KWG Geschäftsbericht 2008

Geschäftsbericht 2008

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

02 03

Inhaltsverzeichnis

KWG im Überblick

KWG Konzernkennzahlen

KWG Konzernangaben

Vorwort des Vorstands

Bericht des Aufsichtsrats

Die Aktie der KWG am Kapitalmarkt

Das Unternehmen

Strategie

Immobilienmarkt 2008

Das KWG-Portfolio

Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin

Konzernlagebericht

Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Nachtragsbericht

Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht

Konzernabschluss

Konzernbilanz

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Konzern-Kapitalflussrechnung

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Anhang zum Konzernabschluss / Notes

Bestätigungsvermerk

Finanzkalender/Impressum

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Wohneinheiten

Gewerbeeinheiten

Garagen/Stellplätze

Gesamtmietfläche in qm

Bebaute Grundstücke in qm

Unbebaute Grundstücke in qm

Umsatzerlöse in Mio. EUR

EBIT in Mio. EUR

EBITDA in Mio. EUR

Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR

Bilanzsumme in Mio. EUR

Nettoverschuldung in Mio. EUR

Immobilienvermögen in Mio. EUR

Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR

Eigenkapitalquote in %

NAV je Aktie in EUR

Immobilienvermögen in EUR/qm

2008

4.937

48

1.091

290.712

476.663

74.592

13,70

5,09

5,14

0,77

184,28

108,97

170,64

56,14

30,50

6,52

587

2007

2.981

14

434

161.465

292.523

30.536

3,10

3,36

3,39

3,10

115,84

58,7

93,56

39,47

34,10

6,47

534

KWG im Überblick

KWG Konzernkennzahlen

KWG-Aktie

Wertpapierkennnummer 522734

ISIN DE0005227342

Börsenkürzel BIW

Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, XETRA

Grundkapital EUR 8.600.000

Anzahl der Aktien 8.600.000

Rechnerischer Nennwert EUR 1,00

Aufsichtsrat

Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2008)

Gerd-Jürgen Pohl (stv. Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008)

Thies-Martin Brandt

Björn Engholm

Hans-Michael Porwoll

Sy Schlüter (Aufsichtsratsvorsitzender bis März 2008,

entsendet in den Vorstand von März 2008 bis März 2009 nach § 105 Abs. 2 AktG)

Vorstand

Stavros Efremidis

Sy Schlüter (von März 2008 bis März 2009)

KWG Konzernangaben

04 05


Es zeigt sich, dass unser Ansatz

als Wohnungsbestandshalter auch

in Krisenzeiten nachhaltig ist.

Stavros Efremidis, Vorstand

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

Dieser Zahlenkranz wäre schon in „normalen“ Marktphasen sehr ordentlich –

in der aktuellen Marktsituation, die durch schlechte Meldungen geprägt ist,

hebt er sich positiv ab. Aktuell sind am Finanzmarkt, am Immobilienmarkt und

in der Realwirtschaft krisenhafte Entwicklungen zu beobachten, die teilweise

eine historische Dimension haben und nicht wenige Unternehmen in sehr

ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Es zeigt sich, dass unser Ansatz als Be-

standshalter mit partnerschaftlicher Beziehung zu den Mietern nachhaltig ist.

Unsere Wohnungsbestände generieren jährlich 13,7 Millionen Euro Netto-

Kalt-Mieteinnahmen, dieser stetig wachsende Cashflow liefert uns eine hohe

Planungssicherheit und ist die Basis unserer Profitabilität. Wertberichtigungen

mussten wir – im Gegensatz zu zahlreichen anderen Unternehmen unserer

Branche – nicht vornehmen. Wir konnten stattdessen im vergangenen Jahr

aus der Neubewertung Erträge erzielen, nicht zuletzt aufgrund wachsender

Mieteinnahmen. Dabei kommt uns zugute, dass wir vor jedem Erwerb sehr

intensiv Werte und dauerhafte Potentiale der angebotenen Portfolios prüfen.

Üblicherweise waren die Bestände, die wir erwerben, sehr lange im Besitz des

Verkäufers, so dass die Datenbasis entsprechend valide ist. Dies ist beispiels-

weise bei kommunalen Verkäufern der Fall.

die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihren Woh-

nungsbestand auf rund 5.000 Einheiten ausgebaut. Wir haben unseren Umsatz um

mehr als 350 Prozent auf 13,7 Millionen Euro gesteigert und sind dabei mit einem

Jahresüberschuss von 0,8 Millionen Euro profitabel. Es ist uns gelungen, unseren

Bestand weiter zu entwickeln und Reserven zu heben sowie gewinnbringend im

Zinssicherungsgeschäft zu arbeiten. Wir haben erfolgreich eine Kapitalerhöhung

platzieren können und unser Eigenkapital ist zum 31. Dezember 2008 auf 56 Mil-

lionen Euro gewachsen. Unser Immobilienbestand hat insgesamt einen Wert von

knapp 170,6 Millionen Euro im Vergleich zu 94 Millionen Euro Ende 2007. Unsere

Fremdkapitalseite haben wir durch Darlehen mit einer durchschnittlichen Rest-

laufzeit von rund 5 Jahren stabil strukturiert.

06 07


Nicht ohne Grund war auch die größte Transaktion, welche die KWG im Jahr

2008 durchgeführt hat, der Kauf der Hainichener Wohnungsgesellschaft,

kommunal geprägt: Verkäufer waren die Gemeinden Hainichen und Striegistal.

Das Unternehmen - mit insgesamt rund 1.100 Wohnungen - besteht bereits

seit 1957.

Mit dem Zukauf in Hainichen und Umgebung haben wir unser Engagement im

Raum Dresden-Chemnitz weiter ausgebaut. Dieses Vorgehen entspricht der

KWG-Strategie, in Regionen mit einer positiven Entwicklungsperspektive, die

dauerhafte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sichert, und renditeträch-

tigen Ankaufsmöglichkeiten präsent zu sein. Bestehende Standorte werden

dann bei Gelegenheit sukzessive ausgebaut. Entsprechend haben wir auch

unsere Bestände in der Rhein-Ruhr-Region 2008 und in der Metropolregion

Hannover-Braunschweig-Göttingen-Wolfsburg weiter komplettiert.

Dass die aktuell herausfordernde Situation finanzstarken Immobilienunter-

nehmen auch neue Chancen eröffnet, zeigt sich am Berliner Wohnungsmarkt.

Lange Zeit waren die Preise dort im Vergleich zu den erzielbaren Mieten

schlicht zu hoch. Diese Situation befindet sich jedoch gerade im Umbruch. In

der 3,4-Millionen-Einwohner Metropole sinken die Quadratmeterpreise. Wir

haben diese Entwicklung aufgrund unserer Marktkenntnis und langjährigen

Erfahrung als Immobilienfachleute frühzeitig erkannt und beschlossen,

einen Fuß in die Hauptstadttür zu setzen. Die Details zu unserem Erwerb von

366 Wohneinheiten schildern wir Ihnen im „Fallbeispiel Berlin“ in diesem

Geschäftsbericht.

In Summe umfasste das Portfolio der KWG zum 31. Dezember 2008 rund 290

Tausend Quadratmeter. Unsere bereits erwähnte renditeorientierte Einkaufs-

politik lässt sich dabei an den Fakten ablesen: Der Einkaufspreis pro Quadrat-

meter belief sich im Durchschnitt auf 515 Euro und lag im Jahr 2008 sogar nur

bei rd. 480 Euro. Die Nettoanfangsrendite von 8,9 Prozent über unser Gesamt-

portfolio ist entsprechend überdurchschnittlich.


Weiteres Potential bildet beispielsweise die Reduzierung von Leerstand in

unserem Portfolio. Schließlich wird dieser Leerstand quasi kostenlos erworben.

In der so genannten „like for like“- Betrachtung – d.h. um Zukäufe und

Abgänge bereinigter Vergleich von zwei Zeitpunkten – ist es uns bereits 2008

gelungen, den Leerstand jener Objekte, die zum Jahresende 2007 bereits in

unserem Bestand waren, bis Ende 2008 von 12,5 auf 9,0 Prozent zu reduzie-

ren. Auf diesem Weg werden wir auch 2009 durch aktives Asset Management

weitergehen, mit dem wir den Leerstand reduzieren, die Fluktuation mindern

und das Mietniveau verbessern wollen. Die KWG liefert ihren Mietern im

Gegenzug eine Aufwertung der Substanz. Dies geschieht zum einen durch

Sanierungen und Instandsetzung, zum anderen aber auch über eine Vor-Ort-

Präsenz unserer externen Teams, die wir steuern, sowie durch Aktivitäten

im sozialen Bereich, die von uns initiiert werden. Wir sind an langfristigen,

partnerschaftlichen Beziehungen mit unseren Mietern interessiert. Dies ist

kein Widerspruch zu Ihren Aktionärsinteressen, sondern – wie die jüngste Ver-

gangenheit gezeigt hat – vielmehr die Grundlage für eine tragfähige, positive

Entwicklung unseres Unternehmens. Diese Einstellung muss nicht als altruis-

tischer Ansatz verstanden werden, er spiegelt vielmehr unser Verständnis von

partnerschaftlichen Geschäftsbeziehungen als hanseatisches Unternehmen

wider.

Zu vorsichtigem kaufmännischen Verhalten im Geschäftsleben zählt auch eine

sorgfältige Abwägung zukünftiger Unsicherheiten bei jedweder Entscheidung.

Dies hat uns beim geplanten Erwerb von 49,9 Prozent der Geschäftsanteile an

der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifswald dazu bewo-

gen, im November 2008 von unserem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht

Gebrauch zu machen. Wir konnten nicht mit Sicherheit annehmen, dass sämt-

liche Bedingungen für eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.

Wir sind uns mit unserem Partner, der Universitäts- und Hansestadt Greifswald

einig, dass ein Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Die anfallenden Auf-

wendungen haben wir im Jahresabschluss 2008 verbucht und damit mögliche,

weit höhere Belastungen und Risiken vermieden.

Wir sind sehr zuversichtlich, dass im Geschäftsjahr 2009 Möglichkeiten für lu-

krative Portfolioausweitungen gemäß unserer Kriterien möglich sein werden.

Wir verfügen über eine solide Eigenkapitalbasis, um diese Chancen zu nutzen

und im Konsolidierungsprozess der Immobilienbranche eine positive Rolle zu

spielen. Unser Aktienkurs hat sich deutlich besser als die Benchmarks für

unsere Branche, aber dennoch nicht zufriedenstellend entwickelt. Wir sehen

die Outperformance als positives Votum des Kapitalmarktes für unsere

Strategie an, dem wir 2009 einmal mehr gerecht werden wollen. Wir gehen

davon aus, dass die KWG ihren Wachstumskurs 2009 profitabel fortsetzen wird.

Wir bedanken uns bei Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für

Ihr Vertrauen und freuen uns auf ein spannendes Jahr in unserer sich schnell

verändernden Branche. Ein besonderer Dank gilt auch unseren Mitarbeitern

für ihr Engagement im vergangenen Jahr. Nicht zuletzt möchten wir uns auch

bei unseren Mietern für die vertrauensvolle Zusammenarbeit 2008 bedanken.

Im April 2009

Herzlichst, Ihr

Stavros Efremidis

Vorstand

10 11


Liebenwalder Straße 5, Berlin


In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unter-

nehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft

überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern

von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und

unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier

ordentlichen Sitzungen am 26. März, 13. Juni, 12. September, und 8. Dezember

2008 als auch in der außerordentlichen Sitzung am 4. November 2008 sowie

in verschiedenen Einzelbesprechungen die Geschäftspolitik der Gesellschaft

und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Zusätzlich zu

den Beschlüssen, die in den ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen

gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse im Umlaufverfahren herbei-

geführt. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb

der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über

aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns informiert.

Neben den laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquidi-

täts-, Ertrags- und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten

Beratungen und Entscheidungen insbesondere zum Erwerb von (kleineren)

Wohnimmobilienportfolios, zu Beteiligungen an kommunalen Gesellschaften,

zu der Besetzung des Vorstandes und des Aufsichtsrats sowie zu der durchge-

führten Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2008 Schwerpunkte.

