Geschäftsbericht 2016

Drevesstraße 1

Inhaltsverzeichnis Seite Lagebericht I. Grundlagen des Unternehmens 4 II. Wirtschaftsbericht 1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen 4 2. Analyse und Beurteilung des Geschäftsverlaufs 5 III. Wirtschaftliche Lage Vermögenslage 10 Finanzlage 11 Ertragslage 11 Prognose, Chancen und Risiken Prognose 13 Chancen und Risiken 13 Risikomanagement 14 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 16 Bilanz zum 31. Dezember 2016 Aktiva 16 Passiva 17 Gewinn- und Verlustrechnung 18 Anhang des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2016 A. Allgemeine Angaben 19 B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 19 C. Erläuterungen zur Bilanz 20 D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 21 E. Nachtragsbericht 22 F. Sonstige Angaben 22 Entwicklung des Anlagevermögens 25 Verbindlichkeitenspiegel 26

Sanierung von Leerstandswohnungen

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Lagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens Die Wohnungsbaugenossenschaft 1903 Potsdam eG wurde im Jahr 1903 gegründet und hat ihren Sitz in Potsdam. Gegenstand der Genossenschaft ist die Wohnungsversorgung der Mitglieder. Zum 31.12.2016 bewirtschaftete die Wohnungsbaugenossenschaft 1903 Potsdam eG 1.526 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 118.645,24 m². Unsere denkmalgeschützten Wohnsiedlungen wur-den hauptsächlich in den Jahren 1904 bis 1939 errichtet. Nur die Objekte in der Hans-Sachs-Straße 15-27 (104 WE) und in der Drevesstraße 33c (20 WE) entstanden in den Jahren 1969 bis 1974. Viele unserer Objekte grenzen an Grünanlagen und bieten Mietergärten und großzügig gestaltete Innenhöfe. In der Teltower Vorstadt besitzt die Genossenschaft eine Waldfläche von 35.617 m².

Unser Hauptaugenmerk liegt auf der Sicherung und der damit verbundenen Instandsetzung von Wohnraum für unsere Mitglieder und Nutzer sowie die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum. Auch in den kommenden Jahren wollen wir daran festhalten und ein fester Bestandteil auf dem Wohnungs-markt in Potsdam bleiben.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und Branchenentwicklung

a) Deutschlands Wirtschaft 2016 weiter auf Wachstumskurs

Die deutsche Wirtschaft erwies sich auch 2016 trotz der anhaltend schwierigen Lage in Europa und der Welt als außerordentlich robust. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach Anga-ben des Statistischen Bundesamtes im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 % (2015: 1,7 %). Trotz der volkswirtschaftlichen Expansion blieb die Inflation niedrig. 2016 lag sie mit 0,5 % in etwa auf dem Niveau des Vorjahres (+0,3 %). Maßgeblich bedingt wurde die weiterhin niedrige Teuerung durch die anhaltend verhaltene Entwicklung der Energiepreise. Der deutsche Arbeitsmarkt profitierte von der guten konjunkturellen Entwicklung. 2016 lag die Arbeitslosenquote mit durchschnittlich 6,1 % um 0,3 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert (6,4 %). Für 2017 wird allerdings mit einem Anstieg der Inflation gerechnet, ebenso mit einem noch schwieri-geren und deshalb auch national belastenden weltwirtschaftlichen Umfeld.

b) Brandenburg: Kräftiges Wirtschaftswachstum

Im Land Brandenburg zog das Wachstum 2016 im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich an. Die Brandenburger Wirtschaftsleistung stieg im 1. Halbjahr 2016 um 2,9 %. Im 1. Halbjahr 2015 waren es noch 1,5 %. Maßgeblich war hier die positive Entwicklung des produzierenden Gewerbes. Mit einem Anstieg um 0,3 % ist die Inflationsrate 2016 im Jahresvergleich etwas gestiegen (2015: 0,1 %). Deutlich über der allgemeinen Inflationsrate lagen die Baupreise mit einer Zunahme um 2,8 %. Angesichts der guten Konjunktur und des demografischen Wandels nahm die Arbeitslosigkeit im Land Brandenburg 2016 weiter auf 8,0 % (2015: 8,7 %) ab.

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Lagebericht

c) Wohnungsmarkt: Unterschiedliche regionale Entwicklungen

Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelte bei den Nettokaltmieten für das Land Brandenburg eine Zunahme um durchschnittlich 0,6 % für das Jahr 2016. Damit lag sowohl die Nettokaltmieten-entwicklung leicht oberhalb des Vorjahreswertes (+0,4 %) als auch der allgemeinen Preisentwicklung. Bei der Einwohnerzahl ist die Entwicklung im Land Brandenburg deutlich zweigeteilt. Während die berlinnahen Regionen – allen voran Potsdam – weiter Zuzug verzeichnen und auch mittelfristig stei-gende Bevölkerungs- und Haushaltszahlen erwarten können, stellt sich die Lage in den berlinferneren Teilen entgegengesetzt dar. Für diese Landesteile sagt das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg bis 2040 eine weitere Bevölkerungsabnahme um über ein Fünftel voraus.

d) Brandenburg weiterhin im Aufwind Für das Jahr 2017 wird für das Land Brandenburg angesichts der positiven gesamtdeutschen Kon-junktur mit einer weiterhin guten wirtschaftlichen Entwicklung gerechnet. Vor allem im berlinnahen Raum besteht regional angesichts der Bevölkerungsentwicklung beträchtlicher Neubaubedarf. Bei den berlinferneren Regionen besteht teilweise gutes Potenzial, von der guten Nachfrageentwicklung in Berlin und seinem Umland zu profitieren.

2. Analyse und Beurteilung des Geschäftsverlauf der Genossenschaft

Umsatzentwicklung

Gegenüber dem Vorjahr erhöhten sich unsere Sollnutzungsentgelte (ohne Umlagen) für Wohnungen auf T€ 8.235,9. Die Umsatzerlössteigerungen waren im Wesentlichen auf die Anpassung der Grund-nutzungsentgelte nach Modernisierungen und auf die Anpassung der Nutzungsentgelte an den Miet-spiegel der Stadt Potsdam zurückzuführen. Die durchschnittlichen Sollnutzungsentgelte unserer Wohnungen (ohne Umlagen) entwickelten sich wie folgt:

5,245,34

5,47

5,74 5,78

4,00

4,50

5,00

5,50

6,00

2012 2013 2014 2015 2016

Sollnutzungsentgelt in € pro m²Zum Jahresende 2016 betrug das durchschnittliche Nettonutzungs-entgelt 5,78 €/m² Wohnfläche, was einer Erhöhung von ca. 1,0 % zum Vorjahr 2015 entspricht. Insbeson-dere im Bereich der sanierungsbe-dürftigen leer stehenden Wohnun-gen hat die Genossenschaft, wie in den letzten Jahren, sehr hohe Aus-gaben zu verzeichnen. Der Freizug von 82 Wohnungen im Berichtsjahr stellte uns abermals vor die Heraus-forderung, diese schnellstmöglich in einem zeitgemäßen Zustand wie-der anbieten zu können.

