Immobilienuebertragung gegen Niessbrauch und...

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Immobilienbertragung gegen Niebrauch und Rentenzahlung

Inhalt

1 Einfhrung

2 Grundstze zu Mieteinknften

3 Behandlung des Niebrauchs bei der Einkommensteuer

3.1 Zuwendungsniebrauch

3.2 Vorbehaltsniebrach

3.3 Vermchtnisniebrauch

3.4 Niebrauch als Sonderbetriebsvermgen

4 Niebrauch als Regelung der Erbfolge

5 Behandlung der Rentenzahlung bei der Ein-kommensteuer

6 Checkliste: Rente-Niebrauch

WALDEMAR SCHAUER, Steuerberater, Hhenstr. 19, 75239 Eisingen www.stb-schauer.de

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Immobilienbertragung gegen Niebrauch und Rentenzahlung Seite 2 von 7

1 Einfhrung Rund die Hlfte ihres Vermgens haben die Deutschen in Grundbesitz angelegt; viele planen, in die eigenen vier Wnde zu ziehen oder sich aus Renditeaspekten eine Mietimmobilie zuzulegen. Sofern Familien bereits ber Grundbesitz verfgen, denken sie oftmals darber nach, Immobilien an Kinder oder Enkel abzutreten, oh-ne auf die bisherigen Einnahmen zu verzichten: Dieser Spagat gelingt ber den sogenannten Niebrauch. Auch wenn Tochter oder Sohn faktisch noch nicht an den Mietertrgen partizipieren, sorgt der endgltig er-folgte Besitzerwechsel im Grundbuch fr gesicherte Verhltnisse. Dabei mssen die Ex-Besitzer noch nicht einmal Abstriche am vorherigen Lebensstandard ma-chen. Denn die bergabe gegen Niebrauch sichert - je nach Gestaltung - eine unvernderte Einkommenslage bis zum Tod und sorgt fr einen zustzlichen Minde-rungsposten fr die Erbschaftsteuer.

Auch die anschlieende familieninterne Berechnung der Einkommensteuer von Eltern und Kindern ergibt in der Summe oft deutliche Ersparnisse - und dies fr ei-nen langen Zeitraum. Ein bedeutender Aspekt beim Grundbesitz ist die steuerliche Behandlung. Im Umgang mit dem Finanzamt ist so einiges zu beachten, von den Angaben in der Einkommensteuererklrung, den Aus-wirkungen auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer bis hin zu diversen Sonderaspekten.

Diese greift das nachfolgende Merkblatt auf, indem es die steuerliche Behandlung der verschiedenen Formen des Niebrauchs und der Mglichkeit einer Hausber-tragung unter Verwandten gegen Rentenzahlung erlu-tert. Eines vorweg: Die bergabe gegen Rente ist steuerlich seit 2008 nicht mehr attraktiv!

2 Grundstze zu Mieteinknften Die allgemeinen Grundregeln der Einkunftsart Vermie-tung und Verpachtung ist auch beim Niebrauch oder der Hausbergabe gegen Rentenzahlung zu beachten. Daher zunchst ein paar wichtige Grundregeln. Die Vermietung des eigenen Grundbesitzes ist keine ge-werbliche Ttigkeit, selbst bei Wohnblocks oder Bro-husern. Vorteil: Die Einknfte unterliegen nicht der Gewerbesteuer, es besteht keine Buchfhrungspflicht, und ein Verkaufserls ist nach Ablauf der zehnjhrigen Spekulationsfrist steuerfrei.

Der Privatbereich endet aber, wenn die Immobilie fr die eigene Firma, Kanzlei oder Praxis genutzt wird. Dann gehrt das Haus insoweit zum Betriebsvermgen, und Sie erzielen entweder Einknfte aus Gewerbebe-trieb oder aus selbstndiger Arbeit. Liegen z.B. im Erd-geschoss das eigene Ladenlokal, im ersten Stock ver-mietete Privatrume und in der zweiten Etage die eige-ne Wohnung, liegt Betriebs- und Privatvermgen vor. Die Hausaufwendungen sind dann entweder Betriebs-

ausgaben, Werbungskosten oder steuerlich als privat veranlasst irrelevant, Der Preis fr das Lokal muss bi-lanziert werden, und die AfA hierauf fllt in den betrieb-lichen Bereich.

