Hotelmarkt HamburgVolle Fahrt voraus!

Newsletter1. Quartal 2014

Real Estate & Hospitality

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Hamburg – wirtschaftliches Umfeld

Hamburg – Motor des NordensSeit der Gründung des Hamburger Hafens entwickelte sich die Stadt mit ihren Nachbargemeinden zum wich-tigsten Handels- und Wirtschaftszentrum in Nordeuropa. Dank ihrer geografischen Lage direkt an der Elbe und der gut ausgebauten Infrastruktur stieg die Hansestadt zu einem attraktiven Wirtschaftsstandort auf. Die zweit-größte Stadt Deutschlands beheimatet neben Mont-blanc, Airbus und dem DAX-Unternehmen Beiersdorf etliche weitere Firmen von internationaler Bedeutung.

Hamburg verfügt über zahlreiche Forschungseinrichtun-gen und Hochschulen, insbesondere die Verbindung von Wissenschaft und Wirtschaft wirkt sich positiv aus. So wurde das Projekt „Innovations Kontakt Stelle“ zur Förderung des Wirtschaftsstandorts von der Handels-kammer Hamburg gemeinsam mit den eingesessenen Hochschulen initiiert. Bis 2020 soll die Hansestadt eine der führenden Innovationsregionen Europas werden.

Die Stadt lockt mit einer Vielzahl architektonischer und kultureller Sehenswürdigkeiten jährlich Millionen Besucher an. Die historische Speicherstadt und die im Bau befindliche Elbphilharmonie in der HafenCity repräsentieren u.a. eindrucksvoll den architektonischen Reichtum der Stadt. Die touristischen und traditionellen Highlights wie der Hamburger Fischmarkt, der Michel und die Reeperbahn auf St. Pauli erfreuen sich ebenso steter Beliebtheit.

Nach New York und London ist Hamburg der drittgrößte Musicalstandort der Welt und zieht Millionen Freizeitrei-sende in die Stadt. Mit seinem geplanten fünften Musi-caltheater könnte er zur europäischen Musicalhaupt-stadt aufsteigen und London überholen.

Zu den Höhepunkten in Hamburg zählen außerdem Schiffstaufen sowie der alljährliche Hafengeburtstag. Im Jahr 2013 konnte das größte Hafenfest der Welt zu seinem 824-jährigen Jubiläum rund 1,5 Mio. Besucher aus dem In- und Ausland begrüßen. Auch der Kreuz-fahrttourismus ist dank kontinuierlich steigender Passa-gierzahlen auf Wachstumskurs. Mit einem neuen Rekord von rund 550.000 Kreuzfahrttouristen liegt die Hanse-stadt in Europa hinter Southampton und Kopenhagen auf Platz 3. Das Ziel der Elbmetropole, bis 2021 mehr als 1 Mio. Schiffsreisende zu begrüßen, rückt näher. Von dieser positiven Entwicklung kann die gesamte Wirt-schaft Hamburgs profitieren.

Überblick

Hamburg

Einwohnerzahl (Januar 2014) 1,75 Mio.

Fläche (in km²) 755

Arbeitslosenquote (in %, Januar 2014) 7,9

Kaufkraft (in € pro Kopf, 2014) 23.469

Quellen: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit, GfK

Infrastruktur –kein Jahr ohne prägende Meilensteine

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Hamburgs Rückkehr an die ElbeSeit Baubeginn 2003 entsteht mit der HafenCity das derzeit größte innerstädtische Entwicklungsprojekt Europas. Insgesamt zehn Quartiere werden auf einer Fläche von 157 Hektar geschaffen, die sich durch eine Vielfalt an Wohnhäusern und Büros sowie Kultur, Freizeit und Einzelhandel auszeichnen. Bis Ende 2025 soll entlang der Elbe ein lebendiges maritimes Vorzeigeviertel mit insgesamt 6.000 Wohnungen für 12.000 Einwohner ent-stehen und Dienstleistungsflächen für mehr als 45.000 Arbeitsplätze geschaffen werden. Nach elf Jahren Bauzeit sind bereits 56 Projekte fertiggestellt, weitere 48 befinden sich in Bau bzw. Planung. Das Investitionsvolumen für die Umgestaltung des früheren Hafen- und Industrieareals beträgt rund 11 Mrd. €.

