Intershop Holding AG - Geschäftsbericht 2013

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2013

Geschäftsbericht

2013

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5

02009 2010 2011 2012 2013

Reingewinn Reingewinn (exkl. Bewertungsveränderungen)

Dividende (2013: Antrag VR)

12

10

8

6

4

2

02009 2010 2011 2012 2013

EK-Rendite EK-Rendite (exkl. Bewertungsveränderungen)

Net Asset Value Dividende (kumuliert)

050

100150200250300350

2009 2010 2011 2012 2013

12.5%

10.8%9.8%

8.8% 9.1%

2009 2010 2011 2012 2013

5.9% 6.0% 5.9% 5.9% 5.9%

15

12

9

6

3

0

Nettorendite Leerstand

Reingewinn pro Aktie

(in CHF)

Eigenkapitalrendite

(in Prozent)

NAV pro Aktie

(in CHF)

Nettorendite und

Leerstandsquote

(in %)

1

Kennzahlen Intershop-Gruppe

2013 2012angepasst

Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 77.7 73.7Erfolg aus Verkauf Mio. CHF 9.3 8.6Bewertungsveränderungen Mio. CHF 2.5 6.5Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 81.9 82.1Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF 68.2 68.5Reingewinn Mio. CHF 57.4 55.9

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 49.8 40.1Investitionen in Immobilien Mio. CHF 24.4 68.2

Bilanzsumme Mio. CHF 1’296.8 1’266.3Immobilien Mio. CHF 1’237.1 1’236.8Darlehen und Hypotheken Mio. CHF 544.5 538.9Eigenkapital Mio. CHF 567.2 555.1

Eigenkapitalrendite1) 10.3% 10.3%Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung1)+5) 10.0% 9.4%

Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 51 55Anzahl Entwicklungsliegenschaften6) 10 11Vermietbare Fläche in m2 582’829 604’892Bruttorendite2)+3) 6.7% 6.9%Nettorendite2)+4) 5.9% 5.9%Leerstandsquote2) 12.5% 9.1%

Personal Anzahl Mitarbeiter/-innen 58 57

Aktie Reingewinn pro Aktie CHF 27.36 26.61Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderung5) CHF 26.47 24.33Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) CHF 270.08 264.33Börsenkurs am Bilanzstichtag CHF 335.00 324.75Dividende pro Aktie7) CHF 20.00 20.00

1) Bezogen auf das Eigenkapital am Jahresbeginn

2) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag

3) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag

4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen)

im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag

5) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern

6) Inklusive Promotionsliegenschaften

7) 2013: Antrag des Verwaltungsrats

2

Bericht zum Geschäftsjahr 2013

Corporate Governance

Strategie und Anlagepolitik

6

7

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12

13

16

20

21

22

24

25

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28

30

32

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Geschäftsverlauf

Immobilienportfolio

Organisation

Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Rechnungslegung, Ausblick

2013 im Überblick

Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur

Verwaltungsrat

Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen

Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und

Abwehrmassnahmen, Revisionsstelle

Informationspolitik

Mitglieder des Verwaltungsrats

Mitglieder der Geschäftsleitung

Weitere Kadermitarbeiter der Intershop-Gruppe

Strategie und Anlagepolitik

3

Intershop-Gruppe

Konzernrechnung 2013

Intershop Holding AG

Jahresrechnung 2013

Konzerngesellschaften

Mehrjahresübersichten

Glossar

Adressen

38

39

40

41

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100

102

Konsolidierte Bilanz

Konsolidierte Erfolgsrechnung

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals

Konsolidierte Geldflussrechnung

Grundsätze der Rechnungslegung

Konsolidierungsgrundsätze

Risikomanagement

Anmerkungen zur Konzernrechnung

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften

Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien

Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers

Bericht der Revisionsstelle

Bilanz

Erfolgsrechnung

Anhang der Jahresrechnung

Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns

Bericht der Revisionsstelle

Tochtergesellschaften und Beteiligungen

Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe

Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG

Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe

Adressen

Inhalt

5BerichtzumGeschäftsjahr 2013

6 Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

7 Geschäftsverlauf

10 Immobilienportfolio

12 Organisation

13 Strategie und Anlagepolitik, Aktionariat, Rechnungslegung, Ausblick

16 2013 im Überblick

6 Berichtzum Geschäftsjahr 2013

Bericht zum Geschäftsjahr 2013

An unsere geschätzten Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter

Sehr geehrte Damen und Herren

Die wichtigsten Kennzahlen

im Überblick

Wir freuen uns, Ihnen den Geschäftsbericht 2013 vorzulegen und erneut über ein sehr erfolg-

reiches Geschäftsjahr informieren zu können:

– Der Reingewinn des Geschäftsjahrs stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2.8% auf

CHF 57.4 Mio. respektive CHF 27.36 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite

von 10.3%.

– Das Eigenkapital per Bilanzstichtag erhöhte sich auf CHF 567 Mio. respektive CHF 270.08

pro Aktie.

– Mit dem Renditeportfolio wurde eine Bruttorendite von 6.7% und eine Nettorendite von 5.9%

erwirtschaftet.

– Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag am Ende des Geschäftsjahrs mit 12.5%

substanziell über dem Vorjahreswert.

– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränder-

ten Dividende von CHF 20.00. Dies entspricht, auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstich-

tag, einer Ausschüttungsrendite von 6%.

Reingewinn pro Aktie in CHF

0

5

10

15

20

25

30 Leerstand

20132012201120102009

27.427.524.1

26.2 26.6

Erfreuliche Gesamtperformance der Aktie

Der Jahresendkurs der Intershop-Aktie betrug CHF 335.00 und lag CHF 10.25 über dem Vor-

jahreswert. Die Börsenkapitalisierung belief sich auf CHF 704 Mio. Die Gesamtperformance der

Aktie, die sich aus der Kursveränderung und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte

9.3%.

7Berichtzum Geschäftsjahr 2013

Geschäftsverlauf Operative Ziele nur teilweise erreicht

Die wesentlichen operativen Ziele bestanden unverändert fort:

1. Reduktion der Leerstandsquote

2. Realisierung erarbeiteter Mehrwerte durch Verkäufe von Liegenschaften

3. Akquisition neuer Liegenschaften mit Mehrwertpotenzial

Bedingt durch die Kündigung eines Grossmieters aus der Finanzbranche hat sich die Leerstands-

quote substanziell um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% erhöht. Aus dem Verkauf von Liegenschaf-

ten resultierte ein Gewinn vor Steuern von über CHF 9 Mio. Obwohl das Angebot an Objekten

mit Entwicklungspotenzial grösser war als in den Vorjahren, hat Intershop im Berichtsjahr auf

Neuakquisitionen in der Schweiz verzichtet. Keines der Angebote bot dem Käufer ein risikoad-

äquates Mehrwertpotenzial. Hingegen wurde eine Beteiligung an einer Gesellschaft erworben,

die primär in Immobilien in Deutschland investiert.

Wirtschaftliches Umfeld hellt sich auf - Vermietung komerzieller Flächen bleibt an-

spruchsvoll

Die wirtschaftlichen Aussichten haben sich im Verlauf des Berichtsjahres aufgehellt. Insbeson-

dere in den Vereinigten Staaten hat sich die Konjunktur verbessert, und es scheint, dass die

USA auf einen nachhaltigen Wirtschaftsaufschwung zusteuern. Auch in Europa hat sich die

Situation beruhigt. Im zweiten Semester 2013 wurde der Weg aus der Rezession gefunden.

Der Aufschwung ist jedoch fragiler als in den USA. Trotzdem ist das Vertrauen der Investoren

teilweise zurückgekehrt. Selbst Anleihen der stark gebeutelten südeuropäischen Länder werden

wieder vermehrt nachgefragt. Zusammen mit dem Entscheid der US-Notenbank, die quantita-

tive Lockerungspolitik schrittweise zurückzunehmen, sind die langfristigen Zinsen auch in der

Schweiz angestiegen. Wenngleich sie sich historisch immer noch auf einem sehr tiefen Niveau

befinden, scheint nun der untere Wendepunkt durchschritten, was mittelfristig einen Einfluss

auf die Refinanzierung von Immobilien und den Kapitalisierungszinssatz haben wird.

Wie bereits in den Vorjahren war die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften hoch. Mehrfa-

milienhäuser blieben die bevorzugte Anlagekategorie institutioneller Anleger aus dem Vorsorge-

bereich wie auch vieler privater Investoren und Family Offices. Die bereits tiefen Anfangsrenditen

bildeten sich deshalb nochmals leicht zurück, wobei die Anzahl institutioneller Investoren, die

aufgrund der tiefen Renditen auf weitere Akquisitionen verzichten, zunahm. Die Zuwanderung

führte zu einer konstant hohen Wohnungsnachfrage.

Das Interesse an Wohneigentum verharrte auf hohem Niveau, was die Preise weiter ansteigen

liess. Diese Nachfrage wurde massgeblich gestützt durch die tiefen Finanzierungskosten. Im

Hochpreissegment scheint jedoch eine Trendwende eingesetzt zu haben. Die Anzahl der Trans-

aktionen ging zurück, und auch die Preise gerieten unter Druck. Das für Intershop wichtige mitt-

lere Preissegment entwickelte sich dagegen erfreulich. Die Preisentwicklung für Wohneigentum

hat sich in den letzten Jahren jedoch auch hier zunehmend von der Einkommensentwicklung

abgekoppelt, was die Nachhaltigkeit der Preissteigerungen in Frage stellt. Verschiedene Regu-

lierungsmassnahmen, unter anderem die Pflicht eines minimalen Eigenkapitalanteils von 10%

unter Ausschluss von Vorsorgegeldern, aber auch die unablässigen Warnungen der Schweizeri-

schen Nationalbank und der steigende Zinstrend lassen erwarten, dass sich der Preisanstieg nun

zumindest abschwächen wird.


Die Situation bei den Geschäftsliegenschaften präsentierte sich im Berichtsjahr deutlich weni-

ger positiv. Nur Objekte an guten Lagen mit hohem Vermietungsstand fanden Anklang. Dem

gegenüber war die Nachfrage nach speziellen Nutzungen oder Liegenschaften, welche die er-

wähnten Eigenschaften nicht aufwiesen, rückläufig.

Die konjunkturelle Entwicklung beeinflusste den Vermietungsmarkt für kommerzielle Flächen

bisher nicht. Die Unternehmen sind nach wie vor kostensensitiv und investieren primär in Stand-

ortoptimierungen und verbesserte betriebliche Abläufe. Erst nach Ausnützung aller Reserven

wird die Anmietung zusätzlicher Flächen in Betracht gezogen. Das inbesondere in Zürich und

Genf bedeutende Finanzwesen reduziert die belegten Flächen weiter, und einige grosse Insti-

tute zentralisieren ihre Mitarbeiter an einigen wenige peripheren Standorten. Dadurch steigt

der Druck auf die Mietpreise, nicht nur an weniger zentralen Lagen. Die Situation wird dadurch

verschärft, dass sich immer noch eine grosse Anzahl von Bauprojekten in der Ausführung be-

findet, was eine weitere Ausweitung des Angebots zur Folge haben wird. Bisher reagierten die

Investoren darauf nur zögerlich. Zwar reduzierten sich die Baugesuche und Baubewilligungen

innert Jahresfrist, doch befinden sie sich weiterhin auf hohem Niveau. Entsprechend wird sich

die Situation erst mittelfristig stabilisieren, was in den nächsten Jahren zu steigenden Leerstän-

den führen dürfte.

Aktives Portfoliomanagement

Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Genf und Basel veräussert.

Die Verkäufe eines weiteren Einfamilienhauses in Solothurn und einer Landparzelle in Lyss konn-

ten ebenfalls abgewickelt werden. Die Übergabe eines neu erstellten kleineren Gewerbeobjekts

in Interlaken an den Mieter erfolgte im Herbst. Zukäufe haben keine stattgefunden.

Das Investitionsvolumen in das bestehende Immobilienportfolio betrug im Berichtsjahr

gut CHF 24 Mio. Darin enthalten ist auch die Investition in ein Solarkraftwerk in Yverdon-les-

Bains. Die erwartete Leistung der rund 3’000 Solarpanels beträgt über 0.7 Megawatt, was den

CO2-Ausstoss jährlich um rund 400 Tonnen reduziert.

Investition im Ausland

Im Frühjahr 2013 hat Intershop die Anlagestrategie dahingehend angepasst, dass Investitionen

im Ausland wieder möglich wurden. Im Sommer des Berichtsjahres hat sich die Gruppe in Form

einer Kapitalerhöhung sowie dem Erwerb bestehender Aktien und Partizipationsscheine mit

insgesamt EUR 20 Mio. an der Corestate Capital AG, Zug, beteiligt. Dabei handelt es sich um

einen, schwergewichtig im deutschen Immobilienmarkt tätigen, Private Equity Investor und As-

set Manager. Mit dieser Beteiligung kann Intershop an interessanten Wachstumsopportunitäten

und Ertragschancen im deutschen Immobilienmarkt partizipieren und die Zusammenarbeit mit

einem professionellen, lokal gut vernetzten Partner etablieren.

Operativer Gewinn über Vorjahr

Der Liegenschaftsertrag stieg dank der Akquisition am Jahresende 2012 um 5.6% auf

CHF 87.2 Mio. an. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die sich während des ganzen Jahres im

Eigentum der Intershop befanden (like-for-like) ist um 0.1% gesunken. Aus dem Verkauf von

Renditeliegenschaften sowie einer abparzellierten Landfläche erzielte Intershop im Berichtsjahr

einen Gewinn von CHF 9.2 Mio (Vorjahr: CHF 6.5 Mio.). Im Gegensatz zum Vorjahr wurde keine


Entwicklungsliegenschaft veräussert (CHF 2.0 Mio.), während aus dem Verkauf von Promotions-

liegenschaften ein Erfolg von CHF 0.1 Mio. (CHF 0.1 Mio.) resultierte.

Der übrige Erfolg liegt mit CHF 2.8 Mio. unter dem Vorjahreswert, wobei jener durch die Auflö-

sung einer nicht mehr benötigten Rückstellung von CHF 1.0 Mio. positiv beeinflusst war.

Der Liegenschaftsaufwand stieg primär wegen höherer Unterhalts- und Reparaturaufwendun-

gen überproportional um 8.0% auf CHF 9.5 Mio. Der Anstieg ist in erster Linie auf die Akquisi-

tion des Industrieareals in Oberwinterthur zurückzuführen, das naturgemäss höhere Unterhalts-

kosten verursacht. Dieses Areal ist als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesen.

Die Nettorendite der Renditeliegenschaften verblieb auf hohen 5.9%.

Die um 0.6% angestiegenen Personalkosten werden kompensiert durch einen um 8.7% ge-

ringeren administrativen Aufwand. Der Personalbestand beträgt 58 Mitarbeiter/innen. Darin

enthalten sind vier Auszubildende.

Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften belief sich am Ende des Berichts-

jahrs auf CHF 1‘208 Mio. Die erfolgswirksame Aufwertung war unwesentlich und betrug

CHF 2.5 Mio. respektive 0.2%. Während Liegenschaften an guten Lagen und mit gutem Ver-

mietungsstand tendenziell höher bewertet wurden, gingen die Marktwerte der Liegenschaften,

die nicht diesen Kriterien entsprechen, eher zurück. Eine Abwertung erfuhren auch Objekte, die

von der Kündigung eines Grossmieters stark betroffen waren. Der durchschnittliche kapitalge-

wichtete Diskontierungssatz der Renditeliegenschaften lag bei 5.34% (5.29%). Derjenige der

Entwicklungsliegenschaften hat sich ebenfalls um fünf Basispunkte erhöht.

Dank günstiger Refinanzierungen konnte der Zinsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert werden.

Aus der Anlage der liquiden Mittel resultierte ferner ein Erfolg von CHF 0.8 Mio., der jedoch

unter dem ausserordentlich hohen Ertrag des Vorjahres (CHF 2.0 Mio.) lag. Der Erfolg aus der

Beteiligung an «Corestate» belief sich im Berichtsjahr auf CHF 0.2 Mio. Der Steueraufwand lag,

unter anderem aufgrund von mehreren positiven Entscheiden im Zusammenhang mit Grund-

stückgewinnsteuern, unter dem Vorjahr.

Gesamthaft erhöhte sich der Reingewinn gegenüber der Vorperiode um CHF 1.6 Mio. auf

CHF 57.4 Mio.

Der durchschnittliche Zinssatz auf den Hypotheken betrug am Bilanzstichtag 2.69% (2.79%)

bei einer durchschnittlichen Zinsbindung von 6.2 Jahren (5.5 Jahre). Gegenüber Ende 2012

reduzierte sich der durchschnittliche Zinssatz damit um 10 Basispunkte.


Eigenkapitalbasis weiter gestärkt

Intershop verfügte am Bilanzstichtag über Eigenkapital von CHF 567.2 Mio. Dies entspricht

einem anteiligen Eigenkapital (Net Asset Value) je Aktie von CHF 270.08. Die Eigenkapitalquote

belief sich zum Jahresende auf 43.7% und lag damit unverändert über der strategischen Ziel-

vorgabe.

Eigenkapital pro Aktie (NAV) in CHF

0

50

100

150

200

250

300

Net Asset Value

20132012201120102009

247 254 257 264 270

Der Verwaltungsrat hat entschieden, der Generalversammlung die Ausschüttung einer unverän-

derten Dividende in der Höhe von CHF 20.00 zu beantragen.

Immobilienportfolio Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 61 Renditeliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften

und Landparzellen.

Geografische Aufteilung des Portfolios (Basis Bilanzwert)

Grossraum Zürich

Bern/Mittelland

Basel

Genferseegebiet

Ostschweiz

4%9%

6%

16%

65%

Grossraum Zürich

Genferseegebiet

Basel

Bern/Mittelland

Ostschweiz

Durch die Verkäufe hat sich die Portfoliozusammensetzung nicht wesentlich verändert.


Die Mieterträge im Berichtsjahr stammten weiterhin grossmehrheitlich aus den Segmenten

Büro, Gewerbe/Logistik, Bildungswesen und Detailhandel/Gastro.

Portfolio nach Nutzungsart (Basis Mieterträge in der Berichtsperiode)

Parking

Wohnen

Detailhandel, Gastronomie

Gewerbe, Logistik

Bildungswesen

Büro

6%6%

7%

32%

9%

40%

Büro

Bildungswesen

Gewerbe, Logistik


Wohnen

Parking

Leerstandsquote deutlich angestiegen

Bei den Renditeliegenschaften stieg der Leerstand im Berichtsjahr, bedingt durch den Auszug ei-

nes Grossmieters aus der Finanzbranche, um 3.4 Prozentpunkte auf 12.5% an. Unter Ausschluss

aller Käufe und Abgänge von Liegenschaften (like-for-like) liegt der Leerstandsanstieg bei 4.4

Prozentpunkten.

Entwicklung der Leerstände der Renditeliegenschaften per Stichtag

0

3

6

9

12

15 Leerstand

20132012201120102009

10.8%9.8%

8.8% 9.1%

12.5%

Die Sanierung und Aufstockung der Liegenschaft an der Heiligkreuzstrasse in St. Gallen wurde

im Herbst des Berichtsjahrs abgeschlossen. Für dieses kleine Objekt konnte bisher kein Anker-

mieter gefunden werden. Erfreulich verlief die Vermietung der im Vorjahr sanierten Liegenschaft

an der Rautistrasse in Zürich, wo der Leerstand substanziell auf rund ein Drittel reduziert werden

konnte. Durch den Auszug eines Grossmieters haben sich die Leerstände der Liegenschaften an

der Edenstrasse 20 und «Patio» in Zürich wesentlich erhöht. Während im «Patio» bereits erste

Wiedervermietungserfolge erzielt werden konnten, wird der Leerstand in dem aus dem Jahre

1957 stammenden Gebäude an der Edenstrasse dazu genutzt, das Objekt umfassend zu sanie-

ren. Erste Wiedervermietungserfolge sind deshalb kaum vor 2015 zu erwarten.


Promotions- und Entwicklungsprojekte auf Kurs

Die Bauarbeiten des Promotionsprojekts «eden5» an der Rüdigerstrasse in Zürich kommen plan-

mässig voran. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts waren die Tiefgarage und Unterge-

schosse erstellt. Das Erdgeschoss sowie die Kanalisation und die Werkleitungen befinden sich in

Arbeit. Der Verkauf aller 27 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet. Intershop erwartet

die Bauvollendung im Frühjahr 2015.

Auch das Promotionsprojekt «Résidence Bel Orne» in Lausanne liegt baulich im Zeitplan. Aktuell

ist der Neubau inklusive des Attikageschosses erstellt und die Installationen, Innenwände und

Fenstermontage befinden sind in Arbeit. Für 73 der 74 Eigentumswohnungen liegen öffentlich

beurkundete Kaufverträge vor. Die letzte Wohnung ist reserviert. Die Bauvollendung und die

Übergabe der Wohnungen an die Käufer sind gegen Ende des laufenden Jahres vorgesehen.

Im Berichtsjahr hat Intershop für das Industrieareal in Au-Wädenswil einen zweistufigen städte-

baulichen Wettbewerb durchgeführt, um eine allfällige Umnutzung des Areals zu prüfen. Das

Siegerprojekt «AuPark» von Meier Hug Architekten AG aus Zürich wird nun verfeinert und dient

als Basis für einen privaten Gestaltungsplan, der im laufenden Jahr eingereicht werden soll. Es

ist vorgesehen, die Parzelle zu rund zwei Drittel mit Wohnnutzungen und zu einem Drittel mit

Gewerbe- und Dienstleistungsflächen zu überbauen. Insbesondere soll die Quartierversorgung

verbessert werden und für die Bevölkerung eine neue attraktive Begegnungszone entstehen.

Das vorliegende Konzept würde die Integration einer allfälligen «Kantonsschule Zimmerberg»

ermöglichen. Aufgrund der geplanten Umnutzung wurde die Liegenschaft «Au-Wädenswil» per

Ende 2013 von Renditeliegenschaften zu Entwicklungsliegenschaften umklassiert.

Für das Wohnbauprojekt an der Dorfstrasse/Schlossmattstrasse in Kilchberg hat Intershop die

Baubewilligung erhalten. Es ist geplant, in drei Baukörpern gesamthaft 18 Mietwohnungen zu

erstellen. Nach Eintrag des Baurechts und Erhalt der Baufreigabe wird voraussichtlich im Som-

mer 2014 mit dem Bau begonnen.

Nachhaltigkeit

Bei allen neuen Bauvorhaben, wie auch bei grösseren Sanierungen und Umbauten, schenkt In-

tershop der bestmöglichen Schonung der natürlichen Ressourcen grosse Aufmerksamkeit. Nach

Möglichkeit wird jeweils eine Zertifizierung nach dem Minergiestandard angestrebt.

Organisation Anlässlich der 50. ordentlichen Generalversammlung vom 4. April 2013 wurden alle Verwal-

tungsräte für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr einstimmig wiedergewählt. An der

anschliessenden konstituierenden Verwaltungsratssitzung bestimmte der Verwaltungsrat Dieter

Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsidenten.

Mit Bezug auf die am 1. Januar 2014 in Kraft getretene «Verordnung gegen übermässige Ver-

gütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften» hat der Verwaltungsrat aus Kosten- und

Effizienzgründen entschieden, die Umsetzung weitestgehend in einem Schritt anlässlich der

Generalversammlung im Jahre 2015 vorzunehmen. Damit werden, mit Ausnahme jener Vor-

schriften, die bereits vorgängig umzusetzen sind, alle notwendigen Anpassungen an der Gene-

ralversammlung 2015 zur Entscheidung vorgelegt.


Strategie und Anlagepolitik Die Anlagepolitik, im Wortlaut auf den Seiten 32 bis 33 zu finden, wurde während des ganzen

Berichtjahrs eingehalten.

Aktionariat Per Ende des Berichtsjahrs hielt die Patinex AG, Wilen, eine Beteiligung von 34.3% an Inter-

shop. Weitere Offenlegungen erfolgten im Berichtsjahr nicht.

Rechnungslegung Per 1. Januar 2013 hat Intershop den Rechnungslegungsstandard von IFRS auf Swiss GAAP FER

umgestellt. Das Vorjahr wurde zu Vergleichszwecken entsprechend angepasst. Der – nicht we-

sentliche – Einfluss der Umstellung ist im Konzernabschluss auf der Seite 42f. detailliert erläutert.

Ausblick Die konjunkturellen Aussichten haben sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verbessert. Der

Purchasing Managers Index (PMI), der den Geschäftsgang der Industrie abbildet und sich als

guter Indikator für den Konjunkturverlauf erwiesen hat, verbesserte sich im Berichtsjahr kontinu-

ierlich und hat Ende des Jahres die Wachstumsschwelle von 50 Punkten deutlich überschritten.

