Haus und Eigentum 2/2013

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Z E I T S C H R I F T F Ü R H A U S , G R U N D U N D W O H N U N G S E I G E N T U M d e r L a n d e s v e r b ä n d e W i e n , N i e d e r ö s t e r r e i c h , O b e r ö s t e r r e i c h , T i r o l , S a l z b u r g , S t e i e r m a r k , K ä r n t e n , B u r g e n l a n d & V o r a r l b e r g

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4 Was Wohnen wirklich teuer macht

8-9 Sanierungsoffensive 2013

10-13 Liegenschaftsbewertung

Das „Bummerlhaus“ am Stadtplatz von Steyr mit

seinem gotischen Kern zählt zu den schönsten

historischen Wohnhäusern Österreichs

Foto: Bilderbox

IMPRESSUM

MEDIENINHABER, HERAUSGEBER:

Zentralverband der Hausbesitzer – Haus besitzerhilfsverein,

Landesgerichtsstraße 6, 1010 Wien

Tel.: (01) 406 33 18, Fax: (01) 406 53 49

E-Mail: [email protected]

www.zvhausundeigentum.at

FÜR DEN INHALT VERANTWORTLICH:

KR Dr. Friedrich Noszek

PROJEKTLEITUNG UND GRAFIK:

Österreichischer Agrarverlag, Druck- u. Verlags GmbH. Nfg. KG, Sturzgasse 1A, 1140 Wien Tel.: (01) 981 77-0, Fax: DW -120 www.agrarverlag.at

REDAKTION: DI Hartmut Schnedl MA

Tel.: (01) 981 77-121, Fax: (01) 981 77-120

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DI Edith Kaiser


ANZEIGEN: Bau.Media.GmbH.

Marktstraße 1, 3492 Grafenegg Klaus Kopal

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DRUCK: AV+Astoria Druckzentrum GmbH

Faradaygasse 6, 1030 Wien

Tel.: (01) 797 85-0, Fax: (01) 797 85-218,


ADRESSVERWALTUNG: Bei den Landesverbänden

ÖHGB:

Neujahrsempfang des PräsidentenAnlässlich des Neujahrsempfangs des ÖHGB-Präsidenten Dr. Martin Prunbauer hatten zahlreiche Funktionäre und Landesverbandsobmänner Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch und Netzwerken.

„Die wichtigste Stütze für eine erfolgreiche Arbeit ist und bleibt der Service für unsere Mitglieder vor Ort.“ Dies war der Tenor beim Neu-jahrsempfang des Präsidenten des ÖHGB Dr. Martin Prunbauer.

Unter den Gästen des Empfangs waren unter anderen der Steuer- experte Dr. Stefan Drawetz, der Prä-sident des Zentralverbands Wien KR Dr. Friedrich Noszek, der Vize-

präsident des Zentralverbands Wien Prof. Dr. Karl Mayerhofer, die Ge-schäftsführerin des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes Mag. Edda Cosentini, der Obmann-Stellvertreter des ÖHGB Steiermark Ing. Peter Hötzer, Pressesprecher Mag. Markus Lang-thaler, der Präsident des ÖHGB Burgen-land RA Dr. Martin Schreiner, der Prä-

sident des ÖHGB Oberösterreich Josef Stranzinger, Obmann Helmut Nopp und Finanzreferentin Angelika Viteka.

Stefan Drawetz neuer Chef der Arbeitsgruppe SteuernDer Steuerexperte Dr. Stefan Drawetz, Geschäftsführer der Grazer Treuhand aus Graz, wird ab sofort das Gremium leiten. n

v.l.: Dr. Stefan Drawetz, Steuerexperte des ÖHGB; KR Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Zentral- verbands Wien; Prof. Dr. Karl Mayerhofer, Vizepräsident des Zentralverbands Wien; RA Dr. Martin Prunbauer, Präsident des ÖHGB; Mag. Markus Langthaler, Pressesprecher; RA Dr. Martin Schreiner, Präsident des ÖHGB Burgenland; Ing. Peter Hötzer, akad. IM, Obmann-Stellvertreter des ÖHGB Steiermark

Gäste des Empfangs in der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Prunbauer

HAUS & EIGENTUM Februar 20132

n Ö H G B

Allgemein bereiten die zunehmend technischen Anforderungen an Gebäude Kopfzerbrechen.

Diverse Regelungen, allen voran Bauordnungen und ÖIB-Richtlinien, die Kapitel der Bauordnungen ersetzen oder ergänzen. Im Rahmen des ÖIB (Österreichisches Institut für Bautechnik) gibt es ein Beratungsforum, in dem die gesetzlichen Interessenvertretungen vertreten sind, nicht aber unsere Verbände. Wir werden uns in dieses Gre-mium hineinurgieren, um mitreden zu können.

Das Thema „Miethöhe“ wird bereits seit Jahren angesprochen und ist seit dem Vorstoß der Wie-ner Grünen neuerlich hochgespielt. Wir bringen eine Darstellung der verschiedenen Gründe, die zu der Mietenentwicklung geführt haben.

Verschiedene Branchen sehen im privaten Haus-besitz erhebliche Erwerbs- und Gewinnchancen. Die Lobbying-Tätigkeit dieser Gruppen ist nicht zu unterschätzen und spiegelt sich in diversen Gesetzen wieder. Ein oft gebrauchtes Argument ist die Arbeitsplatzbeschaffung, daher soll viel in-vestiert werden. Die technische Beratung unse-rer Mitglieder wird aufgrund ständig neuer Normen immer wichtiger.

Die Fälligkeit der Mieten soll aufgrund eines Zah-lungsverzugsgesetzes von ersten auf den fünften des Monats verschoben werden. Der Grund hier-für ist eine EU-Richtlinie. Wir haben eine Ände-rung verlangt, aber die Mieterseite ist für diese Regelung.

Bestandsjubiläen feierten Ende Jänner die grie-chische Eigentümervereinigung POMIDA und die Athener Vereinigung. Beeindruckend war die Höhe der Besteuerung der Häuser und Wohnun-gen, die zu einem dramatischen Notstand der Eigentümer geführt hat.

Ihr Dr. Friedrich Noszek n

Sehr geehrte Leserinnen und Leser!

InhaltWir über uns

Editorial ..................................................................................... 3

Wir meinen: Steigende Bedeutung der

technischen Beratung ........................................................... 5

Am Rande vermerkt: Zur Pünktlichkeit der Mieteinzahlungen ........................................................... 7

Aktuelle Themen

ÖHGBNeujahrsempfang des Präsidenten ................................... 2

KOMMENTARWas Wohnen wirklich teuer macht ................................... 4

DER HAUSJURIST

Novellierung der Wiener Bauordnung .............................. 6

UIPI

Steuerlast zerstört Demokratie ......................................... 8

SANIEREN

Sanierungsoffensive 2013 ................................................... 8

IMMOBILIENMARKT

Liegenschaftsbewertung im Lichte von Angebot und Nachfrage ....................................................... 10

INTERNATIONAL

Das Mietrecht in Deutschland ............................................ 16

GARTEN

Die kleinen Wilden ................................................................. 20

HAUS UND EIGENTUM – FOTOWETTBEWERB

Stellen Sie Ihr Haus vor! ........................................................ 23

Aus den BundesländernSTEIERMARK:

Akademie für Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer ................................................. 22

WIEN:

Vortrag: Steuererklärung 2012 .......................................... 24

ServiceImpressum ............................................................................... 2

Index und Hauptmietzinswerte ......................................... 15

Fragen aus der Beratungspraxis ......................................... 17

Fachliteratur ............................................................................ 24

Pressespiegel ........................................................................... 25

Termine, Öffnungszeiten der Verbände ........................... 27

Februar 2013 HAUS & EIGENTUM 3

E D I T O R I A L n

Kommentar:

Was Wohnen wirklich teuer machtIm Nachstehenden drucken wir einen Kommentar ab, den Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Zentralverbandes Wien und Ehrenpräsident des ÖHGB, als Gastartikel für das Finanzportal biallo.at verfasst hat.

Als ich in meinem Archiv nachgeblät-tert habe, konnte ich feststellen, dass schon im Jahr 2001 über teures Woh-nen geklagt und geschrieben wurde.

Das ist auch wieder in den letzten Monaten der Fall gewesen und die Diskussionen haben an Dynamik durch den völlig unqualifizierten Vor-stoß der Grünen Vizebürgermeisterin Vassilakou gewonnen, eine niedrige Mietzinsobergrenze einzuführen, ohne Differenzierungen und ohne sachliche Begründungen. Es ist je-doch nützlich und sinnvoll, die Hin-tergründe der Wohnpreisentwick-lung aufzuzeigen.

Es gibt keinen Zweifel, Wohnen wurde und wird teurer. Aus verschie-denen Gründen:

1. Bauen ist teurer geworden. Es geht um Lohnkosten und Materialkos-ten. Baumaterialien sind zuletzt im Jahresvergleich zum Teil um einen zweistelligen Prozentsatz gestie-gen. Wir kennen das Problem beim Neubau und beim Altbau.

2. Der Althausbestand, besonders die Gründerzeithäuser, sind in die Jahre gekommen. Das führt in steigendem Maß zu erheblichen Investitionen. Die Hauserhaltung ist teurer gewor-den und wird noch teurer werden.

3. Dazu kommen neue Aufgaben in der Hausbetreuung. Es geht um Aufga-ben wie Wärmedämmung und die Durchführung technischer Auflagen, die Geld kosten und sich in der Woh-nungsmiete niederschlagen müs-sen. Der Austausch von Bleileitun-gen sei hier auch erwähnt.

4. Neben der Hauserhaltung spielt die Wohnungssanierung eine wichtige Rolle. Wohnungen von Altmietern werden frei. Oft ist jahrzehntelang von den Mietern nicht investiert wor-den. Es erfolgt eine Standard- anhebung auf Kategorie A. Mit Kos-ten von mindestens 600 Euro pro m2 ist zu rechnen. Sachverständige kommen bei der Richtwertmiete auf einen Zuschlag bis zu 20 %. Besonders kostenintensiv sind Klein-wohnungen, weil die Heizung und

die Sanitärgruppe überproportional zu Buche schlagen. Dass hier beim Vergleich Altmiete zu Neumiete ein erheblicher Anstieg vorliegt, ist ver-ständlich.

5. Dazu kommt, dass die Wohnungs-qualität wesentlich gestiegen ist, wobei sich das Angebot nach den Wünschen der Interessenten rich-tet.

6. Die Ansprüche und Erwartungen der Wohnungssuchenden sind in den letzten 20 Jahren stark gestie-gen. Da geht es einerseits um die Qualität, die Ausstattung der Bö-den, des Bades, der Fenster, aber auch um die Wohnfläche je Bewoh-ner. Die Ansprüche in dieser Rich-tung sind ebenfalls stark gestiegen.

7. Jeder Wohnungsuchende fragt, was kostet die Wohnung? Beach-tet wird die Gesamtmiete, da spie-len auch die Betriebskosten eine Rolle. Starke Steigerungen bei öf-fentlichen Abgaben und Gebüh-ren, wie Müllabfuhr und Wasser haben wir erlebt, besonders in Wien – ohne dass diese Preisent-wicklung in der Öffentlichkeit ent-sprechend angeprangert wurde.


n K O M M E N T A R

WIR MEINEN

Steigende Bedeutung der technischen Beratung

Wir haben es zunehmend mit Ge-setzentwürfen und Gesetzen zu tun, die technisches Fachwissen erfor-dern. Das gilt schon für die Begutach-tung von Entwürfen, bei denen abzu-schätzen ist, welche Auswirkungen eine Regelung auf die Praxis hat. Es geht konkret um Regelungen der Bauordnungen, die Richtlinien des OIB (Institut für Bautechnik) – die Richtlinie 6 ersetzt etwa den Ab-schnitt 9 der Bauordnungen und stellt daher eine Vereinheitlichung dar – elektrotechnische Regelungen, Abgasregelungen, Aufzugsgesetze.

Verschärft wird die Situation, weil Interessensgruppen ihre wirtschaft-lichen Ziele einbringen („das is a Gschäft“) und massiv Lobbying be-treiben. Das wird etwa daran deut-lich, dass in der Richtlinie 6 vier ver-schiedene Werte bei der Energiebe-wertung eines Hauses aufscheinen sollen und verschiedene Interes-sensgruppen „ihren“ Wert haben wollten. Die Werte sollten jeweils günstig sein, das bedeutet, dass Ma-terial und Arbeit der Interessens-gruppen stärker einzusetzen sind, mit dem Ziel: mehr Umsatz und bes-seres Geschäft.

Der Eindruck, dass Hausbesitzer Opfer von Geschäftemachern sind, täuscht nicht. Hier geht es nicht nur um den Energieausweis und Mess-technik sowie den Einsatz von Ma-terialien und Baustoffen, sondern es reicht bis zur richtigen Anwen-dung und Verarbeitung von indus-triellen Produkten. Dabei sind wir, als Auftraggeber weitgehend selbst schuld, weil wie nicht über die not-wendigen Kenntnisse und einschlä-gigen Erfahrungen verfügen.

In der Praxis werden Kostenvoran-schläge eingeholt, und die Prüfung besteht meist darin, zu überlegen, was gestrichen werden kann, und was billiger werden kann. Die Quali-tät kostet Geld und bleibt sehr oft auf der Strecke.

Aber mit den eingehobenen Mietzin-sen, die ja im Althausbestand be-grenzt sind, muss ökonomisch ge-wirtschaftet werden und im Woh-nungseigentum wird die Höhe der Rücklage regelmäßig diskutiert nach dem Motto „Darf’s ein bisschen we-niger sein“. Wer eine Generalrepara-tur nach § 7 Mietengesetz oder § 18 Mietrechtsgesetz hinter sich hat, konnte einschlägige Erfahrungen beim Zusammenstreichen von Kos-tenvoranschlägen sammeln. Es durf-ten nur die billigsten Angebote durchgeführt werden.

Die Entwicklung der Gesetzgebung ist eindeutig: Es wird komplizierter und umfangreicher. Einerseits kom-men zunehmend Richtlinien der EU aus Brüssel, andererseits schafft es die von der Politik und Lobbygruppen betriebene Legistik ständig neue Ge-setze zu produzieren, deren prakti-sche Anwendung komplexer wird und Probleme bereitet.

Bei unserer Arbeit werden wir daher vermehrt auf technisches Wissen zu-rückgreifen müssen. Das gilt für die Begutachtung von Gesetzentwür-fen, aber auch für die Anwendung von Gesetzen. Wir werden daher auch die einschlägige Beratung unserer Mitglieder ausbauen müs-sen, um für die Anforderungen der Zukunft gerüstet zu sein. Dr. Friedrich Noszek n

Diese Betriebs-kostenpositionen werden in Wien künftig jährlich dy-namisiert.