In einem dynamischen Projekt wie der HafenCity vergeht kein Jahr ohne prägende Meilensteine, so nahm 2012 Hamburgs neue U-Bahnlinie U4 ihren Betrieb auf und ver-bindet seither das Areal mit der Innenstadt. Ein weiterer Höhepunkt war in 2013 die Eröffnung der 170 Meter langen Baakenhafenbrücke, um die Erreichbarkeit des Quartiers Baakenhafen zu optimieren. Anfang 2014 zog mit der HafenCity Universität studentisches Leben in das Elbtorquartier ein. Der nachhaltige Neubau bietet Platz für mehr als 2.000 Studierende und Lehrende, die das Quartier als Wissensstandort prägen.

Um der Beliebtheit im Kreuzfahrttourismus mit steigen-den Passagierzahlen nachkommen zu können, plant Hamburg zwei neue Kreuzfahrtterminals. Es ist vorge-sehen, das gegenwärtige Cruise Center durch einen Neubau in der HafenCity zu ersetzen, der sowohl ein Kreuzfahrtterminal als auch ein Hotel beherbergen soll. Bereits 2018 soll der neue Terminalkomplex mit einem Abfertigungsbereich von 3.000 m² auf zwei Ebenen die ersten Passagiere empfangen. Ebenfalls beschlossene Sache ist die Realisierung eines weiteren Kreuzfahrtter-minals am südlichen Elbufer im Stadtteil Steinwerder.

Die Hansestadt erfreut sich bei Messe- und Kongress-besuchern sowie Ausstellern und Veranstaltern großer Beliebtheit. Auf dem Messegelände, das sich über eine Ausstellungsfläche von 87.000 m² in elf Hallen und einer Freifläche von 10.000 m² erstreckt, fanden in 2013 insgesamt 44 Veranstaltungen statt. Zu den prominen-testen Leitmessen zählen die Internorga (alle drei Jahre, zuletzt 2012), die SMM (alle zwei Jahre, zuletzt 2012) sowie die hanseboot (jährlich), die für eine gute Auslas-tung der Stadt sorgen. Mit einem gefüllten Messekalen-der und neuen Gastveranstaltungen ist Hamburg für die Zukunft gut aufgestellt. So feiert unter anderem die Leit-messe Wind-Energy im September 2014 ihre Premiere.

Das nächste Großbauprojekt der Hansestadt steht bereits vor der Tür. Für die Erhaltung und Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit soll das Congress Center Hamburg für rund 194 Mio. € renoviert werden. Die Sanierung der im Jahr 1973 erbauten Kongressstätte wird jedoch nicht vor 2017 beginnen.

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Touristische Nachfrage –Hamburg auf Erfolgskurs

Hamburg unter den Top 10 der beliebtesten StädtedestinationenDie Hansestadt verzeichnet weiterhin sowohl im Geschäftsreise- als auch im Freizeitreisesegment eine hohe Nachfrage. Seit der Jahrtausendwende legt die Elbmetropole eine eindrucksvolle Entwicklung im Tou-rismus hin und kann sich über die letzten elf Jahre über ein stetes Wachstum an Übernachtungszahlen freuen. Das erklärte Ziel, sich bis 2015 in die Top 10 der belieb-testen Städtereiseziele in Europa einzureihen, erreichte die Hansestadt bereits 2012 und verbannte Amsterdam aus dem Ranking.

Hamburg ist auf Erfolgskurs. In 2013 registrierte die Elb-metropole mit rund 5,9 Mio. Ankünften und 11,6 Mio. Übernachtungen neue Rekordergebnisse. Im Betrach-tungszeitraum konnten jährliche Wachstumsraten von 6,8% bei den Ankünften und 7,8% bei den Übernach-tungen erzielt werden. Die durchschnittliche Aufent-haltsdauer nahm gegen den bundesweiten Trend von 1,9 auf 2,0 Tage leicht zu.

