im Auftrag des Ministeriums für Bauen und Verkehr Nordrhein-Westfalen

im Auftrag des Ministeriums für Bauen und Verkehr Nordrhein-Westfalen

Reiner Daams, Ministerium für Bauen und Verkehr NRWbis Dezember 2007 Leiter des Referats Wohnungsmärkte/Forschungskoordination

Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen 2005 bis 2025

Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.

Gliederung:

I. Haushalteentwicklung in den Städten und Kreisen in NRW

I. Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser

I. Teilmarkt Geschosswohnungen

I. Versorgung mit seniorengerechtem Wohnraum

I. Gesamtbetrachtung

I. Herausbildung von Regionen mit unterschiedlichen

Wohnungsmarktprofilen

Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.

9,0%

12,7%

3,1%

-9,9%

-19,8%

-25,0% -20,0% -15,0% -10,0% -5,0% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0%

Die Zahl der Haushalte wächst – die Größe der Haushalte schrumpft.

Summe aller Haushalte

4- und mehr Personenhaushalte

3-Personenhaushalte

2-Personenhaushalte

1-Personenhaushalte

Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5


voraussichtliche Entwicklung der Haushalte und Haushaltstypen in NRW 2005 - 2025 in %

Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu, der Wohnungsmarkt wächst – aber nicht überall!



voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

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20,0

Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW

Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

< - 10 %

< - 5 %

< 0 %

< + 5 %

≥ + 5 %


Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu, der Wohnungsmarkt wächst – aber nicht überall!

voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

Unterschiedliche Altersgruppen schaffen Wohnungsnachfrage in unterschiedlichen Teilmärkten.

Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Eduard Pestel Institut für

Systemforschung e.V.

85 u.ält.

80 - 81

75 - 76

70 - 71

65 - 66

60 - 61

55 - 56

50 - 51

45 - 46

40 - 41

35 - 36

30 - 31

25 - 26

20 - 21

15 - 16

10 - 11

5 - 6

0 - 1

Alter

060120180

Männer in 1.000

0 60 120 180

Frauen in 1.000

2015

Keine eigene Wohnungsnachfrage

Haushaltsbildung Nachfrage richtet sich auf kleine

Mietwohnungen

Nachfrage richtet sich auf Ein- und

Zweifamilienhäuser (Eigentumsbildung) sowie auf große Mietwohnungen

Keine relevante Veränderung der Wohnsituation

Wachsende Bedeutung der Rückkehr in die Städte (Service-Wohnen, zentral

gelegene Eigentumswohnungen)

Umzug zu den Kindern/in betreutes Wohnen

2025



I. Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH)

Die durchschnittliche jährliche Gesamtnachfrage schrumpft gegenüber der letzten Dekade deutlich.

Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5


voraussichtliche Entwicklung der Gesamtnachfrage nach EZFH ø 2006 – 2025 im Verhältnis zum ø 1996 - 2005 in %

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< - 10 %

< - 20 %

< - 30%

Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW,

Referat IV B 5


voraussichtliche Entwicklung der Gesamtnachfrage nach EZFH ø 2006 - 2025 im Verhältnis zum ø 1996 - 2005 in %

Die durchschnittliche jährliche Gesamtnachfrage schrumpft gegenüber der letzten Dekade deutlich.

Das jährliche Bestandsangebot von Ein- und Zweifamilienhäusern steigt überall, aber nicht überall gleich.



voraussichtliche Entwicklung des Bestandsangebots von EZFH in den Kreisen und kreisfreien Städten 2005 - 2025 in %

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10

20

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< 25 %

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< 75 %

< 100 %

≥ 100 %


Referat IV B 5


Das jährliche Bestandsangebot von Ein- und Zweifamilienhäusern steigt überall, aber nicht überall gleich.

voraussichtliche Entwicklung des Bestandsangebots von EZFH in den Kreisen und kreisfreien Städten 2005 - 2025 in %

Konsequenzen für Neubau und Bestand von Ein- und Zweifamilienhäusern

Das Bestandsangebot übersteigt in NRW ab etwa 2013 die Gesamtnachfrage.

