Immobilienwirtschaft IN DER PRAXIS Ausgabe 2/2010 Dienstleistungen f£¼r die...

Immobilienwirtschaft IN DER PRAXIS Ausgabe 2/2010 Dienstleistungen f£¼r die Immobilienwirtschaft Integrierter
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  • Immobilienwirtschaft

    IN DER PRAXIS Ausgabe 2/2010

    Dienstleistungen für die Immobilienwirtschaft

    Integrierter Projektansatz bei der WBG Zirndorf

    Die Gebäude und Wohnungen bau- technisch erfasst und dokumentiert, Außenflächen, Gebäude und Wohnun- gen detailliert aufgemessen und alle Grundrisse inklusive Lagepläne digital umgesetzt – eine Bestands erfassung in der Vollversion.

    Qualität beginnt bei der Planung

    Eine systematische und transparente Projektdurchführung ist der Garant für erfolgreiche Projekte. Entscheidend ist bereits der Projektstart! Wir stellen un- sere Vorgehensweise und unsere Pro- jektleiter näher vor.

    wowiconsult goes Nordrhein-Westfalen

    Die wowiconsult ist seit April auch in Nordrhein-Westfalen ganz direkt und vor Ort präsent. Schnelle Reaktions- zeiten und Kundennähe waren schon immer ein Qualitätsmerkmal der wowiconsult.

    wowiconsult Strategietage in Eltville

    Am 16. + 17.09.2010 finden die Stra- tegietage in Eltville statt. Wir stellen die Neuentwicklungen von analysSuite2010 vor und möchten zusammen mit Kun- den und Interessenten die weiteren Ent- wicklungsschwerpunkte für analySuite praxisnah und offen diskutieren.

  • 2 wowiconsult | Immobilienwirtschaft in der Praxis

    Im Haus, ums Haus und ums Haus herum – Bestandsmanagement als Vollversion

    Eine „Bestandserfassung“ hat für je-

    des Unternehmen eine andere Aus-

    prägung. Sie kann von der Erfassung

    der Außenanlagen über die Gebäude

    bis zu den Wohnungen unterschied-

    liche Unternehmerbereiche und -pro-

    zesse betreffen.

    Um eine erfolgreiche Projektdurchfüh-

    rung sicherzustellen, ist es dringend

    notwendig, vor Projektbeginn die Ziele

    im Unternehmen zu kennen. Nur so

    können mögliche Synergien bei der

    Erfassung genutzt und nachträglicher

    Mehraufwand vermieden werden.

    Wir empfehlen deshalb unseren Kun-

    den, vor Projektvergabe ein Pilot­

    projekt durchzuführen, in dem alle

    geforderten Leistungsbestandteile am

    Beispiel eines Gebäudes (oder mehre-

    rer) umgesetzt werden.

    Integrierter Projektansatz bei der Wohnungsbau - gesellschaft der Stadt Zirndorf mbH

    Das Projektprofil

    Die Wohnungsbaugesellschaft der

    Stadt Zirndorf mbH wurde 1935 ge-

    gründet und hat heute, im Jahr ihres

    75-jährigen Jubiläums, einen Bestand

    von ca. 1.200 Wohnungen. Die Sanie-

    rung des Altbestands wird ein Unter-

    nehmensschwerpunkt der kommen-

    den Jahre sein.

    Diese strategische Ausrichtung sollte

    durch eine zielgerichtete Sanierungs-

    planung auf eine solide finanzielle Basis

    gestellt werden. Notwendig dafür war

    eine Analyse des Bestands hinsichtlich

    des technischen Zustands und der not-

    wendigen Sanierungsmaßnahmen und

    -kosten. Darüber hinaus möchte die

    WBG Zirndorf auch in der Vermark-

    tung der Wohnungen neue Wege

    gehen. Im eigenen Internetauftritt

    sollten die verfügbaren Wohnungen in

    Form ansprechender Exposés präsen-

    tiert werden.

    Mit dieser Zielsetzung ist die WBG

    Zirndorf an die wowiconsult heran-

    getreten.

    Für die Bündelung aller Aufgabenstel-

    lungen führte die wowiconsult im

    Oktober 2009 ein Pilotprojekt durch.

    Auf der Grundlage eines Pflichten-

    hefts wurden alle Aspekte der Be-

    standserfassung und Dokumentation

    definiert und dokumentiert. Die Ver-

    einbarungen wurden anhand eines

    Objekts einem Praxistest unterzogen

    und der Geschäftsleitung präsentiert.

    Nach erteilter Freigabe wurde im Juni

    2009 das Gesamtprojekt gestartet.

    Gebäude und Wohnungen

    Die WBG Zirndorf hatte sich bei den

    Begehungen bewusst für eine „inte-

    grierte“ Lösung entschieden: Bei der

    Bewertung nach analysSuite sollten

    mit den Gebäuden die Wohnun-

    gen gleich mit begangen und nach

    analysSuite bewertet werden.

    Bei den Wohnungsbegehungen boten

    sich im Vorfeld verschiedene Synergi-

    en an:

    a) Kontrolle vorhandener Pläne:

    Kontrolle der Raummaße sowie

    Prüfung der Lage der Räume, Türen,

    Fenster und Sanitäreinrichtungen

    b) komplettes Ist­Aufmaß:

    lichte Raummaße, Vorsprungs-

    maße, Raumhöhe, Brüstungshöhe

    ab Oberkante Fensterbank,

    lichte Leibungsmaße, Aufmaß

    von Türen und Fenstern.

