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Gemeinde Marxen – Bebauungsplan „Erweiterung Dorf“ mit örtlicher Bauvorschrift

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STADT + LANDSCHAFTSPLANUNG LÜNEBURG

UTE MEHRING

Inhaltsverzeichnis 1 Planungsanlass und –ziele ....................................................................................................6

2 Beschreibung des Plangebietes und seiner Umgebung.....................................................6 2.1 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“ .....................................................................................6 2.2 Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“ ....................................................7 2.3 Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“ ...........................................................................9 2.4 Änderungsbereich 4 „Lindenallee“ ................................................................................... 10 2.5 Änderungsbereich 5 „Regenrückhaltebecken“ .............................................................. 11 2.6 Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“............................................................................ 12

3 Grundlagen der Planung ....................................................................................................13 3.1 Rechtsgrundlage und Verfahren ...................................................................................... 13 3.2 Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Harburg (1. Entwurf) .............. 14 3.3 Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Harburg (Stand 11/2013) ............................ 15 3.4 Flächennutzungsplan ......................................................................................................... 16 3.5 Denkmalschutz/ Bodendenkmalschutz ............................................................................ 17 3.6 Gutachten .......................................................................................................................... 17

4 Festsetzungen des Bebauungsplans ..................................................................................18 4.1 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“ ................................................................................... 18 Art und Maß der baulichen Nutzung ................................................................................ 18 Höhe baulicher Anlagen ................................................................................................... 19 Baugrenzen......................................................................................................................... 19

Private Grünfläche/ Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ............................................................................ 19

Waldersatz, textliche Festsetzung Nr. 4 ............................................................................. 21 Altablagerung 43/23 . ........................................................................................................ 21 Städtebauliche Werte ........................................................................................................ 23 4.2 Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“ .................................................. 24 Art und Maß der baulichen Nutzung ................................................................................ 24 Baugrenzen......................................................................................................................... 24 Höhe baulicher Anlagen ................................................................................................... 24

Private Grünfläche/ Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ............................................................................................. 25

Baumerhalt ......................................................................................................................... 25 Oberflächenentwässerung/ Wasserwirtschaft ................................................................. 25 Erschließung ........................................................................................................................ 25 Städtebauliche Werte ........................................................................................................ 26 4.3 Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“ ......................................................................... 27 Art und Maß der baulichen Nutzung ................................................................................ 27 Baugrenzen......................................................................................................................... 27 Höhe baulicher Anlagen ................................................................................................... 27 Grünordnung ...................................................................................................................... 28 Erschließung ........................................................................................................................ 28

Kontamination des Gleiskörpers/ Festsetzung einer Nutzungseinschränkung (textliche Festsetzung Nr. 6.3) ............................................................................................................. 29

Städtebauliche Werte ........................................................................................................ 30 4.4 Änderungsbereich 4 „Lindenallee“ ................................................................................... 31 Art der baulichen Nutzung ................................................................................................ 31 Die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung ..................... 31 Denkmalschutz ................................................................................................................... 31 Städtebauliche Werte ........................................................................................................ 31


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UTE MEHRING

4.5 Änderungsbereich 5 „Regenrückhaltebecken“ .............................................................. 32 Art der Nutzung .................................................................................................................. 32 Städtebauliche Werte ........................................................................................................ 32 4.6 Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“............................................................................ 33 Art und Maß der baulichen Nutzung ................................................................................ 33 Baugrenzen......................................................................................................................... 33 Höhe baulicher Anlagen ................................................................................................... 34 Erschließung ........................................................................................................................ 34 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern..................... 35 Oberflächenentwässerung/ Graben ................................................................................ 35 Städtebauliche Werte ........................................................................................................ 36 4.7 Waldersatz .......................................................................................................................... 37 4.8 Örtliche Bauvorschrift ......................................................................................................... 38

5 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen .......................................................................40 5.1 Denkmalschutz ................................................................................................................... 40 5.2 Bodendenkmalschutz ........................................................................................................ 40 5.3 Weitere Hinweise ................................................................................................................ 40

6 Zusätzliche Angaben ..........................................................................................................41 6.1 Ver- und Entsorgung .......................................................................................................... 41 6.2 Immissionsschutz ................................................................................................................. 42 6.3 Bodenschutz ...................................................................................................................... 43 6.4 Oberflächenentwässerung ................................................................................................ 46 6.5 städtebauliche Werte ........................................................................................................ 47 Begründung Teil II Umweltbericht ........................................................................................................... 49

1 Einleitung .............................................................................................................................49 1.1 Kurzdarstellung des Bebauungsplanes und der damit verfolgten Ziele .......................... 49

2 Überblick über die in der Umweltprüfung zugrunde gelegten Fachgesetze und Fachpläne ...........................................................................................................................50

3 Betroffene Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung ..................................................52

4 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .................................................52 4.1 Biotoptypenkartierung mit Bewertung .............................................................................. 52 4.1.1 Änderungsbereich 1“Drosselweg“ .................................................................................... 53 4.1.2 Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“ .................................................. 56 4.1.3 Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“ ......................................................................... 57 4.1.4 Änderungsbereich 4 „Lindenallee“ ................................................................................... 60 4.1.5 Änderungsbereich 5 „Regenrückhaltebecken“ .............................................................. 62 4.1.6 Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“............................................................................ 64 4.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ................................................ 66 Schutzgut Tiere und Pflanzen/ Biologische Vielfalt/ Artenschutz ..................................... 66 Schutzgut Boden ................................................................................................................ 67 Schutzgut Wasser ............................................................................................................... 70 Schutzgut Klima/ Luft .......................................................................................................... 71 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild/ Erholung ................................................................ 72 Schutzgut Mensch .............................................................................................................. 73 Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter ........................................................................ 73 Bau- und anlagenbezogene Auswirkungen der Planung ............................................... 74 Betriebsbedingte Auswirkungen der Planung .................................................................. 75 Artenschutzrechtliche Anforderungen:............................................................................. 75 4.3 Zusammenfassende Bewertung der Umweltauswirkungen (alle Änderungsbereiche) . 76 4.4 Wechselwirkungen ............................................................................................................. 78


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UTE MEHRING

5 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung ...................................................................................79

6 Geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ................................................................................................80

6.1 Ausgleichsmaßnahmen ..................................................................................................... 81 Maßnahme M1: Entwicklung einer Ruderalfläche ........................................................... 81 Maßnahme M2: Entwicklung einer Feldhecke ................................................................. 82 Maßnahme M3: Entwicklung eines stufigen Waldrandes ............................................... 83 Maßnahme M4: Entwicklung einer Obstbaumwiese ....................................................... 84 Maßnahme: Ökokonto des Landkreis Harburg ................................................................ 85

7 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten .......................................85

8 Zusätzliche Angaben ..........................................................................................................86

9 Allgemein verständliche Zusammenfassung ....................................................................87

Literaturverzeichnis .........................................................................................................................88


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UTE MEHRING

Anlagen zur Begründung

Schreiben der Deutschen Bahn AG bezgl. Altlastenverdacht am Gleiskörper vom 19.11.2015 (mit Anlagen)

SakostaUCH GmbH, Hamburg (Mai 2016): Erkundung der Altablagerung 43/23 im Än-derungsbereich 1 „Dorosselweg“ des B-Plans „Erweiterung Dorf“ der Gemeinde Marxen

Sweco GmbH: „Bebauungsplan Dorf, Änderungsbereich 6 – Zum Silberkamp – Entwäs-serung“ ; Winsen Mai 2016

Büro für Bodenprüfung GmbH, Lüneburg: Baugrunduntersuchung zur Regenwasser-rückhaltung in Marxen (2014)


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UTE MEHRING

1 Planungsanlass und –ziele

Die Gemeinde plant für sechs verschiedene Flächen, die alle an den gültigen Bebauungs-plan „Dorf“ angrenzen, einen eigenständigen Bebauungsplan „Erweiterung Dorf“ aufzustel-len. Diese sechs Änderungsbereiche sind aus dem Übersichtsplan ersichtlich. Ziel der Planung ist es innerhalb der Änderungsbereiche kleinteilige Wohnbebauung für den Eigenbedarf der Gemeinde Marxen zuzulassen. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist in der Gemeinde nach wie vor hoch und die Baulandreserven, die der Bebauungsplan „Uhlenbergfeld-Nord“ zur Verfü-gung gestellt hat, sind bereits erschöpft.

Der Bebauungsplan wird als qualifizierten Bebauungsplans in Ergänzung zum bestehenden einfachen Bebauungsplan „Dorf“ aufgestellt, um eine tiefere Regelungsdichte für die einzel-nen Änderungsbereiche zu erhalten.

Anlass der Planung sind konkrete Baugesuche von Eigentümern.

2 Beschreibung des Plangebietes und seiner Umgebung

2.1 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“

Der Änderungsbereich 1 befindet sich am westlichen Ortsausgang der Gemeinde Marxen, westlich der Bebauung der Straße Lerchenweg und südlich der Bahntrasse. Die Fläche stellt sich als Wiesenfläche mit randlichen Strauch- und Baumbewuchs dar. Die Struktur des Waldes ist eher als licht zu bezeichnen, es handelt sich um Nadelbaum – Stangenforst ohne nennba-res Unterholz.

Der im Luftbild erkennbare Baumbestand auf den Flurstücken 32/ 6 bzw. 32/14 ist nicht mehr vorhanden. Der Einschätzung des Forstamtes Sellhorn nach, ist die Fläche dennoch als Wald einzustufen. Die Gemeinde ist sich der Rechtslage bewusst, dass es sich bei der Fläche ge-mäß § 2 Abs. 3 NWaldLG um Wald handelt. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans wertet die Gemeinde die Belange der Schaffung von Bauland als höheres öffentliches Interesse. Die Gemeinde möchte mit der Aufstellung des Bebauungsplans „Erweiterung Dorf“ eine kleinteili-ge Bereitstellung von Bauland zulassen, die einem kurzfristigen Bedarf an Wohnbauland zu-gutekommen.

Im Osten grenzen die Gartenbereiche der Wohngrundstücke Lerchenweg an. Im Süden wird die Fläche von dem Gartenbereich der Bebauung am Drosselweg begrenzt, im Westen durch den Waldbestand (teilw. Schlagflur) und im Norden von der Bahnfläche, die ebenfalls mit Baum-Strauchvegetation bestanden ist.

Grundsätzlich ist eine bauliche Vorprägung der Fläche durch die östlich und südlich angrenzende Bebauung gegeben. Es handelt sich insofern um eine Arrondierung des bestehenden Siedlungsbereiches.


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UTE MEHRING

Abbildung 1: Luftbild Änderungsbereich 1 (NLWKN)

Quelle: Auszug aus den Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung, © 2015 Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), Regionaldirektion Lüneburg.

2.2 Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“

Bei dem Änderungsbereich 2 handelt es sich um Teile der rückwärtigen Hoffläche Unter den Eichen 9. Dort befindet sich ein Stillgewässer (Teich) mit Baumbestand, der in den Geltungsbereich mit einbezogen wird. Die als Baufläche geplanten Bereiche werden als Pferdeweide genutzt.


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Die Änderungsfläche befindet sich im Bereich des Alten Dorfes. Sie wird von Süden und Westen von der bestehenden Bebauung bzw. Garten- und Hofflächen begrenzt. Im Norden schließt sich eine Baumreihe und im Osten Weideland an.

In der Hauptstraße 36 liegt der Betrieb eines Bauunternehmers. Es handelt sich um ein Bauunternehmen, welches noch kleine Lagerbestände auf der Fläche hält. Südlich liegt die Hofstelle eines momentan nicht mehr aktiven landwirtschaftlichen Betriebes. In der unmittelbaren Umgebung sind bereits Wohnhäuser vorhanden, so dass der Gebietscharakter des Bereiches durch zwei weitere Baugrundstücke nicht verändert wird. Für die Gesamtfläche hat die Gemeinde ein Entwicklungskonzept beschlossen, welches ebenfalls Wohnbebauung vorsieht.




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2.3 Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“

Die Fläche befindet sich westlich der Straße Unter den Eichen im Anschluss an die Einfamilien-hausbebauung des Grundstücks Unter den Eichen 21 und erstreckt sich bis an die Bahntrasse heran. Genutzt wird das Grundstück hauptsächlich als Wiesenfläche. Entlang der Straße be-findet sich eine dorftypische relativ intakte Weißdornhecke. Auf der Böschung steht eine He-cke aus überwiegend heimischen Gehölzen. Die Änderungsfläche liegt etwa 2 m tiefer als die Straße und wird im Norden von der Böschung der ehemaligen Bahntrasse begrenzt.




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2.4 Änderungsbereich 4 „Lindenallee“

Die Fläche nördlich der Straße Lindenallee befindet sich im Übergangsbereich zwischen dem alten Dorf mit den historischen Gebäuden Lindenhof (Ecke Lindenallee/ Hauptstraße) und Hauptstraße 20 (reetgedecktes Bauernhaus) und dem daran nach Norden anschließenden Niederungsbereich der Schmalen Aue. Ein Großteil der Fläche liegt daher im Umgebungs-schutzbereich der denkmalgeschützten Anlagen (Ensembleschutz). Die Fläche wird als Weide und Reitplatz für Pferde genutzt. Einzelne große wertvolle Hofgehölze sind vorhanden. Es be-stehen einige wenige Nebengebäude. Im Osten schließen sich Einfamilienhäuser entlang der Straße Lindenallee an.




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2.5 Änderungsbereich 5 „Regenrückhaltebecken“

Südlich der landwirtschaftlichen Hofstelle Hauptstraße 19 befindet sich eine Freifläche, die zum Niederungsbereich der Schmalen Aue zu zählen ist. Der Graben ist in diesem Bereich teilweise verrohrt und verläuft westlich offen. Die Fläche wird als Grünlandfläche genutzt.