8. Eine wichtige Rolle spielt die Nach-frage. Eine stärkere Neubautätigkeit entspannt die Situation bei steigen-dem Wohnbedarf, der bei wachsen-der Bevölkerung und steigendem Wohnflächenbedarf gegeben ist. Der Neubau ist jedoch – vor allem bei Ge-meindewohnungen – erheblich zu-rückgegangen, weil die Kosten ge-stiegen und die Budgetansätze und Förderungen knapp geworden sind.

9. Wenn gewirtschaftet wird, müssen auch ökonomische Grundsätze gel-ten. Es muss einen Anreiz für Inves-toren geben. Es darf auf Gewinn ge-arbeitet werden. Das gilt in dieser Form nicht für den kommunalen Wohnbau, der sich auf Steuergeld stützen kann. Auch Wohnbaugenos-senschaften können aufgrund von Steuerprivilegien und hohen Rück- lagen günstig anbieten.

Wir beobachten, dass die Wünsche der Wohnungssuchenden hochgesteckt sind. „Will haben“, ist eine gute Be-zeichnung. Es ist wohl klar, dass die Leistbarkeit eine Rolle spielt. Hier kann bei Bedürftigkeit der soziale Wohnbau eine wichtige Rolle spielen. Die stei-gende Tendenz der Wohnkosten ist zweifellos gegeben. Wir wissen aber auch, dass das seine Gründe hat und die Kosten mit Mietzinsbeschränkun-gen vernünftigerweise nicht in den Griff zu bekommen sind. n

Die Ansprüche ans Wohnen werden immer höher

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W I R M E I N E N n

Immobilienrecht:

Novellierung der Wiener Bauordnung Mit 1. Jänner 2013 ist eine Novellierung der Wiener BauOrdnung in Kraft getre-ten. Sie wurde im Landesgesetzblatt für Wien, LGBl Nr. 64/2012, kundgemacht. Durch die Novellierung der Wiener BauOrdnung wurde die Techniknovelle 2012 eingearbeitet, wobei auch eine Novelle zur Wiener Bautechnikverordnung mit den 2011 beschlossenen OIB - Richtlinien in Kraft getreten ist.

Die Änderungen betreffen anzeige-pflichtige Baumaßnahmen, bewilli-gungsfreie Bauvorhaben sowie Baube-willigungsverfahren. Eine Bauanzeige genügt für Loggien Verglasungen, den Austausch von Fenstern gegen solche anderen Erscheinungsbildes sowie den Austausch von Fenstern in Schutz-zonen (§ 62 Abs. 1, Z 2 und 3 Wr. BauO). Betreffen diese Bauführungen mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäude-hülle, so ist ein Energieausweis und ein Nachweis über die Berücksichti-gung hocheffizienter alternativer Systeme einzuholen (§ 118 Abs. 3, 3a und Abs. 5 Wr. BauO). Solche Energie-ausweise sind der Behörde in elektro-nischer Form zu übermitteln und von dieser stichprobenweise zu überprü-fen (§ 62 Abs. 2 Wr. BauO). Ähnliches gilt für bewilligungsfreie Bauvorha-ben (§ 62 a, Wr. BauO).

Für Bauführungen, welche eine nach-trägliche Anbringung einer Wärme-dämmung an nicht gegliederte Fassaden rechtmäßig bestehender Gebäude außerhalb von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre betref-fen, und der Austausch von Fenster gegen solche gleichen Erscheinungs-bildes außerhalb von Schutzzonen, welche mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle betreffen, ist ab 01. Jänner 2013 vom Bauherren ein Energieausweis und ein Nachweis über die Berücksichtigung hocheffi-zienter alternativer Systeme einzuho-len.

Auch solche Energieausweise sind der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln und von dieser stichpro-benweise zu überprüfen. Weisen Ener-gieauswese Mängel auf, so gilt die Ver-pflichtung zur Übermittlung als nicht erfüllt (§ 62 a Abs.8 Wr. BauO)! Ähnli-ches gilt auch für bewilligungs-pflichtige Bauführungen bei Neu-, Zu- und Umbauten sowie bei Änderungen und Instandsetzungen von mindes-tens 25 % der Oberfläche der Gebäu-dehülle. In diesen Fällen ist ebenfalls vom Bauwerber ein gültiger Energie-ausweis in elektronischer Form als Ein-reichunterlage der Behörde vorzule-gen. Zusätzlich ist ein Nachweis über den Schallschutz von einem für das einschlägige Fachgebiet berechtigten Sachverständigen vom Bauwerber als Einreichunterlage vorzulegen.

Schließlich ist ein Nachweis dafür, dass die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit hochef-fizienter alternative Systeme berück-sichtigt wurde vorzulegen (§63 Abs.1 lit.e Wr. BauO). Ausgenommen von der Bestimmung des § 63 Wr. BauO sind lediglich Gebäude, die unter Denkmal-schutz stehen, bestehende Gebäude in Schutzzonen sowie erhaltungswür-dige gegliederte Fassaden an be-stehenden Gebäuden. Weitere Aus-nahmen betreffen Gebäude für reli-giöse Zwecke, Gebäude in landwirt-schaftlich genutzten Gebieten, Industriebauwerke, Kleingarten- häuser, freistehende Gebäude und

Zubauten mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2.

Die Renovierung eines Gebäudes bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen wird, wird auch als „grö-ßere Renovierung“ bezeichnet. Beach-ten Sie, dass zur Ermittlung dieser Ge-bäudehülle nur wärmeabgebende Flä-chen also Schauseiten, freistehende Feuermauern, Dächer und sonstige ungedeckte Teile des Gebäudes, her-anzuziehen sind.

Bei Neu-, Zu - und Umbauten sowie bei Änderungen und Instandsetzun-gen von mindestens 25 % der Oberflä-che der Gebäudehülle müssen zudem auch hocheffiziente alternative Sys-teme eingesetzt werden. Dies muss je-doch technisch ökologisch und wirt-schaftlich realisierbar sein. Hocheffi-ziente alternative Systeme sind jeden-falls:

1. Dezentrale Energieversorgungs systeme auf der Grundlage von Energie aus erneuerbaren Quellen,

2. Kraft-Wärme-Kopplung,

3. Fern-Nah-Wärme oder Fern-Nah-Kälte, insbesondere wenn sie ganz oder teilweise auf Energie aus er-neuerbaren Quellen beruht oder aus hocheffizienten Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen stammt,

4. Wärmepumpen (JAZ< 3,0 berechnet nach den Regeln der Technik §118 Abs.3 Wr. BauO).

Der Einsatz hocheffizienter alternati-ver Systeme ist durch einen, nach den


n D E R H A U S J U R I S T

für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften Berechtigten oder eine akkreditierte Prüfstelle zu prüfen.

Neue Bestimmungen bestehen auch für Gebäude, welche zu mehr als 500 m2 Gesamtnutzfläche von Behör-den genutzt werden und die starken Publikumsverkehr aufweisen, sowie Gebäuden, in denen mehr als 500m2 von sonstigen Einrichtungen genutzt werden, welche ebenfalls starken Publikumsverkehr aufweisen.

Auch hier ist ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle anzubringen, welcher der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln ist, wobei auch hier eine stichproben-weise Überprüfung durch die Behörde erfolgen kann. n

DER AUTOR:

Mag. Roman Reßler

JuristMitarbeiter im Zentralverband Haus und Eigentum

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Zur Pünktlichkeit der Mietenzahlungen

Die meisten Mieter zahlen ihre Mieten pünktlich. Die Fälligkeit ist am 1. des Monats im Vorhinein. Streng genommen müsste das Geld schon am 1. eingelangt sein. Bei Bankeinzügen funktioniert es hervorragend – wenn das Konto gedeckt ist. Bei Daueraufträgen gibt es oft Differenzen zu den vor-geschriebenen Mieten, wenn es zu Änderungen gekommen ist, etwa bei einer Erhöhung der Betriebs-kosten. Als Folge gibt es dann oft Differenzen, die der Mieter nicht oder zu spät bemerkt, weil er sich auf seinen Dauerauftrag verlässt.

Daneben gibt es jene kleine Gruppe von Mietern, die grundsätzlich spä-ter zahlt. Die Begründungen sind zumeist folgende: „Ich bekomme mein Geld erst am 15. des Monats." Das kommt dann auf die Betrach-tung an. Man könnte auch sagen, schon am 15. des Vormonats. Oder: „Ich zahle immer gegen Monats-schluss, es ist ohnehin eine Kaution erlegt.“ Oder: „Das mache ich grundsätzlich so.“

Bis ein Gericht anfangen würde zu arbeiten, ist die Miete längst be-zahlt.

Regelmäßige Mahnungen wirken zumeist. Sie geben dem Mieter auch die Gewissheit, dass genau kontrolliert wird, ob und wann die Zahlung erfolgt.

Der Entwurf eines Zahlungsver-zugsgesetzes war in Begutach-tung. Danach war geplant, die Fäl-ligkeit der Miete auf den 5. des Mo-

nats festzulegen. In der Regie-rungsvorlage ist nun vorgesehen, dass der Mieter den Mietzins, so-fern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am 5. eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten hat. Der Vermieter hat im dafür ein verkehrsübliches Bankkonto bekanntzugeben (No-vellierung des § 15 Abs. 3 Miet-rechtsgesetz).

Hintergrund der geplanten Ände-rung ist die Umsetzung einer Zah-lungsverzugsrichtlinie der EU ins österreichische Recht. Die Begrün-dung in den Erläuternden Bemer-kungen zur Regierungsvorlage lau-tet so, dass „die Regelungen der Rechtzeitigkeit der Leistung von Geldschulden, also der Miete dazu führen würde, dass der Mieter ge-zwungen werde, den Mietzins im Voraus zu leisten, dass dieser rechtzeitig am 1. eines Kalender-monats auf dem Konto des Vermie-ters gutgeschrieben wird. Da Mo-natsgehälter üblicherweise erst am Monatsletzten überwiesen werden, hätte das eine Zwischen-finanzierung sowie Zinsbelastun-gen des Mieters zur Folge.“ Über-sehen wird dabei, dass das gelten-des Recht ist.

Im Begutachtungsverfahren haben wir diese Neuregelung nachdrück-lich abgelehnt, weil das eine Ver-schlechterung für den Vermieter und eine Begünstigung der Säumi-gen bedeuten würde. Es bleibt nun abzuwarten, was beschlossen wird. -ius n

HINWEIS:

Seit 1. Jänner 2013 gibt es keine vierteljährliche Vorschreibungen der Einkommensteuer, Körper-schaftssteuern sowie keine Bu-chungsmitteilungen über bereits geleistete Zahlungen! Wir empfeh-len über FA-Online (Finanzamt - Online) die jeweiligen Buchungen sowie Kontostände abzufragen. Wir weisen darauf hin, dass nicht pünktliche Zahlungen an das Fi-nanzamt Säumniszuschläge zur Folge haben!


D E R H A U S J U R I S T / A M R A N D E V E R M E R K T n

Umsetzung der Energierichtlinie:

Sanierungsoffensive 2013Auch dieses Jahr können für thermische Sanierung Förderungen im Rahmen des „Sanierungsschecks“ beantragt werden. Die neuen Förderrichtlinien sol-len das Antragsverfahren vereinfachen und dieses entbürokratisieren. Um die Konjunktur möglichst schnell anzukurbeln, gibt es einen Konjunkturbonus für Schnellentschlossene.

Umweltminister Nikolaus Berlakovic und Wirtschafts- und Energieminis-ter Reinhold Mitterlehner stellen für die neue Förderoffensive für die ther-mische Sanierung von Gebäuden ein Gesamtvolumen von 123 Millionen Euro bereit. In diesem Betrag sind auch jene 23 Mio. Euro enthalten, die 2012 nicht ausgeschöpft worden sind.

Der Sanierungsscheck als Anreiz zur Verbesserung der thermischen Quali-tät des Gebäudestandards ist einer-seits ein Instrument, um die EU-Kli-maziele zu erreichen, andererseits soll er der Bauwirtschaft bei der Be-wältigung einer sehr ernsten Kon-junkturphase helfen. Aus diesem Grund wurde der Konjunkturbonus als „Frühbucherbonus“ eingeführt.

Angesichts von 80.000 arbeitslosen Bau-Holz-Arbeitern (mehr als im Kri-senjahr 2009) soll die Konjunktur frü-her angekurbelt werden. Ziel ist es, die thermische Sanierung des Gebäu-debestandes auf 3 % pro Jahr bis 2020 zu heben.

Das größte technisch-wirtschaftliche Potential der thermischen Sanierung liegt bei unzureichend gedämmten Einfamilienhäusern. Durch die Einbe-ziehung mehrgeschoßiger Wohnbau-ten sowie Mietwohnungen sollen aber auch deren Eigentümer und Mieter entsprechend unterstützt werden.

UIPI:

Steuerlast zerstört DemokratieWir bringen auszugsweise die Rede von David Salusbury, Vizepräsident der UIPI und Präsident der National Landlords Associationder (UK) anlässlich des 30. Na-tionalkongresses des griechischen Eigentümerbundes am 26. Jänner 2013.

„Die Finanzkrise sucht derzeit alle In-dustrieländer heim. Auf Grund des ex-trem hohen griechischen Budgetdefizi-tes ist sie in Griechenland weitaus stär-ker zu spüren als im restlichen Europa. Als Vizepräsident der UIPI erfüllt es mich mit großer Besorgnis, dass grie-chische Eigentümer und Vermieter der-zeit sowohl eine erhebliche Abwertung ihres Besitzes auf dem Immobilien-markt erfahren, als auch sehr viel an Grundsteuer zu zahlen haben. Bei Ge-sprächen mit Stratos Paradias, dem Prä-sidenten der UIPI und des griechischen Eigentümerverbandes POMIDA, bin ich zu der Ansicht gelangt, dass diese Be-

lastungen unverhältnismäßig sind und dazu beitragen, den Wert von Immobi-lien noch weiter zu senken.

Wir alle stimmen darüber überein, dass in einer demokratischen Gesell-schaft Eigentümer ihren Beitrag zu den Steuereinnahmen eines Landes leisten müssen. Dieser Beitrag muss aber zumutbar, gerechtfertigt und tragbar sein.

Steuern müssen fair und gerecht ver-teilt sein. Es ist unfair, wenn eine Gruppe wie Immobilieneigentümer und Vermieter unverhältnismäßig viel

Steuerlast zu tragen hat. Steuern ge-recht zu verteilen ist auch deshalb notwendig, damit mehr Menschen spüren und verstehen, wie hoch die Kosten der öffentlichen Hand sind. Staatliche Ausgaben steigen weiter-hin und viele Staaten können sich diese Ausgaben nicht mehr leisten. Ich glaube, dass die Lösung dieses Prob-lems nicht in noch mehr Steuern liegt, sondern in weniger Staat!

