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Gutachterausschuss für Grundstückswertefür das Gebiet des Landkreises Sömmerda

Berichte zum Grundstücksmarkt

Heft 1

SUHL

EISENACH

WEIMAR

ERFURT

JENA

GERA

LKWEIMARER

LAND

LKSCHMALKALDEN-

MEININGEN

UNSTRUT-HAINICH-KREIS

LK EICHSFELDKYFFHÄUSERKREIS

LK NORDHAUSEN

WARTBURG-KREIS

LK GOTHA

LK SÖMMERDA

SAALE-HOLZLAND-

KREIS

LKSONNEBERG

SAALE-ORLA-KREIS

LKSAALFELD-

RUDOLSTADT

LK HILDBURG-HAUSEN

LKALTENBURGER

LAND

LK GREIZ

ILMKREIS

Immobilienmarktbericht 2012

HerausgeberGutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Sömmerdac/o Landesamt für Vermessung und GeoinformationGeschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Katasterbereich ErfurtHohenwindenstraße 14 99086 Erfurt 0361 3783980 0361 [email protected]

VertriebGeschäftsstelle der Gutachterausschüsse im Landesamt für Vermessung und GeoinformationWeitere Informationen unter www.gutachterausschuss-th.de

Vervielfältigung dieses Heftes, auch auszugsweise, ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Als Ver-vielfältigung gelten z. B. Nachdruck, Fotokopien, Mikroverfilmung, Digitalisieren, Scannen sowie Speicherung auf Datenträgern. Unberührt davon bleibt die Verwendung einzelner Daten im Rahmen der Gutachtenerstel-lung. Eine Wiedergabe von Daten ist nur mit Quellenangabe gestattet. Der Quellenvermerk ist wie folgt anzu-geben: Immobilienmarktbericht 2012 © 2012 Gutachterausschuss für das Gebiet des Landkreises Sömmerda www.gutachterausschuss-th.de

Erfurt, Juli 2012

Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung ..............................................................................................................4 2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ...........................................................5

2.1 Zusammensetzung und Aufgaben.........................................................................5 2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse ............................................................6 2.3 Kaufpreissammlung...............................................................................................6 2.4 Bodenrichtwerte.....................................................................................................6 2.5 Verkehrswertgutachten..........................................................................................8 2.6 Ableitung wertrelevanter Daten .............................................................................8

3 Angaben zum Landkreis Sömmerda.............................................................................9 3.1 Regionaldaten .......................................................................................................9 3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen ..................................................................13

4 Die Entwicklungen des Grundstücksmarktes..............................................................15 4.1 Grundstücksverkehr ............................................................................................16 4.2 Zwangsversteigerung ..........................................................................................21

5 Unbebaute Grundstücke.............................................................................................23 5.1 Bauflächen...........................................................................................................24

5.1.1 Werdendes Bauland.....................................................................................28 5.1.2 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei) ...................................29 5.1.3 Gewerbe- und Industriegrundstücke (frei) ....................................................31

5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen ................................................................32 5.2.1 Ackerland .....................................................................................................36 5.2.2 Grünland.......................................................................................................37 5.2.3 Forst .............................................................................................................38

5.3 Sonstige Flächen.................................................................................................38 5.3.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung.........39 5.3.2 Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich .....................................................40 5.3.3 Gärten im Außenbereich ..............................................................................41

6 Bebaute Grundstücke .................................................................................................42 6.1 Individueller Wohnungsbau .................................................................................47

6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser....................................................47 6.1.2 Doppelhaushälften .......................................................................................48 6.1.3 Reihenhäuser ...............................................................................................49 6.1.4 Reihenendhäuser .........................................................................................50

6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser ...............................................51 6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude.......................................................52 6.4 Gewerbe- und Industriegebäude .........................................................................53

6.4.1 Gewerbe.......................................................................................................53 6.4.2 Industrie und Produktion...............................................................................53

7 Wohnungs- und Teileigentum.....................................................................................54 7.1 Erstverkauf aus Neubau ......................................................................................55 7.2 Erstverkauf aus Umwandlung..............................................................................56 7.3 Weiterverkauf ......................................................................................................57

8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung..................................................................58 8.1 Sachwertfaktoren.................................................................................................58

8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser.....................................................................................................59 8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser ................61

8.2 Anlagen zu dem Modell für die Sachwertfaktoren ..............................................63 8.2.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer............63 8.2.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente...................................64 8.3.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer...........................................65

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IM GEBIET DES LANDKREISES SÖMMERDA DER IMMOBILIENMARKTBERICHT 2011

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1 Vorbemerkung

Jeder Bürger soll die Möglichkeit haben, Informationen über den Wert von Grund und Boden zu erhalten. Die Schaffung der diesbezüglichen Transparenz des Grundstücksmarktes für Käufer und Verkäufer, für Politik, Wirtschaft und Verwaltung sowie für andere Interessenten stellt die Hauptaufgabe der Gutachterausschüsse dar. Dafür werden im zweijährigen Rhythmus Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht. Zur Steigerung dieser Markttransparenz erstellt der Gutachterausschuss zusätzlich Grundstücksmarktberichte.

Der vorliegende Grundstücksmarktbericht gibt einen Überblick über den Grundstücksmarkt im Jahr 2011. Zudem vergleicht er Daten und Fakten der Jahre 2007- 2011. Er stellt die Entwicklung der Umsätze auf dem Grundstücksmarkt dar und zeigt, differenziert für die einzelnen Teilmärkte, die Entwicklung der Umsätze sowie die Veränderungen im Preisniveau auf.

Erstmalig werden für den Landkreis Sömmerda Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser herausgegeben.

Der Marktbericht enthält keine Prognosen für zukünftige Marktentwicklungen. Die Pflicht zur Unabhängigkeit und Neutralität verbietet es den Gutachterausschüssen, Marktbewertungen im Hinblick auf bestimmte öffentliche und private Interessen durchzuführen.

Hauptgrundlage der Analysen ist die von den Gutachterausschüssen geführte Kaufpreissammlung.


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2 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gemäß § 192 BauGB selbstständige und unabhängige Kollegialgremien, die in Thüringen für das Gebiet eines jeden Landkreis und jeder kreisfreie Stadt als Einrichtungen des Landes gebildet wurden.

In Bezug auf die Gutachtertätigkeit sind die Gutachterausschüsse an keine Weisungen gebunden und stehen außerhalb der Hierarchie der Stelle, bei der sie eingerichtet sind. Die Gutachter haben ihr Gutachten nach bestem Wissen und Gewissen abzugeben und zu begründen.

2.1 Zusammensetzung und Aufgaben

Der Vorsitzende und die ehrenamtlichen weiteren Gutachter werden von der oberen Katasterbehörde für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt. Sie verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung im Bauwesen, in der Finanzverwaltung, im Bankwesen, in der Immobilienwirtschaft sowie anderen Fachbereichen über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Zur Wahrung der Neutralität und Unabhängigkeit dürfen die Mitglieder nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde, befasst sein.

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses ist gemäß § 2 Absatz 2 der Gutachterausschuss-verordnung ein Bediensteter der oberen Katasterbehörde mit der Befähigung zum höheren technischen Verwaltungsdienst der Fachrichtung Vermessungs- und Liegenschaftswesen.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Sömmerda setzt sich zusammen aus: einem Vorsitzenden, zwei Stellvertretern, 18 ehrenamtlichen Gutachtern und zwei Vertretern der Finanzämter.

Als gesetzliche Aufgaben nach § 193 BauGB obliegen dem Gutachterausschuss insbesondere:

• Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken auf Antrag

• Ermittlung von Bodenrichtwerten

• Ermittlung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten

Zur Erfüllung dieser Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle.


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2.2 Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse

Mehrere Gutachterausschüsse können sich der gleichen Geschäftsstelle bedienen. Die Betreuung der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse wird von der oberen Katasterbehörde wahrgenommen. Die obere Katasterbehörde stellt für die Geschäftsstellen fachlich geeignetes Personal und Sachmittel im erforderlichen Umfang zur Verfügung.

Der Geschäftsstelle in ihrer entsprechenden Zuständigkeit obliegen, und das nach Weisung des entsprechenden Gutachterausschusses oder seines jeweiligen Vorsitzenden insbesondere folgende Aufgaben:

• Auswertung der Kaufverträge

• Führung der Kaufpreissammlung und weiterer Daten

• Vorbereitung der Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten

• Vorbereitung und Ausfertigung von Verkehrswertgutachten

• Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung

• Erteilung von Auskünften über Bodenrichtwerte und aus der Kaufpreissammlung

2.3 Kaufpreissammlung

Eine grundlegende Aufgabe der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung. Nach § 195 Absatz 1 BauGB ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (z. B. Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wertet die Verträge und Beschlüsse nach den Weisungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses z. B. hinsichtlich der rechtlichen Ge-gebenheiten, der Lage, der Beschaffenheit sowie sonstigen Eigenschaften der Grundstücke aus. Wurden Verträge durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst, dürfen sie nach § 7 ImmoWertV nicht mehr zu Auswertungen nur herangezogen werden.

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind nach § 15 Gutachterausschussverordnung im Ein-zelfall an Behörden und sonstige öffentliche Stellen (z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige) zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Zur Wahrung datenschutzrechtlicher Belange dürfen Auskünfte nur grundstücksbezogen erteilt werden. Der Name und die Anschrift des Eigentümers oder sonstiger berechtigter Personen dürfen nicht mitgeteilt werden.

Anderen Stellen und Personen sind auf schriftlichen Antrag nur solche Auskünfte zu erteilen, die Rückschlüsse auf den Eigentümer nicht ermöglichen.