Nachfrage

Jahr Ankünfte Übernachtungen Aufenthaltsdauer

(Tsd.) (Tsd.) Tage

2004 3.263 5.946 1,8

2005 3.451 6.435 1,9

2006 3.844 7.177 2,0

2007 3.985 7.402 1,9

2008 4.116 7.728 1,9

2009 4.368 8.190 1,9

2010 4.732 8.947 1,9

2011 5.083 9.530 1,9

2012 5.604 10.634 1,9

2013 5.880 11.603 2,0

CAGR 2004–2013 6,8 % 7,8 % -

Quelle: Statistikamt Nord (Stand Februar 2014)

Erläuterung: Ankünfte/Übernachtungen in allen Beherbergungsarten

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Nachfrage – mehr Internationalität erwünschtÜber die vergangenen Jahre gestaltete sich das Ver-hältnis zwischen nationalen und internationalen Gästen konstant. In 2013 dominiert der Anteil der inländischen Übernachtungen mit 77% deutlich. Daher ist die Interna-tionalisierung der Stadt ein vorrangiges Ziel der Hamburg Tourismus GmbH. Der geringe Übernachtungsanteil aus-ländischer Gäste ist in erster Linie dem Mangel an inter-nationalen Direktflügen geschuldet. Im Jahr 2013 zählten Großbritannien, die Schweiz und Dänemark zu den wich-tigsten ausländischen Quellmärkten.

Die Hansestadt verzeichnete 2013 in jedem Monat einen Übernachtungszuwachs im Vergleich zum Vorjahr. Zu den besucherstärksten Zeiten zählten die Monate Mai

bis Oktober. Im Mai wurden der 34. Deutsche Evange-lische Kirchentag sowie der Hafengeburtstag gefeiert, die beide große Besuchermagnete darstellen. Im Juni fanden diverse Veranstaltungen wie die 10. Hamburg Harley Days oder der Schlagermove statt. Der Juli stand im Zeichen der Kongresse wie der 96. Lions Club Con-vention und dem Melanoma Congress. Zur Ferienzeit im August ist Hamburg stets ausgezeichnet gebucht, ins-besondere, wenn das Wetter günstig ist und Anhänger der Cyclassics, des Christopher Street Day oder des HSV die Betten füllen. Auch wenn der September überdurch-schnittlich abschneidet, war er verhältnismäßig schwach nachgefragt, da die SMM turnusbedingt entfiel. Der Oktober profitierte hingegen von der hanseboot und dem Deutschen Schmerzkongress.

Sonstige

UK

Schweiz

Dänemark

Österreich

USA

Niederlande

77% Inländer 23% Ausländer

140.911

217.486

179.756

273.954

262.833

258.710

1.328.504

Gästeherkunft

Quelle: Statistikamt Nord

Erläuterung: Übernachtungen 2013 in allen Beherbergungsarten

0

500.000

1.000.000

1.500.000

ØDezNovOktSepAugJulJunMaiAprMrzFebJan

609.221

1.295.224

966.928

Saisonalität

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Touristisches Angebot – Wachstum auf ganzer Linie

Hamburg – ein gefragter StandortEntsprechend der Nachfrage nahm auch das Angebot in den letzten Jahren kontinuierlich zu. Im Zeitraum von 2004 bis 2013 wuchs das Beherbergungsangebot der Stadt Hamburg von 279 auf 334 Betriebe. Dies ent-spricht einer durchschnittlichen Wachstumsrate von 2,0%. Die Bettenanzahl erhöhte sich im selben Zeitraum von 33.439 auf 52.771 (CAGR 5,2%). Insbesondere in 2012 war ein starker Zuwachs zu verzeichnen. Von einer Marktsättigung ist der Hamburger Hotelmarkt scheinbar weit entfernt. Dies belegt das neue Rekordergebnis für die Bettenauslastung i.H.v. 59,6% eindrucksvoll.

