Hirschgartenufer Boschüre

Blick vom Hirschgartenufer auf die Salvador-Allende-BrückeVillen-Kolonie Hirschgarten

Inhalt 2

Molecule Man – Einfahrt nach Treptow-Köpenick

| 3Inhalt 2

Das Angebot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Berlin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Die LageTreptow-Köpenick – Berlins schönste Fluss- und Seenlandschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Köpenick – Hightech-Boomtown Berlins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Altstadt Köpenick – Lebensart mit Geschichte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Villen-Kolonie Hirschgarten: Begehrte Top-Wohnlage mit Tradition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Villen-Park HirschgartenuferWassergrundstück zum Anlegen und Entspannen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Die Villen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Architekturplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Grundrisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Baubeschreibung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Chancen & Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30

Rechtliche Gestaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38

Steuerliche Auswirkungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46

Haftungs- und Angabenvorbehalte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49

Ihre Vertragspartner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50

Inhalt

Blick von der Müggelspree auf den Villenpark Hirschgartenufer mit eigener Marina Blick über den Villenpark Richtung Müggelspree

Das Angebot 4

AnLEGEn AM VILLEnpARK HIRSCHGARTEnuFERAcht Stadtvillen mit ungefähr 78 Wohnungen zwischen ca . 52 m² und ca . 130 m² entstehen auf dem rund 11 .420 m² großen Grundstück an der Müg-gelspree . Eine echte Rarität ist der direkte Wasser-zugang ohne öffentlichen Weg, d.h. die Nutzung der Uferfläche ist nur den Bewohnern vorbehalten.

Die dreigeschossigen Villen plus penthouse sind je nach Wunschgröße als Zwei- bis Vierspänner umsetzbar . Alle Wohnungen haben bodentiefe Fenster und verfügen über großzügige Ter-rassen oder Balkone . Zudem sichert modern-ste Bautechnik eine hohe Energieeinsparung .

Das Grundstück wird hochwertig begrünt und mit Aufenthaltsflächen ausgestattet. Zur Ver fü - gung stehen eine Tiefgarage mit 33 pKW-Stell-plätzen sowie ca . 38 oberirdische pKW-Stellplätze . Zusätzlich sind 16 Bootsanlegeplätze an der grund-stückseigenen Marina geplant .

| 5Das Angebot 4

Das Angebot

produktpartner Best Homes Projekt GmbH

produktAcht exclusive Villen am Hirschgartenufer auf einem rund 11.420 qm großen Grundstück am Neuer Weg 1, 12587 Berlin in zwei Bauabschnitten

Anzahl Wohnungen1. Bauabschnitt: 55 Wohnungen2. Bauabschnitt: ca. 23 Wohnungen

Wohnungsgrößen von ca. 52 qm bis ca. 130 qm

Anzahl Stellplätze33 PKW-Stellplätze in der Tiefgarage28 PKW-Stellplätze oberirdische im ersten Bauabschnitt, weitere 10 Stellplätze im zweiten Bauabschnitt16 Bootsanlieger

Bauzeiten Baufertigstellung vorgesehen bis zum 30.06.2015; garantiert bis zum 31.12.2015

Erwerbsnebenkosten Notar- und Gerichtskosten / Grunderwerbsteuer / Maklergebühr zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer

Qualitätskontrolle Die Wohnungen werden durch die TÜV Süd Industrie Service GmbH abgenommen

Zentraler platz im Villenpark

Berlin 6

BERLIn – DIE HAupTSTADT DER SupERLATIVE

| 7Berlin 6

Berlin

Berlin ist die wohl angesagteste Stadt in Europa und setzt internationale Trends . Ob Szene oder Sightseeing, Mode oder Musik, Gastronomie oder Galerie – hier gibt es rund um die uhr neues zu erleben . Das aufregende Nachtleben, die attraktiven Shopping-Möglich-keiten, die einzigartige Geschichte, aber auch die vielen Wasser- und Grünflächen ziehen jedes Jahr mehr Gäste und neue Bewohner aus dem In- und Ausland an . und das schreibt die presse:

Berliner Häusermarkt attraktiver als der in London„München und Berlin sind aus Sicht internationaler Branchenexperten die attraktivsten Immobilien-märkte in ganz Europa . Damit führen zum ersten Mal zwei deutsche Städte das Standort-Ranking der 27 europäischen Metropolen an, das seit 2004 von der Beratungsgesellschaft pricewaterhouseCoopers (pwC) und der Branchenvereinigung urban Land

Institute (uLI) erhoben wird . Das Interesse an den deutschen Metropolen – Hamburg wird immerhin auf platz fünf noch vor paris genannt – rührt vor al-lem daher, dass Deutschland in der Euro-Schulden-krise als sicherer Hafen für Immobilieninvestoren gilt . Geradezu sensationell ist, dass München und Berlin in der Immobilienbranche jetzt vor London rangieren .“ (Die Welt 28 .01 .2013)

Berliner Wohnungsmarkt erlebt einen ungebrochenen Boom„Die anhaltende Euro-Krise hat einen regelrechten Ansturm auf Häuser und Eigentumswohnungen in Berlin ausgelöst . Wie aus dem Grundstücksmarkt-bericht 2012/2013 hervorgeht, den der unabhängige Gutachterausschuss jetzt vorgelegt hat, wurden im vergangenen Jahr 33.581 Immobilien mit einem Gesamtwert von 12,75 Milliarden Euro verkauft – ein umsatzplus von rund 15 prozent im Vergleich zum Vorjahr .“ (Berliner Morgenpost 9 . August 2013)

Berlin Calling: Hauptsache Hauptstadt „Der Ruf der Hauptstadt schallt lauter denn je durch die Republik . und immer mehr Menschen folgen ihm. Während Deutschland schrumpft, wächst die Hauptstadt. Und wie. Allein im Jahr 2011 stieg die Einwohnerzahl um 41 .000 . Das entspricht der Grö-ße einer Stadt wie Coburg . nicht nur aus dem Rest der Bundesrepublik zieht es die Menschen an die Spree, die Hälfte der Neuberliner kommt aus dem Ausland . Auch 2012 hielt der Trend ungebremst an. Derzeit leben in Berlin 3,5 Mio. Menschen. Ein Ende des Booms ist nicht abzusehen . Laut einer Studie des Berliner Senats wird die Stadt auf rund 3,75 Millionen Einwohner anschwellen – 250.000 mehr als heute .“ (Capital Immobilien-Kompass April 2013)

Die Lage 8

uferpromenade Altstadt Köpenick

Hirschgartenufer

| 9Die Lage 8

Die Lage

KöpEnICK – BERLInS SCHönSTE FLuSS- unD SEEnLAnDSCHAFTKöpenick ist der größte Berliner Bezirk, statistisch gesehen aber auch der am dünnsten besiedelte . Denn fast 75 pro-zent des Stadtteils bestehen aus Wäl-dern, Wiesen und Gewässern, große Teile des Stadtforstes liegen direkt am Müggelsee . Über 165 Kilometer Was-serstraße verteilen sich auf unzählige Flüsse und Kanäle, dazu kommen sie-ben Seen, von denen der Müggelsee mit einer Länge von 4,4 km, einer Brei-te von 2,6 km und einer Tiefe von 8 m an seiner tiefsten Stelle der größte See Berlins ist . Ein Eldorado also für alle Wassersportler, für die es ein breites Angebot an Badestellen, Sportvereinen, Werften, Bootsverleihern, Charterfirmen sowie Surf- und Segelschulen gibt .

Zu Fuß oder mit dem Fahrrad lässt sich die wald- und wasserreiche umgebung Köpenicks ebenfalls gut erkunden: 320 Kilometer Wanderwege führen u .a . über die Müggelberge – mit 115 Metern über dem Meeresspiegel Berlins höchste natürliche Erhebung – und durch die drei Landschafts-schutzgebiete sowie drei natur- schutzgebiete innerhalb des Bezirkes .

Damit ist Köpenick mit Abstand der naturnahste Wohnort in der Haupt-stadt, kein anderer Berliner Bezirk bietet mehr Wasser und Grün in unmittelbarer nachbarschaft .

Die Lage 10

Niederschöneweide

Oberschöneweide

Altglienicke

Adlershof

Köpenick

Grünau

Friedrichshagen

Müggelheim

Spreeknie

Bammelecke

SchwefelbergHaeckelstraße

Pietschkerstraße

S Schöneweide/Sterndamm


S Schöneweide

Brückenstraße

Rummelsburger Straße/Edisonstraße

Wilhelminenhofstraße/EdisonstraßeWilhelminenhofstraße/Edisonstraße

Treskowallee/VolksparkWuhlheide

Firlstraße

S Betriebsbahnhof Schöneweide

Rathenaustraße/HTW

Karl-Ziegler-Straße

Magnusstraße

Ostendstraße

Walther-Nernst-Straße

S Oberspree

Parkstraße

S Adlershof

S Adlershof

Freilichtbühne

Hauptbahnhof

Spielplatz

Badesee

Marktplatz Adlershof

Wasserbecken

Palast

Nixenstraße

Museum

Wassermannstraße

Eichgestell

Wuhlheide-Parkeisenbahn

S Altglienicke

Spindlersfelder Straße

Ottomar-Geschke-Straße

S Spindlersfeld

S Spindlersfeld

AlteFörsterei

Köllnischer Platz

Köllnischer Platz

Glienicker Straße

Bahnhofstraße/Lindenstraße

Rosenweg

Vollkropfgraben

Betonwerk


S Grünau

Rathaus Köpenick

S Grünau

Friedrich-Wolf-Straße

Schloßplatz Köpenick

Freiheit

Bahnhofstraße/Seelenbinderstraße

Regattastraße/Schule

S Köpenick

Wassersportallee

Müggelheimer Straße/Wendenschloßstraße

S Köpenick

BetriebshofKöpenick

Mayschweg

Segewaldweg

Mahlsdorfer Straße/Gehsener Straße

Hirtestraße

Pritstabelstraße

Hirtestraße/Janitzkystraße

Hirtestraße

Gelnitzstraße

Dregerhoffstraße

Wongrowitzer Steig

Pablo-Neruda-Straße

Zur Nachtheide

Lienhardweg

Regattatribünen

Unter den Birken

Wendenschloß

Müggelbergallee

Krankenhaus Köpenick/Südseite

Bellevuestraße

Regattastraße/Sportpromenade

S Hirschgarten

Strandbad Grünau

Westendsiedlung

Wassersportzentrum

Mühlweg

Spreestraße

Ahornallee

S Friedrichshagen

Müggelseedamm/Bölschestraße

Marktplatz Friedrichshagen

Drachholzstraße

S Friedrichshagen

Josef-Nawrocki-Straße

Hartlebenstraße

Brösener Straße

Altes Wasserwerk

Wasserwerk Friedrichshagen

Fürstenwalder Damm

Fürstenwalder Damm/Müggelseedamm

Licht-und Luftbad Müggelsee

Strandbad Müggelsee

Waldstraße

Brandenburgplatz

Hirschgarten

S Schöneweide

Haus Natur und Umwelt

5Adlershof

5Adlershof

L 1055

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L 751

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L 301

L 1001

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L 1001

L 302

L 302

WaltersdorferChausseeSchnellerstraße

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SchönefelderChaussee

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Adlergestell

GrünauerStraße

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Adlergestell

Oberspreestraße

Adlergestell

GlienickerWeg

AmFalkenberg

Rudolf-Rühl-Allee

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SpindlersfelderStraße

AmFalkenberg

Adlergestell

AdlergestellLindenstraße

Adlergestell

GrünauerStraße

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MüggelheimerDamm

Müggelseedamm

Müggelseedamm

MüggelheimerDamm

MüggelheimerDamm

Müggelseedamm

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Müggelseedamm

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Spreestraße

Siemensstraß

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Rudower Höhe70

Falkenberg59.6

Kanonenberge70

Kleiner Müggelberg88 Großer Müggelberg

114

Müggelwerder

Berlin-Treptow-Köpenick

Müggelberge

GroßerMüggelsee

KrummendammerHeide

Mittelheide

KöpenickerBürgerheide

KietzerFeld

Wendenschloß

Kämmereiheide

Wolfsgarten

Dammfeld

KöllnischeHeide

VolksparkWuhlheide

LandschaftsparkJohannisthal/Adlershof

WasserwerkFriedrichshagen

KöllnischeVorstadt

LandschaftsparkRudow-Altglienicke

Hirschgarten

SiedlungWendenheide

GrünauerKreuz

InnovationsparkWuhlheideBerlin

Spindlersfeld

Hirschgartendreieck

SiedlungKämmereiheide

Salvador-Allende-ViertelI

Salvador-Allende-ViertelII

Erpetal

LSG NeueWiesen

Erlenbruch

KleingartenanlageErpetal

Die Bänke

Humboldt-UniversitätCampusAdlershof

FriedhofAdlershof

KleingartenanlageGrüneAue

KleinerMüggelsee

Puertoverde

ehem.SchießplatzMittelheide

WasserstadtSpindlersfeld

St. Laurentius

SITACPARCBerlin

FriedhofRudow

ESV LokBerlin-Schöneweide

NeuerMellowpark

GroßeWaldwiese

Kultur-und Technologie-Zentrum

Rathenau

KleingartenanlageWaldlandOberspree

KleingartenanlageAm Adlergestell

KleingartenanlageBodenreform

WasserwerkWuhlheide

VolksparkKöpenick

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Müggelspree

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Technologiepark Adlershof mit Teilchenbeschleuniger – 10 Auto-Minuten oder 20 Zug-Minuten entfernt

Zentrum für photonik und Optische Technologien in Adlershof

Hirschgartenufer

Köpenick

Altstadt Köpenick

Adlershof

zum Flughafen BER

| 11Die Lage 10

HirschgartenTram-Station

Adlershof20 Minuten

Alexanderplatz30 Minuten

Hackescher Markt32 Minuten

HirschgartenS-BahnOstkreuz

Potsdamer Platz34 Minuten

Kurfürstendamm41 Minuten

KönigsWusterhausen

Wildau42 Minuten

Flughafen Berlin Brandenburg (BER)26 Minuten

Rathaus Köpenick9 Minuten

Gut verbunden mit Öffentlichen Verkehrsmitteln.

KöpEnICK – HIGHTECH-BOOMTOWn BERLInSKöpenick ist sowohl Berlins grünster Bezirk als auch der wirtschaftlich am stärksten wachsende . Auf einzigartige Weise verbinden sich hier entspanntes Wohnen in idyllischer natur mit her-vorragender Infrastruktur und schneller Verkehrsanbindung . Führend in Europa ist der Köpenicker Wissenschafts- und Technologiepark Adlers hof mit über 950 unter nehmen sowie Forschungs- und Gründerzentren . 15 .000 Beschäf tigte arbeiten hier u .a . in den Zukunftsmärkten Biotech, Mikro-systemtechnik, Optik und Photovoltaik. Dazu kommen fast 9 .000 Studenten am Campus der Humboldt-universität .

und die international bekannten Film-studios machen Adlershof zu Berlins Medienstandort nr . 1 . Attraktiv für unter-nehmen und Investoren aus der ganzen Welt ist zudem die nähe zum Flughafen Berlin Brandenburg. Kein Wunder also, dass es immer mehr Menschen zum Wohnen und Arbeiten in den grünen Südosten Berlins zieht .

Entfernung mit Pkw vom Hirschgarten:Altstadt Köpenick ca . 5 Min .Adlershof ca . 10 Min .Kurfürstendamm ca . 35 Min .Alexanderplatz ca . 30 Min .Flughafen BER ca . 15 Min

Niederschöneweide

Oberschöneweide

Altglienicke

Adlershof

Köpenick

Grünau

Friedrichshagen

Müggelheim

Spreeknie

Bammelecke


Pietschkerstraße



S Schöneweide

Brückenstraße




Firlstraße


Rathenaustraße/HTW


Magnusstraße

Ostendstraße


S Oberspree

Parkstraße

S Adlershof

S Adlershof

Freilichtbühne

Hauptbahnhof

Spielplatz

Badesee


Wasserbecken

Palast

Nixenstraße

Museum

Wassermannstraße

Eichgestell


S Altglienicke



S Spindlersfeld

S Spindlersfeld

AlteFörsterei

Köllnischer Platz

Köllnischer Platz

Glienicker Straße


Rosenweg

Vollkropfgraben

Betonwerk


S Grünau

Rathaus Köpenick

S Grünau



Freiheit



S Köpenick

Wassersportallee


S Köpenick


Mayschweg

Segewaldweg


Hirtestraße

Pritstabelstraße


Hirtestraße

Gelnitzstraße

Dregerhoffstraße

Wongrowitzer Steig


Zur Nachtheide

Lienhardweg

Regattatribünen

Unter den Birken

Wendenschloß

Müggelbergallee


Bellevuestraße


S Hirschgarten

Strandbad Grünau

Westendsiedlung

Wassersportzentrum

Mühlweg

Spreestraße

Ahornallee

S Friedrichshagen



Drachholzstraße

S Friedrichshagen


Hartlebenstraße

Brösener Straße

Altes Wasserwerk


Fürstenwalder Damm




Waldstraße

Brandenburgplatz

Hirschgarten

S Schöneweide


5Adlershof

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L 1055

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Falkenberg59.6

Kanonenberge70


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Müggelwerder


Müggelberge

GroßerMüggelsee

KrummendammerHeide

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Wendenschloß

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KöllnischeHeide

VolksparkWuhlheide



KöllnischeVorstadt


Hirschgarten

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Die Bänke


FriedhofAdlershof


KleinerMüggelsee

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VolksparkKöpenick


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Müggelspree

Internationaler Flughafen Berlin Brandenburg – 15 Auto-Minuten oder 26 Zug-Minuten entfernt

Die Lage 12

| 13Die Lage 12

ALTSTADT KöpEnICK – LEBEnSART MIT GESCHICHTEKöpenick ist der älteste Berliner Bezirk und noch heute prägen bis zu 200 Jahre alte Fischerhäuser, Gründerzeitbauten und verwinkelte Gassen den historischen Stadtkern von Alt-Köpenick . Viele reizvolle Sehenswürdigkeiten verleihen diesem Stadtteil den unverwechselbaren Charme . Wie z .B . das barocke Wasserschloss der Hohenzollern mit dem angrenzenden Schlosspark oder das in märkischer Backsteingotik errichtete Rathaus, welches durch den „Hauptmann von Köpenick“ berühmt wurde .

