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Accelerating success. MARKTBERICHT München 2014/2015 Industrie- und Logistikflächen

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Accelerating success.

Marktbericht

München2014/2015

Industrie- und Logistikflächen

Marktbericht München | 2014/2015 | Industrie- und Logistikflächen2

Flächenumsatz

Auf dem Industrie- und Logistikflächenmarkt der Region München wurde im Jahr 2014 ein Flächenumsatz von 238.800 m² erzielt, davon rund 150.000 m² im zweiten Halbjahr. Nicht berücksichtigt sind hierbei Eigennutzer sowie anteilige Büro- und Sozialflächen. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutete dies eine Steigerung von knapp 21 %, womit der Umsatz jedoch immer noch unterhalb des Durch-schnitts der fünf vorangegangenen Jahre lag. In den letzten vier Quartalen wurden 89 Mietverträge unterzeichnet, was sieben weni-ger sind als im Vorjahr. Einen Zuwachs gab es vor allem bei den Großvermietungen größer 5.000 m², die für rund 49 % des Gesamt-umsatzes verantwortlich waren. Zwar wurden hier nur zwei Miet- verträge mehr als im Vorjahr abgeschlossen, der Umsatz war aber mit 117.100 m² rund 92 % höher. Im Segment von 3.001 bis 5.000 m² wurde ein Rückgang von 30 % auf 34.600 m² registriert (14 % des Gesamtumsatzes). Ebenfalls weniger Fläche wurde mit Verträgen zwischen 1.001 und 3.000 m² umgesetzt. Das Minus von 3 % auf 64.700 m² (27 % des Gesamtumsatzes) fiel jedoch weni-ger deutlich aus. Kleinere Verträge sorgten für einen Umsatz von 22.400 m². Der Anteil des Stadtgebiets an der Vermietungsleistung verringerte sich von 34 % in 2013 auf 24 % im abgelaufenen Jahr, was hauptsächlich auf das knappe Angebot im Stadtgebiet zurück-zuführen ist. Spekulative Neubauflächen konnten meist bereits vor Fertigstellung Nutzer finden, wie an den zwei Bauabschnitten der Neubauimmobilie am Nordring sichtbar wurde, die bereits über sechs Monate vor Bezugstermin Vollvermietung vermelden konnten.

Nachfrage

Handelsunternehmen warteten im Jahr 2014 mit der größten Nach-frage auf. 35 % des gesamten Flächenumsatzes oder 83.900 m² gingen auf ihr Konto, womit sie klar vor Logistikdienstleistern mit 24 % oder 57.400 m² landeten. Sonstige Dienstleistungsunterneh-men mieteten 31.500 m² (13 % des Umsatzes). Unternehmen des produzierenden Gewerbes, die noch 2011 und 2012 für sehr hohe Umsätze auf dem Münchner Markt gesorgt hatten, agierten 2014 wie schon im Vorjahr weiter zurückhaltend. Der größte Mietvertrag des Jahres über rund 30.000 m² war die Pro jektvermietung für die neue Zentrale von Schustermann & Borenstein im neuen Gewerbegebiet in Poing. Die Eröffnung ist für Ende 2015 geplant. Innerhalb der Stadtgrenzen wurde der Abschluss mit der meisten Fläche von einem Logistikdienstleister getätigt, der ca. 18.000 m² Hallenfläche in einem Bestandsgebäude im östlichen Stadtgebiet anmietete. Die nächstgrößeren Abschlüsse waren allesamt im Umland lokalisiert. Der Logistikdienstleister ITG mietete ca. 15.000 m² in Neufahrn, der Lebensmittelhersteller Develey aus Unterhaching unterzeichnete einen Vertrag über ca. 12.500 m² in einem Neu bau projekt in Parsdorf. Innerhalb der Stadtgrenzen erfreute sich der nordöstliche Stadt teil-markt der größten Beliebtheit. Mit 35.800 m² erreichte der Umsatz einen deutlich höheren Wert als in allen übrigen Stadtteilmärkten zusammengenommen. Auch im Umland war der nordöstliche Teil-markt, der durch Flughafen und die Autobahn A9 Standortvorteile für Logistikunternehmen bietet, bei Mietern wie in der Vergangen-heit auch am begehrtesten. Der Umsatz betrug 104.100 m², was 44 % des Gesamtumsatzes entspricht.

