmodell hat werden lassen.

Unser Verbund – die NEUWOBA Neubrandenburger Woh-nungsbaugenossenschaft eG, die GIMPEX Neubranden-burg Handels- und Dienstleistungsgesellschaft mbH und die IMPLABAU Immobilien-, Planungs- und Baubetreu-ungsgesellschaft mbH sowie die SODIEN Soziale Dienste GmbH – hat auch im Jahr 2015 ein positives Gesamter-gebnis erwirtschaftet. Insgesamt 175 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sorgen täglich dafür, dass alle betrieblichen Vorgänge reibungslos vonstattengehen.

GIMPEXMaler-, Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Tischlerarbeiten sind die Domäne unserer 100-prozentigen Neuwoba-Toch-

ter Gimpex. Die Firma erbringt für unsere Genossenschaft verschiedenste Dienstleistungen sowohl im Reparatur- und Servicebereich als auch komplette Neuinstallationen. Des Weiteren fallen die Grünanlagenpflege, vielfältige Reini-gungsarbeiten im Innen- und Außenbereich sowie der Winterdienst in den Zuständigkeitsbereich der Gimpex. Die Mitarbeiter haben somit regelmäßigen und direkten Kon-takt zu den Mitgliedern der Genossenschaft und können mit ihrer Arbeit viel dazu beitragen, dass die Wohnung ein Zuhause zum Wohlfühlen ist und bleibt. Nicht zuletzt, weil den Gimpex-Mitarbeitern auch die vertrauensvolle Aufgabe zuteil wird, als Hauswarte in den Quartieren für die Ord-nung und Sicherheit zu sorgen. In die Gimpex-Zuständig-keit fallen ebenfalls der Betrieb von Heizungsstationen im Rahmen des Wärme-Contractings und die Bewirtschaftung von zehn Gästewohnungen. Die WEA-Service-Hotline ist jetzt nicht nur für die Entgegennahme von Reparaturauf-trägen für die Mitglieder der Neuwoba geschaltet, sondern kann ebenso 24 Stunden für die Meldung von Havarien genutzt werden. Im Jahr 2015 wurden Mitarbeiter des Hei-zungs- und Sanitärbereichs für die Entnahme von Trink-wasserbeprobungen geschult und zertifiziert, um künftig für die Neuwoba die Kontrollen zur Legionellen-Belastung vornehmen zu können.

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Die Genossenschaft


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Jahresabschluss

Weitere InformationenDie Neuwoba-Unternehmensgruppe

Die Neuwoba-Unternehmensgruppe

Fangelturm an der Stadtmauer


Zusätzlich ist bei der Gimpex unser Ausbildungszentrum angesiedelt. Eine fundierte Ausbildung zur Immobilien-kauffrau respektive zum Immobilienkaufmann oder zur Kauffrau beziehungsweise zum Kaufmann für Büroma-nagement ermöglicht es, talentierten und engagierten jungen Leuten jedes Jahr aufs Neue, einen gelungenen Start ins Berufsleben zu erreichen. Sie lernen in einem dy-namischen Umfeld, durchlaufen alle Fachbereiche in der Unternehmensgruppe und erhalten die Gelegenheit, sich bei anderen Unternehmen aus der Wohnungsbranche um-zuschauen. So gewinnen sie einen umfassenden Einblick in die für die Ausbildung relevanten Arbeitsabläufe.

Über das gesamte Geschäftsjahr wurde bei der Gimpex ein Gewinn erwirtschaftet, der auf Basis des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages an die Neuwoba geflos-sen ist.

IMPLABAUNicht von ungefähr ist im Namen der Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft seit jeher das Wörtchen „Bau“ enthalten. Die Errichtung von neuem und der be-darfsgerechte Umbau von bestehendem Wohnraum sind Grundpfeiler der Genossenschaft. Nur so kann die Neu-woba zum einen auf den wachsenden Zustrom von Woh-

nungssuchenden in die Stadt reagieren und sich zum anderen neuen Ansprüchen, Standards und gesellschaft-lichen Veränderungen – Stichwort demografischer Wan-del – stellen. Unter der Ägide der IMPLABAU Immobilien-, Planungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH werden alle Planungs-, Koordinierungs- und Bauüberwachungs-aufgaben für die Neuwoba wahrgenommen. Auch für Dritte übernimmt die Implabau bei Bedarf diese Aufgaben. Die Firma ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Neuwoba und hat im Geschäftsjahr 2015 einen Gewinn erwirtschaftet, der zu 100 Prozent an die Neuwoba abge-führt wurde.

SODIENJeder Mensch möchte, solange es geht, selbstbestimmt leben. Die eigenen vier Wände sind für die meisten eben viel mehr als nur ein Ort, an dem die Möbel stehen und wohin man abends nach der Arbeit geht. Ein wesentlicher Teil des familiären Lebens spielt sich hier ab. Es wird ge-kocht, gefeiert, geschlafen, gespielt, gegessen und sich erholt. Was aber, wenn man aus gesundheitlichen oder anderen Gründen nicht mehr in der Lage ist, sich selbst zu versorgen? Diese, angesichts einer alternden Gesellschaft immer drängendere Frage, haben wir im Januar 2015 mit dem Geschäftsbeginn der SODIEN Soziale Dienste GmbH

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im Sinne unserer Mitglieder beantwortet. Die Sodien ist das soziale Kompetenzzentrum der Unternehmensgruppe.

Mit der Erweiterung von bestehenden Dienstleistungs- und Serviceangeboten können wir nun häusliche Alten- und Krankenpflege sowie fachgerechte Beratung, Betreuung und Versorgung unserer älteren Mitglieder gewährleis-ten. So wird Sodien den aufkommenden Veränderungen in unserer Gesellschaft gerecht und stärkt durch zusätz-liche individuelle Wohnformen mit Betreuungs-, Pflege-, Dienstleistungs- und Serviceangeboten die bewährten genossenschaftlichen Prinzipien von Selbsthilfe, Selbst-verantwortung und Selbstverwaltung. Gleichzeitig ist die Gründung der Sodien ein weiterer Beweis für das seit Jah-ren gelebte soziale Management und die flexiblen Unter-nehmensstrukturen unserer Neuwoba.

Ein modernes Qualitätsmanagement verbessert die Arbeit der Sodien kontinuierlich, Kooperationspartner werden auf die Qualität ihrer Arbeit überprüft, um die von uns gesetz-ten Ziele in der Pflege, Versorgung und Betreuung zu ge-währleisten. Wir gestalten berufliche Zusammenarbeit im Team, das heißt mit allen an der Pflege beteiligten Berufs-gruppen (z. B. Ärzte, Therapeuten, Fahrdienste) zum Wohle unserer Klientel.

Mit dem Fallmanagement stellen wir jenen Mitgliedern ein Hilfsangebot zur Verfügung, die aufgrund körperlicher und/oder kognitiver Beeinträchtigungen Unterstützung bei der Bewältigung ihres Alltags benötigen. Diese Form der Be-treuung versteht sich als Hilfe zur Selbsthilfe und damit als Instrument zur Gewährleistung unserer zentralen Aufgabe: der wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Förderung unserer Mitglieder. Mit der Neuausrichtung unserer sozi-alen Dienste wollen wir unsere wohnungswirtschaftlichen und sozialen Kompetenzen in der Genossenschaft vernet-zen und so einen Mehrwert für unsere Mitglieder schaf-fen. Zur Sicherung einer nachhaltigen Unternehmensent-wicklung und im Rahmen unserer sozialen Verantwortung unterstützen wir sie bei der aktiven Lebensgestaltung mit Hilfe von zielgerichteten Betreuungs- und Beratungsleis-tungen, mit Einzelfallhilfen und -betreuungen sowie bei der Beantragung und Abrechnung von wohnumfeldverbes-sernden Maßnahmen über die Pflegekasse.

Für unsere Mitglieder bedeutet dies ganz einfach, dass sie ein Leben lang auf die Neuwoba zählen können und sich ein höchstmögliches Maß an Eigenständigkeit und Lebensqualität bewahren.

Die Genossenschaft


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Weitere InformationenDie Neuwoba-Unternehmensgruppe

Die Genossenschaft


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Weitere Informationen Die Neuwoba-Unternehmensgruppe


Es war, ist und bleibt unsere Hauptaufgabe, Menschen ein Zuhause zu geben. Darum berührt die Wohnungsverwaltung den Kern unserer Arbeit. Es ist deshalb nicht nur gut, sondern eine Selbstverständlichkeit, dass unsere 17 engagierten Wohnungsverwalter wissen, wie es in den Wohnquartieren aussieht. Sie sind mit den Menschen vor Ort in Verbindung, sie kennen deren Probleme und Sorgen und können helfen, wenn es nötig ist. Diese persönlichen Kontakte sind durch nichts zu ersetzen, weder durch eine Hotline noch durch einen Kummerbriefkasten. Die Neuwoba-Mitglieder sol-len stets einen Ansprechpartner haben, der für sie da ist – das ist unser Anspruch. Es ist eine Binsenweisheit, dass der Mensch eben nicht nur materiellen Komfort braucht, um sich wohlzufühlen. Der zwischenmenschliche Kontakt ist mindestens ebenso wichtig. Sowohl die Betreuung von Mitgliedern als auch die Bewirtschaftung der Wohnhäuser liegen somit in einer Hand. Ist ein persönlicher Kontakt her-gestellt, können sowohl Fähigkeiten und Potenziale unserer Mitglieder erkannt und für die Entwicklung unserer Wohn-quartiere genutzt als auch deren Probleme angegangen werden. Dazu gehören nicht nur kaufmännische Aufgaben, wie Miet- oder Nebenkostenzahlungen, sondern ebenso Zu-ständigkeiten im technischen Bereich, die sowohl Kontrollen als auch Belange im Zusammenhang mit Instandsetzungen, Reparaturen oder Modernisierungen einschließen.

Im Rahmen von Modernisierungs- oder Rückbaumaß-nahmen kommt es unweigerlich zu Einschränkungen im Wohnkomfort. Bauen verursacht nun einmal in gewissen Grenzen Emissionen, sei es Lärm oder Staub, und führt damit zu vorübergehenden Störungen im Alltagsleben der Bewohner. Manchmal ist sogar der zeitlich begrenz-te Umzug in eine Ausweichwohnung vonnöten. Das lässt sich nicht immer vermeiden. Was sich indes vermeiden lässt, sind ungenügend informierte Bewohner. Wenn bei der Neuwoba eine Sanierungs- oder Rückbaumaßnahme ansteht, werden die Mitglieder rechtzeitig und umfassend vor Baubeginn über alle anstehenden Arbeiten und die da-mit einhergehenden Einschränkungen informiert. Da die NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossen-schaft eG das „Bau“ nicht von ungefähr im Namen trägt, gehören Neubau und Modernisierung zum täglichen Ge-schäft der Genossenschaft. So wird neuer Wohnraum geschaffen und vorhandener an die modernen Standards bzw. gesellschaftlichen Gegebenheiten angepasst.

Zur Informationspolitik der Genossenschaft gehört es, dass wir rechtzeitig vor dem Baubeginn zu allgemeinen Informa-tionsveranstaltungen einladen. Dort erläutern wir – zusam-men mit Vertretern der bauausführenden Firmen – die Vor-haben und Bauabläufe, sprechen über Termine, antworten

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Die Genossenschaft


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Weitere InformationenWohnungsverwaltung

Wohnungsverwaltung

Wiekhäuser an der historischen Stadtmauer


auf Fragen unserer Mitglieder und beziehen sie mit ein. Zum Beispiel haben die Mitglieder die Möglichkeit, im Rah-men der Badsanierung aus einem Sortiment von Fliesen ihren persönlichen Favoriten zu wählen. Zum wiederholten Male haben wir nach Abschluss der Umbaumaßnahmen positive Rückkopplung mit unseren Mitgliedern gehabt, die sich trotz aller mit dem Bau zusammenhängenden Widrig-keiten rundum gut betreut gefühlt haben. Doch nicht nur die Mitglieder profitieren von diesen Veranstaltungen, auch wir als Genossenschaft ziehen unsere Vorteile daraus. So erhalten wir bei solchen Veranstaltungen regelmäßig Hin-weise, die wir in unseren Planungen berücksichtigen kön-nen. Das stärkt das vertrauensvolle Miteinander und führt zu mehr Zufriedenheit der Mitglieder mit ihrer Genossen-schaft. Das ist auch bei der Gestaltung der Außenanlagen zu spüren, bei der wir die Bewohner bereits seit vielen Jah-ren einbeziehen.

Für die Bewirtschaftung unserer Grundstücke schließen wir Verträge mit verschiedensten Dienstleistungsunter-nehmen. Unsere Erfahrungen zeigen, dass es zur Qua-litätssicherung und -verbesserung, vor allem im Bereich Hausreinigung, erforderlich ist, einheitliche Servicelevels zu entwickeln. Bei der Umsetzung dieser sind wir bereits ein gutes Stück vorangekommen. Die Grünlandpflege wird ausschließlich von unserer Tochterfirma Gimpex durchge-führt.

MultimediaversorgungDie Versorgung mit schnellem Internet ist für viele heutzu-tage ein entscheidender Faktor bei der Wohnungssuche. Große Datenmengen zu empfangen und zu verschicken gehört für die meisten Menschen bereits zum Alltag.

„Schuld“ daran sind auch die diversen Angebote – unter anderem HD-Kanäle vieler Fernsehsender oder das zu-nehmende „Internet der Dinge“ – die auf eine Breitband-versorgung angewiesen sind. Auf diese Art des Komforts möchte kaum noch ein Mensch verzichten. Dafür ist je-doch ein leistungsfähiges Breitbandnetz vonnöten. Aus diesem Grund haben wir bereits 2011 die Errichtung einer zukunftssicheren Netzinfrastruktur aus Glasfaser bis in un-sere Gebäude hinein beschlossen. Wie an gleicher Stelle im Geschäftsbericht 2014 schon berichtet, haben wir und die neu-medianet GmbH Neubrandenburg im Geschäfts-jahr 2015 dafür den größten Teil der im Gestattungs- und Versorgungsvertrag vereinbarten Maßnahmen umgesetzt.

Der Anteil mit dem höchsten Aufwand war die technische Umsetzung in den Netzebenen 3 und 4. In diesem Projekt-bereich wurden unter unserer Aufsicht sowie der Kontrolle durch unser Tochterunternehmen Implabau GmbH und einem in der Branche anerkannten Telekommunikations-berater Teile aller drei Netzebenen vertragsgemäß um-gerüstet. So sind bis zum Ende des Jahres 2015 in der Netzebene 4 alle Teilnehmeranschlussdosen in unseren Beständen in Neubrandenburg und Burg Stargard durch Multimediadosen ersetzt worden. In der Netzebene 4 sind nun 73 Prozent unserer Kellerunterverteilungen für neu-estes Kabelfernsehen modernisiert. Neue Anschluss- und Verteilerkästen gewährleisten hier die Umbindung auf eine sogenannte Fiber to the Building (FttB)-Struktur. Das be-deutet, eine Anbindung mit hochmodernem Glasfaserbreit-bandkabel bis in die Gebäude hinein.

