Die Trends, die Bulwiengesa bei ihrer 14. Auflage der Projektentwicklerstudie in den Top-7-Städten ausmacht, gelten mehrfach nicht für Hamburg. Im Woh-nungsbereich etwa geht das Projektent-wicklungsvolumen von Investoren, die in Hamburg für den eigenen Bestand bauen, zurück. Besonders stark ist das Projektflächenvolumen im Büro- und Hotelsegment gewachsen.

Einen deutlichen Trend der letzten Jah-re stellt Andreas Schulten, Generalbe-vollmächtigter bei Bulwiengesa, der aktuellen Projektentwicklerstudie der deutschen Top-7-Metropolen (Berlin, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Hamburg) voran: „Direkte Investments in Projekte und Planungen sowie Entwicklungen für den Eigenbe-stand sind für Investoren attraktiver geworden.“ Gegenüber den klassischen Trading Developments, also Immobilien, die von Entwicklern für den Verkauf ent-wickelt werden, wächst die Fläche der im Rahmen von Investor Developments, als von Investoren für den Eigenbestand entwickelten Immobilien. „Die sehr niedrigen Renditen in allen Segmenten

machen frühzeitige Einstiege in Projekte für die Investoren attraktiv.“

Auch in der frisch erschienenen Studie 2019 wird dieser Trend in nahezu allen analysierten TOP-7-Metropolmärkten bestätigt – nur in Hamburg nicht. Ge-genüber 2018 ist die Fläche der Pro-jektentwicklungen an Elbe und Alster insgesamt um unterdurchschnittliche 3,5 % auf 8,2 Mio. m² gewachsen.

Mit 9,6 % auf 4,9 Mio. m² im Metro-polenvergleich überdurchschnittlich gewachsen sind die Trading Develop-ments, während Hamburg mit einem Minus von 4,3 % bei den Investor Deve-lopments an letzter Stelle liegt. Insge-samt liegt die Hanse- und Hafenstadt mit den 8,2 Mio. m² Projektentwick-lungsfläche hinter Berlin (14,7 Mio. m²) und München (8,6 Mio. m²) im Metropo-lenranking auf Rang drei.

Interessant ist die Verteilung der Asset-klassen bei Trading und Investor Deve-lopments. Beim klassischen Trading Development werden 59 % der Flächen im Wohnsegment entwickelt, gefolgt von

Büroflächen (23 %). Bei den Eigennut-zer-Investoren liegt das Volumen der Büroflächen (27 %) bedeutend näher bei den Wohnflächen (34 %). Der große Rest wird von den großvolumigen Projekten im Logistiksegment dominiert, die in der Hafenstadt Hamburg überdurchschnitt-lich präsent sind.

Der größte Entwickler in Hamburg ist Consus mit den Töchtern CG-Gruppe (Neuländer Quarree) und SSN (Holsten-quartiere) mit etwa 290.000 m². Bei Con-sus fällt auf, dass nahezu die gesamte Projektfläche in Planung ist, nur das Bahrenfelder Carré (CG-Gruppe) ist im Bau. Auf Rang zwei folgt die Otto-Wulff-Gruppe mit einem traditionell sehr aus-geglichenen Verhältnis von fertiggestell-ten, im Bau und in Planung befindlichen Projekten (260.000 m²). Rang drei bis fünf belegen die Zech Group (210.000 m²), Quantum Immobilien (200.000 m²) und die ECE (180.000 m²).

WohnungsmarktDie zunehmende Regulierung des Woh-nungsbaus (Mietreform, Sozialquote, energetische Auflagen), die Erreichung

ENTWICKLER SETZEN STÄRKER AUF BÜROS UND HOTELS

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INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER NR. 1306 | 2019

von Preis- und Mietlimits gerade im hochwertigen Segment sowie die starke Nachfrage nach Büroflächen mit stei-genden Mieten hat in den letzten zwei Jahren in fast allen Metropolen zu einem Rückgang der projektierten Wohnfläche bei gleichzeitig deutlichem Zuwachs der Bürofläche geführt – besonders im Tra-ding Development. Beeinflusst durch die zunehmenden Aktivitäten kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungs-gesellschaften ist der Anteil von Inves-tor Developments gewachsen.