Der positiven Wirtschaftsentwicklung stehen jedoch eine hohe Bautätigkeit und eine nun rück-

läufige, aber immer noch erhebliche Planungstätigkeit gegenüber. Dies führt, insbesondere im

Segment der Büroliegenschaften, zu einem Überangebot an Mietflächen. Die Vermietung wird

deshalb noch während mehrerer Jahre anspruchsvoll bleiben.

Die bisher den Wohnungsmarkt stark unterstützende hohe Zuwanderung ist aufgrund der An-

nahme der Volksinitiative «Gegen Masseneinwanderung» mittelfristig in Frage gestellt. Es be-

steht die Gefahr, dass die grosse Anzahl von Wohnungen, die sich in Planung und Bau befinden,

aufgrund einer rückläufigen Nachfrage zu einem Überangebot führt. Hinzu kommt, dass die

Mieten bei bestehenden Wohnungen aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen kaum er-

höht werden können. Der für die Mietzinsanpassung relevante Referenzzinssatz hat sich im Be-

richtsjahr auf 2.00% reduziert, was zu weiteren Mietzinsreduktionen geführt hat. Aufgrund der

Grösse des zugrunde liegenden Datenpools reagiert der Referenzzinssatz sehr träge, weshalb

auch bei steigenden Zinsen ein Wiederanstieg frühestens auf mittlere Frist realistisch erscheint.

Die Aussichten für den bisher als problemlos beurteilten Mietwohnungsmarkt haben sich des-

halb verdüstert.

Dank der unverändert hohen Nachfrage nach schweizerischen Renditeliegenschaften konnte

Intershop im 2013 mehrere Objekte erfolgreich veräussern, was den Jahresabschluss erneut po-

sitiv beeinflusst hat. Die Preisentwicklung der letzten Jahre mahnt zur Vorsicht, und die Zweifel

hinsichtlich der Nachhaltigkeit dieser Entwicklung haben weiter zugenommen. Intershop beab-

sichtigt, auch im laufenden Jahr erarbeitete Mehrwerte durch den Verkauf weiterer Objekte zu

realisieren. Im letzten Quartal 2014 ist die Bauvollendung des Promotionsprojektes «Résidence

Bel Orne» vorgesehen. Mit der Anmeldung zum Grundbucheintrag der neuen Käufer wird In-

tershop den erarbeiteten Promotionsgewinn vereinnahmen können.

Obwohl sich das Angebot an Objekten mit Verbesserungs- oder Entwicklungspotenzial erhöht

hat, unterblieben im Berichtsjahr Akquisitionen in der Schweiz. Keines der Angebote entschä-

digte das implizite Entwicklungsrisiko genügend. Intershop verfolgt den Markt weiterhin eng

und beabsichtigt, sich ergebende Gelegenheiten für Zukäufe zu nützen. Aus heutiger Sicht

scheinen Akquisitionen aber sowohl in der Schweiz als auch im Ausland eher unwahrscheinlich.


Gesamthaft erwartet Intershop im Geschäftsjahr 2014, unter Ausschluss von Akquisitionen und

Verkäufen, einen Rückgang der Mieterträge um einen einstelligen Prozentsatz. Auf Jahresfrist

rechnet Intershop ferner mit einer Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in der Grössen-

ordnung von 13%. Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «Résidence Bel Orne» sowie

allfälliger weiterer Verkäufe wird ein Verkaufsgewinn über dem des Vorjahrs erwartet. Die Fi-

nanzierungskosten werden gegenüber der Vorjahresperiode ansteigen, da Intershop im Januar

2014 eine Anleihe über CHF 125 Mio. mit einem Coupon von 1.50% und einer Laufzeit von

fünf Jahren erfolgreich am Markt platzieren konnte. Das Reinergebnis wird jedoch auch durch

die nicht prognostizierbaren Marktwertveränderungen der Liegenschaften beeinflusst werden.

Unter Ausschluss dieser Marktwertveränderungen erwartet Intershop einen erneut guten opera-

tiven Abschluss, der wiederum die Ausschüttung einer attraktiven Dividende ermöglichen sollte.

Intershop geht auch unverändert davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendi-

te von mindestens 8% erwirtschaften zu können.

Aktienrückkauf

Unter Berücksichtigung des erwarteten guten operativen Resultats, der bestehenden starken

Eigenkapitalausstattung und einer tendenziell eher sinkenden Bilanzsumme hat sich der Ver-

waltungsrat entschieden, bis maximal 5% der ausstehenden Aktien zurückzukaufen und der

Generalversammlung deren Vernichtung zu beantragen. Die Reduktion der eigenen Mittel um

rund CHF 35 Mio. würde es Intershop erleichtern, auch bei einem allenfalls geringeren Immobi-

lienbestand die Mittel für eine weiterhin attraktive Dividendenpolitik zu erarbeiten.

Dank Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken den Aktionären und Geschäftspartnern,

insbesondere auch den zahlreichen Mietern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der In-

tershop.

Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeitern der

Intershop-Gruppe für ihren erfolgreichen Einsatz.

Dieter Marmet Cyrill Schneuwly

Präsident des Chief Executive Officer

Verwaltungsrats

Zürich, 26. Februar 2014


2013 im Überblick

Portfolio CHF 1.2 Mrd.

Leman

Bern/Mittelland

Basel Zürich Ostschweiz

Büro

Bildungswesen

Gewerbe, Logistik


Wohnen

Parking

Mieter Kanton Zürich

Kanton Waadt

Migros

Sauvin Schmidt

Sulzer Chemtech

Mieter 6 –10

restliche Mieter

Reingewinn

(in CHF Mio.)

Vermietung

Verkauf

Bewertungsveränderungen

ausserordentliche/einmalige Erträge

0

10

20

30

40

50

60

2009 2010 2011 2012 2013


2013 2012 angepasst

Portfoliowert CHF 1.2 Mrd. CHF 1.2 Mrd. Realisierung von Mehrwerten durch Verkäufe und Sicherung neuer Mehrwertpotenziale durch Ent- wicklungen

Nettoliegenschaftsertrag CHF 77.7 Mio. CHF 73.7 Mio. Zunahme aufgrund der Akquisition Oberwinterthur Ende 2012. Mietertrag des unveränderten Portfolios (like-for-like) – 0.1%

Liegenschaften 61 66 4 Verkäufe, eine Zusammenlegung, keine Käufe

Leerstandsquote der

Renditeliegenschaften

12.5% 9.1% Leerstandsquote der Renditeliegenschaften signifikant gestiegen wegen Auszug eines Grossmieters

Nettorendite der

Renditeliegenschaften

5.9% 5.9% Unveränderte Nettorendite der Renditeliegenschaften als Basis für die Ausschüttung

Eigenkapitalrendite 10.3% 10.3% Eigenkapitalrendite stabil und nach wie vor deutlich über der Zielgrösse von 8%

Eigenkapitalquote 43.7% 43.8% Stabile Eigenkapitalquote; liegt über der Zielgrösse

NAV pro Aktie CHF 270.08 CHF 264.33 Steigerung um 2.2% trotz Ausschüttung einer Dividende von CHF 20 pro Aktie

Reingewinn pro Aktie CHF 27.36 CHF 26.61 Steigerung um 2.8% aufgrund höherem Liegenschaftser-trag, höherem Gewinn aus Verkäufen und tieferer Steuer-belastung

Reingewinn pro Aktie

ohne Bewertungsdifferenz

CHF 26.47 CHF 24.33 Steigerung um 8.8% dank höherem Liegenschaftsertrag, höherem Gewinn aus Verkäufen und tieferer Steuerbelas-tung; Basis für die Dividende

Dividende pro Aktie CHF 20.00Antrag des

Verwaltungsrats

CHF 20.00 Unveränderte Dividende; entspricht einer Rendite von 6.0% auf dem Börsenkurs per 31.12.2013

Total return pro Aktie 9.3% 7.7% Total return basiert auf der Dividendenrendite und dem Kursgewinn; der SXI Swiss Real Estate Shares TR (–7.8%, Vorjahr: 13.1%) konnte 2013 deutlich übertroffen werden

20 Konzernstruktur, Aktionariat und Kapitalstruktur

21 Verwaltungsrat

22 Geschäftsleitung, Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen

24 Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Kontrollwechsel und Abwehrmass nahmen, Revisionsstelle

25 Informationspolitik

26 Mitglieder des Verwaltungsrats

28 Mitglieder der Geschäftsleitung

30 Weitere Kadermitarbeiter Intershop-Gruppe

19CorporateGovernance

20 Corporate Governance

Konzernstruktur Die Intershop Holding AG ist eine Immobiliengesellschaft, die sich auf den Kauf, die Entwicklung

und den Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert. Die operative Konzernstruktur

ergibt sich aus der folgenden Grafik:

Intershop Holding AGHoldinggesellschaft

Immobiliengesellschaften

- De Bary & Co. AG

- Einkaufszentrum Herti AG

- EZ Volketswil AG

- SGI City Immobilien AG

- SGI Promotion AG

- SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

Dienstleistungsgesellschaften

- Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S. A.

- Intershop Management AG

- Realconsult AG

Assoziierte Gesellschaft

- Corestate Capital AG

Mit der operativen Verwaltung aller Gesellschaften der Gruppe ist die Intershop Management

AG beauftragt. Sie beschäftigt mit 34 Mitarbeitern die Mehrheit der 58 Angestellten inklusive

der Gruppenleitung. Details zu den einzelnen Gruppengesellschaften wie auch deren Beteili-

gungsverhältnisse sind auf den Seiten 96 und 97 dargelegt. Mit Ausnahme der Intershop Hol-

ding AG ist keine Gruppengesellschaft kotiert.

Die Intershop Holding AG hat ihren Hauptsitz in Zürich/Schweiz. Die Aktien

des Unternehmens sind an der SIX Swiss Exchange (Valorennummer: 1731394;

ISIN: CH0017313948) kotiert. Die Börsen kapitalisierung per 31. Dezember 2013 betrug

CHF 704 Mio.

Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften.

Aktionariat (in %) 31.12.2013 Offenlegung1)

Patinex AG, Wilen (Martin und Rosmarie Ebner) 34.3 31.12.2013CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 10.0 25.6.2010Relag Holding AG, Hergiswil 4.4 4.12.2007General Oriental Investments SA, Genf 3.4 17.8.2011Grapal Holding AG, Zug 3.1 3.3.2010

1) Freiwillig oder gemäss Börsengesetz (BEHG)

Kapitalstruktur Das Aktienkapital betrug per Ende 2013 unverändert CHF 21 Mio. und setzte sich aus 2’100’000

Inhaberaktien zu nom. CHF 10 zusammen, die voll dividendenberechtigt sind.

Es besteht weder genehmigtes noch bedingtes Kapital; es gibt auch keine Beschränkungen der

Übertragbarkeit.

21Corporate Governance

In den letzten drei Jahren haben keine Kapitalveränderungen stattgefunden. Am Bilanz-

stichtag waren keine Wandelanleihen oder von der Intershop Gruppe ausgegebene

Optionsrechte ausstehend.

Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat besteht aus drei nicht exekutiven Mitgliedern unter der Leitung des Präsi-

denten. An der ordentlichen Generalversammlung vom 4. April 2013 wurden die bisherigen

Verwaltungsräte wiedergewählt. In der anschliessenden konstituierenden Sitzung bestimmte

der Verwaltungsrat Dieter Marmet zum Präsidenten und Hans-Peter Ruesch zum Vizepräsiden-

ten. Ab 2014 wird der Präsident durch die Generalversammlung gewählt.

Aufgrund der Anzahl der Verwaltungsratsmitglieder bestanden 2013 keine Ausschüsse. An der

Generalversammlung 2014 wird beantragt, alle Verwaltungsräte auch in den gesetzlich gefor-

derten Vergütungsausschuss zu wählen. Eine Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats

ist nicht vorgesehen.

Der Gesamtverwaltungsrat hielt im Berichtsjahr nebst der konstituierenden Sitzung vier ordent-

liche Sitzungen, jeweils eine pro Quartal, ab. Darüber hinaus wurden fünf ausserordentliche

Sitzungen, davon zwei fernmündlich, abgehalten. Die ordentlichen Sitzungen dauerten in der

Regel einen halben Tag, wobei die Vorbereitungssitzung für die Generalversammlung rund zwei

Stunden in Anspruch nahm. Zusätzlich fand im Berichtsjahr ein eintägiger Strategieworkshop

statt. Der Verwaltungsrat war an allen Sitzungen vollständig anwesend. Zu Beginn der ordent-

lichen Sitzungen tagte der Verwaltungsrat in der Regel jeweils rund eine Stunde ohne Teilnah-

me der Geschäftsleitung, wobei der CEO zu einzelnen Traktanden hinzugezogen wurde. An-

schliessend nahm die gesamte Geschäftsleitung an den ordentlichen Sitzungen teil. Ebenfalls

vollständig anwesend war die Geschäftsleitung am Strategieworkshop.

Alle Entscheidungen des Verwaltungsrats werden gemeinsam von allen Mitgliedern getrof-

fen, wobei die Statuten die Stimmenmehrheit der anwesenden Mitglieder verlangt. Bei Stim-

mengleichheit entscheidet der Präsident, bei Wahlen das Los.

Die Zusammensetzung des Verwaltungsrats wie auch weitere Informationen zu einzelnen Ver-

waltungsräten sind auf den Seiten 26 und 27 ersichtlich.

Laufende Amtszeit Alle Verwaltungsräte werden jährlich einzeln für die Dauer eines Jahres neu gewählt. Es gibt

keine Amtszeitbeschränkungen.


Kompetenzregelung Mit Ausnahme der unten aufgeführten Aufgaben hat der Verwaltungsrat sämtliche Kompeten-

zen an die Geschäftsleitung delegiert:

– Alle nicht übertragbaren Aufgaben gemäss Artikel 716a Abs. 1 OR;

– Festlegung und Modifikation der Strategie und Anlagepolitik der Gesellschaft;

– Investitionsentscheide in neue Geschäftsfelder;

– Strategische Beteiligungen und Partnerschaftsvereinbarungen (Joint-Ventures);

– Investitionen und wiederkehrende Verpflichtungen über einem definierten Wert;

– Geldanlage und Finanzpolitik (insbesondere Kapitalmarkttransaktionen);

– Grundsätze der Finanzierungen;

– Abnahme des Budgets;

– Genehmigung des PR-Konzepts;

– Personalentscheide und Kompensation auf Stufe Geschäftsleitung.

Informations- und Kontroll-

instrumente

Der Verwaltungsrat erhält monatlich einen kommentierten Konzernabschluss. Im Rahmen

dieses Reportings wird er auch über wichtige operative Veränderungen informiert. Mit dem Ma-

nagement-Informations-System (MIS) steht ihm ein Informationsmittel zur Verfügung, das die

Entwicklung auf Stufe jeder einzelnen Immobilie aufzeigt und dem Verwaltungsrat mehrmals

jährlich zugestellt wird. Ausgewählte Objekte, allfällige operative und finanzielle Risiken und

wichtige Geschäftsvorfälle werden an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung besprochen.

Ebenso werden regelmässig der Fortschritt der Entwicklungsobjekte und die Finanzierungs- und

Liquiditätsplanung eingehend diskutiert. Ferner erhält der Verwaltungsrat jährlich einen Risk

Management Report, der die grössten Risiken und deren möglichen Einfluss darstellt sowie

eine Zusammenfassung der im Rahmen des internen Kontrollsystems (IKS) resultierenden Fest-

stellungen. Bei allen Verwaltungsratssitzungen ist die Geschäftsleitung in der Regel vollständig

anwesend. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für

allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle

mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.

Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung besteht aus vier Mitgliedern. Detaillierte Informationen über die Mitglieder

der Geschäftsleitung sind auf den Seiten 28 und 29 ersichtlich. Es bestehen keine Verträge mit

Dritten betreffend Geschäftsführungsaufgaben.

Entschädigungen, Beteiligungen

und Darlehen

Der Verwaltungsrat erhält ein fixes Honorar pro Geschäftsjahr, das er nach eigenem

Ermessen festlegt. Die Barauszahlung erfolgt jeweils im darauf folgenden Frühjahr. Allenfalls

notwendige ausserordentliche Leistungen können nach eigenem Ermessen separat vergütet

werden.

Die Entschädigung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich zusammen aus einem Basissa-

lär und einer variablen Leistungskomponente. Das Basissalär wird im Berichtsjahr monatlich aus-

bezahlt, während die variable Entschädigung, nach dem Vorliegen des Abschlusses, im darauf

folgenden Frühjahr vergütet wird. Die gesamte Entschädigung setzt sich wie folgt zusammen:


1) Basissalär

Das Basissalär der Geschäftsleitungsmitglieder wird vom Verwaltungsrat festgelegt und

betrug im Geschäftsjahr zwischen CHF 200‘000.– und CHF 450‘000.– je Geschäftsleitungs-

mitglied.

2) Vertragliche Leistungskomponente

Die vertraglich fixierte Leistungskomponente bewegte sich im Berichtsjahr zwischen 17%

und 20% des Basissalärs. Die Auszahlung dieser Lohnkomponente orientiert sich an der

im Berichtsjahr erzielten Eigenkapitalrendite (ROE). Liegt die Eigenkapitalrendite unter 5%,

so besteht kein Anspruch auf die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskompo-

nente. Bei einer Rendite zwischen 7% und 8% wird die vereinbarte Leistungskomponente

ausbezahlt, während die Auszahlung bei einer Eigenkapitalrendite von mindestens 10%

maximal verdoppelt wird. Bei einer Eigenkapitalrendite zwischen 5%–7% bzw. 8%–10%

steigt die Auszahlung der vertraglich fixierten Leistungskomponente linear. Aufgrund der

Eigenkapitalrendite von 10.3% wird für das Berichtsjahr allen Geschäftsleitungsmitgliedern

das Doppelte der vertraglich vereinbarten Leistungskomponente ausbezahlt.

3) Freie Leistungskomponente

Der Verwaltungsrat kann den Mitgliedern der Geschäftsleitung eine weitere Leistungs-

komponente nach freiem Ermessen zusprechen. Dabei beurteilt er die Leistungen und den

Erfolg des einzelnen Mitglieds der Geschäftsleitung, ohne dass Vorgaben oder Zielvereinba-

rungen mit dem Geschäftsleitungsmitglied bestehen. Im Berichtsjahr betrugen diese freien

Leistungskomponenten zwischen 80% und 88% der vertraglichen Leistungskomponente.

Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben die Möglichkeit, die Leistungskomponenten gemäss

2) und 3) ganz oder teilweise in Aktien der Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf

Jahren zu beziehen (Kaderbeteiligungsplan). Der Bezug erfolgt nach der Generalversammlung

zum Börsenschlusskurs des entsprechenden Tages. Ab einer Eigenkapitalrentabilität von mindes-

tens 6% erhöhen sich die in Aktien bezogenen Leistungskomponenten um 50%, bei einer Ren-

tabilität von ≥ 7% verdoppeln sie sich. Gesperrte Aktien werden bei einem Austritt in der Regel

nicht frei gegeben. Die Sperrfrist wird jedoch aufgehoben, wenn das Arbeitsverhältnis aufgrund

von Pensionierung, Tod oder Invalidität aufgelöst wird oder dem Arbeitnehmer aufgrund einer

Umstrukturierung gekündigt wird. Im Falle einer Dekotierung der Aktien würden diese ebenfalls

frei gegeben.

Sowohl die Entschädigungen des Verwaltungsrats als auch der Geschäftsleitung werden vom

Gesamtverwaltungsrat festgelegt und jährlich neu beurteilt (inkl. Aktienprogramm). Auf den

Beizug eines externen Beraters oder den Vergleich mit Mitbewerbern wird verzichtet.

Die Entschädigungen an den Verwaltungsrat und an die Mitglieder der Geschäftsleitung sind im

Abschluss der Intershop Holding AG in Anmerkung 7 (Seite 89) offengelegt. Der Anteil der va-

riablen Vergütungen lag je Geschäftsleitungsmitglied im Berichtsjahr zwischen 83% und 112%

des fixen Basissalärs.


Die Entschädigung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats blieb im Berichtsjahr unverän-

dert. Aufgrund des im Vergleich zum Vorjahr besseren Ergebnisses hat sich die Entschädigung

an die Mitglieder der Geschäftsleitung gesamthaft erhöht.

Es bestehen keine Darlehen an oder Bürgschaften zugunsten von Organmitgliedern oder ihnen

nahestehenden Personen.

Mitwirkungsrechte der Aktionäre Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung

Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Vertretung an der Generalversammlung ist

nur mit schriftlicher Vollmacht möglich.

Statutarische Quoren

Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.

Einberufung der Generalversammlung

Es gibt keine abweichende Regelung gegenüber dem Gesetz.

Traktandierung

Aktionäre, die Aktien im Nennwert von einer Million Franken vertreten, können die Traktan-

dierung eines Verhandlungsgegenstandes ver langen. Der entsprechende Antrag muss mindes-

tens vier Wochen vor der Generalversammlung schriftlich unter Angabe des Verhandlungs-

gegenstandes und der Anträge des Aktionärs eingereicht werden.

Eintragung im Aktienbuch

Die Intershop Holding AG verfügt über Inhaberaktien, weshalb kein Aktienbuch geführt wird.

Kontrollwechsel

und Abwehrmassnahmen

Angebotspflicht

Es besteht keine Pflicht für Aktionäre, bei Erreichung des Schwellenwertes von 33 1/3% der

Stimmrechte ein Übernahmeangebot gemäss BEHG zu unterbreiten (opting-out).

Kontrollwechselklauseln

Es bestehen weder Abgangsentschädigungen noch Verträge mit ungewöhnlich langer Laufzeit

im Sinne von Art. 7.2 RLCG, die Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung vor

unerwünschten Übernahmen schützen sollen. Im Rahmen des Kaderbeteiligungsprogramms

von der Geschäftsleitung bezogene Aktien würden unge achtet der vereinbarten Sperrfrist frei

gegeben, wenn die Intershop Holding AG übernommen wird und der Verwaltungsrat der Über-

nahme zugestimmt hat.

Revisionsstelle Revisionsstelle ist die PricewaterhouseCoopers AG. Ihre Vorgängerin, die Revisuisse Price Water-

house AG, wurde am 21. Juli 1992 als Revi sionsstelle im Handelsregister eingetragen.


Leitender Revisor

Seit dem Geschäftsjahr 2008 zeichnet Christian Kessler als leitender Revisor verantwortlich.

Der leitende Revisor darf das Mandat gemäss Art. 730a OR während maximal sieben Jahren

ausführen.

Honorare

Das gesamte Revisionshonorar für den Geschäftsabschluss per 31. Dezember 2013 beträgt

CHF 198’500. Für andere Dienstleistungen insbesondere für Steuerberatung im Zusammenhang

mit Transaktionen wurden zusätzlich CHF 51‘900 bezahlt.

Aufsichts- und Kontrollinstrumente gegenüber der Revision

Im Zusammenhang mit der Prüfungsplanung 2013 hat die Revisionsstelle einen umfassenden

Bericht zuhanden des Verwaltungsrats erstellt, worin insbesondere die wesentlichen Geschäfts-

risiken und Prüffelder aus Sicht der Revision dar gestellt wurden. Daneben finden sich darin nä-

here Erläuterungen zum Prüfungsumfang, den Anforderungen, Erwartungen und dem Honorar.

Dieser Bericht wurde während einer Sitzung zwischen dem Verwaltungsrats präsidenten, dem

CEO, dem CFO und dem Leiter Rechnungswesen sowie der Revisionsstelle be sprochen und der

Gesamtverwaltungsrat in der folgenden Verwaltungsratssitzung vom Präsidenten informiert.

Intershop wählt und beurteilt jährlich die Zusammenarbeit und Leistung der Revisionsstelle und

überwacht die Einhaltung der gesetzlichen Limite. Im Jahr 2013 wurde die Höhe des Revisi-

onshonorars überprüft und für angemessen befunden.

Der Gesamtverwaltungsrat trifft sich einmal jährlich anlässlich der Besprechung des Jahres-

abschlusses mit der Revisionsstelle und informiert sich über die Prüfungshandlungen und

Erkenntnisse, die ihm in einem umfassenden Bericht bereits im Voraus zur Kenntnis gebracht

worden sind. Dabei werden sich abzeichnende Veränderungen auf gesetzlicher oder regulato-

rischer Ebene sowie deren Einflüsse auf die Intershop-Gruppe eingehend erläutert. Bei Bedarf

wird die Revisionsstelle auch zu weiteren Sitzungen beigezogen.

Informationspolitik Die Gesellschaft informiert halbjährlich im Rahmen der finanziellen Berichterstattung über den

Geschäftsgang. Die Konzernrechnung wird seit dem Geschäftsjahr 2013 nach Swiss GAAP FER

erstellt. Im Weiteren werden wichtige Veränderungen als Ad-hoc-Publi kation veröffentlicht (ht-

tp://www.intershop.ch/mitteilungen). Int eressenten können sich für die elektronische Zustellung

von Ad-hoc-Publikationen sowie für den Bezug der gedruckten Geschäftsberichte unter (http://

www.intershop.ch/ueber-uns/adressenkontakt) registrieren. Weitere Informationen über die

Gesellschaft und Immobilien sind unter «www.intershop.ch» abrufbar.