Kunst, Kultur & KulinarikKünstler aus aller Welt zieht es auf die Bühnen und in die Clubs von Köpenick. Weltstars des Jazz treten jeden Sommer im Hof des historischen Rathauses auf. Das Schlossplatztheater hat sich zur „Junge Oper Berlin“ entwickelt und das Kino union ist bekannt als Filmkunsttheater. In den Hallen der Arena Berlin fin-den aufregende Theater- und Show-Events statt und auf der Freilichtbühne in der Wuhlheide spielen be-kannte Bands regelmäßig vor großem publikum .

Auch Feinschmecker kommen in Köpenick auf ihre Kosten. Gemütliche Cafés, außergewöhnliche Bars und stilvolle Restaurants laden ein und bieten zu den kulinarischen Genüssen oft auch eine besonders idyllische Lage mitten im Grünen oder direkt am Wasser .

Die Köpenicker Altstadt ist vom Hirschgartenufer nur wenige Minuten entfernt und bietet alles, was man zum Leben braucht: optimale Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Banken, u.v.m.

Die Lage 14

Obelisk auf dem Hirteplatz zu Ehren des Koloniegründers

| 15Die Lage 14

VILLEnKOLOnIE HIRSCHGARTEn: BEGEHRTE TOp-WOHnLAGE MIT TRADITIOnLaut Capital-Immobilien-Kompass vom April 2013 gehört die Kolonie Hirschgarten zu den absoluten Top-Wohnlagen in Berlin . Denn hier stimmt einfach alles: die Müggelspree vor der Haustür, ausgedehnte Grünflächen wie das Hirschgartendreieck direkt nebenan . und dazu die nur wenige Minuten ent-fernte Altstadt Köpenick sowie die gute Verkehrsan-bindung .

Diese Vorzüge entdeckte Bankdirektor Hirte schon im Jahr 1860, als er Wiesen erbte, die sog. „Hirsch-acker“. Für ihn war hier der Ort, an dem er künftig le-ben und eine Siedlung mit großen blühenden Gärten gründen wollte. Vom Gastwirt Konrad, dem der „Gol-

dene Hirsch“ gehörte, kaufte er zusätzliche 33 Mor-gen Land. Im Juni 1870 gründete Hirte dann die Vil-lenkolonie „Hirschgarten“ und begann mit den ersten Bauarbeiten. Seine Grundidee war, dass sämtliche Straßen auf einen Sternplatz münden sollten, dem heutigen Hirteplatz . In dessen Mitte steht heute noch der im Jahr 1895 zum 25jährigen Bestehen der Kolo-nie errichtete Obelisk .

Damals wie heute in bester GesellschaftDie exklusiven Villen und Landhäuser wurden von wohlhabenden Berliner Fabrikbesitzern, Künstlern, Bankiers, Beamten und Rentiers erbaut und bewohnt. Als Hirte 1898 starb, hatte die Siedlung den Umfang

von heute erreicht. Zwei Weltkriege und die Jahr-zehnte bis zur Wende hinterließen natürlich ihre Spu-ren . Doch auch dies ist mittlerweile Vergangenheit . Viele Gründerzeitbauten haben die Zeiten überdau-ert und wurden in den letzten Jahren liebevoll res-tauriert . neugebaute Stadtvillen sind harmonisch in das Gesamtensemble integriert . So erstrahlt die Vil-lenkolonie Hirschgarten heute gleichermaßen in al-tem und neuem Glanz .

Wer hier lebt, schätzt das niveauvolle Wohnum-feld inmitten einer gewachsenen nachbarschaft . Ein schöner Ort zum Leben – und eine der begehr-testen Adressen in ganz Berlin .

Villen-Park Hirschgartenufer 16

Müggelsee – 5 Minuten Bootsfahrt entfernt

| 17Villen-Park Hirschgartenufer 16

WASSERGRunDSTÜCK ZuM AnLEGEn unD EnTSpAnnEnDie Villen am Hirschgartenufer stehen auf einem der letzten Grundstücke mit direktem Wasserzugang an der Müggelspree . Ihre Marina liegt also vor der ei-genen Haustür. So haben Sie die Freiheit, jederzeit zu einer Bootstour zu starten.

Zwei Wasserseiten und eine eigene MarinaDas private 11 .400 qm große Grundstück ist gleich an zwei Seiten von Wasser um-rahmt: Südlich grenzt es an die Müggelspree, von hier aus können Sie per Boot die Hauptstadt Richtung Müggelsee oder Innenstadt erobern . Westlich liegt die Erpe . Das kleine Flüsschen führt u .a . durch das naturschutzgebiet Erpetal . Mit Ruder- oder paddelboot können Sie diese bezaubernden Wiesenlandschaften entdecken .

Natürlicher Wasserlauf im VillenparkAuch auf dem Gelände gibt es einen Wasserlauf. Dieser fließt von der Müggelspree unterhalb des geplanten 2. Bauabschnittes zum hinteren Grundstücksteil, wo er mit der Erpe verbunden wird . Daraus ergibt sich eine außergewöhnlich naturnahe Gestal-tung des gesamten Villenparks, die einen maximalen Erholungswert garantiert.

Die hochwertige Architektur und die einzigartige Wasserlage machen den Villenpark Hirschgartenufer zu einem wirklich besonderen Ort zum Anlegen: Für Ihr Boot am eigenen Bootssteg und als sicherer Hafen für Ihr Kapital .

VILLen-PArkHIrscHgArtenufer

Niederschöneweide

Oberschöneweide

Altglienicke

Adlershof

Köpenick

Grünau

Friedrichshagen

Müggelheim

Spreeknie

Bammelecke


Pietschkerstraße



S Schöneweide

Brückenstraße




Firlstraße


Rathenaustraße/HTW


Magnusstraße

Ostendstraße


S Oberspree

Parkstraße

S Adlershof

S Adlershof

Freilichtbühne

Hauptbahnhof

Spielplatz

Badesee


Wasserbecken

Palast

Nixenstraße

Museum

Wassermannstraße

Eichgestell


S Altglienicke



S Spindlersfeld

S Spindlersfeld

AlteFörsterei

Köllnischer Platz

Köllnischer Platz

Glienicker Straße


Rosenweg

Vollkropfgraben

Betonwerk


S Grünau

Rathaus Köpenick

S Grünau



Freiheit



S Köpenick

Wassersportallee


S Köpenick


Mayschweg

Segewaldweg


Hirtestraße

Pritstabelstraße


Hirtestraße

Gelnitzstraße

Dregerhoffstraße

Wongrowitzer Steig


Zur Nachtheide

Lienhardweg

Regattatribünen

Unter den Birken

Wendenschloß

Müggelbergallee


Bellevuestraße


S Hirschgarten

Strandbad Grünau

Westendsiedlung

Wassersportzentrum

Mühlweg

Spreestraße

Ahornallee

S Friedrichshagen



Drachholzstraße

S Friedrichshagen


Hartlebenstraße

Brösener Straße

Altes Wasserwerk


Fürstenwalder Damm




Waldstraße

Brandenburgplatz

Hirschgarten

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Wendenschloß

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Dammfeld

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VolksparkWuhlheide



KöllnischeVorstadt


Hirschgarten

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Spindlersfeld

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Die Bänke


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KleinerMüggelsee

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VolksparkKöpenick


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.orgAltstadt Köpenick

| 19

Jogging- und Spazierweg vor der Haustür

Ansicht von der Wasserseite

Grundrisse 22

Stadtvilla 4

Stadtvilla 5

Stadtvilla 3Stadtvilla 2

Stadtvilla 8

Stadtvilla 7

Stadtvilla 6

Stadtvilla 1

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Bauabschnitt 2Bauabschnitt 1

| 23Grundrisse 22

Stadtvilla 1 – normalgeschoß 4 Spänner

Grundrisse 24

Stadtvilla 2/6/7 – normalgeschoß 3 Spänner

| 25Grundrisse 24

Stadtvilla 8 – normalgeschoß 2 Spänner

Baubeschreibung 26

VorbemerkungGrundlage der Bauausführung ist die vertragli-che Vereinbarung mit den dazugehörigen Plänen der Teilungserklärung, vorbehaltlich behördlicher Änderungsauflagenundggf.ÄnderungenderBau-beschreibung, die sich aus der Ausführungsplanung ergeben. Die Auswahl der technischen Ausrüs-tungsgegenstände gemäß Baubeschreibung, deren Farbgebung und Anordnung, die Gestaltung der Au-ßenanlagen, die gemeinschaftlichen Anlagen und die Fassadengestaltung der Stadtvillen werden vom Bauherrn bestimmt.

Die Ausführung kann sich insbesondere aus folgenden Gründen verändern:• Behördenauflagen• Konstruktive Maßnahmen/technische Zwänge• Erhaltung des architektonischen Gesamtkonzeptes

Diese Baubeschreibung ist maßgebend für die Bau-ausführung. Sie bestimmt die Lieferungs- und Leis-tungspflicht des Bauherrn und ist Grundlage desKaufvertrages. Die in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenstände, Zusatzbauteile, Bepflan-

zungen und Ähnliches dienen der Veranschauli-chung und sind nicht Bestandteil des Lieferum-fanges. Die Ausführung der Baumaßnahme erfolgt nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB), Teil C und entsprechen somit den „Allgemein anerkannten Regeln der Technik“. Es wird der KfW 70 Standard erreicht. Die VDI 4100 Schallschutzstu-fe II, der Wärmeschutz gemäß EnEV 2009 und die Anforderungen der DIN 18202 – Toleranzen für die Ausführung von Bauwerken – werden eingehalten.

BauvorhabenAuf dem ca. 11.400 m² großen Grundstück in Ber-lin-Köpenick, Ahornweg 9b/11 und Neuer Weg 1 – direkt an der Müggelspree –, werden in zwei Bauab-schnitten 8 Stadtvillen mit 78 Wohnungen errichtet. Die Villen sind dreigeschossig plus Penthous und sind je nach Wunschgröße als Zwei- bis Vierspän-ner umsetzbar. Alle Wohnungen haben bodentiefe Fenster und verfügen über großzügige Terrassen oder Balkone.

Im Ahornweg befindet sich die Zufahrt zur Tief-garage mit 33 PKW-Stellplätzen. Weitere ca. 40 PKW-Stellplätze werden oberirdisch angelegt. In

den Kellergeschossen der Villen 6 und 7 sind 62 Ab-stellräume vorgesehen, die auch den Wohnungen in anderen Villen zugeordnet werden.

Das Grundstück wird begrünt und mit Spiel- und Aufenthaltsflächen ausgestattet. Die Erdge-schosswohnungen erhalten kleine Gärten zur Ei-gennutzung. Es ist ein Bootsteg mit 16 Anlege-plätzen geplant.

ErschließungDie Kosten für die Erschließung, das Verlegen der Ver- und Entsorgungsleitungen, die Gebühren für dieAnschlüsseandieöffentlichenVersorgungsnet-ze für Wasser und für Anlagen, die auf dem Grund-stück für die Abwasserbeseitigung errichtet werden, sind im Kaufpreis enthalten.

Baunebenkosten Im Leistungsumfang enthalten sind alle Kosten für die Planung und Genehmigung des Vorhabens, wie z.B. Bauantrag, statische Berechnungen und Prüfun-gen, behördliche Abnahmen, Vermessungsarbeiten, Ingenieurleistungen für Heizung/Sanitär/Elektro/Entwässerung. Für die Bauzeit sind für das Bauvor-

BAuBescHreIBungAusstattungsbeispiel

| 27Baubeschreibung 26

haben Bauherrenhaftpflicht-, Bauwesen- und Feu-errohbauversicherungen abgeschlossen.

ErdarbeitenAushub der Baugruben, der Fundamente und des Kanalaushubs für alle Bodenklassen. Verfüllen der Arbeitsräume und Verdichten derselben, einschließ-lich Kanalgräben. Verbauarbeiten und Gründung ge-mäß Statik, Bodengutachten und DIN-Vorschriften.

Entwässerungs- und KanalarbeitenDie Entwässerung des Schmutzwassers erfolgt bis an das Kanalnetz der Berliner Wasserbetriebe.

GründungDie Gründung wird aufgrund der vorhandenen Bodenverhältnisse gemäß Baugrundgutachten und Statik ausgeführt.

Beton-, Stahlbeton und Mauerwerksarbeiten• Kellergeschosse und Tiefgarage: Bodenplat-

ten, Außenwände, Garagendecke und tragende Innenbauteile werden gemäß Statik in WU-Be-ton bzw. Mauerwerk erstellt. Die Ausführung er-folgt mit den erforderlichen Abdichtungen und

einschließlich der Ausbildung der erforderlichen Fugen und Anschlüsse.

• Geschoßdecken: Die Decken werden in Stahlbeton gemäß Statik hergestellt.

• Treppenläufe und Podeste: Ausführung in Stahl-beton gemäß Statik mit schalltechnischer Ent-kopplung, unter-/ außenseitig in Sichtbeton bzw. glatt verputzt oder gespachtelt.

• Balkone: Nach Angaben des Architekten und bau-planungsrechtlicher Erfordernisse. Die tragenden Teile sind aus Mauerwerk.

• Außenwände: Entsprechend der Wärmebedarfs-berechnung in Kalksandstein und Wärmedämm-verbundsystem oder monolitisch, z.B. Poroton oder Ähnliches. Nach Angaben des Architekten erhalten die Außenwände ein Fassadenspiel aus Dämmmaterial.

Dachdeckungs- und DachabdichtungsarbeitenDie Abdichtung der Flachdächer erfolgt gemäß Flachdachrichtlinien.

FassadeNach Angaben des Architekten erhalten die Außen-wände ein Wärmeverbundsystem und werden geputzt.

PutzarbeitenTreppenraumwände und Geschossdecken erhalten einePutzoberfläche.Treppenläufe-undPodestun-terseiten erhalten einen Putz, wenn die Betonober-fläche einer fachgerecht ausgeführten Putzober-fläche gleich ist bzw. werden glatt verputzt odergespachtelt.

EstricharbeitenAlle Wohnungen erhalten einen schwimmenden Estrich. Die Anforderungen gemäß den Wärme- und Schallschutzvorschriften werden eingehalten. Bei Räumen mit Bodeneinläufen wird der Estrich mit Gefälle zu den Einläufen hergestellt. Kellerräu-me erhalten einen Estrich nach Angaben des Archi-tekten. Die Tiefgarage wird mit OS-8-Beschichtung ausgeführt.

Fliesen- und NatursteinarbeitenBäder, WC´s und Abstellräume erhalten großformatige BodenfliesenundWandfliesenoderNatursteinnachAngaben des Architekten. Die Treppenräume erhalten einen Bodenbelag aus Granit. Im Treppenhauseingang wird eine Sauberlaufzone vorgesehen. Fensterbänke und Balkontürschwellen sind aus Granit.

Ausstattungsbeispiel Ausstattungsbeispiel

Baubeschreibung 28

BodenbelagDie Wohn- und Nebenräume der Wohnungen erhal-ten ein fußbodenheizungsgeeignetes Echtholzpar-kett. In den Wohnküchenbereichen wahlweise auch großformatige Fliesen. Die Verlegung des Parketts erfolgt nach Angaben des Architekten und in gekleb-ter Ausführung. In den Wohn- und Nebenräumen werden Holzsockelleisten, weiß matt lackiert, nach Angaben des Architekten ausgeführt. Die Balkone und Dachterrassen erhalten einen witterungsfesten Hartholzbelag und die ebenerdigen Terrassen einen Steinbelag nach Angaben des Architekten.

TischlerarbeitenAlle Türen haben eine Höhe von ca. 2,40 m, in den Kellergeschossen und in der Tiefgarage ca. 2,00 m. Wohnungsinnentüren werden als Röhrspankerntü-ren,weißlackiertmitmatterOberflächeausgeführt.SieerhaltenverdecktliegendeBänder,dieTürgriffesind aus Edelstahl und mit den Fensteroliven abge-stimmt der Firma Hoppe/Südmetall oder gleich-wertig, gemäß Angaben des Architekten. Die Woh-nungseingangstüren werden als Vollspankerntüren, weißlackiertmitmatterOberflächeausgeführt.Sieerhalten einen integrierten Obertürschließer, Zylin-derschloss, Dreifachverriegelung, umlaufende Dich-tung, Weitwinkelspion und eine Drückergarnitur aus Edelstahl der Firma Hoppe/Südmetall oder gleich-wertig, gemäß Angaben des Architekten.