Der Verkauf einer privaten Immobilie gehrt nicht zu den Einknften aus Vermietung und Verpachtung, kann aber als privates Veruerungsgeschft steuerpflichtig sein. Der Erls aus betrieblichen Hausteilen muss je-doch stets als Betriebseinnahme deklariert werden, in-dem er dem bis dahin abgeschriebenen Wert gegen-bergestellt wird.

Auf Dauer gesehen muss bei den Einknften aus Ver-mietung und Verpachtung ein positiver Ertrag zu erwar-ten sein, sonst vermutet das Finanzamt sogenannte Liebhaberei, und Verluste sind nicht absetzbar. Diese Auffassung wird bei Mieteinknften aber grozgig ausgelegt. So ist hier generell von einem Einnahme-berschuss auszugehen, sofern eine dauerhafte Ver-mietung geplant ist - selbst wenn sich die Verhltnisse unerwartet kurzfristig ndern. Bei Zeitvertrgen, Ver-mietung an Angehrige, spterem Verkauf oder Eigen-nutzung sowie bei Ferienwohnungen prft das Finanz-amt allerdings kritisch. Hier sind Verluste nur absetzbar, wenn auf Dauer gesehen ein berschuss erzielbar ist.

Bei den Einknften aus Vermietung und Verpachtung ist der berschuss der Einnahmen ber die Werbungs-kosten entscheidend fr die Hhe der Steuer.

Erhaltene Mieteinnahmen im Jahr

+ Nebenkosten (Umlagen)

bezahlte Werbungskosten im Jahr (inkl. Um-lagen und AfA)

= Einknfte aus Vermietung und Verpachtung (positiv oder negativ)

Zu den Einnahmen zhlen einmalige oder laufende Mieten sowie sonstige Vergtungen, die fr die ber-lassung gezahlt werden. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhngen. Der Vermieter kann sie auch dann geltend machen, wenn vorbergehend keine Einnah-men aus dem Gebude erzielt werden. Im Einzelnen fallen unter die anfallenden Werbungskosten z.B. die Abschreibungen, Schuldzinsen, Grundsteuer, Repara-turkosten oder auch die umgelegten Kosten.

3 Behandlung des Niebrauchs bei der Einkommensteuer

Neben dem normalen Kauf oder Bau einer Immobilie kann der Besitz auch durch spezielle Vertrge - in der Regel unter Angehrigen - vollzogen werden. Damit soll dann oftmals die vorweggenommene Erbfolge geregelt werden, oder die Vereinbarungen erfolgen aus prakti-schen Grnden - etwa wegen betagter Eltern und zur


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Steuerersparnis. In Betracht kommen hierbei oftmals der Niebrauch oder die Vermgensbergabe gegen wiederkehrende Leistungen.

Bei Niebrauch darf eine dritte Person das Grundstck nutzen, es aber nicht verkaufen. Solche Vertrge wer-den oft innerhalb der Familie abgeschlossen, um bei-spielsweise die Erbfolge vorzeitig zu regeln. Daher hat ein Niebrauch Auswirkungen auf die Einkommen- und auf die Schenkungsteuer. Die Finanzverwaltung folgt dieser zivilrechtlichen Auffassung jedoch nicht in allen Fllen. Grundvoraussetzung ist, dass die Ertrge aus der Immobilie beim Niebraucher aufgrund einer gesi-cherten Rechtsposition zuflieen.

Grundstzlich werden brgerlich-rechtliche Gestaltun-gen zwischen nahen Angehrigen steuerrechtlich nur anerkannt, wenn sie klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatschlich durchgefhrt werden. Somit knnen aus einer Niebrauchsbestellung zugunsten naher Angeh-riger steuerrechtliche Folgerungen nur dann gezogen werden, wenn

ein brgerlich-rechtlich wirksames Niebrauchs-recht begrndet worden ist und

die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Ver-einbarungen auch tatschlich durchfhren.

An der tatschlichen Durchfhrung fehlt es, wenn u-erlich alles beim Alten bleibt und etwa nur die Ertrge an den Niebraucher abgefhrt werden. In jedem Falle scheidet eine Zurechnung von Einknften fr den Nie-braucher aus, wenn die bezogenen Ertrge an den Be-sitzer weitergeleitet werden mssen, ohne dass dieser rechtlich in irgendeiner Weise auf die Verwaltung des Vermgens Einfluss nehmen kann.