Kontaktperson für Investor Relations ist Cyrill Schneuwly, Intershop Holding AG, Giessereistrasse 18,

Postfach 1601, CH-8031 Zürich, Telefon +41 44 544 10 00, [email protected]


Mitglieder des Verwaltungsrats Dieter Marmet, 1966, Schweizer, Zürich

Ausbildung lic. oec. publ., Volkswirt

Beruflicher Hintergrund – Unternehmenspublizist,

Zürcher Kantonalbank, 1993–1994

– Berater, Wüest & Partner, Zürich, 1994–1998

– Partner, Wüest & Partner AG, Zürich, 1999–2005

– Managing Partner, Wüest & Partner AG, Zürich,

2005–2010

– Geschäftsführer und Inhaber der Senozon (Schweiz) AG,

Zürich, 2012–2013

Heutige Tätigkeiten – Selbstständiger Unternehmensberater

– M itglied des Verwaltungsrats der Rakali AG, Zürich

– Mitglied des Advisory Boards für «Realmatch360.com» der

Immo Marktdaten AG, Wollerau (ab 2014)

Verwaltungsrat Intershop – Nicht-exekutives Mitglied seit 2010

– Präsident seit 2011

– Gewählt bis zur Generalversammlung 2014

Hans-Peter Ruesch, 1962, Schweizer, Pfäffikon/SZ

Ausbildung Handelsdiplom, Betriebsökonom HWV

Beruflicher Hintergrund – Revisionstätigkeit, Gesellschaft für Bankenrevision GBR,

Basel, 1982–1984

– Broker, Compagnie Financière Tradition SA, Lausanne,

1984–1985

– Controller und In-House-Banking, Marc Rich & Co. AG,

Zug, 1989–1991

– Verantwortlicher Treasurer für das internationale

Geschäft, Vorwerk International, Wollerau, 1991–2007

Heutige Tätigkeiten – Präsident des Verwaltungsrats:

– PK Assets AG, Wilen

– PK Forex AG, Wilen

– XANORA AG, Zug

– Mitglied des Beirats der Cross Equity Partners AG, Zürich

– Mitglied des Verwaltungsrats der Micro-Macinazione SA,

Molinazzo di Monteggio

– Mitglied des Anlagekomitee Wertschriften der Credit Suisse

Anlagestiftung 2. Säule CSA, Zürich


– Vizepräsident seit 2012



Charles Stettler, 1949, Schweizer, Stäfa

Ausbildung Studium an der juristischen Fakultät der Universität Zürich;

Erwerb Zürcher Notariatspatent; Executive Program,

London Business School

Beruflicher Hintergrund – Zürcher Kantonalbank 1976–2010:

– Departement Kredite: Stabsleiter,

Bereichsleiter Immobilienfinanzierungen,

Leiter einer Marktregion, 1976–1996

– stv. Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden,

1996–2001

– Leiter Geschäftseinheit Privatkunden,

Mitglied der Generaldirektion, 2001–2006

– Leiter Geschäftseinheit Firmenkunden,

stv. CEO, 2006–2010

Heutige Tätigkeiten – Präsident des Verwaltungsrats:

– Allco AG, Lachen/Zürich

– Kaufmann Architekten AG, Rapperswil-Jona

– Susanit Holding AG, Rüschlikon

– Mitglied des Verwaltungsrats:

– AIL Swiss-Austria Leasing AG, Opfikon

– AIL Swiss-Austria Holding AG, Opfikon

– BZ Bank Aktiengesellschaft, Wilen bei Wollerau

– Gadola Holding AG, Grüningen

– Gewerbe- und Wohnpark AG, Wald

– InvestInvent AG, Zürich

– Lienhardt & Partner Privatbank, Zürich

– Soorpark AG, Bütschwil

– Wyler AG, Winterthur

– Mitglied des Aufsichtsrats der Sto-Gruppe,

Stühlingen, Deutschland

– Präsident der Anlagekommission Immobilien der

Swisscanto Asset Management AG, Zürich

– Präsident der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof, Zürich



Keiner der Verwaltungsräte hatte in den drei dem Geschäftsjahr vorangegangenen Jahren so-

wie im Geschäftsjahr 2013 eine operative Funktion in der Intershop-Gruppe oder stand mit der

Gruppe in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung.


Mitglieder der Geschäftsleitung Cyrill Schneuwly, 1963, Schweizer, Hittnau

Ausbildung Betriebsökonom FH, dipl. Wirtschaftsprüfer

Beruflicher Hintergrund – Tätigkeit beim Schweizerischen Bankverein, Zürich,

1980–1987

– Wirtschaftsprüfung und -beratung, Zürich,

1990–1995

– Corporate Controller bei internationaler

Dienstleistungs- und Handelsgruppe, Baar,

1995–1997

– Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe,

1998–2008

Heutige Tätigkeiten – Chief Executive Officer der Intershop-Gruppe, seit 2008

– Mitglied des Verwaltungsrats, mobilezone holding ag,

Regensdorf, seit 2009

– Mitglied des Investment Committee der Corestate Capital

AG, Zug, seit August 2013

Christian Baldinger, 1965, Schweizer, Freienbach/SZ

Ausbildung Architekt HTL, Wirtschaftsingenieur NDS FH

Beruflicher Hintergrund – Selbstständiger Architekt, 1992–1993

– Architekt/Projektleiter, heutige

TK Architekten AG, Zürich, 1995

– Leitender Architekt, Kamata AG, Baar, 1996–1997

– Leitender Architekt und Gesellschafter,

Kamata GmbH, Zürich, 1997–1999

– Geschäftsführer, Baldinger Architekten GmbH, Zürich,

1999–2004

– Leiter Entwicklung der Intershop-Gruppe,

2004–2007

Heutige Tätigkeiten – Leiter Bau und Entwicklung der Intershop-Gruppe, seit

2008

– Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessens-

bindungen ausserhalb der Intershop-Gruppe


Thomas Kaul, 1970, Schweizer, Uster

Ausbildung lic. oec., Betriebswirt

Beruflicher Hintergrund – Corporate Finance Advisor, UBS AG, Zürich,

1996–2000

– Stv. CFO, Züblin Immobilien Holding AG, Zürich,

2001–2004

– Chief Financial Officer, Züblin Immobilien Holding AG,

Zürich, 2005–2006

– Real Estate Private Equity Investment Manager,

Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG,

Zürich, 2007–2010

– Chief Financial Officer, Gutta International AG,

Zug, 2010–2012

Heutige Tätigkeiten – Chief Financial Officer der Intershop-Gruppe, seit 2012

– Keine weiteren Tätigkeiten oder Interessensbindungen

ausserhalb der Intershop-Gruppe

Andreas Wirz, 1970, Schweizer, Zürich

Ausbildung Dipl. Architekt ETH

Beruflicher Hintergrund – Selbstständiger Architekt, 1994–1997

– Consultant, Wüest & Partner AG, Zürich,

1998–2006

– Investment Advisor, Rossberg Capital AG,

Zug, 2006–2007

– Interimsmanagement für private Immobiliengesellschaft,

2008

Heutige Tätigkeiten – Leiter Portfolio-Management der Intershop-Gruppe, seit

2008

– Mitglied des Verwaltungsrats der Corestate Capital AG,

Zug, seit August 2013


Weitere Kadermitarbeiter

der Intershop-Gruppe

Intershop Management AG Peter Blaser, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bauten

Philippe Burkhard, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen

Nicoletta Cefalà, Mitglied des Kaders, Leiterin Verkauf

Silvia Fitzi, Mitglied des Kaders, Teamleiterin Bewirtschaftung

Richard Frei, Mitglied der Direktion, Leiter Controlling

Ruedi Graf, Mitglied des Kaders, Teamleiter Bewirtschaftung

Christoph Grundl, Mitglied des Kaders, Treasury

Elvira Hofmann, Mitglied des Kaders, Leiterin Bewirtschaftung

Ian Keeble, Mitglied der Direktion, Leiter Rechnungswesen

Ivo Läuppi, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung

Markus Lisibach, Mitglied des Kaders, Projektleiter Bau und Entwicklung

Barbara Schwager, Mitglied des Kaders, Rechnungswesen

Centre St Roch – Vivianne André, Leiterin Objektverwaltung Centre St Roch, Yverdon

Yverdon-les-Bains S.A.

Realconsult AG Christian Strebel, Geschäftsführer

31Strategie undAnlagepolitik

32 Strategie und Anlagepolitik

32 Strategie und Anlagepolitik

Strategie und Anlagepolitik Intershop kauft, entwickelt, bewirtschaftet und verkauft Immobilien.

Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG hat zum Ziel, nachhaltigen Mehrwert auf Investiti-

onen zu erwirtschaften und diesen innerhalb mittlerer Frist durch Verkauf zu realisieren, wobei

der Fokus auf Immobilien liegt, die ausreichendes Entwicklungspotenzial aufweisen. Dies ist

der Fall, wenn durch Abbau von Leerständen, Optimierung der Flächen-, Nutzungs- und Mie-

terstruktur sowie Kostenreduktion der Ertragsfluss der Investition nachhaltig vermehrt werden

kann. Die Gesellschaft nutzt dabei die Opportunitäten der sich verändernden Märkte und Rah-

menbedingungen, um Wertsteigerungspotenziale rechtzeitig zu erkennen und zu sichern.

Längerfristige Investitionen sind bei entsprechender Renditeerzielung möglich.

Vorzugsweise wird das Eigentum an der Liegenschaft erworben; eine Investition in Objekte im

Baurecht oder Stockwerkeigentum sowie der mittelbare Erwerb und die Beteiligung an Gesell-

schaften sowie Joint Ventures sind nicht ausgeschlossen.

Die Gesellschaft konzentriert sich auf Büro-, Gewerbe- und Detailhandelsimmobilien im Wert

von mindestens fünf bis zehn Millionen Schweizer Franken. Die Anlagen werden auf mindestens

20 Objekte verteilt, wobei der Verkehrswert des einzelnen Objektes 25% der Summe der Ver-

kehrswerte aller Anlagen nicht überschreiten darf. Der Wohnanteil am Gesamtinvestment darf

die Grenze nicht übersteigen, die zu einer Einschränkung im Rahmen der «Lex Koller» führen

würde, und ist absolut auf 15% der Summe der Verkehrswerte aller Anlagen begrenzt.

Um die ausreichende Diversifikation der Flächennutzung zu gewährleisten, liegt der Fokus vor

allem auf Büro-, Detailhandels- und Gewerbeflächen. Die Erträge der Büroflächen dürfen zwei

Drittel sowie die jenigen der Detailhandels- und Gewerbeflächen je 50% der Gesamtmieterträge

nicht überschreiten.

Als Standorte fokussiert die Gesellschaft die urbanen Zentren und die Hauptverkehrsachsen der

Schweiz; ausschlaggebend für den Investitionsentscheid ist allerdings die nutzungsadäquate

Lage der Immobilie als wesentlicher Standortfaktor. Dabei schliesst Intershop exponierte Stand-

orte und Lagen aus, die aufgrund der Häufung von Luxus- und Liebhaberobjekten stark volatilen

Mietpreis- und Wertschwankungen unterliegen.

Investitionen im Ausland sind möglich.

Die Mieterträge müssen nachhaltig zu erwirtschaften und inflationsgeschützt sein.

33Strategie und Anlagepolitik

Um die Rentabilität des Eigenkapitals zu optimieren, strebt Intershop an, die Anlagen zu rund

zwei Drittel ihres Verkehrswertes mit Fremdkapital zu finanzieren. Finanzinstrumente zur Zins-

oder allfälligen Währungsabsicherung werden nur im Rahmen des ordentlichen Geschäftsbe-

triebes genutzt.

Ein Teil der Gewinne aus operativer Tätigkeit wird in Form von Dividenden an die Aktionäre

ausgeschüttet.

Die Anlagepolitik der Intershop Holding AG wird durch den Verwaltungsrat der Gesellschaft

bestimmt und kann ausschliesslich durch diesen modifiziert werden.

34 Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr

Intershop hat 2013 mit dem Bau der zwei Eigentumswohnungs-

anlagen «Résidence Bel Orne» in Lausanne und «eden5» in Zü-

rich begonnen.

In Lausanne entstehen auf einem ehemaligen Büro- und Gewer-

beareal 74 attraktive Wohnungen. Die Fertigstellung ist für das

vierte Quartal 2014 vorgesehen. Am Bilanzstichtag waren 73 Ein-

heiten verkauft.

Nach erfolgreicher Realisierung der Vorgängerprojekte «eden-

eins» und «edendrei» erstellt Intershop an der Rüdigerstrasse in

Zürich mit «eden5» eine weitere Anlage mit 27 Wohnungen in

bewährter Qualität. Bereits mit Baubeginn waren alle Einheiten

verkauft. Die Fertigstellung ist für das Frühjahr 2015 vorgesehen.

Auf dem heutigen Areal des «AuCenters» ist eine neue Überbau-

ung mit zwei Drittel Wohnungs- und einem Drittel Gewerbe- und

Dienstleistungsflächen angedacht, da für eine industrielle Nut-

zung keine ausreichende Nachfrage mehr besteht.

«Résidence Bel Orne», Lausanne, Wohnungen im Stockwerkeigentum

«eden5», Zürich, Wohnungen im Stockwerkeigentum

«AuPark», Au-Wädenswil, Umnutzungsprojekt eines Industrieareals

Entwicklungen im Berichtsjahr

35Entwicklungen und Verkäufe im Berichtsjahr

Basel, Schützengraben 21

Sissach, Hauptstrasse 93

Genf, Rue Jean-Charles Amat 15

St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159

Verkäufe im Berichtsjahr

Wie in den Vorjahren wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2013 Opportunitäten zum Ver-

kauf von Liegenschaften genutzt, um die erarbeiteten Mehrwerte zu realisieren.

37Intershop-Gruppe Konzernrechnung2013

38 Konsolidierte Bilanz

39 Konsolidierte Erfolgsrechnung

40 Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals

41 Konsolidierte Geldflussrechnung

42 Grundsätze der Rechnungslegung

43 Konsolidierungsgrundsätze

48 Risikomanagement

51 Anmerkungen zur Konzernrechnung

68 Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften

72 Detailinformationen zu den Promotions- und Entwicklungsliegenschaften

74 Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von Immobilien

76 Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers

82 Bericht der Revisionsstelle

Konsolidierte Bilanz(in CHF 1’000)

Anmerkungen 31.12.2013 31.12.2012angepasst

Aktiven UmlaufvermögenFlüssige Mittel 4 28’106 23’782Wertschriften 10’156 0 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 710 556Sonstige kurzfristige Forderungen 5 164 61Rechnungsabgrenzungen 5 1’817 1’697 Total Umlaufvermögen 40’953 26’096

AnlagevermögenRenditeliegenschaften 6 1’090’197 1’130’830Entwicklungsliegenschaften 7 117’446 87’222Promotionsliegenschaften 8 29‘489 18‘700Beteiligungen an assoziierter Gesellschaft 9 13‘008 0Übrige Sachanlagen 187 182Derivative Finanzinstrumente 12 3‘013 0Latente Steuerguthaben 13 54 609Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen 23 2‘423 2‘671 Total Anlagevermögen 1’255’817 1’240’214

Total Aktiven 1’296’770 1’266’310

Passiven Kurzfristiges FremdkapitalKurzfristige Finanzverbindlichkeiten 12 58‘550 33‘309Derivative Finanzinstrumente 12 0 442Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 10 22‘652 7‘267Steuerverbindlichkeiten 18‘013 17‘873Kurzfristige Rückstellungen 11 1‘200 1‘680Rechnungsabgrenzungen 10 16‘823 15‘889 Total kurzfristiges Fremdkapital 117’238 76’460

Langfristiges FremdkapitalLangfristige Finanzverbindlichkeiten 12 485‘915 505’550Derivative Finanzinstrumente 12 10‘016 17‘372Latente Steuerverbindlichkeiten 13 114’243 109’767Langfristige Rückstellungen 11 2‘184 2‘059 Total langfristiges Fremdkapital 612’358 634’748

Total Fremdkapital 729’596 711’208

EigenkapitalAktienkapital 14 21’000 21’000Gewinnreserven 546’174 534’102 Total Eigenkapital 567’174 555’102

Total Passiven 1’296’770 1’266’310

Die Angaben im Anhang bilden einen integrierten Bestandteil der Konzernrechnung.

Die Zahlen und die Gliederung des Vorjahres wurden auf Swiss GAAP FER angepasst.

Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013

38

Konsolidierte Erfolgsrechnung(in CHF 1’000)

Anmerkungen 2013 2012angepasst

Liegenschaftsertrag 17 87’197 82’566Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen 18 9’280 8’625Übriger Erfolg 19 2’770 3’652

Total betrieblicher Ertrag 99’247 94’843

Liegenschaftsaufwand 20 9’541 8’834Personalaufwand 21 8’810 8’758Administrativer Aufwand 22 1’558 1’706

Total betrieblicher Aufwand 19’909 19’298

Bewertungsveränderungen 24 2’527 6’522

Betriebsergebnis (EBIT) 81’865 82’067

Finanzertrag 25 1’100 2’205Finanzaufwand 25 –14’985 –15’772Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft 245 0Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 68’225 68’500

Ertragssteuern 26 –10’785 –12’634

Reingewinn 57’440 55’866

Es bestehen keine Minderheitsanteile.

Reingewinn pro Aktie (CHF) 27 27.36 26.61Reingewinn pro Aktie (verwässert) (CHF) 27 27.36 26.61



39Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013

40 Intershop-GruppeKonzernrechnung 2013

Veränderung des konsolidierten Eigenkapitals(in CHF 1’000)

Anmerkungen Aktienkapital

Einbehaltene

Reserven1) Goodwill

Bewertung

Absicherungs-

instrumente

Eigene

Aktien Total Kapital

Stand per 31.12.2011 nach IFRS 21’000 533’145 0 –13’729 0 540’416Anpassungen auf Swiss GAAP FERAnpassung Aktiven aus Personalvorsorge2) 1‘840 1‘840Anpassung Kaderbeteiligungsplan2) –800 –800Stand per 1.1.2012 nach Swiss GAAP FER 21‘000 534‘185 0 –13‘729 0 541‘456

Kauf eigene Aktien -804 –804Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –4 804 800Dividendenzahlung –41‘960 –41‘960Veränderung derivative Finanzinstrumente 12 –256 –256Reingewinn 2012 55’866 55’866Stand per 31.12.2012 21’000 548’087 0 –13’985 0 555’102

Kauf eigene Aktien –868 –868Abgabe eigene Aktien (Kaderbeteiligungsplan) –28 868 840Dividendenzahlung –41’950 –41’950Veränderung derivative Finanzinstrumente 12 8’487 8’487Goodwill aus Kauf assoziierter Gesellschaft 9 –11’877 –11’877Reingewinn 2013 57’440 57’440Stand per 31.12.2013 21’000 563’549 –11’877 –5’498 0 567’1741) Davon nicht ausschüttbare gesetzliche Reserven von TCHF 39'469 (TCHF 35'112)2) Details zur Überleitung siehe S. 42f.




Konsolidierte Geldflussrechnung(in CHF 1’000)

Anmerkungen 2013 2012angepasst

Reingewinn 57’440 55‘866Ertragssteueraufwand 10’785 12’634Bewertungsveränderungen 24 –2’527 –6‘522Abschreibungen 94 148Zinsertrag 25 –522 –653Übriger Finanzerfolg –578 –1‘552Zinsen erhalten 468 876Zinsaufwand 25 14’925 15‘772Zinsen bezahlt –14’888 –16‘647Ertragssteuern bezahlt –7’771 –9’155Veränderung der Rückstellungen –355 –835Ergebnis assoziierte Gesellschaft –245 0Erfolg aus Verkauf von Anlagevermögen –9’280 –8‘638Veränderungen des Nettoumlaufvermögens 2’260 –1‘226

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit 49’806 40‘068

Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften –11’156 –17‘813Einzahlungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften 35’619 27‘094Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften –1’781 –48‘197Einzahlungen aus Verkauf von Entwicklungsliegenschaften 0 7‘153Auszahlungen für Investitionen in Promotionsliegenschaften –11’428 –2‘219Einzahlungen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften 15’126 3‘457Auszahlungen für Investition in Beteiligung an assoziierter Gesellschaft –24’635 0Auszahlungen für Kauf von Wertschriften –33’019 –10’000Einzahlungen aus Verkauf von Wertschriften 23’107 20’233Auszahlungen für Kauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen –99 –99Einzahlungen aus Verkauf von Mobilien und Betriebseinrichtungen 0 33

Geldfluss aus Investitionstätigkeit –8’266 –20’358

Aufnahme von Darlehen und Hypotheken 39’115 36‘000Rückzahlung von Darlehen und Hypotheken –33’513 –22‘944Dividendenausschüttung –41’950 –41’960Kauf eigener Aktien –868 –804

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit –37’216 –29‘708

Zu-/Abnahme der flüssigen Mittel 4’324 –9‘998

Stand der flüssigen Mittel per 1. Januar 23’782 33’780

Stand der flüssigen Mittel per 31. Dezember 28’106 23’782




Grundsätze der Rechnungslegung

Basis der Konsolidierung Die konsolidierte Jahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde in Übereinstimmung mit

den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER (gesamtes Regelwerk einschlies-

slich FER 31) sowie den Bestimmungen für Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange

erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage (true and fair view).

Änderung der Rechnungsle-

gungsgrundsätze

Die konsolidierte Jahresrechnung 2013 der Intershop-Gruppe wurde erstmals in Übereinstim-

mung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt. Bis und mit

dem Geschäftsjahr 2012 hat die Intershop-Gruppe für die Erstellung der Konzernrechnung die

International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt. Aufgrund der zunehmenden Re-

gulierungsdichte und Geschwindigkeit von Anpassungen bei IFRS hat der Verwaltungsrat der

Intershop Holding AG beschlossen, die Rechnungslegung ab 1.1.2013 auf den auf Schweizer

Verhältnisse zugeschnittenen Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER umzustellen.

In Anwendung von FER 31.2 wurden die Bilanz per 31.12.2011 bzw. 1.1.2012 (Überleitungszeit-

punkt) sowie die Erfolgsrechnung des Jahres 2012 (Vorperiode) an Swiss GAAP FER angepasst.

Die Überleitungsrechnung ist nachfolgend dargestellt und findet auch im Eigenkapitalnachweis

Niederschlag.

Die Anpassungen aus der Umstellung betreffen folgende Sachverhalte:

Personalvorsorge

Gemäss Swiss GAAP FER erfolgt keine Unterscheidung der Vorsorgepläne in beitrags- oder

leistungsorientierte Pläne. Nach FER 16 muss eine Vorsorgeverpflichtung erfasst werden, sofern

eine Unternehmung eine wirtschaftliche Verpflichtung hat, zur Behebung einer Unterdeckung

einer Vorsorgeeinrichtung beizutragen. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt,

sofern dieser für künftige Vorsorgeaufwendungen der Gesellschaft verwendet werden kann.

Arbeitgeberbeitragsreserven oder vergleichbare Posten, die für zukünftige Beiträge verwendet

werden können, werden im Umfang des wirtschaftlichen Nutzens aktiviert. Die wirtschaftli-

chen Auswirkungen von Über- und Unterdeckungen in Vorsorgeeinrichtungen auf den Konzern

sowie die Veränderung von Arbeitgeberbeitragsreserven werden neben den auf die Periode

abgegrenzten Beiträgen erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Für die Bemessung ist die

finanzielle Situation der Vorsorgeeinrichtung relevant. Bei schweizerischen Personalvorsorge-

einrichtungen bilden die nach FER 26 «Rechnungslegung von Personalvorsorgeeinrichtungen»

erstellten Jahresabschlüsse die Grundlage.

Kaderbeteiligungsplan

Die Abgrenzung der Entschädigung in Aktien im Rahmen des Kaderbeteiligungsplans, welche

nach IFRS am Bilanzstichtag geschätzt wurde, ist gemäss Swiss GAAP FER als Verpflichtung

auszuweisen und wird erst im Zeitpunkt der Zuteilung der Aktien im Eigenkapital erfasst.

Darstellung und Gliederung

Die Darstellung und Gliederung der Jahresrechnung wurde an die Anforderungen von Swiss

GAAP FER angepasst. In der Erfolgsrechnung wird der Erfolg aus Promotionsliegenschaften

zusammen mit den Erfolgen aus Liegenschaftsverkäufen dargestellt, wobei der Ertrag und der

Aufwand aus Promotionsliegenschaften nicht mehr separat dargestellt werden. In der Bilanz

wird der gesamte Immobilienbestand einschliesslich der Promotionsliegenschaften im Anlage-

vermögen ausgewiesen. Eine Aufteilung auf Umlauf- und Anlagevermögen erfolgt nicht mehr.