In der Netzebene 3 wurden bereits 60 Prozent des Projekt-volumens realisiert. Hierfür wurden unsere Gebäude mittels

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Glasfaserkabel an die Verteilerstationen der neu-medianet GmbH angeschlossen. Für die Umsetzung dieser Netzebe-ne waren aufwendige Tiefbaumaßarbeiten erforderlich. Es wird mit Umschluss der Systeme allen unseren Mitgliedern möglich sein, auf ein hochmodernes und zukunftssicheres Glasfasernetz zuzugreifen. Dann wird höchste Qualität bei der Signalübertragung sowie eine enorm hohe Bandbreite für die Datenübertragung und die Übersendung von großen Datenmengen garantiert.

Die vereinbarte Fertigstellung des FttB-Netzes ist im Ge-stattungs- und Versorgungsvertrag auf den Juli 2016 fest-gelegt. Mit Ablauf dieses Termins wird es voraussichtlich in allen unseren Objekten im Bereich Neubrandenburg und Burg Stargard möglich sein, diese Technologie zu nutzen.

ServicelevelTrotz Neubauprojekten und Modernisierungsmaßnahmen ist unser Fokus selbstverständlich auch weiterhin auf unse-re Bestandsobjekte gerichtet. Das Aushängeschild unserer Anlagen sind die Eingangsbereiche und Außenareale, inso-weit wollen wir hier nicht nur das Niveau halten, sondern ständige Verbesserungen erreichen. Hierzu wurde im Jahr 2015 das Projekt „Servicelevel“ ins Leben gerufen. Damit soll ein einheitliches und gepflegtes Erscheinungsbild der Neuwoba-Immobilien und -Anlagen erreicht werden. Im besten Fall soll auch für den Außenstehenden auf den ers-ten Blick klar sein, dass es sich um eine Wohnanlage der Genossenschaft handelt. Es wurden mehrere Pilotobjekte ausgewählt und mit Blick auf diverse Kriterien aufgearbei-tet. So wurden unter anderem einheitliche Servicelevel für Beschriftungen, Vordächer, Türen, Fassadenteile und Lam-pen festgelegt und schrittweise umgesetzt. In Bezug auf

die Grünanlagen wurde mit unserem Tochterunternehmen, der Gimpex GmbH, ein Konzept zur Nachpflanzung und Aufarbeitung erarbeitet, das bei den Projektmaßnahmen im Bereich Servicelevel zum Tragen kommt.

Wir haben uns auf die Fahnen geschrieben, innerhalb der nächsten zwei Jahre jedes Objekt in unserem Bestand in dieses Programm aufzunehmen und aus dem Projekt ei-nen dauerhaft etablierten Prozess werden zu lassen. Hier-mit werden wir für unsere Genossenschaftsmitglieder auch weiterhin ein ansprechendes Erscheinungsbild unserer Häuser bewahren und dieses stetig verbessern.

WEA-Service-Hotline Die Rufnummer für Reparatur und HavarieUns liegt daran, ständig den Service für unsere Mitglieder zu verbessern. Daher haben wir uns im Jahr 2015 ent-schieden, eine einheitliche Service-Hotline für Reparatur und Havarie, zunächst für unseren eigenen Bestand, zu schaffen. Mitglieder können so direkt anstehende Repa-raturen anmelden und müssen nicht mehr den Umweg über den Verwalter gehen. Das ist in Neubrandenburg nicht nur einzigartig, sondern schafft überdies Transparenz und macht Schluss mit einem komplizierten Wirrwarr an Rufnummern. Letztlich kommt es im Havariefall darauf an, schnell Hilfe zu bekommen und den richtigen Ansprech-partner zu kontaktieren. Und auch Reparaturen sollten nicht länger als nötig aufgeschoben werden. Im Oktober 2015 wurden die erforderlichen Verträge geschlossen. In den Folgemonaten erfolgte stadtgebietsweise die sukzes-sive Umsetzung dieses Projektes. Die Mitarbeiter an der Hotline sind nun auch außerhalb unserer Geschäftszeiten in der Lage, eine schnelle und effektive Lösung jedweder

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Die Genossenschaft


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Probleme für unsere Mitglieder anzubieten. Die Einführung der WEA-Service-Hotline für den Neuwoba-Bestand in Neubrandenburg wird im Sommer 2016 realisiert. Weitere Umsetzungen für unseren Bestand außerhalb von Neu-brandenburg sowie für die fremdverwalteten Bestände sind in Planung.

FremdverwaltungSeit 1992 verwaltet die Neuwoba auch das Eigentum Drit-ter in verschiedenen Varianten und ist darüber hinaus für die Geschäftsbesorgung von vier Wohnungsunternehmen zuständig. Die Wohnungseigentumsverwaltung wurde im Rahmen des Altschuldenhilfegesetzes und der daraus ab-geleiteten notwendigen Verkäufe von Wohnungen als neu-es Geschäftsfeld im Jahr 1994 etabliert. Unter den zurzeit rund 4.360 betreuten Wohn- und Gewerbeeinheiten befin-den sich insgesamt 1.600 Wohnungen und 39 Gewerbe-

einheiten in 84 Eigentümergemeinschaften. Unsere Kun-den schätzen insbesondere, dass das genossenschaftliche Prinzip auch bei der Verwaltung fremder Immobilien greift. Das heißt, wir suchen die Nähe zum Eigentümer und Mie-ter, nehmen als Verwalter die Vermittlerrolle ein und un-terbreiten Angebote, die zur Verbesserung und Aufwertung des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie führen. Auf Transparenz können sich unsere Kunden eben-falls verlassen und schätzen das sehr. Wer über 9.000 Wohnungen im Eigenbestand hat, kann auf einen enormen Erfahrungsschatz und stetig weiterentwickeltes Know-how in punkto Bewirtschaftung, Entwicklung, Betreuung, Ver-waltung und Sanierung verweisen. Keine Frage also, dass unsere Kunden in der Fremdverwaltung davon profitieren.

26Bootshäuser am Oberbach


MarktsituationDie NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenos-senschaft eG konnte im Geschäftsjahr 2015 ihren Anteil am Neubrandenburger Wohnungsmarkt gegenüber dem Vorjahr leicht steigern und hält derzeit 23,5 Prozent des Wohnungsbestandes. Das entspricht 9.049 Wohnungen und einer Wohnfläche von insgesamt 531.037 Quadrat-metern. Darüber hinaus gehören 110 Gewerbeeinheiten mit insgesamt 8.581 Quadratmetern zum Bestand der Neuwoba. 800 Stellplätze und 34 Garagen zählen eben-falls dazu.

Hochwertiger citynaher Wohnraum wird in Neubranden-burg immer stärker nachgefragt. Hier gibt es – und das wird wohl auf längere Sicht so bleiben – eine große Dis-krepanz zwischen Angebot und Nachfrage. Obgleich die Neuwoba derzeit etliche Wohnungen zentrumsnah und auch direkt in der Innenstadt errichtet und errichten wird, kann der Bedarf bei Weitem nicht gedeckt werden. Die An-sprüche an den Wohnkomfort sind gleichzeitig gestiegen: Küche und Bad mit Fenster werden ebenso als selbstver-ständlich betrachtet wie ein Balkon.

Noch immer bietet die Bevölkerungsentwicklung im Land-kreis Mecklenburgische Seenplatte Grund zur Sorge, auch

in Neubrandenburg stellt sie den Wohnungsmarkt vor gro-ße Herausforderungen. Während die Mitglieder immer älter werden, gibt es auf der anderen Seite zu wenige junge Menschen und Familien in der Region. Infolgedessen wer-den die Haushalte immer kleiner. Aufgrund gestiegener Komfortansprüche können Wohnun-gen und Objekte in citynahen Bestlagen schnell und zu Marktpreisen vermietet werden, während wir Wohnungen in den oberen Etagen und in Stadtvierteln an der Peripherie beispielsweise mit dem „Treppensteigerbonus“ und ande-ren Marketingmaßnahmen aktiv vermarkten.

MarketingaktivitätenUm diesem Leerstand entgegenzuwirken, haben wir un-sere Marketingaktivitäten über eine Vielzahl von Kanälen und Medien verstärkt. So sind wir im Geschäftsgebiet bei etlichen Events in Erscheinung getreten. Vor allem bei Festen und Veranstaltungen haben wir Präsenz gezeigt und den direkten Kontakt und das Gespräch gesucht. So konnten wir gerade bei potenziellen Neukunden Erfolge erzielen. Unter anderem haben wir an den Hochschulin-formationstagen (HIT) teilgenommen, um in erster Linie ein junges und zum Teil noch nicht ortskundiges Klientel für uns zu gewinnen. Durch diese Präsenz wollen wir neben

den konkreten Angeboten auch auf die Aktivitäten und das Handlungsspektrum unserer Genossenschaft aufmerksam machen.

Über Anzeigenschaltungen in den örtlichen Wochenblät-tern haben wir unsere Wohnungen vermarktet und damit potenziell jeden Haushalt erreicht. Leerstehende Wohnun-gen wurden mit sogenannten Mietnasen auffällig gekenn-zeichnet und erzielten damit eine erhöhte Aufmerksamkeit bei möglichen Mietern. Um auch Familien eine Möglichkeit zu geben, sich über das Angebot der Genossenschaft zu informieren, haben wir den Tag der offenen Tür erstmalig an einem Samstag veranstaltet.

Neben diesen klassischen, quasi „analogen“, Marketingak-tivitäten haben wir auch unsere Online-Präsenz verstärkt. Soziale Netzwerke, Immobilienportale und Videoexposés werden immer wichtiger für die Arbeit der Genossenschaft. Dabei steht die Bewerbung der einzelnen Wohnung immer an erster Stelle. Imagewerbung findet hauptsächlich über die traditionellen Hoffeste und verschiedene Sponsorings statt, bei denen die Menschen die Neuwoba als Genossen-schaft zum Anfassen erleben.

Bauliche Maßnahmen und AktionenFlexibilität ist eine Eigenschaft, die uns auszeichnet. Der Wohnungsmarkt ist nicht statisch, sondern ständig in Be-wegung, so dass die Genossenschaft ebenso anpassungs-fähig sein muss. Beispielsweise hat sich gezeigt, dass schwer vermittelbare Vier-Raum-Wohnungen nach dem Umbau in geräumige Drei-Raum-Wohnungen schneller vermietet wurden. Nicht zuletzt, weil bei der Gestaltung von

Küchen und Bädern neue Wege gegangen werden konn-ten. So erhielt manches Bad neben der Dusche auch eine Badewanne, was den Wohnkomfort wesentlich erhöhte. In anderen Wohnungen wurden größere Zimmer zu Küchen umfunktioniert, die dadurch nicht nur wesentlich geräumi-ger, sondern oft auch heller als vorher wurden, weil sie nach dem Umbau über ein Fenster verfügten. Damit konn-te die Genossenschaft sozusagen zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Leerstand wurde vermieden, der Komfort für die Mitglieder verbessert. Im Geschäftsjahr 2015 konn-ten über das sogenannte Leerwohnungsprogramm 138 Wohnungen vermietungsfähig hergerichtet werden.

Wo derartige Umbauten noch nicht geplant sind, versuchen wir durch Aktionen wie den „Treppensteigerbonus“ Kunden zu gewinnen. Hier ist das Kundenverhalten entscheidend für die Preisgestaltung, sind doch die Wohnungen in den unteren Geschossen begehrter. Generell hat sich gezeigt, dass gezielte Aktionen wie beispielsweise der „Heimwer-kervorteil“ gerade bei Neukunden für Aufmerksamkeit sorgen. Die Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“ brachte ebenfalls gute Ergebnisse.

Nicht nur die Gewinnung neuer Kunden, auch die Wieder-gewinnung von Mitgliedern, die der Neuwoba gekündigt haben, steht bei uns deutlich im Fokus. Besser kann man nur werden, wenn man die Gründe erfährt, derentwegen eine Kündigung ausgesprochen wurde. Deshalb führen wir Telefonate mit unseren vormaligen Mietern oder sprechen persönlich mit ihnen. So können wir weitere Informationen sammeln, um gegebenenfalls eine zukünftige Fluktuation zu verringern, wenn sie nicht im Persönlichen begründet liegt.

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Vertrieb

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Zwölf neue Mitglieder konnten wir im August in der Hum-boldtstraße 61 und 63 begrüßen. Der Neubau bietet nun attraktiven Wohnraum auch in diesem Bereich von Neu-brandenburg.

Allgemein ist die Nachfrage nach kleinen und barriere-armen Wohnungen auch in diesem Jahr weiterhin ange-stiegen. Ältere Mitglieder suchen eine Wohnung, die sie auch noch bis ins hohe Alter nutzen können, so dass ein Aufzug im Haus oft ein entscheidendes Kriterium bei der

Wohnungssuche ist. Ausstattungsmerkmale wie Küche und Bad mit Fenster sind bei nahezu allen Mitgliedern ganz oben auf der Wunschliste bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Zusätzlich sollten Handels-und Dienstleistungs-einrichtungen fußläufig vorhanden sein.

Durch dieses Maßnahmenpaket ist es uns gelungen, den Leerstand von Wohnungen von 3,65 % (Stand 31.12.2014) auf 2,63 % ( Stand 31.12.2015) zu reduzieren.

St. Marienkirche, heute eine moderne Konzertkirche


BestandsentwicklungNeben der Neubauplanung und -realisierung ist in den kommenden Jahren die Bestandsentwicklung weiterhin eine wesentliche Komponente der Investitionstätigkeit un-serer Genossenschaft. Auch hier stellen die Schaffung von Barrierefreiheit, die Senkung der Energie- und beeinfluss-baren Betriebskosten sowie das Ermöglichen von individu-ellen Wohnlösungen den Schwerpunkt der Bautätigkeit dar. 2015 haben wir konsequent und erfolgreich unser Hoch-hausprogramm weitergeführt und damit auf Ansprüche und Wünsche von älteren, aber auch jüngeren Mitgliedern nach modernem und gleichzeitig preiswertem Wohnraum reagiert.

Von den 9.049 Wohnungen unseres Wohnungsbestandes Ende 2015 befanden sich 1.119 – oder anders gesagt 21 Prozent – in 26 Hochhäusern. Im vergangenen Jahr haben wir im Rahmen unseres Hochhausprogramms rund 2,9 Millionen Euro in die Sanierung der Gebäude in der Einsteinstraße 1-3 und 5-7 investiert. Das Haus erhielt nicht nur eine sehenswerte Fassade, es wurden auch die Lüftungsanlage erneuert, der Keller brandschutzgerecht ausgebaut, die Beleuchtung auf LED umgerüstet und die Fahrstühle modernisiert. Zusätzliche Haltepunkte ermögli-chen jetzt den Stopp auf nahezu jeder Etage. Besonderes

Augenmerk haben wir auch auf die barrierefrei gestalte-ten Hauseingänge gelegt. Dabei entstanden zusätzliche, stark nachgefragte Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder, Rollatoren und Kinderwagen. Mit dieser Neuerung wurde gleichzeitig eine sicherheitsrelevante und praxisgerechte Lösung für das oft auftretende Problem verstellter Haus-eingänge und Treppenaufgänge gefunden. Im Sinne der Unfallverhütung und des vorbeugenden Brandschutzes hat diese Lösung Vorbildcharakter und orientiert sich überdies am Bedarf der Hausbewohner. Selbstredend wird dieses erfolgreiche Programm weiterge-führt. 2016 zum Beispiel mit ergänzenden baulichen Maß-nahmen im Hochhaus Einsteinstraße 1-7 und Baumaßnah-men in der Leibnizstraße 1-7. Hier liegt der Schwerpunkt in der Instandsetzung von Fassaden und der Neugestaltung der Außenanlagen.