Hierbei sind die unterschiedlichen Formen eines Nie-brauchs zu unterscheiden:

3.1 Zuwendungsniebrauch Beim Zuwendungsniebrauch bestellt der Eigentmer Verwandten oder fremden Dritten ein Niebrauchsrecht an seinem Besitz. Dabei ist zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Niebrauch zu unterschieden:

Dieser Vorgang ist entgeltlich, wenn der Wert des Niebrauchs und der Wert der Gegenleistung (Im-mobilie) in etwa gleich sind. Das wird in der Regel der Fall sein, wenn der Niebrauch unter fremden Dritten abgeschlossen wird.

Stimmen Niebrauchswert und Gegenleistung nicht mehr berein, ist der Vorgang teilentgeltlich und wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Gibt es keine Gegenleistung oder liegt diese unter 10 % des Niebrauchswerts, ist die Einrumung des Rechts unentgeltlich.

Der hufigste Fall ist der unentgeltliche Niebrauch zwischen Angehrigen.

Der Niebraucher erzielt Mieteinknfte und kann Kosten geltend machen. Er kann allerdings keine Abschreibungen ansetzen.

Der Eigentmer kann keine Werbungskosten an-setzen. Somit geht die Abschreibung steuerlich ver-loren.

Wird ein Niebrauch Dritten entgeltlich eingerumt, liegt steuerlich eine Grundstcksvermietung des Eigen-tmers an den Niebraucher vor.

Der Eigentmer erzielt Einknfte aus Vermietung und Verpachtung, die er bei Einmalzahlungen auf die Nutzungsdauer verteilen kann. Er darf weiterhin AfA ansetzen.

Der Niebraucher setzt die laufenden Aufwendun-gen als Werbungskosten ab und kann zustzlich das Niebrauchsrecht abschreiben.

Bei teilentgeltlicher Rechtsbestellung erfolgt eine Split-tung nach den beiden vorherigen Regeln. Die Kosten sind entsprechend aufzuteilen.

3.2 Vorbehaltsniebrauch Ein Vorbehaltsniebrauch wird meist bei der vorwegge-nommenen Erbregelung verwendet. Der Besitzer (oft Eltern) bertrgt die Immobilie und behlt sich den Niebrauch vor. Er kann weiterhin in seiner Wohnung bleiben oder unverndert Mieten kassieren. Der neue Eigentmer (das Kind) erwirbt eine Immobilie, die mit einem Niebrauch belastet ist.

Der Vorbehaltsniebraucher muss die Mietein-nahmen versteuern und kann die Aufwendungen sowie die Gebude-AfA absetzen.

Der neue Eigentmer hat weder Werbungskosten noch Einnahmen. Das ndert sich erst, wenn das Niebrauchsrecht endet.

Vorteil des Vorbehaltsniebrauchs: Im Gegensatz zum Zuwendungsniebrauch kann die AfA weiterhin geltend gemacht werden.

Hinweis Schenkungsteuer

Seit 2009 kann der kapitalisierte Wert der Belastung durch den Niebrauch in voller Hhe vom Wert der Immobilie abgezogen werden und mindert insoweit die Schenkungsteuer (siehe unten).

3.3 Vermchtnisniebrauch Ein Vermchtnisniebrauch liegt vor, wenn im Erbfall ein Erbe aufgrund einer testamentarischen Verfgung einem Dritten (Vermchtnisnehmer) ein Niebrauchs-recht einrumen muss. In diesem Fall hat der Erblasser seine Erben verpflichtet, dass eine andere Person die Ertrge aus dem geerbten Grundvermgen erhlt. Fr


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diesen Vorfall hat die dritte Person - und nicht die Erben - den Mietertrag steuerlich zu erfassen.

Der Vermchtnisniebraucher muss die Mietein-nahmen versteuern und kann die Aufwendungen sowie die Gebude-AfA absetzen.

Der Erbe als neuer Eigentmer hat weder Wer-bungskosten noch Einnahmen. Das ndert sich erst, wenn das Niebrauchsrecht endet.