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2.6 Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“

Die Straße Zum Silberkamp verläuft in Richtung Westen und ist bereits beidseitig mit Wohnbe-bauung versehen. Am Ende der Bebauung befindet sich im Norden eine Grünfläche über die heute ein sog. Trampelpfad verläuft, der die Straße Zum Silberkamp mit der Straße Kamp ver-bindet. Die Fläche stellt sich als Wiesenfläche dar. Südlich der Straße Zum Silberkamp wird die Fläche teilweise als Lagerfläche genutzt bzw. ist ungenutzt und als Ruderal/ Wiesenfläche zu bezeichnen. Entlang der Straße Zum Silberkamp ist Baumbestand vorhanden.


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UTE MEHRING


3 Grundlagen der Planung

3.1 Rechtsgrundlage und Verfahren

Dieses Bauleitplanverfahren wird nach den Anforderungen des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004, zuletzt geändert am 20.10.2015, durchge-führt. Außerdem liegen dieser Planung die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990, zuletzt geändert am 11.06.2013, und die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990, zuletzt geändert am 22.07.2011, zugrunde. Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes erfolgt nach dem förmlichen Bauleitplan-verfahren.


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3.2 Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Harburg (1. Entwurf)

Abbildung 6: Ausschnitt aus der Plankarte zum RROP (1. Entwurf)

Im Regionalen Raumordnungsprogramm wird die gesamte Ortslage als Vorbehaltsgebiet für Erholung dargestellt. Im Westen schließen sich Vorbehaltsgebiete für Wald sowie Vorrangge-biete für Natur und Landschaft an. Im RROP 2007 werden im Süden Vorranggebiet für Grün-landbewirtschaftung, -pflege und –entwicklung sowie Vorbehaltsgebiet Landwirtschaft dar-gestellt. Dies traf auch auf den Änderungsbereich 6 (nördlich und südlich der Straße Zum Sil-berkamp) zu. Die Gemeinde und Samtgemeinde haben zum 2. Entwurf eine Stellungnahme abgegeben, da die Flächen für den Änderungsbereich 6 eine Wohnbaunutzung zugeführt werden sollen. Diese Vorrangflächen für Grünlandbewirtschaftung sind nun im 3. Entwurf des RROP entsprechend reduziert worden.

Abbildung 7: Reduzierte Vorranggebiet Grünlandbewirtschaftung

Der Bebauungsplan „Erweiterung Dorf“ steht mit den Grundsätze und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung im Einklang.

Im 3. Entwurf zum RROP wird weiterhin das Ziel formuliert, dass ein Waldabstand von mindes-tens 35 m eingehalten werden muss. Dies betrifft den Änderungsbereich 1 „Drosselweg“.


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UTE MEHRING

3.3 Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Harburg (Stand 11/2013)

Der Landschaftsrahmenplan (Zielkonzept) gibt für die Änderungsbereiche folgende Ziele an1:

„Die Zielkategorie der Sicherung und Verbesserung von Gebieten mit überwiegend hoher Bedeutung für Arten und Biotope und hoher bis sehr hoher Bedeutung für Landschaftsbild, Boden/Wasser, Klima/Luft (orange Darstellung) beinhaltet folgende Bereiche: Hochwertige Bereiche für eines oder mehrere Schutzgüter außerhalb der beiden rötlichen Zielkategorien. Ein Parameter bzw. Schutzgut pro Fläche ist ausreichend für die Zuordnung zur orangenen Zielkategorie, diese geht also über die Verbreitung hochwertiger Bereiche für Arten und Bio-tope hinaus und stellt auch rein abiotisch hochwertige Gebiete dar. Das Zielkonzept hat von daher den Charakter eines ökologischen Verbundsystems, das Biotopverbundsystem für den Landkreis wird in einer separaten schematischen Abbildung dargestellt (siehe Kap. 4.4 und Abb. 4.2). Die Zielkategorie zur Umweltverträglichen Nutzung in allen übrigen Gebieten mit aktuell sehr geringer bis mittlerer Bedeutung für alle Schutzgüter (hellgelbe Darstellung) bein-haltet: Sämtliche Bereiche mit geringer bis mittlerer Bedeutung für alle Schutzgüter.“

Änderungsbereich 1 „Drosselweg“

Für den Änderungsbereich 1 ist im Zielkonzept die orange Darstellung mit der Bezeichnung O-151 WT dargestellt. Das heißt der Bereich ist in die Kategorie „Sicherung und Verbesserung von Gebieten mit überwiegend hoher Bedeutung für Arten und Biotope und hoher bis sehr hoher Bedeutung für Landschaftsbild, Boden/Wasser, Klima/Luft“ einzuordnen. Es handelt sich um einen Naturnahen Wald trockener Standorte mit dem wertgebenden Schutzgut Boden. Innerhalb des Waldgebietes ist eine Waldwirtschaft mit dem vorrangigen Ziel der Entwicklung standortheimischer Bestände anzustreben. Zugleich wird der Bereich westlich angrenzend an den Siedlungsbereich als potenzielles Landschaftsschutzgebiet eingestuft.2

Die Schaffung von Wohnraum angrenzend an vorhandene Siedlungsbereiche wird höher bewertet als die Erhaltung des Waldes. Mit der Anlage eines stufigen Waldsaumes können die Waldfunktionen in diesem Bereich weitgehend erhalten werden. Im Übrigen wird eine Ersatz-aufforstung vorgenommen.

Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“

Im Zielkonzept des Landschaftsrahmenplans wird der Bereich des Altdorfes als Siedlungsbe-reich mit naturraumtypischen historisch gewachsenem Ortsbild (orange, O-115) beschrieben und als Ziel wird der Erhalt des naturraumtypischen, historisch gewachsenen Ortsbildes festge-schrieben.3 Die nördlich angrenzende, still gelegte Bahnlinie hat sich inzwischen sukzessiv entwickelt, so dass dort Bereiche mit geschützten Biotopen gem. § 30 BNatSchG vorliegen. Eine Beeinträchtigung ist zu vermeiden. Weiterhin wird der Planbereich in seiner Gesamtheit als ein Gebiet beschrieben, wo die Umsetzung des Zielkonzeptes besondere Anforderungen an die Bauleitplanung stellen. D.h. bei einer Überplanung der Fläche ist zu beachten, dass sich Neubauten im unmittelbaren Umfeld der zum Teil denkmalgeschützten Bereiche des Alt-

1 Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Harburg (Stand 11/ 2013), Kapitel 4 Zielkonzept, Seite 4-4ff 2 Ebda Seite 4-104 3 Ebda, Seite 4-98ff


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UTE MEHRING

dorfes und dessen Struktur unterzuordnen bzw. anpassen sollten. Eine behutsame Bebauung unter Beachtung der Aspekte Denkmalschutz sowie Biotopschutz sind erforderlich.

Die Aspekte des Denkmalsschutzes sowie die Belange des Biotopschutzes werden aufgrund der Abstände zur potenziellen Wohnbebauung gewahrt.

Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“ und Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“

Für den Bereich der Ortschaft Marxen wird im Zielkonzept (hellgelb, S) eine umweltverträgli-che Nutzung (in allen übrigen Gebieten) mit aktuell sehr geringer bis mittlerer Bedeutung für alle Schutzgüter festgehalten.

Die potenzielle Bebauung hält einen ausreichenden Abstand zur Bahnlinie.

Änderungsbereich 4 „Lindenallee“ und Änderungsbereich 5 „Regenrückhaltebecken“

Im Zielkonzept des Landschaftsrahmenplans wird der Niederungsbereich östlich von Marxen dargestellt (orange, O-153 GF)4, hier sind artenreiche Grünlandgebiet feuchter/ frischer Standorte anzutreffen. Als Maßnahmen werden Extensivierung und Sicherung des Feucht-grünlandes empfohlen. Der Änderungsbereich befindet sich am südlichen Rand der Niede-rung. Besonderes Augenmerk gilt dem Schutzgut Boden.

Die des Regenrückhaltebeckens ist dringend erforderlich, daher wird dem Belang der Siche-rung des ordnungsgemäßen Oberflächenwasserabflusses Vorrang gegeben.

3.4 Flächennutzungsplan

Abbildung 8: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Hanstedt (Teilplan 1 Asen-dorf, Brackel, Marxen, Thieshope)

4 Ebda, Seite 4-105


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UTE MEHRING

Der Flächennutzungsplan stellt für alle Teilflächen bis auf den Bereich nördlich der Straße Lin-denallee Fläche für die Landwirtschaft dar. Eine Änderung des Flächennutzungsplans ist bei der Samtgemeinde Hanstedt beantragt und soll mit anderen Flächen zeitnah durchgeführt werden. Damit wird der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan gem. § 8 Absatz (2) BauGB entwickelt.

3.5 Denkmalschutz/ Bodendenkmalschutz

Das Verzeichnis über Kulturdenkmale gem. § 4 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz (NDSchG) beinhaltet innerhalb des alten Ortskerns eine Gruppe baulicher Anlagen gem. § 3 (3) NDSchG, die im Bebauungsplan als Ensemble, das dem Denkmalschutz unterliegt, übernommen sind. Innerhalb dieser Bereiche befinden sich zahlreiche Einzelbaudenkmale in Form der zu den Hofstellen gehörenden Wohnhäusern oder Wohn-/ Wirtschaftsgebäuden. Die für den Bebauungsplan relevanten Einzeldenkmale Hauptstraße 20 und Unter den Eichen 15 sind als Einzelbaudenkmale gemäß § 3 (2) NDSchG in die Planzeichnung nachrichtlich übernommen worden. Bei baulichen Veränderungen von Gebäuden in diesem Bereich sind gemäß § 10 NDSchG denkmalpflegerische Genehmigungen beim Landkreis als der Unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen. Baumaßnahmen im Umgebungsschutzbereich eines Baudenkmales unterliegen den Anforderungen des § 8 NDSchG. Danach können auch hö-here Anforderungen als im Regelfall üblich an die Gestaltung der Gebäude gestellt werden.

Archäologische Baudenkmale oder ur- und frühgeschichtliche Fundplätze sind innerhalb der einzelnen Änderungsbereiche zur Zeit nicht bekannt. Es muss im Altdorfbereich, insbesondere auf den alten Hofstellen, mit Bodenfunden gerechnet werden. Deshalb ist gemäß § 13 NDSchG die untere Denkmalschutzbehörde bzw. die Abt. Bodendenkmalpflege des Helms-Museums zu beteiligen. Sollten Funde oder Befunde auftreten, besteht gemäß § 14 NDSchG eine Meldepflicht. Die Fundmeldungen sollten direkt an die Abt. Bodendenk-malpflege des Helms-Museums (Tel. 040 / 42871-3696) gerichtet werden.

3.6 Gutachten

1. SakostaUCH „Erkundung und Bewertung der Altablagerung 43/23 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“ des B-Plans „Erweiterung Dorf“ der Gemeinde Marxen“, Hamburg Mai 2016

2. Büro Mehring „Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB“, Lüneburg, April 2016

3. Sweco GmbH: „Bebauungsplan Dorf, Änderungsbereich 6 – Zum Silberkamp – Entwäs-serung“ ; Winsen Mai 2016

4. Büro für Bodenprüfung GmbH, BauLüneburg: Baugrunduntersuchung zur Regenwas-serrückhaltung in Marxen (2014)


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UTE MEHRING

4 Festsetzungen des Bebauungsplans

4.1 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“

Die Gemeinde ist sich der Rechtslage bewusst, dass es sich bei der Fläche gemäß § 2 Abs. 3 NWaldLG um Wald handelt. Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans wertet die Gemeinde die Belange der Schaffung von Bauland als höheres öffentliches Interesse. Die Gemeinde möchte mit der Aufstellung des Bebauungsplans Erweiterung Dorf eine kleinteilige Bereitstel-lung von Bauland zulassen, die einem kurzfristigen Bedarf an Wohnbauland zugutekommen. Weitere zusammenhängende Bauplätze können aufgrund fehlender Verfügbarkeit derzeit nicht angeboten werden. Daher wird die im rechtlichen Sinne als Wald anzusehende Fläche, die sich im Bestand als Wiese mit Ziergehölzbestand darstellt, als Wohnbaufläche festgesetzt.

Die Bewertung der Schutzgüter im vorliegenden Landschaftsrahmenplan für den Landkreis Harburg wird im Anschluss an die vorhandenen Bebauung nach Westen als hoch eingestuft, jedoch mit der Aufgabe der Sicherung und Verbesserung der Gebiete. Im Zielkonzept wird als Maßnahme eine Waldbewirtschaftung mit dem vorrangigen Ziel der Entwicklung standort-heimischer Bestände empfohlen.

Mit der Anlage eines Waldsaumes kommt die Gemeinde dieser Forderung nach, in dem im Bebauungsplan explizit nur standort-heimische Pflanzen festgesetzt werden. Damit kann dem Ziel der Entwicklung standortheimischer Bestände Rechnung getragen werden, da sich der Wald heute als eher Artenarmer Stangen-wald darstellt.

Art und Maß der baulichen Nutzung

Es wird bestimmt, dass die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO – Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig sind. Grund hierfür ist zum einen die Lage am Ortsrand und zum anderen die Flächengröße, die eine sol-che Nutzung nicht zulässt, bzw. an dieser Stelle als städtebaulich nicht verträglich angesehen wird.

Als Maß der baulichen Nutzung wird eine GRZ (Grundflächenzahl) von 0,15 festgesetzt, die dem umliegenden Bestand und dem für den angrenzenden Bereich gültigen Bebauungsplan „Dorf“ entspricht. Damit wird gewährleistet, dass sich die künftige Bebauung hinsichtlich der Dichte in die Umgebung einfügt.

Die Struktur der großen Grundstücke, die sich im Dorf finden lässt, soll auch mit dem vorlie-genden Bebauungsplan weiter verfolgt werden. Daher wird eine Mindestgrundstückgröße von 900 m² festgesetzt. Es wird textlich geregelt, dass je vollendete 500 m² Grundstücksfläche eine Wohneinheit möglich ist. Damit jedoch beispielsweise Eltern oder Betreuungspersonen mit aufgenommen werden können, wird geregelt, dass ausnahmsweise eine sog. Einlieger-wohnung zugelassen werden kann, wenn diese sich der Hauptwohnung deutlich unterord-net. In Anbetracht des demographischen Wandels und auch weil es in Marxen kaum mehr Einkaufsmöglichkeiten gibt, ist dies eine zeitgemäße Möglichkeit generationenübergreifend zu wohnen.