In der Oststadt, Semmelweisstraße 26-32, haben wir 2015 ebenfalls mit umfangrechen Sanierungen und Mo-dernisierungen begonnen. Dazu gehören unter anderem die Heizungsumrüstung, die Strang- und Lüftungssanie-rung, die Badsanierung, die brandschutzgerechte Keller-ausmauerung, die Erneuerung der Innentüren, die maler-mäßige Instandsetzung von Kellern und Treppenhäusern, die Umrüstung der E-Anlage auf Wechselschaltung und die

Nachrüstung von Wärmemengenzählern. Im engen Kontakt mit den Bewohnern wurden überdies Baumaßnahmen im Zusammenhang mit Grundrissänderungen der Wohnungen geplant. Im Jahr 2016 werden diese Baumaßnahmen in der Semmelweisstraße 34-40 ausgeführt.

In der Kopernikusstraße 8-16 erfolgte 2015 der Abschluss der in den Jahren zuvor begonnenen Baumaßnahmen, die unter anderem die Fassadeninstandsetzung und -gestal-tung und die Neugestaltung der Außenanlagen mit Errich-tung zusätzlicher Stellplätze und Müllbereiche beinhaltete. Überdies wurden die Grundstücksflächen neu eingefriedet und zusätzliche Unterstellmöglichkeiten für Fahrräder ge-schaffen.

Die so erfolgte Aufwertung der Neuwoba-eigenen Immo-bilien in der Oststadt trägt auch dazu bei, dass sich die Lebensqualität in diesem von einem tiefgreifenden Struk-turwandel betroffenen Viertel ganz allgemein deutlich ver-bessert. Kreative Lösungen bei der Sanierung erhöhen die Attraktivität der industriell gefertigten Wohnhäuser bei wei-terhin bezahlbaren Mieten, so dass sie für eine Vielzahl von Interessenten eine Alternative darstellen. Das gilt auch für andere Hochhausstandorte in der Vier-Tore-Stadt.

Weiterhin werden in den Hochhäusern Neustrelitzer Straße 61 und 63 Heizungsumrüstungen durchgeführt, barriere-freie Hauszugänge geschaffen und die vorhandenen Bal-kone instand gesetzt. Der Investitionsumfang in den Hoch-häusern beträgt allein ca. 2,5 Millionen Euro.

Im Bereich des Katharinenviertels hat die Genossenschaft 2015 ebenfalls umfangreiche Baumaßnahmen realisiert.

Ein ehemaliges Gewerbeobjekt in der Wilhelm-Ahlers-Stra-ße 1-7 wurde zur ambulant betreuten Wohngemeinschaft mit 12 Wohneinheiten umgebaut. Hier finden Menschen mit eingeschränkter Alltagskompetenz oder Demenz ein neues Zuhause und werden durch die Sodien GmbH, einem Tochterunternehmen der Neuwoba, kompetent ambulant betreut. In diesen Umbau hat die Neuwoba ca. 750.000 Euro investiert. Zur Aufwertung der hier angren-zenden Wohnungen in der Wilhelm-Ahlers-Straße wurden die Hauseingangsbereiche erneuert und die Treppenhäu-ser instand gesetzt.Die Neuwoba nutzt das Förderprogramm des Landes Mecklenburg-Vorpommern zur Nachrüstung von Aufzugs-anlagen im Bestand. Erstmals wurden in der August-Mil-arch-Straße 14 und 26 im Jahr 2015 an sechsgeschos-sigen Wohnhäusern Aufzugsanlagen nachgerüstet. Damit konnte der Wohnkomfort für die Bewohner deutlich aufge-wertet werden. Auch im Jahr 2016 werden im Bereich des Katharinenviertels 4 weitere Aufzugsanlagen neu gebaut.

In der Ziegelbergstraße 30-38 gab es 2015 ebenfalls rege Bautätigkeit. Das Wohnhaus hat ein neues Ziegeldach be-kommen, die alten Kellerniedergänge wurden erneuert, die Fassade instand gesetzt und mit einem neuen Anstrich versehen, brandschutzgerechte Maßnahmen im Keller ausgeführt, die Außenanlagen neu gestaltet, sechs neue Stellplätze gebaut und für die Unterbringung von Fahrrä-dern zusätzliche Unterstellmöglichkeiten geschaffen. Im Jahr 2016 wird hier noch die vorhandene Heizungsanla-ge erneuert, so dass die Genossenschaft insgesamt ca. 900.000 Euro investiert haben wird.

Am Anger 26-28 wurde 2015 eine freistehende Gewer-

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Bau- und Investitionsschwerpunkte

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beeinheit zu 3 barrierefreien, altersgerechten Wohnungen umgebaut. Gleichzeitig erfolgten eine farbliche Neugestal-tung des Hauses und die Erneuerung der vorhandenen bzw. neu zu errichtenden Terrassen. Die Kosten für diese Maßnahmen betrugen etwa 300.000 Euro.

Im Jahr 2015 hat die Genossenschaft in der Ihlenfelder Vorstadt, in der Cölpiner Straße 50-56, das vor Jahren begonnene Programm zur Durchführung von Instandset-zungsmaßnahmen an den Fassaden, der Neugestaltung von Außenanlagen, der Instandsetzung der Hauseingangs-bereiche sowie die Elektroverteilung in den Treppenhäu-sern abschließen können.

Der im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskon-zepts (ISEK) vorgesehene Abriss des Wohnhauses Er-ich-Zastrow-Straße 41-43 wurde 2015 realisiert. Im Zusammenhang mit der Modernisierung der Wohnhäu-ser ist für 2016 ein geschossweiser Rückbau der Rasgra-der Straße 1-7 und 9-11 auf jeweils drei Etagen geplant. Dann werden in diesen beiden Wohnhäusern der Neuwoba umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsar-beiten ausgeführt.

All diese Maßnahmen ordnen sich dem einen großen Ziel der Neuwoba unter: Unseren Mitgliedern ein, nein, DAS Zuhause zu bieten. Attraktiven Wohnraum in einem le-benswerten Umfeld zu schaffen, ist eine anspruchsvolle

Aufgabe, der wir uns mit Hingabe widmen. Wir möchten unseren Genossenschaftlern möglichst ein Leben lang den passenden Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen anbie-ten. Dafür entwickeln wir kreative Lösungen, dafür halten wir engen Kontakt zu unseren Mitgliedern, dafür gehen wir manchmal auch unkonventionelle Wege, um zum Ziel zu kommen.

Neubau26 Jahre nach der politischen Wende werden in Neubran-denburgs Innenstadt, wenn man so will, die letzten bauli-chen Wunden des Kriegs geschlossen. Der in den letzten Kriegstagen wütende Stadtbrand zerstörte große Teile der historischen Altstadt, die anschließend unter neuen Vorzeichen und anderen Schwerpunkten wieder bebaut wurde. Aus heutigem Blickwinkel ergibt sich eine neue Prioritätensetzung, geprägt vom steigenden Bedarf an innerstädtischem hochwertigem Wohnraum. Im Zuge der Wiederbelebung des Quartiers „Krämerstraße“ konnten so beispielweise Bausünden wie die Blech-Turnhalle direkt an der Stadtmauer oder die angejahrte und architektonisch unpassende Schule „IGS Mitte“ abgerissen werden. Hier entsteht nun zeitgemäßer Wohnraum. Bereits 2014 hat die Neuwoba brachliegende Flächen in der 2. Ringstraße mit modernsten Wohnungen für 15 Mieter bebaut. Im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs der Stadt Neubran-denburg hat sich die Neuwoba weitere Parzellen in der

Krämerstraße sowie im Bereich Dümper-/Beguinenstraße gesichert. Nach Abschluss der Planungs- und Genehmigungsphase im Jahr 2014 wurde im April 2015 der Baustart für den Neubau in der Krämerstraße 9-11 vollzogen. Hier ent-stehen 16 komfortable Wohnungen zwischen 60 und 93 Quadratmetern Wohnfläche. Sie lassen an Komfort kaum Wünsche offen: Alle Wohnungen sind barrierefrei zu errei-chen, verfügen über großzügige Balkone sowie über einen Hauswirtschaftsraum beziehungsweise ein Gäste-WC und haben eine Fußbodenheizung. Beim Bau in energiespa-render Weise – der Verbrauch in diesem sogenannten „KfW-Effizienzhaus 70“ liegt 30 Prozent unter den aktu-ellen gesetzlichen Vorgaben für einen Neubau – kommen nur hochwertige Baumaterialien zum Einsatz: Natursteine, Parkett, Holz. Ein Fahrstuhl verbindet bis in den Keller alle Etagen. Darüber hinaus ist es der erste innerstädtische Wohnungsneubau mit einer Tiefgarage.

Im Juni 2016 sollen die neuen Wohnungen an die Bewoh-ner übergeben werden.

Für das Innenstadtgrundstück Dümper-/Beguinenstraße wurde das Baugenehmigungsverfahren abgeschlossen, so dass die ersten Bauarbeiten im Mai 2016 starten können. Hier werden weitere 16 hochwertig ausgestattete Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen errichtet. Der Standard orien-

tiert sich dabei an dem Neubau in der Krämerstraße 9-11. Die Fertigstellung ist für das 2. Halbjahr 2017 geplant.

Doch nicht nur für das unmittelbare Zentrum Neubran-denburgs gibt es Interessenten, die individuell gestalte-te Wohnungen mit einem hohen energetischen und den Ansprüchen des demografischen Wandels entsprechen-den Standard suchen. Darum ist die Neuwoba bemüht, begrenzt vorhandene Bauflächen im innenstadtnahen Bereich für eine Aufwertung des Portfolios zu nutzen, um entsprechend nachhaltige Wohnungsangebote in diesem Segment anbieten zu können.Die Neubaumaßnahmen unseres Wohnquartiers „Hum-boldt-Eck“ konnten zum Abschluss gebracht werden. In der Oststadt wurden die letzten zwei von insgesamt vier Häusern mit sechs neu errichteten Wohnungen im Herbst 2015 übergeben.

Mit Blick auf die Barrierefreiheit, die Energieeffizienz und die Schaffung von individuellen Wohnlösungen plant unse-re Wohnungsbaugenossenschaft auch für die kommenden Jahre weitere Neubauvorhaben. So sollen 2016/2017 im innenstadtnahen Bereich im „Wohnquartier am Mühlen-holz“ weitere insgesamt 30 Wohnungen gebaut und an die neuen Mieter übergeben werden. Wir müssen uns deshalb sowohl im Neubau, als auch im Bestand auf die sich neu ergebenden Anforderungen einstellen und die Wohnungs-bestände zukunftsfähig gestalten.

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Neuwoba Geschäftsbericht 201536 37

Der Begriff Nachhaltigkeit ist zum Schlagwort der moder-nen Gesellschaft geworden. Für ein Unternehmen bedeu-tet Nachhaltigkeit, wirtschaftliche Aspekte gleichberechtigt mit sozialen und ökologischen Gesichtspunkten zu be-rücksichtigen und zukunftsfähig zu wirtschaften. Es geht dabei sowohl um eine langfristig erfolgreiche Geschäfts-entwicklung als auch um einen positiven Beitrag des Un-ternehmens zur nachhaltigen Entwicklung der gesamten Gesellschaft.

Als Genossenschaft stehen unsere Mitglieder im Mittel-punkt unseres Handelns und sind die wichtigste Voraus-setzung für den Unternehmenserfolg. Zentrale Aufgabe unserer Genossenschaft ist die wirtschaftliche, soziale und kulturelle Förderung unserer Mitglieder.

Unsere nachhaltige Unternehmensstrategie basiert auf den Säulen: Ökologie, Ökonomie, technisches Gebäude-management und dem traditionell in der Genossenschaft verwurzelten sozialen Management.

Unternehmen – BestandsentwicklungDie Neuwoba verfolgt bei der Bestandsentwicklung eine langfristige und nachhaltige Strategie, insbesondere die Schaffung von Barrierefreiheit, die Senkung von Energie-

kosten, das Ermöglichen von individuellen Wohnlösungen und den hohen Qualitätsstandard unserer Wohnungsbe-stände auf einem marktgerechten Niveau zu halten. Da-runter verstehen wir die systematische lebenszyklusorien-tierte Betrachtung unserer Mitglieder, um ein lebenslanges Wohnen zu ermöglichen.

Unsere Nachhaltigkeitsziele im Wohnungsbestand sehen wir in dem Ausbau der Nutzung von erneuerbaren Energi-en, um auch zukünftig einen adäquaten und finanzierbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. In mehreren Projekten werden Potenziale geprüft und deren Umsetzung voran-getrieben. Im Rahmen unseres Unternehmenskonzepts er-folgt eine sukzessive Umstellung der Häuser von Ein-Rohr- auf Zwei-Rohr-Heizungsanlagen bis zum Jahr 2020, die zu einer Einsparung der Heizkosten und der CO

2-Emission

führen. Eine weitere Zielsetzung ist die Reduzierung von Entsorgungskosten bzw. Müllbeseitigungskosten durch ein konventionelles und ein verursachergerechtes Abfallma-nagement im Bestand. Durch Beratung, Kontrolle, Nachsor-tierung und Reinigung werden Restmüllmengen reduziert, letztendlich Kosten gespart und die Umwelt geschont. Als Alternative zur aktuellen Fernwärmeversorgung beabsich-tigen wir den Aufbau einer autonomen sowie ökologisch und ökonomisch nachhaltigen Wärmeversorgung unseres

Wohnungsbestandes auf Basis der Tiefengeothermie. Un-ser Ziel ist es, sich über die Nutzung der nahezu immer zur Verfügung stehenden geothermischen Wärmeenergie von den stetig steigenden Energiepreisen abzukoppeln, und damit unsere Mitglieder finanziell zu entlasten sowie den Ausstoß von Treibhausgasen weiter zu reduzieren. Ein weiteres Ziel ist die Schaffung von technischen, organisa-torischen Voraussetzungen zur Neustrukturierung unseres Energiemanagements für eine effiziente Wärmeverteilung und optimale Verwendung von Wärmeenergie in unseren Wohnungsbestand. Dazu zählt auch, der Aufbau eines CRM-Systems, mit deren Hilfe unsere Mitglieder ihr Ener-gieverhalten beobachten und mit dem Durchschnittswert im Haus vergleichen können.