Der vermarktbare Neubau wird mehr als halbiert und beschränkt sich auf die Haushalte, die trotz z. T. erheblicher Preisnachteile auf jeden Fall selbst bauen wollen (ca. 20 % der Gesamtnachfrage).

In einigen Regionen kommt es zu deutlichen Wertverlusten bis hin zu gravierenden Vermarktungsproblemen bei Bestandsimmobilien. Dieser Trend ist heute schon in einigen Regionen spürbar.

Quelle und Darstellung: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.

2010 2015 2020 20250

20

40

60

80Wohnungen (in 1.000)

Gesamtnachfrage EZFH

maximale Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen EZFH

Angebot an gebrauchten EZFH (Bestandsangebot)

vermarktbarer Neubau EZFH

Mindestnachfrage nach neuen EZFH (20% der Gesamtnachfrage)

bei aktuellem Preisniveau nicht vermarktbaresBestandsangebot EZFH



I. Teilmarkt Geschosswohnungen



Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgehen.

voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit bei Geschosswohnungen im Durchschnitt der Jahre 2006 – 2025 im Vergleich zur Bautätigkeit von MFH im Durchschnitt der letzten 3 Jahre in %

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-40

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Referat IV B 5

< - 35 %

< - 30 %

< - 25 %

< - 20 %

< - 15 %

Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgehen.

voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit bei Geschosswohnungen im Durchschnitt der Jahre 2006 –

2025 im Vergleich zur Bautätigkeit von MFH im Durchschnitt der letzten 3 Jahre in %


Die Disparitäten im Teilmarkt Geschosswohnungen nehmen weiter deutlich zu.


Entwicklung von Anspannung und Entspannung im Teilmarkt Geschosswohnungen bis 2025 (Verhältnis von Wohnungsüberhang bzw. -defizit 2025 / Zahl der Haushalte in Geschosswohnungen 2025 in %)

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-15

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5

10

15

20

25

30

35


Geschosswohnungsmarkt mit stark wachsender Anspannung (> 5 %)

Geschosswohnungsmarkt mit wachsender Anspannung (> 0 %)

Geschosswohnungsmarkt mit wachsender Entspannung (< 0 %)

Geschosswohnungsmarkt mit stark wachsender Entspannung (< - 5 %)



Die Disparitäten im Teilmarkt Geschosswohnungen nehmen weiter deutlich zu.

Entwicklung von Anspannung und Entspannung im Teilmarkt Geschosswohnungen bis 2025

(Verhältnis von Wohnungsüberhang bzw. -defizit 2025 / Zahl der Haushalte in Geschosswohnungen 2025 in %)

Die über 65-Jährigen bilden zunehmend das Potential für die Nachfrage nach altengerechtem Wohnraum.

Rückkehrer ziehen aus ihren Ein- und Zweifamilienhäusern aus und schaffen damit ein weiter erhöhtes Bestandsangebot (bei zurückgehender Nachfrage, s. 1.).

Gesucht wird die zentral gelegene altersgerechte Wohnung, Servicewohnen wird interessant.

In welchem Umfang diese Bewegung „zurück in die Städte“ (Stichwort: Re-Urbanisierung) tatsächlich stattfindet, ist umstritten und muss noch genauer untersucht werden.


I. Versorgung mit seniorengerechtem Wohnraum



Die Zahl der über 65-Jährigen steigt deutlich an, aber nicht überall gleich.

voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

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< + 10 %

< + 20 %

< + 30 %

< + 40 %

≥ + 40 %

Die Zahl der über 65-Jährigen steigt deutlich, aber nicht überall gleich.





Demografischer Wandel und Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen




Die Zahl der über 80-Jährigen steigt deutlich an, aber nicht überall gleich.G

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< + 40 %

< + 60 %

< + 80 %

< + 100 %

≥ + 100 %




Die Zahl der über 80-Jährigen steigt deutlich, aber nicht überall gleich.


keine Probleme

geringe Probleme

mittlere Probleme

starke Probleme

altengerechte Geschosswohnungen fehlen ganz besonders in den wachsenden Kreisen

Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.



Konsequenzen für die voraussichtliche Versorgungslage mit altengerechten Wohnungen 2025

I. Gesamtbetrachtung


Die Disparitäten auf den Wohnungsmärkten nehmen insgesamt deutlich zu.