Das Hauptaugenmerk lag auf der geplanten Akquisition des Großportfolios

WVG Greifswald. An dem kommunalen Unternehmen sollten 49,9 Prozent

erworben werden. Dabei wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand ausführlich

über die Details des Portfolios und der angestrebten Transaktionsstruktur

informiert. Der Aufsichtsrat stimmte dem Vorstand zu, die Transaktion durch-

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2008 die ihm

nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an Entscheidungen

zu wichtigen Einzelfragen beratend mitgewirkt.

12 13

zuführen. Im November 2008 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichts-

rats vom vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht, da die

KWG nicht mit Sicherheit annehmen konnte, dass sämtliche Bedingungen für

eine Vertragswirksamkeit herbeigeführt worden waren.

Im Berichtsjahr 2008 wurde ein Personalausschuss etabliert, dem der AR-

Vorsitzende und sein Stellvertreter angehören und der sich im Wesentlichen

mit Vorstandsangelegenheiten befasst.

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2008, der

Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) für

das Geschäftsjahr 2008 sowie der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr

2008 wurden einschließlich der Buchführung von der zum Abschlussprüfer

bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser Zweigniederlassung der

FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerbe-

ratungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit dem uneingeschränkten

Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss 2008 und der Prüfungs-

bericht des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats

vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat das Prüfungsergebnis des Jahresab-

schlusses dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 4. Mai

2009 erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet.

Der Aufsichtsrat hat den Konzernabschluss nach IFRS für das Geschäftsjahr

2008 und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2008 einer einge-

henden Prüfung unterzogen. Er hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresab-

schluss gebilligt, er ist damit gemäß §172 Satz 1 des Aktiengesetzes festge-

stellt.


Der Aufsichtsrat hat den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zustimmend

zur Kenntnis genommen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen

Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008

gebilligt und damit gem. § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach

IFRS und der Konzernlagebericht wurden vom Aufsichtsrat gebilligt.

Im Geschäftsjahr 2008 hat es innerhalb des Aufsichtsrats und des Vorstands

einige personelle Veränderungen gegeben. Der Aufsichtsrat hat Herrn Sy

Schlüter, welcher den Posten als Aufsichtsratsvorsitzender bekleidete, am 26.

März 2008, für ein Jahr als Finanzvorstand (CFO) in den Vorstand entsandt.

Herr Gerd-Jürgen Pohl legte mit Wirkung zum 7. März 2008 seinen Posten als

stv. Aufsichtsratsvorsitzender nieder. Stattdessen wurde am 26. März 2008

Herr Franz-Josef Gesinn im Anschluss an seine taggleiche gerichtliche Bestel-

lung zum Aufsichtsratsmitglied, zum stv. Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt.

Herr Prof. Dr. Witten wurde ebenfalls in der Aufsichtsratssitzung vom 26. März

2008 zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtrats gewählt.

Der Aufsichtsrat dankt dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied, dem

Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abgelaufenen Ge-

schäftsjahr.

Bremerhaven, im Mai 2009

Der Aufsichtsrat

Prof. Dr. Peer Witten

Aufsichtsratsvorsitzender


16 17

Soldiner Straße 70/71, Berlin



Aktienmärkte

Das Jahr 2008 wird als eines der schlechtesten in die Geschichte der Aktien-

märkte eingehen. Nach dem Platzen der Blase am US-amerikanischen Immobi-

lienmarkt traf es nun auch die finanzierenden Banken. Die Situation eskalierte

mit der Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September

2008. Das Bankensystem und der bislang größte Versicherungskonzern der

Welt, die AIG, konnten danach nur durch massive Staatshilfe gerettet werden.

Nach der Lehman-Insolvenz kam es zu einem massiven Kurseinbruch auf den

Weltaktienmärkten. Durch die Ausgabenkürzungen der privaten US-amerika-

nischen Haushalte sowie dem Kreditvergabestopp des Bankensystems begann

die Immobilien- und Finanzkrise zu einer Wirtschaftskrise zu werden. Das ver-

stärkte noch den Ausverkauf an den Aktienmärkten. Vor diesem Hintergrund

verlor der Deutsche Aktienindex DAX im Jahr 2008 insgesamt 40,4 Prozent

an Wert. Noch größere Verluste erlitten kleinere Werte: der SDAX büßte 46,1

Prozent ein.

Immobilienaktien

Die Finanzkrise führte bei Immobilienaktien weltweit zu massiven Kursverlusten.

Im Jahr 2008 büßte der Deutsche Immobilienindex (DIMAX) 49,7 Prozent

seines Wertes ein. Dieser Index umfasst deutsche Immobilienwerte aller

Bereiche und seit dem Jahreswechsel 2007/2008 auch die KWG-Aktie. Ein

Index für Unternehmen, die mit Schwerpunkt im deutschen Wohnungsmarkt

engagiert sind, existiert nicht. Die Aktien der bekanntesten am deutschen

Wohnungsmarkt tätigen Unternehmen erlitten im Jahr 2008 deutliche Einbußen

zwischen 55,0 Prozent und 69,6 Prozent.

Die KWG-Aktie

Die Aktie der KWG ist im Verlauf des Jahres um 26,6 Prozent gefallen. Der Kurs

ermäßigte sich von 5,60 auf 4,11 Euro (jeweils zum Jahresultimo auf Xetra).

Damit büßte die KWG-Aktie im Jahr 2008 deutlich weniger ein als Immo-

bilienaktien allgemein und die Aktien der Gesellschaften, die am deutschen

Wohnungsmarkt tätig sind. Doch konnte sich auch die KWG-Aktie dem ge-

schilderten negativen Umfeld nicht gänzlich entziehen.

Im elektronischen Handelssystem Xetra erreichte die Aktie am 25. Februar mit

7,65 Euro ihren Höchstkurs. Das Kurstief datiert vom 5. Dezember mit 2,30

Euro je KWG-Aktie. Die Umsätze fanden vorwiegend auf Xetra mit 1,2 Millionen

Aktien im Jahr 2008 statt. Der durchschnittliche Tagesumsatz auf Xetra und

an der Frankfurter Parkettbörse betrug 5.426 Aktien. Als Designated Sponsor

sorgt das Bankhaus M.M. Warburg für Liquidität in der Aktie.

Erfolgreiche Kapitalerhöhung

Trotz der Krise an den Weltfinanzmärkten führte die KWG im Mai 2008 eine

Kapitalerhöhung mit Erfolg durch. Dabei wurden 2,5 Millionen neue Aktien zu

einem Kurs von 6,50 Euro platziert. Die Aktien wurden von Altinvestoren, die

ihr Bezugsrecht ausübten, und im Anschluss im Rahmen einer Privatplatzie-

rung von weiteren Investoren gezeichnet. Die erfolgreiche Kapitalerhöhung

zeigt das Vertrauen in die Gesellschaft. Die Aktionäre der KWG setzen sich zu

rund 65 Prozent aus Kerninvestoren zusammen, die die Gesellschaft seit ihrer

Gründung begleiten und vom langfristigen Erfolg des Geschäftsmodells der

KWG überzeugt sind. Die KWG sieht in ihrer stabilen Aktionärsstruktur eine

wesentliche Grundlage für den weiteren Erfolg.

18 19

Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)

DIMAX

KWG

60

40

20

0

80

100

120

140

4.1.08

1.2.08

7.3.08

1.4.08

2.5.08

3.6.08

1.7.08

1.8.08

5.9.08

2.10.08

7.11.08

6.12.08

Zum Ende des Jahres 2008 standen 8,6 Millionen Aktien aus und damit 40

Prozent mehr als Ende des Vorjahres. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich

per Jahresende leicht auf 35,3 Millionen Euro.

Aktive Investor Relations und Pressearbeit

Im Jahr 2008 präsentierte sich die KWG auf mehreren Investorenkonferenzen

zum Beispiel in Frankfurt und München und stieß dabei auf großes Interesse.

So nahm die Gesellschaft im April an der Entry und General Standard Kon-

ferenz der Deutschen Börse, im August an der SCC – Small Cap Conference

des Analystenverbandes DVFA, im Oktober an der Initiative Immobilien Aktie

(IIA) und im November am Deutschen Eigenkapitalforum der Deutschen Börse

teil. Anfang 2009 nahm Close Brothers Seydler Research mit einer Kaufemp-

fehlung die „Coverage“ der KWG-Aktie auf. Weiterhin sorgt u.a. SES Research,

die Analysetochter von M.M. Warburg, ebenfalls mit einer Kaufempfehlung für

Wahrnehmung der KWG am Kapitalmarkt.

Durch zahlreiche Kontakte mit der Fach- und Finanzpresse wurden das

Geschäftsmodell der KWG und die Chancen der Aktie mehrfach positiv

besprochen.


Strategie

Das Unternehmen

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter

deutscher Wohnimmobilien. Das Geschäftsmodell der KWG zeichnet sich aus

durch:

- einen renditeorientierten Einkauf,

- nachhaltige und steigende Cashflows durch Reduzierung von

Leerständen,

- Werterhöhung durch Modernisierung und Reduzierung von

Leerständen,

- langfristig fixierte Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil.

Die KWG ist in einem Segment aktiv, das sich durch ein stabiles Preisniveau

und einen unverändert hohen Bedarf auszeichnet. Entsprechend ist das

Geschäftsmodell robust und versucht Risiken so weit wie möglich zu mini-

mieren. Dies erweist sich in schwierigem Marktumfeld als zusätzliche Stärke.

Die Anfangs-Ist-Rendite des Portfolios liegt bei überdurchschnittlichen nahezu

9 Prozent. Insgesamt verfügte die KWG Ende 2008 über einen Bestand von

rund 5.000 Wohneinheiten mit rund 300.000 Quadratmetern Wohnfläche. Die

Wertschöpfung der KWG findet im günstigen Einkauf sowie der anschließen-

den Objektentwicklung und –optimierung statt. Dabei greift das Unternehmen

auf ein Team zurück, in dem sich Immobilienexperten und Finanzfachleute mit

langjähriger Erfahrung ergänzen.

Standortbedingungen

Die KWG erwirbt Objekte an Standorten, die sich durch vergleichsweise nied-

rige Quadratmeterpreise sowie niedrige Kaufpreismultiplikatoren auszeichnen,

dennoch wirtschaftlich überdurchschnittlich robust sind und eine stabile Be-

völkerungsentwicklung aufweisen, so dass die Rahmenbedingungen für eine

konstante Nachfrage von Mietern nach bezahlbarem Wohnraum gegeben sind.

Aufgrund der Ankaufkriterien der KWG werden bei Käufen weniger Großstädte

als vielmehr Mittelstädte mit Potential und niedrigen Preisen favorisiert.

Insgesamt ist die KWG vor allem in so genannten B- und C-Lagen vertreten.

Wirtschaftliche, infrastrukturelle und demografische Daten analysiert die KWG

vor dem Erwerb gründlich. Hiermit einher geht eine intensive Analyse des

jeweiligen Wohnungsbestands. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Zustand

der Objekte, den durchgeführten Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnah-

men sowie der Vermietungshistorie. Bei dieser sind sowohl die Entwicklung

der Leerstandsquoten wie auch die Entwicklung der Zahlungseingänge aus

dem Bestand von Interesse. Um möglichst tragfähige Daten zu erhalten, legt

die KWG Wert darauf, dass der jeweilige Wohnungsbestand bereits über einen

längeren Zeitraum vom Vorbesitzer gehalten wurde. Dies ist besonders häufig

bei kommunalen Beständen der Fall, da die Städte und Gemeinden ihre Wohn-

portfolios in der Regel bereits über Jahrzehnte im Bestand haben.

