VERKEHRSWERT-BERICHT

Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus

Adresse: Hauptstraße 29 53844 Troisdorf

Wertermittlungsstichtag: 27. Juli 2016

Verfasser: youvalue GmbH Lambertusstraße 70 53844 Troisdorf

Verkehrswert-Bericht über das Objekt Hauptstraße 23, 53844 Troisdorf

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Zusammenfassung

Objektart: Ein- bzw. Zweifamilienhaus Grundstücksgröße: 430 m²

Adresse: Hauptstraße 29

53844 Troisdorf Brutto-Grundfläche (BGF): 300 m²

Baujahr: 1975 Wohnfläche des Gebäudes: 156 m²

Summe: 0 €

gut

Rohertrag / Monat: 1.356 €

mittel

Summe: 116.100 €

größtenteils

365.000 €

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Inhaltsverzeichnis

1 Bewertungsobjekt ........................................................................................................................... 2

2 Allgemeines ..................................................................................................................................... 3

3 Bodenwert ....................................................................................................................................... 3

4 Sachwert .......................................................................................................................................... 4

5 Ertragswert ...................................................................................................................................... 5

6 Verkehrswert ................................................................................................................................... 6

7 Anhang............................................................................................................................................. 7

1 Bewertungsobjekt

Objektart Ein- bzw. Zweifamilienhaus

Adresse Hauptstraße 23, 53844 Troisdorf

Lage gut

Grundstücksgröße 430 m²

Baujahr 1975

Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre

Restnutzungsdauer 45 Jahre

Brutto-Grundfläche (BGF) des Gebäudes 300 m²

Wohnfläche des Gebäudes 156 m²

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2 Allgemeines

Der vorliegende Verkehrswert-Bericht wurde auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen sowie der durchgeführten Recherchen erstellt. Der Verkehrswertermittlung liegen insbesondere folgende Annahmen und Prämissen zugrunde: • In Abt. II des Grundbuchs sind keine wertrelevanten Eintragungen vorhanden. • Die vorhandenen baulichen Anlagen sind bauordnungs- und bauplanungsrechtlich zulässig. • Es sind keine wertrelevanten belastenden oder begünstigenden Baulasten vorhanden. • Aus dem Bewertungsobjekt sind keine öffentlich-rechtliche Abgaben zu entrichten. • Es sind weder Altlasten noch schädliche Bodenveränderungen registriert. • Die zum Bauzeitpunkt gültigen einschlägigen technischen Vorschriften und Normen sind eingehalten worden. Der Verkehrswert (Marktwert) wie er in § 194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Nach den Vorschriften der ImmoWertV stehen zur Ermittlung des Verkehrswerts drei normierte Verfahren zur Verfügung:

Verfahren Fragestellung

Vergleichswertverfahren Was kosten vergleichbare Grundstücke?

Sachwertverfahren Was kosten Grundstück und Gebäudesubstanz?

Ertragswertverfahren Welcher Barwert ergibt sich aufgrund Miete, Laufzeit und Zinssatz?

Die Anwendung eines oder mehrerer Verfahren ist in Anbetracht der Art des Bewertungsobjekts, der Marktgepflogenheiten und der Datengrundlage zu wählen. Der Verkehrswert ist dann aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren zu ermitteln.

3 Bodenwert

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzbarkeit und der Beschaffenheit. Er ist ohne Berücksichtigung der baulichen Anlagen im Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen zu ermitteln und bildet die Basis für das Sach- und das Ertragswertverfahren. Im vorliegenden Fall ergibt sich der Bodenwert wie folgt:

Bodenrichtwert 205 €/m²

± Zu- oder Abschläge 65 €/m²

= Relativer Bodenwert 270 €/m²

x Grundstücksgröße 430 m²

= Bodenwert des Grundstücks 116.100 €

+ Nicht selbständig nutzbare, zusätzliche (Teil-)Flächen 0 €

= Bodenwert 116.100 €

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4 Sachwert

Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens stehen die marktüblichen Baukosten vergleichbarer Objekte im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welche Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag anfallen, wenn das Bewertungsobjekt im aktuellen Zustand errichtet werden würde. Der Sachwert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt:

Gebäude Garage

Kostenkennwert aus NHK 2010 845 €/m² 485 €/m²

x Aktueller Baupreisindex 1,125 1,125

= Korrigierter Kostenkennwert 951 €/m² 546 €/m²

x Brutto-Grundfläche (BGF) 300 m² 20 m²

= Herstellungskosten 285.300 € 10.920 €

+ In der BGF nicht erfasste Bauteile 0 €

= Gesamtherstellungskosten 296.220 €

- Alterswertminderung (35,7%) 105.751 €

= Sachwert der baulichen Anlagen 190.469 €

+ Sachwert der baulichen Außenanlagen (5%) 9.523 €

+ Sachwert der sonstigen Anlagen 0 €

= Zwischenwert 199.992 €

+ Bodenwert 116.100 €

= Vorläufiger Sachwert 316.092 €

+ Sachwertfaktor (15%) 47.414 €

= Marktangepasster vorläufiger Sachwert 363.506 €

± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 €

= Sachwert 363.506 €

Eingangsdaten und Kenngrößen

Gebäudeart Doppel- und Reihenendhäuser

Ausstattung mittel

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 €

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5 Ertragswert

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens stehen die für das Bewertungsobjekt marktüblich erzielbaren Erträge im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welcher Barwert der Erträge am Wertermittlungsstichtag zur Verfügung steht, wenn eine marktgerechte Verzinsung für das Bewertungsobjekt angenommen wird. Der Ertragswert ergibt sich im vorliegenden Fall wie folgt:

Monatliche Miete Gebäude 1.326 €

+ Monatliche Miete Garagen etc. 30 €

= Rohertrag / Monat 1.356 €

x Monate pro Jahr 12

= Rohertrag / Jahr 16.272 €

- Bewirtschaftungskosten / Jahr 2.436 €

= Reinertrag / Jahr 13.836 €

- Bodenwertverzinsung / Jahr 3.483 €

= Gebäudereinertrag / Jahr 10.353 €

x Barwertfaktor zur Kapitalisierung 24,519

= Ertragswert der baulichen Anlagen 253.845 €

+ Bodenwert 116.100 €

= Vorläufiger Ertragswert 369.945 €

± Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 €

= Ertragswert 369.945 €

Eingangsdaten und Kenngrößen

Bewirtschaftungskosten / Monat 203 €

Liegenschaftszinssatz 3,00%

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0 €

Nettokaltmiete von Wohn- und / oder Nutzfläche

Bungalow 156 m² 8,50 €/m²

Vergleichsfaktoren Vorläufiger Ertragswert / Rohertrag 22,7

Vorläufiger Ertragswert / Wohn- bzw. Nutzfläche 2.371 €/m²

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6 Verkehrswert

Die Wertermittlungsverfahren nach § 8 ImmoWertV sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen. Im vorliegenden Fall wird der Verkehrswert wie folgt ermittelt:

Wertbasis Gewichtung Anteil

Sachwert 363.506 € 70% 254.454 €

Ertragswert 369.945 € 30% 110.984 €

Verkehrswert 365.438 €

rd. 365.000 €

Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale wird der Verkehrswert des Bewertungsobjektes Hauptstraße 16, 53844 Troisdorf zum Wertermittlungsstichtag 27. Juli 2016 geschätzt auf

365.000 €

Bei dem obigen Verkehrswert handelt es sich um einen vorläufigen Wert, da die grundlegenden Eingangsgrößen teilweise geschätzt werden mussten. Außerdem lagen keine Informationen aus behördlichen Registern vor (z.B. Baulastenverzeichnis, Grundbuch). Der exakte Verkehrswert kann erst dann ermittelt werden, wenn alle benötigten Informationen vorliegen. Troisdorf, 04. August 2016

Abschließende Hinweise: Der Verkehrswert-Bericht ist nur für den Auftraggeber bzw. Kunden im Rahmen des vereinbarten Zwecks bestimmt. In dem Bericht wird auf die eingehende Begründung aller Wertansätze verzichtet. Es handelt sich daher nicht um ein Wertgutachten im Sinne der einschlägigen Rechtsvorschriften. Die wesentlichen rechtlichen Grundlagen der Verkehrswertermittlung und damit auch des vorliegenden Berichts finden sich in den folgenden Rechtsnormen: • Baugesetzbuch (BauGB) • Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) • Wertermittlungsrichtlinien (WertR) • Sachwert-Richtlinie (SW-RL) • Vergleichswert-Richtlinie (VW-RL) • Ertragswert-Richtlinie (EW-RL) • Baunutzungsverordnung (BauNVO) • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) • Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG)

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7 Anhang

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Grundriss EG

Grundriss KG

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Wohnungsrecht

Lebenserwartung Mann 70 Jahre = 14 Jahre Lebenserwartung Frau 62 Jahre = 23 Jahre Leibrentenbarwertfaktor = 16,7 Verkehrswert = 365.000 EUR

Mietzahlung pro Monat

Wert-minderung

Wert Angebotspreis = Wert + 15 %

Rendite Käufer in % pro Jahr

Wertsteigerung in % pro Jahr

insgesamt

0 271.742 93.258 107.000 -2,3 10,5 8,2

100 251.702 113.298 130.000 -1,0 7,9 6,9

200 231.662 133.338 153.000 0,0 6,0 6,0

300 211.622 153.378 176.000 0,7 4,7 5,3

400 191.582 173.418 199.000 1,2 3,6 4,8

500 171.542 193.458 222.000 1,6 2,8 4,4

600 151.502 213.498 246.000 1,9 2,1 4,0

700 131.462 233.538 269.000 2,2 1,6 3,8

800 111.422 253.578 292.000 2,5 1,1 3,5

900 91.382 273.618 315.000 2,7 0,7 3,3

1.000 71.342 293.658 338.000 2,8 0,3 3,2

1.100 51.302 313.698 361.000 3,0 0,0 3,0

1.200 31.262 333.738 384.000 3,1 -0,2 2,9

1.300 11.222 353.778 407.000 3,2 -0,4 2,8

1.356 0 365.000 420.000 3,3 -0,6 2,7