Gesellscha� für Immobilienwirtscha�liche Forschung e. V.

Society of Property Researchers, Germany

im Fokus

Startups, PropTechs und FinTechs auf dem BüroimmobilienmarktViele neue Begriffe sind in der Immobilienwirtschaft in den letzten Quartalen aufgetaucht:

Digitalisierung, Disruption, Design Thinking, …-Techs – alles natürlich sehr dynamisch und

verheißungsvoll. Chancen seien damit verbunden – wer nicht mitmacht, hat das Nachsehen.

Noch Fragen? Im aktuellen Heft werden Sie Antworten und Sichtweisen darauf finden.

2  / 2016

Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 37

»

Die zunehmenden

Anforderungen der

Immobiliennutzer, der

steigende Kostendruck bei

der Dienstleistungserbringung, aber auch neue

Geschäftsmodelle rund um die PropTech-

Branche stellen Investoren und Dienstleister

vor die Herausforderung, bestehende Geschäfts-

modelle und Leistungen zu überdenken und

ohne Medienumbrüche zu digitalisieren. Dabei

ist der reibungslose und effiziente Daten-Aus-

tausch zwischen Investoren sowie der einzelnen

Dienstleister untereinander ein wesentlicher Wett-

bewerbsvorteil, um Leistungen qualitativ hoch-

wertig und gemäß den jeweiligen Anforderungen

des Auftraggebers fristgerecht zu erbringen.

Die gif hat mit der national und international

anerkannten Richtlinie zum Immobilien-Daten-

Austausch („gif-IDA“) die Grundlage für einen

reibungslosen, anlassorientierten Daten-Aus-

tausch gelegt.

Digitale Infrastruktur der Immobilienwirtschaft – gif-Kompetenzgruppe definiert internationalen Standard zum Immobilien-Daten-Austausch – Dr. Stephan Seilheimer, Thomas Krings –

38 // gif im Fokus 2/2016 – Kompetenzgruppen Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 39

Abb. 1: Subsets der Richtlinien-Versionen 1.0 und 1.1

Neuerungen der

Richtlinienversion 1.1

Das Feedback auf die veröffentlichte Richtlinie war

positiv. Von den Anwendern wurde der Wunsch

an die KG herangetragen, basierend auf dem

bestehenden Datenfeldkatalog weitere Subsets zu

definieren. So wurden gemeinsam mit Praxispart-

nern in der im Mai 2016 veröffentlichten Richtlini-

enversion 1.1 drei neue Subsets aufgenommen und

als XML-Schema dem Fachpublikum bereitgestellt

(siehe Abbildung 1):

// Subset 5.5

Betriebskosten­Benchmarking

// Subset 5.6

Lieferung Bewertungsgrunddaten

// Subset 5.7

Bewertungsgutachten

Bei den Subsets 5.6. und 5.7 konnte dabei auf die

bestehenden Datenkränze des Bundesverbands

der Immobilien-Investment Sachverständigen BIIS

zurückgegriffen werden (siehe Praxisbeispiel 2).

Rückblick

Von der Gründung der gif-Kompetenz-

gruppe Immobilien-Daten-Austausch

bis zur Veröffentlichung der Richtlinie

im Oktober 2014 vergingen insgesamt

drei Jahre, in denen die KG bestehen-

de Standards zum Daten-Austausch

analysierte, die Marktanforderungen

sammelte und einen neuen prozess-

bzw. anlassbezogenen Standard zum

Immobilien-Daten-Austausch definier-

te. Innerhalb der Greenpaper-Phase

wurden die Vorgaben der Richtlinie

durch ein Expertengremium geprüft.

Neben der eigentlichen Richtlinie

wurden die fachlichen und techni-

schen Vorgaben in verschiedenen

Datenkränzen („Subsets“) sowie die

verwendeten Datenfelder und Daten-

felddefinitionen in einer Knowledge-

base veröffentlicht (www.zgif.org). Mit

dem Gesamtdatenfeldkatalog sowie

dem zugrundeliegenden immobili-

enspezifischen Datenmodell wurde

damit die Grundlage für die Definition

weiterer Subsets gelegt (siehe gif im

Fokus 1/2014).

