Inzidenzanalyse «Limmatfeld» Martin Hofer, Bruno Fritschi, Daniel Romer Zürich, 21. August 2014.

Inzidenzanalyse «Limmatfeld»

Martin Hofer, Bruno Fritschi, Daniel RomerZürich, 21. August 2014

Ausgangslage und Ziel der Studie

Ausgangslage

Die Halter AG entwickelt seit 2005 in Dietikon das Limmatfeld. Im Zeitraum

zwischen 2008 und 2019 werden alle Baufelder bebaut. Durch die zentrale Lage

und die Grösse (87‘000 m2, rund 2‘000 bis 3‘000 Einwohner) des Limmatfelds

wird ein massgeblicher Einfluss auf die Entwicklung der Stadt Dietikon vermutet.

Es stellt sich daher die Frage, welche Auswirkungen die Entwicklung des Areals

auf Dietikon hat. Im Fokus stehen sowohl die Auswirkungen während des Baus als

auch nach der Fertigstellung aller Bauten.

Ziel

Ein gesamtheitliches Bild zu den (volkswirtschaftlichen) Auswirkungen der

Arealentwicklung auf dem Limmatfeld erhalten!

«Presseinformation»2

Realisierung BetriebPlanung

Vorgehen und Methodik

Grundfragen zur Untersuchung der Effekte des Limmatfelds

- Welche Effekte?

- Wie gross sind die Effekte?

- Wo fallen die Effekte an?

Untersuchte Themenbereiche

• Allgemeine Standortfaktoren: Wie hat sich Dietikon entwickelt? (Bevölkerung,

Beschäftigung,...)

• Immobilienmarkt: Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt? (Angebot,

Preise,...)

• Zahlungsflüsse (Inzidenzanalyse): Wer investiert im Limmatfeld und wohin

fliessen die Zahlungen?


Betrachtete Bereiche/Parameter im Rahmen der

Zahlungsflüsse− Drei Raumeinheiten: Dietikon, Kanton Zürich und

restliche Schweiz− Zwei Phasen: Bauphase von 2009 bis 2019, typisches

Betriebsjahr nach Fertigstellung 2020− Drei Ebenen: Zahlungen mit Bezug zum Bau und Betrieb

des Limmatfelds, Steuerzahlungen, Qualitative Effekte des Limmatfeldes

Agenda


1 Das Limmatfeld – Ein neues Quartier für

Dietikon

2 Angebot als Grundlage für Wachstum

3 Bau des Limmatfelds: Wer zahlt – wer

profitiert?

4 Betrieb des Limmatfelds: Wer zahlt – wer

profitiert?

5 Was hat Dietikon vom Limmatfeld?

Das Limmatfeld – ein neues Quartier für Dietikon

• 11 Baufelder in einem Perimeter von 90'200 m2 im Vollausbau

• Rund 1'270 Wohnungen (entspricht rund 152'000 m2 HNF) sowie 26'600 m2

HNF Geschäftsflächen

• Bis 2019 Wohnraum für bis 3'000 Einwohner und rund 600 Arbeitsplätze

• Neues Quartier um den Rapidplatz → Verbindung von Dietikon mit den grossen

Entwicklungs-gebieten nördlich der Bahngleise

• Ein neues Stück Stadt für Dietikon und das Limmattal / die Limmatstadt

• Hohe Nachfrage → praktisch kein Leerstand bei Wohnungen


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Limmatstadt

Limmattalbahn

Limmatfeld

Angebot als Grundlage für Wachstum


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Angebot als Grundlage für Wachstum

• Bescheidene Bevölkerungszunahme in Dietikon zwischen 2003 und

2008

• Ab dem Jahr 2007 deutlicher Wachstumsschub

• Innerhalb von rund 5 Jahren Zunahme von 10.3% (+2'300 Personen)

→ Per Ende 2012 Übertreffen des Wachstums des Kantons und der

Region Limmattal

• Wachstum in Dietikon ohne das Wohnungsangebot im Limmatfeld

kaum möglich


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Bau des Limmatfelds: Wer zahlt - wer profitiert?• Investitionen in der Bauphase von rund CHF 834 Mio.; die Mehrheit der

Investoren stammt nicht aus Dietikon.

• Investoren: HIG PK, BEP, NEST, PAT-BVG, Swiss Life, Basler Vers., Allianz Suisse,

CS und UBS

keine spekulative Investitionen, «Vorsorgegelder des Durchschnittsbürgers»

• Rund 102 Mio. fallen in Dietikon an: Löhne CHF 68 Mio.,

Materialien/Anschlussgebühren CHF 30 Mio., Steuervolumen CHF 4 Mio.

• Über die gesamte Bauzeit rund 1‘700 Arbeiter; pro Jahr durchschnittlich rund

140 Personen (Vollzeitstellen).

• Gesamteffekt in der Bauphase ist für die Gemeinde Dietikon positiv (mehr

Zuflüsse als Aufwendungen).

• Relativ zur Grösse profitiert die Gemeinde Dietikon am meisten von den

Zuflüssen aus dem Limmatfeld.


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Betrieb des Limmatfelds: Wer zahlt - wer profitiert?• Bilanz in der Betriebsphase für Dietikon wie zu erwarten negativ

• Gründe: hoher Anteil an Wohnnutzungen und die lokale Ausrichtung der

Geschäfte → Ausgaben (Mieten, Ausgaben in den Verkaufsgeschäften) stammen

aus Dietikon

• Investoren stammen nur zu einem kleinen Teil aus Dietikon → Zahlungsabflüsse

• Positive Effekte: − Im Limmatfeld werden rund 550 Personen arbeiten; davon kommen rund 270

Beschäftige aus der Gemeinde Dietikon; Nettoeffekt von rund 160 Beschäftigten.