Aber nicht in Hamburg. Hier wächst sowohl das Büro- wie auch das Wohn-segment. An Alster, Bille und Elbe schrumpfte das Projektentwicklungs-volumen der Eigennutzer um 3,7 % auf 1,1 Mio. m², während die projektierte Fläche der klassischen Entwickler um 5,6 % auf 2,9 Mio. m² wuchs. Die Bul-wiengesa-Autoren vermerken kritisch, dass mit dem Rückgang der von Inves-tor Developern erstellten Wohnflächen insbesondere das ohnehin schon un-terversorgte niedrig- bis mittelpreisige Segment schrumpft. Und Besserung ist nicht in Sicht, denn die Rückgänge betreffen besonders die in Planung be-findlichen Flächen, die von 539.000 m² (2017) auf 339.000 m² (2019) um 37 % zurückgingen.

Der größte Akteur bei den Investor Deve-lopments ist die städtische Saga (19 %) mit großem Vorsprung vor der IC Group (Studentenwohnungen), der Buwog und dem Bauverein der Elbgemeinden (je 4 %). Bei den Trader Developments liegt Otto Wulff (8 %) vor Consus (7 %) und Behrendt (5 %).

Andere aktuelle Wohnungsmarktstu-dien sowie der Verband BFW verwei-sen darauf, dass die hohen Bau- und Grundstückskosten zu einer Verlage-rung der Investitionen in die direkte Nachbarschaft der Metropolen führen. Im schleswig-holsteinischen Umfeld Hamburgs hat etwa die LBS mit 9 % höhere Preisanstiege für Eigentums-wohnungen im Bestand und mit 8 % für Neubauwohnungen ermittelt als in Hamburg – allerdings bei den kon-kreten Preisen in der Spitze auf dem Niveau der günstigen Hamburger Stadtteile.

BüromarktAuf den Nachfrageüberhang gerade für Flächen in der City samt steigenden Mieten reagieren Projektentwickler, aber auch die Eigennutzer mit einem deutlich wachsenden Projektportfolio. Mit einem Plus von jeweils gut 20 % erweitert sich die Projektfläche der Trading Developments auf 1,1 Mio. m² und das der Eigennutzer auf 0,9 Mio. m².

Damit ist Hamburg im Metropolenver-gleich allerdings nur im Mittelfeld – deutlich hinter München (Trading De-velopment: + 27 % / Investor Develop-ment: + 43,6 %) und Berlin (32 % / 27 %). Die Verlagerung der Developments von Wohnen auf Büro lässt sich gut an der deutlich größeren Fläche der in Pla-nung befindlichen Projekte ablesen.

Deutlich vorn bei den Projektentwick-lern liegt die Zech Group (12 %), die etwa den Olympus Campus in der City Süd entwickelt. Es folgen mit je 6 % die ECE (u.a. Campus Société Générale in Barm-bek) und Consus (u.a. Neuländer Quar-ree in Harburg). Zu den Großprojekten der Eigennutzer zählen die Beiersdorf-Zentrale in Eimsbüttel, der Bezirk Mitte in der Neustadt oder Büroflächen für die Otto Group in Bramfeld.

HotelNach München (463.000 m²) verfügt Hamburg mit Frankfurt (je 437.000 m²)

im Hotelsegment über die zweitgrößte Fläche im Trading Development. Da-hinter steckt ein Wachstum von über 26 % seit dem vergangenen Jahr. Mehr als die Hälfte der Projektfläche entfällt auf geplante Hotels. Bulwiengesa warnt daher vor „ersten Risiken“ – gerade in Hamburg. „Denn in 2018 kehrte sich das Verhältnis Angebot zu Nachfrage in einigen Städten - wie z. B. in Ham-burg und Frankfurt - um und der für die Kettenhotellerie maßgebliche Per-formance-Indikator RevPAR (Erlös pro verfügbarem Zimmer) sank.“

Zu den großen Projekten zählen die drei Hotels der Accor-Gruppe im Westfield Hamburg-Überseequartier der Hafen-City mit insgesamt 830 Zimmern, ent-wickelt von Unibail-Rodamco-Westfield, oder das von Arne Weber, HC Hagemann,

mit 600 Zimmern im Harburger Binnen-hafen geplante HIP-Hotel. Ganz vorne im Entwicklerranking liegt die ECE mit dem geplanten Kongresshotel im Quartier Elbbrücken der HafenCity sowie dem fertiggestellten Holiday Inn Lohsepark, ebenfalls in der HafenCity. Rang zwei belegt GBI mit einem geplanten Premier Inn oder einem nH Hotel – beide sollen 2021 in Hammerbrook eröffnen.