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Lagebericht

Auch für das neue Geschäftsjahr sind wir aus wirtschaftlichen Gründen angehalten, alle Nutzungsent-gelte zu überprüfen und entsprechend dem Mietspiegel anzupassen. Wir wissen, dass für manche Bewohner diese Erhöhungen eine nicht unerhebliche Belastung darstel-len. Aber nach wie vor haben wir einen sehr hohen Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf, so dass auf die Möglichkeit der Entgelterhöhung nicht verzichtet werden kann. Insbesondere aufgrund der zeitnahen Sanierung der leerstehenden Wohnungen konnte der Leerstand gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter reduziert werden. Der Leerstand beträgt nun über den Ge-samtbestand von Wohnraum 0,7 % (31.12.2015: 0,8 %), das entspricht eine Wohnung weniger zum Stichtag. Im Laufe des Berichtsjahres wurden auch die Auszugsgründe ermittelt. Hier sind besonders hervorzuheben, dass von insgesamt 82 Auszügen aus Wohnungen, 10 Personen ins Pflegeheim bzw. Betreute Wohnen gezogen und 12 Personen verstorben sind. Aber es gab auch 15 Umzüge innerhalb der Genossenschaft und 18 haben keine oder sonstige Angaben gemacht. Zum Stichtag 31.12.2016 konnte eine Vermietungsanschlussquote von rund 104,9 % erreicht werden. Die Mieterfluktuation (Auszüge bezogen auf 1.526 Wohnungen) betrug 5,4 % gegenüber 5,8 % im Vorjahr. Da sie leicht gesunken ist, ist weiterhin belegt, dass sich unsere Nutzer in der WBG 1903 Potsdam eG gut aufgehoben fühlen. Seit dem Frühjahr 2007 erfassen wir die Auszugsgründe statistisch, sofern wir die Wohnungsnutzer befragen dürfen und können. Diese Auswertungen zeigt folgende Darstellung:

Anzahl an Auszügen des Wohnungsbestandes 01.01.-31.12.2016 82 BV NV TV

davon Betreutes Wohnen/Pflegeheim 10 4 4 2

davon Gebäudezustand / Wohnungszustand 1 1 0 0

davon mieterbezogene Gründe 20 12 4 4

davon Sonstiges oder keine Angaben 18 3 3 12

davon Todesfall 12 5 1 6

davon Veränderung innerhalb WBG 15 4 3 8

davon Wohnung zu groß 4 0 3 1

davon Wohnung zu klein 2 1 1 0

Weiterhin verstärkt nachgefragt wurden und werden modernisierte Wohnungen mittlerer Größe. Die vielen Nachfragen nach Wohnraum können wir nur zum Teil bzw. erst nach längeren Wartezeiten befriedigen. Zum 31. Dezember 2016 bestanden Forderungen aus Vermietung in Höhe von T€ 230,1 (Vorjahr: 217,5). Aufgrund der im Dezember 2016 erstellten Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.-31.12.2015 ist der Großteil der Forderungen auf die Nachzahlungen aus dieser Betriebskostenabrechnung für 2015 zurückzuführen. Es erfolgte keine Abschreibung von Mietforderungen wegen erwarteter Uneinbringlichkeit im Berichts-jahr. Die Einzelwertberichtigungen betragen zum Stichtag insgesamt T€ 104,6. Im Geschäftsjahr wur-den den Einzelwertberichtigungen T€ 34,3 zugeführt. Die Entwicklung der Forderungsausfälle bedarf einer ständigen Kontrolle durch den Vorstand.

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Lagebericht

Das Hauptaugenmerk richtet der Vorstand auf die Einhaltung eines konsequenten und stetigen Mahn-wesens. Erfolgt hierauf keine Reaktion der Nutzer, kann im Interesse unserer vertragstreuen Mitglie-der auf eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses und eine gerichtliche Forderungsbeitreibung nicht verzichtet werden. In Härtefällen und bei hohen Betriebskostennachzahlungen besteht die Möglichkeit einer Ratenzah-lungsvereinbarung zur Begleichung der Schulden.

Nebenkostenentwicklung Bei der Abrechnung unserer Betriebskosten 2015 mussten wir erfreulicher Weise feststellen, dass die Gesamtkosten im Vergleich zum Abrechnungsjahr 2014 erneut gesunken sind. Die Heizkosten haben sich insgesamt für 2015 um ca. 4,5 % gegenüber dem Vorjahr reduziert. Der Energiebedarf und -verbrauch ist laut Deutschen Mieterbund im Jahr 2015 aufgrund der deutlich wärmeren Wintermonate um ca. 20-25 % gesunken. Gleichzeitig konnten Mieter von weitgehend stabilen Energiepreisen im Jahr 2015 profitieren. Der Gaspreis sank um 2,5 %, der für Fernwärme um 1,3 % und der für Öl um 7,8 %. Für das Abrechnungsjahr 2016 erwarten wir wiederum leicht sinkende Heizkosten und sinkende Ver-bräuche. Bei den abgerechneten Betriebskosten für das Geschäftsjahr 2015 betrugen die umlagefähigen kalten Betriebskosten circa 1,6 Mio. € (im Vorjahr ca. 1,6 Mio. €). Das entspricht monatlich 1,08 € für die kalten Nebenkosten und rund 1,08 € für Heizung und Warmwasser pro m² Wohnfläche. Auch in den kommenden Jahren beabsichtigt die Genossenschaft weitere Investitionen in ihre Gebäude zu tätigen, mit dem Ziel den Energieverbrauch weiterhin zu reduzieren. Durch diese Maß-nahmen ist es uns gelungen, die Heizkosten pro m² Wohnfläche seit 2010 einigermaßen stabil zu halten. In der nachfolgenden Grafik werden die Durchschnittswerte der Betriebskosten in Euro je m² Wohn-/Nutzfläche aus den Umlagenabrechnungen für die Geschäftsjahre 2011 bis 2015 gegenübergestellt.

546

343

637

154

118

6874

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Brandenburger Vorstadt Nauener Vorstadt Teltower Vorstadt

Bestand (Anzahl an Einheiten) per 31.12.2016

Pachtgärten

Garagen

Stellplätze

Gewerbe

Wohnungen

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Lagebericht

Laufende Investitionen, Modernisierung und Instandhaltung

Drevesstraße 58-60

Drevesstraße 34-34b nach Sanierung

In mehreren Bewohnerversammlungen und mit um-fangreichen schriftlichen Dokumentationen wurden die Nutzer ausführlich über die durchzuführenden Maßnahmen informiert. Schwerpunkt im Berichtsjahr war die Modernisie-rung und Instandsetzung des Gebäudes Dreves-straße 34 – 34b. Dafür wurden im Jahr 2016 T€ 833,3 an Herstellungskosten ausgegeben. Ebenfalls haben wir im Berichtsjahr 2016 mit der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes Drevesstraße 1 begonnen. Die Bauleitungsaufgaben wurden selbst durch die Abteilung Technik der WBG 1903 übernommen. Aufgrund der Jahresüber-greifenden Baumaßnahme sind etwa die Hälfte der geplanten Herstellungskosten, also T€ 277,4 für das Berichtsjahr an Baukosten angefallen. Die Baumaß-nahme wird im Frühjahr 2017 beendet sein.