2012 wurden in Hamburg zahlreiche neue Hotels eröffnet, dabei lagen insbesondere Hostels und Hotels der 4-Sterne-Kategorie stark im Trend.

Den Auftakt machte im Januar 2012 das Generator Hostel mit 700 Betten und durch das A&O Hamburg City kamen sukzessive weitere 2.000 hinzu. In 2012 begrüßte auch das zu 25hours gehörende, mit vier Sternen klassifizierte Hotel Superbude St. Pauli (89 Zimmer) seine ersten Gäste. Des Weiteren kamen unter anderem folgende Häuser der Kettenhotellerie auf den Markt: Arcotel Onyx Hamburg (215 Zimmer), Barceló Hotel Hamburg (193 Zimmer) und das Scandic Hamburg Emporio (325 Zimmer). Nach den vielen Neuzugängen in 2012 fiel das vergangene Jahr eher mager aus. Im Januar 2013 nahm das Budgethotel Henri (65 Zimmer), die kleine Tochter des Luxushotels Louis C. Jacob, seinen Betrieb auf und gegen Ende des Jahres das 3-Sterne-Le-Boutique-Hotel der Centro Hotel Group (24 Zimmer). Insgesamt kamen 2013 nur rund 180 Betten auf den Markt.

Bettenangebot

Jahr Betriebe Betten Bettenauslastung

2004 279 33.439 50,2%

2005 281 33.848 51,7%

2006 286 35.364 55,8%

2007 285 36.701 55,9%

2008 292 39.528 53,7%

2009 303 42.845 54,1%

2010 312 45.807 54,2%

2011 315 47.690 55,2%

2012 326 52.590 56,2%

2013 334 52.771 59,6%

CAGR 2004–2013 2,0 % 5,2 % -

Quelle: Statistikamt Nord (Stand Februar 2014)

Erläuterung: Anzahl Betriebe/Betten in allen Beherbergungstypen

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Knapp die Hälfte aller Zimmer wird im 4-Sterne- Segment angebotenDerzeit gestaltet sich das Angebot auf dem Hamburger Hotelmarkt in den unterschiedlichen Segmenten wie folgt:

Die dargestellten Zahlen beziehen sich auf Betriebe der Kategorie Hotel bzw. Hotel garni gemäß dem Hotel-verzeichnis der Stadt Hamburg sowie Erhebungen von Deloitte. Pensionen, Gästehäuser und Gasthöfe wurden nicht erfasst. Bei Hotels, die nicht offiziell durch den DEHOGA klassifiziert sind, wurde auf Eigenangaben der Häuser, Sternekategorisierung auf gängigen Buchungs-portalen wie HRS, Trivago oder Expedia bzw. in Einzelfäl-len auf Selbsteinstufungen zurückgegriffen.

Das insgesamte Zimmerkontingent in Hamburg bezogen auf alle Sternekategorien beläuft sich auf 21.338. Hierbei beträgt der Anteil der markengebundenen Hotels 78%, die restlichen 22% werden durch die Pri-vathotellerie gestellt. Rund die Hälfte aller Zimmer wird im 4-Sterne-Segment angeboten. Auch der Anteil an 2-Sterne-Häusern ist durch die Neuzugänge in den letzten Jahren verhältnismäßig hoch.

Gemäß unseres Deloitte-Rankings steht Accor mit seinem Markenspektrum von 1 bis 5 Sternen unange-fochten an der Spitze. Rund 14% der markengebunde-nen Zimmer werden durch den größten Hotelkonzern Europas gestellt. Auf Platz 2 folgt Motel One mit seinen vier Häusern. A&O hat sich durch sein ebenfalls viertes Haus auf Platz 3 vorgeschoben. Zu den Top-5-Hotel-gruppen zählen weiterhin IHG und Carlson Rezidor.