EinzelhandelGrundsätzlich profitiert der Einzelhandel in Deutschland von der guten Konjunktur samt steigender Einkommen. Im statio-nären Handel verzeichnen das Lebens-mittel- sowie Drogerie-Segment als Nahversorger steigende Umsätze. Mode, Schuhe oder Technik funktionieren meist in metropolen 1a-Lagen. In Hamburg geht das Einzelhandelssegment mit ei-nem zarten Plus von 0,5 % auf 229.000 m² Projektfläche von Trading Developments ins Jahr 2019. Hier ist die Zech Group mit Art-Invest-Projekten wie Alter Wall

oder dem Haller-Haus am Jungfern-stieg vorn. Hinzu kommen 269.000 m² als Investor Development. Dazu zählt auch das größte Projekt in Hamburg, die Shopping Mall im Westfield Hamburg-Überseequartier, die mit über 80.000 m² Fläche von Unibail-Rodamco-Westfield realisiert wird. Aber auch die Moderni-sierung des Wandsbek Quarrees durch Union Investment gehört dazu.

Weniger Projekte, höhere PreiseMit Blick auf die nahe und mittelfristige Zukunft verweisen die Studienautoren darauf, dass in Hamburg die Fertigstel-lungen ab 2020 und mit Blick auf 2023 deutlich abnehmen, obwohl in den wich-tigsten Segmenten Wohnen und Büro ein Abbau des Nachfrageüberhangs nicht absehbar ist. Das führt in der Re-gel zu höheren Mieten und Kaufpreisen.

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Unibail-Rodamco-Westfield entwickelt im Westfield Hamburg-Überseequartier auf

einem rund 67.000 m2 großen Areal rund 419.000 m² Gesamtfläche.

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INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER | NR. 13 | JUNI 2019 | SEITE 3

Im vergangenen Jahr wurden 10.674 Wohnungen in Hamburg fertiggestellt. Das ist die höchste Zahl seit 1977. Da-mit übertrifft die Hansestadt erstmals seit Beginn der Wohnungsbauoffen-sive im Jahr 2011 die 10.000er-Marke.

Nach Zahlen von Statistik Nord wur-den in Hamburg im vergangenen Jahr 10.674 Wohnungen fertiggestellt – das ist ein Plus von 35 % gegenüber 2017 und eine Verdreifachung der Zahlen von 2011. So entstanden in den vergange-nen acht Jahren 55.740 Wohnungen, davon über 14.000 öffentlich geförder-te. Zudem verweist die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) darauf, dass damit die höchste Zahl an Fertigstellungen seit 1977 erreicht wurde.

Erfolg für das Bündnis für das Wohnen

„Der Bau zusätzlicher Wohnungen ist das wirksamste Mittel gegen den wei-teren Anstieg der Miete“, kommentierte der Erste Bürgermeister Peter Tschent-scher die Zahlen. „Angebot und Nach-frage nach Wohnraum müssen wieder in einen Ausgleich kommen.“ Stadtent-

wicklungssenatorin Dorothee Stapel-feldt verwies auf den „Erfolg unserer gemeinsamen Arbeit im Bündnis für das Wohnen in Hamburg“.

Wohnungsgröße sinkt auf unter 80 m²

Die fertiggestellte Wohnfläche summiert sich auf 849.430 m² – ein Zuwachs von gut 26 %. Somit ist die Durchschnitts-größe der fertiggestellten Wohnungen

von knapp 85 m² im Jahr 2017 auf 79,6 m² im vergangenen Jahr gesunken. 2011 lag die Durchschnittsgröße noch bei 107 m² je Wohnung.

Bereits im Januar hatte die BSW die Zahl der Baugenehmigungen vorge-stellt: 11.243 im Vergleich zu 13.411 im Jahr 2017. Im ersten Quartal 2019 wur-den 1.147 Wohnungen genehmigt, 25,6 % weniger als im Auftaktquartal 2018.

10.674 FERTIGGESTELLTE WOHNUNGEN IN 2018

Quellen: *Statistik Nord (Statistisches Landesamt) | ** BSW (Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen)

STÄRKSTER ANSTIEG BEI BAUÜBERHÄNGEN

Baufertigstellungen* Baugenehmigungen BSW** Bauüberhang

0

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

8.033

6.811

3.729

11.709

8.731

3.793

14.999

10.328

6.407

18.412

10.957

6.974

18.058

9.560

8.521

20.632

12.471

7.722

24.786

13.411

7.920

Seit dem 1. April 2019 gilt eine Regis-trierungspflicht für Wohnraum, der über AirBnB oder ähnliche Portale als Feriendomizile vermietet bzw. zweck-entfremdet wird.