3.4 Niebrauch als Sonderbetriebsvermgen

Handelt es sich beim Niebrauch um Sonderbetriebs-vermgen bei der Personengesellschaft, sind die Wirt-schaftsgter des Sonderbetriebsvermgens bei der Bewertung des Betriebsvermgens mit ihrem gemeinen Wert anzusetzen und fr das Niebrauchsrecht wird ein Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Da der Niebraucher Mitunternehmer der Personengesell-schaft ist, handelt es sich bei dem Niebrauchsrecht um einen Anteil an einer Personengesellschaft und folg-lich gehrt das Niebrauchsrecht bei Vorliegen der wei-teren Voraussetzungen zum begnstigungsfhigen Be-triebsvermgen. Die Zuordnung zum begnstigten Be-triebsvermgen erfordert nicht den Erwerb einer zivil-rechtlichen Gesellschafterstellung. Die Steuerbefreiung ist aber ausgeschlossen, wenn das Betriebsvermgen der Personengesellschaft zu mehr als 50 % aus sog. schdlichen Verwaltungsvermgen besteht.

Handelt es sich bei der Personengesellschaft nicht um einen Betrieb mit berwiegendem Verwaltungsverm-gen, gewhrt die Finanzverwaltung die Steuerbefreiung fr das Niebrauchsrecht insoweit nicht, als es Nut-zungsrecht auf Verwaltungsvermgen entfllt. Bleibt der zivilrechtliche Eigentmer des Gesellschaftsanteils Mit-unternehmer, gilt der Teil des Niebrauchsrechts als nicht begnstigungsfhiges Vermgen, der dem Ver-hltnis des Werts des Anteils des jungen Verwaltungs-vermgens am Wert des Anteils an der Personenge-sellschaft entspricht.

Beispiel

A und B sind je zu 50 % an der A & B OHG beteiligt. A rumt C unentgeltlich das Niebrauchsrecht an seinem An-teil ein. Dieses ist so ausgestaltet, dass C Mitunternehmer der OHG wird. A bleibt Mituntemehmer der OHG. Der Kapi-talwert des Niebrauchs betrgt 100.000 und der des An-teils des A an der OHG 2 Mio. . Zum Gesamthandsverm-gen der OHG gehrt Verwaltungsvermgen im Wert von 900.000 , wovon 500.000 auf Verwaltungsvermgen entfallen.

Lsung

Die zum Verwaltungsvermgen gehrenden Wirtschaftsg-ter sind A und B nach dem Gewinnverteilungsschlssel je zu 50 % zu zurechnen. Die Verwaltungsvermgensquote

bezogen auf den Anteil des A betrgt 900.000 0,5 x 2.000.000 = 22,5 % x50 %. Aufgrund des Verwaltungs-vermgens sind jedoch 500.000 0,5 x 2.000.000 = 12,5 % nicht begnstigt. Damit rechnet das Niebrauch-recht mit (100.000 12,5 % =) 12.500 nicht zum begnstigten Vermgen und mit (100.000 12.500 =) 87.500 zum begnstigten Vermgen.

4 Niebrauch als Regelung der Erbfolge

Eines vorweg: Aus Sicht der Eltern sind wiederkehren-de Leistungen in Form von Rentenzahlungen meist die bessere Entscheidung. Denn die Eltern mssen sich anschlieend nicht mehr um Mieterwechsel, Renovie-rung oder tropfende Wasserhhne kmmern und erhal-ten monatlich einen fest vereinbarten Betrag aufs Kon-to. Damit spielt es fr die Hhe ihrer Ertrge auch keine Rolle, ob der Nachwuchs anschlieend ordentlich wirt-schaftet.

Beim Niebrauch hingegen gibt es spter immer wieder Streit ber die Bezahlung von auerordentlichen Auf-wendungen oder etwa die Notwendigkeit eines Dach-ausbaus. Zudem fllt es betagten Eltern zunehmend schwer, sich um die Hausverwaltung zu kmmern.

Durch die bergabe gegen wiederkehrende Leistungen lassen sich auch unliebsame Erben aus dem Weg schaffen. Nach erfolgter Vermgensbergabe laufen Pflichtteilsansprche sptestens nach zehn Jahren ins Leere. Beim Niebrauch erlischt die Forderung hinge-gen nicht, so dass die Nachfolger immer drohende An-sprche der Geschwister im Auge behalten mssen. Bei Immobilien gegen Niebrauch bleibt daher das la-tente Risiko, so dass liquide Mittel fr den Fall der Flle vorgehalten werden mssen.

