ROGGENTHIN, HEIKE (Hrsg.): Stadt – der Lebensraum der Zukunft? Gegenwärtige raumbezogene Prozesse in Verdichtungsräumen der Erde. Mainz 2001: 39-55 (=Mainzer Kontaktstudium Geographie, Bd. 7).

GEORG GLASZE

Geschlossene Wohnkomplexe (gated communities): „Enklaven des Wohlbefindens“ in der wirtschaftsliberalen Stadt

1 Weltweiter Boom geschlossenerWohnkomplexe?

„Leben hinter dem Doppelzaun: Immer mehr Ameri-kaner ziehen sich in festungsartige Siedlungen zu-rück“, titelt die Berliner Morgenpost 1997. „In denMegastädten der Südhalbkugel flüchten sich die Rei-chen in luxuriöse Wohnburgen“ berichtet Die Zeit imFrühjahr 20001. Das britische LifestylemagazinWallpaper meint gar, dass geschlossene Wohnkom-plexe der „am schnellsten wachsende Immobilien-Trend der Welt“ seien2.

Seit den 90er Jahren sind geschlossene Wohn-komplexe, d.h. Apartmentanlagen sowie Einfamili-en- bzw. Reihenhaussiedlungen mit Zugangskontrol-le, zunächst vor allem in den USA in den Blickwinkelder Medien3 und der sozialwissenschaftliche For-schung gerückt (vgl. DAVIS 1990, MCKENZIE 1994,HAHN 1996, MARCUSE 1997, BLAKELY und SNYDER

1997, STARK 1998, LICHTENBERGER 1999, FRANTZ

2000, GMÜNDER u.a. 2000, LE GOIX 2001). Befra-gungsergebnisse des Community Associations Insti-tute (CAI)4 lassen auf einen Boom geschlossenerApartmentanlagen und v.a. geschlossener Siedlun-

gen in den 80er und 90er Jahren schließen (vgl.Abb. 1).

Demnach verzwanzigfachte sich die Zahl ge-schlossener Wohnkomplexe in den letzten 30 Jahrenauf über 40.000. Schwierig gestaltet sich eine Schät-zung der Einwohnerzahl geschlossener Wohnkom-plexe. Multipliziert man die Zahl der Wohneinheitenin geschlossenen Apartmentanlagen (1998 ca. 1Mio.) sowie in geschlossenen Siedlungen (1998 ca.2 Mio.) mit der durchschnittlichen Haushaltsgrößevon 2,7, so ergibt sich eine Anzahl von mehr als achtMillionen Amerikanern – allerdings bleibt dabei diehohe aber unbekannte Zahl der Einheiten unberück-

1. SCHRÖDER, EGGERT: - Berliner Morgenpost vom 30.07.1997,GRILL, BARTHOLOMÄUS: - Die Zeit vom 18.05.2000.2. STOCKS, CHRISTOPHER: The Gate’s Closed. - Wallpaper 09(2000): 71-76.3. Stellvertretend: KAPLAN, ANDREW: Gatehouses in Demand atNew Housing Complexes. - New York Times Current Events Edition12.05.1991: LI 1., FISCHER, MARCELLE S.: Security is the Draw atGated Communities. - New York Times. 16.08.1998. Late Edition(East Coast): 64. Die Interessenvertretung der privaten Wohnkomplexe in den USA(www.caionline.org) – ca. jeder fünfte dieser Wohnkomplexe istgeschlossen.

Abb. 1: Geschätzte Zunahme geschlossenerWohnkomplexe in den USA

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Abb. 2: Geschlossene Apartmentanlage in der Nähe von Beirut (Libanon)

sichtigt, die als Zweit- oder Drittwohnsitze genutztwerden.

FRANTZ hat 2001 die erste flächendeckende Feld-studie geschlossener Siedlungen für eine amerikani-sche Großstadt vorgelegt. Für die 2,8 Mio. Einwoh-ner zählende Stadt Phoenix (Arizona) hat er eine Zahlvon 641 geschlossenen Siedlungen (gated communi-ties) mit insgesamt ca. 320.000 Einwohnern ermit-telt.

Außerhalb der USA sind geschlossene Wohn-komplexe bisher kaum erforscht. Erste Untersuchun-gen erlauben aber, von einem Boom dieser Wohn-form in vielen Teilen der Welt zu sprechen – insbe-sondere in den rasch wachsenden Ballungsräumen inLateinamerika (vgl. O’NEILL 1986, CALDEIRA 1996,RIBBECK und TAHARA 1997, COY und PÖHLER 2000,JANOSCHKA 2000, CALDEIRA 2000), in einigen Staa-ten Afrikas (vgl. MONTCLOS 1997, LANDMAN 2000,JÜRGENS und GNAD 2000) und Südostasiens (vgl.LEISCH 2000, GIROIR 2001). Aber auch in denTransformationsstaaten Mittelost- und Osteuropas(vgl. RUDOLPH und LENTZ 1999) sowie in einigen

Staaten des Mittelmeerraumes (vgl. DENIS 1998,GLASZE 2001a) wurden in den letzten Jahren zuneh-mend viele geschlossene Wohnkomplexe errichtet5.

Der folgende Beitrag stellt die Frage nach den Ur-sachen für die Verbreitung dieser Wohnform. Dabeiwerden in Kapitel 2 zunächst Typen geschlossenerWohnkomplexe differenziert. Den baulich und funk-tional unterschiedlichen Typen ist gemeinsam, dassdie Selbstverwaltung Aufgaben wahrnimmt, die bei-spielsweise in Deutschland von den öffentlichenKommunen erfüllt werden – wie die Etablierung vonRegeln für das Zusammenleben sowie die Versor-gung mit kollektiven Gütern und Dienstleistungen.Die vermeintliche Sicherheit, die durch Tore, Wäch-ter und Zäune hergestellt wird, ist ein Element dieserSubstitution. Wirtschaftsliberale Autoren begründen

5. vgl. die Beiträge auf dem workshop „ ,Gated Communities‘ – Glo-bal Expansion of a New Type of Settlement” auf dem 6. Jahreskon-gress der Deutschen Arbeitsgemeinschaft Vorderer Orient am 3.Dezember 1999 in Hamburg. Abstracts der Beiträge in: DAVO-Nachrichten 11 (2000): 17-20 sowie online: www.gated-communi-ties.de.

40

diese Entwicklung damit, dass eine fragmentierte pri-vatwirtschaftliche Form territorialer Organisation dieWahlmöglichkeiten zur Befriedigung individuellerBedürfnisse erhöhe und damit effizient sei. Inwieferndabei allerdings Grundwerte von sozialer Chancen-gleichheit und Bürgerrechten realisiert werden bzw.werden können, wird in Kapitel 3 kritisch erörtert.

Die Frage, ob auch in Deutschland eine Verbrei-tung dieser Wohnform zu beobachten ist, lenkt in Ka-pitel 4 den Blick auf die Ebene kollektiver Leitbilderund sozialer Institutionen. Denn nur eine Analyse derunterschiedlichen Formen, wie Stadtentwicklungkollektiv gesteuert wird, kann erklären, warum invielen Regionen der Welt ein Boom geschlossenerWohnkomplexe zu beobachten ist, in anderen jedoch(bislang) nicht. Eine solche politisch-geographischeAnalyse in Kapitel 5 liefert damit Hinweise, wie ei-ner weiteren Verbreitung geschlossener Wohnkom-plexe begegnet werden könnte.

