Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH MünchenProf. Karlhans Stark KOSTEN.

Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark

KOSTEN

FH München Prof. Kh. Stark

FB 02 SS 2001 Projektmanagement

Inhalt Vorlesung 8. Semester

1. Kostenplanung Studienarbeit

- Investitionskosten

- Projektentwicklung

- Baufolgekosten

2. Wiederholung Terminplanung

3. LV - Erstellung Studienarbeit

4. EDV - Präsentationen

5. Beispiele aus der Praxis

6. Leistungsbild Projektsteuerung

7. Prüfungsvorbereitung

Sebastian Brandt

“Das Narrenschiff”

1494


KONFLIKTFELD KOSTENSTEUERUNG


KOSTEN TERMINE

STANDARDS, QUALITÄT

FUNKTIONEN

GRUNDSÄTZLICHE ZIELDEFINITION FÜR EIN BAUPROJEKT


QUALITÄT

KOSTENSICHERHEIT

TERMINSICHERHEIT

WIRTSCHAFTLICHKEIT

Hohe funktionelle Qualität Ansprechende Gestaltung gute Qualität der Materialien

Preiswert aber nicht billig abgesichertes Budget

Fester Terminrahmen kurze Bauzeit

niedere Folgekosten

GESAMTKOSTENVERLAUF VOM WETTBEWERB BIS ZUR ABRECHNUNG


1. Preis = 103,6

100,0

102,1

107,5

99,4

97,6

98,7

95,797,6

97,6

101,3

99,8

- 6 %

+ 6 %

6/80 10/80 1/81 5/81 8/81 6/82 10/82 12/83 6/84 8/84

Wettbew. Analyse

Überarb. 1. Preis

Vor-planung

Rationalisierung

Entwurf Rohbau-vergabe

Submission Technik + Ausbau

Ausführungsaltern. Technik + Ausbau

Qualitätserhöhungen, Zusatzwünsche, gleichzeitig Minderung durch Vergabe-

verhandlung

Schlußrechnungen Nachforderungen Nachbestellungen

Revision der Schluß-rechnungen und Nachforderungen

EinzugBaubeginn Reduzierung um 2 Stockwerke

Genehmigung Entwurf Bauentscheid

Planungsentscheidung Festlegung Kostenrahmen

Preisgericht

HERKÖMMLICHE KOSTENDRIFT IM PROJEKTVERLAUF

Kos

ten

Zeit, Realisierungsfortschritt

“Normale” Kostendrift

$ DM

FrKostenziel


DER RADIKALE EINGRIFF SCHAFFT FREIRAUM

Kos

ten

Zeit, Realisierungsfortschritt

Kostenziel$ DM

Fr“Normale” Kostendrift

mit Gewalt unter Zielwert bringen!


GESAMTKOSTENÜBERSICHT

GESAMTKOSTEN

FOLGEKOSTENERSTKOSTEN

ÄNDERUNGS- UND BESEITIGUNGS-

KOSTEN

BAUNUTZUNGS-KOSTEN DIN 18960

SACHNUTZUNGS-KOSTEN

BAUKOSTEN DIN 276

neualt

Grundstück Erschließung Bauwerk Geräte Außenanlagen zusätzliche Maßnahmen Baunebenkosten

Grundstück Erschließung Baukonstruktion technische Anlangen Außenanlagen Ausstattung Baunebenkosten

Bauänderung Baubeseitigung

Kapitalkosten Abschreibung Verwaltungskosten Steuern Betriebskosten Bauunterhaltungskosten

Personalkosten Sachkosten


BAUUNTERHALTUNGSKOSTEN UND BETRIEBSKOSTEN

Bauunterhaltungskosten

Kosten für den Bauunterhalt während der Nutzungszeit

• Ersatz von Bodenbelägen

• Erneuerung von Fassaden

• Erneuerung von Dachbelägen

Betriebskosten

Kosten zur Aufrechthaltung der Aufenthaltsbedingungen während der Nutzungszeit

• Kosten der Reinigung innen und außen

• Kosten der Heizung/Lüftung

• Kosten des elektrischen Stroms

• Kosten der Wartung

• Kosten der Pflege und Instandhaltung


QUALITATIVER VERLAUF DER KOSTENBEEINFLUSSBARKEITGrun

dlage

nerm

ittlung

Vorplan

ung

Entwurf

Werkpla

nung

Aussch

reibu

ng / V

ergab

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bau /

Hauste

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rung,

restlic

he Verg

abe

100 %

100 %

Kost

enbe

einf

lußb

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it

Info

rmat

ions

men

ge

Projektdauer


KOSTENPLANUNG UND MITTELABFLUSSKosten können zum K.o.-Kriterium für Neuerungen oder Veränderungen werden, deshalb: solide Kalkulation und

solide Überwachung.