Eigentümer, Fonds-/ Investment Manager

Portfolio Manager

Asset Manager

Property Manager

Facility Manager

Bilanzbuchhalter

Vermarktungskanal

Gutachter

Benchmarketing- Dienstleister

Architekt

Bauunternehmen

Finanzaufsicht

ROLLE /

KERNPROZESSE

KONZEP-

TION

PLANUNG ERRICHTUNG/

UMBAU

VERMARKTUNG/

BESCHAFFUNG

1.1

BETRIEB/

LEERSTAND

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

5.8

5.94.3

4.24.13.1

2.1

2.2

SENDER EMPFÄNGER SUBSET GIF IDA 1.0 NEUES SUBSET GIF IDA 1.1 SUBSET GEPLANT

VERWER-

TUNG

Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 39

»

Internationa li-

sierung

Analog zur gif arbeiten international

mehrere Non-Profit-Organisa tionen

an jeweils lokalen bzw. funk-

tions spezifischen Standards zum

Immobilien-Daten-Austausch. FIDJI

(Format d’Inter-échanges de Données

Juridiques et Immobilières) etablierte

in Frankreich einen Standard zum

Daten-Austausch. INREV (European

Association for Investors in Non-

Listed Real Estate Vehicles) ist als

Datensammelstelle an einer internati-

onalen Normierung sehr interessiert.

OSCRE (Open Standards Consortium

for Real Estate) hat ein umfängliches

Datenmodell für den US-amerika-

nischen Raum entwickelt. Mit der

Fusion von PISCES (Property Infor-

mation Systems Common Exchan-

ge Standard) deckt diese Organisation

funktional auch Großbritannien ab. In

Holland etabliert sich das an OSCRE

angelehnte Redex-System. Es ermög-

licht über eine Internetplattform den

Daten-Austausch zwischen Sender

und Empfänger.

FIDJI, gif, INREV, OSCRE und Redex

haben im Mai 2016 eine Kooperations-

vereinbarung geschlossen und das In-

ternational Real Estate Data Exchange

Council (IREDEC) gegründet. Ziel von

IREDEC ist es, die unterschiedlichen

Datenstandards zu harmonisieren,

um dem wachsenden Bedarf bei

der Dienstleistungserbringung von

Cross-Border-Investments gerecht

zu werden. In einem ersten Schritt

beabsichtigt IREDEC das Subset 5.6

Lieferung Bewertungsgrunddaten zu

harmonisieren.

Konvertierung

bestehender Aus-

tauschstandards

über IC-RED

Die fruchtbare Diskussion mit Teilneh-

mern des Expertengremiums sowie

die Reflexionen der Pilotprojekte führ-

te zur Erkenntnis, dass sich Unterneh-

men und oben genannten Verbände

damit schwertun, etablierte Standards

zum Datenaustausch über Bord zu

werfen. Daneben bieten moderne

XML-basierte Formate zwar erstmals

die Möglichkeit, Daten bereits beim

Sender zu validieren und somit die

Qualität und Effizienz des Datenaus-

tausches deutlich zu erhöhen, jedoch

ist die Erstellung im Vergleich zu

Exceltabellen sehr komplex. Seitens

der Kompetenzgruppe wurde deshalb

ein Prototyp des International Conver-

ters for Real Estate Data (IC-RED) in

einem Open-Source-Projekt entwickelt

und zum Download bereitgestellt

(www.icred.eu).

Über den Konverter werden die

be stehenden nationalen und interna-

tionalen Datenstandards (BIIS, FIDJI,

gif, INREV, OSCRE, Redex) über ein Da-

tenfeldmapping angebunden (siehe

Abbildung 2).

Sobald ein Standard einmal an den

Konverter angebunden ist, ermöglicht

IC-RED eine Konvertierung in jeden

der bereits angebundenen Standards.