2 Typen geschlossener Wohn-komplexe: eine Übersicht

Folgende gemeinsame Charakteristika der geschlos-

senen Wohnkomplexe können als Definitionskriteri-en dienen: • die Kombination von Gemeinschaftseigentum

(Grünanlagen, Sporteinrichtungen, Ver- und Ent-sorgungsinfrastruktur usw.) und gemeinschaftlichgenutzten Dienstleistungen (z.B. Wach- undHausmeisterdienste) mit dem individuellem Ei-gentum bzw. dem Nutzungsrecht einer Wohnein-heit,

• die Selbstverwaltung sowie • die Zugangsbeschränkung, die zumeist von einem

24-stündigen Sicherheitsdienst gewährleistetwird: Besucher werden von einem „doorman“ an-gemeldet und können erst nach dem „o.k.“ desGastgebers auf das Gelände. Teilweise kommenauch elektronische Zugangsüberwachungssyste-me zum Einsatz. Auf Basis der baulichen Strukturen lassen sich

zwei Typen unterscheiden: geschlossene Apartment-anlagen (Kondominien, vgl. Abb. 2: 42) und ge-schlossene Siedlungen (gated communities, vgl.Abb. 3) mit Einzel-, Reihen- und z.T. Mehrfamilien-häusern (vgl. Tab. 1: 44).

Große geschlossene Siedlungen umfassen bis zumehreren tausend Wohneinheiten und bieten teilwei-se alle Angebote einer Kleinstadt. Das reicht vonFreizeiteinrichtungen, über Einzelhandel und medi-

Abb. 3: Flächennutzungsplan für eine geschlossene „model town“ im Libanon

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Tab. 1: Vereinfachte Typisierung geschlossener Wohnkomplexe

geschlossene Apartmentanlagen geschlossene Siedlungen

Baustruktur Apartmentblocks Einfamilienhäuser Reihenhäuser

Apartmentblocks

Eigentumsstruktur der Gemeinschaftsanlagen Eigentümergemeinschaft Genossenschaft

Aktiengesellschaft

Gesellschaft der Eigentümer Eigentümergemeinschaft

Aktiengesellschaft

Gemeinschaftlich genutzte Dienstleistungen Hausmeister-, Wartungs- und Sicherheitsdienste etc.

Gemeinschaftlich genutzte Infrastruktur Grün- und Sportanlagen, Parkplätze, Ver- und Entsorgung etc.

Regionale Beispiele condomínios exclusivos (Lateinamerika); gated condominiums (USA); complexes balnéaires (Libanon); osiedle zamnięte (Polen)

gated communities (USA); gated model towns (USA); barrios cerrados (Lateinamerika); security villages (Südafrika)

Entwurf: G. GLASZE 2001

zinischer Versorgung bis zu privaten Schulen. DieEntwickler vermarkten diese Angebote als „modeltown“.

Außer den Annehmlichkeiten, die von den Inve-storen geschaffenen werden, warten viele geschlos-sene Wohnkomplexe mit natürlichen Vorzügen auf –vor allem mit einer exklusiven landschaftlichen La-ge. Das Spektrum reicht dabei vom unverbaubaremBlick oder der privaten Skipiste im Gebirge bis zumprivaten Zugang zu einem See oder dem Meer. Bei-spielsweise nutzten im Libanon eine Vielzahl von In-vestoren die Abwesenheit der staatlichen Aufsichtwährend des Krieges und errichteten geschlosseneApartmentanlagen an der Küste, die illegal den Kü-stenzugang privatisieren (vgl. GLASZE 2001c). In denUSA zählen waterfront- und island-communities,d.h. Siedlungen, die den Strand- bzw. Inselzugang

privatisieren, zu den begehrtesten Standorten (vgl.FRANTZ 2000).

Funktional lassen sich die Komplexe danach un-terscheiden, ob sie als Erstwohnsitz oder als Zweit-wohnsitz konzipiert wurden. Allerdings ist sowohl inden USA als auch an der europäischen Mittelmeerkü-ste zu beobachten, dass mit dem Ruhestand der Besit-zer sich vielfach das Verhältnis zwischen Erst- undZweitwohnsitz umdreht: Aus einer geschlossenenFeriensiedlungen wird eine ganzjährig bewohnte An-lage.

Darüber hinaus können die Wohnkomplexe viel-fach nach der Zielgruppe differenziert werden, diez.B. durch den Lebensstil oder die ethnische Zugehö-rigkeit definiert wird. Ein Beispiel sind die Rentner-siedlungen in den USA. Diese retirement communi-ties (vgl. Abb. 4) bieten Dienstleistungen und Infra-

Abb. 4: Rentnersiedlung in der Nähe von Fort Myers (Florida)

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struktur speziell für aktive Senioren (active adults)an und beschränken durch interne Regelungen denZuzug Jüngerer (vgl. HINZ und VOLLMAR 1993, MK-KENZIE 1994, PIHET 1999).

3 Die neighborhood firm:geschlossene Wohnkomplexeals Alternative, Konkurrenz und Substitut öffentlicher Kommunen

3.1 Selbstverwaltung geschlossenerWohnkomplexe: zwischen „bestmög-licher“ Demokratie und Oligarchie

Trotz der national unterschiedlichen juristischenRahmenbedingungen lassen sich vereinfacht vier Or-ganisationsformen der Selbstverwaltung unterschei-den:1. Die Eigentümergemeinschaft

Neben dem individuellem Eigentum an ihrerWohnung oder Haus und Grundstück erwerbendie Käufer einen Anteil am Gemeinschaftseigen-tum. Jeder Eigentümer wird damit automatischMitglied in der Eigentümergemeinschaft. Dieseübernimmt nach einer bestimmten Frist die Ver-waltung des Gemeinschaftseigentums vom Bau-herren bzw. beauftragt Dritte, vielfach speziali-sierte Immobilienverwaltungen, mit dieser Auf-gabe.

2. Die Gesellschaft der EigentümerNeben dem Eigentum an ihrer Wohnung oder anihrem Haus und Grundstück erwerben die KäuferAnteile an einer Gesellschaft, welche Eigentüme-rin der gemeinschaftlichen Einrichtungen ist unddiese verwaltet.

3. Die GenossenschaftHier ist die Genossenschaft Eigentümerin derWohneinheiten und der gemeinschaftlichen Ein-richtungen. Die Genossenschaftsversammlungbestimmt die Nutzungsrechte der Genossen-schaftsmitglieder.