MetallarbeitenDie Hauseingangstüren werden als Aluminiumrah-mentüren mit Verglasung aus VSG, mit Klingeltab-leau nach Angaben des Architekten ausgeführt. Die Briefkastenanlage ist im Eingangsbereich des Trep-penraumes angebracht. Alle öffenbaren bodentie-fen Fenster, so wie Balkone und Terrassen erhalten absturzsichernde Brüstungsgeländer, anthrazit, pul-verbeschichtet, nach Angaben des Architekten.

Die Zugangstüren vom Treppenraum zur Tiefga-rage und die Türen der Kellerräume werden als Stahlblechtüren gemäß brandschutztechnischen Anforderungen ausgeführt. Das Garagentor ist ein elektronisch, über Funk-Handsender gesteuertes Rollgittertor Alu-Walzblank mit verstärkten Waben-verbindungen und Sicherheitseinrichtungen nach EU-Norm 13241-1.

Fenster und BalkontürenAlle Fenster, Balkon- und Terrassentüren der Woh-nungen und der Treppenräume erhalten eine 3-Scheibenisolierverglasung gemäß Wärme- und Schallschutzverordnung, Uw = 1,2 W/m“K und wer-denalsDreh-KippflügelausKunststoff,6-Kernprofil, anthrazit, der Firma Inoutic/German Profiles odergleichwertig ausgefürt.

Sonnen- und EinbruchschutzDie Fenster, Balkon- und Terrassentüren der Woh-nungen erhalten in allen Geschossen eine Vorrich-tung für eine Rollladenausführung. In den Fassaden-bereichen wo Sonnenschutzmaßnahmen nach der EnEV erforderlich sind, werden Rollläden mit Mo-torbetrieb, Führungsschienen und stranggepressten Alu-Profilen vorgesehen. Im Erdgeschoss werdenRollläden mit Motorbetrieb, Führungsschienen, mit stranggepressten Alu-Profilen und Einbruchschutzvorgesehen. Gegen Aufpreis ist die Montage von Raffstores imErdgeschoss unddenObergeschos-sen möglich.

TrockenbauarbeitenDie nichttragenden Wände in den Wohnungen wer-den als Trockenbauwände mit 2-facher Beplankung ausgeführt.Bäder, WC`s und Abstellräume erhalten soweit erforderlich abgehängte Trockenbaudecken mit einfacher Beplankung. Leitungsverzüge sowie KüchenabluftwerdennachErfordernisabgekoffert

bzw. in Teilbereichen als abgehängte Decke ausge-bildet.Alle Trockenbauteile erhalten eine Verspach-telung. Bei Anbringung von Fliesen oder Naturstein entfällt die Verspachtelung.

Maler- und LackierarbeitenDie Oberflächen der Mauerwerkswände bzw. Tro-ckenbauwände sind malerfertig geputzt oder ge-spachtelt. Die Mauerwerkswände mit 15 mm Kalk-gipsputz, Malerflies und 2-fach deckender weißerSilikatfarbe. Die Trockenbauwände werden ge-spachtelt und erhalten einen 2-fachen deckenden weißen Dispersions-Farbanstrich. Die Nassräume erhalten einen Fliesenbelag nach Angaben des Ar-chitekten. Die allgemein zugänglichen Bereiche, wie Flure und Treppenräume, erhalten ebenfalls einen Anstrich wie oben beschrieben, jedoch in der Aus-führung als scheuerbeständiger Anstrich. Die Un-teransichten und Seiten der Treppen und Podeste werden geputzt oder gespachtelt mit weißem Dis-persionsanstrich. Die Keller- und Gemeinschaftsräu-me erhalten an den Wänden und Decken einen mat-ten und waschbeständigen Farbanstrich in einem weißenFarbton.EstrichflächenderKellergänge,Ge-meinschafts- und Technikräume erhalten eine tritt-feste, einlagige Beschichtung aus staubbindendem, feuchtigkeitsbeständigem Anstrich.

Heizung und WarmwasserversorgungHeizungs- und Warmwasserversorgung erfolgt energieeffizient durch ein Blockheizkraftwerk, er-gänzt durch eine Gasbrennwerttherme. Die Aus-führung und Auslegung der Heizungs- und Warm-wasseranlage erfolgt unter Einbeziehung der Wärmebedarf- und Rohrnetzberechnung. Die Heiz-rohrverlegungen werden entweder innerhalb der Trockenbauwände oder im Fußbodenaufbau ver-legt. Alle Wohnungen erhalten Fußbodenheizung. Der Verbrauch wird über entsprechende Wärmee-

| 29Baubeschreibung 28

nergiezähler je Wohnung gemessen. Bäder erhalten zusätzlich einen Handtuchheizkörper mit Elektropa-trone betrieben.

Sanitärinstallationen und ObjekteJede Wohnung wird mit einem Kalt- und Warmwas-serzähler ausgestattet. Alle Armaturen sind ver-chromt und aus Ganzmetall der Firma hansgrohe oder gleichwertig, nach Angaben des Architekten. Die Waschtische erhalten Einhebelmischbatterien, die Badewanne mit verchromter Ab- und Überlauf-garnitur kombiniert mit Wanneneinlauf und Einhe-belwannenmischbatterie mit Brauseschlauch, die Duschen erhalten einen Einhebelbrausenmischer mit Stange und Schlauch. Die Bäder werden mit einer Badewanne, einem Waschtisch und einem Wand WC Tiefspüler der Firma Duravit oder gleich-wertig gemäß Angaben des Architekten ausgestat-tet. Alle Sanitärobjekte werden in weiß ausgeführt. Sämtliche Abwasser-, Warm- und Kaltwasser-stränge werden in Schächten vom KG bis DG ver-legt. Abflussleitungen werden aus zugelassenemKunststoffrohr, Fallleitungen, Grundleitungen undHausanschlussleitungen aus Guss hergestellt. Trinkwasserleitungen einschließlich Warmwas-serbereitung erfolgen aus zugelassenem Kunst-stoffrohr. DieWarmwasserbereitung für dieWoh-nungen erfolgt zentral.

LüftungInnen liegende Bäder, WC`s und Abstellräume er-halten zentrale Abluftsysteme über druckgesteu-erte Dachventilatoren. Diese Abluftführung erfolgt über einstellbare Abluftelemente. Die Küchen wer-den für den Anschluss einer Abluftküchenhaube (max. 600 m³/h je Küche) ohne eigenen Ventilator vorgerüstet. Die Abluft erfolgt ebenfalls über einen druckgesteuerten Dachventilator.

ElektroausstattungDie Elektroarbeiten werden unter Beachtung der Bestimmungen des VDE und gemäß DIN ausge-führt. In jede Wohneinheit wird eine Elektro-Unter-verteilung installiert. Die Elektrozähler werden im Keller angeordnet. An den Wohnungseingangstüren werden Sprechstellen der Video-Gegensprechanla-ge installiert. Die Installation eines BUS-Systems er-folgt. Die Ausstattung der Wohnungen erfolgt nach DIN 18015 Teil 2, Ausstattungswert 2.

Wohn-Essbereich• 12 Steckdosen • 10 Lichtauslässe

Schlafzimmer• 8 Steckdosen • 3 Lichtauslässe

Kinderzimmer• 8 Steckdosen • 2 Lichtauslässe

Flur/Eingangsbereiche• 2 Steckdosen • 2 Lichtauslässe

Bad• 3 Steckdosen • 3 Lichtauslässe

WC/Balkone/Terrassen/AR angelegt• 2 Steckdosen • 2 Lichtauslässe

Kellerräume/ Tiefgarage/Gemeinschaftsräume• Diese Räume werden mit ausreichenden Brenn-

stellen, Steckdosen und Anschlüssen für die Ge-meinschaftseinrichtung ausgerüstet. Die TG wird mit ausreichender Ausleuchtung einschließlich Notbeleuchtung ausgestattet. Die Regelung er-folgt über Taster, innen über Bewegungsmelder.

In allen Wohnungen werden ausreichende An-schlüsse für Telefon und TV vorgesehen.

AufzugsanlageAufzugsanlage als Seil- oder Hydraulikaufzug gemäß DIN-Vorschriften vom EG bis zum DG. In den Villen 6 und 7 vom der TG bis zum DG. Der Schacht ist aus Stahlbeton, die Kabinen rollstuhlgerecht mit Spiegel und Handlauf rechts und links, Downlights und Fuß-bodenbelag, alles gemäß Angaben des Architekten.

AußenanlagenDie Zufahrten, oberirdische Stellplätze, Zuwegun-gen,Feuerwehraufstellfläche,KinderspielplätzeunddiegärtnerischeGestaltungmitBepflanzungerfolgtnach den Vorgaben der Landschaftsplanung. Es werden je ein Müllstandplatz am Ahornweg 9b und am Neuen Weg 1 errichtet. Es ist eine Steganlage mit 16 Bootsliegeplätzen geplant.

VerschiedenesDie Tiefgarage erhält eine natürliche Be- und Entlüf-tung. Die Entrauchung erfolgt gemäß Brandschutz-konzept. Die Hausanschlussräume der Stadtvillen liegen im Kellergeschoss. Von der Baubeschrei-bung abweichende Sonderwünsche, insbesondere in den Bad- und Küchenbereichen dürfen nicht zu Änderungen der Sanitärschächte und der Grundris-splanungen führen. Sonderwünsche sind nur gegen Aufpreis möglich.

Produktbeispiele BUS-System

von MDT technologies GmbH

Chancen & Risiken 30

cHAncen & rIsIkenChancen und Risiken einer Immobilien-investition Chancen und Risiken

Jede Vermögensanlage ist mit Chancen und Risi-ken verbunden, die es zu erkennen und den per-sönlichen Bedürfnissen entsprechend abzuwägen gilt.DieserGrundsatz trifft genausoauf Immobili-en zu. Die nicht endenden Diskussionen um Wäh-rungsstabilitätundInflationtragenwesentlichdazubei, dass sachwertgestützte Kapitalanlagen derzeit wieder besonders gefragt sind. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass solide Immobilien – wie kaum eine andere Anlagealternative – die Kriterien für ei-nen Vermögensaufbau durch Sicherheit und lang-fristigen Wertzuwachs erfüllen. Mit Investitionen in qualitativ hochwertige Immobilien in attraktiver Lage, können langfristig gute Gewinne erzielt wer-den. Ein weiterer, wesentlicher Grund für das der-zeitige Interesse an Immobilien ist aber auch, dass Kreditinstituten aktuell zinsgünstige Kredite zur Kaufpreisfinanzierungvergeben.

Den Chancen stehen aber auch Risiken gegen-über. Zunächst sollte der Kauf einer Immobilie aus wirtschaftlichen wie auch aus steuerlichen Grün-

den grundsätzlich als langfristige Vermögensan-lage gesehen werden. Zwar kann diese jederzeit, also auch kurzfristig, weiterveräußert werden, je-doch hängen die Bedingungen hierbei wesentlich von den jeweiligen Gegebenheiten des Immobili-enmarktes ab. Darüber hinaus können Immobilien, auch wenn sie in der Vergangenheit in Deutsch-land regelmäßig einen Wertzuwachs erhalten ha-ben der teilweise erheblich über der allgemeinen Preissteigerungsrate lag, an Wert verlieren, da der Immobilienmarkt ebenso gewissen Schwankun-gen unterliegt. Zudem kann im Zusammenhang mit einer Immobilie kurzfristig ein Bedarf an li-quiden Mitteln entstehen, beispielsweise durch Instandhaltungsmaßnahmen oder die allgemeine Bewirtschaftung. Für die Aufbringung dieser Mit-tel ist im Regelfall der Eigentümer zuständig, wo-durch diesem eine zusätzliche finanzielle Belas-tung entstehen kann.

Diese Risiken können wesentlich durch einen ver-lässlichenundqualifiziertenVertragspartner,einerechtssichere Vertragsgestaltung, einen guten Standort, modern und qualitativ hochwertige Bau-maßnahmen, ein durchdachtes Nutzungskonzept,

eine ordentliche Verwaltung sowie eine weitsich-tigePflege-,Erhaltungs-undInstandhaltungspla-nung, die eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide Finanzierung und die optimale Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen bieten, mi-nimiert werden. Die Auswahl einer soliden Finan-zierung und die Berücksichtigung von möglichen steuerlichen Vorteilen komplettieren den langfris-tigen Erfolg einer Immobilieninvestition.

Beim Erwerb einer Immobilie ist jedoch immer zu beachten, dass für die Zukunft nicht sämtliche Ri-siken ausgeschlossen werden können. Einzelne Risiken können unterschiedliche starke Auswir-kungen auf den Erfolg der Investition haben. Es ist beispielsweise denkbar, dass bereits die Minde-rung oder der Ausfall der laufenden Einnahmen, bei gleichzeitig hoher Fremdfinanzierungsquoteoder kostenintensivem Instandsetzungsbedarf, zu einem Vermögensverfall führen kann, weil die Be-wirtschaftungskosten und die Finanzierungskos-ten nicht mehr durch die laufenden Einnahmen ausgeglichen werden können und der Eigentümer aus seinem persönlichen Vermögen finanzielleMittel zur Verfügung stellen muss.

Um das zu verdeutlichen, werden nachfolgend einige übliche Risiken und Chancen sowie An-satzpunkte zur Einstufung der Erfolgsaussichten einer Immobilieninvestition näher dargestellt. Es werden ebenfalls eher unwahrscheinliche Risiken aufgeführt. Dennoch ist der folgende Abschnitt keine vollständige Darstellung und ersetzt auch nicht eine individuelle Beratung des Erwerbers durch Rechtsanwälte, Steuerberater und/oder eine finanzierende Bank. Er dient lediglich dazueinenÜberblickzuverschaffen,dessenInhalteimEinzelfall konkret angepasst werden müssen.

| 31Chancen & Risiken 30

1. Lage des ObjektsDie Lage der Immobilie ist das wichtigste Qua-litätskriterium, das über den aktuellen Preis und die künftige Wertentwicklung entscheidet. Die Lage ist kaum veränderbar, der Zustand der Im-mobilie sehr wohl. Da eine Investition in Immobili-en regelmäßig langfristig angelegt ist, ist es des-halb um so entscheidender, nicht nur ein Gefühl für die Lage zu haben, wie sie sich im Moment darstellt, sondern auch dafür, wie sie sich in den nächsten Monaten oder Jahren entwickeln könnte oder wird.

Dieser einfache Gedanke trägt dem Aspekt Rech-nung, dass der Wert einer Immobilie eng mit der Nachfrage an der Überlassung von Räumlich-keiten in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet,verknüpft ist.Obessichumeine „gute“oder „schlechte“ Lage handelt, hängt wesentlich sowohl von messbaren Faktoren, wie z. B. Infra-struktur, potentielle Lärmquellen, gesundheits-schädliche Einflüsse oder dieDichte der Bebau-ung,alsauchvonreinsubjektivenEmpfindungenund persönlichen Bedürfnissen ab. Insbesondere diesubjektivenFaktorenunterliegenhäufigeinemzeitlichen Wandel, der in Prognosen zwar berück-sichtigt werden kann, allerdings eine allgemein-gültige Beurteilung des Standorts annähernd un-möglich macht.

Das diesem Prospekt zugrunde liegende Projekt befindetsichinBezirkBerlin-Köpenick,derzu3/4aus Wald-, Wiesen- undWasserflächen bestehtunddamithäufigals„grüneLunge“derHauptstadtbezeichnetwird.InKöpenicktreffendieAnnehm-lichkeiten einer natur- und wasserreichen Umge-bung auf die Vorzüge einer direkten Verkehrsan-bindung zur Berliner Innenstadt. Freunden des Wasser- oder Wandersports stehen 65 Kilometer Ausstattungsbeispiel


Wasserstraßen und 320 Kilometer Wanderwege zur Verfügung. Zugleich erreicht man die nur 500 Meter entfernte Köpenicker Altstadt gut zu Fuß oder mit dem Fahrrad und in das ca. 20 Kilometer entfernte Stadtzentrum von Berlin benötigt man mit der S-Bahn gerade einmal knapp 30 Minuten. Durch die Lage Köpenicks im Südosten Berlins, ist auch der zukünftige neue Berlin Flughafens Willy Brand International in Schönefeld schnell erreich-bar. Nach aktuellen Prognosen wird Köpenick von der Nähe zum neuen Flughafen zukünftig wirt-schaftlichstarkprofitieren.