Der Antrag auf Erteilung einer Auskunft ist schriftlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zu stellen.

2.4 Bodenrichtwerte

Nach § 196 BauGB sind auf der Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen (Bodenrichtwerte), zu ermitteln. Der Bodenrichtwert ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche und bezieht sich auf ein Grundstück, dessen Grundstückszustand für diese Bodenrichtwertzone typisch ist (Richtwertgrundstück).


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Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung bewirken Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die örtlichen zuständigen Gutachterausschüsse ermitteln zum 31. Dezember jeden zweiten Jahres (erstmalig zum 31. Dezember 1992) Bodenrichtwerte. In Thüringen werden Bodenrichtwerte für baureifes Land und landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie bei Bedarf für Grundstücke eines anderen Entwicklungszustandes (Bauerwartungsland, Rohbauland) beschlossen.

Die Bodenrichtwerte werden durch Beschluss des Gutachterausschusses bestimmt, haben aber keine bindende Wirkung. Nach § 196 Absatz 1 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen. Die Darstellung der Bodenrichtwerte für Bauflächen erfolgt auf der Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK). Land- und forstwirtschaftliche Bodenrichtwerte werden in der Gemarkungsübersichtskarte dargestellt.

Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte der Stadt Sö mmerda

Im Bodenrichtwert- Informationssystem für Thüringen (BORIS- TH) werden alle Bodenrichtwerte mit ihren Abgrenzungen (Bodenrichtwertzonen) und den wertbeeinflussenden Merkmalen dargestellt.

Die Einsicht am Bildschirm und die Druckausgabe einer Bodenrichtwertinformation sind für jedermann im Internet unter www.bodenrichtwerte-th.de kostenfrei. Ebenso kann über diese Adresse eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft (kostenpflichtig) beantragt werden.

Mündliche und schriftliche (kostenpflichtige) Auskünfte können jederzeit auch bei den Geschäftsstellen der jeweils zuständigen Gutachterausschüsse eingeholt werden.


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2.5 Verkehrswertgutachten

Aufgabe des Gutachterausschusses ist es nach § 193 BauGB Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten. Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Antragsberechtigt sind Behörden zu Erfüllung ihres gesetzlichen Auftrages, die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte sowie Gerichte und Justizbehörden.

Die Gutachten werden von den mitwirkenden Gutachtern in gemeinsamer nicht öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Sie sind schriftlich zu erstatten und zu begründen.

Soweit es zwischen den Beteiligten nicht ausdrücklich vereinbart ist, haben Gutachten keine bindende Wirkung.

2.6 Ableitung wertrelevanter Daten

Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind gemäß § 9 ImmoWertV, analog wie die Herleitung der Bodenrichtwerte, insbesondere aus der Kaufpreissammlung gemäß § 193 Abs. 5 Satz 1 des BauGB, auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse zu ermitteln.

Zu den sonstigen erforderlichen Daten gehören insbesondere Indexreihen (§ 11 ImmoWertV), Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV), Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13 ImmoWertV) sowie Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 14 ImmoWertV).

Für den Landkreis Sömmerda konnten erstmals, und zwar für die Jahre 2010 und 2011 geeignete Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser ermittelt und in diesem Marktbericht veröffentlicht werden.


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3 Angaben zum Landkreis Sömmerda

3.1 Regionaldaten

Das Territorium des Landkreises Sömmerda liegt im Gebiet der mittleren Unstrut im nordöstlichen Teil des Thüringer Beckens und erstreckt sich in Ost- West- Richtung von der Finne bis zum Unstrutstau bei Straußfurt und in Nord- Süd- Richtung von den Ausläufern der Hainleite bei Bilzingsleben bis zur Landeshauptstadt Erfurt. Die Verkehrsanschließung hat sich mit der teilweisen Fertigstellung der Autobahn BAB 71 von Schweinfurt nach Sangerhausen- Oberröblingen wesentlich verbessert. Gegenwärtig verfügt der Landkreis über ein Straßennetz mit den Bundesstraßen B 4, B 85, B 86 und B 176. Das Eisenbahnnetz verläuft im Landkreis über die Nord- Süd- Verbindung von Erfurt nach Bad Langensalza, Nordhausen und Sangerhausen/ Magdeburg sowie die Ost- West- Verbindung von Naumburg nach Bad Langensalza. Für den Luftverkehr besteht der Verkehrslandeplatz Sömmerda/ Dermsdorf sowie eine gute Anbindung zum Flughafen Erfurt- Weimar. An den Landkreis Sömmerda grenzen der Landkreis Weimarer Land, die kreisfreie Stadt Erfurt, der Landkreis Gotha, der Unstrut- Hainich- Kreis, der Kyffhäuserkreis und der Burgenlandkreis des Bundeslandes Sachsen- Anhalt. Quelle: Wikipedia

Verwaltungsgliederung des Landkreises Sömmerda


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Günstige klimatische Bedingungen und fruchtbare Böden waren gute Voraussetzungen für eine frühe Besiedelung der Region. Die Funde von Skelettresten eines steinzeitlichen Menschen bei Bilzingsleben belegen die frühe Anwesenheit von Menschen. Seit der frühen Bronzezeit bis hin zur Blütezeit der ludowingischen Landgrafen mit einer ihrer Residenzen in Weißensee entwickelte sich eine facettenreiche Kulturlandschaft. Das mächtigste Herrschaftsgeschlecht des Mittelalters im Landkreis waren die Landgrafen von Thüringen aus dem Hause der Ludowinger. Bedeutendstes Ergebnis ihrer Tätigkeit war der Bau der Runneburg sowie die Gründung der Städte Weißensee, Kindelbrück und Buttstädt. Die Runneburg war neben der Wartburg und der Neuenburg die wichtigste Burg der Landgrafen in Thüringen. Anfang des 13. Jahrhunderts stand die Burg mehrfach im Mittelpunkt der staufisch- welfischen Auseinandersetzungen um die Macht im Deutschen Kaiserreich. Die im 19. Jahrhundert einsetzende Industrialisierung spiegelt sich vor allem in der Entwicklung der Stadt Sömmerda wider. Nicolaus von Dreyse (1787-1867), der Erfinder des Zündnadelgewehrs, bewirkte mit seinen unternehmerischen Fähigkeiten, dass sich die Stadt schon frühzeitig zu einem Industriestandort entwickelte. Im Jahre 1869 rollte der erste Zug auf der Strecke Erfurt-Nordhausen durch den Landkreis. Nach 1945 wurden neue Wirtschaftszweige aufgebaut, die teilweise aus enteigneten Privatbetrieben hervorgingen. Erwähnenswert sind vor allem das Funkwerk in Kölleda und die Konservenfabrik in Buttstädt. Der bis 1989 bedeutendste Betrieb der Region war das Büromaschinenwerk in Sömmerda. Die Tradition der Büromaschinen- & Computerfertigung in Sömmerda wird seit 1990 durch Fujitsu Siemens Computers fortgesetzt. Der Landkreis Sömmerda bietet viele interessante und einzigartige Sehenswürdigkeiten. Hier eine Übersicht über die kulturellen „Hot Spots“ der Region:

• Schloss Beichlingen, Beichlingen • Schloss Kannawurf, Kannawurf • Runneburg, Weißensee • Camposanto, Buttstädt • Kloster Werningshausen • Ausgrabungsstätte Steinrinne Bilzingsleben • Fürstengrab, Leubingen • Gründelsloch, Kindelbrück

Darüber hinaus bieten die Städte Sömmerda, Kölleda und Weißensee weitere Sehenswürdigkeiten wie z. B. mittelalterliche Ortskerne, Museen und Heimatstuben. Quelle: lra-soemmerda.de


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Der Landkreis Sömmerda hat 72.590 Einwohner (Stand 30. 06. 2011). Mit einem Kreisgebiet von ca. 804 km² Fläche ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von etwa 90 Einwohnern/ km². Wie viele andere Landkreise auch, hat der Landkreis Sömmerda seit Jahren einen Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen (vgl. nachfolgende Tabelle).

Quelle: Statistisches Bundesamt

Die folgenden Grafiken und Angaben wurden aus Veröffentlichungen des Thüringer Landesamtes für Statistik übernommen und sollen den Überblick über den Landkreis Sömmerda ergänzen und verdichten:


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Einwohnerzahlen im Landkreis Sömmerda 31. 12. 2006 31. 12. 2008 31. 12. 2010 mit Hauptwohnsitz 76.097 74.359 72.877 Zuwanderung 2.870 2.696 2.702 Abwanderung 3.417 3371 3.265 Geburten 552 609 561 Sterbefälle 772 831 811

Einwohnerzahlen mit Hauptwohnsitz in den einzelnen Orten 30. 06. 2006 30. 06. 2008 30. 06. 2010 Sömmerda 20.710 20.369 19.978 Weißensee 3.670 3.564 3.504 Buttstädt 2.652 2.577 2.541 Gebesee 2.285 2.247 2.176 Kölleda 5.740 5.548 5.535 Kindelbrück 1.899 1.790 1.740 Rastenberg 2.835 2.744 2.724

Beschäftigungszahlen 2006 2008 2010 Beschäftigte 45.910 47.775 48.278 Arbeitslose 7.496 6.106 4.627 Arbeitslosenquote (%) 17,8 14,7 11,2

Wohnungsbautätigkeit 31. 12. 2006 31. 12. 2008 31. 12. 2010 Bestand 21.280 21.382 21.430 Wohngebäude 16.133 16.218 16.258 Wohnungen 5.147 5.164 5.172 Baufertigstellungen 269 174 151 Wohngebäude 91 54 38 Wohnungen 174 131 71

Flächennutzung des Landkreises Sömmerda

Gebäude- u. Betriebsfläche4%

Erholungsfläche1%

Verkehrsfläche 4%

Landwirtschaftsfläche 81%

Waldfläche 8%

Wasserfläche 1%

Flächen anderer Nutzung 1%


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3.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Auf der Grundlage von § 10 des Thüringer Landesplanungsgesetzes (ThürLPlG) vom 18. Dezember 2001 (GVBl. S. 485) ist die Thüringer Verordnung über das Landesentwicklungsprogramm Thüringen vom 06. Oktober 2004 (GVBl. S. 754) am 30. Oktober 2004 in Kraft getreten. Der LEP stellt das Gesamtkonzept für die räumliche Entwicklung des Landes Thüringen und seiner Teilräume dar. Er beinhaltet textliche und zeichnerische Aussagen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes sowie entsprechende Begründungen.