Zusätzlich werden hier alle Formen von Beherbergungsbetrieben ausgeschlossen. Diese Art der Nutzung wäre an dieser Stelle städtebaulich nicht verträglich, da die Erschließung und auch die Lage der Fläche eine hohe Frequentierung nicht zulassen. Bei Beherbergungsbe-trieben ist mit einem hohen wechselnden Verkehrsaufkommen zu rechnen, was sich ange-sichts der ruhigen Sackgassenlage und Nachbarschaft sowie der Nähe zum Wald nicht ver-einbaren lässt. Zudem würde sich aufgrund des Ausschlusses von Nebenanlagen außerhalb der Baugrenze der Nachweis von Stellplätzen für Besucher schwierig gestalten.


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UTE MEHRING

Höhe baulicher Anlagen

Um sicher zu stellen, dass sich Neubauten in die umgebende Bebauung einfügen und diese nicht überragen oder dominant wirken, werden eine maximal zulässige Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Der untere Bezugspunkt für den Erdgeschossfertigfussboden (EGFF) wird hier auf die bereits vorhandene Erschließungsstraße Drosselweg bezogen und mit einem exakten Wert angegeben (Kanaldeckel 36 m NHN- siehe textliche Festsetzung 1.6). Die Oberkante des EGFF darf maximal 0,4 m über dem unteren Bezugspunkt liegen.

Baugrenzen

Die Baugrenze hält 10 m Abstand von der Maßnahmenfläche, um hier keinen Konflikt mit der Entwicklung des Waldrandes und einer Wohnbebauung zu erzeugen. Auch nach Norden werden 10 m Abstand eingehalten. Hier verläuft die ehemalige Bahnstrecke, die inzwischen mit Sukzessionsgehölz bewachsen ist. Es gibt einen Trampelpfad außerhalb des Geltungsbereiches. Auch hier soll ein Konflikt mit den naturschutzfachlichen Belangen vermieden werden. Vom östlichen und südlichen Rand des Geltungsbereichs hält die Baugrenze jeweils 3 m Abstand, dies entspricht der Mindestgrenze nach NBauO.

Feuerwehrumfahrt

Die konkrete Zufahrt zu den geplanten Baugrundstücken erfolgt über einen privaten Erschlie-ßungsweg, der als Fußweg bereits besteht. Die Vorgaben des § 4 BauNVO bzw. der §§ 1 und 2 DVA-BauNVO werden eingehalten. Der private Erschließungsweg wird eine Breite von 3 m einhalten und damit als Rettungsweg (Mindestbreite geradlinige Feuerwehrzufahrt nach DIN 14090) zur Verfügung stehen.

Um diese Umfahrung auch auf dem Privatgrundstück zu gewährleisten und um den Abstand zum Waldrand mit baulichen Anlagen herzustellen, werden innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 Nebengebäude im Sinne des § 14 BAuNVO (z.B. Anlagen für Tierhaltung, die der Versorgung dienende Nebenanlagen) sowie Garagen und Carports (§ 12 BauNVO) außerhalb der Baugrenze ausgeschlossen. Damit wird sichergestellt, dass ausreichend Wege-fläche bzw. Fläche zum Anleitern aber auch der Schutz des Waldes gegeben ist.

Private Grünfläche/ Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick-lung von Natur und Landschaft

Zur Entwicklung eines Waldsaumes wird im Westen ein 25 m breiter Streifen als private Grün-fläche mit der Zweckbestimmung „Waldsaum“ festgesetzt und zusätzlich mit der Festsetzung Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft überlagert. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass die Fläche rechtlich als Wald eingestuft wurde, der jedoch in der Realität nicht mehr vorhanden ist. Innerhalb der privaten Grünfläche ist ein Waldsaum, wie nachfolgend beschrieben, anzu-legen. Bestehende, gesunde und standortheimsiche Bäume sind zu sichern und zu integrie-ren, soweit sie kein Sicherheitsrisiko darstellen.

Innerhalb der 25 m breiten Fläche sind flächig heimische Bäume II Ordnung und Sträucher zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Übergänge zum Wald und innerhalb der Fläche sind fließend zu gestalten. Dabei sind im direkten Anschluss an die bestehenden Waldbäume die genannten Bäume zu pflanzen, zu den Baugrundstücken hin sind entsprechend die Sträucher anzulegen. Hintergrund der Festsetzung ist die Wiederherstellung der ökologischen Funktion im Randbereich des Waldes und der Aufbau eines stufigen Waldrandes, der neben seinem hohen Wert für die Tierwelt eine Schutzfunktion für den Wald darstellt. Mit dem Waldsaum wird die Gefahr des Windbruches deutlich reduziert, da die Verwirbelungen bereits hier stattfin-den. Der vorhandene Wald stellt sich als eher strukturarmer Stangenwald mit Tendenz zur Mo-nokultur sowie wenig Unterholz dar. Diese Art der Wälder haben ein größeres Risiko durch


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UTE MEHRING

Windbruch. Da die Gemeinde die wohnbauliche Nutzung im Anschluss an bereits vorhande-ne Bebauung für vertretbar hält, wird die Maßnahmenfläche einen Beitrag zur Gefahrenab-wehr leisten. Damit wird der im 3. Entwurf des Regionalen Raumordnungsprogramms für den Landkreis Harburg geforderte Mindestabstand zum Wald von 35 m eingehalten.

Eine Pflanzliste macht Vorgaben für die zu verwendenden Arten.

Abbildung 9: beispielhaftes Schema Waldsaum

Bäume II. Ordnung: Jungbäume folgender Arten: Feldahorn (Acer campestre), Hainbuche (Carpinus betulus) und Sandbirke (Betula pendula), der Übergang zum Wald ist fließend. Die benannten Bäume erreichen eine Höhe von bis zu 20 m.

Strauchschicht: Sträucher mit Beeren und Dornen, fließender Übergang zum Wald hin. Die Anlage von Kleinstrukturen, wie Stein- und Asthaufen, Dickichte werden empfohlen. Als heimische Gehölze gelten: Hasel (Corylus avellana), Weißdorn (Crataegus monogyna), Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus), Schlehe (Prunus spinosa), Salweide (Salix caprea), schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Gemeiner Schneeball (Viburnum opulum). Die Höhe der Sträucher beträgt bis zu 10 m.

Die Bäume und Sträucher sind in weitmaschigen, unregelmäßigen Gruppen mit jeweils 3 - 7 Pflanzen einer Art zu pflanzen, um Platz für Sukzessionsabläufe zu belassen. So wird gewährleistet, das die Fläche mit der Zeit durch verschiedene natürlich ankommende Arten ergänzt wird. Für die Sträucher wird zweckmäßigerweise ein Pflanzverband von mindestens 2 x 3 m, für die locker darüberstehenden Bäume 2. Ordnung ein solcher von 5 x 10 bis 10 x 10 m gewählt. Um einen abgestuften, fließenden Übergang zu erhalten ist ein sinngemäßer Aufbau nach Abb. 9 einzuhalten. Abstände zu den privaten Grundstücken sind im Sinne des Nachbarschaftsrechtes zu wahren.

Der Waldsaum ist gegen die privaten Grundstücke hin mit einem Zaun abzugrenzen, um zu gewährleisten, dass hier die ökologische Entwicklung der Fläche nicht durch eine Nutzung als Hausgarten o.ä. gefährdet wird.

Der Aufbau des Waldsaumes ist mit der Waldbehörde des Landkreis Harburg abgestimmt. Mit der Anlage eines Waldsaumes kommt die Gemeinde dem im Zielkonzept des Landschafts-rahmenplans formulierten Ziel der Entwicklung standortheimischer Bestände nach. Der Wald stellt sich heute als artenarmer Stangenwald dar. Es werden explizit nur standortheimische Pflanzen festgesetzt.

Für den Aufbau des Waldsaumes gilt die textliche Festsetzung Nr. 3.3. Der Waldsaum ist im Zuge der Umsetzung der Baufläche, spätestens jedoch in der darauffolgenden Pflanzperiode anzulegen.

Waldabstand: Die Fläche wird als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Waldsaum festgesetzt. Es wird eine Waldumwandlung erfolgen und der angestrebte Waldsaum kann die Nutzfunktion des Waldes nicht mehr erfüllen. Daher wird als neuer Waldrand die westliche


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UTE MEHRING

Plangebietsgrenze angesehen, der in einer Entfernung von 35 m von der Baugrenze liegt. Hier sieht die Gemeinde einen ausreichenden Abstand gewahrt.

Waldersatz, textliche Festsetzung Nr. 4

Durch die im Bebauungsplan vorbereitete Nutzung sind indirekt Eingriffe in Waldflächen ver-bunden, da trotz Rodung die rechtliche Eigenschaft als Wald bestehen bleibt. Die Festsetzun-gen im Bebauungsplan ersetzen eine Waldumwandlungsgenehmigung. Ein Teil der Fläche ist nicht mehr mit Bäumen bestockt. Die Waldeigenschaft ist auf die Forstliche Standortkartie-rung (NIBIS Kartenserver, Bodenkunde) ersichtlich. Daher ist eine Kompensation auf Grundla-ge der Ausführungsbestimmungen zum Niedersächsischen Gesetz über den Wald und die Landschaftsordnung (NWaldLG) erforderlich. Dabei sind nach § 8 Abs. 4 WaldLG bei der Er-satzmaßnahme grundsätzlich die Nutz-, Schutz- und Erholungsfunktion auszugleichen.

Weitere Ausführungen unter Kapitel 4.7.

Altablagerung 43/23

Nach § 4 Abs. 3 BBodSchG besteht die Verpflichtung Boden so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit bestehen. Mit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes in der un-mittelbaren Umgebung der Altlastenverdachtsfläche wurde eine Untersuchung der Altabla-gerung erforderlich, um auszuschließen, dass es sich hierbei um gesundheitsgefährdende Stoffe handelt. Gleichzeitig sollte untersucht werden, welche Auswirkungen auf die Schutzgü-ter und die daraus resultierenden Wirkungspfade bestehen. Mit dieser Untersuchung wurde ein Fachgutachter beauftragt, der Bohrungen (maximale Tiefe 8 m)/ Bodenluftmessungen und Laboruntersuchungen der Bodenmischproben vornahm5.

Im Kapitel Gefährdungsabschätzung kommen die Gutachter zu folgendem Ergebnis:

„Die Altablagerung konnte mittels der Bohrsondierungen eingegrenzt werden (siehe Anlage 1.2). Den etwaigen Ausmaßen und den Erkundungsbohrungen nach bemisst die Altab-lagerung 43/23 in der Länge etwa 21 m, in der Breite etwa 13 m und ist im Durschnitt ca. 0,5 m mächtig. Das entspricht einem gesamten Volumen von etwa 136,5 m³.

Das Ausmaß der Altablagerung beschränkt sich auf den Waldsaum außerhalb des Wohnge-bietes (siehe Anlage 1.1).

Die Bodenluftmessprotokolle (Anlage 7) belegen, dass es sich bei der vor Ort untersuchten Luft tatsächlich um Bodenluft gehandelt hat. Diese Aussage beruht auf der durchschnittli-chen Zusammensetzung von Atmosphärenluft und Bodenluft. Die durchschnittliche Zusam-mensetzung von Atmosphärenluft beinhaltet 20,9 % Sauerstoff, 0,03% Kohlendioxid und 0% Methan. Bodenluft besteht durchschnittlich aus 8 - 20,3 % Sauerstoff, 0,3 - 5% Kohlendioxid und in Spuren aus Methan.

Methan wurde bei keiner Bodenluftdirektmessung detektiert. Kohlendioxid war bis zu einer Konzentration von max. 2,53 Vol% messbar. Die Sauerstoffkonzentrationen lagen bei den Bodengasdirektmessungen unter 20 Vol%.

Der Bereich nahe der geplanten Wohnbebauung und des Wohngebietes zeigten keine er-höhten Methan- oder CO2 Konzentrationen in der Bodenluft an. Der Broschüre der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (jetzt Behörde für Umwelt und Energie) der Freien und Han-sestadt Hamburg nach, sind nach Feststellung von messbaren Methan- Konzentrationen und/oder mehr als 5% CO2 in der Bodenluft bauliche Sicherheitsmaßnahmen zu treffen.

5 SakostaUCH GmbH, Hamburg Mai 2016 „Erkundung und Bewertung der Altablagerung 43/23 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“ des B-Plans „Erweiterung Dorf“ der Gemeinde Marxen“, Seite 7f


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UTE MEHRING

Der Wirkungspfad Bodengas - Mensch ist gemäß den Ergebnissen der durchgeführten Unter-suchungen im Bereich der geplanten Wohnbebauung nicht gefährdet.

Im Bereich der erkundeten Altablagerung steht jene unmittelbar an der Oberfläche an. Die erhöhten Blei-Gehalte im Feststoff der Bodenmischprobe BMP 2 überschreiten den Prüfwert von 200 mg/kg Blei für Kinderspielflächen um 15 mg/kg. Nach BBodSchV wird der Prüfwert für Wohngebiete (400 mg/kg) jedoch nicht überschritten.

Im direkten Bereich der Altablagerung ist der Wirkungspfad Boden - Mensch, den hier durch-geführten Untersuchungen nach, ebenfalls nicht gefährdet.

Der Wirkungspfad Boden - Grundwasser ist durch die hydraulische Trennschicht (Geschiebe-lehm- und Mergel) in ausreichender Mächtigkeit und Entfernung zum Grundwasser wirkungs-voll unterbrochen.

Der Wirkungspfad Boden- Nutzpflanze spielt vor der geplanten Nutzung als Waldsaum eben-falls keine Rolle.