Als aussichtsreiche Standorte wurden sowohl Städte und Gemeinden in Ost-

und Westdeutschland identifiziert. Beispielsweise ist die KWG in der Region

Braunschweig-Wolfsburg vertreten, aber auch in Chemnitz und Erfurt. Das

Unternehmen zahlt dabei im Durchschnitt Kaufpreise, die bei weniger als 550

Euro pro Quadratmeter Nutzfläche liegen. Erwerbsvorteile durch kleinteiligen

Einkauf verknüpft die KWG mit Standortentwicklung, um dann später in der

Bestandsbewirtschaftung Skaleneffekte nutzen zu können. Während der Er-

werb bereits ab 100 Einheiten an einem Standort erfolgen kann, ist die spätere

Arrondierung auf mindestens 300 Einheiten pro Standort erklärtes Ziel.

Finanzbedingungen

Bei der Finanzierung achtet die KWG seit jeher auf eine langfristig tragfähige

Strukturierung mit überdurchschnittlichem Eigenkapitalanteil. Dieses Vorge-

hen hat sich in der aktuellen krisenhaften Situation besonders bewährt und

verschafft der KWG so im Einkauf und bei den Finanzierungskonditionen einen

Wettbewerbsvorteil. Möglich wird dies durch die stabile Aktionärsstruktur,

die dem Unternehmen auch in herausfordernden Kapitalmarktzeiten stets das

notwendige Eigenkapital zur Verfügung gestellt hat. Die Eigenkapitalquote im

Unternehmen liegt bei mehr als 30 Prozent.

Ankaufkriterien:

· vergleichsweise niedrige Quadratmeterpreise

· gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen

· gute Standortfaktoren: Nachfrage von Mietern

nach bezahlbarem Wohnraum gegeben

· B- oder C-Lagen

22 23

Das Unternehmen

Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur

gezielten Renditesteigerung nach dem Erwerb. Der Kaufpreis bemisst sich

schließlich in der Regel an den aktuellen Einnahmen aus der vermieteten

Fläche. Kann diese erhöht werden, führt dies automatisch – auch bei sonst

unverändertem Mietniveau – zu einer Werterhöhung. Dieser Weg zur Rendite-

optimierung bleibt allerdings jenen Marktteilnehmern vorbehalten, die über

tiefgehende Erfahrung in der Immobilienbranche und besonders im Immo-

bilien-Asset-Management verfügen – die KWG gehört dazu.

Ziel des Asset Managements ist - neben der Verminderung von Leerstand und

Fluktuation - die Entwicklung des Mietniveaus. Zu beiden Zwecken wird von

der KWG aktiv in den Beständen gearbeitet, um die Mieterzufriedenheit und

–bindung sukzessive zu erhöhen und die Attraktivität des Bestands zu

steigern. Modernisierungen der Bausubstanz werden ebenso durchgeführt

wie eine Aufwertung der Flächen. Eine wichtige Komponente im Wettbewerb

um Mieter stellen außerdem eine präsente und engagierte Hausverwaltung

sowie Veranstaltungen zur Steigerung des Gemeinschaftsgefühls dar. Die

skizzierten Maßnahmenbündel setzt die KWG in Zusammenarbeit mit externen

Hausverwaltungen um, die im ständigen, intensiven Dialog mit dem Unterneh-

men stehen.

Die KWG wird die eingeschlagene Strategie auch in den kommenden Jahren

konsequent weiter umsetzen, ihre Tragfähigkeit hat sich auch in der aktuellen

Marktphase bewiesen.

Karl-Marx Straße 252, Berlin

Die KWG sieht maßvollen Leerstand zum

Kaufzeitpunkt als Möglichkeit zur gezielten

Renditesteigerung nach dem Erwerb.

24 25

Karl-Marx Straße 252, Berlin

Immobilienmarkt 2008

Das Unternehmen

Beherrschende Themen waren neben einer deutlichen Verknappung bei der

Darlehensgewährung der daraus resultierende Rückgang beim Transaktions-

volumen und teilweise spürbare Rückbildungen des Preisniveaus. Diese Ef-

fekte waren allerdings nach Regionen und Immobilienklassen unterschiedlich

ausgeprägt. Für gut aufgestellte Marktteilnehmer mit Zugriff auf Eigen- und

Fremdkapital ergeben sich daraus durchaus auch Chancen.

Deutschland vom Preisrückgang relativ wenig betroffen

Die Immobilienkrise setzte sich 2008 in den USA – ihrem Ausgangsland – mit

unverminderter Heftigkeit fort. Die Immobilienpreise im Dezember 2008 lagen

um 18,5 Prozent unter den Werten ein Jahr zuvor. Vom Spitzenpreisniveau

Mitte 2007 bedeutet dies sogar einen Rückgang der Hauspreise um knapp 27

Prozent. Während verschiedene europäische Märkte, wie beispielsweise Groß-

britannien, Irland und Spanien ebenfalls drastische Preisrückgänge zu verbu-

chen hatten, fiel die Preisentwicklung in Deutschland weitaus günstiger aus.

Die Preise gaben im Durchschnitt allenfalls im niedrigen einstelligen Prozent-

bereich nach, vielerorts blieben sie 2008 sogar stabil. Nun zahlt es sich aus,

dass Deutschland die Preisübertreibungen nach oben vieler ausländischer

Immobilienmärkte in den Boomjahren nicht nachvollzogen hat. So verwundert

es nicht, dass der deutsche Markt laut einer PricewaterhouseCoopers-Studie

bei internationalen Immobilieninvestoren die höchste Reputation genießt und

als am aussichtsreichsten eingestuft wird.

Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen Wohnungsmarktes

ist die nach wie vor völlig unzureichende Neubautätigkeit, die weit hinter dem

Bedarf zurückbleibt. Im Jahr 2008 ging die Zahl der Baugenehmigungen um

rund 5 Prozent auf ca. 175.000 zurück. Der tatsächliche Bedarf wird hingegen

auf 230.000 – 250.000 Einheiten pro Jahr geschätzt, einige Experten gehen

Das Jahr 2008 war auch am Immobilienmarkt eines der Schwierigsten seit langem.

Die Insolvenz der US-Investmentbank Lehman Brothers am 15. September 2008

führte dabei zu einer weiteren Verunsicherung an den internationalen Finanzmärk-

ten und damit zu einer Verschärfung der Situation.

aufgrund der jahrelangen Unterversorgung mittlerweile sogar von bis zu

350.000 neuen Wohneinheiten aus, die pro Jahr benötigt werden. Mit Blick auf

den Wohnungsneubau pro 1.000 Einwohner bewegt sich Deutschland unver-

ändert am Ende der europäischen Rangfolge. Demografen gehen davon aus,

dass die Zahl der Haushalte in Deutschland und damit der Wohnungsbedarf

bis zum Jahr 2020 steigen werden. Ein Rückgang wird erst ab dem Jahr 2030

prognostiziert. Unverändert liegen die reinen Neubaukosten pro Quadrat-

meter ohne Grundstück in Deutschland mit über 1.200 Euro im Durchschnitt

massiv über den Preisen für den nachträglichen Erwerb, ebenfalls ein Faktor,

der deutlichere Preisrückgänge verhindert.

Transaktionsvolumen rückläufig

Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat dazu geführt, dass die Transaktionen auf

dem deutschen Immobilienmarkt 2008 spürbar weniger geworden sind. Laut

IVD-Statistik war ein Rückgang von 17,5 Prozent auf rund 160 Mrd. Euro zu

verzeichnen. Dabei blieben besonders im 2. Halbjahr großvolumige Paket-

verkäufe weitgehend aus. Vor allem der Handel mit Wohnungsportfolios war

davon betroffen, hier wurden mit etwa 150.000 Einheiten ca. 44 Prozent weni-

ger veräußert als im Vorjahr. Vielfach stark divergierende Preisvorstellungen

zwischen Käufern und Verkäufern waren ein Grund dafür. Durch die restriktive

Kreditvergabe gelang es potentiellen Käufern bei zahlreichen Transaktionen

nicht, eine tragfähige Finanzierung darzustellen. Dies galt besonders für

Finanzierungen mit einem hohen Fremdkapitalanteil.

Kreditvergabe der Banken trotz Zinssenkung nur zögerlich

Die Kreditvergabeneigung der Banken zeigte sich im Jahresverlauf als schwach

ausgeprägt und kam nach der Pleite von Lehman im privaten Bankensektor

zum Erliegen. Dies war durch eine gleichbleibend hohe Risikoaversion der

Institute ebenso bedingt, wie durch den gravierenden Wertberichtigungsbe-

darf, der bei nahezu allen großen privaten und öffentlichen Banken auch in

Deutschland zu einer angespannten Situation führte. Daran änderten auch die

Stabilisierungsmaßnahmen fast aller Regierungen der führenden Industriena-

26 27

Das Unternehmen

Ein weiterer deutlich stabilisierender Faktor des deutschen

Wohnungsmarktes ist die nach wie vor völlig unzureichende

Neubautätigkeit, die weit hinter dem Bedarf zurückbleibt.

tionen einschließlich der Bundesregierung wenig. In den USA senkte die

Notenbank im Jahr 2008 in insgesamt acht Schritten (am 16.3. lediglich die

Discount Rate) die Zinsen. In der Eurozone nahm die Europäische Zentralbank

– nach einer Anhebung im Juli – insgesamt dreimal die Zinsen zurück. Der

Leitzins ermäßigte sich von 4,00 Prozent zum Jahresbeginn auf 2,50 Prozent

und wurde Anfang 2009 dann auf 2,00 Prozent gesenkt. Entsprechend fiel

der 3-Monats-Euribor 2008 um 180 Basispunkte auf 2,89 Prozent zum Jahres-

ultimo.

2009 weiter herausfordernd erwartet

Während die Rahmendaten für Investments in Wohnimmobilien aufgrund der

bereits geschilderten Faktoren weiterhin günstig eingeschätzt werden, wird im

laufenden Jahr hingegen noch nicht mit einer breit angelegten Marktbelebung

gerechnet. Eine anziehende Kreditvergabe dürfte allenfalls im 2. Halbjahr 2009

erfolgen. Das Zinsniveau wird dabei weiter auf niedrigem Niveau erwartet.

Demgemäß wird auch das Jahr 2009 ein Käufermarkt für deutsche Wohnimmo-

bilien sein.

Bei den Transaktionen ist vor allem mit kleinvolumigem Geschäft zu rechnen.

Allerdings ist nicht auszuschließen, dass sich vereinzelt Investoren weitge-

hend preisunsensitiv von größeren Portfolios trennen müssen. Hieraus ergeben

sich für gut mit Kapital ausgestattete Marktteilnehmer ebenso Opportunitäten,

wie aus der fortschreitenden Konsolidierung der Branche.

28 29


Das KWG-Portfolio

Das Unternehmen

Mit dem Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft mit fast 1.100 Wohn-

einheiten hat die KWG zudem die bislang größte Transaktion der bisherigen

Unternehmensgeschichte vollzogen. Eine weitere Großübernahme, die

49,9prozentige Beteiligung an der WVG Greifswald kam nicht zustande. Die

KWG hat hier von ihrem vertraglichen Rücktrittsrecht aus Vorsichtsgründen

Gebrauch gemacht, da nach ihrer Auffassung nicht alle aufschiebenden

Bedingungen für die Wirksamkeit des Vertrags eingetreten waren.

Der Bestand der KWG hat sich im Geschäftsjahr 2008 um 1.956 Wohnein-

heiten auf 4.937 erhöht. Bei allen Einheiten war der Eigentumsübergang bis

zum 31.12.2008 erfolgt. Zusätzlich sind im Portfolio der KWG 48 Einheiten zur

gewerblichen Nutzung enthalten. Die Gesamtfläche im Bestand der KWG sum-

miert sich auf rd. 300.000 Quadratmeter, das sind über 100.000 Quadratmeter

mehr als Ende 2007. Die Mieterlöse des Bestands zum 31.12.2008 beliefen

sich auf 13,7 Mio. Euro. Der Brutto-Erwerbspreis des Immobilienbestands lag

insgesamt bei 157,4 Mio. Euro, so dass sich eine Netto-Anfangsrendite von

8,9 Prozent errechnet. Zum Jahresende 2008 befanden sich rd. 47.000 Qua-

dratmeter Fläche im Besitz der KWG, die noch nicht vermietet waren und damit

zusätzliches Steigerungspotential bei den Mieterlösen bilden.