Unternehmen – NeubauDie wachsenden Ansprüche und Bedürfnisse unserer Mitglieder, die veränderten Wohnpräferenzen potenzieller Kunden, die anhaltende Wohnungsnachfrage in innerstäd-tischen Lagen sowie der fortschreitende demografische Wandel erfordert neben einer nachhaltigen Bestandsent-wicklung eine verstärkte Neubauaktivität in bestimmten Marktsegmenten. Das Älterwerden in der Genossenschaft sowie Wohnungen mit höherem Wohnkomfort stehen im Fokus unserer Betrachtung. Speziell für unsere äl-ter werdenden Mitglieder werden weitere Wohnformen, z. B. Betreutes Wohnen, Pflegewohnen, ambulant betreute Wohngemeinschaften und Wohngruppen entstehen, die zusätzlich mit Pflege- und Betreuungsangeboten aufwar-ten und Assistenzsysteme beinhalten. Die Neubauten wer-den im KfW-70-Standard gebaut, um neben den sozialen auch die energetischen Zielsetzungen zu erreichen. Dabei stehen die Ressourcenschonung, der Energieverbrauch, CO

2-Emission sowie die Flächennutzung und Wasserver-

brauch im Mittelpunkt der Betrachtung.

StadtentwicklungDie nachhaltige und integrierte Stadtteilentwicklung ist für die Neuwoba eine Chance, aktiv einen Beitrag zur Verbes-serung der Wohn- und Lebensqualität unserer Mitglieder zu leisten. Es ist unser Ziel, Menschen ein lebens- und lie-

benswertes Wohnumfeld zu schaffen und gleichzeitig für den sozialen Ausgleich in den Quartieren zu sorgen. Mit hoher Sensibilität und ständiger Marktbeobachtung wer-den wir uns den Herausforderungen des Strukturwandels stellen und im Rahmen der Stadtentwicklung Maßnahmen zur Bestandsreduzierung mit Abriss und Teilrückbau bei fehlender Nachfrage fokussieren.

GesellschaftNeben den reinen Verwaltungsaufgaben wird es immer wichtiger, auf die Bedürfnisse unserer Kunden einzugehen sowie Alleinstellungsmerkmale zu begründen, um den not-wendigen Vorsprung am Wohnungsmarkt auszubauen. Als Genossenschaft werden wir uns auf die sozialen und ge-sellschaftlichen Veränderungen einstellen, die sich auf das Wohnen auswirken. Eine wichtige Aufgabe der Quartiers- entwicklung übernehmen unsere Nachbarschaftstreffs in den einzelnen Stadtteilen. Im Mittelpunkt der Arbeit stehen die Förderung der Kommunikation und sozialer Integration, die Vernetzung von Aktivitäten sowie Schaffung eines Ge-meinschaftsgefühls.

MitarbeiterOhne unsere Mitarbeiter gibt es keinen Erfolg. Unser Un-ternehmen fördert ein wertschätzendes Betriebsklima und würdigt das tägliche Engagement und die hohe Motivation der rund 170 Mitarbeiter der Neuwoba-Unternehmens-gruppe. Unsere Organisation ist flexibel und auf Kunden-nähe ausgerichtet und ermöglicht eine schnelle Anpas-sung an veränderte Marktbedingungen. Ein nachhaltiges Personalmanagement, verbunden mit einem langfristigen Personalkonzept, ist ein zentraler Bestandteil unserer Unternehmensstrategie. Im Bereich der Mitarbeiterquali-fizierung beziehen wir die persönlichen Wünsche unserer Mitarbeiter in unsere Planung mit ein.

Die Bündelung von Kompetenzen zu einem Ausbildungs-zentrum für die gesamte Unternehmensgruppe gewähr-leistet einen hohen Qualitätsstandard und sichert den zu-künftigen Personalbedarf an qualifiziertem Fachpersonal in unserer Genossenschaft.

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Weitere InformationenNachhaltigkeit – Strategie und Ziele

Nachhaltigkeit – Strategie und Ziele

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Weitere Informationen Nachhaltigkeit – Strategie und Ziele


Das Gespenst vom Fachkräftemangel geht deutschland-weit um. Auch in der Region um Neubrandenburg wird es immer schwerer, auf der einen Seite gut ausgebildete Fachleute, auf der anderen Seite für die Ausbildung geeig-nete Jugendliche zu finden. Da dieser Trend sich im Zuge des demografischen Wandels schon seit Jahren abzeich-net, hat die Neuwoba langfristig Gegenstrategien entwi-ckelt, um die eigene Zukunft absichern zu können.

Eine erste Maßnahme war die Gründung eines eigenen Ausbildungszentrums, das seit 2011 bei unserem Toch-terunternehmen Gimpex angesiedelt ist. Hier wird die Aus-bildung organisiert und dafür gesorgt, dass die Auszubil-denden auch über den Tellerrand schauen können. Rein praktisch bedeutet das, dass sie alle Bereiche der Genos-senschaft kennenlernen und so umfassend über die Struk-tur des Unternehmens informiert werden. Darüber hinaus bestehen Kooperationen mit weiteren Unternehmen der Branche im Bereich Ausbildung, und die Auszubildenden können erleben, wie anderswo gearbeitet wird. Ein zweiter Aspekt, der dafür sorgt, dass wir ausreichend Bewerbun-gen von interessierten Jugendlichen bekommen und mo-tivierte Mitarbeiter haben, ist der hervorragende Ruf der Neuwoba als Arbeitgeber und Ausbildungsbetrieb. Nicht

zuletzt, weil die zentrale Herausforderung des Unterneh-mens die Entwicklung von Unternehmenskonzepten und -strategien, die auf einer mitarbeiterorientierten Unterneh-mensführung beruhen, ist.

Die Einführung des neuen Ausbildungsberufes „Kauffrau/Kaufmann für Büromanagement“ mit Wirkung vom 1. Au-gust 2014 ist das Ergebnis einer Anpassung an die heutigen Bedürfnisse des Arbeitsalltages. Der neue Ausbildungsbe-ruf vereint gleich drei Berufe: Bürokauffrau/Bürokaufmann, Kauffrau/Kaufmann für Bürokommunikation und Fachan-gestellte/Fachangestellter für Bürokommunikation. Mit ihm entstand ein attraktives, klar strukturiertes und modernes Angebot, das bei einer dreijährigen Ausbildung eine ganz-heitliche, prozessorientierte Handlungskompetenz zum Ziel hat. Auch wir haben uns der Herausforderung gestellt und bilden diesen Beruf aus. Neue Auszubildende zu gewinnen, ist für die Neuwoba allgemein eine Herzensangelegenheit, in die wir viel Zeit und Energie investieren. Die Gewinnung neuer Auszubil-dender erweist sich gerade in Neubrandenburg und der Region immer schwieriger. Um auf die Attraktivität der Neuwoba-Unternehmensgruppe als Ausbildungsunterneh-men aufmerksam zu machen, nehmen wir an allen großen

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Jahresabschluss


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Personalentwicklung

Personalentwicklung

Regionalmuseum im ehemaligen Franziskanerkloster


Ausbildungs- und Berufsorientierungsmessen in der Region teil. Beispielsweise können hier die „nordjob“, die IHK-Lehr-stellenbörse oder das „Forum parentum“ genannt werden.

Die größer werdende Schere zwischen potenziellen Aus-zubildenden und Ausbildungsplatzangeboten führt auch dazu, dass junge Leute sich immer später für ein Unter-nehmen entscheiden. Manchmal können die Bewerber zwischen mehreren Angeboten wählen, so dass zunächst sicher besetzte Ausbildungsplätze kurz vor Beginn des Lehrjahres neu vergeben werden müssen.

Im Bereich der Mitarbeiterqualifizierung sind wir sehr gut aufgestellt. Dazu gehört, dass wir die persönlichen Wün-sche unserer Mitarbeiter in unsere Planung mit einbezie-hen. Wichtig ist, dass sich jeder Mitarbeiter als Teil eines Ganzen begreift und so seinen Beitrag zum Funktionieren der Genossenschaft leistet. Dabei werden selbstverständ-lich persönliche Fortbildungswünsche und Karrierepläne berücksichtigt. Insgesamt rund 15 Prozent der Mitarbei-terinnen und Mitarbeiter nahmen 2015 an einer Schulung teil. Diese wurden größtenteils inhouse angeboten – ein Weg, den die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter favorisieren. Die Themenvielfalt dieser Schulungen variiert stark. Die Bandbreite reicht dabei von Gesetzesnovellierungen bis hin zu Schulungen im Bereich Fremdsprachen. So werden unsere Mitarbeiter auf der einen Seite fit für eine professio-nelle Kommunikation zwischen Vermieter und Mitglied und sind auf der anderen Seite bedeutend sicherer in Bezug auf die Herausforderungen, die sich aus der zunehmenden Internationalisierung auch im Bereich der Wohnungswirt-schaft ergeben.

GesundheitsmanagementIn einer hochmodernen Dienstleistungsgesellschaft wie der unseren hat sich die Anzahl der Bildschirmarbeitsplät-ze deutlich erhöht. Fast überall wird mit Computern ge-arbeitet, oft sitzen die Arbeitnehmer den ganzen Tag vor ihrem Bildschirm. Daher ist es für den Arbeitgeber beson-ders wichtig, gesundheitliche Aspekte zu berücksichtigen, will er seine Mitarbeiter fit und gesund halten.

Wir gestalten deshalb sukzessive jeden Arbeitsplatz so, dass er nicht nur den neusten Ansprüchen der Arbeitssi-cherheit und des Arbeitsschutzes entspricht, sondern vor allem, dass er kreatives und effizientes Arbeiten ermög-licht. Für Bildschirmarbeitsplätze ist es besonders wichtig, Belange des Bewegungsapparates oder der Augen stärker zu berücksichtigen und der Arbeitnehmerin oder dem Ar-beitnehmer die notwendige Abwechslung sowie Freiräume zu ermöglichen. Gemeinsam mit der Firma BAD Gesund-heitsvorsorge und Sicherheitstechnik GmbH arbeiten wir seit Jahren erfolgreich im Bereich der Gefährdungsbeur-teilung der Arbeitsplätze zusammen. Die daraus gewonne-nen Erkenntnisse fließen kontinuierlich in die Optimierung der Arbeitsplatzgestaltung ein. Selbstverständlich werden alljährlich auch alle technischen Geräte und Büroeinrich-tungen auf ihre Sicherheit hin überprüft. Bewegung ist bekanntermaßen die preiswerteste Medizin und macht überdies Spaß. Workshops und Aktionsange-bote wie unser Sport- und Gesundheitstag am Tollensesee sind Beispiele, wie man die Mitarbeiter im Team zu mehr Bewegung motivieren kann. Manch einer nimmt diese An-regung mit und treibt auch in seiner Freizeit mehr Sport, um einen Ausgleich für die lange bewegungsarme Zeit im Büro zu schaffen.

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Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere Informationen Personalentwicklung

Wasserskianlage am Reitbahnsee


Seit Ende des 19. Jahrhunderts hat sich die Lebenser-wartung der Deutschen nahezu verdoppelt. Mit anderen Worten: Wer 1899 als Junge zur Welt kam, hatte eine durchschnittliche Lebenserwartung von nur 45 Jahren, Mädchen wurden durchschnittlich etwa 50 Jahre alt. Erst im 20. Jahrhundert hat die Lebenserwartung einen großen Sprung gemacht und sich quasi verdoppelt. Heute gebo-rene Jungen können laut Angaben des Statistischen Bun-desamtes durchschnittlich 86,4 Jahre alt werden, Frauen haben sogar eine Lebenserwartung von 90,7 Jahren. Und dieser Trend setzt sich fort. Dafür gibt es viele Gründe wie etwa Fortschritte in der Medizin allgemein, eine verbes-serte medizinische Infrastruktur, verbesserte Arbeitsbedin-gungen und Arbeitsschutz, eine bewusstere und gesünde-re Ernährung und Lebensweise, eine deutlich verbesserte Hygiene und nicht zuletzt ein flächendeckendes System der sozialen Fürsorge. Mit dem wachsenden Alter steigt aber auch die Pflegebedürftigkeit. Waren Ende 2005 noch 2,13 Millionen auf Pflege angewiesen, so hat sich diese Zahl aktuell auf circa 2,5 Millionen erhöht. In 15 Jahren sollen es bereits 3,5 Millionen Menschen sein, die der Pfle-ge bedürfen. Während bei den 70- bis unter 75-Jährigen „nur“ jeder Zwanzigste pflegebedürftig ist, was fünf Pro-zent entspricht, liegt der Anteil der Pflegebedürftigen unter den ab 90-Jährigen bei 60 Prozent.

Auch unter den Mitgliedern der Neuwoba steigt die Zahl der älteren Menschen und die der Pflegebedürftigen, wie allgemein in der Bevölkerung. Da die meisten Menschen so lange wie möglich selbstbestimmt leben wollen und über-dies in den eigenen vier Wänden, hat die Neuwoba sich diesem Anspruch gestellt und ihn sich zu eigen gemacht. Auch wir möchten, dass das Wohnen im gewohnten Um-feld ein lebenslanges sein kann und haben uns deshalb über verschiedene Wege diesem Thema angenähert. Als Genossenschaft haben wir ein besonderes Interesse am Erhalt menschlicher sozialer Gefüge. Baulicherseits ach-ten wir unter diesen Vorzeichen seit geraumer Zeit darauf, dass unsere Bauvorhaben allesamt mindestens barriere-arm, wenn nicht barrierefrei errichtet werden. Gleiches gilt für den Umbau und die Sanierung unseres Bestandes, in-soweit die baulichen Gegebenheiten es zulassen. Die Ein-richtung von Servicehäusern, das Pflegewohnen und die Eröffnung unserer zweiten ambulant betreuten Wohnform in der Ahlersstraße sind weitere Bemühungen, mittels so-zialen Managements unseren Mitgliedern auch im Alter ein Zuhause zu geben. Und zwar eines, das mit der Anmutung eines Altenheimes nicht viel zu tun haben soll.

Soziales Management

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Die Genossenschaft


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Jahresabschluss

Weitere Informationen Soziales Management

Wollweberstraße in der Innenstadt


Die Gründung der SODIEN Soziale Dienste GmbH ist dafür ein weiterer Baustein. Die individuelle Betreuung unserer Mitglieder in den eigenen vier Wänden und das so ermög-lichte längere selbstbestimmte Leben zuhause sind für uns gelebter Ausdruck des genossenschaftlichen Gedankens. Mit dem Fallmanagement geben wir dabei jenen Mitglie-dern ein Hilfsangebot, die aufgrund körperlicher und/oder kognitiver Beeinträchtigungen Unterstützung bei der Be-wältigung ihres Alltags benötigen. Diese Form der Betreu-ung versteht sich als Hilfe zur Selbsthilfe. Wir wissen, dass uns soziale Dienstleistungen in den kommenden Jahren noch stärker als bisher fordern und auch mehr Raum in unserer Geschäftstätigkeit einnehmen werden, wenn wir unserem Anspruch in Bezug auf lebenslanges Wohnen für unsere Mitglieder gerecht werden wollen.