Allerdings hat der Niebrauch nicht nur negative Seiten. Bei wiederkehrenden Leistungen muss das Kind auch dann zahlen, wenn beispielsweise Wohnungen leer stehen und die Mieten nicht wie erwartet flieen. Zwar kann es sich an die Eltern mit der Bitte um Reduzierung wenden. Doch die sind oft auf die kalkulierten Einnah-men angewiesen.

Hinweis

Bei Niebrauchsvertrgen mit Minderjhrigen ist auch die Mitwirkung eines Ergnzungspflegers erforderlich. Denn im Gegensatz zu einer klassischen Geldschenkung werden dem Nachwuchs auch Belastungen zugewendet. Die An-ordnung einer Ergnzungspflegschaft ist aber nur fr die Bestellung, nicht fr die Dauer des Niebrauchs erforder-lich. Die Bestellung des Niebrauchs ohne Mitwirkung ei-nes Ergnzungspflegers ist in diesen Fllen jedoch einkom-mensteuerrechtlich anzuerkennen, wenn das Vormund-schaftsgericht die Mitwirkung eines Ergnzungspflegers fr entbehrlich gehalten hat.


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Bei der anschlieenden Verwaltung drfen Vater oder Mutter aber ohne Pfleger unter die Arme greifen. Somit fallen hier nur einmal Gebhren bei der Vertragsunter-schrift an.

Bei der Hausschenkung setzt das Finanzamt den Im-mobilienwert seit 2009 - je nach Grundstcksart - ber drei verschiedene Berechnungen fest, um einen Preis auf Marktniveau zu erreichen. Hiervon darf dann der Kapitalwert des Niebrauchs abgezogen werden, der sich aus den hochgerechneten Mietertrgen ergibt. Dieser kapitalisierte Betrag fllt umso hher aus, je jn-ger Vater oder Mutter bei bergabe sind. Die Jahres-einnahme wird mit einem Vervielfltiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert.

Wenn beide Elternteile bei der Schenkung noch leben, ist der hhere Faktor als Abzugsposten magebend. Ist die Mutter z.B. 60 Jahre alt, liegt er aktuell bei rund 13,7, beim 65 Jahre alten Vater bei 11,3. Betrgt der jhrliche Niebrauchwert nun beispielsweise 10.000 , setzt das Finanzamt 137.000 als Schuldenposition an. Liegt das Resultat unter dem Freibetrag (pro Kind im-merhin 400.000 ), bleibt der Besitzerwechsel steuer-frei.

Weiterer Vorteil: Das durch dieses Geschft bertrage-ne Haus belastet im spteren Erbfall steuerlich nach zehn Jahren berhaupt nicht mehr.

Diese Rechnung galt auch bereits unter altem Rechts-stand. Durch die Erbschaftsteuerreform 2009 kommen aber positive Aspekte hinzu. Nunmehr werden Grund-stcke im Schnitt 20 % bis 50 % hher bewertet als zu-vor, dafr knnen Kinder einen doppelt so hohen und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen - inso-weit also zumindest ein Nullsummenspiel. Dafr wird die Schenkungsteuer auf die Niebrauchslast aber nicht wie bis 2008 nur bis zum Tod des Berechtigten gestundet, die Schuld zhlt jetzt dauerhaft.

Dabei fllt der Abzugsposten sogar deutlich hher aus. Da das Haus mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Niebrauchlast grozgiger angesetzt wer-den. Zudem wurde die Sterbetabelle der Finanzverwal-tung aktualisiert, was statistisch eine lngere Lebens-dauer fr Vater und Mutter von rund drei Jahren bedeu-tet. Das erhht dann den Kapitalwert, ohne dass sich die Mietertrge aus der mit Niebrauch belasteten Im-mobilie ndern. Das kann dazu fhren, dass es gelingt, ein Mehrfamilienhaus gegen Niebrauch zu verschen-ken, ohne dass der Fiskus Forderungen stellt. Bis 2008 gab es diesen Entlastungseffekt nicht auf Dauer, son-dern nur ber die temporre Steuerstundung.

Beispiel

Die verwitwete 52-jhrige Mutter bertrgt das vermietete Mehrfamilienhaus Anfang 2014 zum Marktpreis von

1,2 Mio. an die Tochter. Sie vereinbaren Vorbehalts-niebrauch.