Dies hat zur Folge, dass die Promotionsaktivitäten in der Geldflussrechnung in der Investitions-

tätigkeit und nicht mehr in der Geschäftstätigkeit abgebildet werden.

Überleitungsrechnung

Die Auswirkungen der erfolgten Anpassungen auf das Eigenkapital und das Ergebnis in der

Konzernrechnung stellen sich wie folgt dar:

(in CHF 1’000) 1.1.2012 31.12.2012Eigenkapital (IFRS) 540’416 554’315Anpassung Aktiven aus Personalvorsogeeinrichtung 1’840 1’587Anpassung Kaderbeteiligungsplan –800 –800Eigenkapital (Swiss GAAP FER) 541‘456 555‘102

(in CHF 1’000) 2012Reingewinn (IFRS) 56’119Anpassung Aktiven Personalvorsorgeeinrichtung in Personalaufwand und Finanzergebnis

–322

Anpassung Steuern 69Reingewinn (Swiss GAAP FER) 55’866

Konsolidierungsgrundsätze

Konsolidierungskreis Die Konzernrechnung umfasst die Jahresabschlüsse der Intershop Holding AG und der Konzern-

gesellschaften, die durch die Intershop Holding AG direkt oder indirekt mit mehr als 50% der

Stimmen gehalten oder auf andere Weise unter einheitlicher Leitung zusammengefasst werden

(nachfolgend auch «Intershop-Gruppe» oder «Gruppe»). Diese Beteiligungen werden vollkon-

solidiert. Anteile an assoziierten Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen

werden zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert (Equity Methode). Beteili-

gungen mit einem Anteil von weniger als 20% werden zum Anschaffungswert abzüglich einer

Wertberichtigung bei entsprechender Wertminderung bilanziert. Die konsolidierte Jahresrech-

nung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzernge-

sellschaften per 31. Dezember 2013.

Konzerninterne Transaktionen

und Beziehungen

Sämtliche konzerninternen Guthaben und Verbindlichkeiten sowie konzerninternen Leistungen

wurden im Rahmen der Konsolidierung eliminiert.

Kapitalkonsolidierung Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Akquisitions-Methode. Dabei wird das Eigenkapital

der Konzerngesellschaften per Erstkonsolidierung bzw. für neue Gesellschaften zum Zeitpunkt

der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung der Muttergesellschaft verrechnet. Ein nach

dieser Neubewertung verbleibender Goodwill (Differenz zwischen dem Kaufpreis und den an-

teiligen Nettoaktiven) wird mit dem Eigenkapital verrechnet. Ein in früheren Perioden mit dem

Eigenkapital verrechneter Goodwill wird bei der Veräusserung der Konzerngesellschaft zu sei-

nem ursprünglichen Wert mit dem Verkaufspreis verrechnet. Im Laufe des Jahres veräusserte

Gesellschaften werden ab Verkaufsdatum von der Konzernrechnung ausgeschlossen.

Die Anteile der Minderheitsaktionäre am konsolidierten Eigenkapital und am Geschäftsergebnis

werden gesondert ausgewiesen. Gegenwärtig sind keine Minderheitsanteile ausstehend.


44

Fremdwährungsumrechnung Die Berichtswährung der konsolidierten Jahresrechnung sowie aller Konzerngesellschaften ist

Schweizer Franken (CHF). Die einzelnen Tochtergesellschaften erstellen ihre Abschlüsse in Lo-

kalwährung. Werden keine anderen Angaben gemacht, erfolgt die Darstellung in CHF 1‘000.

Kursgewinne und –verluste aus Transaktionen in Fremdwährung und aus Anpassungen von

Fremdwährungsbeständen am Bilanzstichtag werden erfolgswirksam erfasst. Für die Fremdwäh-

rungen wurden folgende Umrechnungskurse verwendet:

Stichtagskurs DurchschnittskursWährung 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012EUR 1.226 1.207 1.229 1.205

Segmentberichterstattung Die vollkonsolidierten Gesellschaften der Intershop-Gruppe sind derzeit ausschliesslich im Markt

Schweiz tätig und führen keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilienportfo-

lio, bestehend aus Rendite- und Entwicklungsliegenschaften sowie Promotionsobjekten, wird

als eine Einheit geführt. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur

Beurteilung des Immobilienportfolios werden gewisse Angaben für die einzelnen Liegenschafts-

arten separat ausgewiesen.

Bewertungsgrundsätze Im Grundsatz werden historische Wertansätze (Anschaffungs- oder Herstellkosten) gewählt. Da-

von ausgenommen sind die Rendite- und Entwicklungsliegenschaften, die Wertschriften sowie

die Absicherungsgeschäfte, die zu Marktwerten bilanziert werden. Die Bewertung erfolgt für

alle Konzerngesellschaften nach denselben Grundsätzen.

Flüssige Mittel Unter den flüssigen Mitteln werden Kassen-, Post- und Bankguthaben sowie Festgelder mit

einer Laufzeit unter 90 Tagen zu Nominalwerten bilanziert.

Wertschriften Bei Wertschriften handelt es sich um marktgängige, leicht realisierbare Geld- und Kapitalanla-

gen. Sie werden zum Marktwert bilanziert. Marktwertveränderungen werden erfolgswirksam

im Finanzergebnis verbucht.

Forderungen aus Lieferungen

und Leistungen

Diese Position enthält Forderungen aus der ordentlichen Geschäftstätigkeit, d.h. vor allem Miet-

forderungen, die zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichti-

gungen bilanziert werden. In der Regel werden Mietausstände, die älter als zwei Monate sind,

als gefährdet betrachtet. Sie werden deshalb angemessen wertberichtigt. Veränderungen der

Wertberichtigungen für gefährdete Forderungen werden erfolgswirksam in der Position «Lie-

genschaftsertrag» ausgewiesen.

Sonstige Forderungen und

Rechnungsabgrenzungen

Sonstige Forderungen werden zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger

Wertberichtigungen bilanziert.

Renditeliegenschaften Renditeliegenschaften dienen langfristigen Anlagezwecken und werden zum Marktwert bi-

lanziert. Dieser wird unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unab-

hängigen Liegenschaftsschätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter

Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die

Renditeliegenschaften werden nicht abgeschrieben.


Entwicklungsliegenschaften Liegenschaften im Bau mit dem Ziel der späteren Nutzung als Renditeliegenschaft sowie Liegen-

schaften für die eine Entwicklung vorgesehen ist, werden bereits während der Bau- bzw. Ent-

wicklungsphase zum Marktwert bilanziert. Der Marktwert der Entwicklungsliegenschaften wird

unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) von unabhängigen Liegenschafts-

schätzern ermittelt. Veränderungen des Marktwertes werden unter Berücksichtigung latenter

Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Die Entwicklungsliegenschaften

werden nicht abgeschrieben.

Promotionsliegenschaften Promotionsliegenschaften sind Immobilien, die zum Verkauf unmittelbar nach Bauvollendung

bestimmt sind. Sie werden als Sachanlagen im Bau zu Herstellungskosten abzüglich allfälliger

Wertberichtigungen bilanziert. Der Erfolg aus dem Verkauf von Promotionsliegenschaften wird

als Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen ausgewiesen.

Beteiligungen an assoziierten

Gesellschaften

Beteiligungen an Gesellschaften von über 20%, aber unter 50% der Stimmen werden als asso-

ziierte Gesellschaften klassiert und zum tatsächlichen Eigenkapitalanteil bewertet und bilanziert

(Equity Methode).

Übrige Sachanlagen Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendigen

Abschreibungen bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungs-

dauer von drei bis fünf Jahren.

Personalvorsorge Die Gruppe verfügt über mehrere Vorsorgepläne für die Mitarbeitenden der Konzerngesellschaf-

ten, die in Übereinstimmung mit den rechtlichen Gegebenheiten in der Schweiz in eigenstän-

digen Stiftungen oder Versicherungsplänen organisiert sind. Sie erbringen Leistungen im Fall

von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmer-

beiträge. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Die Erfolgsrechnung

enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Träger der Vorsorge sowie den lau-

fenden Aufwand für die Erfüllung der übrigen Vorsorgepläne. Die Bewertung und der Ausweis

der Schweizer Vorsorgeverpflichtungen erfolgen gemäss FER 16. Tatsächliche wirtschaftliche

Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berücksich-

tigt. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künfti-

gen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird

passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert

bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven sind als Aktivum erfasst. Die Differenz

zwischen den jährlich ermittelten wirtschaftlichen Nutzen und Verpflichtungen sowie die Verän-

derung der Arbeitgeberbeitragsreserve wird über die Erfolgsrechnung als Personalaufwand bzw.

Finanzertrag erfasst.

Finanzverbindlichkeiten Die in der Regel langfristig abgeschlossenen Darlehen und Hypotheken werden zum Nominal-

wert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen

Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Derivative Finanzinstrumente In der Intershop-Gruppe werden derivative Finanzinstrumente in der Regel für Absicherungsge-

schäfte eingesetzt. Sie werden im Erwerbszeitpunkt zum Anschaffungswert in die Bilanz einge-

setzt und anschliessend zu Marktwerten bewertet. Die dabei resultierenden Marktwertverän-

derungen (unrealisierte Gewinne und Verluste) werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst,

sofern die abzusichernden Cashflows mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten. Wertveränderun-


46

gen bei Derivaten ohne Absicherungszweck werden erfolgswirksam verbucht. Die innerhalb von

zwölf Monaten fälligen Kontrakte werden im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen.

Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige Verbindlichkeiten werden

zum Nominalwert bilanziert.

Rückstellungen Rückstellungen sind auf Ereignissen in der Vergangenheit begründete Verpflichtungen, deren

Höhe und/oder Fälligkeiten ungewiss, aber abschätzbar sind. Rückstellungen werden auf der

Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt

und entsprechend ihren erwarteten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen.

Latente Steuerguthaben und

-verbindlichkeiten

Latente Steuerverbindlichkeiten werden nach der «Liability»-Methode gebildet. Dabei sind die

Abweichungen (Bewertungsdifferenzen) zwischen dem Bilanzwert in der Konzernrechnung und

den lokalen steuerlichen Bilanzwerten von Aktiven und Passiven zu den an den jeweiligen Orten

geltenden, aktuellen Steuersätzen bewertet und erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt.

Darin enthalten sind die latenten Steuern auf Neubewertungen von Liegenschaften. Bei der

Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am betreffenden Ort gültigen indi-

viduellen Steuersystem Rechnung getragen, wobei der Berechnung eine realistische Haltedauer

jeder Liegenschaft zu Grunde gelegt wird. Für alle Liegenschaften besteht eine minimale Halte-

dauer von drei Jahren, um die Auswirkungen der zum Teil vorhandenen Spekulationszuschläge

zu mindern. Änderungen in den lokalen Steuersätzen werden in die Berechnung der latenten

Steuern einbezogen. Die Bewertungsdifferenzen werden auf Stufe Einzelgesellschaft mit den

anrechenbaren, steuerlichen Verlustvorträgen verrechnet. Darüber hinaus bestehende latente

Steuerguthaben aus Verlustvorträgen werden nur aktiviert, sofern deren Realisierung wahr-

scheinlich ist.

Ertragssteuern Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der zu erwar-

tenden steuerlichen Jahresergebnisse entsprechend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermitt-

lungsvorschriften berechnet und als Steuerverpflichtungen ausgewiesen.


Ertragsausweis

Der «Liegenschaftsertrag» beinhaltet den Mietertrag nach Mietzinsverlusten und nach Abzug

von Leerstandsausfällen von allen Liegenschaften. Der Ertrag wird periodengerecht in der Er-

folgsrechnung erfasst.

Der «Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen» setzt sich zusammen aus einer allfälligen Differenz

zwischen dem realisierten Netto-Verkaufspreis von Rendite- oder Entwicklungsliegenschaften

(d. h. nach Abzug aller mit dem Verkauf zusammenhängenden Kosten exkl. direkter Steuern)

und dem am letzten Bilanzstichtag verbuchten Marktwert zuzüglich allfälliger in der Berichtspe-

riode getätigter wertvermehrender Investitionen. Diese Position enthält auch den Erfolg aus

dem Verkauf von Promotionsliegenschaften. Er wird zum Zeitpunkt der Übergabe der jeweiligen

Einheiten verbucht.

Der «übrige Erfolg» enthält insbesondere Dienstleistungen, welche an Dritte (in der Regel

Mieter) verrechnet werden. Der Ertrag wird ebenfalls periodengerecht verbucht. Der «Liegen-

schaftsaufwand» besteht hauptsächlich aus Unterhalts- und Reparaturarbeiten sowie allgemei-

nem Betriebsaufwand (z. B. Versicherungen, Steuern und Gebühren, Baurechtsaufwendungen).

Ebenfalls werden nicht verrechenbare Nebenkosten in dieser Position geführt. Die Rendite- so-

wie die Entwicklungsliegenschaften werden durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer

bewertet. Die so ermittelten Veränderungen des Marktwertes werden als «Bewertungsverände-

rungen» in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.

Einschätzungen und Annahmen

Bei der Erstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Ein-

schätzungen und Annahmen getroffen werden, welche Auswirkungen auf die anzuwendenden

Rechnungslegungsgrundsätze und die in den Vermögenswerten, Verbindlichkeiten, Erträgen

und Aufwendungen ausgewiesenen Beträge sowie deren Darstellung haben. Die Einschätzun-

gen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter

den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und Annahmen

werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzun-

gen abweichen. Die wichtigsten Positionen, welche auf Annahmen und Schätzungen beruhen,

sind nachfolgend dargestellt:

Marktwert der Rendite- und

Entwicklungsliegenschaften

Der Marktwert der Liegenschaften wird von einem unabhängigen, qualifizierten Schätzer be-

stimmt. Unzutreffende Annahmen oder unerwartete Entwicklungen können den Marktwert der

Liegenschaften zukünftig deutlich beeinflussen.

Rückstellungen Die Gruppe hat Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Gewährleistungszusagen aufgrund

einer aktuellen Risikoeinschätzung gebildet. Die gebildeten Rückstellungen können sich als nicht

ausreichend oder zu hoch herausstellen oder neue Klagen gegen die Gruppe können erhoben

werden und somit Auswirkungen in zukünftigen Berichtsperioden haben.

Latente Steuerverbindlichkeiten Die Berechnung der latenten Steuerverbindlichkeiten basiert auf aktuellen respektive erwarteten

Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer auf der erwarteten Besitzesdauer. Verände-

rungen in den Steuersätzen und bei der Grundstückgewinnsteuer abweichende Besitzesdauern

können den Steueraufwand in zukünftigen Berichtsperioden beeinflussen.


48

Risikomanagement

Grundsatz Dem Risikomanagement wird in der Intershop-Gruppe ein hoher Stellenwert beigemessen und

regelmässig an den Geschäftsleitungs- und Ver waltungsratssitzungen thematisiert. Die folgen-

den Risiken können grossen Einfluss auf zukünftige Erträge der Gruppe und somit auf den Wert

der Gesellschaft haben.

Marktrisiko Die allgemeine Wirtschaftsentwicklung beeinflusst stark die Nachfrage nach Mietflächen und

somit das Niveau der Mietpreise wie auch den Abbau der Leerstände. Da die regionalen und

branchenspezifischen Entwicklungen uneinheitlich sind, versucht Intershop mittels eines sowohl

geografisch wie auch nutzungsmässig gut diversifizierten Immobilienportfolios diesem Risiko zu

begegnen. Die in der Bewertung berücksichtigten Marktmieten werden anlässlich jeder Neu-

bewertung vom unabhängigen Schätzer anhand seiner Mietpreisdatenbanken verifiziert. Der

Abbau eines allenfalls vorhandenen Leerstandes wird vom Schätzer unter Berücksichtigung der

aktuellen Marktentwicklung individuell je Liegenschaft festgelegt.

Eine Erhöhung respektive Reduktion der den Schätzungen zugrunde liegenden Mietmarktprei-

se aller Liegenschaften um 5% hätte per Bilanzstichtag eine Aufwertung des Rendite- und

Entwicklungsliegenschaftsport folios um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%)

beziehungsweise eine Abwertung um CHF 39 Mio. respektive 3.2% (CHF 39 Mio. resp. 3.2%)

zur Folge.

Gemäss Anlagestrategie müssen die gesamten Immobilieninvestitionen auf mindestens 20 Ob-

jekte verteilt sein und der Verkehrswert eines Objektes darf 25 % der Summe aller Verkehrswerte

nicht überschreiten. Nutzungsmässig liegt der Fokus hauptsächlich auf Büro-, Detailhandels- und

Gewerbenutzungen. Der maximale Anteil an den Gesamtmieterträgen ist bei der Büronutzung

auf zwei Drittel und bei den anderen beiden Nutzungsarten auf 50 % beschränkt. Intershop

investiert ferner primär in Liegenschaften an guter Lage mit durchschnittlichem Mietpreisniveau,

die in der Regel weniger stark auf Veränderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung reagie-

ren.

Kreditrisiko Von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ebenfalls beeinflusst wird die Solvenz der Mieter,

was zu Mietzinsausfällen führen kann. Inter shop versucht deshalb, die Abhängigkeit von einem

sehr grossen Mieter nach Möglichkeit zu vermeiden, ausser dieser verfüge über eine überdurch-

schnittliche Bonität. Dem Ausstandsrisiko wird ferner durch ein aktives Debitorenmanagement

Rechnung getragen. Mietzinse, die länger als zwei Monate ausstehend sind, werden wertbe-

richtigt, ausser die Forderung könne aufgrund des konkreten Sachverhaltes als nicht gefährdet

betrachtet werden (z. B. wenn keine Zweifel an der Bonität des Mieters bestehen). Forderungen

gegenüber Mietern, die bekannterweise in Zahlungsschwierigkeiten stecken, werden unver-

züglich wertberichtigt. Die Anlage der liquiden Mittel erfolgen ausschliesslich bei erstklassigen

Unternehmen (in der Regel mindestens A Rating). Bei den finanziellen Aktiven mit einem Kre-

ditrisiko entspricht das maximale Ausfallrisiko dem Bilanzwert.


Zins- und Refinanzierungsrisiko Intershop arbeitet bewusst mit fremden Mitteln. Gemäss Anlagepolitik sollen die Immobilien

zu zwei Dritteln mit Fremdkapital finanziert werden. Entsprechend besteht eine Abhängigkeit

von der Entwicklung der Zinsen. Da der Verkauf der entwickelten Liegenschaften ein fester

Bestandteil der Strategie von Intershop ist, wird jeweils nur ein Teil des Fremdkapitals mit fester

Zinsbindung aufgenommen, um allfällige Entschädigungen aufgrund vorzeitiger Vertragsauf-

lösungen zu verhindern. In der Regel bewegt sich deshalb die durchschnittliche Zins bindung

zwischen zwei und drei Jahren. Bei günstiger Marktsituation (z. B. tiefe langfristige Zinsen) kann

die durchschnittliche Zins bindung auch verlängert werden. Bei den Festhypotheken strebt Inter-

shop ein ausgeglichenes Fälligkeitsprofil an. Zur Absicherung der Hypotheken mit kurzfristiger

Zinsbindungen können auch Zins absicherungsgeschäfte eingesetzt werden.

Basierend auf den Zinsen am Bilanzstichtag würde eine Veränderung des Zinsniveaus um einen

halben Prozentpunkt (50 Basispunkte) die jährlichen Zinskosten der Kredite ohne feste Zinsbin-

dungen um CHF 0.12 Mio. (CHF 0.15 Mio.) erhöhen respektive um CHF 0.01 Mio. (CHF 0.01

Mio.) reduzieren. Der Einfluss der Cashflow Hedges auf das Eigenkapital beliefe sich bei höheren

Zinsen (50 Basispunkte) auf CHF 6.2 Mio. (CHF 6.2 Mio.) respektive bei tieferen Zinsen auf CHF

–6.8 Mio. (CHF –6.4 Mio.).

Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert (Fair Value) der

Liegenschaften haben, da die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Kor-

relation mit dem Zinssatz für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste Teil

der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit von den Umsätzen stehen

(Umsatzmieten), sollte sich bei steigender Infla tion der Wert der Liegenschaft, trotz höheren

Diskontierungszinssätzen, über eine längere Zeit wieder angleichen. Eine Reduktion des durch-

schnittlichen gewichteteten Diskontsatzes um 0.1 Prozentpunkte würde den Wert der Rendite-

liegenschaften um CHF 23 Mio. respektive 1.9% (CHF 23 Mio. resp. 1.9%) erhöhen respektive

bei entsprechender Erhöhung des Diskontsatzes um CHF 23 Mio. respektive –1.9% (CHF 23

Mio. resp. –1.9%) reduzieren.

Liquiditätsrisiko Das Ziel des Liquiditätsmanagements der Intershop ist die Sicher stellung der jederzeitigen Zah-

lungsfähigkeit. Ferner wird versucht, mittels einer Sockelliquidität die Möglichkeit zu schaffen,

kleinere bis mittelgrosse Akquisitionen ohne vorgängige Finanzierungszusiche rungen von Ban-

ken rasch abwickeln zu können. In Kaufverhandlungen bedeutet dies oftmals einen zusätzlichen

Vorteil. Eine wesentliche Kennziffer ist die Sockelliquidität, die sich wie folgt berechnet:

Flüssige Mittel

+ kurzfristige Wertschriften

+ zusätzliches zugesichertes Belehnungspotenzial auf Liegenschaften

= Sockelliquidität

Die Sockelliquidität sollte in der Regel mindestens CHF 20 Mio. be tragen. Per Bilanzstichtag

betrug sie rund CHF 81 Mio. (CHF 91 Mio.). Ferner verfügte die Gruppe am Bilanzstichtag über

CHF 28 Mio. (CHF 28 Mio.) Blankolimiten, die nicht beansprucht waren (Beanspruchung CHF

19 Mio.)


50

Entwicklungsrisiko Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhaltet ebenfalls verschiedene Risiken.

So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit, der Einhaltung der geplanten Kos-

ten aber auch bezüglich Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit dem Bau

solcher Projekte in der Regel erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht

ist oder entsprechende Zusagen vor liegen. Um das Kostenrisiko zu minimieren wird bei Gross-

investitionen in der Regel ein Totalunternehmervertrag mit Kostendachgarantie unterzeichnet.

Beim Erwerb von grossen Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt im

Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden kann, sofern notwendige

Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen erteilt werden.

Altlastenrisiko Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte mit Altlasten belas-

tet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen von Verdachtsmomenten eine umfassen-

de Altlastenunter suchung. Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten

quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder muss, sofern die Gegenpartei

über die notwendige Solvenz verfügt, durch diese garantiert werden. Die geschätzten Kosten

für die Sanierung der Altlasten werden, sofern sie nicht von einer Drittpartei garantiert werden,

als zukünftige Investition klassifiziert und damit in die Bewertungen der unabhängigen Liegen-

schaftenschätzer einbezogen.

Währungsrisiko Intershop hat gegenwärtig keine Immobilien im Ausland. Ein geringes Währungsrisiko besteht,

da die assoziierte Gesellschaft, Corestate Capital AG, Zug, überwiegend im Euroraum tätig ist

und ihre Bücher in Euro führt. Der Wert der Beteiligung an der assoziierten Gesellschaft sowie

das Ergebnis aus der Beteiligung an der assozierten Gesellschaft sind vom EUR/CHF-Wechsel-

kurs abhängig. Basierend auf dem Wechselkurs zum Bilanzstichtag hätte ein um 5% tieferer

Euro-Wechselkurs gegenüber dem Schweizer Franken einen im Ergebnis aus Beteiligung an as-

soziierter Gesellschaft enthaltenen Wechselkursverlust von CHF 0.65 Mio. zur Folge. Ein Anstieg

des Wechselkurses um 5% hätte einen gleich hohen Wechselkursgewinn zur Folge.

Kapitalrisiko Das wirtschaftliche Eigenkapital entspricht dem in der Bilanz aus gewiesenen Kapital. Im mehr-

jährigen Durchschnitt will Intershop eine Eigenkapitalrentabilität von mindestens 8 % erreichen.

Zur Erreichung dieses Zieles werden auch fremde Mittel eingesetzt, wobei jedoch das gute

Kreditrating beibehalten werden soll. Aus diesem Grunde werden die Liegenschaften in der

Regel nicht zu mehr als zwei Drittel ihres Marktwertes mit fremden Mitteln belehnt. In einigen

Kreditverträgen sind Finanzkennzahlen wie Zinsdeckungsfaktoren und minimale Eigenkapital-

ausstattungen vorgesehen. Diese Covenants sind zum Teil als Quote, zum Teil absolut defi-

niert. Die strengsten Vor gaben beinhalten eine minimale Eigenkapitalquote von 30% respektive

ein minimales Eigenkapital von CHF 350 Mio. Am Bilanzstichtag betrug die Eigenkapitalquote

43.7% (43.8%) und das Eigenkapital belief sich auf CHF 567 Mio. (CHF 555 Mio.).