Bedingt durch günstige Parameter bei den natürlichen Standortbedingungen wie Höhenlage, Niederschlag und mittlere Jahrestemperatur verfügt der Landkreis Sömmerda über die besten Voraussetzungen für die landwirtschaftliche Produktion. Produktionsschwerpunkte sind u. a. Getreide-, Raps- und Zuckerrübenanbau. Mit einem Anteil von 81% Landwirtschaftsfläche an der Gesamtflächennutzung des Landkreises stellt die Landwirtschaft den bedeutendsten und damit strukturell prägenden Wirtschaftszweig dar. Industriell dominierende Branchen sind die Elektrotechnik/ Elektronik mit dem Schwerpunkt Computer- Hard- und -software sowie die dazugehörigen Dienstleistungen. Wichtige Wirtschaftskompetenzen liegen aber auch bei den Unternehmen der Metallbe- und –verarbeitung mit dem Schwerpunkt Automobilzulieferindustrie, sowie der Kunststoffindustrie. Mit der Ansiedlung des Motorenwerkes MDC- Power GmbH entwickelte sich der Landkreis Sömmerda zu einem bedeutenden Zentrum der metallverarbeitenden Industrie in Thüringen. Weitere bedeutende Firmen sind z. B.: Fujitsu Technology Solutions GmbH, Hörmann Funkwerk Kölleda GmbH, Mubea Fahrwerksfedern GmbH oder Fromm Plastics GmbH um nur einige zu nennen. Die Konjunkturdaten der IHK bescheinigen dem Landkreis im Regionalvergleich einen der vordersten Plätze beim Industrieumsatz und der Produktivität.


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Im Landkreis stehen 22 Gewerbegebiete mit insgesamt ca. 496 ha zur Verfügung, von denen 69 % belegt sind.

Quelle: lra-soemmerda.de

Neben den planungsrechtlichen Vorgaben wird das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt durch die allgemeinen wirtschaftlichen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst. Zur Charakterisierung der wirtschaftlichen Situation werden im folgenden Diagramm ausgewählte Preisindizes dargestellt.

Gegenüberstellung der wichtigsten Indexreihen in der Bundesrepublik Deutschland auf der Basis 20 05

90,0

95,0

100,0

105,0

110,0

115,0

120,0

125,0

130,0

135,0

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

JahrVerbraucherpreisindizes [Deutschland]

Preisindizes für Wohnungsmieten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe [Deutschland]

Baupreisindizes für Wohngebäude [Deutschland]

Indizes für Wohnungsbaukredite (5-10 Jahre Festzins)

Quelle: Statistisches Bundesamt


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4 Die Entwicklungen des Grundstücksmarktes

Unter diesem Abschnitt soll dem Leser eine Übersicht über die generelle Immobilienbewegung im Landkreis Sömmerda verdeutlicht werden. Das Berichtsjahr ist das Jahr 2011. Der Bezug für den Vergleich ist das Jahr 2010 (Basisjahr). Weil zwischen dem Marktbericht 2011 und dem zuletzt veröffentlichten Marktbericht 2002 doch ein relativ großer Zeitraum liegt, soll, dabei nur partiell, ein redaktioneller Aufschluss bis einschließlich 2007 vorgenommen werden.

Der Immobilienflächenumsatz des Berichtsjahres 2011 beträgt rund 1810 ha. Im Basisjahr 2010 lag der Umsatz bei rund 1260 ha. Dagegen verbuchten die Jahre 2009 rund 1130 ha, 2008 rund 1010 ha und 2007 rund 1160 ha. Bezogen auf 2010 stieg der Umsatz in 2011 um rund 44%, in den Jahren 2009 war der Umsatz um rund 10%, in 2008 um rund 20% und in 2007 um rund 8% niedriger.

Die Verteilung der verschiedenen Teilmärkte im Berichtsjahr 2011 und die Änderungen des Flächenumsatzes dieser Teilmärkte im Vergleich zum Jahre 2010 können in den nachfolgenden Diagrammen und Tabellen nachgelesen werden.

Bei den Geldumsätzen kam das Berichtsjahr 2011 auf 50,4 Mio. Euro. Die Vergleichsjahre erreichten hierzu in 2010 50,7 Mio. Euro, in 2009 47,4 Mio. Euro, in 2008 44,2 Mio. Euro sowie in 2007 47,9 Mio. Euro. Die Entwicklung des Geldumsatzes weist keine Kontinuität auf. So fiel der Geldumsatz des Berichtsjahres 2011, im Vergleich zum Basisjahr 2010 um 0,6%. Die Geldumsätze von 2009 lagen bei rund 7%, in 2008 rund 13% und im Jahr 2007 rund 6% tiefer als die des Basisjahres 2010.

Die Verteilung der verschiedenen Teilmärkte im Berichtsjahr 2011 und die Änderungen des Geldumsatzes dieser Teilmärkte im Vergleich zum Basisjahr 2010 können in den nachfolgenden Diagrammen und Tabellen nachgelesen werden.

Am Beispiel des Teilmarktes „unbebautes, baureifes Land“ soll verdeutlicht werden, dass im Jahr 2011 ein Anteil von rund 16% am Gesamtmarkt des Landkreises Sömmerda vorliegt. Damit ist im Berichtsjahr 2011, hier auch nur beschränkt auf das Basisjahr 2010, die Anzahl der getätigten Verkäufe um rund 15% gestiegen. Die Flächenumsätze wurden in diesem Bezug um rund 41% gesteigert. Dabei wurden um 3%-Punkte niedrigere Geldumsätze erzielt. Bei diesem Teilmarkt ist ein Kaufpreisrückgang von durchschnittlich rund 31% zu verzeichnen. Diese Zahl muss jedoch relativiert werden, da in der Gemengelage „Grundstücksverkehr“ sämtliche Rubriken („geeignet“, „bedingt geeignet“, „nicht geeignet“) und allen anderen Formen auflaufender notarieller Verträge (Schenkung, Tausch, Portfolioverkäufe etc.) Einfluss ausüben. Dadurch ist eine detaillierte, klare und eindeutige Interpretation über tatsächliche zahlenmäßige Zielsetzungen der Marktteilnehmer, präzise so nicht möglich und die generell angestrebte Transparenz kann sich in diesem Abschnitt noch nicht etablieren. Vielmehr können sich die Informationen bis dahin nur auf aussagefähige Tendenzen und Richtungen konzentrieren.

Der gleiche Umstand gilt so weiter, wenn das Statistikprogramm noch mehr eingegrenzt würde. In dieser Gemengelage würden nur „reine Kaufverträge“ in den Rubriken („geeignet“, „bedingt geeignet“, „nicht geeignet“) aufgerufen werden. Hierzu wurden im Vorfeld entsprechende Untersuchungen vorgenommen. In beiden Statistiken bestehen hinsichtlich des Zahlenwerkes nur geringfügige Abweichungen, bei gleichzeitiger Beibehaltung und damit Bestätigung der Trendrichtungen. Zur Verdeutlichung soll an dieser Stelle der Kaufpreisrückgang verglichen werden. Auch in der untersetzten Statistik „reine Kaufverträge“ wird ein stetiger Kaufpreisrückgang angezeigt, d. h. gleiche Tendenz, bei nur geringfügiger Abweichung im Zahlenwerk (für den gesamten „Grundstücksverkehr“ Rückgang mit rund 31% und für die „reinen Kaufverträge“ Rückgang mit rund 33%).


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Da eine ausreichend analytische Schlussfolgerung beiden Statistiken nicht angehaftet, weil dem Zahlenwerk beider Statistiken nur eine synthetische Aussagekraft unterstellt werden kann, wird auf die Vorstellung der Statistik „reine Kaufverträge“ bewusst verzichtet Die gleichgerichteten Tendenzen und Richtungen beider Statistiken sichern jedoch ab, so dass mit der Darlegung der Statistik „Grundstücksverkehr“ eine ausreichende Übersicht über das Marktgeschehen im Landkreis Sömmerda hergestellt ist.

Die Vorstellung des Gesamtvolumens aller angefallenen Notarverträge wird bis zur Darlegung unter Ziffer 5. so entsprechend realisiert! Gewisse Abstriche in der analytischen Interpretation sind bis dahin gegeben und entsprechend auch hinzunehmen- Tendenzen und Richtungen können jedoch daraus grundlegend geschlussfolgert werden.

Erst ab Ziffer 5. soll eine vollständig untersetzte Darstellung des Immobilienmarktes durch ausschließliches Heranziehen der Statistik „reine Kaufverträge“, welche dann noch weiter untersetzt wurde in dem sie nur Kaufverträge heranzieht, welche im Rahmen der Auswertung als „geeignet“ eingestuft wurden. Erst damit wird, neben dem gesicherten Ablesen von Tendenzen und Richtungen, auch der analytische Schluss im Einzelnen Segment möglich.