Ich hoffe, dass jene, welche in Ihrem Land die Weichen stellen, so bald wie möglich verstehen, dass steigende Steuerlast auf Immobilienbesitz die Mittelschicht zerstört. Dies aber würde einen nicht mehr gutzuma-chenden Schaden an der Demokratie verursachen.“ n


n U I P I / S A N I E R E N

Umfassende Sanierung und Teilsanierung werden gefördertNeue Förderanträge für Private kön-nen ab sofort direkt bei den Bauspar-kassen und in den Bankfilialen einge-reicht werden. Im privaten Wohnbau wird die thermische Sanierung von Gebäuden gefördert, die älter als 20 Jahre sind (maßgeblich ist das Datum der Baubewilligung). Folgende Maß-nahmen der thermischen Sanierung sind förderungsfähig:

• Dämmung der Außenwände

• Dämmung der obersten Geschoß-decke bzw. des Daches

• Dämmung der untersten Geschoß-decke bzw. des Kellerbodens

• Sanierung bzw. Austausch der Fens-ter und Außentüren

Für die thermische Sanierung werden bis zu 5.000 Euro gewährt. Bei Ver-wendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen bzw. mit Umweltzeichen oder von Holz-fenstern kann jeweils ein Zuschlag von 500 Euro in Anspruch genommen werden.

Eine umfassende Sanierung muss eine Reduktion des Heizwärme- bedarfs (HWB) auf einen guten Stan-dard zur Folge haben, um förderwür-dig zu sein (HBW-Grenzwerte auf www.sanierungscheck2013.at). Wird dies nicht erreicht, kann eine Förde-rung für eine Teilsanierung (Reduk-tion des Heizwärmebedarfs um 30 % bzw. 20 %) beantragt werden. Auch Einzelbaumaßnahmen wie die Däm-mung der obersten Geschoßdecke und der Tausch der Fenster können förderwürdig sein.

Erstmals wird im Rahmen der thermi-schen Sanierung auch die Erstellung eines Energieausweises gefördert, und zwar pauschal mit 300 Euro.

Umstellung des HeizsystemsFür die Umstellung des Wärmesys-tem auf ein umweltfreundliches Sys-tem sind weitere 2.000 Euro Förde-rung möglich. Solche Heizsysteme sind zum Beispiel Wärmepumpe, thermische Solaranlage, Pellets- und

Hackschnitzelheizung. Neu ist, dass auch der Anschluss an Nah- und Fern-wärme förderwürdig ist. Vorausset-zung für diese Förderung ist, dass die Umstellung im Zuge einer umfassen-den thermischen Sanierung ge-schieht oder dass das Gebäude be-reits einen guten thermischen Stan-dard hat.

Für Schnellentschlossene: Der KonjunkturbonusZusätzlich gibt es einen sogenannten Konjunkturbonus. Dieser wird ge-währt, wenn der Förderantrag bis zum 30.06.2013 gestellt wird und die Maßnahmen bis 31.03.2014 umge-setzt werden. Mit Konjunkturbonus erhöht sich die Förderung auf bis zu 30 % der Kosten. Bei thermischer Sa-nierung und Umstellung des Wärme-systems erhöht sich die Förderung so-mit auf maximal 9.000 Euro.

Förderung für mehrgeschoßigen WohnbauFür den mehrgeschoßigen Wohnbau gelten besondere Fördervoraussetzun-gen. Für eine umfassende Sanierung muss ein einstimmiger Beschluss oder ein nicht mehr anfechtbarer Mehr-heitsbeschluss der Eigentümer- gemeinschaft nachgewiesen werden. Gibt es diesen nicht, kann für die Woh-nung nur ein Förderungsantrag für den Tausch der Fenster und / oder der Außentüren gestellt werden.

Bei der Sanierung eines gesamten Wohnbaus mit Mietwohnungen muss eine einstimmig beschlossene Sanierungsvereinbarung zwischen Vermieter und allen Mietern über die befristete Erhöhung des Mietzinses bzw. des Entgelts vorliegen. Der Ge-bäudeeigentümer verpflichtet sich, die erhaltene Förderung in voller Höhe in Form einer Reduktion der ver-einbarten Mietzins- oder Entgelt-erhöhung an die Mieter weiterzuge-ben.

Gibt es keine Sanierungsvereinba-rung, kann nur ein Förderantrag für den Tausch der Fenster und/oder Außentüren gestellt werden.

Antragstellung und BewilligungDie Antragstellung erfolgt über die Bausparkassen. Einreichungen sind zwischen 14.01.2013 und 31.12.2013 möglich (bis 30.06.2013, wenn man in den Genuss des Konjunkturbonus kommen will). Sollten die Förde-rungsmittel vor Ende der Einreichs-frist erschöpft sein, kann ein Ende der Förderungsaktion festgelegt werden. (Anmerkung: Im vergangenen Jahr wurden die Fördermittel nur bis zu etwa ¾ ausgeschöpft). Eine Kombina-tion des Sanierungsschecks 2013 mit Landesförderungen ist möglich.

Die Förderung erhalten Sie nach Ge-nehmigung des Antrages und nach Umsetzung Ihres Projektes. Voraus-setzung ist die Übermittlung der End-abrechnung inklusive aller erforderli-chen Unterlagen. Diese müssen bis spätestens 31.03.2015 vorliegen

Jedes Objekt, für das um Förderung angesucht wird, muss einen Energie-ausweis haben, anhand dessen die Förderungsvoraussetzungen geprüft werden. n

Weiter Informationen und Formblätter zur Antragsstellung: www.sanierungsscheck2012.at

sowie bei den Bankfilialen und Bausparkassen.

www.buschek.at02687 / 42717

Das Endefeuchter Wände


S A N I E R E N n

Liegenschaftsbewertung:

Bedeutung von Angebot und NachfrageDie Bewertung einer Immobilie hat gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG 92) objektiv und nachvollziehbar sowie nach Kriterien des redlichen Geschäftsverkehrs zu erfolgen. Der üblicherweise am Markt erzielbare Verkaufs-preis bildet dabei den zu ermittelnden Verkehrswert der Liegenschaft. Angebot und Nachfrage bestimmen in diesem Zusammenhang hauptsächlich den Preis einer Liegenschaft; Grund genug diesem Aspekt der Liegenschaftsbewertung genaueres Augenmerk zu widmen.

Die Bewertung von Liegenschaften findet zumeist im Liegenschaftsver-kehr (Kauf, Verkauf, Schenkung, Erb-schaft, etc.), bei Unternehmenstrans-aktionen, Finanzierungen, Bilanzie-rungen sowie im Rahmen behördli-cher Verfahren (Insolvenz, Exekution, Verlassenschaften, etc.) Anwendung. Naturgemäß stellt sich dabei die Frage nach dem Wert einer Immobilie, und ob dieser am Markt zu erzielen sei. Im Vorfeld der Liegenschaftsbewertung sind jedoch zum besseren Verständnis einige Begriffe näher zu definieren.

Wert versus PreisDer Wert einer Ware oder Dienstleis-tung beschreibt ein subjektives Tauschverhältnis gleichwertiger Güter oder Dienstleistungen. Erst der kon-krete Tausch (Kauf/Verkauf) definiert einen objektiven, in Geld ausgedrück-ten Preis, dessen Höhe gleichzeitig ein Indikator für die Knappheit einer am Markt verfügbaren Ware oder Dienst-leistung ist. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann sich vom geschätzten Verkehrswert stark unterscheiden (z.B. Liebhaberpreis). Das Liegenschaftsbe-wertungsgesetz 1992 (LBG 92) defi-niert den Verkehrswert als Marktpreis einer Liegenschaft zu einem bestimm-ten Zeitpunkt, nach angemessener Vermarktungszeit und mit Akteuren, die mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln. Besondere Wertzumessungen bleiben bei der Er-

mittlung des Verkehrswertes unbe-rücksichtigt. Im Vergleich zum Ver-kehrswert dient der Einheitswert zur Besteuerung von Grund und Boden und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft. Die Einheitswerte werden auf Basis der Wertverhältnisse zum 1.1.1973 an Hand spezieller Bewertungsvorschrif-ten vom Finanzamt mittels Bescheid festgelegt und wurden gemäß Abga-benäderungsgesetz 1982 pauschal um 35% angehoben.

Rechtsordnung bestimmt menschliches ZusammenlebenRechtliche Bestimmungen regeln viel-fach das menschliche Zusammenle-ben, wobei die Summe aller rechtli-chen Normen die Rechtsordnung eines Staates bildet. Man unterscheidet zwi-schen subjektiven und objektiven Recht, indes sich subjektive Rechte (Befugnisse) aus den objektiven (Nor-men) ableiten. Des Weiteren erfolgt die Gliederung der Rechtsordnung ver-tikal und horizontal, währenddessen im ersten Fall vom Stufenbau der Rechtsordnung (Verfassungsgesetze /Gesetze / Verordnungen / Erlässe) und im zweiten von den zu regelnden Sachgebieten (Rechtsmaterien) ge-sprochen wird. In Abhängigkeit der be-teiligten Akteure unterscheidet man zwischen öffentlichem (Verhältnis Staat zu Bürger) und privatem (Ver-hältnis Bürger/in zu Bürger/in) Recht.

Das Privatrecht, dessen Wurzeln im rö-mischen Recht zu finden sind, regelt das Zusammenleben gleichberechtig-ter Bürger/innen, die in ihren Ent-scheidungen frei und eigenständig rechtsverbindliche Verträge vereinba-ren (Privatautonomie). Auf Grundlage dieser Rechtsauffassung und im Lichte der sozioökonomischen Entwicklun-gen des 19. Jahrhunderts (Aufklärung, industrielle Revolution, etc.) bildeten sich Nationalstaaten, deren ursprüng-liche Ausprägung allein auf den Schutz von Leib und Leben (Nachtwächter-staat) bzw. eines fairen Wettbewerbs (Ordoliberalismus) abzielte. Infolge wirtschaftlicher, politischer und sozia-ler Krisen sowie der Weltkriege entwi-ckelte sich im 20. Jahrhundert der mo-derne Rechtsstaat, dessen demokrati-sche Gesetzgebung mittlerweile in alle Lebensbereiche Einzug gehalten hat.

Grundbuch – öffentliches Ver-zeichnis im LiegenschaftsverkehrMit Einführung des Grundbuchs im Liegenschaftswesen wurden die Vor-aussetzungen für eine kostengüns-tige und rechtssichere Abwicklung des Liegenschaftsverkehrs geschaf-fen. Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes, öffentli-ches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dingli-chen Rechte (Eigentumsrecht, Vor-kaufsrecht, Dienstbarkeiten, Belas-tungen, etc.) eingetragen werden. Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die erwähnten ding-lichen Rechte nur durch Eintragung erworben werden können (Eintra-gungsgrundsatz) und dass jeder auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs grundsätzlich vertrauen


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kann (Vertrauensgrundsatz). Das Grundbuch besteht aus dem Haupt-buch (enthält alle aktuellen Grund-buchseintragungen), der Grund-buchsmappe (Landkarte mit der örtli-chen Lage der Grundstücke), dem Ver-zeichnis der gelöschten Eintragungen (enthält gelöschte sowie gegen-standslose Eintragungen aus dem Hauptbuch) und der Urkundensamm-lung (Urkunden, die den Grundbuchs-eintragungen zugrunde liegen, z.B. Kaufvertrag). Daneben gibt es als Hilfsverzeichnisse das Grundstücks-verzeichnis, Anschriftenverzeichnis und das Personen- oder Namensver-zeichnis. Seit 1999 können Grund-buchsanfragen über das Internetpor-tal des Bundesamtes für Eich- und Vermessungswesen sowie soge-nannte Verrechnungsstellen elektro-nisch abgerufen werden.

Wertermittlung von LiegenschaftenMit dem Liegenschaftsbewertungs-gesetz 1992 (LBG 92) wurden rechtli-che Normen für die Bewertung von Immobilien begründet, welche die Be-stimmungen der vormals gültigen Re-alschätzordnung 1867 ablösten und die Vorgehensweise bei der Bewer-tung von Liegenschaften inhaltlich nä-her beschreiben. Die schätzungsweise Ermittlung des Wertes einer Liegen-schaft hat demnach an Hand einer dem Stand der Wissenschaft entspre-chenden Wertermittlungsmethode zu erfolgen, wobei von einer üblichen und ordnungsgemäßen Bewirtschaf-tung der zu bewertenden Liegenschaft auszugehen ist, und ideelle Wertzu-messungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes nicht zu berücksichtigen sind. Der/Die Sach-verständige hat bei der Erstellung des Gutachtens mit Sorgfalt vorzugehen und seine/ihre Annahmen bzw. Ent-scheidungen nachvollziehbar und schlüssig zu begründen. Als Wert-ermittlungsverfahren nach dem LBG 92 gelten:

• Vergleichswertverfahren,

• Ertragswertverfahren sowie

• Sachwertverfahren.

Schematisch referenzieren diese Ver-fahren auf einen Gleichgewichtspreis (Marktpreis) von Angebot und Nach-frage und beleuchten den Wert einer Immobilie an Hand deren Herstellung (Sachwertverfahren), Erträge (Ertrags-wertverfahren) sowie erzielter Preise vergleichbarer Objekte (Vergleichs-wertverfahren).

VergleichswertverfahrenDas Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 beschreibt in §4 dieses Verfahren wie folgt:

§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sa-

chen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geän-derte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu be-rücksichtigen.

ErtragswertverfahrenDas Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 beschreibt in §5 dieses Verfahren wie folgt:

§ 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisie-rung des für die Zeit nach dem Bewer-tungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemes-


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senen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert).

(2) Hiebei ist von jenen Erträgen aus-zugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tat-sächlichen Aufwands für Betrieb, In-standhaltung und Verwaltung der Sa-che (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag er-rechnet sich der Reinertrag; die Ab-schreibung ist nur abzuziehen, so-weit sie nicht bereits bei der Kapitali-sierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist über-dies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Li-quidationskosten Bedacht zu neh-men.

(3) Sind die tatsächlich erzielten Er-träge in Ermangelung von Aufzeich-nungen nicht erfaßbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Be-wirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirt-schaftung der Sache nachhaltig hät-ten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein

anerkannte statistische Daten heran-gezogen werden.

(4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Er-tragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise er-zielbaren Kapitalverzinsung.

SachwertverfahrenDas Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 beschreibt in §6 dieses Verfahren wie folgt:

§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzäh-lung des Bodenwertes, des Bauwer-tes und des Wertes sonstiger Be-standteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).

(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbe-bauter und unbestockter Liegen-schaften zu ermitteln. Wertänderun-gen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu be-wertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegen-schaftsverband ergeben, sind geson-dert zu berücksichtigen.