Als es um Nachhaltigkeit unserer Geschäftspolitik ging, haben wir über neue Formen wie Pflegewohnen oder Wohngruppen gesprochen, aber auch darüber, dass un-sere WEAtreffs wichtige Aufgaben in den Stadtgebieten übernehmen. Sie sind bei Weitem mehr als nur Seismogra-phen, die deutlich machen, wo sich unsere Mitglieder wel-che Unterstützung wünschen. Ob Handarbeit, Skatrunde, Bastelnachmittag oder ein gemeinsames Frühstück – fast täglich laden unsere Nachbarschaftstreffs zu Veranstaltun-gen ein. Hier treffen sich Menschen aller Altersgruppen zu gemeinsamen Aktivitäten. Sie verbringen hier ihre Freizeit mit Menschen aus ihrer Nachbarschaft und erleben Sport,

Spiel und Spaß in der Gemeinschaft. Unsere WEAtreffs in der Süd- und der Oststadt sind bewährte Instrumente ge-gen die Vereinsamung im Alter, wenn zum Beispiel durch den Tod des Partners oder der Partnerin langjährige soziale Kontakte wegbrechen. Für das Jahr 2017 ist die Einrich-tung eines weiteren WEAtreffs im Reitbahnviertel geplant. Die WEAtreffs sind aber auch Ausdruck gelebter genos-senschaftlicher Demokratie, denn welche Veranstaltungen stattfinden, entscheiden die Genossenschaftsmitglieder selbst. Unsere Mitarbeiter sind eher die guten Geister, die bei der Organisation behilflich sind und für gewünschte Vorträge zum Beispiel die richtigen Partner einladen. Kein Wunder, dass die Treffpunkte so beliebt sind.

Dass Sport Menschen verbindet, ist hinlänglich bekannt. Insofern ist es der Neuwoba eine Herzensangelegenheit, einen der bekanntesten und anspruchsvollsten Jeder-mannläufe in Mecklenburg-Vorpommern zu unterstützen – den Tollenseseelauf. Seit 17 Jahren engagiert sich die Neuwoba für den Marathon um den Tollensesee, sponsert die Pokale und Trikots für jeden, der die Strecke schafft und für die fast 300 ehrenamtlichen Helfer. Doch die Neu-woba macht noch mehr für die Läufer. Eine große Neuwo-ba-Mannschaft ist mit einem eigenen Versorgungsstand in Hohenzieritz und Prillwitz dabei. Hier bekommen die Läufer nicht nur Getränke, frisches Obst und nasse Schwämme, sondern auch Zuspruch, Motivation und Hilfe bei kleineren Problemen. Und für auswärtige Sportler halten wir Gäste-

wohnungen vor. Nicht nur die Läufer, auch die Unterstützer sind ein eingeschworenes Team, das diesem Tag mindes-tens ebenso entgegenfiebert, sich Gedanken macht und oftmals die ganze Familie zum Helfen einspannt. Da wird Kuchen gebacken, Kaffee gekocht oder kleine Häppchen für die hungrigen Mäuler mitgebracht. Es herrscht eine Atmosphäre wie in einer richtigen Familie – der Neuwo-ba-Familie. Auch beim traditionellen Tischtennisturnier der Tausend (TTT) engagiert sich die Genossenschaft, indem sie einen Pokal stiftet. Die Neuwoba bringt sich vielerorts ein, wo sich ihre Mitglieder engagieren, treffen und ge-meinsame Interessen wahrnehmen.

Doch nicht nur sportlich setzen wir uns in und für unse-re Vier-Tore-Stadt ein. Seit im Wintersemester 2011 das Deutschlandstipendium eingeführt wurde, das zur Hälfte vom Bund und zur Hälfte von der Wirtschaft getragen wird und Stipendiaten mit 300 Euro im Monat fördert, sind wir Partner für die Neubrandenburger Hochschule. Seit No-vember 2015 erhalten mit Stefanie Neumann (Studien-richtung Soziale Arbeit) und Beatrice Kanisch (Berufspä-dagogik für Gesundheitsberufe) zwei Studentinnen unsere Unterstützung. Stefanie Neumann hat bereits ein kleines Forschungsprojekt initiiert, von dem auch wir profitieren. In der Fachrichtung Soziale Arbeit prüft sie „Die Perspektive der sozialen Arbeit in einer Wohnungsbaugenossenschaft“, insbesondere für unseren Unternehmensverbund.

Uns verursacht das Deutschlandstipendium nicht nur Kos-ten, es bringt auch neue Impulse, gerade im Bereich des sozialen Managements. Mit mehr als 90 verschiedenen Einrichtungen – Schulen, Vereinen, Kindergärten oder Be-gegnungsstätten in Neubrandenburg – steht die Neuwoba in Verbindung. Das zeigt, wie stark unsere Genossenschaft mit der Gesellschaft verwoben ist.

„Wohltun beginnt zuhause“, sagt ein englisches Sprich-wort. Verbindet auch jeder etwas anderes mit dem Begriff des Zuhauses, ist es doch für die meisten von uns ein po-sitiv besetzter Ort, ein Ort der Geborgenheit und Sicherheit. Ein Ort zum Ankommen und Bleiben. Das ist es, was wir anstreben. Die NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungs-baugenossenschaft eG möchte ihren Mitgliedern ein kom-fortables, bezahlbares und lebenslanges Wohnen ermög-lichen. Deshalb bauen, sanieren und modernisieren wir, wie wir hier ausführlich dargelegt haben. Darum weiten wir unser Engagement im Bereich sozialer Dienstleistungen mehr und mehr aus. Dass wir als Mitarbeiter dabei stets in engem Kontakt mit unseren Mitgliedern stehen, versteht sich von selbst. Manchmal packen wir auch gemeinsam an, wenn es darum geht, das Wohnumfeld zu verschönern, wie zum Beispiel beim traditionellen gemeinsamen Früh-jahrsputz. Und wir feiern zusammen, sei es bei Hoffesten oder beim alljährlichen Herbstball der Neuwoba.

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere InformationenSoziales Management

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Jahresabschluss

Weitere Informationen Soziales Management

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Lageberichtder NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG

· Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

· Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

· Nachtragsbericht

· Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere Informationen1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Diesen Lagebericht erstatten wir unter Anwendung des Deutschen Rechnungslegungsstandards Nummer 20.

Gegenstand der Geschäftstätigkeit der Neuwoba sind Bewirtschaftung, Errichtung, Erwerb, Vermittlung, Veräu-ßerung und Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Darüber hinaus können alle im Bereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, des Städtebaus

und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernommen werden. Beteiligungen sind zulässig. Das Unternehmen wurde 1954 gegründet und hat drei Tochtergesellschaf-ten, die GIMPEX Neubrandenburg Handels- und Dienstleis-tungsgesellschaft mbH, Neubrandenburg, die IMPLABAU Immobilien-, Planungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, Neubrandenburg und die SODIEN Soziale Dienste GmbH, Neubrandenburg.

Die Genossenschaft bewirtschaftete zum Bilanzstichtag folgende eigene Bestände mit dem Hauptstandort Neubrandenburg:

31.12.2015 31.12.2014

Anzahl m2 Anzahl m2

Wohnungen 9.049 531.034 9.098 533.712

Gewerbe 110 8.581 112 9.178

Garagen 38 29

Stellplätze 806 667

Gesamt: 10.003 539.615 9.906 542.890

1. Grundlagen des Unternehmens

und Geschäftsverlauf

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Die Entwicklung des Wohnungsbestandes resultiert im Wesentlichen aus dem Verkauf von sechs Eigentums-wohnungen in Neubrandenburg, einem Objekt in Golchen (9 Wohnungen) und einem in Pripsleben (12 Wohnungen) sowie dem Abriss von 40 Wohnungen in der Erich-Zast-row-Straße 41-43 in Neubrandenburg. Dem gegenüber steht der Neubau von insgesamt 12 Wohnungen in der Humboldtstraße 61 und 63. Der Rückgang der Anzahl der Gewerbeeinheiten ergibt sich aus Umnutzungen. Die Bestandsveränderung der Garagen resultiert aus dem Zu-gang von acht Garagen im Zusammenhang mit den Neu-bauten Humboldtstraße 61 und 63 sowie dem Ankauf ei-ner Garage in der Prenzlauer Straße 2-6. Die Erhöhung der Anzahl der Stellplätze ergibt sich im Wesentlichen aus der

erstmaligen statistischen Erfassung der in der Ernst-Alban- Straße gelegenen 102 Stellplätzen aufgrund der entgeltli-chen Vermietung ab dem 01.07.2015 sowie dem Neubau der Stellplatzanlage in der Rühlower Straße mit insgesamt 19 Stellplätzen.

Auch im Jahr 2016 werden wir unsere Neubautätigkeit fortsetzen. Der im Jahr 2015 begonnene Neubau im Wohnquartier „Kleine Fischerstraße“, Krämerstraße 9-11 mit 16 Wohnungen wird voraussichtlich im Juni 2016 an die Mitglieder übergeben. Darüber hinaus planen wir das Neubauprojekt „Dümperstraße“ (16 Wohnungen) und den Erwerb von zwei Wohnhäusern im Wohnquartier „Am Müh-lenholz“ (30 Wohnungen).

Weiterhin führte die Neuwoba im Geschäftsjahr die Geschäftsbesorgung und Verwaltung von Hausbesitz Dritter wie folgt durch:

31.12.2015 31.12.2014

Anzahl Wohnungen

Anzahl Gewerbe- einheiten

Anzahl Wohnungen

Anzahl Gewerbe- einheiten

Geschäftsbesorgung für 4 Wohnungsunternehmen (Vorjahr 4)

1.543 19 1.547 20

Verwaltung Hausbesitz Dritter 2.641 172 2.558 156

Gesamt: 4.184 191 4.105 176

5150

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Wichtige Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, haben wir in der nachfolgenden Tabelle zusammengefasst:

Plan2015

T€

Ist2015

T€

Ist2014

T€

Umsatzerlöse aus Mieten 27.701,1 27.771,6 27.428,2

Instandhaltungsaufwendungen 9.015,7 8.910,0 9.612,2

Zinsaufwendungen 5.313,6 5.361,1 5.656,4

Jahresergebnis: 2.715,7 3.259,5 2.348,1

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

56,4 % des Wohnungsbestandes in der Stadt Neubran-denburg werden von den beiden großen Wohnungsunter-nehmen Neuwoba und Neuwoges verwaltet und vermietet. Der Anteil der Neuwoba lag im Jahr 2014 bei 23,5 % (Mo-nitoring Stadtentwicklung Berichtsjahr 2014).

Der Leerstand reduzierte sich zum 31.12. von 3,65 % im Vorjahr auf 2,61 %.

Die Nettokaltmiete aus Wohnungen stieg von durchschnitt-lich 4,40 €/m² im Vorjahr auf 4,44 €/m² im Jahr 2015. Der Anstieg resultiert aus Mietsteigerungen nach Moder-nisierungen entsprechend der strategischen Ausrichtung,

höheren Mieten bei Neuvermietung sowie laufenden Miet-erhöhungen im Bestand. Die Mieterlöse aus Gewerbe- und sonstigen Einheiten lagen im Berichtsjahr nahezu auf dem Vorjahresniveau.

Ein weiterer Hinweis für die Attraktivität des Wohnstandor-tes Neubrandenburg sind die Zuzüge aus dem Umland. So konnten 32,5 % (Vorjahr 30,6 %) aller Neuvermietungen aus dem Umland gewonnen werden.

Die Fluktuationsquote bei Wohnungen ist geringfügig von 11,1 % im Vorjahr auf 10,8 % gesunken.

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Bei der gruppenweisen Zusammenfassung der Bilanzpos-ten – nach ihrer Fristigkeit (Restlaufzeit) geordnet – ergibt sich nachfolgendes Bild der Vermögens- und Kapitalstruk-

tur. Erläuternd ist anzumerken, dass der auf der Passivseite gebildete Sonderposten für die Investitionszulage bei der Darstellung das Anlagevermögen vermindert.

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2.1 VERMöGENSLAGE

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

31.12.2015 T€ %

31.12.2014 T€ %

Veränderung T€

Vermögen

Anlagevermögenabzgl. Sonderposten für Investitionszulagen des Anlagevermögens

225.495,8 88,8 226.606,7 89,1 -1.110,9

Umlaufvermögen mittel- und langfristig

665,8 0,3 734,9 0,3 -69,1

kurzfristig 27.571,0 10,9 26.901,0 10,6 670,0

Gesamtvermögen: 253.732,6 100,0 254.242,6 100,0 -510,0

KapitalEigenkapital 106.160,4 41,9 102.732,1 40,4 3.428,3

Rückstellungen für Bauinstandhaltung

2.311,5 0,9 2.311,5 0,9 0,0

Fremdmittel mittel- und langfristig (einschl. Rückstellungen)

125.684,0 49,5 129.864,5 51,1 -4.180,5

kurzfristig (einschl. Rückstellungen)

19.576,7 7,7 19.334,5 7,6 242,2

Gesamtkapital 253.732,6 100,0 254.242,6 100,0 -510,0

Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2015 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Die Instandhaltungsaufwendungen der Neuwoba betru-gen in 2015 durchschnittlich cirka 16,47 €/m² (Vorjahr 17,76 €/m²) Wohn- und Nutzfläche.

Im Jahr 2015 haben wir neben den Instandhaltungsauf-wendungen T€ 4.174,2 in aktivierungspflichtige Moderni-sierungen und eine Neubaumaßnahme investiert.

Die Zinsaufwendungen waren im Jahr 2015 wiederum gegenüber dem Vorjahr aufgrund von Prolongationen und planmäßigen Tilgungen rückläufig. In der positiven Planabweichung des Jahresergebnisses spiegelt sich das Ergebnis der Hausbewirtschaftung wieder.

Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genos-senschaft positiv, da wir Instandhaltungen und Modernisie-rungen planmäßig fortgeführt und die Ertragslage bei fast unverändertem Personalbestand gestärkt haben.

Für die Mitarbeiter der Neuwoba gelten der wohnungs-wirtschaftliche Tarifvertrag sowie Betriebsvereinbarungen zur Altersversorgung und zur Arbeitszeit. Zum 01.11.2014 hat sich, basierend auf einer Vereinbarung zur Änderung der wöchentlichen Arbeitszeit zwischen Betriebsrat und Vorstand, die regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit der Mitarbeiter von 37,0 Stunden auf 39,0 Stunden erhöht. Die Erhöhung der Arbeitsstunden erfolgte ohne linearen Gehaltsausgleich.

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


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Jahresabschluss


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Kapitalflussrechnung2015

T€ 2014

T€Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 8.259,7 8.544,8

abzüglich planmäßige Tilgungen 7.320,2 7.146,7

Cashflow aus lfd. Geschäftstätigkeit nach Tilgungen 939,5 1.398,1

Cashflow aus Investitionstätigkeit -3.906,8 -6.049,7

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 2.999,4 5.700,7

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands 32,1 1.049,1

Finanzmittelbestand am Anfang der jeweiligen Periode 11.122,5 10.073,4

Finanzmittelbestand am Ende der jeweiligen Periode** 11.154,6 11.122,5

Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergeben sich aus der folgenden Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG*:

(* DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalysen und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebs-wirtschaft)(** nicht enthalten sind verpfändete Festgelder in Höhe von T€ 91,3 (Vorjahr T€ 90,7)

Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass die aus der laufen-den Geschäftstätigkeit gewonnenen Mittel ausreichten, um die Tilgungsraten des Geschäftsjahres zu finanzieren. Die Reduzierung resultiert im Wesentlichen aus der Hausbe-wirtschaftung.