Unkommentiert und nur zur allgemeinen Information wird zuvor noch, unter Ziffer 4.2 die Bewegung im Bereich der Zwangsversteigerung vorgestellt.

4.1 Grundstücksverkehr

Die nun folgenden Diagramme, Grafiken und Übersichten verdeutlichen die Bewegungen des Immobilienmarktes im Berichtszeitraum. Damit für den Leser eine ausreichend umfassende Übersicht erzeugt werden kann, wird in den nachfolgenden Diagrammen das Gesamtvolumen aller angefallenen Notarverträge dargestellt. In diesem Umfang sind auch Verträge enthalten, deren Auswertung nur eingeschränkt (z. B. Verträge nach dem SachenRBerG, Zukauf) oder gar nicht (z. B. Schenkung, Tauschverträge, Zwangsver-steigerungen) möglich ist. Da nach diesem Modus auch in den zurückliegenden Vergleichsjahren verfahren wurde, erhält der Leser eine über Jahre währende orientierende Übersicht über den Umfang des Marktgeschehens im Landkreis Sömmerda. Dabei bleibt zu beachten, dass unter der Darstellung „Sonstige“ Erbbaurechte, werdendes Bauland und andere nicht eindeutig auswertbare Verträge, wie z. B. Erbauseinandersetzung, Tausch- und Schenkung, erfasst sind.

1.628

1.378

1.0921.260 1.275

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

Anz

ahl d

er K

aufv

ertr

äge

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grundstücksverkehr

Abb.: Anzahl der Kaufverträge


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Bei der Verteilung der einzelnen Teilmärkte wird deutlich, dass der Landkreis Sömmerda in der Fläche vordergründig eine agrarische Nutzung betreibt. Der Handel von höherwertigem Bauland zeigt an, dass das Volumen bei Neuinvestitionen im Vergleich mit dem Handel bereits bebauter Grundstücke bei der Hälfte dieser liegt. Der Handel von Wohnungs- und Teileigentum spielt auch in 2011 eine untergeordnete Rolle.

Grundstücksverkehr

unbebautes baureifes Land16%

Flächen der Land- und Forstwirtschaft

43%

bebaute Grundstücke33%

Wohnungs-/Teileigentume

5%

Sonstige3%

Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte

15

-11

17

68

-43

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

Pro

zent

unbebautes baureifesLand

Flächen der Land-und Forstwirtschaft

bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentume

Sonstige

Grundstücksverkehr

Abb.: Änderung zum Vorjahr in Prozent


Seite 18

1.159

1.010

1.134

1.259

1.810

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1.000,00

1.200,00

1.400,00

1.600,00

1.800,00

2.000,00F

läch

enum

satz

(ha

)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grundstücksverkehr

Abb.: Flächenumsatz

Grundstücksverkehr


93%

Sonstige1%



Abb.: Flächenumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte


Seite 19

41

45

24

28

0

5

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20

25

30

35

40

45

50P

roze

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unbebautes baureifesLand

Flächen der Land- undForstwirtschaft

bebaute Grundstücke Sonstige

Grundstücksverkehr

Abb.: Flächenumsatz; Änderung zum Vorjahr in Prozent

47,9

44,2

47,4

50,7 50,4

40

42

44

46

48

50

52

Gel

dum

satz

(M

io. €

)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grundstücksverkehr

Abb.: Geldumsatz


Seite 20

Grundstücksverkehr



33%


Sonstige0%Wohnungs-

/Teileigentume5%

Abb.: Geldumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte

-3

104

-24

29

-50

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-40

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0

20

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80

100

120

Pro

zent

unbebautesbaureifes Land

Flächen der Land-und Forstwirtschaft

bebauteGrundstücke


Sonstige

Grundstücksverkehr

Abb.: Geldumsatz; Änderung zum Vorjahr in Prozent


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4.2 Zwangsversteigerung

In den nachfolgenden Grafiken wird verdeutlicht im welchem Umfang und mit welcher Verteilung diesbezügliche Aktivitäten im Untersuchungszeitraum stattgefunden haben.

40

34

40

26

33

0

5

10

15

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25

30

35

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Anz

ahl d

er K

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ertr

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Zwangsversteigerung


Zwangsversteigerung

unbebautes baureifes Land

12%


9%

bebaute Grundstücke

58%


21%

Sonstige0%



Seite 22

10

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16F

läch

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(ha

)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Zwangsversteigerung


9,9

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1,3 1,4

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satz

(M

io. €

)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Zwangsversteigerung

Abb.: Geldumsatz


Seite 23

5 Unbebaute Grundstücke

In diesem Abschnitt werden die Umsatzzahlen auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke abgebildet. Die Auswertung ist untergliedert in:

• Bauflächen

• Land- und Forstwirtschaftliche Flächen

• Sonstige Flächen Unter Verweis auf die Erläuterungen unter Ziffer 4. basiert das gesamte nachfolgende Zahlenwerk ausschließlich auf „reinen Kaufverträgen“, welche nach dem Modus der Kaufpreissammlung wiederum ausschließlich auf „geeignet“ einzustufen waren! Die nachfolgenden Statistiken zeigen auf in welchem Umfang zeitnahe Investitionen und zum Teil beabsichtigte bauliche Tätigkeiten in den verschiedenen Segmenten im Landkreis Sömmerda vorgenommen wurden. Die Ergebnisse des Berichtsjahres 2011 beziehen sich im Vergleich auf das Basisjahr 2010 und partiell geht dieser Vergleich bis auf das Jahr 2007 zurück. Auf Grund der nicht großen Zahl an Aktivitäten, wird zur Aufrechterhaltung der Übersicht für den Leser redaktionell versucht nur an den Stellen Grafiken zu veröffentlichen, bei denen noch plausible Darstellungsformen möglich sind, ohne dabei die Aussagekraft zu verfälschen oder zu vernachlässigen. Eine wichtige Erkenntnis und Stärkung seines Selbstverständnisses zur Chronologie des Marktberichtes, ist für den Leser, die danach auch herauszuhebende Information über den Kaufpreisrückgang im Segment „unbebautes, baureifes Land“ für Wohnen (8% Flächenumsatzrückgang und -13% Geldumsatzentwicklung ergibt rund 5% Bodenpreisrückgang). Wie unter Ziffer 4. bereits angedeutet, erhält die Aussagekraft des Zahlenwerkes unserer Statistik, erst ab dieser Stelle eine ausreichende gesicherte Aussagekraft. Mit Beginn der Ziffer 5. werden die folgenden Statistiken auf der Grundlage von ausschließlich „geeigneten Kauffällen“ aufgebaut und ergeben dementsprechend z.B. rund 5% Bodenpreisrückgang bei zukünftigen Wohnbauflächen. Dieses Ereignis zeigt an, dass auch hier Richtung und Tendenz analog mit dem Ergebnis unter Ziffer 4.- (31% bzw. 33% Kaufpreisrückgang) konform verläuft. Auf Grund der untersetzten Statistik entschärft sich die Heftigkeit (5%, statt 31% bzw. 33%) dieser Preisentwicklung. Zumal auch noch weitere entscheidende Interpretationsmöglichkeiten in diesem Ergebnis erkannt werden müssen. So wird das angezeigte durchschnittliche Preisniveau für Bauland gedämpft z.B. durch das Etablieren in Baulücken und Freiflächen innerhalb der historischen Dorflagen (§ 34 BauGB), im Vergleich zu der vorangegangenen Zeit, wo eine überhöhte Inanspruchnahme von Baufeldern, ausschließlich in Neubaugebieten (§30- 33 BauGB) den Preis bestimmte. Die Statistik mit ihrem Zahlenwerk hat im Segment des individuellen Wohnens deutlich gemacht, dass eine Übereinstimmung zwischen diesem und der Untergruppe freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser über den gesamten Zeitraum der Berichterstattung ausgebildet ist. Daraus ergibt sich weiter, dass keinerlei Bewegung in den anderen Untergruppen (z. B. Reihenhäuser etc.) registriert wurde.


Seite 24

5.1 Bauflächen

Die nachfolgenden Grafiken zeigen u. a. an, dass sich die Standortverteilung zugunsten der alten historischen Ortslagen verlagert hat. Von 41 Kaufverträgen (entspricht 50%) für „Wohnen“ haben sich nur 15 für Baugebiete, welche nach 1990 entwickelt wurden, entschieden. Dadurch verändern sich partiell die Ansprache der Baulandqualität sowie der Durchschnitt des Preisniveaus. Ähnliche Tendenzen weist das Segment „Gewerbefläche“ im Rahmen seiner regen Investition auf. Von 19 Kaufverträgen investieren 5 in Baugebiete gemäß § 30-33 BauGB. Privater Landkauf zum Zweck der Gestaltung von reinen „Erholungsgrundstücken“ spielte, mit Ausnahme von 2010, in den vergangenen Jahren nur eine untergeordnete Rolle. So wurde in den Jahren 2007 und 2008 kein Kauf, im Jahre 2009 ein Kauf, 2010 29 Käufe und im Berichtsjahr 2011 ein Kauf realisiert.

45

5055

90

82

0

10

20

30

40

50

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80

90

Anz

ahl d

er K

aufv

ertr

äge

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Bauflächen



Seite 25

Bauflächen

Wohnen50%

Gewerbe23%

Sonstige27%

Abb.: Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Mit dieser Verteilung des Kaufverhaltens sinkt im Berichtsjahr 2011, im Vergleich zum Jahr 2010 die Anzahl der Kauffälle im Segment „Wohnen“ um 39%, dagegen verdoppelt sich das Segment „Gewerbe“ und „Sonstige“ steigert sich um ein Drittel.