Die Genossenschaft führte im Geschäftsjahr die Moder-nisierung und Instandhaltung des eigenen Wohnungs-bestandes auf hohem Niveau durch. Die Aufwendungen für die durchgeführten Modernisierungs- und Instand-setzungsarbeiten inklusive der Herstellungskosten (T€ 1.699,8) auf Wohngebäude, betrugen im Jahr 2016 insgesamt T€ 4.540,7 (Vorjahr: T€ 5.111,2).

1,06 1,07 1,05 1,09 1,081,20 1,23 1,26 1,18

1,08

1,46 1,39 1,39

0,00

0,50

1,00

1,50

2011 2012 2013 2014 2015

Betriebskosten je € pro m2

BK kalt

Heiz-und WW

Heizung undWarmwasserDMB 2014

vor Sanierung

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Behlertstraße 13

gebührend gefeiert. Auch das Bauvorhaben Behlertstraße 13 konnte im Sommer 2016 fertig gestellt werden. Die Kosten in Höhe von T€ 165,6 sind aufgrund der denkmalrechtlichen Vorgaben keine Herstellungskosten. Mit der Fertigstellung dieser Maßnahme ist die komplette Sanierung der Nauener Vorstadt zum Abschluss gebracht worden. Dieses Ereignis wurde mit den Bewohnern der Behlerthöfe am 29. September 2016 gebührend gefeiert. Die laufenden Instandsetzungsarbeiten unserer Gebäude, vorwiegend durch Sanitär-, Elektro-, Heizungs-, Tischler- und Malerarbeiten, wurden gemäß Bauplan 2016 durchgeführt. Hierfür mussten T€ 489,2 aufgewendet werden. Insgesamt sind in die laufenden Instandsetzungsarbeiten T€ 869,9 investiert worden. Mit all den aufgezeigten Arbeiten hat die Genossenschaft konsequent ihre Bemühungen zur Werter-haltung ihres Gebäudebestandes fortgesetzt.

Finanzierungsmaßnahmen Die Genossenschaft hat im Wirtschaftsjahr 2016 ihre Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnah-men aus den Miet- und Pachteinnahmen sowie mit Hilfe von Fremdmitteln finanziert. Im Geschäftsjahr 2016 wurden von unseren langfristigen Verbindlichkeiten T€ 1.958,1 (Vorjahr: T€ 1.488,6) planmäßig getilgt. Aufgrund der seit 2015 komplexen Umstrukturie-rung der Darlehen bei unseren finanzierenden Geschäftspartnern konnte die Rückzahlung der Ver-bindlichkeiten erheblich gesteigert werden. Zudem wurde eine Sondertilgung in Höhe von T€ 390,0 sowie eine Rückzahlung von langfristigen Mieterdarlehen in Höhe von T€ 0,5 in 2016 geleistet. Des Weiteren erhielt die Genossenschaft in 2016 einen Tilgungszuschuss in Höhe von T€ 53,3. Auch im Berichtsjahr wurde der Prozess der Umstrukturierung fortgesetzt und so konnten diverse Darlehensverträge und Sicherheiten optimiert werden. Das führte letztlich dazu, dass die laufenden Zinszahlungen aus diesen Verträgen gesunken sind. So betrugen in 2015 die Zinszahlungen noch T€ 1.811,9, so waren es im Berichtsjahr rund T€ 1.672,1. Im Berichtsjahr wurde mit Zustimmung des Aufsichtsrates ein Darlehen mit einer Gesamtsumme von T€ 1.500,0 aufgenommen, dessen Auszahlung komplett in 2016 erfolgte. Die Kosten für das Bauvor-haben Drevesstraße 34-34b in der Teltower Vorstadt und damit auch die Mittelverwendung sind jah-resübergreifend.

Lagebericht

Im Frühjahr 2016 konnte das Bauvorhaben Drevesstraße 58-60 erfolgreich abgeschlossen werden. Die Herstellungskosten der Bauarbei-ten betrugen für das Jahr 2016 noch T€ 222,2 und wurden mit Eigenmitteln der Genossen-schaft finanziert. Neben den oben genannten Baumaßnahmen haben wir, wie in jedem Jahr, die Sanierung und Modernisierung von leer stehenden Wohnungen durchgeführt. Aufgrund von umfangreichen Sanierungsmaß-nahmen bzw. Grundrissänderungen wurden die Kosten von 8 Wohnungen in Höhe von T€ 367,0 als Herstellungskosten aktiviert.

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Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Zinsen und der planmäßigen Tilgung in T€.

Aufgrund unserer kontinuierlichen Liquiditätsplanung erwarten wir für 2017 keine Liquiditätsengpässe.

Entwicklung im Personal- und Sozialbereich Im Berichtsjahr waren durchschnittlich 13 Mitarbeiter (10 Mitarbeiter im Vorjahr) neben dem Vorstand für die Genossenschaft tätig. Davon sind 5 Mitarbeiter in der Hausverwaltung (4 Vollzeit, 1 Teilzeit), 2 Mitarbeiter in der Technik (1 Vollzeit, 1 Teilzeit) und 5 Mitarbeiter im Kaufmännischen Bereich (5 Vollzeit) sowie 1 Betriebshandwerker beschäftigt. Die Personalkosten sind gegenüber dem Vorjahr auf rund T€ 675,5 angestiegen. Dies ist auf die Neu-einstellungen in 2016 zurückzuführen. Mit Personalgesprächen und Weiterbildungen für die Mitarbeiter ist es dem Vorstand gelungen, das neue Team zu festigen und für Stabilität im Personalstamm zu sorgen. Im neuen Geschäftsjahr 2017 wird die Genossenschaft wieder ausbilden und so den Personalstamm erweitern.

III. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Vermögenslage

Der Vermögensaufbau der WBG 1903 zum 31. Dezember 2016 ist hinsichtlich der Fristigkeit von Ver-mögens- und Schuldteilen ausgeglichen. Das langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen (T€ 83.947,8) wird vollständig durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital (T€ 84.872,8) finan-ziert. Im Geschäftsjahr 2016 ist das Bilanzvolumen lt. Vermögenslage um T€ 557,6 gestiegen. Ursächlich hierfür sind insbesondere die Veränderungen im Sachanlagevermögen (T€ 313,9) sowie die Steige-rung der liquiden Mittel (T€ 228,6), das positive Jahresergebnis (T€ 1.366,2) und der Anstieg der kurzfristigen Rückstellungen (T€ 88,2). Dem steht der Rückgang des langfristigen Fremdkapitals um T€ 901,9 gegenüber.