4. Die AktiengesellschaftÄhnlich wie bei der Genossenschaftsform ist dergesamte Komplex im Besitz der Aktiengesell-schaft. Mit dem Besitz eines bestimmten Aktien-pakets ist das Recht der Nutzung einer bestimm-ten Wohneinheit verbunden. Die gewählten Selbstverwaltungsgremien ent-

scheiden umfassend über die Angelegenheiten derWohnkomplexe. Das reicht von der Gestaltung undPflege der Wege, Plätze, Grün- und Sportanlagen,der Ver- und Entsorgung, dem Kauf von Servicelei-

stungen bis zu Regeln über die farbliche Gestaltungder Veranda, der Dauer der Mittagsruhe oder demHalten von Haustieren. Angesichts der Regulie-rungsgewalt sowie der Bereitstellung von kollektivenGütern und Diensten sind die Selbstverwaltungsor-ganisationen als private Form lokaler Regierung zuinterpretieren und im Vergleich zu den öffentlichenKommunen als alternatives Modell territorialer Or-ganisation. Ein Ökonom im US-amerikanischen In-nenministerium kommt 1989 zu dem Schluss, dass inden Vereinigten Staaten die home-owner-associati-ons mittelfristig die öffentlichen Gemeinden ersetzenkönnten: „We would have two basic collective formsof private property ownership – the condominiumform of residential property and the corporate formfor business property“ (NELSON 1989, zit. n.MCKENZIE 1994: 176). Das Community AssociationInstitute (CAI) beurteilt die Selbstverwaltung der pri-vaten Wohnkomplexe als ideale Organisationsformlokaler Demokratie: „ (...) the most representativeand responsive form of democracy found in Americatoday“6.

Dieses Demokratieargument hält einer Analyseallerdings nicht stand. Die Entscheidungsmechanis-men in den Selbstverwaltungen erfüllen häufig nichtgrundlegende demokratische Prinzipien (vgl. SCOTT

1999):• Oligarchische Strukturen:

Im Libanon sind beispielsweise viele Apartment-anlagen als Aktiengesellschaft organisiert. DerMehrheitsbesitz verbleibt in den Händen des Bau-herren, der den Komplex dann gewinnorientiertbetreibt. Aber auch bei Eigentümergemeinschaf-ten oder Gesellschaften der Eigentümer dominie-ren de facto vielfach die ursprünglichen Bauher-ren und ihm verbundene Verwandte, Freunde undBeschäftigte die Entscheidungen.

• Fehlende „Opposition“:Eine institutionalisierte Opposition und Institutio-nen pluralistischer Willensbildung, wie Parteienin der öffentlich-kommunalen Territorialorgani-sation, fehlen. Die aktuell Mächtigen verfügendaher über einen überprivilegierten Zugang zu In-formationen und eine überprivilegierte Definiti-onsmacht.

• Verletzung des Gleichheitsgebots: Das Wahlrecht zu den Selbstverwaltungsorgani-sationen ist i.d.R. nicht an Wohnsitz bzw. Bür-gerrechte geknüpft ist, sondern an das Eigentum –Mieter sind von allen Entscheidungen ausge-schlossen. Teilweise ist das Stimmrecht propor-tional zum Wert des Besitzes. Anstelle von „oneman one vote“ gilt dann „one Dollar one vote“(vgl. MCKENZIE 1994). Angesichts dieser Mängel der internen Entschei-

6. vgl. URL: http://www.caionline.org/about/facts.cfr (10.12.2000).

43

dungsstrukturen verwundert es nicht, wenn das En-gagement der Bewohner in der Selbstverwaltunghäufig gering ist. Beispielsweise hatten beinahe zweiDrittel der 1999 und 2000 interviewten mehr als 600Besitzer in geschlossenen Wohnkomplexen im Liba-non nicht an der letzten Eigentümerversammlungteilgenommen. Studien über das Engagement der Be-wohner von privaten Wohnkomplexen in Kalifornienzeichnen ebenfalls ein von Teilnahmslosigkeit undPassivität bestimmtes Bild (vgl. SILVERMAN undBARTON 1994).

Vor diesem Hintergrund ist die vor allem in denUSA für geschlossene Siedlungen gebräuchliche Be-zeichnung gated communities kritisch zu beurteilen.Verbindet sich doch mit dem Begriff community dieKonnotation einer „Gemeinschaft“ im Sinne des So-ziologen Ferdinand TÖNNIES (vgl. BLAKELY undSNYDER 1997). Er hatte 1920 zwischen „Gemein-schaft“ und „Gesellschaft“ unterschieden. „Gemein-schaft“ sei danach eine Gruppe mit einem hohen Maßsozialer Interaktion, einem starken Engagement undeiner umfassenden Identifikation der Einzelpersonenmit dem Wertekanon der „Gemeinschaft“. Esscheint, dass die Immobilienwirtschaft den Begriffcommunity gerade auf Grund dieser romantisch-nost-algischen und kulturkritischen Konnotation verwen-det. Die geschlossenen Wohnkomplexe werden voneinem Bild der Großstadt als Ort von Anonymität ab-gehoben und auf diese Weise vermarktet.

3.2 Von öffentlichen Güternzu Club-Gütern

Die Selbstverwaltung der Wohnkomplexe stellt fürdie Bewohner kollektive materielle Güter (z.B. Was-ser, Strom, Naherholungsmöglichkeiten) und kollek-tive Dienstleistungen (z.B. Wach- und Hausmeister-dienste) bereit und macht diese damit partiell von derVersorgung durch die öffentliche Hand unabhängig.Die Befürworter dieser Substitution staatlicher Ver-sorgung finden eine Rechtfertigung ihrer Position indem von TIEBOUT 1956 konzipierten Modell lokaleröffentlicher Güter.

Die Tatsache, dass der Staat auch in einer Markt-wirtschaft Kollektivgüter bereitstellt, wird wirt-schaftswissenschaftlich mit der weithin akzeptiertenTheorie des Marktversagens begründet: Demnachversagt der Markt bei der Bereitstellung der Kollek-tivgüter, von deren Konsum niemand ausgeschlossenwerden kann und bei denen die Konkurrenz (die „Ri-valität“) um den Konsum gering ist. „Trittbrettfah-rer“ können von diesen Kollektivgütern profitieren,ohne zu zahlen. Folge ist, dass diese Güter privatwirt-schaftlich nicht in ausreichendem Maße bereitgestelltwerden – klassische Beispiele sind Hochwasser-schutz, nationale Verteidigung, Straßenbeleuchtung

oder Naherholungsmöglichkeiten (vgl. BLANKART

1998). TIEBOUT widerspricht 1956 der Theorie des

Marktversagens. Er legt dar, dass diese zwar für dienationale (und internationale) Ebene Gültigkeit habe– nicht aber für die lokale Ebene. Viele bislang als„öffentlich“ bezeichnete Güter seien lokal, das heißtGüter, die nur denjenigen zu gute kommen, die sichan einem bestimmten Ort aufhalten. Als Beispielenennt er Grünanlagen, Strände, Sicherheitsdiensteund Parkplätze. Diese lokalen öffentlichen Güterkönnten privatwirtschaftlich bereitgestellt werden,wenn folgende Bedingungen erfüllt werden (Tiebout1956: 419)7:• Die Haushalte sind vollständig informiert und

mobil. Sie wandern in die Siedlung, wo ihre Prä-ferenzen für lokale öffentliche Güter am bestenbefriedigt werden („Abstimmung mit den Fü-ßen“) und zahlen entsprechend lokale Steuern.

• Die lokalen Steuern werden für die Finanzierungder lokalen öffentlichen Güter verwendet.

• Es existiert eine ausreichende Zahl von Siedlun-gen, die das Spektrum der individuellen Präferen-zen abdeckt.Nach dem TIEBOUT-Modell würde man also ei-

nen passenden Wohnort ähnlich wie einen passendenFernseher oder das passende Fitnessstudio wählen.

