Gewerbeimmobilien , Zimmermann,

vermieten EI: verwalten g) GutberIet-Hart ­

Steuerberatungs­burg v.d.H.

von

Joachim Schmidt

Haufe Mediengruppe

Freiburg . Berlin . München

InhaItsverzeichn is

Statt eines Vorworts 5

Abkürzungsverzeichnis 21

A Betriebswirtschaftliehe Bewertung 25

1 Internationale Immobilienbewertung 25

1.1 Was ist dabei der Cash-Flow? 30

1.2 Weitere internationale Verfahren 30

1.3 Die unterschiedliche Sichtweise bei der Beurteilung

von gewerblichen Mietverträgen 32

1.4 Exkurs: IAS/IFRS 34

2 Die Gewerbeimmobilie im Steuerrecht 39

2.1 Überblick zur Besteuerung von Gewerbeimmobilien 39

2.1.1 Einkommensteuer 39

2.1.2 Gewerbesteuer 43

2.1.3 Grunderwerbsteuer 44

2.1.4 Umsatzsteuer 46

2.1.5 Bauabzugssteuer 47

2.2 Die einkommensteuerliche Behandlung der

Gewerbeimmobilie 49

2.2.1 Die Abgrenzung des Erhaltungs- vom Herstellungs­

aufwand 49

2.2.2 Der gewerbliche Grundstückshandel 68

2.3 Die umsatzsteuerliche Behandlung der Gewerbe­

immobilie 72

2.3.1 Der Vermieter als Kleinunternehmer 72

2.3.2 Option zur allgemeinen Umsatzsteuerpflicht 74

9

In ha Itsverzeich nis

2.3.3 Die umsatzsteuerfreie Vermietung der Gewerbe­

immobilie 75

2.3.4 Die Option zur Steuerpflicht gemäß § 9 UStG 78

2.3.5 Die ordnungsgemäße Rechnung als Grundlage des

Vorsteuerabzugs 79

2.3.6 Verpflichtung zur Rechnungsausstellung und

Pflichtangaben in der Rechnung 81

2.3.7 Berichtigung von Rechnungen 87

2.3.8 Rechnungen über Kleinbeträge 88

2.3.9 Aufbewahrung von Rechnungen 89

2.3.10 Unrichtiger oder unberechtigter Steuerausweis 90

2.3.11 Weitere Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs 91

2.3.12 Vorsteuerabzug in der Bauphase 94

2.3.13 Vorsteuerabzug bei Leerstand des Gebäudes 97

2.3.14 Vorsteueraufteilung bei gemischter Nutzung 97

2.3.15 Korrektur des Vorsteuerabzugs gemäß § 15a UStG 99

2.3.16 Die Berichtigung von Rechnungen

(§ 14 Abs. 6 Nr. 5 UStG) 104

2.3.17 Umsatzsteuerliche Behandlung von

Grundstücksveräußerungen 106

3 Relevante Vertragseckdaten und ihre Bedeutung

für die Bewertung 112

3.1 Wirtschaftlich besonders relevante Vertragseck­

daten sind 113

3.1.1 VermietersteIlung und Übertragbarkeit des

Mietvertrags auf Dritte 113

3.1.2 Herstellung des Mietgegenstands 115

3.1.3 Haftung für die Gewährung des vertragsgemäßen

Mietzwecks 116

3.1.4 Mietzeit, Mietbeginn und Übergabe 117

3.1.5 Miete, Wertsicherung und Nebenkosten 119

3.1.6 Umsatz-/Mehrwertsteuer 121

10

Inhaltsverzeichn is

3.1.7 Option, Anmietungsrecht und Andienungs­75 verpflichtung 122 78 3.1.8 Kaution, Patronatserklärung und Schuldmitübernahme 123