16,6

22,4

11,6

13,314,3

0

5

10

15

20

25

Flä

chen

umsa

tz (

ha)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Bauflächen



Seite 26

Bauflächen

Wohnen24%

Gewerbe50%

Sonstige26%

Abb.: Flächenumsatz; Verteilung auf die verschiedenen Teilmärkte Beim Flächenumsatz im Berichtsjahr 2011, verliert „Wohnen“ 8% und „Sonstige“ 54% im Vergleich zu 2010. Das Segment „Gewerbe“ kann dagegen seinen Flächenumsatz fast vervierfachen (3,8-fach).

3,1

2,4

1

2

2,4

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

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Gel

dum

satz

(M

io. €

)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Bauflächen

Abb.: Geldumsatz


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Bauflächen

Wohnen54%Gewerbe

33%

Sonstige13%


Aus dieser angezeigten Verteilung ergibt sich im Berichtsjahr 2011, im Vergleich zum festgelegten Basisjahr 2010, dass der Geldumsatz für „Wohnen“ um 13% und für „Sonstige“ um 25% gefallen ist. Zulegen konnte, und zwar glatt um das siebenfache, „Gewerbe“.


Seite 28

5.1.1 Werdendes Bauland

In diesem Segment wurden nur zwei Kauffälle mit einem Durchschnittspreis von 12,67 €/m² im Berichtsjahr gehandelt. Weitere 24 Kauffälle mit einem Durchschnittspreis von rund 18 €/m² beeinflussen die Statistik, haben aber keine eindeutige Interpretationsmöglichkeit. Von daher fallen diese aus der grafischen Darstellung heraus. Insgesamt lassen die 26 Kauffälle offen, ob sie gemäß §34 BauGB, tatsächlich einer alsbaldigen Nutzung „W“ zugeführt werden.

1

10

4 4

2

0

2

4

6

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10

12

Anz

ahl d

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äge

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Werdendes Bauland



Seite 29

5.1.2 Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei)

In dem Teilmarkt Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus werden ausschließlich Bauplätze nach § 30- 33 BauGB dargestellt. Allein das Bodenpreisniveau hier im Durchschnitt mit 56,45 €/m² dargestellt, hebt sich deutlich vom erzielten Bodenpreis (min. 12,67 €/m²- bis max. 18 €/m²) in den alten Ortslagen ab.

In den letzten fünf Jahren dominierte das Segment „freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser“. So wurden beispielsweise im Berichtsjahr 2011 nur zwei von fünfzehn Grundstücken, für den Bau von Doppelhaushälften veräußert. Grundstücke für den Bau von Reihenhäusern oder Reihenendhäusern wurden im Berichtsjahr nicht gehandelt.

16

2019

17

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0

5

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Anz

ahl d

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus (frei)


Individueller Wohnungsbau (frei) 2007 2008 2009 2010 2011

Flächenumsatz [ha] 1,0 1,5 1,4 1,1 0,8

Geldumsatz [Mio. €] 0,5 0,6 0,6 0,7 0,4

Ø ber. Kaufpreis [€/m²] 61,75 44,7 41,33 59,96 56,45 Tab.: Kaufpreis, Geld- und Flächenumsatz


Seite 30

Der Grundstücksverkehr bei Bauflächen für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (frei nach BauGB und KAG) wird anhand der folgenden Grafik und Tabelle verdeutlicht.

15

20

1817

13

0

5

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15

20

Anz

ahl d

er K

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ertr

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (frei)


freistehende Ein- und

Zweifamilienhäuser (frei)

2007 2008 2009 2010 2011

Flächenumsatz [ha] 1,0 1,5 1,2 1,1 0,6

Geldumsatz [Mio. €] 0,5 0,6 0,5 0,7 0,4

Ø ber. Kaufpreis [€/m²] 62,63 40,76 49,23 56,81 50,31 Tab.: Kaufpreis, Geld- und Flächenumsatz


Seite 31

5.1.3 Gewerbe- und Industriegrundstücke (frei)

6

8

3 3

5

0

1

2

3

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5

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Anz

ahl d

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Gewerbe- und Industriegrundstücke (frei)


Gewerbe- und Industriegrundstücke (frei)

0

5

10

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20

25

30

35

40

Jahr

Flächenumsatz (ha) 4,7 8 0,5 0,2 2,1

Geldumsatz (Mio. €) 0,5 0,8 0,1 0 0,3

Ø Kaufpreis (€/m²) 9,33 11,9 12,8 35,4 14,14

2007 2008 2009 2010 2011

Abb.: Kaufpreis, Geld- und Flächenumsatz


Seite 32

5.2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen

284

418

355

255 235

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

Anz

ahl d

er K

aufv

erträ

ge

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Land- und forstwirtschaftliche Flächen



Acker land88%

Grünland1%

Wald3%

Sonstige8%



Seite 33

-9

-25

-11

20

-30

-20

-10

0

10

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Pro

zent

Ackerland Grün la nd Wa ld Sonst ig e

Land- und forstwirtschaftliche Fläch en


623

734693

616

486

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100

200

300

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600

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800

Flä

chen

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ha)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr




Seite 34


Acker land88%

Grünland1%

Wald8%

Sonstige3%


-26

-61

231

-23

-100

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0

50

100

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200

250

Pro

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Ackerland Grü nland W ald Son stige




Seite 35

3

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0

0,5

1

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2

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4

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5G

eld

umsa

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Mio

. €)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Land- und forstwirtschaftliche Fläch en

Abb.: Geldumsatz


Ackerland89%

Grünland0%

Wald7%

Sonstige4%



Seite 36

5.2.1 Ackerland

236

330

238

182 170

0

50

100

150

200

250

300

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Anz

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Ackerland


Ackerland

0

100

200

300

400

500

600

700

Jahr

Flächenumsatz (ha) 519,3 582,9 470,3 522,1 355,6

Geldumsatz (Mio. €) 2,6 3,1 3 3 2,1

Ø Kaufpreis (€/m²) 0,47 0,49 0,52 0,52 0,53

Ø Fläche [ha] 2,1 1,5 1,8 2,7 1,9

Ø Ackerzahl 62 62 59 41 54

2007 2008 2009 2010 2011



Seite 37

5.2.2 Grünland

5

15

6

32

0

2

4

6

8

10

12

14

16

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Grünland

Abb.: Anzahl der Kaufverträge Der Teilmarkt Grünland spielt im Verhältnis zum Gesamtmarkt Land- und forstwirtschaftliche Flächen eine nur untergeordnete Bedeutung. Aufgrund der sehr geringen Anzahl von Verkaufsfällen bewegen sich die Durchschnittspreise im Beobachtungszeitraum von 0,27 €/m² bis 0,52 €/m².


Seite 38

5.2.3 Forst

11

12

16

7

8

0

2

4

6

8

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ahl d

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2007 2008 2009 2010 2011

J a h r

Forst

Abb.: Anzahl der Kaufverträge Der Landkreis Sömmerda ist ein klassischer Agrarbereich mit einem sehr untergeordneten Wirt-schaftszweig Wald. Der Durchschnittspreis im Beobachtungszeitraum bewegt sich zwischen 0,31 €/m² und 0,46 €/m². Darin ist jedoch preislich kein präziser Unterschied zwischen „reinen Waldboden“ und „Waldboden mit Besatz“ herausgearbeitet worden.

5.3 Sonstige Flächen

Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind Bereiche der Land- und Forstwirtschaft, die sich wegen ihrer funktionalen Ausrichtung, bei entsprechender rechtlicher Befähigung gemäß § 35 BauGB auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. Die Grundstücksqualität solcher Flächen kann höher als die Qualität rein landwirtschaftlicher Flächen sein, ihr privilegierter Wert sollte in keinem Fall den Wert adäquaten, standorttypischen Bauerwartungslandes erreichen. Dieses liegt allein in den Grundsätzen enteignungsrechtlicher Entschädigungen begründet. Als Beispiele könnten die Entwicklung von Rad- und Wegenetzen, Standorte für Energieversorgung, Flächen für ICE- Trassen und Flächen für allgemeine Ausgleichsmaßnahmen zum Zwecke der Renaturierung benannt werden.


Seite 39

5.3.1 Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarische r Nutzung

30

4642

59

70

0

10

20

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung


Flächen der Land- und Forstwirtschaft mit außeragrarischer Nutzung

0

20

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80

100

120

140

Jahr

Summe Fläche [ha] 7,9 19,6 123 79,8 30,8

Summe Kaufpreis [Mio €] 0,2 0,4 1,1 1 0,4

2007 2008 2009 2010 2011



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5.3.2 Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich

7

3

15

11

17

0

2

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6

8

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Anz

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich


Gemeinbedarfsflächen im Außenbereich

0

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1

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2

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3

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Jahr

Flächenumsatz (ha) 3,2 0,5 3,3 0,6 3,1

Geldumsatz (Mio. €) 0,3 0 0 0 0

Ø Kaufpreis (€/m²) 1,38 2,06 1,36 1,48 2,01

2007 2008 2009 2010 2011



Seite 41

5.3.3 Gärten im Außenbereich

Auf Grund der Bedeutung und der Zahl anfallender Kaufverträge wurden bis dahin keine weiteren differenzierten Untersuchungen hinsichtlich der konkreten Art von Nutzungen (Grabegarten, Erholungsgarten etc.) vorgenommen.