In den USA hat die massive Abwanderung derMittel- und Oberschichten in den suburbanen Raumtatsächlich ein differenziertes Mosaik von Gemein-den entstehen lassen. „No one can drive through ty-pical metropolitan suburbs and believe there is notruth to the TIEBOUT hypothesis; (...) there is strongevidence, that foot-voting (…) really does occur“(MILLS und HAMILTON 1989: 318). Hintergrund die-ser Segregation ist das Steuerrecht: Im Gegensatz zuden meisten europäischen Staaten finanzieren sichdie counties und Gemeinden in den USA überwie-gend aus lokalen Steuern – ein horizontaler Steuer-ausgleich existiert nicht. Die im Vergleich zu westeu-ropäischen Staaten geringen vertikalen Transferzah-lungen von den Staaten und der Bundesregierungwurden seit den 80er Jahren weiter eingeschränkt(vgl. HESSE und BENZ 1990). Gemeinden mit über-wiegend wohlhabenden Einwohnern sind daher fi-nanzstark und umgekehrt. In Wahlen entscheiden dieEinwohner über die Höhe der lokalen Steuern sowiedas daraus finanzierte Niveau und den Umfang deröffentlich bereitgestellten Güter (z.B. Polizeischutz,Schulversorgung, Grünanlagen).

Empirische Untersuchungen in geschlossenenWohnkomplexen in Jakarta/Indonesien (LEISCH

2000), Johannesburg/Südafrika (JÜRGENS und GNAD

2000) und Rio de Janeiro/Brasilien (PÖHLER 1998)

7. Die weiteren Modellannahmen TIEBOUTS sind für die Argumenta-tion im Zusammenhang mit geschlossenen Wohnkomplexen vonuntergeordneter Bedeutung.

44

Abb. 5: Zuzugsmotivation der Bewohner geschlossener Wohnkomplexe im Libanon

zeigen, dass die Versorgung mit lokalen öffentlichenGütern eine wichtige Rolle bei der Entscheidung fürdiese Wohnform spielt. Im Libanon bezeichnen bei-spielsweise viele Bewohner außer dem Sicherheits-aspekt die gesicherte Versorgung mit Strom undWasser, Ruhe, Sauberkeit sowie Spielmöglichkeitenfür Kinder als entscheidend für den Zuzug in einengeschlossenen Wohnkomplex (vgl. Abb. 5).

Der liberale Wirtschaftswissenschaftler FOLDVA-RY (1994) beurteilt auf der Basis des TIEBOUT-Mo-dells und der zunehmenden Verbreitung geschlosse-ner Wohnkomplexe diese als ideales Instrument, umeine marktgesteuerte und effiziente Versorgung mitlokalen öffentlichen Gütern zu bewerkstelligen. Diegeschlossenen Wohnkomplexe lösten die Trittbrett-fahrer-Problematik vollständig, da sie die Nutzungdurch „Nichtzahler“ unterbinden: Als Club-Güterstehen die lokalen öffentlichen Güter dann exklusivden „Club-Mitgliedern“, d.h. den Bewohnern derKomplexe zur Verfügung (vgl. Abb. 6). Entspre-chend fordert er, dass der Staat die Fragmentierungder Territorialorganisation auf lokaler Ebene zulas-

sen bzw. fördern sollte und gleichzeitig regulativeEingriffe in Wohnungsmarkt und Siedlungsentwick-lung unterlassen sollte. Dann würde jedermann ent-sprechend seiner Präferenzen den passenden Wohn-komplex finden.

Mehrere Punkte sprechen allerdings gegen einesolche normative Anwendung des TIEBOUT-Modellsund die (weitere) Verbreitung geschlossener Wohn-komplexe:

Erstens sind die rein nachfrageorientierten, neo-klassischen Modellannahmen für den Wohnungs-markt zu restriktiv. TIEBOUT legt seinem Modell dieAnnahme zu Grunde, dass die Haushalte über voll-ständige Wahlmöglichkeiten verfügen, um ihre Prä-ferenzen zu realisieren. Einschränkungen dieserWahlmöglichkeiten beispielsweise durch die Institu-tionen des Wohnungsmarktes oder soziale Bindun-gen können nicht in das Modell integriert werden(WHITEMAN 1983). FRUG weist 1999 darauf hin, dassder Terminus „Präferenzen“ nahe legt, dass dieNachfrage nach öffentlichen Gütern in erster Linieeine Frage des Geschmacks ist. Hier unterliegt TIE-

Abb. 6: Öffentliche Güter, Private Güter und „club-goods“

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BOUT allerdings einem Zirkelschluss: Die Differen-zierung der Wohnorte in saubere und schmutzige, mitguten und schlechten Schulen, mit wenig und vielKriminalität ist nach FRUG nicht Ausdruck des indi-viduellen Geschmacks. Vielmehr seien „most publicservices (...) regarded as desireable“ – nur die in er-ster Linie ökonomisch bestimmten Wahlmöglichkei-ten der Haushalte würden sich unterscheiden (Frug1999: 171). So kann das TIEBOUT-Modell zwar teil-weise zur Beschreibung der Wohnortwahl kapital-starker Haushalte herangezogen werden, sozioöko-nomisch schwächere Haushalte sind allerdings in ho-hem Maße in ihrer Wohnortwahl eingeschränkt (vgl.ODERMATT 1997, GIFFINGER 1999). Empirische Stu-dien in mehreren Ländern zeigen entsprechend, dassdie Privatwirtschaft geschlossene Wohnkomplexefast ausschließlich für eine wohlhabende Kundschaftund damit nur einen kleinen Teil der Gesellschaft be-reit stellt.

Da eine Konsequenz der normativen Anwendungdes TIEBOUT-Modells eine Segregation in sozialweitgehend homogene Wohnkomplexe ist (vgl.MILLS und HAMILTON 1988), würde damit zweitensder gesellschaftliche Zusammenhalt gefährdet. ImModell sind keine vertikalen Transferzahlungen vonder nationalen Ebene oder horizontale Ausgleichs-zahlungen vorgesehen. Aus ökonomischer Perspekti-ve fehlen damit positive externe Effekte8, die eineausgeglichene Verteilung der Chancen auf Bildungund Gesundheit oder eine Verhinderung von Krimi-nalität mit sich bringt9. In einer politisch-philosophi-schen Perspektive wird deutlich, dass die normativeAnwendung des TIEBOUT-Modells Ideen gesell-schaftlicher Gerechtigkeit zuwider läuft, da selbst dieVersorgung mit den Grundgütern Bildung und Ge-sundheit eng an die individuelle ökonomische Aus-stattung gebunden wäre (vgl. KERSTING 1996). Fürdie lokale Ebene wird die Idee politisch gleichbe-rechtigter Bürger durch die Gesetze des Marktes er-setzt (vgl. MCKENZIE 1994).

Letztlich befürchten FRUG (1999) und KEATING

(1991), dass die lokale Politik innerhalb solcher sozi-al homogener Enklaven immer weniger von der Ideeeines „Ausgleichs gesellschaftlicher Interessenunter-schiede“ als vielmehr von der Suche nach einer opti-mierten Bedürfnisbefriedigung für die Bewohner-schaft geprägt werde. Damit wird eine gesellschaftli-che Solidarität, die über das eigene Wohnumfeld hin-ausgreift, untergraben.