Gesundes Wohnen und Arbeiten ist im Bereich des geplanten Baufeldes nach BauG mög-lich. 6

Nach der Stellungnahme des LK Harburg – Abteilung Boden/ Luft/ Wasser müssen jedoch die Prüfwerte für Kinderspielflächen angelegt werden. Daher sind Maßnahmen zu treffen, die den Wirkungspfad Boden-Mensch wirksam unterbrechen. Als Handlungsempfehlung wird ange-geben, dass der Bereich der Altlast entweder überdeckt oder die Altlast ausgehoben und fachgerecht entsorgt wird. Da eine Entsorgung des Materials der Altlast nicht verhältnismäßig ist, da die Örtlichkeiten für den Abtransport des Materials zum einen das Einrichten einer Baustraße bis zur Altlast voraussetzt. Zum anderen ist der Abtransport über das schmale Ge-lände mit mehreren LKW ein logistisch erheblicher Aufwand.

Daher ist die Altlast zu überdecken. Zuvor muss der Bereich der Altlast gerodet und das Ge-länderelief eingeebnet werden. Die Überdeckung kann von der ausführenden Firma mit hu-mosem Oberboden ausgeführt werden. Gemäß den Ausmaßen der Altlast von 21 m in der Länge, 13 m in der Breite und einer Überdeckungshöhe von 0,5 m müssen rd. 140 m³ saubere-re humoser Oberboden eingesetzt werden. Die Überdeckung der Altlast ist mit dem Landkreis Harburg bereits abgestimmt. Die Kosten hierfür würden sich voraussichtlich auf rd. 3.000 € net-to belaufen (Mutterboden anfahren, mit Radlader verteilen, Herrichten der Abladefläche).

6 Ebd. Seite 11f


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UTE MEHRING

Abbildung 10: Lage der Bohrpunkte/ Altablagerung für die Altlastenuntersuchung im Ände-rungsbereich 1 Drosselweg

Quelle: SakostaUCH GmbH, Hamburg Mai 2016 „Erkundung und Bewertung der Altablagerung 43/23 Änderungsbereich 1 „Drosselweg“ des B-Plans „Erweiterung Dorf“ der Gemeinde Marxen“, Anlage 1.1

Gründe der Nutzung trotz Kontamination

Wie im Gutachten nachgewiesen wurde, geht von der beschrieben Altlastenverdachtsfläche keine Gefahr für die geplante Wohnbebauung im östlich angrenzenden Bereich aus. Alle Prüfwerte, die eine Gefährdung anzeigen konnten eingehalten werden, so dass keine Sanie-rung erforderlich ist, um gesunde Wohnverhältnisse herzustellen. Eine fachgerechte Entsor-gung des eingelagerten Materials wird jedoch empfohlen.

Maßnahme zur Reduzierung der Belastung

Die empfohlene Überdeckung von einer mindestens 0,5 m mächtigen Bodenschicht, welche den Anforderungen der BBodSchV entspricht, soll durchgeführt und gutachterlich begleitet werden. Eine textliche Festsetzung 6.4 regelt die Durchführung der empfohlenen Maßnahme sowie die Untersagung der Nutzung ohne entsprechenden Nachweis der Umsetzung.

Städtebauliche Werte

Allgemeines Wohngebiet 2.691 m²

Private Grünfläche/ Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

2.764 m²

Summe 5.455 m²


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UTE MEHRING

4.2 Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“

Die Änderungsbereiche 2 und 3 gehören zum beschlossenen Bauflächenkonzept „Unter den Eichen“.


Es wird Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, da dies dem Charakter der angrenzenden Be-bauung entspricht. Die kann trotz des vorhandenen Betriebes (Hauptstraße 36) vertreten werden, da hier die Wohnbebauung bereits ein deutliches Gewicht hat. Der Betrieb kann als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb eingestuft werden, der theoretisch innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes zulässig wäre. Eine Änderung des Betriebes dahingehend, dass mehr Tätigkeiten im Bereich Verladung/ Logistik vorgenommen werden, ist nicht geplant. Es wird bestimmt, dass die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO – An-lagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig sind. Grund hierfür ist zum einen die Lage am Rand des Alten Dorfkerns und zum anderen die Flächengröße, die eine solche Nutzung nicht zulässt, bzw. an dieser Stelle als städtebaulich nicht verträglich an-gesehen wird. Es gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

Es wird ausdrücklich auf den Betrieb und mögliche davon ausgehende Immissionen hinge-wiesen. Diese sind zu tolerieren.

Es wird das Maß der baulichen Nutzung mit einer maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt. Hierfür gilt eine GRZ von 0,2, was der umliegenden Bebauung entspricht. Im ein-fachen Bebauungsplan „Dorf“ ist eine GRZ von 0,15 festgesetzt. Mit der moderaten Anhe-bung der GRZ soll eine Anpassung an die heutigen Bedürfnisse stattfinden. Gleichzeitig kann im Zusammenspiel mit den großen Grundstücksgrößen theoretisch Wohnen auf einer Ebene ermöglich werden. Die Festsetzung gilt zuzüglich der Überschreitung für Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche von bis zu 50%.

Die Struktur der großen Grundstücke, die sich im Dorf finden lässt, soll auch mit dem vorlie-genden Bebauungsplan weiter verfolgt werden. Daher wird eine Mindestgrundstückgröße von 900 m² festgesetzt. Es wird textlich geregelt, dass je vollendete 500 m² Grundstücksfläche eine Wohneinheit möglich ist. Dies unterbindet eine reelle Grundstücksteilung nach dem heu-tigen Zuschnitt der Grundstücke, so dass die gewünschte lockere Bebauung realisiert werden kann. Damit jedoch beispielsweise Eltern oder Betreuungspersonen mit aufgenommen wer-den können, wird geregelt, dass ausnahmsweise eine sog. Einliegerwohnung zugelassen wer-den kann, wenn diese sich der Hauptwohnung deutlich unterordnet. In Anbetracht des de-mographischen Wandels und auch weil es in Marxen kaum mehr Einkaufsmöglichkeiten gibt, ist dies eine zeitgemäße Möglichkeit generationenübergreifend zu wohnen.

Baugrenzen

Es werden Baugrenzen festgesetzt, die die überbaubaren Flächen konkretisieren. Diese halten je 3 m Abstand zur Verkehrsfläche sowie zur Grenze des Geltungsbereichs ein und entspre-chen dem Mindestgrenzabstand der NBauO.


Um sicher zu stellen, dass sich Neubauten in die umgebende Bebauung im unmittelbaren Umfeld des Dorfkerns einfügen und diese nicht überragen oder dominant wirken, werden eine maximal zulässige Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Als unterer Bezugspunkt für den Erdge-schossfertigfussboden (EGFF) wird hier auf die bereits vorhandene Hauptstraße bezogen und mit einem exakten Wert (32 m NHN) in den textlichen Festsetzungen Nr. 1.6 angegeben (Ka-


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UTE MEHRING

naldeckel). Die Oberkante des EGFF darf maximal 0,4 m über dem unteren Bezugspunkt lie-gen.

Private Grünfläche/ Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

Auf der als private Grünfläche festgesetzten Fläche befindet sich ein Teich, der neben seiner ökologischen Wertigkeit im Zusammenhang mit der umgrenzenden Baum- und Strauchstruk-tur zur Oberflächenentwässerung umliegender Hofflächen mit einem Notüberlauf in die Hauptstraße dient. Diese Funktionen sollen mit der gewählten Festsetzung erhalten bleiben. Die Grünfläche mit dem üppigen Baumbestand bietet zugleich eine Trennung der Bebauung entlang der Straße Unter den Eichen (Altbestand/ Altes Dorf) und der geplanten bzw. teilwei-se auch schon vorhandenen Neubebauung. Eine Sicherung des Baumbestands ist daher anzustreben und langfristig zu sichern. Die Pflege und Entwicklung des Stillgewässers ist wei-terhin zu gewährleisten. Gleiches gilt für einen Zugang.

Baumerhalt

Am nördlichen Rand der den Teich umgebenden Grünfläche sind drei Einzelbäume, die et-was freier stehen als Bäume aufgenommen worden, deren Erhalt zu sichern ist. Sollte ein Baum abgängig sein, ist eine artgleiche Ersatzpflanzung mit einem Stammdurchmesser von mindestens 12 cm, gemessen in 1 m Höhe zu leisten.

Oberflächenentwässerung/ Wasserwirtschaft

Der vorhandene gut eingegrünte Teich wird in den Geltungsbereich mit einbezogen, um ihn in seiner Nutzung zu sichern. Für die Oberflächenentwässerung der Straßenverkehrsfläche ist keine Einleitung in das Gewässer geplant. Hierfür ist die Anlage einer ca. 3 m breiten Versicke-rungsmulde (etwa 0,30 m tief) im Süden der Verkehrsfläche geplant, das heißt das Oberflä-chenwasser der Verkehrsfläche wird über die belebte Bodenzone zur Versickerung gebracht.7 Dies ist für die schadlose Ableitung des Oberflächenwassers der Verkehrsfläche ausreichend.

Für die Zufahrt zu dem dahinter liegenden Wohngrundstücke ist eine Überfahrt in einer Breite von max. 4,50 m zulässig (textliche Festsetzung Nr. 2.1).

Erschließung

Die Erschließung der beiden Baugrundstücke erfolgt über die bereits vorhandene Stichstraße von der Hauptstraße aus. Diese ist ca. 4,50 m am westlichen Ende ca. 6,00 m breit ausgebaut und entspricht daher nicht ganz den Mindestanforderungen einer Wohnstraße mit PKW Be-gegnungsverkehr (RASt 06, Ausgabe 2006, S. 27: 4,75 m. Der maßgebende Begegnungsfall ist für dörfliche Anliegerstraße PKW/ PKW bzw. LKW/ Fußgänger/ Radfahrer). Es wird davon aus-gegangen, dass hier lediglich der Wohnverkehr zu den Gebäuden entlang der Hauptstraße abgewickelt wird, so dass bei sehr geringer Geschwindigkeit, die dem Ausbauzustand der Straße entspricht durchaus ein gefahrloser Gegenverkehr möglich ist.

Die geplante Wendeanlage innerhalb des Geltungsbereichs hat einen Durchmesser von ca. 21 m und ist daher für Müllfahrzeuge ausgelegt. Im Süden der Straßenverkehrsfläche sind 3,00 m für die Anlage einer Versickerungsmulde vorgesehen. Eine öffentliche Widmung der Fläche ist geplant.

7 Büro Grontmij, Winsen am 12.01.2016


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UTE MEHRING


Allgemeines Wohngebiet (Nord) 1.153 m²

Allgemeines Wohngebiet (Süd) 1.191 m²

Verkehrsfläche 537 m²

Private Grünfläche/ Umgrenzung von Flächen für die Erhal-tung und das Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

981 m²

Summe 3.862 m²


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UTE MEHRING

4.3 Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“


Es wird Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, da dies dem Charakter der angrenzenden Be-bauung entspricht. Für die Allgemeinen Wohngebiete wird bestimmt, dass die ausnahmswei-se zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO – Anlagen für Verwaltungen, Gartenbau-betriebe und Tankstellen sind nicht zulässig. Grund hierfür ist zum einen die Lage am Ortsrand und zum anderen die Flächengröße, die eine solche Nutzung nicht zulässt, bzw. an dieser Stelle als städtebaulich nicht verträglich angesehen wird.

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt. Hierfür gilt eine GRZ von 0,2, was der umliegenden Bebauung entspricht. Im ein-fachen Bebauungsplan „Dorf“ ist eine GRZ von 0,15 festgesetzt. Mit der moderaten Anhe-bung der GRZ soll eine Anpassung an die heutigen Bedürfnisse stattfinden. Gleichzeitig kann im Zusammenspiel mit den großen Grundstücksgrößen theoretisch Wohnen auf einer Ebene ermöglich werden. Die Festsetzung gilt zuzüglich der Überschreitung für Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche von bis zu 50%.

Die Struktur der großen Grundstücke, die sich im Dorf finden lässt, soll auch mit dem vorlie-genden Bebauungsplan weiter verfolgt werden. Daher wird eine Mindestgrundstückgröße von 900 m² festgesetzt. Es wird textlich geregelt, dass je vollendete 500 m² Grundstücksfläche eine Wohneinheit möglich ist. Damit jedoch beispielsweise Eltern oder Betreuungspersonen mit aufgenommen werden können, wird geregelt, dass ausnahmsweise eine sog. Einlieger-wohnung zugelassen werden kann, wenn diese sich der Hauptwohnung deutlich unterord-net. In Anbetracht des demographischen Wandels und auch weil es in Marxen kaum mehr Einkaufsmöglichkeiten gibt, ist dies eine zeitgemäße Möglichkeit generationenübergreifend zu wohnen.

Baugrenzen

Es werden Baugrenzen festgesetzt, die die überbaubaren Flächen konkretisieren. Diese halten je 10 m Abstand zur Verkehrsfläche sowie zur Bahntrasse, da sich hier Böschungen anschlie-ßen. Somit kann eine Beeinträchtigung der Böschung und der dort vorhandenen Vegetation durch ein Heranrücken der Bebauung vermieden werden. Zudem nimmt die Baugrenze im Osten die Abstände der vorhandenen Bebauung an der Straße Unter den Eichen auf, so dass mit einem Neubau ein harmonisches Gesamtbild erreicht werden kann. Nach Westen und zur neu anzulegenden Verkehrsfläche sind 3 m Abstand einzuhalten, dies entspricht dem Min-destabstand nach NBauO und wird hier als ausreichend angesehen.


Um sicher zu stellen, dass sich Neubauten in die umgebende Bebauung im unmittelbaren Umfeld des Dorfkerns einfügen und diese nicht überragen oder dominant wirken, werden eine maximal zulässige Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Für die Festsetzung des unteren Be-zugspunktes sind auf der Fläche an unterschiedlichen Stellen Höhenaufmaße genommen worden. Der untere Bezugspunkt für den Erdgeschossfertigfussboden (EGFF) wird auf 34 m NHN festgesetzt (textliche Festsetzung 1.6). Damit kann die Fläche in Teilen aufgeschüt-tet werden, eine Bebauung wird jedoch nicht dazu führen, dass das angrenzende Grund-stück überragt wird. Diese Form wird gewählt, da aufgrund der örtlichen Situation (Böschung der Bahntrasse und der Straße) sowie eine mögliche zusätzliche Einschränkung durch die Er-schließungsstraße das Baugrundstück nicht von drei Seiten mit Böschungen umgeben ist. Es


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UTE MEHRING

besteht die Möglichkeit dies durch moderates Aufhöhen etwas abzumildern. Die Oberkante des EGFF darf maximal 0,4 m über dem unteren Bezugspunkt liegen.