Im Investitions- und Finanzierungsbereich überstiegen die Einnahmen die Ausgaben um T€ 907,4. Der Finanzmit-telbestand hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 32,1 erhöht.

Bei einem Kreditinstitut besteht zusätzlich ein Dispositi-onskreditrahmen in ausreichender Höhe.

Die Genossenschaft war im gesamten Geschäftsjahr in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen uneingeschränkt nachzukommen. Dies wird auch zukünftig gegeben sein.

5554

Im Rahmen unseres Finanzmanagement wird permanent darauf geachtet, sämtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass ausreichende Eigenmittel für die planmä-ßige Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungs-bestandes und gegebenenfalls für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen.

Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, so dass Währungsrisiken nicht bestehen.

Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ist im Verbindlichkei-tenspiegel des Anhangs dargestellt. Für drei Darlehen mit einer Restvaluta von insgesamt T€ 3.866,9 zum 31.12.2015 sind Zins-Swaps zur Absicherung von Zins-risiken vereinbart.

Die durchschnittliche Zinsbelastung des Fremdkapitals betrug im Geschäftsjahr bei Berücksichtigung der Zins-Swaps 4,2 % gegenüber 4,3 % im Vorjahr.

2.2 FINANzLAGE

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Das Anlagevermögen beträgt 88,8 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremd-mittel gedeckt. Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenka-pital ist erneut angestiegen und beträgt T€ 106.160,4 gegenüber T€ 102.732,1 in der Vorjahresbilanz. Die Ei-genkapitalquote unserer Genossenschaft verbesserte sich durch den in die Ergebnisrücklagen eingestellten Jahres-überschuss von 40,4 % auf 41,9 % und stellt im Bran-chenvergleich ein gutes Ergebnis dar.

Der Mietenmultiplikator, das Verhältnis von Anlagever-mögen zu Sollmieten nach Erlösschmälerung, liegt mit

8,1 (Vorjahr 8,2) unterhalb des bundesdeutschen Durch-schnitts von 9,0 aus dem Jahre 2013. (GdW Statistik 2013). Er zeigt, dass die Bewertung des Anlagevermögens angemessen ist.

Die Eigenkapitalrentabilität ist mit 3,7 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Die Gesamtkapitalrentabilität erhöhte sich um 0,3 % auf 3,6 %.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Ka-pitalstruktur solide.

Die Genossenschaft


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Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



2015 T€

2014 T€

Veränderung T€

Hausbewirtschaftung 4.488,2 3.346,0 1.142,2

Betreuungstätigkeit -59,9 -16,3 -43,6

Bau- und Modernisierungstätigkeit -91,2 -175,7 84,5

Verkauf bebauter und unbebauter Grundstücke 32,9 77,7 -44,8

Finanzdisposition 235,3 208,8 26,5

Sonstiger Geschäftsbetrieb -556,0 -616,5 60,5

Neutrales Ergebnis 15,2 151,2 -136,0

Steuern von Einkommen und Ertrag -805,0 -627,1 -177,9

Jahresergebnis 3.259,5 2.348,1 911,4

Der im Geschäftsjahr 2015 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Der Jahresüberschuss generiert sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Bewirtschaftung des eigenen Immo-bilienbestandes. Die Erhöhung des Bewirtschaftungser-gebnisses ergibt sich im Wesentlichen aus den höheren Mieteinnahmen, geringeren Instandhaltungsaufwendun-gen sowie den gesunkenen Zinsaufwendungen.

Im Bereich der Betreuungstätigkeit lagen die vereinnahm-ten Gebührenerträge trotz gestiegener Umsatzerlöse unter den zugeordneten anteiligen Personal- und Sachaufwen-dungen. Ursächlich für die Abweichung zum Vorjahr sind die, bei nahezu gleichbleibenden Personalaufwendungen, gestie-genen Sachaufwendungen.

Das negative Ergebnis aus der Bau- und Modernisierungs-tätigkeit ergibt sich aus nicht aktivierungsfähigen anteili-gen Personal- und Sachaufwendungen.

Das Ergebnis aus dem Verkauf beinhaltet den Verkauf von sechs Wohnungen in den nach dem Altschuldenhilfegesetz begründeten Eigentumsanlagen in Neubrandenburg sowie einem Objekt in Golchen (9 Wohnungen) und einem in Pripsleben (12 Wohnungen).

Das positive Ergebnis der Finanzdisposition resultiert im Wesentlichen aus Zinserträgen sowie aus den Gewinn-abführungen 2015 der Tochterunternehmen Gimpex und Implabau.

2.3 ERtRAGSLAGE

2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Tollensesee mit Fahrgastschiff „Mudder Schulten“


3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die für die Genos-senschaft von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und

Ertragslage führen, haben sich nach Abschluss des Ge-schäftsjahres und bis zum Zeitpunkt der Erstattung dieses Lageberichts nicht ergeben.

Das Risikomanagement ist in der Neuwoba ein wesent-licher Bestandteil der wertorientierten Unternehmensfüh-rung mit dem Kernziel, vorhandene Risiken sowohl syste-matisch als auch dynamisch zu erfassen und zu bewerten. Bei Abweichungen von den definierten Unternehmenszie-len wird somit permanent eine Anpassung an die verän-derten Umweltbedingungen sichergestellt. Das Risikoma-

nagement basiert auf dem strategischen und operativen Controlling mit einem Kennzahlenfrühwarnsystem und dem internen Überwachungssystem.

Alle relevanten Risiken werden jährlich nach Risikokatego-rien und -klassen über eine Risikoinventur erfasst und hin-sichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshö-

he bewertet. Im Rahmen des Risikocontrollings fließen alle wesentlichen Risiken in eine halbjährliche Risikoberichter-stattung ein, wo sie über Wertgrenzen gesteuert werden. Die Risikoberichterstattung in Kennzahlen ist Teil der vier-teljährlichen Berichterstattung an den Vorstand.

So sind zum Beispiel bei den externen Beobachtungsbe-reichen die Entwicklung der sozioökonomischen Daten und des Wohnungsmarkts sowie Zinsrisiken am Kapitalmarkt in die Betrachtung einbezogen. Ziel ist es, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnah-men gegengesteuert werden kann, um wesentliche nega-tive Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abwenden zu können.

Die von der Stadt Neubrandenburg herausgegebene Be-völkerungsentwicklungsprognose geht langfristig von ei-nem weiteren Bevölkerungsrückgang aus. Die tatsächliche Entwicklung hängt im Wesentlichen von der Entwicklung des Arbeitsmarktes sowie aller weiteren ökonomischen und sozialen Rahmenbedingungen in der Stadt ab. Ein erhöhtes Risikopotential stellen in den nächsten Jahren daher die demografische Entwicklung und die Entwicklung der Wohnraum nachfragenden Haushalte dar.

In unserem langfristigen Unternehmenskonzept haben wir auf der Grundlage der Haushalts- und Wohnraumprognose der WIMES unsere Planungen bis zum Jahr 2025 jährlich fortgeschrieben. So wird prognostiziert, dass sich die Be-völkerung der Stadt Neubrandenburg von 64.379 Einwoh-nern in 2015 auf 58.827 in 2025 reduzieren wird.

Für die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft sind vor allem Veränderungen der Leerstandsquote und des Mietenniveaus von wesentlicher Bedeutung. Steigende Nebenkosten begrenzen die ohnehin geringere Wohnkauf-kraft und damit die Spielräume zur Entwicklung der Netto-kaltmieten. Daher beobachten wir die lokalen Teilmärkte

durch ein Benchmarking mit den wichtigsten Marktteil-nehmern nicht nur fortlaufend, sondern bewerten auch auf dieser Basis unsere unternehmerische Strategie und passen sie gegebenenfalls an. Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand aufgrund seines technischen Zustands und der Belegen-heiten voraussichtlich auch künftig umfassend und nach-haltig nachgefragt wird, so dass weiterhin im Rahmen der Entwicklung des Mietspiegels moderate Mietanpassungen vorgenommen werden können und damit die Ertragslage der Genossenschaft gestärkt wird. Die in 2013 begonnene Neubautätigkeit trägt ebenfalls zur Steigerung der Ertrags-lage bei.

Durch unsere Investitionen in Neubau, Modernisierung, In-standsetzung und Instandhaltung in einer Größenordnung von T€ 13.130,2 im Jahr 2016 werden unsere Marktposi-tion und ein dauerhafter Mittelrückfluss abgesichert. Chancen bestehen für die Neuwoba auch darin, dass die Bevölkerung der im weiteren Umkreis liegenden kleineren Ortschaften mangels Infrastruktur im dörflichen Bereich nach Neubrandenburg umzieht.

Aufgrund der langfristigen Finanzierung unserer Wohnim-mobilien ist gegenwärtig eine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer Genossenschaft nicht zu erwarten. Auf Dauer können wir jedoch nicht davon ausgehen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzie-rungskonditionen für unsere Genossenschaft weiterhin so günstig darstellen. Um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können, ist der Finanzierungsbereich als Schwerpunkt in unser Risikoma-nagement integriert.

Im Jahr 2016 werden die Zinsbindungsfristen für 24 Darlehen (ohne LFI) über insgesamt T€ 9.094,4 (Stand 31.12.2015) auslaufen. Mit den betreffenden Banken ste-hen wir dazu in Verhandlungen und haben schon eine Teil-

4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht


2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft | 3. Nachtragsbericht | 4. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Das Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes wird durch die anteiligen Personal- und Sachaufwendungen für Mit-gliederverwaltung und -betreuung bestimmt.

Das neutrale Ergebnis wurde vor allem durch die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, dem Zuschuss und die Kosten für den Abriss der Erich-Zastrow-Straße 41-43 beeinflusst.

Die Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird entsprechend unserem Unternehmenskonzept solide mit Jahresüberschüssen fortgeführt werden können, die neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmitteln weitere Investitionen und die Stärkung des Eigenkapitals erwarten lassen.

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Jahresabschluss1. Bilanz2. Gewinn- und Verlustrechnung3. Anhang

summe von T€ 2.958,7 prolongieren können. Dabei ach-ten wir verstärkt auf die Vermeidung von Klumpenrisiken.

Dem Wunsch einer steigenden Zahl von älteren Mitglie-dern, so lange wie möglich in der eigenen Häuslichkeit zu verbringen, hat die Neuwoba aufgenommen und eine Strategie neuer Betreuungs- und Dienstleistungsformen entwickelt. Mit der Tochtergesellschaft SODIEN Soziale Dienste GmbH möchten wir unseren Mitgliedern neue, be-darfsgerechte Wohn- und Betreuungsformen sowie einen breitgefächerten Katalog an hauswirtschaftlichen Dienst-leistungen sowie Betreuungs- und Pflegeangeboten bie-ten. Die Sodien ist aber nicht nur ein Pflegedienst. Vielmehr ist die Gesellschaft für alle möglichen sozialen Problemla-gen unserer Mitglieder das soziale Kompetenzzentrum der Neuwoba, in dem wir Hilfe leisten können.

Eine weitere Chance sehen wir in dem Ausbau der Nutzung erneuerbarer Energien in unserem Wohnungsbestand. In mehreren Projekten werden Potenziale geprüft und die Umsetzung vorangetrieben. So können zum Beispiel Kos-tensenkungen im Bereich Warmwasserbereitung und Heizung einen wesentlichen Nutzen für unsere Mitglieder darstellen und uns einen Marktvorteil verschaffen.

Das Risikomanagementsystem der Neuwoba hat keine Ri-siken erkennbar werden lassen, die sich in den nächsten Jahren wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- oder Er-tragslage auswirken könnten.

Für das Geschäftsjahr 2016 geht die Neuwoba wieder-um von einem positiven Jahresergebnis in Höhe von T€€ 2.653,0 aus.

Nach unseren Planungen wird sich die Finanzlage 2016 wie folgt darstellen:

Kapitalflussrechnung Plan 2016

T€ Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 8.242,0

abzüglich planmäßige Tilgungen 7.489,0

Cashflow aus lfd. Geschäftstätigkeit nach Tilgungen 753,0

Cashflow aus Investitionstätigkeit -7.384,0

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 5.257,0

Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands -1.374,0

Finanzmittelbestand am Anfang der jeweiligen Periode 11.155,0

Finanzmittelbestand am Ende der jeweiligen Periode 9.781,0

Neubrandenburg, den 23.05.2016Der Vorstand

René Gansewig Heike Kobarg

60


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Aktivseite

31.12.2015 31.12.2014

€ € €A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 11.963,00 47.809,00

II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

220.206.459,95 221.654.340,82

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 3.804.190,84 3.877.695,22

3. Grundstücke ohne Bauten 213.267,83 375.779,64

4. Technische Anlagen und Maschinen 182.327,00 205.694,00

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 121.886,00 157.779,06

6. Anlagen im Bau 1.900.885,40 1.094.387,37

7. Bauvorbereitungskosten 119.000,00 226.548.017,02 279.263,35

III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen

183.642,90 183.642,90

2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 1.175.633,05 1.212.344,10

3. Andere Finanzanlagen 500,00 1.359.775,95 500,00

Anlagevermögen insgesamt 227.919.755,97 229.089.235,46

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Unfertige Leistungen 14.284.809,18 13.686.929,55

2. Andere Vorräte 14.154,54 23.199,66

3. Geleistete Anzahlungen 0,00 14.298.963,72 44.268,00

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung

449.580,07 497.839,49

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 0,00 81.500,00

3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 230,49 1.654,16

4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 137.033,44 23.466,80

5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 335.205,43 314.185,79

6. Sonstige Vermögensgegenstände 1.674.706,38 2.596.755,81 1.589.313,30

III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

11.245.847,22 11.213.238,17

Umlaufvermögen insgesamt 28.141.566,75 27.475.594,92

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Geldbeschaffungskosten 82.375,06 84.079,81

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 12.860,09 95.235,15 16.099,90

D. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung 0,00 60.063,42

Bilanzsumme 256.156.557,87 256.725.073,51

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere Informationen1. Bilanz

Passivseite

31.12.2015 31.12.2014

€ € €A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder

609.143,10 600.199,46

2. der verbleibenden Mitglieder 9.279.729,01 9.152.665,52

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 15.709,86 9.904.581,97 21.970,00

rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 68.085,29 € (106.160,31)

II. Kapitalrücklage 859.740,36 820.740,36

III. Ergebnisrücklagen 1. Sonderrücklagen gem. § 27 Abs. 2 DMBilG

66.898.771,10 66.898.771,10

2. Gesetzliche Rücklage 3.212.095,92 2.886.095,92

3. Andere Ergebnisrücklagen 25.285.168,06 95.396.035,08 22.351.656,42

IV. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss

3.259.511,64 2.348.121,18

2. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 3.259.511,64 0,00 2.348.121,18

Eigenkapital insgesamt 106.160.357,41 102.732.098,78

V. Sonderposten für Investitionszulage des Anlagevermögens

2.424.003,45 2.482.534,18

B. Rückstellungen

1. Rückstellungen für pensionsähnliche Verpflichtungen 135.680,68 255.006,15

2. Steuerrückstellungen 326.771,20 148.588,33

3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 2.311.530,24 2.311.530,24

4. Sonstige Rückstellungen 862.334,95 3.636.317,07 1.106.444,73

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 120.142.576,09 124.642.156,76

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3.793.009,64 3.943.244,88

3. Erhaltene Anzahlungen 15.156.921,93 15.319.205,88

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 213.175,65 159.902,38

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.527,09 4.860,02

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.315.879,19 1.984.834,67

7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

199.073,28 266.186,63

8. Sonstige Verbindlichkeiten 260.939,91 142.087.102,78 108.763,32

davon aus Steuern: 68.502,91 € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 585,96 €

(60.833,26)(0,00)

D. Rechnungsabgrenzungsposten 302.997,16 265.086,56

E. Passive latente Steuern 1.545.780,00 994.630,00

Bilanzsumme 256.156.557,87 256.725.073,51

1. Bilanz

6362


Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Bestimmungen der Satzung, ebenso wie die Verordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009 (FormblattVO), beachtet. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust-rechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewer-tungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände wurden, nur inso-weit sie entgeltlich erworben wurden, zu Anschaffungskos-ten abzüglich der planmäßigen linearen Abschreibungen bewertet. Die Abschreibung erfolgt über einen Zeitraum von ein bis vier Jahren.