(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstel-lungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbe-einflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschrän-kungen sowie erhebliche Abweichun-gen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen



Wirtschaftslage, Trends und PrognosenBei der Bewertung von Liegenschaften sind neben dem aktuellen Geschehen am Immobilienmarkt und der Anwen-dung passender Wertermittlungs- methoden ebenso die allgemeine Wirtschaftslage sowie Änderungen im individuellen Wohnverhalten (Trends) zu berücksichtigen. Die volkswirt-schaftlichen Eckdaten Österreichs lie-gen im internationalen Vergleich all-gemein über dem europäischen Durchschnitt und zeigen für die nächs-ten Jahre eine positive Tendenz. So ist aus derzeitiger Sicht für die Jahre 2013 und 2014 mit einem realen Wirt-schaftswachstum von 1,0% bzw. 1,8% des Bruttoinlandsprodukts (BIP) zu rechnen. Das staatliche Finanzdefizit sollte sich von -2,6% (2013) auf -2,0% (2014) verringern. Wie bereits in den vergangenen Jahren bemerkbar, sollte sich der Überschuss in der österreichi-schen Leistungsbilanz von 2,4% (2013) des BIP auf 2,7% (2014) erhöhen. Trotz zunehmender Beschäftigung und ge-ringem Wirtschaftswachstum bleibt die Zahl der Arbeitslosen hingegen bei 7,4%, was auf ein zusätzliches Arbeits-kräfteangebot zurückzuführen ist. Die Inflation ist für 2013 und 2014 mit 2,1% bzw. 2,0% prognostiziert.

Verstärkte Mobilität sowie geringes Wachstum der Bevölkerung und klei-ner werdende Haushaltsgrößen, vor allem im urbanen Bereich, sagen am

Immobilienmarkt ein Ansteigen der Nachfrage voraus. Inwiefern diese Umstände den Wert einer Liegen-schaft beeinflussen bestimmen schlussendlich die individuellen Marktverhältnisse und nicht, wie be-reits erwähnt, das Gutachten des/der Liegenschaftsexperten/in. n

DER AUTOR:

Mag. Siegfried Putz

Immobilien- treuhänderGF der INREAL Group

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WENN ES UM IHRZINSHAUS GEHT.

aUfNotIERt

Lawinen-gefahr

Schneeschutzsysteme auf Dä-chern verhindern das Abrut-schen von Schneemassen oder Eis und schützen die Dacheinde-ckung und die Traufenausbil-dung vor zu großem Schnee- und Eisdruck.

Wie solche Schutzsysteme in der Praxis zu planen und auszuführen sind, ist in den Baugesetzen der Länder und in der ÖNORM B 3418 geregelt. Bei außerordentlichen Witterungsverhältnissen, z. B. Verwehungen oder ungünstigen Schneeschichtungen, kann es notwendig sein, dass Liegen-schaftseigentümer zusätzliche Sicherungsmaßnahmen treffen und beispielsweise Schneeverwe-hungen oder Wächten vom Dach entfernen lassen. n

„Dachlawine“ – Foto zur Verfügung gestellt von Dipl.-Ing. Rudolf Göller, Wien


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Wiener Zinshausmarkt:

Mehr Transaktionen, deutlich höheres Volumen, neue TrendsDas Wiener Gründerzeit-Zinshaus entwickelt sich zum Dauerbrenner: Das Jahr 2012 wartet mit neuen Wachstumsraten auf, die sogar das bisherige Rekord-jahr 2009 bei weitem übertreffen. Im Fahrwasser Wiens verzeichnen auch die Bundesländer deutliche Steigerungen. In der Bundeshauptstadt selbst treten immer mehr ausländische Investoren auf den Plan.

Das Jahr 2012 bringt neue Rekord-werte für den Zinshausmarkt mit sich. In Wien wurden knapp 500 Transaktio-nen gezählt (2011: 450), die ein Volu-men von rund 1,2 Milliarden Euro ver-ursachten (2011: 780 Mio.). Rechnet man die Zinshausanteile hinzu, so kommt man auf über 900 Transaktio-nen und ein Volumen von knapp 1,5 Milliarden Euro.

Laut Gerhard Hudej, Vorstand der Hu-dej Zinshausmakler GmbH, zeichnen sich drei Trends am Zinshausmarkt ab:

1. Als Käufer treten mehr Unterneh-men auf als Privatinvestoren.

2. Das Interesse ausländischer Inves-toren für Wiener Zinshäuser steigt.

3. Im Fahrwasser Wiens kommt auch der Markt in den Bundesländern in Bewegung.

Mehr Projektentwickler am Wiener MarktDie steigenden Preise für Wohnraum in Wien rufen jene Investoren auf den Plan, welche die Zinshäuser parifizie-ren und die Wohnungen verkaufen. Diese Entwicklung hat zur Folge, dass das Gewicht der Käufergruppen sich von den Privatinvestoren zu den Unternehmen verlagert. Früher herrschte ein Gleichgewicht, zumin-dest hinsichtlich der Transaktionszahl. Dieser Trend wird zu einer weiteren Verknappung am Markt für klassische

Zinshäuser und damit zu weiteren Preissteigerungen führen.

Interesse ausländischer Investoren steigtAuch über die Grenzen Österreichs hi-naus spricht es sich herum, dass das Wiener Gründerzeit-Zinshaus eine An-lageform ist, die Sicherheit und Ertrag gleichermaßen bietet. Folgerichtig in-teressieren sich immer mehr Investo-ren aus europäischen Ländern dafür. Auch der ausgezeichnete Ruf Wiens als Stadt mit der höchsten Lebensqualität der Welt spielt dabei eine Rolle.

Steigerung auch in den BundesländernDas Jahr 2012 brachte in allen Bundes-ländern zusammen ein Volumen von rund 130 Millionen Euro bei annähernd 130 Transaktionen. Im Vergleich mit 2011 bedeutet das eine Verdoppelung der Transaktionsanzahl und eine Stei-gerung um rund 70 % beim Volumen. Die wichtigste Zinshausstadt der Bun-desländer ist Graz mit ca. 25 % Markt-anteil (über 35 Transaktionen), gefolgt von Linz mit ca. 15 % (über 20 Transak-tionen). Von den restlichen 60 % ent-fällt nur etwas mehr als die Hälfte auf Landeshauptstädte, fast ebenso viele Transaktionen gab es in anderen urba-nen Gemeinden der Bundesländer (Wr. Neustadt, Steyr, Villach, Wels u.a.).

Betrachtet man die Anzahl der Käufer in den Bundesländern, so halten sich Unternehmen und Privatpersonen

ungefähr die Waage. Vor allem Ver- sicherungsgesellschaften, Privatstif-tungen und Privatpersonen treten als Käufer auf – darunter viele vermö-gende Industriellen- und Unterneh-merfamilien aus den Bundesländern, die aus ideellen Gründen naturgemäß stärkeres Interesse an Immobilien in der betreffenden Landeshauptstadt haben. Unter den Verkäufern überwie-gen die Privatpersonen mit 75 %, ge-folgt von Banken und professionellen Immobilienbesitzern.

Den wahren Wert kennenRund ein Drittel der Objekte wird von Privat an Privat verkauft. Gerhard Hu-dej warnt hier vor zu schneller Preis- bewertung seitens der Verkäufer: „Der wahre Wert eines Hauses wird oft falsch eingeschätzt – aus einem einfa-chen Grund: Die meisten Eigentümer kennen den Markt zu wenig. Der Wert eines Hauses hängt wesentlich von den spezifischen Bedürfnissen der poten-ziellen Käufer ab. Sucht jemand aus persönlichen Motiven ein ganz be-stimmtes Objekt, so ist er bereit, mehr zu bezahlen als ein neutraler Investor. Es ist daher immens wichtig, möglichst alle Interessenten zu kennen, die aktu-ell am Markt suchen.“ n

Wer

bu

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Richtwerte ab 1. April 2012

BundeslandRichtwert alt

ab 1. April 2010 €/m2 mtl.

Prozentuelle Erhöhung 2010–2012

Richtwert neu Erhöhung ab 1. Ap-ril 2012 €/m2 mtl.

Burgenland 4,47 +4,8936 % 4,70

Kärnten 5,74 +5,0522 % 6,03

Niederösterreich 5,03 +4,9057 % 5,29

Oberösterreich 5,31 +5,0847 % 5,58

Salzburg 6,78 +5,0147 % 7,12

Steiermark 6,76 +5,1775 % 7,11

Tirol 5,99 +5,0083 % 6,29

Vorarlberg 7,53 +5,1793 % 7,92

Wien 4,91 +5.0916 % 5,16

Alle Angaben ohne Gewähr!

Verwaltungshonorar €/m2 Nutzfläche und Jahr

ab 1.08.2011 3,25

Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau (Gesamtkosten für ganz Österreich, ohne MWSt.)

BKI 1990 BKI 2000 BKI 2005 BKI 20102010 Ø 186,5 136,4 119,3

2011 Ø 190,8 139,5 122,0 102,3

2012 Februar 192,8 141,0 123,4 103,4

2012 März* 193,2 141,3 123,6 103,6

2012 April 193,0 141,2 123,5 103,5

2012 Mai 196,0 143,4 125,4 105,1

2012 Juni 195,5 142,9 125,0 104,8

2012 Juli 195,3 142,8 124,9 104,7

2012 August 195,5 142,9 125,0 104,8

2012 September 195,6 143,1 125,1 104,9

2012 Oktober 195,6 143,1 125,1 104,9

2012 November* 195,8 143,2 125,3 105,0

2012 Dezember* 196,0 143,4 125,4 105,1

2012 Ø 194,7 142,4 124,5 104,4

(Statistik Österreich, Basis: 1990 = 100/2000 = 100/2005 = 100/2010=100)

Lebenshaltungskosten Oberösterreich – Statistik Linz

Ø ’11 Jän 12 Feb 12 März 12 April 12 Mai Juni Juli August Sept. Okt Nov Dez Ø ’12

1945=100 5672,8 5709,0 5730,9 5802,3 5818,8 5824,3 5829,7 5791,3 5807,8 5879,1 5897,1 5890,1 5890,1 5821,0

1938=100 6967,6 7012,0 7039,0 7126,6 7146,8 7153,6 7160,3 7113,1, 7133,4 7221,0 7221,0 7234,5 7234,5 7149,7

* vorläufiger Wert, Quelle: www.wko.at/statistik

Gültige Kategoriebeträge €/m2 monatlich

Kategorie ab 1. August 2011A 3,25

B 2,44

C 1,62

D brauchb. 1,62

D 0,81

Angehobener Hauptmietzins €/m2 monatlich (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge)

Kategorie ab 1. August 2011A 2,15

B 1,62

C 1,08

D brauchb. 1,08

D 0,81

Verbraucherpreisindex Die Grundlage für Ihre Vorschreibung

MonatJahres-

inflation %VPI 2010

(2010=100)VPI 2005

(2005=100)VPI 2000

(2000=100)VPI 96

(1996=100)VPI 86

(1986=100)VPI 76

(1976=100)VPI 66

(1966=100)VPI I

(1958=100)VPI II

(1958=100)KHPI

(1938=100)LHKI (45)

(1945=100)

Ø 11 3,3 103,3 113,1 125,0 131,6 172,0 267,4 469,3 598,0 599,9 4528,4 5254,3

Jänner 12 2,8 103,8 113,7 125,7 132,2 172,9 268,8 471,8 601,1 603,1 4552,1 5281,9

Februar 12 2,6 104,3 114,2 126,3 132,9 173,8 270,1 474,0 604,0 606,0 4574,1 5307,3

März 12 2,4 105,4 115,4 127,6 134,3 175,6 273,0 479,0 610,4 612,4 4622,3 5363,3

April 12 2,3 105,8 115,9 128,1 134,8 176,3 274,0 480,9 612,7 614,7 4639,9 5383,6

Mai 12 2,1 105,7 115,7 128,0 134,7 176,1 273,8 480,4 612,1 614,1 4635,5 5378,5

Juni 12 2,2 105,8 115,9 128,1 134,8 176,3 274,0 480,9 612,7 614,7 4639,9 5383,6

Juli 12 2,1 105,5 115,5 127,8 134,4 175,8 273,2 479,5 611,0 613,0 4626,7 5368,4

August 12 2,2 105,8 115,9 128,1 134,8 176,3 274,0 480,9 612,7 614,7 4639,9 5383,6

Sept. 12 2,7 106,7 116,8 129,2 135,9 177,8 276,4 485,0 617,9 619,9 4679,3 5429,4

Okt. 12 2,8 106,9 117,1 129,5 136,2 178,1 276,9 485,9 619,1 619,1 4688,1 5439,6

Nov. 12 2,8 107,0 117,2 129,6 136,3 178,3 277,1 486,3 619,6 621,7 4692,5 5444,7

Dez. 12* 2,8 107,2 117,4 129,8 136,6 178,6 277,6 487,2 620,8 622,8 4701,3 5454,9

Ø 12* 2,4 105,8 115,9 128,2 134,8 176,3 274,1 481,0 612,8 614,9 4641,0 5384,9

Aktuelle Statistikdaten: Quelle Statistik Austria, Stand 06. 05. 2010, Tonbandkundendienst 0800 50 15 44 bzw. Verbraucherpreisindex-Auskunft (01) 71128-7070

Mo.–Do.: 9–16 Uhr, Fr.: 9–15 Uhr, Fax: (01) 715 68 28, E-Mail: walter.kern@statistik gv.at, * vorläufige Daten


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Aus dem Nachbarland:

Das Mietrecht in DeutschlandDas Mietrecht in Deutschland hat in den letzten Jahrzehnten eine Reihe ge-setzlicher Novellierungen erfahren. Eine weitere Novelle erfolgt durch das Gesetzesvorhaben, das bei Abschluss dieses Beitrags kurz vor der Verab-schiedung steht. Schwerpunkte sind Regelungen über die Erleichterung einer Energie einsparenden Moderni-sierung, Eindämmung des sogenann-ten Mietnomadentums durch Kündi-gung des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution und die Beschleunigung des Räumungsverfahrens im Wege der Zulässigkeit einer einstweiligen Verfü-gung unter engen Voraussetzungen.

Schwerpunkte des Mietrechts1. Allgemein ist bei dem in der Bun-

desrepublik seit langer Zeit in Kraft befindlichem Mietrecht zwischen den für Wohnraum- und Gewerbe-raummietverhältnissen geltenden gesetzlichen Vorschriften zu unter-scheiden. Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur bei Vorliegen eines „berechtig-ten Interesses“ – z. B. Eigenbedarf – möglich. Dabei muss der Vermie-ter Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten einhalten, während der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Auch bei einer wirksamen Kündigung durch den Vermieter kann der Mieter

Widerspruch einlegen, wenn die Beendigung des Mietvertrages für ihn, seine Familie oder andere An-gehörige seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte be-deutet. Darüber hinaus hat das Ge-richt im Rahmen der Vollstreckung eines Räumungsurteils die Mög-lichkeit, einen Räumungsschutz zu gewähren.