Der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter im Gesamtbestand der

KWG lag bei ca. 515 Euro. Die Neuerwerbungen 2008 wurden zu einem Durch-

schnittspreis von rd. 480 Euro pro Quadratmeter getätigt.

Die KWG hat im Geschäftsjahr 2008 den Auf- und Ausbau ihres Portfolios fort-

gesetzt. Dabei wurden bestehende Standorte und Regionen weiter komplettiert.

Zudem hat das Unternehmen erstmalig in Berlin Wohnungen erworben. Dieser

Standort hat sich vom Kaufpreisniveau sowie bezüglich der erzielbaren Renditen

so entwickelt, dass er nun ins Erwerbsschema der KWG passt. Verkäufe wurden im

Jahr 2008 planmäßig nicht getätigt.

Liebenwalder Straße 5, Berlin

2%

Schleswig-Holstein

3% Bremen

14%

Niedersachsen

21%

Nordrhein-Westfalen13%

Thüringen

39%

Sachsen

8% Berlin

30 31

Verteilung des Bestands der KWG nach Wohneinheiten zum 31. Dezember 2008

Das Unternehmen

Während des Jahres 2008 wurde der Bestand in Nordrhein-Westfalen durch

weitere Zukäufe in der Rhein-Ruhr-Region ausgebaut. An den Standorten

Bochum und Oberhausen wurden im Jahresverlauf insgesamt 218 weitere

Wohneinheiten erworben. Die Zukäufe überzeugen mit einer hohen Ver-

mietungsquote und einer Rendite, die im Mittel an den zweistelligen Prozent-

bereich heranreicht. Die KWG hat in der Region somit inzwischen mehr als

1.000 Einheiten im Bestand.

Das Portfolio in Sachsen wurde durch eine kleinere Arrondierung im Raum

Chemnitz und durch den Erwerb der Hainicher Wohnungsgesellschaft zur

Jahresmitte um mehr als 1.100 Einheiten aufgestockt. Besonders der Erwerb

in Hainichen zeichnete sich durch einen weit unterdurchschnittlichen Kauf-

preis pro Quadratmeter, hohes zusätzliches Vermietungspotential und eine

damit verbundene deutliche Steigerungsmöglichkeit der ohnehin bereits sehr

zufrieden stellenden Rendite aus. An den sächsischen Standorten Chemnitz,

Hainichen, Glauchau und Bernsdorf hält die KWG nun insgesamt knapp

1.800 Wohnungen. Die Region verfügt über eine überdurchschnittliche Wirt-

schaftskraft und entsprechend gute Perspektiven.

Im 2. Halbjahr 2008 wurde zudem die Präsenz im attraktiven Städtedreieck

Braunschweig, Wolfsburg, Celle weiter gestärkt, indem 93 Einheiten in

Königslutter bei Braunschweig akquiriert wurden, so dass sich dieses regio-

nale Portfolio nun auf nahezu 700 Wohnungen summiert. Der Wirtschaftsraum

ist geprägt durch hohe Industriekraft und die Ansiedlung zahlreicher Betriebe

aus dem Bereich der Wachstumstechnologien.

Der Einstieg in den Berliner Wohnungsmarkt wurde durch den Ankauf von

366 Wohnungen mit knapp 23.000 Quadratmetern Fläche vollzogen. Der

Quadratmeterpreis beim Erwerb lag bei 649 Euro und damit deutlich unter

dem historisch hohen Berliner Preisniveau (vgl. Fallbeispiel Berlin).

Abgesehen von den Beständen in Thüringen, Bremen und Schleswig-Holstein,

wurden alle regionalen Portfolien in 2008 weiter ausgebaut.

Entwicklung der Wohneinheiten

6.0005.000

4.0003.0002.000

1.0000

31.12.06

30.6.07

31.12.07

30.6.08

31.12.08

35030025020015010050

0

31.12.06

30.6.07

31.12.07

30.6.08

31.12.08

Entwicklung der Quadratmeter in Tsd.

Entwicklung der Bestandsobjekte in 2008

Die Erfolge der KWG im Asset Management im Jahr 2008 sind an den Portfolio-

kennzahlen ablesbar. In der like for like Betrachtung ist die Leerstandsquote

im Portfolio (unter Ausschluss der Komplettsanierung „Westfalenweg und

Sachsenallee“ in Glauchau) von 12,5 Prozent auf 9,0 Prozent gesunken.

Die like for like Betrachtung seit 30. Juni 2008 zum 31. Dezember zeigt eine

Verminderung des Leerstands von 12,5 Prozent auf 9,8 Prozent. Die Mieterlöse

stiegen in der like for like Gesamtjahresbetrachtung von 7,4 Mio. Euro auf

7,8 Mio. Euro und im Halbjahr von 8,1 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro.

Durch die Kombination des Objektankaufs mit hohen Renditen und die an-

schließende weitere Optimierung der Bestände erhöht die KWG ihre Wert-

schöpfung zusätzlich – dies ist an der Entwicklung 2008 bereits gut zu sehen

und soll in Zukunft weiter fortgesetzt werden.

Bestand der KWG im Geschäftsjahr 2008

- Wohneinheiten: 4.937

- Gewerbeeinheiten: 48

- Garagen und Stellplätze: 1.091

- Gesamtmietfläche: 290.712 qm

- Bebaute Grundstücke: 476.663 qm

- Unbebaute Grundstücke: 74.592 qm

- Jahres-Ist-Miete: 13,7 Mio. EUR

- Brutto-Erwerbspreis: 157,4 Mio. EUR

- Durchschnittlicher Einkaufspreis bei Neuerwerbungen 2008: rd. 480 EUR/qm

- Durchschnittlicher Einkaufspreis im Gesamtbestand: rd. 515 EUR/qm.

32 33

Entwicklung des Loan to Value in %Entwicklung des Umsatzes in TEUR

16.00014.00012.000

8.0006.0004.0002.000

0

31.12.06

30.6.07

31.12.07

30.6.08

31.12.08

10.000

Entwicklung des Eigenkapitals in TEUR

60.00050.000

40.00030.00020.000

10.0000

31.12.06

31.12.07

31.12.08

30.6.08

30.6.07

31.12.06

706050403020100

31.12.07

31.12.08

80

Das Unternehmen


Die Einkaufsphilosophie der KWG am Beispiel Berlin

Nachdem der Wohnimmobilienmarkt in Berlin sich lange Zeit durch relativ

hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten auszeichnete, kommt er nun in Bewe-

gung. Durch den Nachfragerückgang von Seiten der internationalen Investoren

sinken die Preise in vielen Bezirken, während die Mieten anziehen. Die KWG

hat diese Veränderung der Rahmendaten frühzeitig erkannt und sich in Berlin

positioniert. Nicht ohne Grund machte Berlin in einer Erhebung von Pricewa-

terhouseCoopers und dem Urban Land Institute im Jahr 2009 einen Sprung

auf Platz 9 der aussichtsreichsten Immobilienstandorte in Deutschland – nach

Platz 25 ein Jahr zuvor. Die Durchschnitts-Kaufpreise für den Quadratmeter

Wohnraum in der Hauptstadt sind im vergangenen Jahr von 1.200 Euro auf

rd. 1.000 Euro gesunken, in einzelnen Lagen sind sogar Preisabschläge um bis

zu 50 Prozent zu beobachten. Gleichzeitig finden Käufer in Berlin einen Markt

vor, der durch eine zunehmende Zahl geplanter oder bereits durchgeführter

Transaktionen institutioneller Investoren zahlreiche Opportunitäten bietet.

Die Preisbewegungen in Berlin finden statt, obwohl die Standortfaktoren in

der Hauptstadt sich positiv entwickeln: Die Bevölkerungszahl in der 3,4-Milli-

onen Metropole steigt weiter an, während die Neubautätigkeit immer weiter

abnimmt. Seit dem Boomjahr 1997 und mit Ende der öffentlichen Förderung ist

die Neubautätigkeit um ca. 90 Prozent zurückgegangen und damit praktisch

eingestellt worden. Diese Entwicklung zeigt bei den Mietpreisen die erwar-

teten Auswirkungen; durch den sukzessiven Wegfall der Preisbindung der im

geförderten Wohnungsbau errichteten Wohnungen, findet eine stetige Steige-

rung der Marktmieten statt. Damit steigen auch die Renditen, so dass Berlin

Die KWG hat im Mai und Juni 2008 erstmals Wohnungen in Berlin erworben. Der

durchschnittliche Quadratmeterpreis der insgesamt 366 Einheiten lag bei rund

650 Euro. Die Objekte verteilen sich im Westen der Stadt in den Bezirken Mitte,

Kreuzberg und Spandau. Mit dem Erwerb von Wohnimmobilien in der deutschen

Hauptstadt hat das Unternehmen zwar regionales Neuland beschritten, ist seiner

renditeorientierten Einkaufsphilosophie jedoch treu geblieben, günstige Preise für

Objekte in Regionen mit guten Bedingungen für konstante Wohnraumnachfrage und

mit positiver Bevölkerungsentwicklung zu zahlen.

34 35

Das Unternehmen

plötzlich zu einem interessanten Standort für institutionelle Investoren wie die

KWG geworden ist.

Die Berliner Objekte der KWG

Die KWG hat sich in Berlin in Bezirken engagiert, bei denen die Preisredu-

zierungen in den vergangenen Monaten und Jahren besonders hoch waren.

Dabei handelt es sich vorwiegend um B- oder C-Lagen. Die Objekte selbst

weisen jedoch eine gute Substanz auf und gewinnen durch ihre jeweiligen

Besonderheiten zusätzlich an Attraktivität. Die Analyse der Standortfaktoren

in naher und nächster Umgebung, der Bausubstanz und der Entwicklungs-

möglichkeiten haben große Bedeutung bei der Kaufentscheidung der KWG für

die Berliner Portfolios eingenommen. Die Neuerwerbungen der KWG in Berlin

liegen in der Nähe von Geschäften und sozialen Einrichtungen wie Kinder-

tagesstätten, Krankenhäusern etc. und sind insofern innerhalb der Bezirke

überdurchschnittlich gefragt. Auch zeichnen sie sich durch die Anbindung an

den öffentlichen Nahverkehr und auch sonst durch gute Erreichbarkeit aus.

Der KWG ist es insofern gelungen, innerhalb der Zielbezirke überdurchschnitt-

lich aussichtsreiche Objekte zu identifizieren und zu erwerben.

Dass das Kalkül aufgeht, wurde bereits anhand der Entwicklung in den beiden

Portfolios in den ersten Monaten nach Erwerb deutlich. Im ersten Portfolio

konnte der Leerstand schon im November 2008 komplett abgebaut werden.

Im zweiten Portfolio wurde seit dem Besitzübergang auf die KWG im Septem-

ber bis Ende Dezember der Leerstand um 34 Prozent auf eine Quote von 7,5

Prozent reduziert. Die annualisierten Ist-Mieterlöse aus dem ersten Portfolio

wurden vom Beginn der Verwaltung durch die KWG im Juli von 291 TEUR auf

307 TEUR gesteigert. Im zweiten Portfolio konnten allein von September bis

Dezember die annualisierten Mieterlöse von 796 TEUR auf 825 TEUR erhöht

werden. Die Rendite des Berliner Bestands insgesamt lag entsprechend zum

Jahresende 2008 bei rd. 9,8 Prozent. Eine weitere Steigerung in den kom-

menden Monaten wird erwartet, wenn die bereits eingeleiteten, zusätzlichen

Maßnahmen greifen.

Die KWG wird den Standort Berlin weiter ausbauen, sollten sich – womit zu

rechnen ist – dort weitere Gelegenheiten bieten. Insgesamt hat sich durch das

aktuelle Marktumfeld mit Berlin ein regionaler Markt eröffnet, dessen Poten-

tial nun auch zu akzeptablen Einkaufspreisen gehoben werden kann.