3.1.9 Instandhaltung (einschließlich Schönheitsreparaturen) 79 und Erneuerung 124

3.1.10 Untervermietung und Gebrauchsüberlassung 125 81 3.1.11 Konkurrenzschutz und Betriebspflicht 127 87 3.1.12 Werbung 128 88 3.1.13 Bauliche Veränderungen 128 89 3.1.14 Schriftformklauseln 129 90 4 Die Bedeutung der Verwaltungstätigkeit für die 91 Bewertung 133 94

97 B Vertragstechnik 139

97 1 Vertragstechnik 139

99 1.1 AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen 139

1.1.1 Verwendung, Marktgängigkeit 139

104 1.1.2 AGB und Schuldrechtsreform 140

1.1.3 Definition 140

106 1.1.4 Abgrenzung der Allgemeinen Geschäftsbedingung

zur Individualvereinbarung 141

112 1.1.5 Nachweis des Aushandelns 142

1.1.6 Inhaltskontrolle 143

113 1.1.7 Überraschende Klauseln 145

1.1.8 Haftungsbegrenzungen und Haftungsausschlüsse 146

113 1.1.9 Folgen der Unwirksamkeit 148

115 2 Überlegungen vor und während der Vertragsver­

handlungen 151

116 2.1 Ziel der Verhandlungen 151

117 2.2 Ausgangsposition des Vermieters 152

119 2.2.1 Ist-Situation 152

121 2.2.2 Wirtschaftliche Grundüberlegungen 153

2.2.3 Corporate Identity und K. o.-Kriterien 155

11

In ha Itsverzeichn is

2.2.4 Was sollte der Vermieter über den Mieter vor D

Aufnahme der Vertragsverhandlungen in Erfahrung 1

bringen? 157 1.1

2.3 Vorüberlegungen des Mieters 158 1.2

2.3.1 Die erstmalige Niederlassung am Standort 158 1.3

2.3.2 Klares Anforderungsprofil erstellen 160 1.4

2.3.3 Vorüberlegungen bei Wechsel des Mietobjekts am 1.5

Standort 160 1.6

2.3.4 "Erst sprechen oder gleich entscheiden?" 161 2

2.3.5 Mögliche Ansatzpunkte für Verhandlungen 161 2.1

2.3.6 Unterschiedliche Strategien bei der Anbahnung der 2.2

Verhandlungen 163 2.3

2.4 C Vertragsarten 171 2.5 1 Abgrenzung Geschäftsraum-Igewerbliches 2.6

Mietverhältnis 171 2.7 2 Abgrenzung Geschäftsraum-lWohnraummietverhäItnis 172 3 3 Mischmietverhältnisse 174 3.1 4 Spezielle Mietverhältnisse: Gewerblicher Mietvertrag 3.2

und Catering-Vertrag 177 3.3 4.1 Rechte und Pflichten im VerhäItnis zwischen dem 3.4

Caterer und dem Mieter über die Erbringung von 3.4.1 Catering-Leistungen und die Zahlungsabwicklung 178 3.4.2

4.2 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter 180 3.5 4.3 Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Caterer 181 3.6 4.4 Gemeinsame Vorschriften alle drei Beteiligten betreffend 181 3.7 5 Abgrenzung Gewerberaummiete zu den anderen 4

Nutzungsformen 183 4.1 5.1 Abgrenzung der Miete zur Pacht 183 4.2 6 Abgrenzung Gewerberaummiete zu dinglichen 5

Nutzungsrechten an gewerblichen Räumen 184 5.1 6.1 Das Dauernutzungsrecht 184 5.2 6.2 Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit 185 5.3

12

In ha Itsverzeichn is

D Vertragsinhalt 187

1 Vertragsparteien 187

157 1.1 Überlegungen bei Anbahnung des Vertragsschlusses 187 158 1.2 Wer kann Partei des Mietvertrags sein? 188

158 1.3 Vermieter- und Mieterwechsel 189

160 1.4 Fehlende Identität von Eigentümer und Vermieter 190

1.5 Nachhaftung des früheren Eigentümers 191

160 1.6 Konkludente Zustimmung zur Mietvertragsübertragung 192

161 2 Mietgegenstand/Nutzungsrechte 193 161 2.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen 193