Jahresertrag Haus 50.000 Vervielfltiger bei Alter 52 x 15,31 Kapitalwert Niebrauch 765.450 Steuerrechnung Wert des Hauses 1.200.000 Niebrauchslast - 765.450 Ergibt 434.550 Kinderfreibetrag - 400.000 Bemessungsgrundlage 34.550 Steuersatz x 7 % Fllige Schenkungsteuer 2.419

5 Behandlung der Rentenzah-lung bei der Einkommensteuer

Eine Immobilie kann auch gegen die Zusage von wie-derkehrenden Leistungen im Wege der vorweggenom-menen Erbfolge bertragen werden. Hierbei bertragen (Gro-)Eltern ihre Immobilien vorzeitig auf Kinder oder Enkel, ohne auf die bisherigen Einnahmen zu verzich-ten. Vermgensbergabe gegen Versorgungsleis-tung nennt sich das Modell. Die neuen Hausbesitzer setzen ihre privaten Zahlungen bis zum Tod der Eltern als Sonderausgaben ab und Vater oder Gromutter versteuern die Rente als sonstige Einnahmen. Diese im Familienkreis beliebte Variante hat sich in der Vergan-genheit besonders dann gelohnt, wenn der bergeben-de (z.B. die Eltern) einer geringeren Steuerprogression als die Zahlenden (erwerbsttige Kinder) unterliegt.

Grundvoraussetzung fr die Anerkennung solcher Ver-sorgungsleistungen ist, dass das bertragene Haus Er-trge bringt. Konkret: Die vereinbarten Zahlungen ms-sen aus den Nettoertrgen erzielbar sein. Nur dann ist der Sonderausgabenabzug mglich. Hierzu muss die Rendite bei berschlgiger Berechnung zum Zeitpunkt des Besitzwechsels zumindest genauso hoch sein wie die vereinbarten Zahlungen an den bergebenden. Reicht das Ergebnis nicht aus, sollte der bernehmer dem Finanzamt nachweisen, dass sich die Rendite in den kommenden Jahren deutlich verbessern wird. Auch ersparte Mietaufwendungen stellen einen Ertrag dar. Lassen sich hieraus die Versorgungsleistungen finan-zieren, sind diese als Sonderausgaben des Verm-gensbernehmers abzugsfhig.

Beispiel

Eltern bertragen in 2007 ihr Eigenheim auf die Tochter und lassen sich eine Versorgungsrente von 900 zusagen. Die ersparten Mietaufwendungen der Tochter durch den Wohnungswechsel betragen monatlich 1.000 .

Ergebnis: Das Kind kann Sonderausgaben von jhrlich 10.800 absetzen, die Eltern versteuern diesen Betrag als sonstige Einnahmen. Dieses Nullsummenspiel lohnt sich,


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wenn die Tochter deutlich hhere Einknfte als ihre Eltern erzielt.

Diese Gestaltungsmglichkeit stand Ihnen aber nur bei Grundstcksbertragungen bis 2007 offen. Seit 2008 sind Versorgungsleistungen steuerlich nicht mehr im Bereich von privaten Immobilien absetzbar. Sofern der Besitzerwechsel jedoch bereits vor 2008 stattgefunden hatte, ist das Steuersparmodell weiterhin anwendbar.

Hintergrund dafr war, dass damit dieses Familien-sparmodell in der Vergangenheit mit Betriebsvermgen und Mietimmobilien gelang. Nach Grundsatzentschei-dungen Bundesfinanzhofs konnten jedoch auch Spar-guthaben, Wertpapiere, stille Beteiligungen und sogar das selbst genutzte Wohneigentum Gegenstand einer Vermgensbergabe gegen Versorgungsleistungen sein. Dies war in der Praxis der Startschuss zu neuen Steuergestaltungen. Dadurch wurde der bisher eher b-liche Niebrauch im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge zum Auslaufmodell, da die Vermgensberga-be gegen Versorgungsleistung in der Praxis flexibler war und zudem steuerlich oft vorteilhafter. Denn die Steuersparmglichkeiten wurden sogar so weit getrie-ben, dass die bergabe von Sparguthaben selbst dann begnstigt ist, wenn hiermit private Schulden getilgt werden. Hierauf reagierte die Finanzverwaltung das erste Mal ablehnend und erkannte den Sonderausga-benabzug nicht an.