36 37

von Sep. 2008 bis Dez. 2008

Steigerung der IST-Miete

+ 4 %+ 4 %

Abbau des Leerstands

von Sep. 2008 bis Dez. 2008

- 39 %- 39 %

Das Berliner Portfolio

- Wohneinheiten: 366

- Gewerbeeinheiten: 17

- Wohnfläche: 22.731 qm

- Gewerbefläche: 1.456 qm

- Leerstand zum 31.12.2008: 22 Wohneinheiten

- Jahres-Ist-Miete zum 31.12.2008: 1,13 Mio. EUR

- Miete: 4,44 EUR/qm

- Brutto-Erwerbspreis: 15,98 Mio. EUR

- Durchschnittlicher Einkaufspreis: rd. 650 EUR/qm zzgl. Erwerbsnebenkosten

Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG 2008

Konzernlagebericht

1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Lage

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland hat sich im Jahr 2008 deutlich negativ

entwickelt und stand dabei ganz im Zeichen der Wirtschafts- und Finanzkrise.

Das Bruttoinlandsprodukt wies auf Gesamtjahressicht zwar noch ein Plus von

1,3 Prozent aus, gegenüber dem Wachstum von 2,5 Prozent im Vorjahr bedeu-

tet dies jedoch nahezu eine Halbierung. Zudem werden in der Betrachtung der

einzelnen Quartale die Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft

deutlich: Während im 1. Quartal 2008 noch ein Zuwachs des Bruttoinlands-

produkts preis-, saison- und kalenderbereinigt von 1,5 Prozent gegenüber

dem Vorquartal zu Buche steht, war im 2. und 3. Quartal ein Rückgang der

Wirtschaftsleistung um jeweils 0,5 Prozent zu verzeichnen, der sich im

4. Quartal auf 2,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal ausweitete.

Als Ergebnis lag die deutsche Wirtschaftsleistung im 4. Quartal 2008 bereits

preisbereinigt um 1,6 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Für das Jahr 2009

wird von allen Fachleuten ein deutlicher Rückgang des Bruttoinlandsprodukts

auf Gesamtjahresbasis erwartet.

Vor allem die ersten beiden Quartale 2008 waren durch einen deutlichen

Anstieg der Inflation geprägt, die maßgeblich durch anziehende Energiepreise

– allen voran Heizöl, Benzin und Diesel – gespeist wurde. Die Teuerung für das

Gesamtjahr belief sich auf 2,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Wert

seit 1994. Allerdings führte der stark nachgebende Ölpreis in der zweiten Jah-

reshälfte zu einem deutlichen Nachlassen der Teuerung, im Dezember lagen

die Preise beispielsweise nur noch 1,1 Prozent über dem Vorjahr.

Die wichtigsten Zentralbanken weltweit senkten im Jahr 2008 die Leitzinsen

erheblich, um die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Volkswirtschaften

zu stabilisieren. In der Eurozone war damit eine Reduzierung der Leitzinsen

von 4,00 Prozent Ende 2007 auf 2,50 Prozent Ende 2008 verbunden. Die Zins-

senkungen setzten sich Anfang 2009 fort.

Lage der Immobilienbranche

Während die Immobilienpreise in vielen Staaten im Jahr 2008 deutlich nach-

gaben – beispielhaft sind hier die USA, Irland, Großbritannien oder Spanien

zu nennen – verlief die Entwicklung in Deutschland weit gemäßigter. Im

Bereich Wohnimmobilien stellte sich die Schwankungsbreite hierzulande noch

geringer dar. Zwar gab es in manchen Regionen Preisabschläge, an vielen

anderen Standorten blieben die Preise jedoch stabil. Hierzu trug auch die

weiter abnehmende Neubautätigkeit bei. Die Zahl der Baugenehmigungen

ging 2008 um mehr als 4 Prozent auf nur noch 175.000 zurück. Dies liegt weit

unter dem von Fachleuten geschätzten jährlichen Bedarf von mindestens

230.000 - 250.000 Einheiten. Die Neubaukosten pro Quadratmeter lagen auch

im Berichtsjahr mit mehr als 1.200 Euro deutlich über den Erwerbskosten.

Das Mietpreisniveau erhöhte sich 2008 weiter. Die Nettokaltmieten stiegen im

Bundesdurchschnitt um 1 Prozent. Dabei wiesen Städte mit mehr als 100.000

Einwohnern eine überdurchschnittliche Mietteuerung auf, die zwischen 2 und

3 Prozent lag. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) nennt als Grund für

den Mietanstieg neben der geringen Neubautätigkeit die weiter steigende

Zahl der Haushalte und erwartet eine Fortsetzung des Trends.

Das Transaktionsvolumen ging im Berichtsjahr aufgrund der Finanzkrise und

den damit deutlich erschwerten Finanzierungsbedingungen merklich zurück.

Der IVD weist für die Immobilienbranche insgesamt ein Minus von 17,5 Prozent

aus, das bei Wohnimmobilien mit einem um 44 Prozent verminderten Trans-

aktionsvolumen noch deutlicher ausfiel. Dabei war zu beobachten, dass

besonders großvolumige Käufe und Verkäufe nicht realisiert werden konnten.

Hauptursache hierfür dürfte die schwierige Finanzierungssituation gewesen

sein, von der besonders Akteure mit überdurchschnittlich hohem Fremdkapi-

taleinsatz betroffen waren.

Geschäftsmodell der KWG

Die KWG ist langfristig orientierter Bestandshalter deutscher Wohnimmobilien.

Als Folge der renditeorientierten Einkaufspolitik werden vornehmlich Wohnun-

gen in B- und C-Lagen erworben, die sich durch günstige Quadratmeterpreise

und niedrige Kaufpreismultiplikatoren bezogen auf die Jahresnettokaltmiete

auszeichnen. Dabei legt das Unternehmen großen Wert auf eine möglichst

detaillierte und weit in die Vergangenheit zurückreichende Dokumentation der

Miet- und Instandsetzungshistorie.

38 39

Konzernlagebericht

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei den KWG-Erwerbungen 2008

bei rd. 480 Euro. Der Ankaufspreis des Gesamtportfolios erfolgte exklusive

der Nebenkosten zum rd. 11,6fachen der Jahresnettokaltmiete. Gemäß den

Ankaufkriterien der KWG befinden sich viele Objekte in so genannten Mit-

telstädten, die jedoch in Ballungsregionen liegen bzw. in Regionen, die sich

durch positive Zukunftspotentiale auszeichnen. Die Einkaufskriterien der

KWG werden vor allem im Norden und Osten der Bundesrepublik Deutsch-

land erfüllt, so dass ein Großteil der zum Jahresende 2008 insgesamt 4.937

Wohn- und Gewerbeeinheiten im KWG Besitz dort angesiedelt ist. Nach dem

Ankauf betreibt die KWG gezieltes Asset Management, um den Leerstand in

Teilportfolios zu reduzieren und das Mietniveau zu entwickeln. In der like for

like Betrachtung vom 31. Dezember 2007 bis zum 31. Dezember 2008 konnte

der Leerstand im Portfolio der KWG im Geschäftsjahr insgesamt von rd. 16,9

auf rd. 9 Prozent reduziert werden. Das Asset Management wird von der KWG

gesteuert, die Umsetzung vor Ort erfolgt durch externe Partner und örtliche

Hausverwaltungen.

Überblick über den Geschäftsverlauf

Die KWG hat im Jahr 2008 ihren Wohnungsbestand weiter ausgebaut. Er

umfasste am 31. Dezember 2008 4.937 Wohn- und 48 Gewerbeeinheiten, das

sind 1.956 mehr als zum Jahresultimo 2007. Der Konzernumsatz nach Interna-

tional Financial Reporting Standards (IFRS) belief sich auf 13,7 Mio. Euro im

Vergleich zu 3,0 Mio. Euro im Vorjahr. Der Umsatz resultiert ausschließlich aus

Mieterlösen. Das EBT (Earnings before tax) nach IFRS liegt für das Geschäfts-

jahr 2008 bei 0,7 Mio. Euro nach 2,6 Mio. Euro im Jahr 2007. Der Konzern-

jahresüberschuss nach IFRS beträgt 0,8 Mio. Euro gegenüber 3,1 Mio. Euro im

Jahr 2007.

Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation hatten dabei Einmalaufwendun-

gen im Zusammenhang mit der Ausübung des Rücktrittsrechts vom geplanten

Erwerb einer 49,9prozentigen Beteiligung an der Wohnungsbau- und Verwal-

tungsgesellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durch die KWG, Aufwendungen

für weitere gescheiterte Akquisitionen sowie Aufwendungen für Sanierungs-

maßnahmen. Durch eine realisierte Akquisition konnte ein bei der Kapital-

konsolidierung entstandender passiver Unterschiedsbetrag erfolgswirksam

vereinnahmt werden. Der Vorstand stuft die Geschäftsentwicklung im Jahr

2008 auch vor dem Eindruck der deutlich verschärften Finanz- und Wirt-

schaftskrise als gut ein. Für 2009 rechnet er mit einem weiterhin schwierigen

Marktumfeld. Der Vorstand ist bezüglich der Entwicklung der KWG – auch vor

dem Hintergrund der sich daraus ergebenden Opportunitäten – aber vorsichtig

optimistisch.

Unternehmensstruktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Konzernholding und hatte am

31. Dezember 2008 insgesamt 15 Tochtergesellschaften. Für eine detailliertere

Beteiligungsübersicht wird auf den Anhang verwiesen. Der Sitz des Unter-

nehmens ist Bremerhaven, daneben sind die Mitarbeiter und die Vorstände

insbesondere an den Standorten Hamburg, Glauchau und Hainichen operativ

tätig gewesen.

Finanzstruktur

Das Grundkapital der KWG setzte sich zum 31. Dezember 2008 aus 8.600.000

nennwertlosen Stückaktien zusammen. Das sind 2,5 Mio. Aktien mehr als zum

Jahresultimo 2007. Sie stammen aus einer Kapitalerhöhung, die im Juni 2008 –

trotz des extrem schwierigen Kapitalmarktumfelds – erfolgreich bei Investoren

zu einem Preis von 6,50 Euro je Aktie platziert werden konnte.

Mitarbeiter

Im Konzern waren zum 31. Dezember 2008 insgesamt 23 Mitarbeiter und

2 Vorstände beschäftigt.

Vorstand

Der Vorstand der KWG wurde im Jahr 2008 aufgrund der starken Expansions-

pläne wieder auf 2 Personen verstärkt. Im März 2008 wechselte Sy Schlüter für

die Dauer von einem Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG als CFO.

Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzbranche, unter anderem aus

einer mehr als 20jährigen Tätigkeit bei internationalen Großbanken im Invest-

mentbereich und als Geschäftsführer der von ihm gegründeten Investment-

gesellschaft CAI Analyse- und Beratungsgesellschaft für Kapitalanlagen mbH,

Hamburg. Sy Schlüter ist als Aufsichtsrat der KWG mit dem Unternehmen seit

Jahren vertraut. Stavros Efremidis war 2008 als Vorstand unverändert für das

Immobiliengeschäft verantwortlich.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Die KWG verfügt zum 31. Dezember 2008 über eine für ein Immobilienunter-

nehmen komfortable Konzerneigenkapitalquote (IFRS) von 30,5 Prozent. Im

Vorjahr hatte die Konzerneigenkapitalquote bei deutlich geringerer Konzern-

bilanzsumme 34,1 Prozent betragen.

40 41

Konzernlagebericht

Die Konzernbilanzsumme stieg zum 31. Dezember 2008 vor allem aufgrund

des Ausbaus des Immobilienbestandes auf 184,3 Mio. Euro nach 115,8 Mio.

Euro ein Jahr zuvor.