Ein Teil der erarbeiteten Gewinne wird in Form von Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Der

Antrag des Verwaltungsrats berücksichtigt jedoch auch die aktuellen Marktbedingungen. Das heisst,

wenn die Marktbedingungen eine adäquate Reinvestition des Gewinns nicht zulassen, können die

nicht benötigten Mittel in der Regel mit einer höheren Dividende an die Aktionäre zurückgeführt

werden.


Anmerkungen zur Konzernrechnung

1 Tätigkeit Die Intershop-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung, die sich auf Kauf, Entwicklung und

Verkauf von Immobilien in der Schweiz konzentriert.

Die Intershop Holding AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist an der SIX Swiss Exchange

kotiert und kontrolliert alle Gesellschaften der Intershop-Gruppe.

2 Konsolidierungskreis Im Berichtsjahr hat die Intershop Holding AG eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der

Corestate Capital AG, Zug, Schweiz, erworben. Darüber hinaus fanden keine Veränderungen

im Konsolidierungskreis statt.

Zum Bilanzstichtag umfasst der Konsolidierungskreis der Intershop Holding AG die folgenden

Tochtergesellschaften, welche alle zu 100 % im Eigentum der Gruppe sind;

– Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A., Yverdon-les-Bains; Schweiz

– De Bary & Co. AG, Zürich; Schweiz

– Einkaufszentrum Herti AG, Zug; Schweiz

– EZ Volketswil AG, Volketswil; Schweiz

– Intershop Management AG, Zürich; Schweiz

– Realconsult AG, Zürich; Schweiz

– SGI City Immobilien AG, Zürich; Schweiz

– SGI Promotion AG, Zürich; Schweiz

– SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich; Schweiz

sowie die als assoziierte Gesellschaft klassierte:

– Corestate Capital AG, Zug; Schweiz

Eine detaillierte Übersicht der Konzerngesellschaften der Intershop-Gruppe befindet sich auf

den Seiten 96 und 97.

3 Anlagepolitik Die Anlagepolitik ist während der gesamten Berichtsperiode jederzeit eingehalten worden.

4 Flüssige Mittel (in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Bank- und Kassenbestände 18’106 20’782Kurzfristige Bankeinlagen 10’000 3’000Total 28’106 23’782

Bonitätsmässig waren die flüssigen Mittel am Bilanzstichtag wie folgt angelegt:

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Rating AAA 216 307Rating AA 2’086 1’175Rating A 25’492 11’795kein Rating verfügbar 312 10’505Total 28’106 23’782


Die Klassifizierung der Schuldner erfolgt primär nach den offiziellen langfristigen Schuldner-

ratings von Standard & Poor’s (S&P) oder Moody’s. Sofern solche Ratings nicht verfügbar sind,

werden zur Be urteilung von schweizerischen Banken veröffentlichte Ratings verwendet.

Für flüssige Mittel mit einem Rating A in der Höhe von CHF 11.5 Mio. (CHF 6.2 Mio.) bestand am

Bilanzstichtag eine Verrechnungs vereinbarung. Diese würde es erlauben, die Guthaben mit den

deutlich höheren Hypothekarschulden zu verrechnen, sofern die Bank zahlungsunfähig würde.

5 Kurzfristige Forderungen

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 710 556Sonstige kurzfristige Forderungen 164 61Total Forderungen 874 617Rechnungsabgrenzungen 1’817 1’697Total 2’691 2’314

Die Forderungen aus Betriebstätigkeit gegenüber den drei grössten Schuldnern betragen 12.2%

(7.6%) des Totals der Forderungen.

Die Wertberichtigung von Forderungen wird aufgrund der individuellen Beurteilung (Mieterboni-

tät) sowie basierend auf Erfahrungswerten ermittelt. Die historische Ausfallrate liegt unter 2% der

Mieterträge. In der Regel werden Mietzinsausstände, die älter als zwei Monate sind, als gefährdet

betrachtet und entsprechend angemessen wertberichtigt. Bei wesentlichen Ausständen werden

vorhandene Sicherheiten (z.B. Mietzinsdepots oder Garantien) mitberücksichtigt.

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Forderungen brutto 4’049 3’478Wertberichtigungen –1’358 –1’164Forderungen netto 2’691 2’314

Die Veränderungen der Wertberichtigungen auf zweifelhaften Forderungen werden in der Erfolgs-

rechnung im Liegenschaftsertrag ausgewiesen. Der Buchwert der Forderungen entspricht dem

Marktwert (Fair Value). Die Entwicklung der Wertberichtigungen:

(in CHF 1’000) 2013 2012Stand per 1.1. 1‘164 1‘254Neubildung 543 410Inanspruchnahme –104 –136Auflösung –245 –364Stand per 31.12. 1‘358 1‘164


6 Renditeliegenschaften Geschäfts- Gewerbe- Wohn- Totalliegen- liegen- liegen- Liegen-

(in CHF 1’000) schaften schaften schaften schaftenStand per 1.1.2012 735’862 344’912 50’548 1’131’322Käufe 0 2‘158 0 2‘158Investitionen 4‘910 7‘887 2‘618 15‘415Abgänge –22‘145 0 0 –22‘145Marktwertveränderung 2012 6‘102 –2‘049 27 4‘080Stand per 31.12.2012 724‘729 352‘908 53‘193 1’130‘830Käufe 0 0 0 0Investitionen 4’442 5’313 1’809 11’564Abgänge –17’407 –1’662 –7’337 –26’406Marktwertveränderung 2013 2’391 –319 6 2’078Übertrag von/zu Entwicklungs-

liegenschaften 0 –27’869 0 –27’869Stand per 31.12.2013 714’155 328’371 47’671 1’090’197

Intershop veräusserte im Berichtsjahr die Liegenschaften St. Gallen, Fürstenlandstrasse 159;

Sissach, Hauptstrasse 93; Basel, Schützengraben 21; Genf, Rue Jean-Charles Amat 15 sowie

ein Landanteil der Liegenschaft Industriering 43 in Lyss. Das Objekt Au-Wädenswil, Seestrasse

295, wurde aufgrund der geplanten Umnutzung zu den Entwicklungsliegenschaften umklas-

siert während das Objekt Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, nach der Bauvollendung von den

Entwicklungs- zu den Renditeliegenschaften umgeteilt wurde. Intershop hat im Berichtsjahr

keine Renditeliegenschaft erworben (Vorjahr: eine). Details über die Zu- und Abgänge sind auf

den Seiten 74 und 75 aufgeführt.

Ein bedeutender Abgang im Sinne der Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss

Exchange (d. h. > 5 % des Gesamtportfolios) erfolgte nicht.

Im Vorjahr wurden Liegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal verkauft.

Der Brandversicherungswert der Gebäude beträgt per 31. Dezember 2013 CHF 1’438 Mio.

(CHF 1’547 Mio.).


54

Anschaffungskosten und Marktwert je Region:

Anschaffungskosten1) Marktwert2)

(in CHF 1’000) 2013 2012 2013 2012Renditeliegenschaften

GeschäftsliegenschaftenGrossraum Zürich 443’850 441’545 573’706 568’196Genferseegebiet 32’178 32’014 39’464 37’847Basel / Bern / Mittelland 85’039 98’926 88’461 102’804Übrige Regionen 12’580 16’444 12’524 15’882Total Geschäftsliegenschaften 573’647 588’929 714’155 724’729

GewerbeliegenschaftenGrossraum Zürich 107’007 128’528 109’654 140’618Genferseegebiet 122’202 118’159 140’812 136’877Basel / Bern / Mittelland 34’942 33’990 46’781 44’878Übrige Regionen 25’249 24’878 31’124 30’535Total Gewerbeliegenschaften 289’400 305’555 328’371 352’908

WohnliegenschaftenGenferseegebiet 0 7’073 0 7’302Basel / Bern / Mittelland 45’776 44’002 47’671 45’891Total Wohnliegenschaften 45’776 51’075 47’671 53’193

Total Renditeliegenschaften 908’823 945’559 1’090’197 1’130‘830

1) Die Anschaffungskosten enthalten alle mit dem Kauf verbundenen Kosten sowie die wertvermehrenden Investitionen

2) Marktwert gemäss externem Schätzer (siehe Seiten 76 bis 80)

Die Details zu den Renditeliegenschaften sind auf den Seiten 68 bis 71 ersichtlich

7 Entwicklungsliegenschaften (in CHF 1’000) 2013 2012Stand per 1.1. 87’222 41’781Käufe 0 47’783Investitionen 1’906 418Abgänge 0 –5’203Marktwertveränderung 449 2’443Übertrag zu/von Renditeliegenschaften 27’869 0Stand per 31.12. 117’446 87’222

Im Berichtsjahr wurde keine Liegenschaft veräussert. Das Objekt Au-Wädenswil, Seestrasse 295,

wurde aufgrund der geplanten Umnutzung von den Rendite- zu den Entwicklungsliegenschaf-

ten umklassiert während das Objekt Interlaken, Untere Bönigstrasse 27, nach der Bauvollen-

dung von den Entwicklungs- zu den Renditeliegenschaften umgeteilt wurde.

Bei den bestehenden Entwicklungsobjekten in Basel, Flurlingen und Winterthur bestehen noch

keine konkreten Pläne. Basierend auf dem durchgeführten Architekturwettbewerb für die Rö-

merstrasse in Baden wurde ein Sondernutzungsplan erarbeitet und der Stadt Baden und dem

Kanton Aargau zur Vorprüfung eingereicht. Der Zeitpunkt der Realisierung ist unter anderem

auch abhängig vom Auszug des heutigen Mieters. Details zu den Entwicklungsliegenschaften

sind auf den Seiten 72 und 73 ersichtlich.


Im Geschäftsjahr 2012 wurde die Entwicklungsliegenschaft in Interlaken, Untere Bönigstrasse

27, sowie der Industriepark in Oberwinterthur erworben.

Der Brandversicherungswert der Entwicklungsliegenschaften beträgt per 31. Dezember 2013

CHF 385 Mio. (CHF 306 Mio.).

8 Promotionsliegenschaften

(in CHF 1’000) 2013 2012Stand per 1.1. 18’700 17’401Investitionen 11’256 2’016Abgänge –467 –717Stand per 31.12. 29’489 18’700

In der Berichtsperiode wurde wie im Vorjahr ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «SOL1»)

veräussert.

Der Ertrag aus der Veräusserung von Promotionsliegenschaften belief sich auf CHF 0.6 Mio.

(CHF 0.8 Mio.).

Der Brandversicherungswert respektive die Bauzeitversicherung der Promotionsliegenschaften

beträgt CHF 20.5 Mio. (CHF 8.4 Mio.).

Stand der laufenden Promotionsprojekte

Zürich, «eden5»

Projektbeschreibung: Bei der Liegenschaft Rüdigerstrasse 11 sind 27 Eigentumswohnungen geplant.

Projektstand: Der Baustart ist anfangs Juni 2013 erfolgt. Gegenwärtig sind der Tiefbau, die Decke der Tief-

garage sowie die Wände des Untergeschosses erstellt. Die Fertigstellung ist im Frühjahr 2015

geplant.

Verkaufsstand: Für alle 27 Eigentumswohnungen liegen beurkundete Kaufverträge vor.

Lausanne, «Résidence Bel Orne»

Projektbeschreibung: Bei der Liegenschaft Chemin de Renens 52 sind 74 Eigentumswohnungen geplant.

Projektstand: Mit dem Bau wurde Ende Januar 2013 begonnen. Aktuell ist der Neubau bis zur Decke des 7.

Geschosses erstellt und die Installationen sind in Arbeit. Die Fertigstellung ist im 4. Quartal 2014

vorgesehen.

Verkaufsstand: Der Verkauf von 73 der 74 Eigentumswohnungen ist öffentlich beurkundet.

Weitere Projekte

Das Projekt am Bach «SOL 1» in Solothurn wurde weiterbearbeitet. Im Berichtsjahr wurde ein

Einfamilienhaus veräussert. Die Überarbeitung des Gestaltungsplans ist in Arbeit und das Areal

soll in Etappen entwickelt und verkauft werden.


56

9 Beteiligung an assoziierter

Gesellschaft

Akquisition

Im August 2013 wurde im Rahmen einer Kapitalerhöhung und eines Kaufs von Aktien und Par-

tizipationsscheinen für EUR 20 Mio. eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate

Capital AG, Zug, erworben, welche als Beteiligung an assozierter Gesellschaft ausgewiesen

wird.

(in CHF 1’000)Kaufpreis 24’635Nettoaktiven zu Marktwerten –12’758Goodwill 11’877

Behandlung des Goodwills

Der aus der Akquisition resultierende Goodwill wird per Erwerbszeitpunkt mit dem Konzern-

eigenkapital verrechnet. Eine theoretische Aktivierung des Goodwill hätte folgende Auswirkun-

gen auf die Jahresrechnung:

(in CHF 1’000) 2013 2012Stand Goodwill per 1.1. 0 0Zugang 11'877 0Theoretische Amortisation über 5 Jahre (23.8.2013-22.8.2018) –858 0Theoretischer Goodwill per 31.12. 11'019 0

Als theoretische, lineare Amortisationsdauer werden 5 Jahre angesetzt.

Auswirkungen einer theoretischen Aktivierung des Goodwills auf die Bilanz:

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Eigenkapital 567'174 555'102Theoretischer Goodwill 11'019 0Theoretisches Eigenkapital ohne Goodwill Verrechnung 578'193 555'102

Auswirkungen einer theoretischen Amortisation des Goodwills auf das Jahresergebnis:

(in CHF 1’000) 2013 2012Reingewinn 57'440 55'866Theoretische Amortisation Goodwill –858 0Theoretischer Reingewinn nach Amortisation Goodwill 56'582 55'866


10 Verbindlichkeiten (in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 22’652 7’267Passive Rechnungsabgrenzungen 16’823 15’889Total 39’475 23’156

Die Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ist auf die Anzahlungen der

Käufer von Eigentumswohnungen zurückzuführen.

11 Rückstellungen

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Gewährleistungen 2’157 2‘557Übrige 1’227 1’182Total 3’384 3‘739

davon kurzfristig 1’200 1‘680davon langfristig 2’184 2‘059

Zusätzliche Angaben:

(in CHF 1’000)Gewähr-

leistungen1) Übrige2) TotalStand per 1.1.2012 3’557 1’017 4’574Beanspruchte Rückstellungen 0 0 0Bildung 0 165 165Auflösung –1’000 0 –1’000Stand per 31.12.2012 2’557 1’182 3‘739

Beanspruchte Rückstellungen 0 0 0Bildung 0 75 75Auflösung –400 –30 –430Stand per 31.12.2013 2’157 1’227 3’384

1) Die Rückstellungen aus Gewähleistungen konnten im Geschäftsjahr teilweise aufgelöst werden, da bei einem Streitfall eine zukünftige Zah-

lung neu als unwahrscheinlich eingeschätzt wurde. Es bestehen weitere Prozessrisiken, deren Mittelabflüsse naturgemäss schwer abschätzbar

sind. Die erwarteten Beanspruchungen betragen innerhalb der nächsten drei Jahre CHF 0.2 Mio. (CHF 0.5 Mio.).

2) Die übrigen Rückstellungen umfassen liegenschaftsbezogene Rückstellungen vor allem aus Auseinandersetzungen mit Mietern und Käufern

von Liegenschaften. Der Grossteil der übrigen Rückstellungen ist kurzfristig. Ein Teil der bisher als übrigere Rückstellungen klassifizierten

Positionen wurde nach Swiss GAAP in Rückstellungen für Gewährleistungen umklassifiziert.

Die personalbezogenen Rückstellungen für Boni, Ferien und diesbezügliche Sozialleistungen wurden gemäss Swiss GAAP FER in passive Rech-

nungsabgrenzungen umklassifiziert.

12 Finanzverbindlichkeiten

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 58’550 33’309Langfristige Finanzverbindlichkeiten 485’915 505’550Total 544’465 538’859

Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten setzen sich zusammen aus Hypotheken, deren vertrag-

liche Laufzeit innert der nächsten 12 Monate endet, sowie vertraglichen Amortisationszahlun-

gen von CHF 1.8 Mio.


58

Fälligkeiten der verzinslichen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten aus Darlehen und

Hypotheken sowie Zinsbindung per 31. Dezember 2013:

Kredit-fälligkeiten

festeZinsbindung(in CHF 1’000)

2014 58’550 56’3502015 27’550 27’5502016 85’350 85’3502017 34’350 34’3502018 45’665 23’850danach 293’000 293’000Total 544’465 520’450

Der Buchwert der verpfändeten Aktiven beläuft sich auf CHF 1’048 Mio. (CHF 991 Mio.).

Finanzverbindlichkeiten von insgesamt CHF 544 Mio. (CHF 520 Mio.) sind durch Grund-

pfandrechte (Schuldbriefe) sichergestellt. Zusätzlich sind die Aktien einer Tochtergesellschaft zur

Sicherstellung eines nicht beanspruchten Kredits verpfändet.

Die Finanzverbindlichkeiten sind zum Nominalwert ausgewiesen. Der Verkehrswert (Fair Value)

dieser Schulden liegt um CHF 15 Mio. höher (CHF 29 Mio. höher) als der Bilanzwert. Der Grund

hierfür ist, dass die Zinsfestbindung bei einem Teil der Festhypotheken zu einem Zeitpunkt vor-

genommen worden ist, als das Zinsniveau höher als am Bilanzstichtag war.

Durchschnittlicher Zinssatz sowie Gliederung nach Währungen:

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2012Währung Zinssatz CHF Zinssatz CHFSchweizer Franken (CHF) 2.69% 544’465 2.79% 538’515Euro (EUR) - 0 4.22% 344Total 544’465 538’859

Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt, unter Berücksichtigung der Zinsabsicherungsge-

schäfte, rund 74 Monate (66 Monate). Am Bilanzstichtag waren rund 96% (94%) Festhypothe-

ken oder zinsab ge sicherte Rollover-Kredite, 4% (6%) Rollover ohne Zinsab sicherung und 0%

(0%) variable Hypotheken.

Mit verschiedenen Kreditinstituten wurden zum Teil unterschiedliche Finanzkennzahlen (Finan-

cial Covenants) vereinbart, die alle in der Berichtsperiode eingehalten worden sind. Die wich-

tigsten Finanzkennzahlen sind die konsolidierte Eigenkapitalquote (mind. 30%) respek tive die

absolute Grösse des Eigenkapitals (mind. CHF 350 Mio.). In einigen Kreditverträgen sind auch

Finanzkennzahlen betreffend den Zinsdeckungsfaktor (≥ 2.0) oder die maximale Belehnung des

Verkehrswertes (loan-to-value) vertraglich fixiert. Letztere variieren stark nach Nutzung, Ver-

mietungsstand und Kreditinstitut. Eine Ver letzung der zugesicherten Covenants würde es dem

Kreditinstitut erlauben, den Kredit ungeachtet der vertraglich vereinbarten Laufzeit unverzüglich

fällig zu stellen.


Am Bilanzstichtag bestanden Cashflow-Zinsabsicherungsgeschäfte (Interest Rate Swaps)

mit einem Kontraktvolumen von CHF 191 Mio. (CHF 205 Mio.). Die Details sind aus den

untenstehenden Tabellen ersichtlich:

31.12.2013 (in CHF)Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert

positiv negativ2017 2.27% 34 Mio. - 2.57 Mio.2019 2.32% 45 Mio. - 3.91 Mio.2021 2.15% 30 Mio. - 2.26 Mio.2021 1.97% 20 Mio. - 1.27 Mio.2028 1.46% 24 Mio. 1.05 Mio. -2028 1.47% 38 Mio. 1.96 Mio. -Total 191 Mio. 3.01 Mio. 10.01 Mio.

31.12.2012 (in CHF)Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Wiederbeschaffungswert

positiv negativ2013 2.30% 38 Mio. - 0.44 Mio.2017 2.27% 34 Mio. - 3.61 Mio.2019 2.32% 45 Mio. - 5.74 Mio.2021 2.15% 30 Mio. - 4.06 Mio.2021 1.97% 20 Mio. - 2.34 Mio.2028 1.47% 38 Mio. - 1.62 Mio.Total 205 Mio. - 17.81 Mio.

Die gesamten Marktwertveränderungen der Interest Rate Swaps (Wiederbeschaffungswerte) in

der Höhe von CHF 10.8 Mio. (CHF –0.3 Mio.) wurden nach Abzug der entsprechenden latenten

Steuern von CHF 2.3 Mio. (CHF 0.1 Mio.) direkt im Eigenkapital verbucht, da sie die Anforde-

rungen für effektive Absicherungsgeschäfte erfüllen.

Alle ausgewiesenen Interest Rate Swaps werden extern anhand von notierten Preisen für

ähnliche Finanzinstrumente bewertet.


60

Die folgende Aufstellung zeigt die latenten Steuern je Bilanzposition, die sich aus der Differenz13 Latente Steuerguthaben und

-verbindlichkeiten zwischen der Bilanz nach Konzernricht linien und der Steuerbilanz der konsolidierten Gesell-

schaft ergeben:

31.12.2013 31.12.2012(in CHF 1’000) Aktiven Passiven Aktiven PassivenImmobilien 113’722 109’193Personalvorsorge 521 574Übrige Bilanzpositionen 54 54Verluste 555Total 54 114’243 609 109’767

(in CHF 1’000) 2013 2012Stand zu Beginn der Periode 109’158 103’881In Erfolgsrechnung verbucht 4’384 5’277Im Eigenkapital verbucht 647 0Stand am Ende der Periode 114’189 109’158

Es bestehen keine steuerlichen Verlustvorträge, deren Geltend machung nicht wahrscheinlich ist

und die deshalb bei der Bestimmung der latenten Steuern nicht mitberücksichtigt wurden.

Die im Zusammenhang mit den Beteiligungen der Intershop Holding AG stehenden temporären

Differenzen, auf denen keine latenten Steuerverbindlichkeiten ge bildet werden, betrugen am

Bilanzstichtag CHF 356 Mio. (CHF 353 Mio.).

14 Aktienkapital Inhaberaktienà nom. CHF 10

(Anzahl)

TotalNominalwert

(in CHF 1’000)Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2012 2’100’000 21’000Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.2013 2’100’000 21’000

15 Bedeutende Aktionäre Am Bilanzstichtag waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre bekannt, welche die nach

Börsengesetz meldepflichtige Grenze von 3% der Stimmrechte überschritten haben:

(in %) 2013 2012Patinex AG, Wilen1) 34.3 35.5CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 2) 10.0 10.0Relag Holding AG, Hergiswil 3) 4.4 4.4General Oriental Investments SA, Genf 4) 3.4 3.4Grapal Holding AG, Zug 5) 3.1 3.1

1) Meldungen per 31.12.2013 respektive 31.12.2012

2) Meldung per 25.6.2010





16 Nahestehende Personen Nebst den Verwaltungsräten, den Geschäftsleitungsmitgliedern und durch diese kontrollierten

Gesellschaften sowie der Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG gilt aufgrund der

Beteiligungsquote von 34.3% auch die Patinex AG als nahestehende Person.

Im Berichtsjahr betrug die Entschädigung an die nicht exekutiven Verwaltungsräte CHF 0.3

Mio. (CHF 0.3 Mio.). Die Kompensa tion für die Geschäftsleitung belief sich insgesamt auf

CHF 2.9 Mio. (CHF 2.7 Mio.). Darin enthalten sind CHF 0.2 Mio. (CHF 0.3 Mio.) Zahlungen an die

Pensionskasse. Die Entschädigung der Geschäftsleitung beinhaltet aktienbasierte Vergütungen

in der Höhe von CHF 1.2 Mio. (CHF 0.8 Mio.).

Die Offenlegung gemäss Schweizerischem Obligationenrecht Art. 663bbis und Art. 663c (Trans-

parenzgesetz) befindet sich im Einzelabschluss der Intershop Holding AG (Anmerkung 7) auf der

Seite 89 dieses Geschäftsberichtes.

Die Personalvorsorgestiftung der Intershop Holding AG hat einer Konzerngesellschaft ein vari-

abel verzinsliches Hypothekardarlehen in der Höhe von CHF 0.7 Mio. per 31.12.2013 (CHF 0.9

Mio.) gewährt. Der Zinssatz von 2.5% entspricht einer marktüblichen Verzinsung für variable

Hypotheken.

Es erfolgten keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen. Sowohl im Berichtsjahr

wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien oder sonstige finanzielle Verpflichtungen

zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.

17 Liegenschaftsertrag (in CHF 1’000) 2013 2012Renditeliegenschaften

Geschäftsliegenschaften 44’564 45’683Gewerbeliegenschaften 28’601 28’406Wohnliegenschaften 2’824 3’369

Entwicklungsliegenschaften 9’890 4’400Veräusserte Liegenschaften 1’318 708Total 87’197 82’566

Der Ertrag der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Ertrag der Ge-

werbeliegenschaften enthalten. Das von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung

per 1.10.2013 keinen Ertrag erwirtschaftet.

