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  • Halbjahresbericht 2011 – 2012

  • Halbjahresbericht 2011 – 2012

    Agenda

    Abschluss Geschäftsjahr 31. März 2012 Bilanzpräsentation 5. Juni 2012 23. ordentliche Generalversammlung 29. Juni 2012

  • Seite 1

    Das Halbjahr in Kürze Seite 2 Aktionärsbrief Seite 6 Portfolio Seite 8 Finanzbericht Seite 19

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    Das Halbjahr in Kürze Kennzahlen 3 Highlights 4 Bedeutende Aktionäre 5

  • Seite 3

    Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12

    In Kürze Aktionärsbrief

    Portfolio Finanzbericht

    Kennzahlen

    in Mio. CHF 1.4.2011 bis 30.9.2011

    1.4.2010 bis 31.3.2011

    1.4.2010 bis 30.9.2010 1

    Erfolgsrechnung

    Mietertrag 40 91 46

    Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften –0,4 –17 –6

    EBITDA (ohne Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften) 30 70 35

    Liquiditätswirksamer operativer Erfolg 11 23 11

    Erfolg 3,6 7,3 3,2

    EPRA Eigenkapitalrendite 0,9% 1,7% 0,8%

    Bilanz

    Anlageliegenschaften 1 198 1 282 1 381

    EPRA Eigenkapital 412 423 423

    EPRA Eigenkapitalquote 32,0% 30,7% 28,8%

    Hypotheken 787 882 967

    Loan to Value in % 65,7% 68,8% 70,0%

    Kennzahlen pro Aktie in CHF

    Liquiditätswirksamer operativer Erfolg 0.14 0.28 0.12

    Erfolg der Aktionäre 0.04 –0.01 –0.01

    EPRA NAV pro Aktie 5.84 5.94 6.01

    NAV pro Aktie 4.84 5.27 5.03

    Börsenkurs 2.90 3.83 3.58

    Nennwertrückzahlung – – –

    Portfolio

    EPRA Mietertragsrendite, brutto 6,2% 6,6% 6,6%

    EPRA Mietertragsrendite, netto 5,4% 5,9% 5,8%

    Durchschnittlicher Zinssatz 4,6% 4,5% 4,5%

    Leerstandsquote (monetär) 11,3% 11,4% 10,7%

    1 Angepasste Werte aufgrund Restatement (siehe 2.4 im Anhang der konsolidierten Halbjahresrechnung). Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen auf den Seiten 62 bis 64 und der EPRA Performance Messung auf den Seiten 51 bis 55 nachvollzogen werden.

  • Highlights Portfolio Mieteinnahmen CHF 40 Mio. (–14%). Portfolioentwick- lung Verkauf von sieben Immobilien im Wert von CHF 39 Mio. Leerstandsquote leicht gesunken auf 11,3%. Bewertungen Schweiz positiv, Frank-reich und Deutschland leicht negativ, Niederlande negativ – insgesamt Bewertung von CHF –0,4 Mio. gegenüber CHF –6,3 Mio. im Vorjahr. Energieeffizienz Projekt in Dortmund erhält als eines der ersten Umbauprojekte in Deutschland das DGNB-Zertifikat.

    Finanzielles Negativer Währungseffekt CHF/EUR von – 6% am Stich- tag, –12% Durchschnittskurs beeinflusst Gesamtrechnung. Resultat Gewinn vor Steuern von CHF 8,3 Mio. gegenüber CHF 4,9 Mio. im Vorjahr. Gewinn nach Steuern CHF 3,6 Mio. gegenüber CHF 3,2 Mio. im Vorjahr. Weitere Reduktion Ad- ministrationskosten von 13%. Aufnahme einer Anleihe in der Schweiz über CHF 50 Mio. und Reduktion der kurzfristig fälligen Darlehen. Verbesserung LTV von 68,8% auf 65,7%. EPRA-Eigenkapitalquote verbessert von 30,7% auf 32%.

  • Seite 5

    Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12

    In Kürze Aktionärsbrief

    Portfolio Finanzbericht

    Bedeutende Aktionäre

    Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 30.9.2011: 59 724 486

    30.9.2011 Offenlegung gemäss SESTA

    Bruin I, S.à.r.I., Luxemburg 1 12,16% 12,16% am 17.11.2010

    Forum European Realty Income L.P., Cayman 1 7,68% 7,68% am 17.11.2010

    Total 19,84% 19,84% am 17.11.2010

    Lamesa Holding SA, Panama 9,36% 9,36% am 17.11.2009

    SUVA, Luzern 8,22% 7,13% am 28.11.2007

    Barron Investments Limited, Guernsey 6,83% 7,29% am 07.01.2011

    Ausgleichsfonds der AHV, Genf 3,26% 3,26% am 05.01.2011

    1 Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, welche insgesamt 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärbindungsverträge. Die Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwal- tungsrat vertreten.

    Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert übeschreiten:

  • Seite 6

    Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12

    In Kürze Aktionärsbrief

    Portfolio Finanzbericht

    Brief an unsere Aktionäre

    Züblin weist für das erste Halbjahr 2011/2012 trotz schwierigen Umfelds ein gutes Resultat aus. Der zaghafte wirtschaftliche Aufschwung in Europa wurde durch die weiterhin ungelöste Staatsverschuldungs- und Bankenkrise überschattet. Dies hat zu einem weiteren Wertverlust des Euro geführt.