Auf der Aktivseite der Konzernbilanz stellen die langfristigen Vermögenswerte

mit 173,8 Mio. Euro (im Vorjahr: 94,5 Mio. Euro) den mit Abstand größten

Posten. Dabei bilden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das

Schwergewicht mit 170,6 Mio. Euro nach 93,6 Mio. Euro im Vorjahr.

Bei den kurzfristigen Vermögenswerten lagen die liquiden Mittel zum 31.

Dezember 2008 mit 7,8 Mio. Euro auf sehr auskömmlichem Niveau. Im Vorjahr

hatten die liquiden Mittel infolge von Kapitalerhöhungen bei 13,1 Mio. Euro

gelegen. Insgesamt ermäßigten sich die kurzfristigen Vermögenswerte von

21,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,5 Mio. Euro Ende 2008.

Auf der Passivseite der Konzernbilanz stieg das Eigenkapital des Konzerns

(IFRS) deutlich auf 56,1 Mio. Euro nach 39,5 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigen-

kapitalzuwachs ist auf den 2008 erzielten Konzernjahresüberschuss sowie die

2008 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.

Das langfristige Fremdkapital erhöhte sich im Wesentlichen infolge des An-

kaufs von Wohnungsbeständen von 67,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 109,4 Mio.

Euro per Ende 2008. Überwiegend handelt es sich hier um langfristige Finanz-

schulden. Diese betrugen zum Bilanzstichtag 107,0 Mio. Euro.

Das kurzfristige Fremdkapital beträgt 18,7 Mio. Euro nach 9,0 Mio. Euro im

Vorjahr. Dabei lagen die kurzfristigen Finanzschulden bei 9,7 Mio. Euro (im

Vorjahr 5,5 Mio. Euro), während die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen zum Bilanzstichtag 4,5 Mio. Euro (im Vorjahr 1,9 Mio. Euro) aus-

machten.

Neben der im Vergleich zu vielen anderen Immobilienunternehmen komfor-

tablen Konzerneigenkapitalquote spiegelt der hohe Anteil des langfristigen

Fremdkapitals gegenüber dem kurzfristigen Fremdkapital die überaus solide

Finanzierung der KWG wider.

Finanzlage

Während des Geschäftsjahres 2008 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-

fähigkeit der Gesellschaft und des Konzerns stets uneingeschränkt gegeben.

Neben flüssigen Mitteln (Stand am 31. Dezember 2008 7,8 Mio. Euro) verfügte

die KWG über ausreichende Kreditlinien.

Im Geschäftsjahr 2008, im zweiten Jahr der operativen Tätigkeit, wurde mit

2,7 Mio. Euro ein negativer Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit erzielt.

Im Vorjahr hatte diese Größe bei minus 6,7 Mio. Euro gelegen.

Der weitere Ausbau des Konzerns wird im Cashflow aus der Investitionstä-

tigkeit sichtbar. Nach 49,3 Mio. Euro im Vorjahr investierte der Konzern im

Geschäftsjahr 2008 insgesamt 43,4 Mio. Euro. Mit 39,1 Mio. Euro entfiel der

größte Teil der Mittelabflüsse auf Investitionen in die als Finanzanlagen ge-

haltenen Immobilien.

Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit durch eine

Kapitalerhöhung (Mittelzufluss 16,2 Mio. Euro) sowie Darlehensaufnahmen in

Höhe von per saldo 24,6 Mio. Euro.

Ertragslage

Die Konzernumsatzerlöse erhöhten sich von 3,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,7

Mio. Euro im Geschäftsjahr 2008. Hierin kommen ausschließlich die durch

den Portfolioaufbau steigenden Mieteinnahmen der als Finanzinvestitionen

gehaltenen Immobilien zum Ausdruck.

Die sonstigen betrieblichen Erträge, die u.a. Erträge aus der Neubewertung

der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und die erfolgswirksame

Vereinnahmung eines Lucky buy betreffen, lagen bei 10,4 Mio. Euro nach

5,7 Mio. Euro im Vorjahr.

Der Materialaufwand, in dem sich die umlagefähigen Betriebskosten wider-

spiegeln, stieg auf 5,0 Mio. Euro (im Vorjahr 1,4 Mio. Euro).

Der Personalaufwand erhöhte sich im Zuge des Ausbaus des Konzerns auf

1,4 Mio. Euro nach 0,6 Mio. Euro im Vorjahr.

In den Aufwendungen aus Investment Properties, die sich von 0,4 auf 3,9 Mio.

Euro erhöhten, kommen die den Objekten direkt nicht umlagefähigen, zure-

chenbaren Kosten wie laufende Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungs-

maßnahmen und eigene Verwaltungskosten zum Ausdruck. Die sonstigen

betrieblichen Aufwendungen stiegen auf 8,5 Mio. Euro nach 2,9 Mio. Euro ein

Jahr zuvor.

Aufgrund des teilweise fremdfinanzierten Ausbaus des Wohnportfolios

stiegen die Zinsaufwendungen auf 4,9 Mio. Euro (im Vorjahr 1,1 Mio. Euro).

Die Zinserträge lagen 2008 bei 0,4 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahr.

Per saldo errechnet sich im Geschäftsjahr 2008 das Ergebnis der gewöhn-

lichen Geschäftstätigkeit im Konzern (IFRS) mit 1,0 Mio. Euro nach 2,6 Mio.

Euro im Vorjahr. Unter Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen und

vom Ertrag und der sonstigen Steuern stellt sich der IFRS-Konzernjahresüber-

schuss auf 0,8 Mio. Euro nach 3,1 Mio. Euro im Vorjahr ein.

42 43

Konzernlagebericht

3. Nachtragsbericht

Am 06. Januar 2009 hat die KWG wie geplant die Rückabwicklung des Kaufver-

trags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft mbH Greifs-

wald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald besteht Einigkeit,

dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Zum Ausgleich

der entstandenen Kosten hat die KWG der Stadt Greifswald einen Betrag

von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene Vereinbarung wurde vollständig im

Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam berücksichtigt. Es bestehen offene

Rechtsstreitigkeiten mit Maklern, für die nach heutiger Sicht notwendige, aber

auch ausreichende Risikovorsorgen getroffen wurden.

Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG, Sy Schlüter, im April 2009

wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft. Herr Schlüter war vor

Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr vom Aufsichtsrat in

den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG gewechselt.

4. Risiko- und Chancenbericht

Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Be-

standshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestands-

objekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns.

Die Risiken eines Investors, der langfristige Investitionen im Fokus hat, sind

im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist

jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik

der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen

darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie - wenn möglich -

zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken

möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen

einzuleiten.

Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns

Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch

identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil

aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.

Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale

Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung

von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der

Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig

stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-

meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.

Bericht über die Risiken

Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelri-

siken intensiv verfolgt:

Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken

Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,

gleichwohl wird das Marktumfeld auch von der Entwicklung der internationalen

Konjunktur beeinflusst. Die negative Entwicklung der Weltwirtschaft könnte

auch weiter negativ auf die deutsche Konjunktur ausstrahlen. Es ist nicht

auszuschließen, dass dies auch die erzielbaren Mieten beeinflusst. Auch die

Preisentwicklung und das Zinsniveau können die erzielbaren Mieten beein-

flussen.

Bei Ankäufen von Wohnportfolien könnte ein zunehmender Wettbewerb durch

neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung der

derzeitigen Ankaufbedingungen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von

qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.

Sinken der Immobilienwerte

Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien

genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vor-

kommen, dass durch Einflüsse – auch nicht durch die Gesellschaft beeinfluss-

bare – die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.

Liquiditätsrisiken

Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie umfangreiches

weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfolios. Dabei besteht das

Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe

zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.

Währungs- und Zinsänderungsrisiken

Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und

sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Des Wei-

teren bestehen Zinsänderungsrisiken. Indem die Objekte der KWG möglichst

langfristig finanziert werden, werden diese Risiken begrenzt.

44 45

Konzernlagebericht

IT-Risiken

Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT gestützt, so dass IT-

Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,

schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem

erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die neues-

te technische Entwicklung.

Rechtliche Risiken

Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen

und Maßnahmen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.

Im Zusammenhang mit der gescheiterten Akquisition Greifswald bestehen

Rechtsstreitigkeiten oder geltend gemachten Schadensersatzansprüche, die

negative Einflüsse auf die Ertragslage des Konzerns haben könnten.

Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2008 lagen

keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns

gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die

Zukunft sind keine bestandsgefährdenden Risiken zu erkennen.

Bericht über die Chancen

Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von

Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben

die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert

und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-

onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und

wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden

zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie für Ausbildungsinvestitionen

zu verwenden. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die

jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und

zuziehende Arbeitnehmer.

Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von ehemaligen

Werkswohnungen von Unternehmen gesehen. Diese Objekte stammen aus der

Zeit, als Mitarbeitern Werkswohnungen als Vergütungsbestandteil angeboten

wurden. Da sich die Vermietung dieser Wohnungen in der Regel nicht mit dem

Geschäftsmodell dieser Unternehmen deckt, wird erwartet, dass diese Unter-

nehmen ihre Bestände in naher Zukunft zum Verkauf anbieten werden.

Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu

den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit

dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden sich lohnende

Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaß-

nahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und

zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.

5. Prognosebericht

Die KWG geht davon aus, dass das herausfordernde Marktumfeld auch 2009

anhalten wird. Das Unternehmen sieht sich als cashflow- und renditeorien-

tierter Bestandshalter dafür gut gerüstet. Entsprechend wird die KWG die

Optimierung ihres Portfolios im Jahr 2009 weiter forcieren und zusätzlich am

weiteren Bestandsaufbau arbeiten. Der Vorstand geht insofern von einem

weiteren profitablen Wachstum aus und strebt ein Konzernergebnis (IFRS) an,

dass mindestens auf dem Niveau des abgelaufenen Geschäftsjahres liegt. Eine

merkliche Überschreitung ist möglich, die Visibilität im aktuellen Marktumfeld

erlaubt hierzu aber keine konkretere Prognose. Für das Jahr 2010 wird eine

schrittweise Marktaufhellung erwartet, das Unternehmen ist entsprechend

optimistisch, den profitablen Bestandsaufbau dann dynamisch fortsetzen zu

können.

46 47

Konzernbilanz der KWG zum 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Konzernabschluss

Aktiva

Langfristige Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte

Sachanlagen

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Latente Steuerforderungen

Langfristige Vermögenswerte, gesamt

Kurzfristige Vermögenswerte

Vorräte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

Flüssige Mittel

Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt

Aktiva gesamt

Passiva

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Kapitalrücklage

Gewinnrücklagen

Rücklage für Marktbewertung

Konzernbilanzgewinn

Eigenkapital, gesamt

Langfristiges Fremdkapital

Langfristige Finanzschulden

Latente Steuerschulden

Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

Langfristiges Fremdkapital, gesamt

Kurzfristiges Fremdkapital

Kurzfristige Finanzschulden

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Kurzfristige Steuerschulden

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt

Passiva gesamt

31.12.2008

EUR

178.639,00

193.984,82

170.641.761,03

2.807.759,80

173.822.144,65

22.616,81

297.251,43

2.338.864,46

7.800.048,42

10.458.781,12

184.280.925,77

31.12.2008

EUR

8.600.000,00

37.970.422,74

1.855,13

-333.960,95

9.904.722,81

56.143.039,73

107.028.280,99

2.293.559,91

84.989,19

109.406.830,09

9.745.235,16

4.484.922,87

141.504,49

4.359.393,43

18.731.055,95

184.280.925,77

31.12.2007

EUR

1.224,00

137.190,28

93.556.394,40

780.123,93

94.474.932,61

7.452.642,69

124.064,47

664.434,34

13.126.708,64

21.367.850,14

115.842.782,75

31.12.2007

EUR

6.100.000,00

28.010.604,40

1.855,13

0,00

5.361.336,76

39.473.796,29

66.341.405,62

972.188,82

72.576,37

67.386.170,81

5.484.341,21

1.919.424,94

668.880,39

910.169,11

8.982.815,65

115.842.782,75

Notes

5.1, 7.1, 15

5.2, 7.2, 15

4, 5.3, 7.3, 15

5.4, 7.4

5.5, 7.5

5.6, 7.6

5.6, 7.6

5.7, 7.7

7.8

7.8

7.8

7.8

7.8

5.8, 7.9

5.8, 7.10

5.8, 7.11

5.8, 7.12

5.8, 7.12

5.8, 7.12

5.8, 7.12

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der KWG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Umsatzerlöse