Per Bilanzstichtag stellt sich die Fälligkeit der Mietverträge wie folgt dar:

(in % des Mietertrags) 31.12.2013 31.12.20121)

Wohnen 6.1 6.4ohne festen Verfall 18.4 20.7< 1 Jahr 8.2 8.11 bis 2 Jahre 7.5 11.32 bis 3 Jahre 8.4 6.13 bis 4 Jahre 9.0 7.04 bis 5 Jahre 9.2 9.3> 5 Jahre 33.2 31.1Total 100.0 100.0

1) Umklassifizierung eines Mietverhältnisses im Vorjahr aufgrund einer Mietgarantie.


Mietverträge für Wohnen werden in der Regel nicht für eine feste Laufzeit abgeschlossen, son-

dern sind, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bedingungen, kündbar. Bei den Mietverträ-

gen ohne festen Verfall handelt es sich um solche, die nach Ablauf der ursprünglichen Mietdauer

in ein Mietverhältnis ohne definierten Ablauf übergeführt worden sind.

Die fünf grössten Mieter per Bilanzstichtag sind nachfolgend aufgeführt:

(in % des Mietertrags) 31.12.2013 31.12.2012Kanton Zürich 8.6 8.2Kanton Waadt 5.6 5.4Migros 4.0 3.8Sauvin Schmidt SA, Genf 3.9 3.6Credit Suisse AG - 3.4Sulzer Chemtech AG1) 3.5 -Total 25.6 24.4

1) 2013 neu unter den grössten 5 Mietern, Anteil im Vorjahr 3.3%.

Der Anteil der öffentlichen Hand, worunter alle Mietverträge mit dem Bund, Kantonen, Ge-

meinden oder mit denen zusammenhängenden juris tischen Personen und Organisationen sub-

sumiert sind, beträgt 16.7% (15.2%).

18 Erfolg aus

Liegenschaftsverkäufen

(in CHF 1’000) 2013 2012Verkaufserlöse Renditeliegenschaften 35’785 29’000Bilanzwert Ende Vorperiode –26’153 –22’145Investitionen laufendes Jahr –253 0Bruttoverkaufserfolg 9’379 6’855Verkaufsaufwand –166 –256Erfolg Renditeliegenschaften 9’213 6’599

Verkaufserlöse Entwicklungsliegenschaften 0 7’375Bilanzwert Ende Vorperiode 0 –5’203Bruttoverkaufserfolg 0 2’172Verkaufsaufwand 0 –222Erfolg Entwicklungsliegenschaften 0 1’950

Verkaufserlöse Promotionsliegenschaften 568 793Bilanzwert –501 –717Bruttoverkaufserfolg 67 76Verkaufsaufwand 0 0Erfolg Promotionsliegenschaften 67 76

Total 9’280 8’625

Im Berichtsjahr wurden Renditeliegenschaften in St. Gallen, Sissach, Basel und Genf, ein Teil ei-

ner Renditeliegenschaft in Lyss sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») verkauft.


Im Vorjahr wurden Renditeliegenschaften in Kreuzlingen und Murgenthal, eine Entwicklungslie-

genschaft in Genf sowie ein Einfamilienhaus in Solothurn (Projekt «Sol1») veräussert.

Der Erfolg aus Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 4.0 Mio. (CHF 6.6 Mio.)

Geschäftsliegenschaften, CHF 2.9 Mio. (0.0 Mio.) Gewerbeliegenschaften und CHF 2.3 Mio.

(0.0 Mio.) Wohnliegenschaften.

Detaillierte Angaben zu den Verkäufen befinden sich auf den Seiten 74 und 75.

19 Übriger Erfolg (in CHF 1’000) 2013 2012An Dritte verrechnete Dienstleistungen 2’770 2’638Übriger Erlös 0 1’014Total 2’770 3’652

Der «Übrige Erlös» beinhaltet im Vorjahr unter anderem die Auflösung von nicht mehr benötig-

ten Rückstellungen.

20 Liegenschaftsaufwand

(in CHF 1’000) 2013 2012Renditeliegenschaften

Geschäftsliegenschaften 4’281 4’712Gewerbeliegenschaften 2’979 2’816Wohnliegenschaften 393 579

Entwicklungsliegenschaften 1’679 627Veräusserte Liegenschaften 209 100Total 9’541 8’834

Der Aufwand der per 31.12.2013 von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften umklassierten Liegenschaft in Au-Wädenswil ist im Aufwand der

Gewerbeliegenschaften enthalten. Das von Entwicklungs- in Renditeliegenschaften umklassierte Objekt in Interlaken hat vor der Umklassierung

per 1.1.2013 keinen Aufwand generiert.

Der Liegenschaftsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

(in CHF 1’000) 2013 2012Unterhalts- und Reparaturarbeiten 3’908 3’295Fremdmiete 77 77Versicherungsaufwand 1’077 999Steuern und Gebühren 514 511Baurechtsaufwand 858 858Liegenschaftsverwaltungshonorare 887 612Nicht verrechenbare Nebenkosten 1’454 1’917Übriger Aufwand 766 565Total 9’541 8’834


64

21 Personalaufwand

(in CHF 1’000) 2013 2012Löhne und Gehälter 5’574 5’698Erfolgsabhängige Entschädigungen 1’687 1’480Sozialversicherungen 730 723Personalvorsorgeaufwand 727 770Übriger Personalaufwand 92 87Total 8’810 8’758

22 Administrativer Aufwand (in CHF 1’000) 2013 2012Verwaltungs- und allgemeiner Aufwand 1’370 1’310Kapitalsteuern 94 248Abschreibungen auf Mobilien und Betriebseinrichtungen 94 148Total 1’558 1’706

23 Personalvorsorge Intershop verfügt über verschiedene Personalvorsorgepläne, die alle nach schweizerischem

Recht dem Beitragsprimat entsprechen. Die Beiträge richten sich nach dem versicherten Jahres-

salär der Mitarbeiter. Ferner existiert eine Kaderversicherung.

Arbeitgeberbeitragsreserve (AGBR)

NominalwertVerwendungs-

verzicht pro Bilanz Bildung pro Bilanz Ergebnis aus AGBR1)

(in CHF 1’000) 31.12.2013 2013 31.12.2013 2013 31.12.2012 2013 2012

Patronale

Vorsorge-

einrichtungen 2’423 - 2’423 - 2’671 248 373

Total 2’423 - 2’423 - 2’671 248 373

1) Vorsorgeaufwand im Personalaufwand TCHF 582 (TCHF 625) und Vermögensertrag im Finanzergebnis TCHF 334 (TCHF 252).

Wirtschaftlicher Nutzen, wirtschaftliche Verpflichtung und Vorsorgeaufwand

Über-/ Unterdeckung

Wirtschaftlicher Anteil der Organisation

Veränderung zum VJ bzw.

erfolgswirksam im GJ

Auf die Periode

abgegrenzte Beiträge

Vorsorge- aufwand im Personal- aufwand

(in CHF 1’000) 31.12.2013 31.12.2013 31.12.2012 2013 2012

Vorsorgepläne

ohne Über-/Unter-

deckung - - - - 128 128 126

Vorsorgepläne mit

Überdeckung 268 - - - 599 599 644

Total 268 - - - 727 727 770


24 Bewertungsveränderungen (in CHF 1’000) 2013 2012Höherbewertung Renditeliegenschaften 11’067 9’526Tieferbewertung Renditeliegenschaften –8’989 –5’647Erstbewertung neu erworbener Liegenschaften 0 3’113Höherbewertung Entwicklungsliegenschaften 696 42Tieferbewertung Entwicklungsliegenschaften –247 –512Total 2’527 6’522

Der Bericht der als unabhängiger Liegenschaftenschätzer bestimmten KPMG AG befindet sich

auf den Seiten 76 bis 80 in diesem Geschäftsbericht.

Die Höherbewertung der Renditeliegenschaften setzt sich zusammen aus CHF 9.8 Mio.

(CHF 8.3 Mio.) bei den Geschäfts-, CHF 1.2 Mio. (CHF 1.1 Mio.) bei den Gewerbe- und CHF 0.0

Mio. (CHF 0.1 Mio.) bei den Wohnliegenschaften.

Die Tieferbewertung der Renditeliegenschaften betrifft zu CHF 7.4 Mio. (CHF 2.2 Mio.) die Ge-

schäfts-, zu CHF 1.6 Mio. (CHF 3.3 Mio.) die Gewerbe- und zu CHF 0.0 Mio. (CHF 0.1 Mio.) die

Wohnliegen schaften.

25 Finanzergebnis

(in CHF 1’000) 2013 2012Zinsertrag 522 653Übriger Finanzertrag 578 1’552Total Finanzertrag 1’100 2’205

(in CHF 1’000) 2013 2012Zinsaufwand –14’925 –15’772Übriger Finanzaufwand –60 0Total Finanzaufwand –14’985 –15’772

Der übrige Finanzertrag bzw. -aufwand enthält Erfolge aus der Bewirtschaftung der liquiden

Mittel sowie Wechselkurserfolge.

26 Ertragssteuern

(in CHF 1’000) 2013 2012Ordentliche Ertragssteuer 6’401 7’357Latente Steuern 4’384 5’277Total 10’785 12’634


66

Die folgende Tabelle zeigt auf, aus welchen Gründen die effektive Steuerbelastung vom Durch-

schnittssatz abweicht:

(in CHF 1’000) 2013 2012Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern 68’225 68’500Durchschnittlicher Steuersatz 21.5% 21.5%Ertragssteuern zum Durchschnittssteuersatz 14’668 14’727Steuern zu anderen Steuersätzen1) –3’999 –2’505Einfluss von Verlusten und Verlustvorträgen –8 261Steuerneutrale Erträge und Aufwendungen 124 151Total Ertragssteuern 10’785 12’634

1) Inklusive Effekt aus Grundstückgewinnsteuersatzänderungen

27 Reingewinn pro Aktie 2013 2012Reingewinn1) 57’440 55’866Reingewinn exkl. Bewertungsveränderung1) + 2) 55’574 51’077Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Inhaberaktien 2’099’792 2’099’500Reingewinn pro Aktie3) 27.36 26.61Verwässerter Reingewinn pro Aktie3) 27.36 26.61Reingewinn pro Aktie exkl. Neubewertung2) + 3) 26.47 24.33

1) In CHF 1’000

2) Die Bewertungsveränderungen der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern, die anhand des durchschnittlichen

latenten Steuersatzes des entsprechenden Jahres bestimmt wurden, sind nicht berücksichtigt.

3) In CHF

28 Eventualverpflichtungen Wie im Vorjahr bestanden per 31. Dezember 2013 keine Eventualverpflichtungen oder Bürg-

schaften.

29 Investitionen Für Umbau respektive Renovation diverser Immobilien sind in den nächs ten fünf Jahren weitere

Investitionen von CHF 138 Mio. (CHF 127 Mio.) vorgesehen.

30 Beteiligungspläne Die Mitglieder der Geschäftsleitung können einen allfälligen Bonus wahlweise in Aktien der

Intershop Holding AG mit einer Sperrfrist von fünf Jahren (Kaderbeteiligungsplan) oder in bar

beziehen. Abhängig von der erzielten Eigenkapitalrendite (ROE) kann sich der Bonusbetrag im

Falle eines Aktienbezugs maximal verdoppeln.

Details zu den Entschädigungen und Beteiligungen sind im Einzelabschluss der Intershop Hol-

ding AG (Anmerkung 7) ab der Seite 89 dargestellt.


31 Ereignisse nach

dem Bilanzstichtag

Am 22. Januar 2014 hat die Intershop Holding AG eine 1.5% Anleihe mit einem Nominalbetrag

von CHF 125 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren ausgeben. Darüber hinaus sind keine wesentli-

chen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten.

Die vorliegende Konzernrechnung wurde am 26. Februar 2014 durch den Verwaltungsrat zur

Veröffentlichung frei gegeben. Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung

vom 3. April 2014.


68

Detailinformationen zu den RenditeliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013

Ort AdresseEigen- tümer

Eigentums- verhältnis

Eigentums- quote

Erwerbs- jahr Baujahr

Renovations- jahr

Grundstücks- fläche (in m2)

Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Sollmiete Leerstand1) Mieterträge (in TCHF)2)

Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto

Geschäftsliegenschaften Grossraum ZürichCham Gewerbestrasse 11 HE AE 100% 2006 1990/91 – 4’109 5’438 0 1’815 0 0 7’253 159 1’612 19.5Dielsdorf Honeywellplatz 1 VO AE 100% 2009 1987 – 8’361 4’685 0 4’388 0 547 9’620 168 1’317 54.6Dübendorf Stettbachstrasse 7 SGI AE 100% 2008 1971 1994 9’434 3’726 0 4’017 0 0 7’743 95 1’470 0.5Seuzach Deisrütistrasse 6 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’171 690 0 1’729 0 0 2’419 42 350 30.2Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) SGI AE 100% 2002 2002–04 – 3’077 6’344 661 731 0 313 8’049 43 2’203 1.5Winterthur Zürcherstrasse 15–21 SGI AE 100% 1998 1906 1998 3’340 4’945 116 1’521 0 9 6’591 0 1’492 0.0Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 SGI AE 100% 1999 1948–63 2002–04 28’381 10’552 0 10’850 273 1’266 22’941 164 4’667 9.4Zürich Edenstrasse 16, 20 SGI AE 100% 1998 1957 2000 4’763 9’270 0 3’404 0 0 12’674 68 2’904 63.0Zürich Hohlstrasse 190 + 192 SGIC AE 100% 2007 1985 – 3’884 4’218 1’094 2’697 163 185 8’357 189 1’773 8.6Zürich Puls 5, Bürogebäude SGIP AE 100% 2002 2001–04 – 4’658 10’711 1’424 575 0 0 12’710 42 4’697 9.6Zürich Puls 5, Giessereihalle SGIP SW 51.0% 2002 2001–04 – 7’567 6’312 915 1’128 0 5’063 13’418 79 5’212 3.0Zürich Rautistrasse 33 SGIC AE 100% 2010 1984 2012 1’428 3’219 0 883 0 0 4’102 84 898 34.8Zürich Sihlquai 253–259 SGI SW + BR 45.9% 02/06 1986 – 3’212 5’453 0 2’594 0 0 8’047 42 1’993 5.7Zürich Staffelstrasse 8 + 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1923–63 2002–04 4’009 7’327 0 5’058 0 0 12’385 84 2’732 3.6Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 SGI AE 100% 1999 1893/1958 2002/08 12’656 12’867 0 1’685 272 403 15’227 160 5’884 24.1

Grossraum Zürich 102’050 95’757 4’210 43’075 708 7’786 151‘536 1’419 39’204 15.7 35’476 2’602 32‘874

GenferseegebietGenf Rue de Lausanne 42 + 44 SGI AE 100% 99/05 1961 – 948 1’948 683 108 2’630 0 5’369 0 1’697 6.3Pully Avenue C.-F. Ramuz 43 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’178 2’313 0 578 0 0 2’891 52 961 24.0

Genferseegebiet 4’126 4’261 683 686 2’630 0 8’260 52 2’658 12.7 2’283 415 1’868

Basel / Bern / MittellandBasel Lehenmattstrasse 260 DB AE 100% 2006 1962 – 1’842 0 1’369 0 0 2 1’371 0 243 0.0Belp Airport Business Center,

Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 SGI SW 95.0% 1997 1992 – 28’637 11’164 0 8’561 202 329 20‘256 291 2’781 35.4Bern Waldhöheweg 1 SGI AE 100% 1998 1961 1996 1’178 0 1’970 579 780 0 3’329 32 692 1.2Fribourg Rue de l’Industrie 21 SGI AE 100% 1999 1969 1985 787 537 0 519 0 0 1’056 14 145 20.7Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 SGI AE 100% 1998 1988–90 1998–00 2’283 2’327 1’232 285 957 185 4’985 85 676 13.4Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 SGI BR 100% 1998 1989 – 5’920 1’962 0 1’437 151 0 3’549 87 484 33.8Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A SGI SW 100% 98/08 1989 – 4’389 3’805 1’259 2’604 0 870 8’538 139 1’576 27.5Rombach Bibersteinerstrasse 4 SGI SW 90.0% 1999 1991 2009 4’913 0 553 1’362 343 1’430 3’687 58 455 10.5Studen / BE Sägeweg 7 SGI AE 100% 1998 1989 – 5’663 1’540 0 1’309 107 28 2’984 79 413 37.9Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 SGI AE 100% 1997 1992 – 2’285 684 576 527 813 465 3’065 63 431 55.4

Basel / Bern / Mittelland 57‘896 22’018 6‘960 17‘181 3‘353 3’309 52‘820 848 7‘896 27.3 5‘824 1’005 4‘819

Übrige RegionenHeerbrugg Berneckerstrasse 215 SGI AE 100% 1999 1962 – 1’223 654 0 67 1’274 0 1’995 15 297 26.7St. Gallen Heiligkreuzstrasse 9 + 11 SGI AE 100% 1998 1960 2012/13 866 810 0 507 0 0 1’317 18 251 93.4Widnau / SG Bahnhofstrasse 24–24c SGI SW 48.8% 2000 1994 – 3’253 962 855 949 290 1’818 4’874 141 814 21.7

Übrige Regionen 5‘342 2‘426 855 1’523 1’564 1’818 8‘186 174 1‘362 36.0 981 259 722

Total Geschäftsliegenschaften 169‘414 124‘463 12‘708 62‘466 8‘254 12’913 220’803 2‘493 51‘120 17.9 44‘564 4‘281 40‘283

1) per Bilanzstichtag

2) während der Berichtsperiode

Abkürzungen: Siehe Seite 72


Detailinformationen zu den RenditeliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote


Renovations- jahr


Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Sollmiete Leerstand1) Mieterträge (in TCHF)2)

Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Parkplätze (in TCHF) (in %) Brutto Aufwand Netto

Geschäftsliegenschaften Grossraum ZürichCham Gewerbestrasse 11 HE AE 100% 2006 1990/91 – 4’109 5’438 0 1’815 0 0 7’253 159 1’612 19.5Dielsdorf Honeywellplatz 1 VO AE 100% 2009 1987 – 8’361 4’685 0 4’388 0 547 9’620 168 1’317 54.6Dübendorf Stettbachstrasse 7 SGI AE 100% 2008 1971 1994 9’434 3’726 0 4’017 0 0 7’743 95 1’470 0.5Seuzach Deisrütistrasse 6 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’171 690 0 1’729 0 0 2’419 42 350 30.2Winterthur Zürcherstrasse 7 (Pionierpark) SGI AE 100% 2002 2002–04 – 3’077 6’344 661 731 0 313 8’049 43 2’203 1.5Winterthur Zürcherstrasse 15–21 SGI AE 100% 1998 1906 1998 3’340 4’945 116 1’521 0 9 6’591 0 1’492 0.0Zürich Baslerstrasse 30/Freihofstrasse 9 SGI AE 100% 1999 1948–63 2002–04 28’381 10’552 0 10’850 273 1’266 22’941 164 4’667 9.4Zürich Edenstrasse 16, 20 SGI AE 100% 1998 1957 2000 4’763 9’270 0 3’404 0 0 12’674 68 2’904 63.0Zürich Hohlstrasse 190 + 192 SGIC AE 100% 2007 1985 – 3’884 4’218 1’094 2’697 163 185 8’357 189 1’773 8.6Zürich Puls 5, Bürogebäude SGIP AE 100% 2002 2001–04 – 4’658 10’711 1’424 575 0 0 12’710 42 4’697 9.6Zürich Puls 5, Giessereihalle SGIP SW 51.0% 2002 2001–04 – 7’567 6’312 915 1’128 0 5’063 13’418 79 5’212 3.0Zürich Rautistrasse 33 SGIC AE 100% 2010 1984 2012 1’428 3’219 0 883 0 0 4’102 84 898 34.8Zürich Sihlquai 253–259 SGI SW + BR 45.9% 02/06 1986 – 3’212 5’453 0 2’594 0 0 8’047 42 1’993 5.7Zürich Staffelstrasse 8 + 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1923–63 2002–04 4’009 7’327 0 5’058 0 0 12’385 84 2’732 3.6Zürich Uetlibergstrasse 124, 130, 132, 134 SGI AE 100% 1999 1893/1958 2002/08 12’656 12’867 0 1’685 272 403 15’227 160 5’884 24.1

Grossraum Zürich 102’050 95’757 4’210 43’075 708 7’786 151‘536 1’419 39’204 15.7 35’476 2’602 32‘874

GenferseegebietGenf Rue de Lausanne 42 + 44 SGI AE 100% 99/05 1961 – 948 1’948 683 108 2’630 0 5’369 0 1’697 6.3Pully Avenue C.-F. Ramuz 43 SGI AE 100% 1999 1992 – 3’178 2’313 0 578 0 0 2’891 52 961 24.0

Genferseegebiet 4’126 4’261 683 686 2’630 0 8’260 52 2’658 12.7 2’283 415 1’868

Basel / Bern / MittellandBasel Lehenmattstrasse 260 DB AE 100% 2006 1962 – 1’842 0 1’369 0 0 2 1’371 0 243 0.0Belp Airport Business Center,

Hühnerhubelstrasse 58, 60, 62, 64, 66 SGI SW 95.0% 1997 1992 – 28’637 11’164 0 8’561 202 329 20‘256 291 2’781 35.4Bern Waldhöheweg 1 SGI AE 100% 1998 1961 1996 1’178 0 1’970 579 780 0 3’329 32 692 1.2Fribourg Rue de l’Industrie 21 SGI AE 100% 1999 1969 1985 787 537 0 519 0 0 1’056 14 145 20.7Grenchen Postmarkt, Kirchstrasse 1 SGI AE 100% 1998 1988–90 1998–00 2’283 2’327 1’232 285 957 185 4’985 85 676 13.4Oberentfelden Ausserfeldstrasse 9 SGI BR 100% 1998 1989 – 5’920 1’962 0 1’437 151 0 3’549 87 484 33.8Reinach / BL Sternenhofstrasse 15/15A SGI SW 100% 98/08 1989 – 4’389 3’805 1’259 2’604 0 870 8’538 139 1’576 27.5Rombach Bibersteinerstrasse 4 SGI SW 90.0% 1999 1991 2009 4’913 0 553 1’362 343 1’430 3’687 58 455 10.5Studen / BE Sägeweg 7 SGI AE 100% 1998 1989 – 5’663 1’540 0 1’309 107 28 2’984 79 413 37.9Zuchwil Zuchwilerhof, Hauptstrasse 55 SGI AE 100% 1997 1992 – 2’285 684 576 527 813 465 3’065 63 431 55.4

Basel / Bern / Mittelland 57‘896 22’018 6‘960 17‘181 3‘353 3’309 52‘820 848 7‘896 27.3 5‘824 1’005 4‘819

Übrige RegionenHeerbrugg Berneckerstrasse 215 SGI AE 100% 1999 1962 – 1’223 654 0 67 1’274 0 1’995 15 297 26.7St. Gallen Heiligkreuzstrasse 9 + 11 SGI AE 100% 1998 1960 2012/13 866 810 0 507 0 0 1’317 18 251 93.4Widnau / SG Bahnhofstrasse 24–24c SGI SW 48.8% 2000 1994 – 3’253 962 855 949 290 1’818 4’874 141 814 21.7

Übrige Regionen 5‘342 2‘426 855 1’523 1’564 1’818 8‘186 174 1‘362 36.0 981 259 722

Total Geschäftsliegenschaften 169‘414 124‘463 12‘708 62‘466 8‘254 12’913 220’803 2‘493 51‘120 17.9 44‘564 4‘281 40‘283





70

Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung)Stand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote


Renovations- jahr


Vermietbare Flächen (in m2) AnzahlParkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand1) (in %)

Mieterträge (in TCHF)2)

Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto

GewerbeliegenschaftenGrossraum ZürichDietikon Lagerstrasse 6–8 SGI AE 100% 2009 1973/91/05/08 – 15’965 3’703 0 9’807 0 2’502 16’012 65 2’300 0.0Höri Hofstrasse 1 SGI AE 100% 2000 1990 – 10’622 3’787 0 10’566 0 110 14’463 125 1’642 0.0Pfäffikon Talstrasse 35–37 SGI BR 100% 2000 1987 – 9’349 2’133 0 8’215 0 0 10’348 134 1’300 0.0Regensdorf Althardstrasse 301 SGI AE 100% 2000 1965 1992 16’471 1’823 0 10’655 211 0 12’689 69 2’023 2.1Rüti Im Neuhof SGI AE 100% 1999 1993 – 6’949 811 0 3’782 0 0 4’593 80 495 10.9Winterthur Zürcherstrasse 300 SGI AE 100% 1999 1967 – 6’088 106 0 2’972 80 0 3’158 54 340 20.5Würenlos Landstrasse 2 SGI AE 100% 2002 1984 – 5’910 538 0 5’795 358 157 6’848 55 688 6.3

Grossraum Zürich 71’354 12’901 0 51’792 649 2’769 68’111 582 8’788 2.4 8’647 451 8’196