2.2 Definition 193

163 2.3 Gesetzliche Grundlagen 194

2.4 Regelungsumfang 194 171 2.5 Aufnahme in Anlagen 209

2.6 AGB-Relevanz 210 171 2.7 Dokumentation 211 172 3 Mietzweck 213 174 3.1 Andere mietvertragliche Bezeichnungen 213

3.2 Definition 213 177 3.3 Gesetzliche Grundlagen 214

3.4 Regelungsumfang 214 'ringung von 3.4.1 Mietzweck gleich Verwendungszweck 214 :sabwicklung 178 3.4.2 Tauglichkeitsrisiko 215 r und dem Mieter 180 3.5 Aufnahme in Anlagen 219

:er und dem Caterer 181 3.6 AGB-Relevanz 220 teiligten betreffend 181 3.7 Dokumentation 222

den anderen 4 Werbung 224 183 4.1 Vermietung von Werbeflächen 224 183 4.2 Anbringung von Werbung 225

5 Konkurrenzschutz 228 184 5.1 Einleitung 228 184 5.2 Definition 228 185 5.3 Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz 229

13

In ha Itsverzeichnis

5.4 Reichweite vereinbarten Konkurrenzschutzes 230 9.2

5.5 Konkurrenzschutz für Freiberufler 231

5.6 Sortimentspflicht und Ausschluss des Konkurrenz­ 9.3

schutzes 231 9.4

5.7 Sortimentsbestimmung 232 9.5

5.8 Ansprüche des Mieters bei Verstoß gegen die 9.6

Konkurrenzschutzklausel 232 9.6.1

6 Betriebspflicht 234 9.6.2

6.1 Vorbemerkung 234 9.6.3

6.2 Definition 235 9.6.4

6.3 Gesetzeslage 235 9.7

6.4 Ausdrückliche Vereinbarung einer Betriebspflicht 235 9.8

6.5 Konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht 236 9.9

6.6 Nutzen der Vereinbarung einer Betriebspflicht 237 9.10

6.7 Rechtsfolgen einer vereinbarten Betriebspflicht 237 9.11

6.8 Begrenzung der Betriebspflicht nach § 242 BGB 238 10

6.9 Betriebspflicht und Ladenäffnungszeiten 239 10.1

7 Gewährleistung 241 10.2

7.1 Einleitung 241 10.2.1

7.1.1 Taugt der Mietgegenstand zum vertragsgemäßen 10.2.2

Gebrauch? 241 10.2.3

7.1.2 Thematische Mängelschwerpunkte 245 11

7.2 Der Minderungsanspruch 260 11.1

7.3 Einschränkung bzw. Ausschluss des Minderungsrechts 261 11.2

7.4 Aufwendungsersatz 263 11.3

7.5 Schadensersatz wegen Nichterfüllung 263 12

7.6 Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln 264 12.1

7.7 Außerordentliche Kündigung 265 12.2

7.8 Abbedingung des Minderungsrechtsausschlusses 265 12.3

8 Option 267 12.4

9 Miete 272 12.5

9.1 Einleitung 272 12.6

14

In ha Itsverzeich nis

230 9.2 Gesetzliche Rahmenbedingungen für Vereinbarungen 231 über die Miete 273

9.3 Die Umsatzmiete 275 231 9.4 Investitionskostenmiete 276 232 9.5 Umsatzsteuer, Umsatzsteueroption 278

9.6 Mietanpassung 281 232 9.6.1 Die Staffelmiete 282 234 9.6.2 Leistungsvorbehalt (Verhandlungsklausel) 283 234 9.6.3 Schiedsgutachtenklausel 286 235 9.6.4 Automatische Wertsicherungsklauseln (Index) 287 235 9.7 Die Behandlung von Altverträgen 290