In letzter Konsequenz steht daher zu befürchten,dass eine weitere Verbreitung geschlossener Wohn-komplexe die Bindungen schwächt bzw. deren Ent-stehung verhindert, die den Gesellschaftsvertrag imSinne eines LOCKE oder ROUSSEAU ausmachen. Da-mit wäre die Grundlage einer modernen demokrati-schen Gesellschaft gefährdet (vgl. KERSTING 1996).Mit Blick auf den Boom geschlossener Siedlungen inden USA bringen BLAKELY und SNYDER (1997: 137)ihre Befürchtungen auf die Kurzformel: „no socialcontract without social contact“.

4 Vom exclusionary zoning zu geschlossenen Wohnkomplexen: Beispiele aus den USA und demLibanon

Grenzen werden nicht nur materiell festgelegt. DieEntstehungsgeschichte geschlossener Wohnkomple-xe in den USA und im Libanon zeigt vielmehr, dassdie Ausgrenzung bestimmter Bevölkerungsgruppendurch Planungsinstrumente ein lange Tradition hat.So nutzen viele wohlhabende Gemeinden in denUSA strikte Bauvorschriften als Instrument, um denBau von Mehrfamilienhäusern zu verhindern und er-schweren damit den Zuzug sozioökonomisch schwä-cherer Haushalte. Auslöser dieser Politik ist das Steu-errecht: Die kommunalen Einkünfte werden über-wiegend aus Immobiliensteuern generiert. So unter-binden wohlhabende Gemeinden durch exclusionaryzoning die Nutzung der lokalen öffentlichen Güterdurch Haushalte, die kein gehobenes Steueraufkom-men generieren und schützen sich vor Sozialausga-ben (vgl. MILLS und HAMILTON 1989). Aus dersel-ben Motivation haben Vorortgemeinden vielfach dieEntstehung privater Siedlungen begrüßt, da die pri-vatrechtlichen Bauvorschriften dieser Siedlungen alsexclusionary zoning par excellence dienen (vgl. DA-NIELSION 1976).

Geschlossene Wohnkomplexe können als eineWeiterführung des exclusionary zoning interpretiertwerden. Die territoriale Fragmentierung nimmt da-mit weiter zu und lässt sich in einen Trend gesell-schaftlicher Desolidarisierung einordnen, der vonREICH (1991) als „secession of the succesful“ be-zeichnet wurde: Vielfach bemühen sich die Selbst-verwaltungsorganisationen geschlossener Wohn-komplexe, die lokalen Steuern der Bewohner aus-schließlich für Maßnahmen im Wohnkomplex einset-zen zu können. Dabei lassen sich zwei Strategien un-terscheiden: Zum einen erheben die Selbstverwal-tungsorganisationen Anspruch auf einen Teil derSteuern, die von ihren Bewohnern an die lokalen Ge-

8. Externe Effekte liegen vor, wenn eine bestimmte Aktivität gesell-schaftliche Wirkungen hat, die nicht am Markt abgegolten werden.Ein positiver externer Effekt liegt vor, wenn der private Ertrag klei-ner als der soziale Nutzen ist.9. Selbst Befürworter einer Club-basierten Versorgung mit lokalenöffentlichen Gütern räumen ein, dass die dezentralen Entscheidungenin den Wohnkomplexen zu volkswirtschaftlich suboptimalen Ent-scheidungen führen, so lange ein großer Teil der Gesellschaft nichtMitglied eines „Clubs“ ist (NG 1973 zit. n. CORNES und SANDLER

1986: 175 f.).

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Abb. 7: Werbung für die geschlossene Apartmentanlage „Arkadien“

bietskörperschaften entrichtet werden, und zum an-deren etablieren sich Wohnkomplexe als eigenstän-dige Gemeinden.

Der CAI verfolgt die erste Strategie, da diese so-wohl für geschlossene Siedlungen als auch für ge-schlossene Apartmentanlagen zum Erfolg führenkönnte. Er will, dass die öffentlichen Kommunen dieWohnkomplexe für die von ihnen erbrachten Dienst-leistungen entschädigen bzw. dass die Bewohner ei-nen Teil der Gebühren von der Steuer absetzen kön-nen, weil mit den Gebühren öffentliche Dienste fi-nanziert würden – die Bewohner quasi doppelt be-steuert würden10. In einigen Bundesstaaten hat diedouble taxation-Kampagne Erfolg: So müssen nach

einem Gerichtsentscheid im US-Bundesstaat NewJersey die öffentlichen Kommunen seit 1991 die ho-meowner-associations entschädigen (vgl. ANDER-SON 1996). Mehreren großen geschlossenen Siedlun-gen ist es gelungen, als öffentliche Gemeinde aner-kannt zu werden, wie z.B. die kalifornische Promi-nentensiedlung Hidden Hills (vgl. STARK 1998). DieLokalsteuern der Bewohner dienen dann ausschließ-lich für Investitionen und Dienste innerhalb der Sied-lung.

Im Libanon gelang es den überwiegend wohlha-

10. vgl. URL: http://www.caidc.org/legislation/ppolicy.htm (1.12.2000)

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benden Bewohnern der Siedlung Rabié bereits in den70er Jahren, dass die privat errichtete Siedlung als öf-fentliche Gemeinde anerkannt wurde. Die Doppel-struktur als Aktiengesellschaft und öffentliche Ge-meinde wurde gezielt dafür genutzt, den Zuzug zusteuern und ein überdurchschnittliches Versorgungs-niveau mit lokalen öffentlichen Gütern sicherzustel-len (vgl. GHORRA-GOBIN 1981). Nach diesem Vor-bild haben die Bauherren mehrerer neuer geschlosse-ner Siedlungen strenge Vorgaben bezüglich der städ-tebaulichen und architektonischen Gestaltung aufge-stellt. Teilweise gelang es ihnen, diesen Regelungenim Zuge der Umlegungsverfahren auch öffentlich-rechtlichen Charakter zu verleihen. Zweck dieserNormen ist, der wohlhabenden Zielgruppe auch lang-fristig ein ästhetisch ansprechendes und sozial homo-genes Umfeld zu sichern.

5 Geschlossene Wohnkomplexein Deutschland

„Es war schon immer etwas besonderes schön und si-cher zu wohnen“. Mit einem doorman wirbt das Ber-liner Bauunternehmen Groth und Graalfs für die1998 fertiggestellte Apartmentanlage „Arkadien“(vgl. Abb. 7: 49).

In der Anzeige heißt es: „Zu den besonderen An-nehmlichkeiten arkadischen Wohnens gehört sowohldas Gefühl von absoluter Sicherheit wie auch ein ein-maliges Dienstleistungsangebot“. Erreicht der welt-weit zu beobachtende Boom geschlossener Wohn-komplexe Deutschland?

Am Ufer der Havel in der UNESCO-geschütztenParklandschaft Potsdams gelegen, bietet die Anlageauf ca. 30.000 m² acht Stadtvillen mit 43 hochwertigausgestatteten Wohnungen. Der Quadratmeterpreisder Wohnungen liegt zwischen 6.000 DM und mehrals 15.000 DM und damit über dem Niveau BerlinerSpitzenlagen. Der gesamte Komplex wurde umzäunt.Der Außenzaun wird durch Bewegungsmelder, Vi-deokameras und einer Alarmschaltung zu den door-men überwacht (vgl. Abb. 8). Tagsüber sollen sichdrei, nachts zwei doormen um die Sicherheit der Be-wohner kümmern. Darüber hinaus bieten sie Hol-und Bringdienste sowie einen Reparaturservice.