Grünordnung

Für den Fall, dass die Erschließung der Baufläche nördlich der Straße Unter den Eichen reali-siert wird, möchte die Gemeinde mehrere Möglichkeiten der Erschließung offen halten. Paral-lel zur Straße Unter den Eichen verläuft eine Zuwegung zum jetzigen Acker. Sie kann für die Erschließung genutzt werden. Sollte es sich jedoch als sinnvoller erweisen innerhalb der Bö-schung eine Zufahrt zu ertüchtigen, soll der vorliegende Bebauungsplan dem nicht im Wege stehen. Daher wird festgesetzt dass die bestehende Weißdornhecke zu erhalten ist, jedoch für eine Erschließung der dahinter liegenden Bauflächen in einer Breite von 10,00 m durchbro-chen werden darf.

Erschließung

Die Erschließung stellt besondere Anforderungen an die bereits bestehende Bebauung (Zu-fahrt), die bestehende Weißdornhecke (naturraumtypisches Element) und die noch in Natur-steinpflaster ausgebildete Straße Unter den Eichen. Auch dieser Änderungsbereich ist dem Bauflächenkonzept hinzuzurechnen. Die Erschließung für die Gesamtfläche sollte hiernach über die jetzige Änderungsfläche geführt werden.

Die Straße Unter den Eichen wird mit der möglichen Zufahrt als Straßenverkehrsfläche festge-setzt um verschiedene Erschließungsoptionen zu behalten. Für die Erschließung des einen Baugrundstückes ist es ausreichend die bereits vorhandene Zufahrt (siehe Abb.) beizubehal-ten, jedoch ist diese nicht für Müllfahrzeuge (Ver- und Entsorgungsfahrzeuge) oder ähnliches ausgelegt. Sollte die gesamte Baufläche südlich der Bahntrasse einmal umgesetzt werden, sind neue Erschließungsoptionen auszuloten. Mit der Festsetzung der Straßenverkehrsfläche wäre bspw. auch eine Öffnung der Hecke für eine Rampe denkbar. Des Weiteren besteht eine Baulast als Überfahrrecht zu dem Flurstück 85/71, die mit der Festsetzung einer öffentli-chen Verkehrsfläche und der Übernahme der Fläche durch die Gemeinde hinfällig wäre.

Um für eine langfristige Erschließung die notwendige Verkehrsfläche zu sichern, wird nördlich des Grundstücks Unter den Eichen 21 eine ca. 8 m breite Verkehrsfläche festgesetzt. Dazu wird die Öffnung der straßenbegleitenden Weißdornhecke erforderlich, was über die textliche Festsetzung Nr. 2.2 sichergestellt wird. Da es sich hierbei um einen Höhenunterschied Straßen-oberkante Unter den Eichen und Baugrundstück von etwa 2 m handelt, ist diese Zufahrt als Rampe auszubilden. Die Gemeinde prüft alternative Erschließungswege der Bauflächen. Eine mittelfristige Umsetzung ist aufgrund fehlender Flächenverfügbarkeit nicht geplant. Somit ist die Erschließung des einen Baugrundstücks ausreichend gesichert.


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UTE MEHRING

Abbildung 11: Unter den Eichen 21 mit geplanter Zuwegung

Kontamination des Gleiskörpers/ Festsetzung einer Nutzungseinschränkung (textliche Festsetzung Nr. 6.3)

Eine Aufgabe der Gemeinde ist es im Bereich der Bauleitplanung Gefahren vorzubeugen und Umweltbeeinträchtigungen bereits zu einem Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem die Gefahr noch nicht entstanden ist. Ausreichend im Rahmen der Planung ist der Verdacht einer Ge-fahr. Ziel ist es daher eine zukünftige Konfliktsituation zwischen einer möglichen Kontamination des Bodens und eines Nutzgartens zu vermeiden. Daher wird aufgrund nachfolgender Be-schreibung eine vorsorgliche textliche Festsetzung getroffen.

Informationen zur Bodenbelastung

Aufgrund der im Norden direkt anschließenden Böschung der stillgelegten Bahntrasse 1151 (Lüneburg – Buchholz) besteht nach Aussage des Landkreises Harburg (Abt. Bodenschutz) der Verdacht, dass eine Pestizidbelastung des Bodens in einem Korridor von 20 m entlang der Bahntrasse vorliegt. Dieser Verdacht besteht, da die Bahn bei der Aufwuchsfreihaltung der Bahnanlagen Pflanzenschutzmittel/ Pestizide einsetzt. Entsprechend der Aussage der Bahn wurden lediglich die Gleisanlagen behandelt. Bahndämme und –böschungen wurden nicht mit Pflanzenschutzmitteln behandelt (Drucksache 11/49198). In der Drucksache 16/ 139939 heißt es: „die DB AG setzt Herbizide zu der aus Sicherheitsgründen notwendigen Aufwuchs-freihaltung ausschließlich im unmittelbaren Gleisbereich ein. D.h. auf allen anderen Flächen wie Böschungen, Dämmen, Bahnsteige, Wege und Plätze erfolgt die Vegetationskontrolle ausnahmslos mit nicht chemischen Verfahren“. Im Zuge der in den 90er Jahren erfolgten Streckenaufgabe wurden im Rahmen der Historischen Erkundung keine potenziellen Altlas-tenverdachtsflächen ermittelt10. Folglich wurden für diesen Bereich auch keine Umwelttechni-schen Untersuchungen (OU orientierende Untersuchung) durchgeführt11. Eine Behandlung der Gleise wurde dementsprechend seit den 90er Jahre nicht mehr vorgenommen. Trotzdem kann nicht ausgeschlossen werden, dass Schadstoffe in den umliegenden Bereichen vorhan-den sind. Daher wird mittels textlicher Festsetzung geregelt, dass vor der Anlage eines Nutz-

8 Deutscher Bundestag, 11. Wahlperiode Drucksache 11/4919 „Spritzmitteleinsatz der Deutschen Bun-desbahn“ (04.07.1989) 9 Deutscher Bundestag, 16. Wahlperiode Drucksache 16/13993 „Einsatz von Pestiziden auf Strecken der Deutschen Bahn“ (07.09.2009) 10 Schreiben der Dt. Bahn an die Gemeinde F.FRS 2-N Fri vom 14.12.2004 11 Mail Dr. C. Kisten, Dt. Bahn Sanierungsmanagement vom 20.11.2015

Mögliche Zufahrt


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UTE MEHRING

gartens eine Bodenuntersuchung gem. BBodSchG zu erfolgen hat. Diese Verpflichtung wird mittels städtebaulichem Vertrag zwischen Gemeinde und Eigentümer mit einer Verpflichtung für Dritte verbindlich niedergelegt.

Gründe der Nutzung trotz Kontamination

Mit der planerischen Festsetzung eines Geländes zur Wohnbebauung erzeugt die Gemeinde kein allgemeines Vertrauen dahin, dass die betroffenen Grundstücke auch für jede ge-wünschte gärtnerische Nutzung geeignet sind (vgl. BGH, Urt. v. 25.02.1993 – Hausgarten). Da-nach ist innerhalb der Änderungsfläche 3 die festgesetzte Funktion – nämlich Wohnen – ver-wirklichungsfähig. Denn die mögliche Kontamination des Bodens führt nicht zum völligen Aus-schluss der Nutzungsmöglichkeit für ein noch zu errichtendes Wohngebäude. Vielmehr würde diese möglicherweise erst durch eine darüber hinaus gehende Nutzung als Garten hervorge-rufen.

Die Gefahr der Kontamination des Bodens besteht aufgrund eines Verdachts, der sich aus der Nutzung der Bahntrasse und den damit einhergehenden Pestizideinsatz ergibt. Innerhalb des Gemeindegebietes gibt eine Vielzahl genehmigter Wohngebäude sowie Nutzgärten die sich im unmittelbaren Wirkungsradius der Bahnflächen befinden. Derzeit sind davon keine Beeinträchtigungen bekannt. Daher wird an der Festsetzung als mögliche Baufläche mit Gar-ten festgehalten, da hier die Belange der Wohnflächen Bereitstellung gegenüber eines Ver-dachts als dringlicher angesehen werden.

Die Gemeinde hat die Interessen der Bereitstellung von Wohnbauland mit dem Verdacht der Bodenkontamination gegeneinander abgewogen und bewertet und regelt mit der textlichen Festsetzung 6.3 vorsorglich, dass eine Nutzung erst nach erfolgter Bodenuntersuchung und ggf. Beseitigung der Kontamination zulässig ist.

Maßnahme zur Reduzierung der Belastung

Um eine Gefährdung auszuschließen, wird eine textliche Festsetzung getroffen, die eine gutachterliche Untersuchung sowie eine generelle Nutzung des mit „N“ gekennzeichneten Bereiches erst nach der Unbedenklichkeitsbescheinung vorschreibt. Sollte ein Nachweis der erheblichen Gefährdung erbracht werden, sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen (z.B. Bodenaustausch) zu erbringen. Damit sieht die Gemeinde den möglichen Konflikt als im Vorfeld ausreichend beschrieben an. Ein Bodenaustausch der oberen 30 cm wäre realisierbar um gesunde Wohnverhältnisse herzustellen.


Allgemeines Wohngebiet 1.468 m²

Verkehrsfläche 1.721 m²

Summe 3.189 m²


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UTE MEHRING

4.4 Änderungsbereich 4 „Lindenallee“

Art der baulichen Nutzung

Der Änderungsbereich 4 wird entsprechend der Darstellung im Flächennutzungsplan als Dorf-gebiet festgesetzt. Hier sind jedoch aufgrund der Lage im denkmalrechtlichen Ensemble-schutz keine Hauptgebäude zulässig. Es wird bestimmt, dass lediglich Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes zulässig sind.

Ziel ist es die Fläche und den Blick auf das denkmalgeschützte Reetdach-Haus Hauptstraße Nr. 20 frei zu halten, so dass ein Einblick von der Straße Lindenallee gewährleistet wird. Daher werden nur die für die Weidehaltung erforderlichen Nebenanlagen wie Scheune oder Stal-lungen aber auch ein Reitplatz für zulässig erklärt. Eine darüberhinausgehende Nutzung der Fläche ist nicht geplant und mit dem Verzicht auf Baugrenzen unzulässig. Außerhalb von Baugrenzen sind regelmäßig Nebenanlagen zulässig, soweit nichts anderes geregelt ist. Diese sind bis zu einer maximal zulässigen Grundflächenzahl von 0,25 möglich.

Eine erhebliche Beeinträchtigung des Denkmals durch eine zusätzliche untergeordnete Be-bauung wird nicht erwartet, da bereits vorhandene Hauptgebäude (Wohnhäuser) deutlich näher heranrücken. Der Denkmalschutz ist im Baugenehmigungsverfahren vollziehbar. Für den Änderungsbereich wird der Denkmalschutzbereich nach § 8 NDSchG übernommen. Hierfür gilt, dass in der Umgebung eines Baudenkmals Anlagen nicht errichtet, geändert oder beseitigt werden dürfen, wenn dadurch das Erscheinungsbild des Baudenkmals beeinträch-tigt wird. Mit der Aufnahme in den Bebauungsplan sollen die Flächen als Weide/ Reitflächen gesichert werden und Nebenanlagen zulässig sein. Der Baumbestand soll erhalten werden.

Die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung

Zusätzlich wird geregelt, dass im westlichen Bereich der Dorfgebietsfläche keine hochbauli-chen Anlagen zulässig sind. Hintergrund ist hier, wie bereits beschrieben die Wahrung der Blickbeziehung auf das Baudenkmal von der Straße Lindenallee aus gesehen. Die Nutzung als Reitplatz/ Weide ist davon nicht betroffen. Jedoch ist hier keine Errichtung von Nebengebäu-den, wie Ställen, Scheunen etc. möglich.

Denkmalschutz

Der größte Teil der Fläche befindet sich im Ensembleschutz. Zusätzlich ist das Gebäude Hauptstraße Nr. 20 als Einzeldenkmal gelistet. Hier gelten besondere Anforderungen an die Gestaltung der Gebäude in der Umgebung.

Die Festsetzung, dass hochbauliche Anlagen im westlichen Bereich nicht zulässig sind, stellen im denkmalrechtlichen Sinne einer Vermeidung von Beeinträchtigungen dar.


Dorfgebiet 4.808 m²

Summe 4.808 m²


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UTE MEHRING

4.5 Änderungsbereich 5 „Regenrückhaltebecken“

Art der Nutzung

Im Änderungsbereich 5 ist eine Regenwasserrückhalteanlage geplant, die das Oberflächen-wasser von der Hauptstraße sowie der einleitenden Nebenstraßen (Lindenallee und Zum Sil-berkamp) aufnehmen soll. Die Gemeinde möchte die Entwässerungsengpässe im Altdorf lösen und hat dafür eine Fachplanung in Auftrag gegeben. Derzeit verlaufen sowohl das Oberflächenwasser als auch das Niederschlagswasser ungereinigt und ungedrosselt in den vorhandenen Graben. Mit der vorliegenden Planung wird die Oberflächenentwässerung ab-gekoppelt, nach der Reinigung in der Fläche zurückgehalten und dann dem Graben wieder zugeführt. Der Verlauf des heute bestehenden Grabens für das Niederschlagswasser wird dazu nach Norden verlegt (es erfolgt keine zusätzliche Verrohrung). Die Fläche wird als Flä-che für die Wasserwirtschaft festgesetzt um die Tiefbauplanung umsetzen zu können.

Nach Geoberichte Nr. 8 des LBEG sind besonders schutzwürdige Böden, die hier möglicher-weise vorhanden sind, bei Planungsverfahren zu berücksichtigen. Im Zuge der Planung für das RRB wurde eine Bodenuntersuchung durchgeführt, die darauf schließen lässt, dass keine Gleye mit Erdniedermoorauflage vorhanden sind (siehe Abb. 24: Bodenhorizonte).