    Die WBG Zirndorf entschied sich für ein

    umfassendes Ist-Aufmaß, da die Priorität

    auf einer ganzheitlichen Dokumentation

    des gesamten Bestands lag.

    Zwischen Juni und September 2009

    wurden von der wowiconsult 1.189

    Wohnungen in 144 Objekten began-

    gen und nach analysSuite bewertet.

    Die Bewertungen in den jeweiligen

    Baugruppen eines Gebäudes sind au-

    tomatisch mit Instandsetzungsmaß-

    nahmen und -kosten verbunden und

    ermöglichen einen sofortigen Über-

    blick über die aktuellen – und über

    hinterlegte Lebens dauerkataloge auch

    zukünftigen – Instand setzungskenn-

    zahlen.

    Alle baulichen Zustände wurden von

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    anagem en

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    Gebäude

    Außenanlag en

    Bautechnische Bewertung,

    Dokumentation,

    Ausstattung,

    Wohnungsgrundrisse

    Verkehrssicherung,

    Lagepläne, Pflanzflächen,

    Wegeflächen, Plätze

    Baumkataster

    Bautechnische Bewertung,

    Dokumentation, Verkehrssicherung,

    Grundrisse, Ansichten, Schnitte

    Strategische Bestandsplanung

    den Mitarbeitern der wowiconsult

    fotografiert, so dass die Bewertungen

    für die WBG Zirndorf jederzeit nach-

    vollziehbar sind.

    Das im Zuge der Wohnungsbegehungen

    durchgeführte Ist-Aufmaß war besonders

    detailliert: So wurden u. a. die Heizgeräte

    und deren Lage als Element der Plandigi-

    talisierung definiert.

    Vom Papierplan im Ordner zum

    Digitalplan am Bildschirm

    Die Anforderung lautete, die vorhan-

    denen Planunterlagen mittels CAD

    (ALLPLAN) abzuzeichnen und daraus

    ansprechende Wohnungslayouts und

    Geschosspläne zu erstellen. Durch das

    detaillierte Ist-Aufmaß waren darüber

    hinaus die Voraussetzungen geschaf-

    fen, zusätzlich auch Ansichten und

    Schnitte zu generieren.

    Bei der Umsetzung der Plandigitalisierung

    wird bei der wowiconsult grundsätzlich

    Geschäftsführer Rudolf Kordter (links) mit seinem Team

  • www.wowiconsult.eu 3

    ein 3D-Gebäudemodell erzeugt, um die

    Grundlage für Mengen ermittlungen

    oder Visualisierungen zu schaffen.

    Außenflächen­ Erstellung von

    Lageplänen

    Im Sinne des integrierten Projektan-

    satzes wurden bei den Begehungen

    auch die Außenanlagen einbezogen.

    Die konkrete Anforderung, abwasser-

    wirksame Flächen zukünftig auswei-

    sen zu können, mündete in die detail-

    lierte Aufnahme der Außenflächen,

    wo neben Spiel- und Müllstellplätzen

    auch die Wege- und Pflanzflächen so-

    wie der Baumbestand dokumentiert

    wurden.

    Diese Dokumentationen inklusive Flä-

    chenermittlungen konnte die WBG

    Zirndorf Anträgen direkt beifügen.

    Darüber hinaus liefern Flächenermitt-

    lungen Angaben über Pflanz- und

    Rasenflächen, die Lage und den Kro-

    nendurchmesser des Baumbestandes

    hinsichtlich eventuell erforderlicher

    Baumrückschnitte.

    Zuordnung in die analysSuite

    Planverwaltung

    Alle Pläne (Wohnungs- und Geschoss-

    grundrisse, Lagepläne) wurden in die

    analysSuite Planverwaltung impor-

    tiert, wo sie entweder dem jeweiligen

    Objekt (Geschossgrundrisse, Lageplä-

    ne) oder der jeweiligen Wohnung

    zugeordnet sind. Dadurch sind alle

    Mitarbeiter der WBG Zirndorf in der

    Lage, direkt auf alle Pläne im Unter-

    nehmen zuzugreifen.

    Die Wohnungsgrundrisse wurden als

    PDF und JPG abgespeichert und sind

    nun auch Bestandteil des Exposés, das

    direkt aus analysSuite heraus erzeugt

    werden kann.

    Projekte im Bestand: Qualität beginnt bei der Planung! Projekte zur Erfassung und Doku-

    mentation des Bestands dauern – je

    nach Zielstellung und Bestandsgröße

    – zwischen wenigen Tagen und meh-

    reren Monaten. Auch wenn die Erfas-

    sung der Objekte nach analysSuite

    in hohem Maße standardisierbar ist,

    unterscheidet sich jedes Projekt vom

    anderen.

    Die Projektleiter der wowiconsult

    führen seit über 10 Jahren Bestands-

    erfassungen durch. Unsere Kunden

    bescheinigen uns eine „terminlich und

    fachlich einwandfreie“ (…) „in hohem

    Maße planmäßige und berechenbare

    Abwicklung“, und eine „praxisnahe

    Projektorganisation und Umsetzung“

    des jeweiligen Kundenwunsches.

    (Weitere Kundenstimmen siehe

    www.wowiconsult.eu)

    Welche Faktoren tragen dazu