Zimmerangebot

* ** *** **** ***** Gesamt

Anzahl Zimmer Privathotels 163 320 1.359 2.160 745 4.747

Anzahl Zimmer Kettenhotels 516 3.871 2.368 8.190 1.646 16.591

Anzahl Zimmer gesamt 679 4.191 3.727 10.350 2.391 21.338

Quellen: Hotelverzeichnis 2013 der Stadt Hamburg, Deloitte-Analyse

Ranking

HotelgesellschaftAnteil marken-

gebundener Zimmer

Accor 14,2%

Motel One 8,4%

A&O 7,3%

IHG 5,8%

Carlson Rezidor 5,7%

Novum 5,3%

Steigenberger 4,5%

NH Hoteles 3,9%

Marriott 3,8%

Best Western 3,2%

Quelle: Deloitte-Analyse

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Hotelperformance – traumhafte Zimmerbelegung

Deutliche RevPAR-Steigerung zum VorjahrIm Jahr 2013 zeigten sich alle Kennzahlen auf einem sehr hohen Niveau. Hamburg wies im Vergleich mit den fünf deutschen Großstädten (Berlin, Düsseldorf, Frank-furt, Köln und München) die höchste Zimmerauslastung aus und ist beim RevPAR-Ranking zweitplatziert. Erfreu-lich ist, dass der durchschnittliche Zimmerertrag über alle Hotelsegmente verbessert werden konnte.

Traditionell weisen die Hotels im Economy-Bereich die höchste Belegung aus, da sie eher eine aggressive Preis-politik betreiben und ihr Geschäft über Volumina gene-rieren. Die Midscale-Hotels haben sich im letzten Jahr sehr gut geschlagen und konnten erfolgreich dem Druck von unten und oben standhalten. In keiner anderen Großstadt ist es dem Mittelklassesegment gelungen,

eine vergleichbare Preissteigerung zum Vorjahr vorzu-nehmen. Mit einem RevPAR-Anstieg von 7,5% zählen diese Hotels zu den großen Gewinnern in 2013. Auch die 4-Sterne-Hotels schnitten sehr gut ab und die 5-Sterne-Hotels mussten nur geringfügige Einbußen bei der Zimmerrate hinnehmen.

Die insgesamte RevPAR-Steigerung um 4% über alle Hotels ist in erster Linie der positiven Entwicklung der Zim-merauslastung zu verdanken. Viele Hotels haben jedoch auch ihre Preise erhöht, was u.a. im Zusammenhang mit der zum 1. Januar 2013 eingeführten Kultur- und Touris-mustaxe für Privatreisende steht. Deren Einnahmen sollen zu 100% touristischen, kulturellen und sportlichen Projek-ten zugute kommen. Das Ziel, den Haushalt dadurch zu entlasten, wurde bisher jedoch verfehlt.

Performance

Hotels Belegung Zimmerrate Zimmerertrag

2013Veränd. Vorjahr

2013 Veränd. Vorjahr

2013Veränd. Vorjahr

2- bis 3-Sterne-Hotels 80,8% +2,4% 71,44 € +1,2% 57,75 € +3,7%

3- bis 3+-Sterne-Hotels 74,2% +2,7% 84,73 € +4,7% 62,86 € +7,5%

4-Sterne-Hotels 77,8% +2,6% 96,35 € +1,5% 74,96 € +4,1%

5-Sterne-Hotels 75,8% +4,1% 133,76 € -0,1% 101,37 € +4,0%

Alle Hotels 78,0% +4,1% 102,18 € -0,1% 79,69 € +4,0%

Quelle: STR Global, ausgewählte Competitive Sets

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Hotelprojekte –Hotelparks und Premieren

Pipeline Hotelprojekte – Hamburg hoch im KursNachdem in 2013 kaum neue Hotels auf den Markt gekommen sind, erwarten uns dieses Jahr umso mehr Neueröffnungen. Das Angebot wird konsequent über alle Sternekategorien ausgebaut. Platzhirsch Accor geht 2014 mit einem Hotelpark bestehend aus Ibis Budget und Ibis an den Start und 2016 realisiert Foremost Hospi-

tality ein Hampton by Hilton und ein Holiday Inn Express im Doppelpack. IHG wird seine Präsenz in Hamburg via Franchise stärken und neue Produkte wie Prizeotel, Innside und Hampton by Hilton werden ihr Debüt in der Hansestadt geben. Mit großer Spannung wird auch der Entwicklung des The Fontenay entgegengesehen, das im Luxussegment neue Maßstäbe setzen will.