GenferseegebietVernier Chemin de Morglas SGI BR 100% 2002 2000–02 – 30’725 0 0 41’496 0 0 41’496 0 3’594 0.0Yverdon Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI AE 100% 1997 1956 seit 1998 57’301 29’508 2’472 11’762 908 1’676 46’326 640 7’745 5.5Yverdon Rue des Uttins 27 SGI AE 100% 2007 1970 2007/08 3’101 1’376 0 985 0 0 2’361 40 404 0.0

Genferseegebiet 91’127 30’884 2’472 54’243 908 1’676 90’183 680 11’743 3.6 11’201 1’414 9’787

Basel / Bern / MittellandBern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% 2005 1935/1956 – 1’875 180 0 1’990 1’287 0 3’457 16 589 0.5Biel Maurerweg 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1932 1968 1’492 836 0 1’004 120 0 1’960 15 127 0.0Interlaken Untere Bönigstrasse 27 SGIC AE 100% 2012 2013 – 3’467 0 0 1’133 0 0 1’133 20 223 0.0Lyss Industriering 43 SGI AE 100% 1999 1964–91 2001/02 44’908 3’031 0 13’067 0 20 16’118 406 1’591 16.6Lyss Südstrasse 17 SGIC AE 100% 2012 2007 2011 2’220 0 0 1’230 0 0 1’230 11 164 0.0Moosseedorf Gewerbestrasse 15 SGI AE 100% 2001 1989–92 2002 12’290 2’250 0 5’640 0 0 7’890 55 1’193 0.0

Basel / Bern / Mittelland 66’252 6’297 0 24’064 1’407 20 31’788 523 3’887 6.8 3‘551 372 3‘179

Übrige RegionenBad Ragaz Elestastrasse 16, 16a + 18 SGI AE 100% 1999 1960/1987 1999–02 16’540 2’602 0 9’947 0 241 12’790 133 1’095 12.1St.Gallen Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 SGI AE 100% 1998 1962 – 2’905 1’717 0 3’652 170 0 5’539 59 580 0.0St.Gallen Oststrasse 29 + 31 SGI AE 100% 1998 1968 2000 2’307 88 0 1’841 1’107 234 3’270 11 313 0.0St.Gallen Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 SGI AE 100% 1998 1968 1983 3’528 2’495 0 4’487 0 0 6’982 80 887 0.8

Übrige Regionen 25’280 6’902 0 19’927 1’277 475 28’581 283 2’875 4.8 2‘715 314 2‘401

Total Gewerbeliegenschaften 254’013 56’984 2’472 150’026 4’241 4’940 218’663 2’068 27’293 3.8 26’114 2’551 23’563

WohnliegenschaftenBasel / Bern / MittellandBasel Redingstrasse 10/12 + 20/22 DB AE 100% 2006 1969 – 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1

Total Wohnliegenschaften 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1 2‘824 393 2’431

Total Renditeliegenschaften 435’393 181’446 15’180 212’492 29’672 17’853 456’643 4’750 81’257 12.5 73’502 7’226 66‘276





Detailinformationen zu den Renditeliegenschaften (Fortsetzung)Stand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote


Renovations- jahr


Vermietbare Flächen (in m2) AnzahlParkplätze

Sollmiete (in TCHF)

Leerstand1) (in %)

Mieterträge (in TCHF)2)

Büro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto

GewerbeliegenschaftenGrossraum ZürichDietikon Lagerstrasse 6–8 SGI AE 100% 2009 1973/91/05/08 – 15’965 3’703 0 9’807 0 2’502 16’012 65 2’300 0.0Höri Hofstrasse 1 SGI AE 100% 2000 1990 – 10’622 3’787 0 10’566 0 110 14’463 125 1’642 0.0Pfäffikon Talstrasse 35–37 SGI BR 100% 2000 1987 – 9’349 2’133 0 8’215 0 0 10’348 134 1’300 0.0Regensdorf Althardstrasse 301 SGI AE 100% 2000 1965 1992 16’471 1’823 0 10’655 211 0 12’689 69 2’023 2.1Rüti Im Neuhof SGI AE 100% 1999 1993 – 6’949 811 0 3’782 0 0 4’593 80 495 10.9Winterthur Zürcherstrasse 300 SGI AE 100% 1999 1967 – 6’088 106 0 2’972 80 0 3’158 54 340 20.5Würenlos Landstrasse 2 SGI AE 100% 2002 1984 – 5’910 538 0 5’795 358 157 6’848 55 688 6.3

Grossraum Zürich 71’354 12’901 0 51’792 649 2’769 68’111 582 8’788 2.4 8’647 451 8’196

GenferseegebietVernier Chemin de Morglas SGI BR 100% 2002 2000–02 – 30’725 0 0 41’496 0 0 41’496 0 3’594 0.0Yverdon Centre St-Roch, Rue des Pêcheurs 8 SGI AE 100% 1997 1956 seit 1998 57’301 29’508 2’472 11’762 908 1’676 46’326 640 7’745 5.5Yverdon Rue des Uttins 27 SGI AE 100% 2007 1970 2007/08 3’101 1’376 0 985 0 0 2’361 40 404 0.0

Genferseegebiet 91’127 30’884 2’472 54’243 908 1’676 90’183 680 11’743 3.6 11’201 1’414 9’787

Basel / Bern / MittellandBern Hofweg 5/Dammweg 27 SGI AE 100% 2005 1935/1956 – 1’875 180 0 1’990 1’287 0 3’457 16 589 0.5Biel Maurerweg 10 + 12 SGI AE 100% 1998 1932 1968 1’492 836 0 1’004 120 0 1’960 15 127 0.0Interlaken Untere Bönigstrasse 27 SGIC AE 100% 2012 2013 – 3’467 0 0 1’133 0 0 1’133 20 223 0.0Lyss Industriering 43 SGI AE 100% 1999 1964–91 2001/02 44’908 3’031 0 13’067 0 20 16’118 406 1’591 16.6Lyss Südstrasse 17 SGIC AE 100% 2012 2007 2011 2’220 0 0 1’230 0 0 1’230 11 164 0.0Moosseedorf Gewerbestrasse 15 SGI AE 100% 2001 1989–92 2002 12’290 2’250 0 5’640 0 0 7’890 55 1’193 0.0

Basel / Bern / Mittelland 66’252 6’297 0 24’064 1’407 20 31’788 523 3’887 6.8 3‘551 372 3‘179

Übrige RegionenBad Ragaz Elestastrasse 16, 16a + 18 SGI AE 100% 1999 1960/1987 1999–02 16’540 2’602 0 9’947 0 241 12’790 133 1’095 12.1St.Gallen Oststrasse 25/Schlösslistrasse 20 SGI AE 100% 1998 1962 – 2’905 1’717 0 3’652 170 0 5’539 59 580 0.0St.Gallen Oststrasse 29 + 31 SGI AE 100% 1998 1968 2000 2’307 88 0 1’841 1’107 234 3’270 11 313 0.0St.Gallen Spinnereistrasse 10 + 12 + 14 SGI AE 100% 1998 1968 1983 3’528 2’495 0 4’487 0 0 6’982 80 887 0.8

Übrige Regionen 25’280 6’902 0 19’927 1’277 475 28’581 283 2’875 4.8 2‘715 314 2‘401

Total Gewerbeliegenschaften 254’013 56’984 2’472 150’026 4’241 4’940 218’663 2’068 27’293 3.8 26’114 2’551 23’563

WohnliegenschaftenBasel / Bern / MittellandBasel Redingstrasse 10/12 + 20/22 DB AE 100% 2006 1969 – 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1

Total Wohnliegenschaften 11’966 0 0 0 17’177 0 17’177 189 2’844 0.1 2‘824 393 2’431

Total Renditeliegenschaften 435’393 181’446 15’180 212’492 29’672 17’853 456’643 4’750 81’257 12.5 73’502 7’226 66‘276





72

Detailinformationen zu den Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote


Renovations- jahr


Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Parkplätze

Sollmiete(in TCHF)

Leerstand1)

(in %)Mieterträge (in TCHF)2)

Büro Detailhandel Gewerbe/Lage Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto

Alle RegionenAu-Wädenswil Seestrasse 295 4) SGI AE 100% 2001 1960–87 – 42’965 5’658 0 20’722 0 880 27’260 298 3’312 29.0Baden Römerstrasse 36 - 36c 5) SGI AE 100% 06/07 1958 1990 9’274 7’620 0 598 0 0 8’218 272 1’485 0.0Basel Gellertstrasse 151, 157, 163 DB AE 100% 2006 1968 – 5’031 157 0 0 1’255 0 1’412 6 233 0.0Flurlingen Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) SGI AE 100% 2007 1875–1963 – 54’001 3’337 0 34’239 268 208 38’052 266 2’494 32.9Lausanne Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) SGI AE 100% 1999 n/a 1962 4‘132 0 0 0 0 0 0 0 n/a n/aWinterthur Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi SGIC AE 100% 2012 1947–2005 – 136’961 10’364 0 38’826 0 2’026 51’216 614 6’364 4.0Zürich Rüdigerstrasse 1 (edeneins)3) SGI SW 1.4% 1998 2007–2009 – 47 0 0 0 0 0 0 11 n/a n/aZürich Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) SGI AE 100% 1998 n/a – 1’217 0 0 0 0 0 0 18 68 n/aZürich Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei)3) SGI SW 7.9% 1998 2009–2011 – 41 0 0 0 0 0 0 15 n/a n/a

LandparzellenSolothurn Oberer Brühl (SOL 1)3) SGI AE 100% 1998 n/a n/a 38’206 0 0 29 0 0 29 4 n/a n/a

Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 291’875 27’136 0 94’414 1’523 3’114 126’188 1’520 13’956 14.6 12’377 2’107 10’270



3) Promotionsliegenschaften

4) Umklassierung von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften

5) Aufgrund der Zusammenlegung der Parzellen wurden die bisher als zwei Objekte ausgewiesenen Liegenschaften zusammengefasst

Abkürzungen

Eigentümer: DB = De Bary & Co. AG

HE = Einkaufszentrum Herti AG

SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

SGIC = SGI City Immobilien AG

SGIP = SGI Promotion AG

VO = EZ Volketswil AG

Eigentumsverhältnisse: AE = Alleineigentum

BR = Baurecht

ME = Miteigentum

SW = Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop


Detailinformationen zu den Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenStand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote


Renovations- jahr


Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl Parkplätze

Sollmiete(in TCHF)

Leerstand1)

(in %)Mieterträge (in TCHF)2)

Büro Detailhandel Gewerbe/Lage Wohnen Sonstige Total Brutto Aufwand Netto

Alle RegionenAu-Wädenswil Seestrasse 295 4) SGI AE 100% 2001 1960–87 – 42’965 5’658 0 20’722 0 880 27’260 298 3’312 29.0Baden Römerstrasse 36 - 36c 5) SGI AE 100% 06/07 1958 1990 9’274 7’620 0 598 0 0 8’218 272 1’485 0.0Basel Gellertstrasse 151, 157, 163 DB AE 100% 2006 1968 – 5’031 157 0 0 1’255 0 1’412 6 233 0.0Flurlingen Winterthurerstrasse 702 (Arova-Areal) SGI AE 100% 2007 1875–1963 – 54’001 3’337 0 34’239 268 208 38’052 266 2’494 32.9Lausanne Chemin de Renens 52 (Résidence Bel Orne)3) SGI AE 100% 1999 n/a 1962 4‘132 0 0 0 0 0 0 0 n/a n/aWinterthur Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi SGIC AE 100% 2012 1947–2005 – 136’961 10’364 0 38’826 0 2’026 51’216 614 6’364 4.0Zürich Rüdigerstrasse 1 (edeneins)3) SGI SW 1.4% 1998 2007–2009 – 47 0 0 0 0 0 0 11 n/a n/aZürich Rüdigerstrasse 11 (eden5)3) SGI AE 100% 1998 n/a – 1’217 0 0 0 0 0 0 18 68 n/aZürich Staffelstrasse 14 – 22 (edendrei)3) SGI SW 7.9% 1998 2009–2011 – 41 0 0 0 0 0 0 15 n/a n/a

LandparzellenSolothurn Oberer Brühl (SOL 1)3) SGI AE 100% 1998 n/a n/a 38’206 0 0 29 0 0 29 4 n/a n/a

Total Promotions- und Entwicklungsliegenschaften 291’875 27’136 0 94’414 1’523 3’114 126’188 1’520 13’956 14.6 12’377 2’107 10’270



3) Promotionsliegenschaften

4) Umklassierung von Rendite- in Entwicklungsliegenschaften

5) Aufgrund der Zusammenlegung der Parzellen wurden die bisher als zwei Objekte ausgewiesenen Liegenschaften zusammengefasst

Abkürzungen

Eigentümer: DB = De Bary & Co. AG

HE = Einkaufszentrum Herti AG

SGI = SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG

SGIC = SGI City Immobilien AG

SGIP = SGI Promotion AG

VO = EZ Volketswil AG

Eigentumsverhältnisse: AE = Alleineigentum

BR = Baurecht

ME = Miteigentum

SW = Stockwerkeigentum; die ausgewiesene Zahl entspricht dem Anteil der Intershop


74

Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von ImmobilienStand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote

Erwerbs- jahr

Übergang Nutzen/Gefahr


Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl ParkplätzeBüro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total

ZugängeEs waren keine Zugänge zu verzeichnen.

AbgängeRenditeliegenschaftenBasel Schützengraben 21 SGI AE 100% 1999 23.12.2013 982 1’134 0 1’060 513 0 2’707 37Genf Rue Jean-Charles Amat 15 SGI AE 100% 2007 31.12.2013 491 0 65 286 1’668 0 2’019 10Lyss1) Industriering 43 SGI AE 100% 1999 31.12.2013 17’433 0 0 0 0 7’070 7’070 0Sissach Hauptstrasse 93 SGIC AE 100% 1999 01.09.2013 1’237 676 158 60 228 53 1’175 29St. Gallen Fürstenlandstrasse 159 SGI AE 100% 1999 01.02.2013 3’962 800 3’489 845 0 0 5’134 39Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenSolothurn1) Oberer Brühl (SOL1) SGI AE 100% 1998 22.04.2013 575 0 0 0 0 0 0 0

Total Abgänge 24’680 2’610 3’712 2’259 2’409 7’123 18’105 115

1) Verkauf einer Teilfläche



Detailinformationen zu den Zu- und Abgängen von ImmobilienStand per 31. Dezember 2013



Eigentums- quote

Erwerbs- jahr

Übergang Nutzen/Gefahr


Vermietbare Flächen (in m2) Anzahl ParkplätzeBüro Detailhandel Gewerbe/Lager Wohnen Sonstige Total

ZugängeEs waren keine Zugänge zu verzeichnen.

AbgängeRenditeliegenschaftenBasel Schützengraben 21 SGI AE 100% 1999 23.12.2013 982 1’134 0 1’060 513 0 2’707 37Genf Rue Jean-Charles Amat 15 SGI AE 100% 2007 31.12.2013 491 0 65 286 1’668 0 2’019 10Lyss1) Industriering 43 SGI AE 100% 1999 31.12.2013 17’433 0 0 0 0 7’070 7’070 0Sissach Hauptstrasse 93 SGIC AE 100% 1999 01.09.2013 1’237 676 158 60 228 53 1’175 29St. Gallen Fürstenlandstrasse 159 SGI AE 100% 1999 01.02.2013 3’962 800 3’489 845 0 0 5’134 39Promotions- und EntwicklungsliegenschaftenSolothurn1) Oberer Brühl (SOL1) SGI AE 100% 1998 22.04.2013 575 0 0 0 0 0 0 0

Total Abgänge 24’680 2’610 3’712 2’259 2’409 7’123 18’105 115

1) Verkauf einer Teilfläche



76

Bericht des unabhängigen Liegenschaftsschätzers An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Zürich

Marktwertermittlung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der

Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2013

1. Auftrag KPMG AG Real Estate («KPMG») hat im Auftrag der jeweiligen Eigentumsgesellschaften die

Immobilien der Intershop-Gruppe zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember 2013

zu Marktwerten bewertet. Dabei handelt es sich insgesamt um 51 Renditeliegenschaften und 5

Entwicklungsliegenschaften.

2. Bewertungsstandard

und Marktwerte

KPMG bestätigt, dass die ermittelten Marktwerte «aktuellen Werten» gemäss Swiss GAAP FER

18 entsprechen und in Übereinstimmung mit den gebräuchlichen Standards und Richtlinien,

insbesondere den International Valuation Standards (IVS) sowie den Swiss Valuation Standards

(SVS) erstellt wurden. Der Marktwert ist definiert, als «der geschätzte Betrag, für welchen ein

Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und

einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sach-

kenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt».

3. Bewertungsmethode und Be-

wertungsgrundlagen

Die Marktwertermittlung von Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe erfolgt anhand der

Discounted-Cashflow Methode (DCF). Der Marktwert ergibt sich demnach als Summe der auf

den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht

auf den Mieter umlagefähigen Kosten. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz wird ob-

jektspezifisch unter Berücksichtigung der Lage, der Nutzung sowie der aktuellen Marktsituation

bestimmt.

Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter

der Annahme, dass deren Wiedervermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle,

mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüb-

lichen Formen entsprechen, werden bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt.

Fremdkapitalkosten, Ertragssteuern und Mehrwertsteuern, sowie bei einer zukünftigen Veräu-

sserung fällige (Grundstück-)Gewinnsteuern und Transaktionskosten werden bei der Marktwert-

ermittlung nicht berücksichtigt.

Die Entwicklungsliegenschaften werden auf Basis eines Fortführungsszenarios bewertet; allfälli-

ge Aus- und / oder Umnutzungspotenziale werden dabei nicht berücksichtigt.

Sämtliche Liegenschaften sind der KPMG aufgrund der Besichtigungen sowie der seitens Eigen-

tümer zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt und werden mindestens im Dreijahresrhyth-

mus besichtigt.

.


4. Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen schätzt KPMG AG den Marktwert der 56

bewerteten Rendite- und Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2013 auf (gerundet)

total:

Total CHF 1’207’643’000 (eine Milliarde zweihundertundsieben Millionen sechshundertdreiundvierzigtausend Schweizer

Franken)

5. Wertveränderung Der Marktwert der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe vermindert

sich somit gegenüber dem Vorjahr um CHF 10.4 Mio. bzw. 0.9%. Diese Veränderung resultiert

im Wesentlichen aus einer negativen Nettobestandesänderung (Verkauf von 4 Liegenschaften

und einer Teilparzelle) und einer positiven inneren Wertveränderung massgeblich aufgrund von

erhöhten Cashflows (Wegfall von im Jahr 2013 ausgeführten Investitionen, Mietertragssteige-

rungen durch Neu- und/oder Wiedervermietungen).

6. Unabhängigkeit und

Vertraulichkeit

Abschliessend weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben

genannten Zweck bestimmt ist und verweisen auf die der Bewertung zugrunde liegenden Haf-

tungsbeschränkungen. Wir versichern, die Bewertungen parteilos erstellt zu haben.

Zürich, 24. Januar 2014

KPMG AG

Ulrich Prien Philipp Schelbert

Partner, MRICS Director


78

Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen

Bewertungsmethode Die Wertermittlung von Renditeliegenschaften basiert auf der Discounted-Cash-Flow Methode

(«DCF»). Die Bewertung erfolgt in Anlehnung an die Bestimmungen, Richtlinien und Standards

von ISVC, RICS, TEGoVA. Die ermittelten Marktwerte entsprechen «aktuellen Werten» gemäss

Swiss GAAP FER 18.

Das verwendete DCF-Modell ist ein Zweiphasen-Modell und ermittelt den Marktwert des Objek-

tes auf der Basis zukünftiger Cashflows. Dies beinhaltet eine Prognose der potenziellen zukünf-

tigen Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Vermietung bzw. der Nutzung der Lie-

genschaft über einen angenommenen Detail-Betrachtungszeitraum von 10 Jahren. Ausgehend

von den erzielbaren Mieten und Mietsteigerungen werden die jährlichen Sollmieteinnahmen

ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden

Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller

nicht auf die Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende

des Betrachtungszeitraumes wird zusätzlich der Erlös aus einem angenommenen Verkauf («Exit

Value») des Objektes in die Wertermittlung mit einbezogen. Der Exit Value wird dabei mittels

Barwert über die Restlebensdauer der Liegenschaft im Exit-Jahr berechnet. Der Marktwert ergibt

sich dann als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten zukünftigen Netto-Cash-

flows über den Betrachtungszeitraum plus den diskontierten Exit Value.

Bei den bewerteten Entwicklungsliegenschaften der Intershop-Gruppe handelt es sich teilweise

um Objekte, welche aktuell Mieteinnahmen generieren, mittelfristig aber mittels signifikanter,

baulicher Eingriffe transformiert und / oder einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen.

Diese Objekte werden unter einem Fortführungsszenario mit der bestehenden Nutzung ohne

Berücksichtigung allfällig langfristig vorhandener Aus- und/oder Umnutzungspotenziale bewer-

tet.

Diskontierungszinssatz Der für die Wertermittlung angewandte Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung

langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und

einem spezifischen Risikozuschlag (allgemeines Liegenschaftsrisiko). Dieser Risikozuschlag be-

rücksichtigt das allgemeine Immobilienrisiko und die damit verbundene, höhere Illiquidität einer

Immobilie gegenüber einer risikofreien Anlage sowie das objektspezifische Risiko aufgrund von

Lage, Nutzung und Qualität der Liegenschaft.

Das zur Anwendung gebrachte Zweiphasen-Modell der DCF-Berechnung unterscheidet bei der

Wertableitung zwischen nominalen und realen Zahlungsströmen. So werden im Detailbetrach-

tungszeitraum der ersten zehn Jahre nominale, indexierte Zahlungsströme abgebildet und ein

dementsprechender Diskontierungszinssatz gewählt. Der Exit Value wird als Barwert über die

Restlebensdauer nach dem Exit-Jahr (in der Regel 90 Jahre) berechnet. Der dabei angesetzte

Diskontierungszinssatz impliziert reale, d.h. inflationsbereinigte Zahlungsströme und ist deshalb

tiefer als der Diskontierungszinssatz der Detailbetrachtungsperiode.

Die Diskontierung der Cashflows der Jahre 1 bis 10 erfolgt jeweils per Mitte Jahr (mittschüssig),

während der Exit Value am Ende des Jahres 10 (nachschüssig) angesetzt wird. Die nominalen

Diskontierungszinssätze der Jahre 1 bis 10 bewegen sich für die per 31. Dezember 2013 bewer-


teten Liegenschaften der Intershop-Gruppe zwischen 4.9% und 7.2%. Der durchschnittliche

kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz beträgt für die Renditeliegenschaften 5.34% (Vorjahr

5.29%) und für die Entwicklungsliegenschaften 5.54% (Vorjahr 5.49%).

An dieser Stelle möchten wir jedoch darauf hinweisen, dass der Vergleich von Diskontierungs-

zinssätzen verschiedener Immobilienportfolios, insbesondere bei unterschiedlichen Bewertungs-

häusern, per se nicht möglich bzw. nicht sehr aussagekräftig ist, sondern nur einhergehend mit

einer vertieften Analyse aller wertrelevanten Bewertungsannahmen erfolgen sollte.

Indexierung Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen Elemente des

Inflationsschutzes von Immobilien und muss daher in einer dynamischen Betrachtung berücksich-

tigt werden. Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex

der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an Verände-

rungen des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind,

zusätzlich jedoch auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der

einschlägigen Konjunkturforschungsstellen und Organisationen (SNB, KOF, BAK, SECO, OECD)

werden folgende Annahmen für die zukünftige Entwicklung der Mieten getroffen, welche jedoch

nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen darstellen:

Jahr 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Exitjahr

Wachstumsrate 0.0% 0.5% 0.7% 1.2% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.4% 1.0%

Diese Wachstumsraten stellen die angesetzte Mietsteigerung bei voller Indexierung dar. Bei den

einzelnen Bewertungen wird dabei für jede einzelne Mieteinheit die vertraglich vereinbarte oder

mietrechtlich mögliche prozentuale Indexierung berücksichtigt. Weitere Mietsteigerungen infol-

ge allfälliger zukünftiger Hypothekarzinserhöhungen werden wegen der zu erwartenden Träg-

heit des Referenzzinssatzes nicht eingerechnet. Die abgebildeten Wachstumsraten gelten auch

für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.

Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen bilden die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss Mieterspiegel der In-

tershop-Gruppe per 31. Dezember 2013. Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten wer-

den die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich

vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von aus-

laufenden (Geschäfts-) Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig be-

urteilten Marktmieten. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden spätestens im Exit-Jahr

nachhaltige Marktmieten angesetzt. Es wird davon ausgegangen, dass die Bestimmungen aus

den Mietverträgen von den jeweiligen Eigentümern eingehalten werden.