'i Betriebspflicht 235 9.8 Die Arbeit mit Wertsicherungsklauseln 290 'ebspflicht 236 9.9 Verjährung, Verwirkung von Mietforderungen 292

·.ebspflicht 237 9.10 Liquiditätssicherung des Vermieters 294 ·.ebspflicht 237 9.11 Hinterlegung der Miete 294 §242 BGB 238 10 Versicherungen 296

239 10.1 Allgemeines 296 241 10.2 Einzelne Versicherungsarten 297 241 10.2.1 Verbundene Wohngebäudeversicherung 297

10.2.2 Glasversicherung 298 241 10.2.3 Haftpflichtversicherungen 298 245 11 Sicherheitsleistung 299 260 11.1 Kaution und Bürgschaft 299 261 11.2 Patronatserklärung 305 263 11.3 Mietvertragsübernahme 307 263 12 Untervermietung 309 264 12.1 Einleitung 309 265 12.2 Gesetzliche Grundlagen 310 265 12.3 Gebrauchsüberlassung an Dritte 311 267 12.4 Die Erlaubnis des Vermieters 313 272 12.5 Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters 315

12.6 Berechtigte Gründe für die Versagung der

Untermieterlaubnis 317

15

272

Inha Itsverzeichnis

16

12.7

12.8

12.9

12.10

12.11

13

14

14.1

14.2

14.3

14.4

14.5

14.6

14.7

14.8

E

1

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

"Unechte Untervermietung"

Verdeckung oder Offenlegung des Hauptmietvertrags

Häufig vom Hauptmietvertrag abweichende

Vereinbarungen

Vorlage des abgeschlossenen Untermietvertrags

Untervermietung unter aufschiebender Bedingung

Rückgabe der Mietsache

Schriftform

Einleitung

Gesetzliche Grundlage

Keine Heilung durch salvatorische Klausel

Keine Heilung durch die Berufung auf Treu

und Glauben

Heilmittel Schriftformklausel im Vertrag

Heilung eines Schriftformmangels durch

Nachtragsvereinbarung

Häufige Ursachen für Schriftformmängel

Praktische Abwicklung der Unterzeichnung von

Mietverträgen im Unternehmen

Betrieb und Unterhalt

Betriebskosten

Was sind Betriebskosten?

Abgrenzung der Betriebskosten von den

Instandhaltungskosten

Überleitungsprobleme bei Altverträgen

Umlegbarkeit weiterer Betriebskosten in der

Gewerberaummiete

Die konkrete Vereinbarung der Umlegung von

Betriebskosten

Die Abrechnung über die Betriebskosten

Kalkulation der Nebenkosten und

Nebenkostennachforderung

318

318

320

323

324

325

333

333

334

336

336

338

339

340

342

345

345

345

347

348

349

351

354

356

1.8

1.8.1

2

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

3

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

F

1

1.1

1.1.1

1.1.2

1.1.3

1.2

1.2.1

2

2.1

V

~

I }

(]

\

I

I

I

P

V

In ha Itsverzeichn is

318 1.8 Verjährung und Verwirkung von 318 Nebenkostennachforderungen 360

1.8.1 Probleme der Heizkostenverordnung und des 320 Wärmecontracting 362 323 2 Instandhaltung 364 324 2.1 Ausgangssituation: Die unterschiedliche Sichtweise 325 der Parteien 364 333 2.2 Verwirrung bei der Verwendung der Begriffe 365 333 2.3 Der Wille des Gesetzgebers 367 334 2.4 Die Transparenz des Gewollten 368 336 2.5 Definitionen 370

2.6 Analyse des Ist-Zustands des Gebäudes 374 336 2.7 Grundregeln für die Überbürdung von 338 Erhaltungsmaßnahmen und -kosten in AGB 379

2.8 Schönheitsreparaturen 381 339 3 Verkehrssicherungspflicht 385 340 3.1 Allgemeines 385

3.2 Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf Gebäude 386 342 3.3 Verkehrssicherungspflichten im Rahmen von