Anschlieend wurde ber das Jahressteuergesetz 2008 wurden die steuerbegnstigten Versorgungsleistungen auf betriebliches Vermgen begrenzt und damit zurck auf den frheren Kernbereich gefhrt. Auslser fr die-sen Einschnitt waren auch die damaligen Beanstan-dungen des Bundesrechnungshofs, wonach die Rechts-lage kaum noch zu verstehen ist und Finanzmter 90 % der Flle fehlerhaft bearbeitet hatten. Somit wurde das historische Rechtsinstitut der Vermgensbergabe ge-gen Versorgungsleistungen auf seinen Kernbereich re-duziert, um missbruchliche Gestaltungen und Mitnah-meeffekte zu verhindern.

Mit der nderung 2008 wurden Versorgungsleistungen nur auf den bertrag von Betriebsvermgen reduziert, entweder in Form von Einzelunternehmen oder Anteilen an Personengesellschaften. Andere Vermgensarten sind seitdem nicht mehr privilegiert.

Weiterhin begnstigt

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe

Einzelunternehmen (Betriebe oder Teilbetriebe)

Anteile an Personengesellschaften (OHG, KG, GbR, atypisch stiller Gesellschaft) mit Gewinneinknften gem. 13, 15 Abs. 1 Nr. 1 und 18 Abs. 1 EStG

Anteil an Erben- oder Gtergemeinschaft mit Ge-winneinknften

Mitunternehmeranteil an einer Besitzgesellschaft im Rahmen einer Betriebsaufspaltung

Unentgeltliche Aufnahme des bernehmers in ein bestehendes Einzelunternehmen

Praxis oder Kanzlei von Freiberuflern

GmbH-Anteile bei mindestens 50prozentiger Betei-ligung, wenn sowohl der ehemalige als auch der neue Besitzer fr die GmbH ttig sind

Wohnteile eines Betriebs der Land- und Forstwirt-schaft

Steuerlich nicht gefrdert

Immobilien

Sparguthaben

Wertpapiere

Anteil an vermgensverwaltender oder gewerblich geprgter Personengesellschaft

Typisch stille Beteiligung

GmbH-Anteile mit weniger als 50prozentiger Beteili-gung

GmbH-Anteile mit 50prozentiger Beteiligung, aber fehlender Geschftsfhrung

Aktien

Anteile an Krperschaften, die keine GmbH sind- unabhngig von der Hhe der Beteiligung

Hinweis

Diese Gesetzesnderung gilt fr neue Vereinbarungen, die ab dem 01.01.2008 abgeschlossen werden, nicht jedoch fr Altvertrge bis Silvester 2007. Sofern heute ein bergabe-vertrag fr nicht mehr gefrdertes Vermgen geschlossen wird, zhlt der steuerlich berhaupt nicht mehr. Die Neu-besitzer erhalten also von Beginn an keinen Sonder-ausgabenabzug und (Gro-)Eltern als bergebende mssen die Rente nicht mehr versteuern.

Nunmehr bietet sich als Alternative der Vorbehalts-niebrauch an.

Bei der bertragung von nicht begnstigtem privatem Grundvermgen gegen wiederkehrende Leistungen in nach 2007 geschlossenen Vertrgen handelt es sich um teilentgeltliche Rechtsgeschfte. Sie fhren mit ih-rem Barwert zu Anschaffungskosten, und der in den einzelnen Zahlungen enthaltene Zinsanteil kann zu be-rcksichtigen sein, wenn es sich um Werbungskosten oder Betriebsausgaben handelt. Aus der Sicht des Vermgensbergebers fhrt dies zu einem Verue-rungsgeschft, was Spekulationssteuer auslsen kann.

Beispiel

Eltern bertragen ihr Eigenheim auf die Tochter gegen Ver-sorgungsrente. Der kapitalisierte Rentenwert betrgt 50 % des Marktpreises vom Haus. Aus der Rente kann der Neu-besitzer den Zinsanteil als Werbungskosten absetzen,


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wenn er die Immobilie vermietet. Sofern die Eltern das Mietshaus noch keine zehn Jahre besessen haben, unter-liegt das halbe Haus den Regeln der Spekulationssteuer.