2. Weitere gesetzliche Einschränkun-gen bei der Vermietung von Wohn-raum bestehen in der sehr begrenz-ten Zulässigkeit eines Zeitmietver-trages, der Regulierung der Miete durch die ortsübliche Vergleichs-miete und ihrer grundsätzlichen Orientierung an einem Mietspie-gel. Das Mieterhöhungsverfahren ist stark formalisiert. Ansonsten können nur bestimmte Mietgleit-klauseln wie Indexmiete und Staf-felmiete vereinbart werden.

Für die Überwälzung und Abrech-nung von Betriebskosten gelten de-taillierte Regelungen. Führt der Ver-mieter eine Modernisierung durch, so kann er die Miete jährlich um 11 v. H. der für die Wohnung aufge-wendeten Kosten erhöhen.

Die Höhe einer Kaution ist auf das Dreifache einer Nettomiete be-grenzt.

3. Demgegenüber besteht bei der Vermietung gewerblich genutzter Objekte unter rein mietrechtlichen Gesichtspunkten weitgehend Ver-tragsfreiheit.

Mietrecht und BundesgerichtshofZunehmend einschränkend wirkt sich sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch Gewerberaum die überaus sehr restriktive Recht-sprechung von BGH bei Klauseln aus, die in einem vom Vermieter gestell-ten Mustermietvertrag enthalten sind. Einen Schwerpunkt bilden die ri-gorosen Einschränkungen bei der Übertragung und Ausführung von Schönheitsreparaturen. Die Folge ist die Unwirksamkeit zahlreicher for-mularmäßiger Vereinbarungen mit der Folge, dass der Vermieter die Arbeiten vorzunehmen hat n

Dr. Hans-Herbert Gather, Krefeld


n I N T E R N A T I O N A L

Seit vielen Jahren werden die Mitglieder der österreichischen Haus- und Grund-besitzerverbände in den jeweiligen Landes- bzw. Bezirksverbänden kostenlos von Experten beraten. Nachstehend bringen wir aktuelle Fragen, die an Dr. Herta Krapfenbauer, Präsidialmitglied des Zentralverbandes Haus und Eigentum, Wien, herangetragen wurden.

Frage: Welche Kündigungsfrist bezie-hungsweise welcher Termin besteht bei Geschäftslokalen?Antwort: Sofern im Vertrag nichts an-deres vereinbart ist, gilt für Geschäfts-räume bei monatlicher Zinszahlung das Gesetz. Es ist dies jeweils das Mo-natsende des Quartals. Bei größeren Mietobjekten ist es aber zu empfeh-len, eine sechsmonatige Kündigungs-frist zum Monatsende zu vereinbaren, um genügend Zeit für die Suche des Nachfolgers zu haben.

Frage: besteht für die Kündigung eines Mieters Rechtsanwaltszwang?Antwort: Da die Kündigungen in be-zirksgerichtlichen (streitigen) Verfah-ren durchzuführen sind, besteht kein Rechtsanwaltszwang.

Frage: Ich habe ein Althaus erworben, nun zieht ein Mieter aus und verlangt von mir seine Kaution. Ich hatte davon keine Kenntnis.Antwort: Da Sie als Nachfolger in sämt-

liche Mietverträge eintreten (auch in die dazugehörigen üblichen Nebenab-reden) sind sie bei ordnungsmäßiger Übergabe der Wohnung verpflichtet, die Kaution herauszugeben. Wenden Sie sich an Ihren Verkäufer. Normaler-weise enthalten Kaufverträge Bestim-mungen über Kautionen.

Frage: Die Kaution betrug im oben an-geführten Fall fünf Monatsmieten, war dies rechtens?Antwort: Wenn Einrichtungsgegen-stände beziehungsweise teure Geräte mitvermietet waren, wird dies von der Rechtsprechung auch anerkannt, sodass die höhere Kaution gerechtfertigt ist.

Frage: Wer hat die Vergebührung des Mietvertrages zu bezahlen?Antwort: Das ist imMietvertrag zu re-geln. Soll der Mieter die Vergebührung tragen, so ist dies in dieser Weise zu ver-einbaren (in unseren Mietvertragsfor-mularen ist dies so geregelt). Dem Fi-nanzamt für Gebühren und Verkehrs-

steuern haften, sofern die Vergebüh-rungskosten nicht bezahlt werden, so-wohl Mieter als auch Vermieter.

Frage: Ein Miteigentümer hat eine Wohnung in meinem Althaus gemie-tet, ich als Verwalter und Miteigentü-mer will ihn kündigen, was muss ich tun?Antwort: Die Aufkündigung von Be-standsverträgen von Miteigentümer setzt die Zustimmung von sämtlichen Miteigentümer voraus. Mangels die-ser ist die Genehmigung des Außer-streitrichters einzuholen.

Frage: Was kann ich unter „Rauch-fangkehrerarbeiten„ als Betriebskos-ten verrechnen?Antwort: Die periodische Überprü-fung (Kehrung), Ausbrennen der Rauchfänge, Untersuchung wegen Abgasrückständen können verrech-net werden, nicht aber Kaminaus-schleifen, einmauern und bezeichnen von Putztürchen sowie Schäden am Kamin (Verputzarbeiten) und Kosten für ein Kehrbuchkästchen. n

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Wirkt Aquapol gegen Schimmel oder nicht?

Die korrekte Bestimmung des Feuch-tigkeitsgehalts von Mauerwerk nach ÖNORM B 3355-1 durch standardi-sierte Messungen und die anschlie-ßenden Auswertungen der Ergeb-nisse von Erst-, Kontroll- und Nach-messung geben dem AQUAPOL- Kunden die Sicherheit, dass das

einzigartige alternative Trocken- legungssystem alle notwendigen technischen Anforderungen erfüllt. Vor allem diese nachvollziehbare Me-thodik sowie die Bestätigung durch zahlreiche Referenzobjekte und nam-hafte Gutachter haben dazu geführt, dass das Unternehmen in mittler-

weile 20 Ländern weltweit vertre-ten ist. Risikomi-nimierung dürfte jedoch eines der Hauptargumente bei der Sanierung größerer Immobi-lien sein: Schon im Vorfeld legt der AQUAPOL-Fachberater durch exakte Analysen von Mauerfeuch-teschäden die möglichen Gren-zen des Systems und seine Erfolgsaussichten offen auf den Tisch. Oftmals treten bei älteren Gebäuden meh-rere Feuchte-Ursachen gleich-zeitig auf – auch Schimmel kann aus verschiede-

nen Gründen entstehen! Dies detail-liert zu untersuchen und über beglei-tende Bekämpfungsmaßnahmen aufzuklären, zählt mit zu den Stärken des Unternehmens.

Ganzheitliche Beratung groß- geschrieben: Neben dem Kerngebiet „aufsteigende Mauerfeuchte“ liefert AQUAPOL umfassende begleitende Renovierungsinformationen auch bei sonstigen Feuchteschäden.

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In unserer nächsten Ausgabe: Erfahrungsbericht von Sunstone-Kunden

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Heizkosten senken, warme, trockene WändeExperte Peter Hapke über den zweifachen Vorteil von Sunstone Marmor Infratotzeihungen in Altbauten

Herr Hapke, was sind die beiden größten Vorteile einer Sunstone Marmor Infrarotheizung?Hapke: Zum einen können mit der Sunstone Marmor Infrarotheizung Räume mit weniger Energie tempe-riert werden. Gleichzeitig verhindert sie Schimmelbildung. Man schlägt gewissermaßen zwei Fliegen mit einer Klappe.

Können Sie das näher erläutern?Hapke: Feuchte Luft kondensiert an kalten Wänden – und wo Feuchte ist, siedelt sich auch Schimmel an. Die Infrarotstrahlung der Sunstone Marmorheizung wärmt auch die Wände und entzieht so dem Schimmel die Grundlage.

Um ein Beispiel zu nennen: Wir haben in einer 50 m2 großen Einliegerwoh-nung eines Mehrfamilienhauses unsere Sunstone Marmorheizung installiert. Die Einliegerwohnung wurde zuvor mit Elektrokonvektoren geheizt. Die Wände waren feucht, und die Heizkosten waren enorm. Immer wieder trat Schimmel auf. Durch den Tausch der Elektrokonvektoren durch unsere Sunstone Marmor Infrarothei-zung konnten die Stromkosten um

30 Prozent gesenkt werden. Wenn die Wände erst einmal durchgetrocknet sind, erwarten wir sogar eine Reduk-tion der Stromkosten um 40 Prozent. Und was genauso wichtig ist: Der Schimmel ist dauerhaft verschwunden.

Welchen Vorteil haben Vermieter von einer Sunstone Marmor Infrarot- heizung?Hapke: Hohe Heizkosten und Schim-melbildung sind oft der Grund für eine hohe Fluktuation der Mieter. Es ist eine negative Spirale: Wegen der hohen Kosten heizen die Mieter weniger, das verursacht kalte Wände. Kalte Wände führen dazu, dass Luftfeuchte konden-siert. Das bringt nicht nur ein unange-nehmes Wohnklima mit sich, es führt auch zu Schimmel an den Wänden.

Sunstone-Experte Peter Hapke

Was ist Ihre Empfehlung?Es lohnt sich auf alle Fälle, alte Elektro-konvektoren zu ersetzen. Mit einer Sunstone Marmor Infrarotheizung haben Sie geringe Installationskosten und kaum Wartungsaufwand. Sie kön-nen die Heizkosten um bis zu 40 Pro-zent senken, verhindern Schimmel und sorgen für ein angenehmes Wohn-klima und zufriedene Mieter.

aUfNotIERt

Gut gedämmt

Die „umweltberatung“ stellt in ihrer Broschüre „Dämmstoffe richtig eingesetzt“ 23 Dämm-stoffe mit ihren Eigenschaften und Auswirkungen auf Gesund-heit und Umwelt vor. Für die Außenwanddämmung werden aus Kostengründen meist Poly-styrolplatten (XPS und EPS, so ge-nanntes Styropor) verwendet. Für alternative Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen gibt es mit dem „Sanierungsscheck 2013“ eine zusätzliche Förderung von 500 Euro. Die Broschüre listet Vor- und Nachteile der einzelnen Dämmstoffe auf. n


W E R B U N G n

Gartengestaltung:

Die kleinen WildenIst es nicht wie im Märchen, wenn im Frühling plötzlich aus allen Ecken und Winkeln Krokus, Schneeglöckchen und Winterling sprießen? Wer die richtigen Blumenzwiebeln pflanzt, kann dieses Märchen wahr werden lassen. Und das beste daran: Am richtigen Standort werden die zarten Blumen sogar von Jahr zu Jahr mehr!

Eine ganze Menge Blumen, die mit Zwiebeln oder Knollen den Winter überdauern, eignen sich hervorragend zum Verwildern. Einmal gepflanzt werden ihre Bestände jedes Jahr grö-ßer. Tochterzwiebeln und Knollen ma-chen es möglich. Wichtig allerdings: der richtige Standort!

Sag mir wo die Blumen sind ...Sicher ist es auch bei Ihnen schon ein-mal vorgekommen, dass gepflanzte Zwiebeln zwar einmal schön geblüht haben, aber bereits im nächsten Jahr nicht mehr aufgetaucht sind. Wenn Zwiebel- oder Knollengewächse

scheinbar grundlos verschwinden, kann dies verschiedene Gründe haben. In den meisten Fällen wurden sie ganz einfach an den falschen Standort ge-pflanzt. Staunässe, dichte, lehmige Böden und Schatten bekommen den meisten Zwiebelblumen gar nicht. Liegt es nicht an den Wuchsbedingun-gen, kann es auch sein, dass die Pflan-zen nicht genügend Zeit hatten, ein-zuziehen. Zugegeben, das gilbende Laub von Tulpe, Narzisse und Co. macht die Beete nicht gerade ansehn-licher. Aber die unterirdischen Spei-cherorgane können nur aus den Blät-tern wieder genügend Kraftreserven

für den Winter beziehen, wenn das Laub in Ruhe vergilben kann.

Auch Tiere können Blumenzwiebeln dezimieren. Wühlmäuse sind für ihren großen Appetit auf alle Zwiebeln und Knollen außer Narzissen bekannt – hier helfen nur noch Drahtgitter.

So werden es immer mehrZum Verwildern eignen sich vor allem kleinere Zwiebelblumen. Sie vermeh-ren sich am richtigen Standort ganz ohne gärtnerisches Zutun – allerdings nur, wenn die Flächen nicht durch Pfle-gemaßnahmen wie Hacken oder Um-graben gestört werden.

Für Rasenflächen oder niedrige Wie-sen eignen sich z. B. sehr früh blü-hende Zwiebelblumen wie Krokus, Schneeglöckchen (Galanthus), die


n G A R T E N

Frühlings-Knotenblume (Leucojum vernum) und natürlich die zarten Blau-sterne (Scilla, Othocallis).

Ebenfalls für den Rasen geeignet, aber etwas später in der Blüte, sind dann Schachbrettblumen (Fritillaria), Trau-benhyazinthen (Muscari), Seerosen-Tulpen (Tulipa-kaufmannia- Hybriden) und Milchsterne (Ornithogalum).

An eher schattige Gehölzränder wie etwa entlang der Hecke pflanzen Sie am besten Busch-Windröschen (Ane-mone nemorosa), die fröhlich gelben Winterlinge (Eranthis) und Hasen-glöckchen (Hyacinthoides). Auch Nar-zissen kommen gut ohne volle Sonne zurecht.

Speziell für den Steingarten eignen sich die kleinblütigen Tulpen wie Tu-lipa sylvestris, T. spengeri und T. arda. Pflanzen Sie diese kleinen Frühjahrs-blüher am besten in kleine Gruppen.

Achten Sie auf QualitätBei Blumenzwiebeln kommt es auf die Größe an. Denn je dicker eine Blumen-zwiebel, desto üppiger ihre Blüte. Wo-rauf sollten Sie sonst noch bei Kauf und Pflanzung von Blumenzwiebeln achten?

Frische Zwiebeln fühlen sich prall an und geben bei Druck nicht nach. Die äußerste Schale ist trocken, bei Tul-penzwiebeln glänzt sie goldgelb. Ist eine Zwiebel bereits leicht angetrie-ben, ist das kein Problem, ist sie aller-dings bereits ausgetrieben und begin-nen die Triebe schon wieder zu ver-trocknen oder zu verfaulen, sollten Sie die Zwiebel keinesfalls kaufen. Bei Narzissenzwiebeln kommt es auf die „Nasen“ an. So werden die Spitzen der Blumenzwiebeln bezeichnet, die spä-ter einen Blütenstiel hervorbringen. Standard sind zwei Nasen, besser sind natürlich drei.