Mietverhältnissen 387 345 3.4 Übertragung der Verkehrssicherungspflicht 388 345 3.5 Die Streupflicht 389 345

F Vertragsgestaltung 391 347 1 Mietzeit 391 348 1.1 Mietbeginn 391

LU Verspätete Räumung durch den Vormieter 393 349 1.1.2 Sachmängel 395

1.1.3 Vermietung vom Reißbrett 397 351 1.2 Übergabe 399 354 1.2.1 Vertragsstrafen 401

2 Beendigung des Mietverhältnisses 403 356 2.1 Ende der Festlaufzeit 403

17

In haltsverzeichn is

2.2 Ordentliche Kündigung 404 H 1

2.3 Sonderkündigungsrechte 404 I. , 2.4 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem 1 (

Grund 406 2 I 2.5 Systematik der gesetzlichen Regelung 407 3 2.6 Der wichtige Grund in der Rechtsprechung 409 II. 2.7 Die Aufhebungsvereinbarung 415 1

2 G Flächen- und Leerstandsmanagement 419 3 1 Flächen- und Leerstandsmanagement 419 4 1.1 Was ist die Mietfläche? 419

1.2 Flächendefinitionen im Mietvertrag 421 5 1.3 Unterschied zwischen DlN 277 und MF-G der gif 423 6 1.4 Fläche aus der Sicht des Developers 425

1.5 Flächenangabe im Mietvertrag 426 7 1.6 Mietfläche am Beispiel eines Einkaufscenters 428 1.7 Flächenkennziffern 429 III. 1.8 Flächenbestandserfassung 429 1 1.9 Darstellung der bisherigen Nutzungssituation 431 2 1.10 Reduzierte Flächenanforderungen 431 3 1.ll Reduzierung/Erweiterung der Flächen während 4

der Mietzeit 431 5 1.12 Leerstandsverwaltung 433 6 1.12.1 Definition des Leerstands 433 7 1.12.2 Leerstand und Wertberichtigung 434

1.12.3 Aktives Inkassomanagement 434 8 1.13 Früherkennung drohenden Leerstands und

Frühwarnsysteme 437 9 1.14 Leerstandsverhinderung durch kreative

Vertragsgestaltung 439

1.15 Verringerung der Leerstandskosten 441 Stichw 1.16 Initiativen der Verwaltung gegen Leerstand 442

1.17 Umwandlung von Büros in Wohnungen 446

18

Inha Itsverzeichnis

404 H Arbeitshilfen 449 404 1. Verträge 451

406

407

409

1

2

3

11.

Gewerbemietvertrag

Erster "gelebter" Mietvertrag

Zweiter "gelebter" Mietvertrag

Checklisten

452

478

493

524 415 1 Checkliste Verwaltersuche 525

419 419

419

421

423

425

426

428

429

429

431

431

2

3

4

5

6

7

IlI.

1

2

3

Checkliste Wartungsverträge Bürohaus

Checkliste Hotelmietvertrag

Checkliste wesentliche Vertragsregelungen

Hotelbetreibervertrag

Checkliste für die Einrichtung eines Call-Centers

Checkliste Prüfung Nebenkostenabrechnung

Einkaufscenter

Beispiele von Mietnebenkosten (nicht in

§ 2 der BetrKV enthalten)

Vorschriften und Erläuterungen

Auflistung der Vorschriften im Gewerbemietrecht

Schriftform im Mietrecht

Textform im Mietrecht

526

528

530

532

534

536

537

538

540

541

431

433

433

434

434

4

5

6

7

8

Mietflächenschema

Mietfläche für Büroraum MF-B

Mietfläche für Handelsraum (MF-H)

Musterformulierung unter Verwendung der

gif-Richtlinie MF-G

Standards für ImmobilienverwaltungiFacilities

542

544

545

547

437 9

Management I

Standards für Immobilienverwaltung/Facilities

549

439 Management II 550

441 Stichwortverzeichnis 551 442

446

19