m² anzahl fläche in m2 %

bis 500 11 4.430 2

501 - 1.000 23 18.005 8

1.001 - 3.000 37 64.674 27

3.001 - 5.000 8 34.559 14

ab 5.001 10 117.130 49

Gesamt 89 238.798 100

¤/M² anzahl fläche in m2 %

bis 4,00 4 7.800 3

4,01 - 5,00 4 3.955 2

5,01 - 6,00 33 80.352 34

6,01 - 7,00 31 107.382 45

ab 7,01 17 39.309 16

Gesamt 89 238.798 100

Mietvertragsabschlüsse 1.-4. Quartal 2014*

laGe anzahl fläche in m2 %

Zentrum 1 0 0 0

Zentrum Nord-West 2 0 0 0

Zentrum Nord-Ost 3 0 0 0

Zentrum Süd-Ost 4 0 0 0

Zentrum Süd-West 5 0 0 0

Stadt Nord-West 6 4 8.743 4

Stadt Nord-Ost 7 13 35.781 15

Stadt Süd-Ost 8 9 11.710 5

Stadt Süd-West 9 2 1.200 1

Stadtgebiet 28 57.434 25

Umland Süd-West 10 3 3.793 2

Umland Nord-West 11 18 27.082 11

Umland Nord-Ost 12 28 104.069 43

Umland Süd-Ost 13 12 46.420 19

Umland 61 181.364 75

Gesamt 89 238.798 100

* ohne Eigennutzer und anteilige Büroflächen

3Research: Tobias Seiler, [email protected] | Colliers International

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München

FreimannAm Hart

Hasen- bergl

Ober-schleißheim

Unter-schleißheim

Feld-moching

Unter-föhring

Aschheim/Dornach

NymphenburgObermenzing

Neuhausen Max-vorstadt

Schwabing

MilbertshofenMoosach

Flughafen München

Hallberg-moos

FeldkirchenBogenhausen

RiemAltstadtHaidhausen

Au Berg am LaimTrudering

RamersdorfPerlach

Westerham

Taufkirchen

Sauerlach

Brunnthal

Aying

Egmating

BalkhamGlonn

Doblberg

Moosach

Harthausen

ZornedingEglharting

Baldham

AnzingPoing

Vater-stetten

Grasbrunn

Thal

Hohenbrunn

Unter-haching

LochhausenAubing

Langwied UntermenzingAllach

PasingLaim

Dachau

Herbertshausen

Ober-giesing

Unter-giesing

Send-ling

Haar

Thalkirchen

Hadern

Forstenried

Solln

Fürstenried

Freising

Schwaig

Ismaning

Garching

Dieters-heim

Eching Eching

Bergham

GeltingPlieningLandsham

KirchheimHausen

Eichenried

Fischerhäuser

Neufahrn

Isar

Isar

Isar

Eschenried

Bergkirchen

Schwabhausen

Karlsfeld

Gröben-zell

Puchheim

Eichenau

OlchingEsting

Gern-linden

Maisach

Fürsten-feldbruck

MarktIndersdorf

Fahrenz-hausen

Gräfelfing

Frohnloh

GeisenbrunnGilching

Germering

KraillingPlanegg

Stockdorf

Gauting

Reismühle Pullachim Isartal

BuchenhainBaierbrunn

Schäftlarn

Schorn

Unter-schorn

Berg

Peters-brunn

Starnberg

Grünwald

Oberhaching

Straßlach

StraßlachMühlthal

Neubiberg

Ottobrunn

Harlaching

Eglfing

München

FreimannAm Hart

Hasen- bergl

Ober-schleißheim

Unter-schleißheim

Feld-moching

Unter-föhring

Aschheim/Dornach

NymphenburgObermenzing

Neuhausen Max-vorstadt

Schwabing

MilbertshofenMoosach

Flughafen München

Hallberg-moos

FeldkirchenBogenhausen

RiemAltstadtHaidhausen

Au Berg am LaimTrudering

RamersdorfPerlach

Westerham

Taufkirchen

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Doblberg

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Harthausen

ZornedingEglharting

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AnzingPoing

Vater-stetten

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Hohenbrunn

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LochhausenAubing

Langwied UntermenzingAllach

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Dachau

Herbertshausen

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GeltingPlieningLandsham

KirchheimHausen

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Neufahrn

Isar

Isar

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Schwabhausen

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Fürsten-feldbruck

MarktIndersdorf

Fahrenz-hausen

Gräfelfing

Frohnloh

KraillingPlanegg

Stockdorf

Gauting

Reismühle Pullachim Isartal

BuchenhainBaierbrunn

Schäftlarn

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Oberhaching

Straßlach

StraßlachMühlthal

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UmlandErschlos-

seneFläche

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304

304

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471

471

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A 96

A 95

A 99

A 94

A 99

A 92

A 9

A 8

A 8

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Angebot und Leerstand

Ende Dezember 2014 standen lediglich 17.800 m² Industrie- und Logistikfläche der neuesten Generation zur kurzfristigen Anmie-tung (innerhalb von 3 Monaten) zur Verfügung. Damit lag die Leer-standsquote nur noch bei 1,1 %. Angesichts der Tatsache, dass die Pipeline derzeit nur sehr schwach gefüllt ist – nur ein Projekt, dessen Fertigstellung mehr als ein Quartal in der Zukunft liegt, befindet sich im Bau –, wird sich die Situation auch in den kommen den Monaten nicht entspannen. Ein Grund für diese schleppende Neu bau tätigkeit sind die mittlerweile auch im Umland deutlich gestiegenen Grund-stückspreise, die Lager- und Logistikentwicklungen vielerorts unwirtschaftlich werden lassen. Weiterhin zeigen sich Gemeinden häufig restriktiv in Bezug auf die Ausweisung von Neu bauflächen, da die befürchtete erhöhte Verkehrsbelastung in der Bevölkerung keine Akzeptanz findet. Der Flaschenhals auf der Angebotsseite bietet für Entwickler die Chance, dass auch speku la tive Projekte ohne Vorvermietung erfolgsversprechend sind. Dies gilt auch für das Refurbishment von bestehenden Objekten, die zudem den Vorteil des bereits bestehenden Baurechts für die gewünschte Nutzung aufweisen.