Die Anlage von Regenrückhaltebecken ist mit Erdbewegungen wie Aufschüttungen und Ab-grabungen verbunden, so dass diese Maßnahmen zunächst als Eingriffe zu werten sind. Je-doch ist im vorliegenden Fall die Verzögerung des Abflusses von Niederschlagswasser ge-plant, so dass Eingriffe in die Funktion des Bodens als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf mi-nimiert werden.

Darüber hinaus wird die Gestaltung des RRB naturnah erfolgen, so dass der Boden nach Be-endigung der Maßnahme seine Funktion weiter erfüllen kann. Zudem ist momentan die Grundwasserbeeinflussung des Bereiches aufgrund der Verrohrung nur eingeschränkt ge-geben, so dass die Eigenschaften des Stauwasserbodens nicht voll zum Tragen kommen. Mit der Anlage eines RRB kann eine solche Vernässung wieder verstärkt herbeigeführt werden.

Die Verbesserung im Bereich Wasserkreislauf kann daher den Eingriff in den Boden ausglei-chen. Zudem können mit naturnah hergestellten Regenrückhalteflächen durchaus Biotopei-genschaften und Lebensräume gewonnen werden. Um eine naturnahe Gestaltung zu ge-währleisten, wird die Fläche außerdem als öffentliche Grünfläche festgesetzt und ist mit einer Landschaftsrasenmischung einzusäen. Die Bereiche der Niederung sind von Bewuchs frei zu halten.

Die Größe und der Ausbau des RRB hängen vom Ausbau/ der Umgestaltung der Hauptstraße ab. Die Detailplanung zum Ausbau wird über eine wasserrechtliche Genehmigung geregelt.

Für die Pflege und Unterhaltung des Beckens ist ein Wegerecht über die Hoffläche der land-wirtschaftlichen Hofstelle Hauptstraße 19 bereits gesichert.

Die explizit im B-Plan „Dorf“ als von Bebauung frei zu haltende Fläche wird von dem Gel-tungsbereich des Änderungsbereichs 5 nicht berührt. Es handelt sich hierbei um den Bereich westlich anschließend der Festsetzung des Urplans. Diese bleibt weiterhin gültig. Eine Beeinträchtigung des Landschafts- und Ortsbildes ist nicht gegeben, da das Becken na-turnah angelegt wird.


Öffentliche Grünfläche/ Fläche zur Regelung des Wasserab-flusses

4.556 m²

Summe 4.556 m²


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UTE MEHRING

4.6 Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“

Es handelt sich um eine Erweiterung um drei Baugrundstücke nördlich der Straße Silberkamp. Es kann nicht von einem raumbedeutsamen Vorhaben ausgegangen werden, das mit den Grundsätze und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung nicht in Einklang steht. Zudem ist der vorliegende Entwurf des RROP 2025 nicht als parzellenscharf anzusehen. Die übergeord-neten Ziele der großflächigen Grünlandbewirtschaftung im Bereich der Aue - Niederung wer-den durch eine kleinteilige Wohnbauentwicklung nicht beeinträchtigt.


Es wird Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, da dies dem Charakter der angrenzenden Be-bauung entspricht. Für die Allgemeinen Wohngebiete wird bestimmt, dass die ausnahmswei-se zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO – Anlagen für Verwaltungen, Gartenbau-betriebe und Tankstellen nicht zulässig sind. Grund hierfür ist zum einen die Lage am Ortsrand und zum anderen die Flächengröße, die eine solche Nutzung nicht zulässt, bzw. an dieser Stelle als städtebaulich nicht verträglich angesehen wird.

Das Maß der baulichen Nutzung wird mit einer maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) festgesetzt. Hierfür gilt eine GRZ von 0,2, was der umliegenden Bebauung entspricht. Im ein-fachen Bebauungsplan „Dorf“ ist eine GRZ von 0,15 festgesetzt. Mit der moderaten Anhe-bung der GRZ soll eine Anpassung an die heutigen Bedürfnisse stattfinden. Gleichzeitig kann im Zusammenspiel mit den großen Grundstücksgrößen theoretisch Wohnen auf einer Ebene ermöglich werden. Die Festsetzung gilt zuzüglich der Überschreitung für Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche von bis zu 50%.

Die Struktur der großen Grundstücke, die sich im Dorf finden lässt, soll auch mit dem vorlie-genden Bebauungsplan weiter verfolgt werden. Daher wird eine Mindestgrundstückgröße von 900 m² festgesetzt. Es wird textlich geregelt, dass je vollendete 500 m² Grundstücksfläche eine Wohneinheit möglich ist. Dies unterbindet eine reelle Grundstücksteilung nach dem heu-tigen Zuschnitt der Grundstücke, so dass die gewünschte lockere Bebauung realisiert werden kann. Damit jedoch beispielsweise Eltern oder Betreuungspersonen mit aufgenommen wer-den können, wird geregelt, dass ausnahmsweise eine sog. Einliegerwohnung zugelassen wer-den kann, wenn diese sich der Hauptwohnung deutlich unterordnet. In Anbetracht des de-mographischen Wandels und auch weil es in Marxen kaum mehr Einkaufsmöglichkeiten gibt, ist dies eine zeitgemäße Möglichkeit generationenübergreifend zu wohnen.

Baugrenzen

Es werden Baugrenzen festgesetzt, die die überbaubaren Flächen konkretisieren. Diese halten im nördlichen Bereich 10 m Abstand und bei den südlichen Bauflächen 5 m zur Verkehrsflä-che. Zur Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung sind 3 m Abstand im Sinne des Min-destgrenzabstandes nach NBauO einzuhalten. Gleiches gilt für den Abstand zur östliche an-grenzenden bereits vorhandenen Grundstücken. Der Abstand nach Norden ergibt sich aus


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UTE MEHRING

dem 22 m breiten Baufenster. Die Baufenster orientieren sich an der vorhandenen Bebauung und sollen so ein Einfügen in die Umgebung gewährleisten.


Um sicher zu stellen, dass sich Neubauten in die umgebende Bebauung im unmittelbaren Umfeld des Dorfkerns einfügen und diese nicht überragen oder dominant wirken, werden eine maximal zulässige Trauf- und Firsthöhe festgesetzt. Für die Festsetzung des unteren Be-zugspunktes wird die ausgebaute Straße Zum Silberkamp gewählt. Die Straße Zum Silberkamp ist etwa bis zur Höhe der zweiten Eiche im Bereich des nördlichen Baufeldes ausgebaut. Da-her kann davon ausgegangen werden, dass sie als Höhenbezugspunkt (29 m üNHN) verwen-det werden kann. Die Oberkante des EGFF darf maximal 0,4 m über dem unteren Bezugs-punkt liegen.

Das vorhandene Gelände fällt zur Niederung der Schmalen Aue nach Norden hin ab. Die Gebäude nördlich der Straße Zum Silberkamp sind eingeschossig nach Süden und oftmals in die Hanglage hineingebaut. Eine ähnliche Bebauung kann auch für die Änderungsfläche angedacht werden. In Bezug auf einen möglichst geringen Eingriff in das Schutzgut Boden und das natürliche Gelände, sollte ein Gebäude in die Hanglage eingepasst werden und sich damit entsprechend der umgebenden Bebauung in das Gelände einfügen.

Das Grundstück nördliches WA im Anschluss an das Grundstück Zum Silberkamp Nr. 14 fällt bereits von der Straße deutlich zur Schmalen Aue hin ab. Beidseitig davon ist das Gelände bereits aufgeschüttet worden (Bebauung bzw. landwirtschaftliche Nutzung).

Erschließung

Die Straße Zum Silberkamp ist bis etwa zur Mitte der Bauflächen bereits ausgebaut. Im An-schluss daran sind Betonplatten verlegt. Der Ausbau der Straße mit allen erforderlichen Lei-tungen bis zum Ende des Geltungsbereichs im Westen wird im Zuge der Bauausführung um-gesetzt. Die Straßenverkehrsfläche wird in den Geltungsbereich einbezogen, da sie zur Er-schließung der Baugrundstücke erforderlich ist. Die Ausbaubreite der Straße Zum Silberkamp wird nicht verändert.

Auch der bereits vorhandene private Erschließungsweg westlich der Bebauung Zum Silber-kamp 9 und 10 wird in die Planung übernommen, auch um hier einen nahtlosen Anschluss an den bereits bestehenden Bebauungsplan „Dorf“ zu gewährleisten. Innerhalb dieser Flächen befinden sich zudem die privaten Abwasserkanäle der genannten Grundstücke. Daher ist dies für die Erschließung des rückwärtigen Grundstücks (Flurstück 33/ 8) erforderlich. Es bleibt


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UTE MEHRING

ein Privatweg, der entsprechend als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „privater Anliegerweg“ festgesetzt wird.

Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern

Zur Eingrünung in die freie Landschaft werden im Westen der Baugrundstücke jeweils 5 m brei-te Flächen mit einem Anpflanzgebot festgesetzt. Innerhalb dieser Flächen ist zum Schutz ge-gen Oberflächenwasser eine ca. 2 m breite Mulde und auf einem Erdwall eine standortheimi-sche Hecke (gemäß Pflanzliste) anzulegen und zu erhalten. Der Pflanzabstand darf maximal 1,5 m betragen, um eine dichte Hecke zu ermöglichen. Damit wird eine mögliche Dominanz der Wohnbebauung von Westen kommend gemindert und gleichzeitig kann ein neuer dorf-gerechter Ortsrand gestaltet werden.

Baumerhalt

Im Bereich des Straßenseitenraumes gibt es großkronige Eichenbäume, die dort das Erschei-nungsbild prägen. Diese Bäume sind als zu erhalten festgesetzt. Sollte ein Baum abgängig sein, ist eine artgleiche Ersatzpflanzung mit einem Stammdurchmesser von mindestens 12 cm, gemessen in 1 m Höhe zu leisten. Eine Ersatzpflanzung als Straßenbegleitbaum, also an glei-cher Stelle ist wünschenswert, könnte aber aufgrund der Flächenverfügbarkeit nicht umsetz-bar sein (Abstände zwischen den Bäumen bzw. zum Bestand). Daher ist es für diesen Fall zu-lässig die Ersatzpflanzungen auf der zugeordneten Ausgleichsfläche vorzunehmen.

Oberflächenentwässerung/ Graben

Zurzeit werden die potenziellen Baugrundstücke bei Starkregenereignissen von abfließenden Niederschlagswasser der angrenzenden Hofflächen und auch der angrenzenden landwirt-schaftlichen Flächen überströmt. Das heißt Niederschlagswasser, welches nicht auf den Grundstücken versickert oder zurückgehalten werden kann, fließt über die Baugrundstücke in Richtung Graben ab. In der Straße wurde für diesen Zweck bereits eine Gosse gebaut. Für die Nutzung als Wohnbaugrundstücke muss eine Möglichkeit geschaffen werden, das Wasser schadlos abzuleiten. Für das Wasser von den Hofflächen stehen Retensionsräume auf dem Oberliegergrundstück (Flurstück 33/9) zur Verfügung.

Zum derzeitigen Stand der Planung wird angestrebt, den früher bestehenden Graben (siehe Abb. 12) wieder herzustellen und das anfallende Wasser des Trockentals dort aufzufangen. Es wird nicht damit gerechnet, dass der Graben wasserführend ist, sondern lediglich zu beson-deren Ereignissen dort das Niederschlagswasser geregelt abgeführt werden kann. Im Zuge der Ausbauplanung der Straße Zum Silberkamp ist entweder ein Durchlass (DN 800) vor-gesehen, oder das Wasser wird wie auch heute über eine Gosse in der Straße gezielt in den nördlichen Teil des Grabens abgeleitet. Damit wird hier für eine geregelte Ableitung gesorgt. Weiterhin wird am westlichen Rand der Wohnbaugrundstücke innerhalb des Anpflanzgebo-tes die Anlage einer 2 m breiten Mulde und einem 3 m breiten Wall empfohlen, um einen zusätzlichen Schutz zu erreichen. Diese Planung ist bereits mit dem Landkreis Harburg abge-stimmt. Am nördlichen Ende des neu zu schaffenden Grabens kann das anfallende Oberflä-chenwasser über eine Retentionsmulde innerhalb der Grünfläche zur Versickerung gebracht werden. Die jeweiligen Eigentümer sind zur Pflege und Unterhaltung der Gräben verpflichtet. Eine gärtnerische Nutzung wird mit einer textlichen Regelung ausgeschlossen.

Im Zuge des Straßenausbaus wird am nördlichen Rand der Straßenverkehrsfläche eine Mulde geschaffen, um das anfallende Oberflächenwasser der Straßenverkehrsfläche der belebten Bodenzone zuzuführen.

Im Zuge des Straßenausbaus wird am nördlichen Rand der Straßenverkehrsfläche eine Mulde geschaffen, um das anfallende Oberflächenwasser der Straßenverkehrsfläche der belebten Bodenzone zuzuführen.