Der an der Müggelspree gelegene Vorort Hirschgar-tenufer stellt hierbei mit seinem alten Villen bestand zugleich eine der attraktivsten Wohngegenden des Bezirks Köpenick dar und wird besonders von einer anspruchsvollen Klientel bevorzugt. Wassersport-lern bietet die direkte Lage des Grundstücks an der Müggelspree und die zahlreichen Ruder- und Kanu-vereine sowie Motorsport- und Yachthändler viel-fältige Möglichkeiten ihren Freizeitaktivitäten nach-zugehen. Ausdruck und Veranschaulichung des Köpenicker Wohlstands und Lebensgefühls sind die in den letzten Jahren sanierten und denkmalge-schützten Villen, Restaurants und Cafés. Darüber hi-naus bietet eine ausgewogene Infrastruktur mit zahl-reichen Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Angebote, Schulen, Gymnasien, Kindergärten und Fachärzte, eingebettet in eine atemberaubend schöne Land-schaft den Eindruck, als würde man sich nicht mehr in Deutschlands größter Millionenmetropole Berlin sondern in einem kleinen beschaulichen Städtchen befinden.

2. Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtungen / FertigstellungsrisikoVertragliche Grundlage zwischen der Verkäuferin und dem Käufer stellt ein sogenannter Bauträger-

vertrag dar. Hiernach ist die Verkäuferin zur Her-stellung von Eigentumseinheiten und sowie zur anschießenden Verschaffung des Eigentums andiesenEigentumseinheitenverpflichtet.DerKäu-ferverpflichtetsichimGegenzugzurZahlungdesvertraglich vereinbarten Kaufpreises.

Um eine zügige und eine reibungslose Umset-zung des Projektes gewährleisten zu können, ist die Leistungsfähigkeit und der Schutz beider Ver-tragsparteien unabdingbare Voraussetzung. Die Verkäuferin schließt daher nur mit solchen Käufern Verträge, die ihre Leistungsfähigkeit nachweisen können. Dies hat in Form eines Eigenkapital- und/oder Finanzierungsnachweises eines Kreditinstitu-tes zu geschehen, welcher die Zahlungsfähigkeit des Käufers bis zur Höhe des vereinbarten Kauf-preises verbindlich belegt. Die Interessen der Käu-fer werden im Gegenzug durch die Anwendung der zwingenden Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung geschützt.

Sollte die Verkäuferin vor Fertigstellung des Bau-vorhabens insolvent werden, so hat der Käufer, nach Anlegung des Wohnungs- und Teileigentumsgrund-buchblätter und Eintragung einer Auflassungsvor-merkung zu seinen Gunsten, eine Absicherung dafür, dass er Eigentum an dem Kaufgegenstand erwirbt. Er erhält damit den wirtschaftlichen Gegenwert zu den bereits geleisteten Zahlungen, selbst wenn die Durchsetzbarkeit des Herstellungsanspruchs nicht mehr gegeben ist. Einem möglichen Insolvenzver-walter steht es selbstverständlich frei die Erfüllung des Vertrages zu bewirken.

Der Käufer trägt im Rahmen des Bauträgervertra-ges somit zwar einerseits das Fertigstellungsrisi-ko, andererseits zahlt er aber aufgrund der beson-deren Ratenzahlungsregelungen der Makler- und

Bauträgerverordnung jeweils nur den dem Bau-tenstand entsprechenden anteiligen Kaufpreis, so dass er nicht mit dem gesamten Kaufpreis in Vorleistung gehen muss und im Fall der Insolvenz der Verkäuferin die Möglichkeit hat, das Bauvor-haben in Absprache mit den anderen Käufern in Eigenverantwortung fertig stellen zu lassen. Etwa-ig dadurch entstehende höhere Kosten kann der Erwerber grds. in Form von Schadensersatzan-sprüchen geltend machen, wobei diese allerdings regelmäßig aufgrund der Insolvenz nicht realisier-bar sein dürften.

Handelt es sich, wie vorliegend, um ein Immobili-enbauprojekt an dem mehrere Parteien beteiligt sind und kann mit diesen keine Einigung über die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums ge-troffen werden, besteht jedoch die Gefahr, dassdie fristgerechte Fertigstellung des Bauvorhabens nicht eingehalten werden oder das Bauvorhaben insgesamt gefährdet sein kann. Auch in diesem Fall müssten Käufer, welche den Kaufpreis durch eineFremdfinanzierungaufbringen,weiterhindieZinsen und Tilgung des bereits abgerufenen Dar-lehensbetrages und darüber hinaus möglicher-weise Bereitstellungszinsen für die noch nicht ab-gerufenen Darlehensbeträge erbringen, ohne dass diesedurcherwarteteMieteinnahmenrefinanziertwerden können. Im schlimmsten Fall müsste der unfertige Rohbau mit erheblichen Verlusten an ei-nen Dritten veräußert werden.

Ein weiterer Kostenfaktor kann die Ermittlung des genauen Werts der durch die Verkäuferin vor de-ren Insolvenz erbrachten Leistung im Streitfall sein, wenn dieser die mit der Eigentumsvormer-kung gesicherte Übertragung des Eigentums ver-langt. In diesem Falle wären jedoch Schadenser-satzansprüche des Käufers zu berücksichtigen.


Durch die gesetzlichen Sicherungsmechanismen wird in erster Linie sichergestellt, dass die Fertig-stellung und die Beseitigung von Mängeln Voraus-setzung für Zahlungen durch den Käufer sind. Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat und eventuell gestellte Si-cherheiten zurück gegeben wurden, trägt allein der Käufer das Risiko der mangelnden Leistungsfähig-keit der Verkäuferin. Wichtig kann dies bei weiter-gehenden Ansprüchen des Käufers werden, bei-spielsweise Miet-/Nutzungsausfall, entgangener Steuervorteil, nach Abnahme auftretende Mängel oder Schadensersatzansprüche wegen Verzöge-rungsschaden. Solche weitergehenden Forderun-gen können möglicherweise von den gesetzlichen normierten Sicherheiten nicht abgedeckt sein. Eine Bauträgerfinanzierungstellt zwargrundsätzlichdieFinanzierung der Baumaßnahmen sicher, allerdings kann auch diese eine Insolvenz der Verkäuferin, z. B. wegen unvorhergesehener Preissteigerungen, nicht gänzlich ausgeschließen.

Ist ein Vertrag wirksam zustande gekommen und erfüllen beide Vertragsparteien ihre vertraglichen Verpflichtungen pünktlich und ordnungsgemäß,kann keine der Parteien einseitig vom Vertrag zu-rück treten. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn ein solches Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart wurde. Der Käufer muss daher auch dann seiner Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung nachkom-men, wenn es möglicherweise zu Problemen im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung kommt oderder Käufer sich zu einem späteren Zeitpunkt ent-scheiden sollte, das Kapital anders verwenden zu wollen. Ebenso wenig kann sich die Verkäuferin einseitig von dem wirksamen Vertrag lösen und ist zur vollständigen Erbringung ihrer vertraglichen Pflichtenverpflichtet.

3. Kaufvertragliche RegelungenVertragliche Grundlage, der in diesem Prospekt angebotenen Immobilieninvestition, ist ein so-genannter Bauträgervertrag, bestehend aus der Herstellung der Immobilie durch die Verkäuferin und der Eigentumsübertragung auf den Käufer. Durch den kaufvertragliche Teil erwirbt der Käu-fer ein bestimmtes, konkret bezeichnetes Woh-nungs- und/oder Teileigentum an dem Gesamt-bauvorhaben. Der werkvertragliche Teil, sowie die zugehörigen Anlagen, regelt entsprechend die Herstellungsverpflichtung der Verkäuferin. Die indiesem Bereich einschlägigen und zwingenden gesetzlichen Regelungen werden von der Ver-käuferin zum Schutz des Käufers eingehalten und sind Bestandteil des Vertrages. Ein endgültiger Schutz vor dem Fertigstellungsrisiko ist dadurch allerdings nicht gegeben.

3.1 Kaufpreis / ZahlungsvoraussetzungenIm Bauträgervertrag ist der Erwerb der gemäß der Baubeschreibung noch herzustellenden Wohn- und/oder Teileigentumseinheit zu einem Festpreis vereinbart. Dabei trägt ausschließlich die Verkäu-ferin die Risiken von etwaigen Kostensteigerungen oder andere Baurisiken, während der Käufer An-spruch auf eine schlüsselfertig hergestellte bzw. modernisierte Wohn- oder Teileigentumseinheit hat. Es bestehen grundsätzlich zwei Möglichkei-ten, durch welche der Eigentumsverschaffungs-anspruch des Käufers gesichert werden kann. Die erste Variante ist die Eigentumsvormerkung. Diese muss im Grundbuch eingetragen sein, bevor die Verkäuferin den Kaufpreis fordern kann. Im Rah-men der zweiten Variante bringt die Verkäuferin gemäß § 7 MaBV eine Bürgschaft durch ein Kre-ditinstitut bei, welches sich zur Rückzahlung des Kaufpreises für den Fall der Nichterfüllung des Vertrages durch die Verkäuferin verpflichtet. Be-

vor seitens des Käufers Kaufpreiszahlungen an die Verkäuferin geleistet werden, sollte die planungs-rechtliche Zulässigkeit des Projekts gewährleistet sein. Hierzu gehört insbesondere, dass eine erfor-derliche Baugenehmigung vorliegen muss. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Prospekts ist die Baugenehmigung des ersten Bauabschnittes be-reits erfolgt. Die Verkäuferin geht davon aus, das auch der zweite Bauabschnitt wie beschrieben im Wesentlich genehmigt wird und anschließend ge-baut werden kann.

3.2 FertigstellungszeitpunktDer Fertigstellungszeitpunkt wird im notariellen Bauträgervertrag für den 31.12.2015 vereinbart. Die Verkäuferinverpflichtetsichdementsprechend,denKaufgegenstand bis zu diesem Datum bezugsfer-tig herzustellen. Sofern die Verkäuferin dem Käufer nicht selbst eine Sicherheit in Höhe von 5% des Kauf-preises leistet, kann der Käufer, zur Sicherung der fristgerechten Herstellung des Kaufgegenstandes ohne wesentliche Mängel, gemäß § 632 a BGB von der ersten zu erbringenden Kaufpreisrate einen Ein-behalt von 5% abziehen. Dieser ist später mit der bei Übergabe fälligen letzten Kaufpreisrate auszuglei-chen. Diese sogenannte Fertigstellungssicherheit garantiert jedoch keine fristgerechte Fertigstellung des Kaufgegenstandes. Gesichert werden lediglich die eventuell daraus resultierenden Ansprüche des Käufers. Sollte eine Verzögerung des zugesicher-ten Bezugsfertigkeitstermins schuldhaft durch die Verkäuferin verursacht worden sein, so leistet die Verkäuferin dem Erwerber einen vertraglich verein-barten pauschalisierten Schadensersatz, wobei ein darüber hinausgehender Schadensersatz hierdurch nicht ausgeschlossen wird. Es sei jedoch darauf hin-gewiesen, dass Verzögerungen des Bezugsfertig-keitstermins nicht immer von der Verkäuferin ver-schuldet sind. Nicht in den Verantwortungsbereich


der Verkäuferin fallen z. B. Streiks, Transportsperren, Aussperrung, von der Agentur für Arbeit durch be-rufsständige Vereinigungen bestimmte und aner-kannte Schlechtwettertage, höhere Gewalt oder et-waige Sonderwünsche des Erwerbers. Durch solche Umstände verursachte Verspätungen gehen nicht zu Lasten der Verkäuferin. Darüber hinaus kann sich die Fertigstellung durch Zahlungsverzug des Käu-fers verzögern.

Der Fertigstellungstermin der Außenanlagen ist, vermutlich, unter Berücksichtigung des zweiten Bauabschnittes, Ende 2015.

3.3 GewährleistungDie Verkäuferin haftet im Rahmen der Gewähr-leistungsansprüche nach den gesetzlichen Be-stimmungen. Dies bedeutet, dass sie für Gewähr-leistungsmängel für an dem herzustellenden Gebäude erbrachte Bauleistungen entsprechend der gesetzlichen Vorgaben für 5 Jahre und an bewegliche Sachen für 2 Jahre ab Abnahme und Übergabe des Kaufgegenstandes haftet. Die Durchsetzbarkeit dieser Mängelgewährleistungs-ansprüche kann jedoch gefährdet sein, falls nach diesem Zeitpunkt ein Insolvenzverfahren über das VermögenderVerkäuferineröffnetwird.

3.4 VerweisWeitergehende Ausführungen zur Kaufvertrags-gestaltung und den in dem Kaufvertrag enthalte-nenKlauselnfindensichindiesemProspektunter„Rechtlichen Gestaltung des Erwerbs“.

4. Qualität der BaumaßnahmenWesentliche Faktoren für den Wert und die späte-re Vermietbarkeit einer Immobilie sind neben der bereits erwähnten Lage, wesentlich deren Größe, Raumaufteilung und Ausstattungsmerkmale.

4.1 BauqualitätDie von der Verkäuferin zu liefernde Bauqualität er-gibt sich grundsätzlich aus der Baubeschreibung, die Bestandteil des notariell zu beurkundenden Bauträgervertrages ist und in diesem Prospekt abgedruckt ist. Hiervon abweichende Wünsche des Käufers müssen zwischen den Parteien aus-drücklich vereinbart werden. Dies gilt ebenso für die abgedruckten Grundrisse. Die Ordnungsmä-ßigkeit und Richtigkeit der Bauplanung wird durch unabhängige Dritte, wie z. B. Prüfungsingenieure für Tragwerktechnik, Brandschutz und die Bauge-nehmigungsbehörde, gewährleistet.

Die exakte Ermittlung der Größen und Grundflä-chen erfolgt unter Berücksichtigung der Rege-lungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV).Diese enthält im Wesentlichen Regelungen da-rüber, welche Flächen in welcher Größe berück-sichtigungsfähig sind und welche nicht. Hiernach wird im vorliegenden Immobilienobjekt z. B. das SondereigentumanBalkonflächenunterAnrech-nung der Hälfte der tatsächlichen Grundflächeberücksichtigt, während die Sondernutzungsrech-te anTerrassenflächenmit 1/3der tatsächlichenFläche in die Flächenberechnung einfließen. Dieden jeweiligen Wohnungen zugeordneten Mitei-gentumsanteile werden jedoch ausschließlich auf GrundlagederWohnflächen innerhalb derWoh-nungen, also ohne die anteilige Berücksichtigung von Balkon- bzw. Terrassenflächen, ermittelt.Sollte es bei der tatsächlichen Bauausführung zu Größenabweichungen hinsichtlich im notariellen Bauträgervertrag vereinbarten Fläche kommen, haben solche quantitative Abweichungen ent-sprechend den vertraglichen Vereinbarungen nur dann eine Auswirkung auf den Kaufpreis, wenn die Abweichung mehr als 3% der vertraglich verein-barten Quadratmeterzahl beträgt.

4.2 VerweisWeitere Einzelheiten können der in diesem Pro-spekt abgedruckte Baubeschreibung und den ebenfalls abgedruckten Grundrissen mit Flächen-angaben entnommen werden.

5. Vermietung / SelbstnutzungBevor sich ein Interessent für eine Immobilie als Kaptalanlage entscheidet, sollte er sich ausführlich Gedanken über die geplante Nutzungsart machen, da hiervon nicht selten die Voraussetzungen einer soliden Finanzierung abhängen. Derjenige, der die Immobilie selbst beziehen möchte, muss den Kauf-preis oder die Finanzierungskosten (Tilgung und Zinsen) entweder aus vorhandenem Eigenkapital oder vollständig aus eigenem Einkommen aufbrin-gen, da er aus der Immobilie selbst kein Einkom-men erwirtschaftet. Währenddessen beabsichtigt derjenige Käufer, welcher die Immobilie zum Zwe-cke der Fremdvermietung erwirbt, eine laufende eine Rendite aus der Immobilie zu erzielen, mit der regelmäßig die Finanzierungskosten gedeckt wer-den sollen. Diese Rendite errechnet sich aus der DifferenzzwischendermiteinemspäterenMietervereinbarten Miete und den von dem Eigentümer im Zusammenhang mit der Immobilie zu erbrin-genden Aufwendungen. Idealerweise übersteigt diese Rendite die Finanzierungskosten, so dass der Käufer hieraus zusätzliche Einnahmen erzie-len oder Rücklagen bilden kann. Er muss in jedem Fall das Mietausfallrisiko beachten, denn während dieser Zeit entstehen dem Käufer laufende Kos-ten in Form der Bewirtschaftungs- und Finanzie-rungskosten. Denjenigen Käufer, der den Erwerb der Immobilie fremdfinanziert hat, trifft folglicheineDoppelbelastung.UmdasRisikoeinerfinan-ziellenSchieflagezuminimieren,solltederKäuferunbedingt darauf achten, dass er über genügend Einkommenbzw.finanzielleRücklagenverfügt,um


die laufenden Aufwendungen über einen realisti-schen Zeitraum hinweg auch ohne Mieteinnahmen aufbringen zu können.