Messen Sie den Umfang der Zwiebeln: Er variiert natürlich mit der Sorte der Zwiebelblume. Bei einer Hyazinthen-zwiebel dürfen es schon mal 15 bis 16 cm Umfang sein, während große Gar-tentulpen ein Maß von 11 bis 12 cm er-reichen sollten. Eine Blumenzwiebel im Handel ist übrigens bereits mehrere Jahre alt. Bis zu fünf Jahre dauert es nämlich, bis eine Tulpenzwiebel das erste Mal Blüten hervorbringt. Zwiebel-pflanzzeit ist im Herbst – bringen Sie die Zwiebel aber lieber etwas früher untr die Erde, dann gabebn sie mehr Zeit, ein stabiles Wurzeslystem auszu-bilden! n

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In den Niederlanden ist im April Tulpenzeit


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Steiermark:

Akademie für Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer

Werte schaffen und erhalten

Immobilieneigentum ist eine der zu-kunftssichersten Wertanlagen. Den-noch gibt es auch hier Unwägbarkei-ten und Gefahren, welche die Rendi-ten schmälern oder das eingesetzte Kapital angreifen. Die Vortragenden garantieren Ihnen praxisbezogene Tipps und Sie erhalten Antworten auf Ihre Fragen.

Bleiben Sie up to date und informieren Sie sich über die aktuellsten Recht-sprechungen. Mit unseren Seminaren helfen wir, Verluste zu vermeiden, Werte zu erhalten und damit die Freude am Eigentum langfristig zu steigern. Der Landesverbandsobmann Stellvertreter des Österr. Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark, Ing. Peter Hötzer, akad. IM, hat nachfol-gende Seminare für Sie zusammenge-stellt.

Crash-Kurs HausverwaltungGrundlagen der Vermietung und Verwaltung

Nutzen Sie die Chance zur umfassen-den und höchst aktuellen Information und gewinnen Sie Sicherheit bei den täglich auftauchenden Fragen und verschaffen sich einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen in der Selbstverwaltung.

Seminarinhalte im Überblick:

• Überblick über die Aufgaben der Hausverwaltung

• Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters

• Instandhaltungspflicht des Mieters

• Tücken bei der Thermenwartung

• Ausmalen: ja oder nein?

• Die Bonität Ihrer Mieter

• Das Wichtigste zum Mietvertrag

• Checkliste für die Mietvertrags- erstellung

• Steuerlich korrekte Vorschreibung

• Abrechnungen in der Praxis

DAS Praktikerseminar zur rechtssicheren Betriebskosten- abrechnungSo vermeiden Sie kostspielige Fehler und Haftungsansprüche

Gewinnen Sie Sicherheit für Ihre täg-liche Praxis durch die Erstellung einer BK- und Hauptmietzinsabrechnung anhand eines Praxisbeispiels!

Vermeiden Sie dadurch kostspielige Auseinandersetzungen mit Ihren Mie-terInnen und weit reichende Haf-tungsansprüche.

Aus der Praxis – für Ihre tägliche Praxis!

Seminarinhalte im Überblick

• Zwingende gesetzliche Abrech-nungsverpflichtungen – Betriebs-kosten- und Hauptmietzinsabrech-nung

• Anforderungen an richtige Abrech-nungen – Anfechtungsmöglichkei-ten

• Betriebskosten – Kostspielige Feh-lerquellen in der Praxis:

• Nutzfläche • Falsche Kostenaufteilung • Verrechnung unzulässiger

Kosten • Abweichende Verteilungs-

schlüssel • Kosten des Betriebes: Erhal-

tungskosten – häufige Feh-ler in der Praxis

• Wann müssen MieterInnen beim Aufzug nicht mitzah-len?

• Die Hauptmietzins-Abrechnung – das „Stiefkind“ in der Praxis

• Hauptmietzins-Abrechnungen rich-tig und gesetzeskonform erstellen

• Die häufigsten Fehler und Fallstri-cke bei der Erstellung von Abrech-nungen

• Umsatzsteuerliche Fallstricke bei der Abrechnung – Steuersätze

• Anfechtungsmöglichkeiten + Haf-tungsansprüche

• Praxisbeispiel: Erstellung einer Be-triebskosten-Abrechnung

• Praxisbeispiel: Erstellung einer Rücklagen-Abrechnung

• Praxisbeispiel: Erstellung einer Hauptmietzins-Abrechnung

• Checklisten für die Betriebskosten-Abrechnung

• Erstellung der Hauptmietzins-Ab-rechnung

• Neueste Judikatur

Seminar Wohnungseigentum Das Seminar soll das Verständnis für das Rechtsgebiet Wohnungseigentum fördern. Dabei werden Grundbegriffe geklärt und wesentliche Elemente be-sprochen, die ein Wohnungseigen-tumsvertrag aufweisen soll. Neben der Begründung von Wohnungseigen-tum werden auch Rechtsfragen im Zu-sammenhang mit der Änderung von Wohnungseigentum behandelt. Auf die Unterscheidung von Verwaltung und Verfügung wird ebenso Bedacht genommen, wie auf die Erörterung der Benützung und damit zusam-menhängende Problemstellungen. Der Seminarstoff wird teils durch Vor-trag der Referenten, teils durch Be-


n A U S D E N B U N D E S L Ä N D E R N

arbeitung kurzer praktischer Fälle unter Mitwirkung der Teilnehmerin-nen und Teilnehmer besprochen.

• Der Begriff des Wohnungseigen-tums

• Die Wohnungseigentumsbegrün-dung

• Rechte und Pflichten des Woh-nungseigentümers

• Die Wohnungseigentümergemein-schaft

• Ordentliche Verwaltung

• Außerordentliche Verwaltung

• Beschlussfassung

• Kündigungen, Fristen und Aushang-pflichten

• Verteilungsschlüssel (Abrechnung – Abstimmung)

• Reparaturrücklage

• Vorschau

• Abrechnung

• Sanierung

• Bauliche Änderungen

• Aktuelle Rechtsprechung

Steuerrecht und SteuererklärungDie Erläuterung der Vermietung im MRG und WEG, die Erstellung der Ein-kommensteuererklärung und der Um-satzsteuererklärung erfordert detail-liertes Fachwissen. Es wird Sie der Steuerexperte vom Österr. Haus- und Grundbesitzerbund über die neueste Gesetzeslage und Rechtsmeinung in-formieren.

Grundzüge der Vermietungsstrukturen

• Einzelvermietung

• MRG

• WEG

Umsatzsteuer

• Mietverträge allgemein

• Unecht befreite Geschäftsraum-Mieter

• Umsatzsteuer in der WEG

• Umsatzsteuererklärung

Gebühren

• Mietvertragsgebühren

Einkommensteuer

• Grundzüge der Überschussrech-nung

• Wahl des passenden EDV-Programms

• Einkünfte aus V & V

• Liebhaberei

• Einkommenssteuererklärung, E6-Erklärung

Verfahrensrecht

• Rechtsmittel und Fristen

• Kommunikation mit dem Finanz-amt

• FinanzOnline

Fragenbeantwortung in der Runde

Informationen zu den Veranstaltun-gen erhalten Sie beim Österr. Haus-und Grundbesitzerbund Steiermarkunter der Telefon Nummer 0316/82 95 19 - 0, per [email protected] oderonline im Eigentümerportal unterwww.hausbesitzer.at n

LeserInnen-Fotowettbewerb:

Stellen Sie Ihr Haus vor!„Haus und Eigentum“ bittet besonders schöne und interessante Gebäude seiner Leserinnen und Leser vor den Vorhang!

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihr Eigenheim vorstellen möchten, schicken Sie bitte maximal fünf Fotos (digital: mind. 2480 x 1748 Pixel / Papierabzug: mind. 15 x 10 cm) an:

Haus und EigentumÖsterreichischer AgrarverlagSturzgasse 1a1140 Wienoder per E-Mail [email protected]: Fotowettbewerb

Die Fotos sollen das Haus von seiner „schönsten Seite“ zeigen. Auch Auf-nahmen von interessanten Details, Fak-simile von alten Urkunden und histori-sche Aufnahmen sind willkommen!

Bitte beachten Sie, dass wir nur Fotos abdrucken können, deren Urheber-recht geklärt ist!

Unter den schönsten Einsendungen verlosen wir drei Jahresabos des GENUSS.MAGAZINS!

Wenn möglich, ergänzen Sie Ihr Foto bitte durch weitere Informationen (soweit verfügbar) wie

• Adresse (Ort und PLZ genügt)

• Baujahr

• Baustil, Architekt

• Kleine Geschichte des Gebäudes

• Architektonische oder geschichtli-che Besonderheiten

• Berühmtheiten, die im Haus ge-wohnt haben

Mit der Einsendung des Fotos erklären Sie sich mit dem einmaligen Abdruck in „Haus und Eigentum“ einverstanden.

Einsendeschluss ist der 15. April 2013Wir freuen uns auf zahlreiche Einsen-dungen!

Für weitere Auskünfte steht Ihnen „Haus und Eigentum“-Redakteur DI Hartmut Schnedl unter01 / 981 77 121 [email protected] zur Verfügung!


A U S D E N B U N D E S L Ä N D E R N / F O T O W E T T B E W E R B n

Wien:

VORTRAG: Steuererklärungen 2012

Referentin: Mag. Cornelia Spitzer, Steuerberaterin

Di, 12. März 2013,18-19.30 Uhrim Vortragssaal des Zentralverbandes Haus und Eigentum/Wien1010 Wien, Landesgerichtsstraße 6, 1. Dachgeschoß

Anmeldung erbeten unter Tel. 01/406 33 18

Informiert wird über:

• Hilfestellung beim Erstellen der Ein-nahmen – Ausgabenrechnung

• Welche Steuererklärungen sind bei der Vermietung auszufüllen

• bei Alleineigentum, • bei Miteigentum

• Hilfestellung beim Ausfüllen der notwendigen Steuerklärungen

• Klärung der wichtigsten Fragen beim Ausfüllen der Steuererklärung

• Termine für die Abgabe der Steuer-erklärungen

Abschließend steht Frau Mag. Spitzer für Diskussionen und persönliche An-fragen zur Verfügung.

Die Veranstaltung ist kostenlos und kann auch von Mitgliedern der ande-ren Landesverbände besucht werden.

Steuerberaterin Mag. Cornelia Spitzer

• Wer zahlt die Erstellung eines Ener-gieausweises?

• Wie muss die Rechnungslegung er-folgen?

• Gilt der Denkmalschutz für immer und ewig?

Auf häufig gestellte Fragen erhalten Sie rasche und klare Antworten. Viele unterschiedliche Themenbereiche, wie:

• Berufsbild des Immobilientreuhän-ders

• Videoüberwachung von Wohnanla-gen

• Immobilienversicherung.

Einfache Darstellung der Aufgaben eines Immobilienverwalters im Frage-/Antwortstil

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F A C H L I T E R AT U RImmobilienverwalter-Handbuch

AUTORINNEN: Dr. Franz Danler; Dr. Sybille Vogt MANZ Wien 2. Auflage 2012 ISBN 978-3-214-04166-3Flexibler Einband, XXIV224 Seiten Preis: € 48,00

aUfNotIERt

WM treibt Preise

In den vergangenen Monaten wurde in Schladming viel für die anstehenden alpinen Winter-spiele gebaut. Dies schlägt nun auch auf den Immobilienmarkt durch. In den vergangenen 12 Monaten gab es starke Preisan-stiege bei Wohnraumimmobi-lien. Eigentumswohnungen kos-ten mittlerweile im Schnitt mehr als 3.500 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von knapp 18 Prozent seit 2011.Auch bei Hauspreisen gab es einen merklichen Anstieg n


n A U S D E N B U N D E S L Ä N D E R N / F A C H L I T E R A T U R

Auf diesen Seiten fassen wir für unsere Leser interessante Berichte aus den Medien zusammen. In dieser Ausgabe finden Sie Artikel aus der „Wiener Zeitung“, dem „Wirtschaftsblatt“. und „Der Standard“ sowie aus dem Monats- magazin „Gewinn“.

„Gesetz schießt übers Ziel hinaus“

Der Haus-und Grundbesitzerbund kritisiert das neue Energieausweisvor-lagesetzt als „übereifrig“, schreibt die „Wiener Zeitung“.

Für den Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) schießt das neue Energieausweisvorlagege-setz über das eigentliche Ziel, näm-lich einen effektiven Beitrag für den Klimaschutz zu leisten und die Ener-gieunabhängigkeit der EU zu stärken, hinaus. „Österreich war hier wieder mal übereifrig. Laut den Vorgaben der EU sind nämlich keinesfalls zwei Werte, die noch dazu technisch kom-pliziert sind, zwingend gefordert“, sagt Edda Cosentini, Sprecherin des ÖHGB. In Deutschland etwa werde das Thema lange nicht so heiß geges-sen.

Es sei davon auszugehen, dass Haus- und Wohnungseigentümer künftig mit den komplizierten Regelungen überfordert seien und vermehrt rechtliche Beratung in Anspruch neh-men müssten. „Wir beobachten schon jetzt erhöhten Beratungsbedarf in unseren Landesverbänden“, sagt Co-sentini.

Selbst bei Einhaltung aller Vorschrif-ten sei ein Eigentümer nicht vor künf-tigen Streitigkeiten mit dem Mieter oder Käufer gefeit. Denn obwohl die Erstellung eines Energieausweises

nur auf Standardannahmen basiere, die mit den realen Werten des kon-kreten Gebäudes nicht übereinstim-men müssten, seien die Grenzen zwi-schen einem fehlerhaften Energie-ausweis und einem Ausweis, dessen Angaben noch innerhalb einer gewis-sen Bandbreite liegen und der damit noch Richtigkeit für sich in Anspruch nehme, äußerst unbestimmt. Es könnte der Fall eintreten, dass ein Mieter durch (unkontrolliertes) Of-fenhalten der Fenster in der kalten Jahreszeit eklatant höhere Energie-kosten produziere als im Energieaus-weis angegeben und dann unrichtige Angaben im Ausweis dafür verant-wortlich macht.

Der ÖHGB rät jedenfalls, bei der Be-auftragung eines Energieausweisers-tellers nicht nur auf die Kosten, son-dern auch auf den konkreten Leis-tungsinhalt zu achten. Auf „Ferndia-gnosen“ sollte man sich nicht einlassen, eine Besichtigung des Ob-jekts sei unerlässlich.

„Wiener Zeitung“ 15.11.2012

„Käufer können Ausweiskosten vom Verkäufer einfordern

Das Wirtschafts-Monatsmagazin „Gewinn“ interviewte Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichi-chen Haus- und Grundbesitzerbundes, über das neue Energieausweis-Vorla-ge-Gesetz.