Die Denkmalschutzbehörde hatte die Bebauungkritisiert, weil sie Sichtachsen der im 19. Jahrhundertentstandenen preußischen Parklandschaft beeinträch-tige. Die Bewohner profitieren dafür von einem un-verbaubaren Blick über die Havel zu den SchlössernBabelsberg und Glienicke. „Arkadien“ selbst bietetden Bewohnern eine kleine Grünanlage zur exklusi-ven Nutzung, die – so der Prospekt – „an den histori-

schen Vorbildern Italiens und Griechenlands orien-tiert ist“ und mit dem „mediterranen Eleganz“ derVillen den thematischen Bezug zum antiken Arkadi-en und der historischen Parklandschaft aus dem 19.Jahrhundert herstellen soll.

In der deutschen Presse wurde der Wohnkomplexbereits als gated community und als „Beverly Hillsam Ufer der Havel“ bezeichnet11. Ganz falsch ist derBezug zu den amerikanischen gated communitiesnicht: Konzipiert wurde „Arkadien“ von dem kalifor-nischen Architekturbüro Moore/Rubble/Yudell.

Der Komplex kann als Versuch interpretiert wer-den, eine geschlossene Apartmentanlage auf demBerliner Immobilienmarkt zu etablieren. Aus heuti-ger Sicht muss allerdings angezweifelt werden, obdieser Versuch erfolgreich war. Die Nachfrage nachWohnungen in „Arkadien“ entspricht bei weitemnicht den Erwartungen. Bis Ende 1999 war erst

11. vgl. OSWALD, ANSGAR: Beverly Hills am Ufer der Havel. Berli-ner Projektentwickler baut Luxusvillen an der Glienicker Brücke.- Berliner Zeitung vom 18.07.1998, RADA, UWE: Die Grenzen derSicherheit. - Die Tageszeitung vom 23.08.1999: 19, HANSELMANN,ULLA: Angenehm in Alcatraz. Auch Berlin hat seine „Gated Com-munities“. - Frankfurter Rundschau vom 2. Januar 2001: 8.

Abb. 8: Apartmentanlage „Arkadien“ in Potsdam

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Abb. 9: Neue Apartmenthäuser mit doorman-Service in den Innenstädten von Frankfurt am Main und Berlin

knapp die Hälfte der Wohnungen verkauft. DasÜberangebot an Wohnraum in Berlin, die hohenKaufpreise und Nebenkosten, die „nicht unbedingtimage-fördernde Lage in der ehemaligen DDR“ (Zi-tat eines Mitarbeiters) sowie die Entfernung nachBerlin Mitte erschweren die Vermarktung. Als weite-re Ursache des Misserfolges bezeichnet die Immobi-lienmaklerin der Anlage den öffentlichen Uferweg.Die Potsdamer Baubehörde hatte im Bebauungsplanden Uferstreifen mit „Gehrechten zu Gunsten derAllgemeinheit“ nach §9 (1) 21 des Baugesetzbuchesbelastet. Obwohl die Fläche im privaten Besitz ist,konnte der Bauherr den Uferzugang somit nicht ex-klusiv den Bewohnern vorbehalten.

Erfolgreicher gestaltet sich die Vermarktung neu-er innerstädtischer Apartmenthäuser mit Doorman-Service. Auch hier bewacht ein doorman 24 Stundenden Zugang und steht für weitere Dienstleistungenzur Verfügung. Gemeinschaftliche Freiflächen sindi.d.R. allerdings nicht vorhanden. Im Bauboom der90er Jahre sind in den innerstädtischen Bezirken Ber-lins sieben solcher Apartment-Häuser errichtet wor-den. Das Marketing dieser Häuser ist auf die im Zu-sammenhang mit dem Regierungsumzug neu hinzu-ziehenden Eliten ausgerichtet – oder wie es in einerPublikation der Senatsverwaltung für Bauen heißt:„für wohlhabende Bonner Beamte, die sich vor demGroßstadtdschungel fürchten“12.

In Frankfurt am Main stehen Anfang 2001 mitdem „Eurotheum“, dem „Skylight“ und dem „Main-Plaza“ drei solcher doormen-Häuser in der Vermark-tung. Zielgruppe sind hier internationale Führungs-kräfte, die einen Wohnsitz in der „kleinen global ci-ty“ benötigen und Wohnformen mit Serviceangebot

(vgl. Abb. 9) aus anderen Metropolen kennen.13

Geschlossene Siedlungen existieren in Deutsch-land mit Ausnahme weniger Wochenendhausgebietenach § 10 BauNVO nach Kenntnis des Autors keine.Seit wenigen Jahren versuchen allerdings einigeBauherren, ihre Neubaugebiete in Ostdeutschland als„Wohnparks“ zu vermarkten. In einem Servicepointsollen den Bewohnern verschiedene Dienstleistun-gen zur Verfügung stehen. Mit Ausnahme des Si-cherheitsaspektes wird auf diese Weise das door-man-Konzept auf Reihenhaussiedlungen übertragen.

Einen Schritt weiter geht das Münchner Unter-nehmen CKV. Es will den zukünftigen Bewohnernzweier Reihenhaussiedlungen, die es seit Anfang2000 in Leipzig und Frankfurt unter dem Namen„Parkstadt 2000“ errichtet, umfangreiche Servicelei-stungen anbieten. So soll das CKV-Management fürdie gesamte Siedlung Strom und Kommunikations-dienstleistungen einkaufen und die realisierten Preis-vorteile an die Bewohner weitergeben. Die Haus-technik kann auf Wunsch über einen Zentralcompu-ter kontrolliert werden. Ein privater Überwachungs-dienst wird für „Sicherheit“ in der Siedlung verant-wortlich sein.

Damit etabliert erstmals in Deutschland ein Inve-stor ein privates Management für eine Wohnsiedlungund hat dabei Erfolg: Eine weitere „Parkstadt 2000“soll in den kommenden Jahren in Dortmund entste-hen. Von ihren amerikanischen Vorbildern werden

12. KLINGENSTEIN, EVA (1999): Sicher wie Fort Knox. - Foyer (9) 1:22.

13. Auch im sozialen Wohnungsbau erleben Pförtnerdienste unterdem Schlagwort „doorman“ eine Renaissance: So setzen seit Endeder 90er Jahre alleine im Großraum Berlin sieben Wohnungsbauge-sellschaften (WBG Lichtenberg, DEGEWO Berlin, GEWOBAGBerlin, WBG Mitte, WBG Marzahn, WBG Friedrichshain,GEWOBA Potsdam) doormen ein. Die damit verbunden Ziele unter-scheiden sich aber von den innerstädtischen Doorman-Häusern: DieWohnungsbaugesellschaften hoffen, durch die Präsenz des Sicher-heitspersonals Vandalismus zu reduzieren.

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sich die Siedlungen allerdings durch eine allgemeineZugänglichkeit unterscheiden. Die städtebaulichenVerträge mit den jeweiligen Kommunen sehen vor,dass die Straßen in den Besitz der Kommune über-führt werden14.