Die geplante Nutzungsart ist jedoch nicht nur un-ter dem Gesichtspunkt der laufenden Rendite von enormem Interesse. Auch der im Falle einer Wei-terveräußerung zu erzielender Verkaufspreis hängt wesentlich von der Art der Nutzung ab. Vermiete-te Wohnungen sind hauptsächlich für andere Ka-pitalanleger von Interesse, die wiederum einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen Kapitalanla-geformenanstellen,wodurchhäufigniedrigerVer-kaufserlöse zu erzielen sind. Insbesondere dann, wenn die Weiterveräußerung kurz nach Erwerb bzw. Fertigstellung erfolgt, kann es im Vergleich zu demfinanziellenGesamtaufwandfürdieAnschaf-fung, wie z. B. Notar- und Grundbuchkosten, Grun-derwerbsteuer und Finanzierungskosten, aber auch Vertrieb und Marketingkosten, zu möglichen Ver-lusten kommen, wenn diese Kosten nicht im Rah-men des Verkaufserlöses erzielt werden können. Anders sieht die Kalkulation eines zu erzielenden Verkaufspreises bei selbstgenutzten oder entmie-teten Wohnungen aus, da hier nicht die aus dem bestehenden Mietverhältnisses zu erzielende Ren-dite den Verkaufspreis entspricht. Der Verkaufs-preis wird in diesen Fällen entweder durch eine des Erwerbers im Falle einer Neuvermietung realistisch zuerwartendenMieteoderdasAffektionsinteresseeinesSelbstnutzersbeeinflusst.Üblicherweisefin-det ein Vergleich mit Kaufpreisen anderer leer ste-hender Wohnungen vergleichbarer Art und Güte statt. Aber auch hier gilt: Wenn nicht gerade kurz-fristig mit einem deutlichen Anstieg der Immobili-enpreise in der jeweiligen Lage zu rechnen ist, ist der zuvor investierte Gesamtaufwand im Rahmen einer kurzfristigen Weiterveräußerung selten kos-tenneutral oder gewinnbringend zu realisieren.

5.1 SelbstnutzungInteressenten, die die Immobilie zum Zwecke der Selbstnutzung erwerben wollen, werden darauf hingewiesen, dass nicht nur der Kaufpreis finan-ziert werden muss, sondern auch die Mittel für die laufenden Kosten während des Nutzungszeit-raums wie die Bewirtschaftungskosten aufzubrin-gen sind. Daher sollte bereits vor dem Kauf dafür gesorgt sein, dass diese Kostenpositionen aus dem laufenden Einkommen oder entsprechend hoher Vermögensrücklagen getragen werden können. Andernfalls ist das Risiko des Vermögensverfalls nicht ausgeschlossen, womit auch der Verlust der Wohnung einhergehen kann.

5.2 Vermietung Bei Anlegern, welche eine Immobilie mit dem Ziel der Vermietung erwerben, liegt das Haupt-augenmerk der Investition meist auf der erzielba-ren laufenden Rendite. Eine wichtige Rolle spielt dafür sicher auch der Wertbestand und Zustand der Immobilie, auch dort aber hauptsächlich in Bezug auf die möglichen Mieteinnahmen, deren Ertrag sich aus der Nettokaltmiete ergibt. Für die Höhe der Nettokaltmiete können insbesondere Wohnungsmerkmale wie Größe, Grundriss, Lage und Ausstattung den Ausschlag geben. Positiv auf die Attraktivität der Wohnungen für Mieter kön-nen sich Wassernähe, Gestaltung und Ausstat-tung sowie die geplanten Wohnungsgrößen des Vorhabens auswirken. Für eine positive Prognose hinsichtlich der Vermietbarkeit der Obergeschoss- und Erdgeschosswohnungen sprechen auch die großzügigen Balkone und teilweise zugeordneten NutzungsmöglichkeitenderGartenflächen.

In der ersten Zeit nach Abnahme des Vorhabens ist zunächst mit minimalen oder gar keinen Ein-nahmen aus Vermietung zu rechnen, da anfangs

von einem hohen Leerstand auszugehen ist. Die Verkäuferin geht jedoch von einer recht zügigen Vermietung aus. Auch prognostiziert sie, dass die zu erwartenden Mieten denjenigen entsprechen, welche für Wohnungen mit vergleichbaren Lage- und Ausstattungsmerkmalen erzielt werden. Ein uneingeschränktes Versprechen, dass die Prog-nose sich bewahrheitet, ist nicht möglich.

EigentümergemeinschaftMit Erwerb der Immobile werden alle Eigentümer rechtlich derart verbunden, dass in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum die Eigentümerrech-te nur noch gemeinschaftlich ausgeübt werden können. Die Käufer werden Mitglieder der Eigen-tümergemeinschaft, welche auf Unauflöslichkeitangelegt ist und innerhalb derer es im Rahmen von Entscheidungsfindungsprozessen durchausauchzuKonfliktenkommenkann.DieEigentümer-gemeinschaft tritt mindestens einmal jährlich im Rahmen einer Eigentümerversammlung zusam-men, auf der sie ihre Beschlüsse fasst. Da die Ei-gentümergemeinschaft gegenüber Dritten im Au-ßenverhältnis haftet, folgt aus der Verbindung ein gewisses wirtschaftliches Risiko. Denn die Eigen-tümerhaftenimInnenverhältnisfürdieVerpflich-tungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsan-teils. Kann ein Miteigentümer der Gemeinschaft seiner Zahlungsverpflichtung nun nicht mehrnachkommen, müssen die anderen Eigentümer den Ausfall ausgleichen, um der Verpflichtungder Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Dritten im Außenverhältnis nachzukommen. Zwar bleibt im Innenverhältnis zwischen den einzel-nen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft der Zahlungsanspruch gegenüber dem säumigen Mitglied vorhanden, allerdings setzt eine Durch-setzung voraus, dass dieses Mitglied überhaupt


zahlungsfähig ist und birgt u.U. weitere Kosten, die die Eigentümergemeinschaft zumindest auszule-gen hat. Zahlungsschwierigkeiten einzelner Eigen-tümer führen insbesondere dann zu erheblichen Problemen, wenn diese ihren anteiligen Zahlungs-verpflichtungen bezüglich der Bewirtschaftungs-kosten des Gemeinschaftseigentums nicht mehr nachkommen können und zunächst von der Ei-gentümergemeinschaft oder einzelnen Mitgliedern anteilig getragen werden müssen. Die Beitreibung solcher Außenstände ist regelmäßig mit einem weiterenimVorauszuverauslagendenfinanziellenAufwand verbunden, der, im Falle der Erfolglosig-keit, ebenfalls von der Wohnungseigentümerge-meinschaft zu tragen ist. Neben dem finanziellenAufwand tritt insbesondere bei den vom Gesetz vorgesehenen Möglichkeiten der Sondereigen-tumsentziehung oder der Zwangsvollstreckung ein nicht unwesentlicher Zeitaufwand hinzu.

Wie bei den meisten gemeinschaftlichen Vorha-ben kann es auch und insbesondere im Bereich des gemeinschaftlichen Wohnens zu Konfliktenkommen.JenachNutzungundfinanziellerSitua-tion der Eigentümer können abweichende Stand-punkte bspw. hinsichtlich der Durchführung von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnah-menbestehen.KonfliktpotentialkannsichjedochnichtnuraufgrundfinanziellerBelastungenerge-ben, sondern auch gerade aus Verstößen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die Hausordnung oder andere gemeinsame Regeln des Zusammenlebens entstehen. Neben der Be-einträchtigung des Wohnwerts kann dies im Wege der Mietminderung auch die vermietenden Eigen-tümertreffen.ImRahmeneinergutenVerwaltungist dabei zwischen den verschiedenen Interessen ein Ausgleich zu suchen und sich um eine einver-nehmlicheKonfliktlösungzubemühen.

VerwaltungDie rechtlichen Verpflichtungen, diemit dem Ei-gentum an einer Immobilie einhergehen, sind ausgesprochen kompliziert und für den Laien oft nur schwer verständlich. Bei einer Vielzahl von Ei-gentümern kommt hinzu, dass u.U. verschiedene Interessen vorherrschen, die bei der einvernehmli-chenLösungsfindungberücksichtigtwerdensoll-ten. Daher bietet es sich für die Eigentümer oft an, mit der Wahrnehmung der Immobilienverwaltung eine darauf spezialisierte Person – den Verwalter – zu beauftragen. Verwaltet werden muss die Im-mobilie jedenfalls. Die Beauftragung eines exter-nen Verwalters hat für die Eigentümer haftungs-rechtliche Vorzüge und kann bei entsprechender Güte im besten Fall sogar zur Steigerung des Im-mobilienwerts führen.

Zu trennen sind die Verwaltung des Gemein-schaftseigentums und die Verwaltung des Sonde-reigentums. Die Verwaltung des Gemeinschafts-eigentums, also der im anteiligen Miteigentum eines jeden Eigentümers stehendes Elementes, geschieht gewöhnlich durch einen WEG-Verwal-ter. Für die Verwaltung des Sondereigentums, zum Beispiel bei der Vermietung einer Eigentumswoh-nung, wird jeweils ein eigener Sondereigentums-verwalter bestellt. Zwischen den beiden Verwal-tern kann Personenidentität bestehen, allerdings sind beide Verwaltungsarten strikt voneinander zu trennen und so auch jeweils eigene vertragliche Vereinbarungen abzuschließen.

WEG-VerwaltungEs ist gemeinsame Aufgabe aller Wohnungs-eigentümer, das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Diese Aufgabe können sie selbst übernehmen oder einen WEG-Verwalter damit beauftragen, was wie bereits angesprochen auf-

grund der für den Laien oft schwer verständli-chen rechtlichen Regelungen und gerade bei einer Eigentümervielzahl oftmals der Fall ist. So wurde auch für das hier gegebene Vorhaben eine Hausverwaltung als WEG-Verwalter bestellt. In §27 WEG sind die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters geregelt. So gehört zu seinen Aufga-ben u.a. die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die Durchsetzung der Hausordnung, notwendige Maßnahmen für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemein-schaftseigentums zu treffen, Kosten- und Las-tenbeiträge anzufordern sowie eingenommen Gelder zu verwalten.

Momentan sind für das monatliche Verwalterho-norar 27,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehr-wertsteuer, je Wohnungs-/ Teileigentum und 5,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, je Pkw-Tiefgaragenstellplatz zu entrichten. Diese Kosten sind nicht als Nebenkosten auf mögliche Mieter umzulegen, sondern vom Erwerber allein zu tragen.

Die Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft zu Instandhaltung oder Immobilienentwicklung sind für den WEG-Verwalter bindend. Er hat je-doch die Möglichkeit auf bestimmte Probleme hinzuweisen und dazu Entscheidungen durch die Eigentümer anzuregen, was er bei entsprechen-der Qualität auch tun wird. Ggf. kann er auch zwi-schen den verschiedenen Eigentümerinteressen vermitteln. Somit wirkt sich ein guter WEG-Ver-walter auch in der Regel positiv auf Bestand und Wert der Immobilie aus.

SondereigentumsverwaltungIn der Sondereigentumsverwaltung kümmert sich der Verwalter für die jeweiligen Eigentümer,


welche ihre Wohnung nicht selbst nutzen, son-dern fremdüberlassen, z.B. um deren bestehende Mietverhältnisse. So gehören zu den Aufgaben des Sondereigentumsverwalters bspw. die Prü-fung von Mietsteigerungspotenzialen, die Suche nach Mietern und Überprüfung derer Bonität, Mie-terbetreuung, Erstellung von Betriebskostenab-rechnungen und allgemein die Durchsetzung der Vermieterinteressen. Auch hier ist die Qualität der Verwaltung für die Immobilie als erfolgreiche Ka-pitalanlage ein wichtiges Element. Eine Garantie für ununterbrochene Mieteinnahmen kann aber auch er nicht sein, da dies letztlich von zu vielen externen Faktoren abhängt (Wohnungsnachfra-ge,Mietpreisentwicklung, finanzielle Entwicklungder Mieter etc.). Erwerber, die von vornherein die Fremdüberlassung bezwecken, haben zu Be-ginn die Wahl, ob und welchen Sonderverwalter sie bestellen oder ob sie die Sonderverwaltung selbst übernehmen. Unter Umständen kann es sich dabei anbieten, den WEG-Verwalter auch mit der Sonderverwaltung zu beauftragen, da dieser sich mit dem Objekt oftmals bereits am besten auskennen dürfte. Das monatliche Honorar für die Sondereigentumsvergütung momentan auf 16,00 Euro inkl. Mehrwertsteuer.

Kosten für Bewirtschaftung und InstandhaltungImmobilien unterliegen einem üblichen Verschleiß und bedürfen daher einer durchgehenden Bewirt-schaftung und Instandhaltung, was auch im Inte-resse einer auf Dauer ausgerichteten Kapitalan-lage erfolgen sollte. Daher sollten Käufer bereits in ihrem Finanzplan diese zukünftigen, laufenden Kosten einbeziehen, welche zusätzlich zu den blo-ßen Anschaffungskosten anfallen. Insbesondereist hierbei auch die laufende Grundsteuer zu be-rücksichtigen, welche für Wohn- und Teileigen-tum gleichermaßen zu entrichten ist. Abzugrenzen

sind bei diesen Positionen Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten, innerhalb der Instandhal-tungskosten ist zudem zwischen Ausgaben für Sondereigentum und solchen für das Gemein-schaftseigentumzuunterscheiden.EinedefinitivePrognose für die Höhe der anfallenden Aufwen-dung lässt sich allerdings nicht erstellen. Grund-sätzliche Bemerkungen sind allerdings möglich und sollten in den Überlegungen der Interessen-tenBerücksichtigungfinden.

BewirtschaftungskostenAls Orientierung für laufende Bewirtschaftungs-kosten können die aus ähnlichen Gebäuden ge-wonnen Erkenntnisse dienen. Zum größten Teil sind die Kosten durch externe Faktoren bedingt, wie den Versorgungskosten für Energie und Was-ser, aber auch den Preisen für Versicherungen und Gebäudemanagement. Zu den Aufgaben des WEG-Verwalters gehört es in diesem Zusammen-hang,diewirtschaftlichsteLösungzufinden.Da-bei ist jedoch nicht nur auf niedrige Kosten zu ach-ten, sondern auch auf Qualität und Umfang der erbrachten Leistungen. Im Falle der Wohnungs-vermietung können die Bewirtschaftungskosten größtenteils auf die Mieter umgelegt werden. Indi-rekt können sie aber auch dort Relevanz erlangen: Steigen durch höhere Bewirtschaftungskosten die Nebenkosten der Miete, so kann es u.U. erforder-lich sein, die Höhe der Nettokaltmiete zu reduzie-ren, damit die Gesamtmiete für Mietinteressente attraktiv bleibt. Wird die Wohnung vom Erwerber selbst genutzt, muss er für diese Kosten auch selbst aufkommen.

8.2 Instandhaltungskosten für das GemeinschaftseigentumErwirbt man wie hier eine neue Immobilie, kann man üblicherweise von überschaubaren Kosten

für Instandhaltung und Instandsetzung ausgehen. Dabei ist auch ein Faktor, dass innerhalb der ers-ten fünf Jahre die Verkäuferin Gewährleistungs-mängel zu beheben hat. Grundsätzlich sind die Kosten der Mängelbeseitigung innerhalb dieses Zeitraums also nicht vom Erwerber zu tragen.

Mit zunehmender Dauer und zunehmendem Alter der Immobilie ist grundsätzlich damit zu rechnen, dass die Instandhaltungskosten oder die Kosten für erforderliche Modernisierungen steigen. Zu beachten ist, dass diese Kosten nicht auf etwai-ge Mieter umgelegt werden können, sondern von den Eigentümern allein zu tragen sind. Die Kosten können u.U. unerwartet und in beträchtlicher Höhe anfallen, so z.B. bei größeren Schäden aufgrund von Natureinwirkungen oder aber auch bei lange aufgeschobenen Instandhaltungsmaßnahmen.

Rechtliche Gestaltung 38

recHtLIcHe gestALtungDie rechtliche Gestaltung des Erwerbs

I. AllgemeinesBei dem vorliegenden Angebot handelt es sich um die Investitionsmöglichkeit in ein Immobilienvorha-ben,welchessichnochinderEntstehungbefindet.Vertragliche Grundlage ist daher ein sogenannter Bauträgervertrag, der eine Kombination aus ei-nem Kaufvertrag und einem Werkvertrag darstellt. Bauträgerverträge sind daher, im Vergleich zu ge-wöhnlichen Grundstückskaufverträgen, wesent-lich umfangreicher, da sie u. a. Regelungen über die Art und Weise der Bauausführungen (Baube-schreibung), den Bezugsfertigkeitszeitpunkt, die Abnahme sowie Sachmängelgewährleistung, usw. enthalten.

VordiesemHintergrundverpflichtetsichdieVerkäu-ferin gegenüber den Käufern sowohl zur Herstellung des Kaufgegenstands als auch zur anschließenden Verschaffung des sich aus der Teilungserklärungergebenden Sondereigentums. Bei der Herstellung ist die Verkäuferin dem Inhalt der Baubeschreibung verpflichtet, in der die vertraglich umfassten Bau-leistungen detailliert dargestellt sind. Gegenstand

des Kaufvertrages wird somit Sondereigentum mit anteiligem Gemeinschaftseigentum sein, welches von der Verkäuferin in der vertraglich vereinbarten Beschaffenheitnochherzustellenist.