    Dennoch steigerte Züblin den Gewinn und verbesserte das Bilanzbild. Die Gruppe erzielte einen Gewinn von CHF 3,6 Mio., was einer Verbesserung von 10,3% entspricht. Die EPRA Eigenkapitalquote stieg um 1,3 Prozentpunkte auf 32%. In der Berichts- periode konnten sieben nicht strategische Immobilien in den Niederlanden und in Deutschland verkauft werden.

    Die Planung des Umbauprojekts «Jatte 1» in Paris wurde abgeschlossen. Die Erteilung der Baubewilligung wird anfangs 2012 erwartet, was einen Baubeginn im März 2012 erlaubt. Die Finanzierung im Umfang von EUR 55 Mio. wird gruppenintern bereit gestellt.

    Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

    Sehr geehrte Damen und Herren

    Pierre N. Rossier, Präsident des Verwaltungsrats, und Bruno Schefer, CEO

  • Seite 7

    Züblin Gruppe Halbjahresbericht 11_12

    In Kürze Aktionärsbrief

    Portfolio Finanzbericht

    Durch den Verkauf von sieben strategisch nicht konformen Immobilien in Deutschland und den Niederlanden wurde das Portfolio opti- miert. Der Wert der verkauften Liegenschaften betrug CHF 39 Mio. Der Mietertrag reduzierte sich entsprechend und auch aufgrund des schwachen Euro um 14% auf CHF 40 Mio., verglichen mit CHF 46 Mio. im Vorjahr. Züblin konnte dank der Verkäufe und dadurch, dass sie Refinanzierungsmöglichkeiten optimal wahrnahm, den Finanzaufwand um 24% senken. Zudem reduzierte die straffe Kosten- kontrolle die administrativen Kosten um weitere 13%. Ferner hat die Gruppe einen erheblichen Währungserfolg erzielt, nachdem Euro- Darlehen auf Stufe Holding unter dem heutigen Interventionskurs der Nationalbank und dem Wechselkurs per 31. März 2011 (CHF 1.30) zurückbezahlt wurden. Somit konnte der liquiditätswirksame operative Gewinn verglichen mit der Vorjahresperiode trotz- dem auf dem gleichen Niveau gehalten werden.

    Wie in der Vergangenheit zeigen die Marktwertveränderungen ein unterschiedliches Bild. Während die Schweizer Immobilien wei- terhin vom starken Markt profitierten und eine Wertsteigerung von 2,8% erzielt werden konnte, mussten die Werte in Frankreich und Deutschland um jeweils 0,7% nach unten korrigiert werden. In den Niederlanden leidet der Markt immer noch unter der schwachen Nachfrage und einem hohen Leerstand. Eine weitere Wertkorrektur von 3,7% war deshalb notwendig. Insgesamt ergab dies eine leichte Abwertung von CHF 0,4 Mio. gegenüber CHF 6,3 Mio. in der Vergleichsperiode. Hinzu kam ein Verlust aus dem Verkauf bei einer Anlageliegenschaft von CHF 2,8 Mio. Unter Berücksichtigung des höheren Steueraufwands als Folge des guten Resultats in der Schweiz betrug das Gruppenergebnis CHF 3,6 Mio. gegenüber CHF 3,2 Mio. im Vorjahr, was einer Steigerung von 10,3% entspricht.

    Die Züblin Immobilien Holding hat im Juli 2011 eine 4% CHF-Anleihe mit einer Laufzeit von vier Jahren in der Höhe von CHF 40 Mio. herausgegeben, die im September 2011 um weitere CHF 10 Mio. erhöht wurde. Diese Mittel wurden für die Tilgung von kurzfris- tigen Immobilienfinanzierungen und für die Ablösung eines Darlehens auf Holdingstufe eingesetzt. Ferner wurden die Einnahmen aus Verkäufen mehrheitlich an die Banken zurückgeführt, woraus eine verbesserte Loan-to-Value-Ratio resultierte. Diese betrug per 30. September 2011 65,7%, gegenüber 68,8% per 31. März 2011 und 70,0% per 30. September 2010. Ebenfalls konnten sämtliche kurzfristigen Finanzierungen abgelöst oder um drei oder fünf Jahre verlängert werden.

    Grösstes Umbauprojekt der Züblin Gruppe ist «Jatte 1» in Paris. Hauptmieter der Immobilie war bis anhin Roche. Die umfangrei- chen Vorbereitungsarbeiten sind mit der Vergabe an die Bouygues Gruppe als Totalunternehmerin abgeschlossen. Damit hat Züblin Kosten-, Termin- und Qualitätssicherheit. Die Gesamtinvestition beträgt EUR 55 Mio. und der Baubeginn ist für Anfang März 2012 vor- gesehen. Die Gruppe prüfte für die Finanzierung verschiedene Alternativen und entschied sich, das Renovationsprojekt ohne Beizug von Partnern durchzuführen. Die Finanzierung erfolgt über ein Darlehen der Züblin Immobilien Holding an die direkte Besitzerin der Immobilie «Jatte 1», eine 100%ige Tochter der Züblin Immobilière France SA. Das Darlehen wird durch die weitere Erhöhung der Anleihe in der Schweiz (CHF 10 Mio.), den bestehenden sowie den geplanten operativen Cashflow der Gruppe refinanziert.

    Das Renovationsprojekt in Frankreich führt bei der Züblin Gruppe in den nächsten zwei Jahren zu 10 bis 15% weniger Mieteinnahmen im operativen Geschäft. Trotz anhaltender schwieriger Marktbedingungen geht Züblin den eingeschlagenen Weg konsequent weiter. Das heisst, in Energieeffizienz investieren, die Eigenkapitalquote verbessern sowie Kompetenz und Qualität für unsere Kunden bieten – und