6 Fazit: Gemeinwohl,Wirtschaftsliberalismusund Stadtentwicklung

Die Diskussion um geschlossene Wohnkomplexekonzentriert sich vielfach auf die architektonisch-materielle Abgrenzung. Tore, Zäune und Videoka-meras sind aber nur ein besonders augenscheinlichesElement dieser Wohnform. Aus politisch-geographi-scher Perspektive ist der Boom geschlossener Wohn-komplexe in vielen Ländern der Welt als eine Formder Substitution lokalstaatlicher Versorgung und Re-gulierung durch privatwirtschaftliche Organisationenzu analysieren (vgl. STARK 1998, GOODWIN undPAINTER 1997). Dabei erweisen sich besonders zweisoziale Folgen dieser Entwicklung als problematisch:1. Interne politische Strukturen

Angesichts der Regulierungsgewalt, welche dieSelbstverwaltungsorganisationen der geschlossenenWohnkomplexe vielfach ausüben und vor allem an-gesichts von Forderungen, diese Autonomie weiterauszubauen, stellt sich die Frage des Verhältnissesvon Partikularnormen und politischen Institutionen,die in den Wohnkomplexen etabliert werden, zu denNormen und Institutionen, die in Verfassung und Ge-setzen fixiert sind. Wie gezeigt, werden die Entschei-dungsstrukturen in den geschlossenen Wohnkomple-xen beispielsweise in den USA und im Libanon viel-fach nicht grundlegenden demokratischen Prinzipiengerecht.2. Verhältnis der Bewohner zur sozialen Umgebung

Wie erste empirische Untersuchungen zeigen,weisen geschlossene Wohnkomplexe vielfach einesozial homogene Bewohnerschaft auf – durch archi-tektonisch-materielle Instrumente wird der Zugangvon Fremden kontrolliert. Es ist daher zu erwarten,dass eine Zunahme dieser Wohnform Kontakte übersoziale Grenzen hinweg reduziert und damit nichtnur Ausdruck und Folge einer Desolidarisierung ist,sondern dieser auch weiter Vorschub leistet.

Im internationalen Vergleich ist auffällig, dass inden mittel- und nordeuropäischen Wohlfahrtsstaaten

nur ganz vereinzelt geschlossene Wohnkomplexe an-zutreffen sind. Hier scheint sich in der Industriemo-derne das Leitbild einer modernen, demokratischenStadt herausgebildet zu haben, das eine Orientie-rungsgrundlage der Handlungen kollektiver und indi-vidueller Akteure ist und damit die Entwicklung in-stitutioneller Mechanismen begünstigt hat, die ge-sellschaftliche Integration erzeugen bzw. aufrecht er-halten. Folgende drei Bereiche illustrieren diesesLeitbild:1. Entscheidungsstrukturen: Demokratisch-egali-

täre SelbstverwaltungDie historischen Wurzeln der kommunalenSelbstverwaltung in Mitteleuropa reichen bis indas hohe Mittelalter zurück. Der Beginn dermodernen kommunalen Selbstverwaltung inDeutschland wird meist mit der Städteordnungdes preußischen Reformpolitikers Karl Freiherrvon Stein verknüpft. Stein wollte die Städte ausder absolutistischen Herrschaft von Adel undKirche lösen und als Selbstverwaltungskörper-schaften etablieren (vgl. WEHLING 1986, HEN-KEL 1993). Diese städtische Selbstverwaltungwar Vorläufer der demokratischen Kommunal-politik. Im Verlauf des 19. Jh. und frühen 20. Jh.weiteten die deutschen Staaten die Mitwirkungs-rechte schrittweise aus – die Weimarer Republikverankerte das Selbstverwaltungsrecht der Kom-munen in der Verfassung und gab ihm mit derEinführung des allgemeinen Wahlrechts einedemokratische Basis. Alle volljährigen Männerund Frauen wurden als mitbestimmende Gemein-demitglieder anerkannt. Zusammengefasst: ImZuge der allgemeinen Demokratisierung im 19.und 20. Jh. wurde die städtische Selbstverwal-tung auf alle Gemeinden übertragen und alswesentlicher Baustein des Staates mit einererweiterten Autonomie ausgestattet (vgl. LICH-TENBERGER 1998). Eine immer größere Gruppeder Bewohner kann an der demokratischenSelbstverwaltung in den Kommunen teilhaben15.

2. Architektur und Raumplanung: Offen-egalitäreRaumstrukturenMit der Demokratisierung am Ende des 19. Jh.verbindet sich das Ideal des „öffentlichenRaums“. Ziel ist, Orte zu schaffen bzw. zu erhal-ten, die von möglichst vielen Gruppen derGesellschaft physisch und symbolisch angeeig-net werden können und damit als Bühne derIdentitätsbildung und Selbstdarstellung, Lern-feld für die Auseinandersetzung mit Fremdenund Ort der Meinungsbildung dienen können.DieArchitektur der klassischen Moderne zu Beginn

14. vgl. CHRISTIAN KRAWINKEL Vermögensverwaltung 2000: Park-stadt 2000. Wohnen in Europa. =www.parkstadt2000.de(15.10.2000) und Frankfurter Rundschau vom 6. 12.2000: o.V.:„Wem es nicht gefällt, der soll woanders hin gehen.“.

15. vgl. z.B. die Einführung des kommunalen Wahlrechts für EU-Ausländer. Auf der anderen Seite stellt die Zuwanderung das Kon-zept der kommunalen Partizipation vor neue Herausforderungen, dabislang die politische Beteiligung weitgehend an die nationale Staats-bürgerschaft gebunden ist.

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Abb. 10: Bürger, öffentliche Kommune und geschlossener Wohnkomplex – ein Organigramm der territorialen Organisation auf lokaler Ebene

des 20. Jh. stellte sich dezidiert in den Dienst deroffenen Stadt: der rational-funktionale Städtebaudes Bauhauses oder eines Le Corbusier wolltehelfen, soziale Unterschiede auszuradieren. Auchwenn die Idee der offenen Stadt nie vollständigerfüllt wurde, so spielt sie doch eine wichtigeRolle als Referenz in der politischen Auseinan-dersetzung in Konflikten der Stadtentwicklung(vgl. CALDEIRA 1996, GLASZE 2001b). So fordertdas deutsche Baugesetzbuch eine „sozialgerechteBodennutzung“ (§ 1 I) und gibt den Kommunenein Instrumentarium an die Hand, das diesenermöglicht, Gemeinwohlinteressen gegenüberPartikularinteressen durchzusetzen.