Das Sachanlagevermögen wurde unter Berücksichtigung planmäßiger linearer Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Verwaltungskosten sowie Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert.

Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren bei-zulegenden Wert aufgrund nachhaltig erwarteter Leerstän-de bzw. Wertminderung wurden bei einem Wohngebäude in Höhe von T€ 59,5 vorgenommen. Die außerplanmäßi-gen Abschreibungen werden nach dem Ertragswertverfah-

ren mit einem Rechenzinssatz zwischen 5,00 % – 5,89 % ermittelt. Für die Berechnung der Abschreibungen bei Wohngebäu-den lag eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und bei Geschäfts- und anderen Bauten von 50 Jahren zugrunde. Für ab 1992 erworbene Wohngebäude, deren Baujahr vor 1945 liegt, sind Abschreibungen nach erfolgter Moderni-sierung auf einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren ge-rechnet worden.

Im Geschäftsjahr zugegangene Modernisierungskosten wurden in Anlehnung an steuerliche Regelungen ganzjäh-rig bei der Bemessung der Abschreibungen berücksichtigt. Gesondert erfasste Kosten für Außenanlagen wurden ein-heitlich mit 10 % p. a. abgeschrieben. Stellplatzanlagen werden planmäßig über 19 Jahre abgeschrieben.

Die unter dem Posten Technische Anlagen und Maschi-nen erfasste Wärmeerzeugungsanlage wird über eine Nut-zungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben.

Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 3 – 15 Jahren abgeschrieben. Im Geschäftsjahr zugegan-gene bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten von 150 € bis 1.000 € netto wur-den entsprechend den steuerlichen Vorschriften in einer gesonderten Bilanzposition erfasst und mit 20 % abge-schrieben.

Als Anlagen im Bau wurden die bis zum Bilanzstichtag entstandenen Kosten für unser Neubauvorhaben Krämer-straße 9-11 und Dümperstraße erfasst.

Unter dem Posten Bauvorbereitungskosten werden Kos-ten für Ingenieursleistungen im Zusammenhang mit der Vorbereitung der geothermischen Versorgung des Wohn-gebietes am Reitbahnweg ausgewiesen.

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Geschäftsjahr 2014

€ € €1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung

41.588.159,31 42.444.860,95

b) aus Betreuungstätigkeit 738.036,05 721.710,30

b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 135.190,19 42.461.385,55 41.861,52

2. Veränderungen des Bestandes an unfertigen Leistungen

597.879,63 -1.408.266,39

3. Sonstige betriebliche Erträge 1.604.634,22 1.887.073,08

4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

23.373.494,58 23.447.357,56

b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 174.278,10 23.547.772,68 74.605,62

Rohergebnis 21.116.126,72 20.165.276,28

5. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter

3.091.897,73 3.167.529,67

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 604.813,49 3.696.711,22 626.889,16

davon für Altersversorgung: 26.498,78 € (48.387,80)

6. Abschreibungen a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

5.161.753,50 5.241.694,89

7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 2.255.102,11 1.933.398,58

8. Erträge aus Gewinnabführungsverträgen und anderen Finanzanlagen

281.841,91 209.476,90

9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens davon aus verbundenen Unternehmen: 52.306,04 €

52.336.04 47.774,06(47.744,06)

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus der Abzinsung von langfristigen Rückstellungen: 2.055,71 €

109.854,01 197.029,73

(20.938,20)

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung von langfristigen Rückstellungen: 18.345,87 €

5.361.075,79 5.656.378,21

(10.372,63)

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 5.085.516,06 3.993.666,46

12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag davon aus passiven latenten Steuern: 551.150,00 €

804.976,10 627.065,12(430.530,00)

13. Sonstige Steuern 1.021.028,32 1.018.480,16

14. Jahresüberschuss 3.259.511,64 2.348.121,18

15. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen

3.259.511,64 2.348.121,18

16. Bilanzgewinn 0,00 0,00

2. Gewinn- und Verlustrechnungfür die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015

3. Anhang


Bilanzposten Aktive Differenzen Passive Differenzen

Grundstücke mit Wohnbauten x

Grundstücke mit Geschäftsbauten x

Rückstellungen für Bauinstandhaltung x

Sonstige Rückstellungen x

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewer-tet.

Unfertige Leistungen aus noch abzurechnenden Betriebs-kosten wurden in Höhe der umlagefähigen Heiz- und ande-ren Betriebskosten abzüglich angefallener Leerstandsan-teile bilanziert. Die hierauf vereinnahmten Vorauszahlungen wurden gesondert in der Bilanz als Erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wur-den zum Nominalbetrag angesetzt. Ausfallrisiken wurde durch die Bildung von Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen sind mit dem Barwert angesetzt. Die Abzinsung erfolgte ent-sprechend der bestehenden Laufzeit mit einem Zinssatz von 5,5 % p. a.

Der Ausweis der Forderungen und Verbindlichkeiten ge-genüber verbundener Unternehmen erfolgt entsprechend auf der Aktivseite bzw. der Passivseite der Bilanz.

Flüssige Mittel werden zum Nennbetrag angesetzt.

Die unter dem Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesenen Bearbeitungsentgelte für langfristige Dar-lehen wurden als Geldbeschaffungskosten abgegrenzt. Sie werden längstens auf 10 Jahre abgeschrieben.

Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanzan-sätzen bestehen bei den in der nachfolgenden Tabelle auf-geführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven latenten Steuern führen können.

Der auf der Passivseite ausgewiesene Sonderposten für Investitionszulage des Anlagevermögens betrifft die 15 %ige Investitionszulage auf Herstellungskosten für um-fassende Modernisierungen. Die in den Vorjahren einge-stellten Beträge werden entsprechend den jährlichen Ab-schreibungen anteilig ertragswirksam (in 2015 T€ 58,5) aufgelöst.

Die in der DM-Eröffnungsbilanz gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden in 2015 nicht in Anspruch genommen. Ebenso erfolgte keine Inanspruchnahme der im Jahr 1994 objekt- und maßnahmebezogen gebildeten Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen an Hoch-häusern.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkenn-baren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem

Jahr wurden mit dem der Laufzeit bzw. der durchschnitt-lichen Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Markt-zins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt für Rückstel-lungen aufgrund von pensionsähnlichen Verpflichtungen, Archivierungskosten und für Jubiläen. Die Auswirkung der Veränderung des Zinssatzes wird unter dem Zinsaufwand bzw. Zinsertrag gezeigt.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für drei Darlehen mit einer Restvaluta von insgesamt T€ 3.866,9 zum 31.12.2015, die variabel verzinst werden, sind Zinsswaps zur Absicherung von Zinsrisiken vereinbart.Zwischen den Darlehen und den Zinsswaps besteht eine Fristen- und Volumenkongruenz. Somit werden die Dar-lehen und Zinsswaps als Bewertungseinheit erfasst. Die Höhe der mit den Bewertungseinheiten abgesicherten Ri-siken beträgt T€ 756,7.

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Bewertung erfolgte mit einem Steuersatz in Höhe von 15,83 % für die Körperschaftsteuer und den darauf ent-fallenden Solidaritätszuschlag und in Höhe von 15,40 % für die Gewerbesteuer. Für die Berechnung der Verlustvor-träge im Rahmen der Planung der latenten Steuern wurde ab dem 01.01.2015 für die Gewerbesteuer ein Steuersatz von 15,40 % herangezogen.Insgesamt hat sich ein Überhang von passiven Latenzen in Höhe von T€ 28.898,0 ergeben. Dem Überhang stehen aktive latente Steuern aus verrechenbaren Verlustvorträgen für Gewerbesteuer in Höhe von T€ 18.347,4 gegenüber, so

dass, bei einer Bewertung mit dem Gewerbesteuersatz von 15,40 %, passive latente Steuern in Höhe von T€ 1.522,9 zu bilanzieren sind. Aufgrund ausreichender verrechenba-rer Verlustvorträge für die Körperschaftsteuer waren hier keine passiven latenten Steuern auszuweisen. Für die Organtochter Gimpex werden aufgrund eines Überhangs passiver Latenzen von T€ 73,4 passive latente Steuern in Höhe von T€ 11,0 Körperschaftsteuer, T€ 0,6 Solidaritäts-zuschlag und T€ 11,3 Gewerbesteuer bilanziert.

3. Anhang

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere Informationen 3. Anhang


Anschaffungs-/ Herstellungskosten

01.01.2015€

Zugängedes

Geschäftsjahres€

Abgängedes

Geschäftsjahres€

Umbu-chungen

(+/-)€

Anschaffungs-/Herstellungskosten

31.12.2015€

Abschreibungen(kumuliert)

€

Zuschrei-bungen des

Geschäftsjahres€

Buchwert am31.12.2015

€

Abschreibungendes

Geschäftsjahres€

ImmaterielleVermögens-gegenstände 614.622,67 4.376,28 1.464,04 0,00 617.534,91 605.571,91 0,00 11.963,00 39.205,59

SachanlagenGrundstücke und grundstücks-gleiche Rechte mit Wohnbauten 372.578.163,47 2.000.710,56 2.431.759,61 1.813.329,27 373.960.443,69 153.753.983,74 0,00 220.206.459,95 4.877.114,06

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 6.378.899,13 71.467,43 0,00 0,00 6.450.366,56 2.646.175,72 0,00 3.804.190,84 144.971,81

Grundstücke ohne Bauten 394.503,40 0,00 0,00 -162.511,81 231.991,59 18.723,76 0,00 213.267,83 0,00

Technische Anlagen und Maschinen 350.477,50 0,00 0,00 0,00 350.477,50 168.150,50 0,00 182.327,00 23.367,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.247.064,47 50.964,94 46.652,62 0,00 1.251.376,79 1.129.490,79 0,00 121.886,00 77.095,04

Anlagen im Bau 1.094.387,37 2.297.052,14 0,00 -1.490.554,11 1.900.885,40 0,00 0,00 1.900.885,40 0,00

Bauvorbereitungskosten 279.263,35 0,00 0,00 -160.263,35 119.000,00 0,00 0,00 119.000,00 0,00

Geleistete Anzahlungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

382.322.758,69 4.420.195,07 2.478.412,23 0,00 384.264.541,53 157.716.524,51 0,00 226.548.017,02 5.122.547,91

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen 183.642,90 0,00 0,00 0,00 183.642,90 0,00 0,00 183.642,90 0,00

Ausleihungen an verbundene Unternehmen 1.212.344,10 0,00 36.711,05 0,00 1.175.633,05 0,00 0,00 1.175.633,05 0,00

Andere Finanzanlagen 500,00 0,00 0,00 0,00 500,00 0,00 0,00 500,00 0,00

1.396.487,00 0,00 36.711,05 0,00 1.359.775,95 0,00 0,00 1.359.775,95 0,00

Anlagevermögen insgesamt 384.333.868,36 4.424.571,35 2.516.587,32 0,00 386.241.852,39 158.322.096,42 0,00 227.919.755,97 5.161.753,50

6968

3. Anhang

Entwicklung des Anlagevermögens

Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung Die Entwicklung des Anlagevermögens stellt sich wie folgt dar:

3. Anhang

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Der Zugang im Posten Grundstücke mit Wohnbauten betrifft Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Neubauten Humboldtstraße 61 und 63 sowie die Kosten für diverse Modernisierungsmaßnahmen im Bestand. Der Abgang resultiert aus dem Verkauf von sechs Eigentums-

wohnungen, einem Objekt in Golchen (9 Wohnungen) und einem in Pripsleben (12 Wohnungen) sowie dem Abriss von 40 Wohnungen in der Erich-Zastrow-Straße 41 – 43 in Neubrandenburg.

Die Rückstellungen für pensionsähnliche Verpflichtun-gen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurtei-lung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Abzinsung erfolgte mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahren gemäß den Vorgaben der Deutschen Bundesbank. Preis- oder Kostensteigerungen waren in die Bewertung der Rückstellungen nicht einzubeziehen, da Anzeichen für entsprechende Änderungen nicht erkennbar sind.

Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wird in Höhe von T€ 2.311,5 fortgeführt.

Unter den Sonstigen Rückstellungen werden Rückstel-lungen für Kosten der Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 275,0 ausgewiesen. Die Rückstellung berücksichtigt Leistungen, wie Servicegebühren für Kalt- und Warmwas-ser- sowie Heizkostenabrechnungen, Gerätemieten u. Ä., für das Geschäftsjahr 2015, die der Neuwoba von den be-auftragten Unternehmen noch nicht in Rechnung gestellt wurden.

Die Rückstellung für Rechtstreitigkeiten wurde in Höhe der zu erwartenden Gerichts- und Anwaltskosten sowie even-tueller Zinszahlungen gebildet.

Der Posten Anteile an verbundenen Unternehmen weist nachfolgend dargestellte Beteiligungen aus:

Beteiligung der Neuwoba eG Eigenkapital2015

Jahresergebnis2015

% € € €

GIMPEX Neubrandenburg Handels- und Dienstleistungsgesellschaft mbH, Neubrandenburg

100 52.000,00 52.000,00 122.197,22*

IMPLABAU, Immobilien-, Planungs- u. Baubetreuungsgesellschaft mbH, Neubrandenburg

100 106.642,90 237.430,72 159.644,69*

SODIEN Soziale Dienste GmbH, Neubrandenburg

100 25.000,00 -118.128,15 -114.593,98

*) vor Ergebnisabführung

Der Posten Unfertige Leistungen umfasst ausschließlich die noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten, denen Erhaltene Anzahlungen gegen-überstehen.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von T€ 0,3 für Körperschaftsteu-erguthaben.