1.907,4 1.847,2 1.852,6 1.811,91.672,1

1.273,8 1.410,4 1.513,1 1.488,6

2.011,4

3.181,2 3.257,6 3.365,7 3.300,53.683,5

0,0

1.000,0

2.000,0

3.000,0

4.000,0

2012 2013 2014 2015 2016

Zinsaufwand und Tilgung in T€

Zinsaufwand

Tilgung

Gesamt

Lagebericht

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Lagebericht

Das Bilanzvolumen errechnet sich wie folgt: Bilanzsumme EUR 89.670.639,60 Anzahlungen EUR -3.332.105,04 Bilanzvolumen EUR 86.338.534,56

Die Entwicklung einiger wichtiger Daten stellen wir im Siebenjahresvergleich dar: 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010

T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€

Eigenkapital

-nominal 35.024,9 33.637,0 32.810,1 33.552,4 32.097,5 31.939,2 31.706,9

-Quote (%) 40,6 39,2 38,6 39,2 38,8 38,9 38,7

Langfristiges Kapital

84.872,8 84.386,8 83.692,7 84.099,1 81.313,7 80.965,6 81.225,3

Langfristiges Vermögen

83.947,8 83.666,8 83.356,7 84.338,0 82.149,5 81.410,2 81.819,9

Das Eigenkapital ist absolut um T€ 1.387,9 gestiegen, insbesondere durch das positive Jahresergeb-nis 2016 (T€ 1.366,2), das in die Rücklagen eingestellt wurde.

Finanzlage

Der Bestand an liquiden Mitteln betrug zum Stichtag 31. Dezember 2016 T€ 2.151,2. Durch unser Controlling mit monatlichen Liquiditätsplanungen, Budgetierung des Instandhaltungsauf-wandes, Planung größerer Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in zeitlicher Abfolge wurde die Zahlungsfähigkeit unserer Genossenschaft gesichert. Im Geschäftsjahr 2016 sind Herstellungskosten für Wohngebäude in Höhe von T€ 1.699,8 angefallen. In die Instandhaltung wurden T€ 2.840,9 investiert. Darlehen wurden in Höhe von T€ 1.500,0 aufge-nommen und T€ 1.958,1 planmäßig sowie T€ 390,5 außerplanmäßig getilgt. Des Weiteren erhielt die Genossenschaft in 2016 einen Tilgungszuschuss in Höhe von T€ 53,3. Auch zukünftig wird die Finanzlage der Genossenschaft durch die Bau- und Modernisierungstätigkeit sowie Werterhaltungsmaßnahmen nachhaltig beeinflusst. Wir beabsichtigen weiterhin, den Moderni-sierungs- und Instandhaltungszustand unserer Wohnobjekte zu verbessern.

Ertragslage

Der Anstieg der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung (T€ 135,4) resultiert im Wesentlichen aus der erforderlichen Anpassung der Nutzungsentgelte sowie Erhöhung bei Neuvermietung an die in unserer Genossenschaft jeweils geltende Obergrenze. Die anderen Umsatzerlöse und Erträge (T€ 318,7) haben sich gegenüber dem Vorjahr (T€ 209,7) im Wesentlichen durch den Tilgungszuschuss (T€ 53,3) und den Entschädigungen für die Einräumung von Dienstbarkeiten (T€ 50,7) erhöht.

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Lagebericht

Im Jahr 2016 hat die Genossenschaft Instandhaltungskosten in Höhe von T€ 2.840,9 getragen. Die Bestandsveränderungen in Höhe von T€ 92,8 sind gegenüber dem Vorjahr (T€ 127,1) gesunken. Diese Minderung liegt sowohl an der Steigerung der kalten als auch an der Reduzierung der warmen Be-triebskosten.

Im Personalbereich haben sich die Kosten erhöht, da alle Stellen wieder erfolgreich besetzt werden konnten. Der Zinsaufwand hat sich aufgrund der Zinsanpassungen einiger Darlehen um T€ 139,8 reduziert. Die Abschreibungen haben sich aufgrund der Herstellungskosten im Rahmen der Bautätig-keit und durch die Anschaffung von BGA um T€ 28,3 erhöht.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die Entwicklung einiger wichtiger Daten stellen wir im 3-Jahres-Vergleich dar:

2016 2015 2014

Jahresüberschuss/ -fehlbetrag in T€ 1.366,2 811,7 -774,0

EK-Quote in % 40,6 39,2 38,6

Leerstand Wohnen in % 0,72 0,79 1,44

Sollmiete Wohnen pro m² monatlich in € 5,78 5,74 5,47

Kapitaldienst in T€ p.a. 3.683,5 3.576,1 3.329,4

Instandhaltungskosten in T€ p.a. 2.840,9 3.441,2 4.347,8

Instandhaltungskosten € je m² Wohnfläche 23,94 28,95 29,24

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Für die Genossenschaft ist soziales Engagement wichtig. Dies soll zum einen durch Selbstverwaltung und zum anderen durch ehrenamtliches Engagement der Mitglieder in enger Zusammenarbeit mit der Verwaltung erfolgen. Dabei haben die letzten Jahre gezeigt, dass viele unserer Mitglieder dem Ge-meinschaftsleben sehr aufgeschlossen sind. Die Planung und Gestaltung von Mieterfesten in den Quar-tieren haben unter anderem dazu beigetragen. Hinzugekommen sind Kulturveranstaltungen und Bil-dungskurse für die Mitglieder. Hierbei wird die Genossenschaft von dem Verein „GPP – Generationen Projekt Potsdam – Erfahrung trifft Neugier eV“ unterstützt. Die Kommunikation zwischen der Verwal-tung und den Mitgliedern und Nutzern wurde durch die Wiedereröffnung der beiden Außenstellen, jeweils in der Brandenburger und in der Teltower Vorstadt, intensiviert. Die Genossenschaft hält auch in 2017 daran fest. Gesamtaussage Die Genossenschaft blickt auf ein ereignisreiches Jahr 2016 zurück. Wir konnten das Geschäftsjahr mit positivem Jahresergebnis abschließen. Hervorzuheben ist dabei, dass wie auch in den Vorjahren, im Berichtsjahr die Ertragslage durch hohe Instandhaltungsaufwendungen geprägt war. Diese werden auch in den kommenden Jahren notwendig sein, um unseren Wohnungsbestand in einem zeitgerech-ten Sanierungsstand auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt anbieten zu können und damit marktfähig zu bleiben. Der Finanzmittelbestand konnte gesteigert werden. Unsere Genossenschaft hat auch in Zukunft eine stabile Basis. Die Liquidität wird gesichert sein.