3. Technische und soziale Infrastruktur: Öffentlich-egalitäre „Daseinsvorsorge“Das Bevölkerungswachstum im Gefolge derIndustrialisierung stellte die Bevölkerung derStädte vor eine Vielzahl von Problemen (Woh-nungsnot, Verkehrsprobleme, Ver- und Entsor-gung usw.). Nachdem zunächst privatwirtschaft-liche Lösungen dominiert hatten, übernahmen biszu Beginn des 20. Jahrhunderts schrittweise dieKommunen diese Aufgaben. Die gemeinwohlori-entierte „Verstadtlichung“ der technischen undsozialen Infrastruktur konnte sich auf einen brei-ten gesellschaftlichen Konsens stützen. In derersten Hälfte des 20. Jh. „wurden die von denGroßstädten erbrachten Leistungen in wachsen-den Maße zu Standards gemeindlicher Tätigkeit“(MATZERATH 1991: 24). Die Gemeinden wurdenzu Trägern einer umfassenden, egalitären„Daseinsvorsorge“ und, da die Gemeindefinan-zen nur zu einem Teil von den lokalen Steuerauf-kommen abhängen, zur Vollzugsebene undGaranten einer „Einheitlichkeit der Lebensver-hältnisse“, wie es das Grundgesetz von 1949 for-muliert hat16. Chancengleichheit, beispielsweisebezüglich des Zugangs zu Bildung, und die Teil-

habe an sozialen Sicherungsleistungen wird weit-gehend auf der Ebene des Nationalstaats geregelt– realisiert sich aber in den Gemeinden. Geschlossene Wohnkomplexe sind nach dieser

These also v.a. in den Regionen der Welt anzutref-fen, wo dieses Leitbild niemals breite Akzeptanz fin-den konnte wie beispielsweise in den USA oder imLibanon bzw. in jenen Regionen, wo gemeinwohlori-entierte Steuerungsmöglichkeiten der Stadtentwick-lung abnehmen – beispielsweise im Zuge von Libe-ralisierungsmaßnahmen. So sind in den USA dieSteuerungs- und Gestaltungsmöglichkeiten der öf-fentlichen Hand im Vergleich zu Europa vergleichs-weise gering geblieben (vgl. LICHTENBERGER 1998,STARK 1998). Wie HOLZNER (2000) und PRIEBS

(2000) zeigen, manifestiert sich in dieser weitgehendmarkgesteuerten Stadtentwicklung das dominierendeindividualistische Demokratieverständnis, das indi-viduellen Freiheitsrechten einen höheren Rang ein-räumt als der gesellschaftlichen Solidarität. Wer inden Vereinigten Staaten eine moderne Wohninfra-struktur wollte, musste und muss diese als Teil desProduktes „Wohnen im Vorort“ kaufen. Die weitrei-chende lokale Steuerautonomie fördert die Sezessionwohlhabender Bevölkerungsgruppen und ihren Um-zug in privatwirtschaftlich etablierte Enklaven. Auf-gaben, die in den mitteleuropäischen Wohlfahrtsstaa-ten des 20. Jahrhunderts im Rahmen des Daseinsvor-sorge egalitär und flächendeckend von der öffentli-chen Hand bereitgestellt wurden oder zumindestwerden sollten, werden für die Bewohner dieser En-klaven privatwirtschaftlich organisiert.

Die geschlossenen Wohnkomplexe erscheinengleichsam wie die „Spitze eines Eisberges“ marktge-steuerter Stadtentwicklung, bei der sich die sozialeDifferenzierung der Gesellschaft direkt auf räumli-che Strukturen überträgt. Besonders problematischerscheint dabei, dass eine neue private Organisati-onsebene diese Fragmentierung festigt. Als „Privat-behörde“ tritt sie zwischen Bürger (bzw. Konsument)und Kommune oder ersetzt für einige Bevölkerungs-gruppen vollständig die öffentlich-kommunale Orga-nisationsform (vgl. Abb. 10) – wie das im Libanon

16. Das Ziel in GG Art. 72 II wurde Anfang der 90er Jahre geändertin „gleichwertige Lebensverhältnisse“; vgl. auch Raumordnungsge-setz § 1 I (4).

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während des Bürgerkriegs zu beobachten war17 undwie es sich in einigen Regionen der USA abzeichnet(vgl. SCHALTEGGER und GMÜNDER 1999)18.

Der Vergleich mit Mitteleuropa zeigt die Bedeu-tung von gesellschaftlich produzierten Leitbildernund Institutionen für den Verlauf der Stadtentwick-lung (vgl. HESSE und BENZ 1990, GOODWIN undPAINTER 1997). Leitbilder und Institutionen sind al-lerdings nichts ahistorisch-statisches, sondern unter-liegen dem gesellschaftlichem Wandel: Seit den 80erJahren wird auch für die mitteleuropäischen Wohl-fahrtsstaaten eine Abnahme der gemeinwohlorien-tierten staatlichen Steuerungsfähigkeit konstatiert.Die ökonomische Globalisierung erhöht die Aus-weichoptionen potentieller Steuerungsadressaten,die fortschreitende gesellschaftliche Differenzierungerschwert die Füllung des Gemeinwohlbegriffs mitkonkreten politischen Zielen.

Kennzeichen dieses Veränderungsdrucks und derAblösung des oben skizzierten Leitbildes ist dasschlagwortartig diskutierte Paradigma der „Reformdes Wohlfahrtsstaates durch marktliche Steuerung“ (HESSE und BENZ 1990: 40 f., 59, vgl. FÜRST 1999,FREY 2000, für das Beispiel Berlin vgl. HEEG 1998).Für die Gemeinden zeichnen sich beispielsweise infolgenden Bereichen grundlegende Veränderungenab: • Die Privatisierung öffentlicher Unternehmen re-

duziert die Reichweite demokratisch legitimier-ter, gemeinwohlverpflichteter Steuerung, da dieöffentlich-rechtliche Planung für Privatunterneh-men nicht verbindlich ist.

• Bei der Neuordnung der Gemeindefinanzen mussabgewogen werden zwischen Leistungsanreizendurch eine ausgeweitete kommunale Steuerauto-nomie und dem redistributiven Finanzausgleich,der alle Gemeinden in die Lage versetzen soll,„gleichwertige Lebensbedingungen“ zu schaffen. Der Deutsche Städtetag hat am 4. September

2000 das Schwerpunktprogramm „Zukunft der Stadt:Dialog über die Demokratie und Selbstverwaltung inden Städten“ angestoßen19.

Wenn man verhindern will, dass die Städte in ge-

schlossene „Enklaven des Wohlbefindens“ und einenvernachlässigten Rest zerfallen, und einige Anzei-chen einer solchen Entwicklung lassen sich auch inMitteleuropa finden, muss die Diskussion über dasVerhältnis von privat-marktlicher und öffentlich-po-litischer Steuerung von Stadtentwicklung geführtwerden. Dann könnte die „mitteleuropäische Stadt“nicht nur als architektonisches Vorbild für neotradi-tionelle Nachbauten dienen, sondern eine reformier-te, gemeinwohlorientierte Steuerung eine Alternativezum skizzierten Modell einer wirtschaftsliberalenStadtentwicklung werden.

Der Deutschen Forschungsgemeinschaft wird fürdie Unterstützung des Forschungsprojektes „Dieneue ‚Privatisierung des Raumes‘ im Vorderen Ori-ent“ gedankt (ME 641/12-1).

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2001a).18. Einen kritischen Überblick über die Zunahme weiterer subloka-ler, privater Organisationsformen der urban governance in den USAwie beispielsweise die innerstädtischen Business ImprovementDistricts bietet BRIFFAULT 1997 (vgl. auch GLASZE 2001b).19. Zur Diskussion um die Weiterentwicklung der kommunalenDaseinsvorsorge vgl. beispielsweise Europäischer Zentralverbandder öffentlichen Wirtschaft: Vorschlag für eine Charta der Dienstevon allgemeinem Interesse. Pressemitteilung vom 15.06.2000., Bundder deutschen Industrie (BDI): Deckmantel Daseinsvorsorge, Vor-fahrt für die Privatwirtschaft – Vorteil für die Verbraucher. 2000.

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Dipl. Geograph Georg GlaszeGeographisches Institut, Universität Mainz

Becherweg 21, 55099 Mainzwww.geo.uni-mainz.de/glasze

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