20

25

22 21

40

0

5

10

15

20

25

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35

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Anz

ahl d

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Gärten im Außenbereich


Gärten im Außenbereich

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

Jahr

Flächenumsatz (ha) 2,3 3,3 3 2,6 3,7

Geldumsatz (Mio. €) 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1

Ø Kaufpreis (€/m²) 2,87 2,7 2,39 2,24 2,98

2007 2008 2009 2010 2011



Seite 42

6 Bebaute Grundstücke

Analog im Schema verbleibend, werden auch im Segment „bebaute Grundstücke“ alle Kauffälle welche ausschließlich in die Rubrik „geeignet“ einzustufen waren, miteinander verglichen. Dabei wird das Berichtsjahr 2011 dem Basisjahr 2010 gegenübergestellt und partiell werden Vergleiche, immer nach dem gleichen Prinzip, bis einschließlich 2007 angestellt. Auf Grund der nicht sehr großen Stichprobe im Berichtsjahr, Basisjahr und den Jahren bis 2007 zurückgehend, erzeugt die Statistik im Detail scheinbare Kuriositäten. Dieser Umstand ist so hinzunehmen, weil eine andere Darstellung nicht möglich ist. Der Vorteil besteht wiederum in einer einfachen Überschaubarkeit, so dass die nachfolgenden Grafiken, Übersichten und Tabellen unkommentiert vorgestellt werden. Dieses gilt für die gesamte Ziffer 6. Für den Verbleib von Grafiken, Übersichten und Tabellen, mit wenig bis fast keinem Inhalt, wurde dann entschieden, wenn diesen immer noch ausreichende Erkenntnisse tatsächlich auch entnommen werden können. Das Segment „Sonstige“, hier mit einem Anteil von 13% dargestellt, beinhaltet Kauffälle von bebauten Grundstücken bei denen tatsächlich alle Kriterien erfüllt sind um in der Rubrik „geeignet“ eingestuft werden zu können. Hinsichtlich bestehender Nutzungsverhältnisse und zukünftiger Nutzungsabsichten, waren Klarstellungen und Interpretationsmöglichkeiten jedoch nicht gegeben. Bei den Auswertungen zu „Bebauten Grundstücken“ (Diagramme, Übersichten) wird programmtechnisch bedingt auf das in der Kaufpreissammlung erfasste fiktive Baujahr abgestellt.

197 202

225

260

283

0

50

100

150

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Anz

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er K

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2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Bebau te Grundstücke



Seite 43

Bebaute Grundstücke

Individueller Wohnungsbau

82%

Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude

1%

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Gewerbe- und Industriegebäude

3%

Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungs-bau

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Indivi dueller Wohnungsbau Mehrfamil ienhäuser undGeschosswohnungsbau

Geschäf ts-, Büro-,Verwaltungsgebäude

Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige




Seite 44

31

24 25

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ha)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr





27%


2%

Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungsbau

1%

Sonstige18%


52%



Seite 45

20

0

-72

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0

50

100

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Pro

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Individueller Wohnungsbau Mehrfamilienhäuser undGeschosswohnungsbau

Geschäf ts-, Büro-,Verwaltungsgebäude

Gewerbe- und Industriegebäude Sonstige



15,7

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19,921,8

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5

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Gel

dum

satz

(M

io.

€)

2007 2008 2009 2010 2011Jahr


Abb.: Geldumsatz


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77%

Mehrfamilienhäuser und

Geschosswohnungsbau

0%


1%


13%

Sonstige9%



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6.1 Individueller Wohnungsbau

Nicht weiter kommentiert wird die differenzierte Betrachtung der freistehenden Einfamilien- bzw. Zweifamilienhäuser sowie der Doppel-, Reihen- und Reihenendhäuser, bis einschließlich Industrie- und Produktionsbauten unter Ziffer 6.3.2 dargestellt.

Die Auswertung wurde in folgende Baujahresklassen untergliedert:

• Neubauten (betrifft die letzten zwei Jahre)

• Baujahre ab 1990, ohne Neubauten

• Baujahre 1950-1989

• Baujahre bis 1949

6.1.1 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl

Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis

[€] Ø Grundstücksfläche

[m²] Anzahl

Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 23 177.306 631 10 1.339,46 150 min max 110.000 373.500 296 2.012 min max 600,00 1.800,00 110 478

2010 18 148.964 525 7 1.089,05 126 min max 85.000 200.000 305 748 min max 833,33 1.340,91 100 160

2009 31 143.689 626 8 1.185,55 125 min max 80.000 300.000 226 2.160 min max 636,16 1.744,19 86 224

2008 15 157.550 943 2 1.091,21 111 min max 100.000 300.000 431 4.957 min max

2007 20 144.319 699 min max 64.000 210.000 350 4.957 min max

Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl



[m²] Anzahl


2011 35 65.000 782 18 622,77 121 min max 12.000 225.000 220 5.787 min max 141,43 1.636,36 75 150

2010 21 72.318 755 13 639,27 125 min max 20.000 176.700 146 2.728 min max 400,00 1.132,69 74 208

2009 22 88.708 686 1 631,58 114 min max 18.000 168.760 271 2.508 min max

2008 27 97.300 663 6 807,65 119 min max 40.000 190.000 127 2.684 min max 571,43 1.416,67 90 140

2007 15 94.667 1.016 min max 46.000 169.000 307 3.550 min max

Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl



[m²] Anzahl


2011 101 56.522 1.027 29 385,83 122 min max 4.000 225.000 80 12.509 min max 147,65 1.076,92 58 220

2010 37 67.846 881 2 860,20 137 min max 5.000 220.000 90 7.313 min max

2009 58 49.182 844 min max 7.000 215.000 60 3.944 min max

2008 60 45.529 585 1 min max 8.500 180.000 92 2.433 min max

2007 57 37.626 773 min max 4.000 125.000 170 3.970 min max


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6.1.2 Doppelhaushälften




[m²] Anzahl


2011 4 158.500 390 3 1.063,94 132 min max 146.000 170.000 182 414 min max 772,73 1.246,15 130 220

2010 3 133.750 371 2 1.005,64 133 min max 75.000 140.000 355 390 min max

2009 4 120.000 456 min max 100.000 140.000 228 512 min max

2008

Im Jahr 2008 lag kein Kauffall vor.

2007 3 152.500 min max 70.000 160.000 288 1.036 min max




[m²] Anzahl


2011 3 530 min max 90.000 240.000 432 1.268 min max

2010


2009 5 120.000 835 2 922,62 103 min max 73.000 135.000 518 1.268 min max

2008 5 92.333 674 3 1.153,14 110 min max 87.000 155.000 140 1.115 min max 1.107,14 1.227,27 80 140

2007 2 75.000 837 min max min max




[m²] Anzahl


2011 18 79.571 681 9 599,15 121 min max 10.000 174.000 138 1.597 min max 95,00 1.200,00 45 200

2010 8 84.800 919 min max 40.000 160.000 638 1.281 min max

2009 13 70.333 730 min max 21.000 163.500 221 2.193 min max

2008 12 33.783 594 min max 10.000 70.000 198 1.260 min max

2007 23 53.333 638 min max 8.000 130.000 210 1.890 min max


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6.1.3 Reihenhäuser




[m²] Anzahl


2011 2 142.000 min max min max

2010

Im Jahr 2010 lag nur ein Kauffall vor.

2009 3 125.000 346 min max 110.000 150.000 230 505 min max

2008

2007

In den Jahren 2007 und 2008 lag jeweils nur ein Kau ffall vor.




[m²] Anzahl


2011 3 59.000 437 1 655,56 90 min max 34.100 143.000 180 682 min max

2010 9 71.000 273 2 118 min max 10.000 105.000 130 731 min max

2009 4 104.333 470 2 936,37 min max 90.000 176.000 259 819 min max

2008 6 99.200 239 2 120 min max 25.000 110.000 147 377 min max

2007





[m²] Anzahl


2011 21 56.500 339 8 329,17 89 min max 12.600 123.000 74 1.104 min max 92,59 750,00 59 270

2010 7 64.000 446 min max 10.500 118.300 129 1.261 min max

2009 19 44.667 420 min max 13.000 150.000 64 1.441 min max

2008 19 36.000 378 min max 10.000 80.000 90 1.770 min max

2007 19 33.375 332 min max 10.000 125.000 79 719 min max


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6.1.4 Reihenendhäuser

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine nennenswerten Bewegungen registriert. Lediglich in den Jahren 2010 und 2007 wurden je zwei Käufe registriert. Dabei wurden im Durchschnitt 170.000 € bzw. 102.500 € bezahlt.

Baujahre 1950 bis 1989 Anzahl

Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [€] Ø Grundstücksfläche [m²]

2011 2 62.000 272 min max

2010 2 61.000 min max

Im Jahr 2010 lagen zwei Kauffälle vor. Aufgrund der großen Spanne erfolgte keine Mittelbildung.

2009 3 95.000 533 min max 85.000 105.000 150 659

2008 2 82.900 104 min max 93 114

2007


Baujahre bis 1949 Anzahl


2011 6 16.150 min max 7.300 41.000 70 1.020

2010 2 37.500 392 min max

2009 5 50.500 696 min max 13.500 80.000 287 1.495

2008 3 28.500 390 min max 15.500 50.000 260 613

2007 4 63.500 593 min max 29.000 95.000 240 1.250


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6.2 Geschosswohnungsbau und Mehrfamilienhäuser

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre 1950 bis 1989 In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine nennenswerten Bewegungen registriert. Lediglich im Jahr 2008 wurde ein Kauf registriert. Baujahre bis 1949 Anzahl Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [€] Ø Grundstücksfläche [m²]

2011


2010

Im Jahr 2010 lagen zwei Kauffälle vor. Aufgrund der großen Kaufpreisspanne erfolgte keine Mittelbildung.