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Lagebericht

IV. Prognose, Chancen- und Risikobericht Prognosebericht

Die Genossenschaft wird sich auch zukünftig auf die Vermietung des konkurrenzfähigen Bestandes beschränken. Auch in den folgenden Jahren muss die Genossenschaft weitere große Anstrengungen unternehmen, bis alle Häuser und Wohnungen komplett modernisiert und instandgesetzt sind. Dafür sind eine gute Planung und ein Finanzkonzept unerlässlich. Trotz erheblicher Investitionen in unseren Bestand und der üblichen Kosten für Substanzerhaltung unserer Objekte wird für das folgende Geschäftsjahr 2017 erneut ein positives Jahresergebnis prog-nostiziert. In 2016 haben Vorstand und Aufsichtsrat für den Zeitraum von 2017 bis 2026 einen lang-fristigen Wirtschaftsplan erstellt, der das Hauptaugenmerk auf die Modernisierung und Instandhal-tung, aber auch auf die Stabilität der Liquidität legt. Eine regelmäßig aktualisierte Liquiditätsplanung dient zur Sicherung der uneingeschränkten Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft. Ebenfalls sind wir dabei, Ideen zur Verbesserung des energetischen Zustandes unserer Gebäude sowie der Erweiterung unseres Bestandes zu entwickeln und umzusetzen. Folgende Prämissen wurden zugrunde gelegt:

Mietertragssteigerung um rund T€ 170,0 pro Kalenderjahr Instandhaltungsaufwendungen von durchschnittlich T€ 3.300,0 p.a. Herstellungskosten in Höhe von ca. T€ 10.885,0 im Rahmen der 10 Jahresplanung Weitere Rückführung von Fremdkapital durch planmäßige Tilgungen

von etwa Mio. € 25,0 im Rahmen der 10 Jahresplanung Geplante Sondertilgungen von etwa T€ 495,0 im Rahmen der 10 Jahresplanung Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von etwa T€ 3.550,0 im Rahmen der 10 Jahresplanung

Bei sorgfältiger Liquiditätsplanung und Liquiditätsüberwachung wird die Genossenschaft auch in Zu-kunft zahlungsfähig bleiben. Grundsätzlich wird die laufende Unterhaltung und Instandsetzung in allen Wohngebieten in erforder-lichem Umfang durchgeführt. Durch das EDV-Modul „Budgetierung“ haben wir ein Instrumentarium, welches dem Vorstand die Kontrolle der Ausgaben im technischen Bereich ermöglicht und Überschrei-tungen ausschließt. Die Planung erfolgt seit 2015 unter Verwendung der Software Wocon der DOMUS Consult, die eine zuverlässige langfristige und detaillierte Prognose ermöglicht. Chancen- und Risikobericht Aufgrund der derzeit sehr geringen Leerstandsquote sieht der Vorstand auch für die nächsten Jahre keine Risiken. Der Wohnungsbestand ist und wird weiterhin nach aktuellem Standard modernisiert, und die durchschnittlichen Nutzungsgebühren liegen meist am Mittelwert des Mietspiegels. Zu erwäh-nen ist dabei, dass sich der sehr geringe Leerstand der letzten Jahre positiv auf die Umsatzerlöse der Genossenschaft auswirkt. Der gesamte Bestand kann als konkurrenzfähig und marktgerecht eingestuft werden und die geringe Fluktuationsrate bei einem steigenden internen Wohnungswechsel weist eine hohe Wohnzufriedenheit der Mitglieder aus.

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Lagebericht

Folgende Aspekte sind für die WBG 1903 in Zukunft von besonderer Bedeutung:

Sowohl mit einer steigenden Leerstandsquote für den Wohnungsbestand, als auch mit sin-kenden Durchschnittsmieten ist in den nächsten Jahren nicht zu rechnen. Es ist aufgrund der aktuellen und prognostizierten Lage auf dem Wohnungsmarkt nicht zu erwarten, dass sich diese Situation kurz- oder mittelfristig verschlechtert.

Das anhaltende Bevölkerungswachstum in Potsdam wird zu einer weiter steigenden Woh-nungsnachfrage führen.

Ein Zinsänderungsrisiko ist aufgrund der bisherigen Unternehmensfinanzierung und aktuellen

Marktlage überschaubar. Für anstehende Prolongationen werden meist Volltilgerdarlehen ab-geschlossen und damit ein Zinsänderungsrisiko nahezu ausgeschlossen.

Eine Veränderung wird allerdings der demographische Wandel mit sich bringen, der sich in den letzten Jahren auch bei den Auszügen unserer Wohnungen bemerkbar gemacht hat. Allein im Berichtsjahr sind weitere 10 Nutzer (im Vorjahr 8 Nutzer) in eine betreute Wohnform umgezogen. Diese zwar moderate Steigerung zeigt aber eine Tendenz auf. Die Genossenschaft darf die ältere Generation nicht aus den Augen verlieren und muss auch in Zukunft bei der Instandsetzung auf altersgerechten Umbau achten. So kann auch der Freizug von großen Wohnungen in altersgerechtes „kleineres“ Wohnen eine Chance für jung und für alt sein. Allerdings gibt unser denkmalgeschützter Bestand dazu leider nur bedingt Spielraum und es muss über Alternativen nachgedacht werden. Unverändert beschränkt sich die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft auf die Vermietung ihres Be-standes. Dadurch sind gegenwärtig keine Risiken zu erkennen, die entscheidenden Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder sogar auf den Bestand der Genossenschaft haben könnten. Die vorhandenen Kredite sind langfristig gesichert. Aktuell ist der Vorstand dabei die Darlehensport-folios bei den finanzierenden Kreditinstituten zu überarbeiten, um sowohl von der aktuellen Marktlage zu profitieren, als auch Freiräume in der Besicherung der Objekte zu schaffen. Auch gehen wir davon aus, dass wir die höheren Anforderungen, die seit einigen Jahren aufgrund der geänderten Marktlage an uns gestellt werden, durch ständige Verbesserung der Arbeitsabläufe in noch höherer Qualität erfüllen können. Risikomanagement Schon seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich befin-det sich bei der 1903 das darin geforderte Risikomanagement im Einsatz. Die Risiken werden fortlau-fend in Vorstandssitzungen beraten und hinsichtlich seiner Aussagekraft und der Risikofelder auch in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat ständig überprüft. Die Risikopolitik orientiert sich an der strategi-schen Unternehmensausrichtung sowie dem Unternehmensziel im Rahmen der Satzung, den Unter-nehmenswert nachhaltig zu erhalten bzw. zu erhöhen. Hierbei ist das aktive Risikomanagement kon-tinuierlicher Bestandteil der Vorstandstätigkeit, einschließlich der Berichterstattung an die Organe der Genossenschaft. Die wichtigsten Bestandteile des Risikomanagements sind:

Führung des Organisationshandbuches, Personalmanagement, Technisches Risikomanagement, Mehrjährige Finanz-und Erfolgspläne sowie Einnahmeplanungen, die nach Veränderung von

Prämissen aktualisiert werden,

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Erstellung von Monats- und Quartalsberichten, Mündliche und schriftliche Berichterstattung an den Aufsichtsrat, Überwachung und Anpassung des Kreditportfolios, Jährliche Überprüfung des Versicherungsschutzes.