Gewinn: Was passiert, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?Prunbauer: Zur Klarstellung: Das Ern-geiausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) 2012 kennt und unterscheidet zwei unterschiedliche Verpflichtungen: die rechtzeitige Vorlage des Energie-ausweises vor Vertragsabschluss und die Aushändigung des Originals oder einer vollständigen Kopie binnen 14 Tagen nach erfolgtem Vertragsab-schluss.

a.) Wird der Ausweis nicht rechtzeitig vorgelegt, gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entspre-chende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Diese Rechtsfolge war bereits im alten Gesetz vorge-sehen und umfasst beispielsweise auch Fälle, in denen ein mehr als zehn Jahre alter oder unvollständi-ger Energieausweis vorgelegt wurde.

b.) Die mangelnde Aushändigung kann der Käufer bzw. Mieter ent-weder gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus ent-standenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber ein-fordern.

c.) Die mangelnde Vorlage oder Aus-händigung des Ausweises stellt aber zudem eine Verwaltungs-übertretung dar und ist mit einer Geldstrafre bis zu 1.450 Euro zu bestrafen.

Gewinn: Was ist, wenn sich Vermieter und Mieter bzw. Verkäufer und Käufer darauf einigen, auf einen Energieaus-weis zu verzichten? Was wären dann die Rechtsfolgen?Prunbauer: Das Gesetz sieht vor, dass solche Vereinbarkeiten unwirksam sind.

Gewinn: In alten Energieausweisen fehlt der Gesamtenergieeffizienzfak-tor fGEE. Was ist zu tun?Prunbauer: Hier sieht das Gesetz aus-drücklich vor, dass alte Energieaus-


P R E S S E S P I E G E L n

weise ihre Gültigkeit behalten und in diesem Fall die Angabe des Heizwär-mebedarfs in der Anzeige ausreicht. Das Gesetz normiert, dass alte Aus-weise für die Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit be-halten. Das bedeutet im Wesentli-chen, dass auch alte Ausweise vorge-legt und ausgehändigt werden müs-sen.

Gewinn: Können bestehende Mieter die Vorlage eines Energieausweises verlangen, z.B. wenn eine Wohnung im Haus neu vermietet wird?Prunbauer: Das Gesetz ist auf alle Kauf- oder Bestandsverträge anzu-wenden, die ab dem 1. Dezember 2012 geschlossen werden. Für alte Mietver-träge besteht somit kein durchsetzba-rer Rechtsanspruch. Das alte EAVG ist zwar mit 30. November 2012 außer Kraft getreten. Es ist aber weiterhin auf Kauf- oder Bestandsverträge an-zuwenden, die vor dem 1. Dezember 2012 geschlossen wurden. Das alte EAVG sieht als einzige Rechtsfolge unterlassener Vorlage vor, dass eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffi-zienz als vereinbart gilt.

Michael Neubauer„Gewinn“ 12.2012

Kroatien führt Immobiliensteuer ein

Im Rahmen einer weiter führen-den Steuerreform will Kroatien eine Grundsteuer mit einem Steuersatz von 1,5 Prozent einführen. Dies hätte weit reichende Auswirkungen auf Bür-ger und Unternehmen, schreibt das „Wirtschaftsblatt“.

Nach dem Regierungswechsel im Vor-jahr und den Änderungen des kroati-schen Steuersystems im Jahr 2012 wird derzeit eine weiter führende Steuerreform diskutiert. Wesentliche Neuerung soll die Einführung einer Immobiliensteuer sein.

Der Entwurf des Gesetzes wurde Ende 2012 veröffentlicht und ist nun in der Begutachtungsphase. Obwohl die Ein-führung des neuen Gesetzes noch nicht sicher ist, würde dieses jedoch eine weitreichende Auswirkung für die Bür-ger und Unternehmen haben. Die Re-gierung erklärte, dass sie im Anschluss an das Inkrafttreten der Immobilienbe-steuerung die persönliche Steuerlast durch eine Reduktion der Einkommen-steuern umverteilen möchte.

Grob zusammengefasst soll durch das Gesetz eine Grundsteuer mit einem ge-nerellen Steuersatz von 1,5 Prozent auf Immobilien im Besitz von Privatperso-nen und Unternehmen eingeführt wer-den, wobei ein breites Spektrum von Ausnahmen gelten soll. Die Bemes-sungsgrundlage würde 70 Prozent des Marktwertes der Immobilie betragen, wobei dieser Wert durch die kroatische Steuerbehörde bestimmt und für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten wird. Diese Steuer wäre jährlich zu entrich-ten. Für Wohnimmobilien wird eine Be-günstigung in Höhe von 88 bis 95 Pro-zent der Steuerzahllast vorgesehen, während für Ferien-,Miet-und Zweit-wohnungen eine Begünstigung in Höhe von 70 bis 85 Prozent gelten soll. Der effektive Steuersatz liegt somit zwischen 0,075 und 0,45 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Begünstigungen für Unternehmen und deren Geschäftsräume sollen je nach ihrer Tätigkeit gelten, wobei die Band-breite der Begünstigung zwischen 80 für die Industrie und 20 Prozent für die einfache Geschäftstätigkeit liegt. Da-zwischen sind noch Begünstigungen von 60 (z.B. Bauwesen) und 40 Prozent (Handel) vorgesehen.

Zusätzlich zu einer Steuerumverteilung soll laut Finanzminister Slavko Lini mit Einführung der Immobilienbesteue-rung auch die Verwertung bzw. Wid-mung von bisher ungenutzten Immo-bilien forciert werden, da auch diese in den Geltungsbereich der neuen Rege-lung fallen werden.

WirtschaftsBlatt28.01.2013

Kein Ende des Zinshaus-booms in Wien

Die Kaufpreise für Zinshäuser steigen weiterhin. Die Nachfrage übertrifft in allen Bezirken das Angebot, schreibt die Tageszeitung „Der Standard“.

Auf der Suche nach sicheren Veranla-gungen steht bei Investoren das Zins-haus noch immer ganz oben. Im Vor-jahr stieg das Transaktionsvolumen am Wiener Zinshausmarkt um 15 Pro-zent auf 1,45 Mrd. Euro, wobei der An-teil an Zinshäusern im „Alleineigen-tum“ überproportional stieg. Zinshäu-ser sind damit das am stärksten wach-sende Segment des Immobilieninvestmentmarktes. In al-len Bezirken gab es Preisanstiege. Be-sonders gut haben Immobilien des Topsegments abgeschnitten. Im ers-ten Bezirk gab es eine überdurch-schnittliche Preisentwicklung nach oben.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für ganze Häuser stiegen auf rund 4800 Euro pro m², was auch Folge hochwer-tig renovierter Altbauflächen und aus-gebauter Dachgeschosse sei. Dieser Trend, dass Immobilien-Entwickler Zinshäuser kaufen, diese parifizieren und nach der Renovierung als Luxus-wohnungen verkaufen, setzte sich 2012 fort. Solche Eigentumswohnun-gen innerhalb des Gürtels werden um 5000 bis 10.000 Euro/m² verkauft.

Die jährliche Preissteigerung in die-sem Segment lag in den Vorjahren bei fünf bis zehn Prozent. Die Nachfrage liegt beim Doppelten.

Das sinkende Angebot hat zwei Gründe: Die Käufer wollen ihr Vermö-gen gegen Inflation absichern und die Zinshäuser langfristig halten. Außer-dem werden jährlich etwa 150 Zins-häuser durch Parifizierungen und Ab-bruch dem Markt entzogen.

Der Standard05.02.2013


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Österreich

ÖHGB Österreichischer Haus- und GrundbesitzerbundLandesgerichtsstraße 6 / DG, 1010 WienTel.: 01-505 74 00 Mobil: 0676-560 80 60 E-Mail: [email protected] Internet: www.oehgb.at

Für Rechtsauskünfte wenden Sie sich bitte an Ihren zuständigen Landes-verband!

Wien

ZENTRALVERBAND HAUS UND EIGENTUM, Zentralverband der Hausbesitzer und ReformverbandLandesgerichtsstraße 6 /3, 1010 Wien, Tel.: 01-406 33 18Fax: 01-406 53 49

E-Mail und Homepage:[email protected]

Besuchen Sie unsere Homepage:www.zvhausundeigentum.at

Sekretariat: Mo. – Do. 8.30 bis 17.00 UhrFr. 8.30 – 13.00 Uhr

Rechtsauskunft: Mo. 8.30 –18.30 Uhr Di. – Fr. 8.30 – 12.30 Uhr

Für Rechtsauskünfte ersuchen wir um eine telefonische Terminverein barung unter Tel.: 01-406 33 18, damit Warte-zeiten vermieden werden können.

Steuerberatung: Jeden Mittwoch ab 14.00 Uhr durch einen Vertreter der Steuerberatungskanzlei Prüftreuhand nach telefonischer Anmeldung.

Außerdem bietet Ihnen die Kanzlei DI Sommer, 1210 Wien, Mengergasse 39/34 Steuerberatung an. Schriftliche Anfragen können leider nicht beant-wortet werden.

Telefonische Terminvereinbarungen erbeten unter Tel.: 01-270 53 58

Bauberatung: Durch einen Vertreter des Instituts für Bauforschung OFI nach telefonischer AnmeldungNächste Termine: Mo, 25. Feb 2013Mo, 22. April 2013

Versicherungsberatung: Durch Herrn Thomas Savera nach telefonischer Anmeldung. Nächste Termine: Do, 21. Feb. 2013 Do, 14. März 2013

Diese Beratungen finden in den Räum-lichkeiten des Zentralverbandes statt.

Finanzberatung: Durch einen Vertreter der Immo-Bank 1016 Wien, Stadiongasse 10 Herr Mag. (FH) Alexander Nader Tel.: 01 / 40 434-410

Beratung/Vertretung durch einen Rechtsanwalt in zivil-, straf- oder verwaltungsrechtlichen Angelegen-heiten nach telefonischer Verein-barung.

Dieses Service ist kostenpflichtig! (Spezialtarif für Mitglieder)

INFORMATIONSABENDEZu aktuellen Themen der Hausverwal-tung im Sitzungssaal des Zentralver-bandes, 1. Stock

KR Peter Frigo: Nächster Termine: Di, 19. Feb. 2013, 18:00 Uhr Di, 19. März 2013, 18:00 Uhr

Helga Brun: Nächster Termin: Di, 09. April 2013, 18:00 Uhr

Informationsveranstaltung EDV IN DER HAUSVERWALTUNG Software OKHV Mag. Oswald Krause, Firma OK-IT im Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock

Nächste Termine:Do, 14. Feb. 2013, 18:00 UhrFr, 08.März 2013, 17:00 UhrAnmeldung erbeten!

PRÄSENTATION des BICI EDV-Haus-verwaltungsprogrammes der Firma Liegenschaftsverwaltung Grazim Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock

Nächste Termine:Do. 21. Feb. 2013, 18:30 UhrDo. 28. März 2013, 18:30 UhrAnmeldung erbeten!

ABC der HAUSVERWALTUNG – Grundlagenwissen – Dritte AuflagePreis: € 25,– inkl. MWSt. (exkl. Porto). Erhältlich im Büro des Zentralverbandes

HAUSVERWALTUNGSKURS 2013Für Mitglieder besteht die Möglichkeit, einen Kurs zu besuchen, bei dem für Haus- und Wohnungseigentümer wesentliche Themen besprochen werden.

Kursbeitrag € 140,-- / Kalenderjahr

Nächste Termine:27. Feb. 201306. März 201327. März 2013

Kurszeiten:Jeden 1. und 4. Mittwoch im Monatvon 18.00 – 19.00 Uhr

Ort: 1010 WienLandesgerichtsstraße 6Vortragssaal im 1. Dachgeschoß

Wir ersuchen um Anmeldung unter Tel. 01-406 33 18-12


S E R V I C E n

VORTRAG STEUERERKLÄRUNGEN 2012Referentin: Mag. Cornelia Spitzer

Di, 12. März 2013, 18-19.30 Uhrim Vortragssaal des Zentral-verbandes, 1. Dachgeschoß

Anmeldung erbeten unter Tel. 01/406 33 18

Die Veranstaltung ist kostenlos und kann auch von Mitgliedern der an-deren Landesverbände besucht werden.

Oberösterreich

Rat und Hilfe für Mitglieder Landesverband Oberösterreich Haus- und GrundbesitzerbundSpittelwiese 13/1,4020 Linz oder per Adresse: Landesobmann Josef Stranzinger Dr. Pascher-Straße 105280 Braunau

Tel. 0664-112 06 06Mail: [email protected]

BRAUNAU, BezirksverbandDr. Pascher-Straße 10,5280 BraunauSprechstunden jeden Mo. 15 – 18:30 Uhr und nach Vereinbarung. Tel/Fax: 07722-620 20 oder Mobil: 0664-112 06 06Mail: [email protected]

LINZ, Bezirksverband:

INFORMIEREN – BERATEN – BETREUEN

Spittelwiese 13/1, 4020 LinzTel.: 0732-77 46 56Fax: 0732-78 46 40

Mail: [email protected] Bürozeiten: Mo. – Fr. 8 – 12 Uhr, Di. und Do. 14 – 16:30 Uhr

Tefonzeiten: Mo. 8 –12 Uhr,Di. bis Fr. 8 – 9 und 12 – 13 Uhr.Di. und Do. 14 – 15 Uhr

WELS UND UMGEBUNG, Bezirksverband:Kaiser-Josef-Platz 47/3, 4600 WelsTel.: 07242-293 61 Fax: 07242-293 61-26Mail: [email protected]ürozeiten: Mo. – Fr. 8 – 12 Uhr

Salzburg

Salzburger Haus- und Grundbesitzerbund5020 SalzburgFranz-Josef-Straße 12Tel.: 0662-84 83 72-0, Fax DW - 20Mail: [email protected]

Büro: Mo – Fr von 8:30 – 12:30 Uhr und nachmittags nach Vereinbarung

Rechtsberatung durch Rechtsanwälte Mo 15:00 – 18:30 Uhr, Mi 14:00 – 16:30 Uhr

Steuerberatung durch Steuerberater 1 x monatlich, Hausverwaltungs- und Bauberatung nach telefonischer Vor-anmeldung

Niederösterreich

Wir unterstützen unsere Mitglieder und bieten daher einen umfassenden Beratungsservice. Da die Beratungen ausschließlich für Mitglieder des Haus- und Wohnungseigentümerver-

bandes angeboten werden können, wird ersucht, bei der Beratung die Einzahlung des laufenden Mitglieds-beitrages nachzuweisen.

Im Rahmen unserer Mitgliederfach-beratung wird im Bedarfsfalle Bera-tung durch freiberufliche Fachexper-ten (Rechts-, Steuer- und Baubera-tung) kostenlos angeboten. Den da-für notwendigen „Beratungsscheck“ erhalten Sie beim jeweils zuständi-gen Ortsverein oder über den Landes-verband im Krems. Für die bei den Ortsvereinen allgemein abgehalte-nen Beratungen ist kein Beratungs-scheck erforderlich.