Unter den Sonstigen Vermögensgegenständen wird die Instandhaltungsrücklage für noch nicht verkaufte Eigen-

tumswohnungen in Höhe von T€ 489,2 (Vorjahr T€ 494,6) ausgewiesen. Die Sonstigen Vermögensgegenstände ent-halten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Das Geschäftsguthaben hat sich um T€ 129,8 erhöht.

Der Kapitalrücklage wurden Einnahmen aus Eintrittsgel-dern zugeführt.

Die Ergebnisrücklagen entwickelten sich wie folgt:

01.01.2015T €

Einstellung Jahresüberschuss

Geschäftsjahr inT €

31.12.2015T €

Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG

66.898,8 0,0 66.898,8

Gesetzliche Rücklage 2.886,1 326,0 3.212,1

Andere Ergebnisrücklagen 22.351,6 2.933,5 25.285,1

gesamt 92.136,5 3.259,5 95.396,0

3. Anhang3. Anhang

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Über die Sicherung in Form von Grundschulden hinaus wurden vier Festgeldkonten (T€ 91,3) verpfändet und für 22 Darlehen Mietforderungsabtretungen als zusätzliche Sicherung gewährt.

In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr abgegrenzte Zinszahlungen (T€ 8,5) und Tilgungen (T€ 24,0) für das Jahr 2015 sowie laufende Tilgungen für 2016 enthalten.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiteninsgesamt davon mit einer Restlaufzeit

von bis zu 1 Jahr:

€ € Vorjahr €1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 120.142.576,09 7.083.574,24 7.174.294,88

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

3.793.009,64 156.846,40 150.147,54

3. Erhaltene Anzahlungen 15.156.921,93 15.156.921,93 15.319.205,88

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 213.175,65 213.175,65 159.902,38

5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 5.527,09 5.527,09 4.860,02

6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 2.315.879,19 2.315.879,19 1.984.834,67

7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

199.073,28 199.073,28 266.186,63

8. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

0,00 0,00 0,00

9. Sonstige Verbindlichkeiten 260.939,91 260.939,91 108.763,32

Gesamtbetrag 142.087.102,78 25.391.937,69 25.168.195,32

Verbindlichkeiteninsgesamt davon

Restlaufzeit gesichert

bis zu 1 Jahr zwischen 1 und

5 Jahre

über 5 Jahre Art der

Siche-

rung 1€ € € € €Verbindlichkeiten gegen-

über Kreditinstituten120.142.576,09 7.083.574,24 30.195.888,76 82.863.113,09 120.142.576,09 GPR

Verbindlichkeiten gegen-

über anderen Kreditgebern3.793.009,64 156.846,40 700.919,82 2.935.243,42 3.793.009,64 GPR

Erhaltene Anzahlungen 15.156.921,93 15.156.921,93 --,-- --,-- --,--

Verbindlichkeiten aus

Vermietung213.175,65 213.175,65 --,-- --,-- --,--


Betreuungstätigkeit5.527,09 5.527,09 --,-- --,-- --,--


Lieferungen u. Leistungen2.315.879,19 2.315.879,19 --,-- --,-- --,--

Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen199.073,28 199.073,28 --,-- --,-- --,--

Verbindlichkeiten gegenüber

Unternehmen, mit denen ein

Beteiligungsverhältnis besteht

0,00 0,00 --,-- --,-- --,--

Sonstige Verbindlichkeiten 260.939,91 260.939,91 --,-- --,-- --,--

Gesamtbetrag 142.087.102,78 25.391.937,69 30.896.808,58 85.798.356,51 123.935.585,73 GPR

0,00 Pf

1 GPR = Grundschulden

3. Anhang3. Anhang

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung enthal-ten neben den Mieterträgen T€ 13.812,5 abgerechnete Nebenkosten.

In den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind nachfolgend aufgeführte Beträge enthalten, die einem anderen Ge-schäftsjahr zuzuordnen sind:Erträge aus · Eingang auf abgeschriebene Forderungen,

Auflösung von Wertberichtigungen T€ 169,3· Verbrauch von Drohverlustrückstellungen T€ 19,6· Auflösung Sonstige Rückstellung T€ 29,6· Kostenerstattung u. ä. T€ 22,1

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten T€ 8.910,0 Instandhaltungsaufwendungen.

Unter den Abschreibungen sind T€ 59,5 außerplanmä-ßige Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten enthalten.

Von den Sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen ent-fallen T€ 1,3 auf Erträge aus Zinssicherungsgeschäften, denen Aufwendungen in Höhe von T€ 218,6 unter Zinsen und ähnliche Aufwendungen entgegenstehen.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten T€ 18,3 aus der Aufzinsung von Rückstellungen.

Sonstige Angaben

1. Die Neuwoba hat der Sodien ein Darlehen gewährt (Stand 31.12.2015 T€ 169,7). Zu diesem Darlehen wur-de zwischen den Beteiligten ein Rangrücktritt vereinbart.

2. Gegenüber einer Bank besteht zu Gunsten eines ver-bundenen Unternehmens eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von T€ 277,0. Aufgrund der wirt-schaftlichen Situation des Unternehmens und der vorlie-genden Planung wird das Risiko einer Inanspruchnahme als gering eingeschätzt.

3. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:· Leasing- oder ähnliche Verpflichtungen im Jahr in Höhe von T€ 51,5

· Bauleistungen von T€ 1.469,3.

4. Auf diversen Treuhandkonten werden getrennt vom eigenen Vermögen von Gewerbemietern, Mietern und Wohngemeinschaften gezahlte Mietkautionen in Höhe von T€ 97,9 und von Baurechnungen einbehaltene Ga-rantiebeträge in Höhe von T€ 261,7 geführt.

5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf-tigten Arbeitnehmer betrug:

Durchschnittlich beschäftigte Arbeitnehmer 2015

Vollzeit Teilzeit

Prokuristen 1,00

Kaufmännische Mitarbeiter 58,50 0,50

Sozialarbeiter 1,00 1,00

Altersteilzeit 0,75

Gesamt 61,25 1,50

Anfang 2015

Zugang 2015

Abgang 2015

Ende 2015

9.266 819 726 9.359

6. Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um T€ 127,1 erhöht. Mit der Zeichnung von Geschäftsanteilen ist keine zusätzli-che Haftsumme verbunden.

7. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsdienstes: Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg-Mecklenburg-Vorpommern- Schleswig-Holstein Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg

8. Mitglieder des Vorstandes René Gansewig – Vorstandssprecher Ingrid Grimm-Runge bis 31.12.2015 Heike Kobarg ab 01.01.2016

9. Mitglieder des Aufsichtsrates Andreas Gudd – Vorsitzender Erhardt Langhof Hendrik Grassel Dirk Wegner Manfred Reimer Wolfgang Kahl Eckehard Panner

Neubrandenburg, den 23.05.2016

NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG

René Gansewig Heike Kobarg V o r s t a n d

3. Anhang3. Anhang

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss



Weitere InformationenBericht des AufsichtsratesWiedergabe des Bestätigungsvermerks

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere InformationenBericht des Aufsichtsrates

Das Geschäftsjahr 2015 war für die NEUWOBA Neubran-denburger Wohnungsbaugenossenschaft eG wieder ein erfolgreiches Jahr. Zur Erhaltung des Wohnungsbestandes wurden Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen in Höhe von rd. 11 Mio. Euro erbracht. Weiterhin wurden in den Neubau noch einmal 2,3 Mio. Euro investiert. Der Jahresabschluss der Neuwoba weist einen Jahres-überschuss von ca. 3,26 Mio. Euro aus. Auch konnten die Tochterunternehmen Implabau und Gimpex im Jahr 2015 wieder Jahresüberschüsse an die Neuwoba abführen. Der Sodien gelang dieses, im laufenden Geschäftsjahr geplant, nicht.

Überwachung der Geschäftsführung des Vorstands im Jahr 2015

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands laufend überwacht. Dieses erfolgte auf der Grundlage re-gelmäßiger schriftlicher und mündlicher Vorstandsberichte.

Die sich aus der Berichterstattung ergebenen Fragen und Probleme sind in gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand umfassend behandelt worden. Zwischen den Sitzungen stand der Aufsichtsratsvorsitzende mit dem Vor-standssprecher in Kontakt.

Prüfung des Jahresabschlusses 2015 durch den Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat · den Lagebericht des Vorstands für das Geschäftsjahr 2015,

· den aus der Bilanz zum 31.12.2015 und der Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. bis zum 31.12.2015 bestehenden Jahresabschluss,

· den Anhang zum Jahresabschluss sowie · den Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung ei-nes Jahresüberschusses

geprüft.

ERGEBNIS DER PRüFUNG DES JAhRESABSChLUSSES, DES LAGEBE-RIChtES UND DER VERWENDUNG DES JAhRESüBERSChUSSES FüR DAS JAhR 2015 GEMäSS § 38 DES GENOSSENSChAFtSGESEtzES

Bericht des Aufsichtsrates

77


Aufsichtsrat und Vorstand haben über den Lagebericht, den Jahresabschluss sowie den Anhang und die Verwen-dung des Jahresüberschusses in ihrer gemeinsamen Sit-zung am 23.05.2016 beraten.Es kann festgestellt werden, dass der Lagebericht, der Jahresabschluss sowie der Anhang den gesetzlichen und satzungsgemäßen Vorschriften entsprechen. Der Lage-bericht des Vorstandes vermittelt nach Überzeugung des Aufsichtsrates ein realistisches Bild der Lage in der Neu-woba und geht auf alle wesentlichen Aspekte ein. Der Auf-sichtsrat erhebt keine Einwände gegen den Lagebericht, den Jahresabschluss sowie den Anhang und bestätigt dem Vorstand eine ordnungsgemäße Geschäftsführung.Mit dem Vorschlag zur Gewinnverwendung erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden. Der Überschuss der Neuwoba wurde auf der Grundlage eines gemeinsamen Beschlusses von Vorstand und Aufsichtsrat vom 23.05.2016 in die ge-setzliche Rücklage (326 T€) und in andere Ergebnisrückla-gen (2.933 T€) eingestellt, so dass sich ein Bilanzgewinn von 0 € ergibt.

Zusammenfassend kann in Übereinstimmung mit den Prüfungsergebnissen des VNW erneut festgestellt werden, dass weder für die Neuwoba, noch für ihre Tochtergesell-schaften bestandsgefährdende Risiken bestehen und sich

an diesem stabil über Jahre hinweg andauernden Zustand auch in den Folgejahren nichts ändern wird. Wir als Aufsichtsrat, sprechen an dieser Stelle dem Vor-stand und den Mitarbeitern der Neuwoba, der Gimpex, der Implabau und der Sodien unseren Dank und unsere Aner-kennung aus.

Gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses 2015 durch den Prüfungsverband

Die gesetzliche Prüfung der Genossenschaft durch den Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. (VNW) für das Jahr 2015 ist mit Ausnahme der Erstellung des abschließenden Prüfberichtes abgeschlossen. In der gemeinsamen Sitzung von Aufsichtsrat und Vorstand am 23.05.2016 hat der VNW die Ergebnisse der Prüfung vor-gestellt. Es wurden keine Beanstandungen ausgesprochen. Im Ergebnis der Prüfung zu treffende Maßnahmen gemäß § 28 i der Satzung wurden vom VNW nicht vorgeschlagen. Vielmehr hat der VNW auch für das Geschäftsjahr 2015 wieder die Erteilung uneingeschränkter Bestätigungsver-merke für die Neuwoba sowie ihre Tochtergesellschaften Gimpex, Implabau und Sodien in Aussicht gestellt.Weiterhin ergab die Prüfung, dass die Ordnungsmäßigkeit

7978

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere InformationenBericht des Aufsichtsrates

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere Informationen Bericht des Aufsichtsrates

der Geschäftsführung gegeben ist und die Organe der Neuwoba (Vertreterversammlung, Aufsichtsrat und Vor-stand) ihren Verpflichtungen nachgekommen sind.

Ausblick

Unsere Genossenschaft ist ein wirtschaftlich gut aufgestell-tes Unternehmen. Die Ergebnisse der letzten Geschäftsjah-re sind uns Ansporn und Verpflichtung zugleich. Insbeson-dere im Hinblick auf den anhaltenden – wenn auch nicht so stark wie prognostiziert – Bevölkerungsschwund in der Stadt Neubrandenburg muss die Neuwoba ihre Strategie jedoch kontinuierlich den sich ständig verändernden Be-dingungen anpassen. Nur so kann die Zukunftsfähigkeit der Neuwoba dauerhaft sichergestellt werden. Zur Erhaltung des Wohnungsbestandes stehen im Jahr 2016 wieder mehr als 8 Mio. Euro zur Verfügung. Weiter-hin sollen für den Neubau 2,5 Mio. Euro und für den Rück-bau 1,8 Mio. Euro eingesetzt werden. Darüber hinaus wird wieder ein Jahresüberschuss auf dem Niveau der letzten Jahre erwartet. Soweit möglich, wird bei der Planung und Durchführung der Bau- und Investitionsmaßnahmen auch die sich ver-ändernde Altersstruktur der Mitglieder der Genossenschaft

berücksichtigt. Diesbezüglich hat die Neuwoba schon viel erreicht, ohne dass der deswegen ständig steigende Be-darf an altersgerechten Wohnungen schon gedeckt wer-den konnte.

Anträge

Unter Bezugnahme auf die bisherigen Ausführungen bittet der Aufsichtsrat die Vertreterversammlung:

· den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 in der vorliegenden Form festzustellen,

· den Lagebericht des Vorstandes und den Bericht des Aufsichtsrats zustimmend zur Kenntnis zu nehmen und

· den vorliegenden Beschlussvorlagen ihre Zustimmung zu geben.

Neubrandenburg, 26.05.2016Andreas GuddVorsitzender des Aufsichtsrats


Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss


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Aufgrund unserer Prüfung haben wir der NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG, Neubrandenburg, für Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

„Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bi-lanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – un-ter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der

NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG, Neubrandenburg,

für das Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis 31.12.2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstands der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prü-fung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lage-bericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschafts-prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Da-nach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die

Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buch-führung und durch den Lagebericht vermittelten Bil-des der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesent-lich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen in-ternen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Anga-ben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Ein-schätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prü-fung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahres-abschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermit-telt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buch führung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Er-tragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insge-samt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossen-schaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünfti-gen Entwicklung zutreffend dar.“

Hamburg, den 23.05.2016

Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V.Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern –Schleswig-Holstein

Prüfungsdienst Prüfungsdienst

gez. Viemann gez. KleinWirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Die Genossenschaft


Lagebericht

Jahresabschluss

Weitere Informationen Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eG

Steffen Media/Sebastian HaerterThomas Oppermann, Sebastian Haerter, Blende 13

Lieps GmbH – Die Werbeagenturlieps.de

Impressum

Herausgeber

Text Fotos

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NEUWOBA Neubrandenburger Wohnungsbaugenossenschaft eGDemminer Straße 6917034 NeubrandenburgTel. 0395 4553-0Fax 0395 [email protected]

Geschäftsbericht 2015 - Neuwoba · 1519 Gresch, Gisela Hufelandstraße 37 4861 Habierski, Gundula...

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