Entsprechend der Unternehmensausrichtung der Wohnungsbaugenossenschaft wurden alle Entschei-dungen vom Vorstand in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat nach langfristigen Gesichtspunkten und entsprechend unserer satzungsgemäßen Aufgabe getroffen. Dennoch gibt es immer wieder eine Reihe von Themen und Sachverhalten, welche sich auf das Un-ternehmensumfeld sowie die wirtschaftlichen Ergebnisse der Genossenschaft und ihrer Mitglieder ge-gebenenfalls negativ auswirken können. Zu nennen sei hier die vom Aufsichtsrat festgelegte moderate Nutzungsentgelterhöhung nach erfolgter Modernisierung und Instandsetzung. Vorstand und Aufsichts-rat sind hierbei immer wieder in Gesprächen, um zum einen die Stabilität der Liquidität zu sichern, als auch im Sinne der Satzung preisgünstigen Wohnraum für die Mitglieder der Genossenschaft zur Ver-fügung zu stellen. Dabei sind jedoch Modernisierungsumlagen, auch wenn dabei der Mittelwert des Mietspiegels leicht überschritten wird, zur Sicherung der Liquidität unumgänglich. In den letzten Jahren hat sich unsere Wohnungsbaugenossenschaft aufgrund der noch immer sehr günstigen Kreditbedingungen dafür entschieden, weiter in ihre Bestände zu investieren. Gemäß dem mittelfristigen Bauplan ist vorgesehen, die Bauvorhaben zunehmend mit Eigenkapital durchzuführen. Dennoch ist bis 2018 die Aufnahme zinsgünstiger Darlehen geplant. Dabei wird darauf geachtet, dass trotz Aufnahme weiterer Kredite die Belastung aus Zins und Tilgung weitgehend konstant bleibt. Laufende Überwachungen der Kosten im technischen Bereich gehen mit der täglichen Rücksprache zur Finanzbuchhaltung einher und sichern die Einhaltung der Vorgaben des vorliegenden Finanzie-rungskonzeptes, so dass keine Risiken eintreten können. Ebenso finden regelmäßig wöchentliche Vor-standssitzungen sowie Dienstberatungen mit den Mitarbeitern statt, um Risiken sofort abwenden bzw. entsprechenden darauf reagieren zu können. Potsdam, am 30.04.2017 Der Vorstand

Johann Grulich Anja Ronneburg

Lagebericht

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Bilanz zum 31. Dezember 2016

Aktiva 31.12.2016 31.12.2015

€ € €

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögens-

gegenstände 27.500,00 20.638,00

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücks-

gleiche Rechte mit Wohnbau-ten 81.541.310,26 81.233.511,49

2. Grundstücke und grundstücks-

gleiche Rechte ohne Bauten 2.172.518,46 2.172.518,46

3. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung 98.885,00 83.812.713,72 99.627,00

83.840.213,72 83.526.294,95

B. Umlaufvermögen

I. Andere Vorräte

Unfertige Leistungen 3.338.492,80 3.245.673,32

II. Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 125.427,09 92.225,21

2. Sonstige Vermögens-

gegenstände 105.416,28 230.843,37 97.301,42

III. Flüssige Mittel und

Bausparguthaben

Kassenbestand, Guthaben bei

Kreditinstituten 2.151.236,31 1.922.560,17

5.720.572,48 5.357.760,12

C. Rechnungsabgrenzungsposten

1. Geldbeschaffungskosten 107.605,42 140.513,87

2. Andere Rechnungs-

abgrenzungsposten 2.247,98 109.853,40 1.969,79

Bilanzsumme 89.670.639,60 89.026.538,73

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016

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Passiva 31.12.2016 31.12.2015

€ € €

A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres 23.543,83 28.451,99

ausgeschiedene Mitglieder

2. der verbleibenden Mitglieder 1.593.464,82 1.571.761,43

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 2.914,22 1.619.922,87 9.356,30

rückständig fällige Einzahlungen auf

Geschäftsanteile: € 2.990,91

(31.12.2015: € 5.061,66)

II. Ergebnisrücklagen

1. Sonderrücklage

gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 28.746.245,22 28.746.245,22

2. Gesetzliche Rücklage 468.515,79 331.897,96

3. Andere Ergebnisrücklagen 4.216.641,93 33.431.402,94 2.987.081,50

III. Bilanzgewinn

1. Jahresergebnis 1.366.178,26 811.655,83

2. Einstellung in Ergebnisrücklagen -1.366.178,26 0,00 -811.655,83

35.051.325,81 33.674.794,40

B. Rückstellungen

1. Steuerrückstellungen 26.500,00 0,00

2. Sonstige Rückstellungen 341.559,26 368.059,26 279.778,17

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegen-

über Kreditinstituten 36.584.437,39 38.488.632,99

2. Verbindlichkeiten gegenüber

anderen Kreditgebern 13.352.681,82 12.338.609,36

3. Erhaltene Anzahlungen 3.332.105,04 3.449.034,51

4. Verbindlichkeiten aus

Vermietung 170.879,71 267.297,03

5. Verbindlichkeiten aus

Lieferungen und Leistungen 773.464,82 505.495,42

6. Sonstige Verbindlichkeiten

davon aus Steuern: € 36.458,71 37.685,75 54.251.254,53 22.896,85

(31.12.2015: € 7.776,69)

Bilanzsumme 89.670.639,60 89.026.538,73

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016

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Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2016 bis 31. Dezember 2016

2016 2015

€ € €

1. Umsatzerlöse

aus der Hausbewirtschaftung 11.611.906,46 11.476.453,46

2. Erhöhung des Bestandes

an unfertigen Leistungen 92.819,48 127.123,62

3. Sonstige betriebliche Erträge 318.675,20 209.652,99

4. Aufwendungen für bezogene

Lieferungen und Leistungen

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung -6.173.874,40 -6.605.078,14

Rohergebnis 5.849.526,74 5.208.151,93

5. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter -562.678,36

b) Soziale Abgaben -112.816,59 -675.494,95 -593.216,07

6. Abschreibungen auf immaterielle

Vermögensgegenstände des Anlage-

vermögens und Sachanlagen -1.441.163,67 -1.412.866,72

7. Sonstige betriebliche Aufwendungen -435.989,36 -368.861,71

8. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.089,05 2.272,71

davon aus Abzinsung: € 1.632,92

(2015: € 774,93)

9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -1.672.076,52 -1.811.922,95

davon aus Abzinsung: € 1.154,43

(2015: € 2.861,28)

10. Steuern vom Einkommen und Ertrag -49.311,64 -394,98

Ergebnis nach Steuern 1.577.579,65 1.023.162,21

11. Sonstige Steuern -211.401,39 -211.506,38

12. Jahresüberschuss 1.366.178,26 811.655,83

13. Einstellungen

a) in die gesetzlichen Rücklagen -136.617,83 -81.165,58

b) in andere Ergebnisrücklagen -1.229.560,43 -730.490,25

14. Bilanzgewinn 0,00 0,00

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016

19

A. Allgemeine Angaben Die Wohnungsbaugenossenschaft 1903 Potsdam eG mit Sitz in Potsdam ist im Genossenschaftsregis-ter Nr. 20 P beim Amtsgericht Potsdam eingetragen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches. Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagenspiegel und Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Ge-samtkostenverfahren aufgestellt. Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen wurde beachtet.