Sonstige betriebliche Erträge

Materialaufwand

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

b) Soziale Abgaben

Abschreibungen auf immaterielle

Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Aufwendungen aus Investment Properties

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnisanteil anderer Gesellschafter

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Sonstige Steuern

Konzernjahresüberschuss

(vor Abzug der Ergebnisanteile der Minderheiten)

- davon Ergebnisanteil Minderheitsgesellschafter

Auf Anteilseigner des Mutterunternehmens

entfallendes Konzernergebnis

2008

EUR

2007

EUR

Notes

6.1

6.2

6.3

6.4

6.4

6.5

6.6

6.7

6.8

6.9

6.10

6.11

6.12

6.13

6.14

3.019.334,96

5.665.672,60

-1.398.461,45

-557.346,41

-40.923,77

-30.944,14

-396.033,84

-2.867.429,03

0,00

310.444,17

-1.065.076,38

0,00

2.639.236,71

491.606,02

-35.737,57

3.095.105,16

13.393,37

3.081.711,79

13.706.725,63

10.405.624,85

-4.994.758,27

-1.229.585,65

-147.372,36

-48.534,93

-3.856.057,95

-8.463.073,26

67.683,20

432.191,79

-4.897.228,65

-5.939,98

969.674,42

77.755,53

-274.521,09

772.908,86

0,00

772.908,86

50 51

Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG

für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

1.1. - 31.12.2008 1.1. - 31.12.2007in EUR

695.153,33

48.534,93

-2.667.184,50

-33.081,97

-432.191,79

4.897.228,65

-3.014.865,06

-1.717.546,19

3.950.790,85

432.191,79

-4.815.189,86

-2.656.159,82

-4.270.220,95

0,00

0,00

-184.211,04

205.123,29

-39.072.613,89

-95.113,77

0,00

-43.417.036,36

2.500.000,00

34.353.672,45

-9.841.936,86

13.734.800,37

40.746.535,96

-5.326.660,22

13.126.708,64

7.800.048,42

-3.025,88

Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern

Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte

sonstige zahlungsunwirksame Erträge

Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsaufwendungen

Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Zunahme (+)/Abnahme (+) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Einzahlungen aus Zinsen

Gezahlte Zinsen

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel

Erwerb des Tochterunternehmens KWG Immobilien GmbH abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel

Erwerb des Tochterunternehmens „SWG“ abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel

Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände

Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen

Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionengehaltenen Immobilien

Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen

Einzahlungen aus dem Verkauf von Finanzanlagen

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital

Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen

Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten

Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungenaus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

nachrichtlich:

Gezahlte / Erhaltene Ertragsteuern

2.603.499,14

30.944,14

-2.623.497,61

24.641,04

-310.444,17

1.065.076,38

-2.572.969,01

-4.464.403,55

74.455,83

310.444,17

-823.431,59

-6.685.685,23

0,00

2.276.919,80

-3.300.867,85

-1.259,02

98.049,75

-52.303.396,36

-92.034,12

4.000.000,00

-49.322.587,80

3.100.000,00

37.176.866,25

0,00

22.576.696,02

62.853.562,27

6.845.289,24

6.281.419,40

13.126.708,64

17.991,91

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

Konzernabschluss

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG

für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Gezeichnetes

Kapital

3.000.000,00

3.100.000,00

0,00

0,00

0,00

0,00

6.100.000,00

2.500.000,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

8.600.000,00

Gewinn-

rücklagen

1.855,13

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.855,13

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.855,13

Konzern-

bilanzgewinn

195.621,13

0,00

3.081.711,79

0,00

0,00

2.084.003,84

5.361.336,76

0,00

772.908,86

0,00

0,00

3.774.982,03

-4.504,84

9.904.722,81

Kapitalrücklage

7.517.912,22

22.600.000,00

0,00

-23.303,98

0,00

-2.084.003,84

28.010.604,40

13.750.000,00

0,00

-15.199,63

0,00

-3.774.982,03

0,00

37.970.422,74

Rücklage für

Marktbewertung

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-333.960,95

0,00

0,00

-333.960,95

Gesamt

10.715.388,48

25.700.000,00

3.081.711,79

-23.303,98

0,00

0,00

39.473.796,29

16.250.000,00

772.908,86

-15.199,63

-333.960,95

0,00

-4.504,84

56.143.039,73

52 53

in EUR

Stand vom 1.1.2007 nach IFRS

Erlöse aus der Ausgabe von

gezeichnetem Kapital

Periodenergebnis

Entnahmen für Transaktionskosten

Entnahmen von Minderheiten

Entnahmen

Stand zum 31.12.2007 nach IFRS

Erlöse aus der Ausgabe von

gezeichnetem Kapital

Periodenergebnis

Entnahmen für Transaktionskosten

Veränderung Rücklage für

Marktbewertung

Entnahmen

Sonstige Änderungen des

Konzernbilanzgewinns

Stand zum 31.12.2008 nach IFRS

Konzernabschluss

(1.) Allgemeine Erläuterungen

Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Bremerhaven,

Bussestraße 16c, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im

Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts.

Die Gesellschaft wurde erstmals am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen

im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen.

Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung

und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-

bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und

genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften sowie die Vermietung und

Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die

Tochtergesellschaften der KWG AG.

Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen

ist das Kalenderjahr.

(2.) Grundlagen der Rechnungslegung

Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 2008 freiwillig nach den International

Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards

Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-

Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung,

Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er

steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS.

Im Konzernabschluss werden die am Bilanzstichtag bereits verpflichtend

anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting

Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet. Dieser Konzernab-

schluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. Rechnungsle-

gungsnormen, die vom IASB bereits verabschiedet worden sind, die aber für

das Geschäftsjahr 2008 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden

noch nicht umgesetzt.

Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) zum 31. Dezember 2008

Dies betrifft im Wesentlichen IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (Neu-

gliederung der Abschlussbestandteile). Die Änderungen der Vorschriften zur

Segmentberichterstattung (der den IAS 14 ersetzende IFRS 8 ist erst für am

oder nach dem 1. Januar 2009 beginnende Geschäftsjahre zwingend

anzuwenden) haben für den KWG-Konzern keine Bedeutung, da es nur ein

Geschäftssegment und ein geografisches Segment gibt.

Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine Auswirkun-

gen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).

Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR)

oder in Tausend Euro (TEUR).

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der

Gewinn- und Verlustrechnung und der Bilanz zusammengefasst worden. Diese

Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die Gewinn-

und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen

und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis

von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie

Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen

Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren

Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.

(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden

In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsoli-

dierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar über

die Möglichkeit verfügt, die Finanz- und Geschäftspolitik zu bestimmen, um

aus der Tätigkeit dieser Unternehmen Nutzen zu ziehen (Tochterunternehmen).

Die Kontrolle wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.

54 55

KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg

KWG Immobilien GmbH, Hamburg

Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau

Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen

Anteil

am Kapital

in %

100

89

100

100

95,41

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

Gez. Kapital/

Kommanditkap.

EUR

25.000.00

305.300.00

5.000.00

25.000.00

600.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

565.000,00

3.400.091,01

Konzernabschluss

Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2008 insgesamt 15 (Vorjahresstichtag: 12)

Tochterunternehmen:

Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels-

rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.

Die konsolidierten Abschlüsse werden entsprechend den am Abschlussstich-

tag gültigen International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu-

bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens.

Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird

dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter

entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten

Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfal-

lenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Gesellschafter von Personen-

handelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen

Fremdkapital.

Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den

konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gewinn-

und Verlustrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen

den Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrech-

net.

Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des

Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen

und Erträge werden eliminiert.

Die in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden gemäß IAS 27

nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.

(4.) Unternehmenserwerbe im Jahr 2008

Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen

Mit Verträgen vom 7. Juli und 1. August 2008 hat die KWG AG direkt bzw.

indirekt sämtliche Anteile an der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit be-

schränkter Haftung, Hainichen, (folgend HWG mbH) erworben. Der rechtliche

Übergang erfolgte zum 1. Oktober 2008. Die Gesellschaft betreibt Wohnimmo-

bilien in Hainichen und Umgebung.

Im KWG-Konzernabschluss wurden für den Zeitraum 1. Oktober 2008 bis

31. Dezember 2008 Umsätze der HWG mbH von TEUR 545 sowie ein Ergebnis

(ohne Anteile Fremder) von TEUR -205 berücksichtigt. Im Gesamtjahr hatte

die HWG mbH Umsatzerlöse von TEUR 3.237 und ein Ergebnis von TEUR 3.327

erwirtschaftet.

56 57

Buchwerte vor

Erstkonsolidierung

TEUR

29.088

108

845

30.041

19.039

926

19.965

10.076

10.049

27

Kaufpreis-

allokation

TEUR

-3.578

-

566

-3.012

-

-

-

-3.012

-10.049

-8

4.378

Buchwerte bei

Erstkonsolidierung

TEUR

25.510

108

1.411

27.029

19.039

926

19.965

7.064

-

19

Konzernabschluss

Wesentliche Bilanzposten der HWG mbH:

Der nach der Kaufpreisallokation verbliebene negative Unterschiedsbetrag

(TEUR 2.667) wurde im Geschäftsjahr 2008 gem. IFRS 3.56 erfolgswirksam

vereinnahmt. Der Ertrag wird unter den sonstigen betrieblichen Erträgen

ausgewiesen.

Neugründungen

Die KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg, und die KWG Grundbesitz X GmbH,

Hamburg, wurden jeweils mit Gesellschaftsverträgen vom 24. April 2008 ge-

gründet. Die Anschaffungskosten betragen jeweils TEUR 25. Die Gesellschaften

sind operativ noch nicht tätig.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente

Sonstige Vermögenswerte

Summe Aktiva

Langfristige Schulden

Kurzfristige Schulden

Summe Passiva

Nettovermögen

Anteil der Gesellschafter der KWG AG

Minderheitsanteile

Anschaffungskosten (im Geschäftsjahr gezahlt)

(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten

und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Fremdkapital wird erwartet,

dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag

realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die in der Konzernbilanz

ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapi-

tal eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entspre-

chen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.

(5.1) Immaterielle Vermögenswerte

Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut-

zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer

Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der

wirtschaftlichen Nutzungsdauer (3 Jahre) vorgenommen. Aus der Kapitalkon-

solidierung ergaben sich keine Geschäfts- und Firmenwerte.

(5.2) Sachanlagen

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als

Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich

der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem

Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen

betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt.

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussicht-

liche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten über EUR 150 und bis

EUR 1.000 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über eine

Nutzungsdauer von 5 Jahren linear abgeschrieben. Diese Vermögensgegen-

stände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelpo-

sten vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst. Im

Vorjahr wurden geringwertige Anlagegüter bis EUR 410 im Jahr des Zugangs in

voller Höhe abgeschrieben und als Abgang erfasst. Die Auswirkungen dieser

Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethode ist für die Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage von untergeordneter Bedeutung.

Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:

Nutzungsdauer in Jahren

Betriebsausstattung 6 bis 8

Büroeinrichtung 3 bis 23

58 59

Konzernabschluss

(5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitonen gehaltenen

Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke

der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden.

Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt

gem. IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangs-

bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten

gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

entstehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden

Zeitwertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksich-

tigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt in der Gewinn- und Verlust-

rechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw. den sonstigen

betrieblichen Aufwendungen.

(5.4) Aktive latente Steuern

Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien-

tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporäre und

quasi-permanente Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und

Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen

IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente

Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge

gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige Gewinne zur Ver-

fügung stehen, die für temporäre Differenzen verwendet werden können.

Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen

Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen

Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften

gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften

bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen.