Hotelprojekte

Projekt Betreiber Standort Zimmer Sterne Eröffnung

Novum Hotel Hamburg Alster Novum St. Georg Straße 40 3 April 2014

B&B Hotel Harburg B&B Hotels Theodor-York-Straße 100 2 Mai/Juni 2014

B&B Hotel Hamburg Nord B&B Hotels Habichtstraße 170 2 Juli 2014

Ameron Hotel Speicherstadt Althoff Hotels Am Sandtorkai 192 4 Sommer 2014

Prizeotel Hamburg City Prizeotel Högerdamm 216 2 Sommer 2014

Citadines Apart'Hotel Michel Hamburg The Ascott Limited Ludwig-Erhard-Straße 128 4 Sommer/ Herbst 2014

Hotelpark Hamburg City Hauptbahnhof Ibis Budget

Accor Amsinckstraße 196 1 Oktober 2014

Hotelpark Hamburg City Hauptbahnhof Ibis

Accor Amsinckstraße 252 2 Oktober 2014

InterCityHotel Hamburg Dammtor-Messe Steigenberger Hotel Group St. Petersburger Straße 275 3 Winter 2014

Holiday Inn Express Hamburg-City Hauptbahnhof

Foremost Hospitality Nähe Hauptbahnhof 117 3 2014

Ramada Hotel Hamburg Hammerbrok Hospitality Alliance Amsinckstraße 261 4 Herbst 2015

Sportlife Hotel Othmarschen k.A. Paul-Ehrlich-Straße 276 3 Ende 2015

Hotel Campus Futura Jufa Gruppa Versmannstraße (HafenCity) 220 2 2015/2016

The Fontenay k.A. Fontenay 130 5 Juli 2016

Lidl Hotel Reeperbahn k.A. Nobistor/Holstenstraße 180 2–3 Sommer 2016

Westin Elbphilharmonie Starwood Hotels & Resorts Am Kaiserkai 244 5 Oktober 2016

Stadthaushotel Hamburg HafenCity Verein Jugend hilft Jugend Shanghaiallee/Hongkongstraße k.A. Ende 2016

Innside Hotel Hamburg HafenCity Meliá Hotels International Högerdamm 205 4 2016

Hotelpark Hampton by Hilton Foremost Hospitality Sonninkanal 161 3 2016

Hotelpark Holiday Inn Express Foremost Hospitality Sonninkanal 104 3 2016

Holiday Inn Hamburg City Nord Bierwirth & Kluth Hotel Management

Überseering 297 4 2016

Boutique Hotel k.A. Quartier Stadthöfe 130 4 2017

Hotel Kreuzfahrtterminal k.A. San-Francisco-Straße/ Chicagostraße (HafenCity)

400 4 k.A.

Hotel Oberfinanzdirektion k.A. Rödingsmarkt 147 5 k.A.

Kameha k-star Hotel Hamburg/Harburg

LH&E Lifestyle Hospitality & Entertainment Group

Eco City (Harburger Hafen) 100–150 4 k.A.

Wunderland Hotel k.A. Am Sandtorkai/Am Sandtorpark 210 k.A k.A

Quelle: Deloitte-Recherche

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Zu dem neuen Rekordjahr für Hoteltransaktionen in Deutschland hat auch wesentlich der Hamburger Markt beigetragen. So erwarb beispielsweise die REAL I.S. Investment GmbH das Motel One Hamburg Alster, die Dohle Gruppe das Fairmont Vier Jahreszeiten, die Kühne Immobilia GmbH das ehemalige InterContinental Hamburg, die Ärzteversorgung Niedersachsen das Le Royal Méridien Hamburg und die Deka das Arcotel Onyx. Und es stehen weitere Investments bereit, um nationale als auch internationale Investoren anzulocken.

Den nächsten Newsletter widmen wir dem Hotelmarkt Düsseldorf – seien Sie gespannt!

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Stand 02/2014