Aufgrund des Open-Source-Projektes

kann der Konverter auch direkt in be-

stehende Softwareprodukte integriert

werden. Neben der Konvertierung

von bestehenden Formaten bietet der

Konverter die technische Grundla-

ge zur nachhaltigen Erhöhung der

Datenqualität sowie zur Effizienzstei-

gerung. Der Konverter ermöglicht

die Validierung der gelieferten Daten

bereits beim Sender. Somit können

Dienstleister bereits vor dem Daten-

versand die Rohdaten u. a. auf Voll-

ständigkeit und Plausibilität anhand

eines Fehlerprotokolls prüfen.

Derartige Qualitäten und Effizienzstei-

gerungen sind wesentliche Grundla-

gen der neuen digitalen Infrastruktur.

Unter der Leitung von Immobilien-

Scout24 haben sich mehrere Soft-

warehäuser aus Deutschland, der

Schweiz und Frankreich zu einer

Entwicklungspartnerschaft zusam-

mengeschlossen, um den Konverter

vom Prototypen zum hochwertigen

Softwareprodukt weiterzuentwickeln.

Abb. 2: International Converter for Real Estate Data (IC-RED)

PlugIn FIDJI

PlugIn gif

PlugIn OSCRE

PlugIn INREV

PlugIn REDEX

PlugIn MSCI

...

PlugIn FIDJI

PlugIn gif

PlugIn OSCRE

PlugIn INREV

PlugIn REDEX

PlugIn ...

International Converter for Real Estate Data (IC-RED)

Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 4140 // gif im Fokus 2/2016 – Kompetenzgruppen

1

Inhalt: Laufendes operatives und buchhalterisches Berichtswesen

(Subsets 5.1 und 5.2)

Sender: HEICO Property Partners und MEC METRO-ECE Centermanagement GmbH & Co. KG

(beide Property Manager)

Empfänger: CORPUS SIREO International S.à r.l. (Asset Manager) und Swiss Life Fund Management (LUX) S.A.

(Fondsmanager)

Hintergrund: CORPUS SIREO und Swiss Life erhalten für das gesamte Fondsportfolio monatlich alle Mietvertrags-,

Flächen- und Buchungsinformationen von einer großen Anzahl unterschiedlicher Property Manager

aus ganz Europa. CORPUS SIREO erprobte bereits unterschiedliche Methoden zur Übergabe der er for-

derlichen Bewirtschaftungsinformationen. Unter anderem wurden die Property Manager aufgefordert,

die Datenpflege im Fondsmanagementsystem RE-VC (IRM) der CORPUS SIREO/Swiss Life durchzuführen.

Dadurch wurden zwar Schnittstellen vermieden, jedoch Doppelarbeiten ausgelöst. Daneben waren per-

manente Systemschulungen erforderlich. Erprobt wurden auch Schnittstellen zwischen den Systemen

des Property Managers und den Systemen der CORPUS SIREO/Swiss Life. Die Schwachstelle beider An-

sätze ist die Abhängigkeit von den Systemen des Property Managers und des Asset- bzw. Fondsmanagers.

Bei Wechseln in den Mandaten oder Systemen mussten erneut Schnittstellen realisiert und Schulungen

durchgeführt werden. Darüber hinaus war bei beiden Methoden die erreichte Datenqualität unzureichend.

Mit dem zgif-Format wurde von allen Beteiligten bewusst eine systemunabhängige Methode des Daten-

transfers gewählt.

Umsetzung: Die durch die Property Manager HEICO Properties Partners und MEC Properties aus SAP (MEC) bzw.

iX-Haus (Crem Solutions) standardisiert exportierten Daten werden vor Versand an den Asset Manager

CORPUS SIREO International über den Konverter IC-RED geprüft und in das zgif-Format umgewandelt.

Die im Fehlerprotokoll des Validators aufgeführten Meldungen (z. B. unvollständige oder inkonsistente

Datensätze, unvollständige Währungs- oder Zahlenformate etc.) werden geprüft und vor Versand an den

Asset Manager korrigiert. Bei CORPUS SIREO erfolgt eine zweite Validierung der gelieferten Rohdaten und

der Import in die Fondsmanagement-Software. Die identischen Daten werden zugleich dem Fondsmana-

gement zur Verfügung gestellt. Geplant ist nun auch, weitere Adressaten (u. a. Accounting) an diesen

Datenworkflow zu koppeln.