Keine Nachteile aufgrund der Gesetzesnderung erge-ben sich hingegen, wenn es sich um betriebliche Im-mobilien handelt. Sofern also beispielsweise der Freibe-rufler seine Kanzlei oder Praxis an den Nachfolger ge-gen Rente bergibt, lassen sich die Rentenzahlungen als Sonderausgaben absetzen, auch wenn das Ge-schft erst 2014 erfolgen sollte. hnlich sieht es bei Wohnteilen eines land- und forstwirtschaftlichen Be-triebs sowie beim Einzelunternehmer oder dem Beteilig-

ten an einer gewerblichen Personengesellschaft (OHG, KG, GbR, atypisch stiller Gesellschaft) aus. Bei der bergabe von Anteilen an einer GmbH mit Grundbesitz gelingt es hingegen nur, wenn der bergebende min-destens zu 50 % daran beteiligt ist und sowohl der ehemalige als auch der neue Besitzer fr die GmbH t-tig sind.

Bei der Schenkungsteuer ergeben sich keine Unter-schiede zum Niebrauch. Denn bei Versorgungsleis-tungen werden die jhrlichen Rentenzahlungen kapitali-siert, whrend es bim Niebrauch die Hausertrge sind.

6 Checkliste: Rente-Niebrauch Rentenzahlungen Vorbehaltsniebrauch

Modalitten Es muss sich um einen Vermgensbergabe-vertrag mit Rcksicht auf die knftige Erbfolge handeln. Zwingende Inhalte sind die Hausbe-zeichnung, die Hhe der Versorgungsleistung sowie die Zahlungsmodalitten.

Einrumung des Rechts, ein Grundstck zu nutzen, wobei die Zahlung auerordentlicher Hausaufwen-dungen geregelt werden sollte. Da zuvor die Im-mobilie bertragen wird, ist ein Notarvertrag not-wendig.

Partner Steuerlich mglich nur zwischen erbberechtig-ten Verwandten

Keine Beschrnkung auf Angehrige. Bei Dritten wird das Geschft entgeltlich durchgefhrt.

Vertrag bis 2007 Weiterhin Sonderausgabenabzug, Renten sind steuerpflichtige Einnahmen

Notartermin ist fr die Behandlung bei der Ein-kommensteuer unerheblich. Das Modell wird bei Einhaltung der formalen Voraussetzungen - etwa beim Nachwuchs unter 18 Jahren - immer aner-kannt. Dabei mssen die Vereinbarungen nachfol-gend in der Praxis tatschlich durchgefhrt werden.

Vertrag ab 2008 Die Neubesitzer erhalten keinen Sonderausga-benabzug und (Gro-)Eltern als bergebende mssen die Rente nicht mehr versteuern.

Einnahmen Die Eltern versteuern die Zahlungen bei Ver-trgen vor 2008 als sonstige Einknfte und knnen einen Pauschbetrag von jeweils 102 abziehen. Bei Neuvertrgen keine Steuer-pflicht.

Die Eltern mssen ihre Mieteinknfte unverndert deklarieren, bei Eigennutzung ist steuerlich nichts zu veranlassen.

Ausgaben Knnen die Kinder ihre Zahlungen noch als Sonderausgaben absetzen, verpufft der Ab-zugsposten in dem Jahr, in dem sie keine posi-tiven Einknfte aufweisen.

Erst einmal fllt bei den Nachkommen keine neue Position fr die Einkommensteuer an. Erst mit dem Tod der Eltern gibt es Mieteinknfte.

Besonderheiten Sonderausgabenabzug gelingt nur, wenn die Hausertrge die Zahlungen abdecken knnen. Ausreichend sind auch ersparte Mieten.

Auergewhnliche Reparaturaufwendungen sind beim Niebraucher nur Werbungskosten, wenn die Zahlung schriftlich vereinbart ist.

Abschreibung Die Kinder fhren die AfA der Eltern unvern-dert fort.

Die Kinder setzen AfA erst nach dem Tod der El-tern an.

Hauswert Berechnung nach den Erbschaftsteuerregeln zum Zeitpunkt der bergabe

Schuldposten Jahresrente x nach Lebensalter bemessenemFaktor

Jahreswert des Ertrags aus dem Niebrauch x Faktor nach Lebensalter

Ihr Steuerberater steht Ihnen gerne fr weitere Fragen zur Verfgung.

Rechtsstand: Februar 2014

Alle Informationen und Angaben in diesem Mandanten-Merkblatt haben wir nach bestem Wissen zusammen-gestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewhr. Diese Infor-mation kann eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.


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