Diese Pflicht ist Teil der Novellierung des Hamburger Wohnraumschutzge-setzes. Die sogenannte Wohnraum-

schutznummer muss künftig bei jeder Anzeige – online wie print – angegeben werden. Die Portale sind verpflichtet, nur Anzeigen mit Nummer anzuneh-men und müssen einen Belegungs-kalender führen. Der erlaubt, die von sechs auf zwei Monate jährlich redu-zierte Vermietungsfrist zu überprüfen. Angaben zur Vermietung der Wohnung

werden mit dem Melderegister abge-glichen sowie dem Finanzamt zuge-leitet, um eine illegale gewerbliche Vermietung zu verhindern. Verstöße werden mit Strafen bis zu 500.000 Euro sanktioniert. Mit der Novellierung will der Senat verhindern, dass Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung zweck-entfremdet wird.

REGISTRIERUNGSPFLICHT FÜR AIRBNB-VERMIETER

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SEITE 4 | INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER | NR. 13 | JUNI 2019

Im vergangenen Jahr hat die Stadt Hamburg 56 Mio. Euro für die Aus-übung von Vorkaufsrechten in Sozialen Erhaltungsgebieten eingesetzt. Dafür wurden Objekte mit 104 Wohnungen und zwei Wohngemeinschaften ge-kauft. Viel zu teuer, urteilt der BFW, und rechnet vor, dass mit diesem Ka-pital der Bau von 580 kleinen Neubau-wohnungen finanziert werden könnte.

In 86 Fällen wurde im vergangenen Jahr die Ausübung des Vorkaufsrechts in den elf Gebieten mit Sozialer Erhaltungs-verordnung geprüft. Im ersten Quartal 2019 waren es 16 Überprüfungen. In der Konsequenz übte die Stadt Hamburg 2018 in zehn Fällen ihr Vorkaufsrecht aus, nachdem potenzielle Käufer die

Abwendungsvereinbarung nicht unter-schrieben haben. Denn aus Perspektive der Käufer gehen die in den vorgelegten Abwendungsvereinbarungen gesetzten Nutzungseinschränkungen weit über die der Sozialen Erhaltungsverordnung hi-naus. Die Stadt hingegen begründet ihr Engagement mit dem Schutz der Mieter vor einer Herausmodernisierung.

Zweimal wurde der Kaufpreis auf den Verkehrswert reduziert

Die Zahlen basieren auf einer Antwort des Senats auf eine Kleine Anfrage des FDP-Bürgerschaftsabgeordneten Jens Meyer zum Bericht der Kommission für Bodenordnung für das Jahr 2018. Hier ist ausgewiesen, dass für die zehn 2018 ausgeübten Vorkaufsrechte insgesamt

56 Mio. Euro aufgewendet wurden. Dafür erwarb die Stadt aus acht Kaufverträgen insgesamt zehn Grundstücke mit 104 Wohnungen sowie zwei Wohngemein-schaften. Im ersten Quartal 2019 kaufte die Stadt ein weiteres Grundstück mit 20 Wohnungen. In der Regel wurde der mit dem ursprünglichen Käufer verein-barte Kaufpreis gezahlt. In zwei Fällen erschien der Stadt der Kaufpreis zu hoch und sie ließ den Verkehrswert ermitteln.

Fünf der zehn Objekte, für die 2018 das Vorkaufsrecht wirksam wurde, sind in-zwischen rechtskräftig erworben. Für fünf Objekte hatten Käufer oder Verkäu-fer Rechtsmittel eingelegt. Neun der elf erworbenen Liegenschaften liegen im Bezirk Altona, zwei im Bezirk Mitte. Die Wohnimmobilien samt der Gewerbeflä-chen werden durch die Saga verwaltet, aber nicht erworben. Die Mieten liegen zwischen 2,63 €/m2 und 15,02 €/m2.

„Wenige Wohnungen teuer eingekauft“

Für den BFW Nord sowie den Anfrage-steller Meyer hingegen ist die Investi-tion viel zu hoch für Zahl und Qualität der Wohnungen. „Die Stadt gibt 56 Mio. Euro aus, um für ein paar Menschen die Miete zu begrenzen“, kritisiert der Vor-standsvorsitzende des BFW Nord, Sön-ke Struck. „Damit hat sie einige wenige Wohnungen teuer eingekauft.“

Struck rechnet vor, dass mit diesen 56 Mio. Euro 205 durchschnittlich 65 m2 große Wohnungen gebaut werden kön-nen. In Zeiten günstiger Zinsen sei es jedoch üblich, das Kapital als Eigenan-teil zur Fremdfinanzierung zu nutzen. So reiche das Geld zur Finanzierung von 580 Wohnungen. Meyer fordert vom rotgrünen Senat, „die ständige Re-glementierung“ durch Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsangebotes zu ersetzen.

STADT INVESTIERT 56 MIO. EURO INS VORKAUFSRECHT