Mieten

Flächen, die für maximal 5,00 €/m² zur Vermietung stehen, sind nahezu nicht mehr vorhanden. Nur 5 % der Vermietungsleistung fand in diesem Preissegment statt. Für 61 % der vermieteten Fläche wurden Preise von mehr als 6,00 €/m² aufgerufen. Im Vorjahr lag dieser Anteil mit 17 % wesentlich niedriger. Die Flächenknappheit machte sich also deutlich bemerkbar und hob insbesondere das Mietpreisniveau bei Bestandsflächen an. Für Class-A-Objekte im Umland mussten im Durchschnitt 6,50 €/m² bezahlt werden, was eine Steigerung um 2 % im Vorjahresvergleich darstellt. Im Stadt-gebiet lag der Durchschnitt für Class-A-Objekte unverändert bei knapp unter 9,00 €/m².

Fazit und Prognose

Zum zweiten Mal in Folge wurde auf dem Münchner Markt für Lager- und Logistikflächen ein unterdurchschnittlicher Flächenum-satz erzielt. Dies ist jedoch nicht allein auf eine schwache Nach-frage zurückzuführen, sondern wurde auch durch Engpässe auf der Angebotsseite hervorgerufen. Da kaum zeitgemäße Flächen leer stehen und auch verhältnismäßig wenig Raum für kurzfristig reali-sierbare Neubauentwicklungen zur Verfügung steht, konnten nicht alle Flächengesuche angemessen bedient werden. Für das Jahr 2015 kündigt sich eine ähnliche Situation an. Insbeson-dere produzierende Unternehmen aus dem Automotive-Sektor sowie auf diesen Industriezweig spezialisierte Logistikdienstleister zeigten in den letzten Monaten wieder verstärkt Interesse an Expansions-fläche. Ob sich dies auch in Mietvertragsabschlüssen niederschlägt, hängt jedoch auch davon ab, inwieweit der Markt Flächen zur Verfügung stellen kann und in welchem Ausmaß sich die Mieter kompromissbereit hinsichtlich der Charakteristika der Immobilien zeigen. Die starke Verhandlungsposition der Vermieter lässt darüber hinaus einen Anstieg der Mietpreise sowie längere Mietvertrags-laufzeiten erwarten. Beim Flächenumsatz gehen wir von einem Ergebnis von etwa 200.000 m² aus.

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50

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20142013201220112010

281 325 278 198 239

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2,6% 1,2% 1,3% 2,3% 1,1%

Flächenumsatz Großraum München in 1.000 m²

Flächenleerstand in 1.000 m²

Leerstandsrate in %

Der Flächenumsatz bezieht sich auf vermietete Logistik-/Industrieflächen ohne Eigennutzer im Großraum München (Stadtgebiete, angrenzende Landkreise im Radius von ca. 30 km). Berechnungsgrundlage sind ausschließlich Logistik-/Industrieflächen, anteilige Büro- und Nebenflächen sind nicht berücksichtigt.

Der Flächenleerstand bezieht sich auf Logistikimmobilien der neuesten Gene ration, > 5.000 m², > 8,0 m UKB, mit Andocktoren oder Rampenandienung im Großraum München. Der aktuelle Gesamtbestand beträgt ca. 1.577.400 m². Die Leerstandsrate bezieht sich auf leerstehende und innerhalb von 3 Monaten frei werdende oder bezugsfertig werdende Logistikmietflächen, anteilige Büro- und Nebenflächen sind nicht berücksichtigt.

Die obige Abbildung zeigt den Wirtschaftsraum, für den wir die Daten erfasst haben. Unsere Aufstellung beinhaltet Lager-/Logistik flä chen sowie Service- und Produktionsflächen. Mit diesen Industrie flächen verbundene Büros sind nicht in die Aufstellung eingeflossen. Lagerflächen, die im Rahmen von Bürover-mietungen angemietet wur den, sind nicht berücksichtigt.

Über Colliers International Deutschland

Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungs­angebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro­, Gewerbe­, Hotel­ und Industrie­ sowie Logistik gebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienma­nagement (Corporate Solutions). Weltweit ist Colliers International mit mehr als 15.800 Experten und 485 Büros in 63 Ländern tätig.

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Bildnachweis Titelseite – Multipark Olching, Fotograf: Johannes Vogt

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485 Büros in 63 Ländern auf 6 KontinentenUSA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien / Pazifik: 186 EMEA: 84

€ 1,54Milliarden Umsatz weltweit

136Millionen m2 gemanagte Flächen

15.800Mitarbeiter

Autoren:

Tobias SeilerResearch Analyst | München+49 89 624 [email protected]

Alexander de Oliveira KaedingResearch Analyst | München+49 89 624 294-894 [email protected]

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