Kostenermittlung/ -schätzung

• über Arbeitspakete des Projektstrukturplanes, Arbeitspakete sind Kostenträger

• mit Kosteninformation aus Vergangenheit, Fortschreibung über Index

• mit Werten aus der innerbetrieblichen Nachkalkulation, wenn diese nicht vorhanden ist, aus Literatur oder Datenbanken

Eine Kostenermittlung sollte immer unter dem Aspekt des “life-cycle-cost” stehen!

Mittelbedarfsplanung = Verteilung der Kosten über die Projektzeit

1. möglich über die Netzplantechnik

Vorteil: schnelle Rechnung und grafische Darstellung

Nachteil: paßt nur, wenn eigener Kostennetzplan erstellt wird

2. pragmatischer Weg bei kleineren Projekten

Verteilung mittels Tabellenkalkulation

Kostenüberwachung = nicht nur buchhalterisches Nachhalten von Vergaben und Zahlungen

= Erfassen der bisher angefallenen Kosten (zeitnah)

+ Schätzkosten für die noch zu erbringenden Leistungen

(= estimate to complection ETC)

= estimate at completion (EAC)


STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG NACH DEM FACHLICHEN FEINKONZEPT


KOSTENÄNDERUNGSURSACHEN

1. ProjektänderungenPlanungsänderungen (Gestalt, Menge, Standard)Abweichungen vom ursprünglichen Planungskonzept wegen Planlieferungsverzug

2. FehleinschätzungenUngenauigkeiten bei der Mengener-mittlung aufgrund der Ermittlungs-methode vom “Groben (Annahmen)

zum Feinen (abgesicherte Werte)”

3. BaupreisindexUnberücksichtigte Konjunktur-, Struktur- und Markteinflüsse

1. ProjektänderungenAusführungsabweichung nach § 2 VOB/B: Behinderung bzw. Unter-brechung während der Bauausführung nach § 6 VOB/B

2. Fehlerhafte LeistungsverzeichnisseFalsche Mengen, fehlende überflüssige Positionen, oberflächliche

Detaillierung, falsche Positionsbeschreibungen

3. Lohn- und Materialgleitklauseln

PLANUNGSBEZOGEN Phasen:

Vorplanung / Planung

AUSFÜHRUNGSBEZOGEN Phasen:

Vergabe / Ausführung


KOSTENPLANUNG WÄHREND DER PLANUNG Kosten und Preise


UNNÖTIGE KOSTEN IN EINEM PROJEKT

• Überspitzte Vorschriften und Spezifikationen

• Übertriebene Anforderungen vor allem an Einzelteile!

• Die Forderung besonderer Genauigkeit oder überflüssiger Eigenschaften

• Zu viele “wünschenswerte” Eigenschaften und Merkmale in einem Produkt

• Überdimensionierung aus Zeitmangel oder zu großer Vorsicht

Grundsatz: Just knowing what things costs, helps save money!


KOSTENEINFLUSSGRÖSSEN EINER INVESTITON

Kosteneinflußgrößen

eines

Bauwerkes

herstellungsbedingt:

• konventionelle Bauweise

• Taktbetrieb

• Erstellungszeit

umweltbedingt:

• ökonomisch (z.B. Finanzmarkt)

• politisch (z.B. Mindestanteil an Wohnungen

• sozial (z.B. Bürgerinitiativen)

standortbedingt:

• GFZ

• Baugrund

• Zufahrtsmöglichkeitennutzungsbedingt:

• Materialfluß

• Arbeitskräfte

objektbedingt:

• geometrische Bedingungen

• bauphysikalische Schutzmaßnahmen


EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 1


1. Baugrube Lage innerstädtisch

städtischer Randbereich

außerhalb

Form rechteckig oder quadratisch

verwinkelt

Tiefe Wasserhaltung erforderlich?