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UTE MEHRING

Abbildung 12: ehemaliger Grabenlauf

Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) Aus: NLWKN (Basiskarte: DGK 5 historisch)


Allgemeines Wohngebiet (Nord)

davon Pflanzstreifen

3.460 m²

318 m²

Graben (Nord) 126 m²

Allgemeines Wohngebiet (Süd)

davon Pflanzstreifen

935 m²

166 m²

Verkehrsfläche 808 m²

Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung 288 m²

Graben (Süd) 149 m²

Summe 5.766 m²

Graben


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UTE MEHRING

4.7 Waldersatz

Für den erforderlichen Waldersatz ist, da die gesamte Fläche rechtlich als Wald einzustufen ist, eine mindestens 7.092 m² große Fläche nachzuweisen und in Wald umzuwandeln. Die Flä-chengröße ergibt sich aufgrund des notwendigen Kompensationsfaktors von 1,3*5.455. Dabei kommt zum Tragen, dass es sich um eine bereits umgewandelte Fläche handelt. Hier werden der Erholungswert und der zeitliche Verzug mit berücksichtigt. Die beeinträchtigten Waldfunk-tionen sollen zeitnah (in der Regel nächste Pflanzperiode) in gleichwertiger Weise ausgegli-chen werden.12

Die potentielle natürliche Vegetation im größten Bereich der Gemeinde Marxen wird gem. Landschaftsrahmenplan mit „Buchenwälder basenarmer Standorte“ angegeben.13

Für den erforderlichen Waldersatz von 7.092 m² steht eine Fläche im Osten der Gemeinde Marxen zur Verfügung. Es handelt sich um das Flurstück 9/4 Flur 2 der Gemarkung Marxen. Die Fläche hat eine Größe von 39.897 m² und wird ackerbaulich genutzt. Es handelt sich um eine Fläche die sowohl im Westen als auch im Süden von Gehölzen/ Wald begrenzt wird, so dass hier ein Anschluss hergestellt werden kann. Im Osten verläuft ein landwirtschaftlicher Weg.

Auf dieser Fläche ist ein lichter Eichenwald anzulegen. Die Aufforstungsfläche ist zu 75 % mit Stieleichen (Quercus robur) und zu 25 % mit Rotbuchen (Fagus sylvatica) als autochthone 3-jährige verschulte Gehölze, Höhe 80–120 bzw. 60–100 cm aufzuforsten, zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. Die Aufforstung dient der Entwicklung eines hochwertigen ökologischen Zustandes. Es sind ca. 2.500 Eichen je Hektar zu pflanzen. Dies entspricht bei einer Größe von 6.890 m² etwa 1.725 Bäumen auf der Fläche. Die nördliche und östliche Grenze der Walder-satzfläche soll in einem geschwungenen Verlauf angelegt werden.

Der Geltungsbereich der Fläche wird in die Planzeichnung übernommen und als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft mit der Zweckbestimmung Waldersatz festgesetzt. Es wird darauf hingewiesen, dass der notwendige Waldersatz extern in der Gemarkung Marxen, Flur 2 Flurstück 9/4 umzusetzen ist. Regelungen zu den extern umzusetzenden Ersatzmaßnahmen werden zusätzlich in einem städtebaulichen Vertrag getroffen.

12 Mail Herr Kankowski (Forstamt Sellhorn) am 2.3.2016 13 LRP 11/2013 Abb. 1-8, Seite 1-27


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UTE MEHRING

Abbildung 13: Lage der Fläche für den Waldersatz (Gemarkung Marxen, Flur 2 Flurstück 9/4)

Quelle: Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN), AK 5

4.8 Örtliche Bauvorschrift

Durch den Erlass einer örtlichen Bauvorschrift gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. §§ 66, 80 und 84 NBauO für die Änderungsbereiche, die sich an den Ortkernbereich anschließen, soll ein Einfügen der Gebäude sichergestellt werden. Die örtliche Bauvorschrift setzt jedoch nur einen groben Rahmen für die Gestaltung. Sie lässt Bauherren und Planern ausreichend Raum für eigene Gestaltungsvorstellungen.

Für Haupt- und Nebengebäude werden Gestaltungsvorschriften für Fassaden und Dächer gemacht, die dazu führen sollen, dass ein Rahmen für die Gestaltung in zentraler Lage gege-ben wird, so dass ein positives Erscheinungsbild erreicht wird.

Im Einzelnen werden folgende Vorschriften erlassen:

Um die regional für alle Dörfer und auch für den historischen Ortskern von Marxen typi-sche Backsteinstruktur sicher zu stellen, sind mindestens 50 % der Außenwandflächen aus Verblend- oder Ziegelmauerwerk in den Farben Rot bis Rotbraun herzustellen. Verbleibende Außenwandflächen sind mit Ausnahme der Fenster und Türen in den Farben Weiß bis Gelb, Beige oder Grau zu verputzen. Oberhalb der Vollgeschosse sind auch Holzverkleidungen in natürlichen Farbgebungen und Grau zulässig.

Neben den Außenwänden haben die Dächer einen wesentlichen Einfluss auf die Ge-staltung. Die Dächer sind in Anlehnung an die vorhandenen Gebäude als Sattel,- Walm- oder Krüppelwalmdächer herzurichten. Dabei sind Dachneigungen von 30° bis 55° (Grad) zulässig, so dass der Ausbau eines Dachgeschosses möglich ist. Die Dächer sind nur in Tonpfannen oder Betonsteinen in den Farben Rot bis Rotbraun oder Anthra-zit auszuführen. Zusätzlich sind Reetdächer zulässig. Dacheindeckungen in anderen


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UTE MEHRING

Farben kommen vermehrt in Mode, würden aber das Ortsbild erheblich beeinträchti-gen. Unnatürlich, dominant und damit besonders auffällig sind außerdem glänzende (teilweise auch engobierte) Oberflächen, wie sie bei Dachziegeln vermehrt auf dem Markt angeboten werden. Diese Materialien werden im Interesse eines ruhigen und den historischen Bezug berücksichtigenden Ortsbildes ausgeschlossen. Ihre Reflektio-nen beeinträchtigen zum Teil auch das Landschaftsbild. Abweichungen in der Dach-deckung werden für die aus Umweltgründen zu begrüßenden Photovoltaikanlagen/ Sonnenkollektoren zugelassen.

Abbildung 14: Skizze Dachneigung

Da eine ruhige Dachlandschaft wesentlich zu einem positiven Gesamteindruck in der

Gestaltung beiträgt, sollen sich Dacheinbauten möglichst gut einfügen. Deshalb sind Dachgauben nur auf einer Gesamtlänge von 50 % der zuzuordnenden Trauflänge zu-lässig, wobei die Länge einer einzelnen Dachgaube höchstens 4,0 m betragen darf. Der Abstand zwischen den einzelnen Gauben sowie zwischen Gauben und Ortgang muss mindestens 2,0 m betragen. Nur so kann erreicht werden, dass größere zusam-menhängende Dachflächen entstehen, die eine ruhige Dachlandschaft darstellen. Damit sich die Dachgauben in die Gesamtgestaltung des Hauses einfügen, sind sie aus dem Material der darunter liegenden Außenwände und/oder aus Holz und Glas herzustellen.

Nebengebäude, Garagen und Carports über 20 m² Grundfläche sind bzgl. der Au-ßenwände und Dächer den Hauptgebäuden anzupassen oder aus Holz herzustellen. Wenn diese Anlagen alternativ mit Flachdach gebaut werden, ist dieses zu begrünen, was sich positiv auf das Kleinklima auswirkt. Für Nebengebäude, Carports und Gara-gen über 36 m² gilt darüber hinaus, dass sie mit Rank- bzw. Kletterpflanzen zu begrü-nen sind, um gestalterisch weniger störend in Erscheinung zu treten.


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UTE MEHRING

5 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen

5.1 Denkmalschutz

Die Gruppe baulicher Anlagen gem. § 3 (3) NDSchG ist im Bebauungsplan nachrichtlich durch Planzeichen übernommen bzw. im Bereich des Änderungsbereiches 4 festgesetzt.

Änderungsbereich 2 „Unter den Eichen/ Hauptstraße“ und Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“

Südlich der Straße Unter den Eichen befindet sich ein Denkmalschutzbereich. Es handelt sich hierbei um die denkmalrechtliche Erhaltung einer Gruppe von historischen, erhaltenswerten Gebäuden, die unter „Ensembleschutz“ stehen. Hierfür gilt, dass alle von außen sichtbaren Veränderungen von der Denkmalbehörde des Landkreises Harburg genehmigt werden müs-sen. Daneben besagt der § 8 NDSchG, dass in der Umgebung eines Baudenkmals Anlagen nicht errichtet, geändert oder beseitigt werden dürfen, die das Erscheinungsbild des Bau-denkmals beeinträchtigen könnten. Sie sind entsprechend so zu gestalten und zu erhalten, dass keine Beeinträchtigung eintritt.

Das Gebäude Unter den Eichen 15 ist als Baudenkmal eingestuft und nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen. Die Bestimmungen des § 8 NDSchG gelten entsprechend.

Baumaßnahmen im Umgebungsschutzbereich eines Baudenkmals unterliegen den Anforde-rungen des § 8 NDSchG.

5.2 Bodendenkmalschutz

Wenn während der Erdarbeiten archäologische Funde oder auffällige Bodenverfärbungen entdeckt werden, ist gemäß § 14 Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz die Denkmalbe-hörde, die Gemeinde oder der Beauftragte für die archäologische Denkmalpflege zu be-nachrichtigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis zum Eintreffen des Benachrichtigten in unveränderten Zustand zu erhalten.

5.3 Weitere Hinweise

Für die Bebauung bzw. die Anlage eines Nutzgartens im unmittelbaren Umfeld der Bahnanla-ge (Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“) ist in dem gekennzeichneten Bereich eine Bo-denuntersuchung durchzuführen. Die Gemeinde Marxen übernimmt keine Haftung für evtl. Altlasten, weder für die Exploration derselben, noch für deren Beseitigung oder deren Folgen. Es ist ein Bodenaustausch der oberen 30 cm möglich, so dass gesunde Wohnverhältnisse her-gestellt werden können.


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UTE MEHRING

6 Zusätzliche Angaben

6.1 Ver- und Entsorgung

Die Ver- und Entsorgung ist für alle Änderungsbereiche bereits vorhanden, da es sich um Bau-flächen handelt, die sich im direkten Anschluss an die bestehende Bebauung befindet und damit durch die Erweiterung bestehender Systeme an alle Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen werden kann. Bestehende Leitungen und Anlagen sind zu erhalten. Es wird darauf hingewiesen, dass die Abwasserbeseitigungspflicht noch beim Landkreis Harburg zu beantragen ist.

Die Löschwasserversorgung kann sichergestellt werden. Die Trinkwasserleitungen können er-weitert werden. In den Erschließungsstraßen sind Unterflurhydranten vorhanden. Im Bereich der Straße Zum Silberkamp wird die Trinkwasserleitung erweitert, so dass dort am Ende auch ein Unterflurhydrant installiert werden kann.


Die Erschließung der Fläche erfolgt von der Straße Drosselweg aus, die im Norden als Wende-hammer ausgebildet ist. Ein Müll- und Wertstoffsammelplatz wird im Bereich der Einmündung auf dem Privatweg direkt im Anschluss an den Drosselweg bereitgestellt. Damit wird die vor-handene Wendeanlage nicht eingeschränkt. Die Sammelstelle wäre ca. 100 m von einem nördlichsten Baugrundstück entfernt.

Die konkrete Zufahrt zu den geplanten Baugrundstücken erfolgt über einen privaten Erschlie-ßungsweg, der als Fußweg bereits besteht. Die Vorgaben des § 4 BauNVO bzw. der §§ 1 und 2 DVA-BauNVO werden eingehalten. Der private Erschließungsweg wird eine Breite von 3 m einhalten und damit als Rettungsweg (Mindestbreite geradlinige Feuerwehrzufahrt nach DIN 14090) zur Verfügung stehen.

Um diese Umfahrung auch auf dem Privatgrundstück zu gewährleisten werden innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 Nebengebäude im Sinne des § 14 BauNVO (z.B. Anlagen für Tierhaltung, die der Versorgung dienende Nebenanlagen) sowie Garagen und Carports (§ 12 BauNVO) außerhalb der Baugrenze ausgeschlossen. Damit wird für den Brandschutz sichergestellt, dass ausreichend Wegefläche bzw. Fläche zum Anleitern aber auch der Schutz des Waldes gegeben ist.

Gas- und Stromanschlüsse sind im Drosselweg vorhanden.


Das Rohrleitungsnetz für Trinkwasser muss erweitert werden, um eine Versorgung der Bauflä-chen zu gewährleisten. Gleiches gilt für den bestehenden Schmutzwasserkanal.

Gas-, Strom – und Telekommunikationsanschlüsse sind in der Hauptstraße (Stichweg) vorhan-den.

Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“

Für den Anschluss an die Schmutzwasserentwässerung ist die Verlängerung bestehender Lei-tungen erforderlich. Jedoch ist dies nach Angaben des Landkreis Harburg nur mit einer Dru-ckentwässerung möglich. Die Abwasserbeseitigungspflicht ist beim Landkreis Harburg zu be-antragen.

Eine Erweiterung an das Rohrnetz für den Trinkwasseranschluss ist ebenfalls notwendig. Eine Gasleitung ist vorhanden und verläuft teilweise im geplanten Erschließungsweg. Zusätzlich gibt es ein Leerrohr im Beilauf zum Hausanschluss Nr. 21.


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UTE MEHRING

Änderungsbereich 6 „Zum Silberkamp“

Für den Anschluss an die Schmutzwasserentwässerung ist die Verlängerung bestehender Lei-tungen erforderlich. Jedoch ist dies nach Angaben des Landkreis Harburg nur mit einer He-beanlage möglich. Die Abwasserbeseitigungspflicht ist beim Landkreis Harburg zu beantra-gen.

Eine Erweiterung an das Rohrnetz für den Trinkwasseranschlusses ist ebenfalls notwendig.

Eine Gasleitung liegt in der Straße Zum Silberkamp. Strom und Telekommunikationsleitungen liegen ebenfalls in der Straße. Ein Ausbau der Straße Zum Silberkamp mit den erforderlichen Leitungen nach Westen ist geplant.

6.2 Immissionsschutz


Unmittelbar an das Baugebiet grenzt im Norden die ehemalige (stillgelegte) Bahnanlage an. Hier bestehen Baum- und Strauchbewuchs sowie ein Spazierweg.

Die Deutsche Bahn AG weist in Ihrer Stellungnahme auf die Nähe der aktiven Bahnstrecke 1280 hin und dass davon Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, Funkenflug, Brems-staub, elektrische Beeinflussung durch magnetische Felder etc. auftreten können. Die Sicher-heit und der Betrieb der Bahn werden durch das ca. 400 m entfernte Vorhaben jedoch nicht gefährdet oder gestört.