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich gegenüber dem Vorjahr grundsätzlich keine Veränderungen. Änderungen werden zur Anpassung an das Bilanz-richtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRuG) vorgenommen. Es ergaben sich keine Änderungen bei den Umsatzerlösen aufgrund der Neufassung von § 277 Abs. 1 HGB.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen wird auf den An-lagenspiegel verwiesen. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaf-fungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den historischen Anschaffungs-/ Herstellungs-kosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen. Im Berichtsjahr wurden Herstellungskosten im Posten Grundstücke mit Wohnbauten in Höhe von T€ 1.699,8 aktiviert. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungs-dauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Wohn- und Geschäftsbauten 50 Jahre

Garagen 20 Jahre

ein ehemaliges Heizhaus 25 Jahre

Außenanlagen 10 Jahre

Geschäftsausstattungen 3 - 20 Jahre Geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten nicht mehr als € 410,00 betragen, wurden im Geschäftsjahr abgeschrieben. In der Position unfertige Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Forderungen sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwertbe-richtigung Rechnung getragen. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben. Es bestehen im Berichtsjahr keine Forderungen (wie im Vorjahr) mit einer Restlaufzeit länger als ein Jahr.

Anhang des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2016

20

Anhang

In der Position Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Geldbeschaffungskosten (Disagio) werden analog der Zinsbindung abgeschrieben. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlich-keiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei der Rückstellungsbewertung werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst. Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet. Zu den Verbindlichkeiten, deren Laufzeiten und Sicherheiten, wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

C. Erläuterungen zur Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel dargestellt. Als unfertige Leistungen wurden in 2016 entstandene und in 2017 abzurechnende Betriebskosten in Höhe von T€ 3.338,5 aktiviert. Von den Mietforderungen am Bilanzstichtag (T€ 230,1) waren T€ 104,6 vorsorglich einzelwertberich-tigt. Mietforderungen wurden im Berichtsjahr nicht abgeschrieben. In den sonstigen Vermögensgegenständen (T€ 105,4) sind insbesondere Gutschriften für erfasste Betriebskosten (T€ 47,6) und Weiterberechnungen an diverse Debitoren (T€ 43,3) sowie Schadens-fällen an die Wohngebäudeversicherung (T€ 13,2) berücksichtigt. In Höhe von T€ 1,0 bestehen For-derungen an das Finanzamt aus Kapitalertragsteuer. Von 5 Mitgliedern, die noch Ende Dezember 2016 aufgenommen wurden fehlte das Eintrittsgeld, welches Anfang 2017 bezahlt wurde. Die „Geldbeschaffungskosten“ enthalten den Restbetrag der an die ILB gezahlten einmaligen Verwal-tungsaufwendungen sowie Gebühren für aufgenommene Kredite bei der ILB, KfW, Kredite bei der WL Bank und der DGHYP. Die Verwaltungsaufwendungen der ILB werden über 25 Jahre abgeschrieben, die übrigen Geldbeschaffungskosten entsprechend der vereinbarten Laufzeit. Zur Deckung möglicher zukünftiger Jahresfehlbeträge bestehen am 31. Dezember 2016 Rücklagen in Höhe von T€ 33.431,4. Davon entfallen T€ 28.746,2 auf die Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG. Gemäß Beschluss der Vertreterversammlung vom 20. Juni 2016 wurden in die anderen Er-gebnisrücklagen T€ 811,7 (Bilanzgewinn 2015) eingestellt. Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der vollständigen Verwendung des Jahresergeb-nisses aufgestellt. Gemäß § 39 der Satzung werden T€ 136,6 (10% des Jahresüberschusses) in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Nach gemeinsamen Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden T€ 1.229,6 den anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. Steuerrückstellungen für voraussichtliche Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag wurden in Höhe von gesamt T€ 26,5 gebildet.

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Sonstige Rückstellungen bestehen für:

31.12.2016 31.12.2015

T€ T€

Hausbewirtschaftung – Instandhaltung 3,6 0,0

Prüfungs- und Steuerberatungskosten 70,8 72,7

Gerichts- und Anwaltskosten 28,5 14,1

Fremdabrechnung von Heizungs- und Warmwasser 68,0 80,0

Kosten der Hausbewirtschaftung 40,1 0,0

Urlaub 27,5 14,9

Berufsgenossenschaftsbeitrag 4,0 4,0

Interne Jahresabschlusskosten 26,1 23,4

Externe Jahresabschlusskosten 5,0 3,5

Archivkosten 5,5 5,6 Ungewisse Verbindlichkeiten für Hypotheken und Schuldurkunden der Jahre 2013 – 2016 62,5 61,6

341,6 279,8

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten und die Besicherung sind dem Verbindlichkeitenspiegel zu ent-nehmen.

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwen-dungen enthalten:

Erträge T€

Auflösung von Rückstellungen 50,8

Tilgungszuschuss 53,3

Erträge früherer Jahre und Kontenklärung und Auflösung Wertberichtigung 92,2

Versicherungsleistungen und Weiterberechnungen 41,6

Erstattung Krankenkassen 6,8

Entschädigungen für die Einräumung von Dienstbarkeiten 50,7

Eintrittsgelder 5,4

Erträge und Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen werden in der Gewinn- und Ver-lustrechnung gesondert (als davon Vermerk) unter den Posten „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ und „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ ausgewiesen.

Anhang

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Aufwendungen T€

Rechts-, Prüfungs-, Steuer- und Beratungskosten 100,9

Abschreibungen und Wertberichtigungen von Forderungen 34,3

E. Vorgänge von besonderer Bedeutung – Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind nach dem Berichtszeitraum nicht eingetreten.

F. Sonstige Angaben Mitarbeiter

Neben den zwei Vorstandsmitgliedern waren im Geschäftsjahr 2016 durchschnittlich 13 Arbeitnehmer beschäftigt.