Entwicklung der Anspannung und Entspannung auf den Wohnungsmärkten(Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl der Haushalte im Jahr 2025)

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Aachen

-8

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1

2

3

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6

7

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9

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12


Wohnungsmarkt mit stark wachsender Anspannung (> 5%)

Wohnungsmarkt mit wachsender Anspannung (> 0 %)

Wohnungsmarkt mit wachsender Entspannung (< 0 %)

Wohnungsmarkt mit stark wachsender Entspannung (< - 5 %)

Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.


Die Disparitäten auf den Wohnungsmärkten nehmen insgesamt deutlich zu.

Entwicklung der Anspannung und Entspannung auf den Wohnungsmärkten

(Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl der Haushalte im Jahr 2025)

Auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte Nordrhein-Westfalens lassen sich 4 unterschiedliche Wohnungsmarkttypen mit jeweils spezifischen Problemlagen und Handlungsoptionen beschreiben:

stagnierende und schrumpfende Kreise mit Wohnungsüberhängen

wachsende Kreise mit Wohnungsdefiziten

stagnierende bis schrumpfende Städte mit Wohnungsüberhängen

wachsende Städte mit Wohnungsdefiziten

I. Herausbildung von Regionen mit unterschiedlichen Wohnungsmarktprofilen


besondere Problemlagen:

deutliche Wertverluste bei Ein- und Zweifamilienhäusern, an peripheren Standorten bis hin zur Unverkäuflichkeit

Abwanderung von Familien

wohnungspolitische Handlungsoptionen:

Konzentration des Wohnungsbaus auf die Innenentwicklung, Stärkung der Dorf- und Stadtkerne

integrierte kommunale Handlungskonzepte Ausbau der regionalen Zusammenarbeit

stagnierende bis schrumpfende Kreise mit Wohnungsüberhängen



fehlender altengerechter Wohnraum kaum Wohnungsangebote in Verbindung

mit wohnungsbezogener Serviceinfrastruktur bis hin zu ambulanter Pflege

fehlendes Bauland für diese Angebote


Abkehr von der z. T. einseitig auf Ein- und Zweifamilienhäuser ausgerichteten Planungspolitik

Verstärkung des altengerechten Geschosswohnungsbaus barrierefreie Modernisierung des Bestandsangebots besondere Unterstützung von Projekten in den Bereichen Servicewohnen

und betreutes Wohnen (Neubau und Bestand) aktive Baulandpolitik (auch hier: Priorität für die Innenentwicklung)

wachsende Kreise mit Wohnungsdefiziten



wachsende Wohnungsleerstände verstärkte Segregationstendenzen geringe Eigentumsbildung Abwanderung von Familien / Mittelstand


Verbindung von Wohnungsneubau mit Abriss bzw. Rückbau von nicht zukunftsfähigen Wohnungsbeständen

qualitative Aufwertung von Quartieren / Wohnumfeldverbesserung integrierte Stadtentwicklung, Stärkung der Innenstädte Unterstützung der Eigentumsbildung

stagnierende bis schrumpfende Städte mit Wohnungsüberhängen



fehlender Wohnraum für Haushalte mit geringem bis durchschnittlichem Einkommen

fehlendes Bauland

hohe Baulandpreise

geringe Eigentumsbildung


Verstärkung / Anpassung der sozialen Wohnraumförderung

aktive kommunale Baulandpolitik / Aktivierung von Brachflächen

stärkere Unterstützung der Eigentumsbildung

wachsende Städte mit Wohnungsdefiziten


Weitere Informationen:

1. Im Internet unter http://www.mbv.nrw.de/Service/Downloads/Wohnen/Gutachten_zur_Ver__nderung_der_ Wohnungsnachfrage/PESTEL_GUTACHTEN_2006.pdf

1. Bei

Reiner Daams

Ministerium für Bauen und Verkehr NRW

Leiter Referat IV B 2

Wohnungsbauförderungsanstalt, Darlehensverwaltung

Jürgensplatz 1

40219 Düsseldorf

T. (0211) 3843.4234

F. (0211) 3843 73.4234

Mobil: (0172) 298 40 09

E-Mail: [email protected]


Vielen Dank für Eure Aufmerksamkeit!


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