Wesentliche Grundlagen solcher Bauträgerver-träge sind neben den Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches insbesondere die zwingenden Vor-schriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Im Unterschied zu Grundstückskaufverträgen, bei denen der Kaufpreis regelmäßig unmittelbar mit Abschluss des Kaufvertrages als Gesamtsum-me zu zahlen ist, sieht das Gesetz im Rahmen von Bauträgerverträgen vor, dass die Anforderung der Kaufpreiszahlung nur entsprechend dem jeweili-gen Baufortschritt zulässig ist. Dies hat zur Folge, dass der Käufer den Kaufpreis in bis zu sieben Ra-ten leisten kann. Die Verkäuferin wird den Baufort-schritt in einem sogenannten Bautenstandsbericht festhalten und die Zahlung der vertraglich festge-legten Raten unter Vorlage des jeweils aktuellen Baustandsberichts anfordern.

Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für die im Zu-sammenhang mit dem Gebäude zu erbringenden

Bauleistungen beträgt fünf Jahre, in Bezug auf be-wegliche Sachen zwei Jahre und beginnt mit der Abnahme zu laufen. Während dieses Zeitraumes hat die Verkäuferin eventuell auftretende Gewähr-leistungsmängel auf eigene Kosten zu beseitigen.

Die nachfolgenden Erläuterungen sollen potentiel-len Käufern einen allgemeinen Überblick über die rechtlichen Besonderheiten eines Bauträgervertra-ges geben, der den Erwerb einer Eigentumswoh-nung in einer Mehrparteienimmobilie zum Gegen-stand hat. Es sei an dieser Stelle jedoch angemerkt, dass im Augenblick der Prospekterstellung noch nicht sämtliche Details der Projektdurchführung vollständig erfasst werden können, da bspw. auf-grund von Sonderwünschen der Käufer oder Auf-lagen der Bauaufsicht zukünftige Abweichungen in der Bauplanung oder Konzeption entstehen kön-nen.

Grundlagen dieses Prospektes sind der gültige Bauträgervertrag, die Abgeschlossenheitsbeschei-nigung sowie der Planungsstand zum Zeitpunkt der Prospekterstellung. Entscheidend für die spä-teren Rechtsbeziehungen zwischen den Käufern

Ausstattungsbeispiel

| 39Rechtliche Gestaltung 38

und der Verkäuferin sind allerdings ausschließlich die Vereinbarungen in den notariell beurkundeten Verträgen.

Der Immobilienerwerb

A. Grundstück und Entstehung von Wohnungs- und Teileigentum

Für die meisten Menschen ist eine Eigentumswoh-nung einfach nur das Eigentum an einer bestimm-ten Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Tatsäch-lich bedarf es jedoch verschiedener Schritte, bis unterschiedliches Eigentum an der gleichen Immo-bilie begründet und erworben werden kann.

1.) GrundstückDas bereits geteilte Grundstück hat folgende Grundbuchbezeichnung:

Grundbuch von Köpenick beim Amtsgericht Köpenick, Blatt 7627, infolge Begründung von Wohneigentum gemäss § 8 WEG wurden Grund-buchblätter für jedes Miteigentumsanteil 35198N bis 35285N angelegt. Lfd. Nr. 463 Flurstück 206 Ge-

bäudeundFreifläche,Verkehrsflächemit1.418m².Nr.463Flurstück210GebäudeundFreifläche,Ver-kehrsflächemit2.909m²,Nr.463Flurstück410Ge-bäudeundFreifläche,Verkehrsflächemit7.092m²In Abt. I ist momentan eingetragen: Best Homes Projekt GmbH, Schönefeld, Teilung nach § 8 WEG; eingetragen am 18.02.13

2.) Begründung von Wohnungseigentum durch die AlleineigentümerinGemäß den Vorgaben des § 8 WEG hat die Verkäufe-rin durch Teilungserklärung gegenüber dem Grund-buchamt Wohnungs- und Teileigentum an dem zuvor bezeichneten Grundstück gebildet. Die Sondereigen-tumselemente (Wohnungs- bzw. Teileigentum) wur-den in der Teilungserklärung auf Grundlage der Pläne der Abgeschlossenheitsbescheinigung konkretisiert und die Teilungserklärung enthält zudem eine Be-schreibung der einzelnen Wohnungen sowie Pläne (Aufteilungsplan) des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes nummeriert sind, so dass sie eindeutig einem bestimmten Sondereigen-tum zugeordnet werden können und die jeweiligen Käufer der Teilungserklärung entnehmen können, aus welcher Fläche ihr Sondereigentums besteht.

Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abge-schlossenheitsbescheinigung liegen vor. Damit wurden vom ursprünglichen Gesamtgrundstück, die Sondereigentumseinheiten, also die Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten abgeteilt. Dazu hat das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung angelegt und ordnet jeder den in der Tei-lungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu.

Nach den derzeitigen Planungen sollen insge-samt 78 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 33 Pkw-Stellplätze entstehen sowie ca. 38 oberirdi-sche Pkw-Stellplätze entstehen. An Abstellräume sowieTerrassen-undGrundstücksflächenwurdenSondernutzungsrechte gebildet werden wobei je-der Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem Abstellraum zugeteilt werden soll.

Die an Terrassenflächen im Parterre gebildetenSondernutzungsrechte wurden den jeweils zuge-hörigen Einheiten zugewiesen.

B. Die vertraglichen GrundlagenDie jeweiligen Erwerber schließen mit der Verkäu-

AusstattungsbeispielAusstattungsbeispiel


ferin auf Grundlage der detaillierten Baubeschrei-bung einen Bauträgervertrag über die Errichtung und Übereignung von WEG-Eigentum an einer Sondereigentumseinheit (Wohnungs- und/oder Teileigentum) in einem von der Verkäuferin noch herzustellenden Neubau.

In dem Bauträgervertrag wird der Kaufpreis als Festpreis vereinbart. Das Bauherrenrisiko wird also von der Verkäuferin getragen.

Aus der Baubeschreibung ergeben sich die Her-stellungspflichten der Verkäuferin. Sie regelt dieAusgestaltung und Qualitätsanforderungen, wel-che der Käufer von der Verkäuferin verlangen kann und für die die Verkäuferin Gewähr leisten muss. In der Baubeschreibung ist des Weiteren geregelt, wie die Gesamterschließung des Bauobjektes er-folgt. Sie beinhaltet u. a. Regelungen über die Er-schließungsanlagen (z.B. Schmutzwasser-, Regen-wasserkanal, usw.).

1.) Der VertragsabschlussZum Schutz der Vertragsparteien schreibt das Ge-setz vor, dass Kaufverträge über Grundstücke (oder Teile davon) zwingend schriftlich zu schließen sind durch einen Notar beurkundet werden müssen. Dies gilt auch, wenn der Kaufvertrag in Form eines Bauträgervertrages, wie vorliegend, neben der Ei-gentumsübertragung zusätzlich Bau- bzw. Herstel-lungsverpflichtunginBezugaufdieImmobiliezumGegenstand hat. Im Wesentlichen muss ein Ver-käufer hierbei davor geschützt werden, sein Eigen-tum zu verlieren ohne den Kaufpreis erhalten zu haben. Der Käufer muss hingegen davor geschützt werden, den Kaufpreis zu zahlen, ohne das Eigen-tum an der Immobilie zu erhalten.

Üblicherweise erscheinen Verkäufer und Käufer und gemeinsam vor einem Notar, welcher den Ver-trag mit den Vertragsparteien bespricht und dazu vollständig vorliest. Die Parteien können sich hier-bei durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, jedoch bedarf es hierzu wiederum einer schriftli-chen und notariell beurkundeten Vollmacht. An-schließend unterschreiben die Vertragsparteien und der Notar den Vertrag. Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift zugleich, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abge-schlossen ist.

In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, den Vertragsschluss in Angebot und dessen Annahme zu trennen. Gleichzeitiges Erscheinen beider Ver-tragsparteien vor dem Notar wäre dann nicht er-forderlich. Es bedarf in diesen Fällen jedoch eines sachlichen Grundes, wie zum Beispiel eine große örtliche Entfernung des Käufers oder eine persön-liche Verhinderung. In dieser Konstellation hat der Käufer das Angebot abzugeben. Ab dem Moment der Beurkundung ist dieser vier Wochen lang un-widerruflichanseinAngebotgebunden.Währenddieses Zeitraums kann die Verkäuferin das Ange-bot annehmen. Danach ist dies nur noch möglich, wenn der Käufer das Angebot nicht zwischenzeit-lich wirksam widerrufen hat. Auch in diesem Falle hat die Beurkundung von Angebot und Annahme aber durch einen deutschen Notar zu erfolgen.

2.) Bauträgervertrag

a) Rechtliche Definition des KaufgegenstandsGegenstand des Bauträgervertrages ist die Errich-tung des in der Teilungserklärung einzeln benann-ten Sondereigentum (Wohnungs- und/oder Teil-eigentum) einschließlich des Miteigentumsanteils

an dem Grundstück sowie die Übertragung des Eigentums an dem Kaufgegenstand durch die Ver-käuferin. In Einzelfällen wird zudem ein dem Son-dereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht erworben. Soweit ein Käufer darüber hinaus von der Möglichkeit Gebrauch macht, Teileigentum an einem der Pkw-Stellplätze zu erwerben, ist dies in dem jeweiligen Kaufvertrag gesondert zu verein-baren und insbesondere dessen Lage detailliert zu bestimmen.

Einhergehend mit dem Erwerb des Sondereigen-tums übernehmen die Käufer mögliche in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Belastungen, welche jedoch keine wertmindernde Wirkung auf den Kaufgegenstand haben, sondern der Versor-gung, respektive Erschließung dieses und anderer Grundstücke dienen. Die Bestellung von Dienst-barkeiten oder Baulasten aller Art, die z. B. der Ver- oder Entsorgung des Bauvorhabens mit Wasser, Energie, Telekommunikationseinrichtungen, der Er-schließung von Nachbargrundstücken dienen (z.B. Durchgangs- oder Durchfahrtsrechte, Leitungs-rechte) oder zur Durchführung von Vorhaben auf Nachbargrundstücken rechtlich erforderlich sind, behält sich die Verkäuferin in diesem Zusammen-hang ausdrücklich vor.

Nach momentaner Beurteilung ist mit derartigen Belastungen u.a. für einen gemeinsamen Müllplatz, die Versorgung der Nachbargebäude über die sich im Gebäude des Kaufgegenstands befindlicheHeizung, die Spielplatznutzung zu rechnen. Auch diese Belastungen dienen nicht der Sicherung ei-ner Geldforderung und wirken sich für den Käufer daher nicht wertmindern aus. Der Käufer erteilt der VerkäuferinunwiderruflichVollmacht,damitdiesederartige Belastungen bestellen kann.


Hinsichtlich Abt. III des Grundbuchs wird die Über-tragung des Grundbesitzes lastenfrei erfolgen. Eine ggf. auf Veranlassung der Verkäuferin noch einzutragende Globalgrundschuld, die ausschließ-lich der Finanzierung des Bauvorhabens dienen darf, wird vor der Eigentumsumschreibung auf die Erwerber gelöscht.

Das Bodenbelastungskataster des Landes Berlins weist bezüglich des Grundstücks keine Eintragun-gen auf.

b) Baubeschreibung und FertigstellungDa Bauträgerverträge üblicherweise bereits abge-schlossen werden, wenn die Immobilie noch nicht (vollständig) errichtet ist, werden die zu erbringen-den Bauleistungen durch die sogenannte Baube-schreibung und die Bau- bzw. Abgeschlossenheits-pläne textlich und zeichnerisch näher bestimmt, zu deren Erstellung sich die Verkäuferin entsprechend verpflichtet.DieBaubeschreibungistfürdenKäuferinsofern wichtig, da hierin der Qualitätsstandard des Objektes festgelegt wird. Dazu gehören insbesonde-re die Gestaltung und Ausstattung des Kaufgegen-stands, welche regelmäßig elementare Vertragsbe-standteile für den Käufer eines noch herzustellenden Bauobjekts sind. Aufgrund dessen erfordern auch die Baubeschreibung und Pläne einer notariellen Beur-kundung. und werden üblicherweise in die notarielle Urkunde einbezogen. Die Bau- und Ausstattungsbe-schreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben je-doch in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenur-kunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten. Die Verkäuferin verpflichtetsich,imRahmenderVerwirklichungdesBauvorhabens die Anforderungen der geltenden Energiesparverordnungen einzuhalten.

Die aktuell gültige Fassung der Baubeschreibung ist diesem Prospekt zu entnehmen. Der Käufer sollte jedoch die zu beurkundenden Fassungen der Baubeschreibung sowie sämtliche Anlagen und Pläne vor Vertragsschluss nochmals gründ-lich lesen, da mögliche Änderungen zu der in die-sem Prospekt enthaltenen Baubeschreibung nicht auszuschließen sind. Sollten sich Änderungen der Planung und Ausführung im Vergleich zur Bau-beschreibung oder den Plänen technisch, wirt-schaftlich oder aufgrund behördlicher Vorgaben als erforderlich oder zweckmäßig herausstellen, so behält sich die Verkäuferin diese vor, soweit die Änderungen weder wert- noch gebrauchsmin-dernde Auswirkungen auf den Kaufgegenstand haben.

Aus diesem Prospekt bzw. der Teilungserklärung ist die im Rahmen der Bauplanung zu errichtende Wohnfläche ersichtlich. Die Wohnflächenberech-nung richtet sich hierbei grundsätzlich nach den gesetzlichenNormenderWohnflächenverordnung(WoFlV). Sondereigentum an Balkon- und Terras-senflächen kann bei der Flächenberechnung da-von abweichend jeweils hälftig angerechnet wer-den. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass im Rahmen der Verwirklichung des Bauvorhabens Abweichungen von den geplanten Flächenmaßen auftreten können. Soweit es sich lediglich um ge-ringfügige Änderungen der Wohnfläche von biszu3%derQuadratmeterflächeund/oderderRau-maufteilung handelt, haben diese keinen Einflussauf den Kaufpreis oder die Parteiabsprachen zur Beschaffenheit des Vertragsobjekts, so dass spä-tere Kaufpreisminderungen oder –erhöhungen erst bei einer Abweichung von dem Toleranzwert i. H. v. 3% in Betracht kommen.

Unter Berücksichtigung der einzelnen Bauab-schnitteverpflichtetsichdieVerkäuferin,• die Bezugsfertigkeit des Sondereigentums

bis zum 31.12.2015 ; • die vollständige Fertigstellung aller geschul-

deten Bauleistungen und der Außenanlagen bis zum 31.12.2015,

herzustellen.

Sollte die Verkäuferin den vertraglich vereinbar-ten Bezugsfertigkeitstermins für das Sondereigen-tumschuldhaftüberschreiten,verpflichtetsiesichzur Zahlung eines zuvor im Vertrag festgelegten pauschalierten Schadensersatzes. Die Geltendma-chung eines darüber hinausgehenden Schadens-ersatzanspruchs durch den Käufer wird hierdurch nicht ausgeschlossen. Verzögerungen der Bau-ausführungszeiten aufgrund von höherer Gewalt (insbesondere Streik, Aussperrung, Transportsper-re, behördliche Maßnahmen, Schlechtwettertage) führen nicht zu einer schuldhaften Überschreitung des Bezugsfertigkeitstermins durch die Verkäufe-rin. Dies gilt ebenso für Verzögerungen aufgrund der Umsetzung von Sonderwünschen des Käufers, sowie alle weiteren Umstände, die nicht in den Ver-antwortungsbereich der Verkäuferin fallen.

Kommt der Käufer mit einer fälligen Kaufpreis-rate in Verzug, so verschiebt sich der vereinbarte Bezugsfertigkeitstermin um die Zeit, die zwischen Fälligkeitstag und Zahlung der Kaufpreisrate liegt.

c) Kaufpreis und Kaufnebenkosten/FinanzierungskostenAlsGegenleistungfürdieVerschaffungdesEigen-tums sowie die Bauleistung zahlt der Käufer an die Verkäuferin den vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Der Kaufpreis wird im Bauträgervertrag sowohl als


Gesamtbetrag als auch anteilig aufgeschlüsselt in Kosten für das Grundstück und die Herstellungs-kosten angegeben. Hierbei dienen Erfahrungswer-te bzw. Kostenschätzungen über die anfallenden Baukosten als Basis. Die Verkäuferin übernimmt aus diesem Grund keine Haftung für die steuerli-che Anerkennung der aufgeschlüsselten Angaben.

Neben dem anteiligen Wert für den Grundbe-sitz, sind sämtliche Kosten für die vertragsgemä-ße Herstellung des Vertragsgegenstands, insbe-sondere Baukosten, Anschlusskosten für Ver- und Entsorgungsleitungen, sämtliche bis zur Eigentum-sumschreibung fälligen Erschließungskosten, die Sachverständigenkosten für die Abnahme des Ge-meinschaftseigentums, sowie Projektierungs-, Pla-nungs-, Baugenehmigungsverfahrenskosten usw., im Kaufpreis enthalten. Im Kaufpreis ist des Weite-ren sowohl die Innenprovision, welche der mit dem Verkauf beauftragte Kapitalanlagenvertrieb von der Verkäuferin erhält, als auch der Zuschuss der Ver-käuferin an die Vermietergemeinschaft enthalten.

