Konzept in Etappen - wassen.ch · 3 Folie 5; Wohnbauförderung Urner Oberland Kompetenzzentrum...

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Hochschule Luzern – Technik & Architektur (HSLU)Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP)

Robert Fischer

041 349 33 [email protected]

Wohnbauförderung OberlandGanzheitliche Sanierung

2011/10/25 Wassen

Folie 2; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011

Bei einer ganzheitlichen Sanierung werden die

verschiedenen Interessen, Chancen und Risiken der Bauerneuerung frühzeitig abgewogen

und ein langfristiges Konzept festgelegt welches, allenfalls in Etappen, realisiert wird

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Langfristiges KonzeptGanzheitliche Gebäudestrategie

für die gesamte verbleibende Lebensdauer


Werterhalt

Teilerneuerung

Gesamterneuerung

Ersatzneubau

?

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IV Zielvereinbarung

II Bedürfnisabklärung

III Analyse Gebäude & Umgebung

I Grobanalyse Marktpotential & Bausubstanz

Schlüsselfragen Sanierungsstrategie

V Planungsphase

VI Umsetzungsphase

VII EvaluationZielerreichung

7 Schritte Gesamtstrategie

VorabklärungGesamtstrategie

Checkliste Interessengruppen

Gebäudetypologie

Checkliste added value

Instrumente


i

§

Zeitplan?Wie lange kann das Bauwerk noch in jetziger Form betrieben werden?Wann muss die strategische Planung abgeschlossen sein?

Informationslage?Sind Daten über Bausubstanz, Finanzen und Gebrauchstauglichkeit vorhanden?Wo und wie können fehlende Informationen beschafft werden?

Rahmenbedingungen?Welche Vorgaben setzt die Eigentümerschaft (private Rahmenbedingungen)?Welches sind die rechtlichen Vorgaben (öffentliche Rahmenbedingungen)?

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Step II

Step III

Step ISchlüsselfragen Advanced Retrofit

Step IV

Step V

Step VI

Step VII

Grobanalyse Marktpotential & Bausubstanz

Vorabklärung Gesamtstrategie


Marktpotenzial Bausubstanz

Vorabklärung Gesamtstrategie

Werterhalt Teilerneuerung Gesamterneuerung Ersatzneubau

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Gesamterneuerung:

Gebäudesubstanz und Marktpotenzial lassen umfassende Investitionen zu. Dadurch kann eine deutliche Wertsteigerung der Liegenschaft erzielt werden.

Ersatzneubau:

Investitionen in die bestehende Liegenschaft sind aufgrund der Bausubstanz oder des Wohnungsangebots wenig sinnvoll. Es besteht Potenzial zur besseren Nutzung des Grundstückes.

Marktpotenzial gut

Teilerneuerung:Mit den getätigten Investitionen sollen Ertrag und Wert der Liegenschaft erhalten oder angemessen gesteigert werden.

Werterhalt:Investitionen sind mit Zurückhaltung zu tätigen. Wichtig ist die weitere Nutzung des Gebäude zu sichern, ohne die Bewohnbarkeit und der Mietertrag gefährdet werden.

Marktpotenzial schlecht

Bausubstanz gut Bausubstanz schlecht

Quelle: Energie Schweiz


Zeigt die Grobabschätzung dass eineTeil‐ oder Gesamterneuerung sinnvollsein können, sollte mit Spezialistenein langfristiges Konzept erstelltwerden. Oft wird eine Kombinationder verschiedenen Eingriffstiefengewählt.

Zeigt die Grobabschätzung eindeutig, dass Werterhalt oder Ersatzneubauam sinnvollsten sind,können diese direkt bei den Planern und Unternehmungen in Auftrag gegeben werden.Sc

hlussfolgerung

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Wert

Zeit

harmonisierte Lebenszyklen


InteressenGanzheitliche Gebäudestrategie

für Gebäudeeigentümer, Mieter und Gesellschaft

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NutzendeBetreibendeBehörden

Quelle: Fischer, Schwehr 2009, Module für das Haus der Zukunft


1. Ebene «Nachhaltigkeit»

Quelle: Fischer, Schwehr 2009, Module für das Haus der Zukunft

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Lebensqualität Ressourcen Wertschöpfung

Nutzende 100% XY% XY%

Betreibende XY% XY% 100%

Behörden XY% 100% XY%

Vergleich 1. Ebene «Nachhaltigkeit»Wenn wir den «wichtigsten» Bereich der Nachhaltigkeit, für jede der drei Perspektiven identifizieren müssten, ergäbe sich folgende Vermutung:


Touristische Nachhaltigkeit

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Soziale & Ökonomische Nachhaltigkeit


Quelle: BFS / Stefan von Arb

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FlexibilisierungTransformation des Raumangebots zu möglichst nutzungsneutralen Einheiten, welche von verschieden Nutzergruppen gemietet werden können.

DiversifizierungAusrichtung des Raumangebots auf ganz spezifische Nutzergruppen (z.B. Alten Wohnen, Wohngemeinschaften, Wohnen für Musiker). Die Diversifizierungsstrategie kann insbesondere bei schwierigen Objekten die den Mainstream‐Anforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt nicht (mehr) genügen, interessante Chancen eröffnen.


IV Zielvereinbarung

II Bedürfnisabklärung

III Analyse Gebäude & Umgebung

I Grobanalyse Marktpotential & Bausubstanz

Schlüsselfragen advanced retrofit

V Planungsphase

VI Umsetzungsphase

VII EvaluationZielerreichung

ÜberarbeitungGesamtstrategie(z.B. bei neuer Markt‐situation)

Konsequenzen fürweiter Etappen

7 Schritte Gesamtstrategie

VorabklärungGesamtstrategie

Checkliste Interessengruppen

Gebäudetypologie

Checkliste added value

Instrumente

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EtappenGanzheitliche Gebäudestrategie

für jedes Budget


«Zahn der Zeit» «Demodierung»

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für >200 a gebaut für <30 a gebaut


Wert

Zeit

Wertvernichtung eingeplantz.B. Badsanierung ohne Strangsanierung

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Wert

Zeit

1. Lebenszyklen harmonisiert

2. Betrieb & Unterhalt optimiert

3. Aktuellen Bedürfnissen angepasst

4. Zusätzliche Bedürfnisse deckend


Wert

Zeit

Liebhaberwert

5. Identität bewahrend

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Hochschule Luzern – Technik & Architektur (HSLU)Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP)

Robert Fischer

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Herzlichen Dank

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