Mitarbeiter Sekretärin / Empfang 2

Kaufmännische Angestellte 3 Technische Angestellte 2

Hausverwalter 5 Betriebshandwerker 1

Mitglieder

Mitgliederbewegung und Haftsumme

verbleibende Mitglieder

Anfangsbestand 1. Januar 2016 2.877 Zugänge 107 Abgänge 74 Stand 31. Dezember 2016 2.910

Die verbleibenden Mitglieder hatten Ende 2016 insgesamt 20.817 Anteile gezeichnet. Die Mitglieder haften mit ihren Geschäftsanteilen (€ 76,69 je Anteil). Es besteht keine Nachschuss-pflicht. Die Haftsumme hat sich auf T€ 1.596,5 erhöht. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder sind auf T€ 1.593,5 gestiegen.

Anhang

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Aufsichtsrat Tätig als: Dr. Albrecht, Fred (ab 19.06.2016) Vorsitzender akademischer Mitarbeiter Herr Götz Th. Friederich (bis 19.06.2016) Rechtsanwalt Brüning, Franz Bernhard stellv. Vorsitzender Betriebswirt (grad.) Stolpe, Sven Schriftführer Referatsleiter Böhnke, Bernd Rentner (ehem. Angestellter) Prof. Dr. Turczynski, Ulrich Hochschullehrer Saupe, Katja (ab 19.06.2016) stellv. Schriftführer Ernährungsberaterin f. Schulen In der Vertreterversammlung am 20. Juni 2016 erfolgten turnusmäßig Wahlen zum Aufsichtsrat. Herr Götz Th. Friederich stellte sich nicht erneut zur Wiederwahl, hingegen Herr Dr. Fred Albrecht zur Wiederwahl zur Verfügung stand und wiedergewählt wurde. Neu in den Aufsichtsrat wurde Frau Katja Saupe gewählt. Das Amt von Herrn Brüning ruhte für die Zeit bis zu seiner Entlastung am 19.06.2016 als Interim-Vorstand, für den Zeitraum 01.11. bis 31.12.2015. Die Aufsichtsratsentschädigungen für das Geschäftsjahr 2016 betrugen T€ 6,3. Mitglieder des: Finanzausschusses: Franz Bernhard Brüning Vorsitzender

Dr. Fred Albrecht Bauausschusses: Prof. Dr. Ulrich Turczynski Vorsitzender Bernd Böhnke Rechts- und Kommunikations- ausschusses: Sven Stolpe Vorsitzender Katja Saupe

Vorstand Johann Grulich Architekt Anja Ronneburg Betriebswirtin (VWA) Vertreten wird die Genossenschaft durch zwei Vorstandsmitglieder gemeinsam. Forderungen Forderungen gegen Mitglieder des Vorstands bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

Anhang

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Vertreterversammlungen Am 20. Juni 2016 stellte die ordentliche Vertreterversammlung den Jahresabschluss zum 31. Dezem-ber 2015 fest. Vorstand und Aufsichtsrat wurden für das Geschäftsjahr 2015 entlastet. Die Versammlung nahm den Bericht des Aufsichtsrates und den Bericht über die Prüfung der Genossenschaft unter Einbeziehung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2015 zur Kenntnis. Ferner erfolgten Aufsichtsratswahlen und die erste konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes Verband Berlin – Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Lentzeallee 107, 14195 Berlin Potsdam, am 30.04.2017 Der Vorstand

Johann Grulich Anja Ronneburg

Anhang

Anlage 1: Anlagenspiegel

Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-kosten

Zugänge des Abgänge Umbu-

chungen Zuschreib-

ungen Anschaffungs-

kosten Kumulierte Ab-schreibungen

Abschreibungen des

Abschreib-

ungen auf Ab-gänge

Zuschrei-bungen

Kumulierte Ab-schreibungen

Buchwerte Buchwerte

01.01.2016

Geschäfts-jahres

Geschäfts-jahres

Ge-schäfts-jahres

Geschäfts-jahres

31.12.2016 01.01.2016 Geschäftsjahres

31.12.2016 31.12.2016 31.12.2015

Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro

Immaterielle Vermögens-

gegenstände 104.837,70 23.451,34 0,00 0,00 0,00 128.289,04 84.199,70 16.589,34 0,00 0,00 100.789,04 27.500,00 20.638,00

Sachanlagen

Grundstücke und grund-stücksgleiche Rechte

mit Wohnbauten 120.498.477,30 1.699.828,33 0,00 0,00 0,00 122.198.305,63 39.264.965,81 1.392.029,56 0,00 0,00 40.656.995,37 81.541.310,26 81.233.511,49

Grundstücke und grund-stücksgleiche Rechte

ohne Bauten 2.172.518,46 0,00 0,00 0,00 0,00 2.172.518,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.172.518,46 2.172.518,46

Andere Anlagen,

Betriebs- und

Geschäftsausstattung 349.349,38 31.814,77 148.408,12 0,00 0,00 232.756,03 249.722,38 32.544,77 148.396,12 0,00 133.871,03 98.885,00 99.627,00

Sachanlagen gesamt 123.020.345,14 1.731.643,10 148.408,12 0,00 0,00 124.603.580,12 39.514.688,19 1.424.574,33 148.396,12 0,00 40.790.866,40 83.812.713,72 83.505.656,95

Anlagevermögen ge-samt 123.125.182,84 1.755.094,44 148.408,12 0,00 0,00 124.731.869,16 39.598.887,89 1.441.163,67 148.396,12 0,00 40.891.655,44 83.840.213,72 83.526.294,95

Anlage 2: Verbindlichkeitenspiegel

Verbindlichkeitenspiegel

Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert Art der Sicherung

Euro Euro Euro Euro Euro

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinsti-tuten 36.584.437,39 1.631.828,74 6.652.191,98 28.300.416,67 36.584.437,39 Grundpfandrechte u. Ausfallbürgschaften

Vorjahr 38.488.632,99 1.565.023,84 6.460.958,80 30.462.650,35

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 13.352.681,82 786.393,43 2.515.972,12 10.050.316,27 13.167.487,63 Grundpfandrechte

185.194,19 Schuldurkunde

Vorjahr 12.338.609,36 410.591,28 2.144.686,09 9.783.331,99

Erhaltene Anzahlungen 3.332.105,04 3.332.105,04 0,00 0,00

Vorjahr 3.449.034,51 3.449.034,51 0,00 0,00

Verbindlichkeiten aus Vermietung 170.879,71 170.879,71

Vorjahr 267.297,03 267.297,03 0,00 0,00

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 773.464,82 645.596,51 127.868,31 0,00

Vorjahr 505.495,42 353.697,78 151.797,64 0,00

Sonstige Verbindlichkeiten 37.685,75 37.685,75

Vorjahr 22.896,85 22.896,85 0,00 0,00

Gesamtbetrag 54.251.254,53 6.604.489,18 9.296.032,41 38.350.732,94 49.937.119,21

Vorjahr 55.071.966,16 6.068.541,29 8.757.442,53 40.245.982,34