−Jährlich anfallende Steuereinnahmen für die Gemeinden Dietikon von rund CHF 7.4 Mio.; rund 6.6 Mio. netto

• Zweitrundeneffekte dürften den Gesamteffekt verbessern!


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Was hat Dietikon vom Limmatfeld?

Immobilienmarkt: Positive Impulse• Anstieg der Angebotspreise durch Qualitätssteigerung des Angebots /

Attraktivierung des Standortes

• Entspannender Effekt für den Agglomerationsraum Zürich


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Immobilienmarkt: Attraktives Wohnangebot

• Wohnoptionen für Zuzüger und einheimische Bevölkerung stark verbessert

Grosses zusätzliches Wohnangebot (rund 10% des Bestandes von Dietikon)

Wohnungen mit höherer Qualität (Zustand, Standard, Grösse, gute Lage etc.)

• Neutraler resp. leicht positiver Zuwanderungssaldo von Schweizern sowie

grosser Anteil aus Deutschland

Steuerbares Einkommen Stadt Dietikon: ø ca. CHF 64‘000.-/Haushalt

Annahme steuerbares Einkommen Limmatfeld: ø CHF 80‘000 (MWHG)

120‘000.-/Haushalt (EWHG)


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Attraktiver Arbeitsstandort• Dietikon hat stark unter dem Strukturwandel gelitten negative

Beschäftigungsentwicklung

• Limmatfeld bietet Arbeitsstandort mit hervorragender Anbindung und guter

Infrastruktur

• Vielfältiges Jobangebot durch Neuansiedlungen (Retail, Gastro, Senevita, KSB

etc.)

• Rund 550 Arbeitsplätze im Limmatfeld

• Insgesamt wurden rund 160 zusätzliche Stellen geschaffen


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Stärkung der Zentrumsfunktion• Neben starkem Pendleraustausch mit der Stadt Zürich vor allem lokale

Pendlerströme

Zupendler: 3‘965 Personen, Wegpendler 6‘503 PersonenVerhältnis Arbeitsplätze zu Bewohner in Dietikon: 0.46 (Vergleich: Stadt Zürich 0.79)


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Was hat Dietikon vom Limmatfeld?Neue Infrastruktur

• Halter hat rund CHF 20 Mio. in Infrastruktur

investiert (Kreuzung, Fernwärme, Signaletik

etc.)

• Zudem wurde mit dem Rapidplatz ein neuer,

öffentlicher Stadtraum mit hoher

Aufenthaltsqualität (Freizeitwert) geschaffen

• Verdichtetes Bauen an zentraler Lage bringt

Mehrwert


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• Noch kein schulisches Angebot in unmittelbarer Umgebung

negativer Effekt auf Struktur der Zuzüger (wenig Familien)

• Rund 200-300 zusätzliche Kinder im schulpflichtigen Alter bis 2019

Investition durch öffentliche Hand notwendig

• Mietschulhaus hätte mit den zusätzlichen Steuererträge finanziert

werden können

• Geringe Mehrverkehrsbelastung durch die Lage beim Bahnhof, die

Limmattalbahn und Lage des Areals

Was hat Dietikon vom Limmatfeld?Überregionale städtebauliche und architektonische Ausstrahlung

• Masterplan von Prof. Hans Kolhoff und Gebäude von renommierten

Architekten

• Hohe Visibilität (Bahnlinie)

• Überregionale Strahlkraft des neuen Quartiers

• Verdichtung als zeitgemässe Standortentwicklung

• Urbanität als Lebensqualität

• Imagegewinn für Dietikon ist zwar nicht messbar, aber nicht zu

unterschätzen

• Grosse Medienresonanz


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Beitrag 18.06.2009: 20minuten

Beitrag 18.01.2013: NZZ Domizil Beitrag 16.06.2013: NZZ

Beitrag 16.06.2013: Solothurner Zeitung

Fazit /Lessons learnt• Grundlage für eine Bevölkerungszunahme von bis zu 3'000

Einwohnern

• Positiver volkswirtschaftlicher Gesamteffekt für die Stadt Dietikon

während der Bauphase (mehr Zuflüsse als Aufwendungen)

• Einmalige Steuereinnahmen von rund CHF 4.0 Mio. und

Anschlussgebühren von rund CHF 16.3 Mio. sowie zusätzliche,

wiederkehrende Steuereinnahmen von jährlich rund CHF 7.4 Mio. zu

Gunsten der Gemeinde Dietikon

• Positive Impulse für den Immobilienmarkt

• Insgesamt kann eine positive Gesamtbilanz gezogen werden

• Die Stadt Dietikon profitiert vor allem in Form von: zusätzlichen Steuererträgen zusätzlichen Arbeitsplätzen einer gesteigerter Standortqualität (Angebot, Image) einer Stärkung ihrer Funktion als Regionalzentrum

• Infrastrukturplanung ist eine strategische Aufgabe bei jeder

Arealentwicklung


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Inzidenzanalyse «Limmatfeld» Martin Hofer, Bruno Fritschi, Daniel Romer Zürich, 21. August 2014.

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