Baugrubenverbau notwendig?

2. Fundamente/Sohle Bodenart guter Boden mit ausreichender zulässiger Pressung

schlechter Baugrund

Höhenlage Achsversprünge

Abtreppungen

vollständige Bodenabfuhr teilweise Abfuhr

Trägerbohlwand Spundwand Schlitzwand

Einzel- und Streifenfundamente

Bodenaustausch Bohrpfähle Injektion des Baugrundes

mögliche Störung des Bauablaufes



3. Tragende Stützen und Unterzüge

Grundriß

Raster

Nutzung

Materialwahl

Lasteneinflußgrößen Querschnittsbemessungen

Stahl Brandschutz?

Stahlbeton Ortbeton

Fertigteile

4. Gebäudeaussteifung Grundriß

Scheiben

Raster

Kerne

Windverbände



5. Tragende Deckenkonstruktion

statisches Konzept

Konstruktion

z. B. Einfeldsysteme

Durchlaufsysteme

Trapezblechdecke

Stahlverbunddecke

Ortbeton

Fertigteile

Stahl

Stahlbeton

6. Dachkonstruktion

Auflagen der Behörden

Konstruktion und Aufbau

Grundriß

z. B. flaches Dach

geneigtes Dach

Warmdach

Kaltdach



7. Außen- und Innenwände

statische Anforderungen

Wärmeschutz

Bautenschutz

Schallschutz

tragende Wände / Festigkeitsanforderungen

nichttragende Wände

Kosten sind von der Lage der Wand im Grundriß sowie den gestellten Anforderungen abhängig

PROZENTUALE VERTEILUNG DER GEBÄUDEKOSTEN AUF DIE BEREICHE ROHBAU-TECHNIK-AUSBAU

AUSBAU

ROHBAU

TECHNIK

50 %

25 %

25 %

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

Gebäudekosten

45 %

40 %

15 %

Wohngebäude Hochschulbauten

Büro- und Verwaltungsbauten

Kliniken, Institute für Biologie und Chemie,

Mensen


KOSTENPLANUNG UND -STEUERUNG

Ursachen “falscher” Kostenplanung

• bewußte Falschangaben

• Geflecht “Planen und Bauen”

• Unerfahrenheit im Bereich der Kostenplanung

• Unterschätzung von Kostenrisiken

• Falsche Methoden

Gute Kostenplanung

• Erfahrung, Richtwerte

• Beherrschung moderner Methoden

• Beherrschung der betrieblichen Kalkulation

Voraussetzung:

• exakte Zielformulierung

• professionelle Kostenermittlung in frühen Projektphasen

• Kostenverfolgung (dokumentarische vorausschauende Kostenkontrolle)


KOSTENPLANUNG

vor Planungsbeginn

Kostenrahmen Bedarfsplanung

Kostenüberschlag Projektdefinition

Nutzungsdaten (Betten/SPL/AK)

geometrische Bezugsgrößen

Verhältniszahlen/ freie Ansätze

während der Planung

Kostenschätzung Vorplanung

Kostenberechnung Entwurfsplanung

Bezugsgrößen: über m² BGF oder m³ BRI zu Grobelementen

geschätzte EP/Vergleichs-objekte

während der Ausführung

Kostenanschlag Vergabe

Kostenfeststellung Objektüberwachung

vertraglich gebundene EP

Aufmaß/Leistungser-mittlung

Legende:

BGF = Bruttogrundfläche EP = Einheitspreis

HNF = Hauptnutzfläche AK = Arbeitskräfte

BRI = Bruttorauminhalt

SPL = Stellplätze


STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG

Bereich Projektstufe Methode Bezugsbasis

verschiedene

LV-Titel LV-Positionen

SCHNITTSTELLEN

KOSTENFESTSTELLUNG DOKUMENTATION

ANALYSE

KOSTENKONTROLLE UND

KOSTENSTEUERUNGin allen Projektstufen

Kostenfeststellung Objektdokumentation Kennzahlenbildung

Projektverwaltung CAD

Raum- und Gebäudebuch Terminplanung

Haushaltswesen AVA

Kostenkennwerte Fachingenieurprogramm

Auswertung der Schlußrechnung

Vergleich zwischen und innerhalb der Projektstufen, Optimierung,

Aktualisierung

Kostenermittlung mit Haushaltsdaten

über Abschätzung der Schlußrechnung Abgrenzungswerte geschätzt

über Vertragswerte Aufträge, Nachträge, Abrechnung

Kostenkontrolleinheiten VergabeeinheitenKostenermittlung während der Ausführung

KE mit freien Ansätzen

KE mit elementorient. StrukturenKostenermittlung während der Planung

Grobelemente, Gebäudeelemente, Ausführungsarten, CAD-Positionen

KOSTENERMITTLUNG (KE)

Kostenermittlung vor Planungsbeginn

KE mit freien Ansätzen verschiedene

KG-Verhältniszahlen in % von Kgr. 3.1, 3.1 - 3.4

Kostenermittlung mit geometrischen Bezugsgrößen BGF, BRI, FBG, UBF

Kostenermittlung mit Nutzungsdaten

Nutzeinheiten, Nutzflächen, Kostenflächen


ZUORDNUNG DER FLÄCHENDEFINITIONEN


Brutto-Grundfläche (BGF)

Konstruktions-Grundfläche (KGF)

Netto-Grundfläche (NGF)

Nutzfläche (NF)

Funktionsfläche (FF)

für betriebstechnische Anlagen

Verkehrsfläche (VF)

Flure, Hallen, Treppen, Schächte etc.

Nebennutzfläche (NNF)

Sanitär, Garderoben, Abstellflächen etc.

Hauptnutzfläche

(HNF)

Brutto-Rauminhalt (BRI)

Netto-Rauminhalt (NRI)

KOSTENERMITTLUNG MIT GEBÄUDEELEMENTEN

340 Innenwände (Innenstützen)

360 Dächer

330 Außenwände (unter Erdreich)

350 Deckenflächen

310 Baugrube (Baugrubensicherung)

320 Gründungsflächen

330 Außenwände (Fassade)


WEITERE MÖGLICHE UNTERGLIEDERUNG DER DIN 276 am Beispiel Deckenflächen

350 Decken, Treppen

352 Deckenbeläge

351 Deckenkonstruktionen

353 Deckenbekleidungen

352.70 Installationsböden

352.60 Beläge auf schwimmendem Estrich

352.50 Plattenbeläge im Mörtelbett

352.30 Nutzestrich auf Rohdecke

KonstruktionselementFunktionselementGrobelement Leitposition

025 03 Trittschalldämmung

025 07 Anhydritestrich

024 05 Ziegelfliesen

028 05 Industrieparkett

036 07 Textilbelag

036 03 PVC-Belag


ANGABEN ZUR TRAGKONSTRUKTION (Beispiel)


FUNDAMENT GESAMT FUNDAMENTPLATTE 80 E-FUNDAMENT S-FUNDAMENT

Stahl in kg Beton in m3 Stahl kg/m3

STÜTZEN GESAMT 30 x 30 40 x 40 60 x 60


WÄNDE B 25


GESAMT 15 cm 25 cm 40 cm

29.450 266 110

23.000 209 110

5.600 44 127

850 13 65

3.730 23 162

780 3 260

1.260 7 180

1.690 13 130

10.450 124 84

2.550 15 170

3.700 39 95

4.200 70 60

LEITPOSITION - KOSTENKENNWERT z. B. Bodenbelag


AUFBAUBEISPIEL VON KOSTENDATENBANKEN


1

2

3

= Element-Datei mit Unterelementen nach DIN 276

= Kostendatei mit Kostenkennwerten für Leitpositionen je Leistungsbereich

= Projektdatei mit projektspezifischen Mengen und Zuordnungen von Unterelementen aus der Elementdatei 1 und Kostenkennwerten aus der Kostendatei 2

3150 Deckenkonstruktion/m²013 01 Beton B 25 0,2m³/m² * DM 220,00015 05 Schalung 1,0m²/m² * DM 60,00019 03 Baustahl 0,015t/m² * DM 1500,00

AUFBAU EINES ELEMENTES


KENNZAHLEN


PROBLEMPUNKTE

• Bestandsaufnahme (Schadenskartierung)

