Immobilienverband IVD

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Die Veräußerung von Grundstücken

im Einkommensteuerrecht

6. November 2013

Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern

IVD Bundesverband

Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013

• Kappungsgrenze von 15 % gilt für vier Jahre• Wie bisher durch Verordnungen der Länder in

angespannten Märkten


Mietpreisbremse •Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.•Lag die bisherige Miete darüber, muss sie nicht abgesenkt werden, sie kann jedoch erst erhöht werden, wenn sie von der ortüblichen Miete eingeholt worden ist.

Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013

Mietpreisbremse •Durch Verordnungen der Länder in den angespannten Märkten

Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013

• Einführung einer degressiven AfA für den Neubau von Wohnungen


Bestellerprinzip

Gebäude-AfAAufteilung der Anschaffungskosten

Nicht: Bodenwert Abzüglich Verkehrswert Gebäude

Sondern: Verhältnis

• Verkehrswert Boden zu• Verkehrswert Gebäude

In vielen Gemeinden: Tabellenwerteermittelt anhand statistischer Zahlen

722.04.23 Hans-Joachim Beck 7

Aufteilung Kaufpreis

Das Finanzamt erkennt die die Vereinbarung der Parteien im Kaufvertrag an, wenn als Bodenwert mindestens der Bodenrichtwert angesetzt wird. •Das entspricht im Ergebnis der Restwertmethode•und ist günstiger, wenn der Käufer einen Überpreis zahlt.

822.04.23 Hans-Joachim Beck


Anschaffungskosten 900.000 € Anteil

Verkehrswert Boden 400.000 € 1/3

Verkehrswert Gebäude 800.000 € 2/3

Summe 1.200.000 € 1/1

Bodenwertanteil 1/3 300.000 €

Gebäudewertanteil 2/3 600.000 €

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Wenn der Käufer einen „Unterpreis zahlt, ist die Aufteilungsmethode sogar günstiger



Falsch ist die Restwertmethode

Anschaffungskosten 900.000

Bodenwert - 400.000

Rest = Gebäudewert 500.000

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Wenn der Käufer einen „Unterpreis“ zahlt, ist die Restwertmethode ungünstiger.



Zahlt der Verkäufer einen „Überpreis“, ist die Restwertmethode günstiger.

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Restwertmethode Verhältnis-rechnung

Anschaffungskosten 1.500.000 € 1.500.000 €

Bodenwert - 400.000 € 500.000 €

Rest = Gebäudewert 1.100.000 € 1.00.000 €



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Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns

Grundstück gehört zu einem

Betriebsvermögen

Grundstück gehört zu einem

Betriebsvermögen

Gewerbliche Grundstückshandel

Gewerbliche Grundstückshandel

Grundstück gehört zum Privatvermögen

Selbstnutzung oderVermietung und

Verpachtung

Grundstück gehört zum Privatvermögen

Selbstnutzung oderVermietung und

Verpachtung

Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtigVeräußerungsgewinn stets steuerpflichtigVeräußerungsgewinn

nur steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb der

Spekulationsfrist von10 Jahren

Veräußerungsgewinn nur steuerpflichtig,

wenn Verkauf innerhalb der

Spekulationsfrist von10 Jahren

Die Drei-Objekt-Grenze

• Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die jeweils nicht mehr als 5 Jahr/10 Jahre gehalten worden sind.

• Wurden nicht mehr als drei Zählobjekte verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor, wenn das Grundstück mit der unbedingten Absicht der alsbaldigen Veräußerung gekauft/bebaut worden ist.


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Spekulationsgeschäft

Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren angeschafft und verkauft , ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig.

Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Datum der schuldrechtlichen Kaufverträge.


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Veräußerungsgewinn

A. hat am 27. April 2002 ein mit einem Neubau bebautes Grundstück zu Anschaffungskosten von 1 Mio. € erworben und dieses im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzt. (Lastenwechsel: 1.7.1999). Der Gebäudewertanteil betrug 80%. Mit Kaufvertrag vom 1. April 2012 hat er dieses Grundstück für 1,1 Mio. € wieder verkauft (Lastenwechsel 1. Juni 2009).

Fragen:

1. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

2. Wie errechnet sich der Veräußerungsgewinn?


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• Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten.

• Davon dürfen als Werbungskosten diejenigen Kosten abgezogen werden, die zum Zwecke der Veräußerung aufgewendet wurden, wie etwa Kosten für einen Makler oder für Anzeigen. (Transaktionskosten)

• Die Anschaffungskosten sind um die Gebäude-AfA (sowie erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen) zu mindern, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind.

Veräußerungsgewinn


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Veräußerungsgewinn, § 23 EStG


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Maklerprovision

Verkäufer trägt die Maklerprovision und erhöht den Kaufpreis

Einkommensteuer•wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist,

• Erhöhung des Veräußerungserlöses• Werbungskosten (Transaktionskosten)

GrunderwerbsteuerErhöhung der Bemessungsgrundlage


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Maklerprovision

Verkäufer trägt die Maklerprovision und wälzt diese im Kaufvertrag auf den Käufer ab.Der Käufer übernimmt die Verpflichtung des Verkäufers

Einkommensteuer•wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist,

• Erhöhung des Veräußerungserlöses• Werbungskosten (Transaktionskosten)

GrunderwerbsteuerErhöhung der Bemessungsgrundlage


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Maklerprovision

Verkäufer erstattet dem Käufer die Maklerprovision.

Einkommensteuer•Minderung des Veräußerungsgewinns

• Erhöhung der • Werbungskosten (Transaktionskosten)

GrunderwerbsteuerMinderung der Bemessungsgrundlage

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