Nutzen: Die Datenvalidierung des monatlichen Berichtswesens und der Objektbuchhaltung durch den Konverter

IC-RED ermöglicht eine zuverlässige Datenprüfung schon beim Property Manager sowie vor Upload in

die Fondsmanagement-Software. Anhand des Fehlerprotokolls können unvollständige und fehlerhafte Ob-

jekt- und Buchhaltungsdaten vor dem Versand bzw. Upload in die Fondsmanagement-Software korrigiert

werden. Die Korrektur der Objekt- und Buchhaltungsdaten im Quellsystem führt zu einer deutlich höheren

Datenqualität. Ebenso ist der Aufwand zur Anbindung neuer Mandate gesunken. Mit der Entscheidung

zur Nutzung des zgif-Formates haben sich alle Beteiligten für eine standardisierte Lösung mit hohen Qua-

litätsstandards ausgesprochen. Die Abhängigkeit von den Systemen des Senders und des Empfängers ist

durch die gemeinsame Einigung auf einen internationalen Standard aufgehoben. Durch den höheren Au-

tomatisierungsgrad bei der Datenvalidierung konnte der Prozess des Datenimports in die Fondsmanage-

ment-Software deutlich verschlankt werden. „Es ist, als ob wir erstmals eine gemeinsame Sprache über die

gesamte Wertschöpfungskette sprechen!“ (Franziska Feitzinger, Head Portfolio Management, Swiss Life

Fund Management (LUX) S.A.)

Kompetenzgruppen – gif im Fokus 2/2016 // 41

Ausblick Richt linie gif-IDA 2.0

In der Version 2.0 der gif-Richtlinie zum Immobilien-Daten-Austausch werden die Methoden der

Datenqualitätsprüfung deutlich erweitert. Darüber hinaus sollen die Ergebnisse und Verbesse-

rungsvorschläge aus den Praxisprojekten sowohl bei der Richtlinie als auch bei den bereitgestellten

Subsets einfließen. Unter anderem haben sich Vertreter von führenden Kapitalanlagegesellschaften

zum Ziel gesetzt, das Berichtswesen an Dachfonds sowie den Bereich der Researchdaten in eigenen

Subsets auf Basis des bestehenden Datenfeldkatalogs zu definieren. Die Veröffentlichung der Richt-

linienversion 2.0 ist für das vierte Quartal 2016 geplant.

Inhalt: Bewertungsgutachten (Subset 5.7)

Sender: LEHN & PARTNER Sachverständigenbüro (Gutachter)

Empfänger: RREEF Spezial Invest GmbH (Eigentümer, Fondsmanager)

Hintergrund: Die RREEF Spezial Invest GmbH steht vor der Herausforderung, alle Immobilien quartalsweise bewerten

zu lassen. Neben der Berücksichtigung der ermittelten Verkehrswerte im Fondsvermögen werden alle

Gutachten geprüft und als Basis in die Prognosen zur Verkehrswertentwicklung übernommen. Eine

Vielzahl unterschiedlicher Gutachterbüros, wie z. B. LEHN & PARTNER, sind an diesem Prozess beteiligt.

Die Übertragung der Daten zu den Wertgutachten geschah bisher auf Basis von Excel-Listen bzw. dem

val-XML-Format der BIIS. Eine automatisierte Validierung der gelieferten Daten hinsichtlich der Vollstän-

digkeit und Richtigkeit fand weder bei dem Sender noch bei dem Empfänger statt.

Umsetzung: Die durch den Gutachter gelieferten Bewertungsdaten im val-XML- und Excel-Format werden nun vor

Versand über den Konverter IC-RED geprüft und in das zgif-Format umgewandelt. Bei der RREEF erfolgt

eine zweite Validierung und der Import in die Fondmanagement-Software. Der Validator prüft dabei die

Richtigkeit der gelieferten Bewertungsdaten (z. B. Währungsformate, Zahlenformate) und erzeugt ein

Fehlerprotokoll mit den zu korrigierenden Werten.