2009 3 220.000 1.142 min max 48.000 339.950 731 1.982

2008 3 50.000 1.233 min max 23.000 92.000 742 1.236

2007



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6.3 Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert.

Baujahre ab 1990, ohne Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert mit Ausnahme von jeweils einem Kauffall in den Jahren 2009 und 2008 mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 675.000 € und einer durchschnittlichen Grundstückgröße von 1533 m². Baujahre 1950 bis 1989 In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, 6 Kauffälle registriert. Die Kaufpreise lagen dabei im Bereich von 30.000 € bis 125.000 €. Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl

Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [€]

Ø Grundstücksfläche [m²]

Anzahl Kauffälle

Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011

Im Jahr 2011 lag ein Kauffall vor.

2010 2 362.500 min max 2.108 19.306 min max 2009


2008 4 117.000 min max 38.000 213.001 230 4.332 min max 2007 2 106.500 min max 307 2.108 min max


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6.4 Gewerbe- und Industriegebäude

6.4.1 Gewerbe

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert mit Ausnahme von jeweils einem Kauffall in den Jahren 2009 und 2008. sonstige Baujahre, ohne Neubauten Kauffälle, bei denen die Nutzfläche bekannt war Anzahl

Kauffälle Ø Gesamtkaufpreis [€] Ø Grundstücksfläche

[m²] Anzahl Kauffälle Ø €/m² Nutzfläche

2011 5 355.000 1 408,57 min max 20.000 1.020.760 660 12.939 min max 2010

Im Jahr 2010 lag nur ein Kauffall vor.

2009 14 93.333 3.190 min max 16.000 440.000 297 10.427 min max 2008 17 4.720

min max 15.000 10.017.875 390 23.636 min max 2007 12 200.000 7.522

min max 18.500 1.050.000 260 26.947 min max

6.4.2 Industrie und Produktion

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. sonstige Baujahre, ohne Neubauten Anzahl


2011


2010


2009 3 62.500 6.063 min max 30.000 65.000 3.698 8.928

2008


2007 5 242.500 min max 40.000 700.000 3.222 40.000


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7 Wohnungs- und Teileigentum

Analog im Schema verbleibend, werden auch im Segment „Wohnungs- und Teileigentum“ alle Kauffälle welche ausschließlich in die Rubrik „geeignet“ einzustufen waren, miteinander verglichen. Dabei wird das Berichtsjahr 2011 dem Basisjahr 2010 gegenübergestellt und partiell werden Vergleiche, immer nach dem gleichen Prinzip, bis einschließlich 2007 angestellt. Auch hier ergibt auf Grund der nicht sehr großen Stichprobe im Berichtsjahr, Basisjahr und den Jahren bis 2007 zurückgehend, eine nicht immer harmonische Darstellung von Durchschnittspreisen. Dieser Umstand ist einfach so hinzunehmen, weil eine andere Darstellung nicht möglich ist. Der Vorteil besteht wiederum in einer einfachen Überschaubarkeit, so dass die nachfolgenden Grafiken, Übersichten und Tabellen unkommentiert vorgestellt werden. Dieses gilt für die gesamte Ziffer 7. Für den Verbleib von Grafiken, Übersichten und Tabellen, mit wenig bis fast keinem Inhalt, wurde dann entschieden, wenn, diesem immer noch ausreichende Erkenntnisse tatsächlich auch entnommen werden können. Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum werden bebaute Grundstücke gehandelt, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum bildet es das Kaufobjekt dieses Teilmarktes.

Im Jahr 2011 waren ausschließlich nur Wohnungseigentum erworben worden. Dabei erfuhr dieses Segment im Vergleich zum Jahr 2010 eine Steigerung der Aktivitäten von rund 19% bei gesteigertem Geldumsatz von rund 12%.

20

3028

32

38

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Anz

ahl d

er K

aufv

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äge

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Wohnungs- und Teileigentum



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0,9

1,6

1,3

1,7

1,9

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

1,6

1,8

2G

eldu

msa

tz (

Mio

. €)

2007 2008 2009 2010 2011

Jahr

Wohnungs- und Teileigentum

Abb.: Geldumsatz

7.1 Erstverkauf aus Neubau

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine nennenswerten Bewegungen registriert. Lediglich in den Jahren 2010 und 2009 wurde je ein Kauf registriert. Dabei wurden annähernd 65.000€ bzw. 35.000€ bezahlt.

Baujahre 1950 bis 1989 In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine nennenswerten Bewegungen registriert. Lediglich im Jahr 2008 wurde ein Kauf registriert. Baujahre bis 1949 In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine nennenswerten Bewegungen registriert. Lediglich im Jahr 2007 wurde ein Kauf registriert.


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7.2 Erstverkauf aus Umwandlung

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine nennenswerten Bewegungen registriert. Lediglich in den Jahren 2010 und 2008 wurde jeweils ein Kauffall registriert. Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011

Im Jahr 2011 gab es keinen Kauffall.

2010

Im Jahr 2007 gab es nur einen Kauffall.

2009 5 5 619,75 68 min max 276,00 1.284,50 31 106

2008 7 7 597,25 64 min max 174,00 708,50 57 90

2007

Im Jahr 2007 gab es nur einen Kauffall.

Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011

Im Jahr 2011 gab es keinen Kauffall.

2010 2 2 884,50 72 min max

2009 3 3 921,00 45 min max 533,50 987,00 44 81

2008 5 5 914,00 83 min max 306,00 1.474,50 60 102

2007 3 3 793,83 44 min max 578,00 949,00 42 95


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7.3 Weiterverkauf

Neubauten In diesem Segment wurden im Berichtsjahr 2011, bis einschließlich 2007, keine Bewegungen registriert. Baujahre ab 1990, ohne Neubauten Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 3 3 708,83 80 min max 559,50 798,00 58 92

2010 5 1 min max

2009

Im Jahr 2009 gab es einen Kauffall.

2008 5 4 618,75 46 min max 183,00 728,50 33 92

2007 2 2 699,50 65

Baujahre 1950 bis 1989 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 22 21 651,25 61 min max 140,50 1.309,50 32 119

2010 9 8 655,25 62 min max 373,00 1.031,50 32 87

2009 11 11 406,42 67 min max 209,00 622,00 43 106

2008 7 6 737,88 72 min max 405,50 1.324,00 51 128

2007 6 6 287,63 72 min max 264,50 696,00 38 72

Baujahre bis 1949 Kauffälle, bei denen die Wohnfläche bekannt war Anzahl Kauffälle Anzahl Kauffälle Ø €/m² Wohnfläche Ø Wohnfläche [m²]

2011 4 3 883,50 77 min max 820,00 947,50 61 95

2010 7 6 644,13 62 min max 362,50 1.068,50 44 79

2009 5 5 672,00 78 min max 488,50 821,00 43 132

2008 5 4 679,75 52 min max 593,00 754,00 45 92

2007 8 8 729,25 73 min max 344,00 1.025,50 57 90


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8 Erforderliche Daten für die Wertermittlung

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte haben nach § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Aufgabe, sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten. Im vorliegenden Bericht zum Grundstücksmarkt des Landkreises Sömmerda werden ausgewählte zur Wertermittlung erforderliche Daten veröffentlicht, welche sich ausdrücklich auf die

• Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

konzentrieren.

Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätzen und Vergleichsfaktoren sollen entsprechend den §§ 12 und 13 der ImmoWertV die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfassen und wiedergeben. Da sich die allgemeinen Wertverhältnisse nach der groß- und kleinräumigen Lage und nach Art des Grundstückes deutlich unterscheiden, ist es notwendig, diese aus örtlichen Daten für den jeweiligen Grundstücksmarkt abzuleiten. In dieser Konstellation war es im Berichtszeitraum nur möglich Sachwertfaktoren (SWF) für den Landkreis Sömmerda herzuleiten! Um die nachfolgend veröffentlichten Sachwertfaktoren, sachgerecht anwenden zu können, ist der Grundsatz der Modellkonformität (der Zusammenhang zwischen Ableitung und Anwendung der erforderlichen Daten) eine grundlegende Voraussetzung. Das hier verwendete Modell wurde den Empfehlungen des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland vom 05. 08. 2011 entnommen.

8.1 Sachwertfaktoren

Nach § 193 Abs. 5, Satz 2, Nr. 2 BauGB sollen Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren), insbesondere für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser, abgeleitet werden. Damit werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt erfasst. Um Sachwertfaktoren abzuleiten, wird nach § 14 ImmoWertV das Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Sachwerten gebildet. Bei der Ermittlung von Verkehrswerten für Ein- und Zweifamilienhäuser kommt in der Wertermittlungspraxis vorrangig das Sachwertverfahren zur Anwendung.


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Folgendes Schema liegt der Sachwertermittlung nach ImmoWertV zugrunde:1

8.1.1 Modellbeschreibung für die Ableitung von Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser

Die für die Ableitung benötigten Kauffälle wurden entsprechend der festgelegten Selektionskriterien aus der Kaufpreissammlung erfasst. Selektionskriterien:

- Einfamilienhaus (EFH), Zweifamilienhaus (ZFH), Reihenmittelhaus (RMH), Reihen-endhaus (REH), Doppelhaushälfte (DHH)

- Grundstücksgröße < 1.500 m² - Kaufpreis > 49.999 € - Kauffälle zwischen 01. 07. 2009 und 30. 06. 2011

Eine Auswertung nach diesen Kriterien ergab einen Stichprobenumfang von 129 Gebäuden. Um eine Vergleichbarkeit dieser Stichprobe zu gewährleisten, wurde ein virtuelles Normgrundstück wie folgt definiert:

• gewöhnlicher Geschäftsverkehr, • erschließungsbeitragsfrei, • mit typischem Gebäude, ortsüblichen Nebengebäuden (Garage, Stellplatz, Carport) und

typischen Außenanlagen, • Werte für übertiefe Grundstücksteile und selbständig nutzbare Teilflächen sind in Abzug

gebracht worden, • besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) wie z. B. Baumängel/

Bauschäden wurden beachtet. Vorgabe: Schadensfreiheit des vorläufigen Sachwertes.

1Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland) ,

www.immobilienmarktbericht-deutschland.info , Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: 05.08.2011


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Unter Berücksichtigung der vorgenannten Modellkonformität und des Normgrundstückes standen für die statistische Erhebung von den ursprünglich 129 Kauffällen, noch 55 geeignete Kauffälle und für die abschließende Korrelation zum jeweiligen Bodenrichtwert (BRW) endgültig 51 Kauffälle für diese zyklische Ableitung der Sachwertfaktoren zur Verfügung. Modellbeschreibung 2

Normalherstellungskosten ohne Baujahreskorrektur

EFH/ ZFH (freistehend), DHH/ RH NHK 2000 (Sprengnetter)

Regionalisierung ohne

Bezugsmaßstab Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277

gemischte Gebäudetypen sachverständig interpoliert

besonders zu veranschlagende Bauteile

Tabellenwerte, Erfahrungssätze

Baunebenkosten 16 % für EFH/ ZFH 14 % für DHH/ RH

Baupreisindex Bundesindex für Wohngebäude (insgesamt), letzter veröffentlichter Quartalsindex

Alterswertminderung linear

wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (GND)

80 Jahre (siehe „Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsdauer),

Restnutzungsdauer (RND) RND = GND - Alter (fiktiv) Mindestrestnutzungsdauer: 25 Jahre Verlängerung der RND bei Modernisierung unter Verwendung der Tabelle der Modernisierungselemente

Außenanlagen, sonstige Anlagen prozentual vom Gebäudezeitwert ungewöhnliche Außenanlagen (z. B. Pool) wurden separat als Zeitwert berücksichtigt

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Berücksichtigung der boG (z.B. Baumängel, Bauschäden); Schadenfreiheit des vorläufigen Sachwertes

Bodenwert Bodenrichtwert x Grundstücksfläche, ggf. sachverständige Anpassung

erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand

frei

Stichprobenumfang 51 Kauffälle Untersuchungszeitraum 01. 07. 2009– 30. 06. 2011

Die Anlagen zu dem Modell für die Sachwertfaktoren können am Ende dieser Ausführungen noch einmal verglichen werden. Zur Berechnung der Sachwertfaktoren kommt folgende Formel zur Anwendung: KPi - boGi mit: k Sachwertfaktor ki = Ø —————- KP Kaufpreis vSWi i Kauffall vSW vorläufiger Sachwert ((fiktiv) schadensfrei) boG Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

2 Dieses Modell ist angelehnt an die empfohlenen Modelle zur „Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlichen Daten“ des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA), Stand: 05.08.2011.


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8.1.2 Ableitung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamil ienhäuser

Der vom Gutachterausschuss gewählte Modellansatz geht aufgrund langjähriger Analysen und empirischer Studien in der Wertermittlungspraxis davon aus, dass der Sachwertfaktor vor allem von der Lage auf dem regionalen Grundstücksmarkt (dem Bodenwertniveau) und von der Höhe des vorläufigen (also noch nicht marktangepassten) Sachwerts abhängig ist. Aus diesem Grund wurden Sachwertfaktoren für EFH/ZFH in Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau und dem vorläufigen Sachwert abgeleitet. Die Ergebnisse dieser Auswertung bestätigen diese Abhängigkeit. Zur Darstellung der Abhängigkeit des Sachwertfaktors vom vorläufigen Sachwert wurde folgende Funktion verwendet: k = a � vSWb mit: k Sachwertfaktor vSW vorläufiger Sachwert (in Mio. €) a, b Konstanten Für die 55 verwendeten Kauffälle ergibt sich folgende Aufschlüsselung:

nach Baujahren < 1945 1945- 1990 > 1990

Kauffälle 11 16 28

Vorläufiger Sachwert < 100.000 € 100.000 € –150.000 € >150.000- 200.000 € > 200.000 €

Kauffälle 10 13 12 20

Nach BRW < 21 €/ m² 21 €/ m²- 45 €/ m² > 45 €

Kauffälle 18 14 23

Gebäudetyp EFH/ZFH DHH/RH

Kauffälle 45 10

Von den 55 Kauffällen welche in die finanzmathematisch- statistische Auswertung fallen, sind am Ende nochmals 4 Kauffälle der Auswertung entzogen worden, weil diese Ergebnisse zwar knapp, jedoch über der festgelegten (±30%) statistischen Ausschlussschranke lagen. Somit gewährleisten 51 Kauffälle die statistisch gesicher te Herleitung der Sachwertfaktoren für die Jahre 2010/ 2011 im Landkreis Sömmerda.

Gruppierung der Bodenrichtwertniveaus und Ergebnisse der Ableitung:

Bodenrichtwertniveau

(BRW)

Anzahl Datensätze a Sigma a b Sigma b Korrel.

BRW <21 16 0,31823 0,09127 -0,34908 0,12856 0,56976

BRW 21-45 14 0,40576 0,09413 -0,30196 0,10657 0,63389

BRW >45 21 0,37171 0,12226 -0,40635 0,21282 0,39390

Ausgehend von diesen Gruppierungen wurden für die Ableitung der Konstanten a und b die Bodenrichtwertniveaus 15 €/m², 30 €/m² und 60 €/m² gewählt.


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Tabellarische Darstellung der Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser für das Gebiet des Landkreises S ömmerda

Sachwertfaktoren EFH / ZFH NHK 2000 (Sprengnetter) erschließungsbeitragsfrei

Bodenwertniveau

Vorläufiger Sachwert 15,00 €/m² 30,00 €/m² 60,00 €/m²

60.000 € 0,83 70.000 € 0,79 0,92 80.000 € 0,75 0,88 90.000 € 0,73 0,84

100.000 € 0,70 0,81 0,92 110.000 € 0,68 0,79 0,89 120.000 € 0,66 0,76 0,86 130.000 € 0,65 0,74 0,84 140.000 € 0,63 0,72 0,81 150.000 € 0,62 0,70 0,79 160.000 € 0,69 0,77 170.000 € 0,67 0,76 180.000 € 0,66 0,74 190.000 € 0,65 0,73 200.000 € 0,64 0,71 210.000 € 0,63 0,70 220.000 € 0,62 0,69 230.000 € 0,68 240.000 € 0,66 250.000 € 0,65 260.000 € 0,64

a 0,33551 0,36154 0,38842 b −0,32075 −0,35189 −0,37621

k = a � vSWb

Die mittlere Standardabweichung :beträgt s = 0,016


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8.2 Anlagen zu dem Modell für die Sachwertfaktoren 3

8.2.1 Pauschalierte Ansätze für Gesamt- und Mindestrestnutzungsda uer

Konzentriert sich in dieser Ableitung nur auf EFH/ ZFH.

3 Quelle: AK OGA (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland) ,

www.immobilienmarktbericht-deutschland.info , Heft: Ableitung sonstiger für die Immobilienwertermittlung erforderlicher Daten Stand: 05.08.2011


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8.2.2 Modernisierungsgrad und Modernisierungselemente

Die entscheidenden Merkmale zur Ermittlung der Restnutzungsdauer sind das Alter und der Grad der im Gebäude durchgeführten Modernisierungen einschließlich durchgreifender Instandsetzungen. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrades soll das nachfolgende Punktraster dienen. Aus der Summe der Punkte für die jeweils zum Bewertungsstichtag oder kurz zuvor durchgeführten Maßnahmen ergibt sich der Modernisierungsgrad. Liegen die Maßnahmen weiter, z. B. 20 Jahre zurück, ist ggf. zu prüfen, ob nicht ein geringerer als der maximale Tabellenwert anzusetzen ist. Modernisierungselemente mit Punktraster für typisch e Fälle

Entsprechend der jeweils ermittelten Gesamtpunktzahl kann der Modernisierungsgrad wie folgt ermittelt werden: 0 - 1 Punkte = nicht modernisiert 2 - 5 Punkte = kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 6 - 10 Punkte = mittlerer Modernisierungsgrad 10 - 15 Punkte = überwiegend modernisiert 16 - 20 Punkte = umfassend modernisiert


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8.3.3 Tabelle für die modifizierte Restnutzungsdauer

In der nachfolgenden Tabelle sind in Abhängigkeit von der üblichen Gesamtnutzungsdauer, dem Gebäudealter und dem ermittelten Modernisierungsgrad für die Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren modifizierte Restnutzungsdauern angegeben. Um kontinuierliche Übergänge sowohl zwischen den Tabellen als auch innerhalb der Tabellen zu erreichen, wurden die Tabellenwerte nicht gerundet. Die Rundung, die im Bewertungsfall nach sachverständigem Ermessen auf 5 Jahre erfolgen sollte, bleibt dem Anwender überlassen. Die Tabellenwerte sind aus einem theoretischen Modellansatz entstanden. Das Modell geht davon aus, dass die Restnutzungsdauer ab einem Gebäudealter von 30 Jahren, abgestuft nach dem Grad der Modernisierung, gegenüber dem Betrag Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter auf maximal 50 Jahre gestreckt wird.


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