Besuchen Sie unsere neue Website: www.noehaus.at

AMSTETTEN, BeratungsstelleAuskünfte und Beratung über Immo-bilien Ott nach telefonischer Verein-barung.Mag. Johannes OttTel.: 07472/66687E-Mail: [email protected] Ortsverein Amstetten: Obmann Ing.Konrad HacklTel. 0699-11 40 47 94nähere Auskünfte auch:Verbandskanzlei Krems02732/82331 sowie 0664/1203127

ASPANGGemeindeamt Aspang, Tel.: 02642-52 303RA. Dr. Rudolf RammelMi. 9 – 12 Uhr

BADEN, Beratungsstelle:2500 Baden Erzherzog Johann-Ring 23Tel.: 02252-86351

Wohnrechtsberatung durch Rechtsan-waltskanzlei Eckart Fries Prokopp Rechtsanwälte GmbH.nach tel. Vereinbarung.

HORN, EGGENBURG, RETZ UND UMGEBUNG Haus und Grundbesitzerverein:2070 RetzZnaimerstraße 14


n S E R V I C E

Obmann: Dir. Rudolf-Anton PreyerObStv.: Friederike Krehan und Dr. Martina KrammerAuskünfte: über die Funktionäre und die Verbandskanzlei 3500 KremsTel.: 02732-82 331 und 0664-12 03 127

E-Mail: office@haus-eigentum-verein.orgwww.haus-eigentum-verein.orgRechtsstelle für Beratungsschecks

KLOSTERNEUBURG UND TULLN, Beratungsstelle3400 KlosterneuburgStadtplatz 4Obmann: Dr. Romuald ArtmannRechtsanwalt,3400 Klosterneuburg. Stadtplatz 4Tel.: 02243-32 744

Besprechung nach telefonischer Vereinbarung.

Obmann StV.: Irmgard Schnür ImmobilienWiener straße 106 3400 Klosterneuburg, Tel.: 02243-32 407nach telefonischer Vereinbarung, Rechtsstelle für Beratungsscheck

KREMS, Verbandskanzlei und Beratungsstelle3500 KremsRoseggerstraße 10Tel. 02732-82 331 und 0664-12 03 127Fax.: 02732-82 331-4 Mail: [email protected]

Sprechstunden und Mitglieder beratung jeden Montag und Mittwoch von 16 – 18 Uhr. Mitglieder außerhalb des Ortsgebietes Krems werden um telefo-nische Anmeldung ersucht.

LANGENLOIS3550 Langenlois,Johann Kargl-Str. 23Obmann: Anton Leutmezer Auskünfte über die Verbandskanzlei 3500 Krems

Tel.: 02732-82 331 und 0664-12 03 127

MÖDLING, IVI Interessensvertre-tung Immobilien e.V. Bezirksver-band Mödling:Beratung in der DDr. Gerald Fürst Rechtsanwalts-GmbHWiener Straße 9, 2340 Mödling Tel.: 02236-22 139

Auskünfte jeden Montag gegen Voranmeldung von 15 – 18 Uhr.

NEULENGBACHAuskünfte über die Verbandskanzlei Krems02732-82 331 und 0664-12 03 127

NEUNKIRCHENRechtsanwalt Dr. Kurt Lechner2620 NeunkirchenTriester Str. 34Tel.: 02635-69 555

nur nach telefonischer Vereinbarung Rechtsstelle für Beratungsschecks

INTERESSENGEMEINSCHAFT HAUS UND EIGENTUM „SCHWARZATAL“ Verein der NÖ Haus-, Grund- und WohnungseigentümerObmann: Günter Langmann, Postanschrift:Schulgasse 27.2651 Reichenau an der Rax

Tel.: 0676-70 15 882Fax: 01-96-87 075Mail: [email protected]

ST. PÖLTEN, Beratungsstelle und Kanzlei des Vereins der Hausbesitzer3100 St. Pölten, Marktgasse 8Tel.: 02742-35 32 75

Sprechstunden – Verwaltungs- und Realitätenbüro: Mo – Fr von 9 – 12 Uhr

STOCKERAU UND KORNEUBURG, BeratungsstelleObmann: Dr. Hans Jürgen KrehanAuskünfte: über die Verbandskanzlei 3500 Krems

Tel: 02732-823310664 120-31 27

WAIDHOFEN AN DER YBBS BeratungsstelleBeratungsstelle: Gasthaus Üblacker, Unter der Burg

Auskünfte und Beratung: jeweils in den Monaten Jänner, März, Mai, Juni, Sep-tember und November, jeden 4. Freitag im Monat von 17 – 18 Uhr.

Anmeldung erforderlich unter:0676 – 7742 426 oder 02732-82331

Obfrau Inge Fuchsbauer3340 Waidhofen/Ybbs,Moysenstraße 5

Auskünfte auch über die Verbandskanz-lei Krems 02732/82331

WR. NEUSTADT, Beratungsstelle2700 Wr. Neustadt, Dr. Richard Fröhlichgasse 20Tel.: 02622-28 417Obmann: Robert Eidler, täglich nach vor-heriger Terminvereinbarung in der Zeit von 9 – 12 Uhr und von 14 – 17 Uhr

YBBS AN DER DONAUAuskünfte: Ortsverein Am stetten oder Verbandkanzlei Krems,Tel.: 02732-82 331

Steiermark

Haus- und Grundbesitzerbund Landesverband Steiermark8010 GrazNaglergasse 50Tel.: 0316-82 95 19Fax: 0316-82 95 19-22 Mail: [email protected]

Besuchen Sie unsere Homepage:www.hausbesitzer.at

SekretariatMo – Do 8:00 – 13:00 UhrFr. 8:00 – 12:00 Uhr


S E R V I C E n

Rechtsberatung in unserer KanzleiJurist Mag. Gerhard Schnögl steht den Mit gliedern Mo. – Do. 8:00 – 13:00 Uhr zur Verfügung.Für Rechtsauskünfte ersuchen wir um eine telefonische Terminvereinbarung unter Tel. 0316-82 95 19, damit Warte-zeiten vermieden werden können.

Telefonische RechtsauskunftEin gutes Gefühl, immer einen Juristen anrufen zu können.

Sie brauchen einen juristischen Rat: Servicehotline für Mitglieder Tel.: 0316-82 95 19-0

Online RechtsberatungDer schnelle Weg zu Ihrer Antwort.

Die Online-Beratung bietet Ihnen mehrere Vorteile. Sie müssen keine Terminabsprachen tätigen, Sie erhal-ten eine schnelle und verbindliche Antwort auf Ihre Fragen.

Service nur für Mitglieder per E-Mail unter [email protected]

DrucksortenInformationsunterlagen können Sie online bestellen: www.hausbesitzer.atIm Shop auf www.hausbesitzer.at finden Vermieter über 250 Muster-schreiben und Mustervereinbarungen

Neue ServiceleistungVermietung nie ohne Beratung und ohne Überprüfung der Bonität Ihrer Mieter! Zugriff auf die KSV-Daten-bank – der größten Negativdaten-bank Österreichs. Melden Sie Miet-zinsschuldner!

Nähere Informationen durch unseren Juristen Mag. Schnögl 0316-82 95 19Online-Abfrage unterwww.hausbesitzer.at

MietvertragsüberprüfungKostenloses MitgliederserviceDer Landesverband Steiermark über-prüft für seine Mitglieder kostenlos den Mietvertrag!Mietverträge laufen regelmäßig lange - doch die Rechtsprechung schläft nicht.

Lassen Sie Ihren Vertrag daher von unse-ren Juristen mit der neuesten Recht-sprechung abgleichen.

Senden Sie Ihren Mietvertrag per E-Mailan [email protected]

RechtsanwälteRA Mag. Dr. Alexander Klein LL. M. Hofgasse 3, 8010 Graz Tel.: 0316-82 88 20Mail: [email protected]

RA Mag. Dr. Gert KleinschusterHerrengasse 3, 8010 GrazTel.: 0316-82 25 91Mail: [email protected]

RA Mag. Philipp RockMariatroster Straße 87a8043 GrazTel.: 0316-83 02 10Mail: [email protected]

Praktische HausverwaltungIng. Peter Hötzer, akad. IM. Liebenauer Hauptstr. 2-68010 GrazTel.: 0316-32 32 33Mail:[email protected]

Steuerberater:StB. Dr. Stefan DrawetzGrazer Treuhand Steuerberatung GmbH & Partner KG Petersgasse 128a8010 Graz Tel.: 0316-4780-152Mail: [email protected]

StB. Mag. Petra SchachnerPucher & Schachner – Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung, GmbH&Co KG Rechbauerstraße 318010 GrazTel.: 0316-32 35 66-0 Mail: [email protected]

HausverwalterGertrude TruschneggLiebenauer Hauptstraße 2-68041 GrazTel.: 0316-23 21 04Mail: [email protected]

Heinz MuskerRadetzkystraße 7, 8010 GrazTel.: 0316-82 77 27Mail: [email protected]

Bau- und Energieberatung:Nach telefonischer Vereinbarungunter 0316/829519 in der Verbands-kanzlei.

Dieses Service ist für Mitglieder des Landesverbands Steiermark kostenfrei!

Seminare: • Crash-Kurs Hausverwaltung

• Tipps und Tricks zur Betriebskosten-abrechnung

• Wohnungseigentum

• Mahnen & Forderungseintreibung

• Praktische Hausverwaltung

• Steuerrecht und Steuererklärung

Informationen zu den Veranstaltungen unter 0316/829519oder unter www.hausbesitzer.at

Präsentation:Hausverwaltungsprogrammfür Selbstverwalter in derVerbandskanzlei8010 GrazNaglergasse 50

nach telefonischer AnmeldungTel Nr. 0316/32 32 33-0

Kostenlose Demo Version unterwww.liegenschaftsverwaltung.at

Tirol

Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund Landesverband TirolSchöpfstraße 20, 6020 Innsbruck;Tel.: 0512-58 43 40Fax: 0512-58 43 40 - 40

Achtung! Neue E-Mail-Adresse:[email protected]

Bürozeiten: Mo. – Fr. 9 – 11:30 Uhr und 13 – 14 Uhr


n S E R V I C E

In Fragen des Mitgliedsbeitrages bitte ausschließlich an Fr. Degenhart wenden: Tel.: 0676-61 77 034, Mi. 16 – 17 Uhr oder per Mail: [email protected]

Aus organisatorischen Gründen - insbesondere, um dem stark ge-stiegenen Beratungsaufkommen und v.a. der deutlichen, zeitauf-wändigen Verschiebung der Bera-tungstätigkeit in Richtung E-mail-Verkehr Rechnung zu tragen, so-wie, um evt. unnötige Wartezeiten zu vermeiden - ersuchen wir unsere Mitglieder höflich, persönliche Ter-mine jedenfalls zuvor telefonisch (Montag - Donnerstag 09:00 - 11:00 u. 13:00 - 14:00; Zeiten gel-tend auch für telefonische Bera-tung) oder per Email zu vereinba-ren.

Wir verweisen zudem auf die Mög-lichkeit, während der o.a. Zeiten eine Nachricht auf Band zu hinter-lassen, sollte wegen einer etwai-gen zeitgleich stattfindenden Be-ratung kein sofortiger Kontakt zu-standekommen – es wird verläß-lich zurückgerufen.

KUFSTEIN, Verein Haus- und Wohnungseigentümer Kufstein:

Rechtsberatung: (nur für Mitglieder des Vereins der Haus- und Wohnungs eigentümer Kufstein) RA Dr. Thomas ZelgerKaiserbergstraße 86330 Kufstein, nach Vereinbarung unter Tel.: 05372-62 451

HALL IN TIROL, Verein der Haus- und Wohnungseigentümer für Hall in Tirol und UmgebungTelefon und Fax 05223-44 015, Mail: [email protected],Website: www.hausverein-hall.at

Rechtsberatung: Obmann W. Bernhard und Mag. M. Ku-prian erteilen im Rahmen der Sprech-

stunden Rechtsberatung in Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechtes. Auskünfte sind für Mitglieder kostenlos. Nächste Termine:4. März, 8. April, 6. Mai und3. Juni 2013 ab 18:00 Uhrim Landhotel „Reschenhof“Bundesstraße 7, 6068 Mils.

Vorarlberg

Österreichischer Haus- und Grund-besitzerverein Vorarlberg6850 DornbirnSebastianstraße 10

Kontaktperson: Waltraud FischerTel.: 05572-23550

Terminvereinbarung erbetenVertragsformulare erhältlich

Jeden ersten Mittwoch im Monat finden in den Kanzleiräumlichkeiten von RA Dr. Gernot KlockerMozart straße 18,, 6850 Dornbirnzwischen 17 und 19 Uhr Sprechstunden unentgeltlich und ohne Voranmeldung statt.

Anwaltliche unentgeltliche Erst-beratung gegen Voranmeldung bei:RA Dr. Gernot Klocker und Dr. Manuela Schipflinger-Klocker6850 Dornbirn, Mozartstraße 18, Tel.: 05572-38 68 69,Mail: [email protected]

Kärnten

KLAGENFURT, Landesverband Kärnten, Bezirksgruppe KlagenfurtPfarrhofgasse 6/2, 9020 Klagenfurt,Tel. und Fax: 0463-51 16 37Mail: [email protected];Sprechstunden jeden Mi. 15 – 17 Uhr

Anwaltliche Beratung:jeden Mi. 17 – 18 Uhr

Anwälte, die für die Beratung zur Verfügung stehen:

Dr. Hans-Georg Mayer: Tel.: 0463-54 169 Mail: [email protected]

Dr. Georg Schuchlenz:Tel.: 0463-51 65 30Mail: [email protected]

Mag. Stephan Medwed: Tel.: 0463-55 120Mail: [email protected]

Mag. Patricia Tassotti: Tel.: 0463-50 20 80 Mail: [email protected]

VILLACH, Landesverband Kärnten, Bezirksgruppe VillachPeraustraße 31, 9500 VillachTel.: 04242-24 475,Fax: 04242-26 107

Sprechstunden jeden Donnerstag ab 17:00Uhr nach Terminvereinbarung; außerhalb der Sprechstunden nach Ter-minvereinbarung, RA Dr. Rudolf Potot-schnig oder Dr. Veit Jonach

Burgenland

Landesverband BurgenlandPräsident: Dr. Thomas SchreinerEszterházyplatz 6a7000 Eisenstadt

Tel.: 02682-640 44 13Fax: 02682-640 44 30


Beratungsanfragen und Termine bitte per E-Mail.


S E R V I C E n

Techem Messtechnik GmbHZentrale: St. Bartlmä 2a • A-6020 Innsbruck Telefon: +43 (0)512 53 49-0 • Telefax: +43 (0)512 53 49 770

Techem Messtechnik:Energie sparen durch verbrauchsgerechteErfassung und Abrechnung!

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Haus und Eigentum 2/2013

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