In der Hauptstraße Nr. 36 befindet sich ein Baubetrieb. Es handelt sich um ein Bauunterneh-men, welches noch kleine Lagerbestände auf der Fläche hält. Jedoch ist heute für den Be-triebsablauf keine große Lagerhaltung mehr erforderlich, so dass hier mit unerheblichen Au-ßentätigkeiten gerechnet werden kann.

Der Betrieb befindet sich innerhalb des bestehenden Bebauungsplans „Dorf“. Dies ist ein ein-facher Bebauungsplan, er enthält nicht die erforderlichen Mindestfestsetzungen nach § 30 Abs. 3 BauGB, so dass hier die Zulässigkeit von Vorhaben nach dem § 34 BauGB gegeben sein muss. Derzeit sind im unmittelbaren Umfeld des Änderungsbereiches 2 sowohl hinrei-chend prägende Wohngebäude als auch Gewerbebetriebe und eine Hofstelle vorhanden. Die Hofstelle wird nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, hier ist Wohnnutzung vorrangig ge-geben. Der Betrieb Pfaffenbach ist, wie auch in der Begründung beschrieben aktiv, hat je-doch seine Tätigkeiten im Außenbereich stark eingeschränkt, eine Betriebsumstrukturierung hin zu mehr Verladetätigkeit ist nicht geplant. Zwischen dem Betrieb und den neuen Wohn-bauflächen befindet sich ein Wohnhaus. Aufgrund der Lage und der besonderen Erschlie-ßungssituation sind bereits beschränkende Faktoren gegeben. Mit dem festgesetzten Ge-bietscharakter des Änderungsbereiches 2 wird die prägende Nutzung aufgenommen, die tatsächlich vorrangig aus Wohnbebauung besteht. Es besteht daher formell kein Gebietser-haltungsanspruch, da der Bebauungsplan keinen Gebietscharakter festsetzt und diese Ei-genart daher nicht bestimmt ist. Im Hinblick auf den Immissionsschutz sind daher keine erheb-lichen Beeinträchtigungen zu erwarten.

Für die Gesamtfläche hat die Gemeinde ein Entwicklungskonzept beschlossen, welches ebenfalls Wohnbebauung vorsieht. Insofern wird darauf aufbauend Allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

Die Gemeinde sieht hier keinen städtebaulichen Konflikt. Es wird darauf hingewiesen, dass in der Gemengelage des Dorfes noch mit landwirtschaftli-chen Gerüchen und Geräuschen zu rechnen ist. Von dem in unmittelbarer Nähe befindlichen Baubetrieb können ebenfalls betriebsbedingte Geräusche ausgehen. Da sich bereits vorwie-


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UTE MEHRING

gend Wohnbebauung in der Umgebung befindet, sind die beschriebenen Immissionen hin-zunehmen. Es gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

6.3 Bodenschutz

Allgemeiner Bodenschutz

In einigen Änderungsbereichen ist damit zu rechnen, dass Geländeaufhöhungen erforderlich werden, da aufgrund der vorhandenen Topographie eine Bebauung unter dem Niveau der Umgebung auch aus Gründen der Schmutzwasserbeseitigung nicht zielführend ist. Es wird bestimmt, dass solche Bodenveränderungen zur Gestaltung der Grundstücke bzw. für Schutzmaßnahmen zulässig sind. Gleichzeitig soll der abgetragene Boden nach Beendigung der Baumaßnahmen wieder als Deckschicht verwendet werden. Damit soll gewährleistet werden, dass erhebliche Bodenbewegungen notwendig werden, bzw. der Bodenaushub an anderer Stelle eingebracht wird. Die Wahrung des anstehenden Bodens und seiner natürli-chen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soll weitge-hend ermöglicht werden.

Altlablagerungen

Sowohl im Plangebiet wie auch an die Dorflage angrenzend sind Altlastenverdachtsfälle bzw. Flächen mit Altlasten festgestellt. Auf manchen Grundstücken kann zudem nicht ausgeschlos-sen werden, dass dort Nutzungen durchgeführt wurden, die zu Bodenkontaminationen bei-tragen bzw. beigetragen haben. Deshalb sollte grundsätzlich bei Grundstücken, auf denen bereits eine bauliche Nutzung stattgefunden hat, bei Baumaßnahmen darauf geachtet wer-den, ob Bodenauffälligkeiten auftreten. Im Nahbereich der Ortslage sind zudem bekannte Altablagerungen vorhanden.


Westlich des Änderungsbereiches 1 (Flst. 32/6 Fl. 4) befindet sich eine etwa 375 m² große Alt-lastenfläche (Standort 43/24, Marxen, Hinter dem Friedhof). Es handelt sich hierbei um eine ehemalige Sandgrube, die mit Hausmüll, Bauschutt und sonstigen Abfällen verfüllt wurde (3 m Tiefe, ca. 1000 m³). Eine Bodenluftuntersuchung konnte das Austreten von Deponiegas aus-schließen.

Im Bebauungsplan „Dorf“ ist aufgrund der unbestimmten Möglichkeit der Beeinträchtigung die in Abb. 19 dargestellte Fläche als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährden-den Stoffen belastet sind, festgesetzt. Das betroffene Flurstück 32/6 ist teilweise Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans.


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UTE MEHRING

Abbildung 15: Fläche mit Bodenkontamination

Quelle: Bauungsplan „Dorf“/ Anlage zur Stellungnahme des Landkreis Harburg vom 18.08.2015 (frühzeitige Beteiligung)

Aufgabe der Bauleitplanung ist es Gefahren vorzubeugen und Umweltbeeinträchtigungen zu berücksichtigen sowie Konfliktsituationen zwischen unterschiedlichen Nutzungen zu vermei-den. Für den Änderungsbereich 1 war daher zu prüfen, inwieweit von der bekannten und nicht verfüllten Altablagerung 43/23 erhebliche Beeinträchtigungen ausgehen, die den An-forderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gerecht werden. Der Altabla-gerungskartei des Landkreis Harburg ist zu entnehmen, dass es sich nicht um Ablagerungen/ Stoffe handelt, von denen ein besonderes Gefährdungspotenzial ausgeht. Die Fläche wird forstwirtschaftlich genutzt. Im Bebauungsplan wird ein Teil der Fläche überplant und mit der Festsetzung private Grünfläche und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft belegt. Damit sind hier die Belange des Schutzes der Menschen, die die Flächen möglicherweise als Naherholungsgebiet und dem öffentlichen Belang der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse innerhalb des östlich angrenzenden Allge-meinen Wohngebietes gegen die möglichen Beeinträchtigungen abzuwägen. Die Gemein-de möchte sicherstellen, dass trotz geringem Gefahrenpotenzial aufgrund der eingelagerten Stoffe, keine Gefährdung für die Wirkungspfade bestehen, dies wurde gutachterlich bestä-tigt.

Wirkungspfade Theoretische Gefahr Untersuchungsergebnis Gut-achten

Boden – Mensch Freizeitnutzung, damit kann eine Kontaktmöglichkeit be-stehen

kein Austritt von Deponiegas, Blei Gehalte überschreiten nicht die Werte für Wohn-bauflächen jedoch für Kin-derspielflächen (nach BBodSchV), daher wird die Altlast überdeckt

Boden – Nutzpflanze Schadstoffaufnahme von Pflanzen, je nach Toxizität kann eine Übergang in ess-

bei der Nutzung als Wald-saum nicht relevant


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UTE MEHRING

bare Wildpflanzen nicht aus-geschlossen werden

Boden – Grundwasser Lösung von Stoffen und Ein-trag mit dem Sickerwasser in das Grundwasser

ausreichende Trennschicht vorhanden

Eine Gefährdung bzw. Auswirkungen auf die Schutzgüter bzw. die untersuchten Wirkungspfa-de ist nach Überdeckung der Altlastenflächen nicht gegeben.

Änderungsbereich 3 „Unter den Eichen“

Nördlich des Änderungsbereichs 3 befindet sich die stillgelegte Eisenbahnstrecke 1151 (Lüne-burg – Buchholz). Um die Gleisanlagen von Bewuchs frei zu halten, wurden während des Be-triebs der Strecke Pestizide und Herbizide zur Unkrautvernichtung eingesetzt. Der Landkreis Harburg weist darauf hin, dass in einem 20 m breiten Streifen eine Altlastenuntersuchung auf bahntypische Pflanzenschutzmittel zu erfolgen hat. Im Rahmen einer historischen Erkundung des in der Abbildung gelb markierten Bahnabschnittes sind wurden keine potenziellen Altlas-tenverdachtsflächen festgestellt, so dass auf weitergehende umwelttechnische Untersu-chungen (OU, Orientierende Untersuchung) sowie eine Gleisschotterbeprobung verzichtet wurde.14 Jedoch werden auch im Bereich der landwirtschaftlichen Nutzung von Flächen ebenfalls eine große Menge Pflanzenschutzmittel eingesetzt. Diese gelangen teilweise auch auf angrenzende Nichtzielflächen. In der Regel werden die Wirkstoffe (Pestizide) durch che-mische Reaktionen zersetzt, bis nur noch Kohlendioxid und Wasser, ggf. Ammoniak und Phos-phat übrig bleiben.15 Durch Versickerung können diese Schadstoffe ins Grundwasser gelan-gen. Aufgrund der Nutzungsaufgabe vor mehr als 20 Jahren und der Tatsache, dass es sich um angrenzende Flächen handelt, wird nicht mit einer erheblichen Belastung der Flächen gerechnet. Um jedoch endgültig sicherzustellen, dass eine Gesundheitsgefährdung ausge-schlossen werden kann, ist eine Bodenuntersuchung (sog. Mischprobe gem. BBodSchG) auf die Parameter Glyphosat, AMPA sowie weitere Einzelherbizde durchzuführen. Damit wird ausgeschlossen, dass bei Kontakt des Bodens eine Gefährdung z.B. für spielende Kinder aus-geht.

Eine solche Untersuchung ist im Zuge der Bebauung von dem jeweiligen Grundeigentümer durchzuführen. Auf der Planzeichnung wird folgende textliche Festsetzung eingefügt:

„Eine Bebauung oder die Anlage eines Nutzgartens auf der mit „N“ bezeichneten Fläche ist erst dann zulässig, wenn eine Bodenuntersuchung gem. Bundesbodenschutz- und Altlasten-verordnung stattgefunden hat. Die Untersuchung auf Kontamination durch Pflanzenschutz-mittel hat in Abstimmung mit dem Landkreis Harburg – Abteilung 72 zu erfolgen. Eine ent-sprechende Nutzung ist nur zulässig, wenn die Unbedenklichkeit durch das Gutachten nach-gewiesen wird bzw. die evtl. vorhandene Kontamination erfolgreich beseitigt wurde. “

Damit wird auf den Sachverhalt einer möglichen Kontamination hingewiesen und erforderli-che Umgang der Untersuchung festgesetzt.

14 E-Mail vom 19.11.2015 Dr. Christian-Peter Kisten (DB Immobilien - Region Nord, Sanierungsmanage-ment (FRI-N-S (B)) 15 Umweltbundesamt (http://www.umweltbundesamt.de/themen/chemikalien/pflanzenschutzmittelBundesamt für Verbrau-cherschutz) zum Thema Pflanzenschutzmittel und Bundesamt für Verbraucherschutz und Lebensmittelsi-cherheit (http://www.bvl.bund.de/SharedDocs/Downloads/04_Pflanzenschutzmittel/folienserie_modul3.pdf%3F__blob%3DpublicationFile%26v%3D2) zum Thema Pflanzenschutzmittel


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UTE MEHRING

Abbildung 16: Historische Erkundung Bahnstrecke 1151

Änderungsbereich 4 „Lindenallee“

Für den Änderungsbereich 4 „Lindenallee“ wird vom Landkreis Harburg darauf hingewiesen, dass aufgrund vorangegangener Nutzungen im Bereich des Gebäudes Hauptstraße 20 eben-falls ein Altlastenverdacht besteht. Dieser konnte durch Aussagen der Betroffenen wiederlegt werden. Auf den Freiflächen sind keine Bodenverunreinigenden Stoffe gelagert worden. Die noch ansässige Zimmerer gibt an: „[…] keine Lacke, Farben, Lösungsmittel und Mineralöle im Freien eingesetzt. Wir sägen nur rohes und unbehandeltes Holz wie z.B. Konstruktionvollholz und Brettschichtholz im Freien die ohne Schadstoffe sind…“16

Es wird daher davon ausgegangen, dass keine Altlasten bestehen.

6.4 Oberflächenentwässerung

Gemäß § 55 Abs. 2 WHG (Wasserhaushaltsgesetz) soll Niederschlagswasser ortsnah versickert, verrieselt oder direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.

16 E-Mail Olaf Schnepel vom 03.09.2015


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UTE MEHRING

6.5 städtebauliche Werte

Änderungsbereich Festsetzung Fläche in m²

Fläche in ha

Summe der ein-zelnen Geltungs-bereiche in m²

1 Drosselweg WA 2.691 0,27

GF/ Maßnahmen-fläche 2.764 0,27 5.455

2 Unter den Eichen/ Haupt-straße WA Nord 1.153 0,12 WA Süd 1.191 0,12 Verkehrsfläche 537 0,05

GF Anpflanzgebot/ Bindung 981 0,10 3.862

3 Unter den Eichen WA 1.468 0,15 Verkehrsfläche 1.721 0,17 3.189 4 Lindenallee MD 4.808 0,48 4.808 5 RRB Grünfläche 4.556 0,46 4.556 6 Zum Silberkamp WA 4 2.296 0,23 davon PF 318 0,03 Graben Nord 126 0,01 WA 5 1.164 0,11 WA 6 935 0,10 davon PF 166 0,02 Graben Süd 149 0,02 Weg 288 0,03

Verkehrsfläche (vorh.) 533 0,05

Verkehrsfläche geplant (inkl. Mul-de) 275 0,02

5.766 Summe 27.636 2,7

Marxen, den………………………. ………………………….. Bürgermeister

Inhaltsverzeichnis · Gemeinde Marxen – Bebauungsplan „Erweiterung Dorf“ mit örtlicher...

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