Leerstand Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen für jede Liegenschaft indi-

viduellen strukturellen Leerstand berücksichtigt. Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs-,

Lager-, Gewerbe- und Büroflächen wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand

in Form einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf) angesetzt. Bei Ablauf

von Wohnmietverträgen werden in der Regel ebenfalls spezifische Leerstände angesetzt, diese

fallen jedoch üblicherweise geringer aus als bei Gewerbeliegenschaften.


Bewirtschaftungs- und

Unterhaltskosten

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Liegenschaftssteuern, Versicherungsprämien,

Verwaltungs- und allgemeinen Betriebskosten zusammen, welche nicht dem Mieter als Ne-

benkosten weiterbelastet werden können. Als Vergleichszahlen und zur Verifizierung der Zu-

kunftserwartungen werden - falls vorhanden - die Vergangenheitswerte aus den Liegenschafts-

abrechnungen beigezogen. Diese Angaben werden mit Hilfe von eigenen Benchmarks auf ihre

Plausibilität geprüft und allenfalls im Verlauf des Betrachtungszeitraumes unter Berücksichti-

gung der vertraglichen Vereinbarungen sowie des Zustands der Liegenschaft angepasst. Bei den

Unterhaltskosten wird analog vorgegangen

Zukünftige Instandsetzungskosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Be-

deutung zu. Die während des Betrachtungszeitraumes berücksichtigten Investitionen basieren

auf den 10-Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe. Diese werden auf ihre Plausibilität

geprüft, gegebenenfalls angepasst und entsprechend in den Bewertungen berücksichtigt.

Die bei der Ermittlung des Exit Value zu berücksichtigenden, langfristig erforderlichen Instand-

setzungsmassnahmen («Capex») werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass

je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft die einzelnen Teile der Bauwerkssubstanz eine

begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert

werden müssen. Die so ermittelten, zukünftigen Instandsetzungskosten werden per Exit-Jahr

in einen kalkulatorischen Fonds umgerechnet, welcher bei der Berechnung des nachhaltigen

Cashflows im Exit-Jahr entsprechend in Abzug gebracht wird. Dabei werden ausschliesslich die

vom Eigentümer zu tragenden Kosten zur Substanzerhaltung eingerechnet, welche das der

Bewertung zu Grunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern.


PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 WinterthurTelefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch

PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.

Bericht der Revisionsstellean die Generalversammlung derIntershop Holding AGZürich

Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz,Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapitalnachweis und Anhang (Seiten 38 bis 75) für das am31. Dezember 2013 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates

Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den SwissGAAP FER, den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) derSIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhal-tet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mitBezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben alsFolge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl unddie Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schät-zungen verantwortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnungabzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und denSchweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zuplanen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung freivon wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungs-nachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. DieAuswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eineBeurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstös-sen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kon-trollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Um-ständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über dieWirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilungder Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenom-menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind derAuffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemesseneGrundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlos-sene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz-und Ertragslage in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER und dem schweizerischen Gesetz


2

sowie den Bestimmungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIXSwiss Exchange.

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften

Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichts-gesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unsererUnabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestä-tigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystemfür die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.

Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.

PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler James Goffi

RevisionsexperteLeitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 26. Februar 2014

85IntershopHolding AGJahresrechnung2013

86 Bilanz

87 Erfolgsrechnung

88 Anhang der Jahresrechnung

91 Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns

92 Bericht der Revisionsstelle

86 Intershop Holding AGJahresrechnung 2013

Bilanz per 31. Dezember(in CHF 1’000)

Anmerkungen 2013 2012

Aktiven UmlaufvermögenFlüssige Mittel 55 10’289Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften 8’327 29’597Übrige Forderungen gegenüber Dritten 88 5Rechnungsabgrenzungsposten 67 19Wertschriften 10’156 0 Total Umlaufvermögen 18’693 39’910

AnlagevermögenBeteiligungen 2 257’502 232’863 Total Anlagevermögen 257’502 232’863

Total Aktiven 276’195 272’773

Passiven Kurzfristiges FremdkapitalKurzfristige Darlehen von Konzerngesellschaften 72’617 51’949Kurzfristige Darlehen von Dritten 0 19’000Schulden gegenüber Dritten 18 10Rechnungsabgrenzungsposten 683 813 Total kurzfristiges Fremdkapital 73’318 71’772

Total Fremdkapital 73’318 71’772

EigenkapitalAktienkapital 3 21’000 21’000Allgemeine gesetzliche Reserven 4’800 4’800Allgemeine Reserven 4 132’721 141’721 Gewinnvortrag 480 199 Gewinn des Geschäftsjahres 43’876 33’281Bilanzgewinn 5 44’356 33’480 Total Eigenkapital 202’877 201’001

Total Passiven 276’195 272’773

87Intershop Holding AGJahresrechnung 2013

Erfolgsrechnung(in CHF 1’000)

Anmerkungen 2013 2012

Ertrag Beteiligungsertrag 45’300 33’350Zinsertrag 992 570Finanzertrag 257 233Auflösung Wertberichtigungen 6 0 1’210

Total betrieblicher Ertrag 46’549 35’363

Aufwand Zinsaufwand 1’005 567Finanzaufwand 56 0Personalaufwand 321 321Übriger Verwaltungsaufwand 1’198 1’010

Total betrieblicher Aufwand 2’580 1’898

Betriebsergebnis vor Steuern 43’969 33’465

Steuern –93 –184

Gewinn des Geschäftsjahres 43’876 33’281


Anhang der Jahresrechnung

1 Allgemeines Die Darstellung der Jahresrechnung basiert auf den aktienrechtlichen Vorschriften und ist in

Übereinstimmung mit den allgemeinen Buch führungsvorschriften der Schweiz. Wertkorrektu-

ren auf Aktiven werden generell als Minusaktiven mit den entsprechenden Bilanzpositionen

verrechnet. Die Beteiligungen werden nach dem Grundsatz der Einzelbewertung bilanziert.

2 Beteiligungen Im Berichtsjahr wurde eine Minderheitsbeteiligung von 28.07% an der Corestate Capital AG,

Zug, erworben. Darüber hinaus haben sich keine Veränderungen bei den Tochter gesellschaften

ergeben. Detailangaben zu den Beteiligungen befinden sich auf den Seiten 96 und 97.

3 Aktienkapital Die Gesellschaft verfügt über 2’100’000 Inhaberaktien mit einem Nominalwert von

CHF 10. Angaben über die bedeutenden Aktionäre befinden sich in der Konzernrechnung unter

Anmerkung 15 (Seite 60).

4 Allgemeine Reserven

(in CHF 1’000) 2013 2012Reserven am Anfang des Geschäftsjahres 141’721 152’041Reserveauflösung gemäss Gewinnverwendungsbeschluss –9‘000 –10‘320Reserven am Ende des Geschäftsjahres 132’721 141’721

5 Bilanzgewinn (in CHF 1’000) 2013 2012Bilanzgewinn am Anfang des Geschäftsjahres 33’480 30’199Gewinnverwendung gemäss Beschlussder Generalversammlung:

– Dividende1) –42’000 –40’320– Auflösung von allgemeinen Reserven 9’000 10’320

Gewinn des Geschäftsjahres 43’876 33’281Bilanzgewinn am Ende des Geschäftsjahres 44’356 33’480

1) Zusätzlich wurde 2012 eine Ausschüttung aus den Reserven für Kapitaleinlagen von CHF 1.68 Mio. vorgenommen.

6 Auflösung Wertberichtigung Im Vorjahr konnten eine Wertberichtigung auf einer Beteiligung von CHF 0.15 Mio. und die im

Geschäftsjahr 2011 gebildete Wertberichtigung auf einer festverzinslichen Anlage von CHF 1.06

Mio. aufgelöst werden.


7 Vergütungen

und Beteiligungen

Die Vergütungen an Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sowie deren Be-

teiligungen gemäss Artikel 663bbis und Artikel 663c OR sind wie folgt:

Vergütungen fürdas Geschäftsjahr 2013(in CHF 1’000)

Basis-vergütung

variable Vergütung

sonstigeVergütung2)

Total2013

bar Aktien1)

VerwaltungsratDieter Marmet, Präsident 150 0 0 10 160Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident 75 0 0 5 80Charles Stettler, Mitglied 75 0 0 5 80Total Verwaltungsrat 300 0 0 20 320

GeschäftsleitungCyrill Schneuwly, CEO 450 0 418 169 1’037

Total Geschäftsleitung 1’125 155 904 407 2’591

1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung

2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen

(AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen

Vergütungen fürdas Geschäftsjahr 2012(in CHF 1’000)

Basis-vergütung

variable Vergütung

sonstigeVergütung2)

Total2012

bar Aktien1)

VerwaltungsratDieter Marmet, Präsident 150 0 0 10 160Hans-Peter Ruesch, Vizepräsident 75 0 0 5 80Charles Stettler, Mitglied 75 0 0 5 80Total Verwaltungsrat 300 0 0 20 320

GeschäftsleitungCyrill Schneuwly, CEO 450 0 374 171 995

Total Geschäftsleitung 1’165 230 624 423 2’442

1) Steuerwert des Aktienbezugs gemäss Kreisschreiben Nr. 5 der Eidg. Steuerverwaltung

2) Arbeitgeberbeitrag an die Pensionskasse, Sozial- und Personalversicherungen

(AHV, ALV, UVG, KKTG usw.) sowie geldwerte Leistungen

Die Geschäftsleitung hat die Möglichkeit, anstelle einer Barauszahlung der variablen Leistungs-

komponente diese in Form von gesperrten Aktien der Intershop Holding AG zu beziehen. Abhän-

gig von der Eigen kapitalrentabilität der Gruppe erhöht sich dadurch der Bonus bis maximal zum

Doppelten eines Barbezugs. Da sich die Mitglieder der Geschäftsleitung erst nach Publikation des

Abschlusses entscheiden müssen, ob sie den Bonus in bar oder in Aktien beziehen, wird bei der

Aufstellung die erwartete Entschädigung ausgewiesen. Es besteht kein Optionenprogramm.

Die Verwaltungsräte und die Mitglieder der Geschäftsleitung hielten per Bilanzstichtag die folgen-

den Beteiligungen an der Intershop Holding AG:

(Anzahl Aktien) 31.12.2013 31.12.2012Verwaltungsrat und GeschäftsleitungDieter Marmet, Präsident 3’000 3’000Hans-Peter Ruesch, Vize-Präsident 1’000 1’000Charles Stettler, Verwaltungsrat 0 0Cyrill Schneuwly, CEO 7’702 6’331Christian Baldinger, Leiter Bau & Entwicklung 1‘307 1‘040Thomas Kaul, CFO 309 200Andreas Wirz, Leiter Portfolio-Management 3’359 2’668Total 16’677 14’239

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung halten zusammen 0.79% (0.68%) des Aktienka-

pitals und der Stimmrechte.

Den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sind keine Kredite oder Darlehen

gewährt worden.

An frühere Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung wurden keine Entschädigun-

gen bezahlt. Es bestehen auch keine Kredite oder Darlehen an frühere Organe der Gesellschaft.

Weitere Transaktionen mit nahestehenden Personen aus Verwaltungsrat und Geschäftsleitung

erfolgten nicht. Sowohl im Berichtsjahr wie im Vorjahr wurden zu keinem Zeitpunkt Garantien

oder sonstige finanzielle Verpflichtungen zugunsten einer nahestehenden Person abgegeben.

8 Risikomanagement Die Gesellschaft ist Bestandteil der Intershop-Gruppe, für welche auf Konzernstufe ein imple-

mentiertes Risikomanagement besteht. Ausgehend von einer periodisch durchgeführten syste-

matischen Risikoidentifikation werden die für die Gesellschaften wesentlichen Risiken beurteilt

und deren mögliche Auswirkungen bewertet. Mit entsprechenden Massnahmen werden in der

Regel wesentliche nicht operative Risiken vermieden, vermindert oder überwälzt. Die selbst

getragenen Risiken werden konsequent überwacht. Die letzte umfassende Risikobeurteilung

durch den Verwaltungsrat der Intershop Holding AG erfolgte per 31. Dezember 2013. Aufgrund

dieser Beurteilung notwendig erachtete Rückstellungen und Wertberichtigungen waren bereits

vorhanden oder wurden gebildet.

9 Eventualverbindlichkeiten Per 31. Dezember 2013 betrugen die Eventualverbindlichkeiten der Intershop Holding AG

in Form von Patronatserklärungen und Garantien zugunsten von Gruppengesellschaften

CHF 371 Mio. (Vorjahr: CHF 352 Mio.).

10 Verpfändete Aktiven Ende des Jahres war eine Beteiligung zur Sicherstellung eines nicht beanspruchten Bankdarle-

hens verpfändet (Vorjahr: Beanspruchung CHF 19 Mio). Weitere verpfändete oder abgetretene

Aktiven, nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten oder Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorge-

einrichtungen bestanden nicht.


Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns des Geschäftsjahres 2013

Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung (in CHF)Gewinnvortrag vom Vorjahr 479’576Jahresgewinn 2013 43’876’112Total Bilanzgewinn 44’355’688

Der Verwaltungsrat beantragt folgende Verwendung des Bilanzgewinns:

Dividende für 2013 von CHF 20.00 pro Inhaberaktie auf 2’100’000 Aktien 42‘000‘000Vortrag auf neue Rechnung 2’355’688

Bei Annahme dieses Antrages wird pro Inhaberaktie zu nom. CHF 10 die Dividende am 10. April

2014 (ex-Datum 7. April 2014) wie folgt ausbezahlt:

Bruttodividende CHF 20.00abzüglich 35% Verrechnungssteuer CHF 7.00Nettoauszahlung CHF 13.00

Intershop Holding AGJahresrechnung 2013

91


PricewaterhouseCoopers AG, Zürcherstrasse 46, Postfach, 8401 WinterthurTelefon: +41 58 792 71 00, Telefax: +41 58 792 71 10, www.pwc.ch

PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften.

Bericht der Revisionsstellean die Generalversammlung derIntershop Holding AGZürich

Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Intershop Holding AG bestehend aus Bilanz,Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 86 bis 91, sowie Seiten 96 bis 97) für das am 31. Dezember 2013abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates

Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzli-chen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestal-tung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf dieAufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstös-sen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendungsachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verant-wortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnungabzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und denSchweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zuplanen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung freivon wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungs-nachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. DieAuswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eineBeurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstös-sen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kon-trollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umstän-den entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über dieWirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilungder Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenom-menen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind derAuffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemesseneGrundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2013 abgeschlosse-ne Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.


2

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften

Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichts-gesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unsererUnabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestä-tigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystemfür die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischenGesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

PricewaterhouseCoopers AG

Christian Kessler James Goffi

RevisionsexperteLeitender Revisor

Revisionsexperte

Winterthur, 26. Februar 2014

95Konzerngesellschaften,Mehrjahresübersichten,Glossar, Adressen

96 Tochtergesellschaften und Beteiligungen

98 Mehrjahresübersicht Intershop-Gruppe

99 Mehrjahresübersicht Intershop Holding AG

100 Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe

102 Adressen


Tochtergesellschaften und BeteiligungenStand per 31. Dezember 2013

Gesellschaftsname, Sitz

Beteiligung Intershop (in %)

Eigentümer

Einbezahltes Gesellschaftskapital

Konsolidierungsmethode

Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.,Yverdon-les-Bains ▲ 100.00 SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG 100’000 CHF Vollkonsolidierung

De Bary & Co. AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 1’500’000 CHF Vollkonsolidierung

Einkaufszentrum Herti AG, Zug ■ 100.00 Intershop Holding AG 3’000’000 CHF Vollkonsolidierung

EZ Volketswil AG, Volketswil ■ 100.00 Intershop Holding AG 2’000’000 CHF Vollkonsolidierung

Intershop Management AG, Zürich ▲ 100.00 Intershop Holding AG 250’000 CHF Vollkonsolidierung

Realconsult AG, Zürich ▲ 100.00 Intershop Holding AG 100’000 CHF Vollkonsolidierung

SGI City Immobilien AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 25’000’000 CHF Vollkonsolidierung

SGI Promotion AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 12’000’000 CHF Vollkonsolidierung

SGI Schweizerische Gesellschaft für Immobilien AG, Zürich ■ 100.00 Intershop Holding AG 150’000’000 CHF Vollkonsolidierung

Corestate Capital AG, Zug ● 28.07 Intershop Holding AG 172’634 CHF Equity

■ = Immobiliengesellschaft

▲ = Dienstleistungsgesellschaft

● = Assoziierte Gesellschaft

98

Intershop-GruppeMehrjahresübersicht

20132) 20122) 2011 2010 2009

angepasst

Aktiven

Umlaufvermögen Mio. CHF 41 26 76 40 66

Sachanlagevermögen Mio. CHF 1’250 1’237 1’159 1’183 1’177

Finanzanlagevermögen Mio. CHF 6 3 2 1 1

Bilanzsumme Mio. CHF 1’297 1’266 1’237 1’224 1’244

Passiven

Kurzfristiges Fremdkapital Mio. CHF 117 76 67 109 75

Langfristiges Fremdkapital Mio. CHF 612 634 630 582 649

Eigenkapital Intershop-Gruppe Mio. CHF 567 555 540 533 520

Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF 78 74 74 75 74

Bewertungsveränderung Mio. CHF 3 7 8 4 10

Verkaufserfolg (inkl. Promotion) Mio. CHF 9 9 11 19 8

Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF 82 82 86 91 83

Unternehmensergebnis vor Steuern Mio. CHF 68 69 69 74 65

Reingewinn Intershop-Gruppe Mio. CHF 57 56 55 58 51

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF 50 40 37 64 31

Eigenkapitalrendite Intershop-Gruppe

bezogen auf das Eigenkapital zu Beginn des Jahres % 10.3 10.3 10.3 11.1 9.9

Reingewinn Intershop-Gruppe

pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF 27.36 26.61 26.19 27.45 24.07

Reingewinn Intershop-Gruppe exkl. Bewertungsveränderungen

pro dividendenberechtigte Inhaberaktie à CHF 10 CHF 26.47 24.33 23.32 26.19 20.71

Ausschüttungsgrad1) % 75.6 82.2 85.8 76.4 96.6

Investitionen in Immobilien Mio. CHF 24 68 18 39 65

Eigenkapital pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 270 264 257 254 247

Anzahl Mitarbeiter/-innen 58 57 58 56 61

1) Auf Basis des Reingewinns der Intershop-Gruppe exklusive Bewertungsveränderungen 2) Rechnungslegung ab 2012 nach Swiss GAAP FER

99

Intershop Holding AGMehrjahresübersicht

2013 2012 2011 2010 2009

Aktienkapital (nominal)

Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000

Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

Dividendenberechtigtes Aktienkapital per 31.12.

Anzahl Inhaberaktien à CHF 10 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000 2’100’000

Nominalbetrag Mio. CHF 21.0 21.0 21.0 21.0 21.0

Börsenkurse (höchst/tiefst)1) CHF 339/310 337/310 327/300 319/288 301/260

Börsenkurse per 31.12. CHF 335.00 324.75 320.00 303.50 298.00

Börsenkapitalisierung per 31.12. Mio. CHF 704 682 672 637 626

Reingewinn Intershop Holding AG Mio. CHF 43.9 33.3 29.3 32.6 35.9

pro dividendenberechtigte Inhaberaktie CHF 20.89 15.85 13.95 15.54 17.08

Dividende pro Aktie CHF 20.002) 20.00 20.003) 20.00 20.00

1) Tagesschlusskurse

2) Antrag des Verwaltungsrats

3) CHF 19.20 Dividende zuzüglich CHF 0.80 Ausschüttung aus Kapitaleinlage

100

Glossar der wichtigsten verwendeten Begriffe

Bewertungsveränderung Die Bewertungsveränderung entspricht dem Marktwert (Fair Value) am Ende der Berichtsperiode

abzüglich des Marktwertes zu Beginn der Periode und allfälliger aktivierter (wertvermehrender)

Investi tionen.

Bruttoliegenschaftsertrag Siehe Liegenschaftsertrag.

Bruttorendite Für die Berechnung der Bruttorendite wird der effektiv erzielte Jahresliegenschaftsertrag (=Lie-

genschaftsertrag) ins Verhältnis zum Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.

Eigenkapitalquote Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme.

Eigenkapitalrendite Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinerfolg der Berichtsperiode gemäss Erfolgsrechnung ins

Verhältnis zum Eigenkapital zu Beginn dieser Periode.

Einwertungsgewinn Differenz zwischen Erstellungskosten (Anschaffungs- oder Herstellkos ten) einer Lie-

genschaft und dem ermittelten Marktwert, wenn die Liegenschaft erstmalig bewertet

wurde.

Entwicklungsliegenschaft Liegenschaft oder Landparzelle, die noch über eine grosse Entwicklungskomponente verfügt.

Veränderungen des Marktwertes werden, wie bei den Renditeliegenschaften, in der Erfolgsrech-

nung ausgewiesen.

Fair Value Siehe Marktwert.

Leerstandsquote Die Leerstandsquote entspricht der erwarteten Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspie-

gel im Verhältnis zum maximalen Mietertrag bei Vollvermietung (Soll-Miete) zu diesem Zeit-

punkt. Es handelt sich um eine stichtagsbezogene Grösse.

Liegenschaftsaufwand Der Liegenschaftsaufwand enthält alle Kosten, welche einer Liegenschaft direkt zugeordnet

werden können. Darin nicht enthalten sind Ertragssteuern, Kosten der Fremdfinanzierung und

der administrative Aufwand der Gruppe.

Liegenschaftsertrag Der Liegenschaftsertrag entspricht den effektiv vereinnahmten Mieteinnahmen einer Liegen-

schaft (exkl. Nebenkosten). Er entspricht somit der Soll-Miete abzüglich Leerständen, Mietaus-

fällen, Mietzinsreduktionen und dergleichen.

101

Marktwert Der Marktwert (Fair Value) einer Liegenschaft wird vom unabhängigen Liegenschaftenschätzer

ermittelt. Er entspricht dem geschätzten Verkaufspreis, welcher in einem funktionierenden Im-

mobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem

kaufsbereiten Erwerber nach an gemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion des

gewöhnlichen Geschäftsverkehrs erzielt werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis,

Umsicht und ohne Zwang handelt.

Nettoliegenschaftsertrag Entspricht dem effektiv erzielten Jahresmietertrag einer Liegenschaft nach Abzug aller direkt

zuordenbaren Kosten (= Liegenschaftsertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand).

Nettorendite Für die Berechnung der Nettorendite wird der Nettoliegenschaftsertrag ins Verhältnis zum

Marktwert am Ende der Berichtsperiode gesetzt.

Promotionsliegenschaft Entwicklungsliegenschaft, welche mit dem Ziel des unmittelbaren Verkaufs erstellt oder entwi-

ckelt wird. In der Regel handelt es sich um Entwicklungen im Bereich Stockwerkeigentum. Pro-

motionsliegenschaften werden zu Anschaffungswerten bilanziert. Allfällige Umklassierungen

aus den Renditeliegenschaften erfolgen zum Marktwert.

Renditeliegenschaft Anlageliegenschaft, welche zum Marktwert in der Bilanz ausgewiesen wird. Veränderungen des

Marktwertes werden als Bewertungsveränderungen Renditeliegenschaften in der Erfolgsrech-

nung ausgewiesen.

Soll-Miete Entspricht der zum Stichtag maximal erzielbaren Miete unter Annahme einer Vollvermietung.

102

Adressen

Holding

Sitz der Gesellschaft Intershop Holding AG

Puls 5

Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürich

Briefadresse Postfach 1601

CH-8031 Zürich

Telefon +41 44 544 10 00

Telefax +41 44 544 10 01

www.intershop.ch

E-Mail: [email protected]

Managementgesellschaften

Intershop Management AG

Puls 5

Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürich

Telefon +41 44 544 10 00

Telefax +41 44 544 10 01

Centre St Roch – Yverdon-les-Bains S.A.

Rue des Pêcheurs 8

CH-1400 Yverdon-les-Bains

Telefon +41 24 425 22 00

Telefax +41 24 425 08 88

www.st-roch.ch

E-Mail: [email protected]

Realconsult AG

Puls 5

Giessereistrasse 18

CH-8005 Zürich

Telefon +41 44 544 10 77

Telefax +41 44 544 10 01

51. ordentliche Generalversammlung

Donnerstag, 3. April 2014

Cigarettenfabrik Eventhalle 268

Sihlquai 268, 8005 Zürich

Berichterstattung

Bilanz-Medienkonferenz am 4. März 2014

Halbjahresbericht 2014 am 29. August 2014

Börsenkotierung

SIX Swiss Exchange

Aktien Valorennummer Ticker-Symbol

Inhaber 1731394 Telekurs IS/Reuters IS.S

Steuerwert der Eidg. Steuerverwaltung für 2013

Inhaberaktien CHF 335.00

Investor Relations

Cyrill Schneuwly

Sprache

Deutsch

Inte

rsh

op

Ges

chäf

tsb

eric

ht

2013

www.intershop.ch

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