Sämtliche sogenannten Kaufnebenkosten sowie Finanzierungskosten sind ausdrücklich nicht im Kaufpreis enthalten. Hierzu gehören insbesonde-re, Steuern und Gebühren (z. B. Grunderwerbs-steuer, Kosten des Grundbuchamts, etc.), die mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages verbunden sind, Notargebühren, Bankgebühren, usw. Diese sogenannten Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten trägt der Käufer sämtlich selbst,wodurchsichdieAnschaffungskostenent-sprechend erhöhen. Über die Höhe von Kaufne-ben- bzw. Finanzierungskosten können an dieser StellekeineseriösenAussagengetroffenwerden,da diese variieren und u. a. vom Kaufpreis abhän-gen. Verbindliche Informationen über die Höhe

erhält der Erwerber beim beurkundenden No-tar und/oder der finanzierenden Bank. In Berlinbeträgt die Grunderwerbssteuer momentan 5% des Kaufpreises. Die Kosten für bewegliche Zu-sätze, wie z. B. die Einbauküche, können hierbei regelmäßig vom Kaufpreis abgezogen werden. Verbindliche Informationen erhält der Käufer bei einem Steuerberater.

d) Fälligkeit des KaufpreisesGemäß den Vorschriften der Makler- und Bauträ-gerverordnung (MaBV) darf der Bauträger, hier die Verkäuferin, Vermögenswerte vom Erwerber nur dem jeweiligen Baufortschritt entsprechend annehmen. Die MaBV stellt damit den Schutz des Käufers vor Verlust seiner Zahlungen sicher, indem dieser nur für das zahlen muss, wofür er in Form der Bauleistung eine tatsächliche Gegenleistung erhält, während er für unvollständig erbrachte Bau-leistungen folglich nicht den vollständigen Kauf-preis zahlen muss.

Darüber hinaus hat der beurkundende Notar zu ge-währleisten, dass die rechtliche Durchführbarkeit des Vertrages sichergestellt ist. Zu den allgemei-nen Fälligkeitsvoraussetzungen gehört insbeson-dere:

• der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein;• alle für seine Durchführung erforderlichen Ge-

nehmigungen müssen vorhanden sein; • es dürfen keine etwaigen vertraglichen Rück-

trittsrechte der Verkäuferin mehr existieren; • die sogenannte Eigentumsvormerkung (auch

Auflassungsvormerkung genannt) für denKäufer muss im Grundbuch eingetragen sein - dadurch wird das Grundbuch „gesperrt“, das Grundstück wird für den Käufer „reserviert“;

• die Freistellung des Kaufgegenstands von sämtlichen vom Käufer nicht übernommenen Grundpfandrechten muss gesichert sein.

Soweit erforderlich, muss die Erteilung der Bauge-nehmigung vorliegen. Ist eine Baugenehmigung nicht vorgesehen, muss eine Bestätigung der zu-ständigen Behörde vorliegen, dass die Baugeneh-migung als erteilt gilt oder nach den Vorschriften des Baurechts mit dem Vorhaben begonnen wer-den darf. Ist auch eine derartige behördliche Be-stätigung nicht vorgesehen, hat die Verkäuferin dies zu bestätigen und nach dieser Mitteilung muss mindestens einen Monat vergangen sein.

Sollte die Eintragung der Eigentumsvormerkung für den Käufer noch nicht erfolgt sein, ist es der Verkäuferin zur Sicherung eines möglichen Rück-zahlungsanspruchs des Käufers gestattet, eine Si-cherheit in Form einer Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb berechtigten Kreditinstituts zu stellen. In diesem Fall wären die Kaufpreisraten, je nach Baufortschritt, auch Unabhängig von mög-lichen Verzögerungen im Rahmen der Eintragun-gen in das Grundbuch zu bezahlen.

Nach den Vorschriften der Makler- und Bauträ-gerverordnung (MaBV) ist der Baufortschritt eine besondere Fälligkeitsvoraussetzung, da er die Fäl-ligkeit der einzelnen Kaufpreisraten bewirkt. Die genaue Anzahl und jeweilige Höhe dieser Raten werden im notariellen Bauträgervertrag vereinbart. Die festgelegten Raten sind von der Verkäuferin nach Fertigstellung des jeweils entsprechenden Baufortschritts vom Erwerber anzufordern, wel-chem im Vertrag eine Zahlungsfrist von zwei Wo-chen gewährt wird.


Um die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung des vereinbarten Vertragsgegenstandes zusätzlich zu gewährleisten, ist die Verkäuferin gesetzlich zur Erbringung einer Sicherheit von 5% des Kaufprei-sesverpflichtet.DieskanninFormeinerBürgschaftoder eines Abzugs in dieser Höhe von der ersten Kaufpreisrate erfolgen. Die Verkäuferin hat den Käufer spätestens mit dem Abruf der ersten Rate hierüber zu informieren.

Im Falle des Zahlungsverzugs des Käufers hinsicht-lich einer oder mehrerer Raten steht der Verkäu-ferin die Geltendmachung ihres Verzugsschadens einschließlich der gesetzlichen Verzugszinsen ge-genüber dem Käufer frei.

e) Finanzierung des KaufpreisesSoweit der Käufer eine Finanzierung durch ein Kre-ditinstitutinAnspruchnimmt,haterdieKaufpreisfi-nanzierung selbstständig und ohne Beteiligung der Verkäuferin vor Abschluss des Kaufvertrags sicher zu stellen. Es liegt im Interesse der Verkäuferin, ausschließlich Verträge mit Käufer zu schließen, bei denen im Vorwege sichergestellt ist, dass sie die spätere Kaufpreiszahlung auch erbringen können. Daher verpflichtet sich jeder Käufer, der Verkäu-ferin einen Eigenkapitalnachweis oder eine Finan-zierungsbestätigung des finanzierenden Kreditin-stituts vorzulegen. Die Verkäuferin behält sich bei Nichteinhaltung dieser Pflicht ein Rücktrittsrechtund u.U. Schadensersatzforderungen vor.

Benötigt der Käufer bereits vor Eigentumsüber-tragung eine für die Finanzierung des Kaufpreises erforderliche Sicherheit, ermächtigt die Verkäuferin den Käufer, eine Grundschuld in der nötigen Höhe in das Grundbuch eintragen zu lassen. In diesem Fall wird im Kaufvertrag vereinbart und vom beur-

kundenden Notar sichergestellt, dass diese Sicher-heit ausschließlich zur Kaufpreiszahlung verwendet werden darf. Kosten wie etwa für Notar und Grund-buchamt, die bei der Bestellung der Grundschuld anfallen, trägt der Käufer ebenfalls allein.

f) AbnahmeNach Erfüllung der Bau- und Herstellungspflichtder Verkäuferin, also der vertragsgerechten Fer-tigstellung des Kaufgegenstands, erfolgt dessen Abnahme. Die Abnahme ist für Verkäufer und Käu-fereinwichtigerTermin.Hierbeifindetregelmäßigeine gemeinsame Begehung des Kaufobjektes statt,wobeifestgestellteMängelbzw.nochoffeneArbeiten in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Am Ende der Abmahne sollte idealerwei-se die Erklärung des Käufers erfolgen, dass er den Kaufgegenstand als vertragsgemäß anerkennt. Wegen unwesentlicher, geringfügigen Mängel darf der Käufer die Abnahme nicht verweigern. Diese Arbeiten sind vom Verkäufer dann unverzüglich auszuführen. Das Sondereigentum sollte der Käu-fer persönlich abnehmen, wobei die Anwesenheit und oder Vertretung durch einen Bevollmächtigten und/oder Sachverständigen jederzeit möglich ist.

Die Verkäuferin hat den Termin für die Abnahme unter Einhaltung einer im Kaufvertrag vereinbar-ten Frist rechtzeitig schriftlich anzukündigen. Soll-te der Käufer oder ein von ihm benannter Vertreter trotz Einhaltung der Voraussetzungen auf Seiten der Verkäuferin wiederholt nicht zum mitgeteilten Termin erscheinen oder der Kaufgegenstand ohne Rüge in Gebrauch genommen werden, besteht al-ternativ zur regulären Abnahme unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Fiktion der Abnahme. Die Abnahme des Gemeinschaftseigen-tums erfolgt in einem separaten Termin. Im Rah-

men der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist beabsichtigt, dass sich die Käufer durch einen von ihnen beauftragten und bevollmächtigten Sachverständigen vertreten lassen.

g) Nutzen- und Lastenübergang (wirtschaftlicher Eigentumsübergang)Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Der sog. wirtschaft-liche Eigentumsübergang findet jedoch bereitsam Tag nach der Abnahme des Sondereigentums statt, wenn Besitz, Lasten, Nutzen und Verkehrs-sicherungspflichten am Objekte auf den Käuferübergehen. Ab dann stehen ihm alle Nutzungen und Erträge des Kaufgegenstandes – z.B. Mietein-nahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z.B. Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren — tragen. Mit diesem Tag übernimmt der Käufer überdies auchdieRechteundPflichten alsWoh-nungs- und Teileigentümer, wie sie das Wohnei-gentumsgesetz (WEG) vorsieht. Er kann ab diesem Moment sein Stimmrecht in der Wohnungseigentü-merversammlung ausüben und muss das monatli-che Hausgeld an den Verwalter der Gemeinschaft zahlen. Dieses Hausgeld beinhaltet hauptsächlich die Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklage und die Verwalterkosten. Soweit das erworbene Wohneigentum zur Vermietung dienen soll und die Verkäuferin den Kaufgegenstand danach in bereits vermietetem Zustand übergibt, wird die Verkäufe-rin mit dem Tag der Übergabe alle Forderungen aus dem bereits bestehenden Mietverhältnis (ins-bes. Mietzinsforderung) an den Käufer abtreten.

h) rechtlicher Eigentumsübergang – GrundbucheintragungEntsprechend den gesetzlichen Regelungen geht das Eigentum rechtlich erst mit Eintragung des


Käufers in die Grundbuchabteilung I auf diesen über. Dies ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer das Eigentum weiterveräußern und ohne die Einschrän-kungen der oben genannten Belastungsvollmacht belasten kann. Die Grundbucheintragung steht un-ter der Bedingung der vollständigen Zahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises, der Abnahme des Sondereigentums, der Rückgabe oder Freiga-be erteilter Bürgschaften oder andere Sicherheiten an die Verkäuferin, soweit nicht schriftlich durch die Parteien davon Abweichendes vereinbart wurde. Überdies hat der Käufer für das Vorliegen der steu-erlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Grundbuchamt durch Zahlung der Grunderwerbs-steuer an das Finanzamt sorgen.

Bereits nach Kaufvertragsschluss und damit vor Zahlung des vollständigen Kaufpreises wird zur Sicherung des Anspruchs des Käufers gegen die VerkäuferinaufEigentumsverschaffungeineEigen-tumsvormerkung eingetragen. Aufgrund dessen kann die Verkäuferin rechtlich keine anderweitigen oder vertragswidrigen Verfügungen über den Kauf-gegenstand vornehmen. Die im Zusammenhang mit diesen Grundbucheintragungen anfallenden Kosten trägt der Käufer als Nebenkosten des Erwerbs.

i) GewährleistungFür die von der Verkäuferin durchgeführten Bau-maßnahmen am Gebäude hat diese nach dem Gesetz die zwingendePflicht, fünf Jahre langdieGewähr zu leisten; bei beweglichen Sachen zwei Jahre. Diese Fristen werden für Sonder- und Ge-meinschaftseigentum jeweils getrennt mit der Abnahme in Lauf gesetzt. Sollten während dieses Fristlaufs Mängel auftreten und von dem Käufer rechtzeitig angezeigt werden, sind diese von der Verkäuferin auf ihre Kosten beseitigen.

Für die Größe, Güte, die Grenzen und die Beschaf-fenheit von Grund und Boden sowie für die Freiheit von privaten, nicht im Grundbuch vermerkten Be-lastungen, haftet die Verkäuferin nicht. Die Haftung der Verkäuferin wegen Schäden aus der vorsätz-lichen oder grob fahrlässigen Verletzung des Le-bens, Körpers oder der Gesundheit sowie anderer Schäden aufgrund vorsätzlicher oder grob fahr-lässiger Pflichtverletzung der Verkäuferin, bleibtunberührt. Pflichtverletzungen eines gesetzlichenVertreters oder Erfüllungsgehilfen stehen denen der Verkäuferin gleich.

Hinsichtlich der Gewährleistungsansprüche nach den Vorschriften des BGB wird eine Einschränkung in der Art vereinbart, dass eine Begrenzung der Schadensersatzansprüche soweit durchführbar auf den unmittelbaren Schaden und eine Verkürzung der Verjährungsfrist für mit verkaufte gebrauchte bewegliche Sachen auf ein Jahr erfolgen.

j) VollmachtenDie Erteilung entsprechender Vollmachten durch den Käufer an den Notar respektive dessen Ange-stellte ermöglichen es, den Kaufvertrag ohne er-neutes Erscheinen des Erwerbers vor dem Notar abzuwickeln. Zu diesen Vollmachten zählen insbe-sondere eine Durchführungsvollmacht, die Voll-machten, Grundpfandrechte (nebst erforderlicher persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung) für den Käufer zu bestellen und eine Identitätserklä-rung abzugeben, sowie die Vollmacht, die Auflas-sung des Kaufgegenstandes zu erklären.

Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass sich der Kaufgegenstand derzeit noch in der Entstehung be-findet.BeientsprechendenÄnderungswünschendes

Käufers bezüglich der Aufteilung des Kaufobjekts oder erforderlicher planerischer Umgestaltung kann die Abänderung der Teilungserklärung notwendig wer-den. Ohne Zustimmung des Käufers kann die Verkäu-ferin im Verhältnis zwischen den Parteien allerdings nur solche Änderungen durchführen, die keine Min-derung des Gebrauchs oder Werts zur Folge haben. Die Verkäuferin erhält zudem Vollmacht, mit Dritten Verträge, insbesondere solche für die Versorgung des Gesamtbauvorhabens, in dem aus der Stammurkun-de ersichtlichen Umfang abzuschließen. Die Verkäu-ferin wird weiter zur Bestellung und Übernahme von Dienstbarkeiten und Baulast bevollmächtigt.

C WEG-Verwaltungsvertrag für das GemeinschaftseigentumGemäß den Vorschriften des WEG ist zur Übernah-me der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums von der Eigentümergemeinschaft ein Verwalter zu bestellen. In der Teilungserklärung wurde durch die Verkäuferin eine Hausverwaltung zum ersten Verwalter bestellt.

1.) Beitritt und Laufzeit des VerwaltungsvertragesMit dem auf die Bezugsfertigkeit der ersten Wohneinheit des Bauvorhabens folgenden Monats-ersten beginnt der WEG-Verwaltungsvertrag zu lau-fen. Die Laufzeit beträgt ab diesem Zeitpunkt drei Jahre. Eine vorzeitige Beendigung ist nur aus wichti-gem Grund möglich. Der Eintritt der einzelnen Käufer findetrechtlichohneweitereErklärungmitEintrittindie Stellung als Wohnungseigentümer statt. In wirt-schaftlicher Hinsicht sind die Regeln dieses Verwal-tervertrags gemäß kaufvertraglicher Vereinbarung schon mit dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang und ohne die Notwendigkeit zusätzlicher Vereinba-rungen und Erklärungen durch den Käufer gültig.


2.) Der WEG-VerwalterDie Berechtigungen und Pflichten eines Verwal-ters im Verhältnis zu einzelnen Wohnungseigentü-mern sind grundsätzlich durch das WEG normiert. Durch weitere Regelungen in der Teilungserklä-rung sowie dem Verwaltungsvertrag werden die-se Vorschriften ergänzt. Danach kümmert sich der Verwalter u. a. um die Einberufung von Eigentü-merversammlungen und die Umsetzung der Be-schlüsse der Wohnungseigentümer. Er sorgt für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instand-setzungsmaßnahmen, fordert Kosten und Lasten-beiträgen gegenüber den Wohnungseigentümern ein und sorgt sich um Zahlungen und Leistungen im Zusammenhang mit der laufenden Objektver-waltung. In diesem Zusammenhang ist er über-dies für die Abrechnungserstellung hinsichtlich der von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf-gebrachten Kosten und ihrer Einnahmen – so z.B. das monatliche Hausgeld – und die Anfertigung einesWirtschaftsplansverpflichtet.AusdemWirt-schaftsplan muss für jeden einzelnen Eigentümer die Höhe seines zukünftig zu zahlenden Hausgel-des erkennbar sein. Die eingenommen Mittel ver-waltet der Verwalter als Treuhänder.

Bei Rechtsstreitigkeiten ist er für Erklärungen, die an sämtliche Eigentümer in dieser Funktion gerich-tet sind, zustellungsbevollmächtigt. Soweit dies den Beschlüssen der Eigentümer entspricht, kann er ggf. auch solche Rechtsstreitigkeiten, welche die Wohnungseigentümerschaft betreffen, eingehenoder Rechtsanwälte dafür beauftragen.

3.) Instandhaltungsrücklagen, Vergütung des HausverwaltersZu den weiteren, wesentlichen Aufgaben des Hausverwalters gehört die Verwaltung der Instand-

haltungsrücklage, welche zukünftig von der Eigen-tümergemeinschaft zur Deckung von Instandhal-tungs- und Instandsetzungskosten zu bilden ist. Ab dem ersten Jahr nach Fertigstellung wird eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 0,25 Euro pro m2 pro Monat gebildet. Aktuell ist für die WEG-Ver-waltung eine monatliche Gebühr in Höhe von 27,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer, je Wohnungs-/Teileigentum, sowie monatlich 16,00 Euro für die Sondereigentumsverwaltung, sowie ggf. 5,00 Euro inkl. der jeweils geltenden Mehrwert-steuer, je Pkw-Tiefgaragenstellplatz zu zahlen. Da-rüber hinausgehende besondere Leistungen sind nach den im Verwaltervertrag festgelegten Bedin-gungen gesondert zu vergüten.