= Erfassung Ist-Zustand

= Voraussetzung für die gesamte Planung

– Lösungsmöglichkeiten

– einsetzbare Techniken

– Finanzierungs-Rahmen

= besondere Leistung nach HOAI


SCHWACHSTELLEN

(Literatur: Schild: „Schwachstellen“)

• Flachdächer, Terrassen, Balkone

• Außenwände, Öffnungsanschlüsse

• Keller, Drainagen

• Innenwände, Decken, Fußböden

diverse Arbeitskreise: Merkblätter als Checklisten


MINDESTANFORDERUNG

• Geometrie und Aufmaß

• Art der tragenden Konstruktion

• Konstruktive Details

– Bewehrungslage

– Karbonatisierungstiefe

– Betonfestigkeit

bei anderen Baustoffen:

• Musterlösungen für ähnliche Details aus der Bauzeit (alte Bestimmungen, alte Fachliteratur)


SCHADENSKARTIERUNG

Nässe /Schwamm

Auf-arbeitung

Nässe /Schwamm


FORMBLATT: SCHWACHSTELLEN

Bauwerk

Bauteile

Lage Orientierung N / O / S / W

Fotos / Skizzen /

Anmerkungen

Bearbeiten Datum: Unterschrift:

• Gründung / Keller

• Außenwand

• Geschoßdecke

• Dach

• .................

• Wasserablauf

• Fugen / Verbindungen

• ................

• Oberfläche

• Kern

• .................


SANIERUNG - ELEMENTWANDVERKLEIDUNG Beispiel: 3450.

Innenwandbekleidung 5 FliesenEinheit in m2

Entfernen vorhandener Beläge

Ausbessern des Untergrundes

Haftbrücke

Fliesen, geklebt

Verfugung

Faktoren

1,0

0,3

1,0

1,0

1,0


ELEMENT ALTBAU


KOSTENMIX AUS PLAN- UND ABRECHNUNGSDATEN


SZ = Aufträge, schlußgerechnet AU = Aufträge, in Ausführung

NA = achträge zu Aufträgen Ü = Rückstellungen für Aufträge

NV = Budget nicht verg. Leistungen

SZ

AU

NV

RÜ

NA

beauftragte Leistungenweitere VergabenPROJEKTBUDGET

KOSTENVERFOLGUNG UND -STEUERUNG


Leistungsbereich 1

Leistungsbereich 2

Leistungsbereich 3

Leistungsbereich 4

Leistungsbereich n

SOLL IST

LB 1

LB 2

LB 3

Überschreitung LB 1

Unterschreitung LB 2

LB 3 Soll geschätzt

Kostenüberschreitung

LB 4

ISTLB n

Kostenverfolgung:

Gegenüberstellung von Kostenanschlägen /LB (Soll)

•Istkosten auf Baustelle (Aufmaß) Differenz von Sollkosten-Istkosten zu erwartende Mengenänderung zu erwartende Nachträge (nicht ausgeschriebene Leistung)

KOSTENVERFOLGUNG OBJECTCOST


MITTELABFLUSSPLAN


BAUNUTZUNGSKOSTEN

BAUNUTZUNGSKOSTEN DIN 18960


LOHNEN ENERGIESPARMASSNAHMEN?


1 2 2 3 3 3 8 8

11 18 30 30 75 53

Dämmung von Heizkörpernischen Dämmung von Kellerdecken Fugenabdichtung bei Fenstern und Türen Dämmung auf dem Dachboden Thermostatventile an den Heizkörpern anbringen Innendämmung von Wänden (Heimarbeit) Innendämmung von Wänden (Handwerker) Installation von sparsamen Heizkesseln Wärmedämmung an Außenwänden Installation einer Brauchwasser-Wärmepumpe Einbau neuer Isolierglasfenster Installation einer Heizungs-Wärmepumpe Einbau von Solarkollektoren für Warmwasser Einbau von Solarkollektoren für die Heizung

Amortisation nach Jahren

Vergleich der Baupreise je Wohneinheit in Europa

Investitionsvolumen in ECU je fertiggestellter Wohneinheit von 1990 bis 1993

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

DK D F NL GB

TÜV

CERT

DIN EN ISO 9001

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