Nutzen: Durch die Verwendung des etablierten Datenformats val-XML konnte auf ein bestehendes Datenformat

zurückgegriffen werden. Die Validierung der Bewertungsdaten durch den Konverter IC-RED ermöglicht

eine zuverlässige Prüfung vor Versand der Daten sowie vor Upload in die Fondsmanagement-Software.

Anhand des Fehlerprotokolls können unvollständige und fehlerhafte Bewertungsdaten somit vor dem

Versand bzw. Upload in die Fondsmanagement-Software korrigiert werden. Insgesamt konnte eine spür-

bare Senkung der Fehlerquote und somit eine deutliche Erhöhung der Prozessqualität erreicht werden.

2

Anfragen an die Kompetenzgruppe

„Immobilien-Daten-Austausch“ richten Sie

bitte an: ak-datenaustausch@gif-ev.de

Links:

www.zgif.org

www.icred.eu

Termine und Veranstaltungen

gif

Di. 04.10. – Do. 06.10. 2016

EXPO REAL, München, B2.030

Do. 06.10.2016

CareerDay

Preisverleihung gif-Immobilien-Forschungspreis

EXPO REAL, München

Di. 08.11.2016

Regionaltreffen Leipzig (gefma)

„Nachhaltigkeit im Facility Management“

Mi. 07. 12 . 2016

gif-Forum „Bewertung“, HypoVereinsbank, München

Dezember 2016

Regionaltreffen Leipzig:

Leipziger Weihnachtsmarkt

Do. 18.05.2017

Mitgliederversammlung

Hochschullehrer-Konferenz

Doktoranden-Seminar

Frankfurt/Main

Herausgeber & Vertrieb

gif Gesellschaft für Immobilien-

wirtschaftliche Forschung e. V.

Mosbacher Str. 9 · 65187 Wiesbaden

Tel. +49 (0)611 23681070

Fax +49 (0)611 23681075

info@gif-ev.de

Redaktion

Dr. Thomas Beyerle,

Dr. Barbara Hermes,

Prof. Dr. Kristin Wellner

Junior-Redakteure

Christina Laumen,

Lutz Vorhof

ISSN Print 2198-6894, Online 2198-8013

Partner

Fr. 14. 10. 2016

ERES-Industry-Seminar

„Investments in Spanish real estate market, especially

in green buildings“

Madrid, Spanien

Fr. 09.12 . – Sa. 10.12 .2016

ERES Education Seminar

School of Architecture Design & Built Environment

Nottingham Trent University

Fr. 31.03.2017

ERES-Industry-Seminar

„Rent regulation in housing markets”

Technische Universität Berlin

Di. 04.04. - Sa. 08.04.2017

ARES Annual Meeting

San Diego, California

Mi. 28.06. - Sa. 01.07.2017

ERES Annual Conference

TU Delft, Niederlande

So. 09.07. - Di. 11.07.2017

AsRES International Conference

Taichung, Taiwan

Grafik, Satz & Litho

Michaela Decker

www.elbenstein-design.de

Druck

Druckerei Lattreuter, Nierstein

Bildnachweise

soweit nicht anders an gegeben:

Fotolia (S. 1, S. 5, S. 6-7, S. 17-21, S. 22,

S. 30-31, S. 37/40-41).

by Freepik.com (S. 24-25)

Alle anderen Fotos und Grafiken: gif

Namentlich gekennzeichnete Bei-

träge geben nicht unbedingt die

Meinung des Herausgebers und der

Redaktion wieder. Für unverlangt

eingereichte Manuskripte und Fotos

wird keine Haftung übernommen.

Alle in dieser Publikation veröffent-

lichten Beiträge sind urheberrechtlich

geschützt. Wir bedanken uns für das

veröffentlichte Bildmaterial sowie

Grafiken, die uns freundlicherweise

von den Autoren und gif-Mitgliedern

zur Verfügung gestellt wurden.

Impressum