Steuerliche Auswirkungen 46

Konsequenzen des Immobilienerwerbs für steuerrechtliche Belange

A. Erwerb der Immobilie zum Zwecke der Fremdvermietung

A.1 Ermittlung der Einkünfte, Kosten für Werbung, Verrechnung von VerlustenDient die Immobilie der Erzielung von Miet- oder Pachteinkünften durch Nutzungsüberlassung an Dritte, wird das steuerliche Ergebnis im Wege eines Vergleichs von Mieteinnahmen und Aus-gaben, die mit der Immobilie zusammenhängen, sogenannte Werbungskosten errechnet. Grund-sätzlich werden all diejenigen Ausgaben als Werbungskosten verstanden, die für den Erwerb, der Sicherung und dem Erhalt von Mieteinnah-men dienlich sind. Beispielhaft seien an dieser Stelle laufende Grundstückskosten für Reparatu-ren, Zinsaufwendungen oder auch die Grunder-werbssteuer genannt. Zunächst ist im Rahmen der anzusetzenden Werbungskosten der reine Geldabfluss zur Ermittlung des Überschusses zu berücksichtigen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ergibt sich hingegen bei den Anschaffungs- und Herstel-lungskosten einer Immobilie, die anschließend nicht selbst genutzt wird. Im Rahmen der sog. Absetzung für Abnutzung („AfA“) können diese lediglich über die Dauer der Immobiliennutzung als Werbungskosten erfasst werden, auch wenn sie regelmäßig imAnschaffungsjahrselbstschonzahlungswirksam anfallen. Ebenso können mit dem Erwerb eng verbundene Nebenkosten wie bspw. Notar- oder Grundbuchkosten, Maklerprovi-sionen, Grunderwerbssteuer als Werbungskosten nur über die AfA berücksichtigt werden. Nicht un-ter die AfA fällt hingegen der anteilige Wert der AnschaffungskostenfürGrundundBoden.

Darüber hinaus gibt es weitere Aufwendungen, die lediglich mittelbar mit dem Immobilienerwerb zusammenhängen und nur im Rahmen der AfA als WerbungskostenBerücksichtigungfindenkönnen.Zu derartigen Kosten zählen u.a. die Herstellung eines betriebsfertigen Zustands, Aufwendungen für Erweiterungen z.B. vonWohn- oder Nutzflä-che, Anschaffungsnahe Herstellungskosten odereine mit vermietete Einbauküche

Für die Differenz des Nominalbetrags und deswirklichen Auszahlungsbetrags eines Darlehens – dem sogenannten Disagio – besteht ebenfalls eine Ausnahme vom reinen Vergleich zwischen den Einnahmen und Ausgaben, sofern das Disa-gio nicht marktüblich ist. Ist für ein Darlehen mit Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Disagio von nicht mehr als 5% verein-bart,so liegtnachAuffassungdesBundesfinanz-ministeriums jedoch Marktüblichkeit vor.

Bei Werbungskosten, die über die Mieteinnahmen eines Jahres hinausgehen, ist die Verrechnung des daraus resultierenden Verlusts mit positiven Einnahmen aus anderen Einkunftsarten in unbe-grenzter Höhe möglich. Sofern eine Verrechnung des Verlusts im laufenden Jahr nicht erfolgen kann, ist die Zurücktragung ins Vorjahr bis zu einer Höhe von 511.500 Euro möglich. Im Falle der Zu-sammenveranlagung beträgt die Höchstsumme 1.023.000 Euro. In den Folgejahren können Rest-beträge bis zu 1.000.000 EUR unbeschränkt abge-zogen werden, dies übersteigend in Höhe von 60% des darüber hinaus gehenden Gesamtbetrags der Einkünfte.

steuerLIcHeAuswIrkungen


| 47Steuerliche Auswirkungen 46

A.2 ÜberschusserzielungsabsichtEine steuerliche Anrechnung von Miet- und Pacht-einkünften setzt voraus, dass bereits beim Immo-bilienerwerb ernstlich angestrebt wird, dauerhaft Überschüsse zu erwirtschaften. Soweit die Ver-mietung langfristig erfolgt, ist davon jedoch ohne weiteres auszugehen. Eine Prüfungs- und Nach-weispflichthinsichtlichdesZielsderÜberschuss-erwirtschaftung entsteht erst bei Hinzutreten wei-terer Anhaltspunkte, die Zweifel an dieser Absicht schüren. Solche Anzeichen liegen insbesondere vor bei:

• Kauf mit Weiterverkaufsabsicht• Mietverträgen auf Zeit, insbesondere bei Ver-

mietung der Immobilie als Ferienwohnung • Vergünstigter Wohnungsüberlassung• Wechselnde Objektnutzung sowohl zum

Zwecke der Vermietung als auch zu eigenen Nutzungszwecken

• dauerhaftem Immobilienleerstand (mehrere Jahre)

Ausgehend von einer neutralen Beurteilung, liegt eine ernstliche Überschusserwirtschaftungsab-

sicht grundsätzlich dann vor, wenn für die relevan-te Immobilie bei längerfristiger Betrachtung von der Erzielung eines Gesamtüberschusses auszu-gehen ist. Die Prognose erfolgt dabei i. d. R. für einen Zeitraum von 30 Jahren, sofern die Vermie-tung zeitlich unbefristet erfolgt. Bei kürzerer Ver-mietung ist entsprechend der kürzere Zeitraum als Prüfungsmaßstab zugrunde zu legen. Grundla-ge stellen diejenigen Ergebnisse dar, die aufgrund einkommensteuerrechtlicher Vorschriften zukünf-tig voraussichtlich zu erwarten sind. Abschreibung nach § 7 Absatz 4 des Einkommenssteuergeset-zes sind hierbei zu berücksichtigten, während Überschüsse aus privaten Veräußerungen sowie tatsächlich in Anspruch genommene erhöhte Ab-schreibungen oder Sonderabschreibungen hin-gegen nicht in die Prognose einzubeziehen sind. LetzterefindennurdannBerücksichtigung,wennes sich um zeitlich befristete Vermietungen han-delt.

Sofern der vereinbarte Mietzins im Rahmen einer dauerhaften Vermietung mindestens 3/4 der orts-üblichen Miete beträgt, kann, ohne Hinzutreten besonderer Umstände, regelmäßig eine Gewinn-

erzielungsabsicht angenommen werden. Liegt der vereinbarte Mietzins hingegen unterhalb von 2/3 des ortsüblichen Mietzinses, erfolgt grundsätzlich eine Aufteilung der Werbungskosten in abzugsfä-hige und nicht abzugsfähige Positionen. Beträgt der Mietzins mindestens 2/3, aber weniger als 3/4 der ortsüblichen Miete, so ist eine gesonderte Prognose in Bezug auf die zu erwartenden Über-schüsse aufzustellen. Fällt diese negativ aus, ist in diesem Fall ebenfalls eine Aufgliederung der Werbungskosten vorzunehmen.

Wird von einer tatsächlichen Einkünfteerzielungs-absicht ausgegangen oder wird diese im Rahmen einer Prognose positiv festgestellt, können bei der Bestimmung der Einkünfte für die Einkommens-steuer Einnahmen und Verluste aus der Vermie-tung in voller Höhe berücksichtigt werden.

A.3 Unterscheidung von Vermögensverwaltung und GewinneinkunftIm Einkommenssteuerrecht ist eine Unterschei-dung der Einkünfte aus Vermietung und Verpach-tung in Gewinneinkünfte nach § 2 Absatz 2 Nr.1

AusstattungsbeispielAusstattungsbeispiel

Haftungs- und Angabenvorbehalte 48

EStG und solche aus der reinen Vermögensver-waltung gemäß § 21 EStG vorgesehen. Bedeutung erfährt die Abgrenzung insbesondere in Bezug auf das Anfallen von Gewerbesteuer und ein mögli-ches Veräußerungsbestreben. Liegt der Schwer-punkt auf einer Gewinnerzielung durch langfristige Fremdvermietung, ist regelmäßig von einer priva-ten Vermögensverwaltung auszugehen. Denn die sogenannte Frucht, also der Gewinn, wird aus der Nutzung eigenen Vermögens gezogen. Weite-re gewerbliche Dienste, die über die Vermietung hinausgehen, dürfen dabei grundsätzlich jedoch nicht geleistet werden.

Anders sind die Fälle zu bewerten, in denen hauptsächlich der Immobilienan- und verkauf Ein-künfte abwerfen soll. Der Schwerpunkt liegt da-bei nicht auf der Gewinnerzielung aus Vermietung und Verpachtung, sondern auf der Spekulation auf die Wertsteigerung der erworbenen Immobi-lien. Werden innerhalb von fünf Jahren ab Ankauf mindestens vier Immobilien veräußert, ist nach der deutschen Finanzverwaltung regelmäßig von Grundstückshandel als gewerbliche Tätigkeit aus-zugehen. Einer besonderen Einzelfallüberprüfung bedürfen dabei jedoch solche Konstellationen, in denen bestimmte Anzeichen wie bspw. die Nut-zung zu eigenen Wohnzwecken, Gewinnerwirt-schaftungsbestreben beim Verkauf, die Dauer des Immobilieneigentums oder auch die Bauträge-reigenschaft für oder gegen die Annahme eines Gewerbes sprechen. Ergibt sich aus der Prüfung, dass die Einnahmen aus einer gewerblichen Tä-tigkeit stammen, sind sie sowohl bei der Einkom-menssteuer als auch der Gewerbesteuer zu be-rücksichtigen. Unter Umständen entsteht dadurch eine zusätzliche Steuerbelastung, wenn die zu zahlende Gewerbesteuer den im Verhältnis zum jeweiligen Gewerbesteuermessbetrag anrechen-

baren Wert übersteigt. Ein eventueller Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird bei gewerblicher Tätigkeit zudem stets von der Einkommenssteu-er erfasst. Als Grundlage der Gewinnberechnung dient die Gegenüberstellung des Verkaufserlöses abzüglich der Verkaufsnebenkosten auf der einen und der Anschaffungskosten zuzüglich der vonder Steuer abgesetzten Beträge für Abnutzungen auf der anderen Seite.

Im Gegensatz dazu unterliegen die laufenden Einnahmen aus der Immobilie bei der privaten Vermögensverwaltung gerade nicht der Gewer-besteuer. Auch bleibt bei der privaten Vermögens-verwaltung der erzielte Gewinn bei einem Verkauf der Immobilie frühestens zehn Jahren nach dem Erwerb komplett unversteuert.

B. Weitere Auswirkungen des Immobilien-erwerbs auf die SteuerpflichtBeim Erwerb einer Immobilie wird die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig. Jedes Bundesland bestimmt für sich die jeweilige Höhe, die sich im Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis bemisst. In Berlin beträgt sie derzeit fünf Prozent. Die Grunder-werbssteuer ist nach notariell beurkundetem Ver-tragsabschluss zu entrichten. Gemäß der üblichen Vertragsvereinbarung zahlt sie der Käufer an das Fi-nanzamt. Allerdings untersteht auch die Verkäuferin der gesetzlichen Haftung. Die für den Käufer durch die Grunderwerbssteuer zusätzlich entstehenden Kosten können von diesem seinerseits steuerlich, allerdings nur im Rahmen der AfA, zur Berücksich-tigung gebracht werden. Ferner werden, abhängig von der in der jeweiligen Gemeinde festgesetzten Höhe, laufende Grundsteuerzahlungen fällig. Die Grundsteuerzahlungen eines Jahres können jeweils steuerlich geltend gemacht werden. Ausstattungsbeispiel

| 49Haftungs- und Angabenvorbehalte 48

HAftungs- unD AngABenVorBeHALteDer Inhalt dieses Prospektes stellt lediglich allge-meine Informationen zu der angebotenen Immobi-lie zur Verfügung, denen ausschließlich die bis zur Erstellung bekannten und erkennbaren Fakten zu-grunde liegen. Sämtliche Planungs- und Berech-nungsgrundlagen erfolgen vorbehaltlich möglicher, zukünftiger Veränderungen aufgrund von behördli-chen und/oder gesetzlichen Änderungen.

Die Texte des Prospekts unterliegen dem Urhe-berrechtsschutz und dürfen ausschließlich nach vorheriger schriftlicher Genehmigung verwendet werden. Bei der Erstellung des Prospektes hat sich die Verkäuferin als Herausgeberin an den IDW-S 4 Standard der Wirtschaftsprüfer orientiert. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass kei-ne diesem Standard entsprechende Kontrolle durch ein Wirtschaftsprüfungsunternehmen erfolgte. Dementsprechend können daraus keine Ansprüche gegenüber der Herausgeberin oder einem Wirt-schaftsprüfer hergeleitet werden.

Die Verkäuferin und Prospektherausgeberin erteilt im Rahmend dieses Prospektes weder Beratung in rechtlicher oder steuerlicher Hinsicht noch können die Prospektangaben eine fundierte Beratung durch

einen Rechtsanwalt und/oder Steuerberater erset-zen. Ebenso wenig dienen die Prospektangaben der Beratung in Fragen der Finanzierung oder sonstigen wirtschaftlichen Belangen. Soweit der Prospekt Be-rechnungsbeispiele enthält, stellen diese lediglich unverbindliche Anschauungsmodelle dar. Aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher Variablen sowie un-bekannter Größen übernimmt die Verkäuferin keine Haftung für den tatsächlichen Eintritt der im Rah-men von Beispielprognosen erstellten Kosten, Erträ-ge und Steuern oder die Entwicklung der Kosten für die Finanzierung oder Bewirtschaftung.

Die namentliche Nennung der gesetzlichen Gesell-schaftsvertreter erfolgt rein zu Informationszwecken und führt daher nicht zu einer Inanspruchnahme de-renpersönlichenVertrauens.Dies trifftebensoaufdie Nennung der beauftragten Vertragspartner zu. Ausschließlich die Verkäuferin als Herausgeberin des Prospektes hat die Befugnis, rechtsverbindliche Angaben zu tätigen. Andere Personen sind hierzu nicht befugt. Die endgültig abzuschließenden Ver-träge können, bedingt durch den Projektfortschritt, sachlich und rechtlich von diesem Prospekt abwei-chen. Aus diesem Grund gelten ausschließlich die notariell beurkundeten Verträge.

Dieser Prospekt ersetzt weder die Baubeschreibung, noch stellt er einen Bestandteil dieser dar. Sofern der Prospekt keine anderslautenden Angaben enthält, stellen sämtliche Angaben, Illustrationen und/oder Fotografien lediglich Entwürfe oder Musterbeispie-le dar, ohne Anspruch auf verbindliche Umsetzung. Planungen können nur dann umgesetzt werden, wenn sie auch behördlich genehmigungsfähig sind. Dementsprechend haben ausschließlich der notari-ell beurkundete Bauträgervertrag, inklusive Baube-schreibung sowie jeweils zugehörigen Anlagen, ver-bindliche Gültigkeit gegenüber den Käufern.

Im Moment der Erstellung konnten die im Prospekt gemachten Angaben in Bezug auf Daten, Fakten undZahlennochnichtdefinitivund/oderabschlie-ßend erfolgen. Der Käufer hat bei Interesse jedoch stets die Möglichkeit, sich bei den am Vorhaben be-teiligten Personen über die aktuelle Sach- und Da-tenlage zu informieren. Daher akzeptiert der Käufer, dass sämtliche aus diesem Prospekt herrührende Ansprüche ab Erlangung der Kenntnis innerhalb von sechs Monaten, spätestens aber zwei Jahre nach dem Datum der Prospektherausgabe verjähren, so-fern sie überhaupt existieren. Dies gilt nicht, soweit die Herausgeberin im Prospekt vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben getätigt hat.

Die Prospektherausgeberin sichert zu, nach bestem Wissen und Gewissen über sämtliche für eine An-lageentscheidung wesentlichen Umstände im Pro-spekt vollständig und korrekt aufgeklärt zu haben. Irrtümer können durch die Herausgeberin jedoch auch trotz sorgfältigster Prüfung und Ausarbeitung nicht in Gänze ausgeschlossen werden.

Die Erstellung des Prospekts erfolgte im Oktober 2013. Herausgabezeitpunkt ist November 2013.

Fotonachweise etc.Renderings: 3D Agentur Berlin, S 2-3: © Foto-lia.com, © Siegbert Mattheis; S 6-7: © Fotolia.com; S8-9: © Fotolia.com, © Siegbert Mattheis; S 10-11: © Fotolia.com; S 12-13: © Fotolia.com, © Siegbert Mattheis; S 14-15: © Siegbert Mattheis;

S 16-17: © Fotolia.com, © Siegbert Mattheis; S 18: © Siegbert Mattheis; S 22: Gartenplan: Ku-BuS freiraumplanung GbR; Grundrisse: FASKEL Architekten; S 38-39: © Fotolia.com; S 46-47: © Fotolia .com

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