(5.5) Vorräte

Die Vorräte des Konzerns umfassten im Vorjahr im Wesentlichen ein im

Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf bestimmtes

Grundstück in Sachsen. Sie werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Her-

stellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet.

Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch

bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen

niedrigeren Nettoveräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.

(5.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominalwert

abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt.

Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie-

rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf

Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.

(5.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgut-

haben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditäts-

grad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie

unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten

angesetzt.

(5.8) Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages

ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag

erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder

auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.

Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr

ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem

Jahr.

(5.9) Leasing

Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-

Leasingverhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer

auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber,

da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten

werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Gewinn-

und Verlustrechnung erfasst.

60 61

Konzernabschluss

Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkünd-

baren Operating-Leasingverträgen beträgt:

Für diese Leasingverhältnisse sind TEUR 24 (Vorjahr: TEUR 10) fest vereinbarte

Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten

„Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.

(5.10) Derivate Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstru-

ment, das die Kriterien des Hedge-Accounting in Bezug auf die Bilanzierung

nach IAS 39 erfüllt, bilanziert. Es handelt sich hierbei um einen Festsatzswap

zur Begrenzung des Zinsänderungsrisiko eines variablen verzinslichen Dar-

lehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der

entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit ihrem beizulegenden

Zeitwert abgesetzt und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwerten

bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt,

wenn ihr beizulegender Wert positiv ist und als Schuld, wenn ihr beizulegender

Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund-

und des Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die

Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert).

(5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung

Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw.

Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen

werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verur-

sachung ergebniswirksam. Zinserträge und Aufwendungen werden perioden-

gerecht erfasst.

(6.) Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren auf-

gestellt. Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.7 in der Periode als Aufwand

erfasst, in der sie angefallen sind.

- bis zu einem Jahr

- länger als ein Jahr bis zu 5 Jahren

- länger als 5 Jahre

31.12.2007

TEUR

24

40

0

31.12.2008

TEUR

27

21

0

(6.1) Umsatzerlöse

EUR 13.706.725,63

(Vorjahr: EUR 3.019.334,96)

Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der

als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

(6.2) Sonstige betriebliche Erträge

EUR 10.405.624,85

(Vorjahr: EUR 5.665.672,60)

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der

Neubewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

(TEUR 6.194; Vorjahr: TEUR 2.962), die gem. IFRS 3.56 erfolgswirksame

Vereinnahmung eines passiven Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonso-

liderung (TEUR 2.667; Vorjahr: TEUR 2.623) sowie Erträge aus der Auflösung

eines Zinssicherungsgeschäfts (TEUR 695; Vorjahr: TEUR 0).

(6.3) Materialaufwand

EUR 4.994.758,27

(Vorjahr: EUR 1.398.461,45)

Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem

Wohnungseigentumsgesetz (TEUR 790) und Energie- und sonstige Betriebs-

kosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Zusam-

menhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.478),

Wassergebühren (TEUR 469), Müllgebühren (TEUR 462), Abwassergebühren

(TEUR 406) und Aufwendungen für fremde Hauswartleistungen (TEUR 331).

(6.4) Personalaufwand

EUR 1.376.958,01

(Vorjahr: EUR 598.270,18)

Die Gesellschaft beschäftigte in 2008 durchschnittlich zwanzig (Vorjahr:

sieben) Mitarbeiter (davon drei (Vorjahr: eine Teilzeitkraft) Teilzeitkräfte). Zum

Jahresende sind dreiundzwanzig (Vorjahr: zehn) Mitarbeiter (ohne Vorstand)

beschäftigt.

62 63

Konzernabschluss

(6.5) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände

und Sachanlagen

EUR 48.534,93


In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf imma-

terielle Vermögensgegenstände (TEUR 7; Vorjahr: TEUR 0) und Sachanlagen

(TEUR 42; Vorjahr: TEUR 31) enthalten.

(6.6) Aufwendungen aus Investment Properties

EUR 3.856.057,95


Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten di-

rekt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Sanierungs- (TEUR 1.659)

bzw. laufende Instandhaltungsaufwendungen (TEUR 985), eigene Verwalter-

gebühren (TEUR 719) und Vermietungsprovisionen (TEUR 172).

(6.7) Sonstige betriebliche Aufwendungen

EUR 8.463.073,26

(Vorjahr: EUR 2.867.429,03)

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Auf-

wendungen für gescheiterte Akquisitonen (TEUR 2.483; Vorjahr: TEUR 167),

Aufwendungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 485;

Vorjahr: TEUR 400), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 347), Raumkosten

(TEUR 228; Vorjahr: TEUR 145), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 306;

Vorjahr: TEUR 650), Kosten für die Hauptversammlung (TEUR 144),

Aufwendungen für Investor Relastions (TEUR 109; Vorjahr: TEUR 83) sowie

Messekosten (TEUR 113), Reisekosten (TEUR 99), Aufwendungen für Personal-

beschaffung (TEUR 77) und Kfz-Kosten (TEUR 66).

In Höhe von TEUR 3.179 (Vorjahr: TEUR 389) sind im Berichtsjahr Aufwen-

dungen im Zusammenhang mit der Bewertung von als Finanzinvestitionen

gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert angefallen.

(6.8) Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens

EUR 67.683,20

(Vorjahr: EUR 0,00)

Die Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens betreffen Dividen-

den der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal, für Vorjahre.

(6.9) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

EUR 432.191,79


Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller Mittel

bei Kreditinstituten.

(6.10) Zinsen und ähnliche Aufwendungen

EUR 4.897.228,65

(Vorjahr: EUR 1.065.076,38)

Fremdkapitalkosten werden nach der Benchmark-Methode in der Periode er-

fasst, in der sie angefallen sind. Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb

von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen für Zinsen für

die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.

(6.11) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter

EUR - 5.939,98

(Vorjahr: EUR 0,00)

Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili-

gungen an Personenhandelsgesellschaften entfällt.

(6.12) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

EUR 77.755,53


64 65

Konzernabschluss

Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages:

Der Ertragsteuerertrag (TEUR 78, Vorjahr: TEUR 492) betrifft im Wesentlichen

latente Steuererträge. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 3 (Vor-

jahr: TEUR 0). Die latenten Steuererträge beruhen auf:

Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von –TEUR 78 leiten sich wie folgt

von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung

des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergeb-

nis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wurde mit einem Körperschaft-

steuersatz von 15% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag sowie einem Gewer-

besteuersatz von 14% gerechnet. Die Überleitung ist aus der nachfolgenden

Tabelle ersichtlich:

2007

TEUR

2.603

1.041

-512

0

316

0

-1.050

-361

74

-492

Entstehen temporärer Unterschiede

Änderung der Steuersätze

(Unternehmenssteuerreform)

2007

TEUR

86

406

492

2008

TEUR

81

0

81

Ergebnis vor Ertragsteuern

Erwarteter Ertragsteueraufwand/-ertrag

(Steuersatz 29,825 %, Vorjahr 40,000 %)

Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze

zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von

Immobiliengesellschaften)

Effekte aus der Anwendung der Zinsschrankenregelung

Effekte aus Verlustvorträgen (geringerer Steuersatz,

z.T. Gewerbesteuerfreiheit)

Auflösung latenter Steuern

Steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag)

Steuersatzänderungen durch Unternehmenssteuerreform

Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen,

sonstigen Hinzurechnungen und Kürzungen)

2008

TEUR

695

207

-97

183

27

15

-422

0

9

-78

Durch die Unternehmenssteuerreform 2008 werden auf erst nach dem 31.

Dezember 2007 nutzbare Verlustvorträge folgende Steuersätze angewendet:

2007

15,825 %

14,000 %

Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag

Gewerbesteuer

2008

15,825 %

14,000 %

Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem

Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllt die KWG AG die Voraus-

setzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2

GewStG. Der beschriebene Tatbestand führt dazu, dass bisher keine Gewerbe-

steuerzahlungen geleistet wurden.

Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten

gewerbesteuerlichen Kürzung begünstigter Erträge, wie z. B. Zinserträge an.

Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 2

zurückgestellt worden und somit im tatsächliche Steueraufwand enthalten.

(6.13) Sonstige Steuern

EUR 274.521,09


Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern

(TEUR 274; Vorjahr: TEUR 35) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien.

(6.14) Anteil anderer Gesellschafter am Konzernergebnis

EUR 0,00


Der Ausweis der Gewinnanteile der Minderheitsbeteiligungen an Personen-

handelsgesellschaften am Konzernergebnis wurde dahingehend korrigiert,

dass sie als Aufwand und nicht als Ergebnisverwendung ausgewiesen werden.

66 67

Konzernabschluss

(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz

(7.1) Immaterielle Vermögenswerte

EUR 178.639,00


Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel

dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der

Gewinn- und Verlustrechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst.

Die Zugänge (TEUR 184; Vorjahr: TEUR 1) betreffen geleistete Anzahlungen

auf die Software INFORUM (TEUR 147) und FAMOS (TEUR 12) sowie die neu

gestaltete Homepage der KWG AG (TEUR 11) und EDV-Software (TEUR 14).

(7.2) Sachanlagen

EUR 193.984,82


Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Be-

richtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Gewinn- und Verlust-

rechnung in dem Posten Abschreibungen erfasst.

Die Zugänge (TEUR 95) betreffen die Anschaffung von Büroeinrichtungsgegen-

ständen (TEUR 45), einen Messestand für die ExpoReal in München der KWG

AG (TEUR 27) und geringwertige Vermögensgegenstände (TEUR 23).

(7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

EUR 170.641.761,03

(Vorjahr: EUR 93.556.394,40)

Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im

Anlagenspiegel dargestellt.

Die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer

Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten

aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden

Zeitwert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für

den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer

und einem verkaufwilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Ver-

marktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich,

umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt

sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer,

Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage

des nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung

von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des

Discounted-Cash-Flow-Verfahrens.

Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast

ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien.

Für die als Finanzinvestitonen gehaltenen Immobilien, bei denen nicht unwe-

sentliche Wertschwankungen erwartet werden können, erfolgte die Bewertung

zum beizulegenen Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen

unabhängigen Gutachter, der eine entsprechende berufliche Qualifizierung

und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden

Immobilien hat. Dies betrifft einen Bestand von TEUR 111.234 (Vorjahr: TEUR

32.661) nach Neubewertung. Die übrigen im Wesentlichen im 2. Halbjahr 2008

erworbenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden selber be-

wertet (Bestand am 31. Dezember 2008 TEUR 59.408; Vorjahr: TEUR 60.895).

Wesentliche erfolgswirksame Auswirkungen ergeben sich nur aus den von

einem unabhängigen Gutachter bewerteten Immobilien.

Durch einen Unternehmenszusammenschluss mit der HWG mbH sind im

Berichtsjahr als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR

25.509 zugegangen.

68 69

Konzernabschluss

Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

zum beizulegenden Zeitwert hat sich Wert wie folgt entwickelt:

Aus der Bewertung der Immobilien aufgrund des unabhängigen Gutachters

sind im Konzernjahresergebnis unter den sonstigen betrieblichen Erträgen

Nettogewinne in Höhe von TEUR 6.194 (Vorjahr: TEUR 2.962) und unter den

sonstigen betrieblichen Aufwendungen Nettoverluste in Höhe von TEUR 3.179

(Vorjahr: TEUR 389) enthalten.

Die Zugänge durch Portfolioerwerb und die sonstigen Zugänge in Höhe von

insgesamt TEUR 41.933 betreffen die im Berichtsjahr zugegangenen Wohnim-

mobilien in Berlin I + II (TEUR 15.985), Celle (TEUR 7.122), Bochum I + II (TEUR

5.465), Wolfsburg (TEUR 5.258), Königslutter (TEUR 3.064), Braunschweig

(TEUR 2.107), Oberhausen (TEUR 1.499), und Chemnitz II (TEUR 1.031) sowie

nachträgliche Anschaffungsnebenkosten der bereits im Vorjahr erworbenen

Objekte in Höhe von insgesamt TEUR 402.

Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts-

jahr Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt TEUR 13.707 (Vorjahr: TEUR 3.019)

erzielt.

Periodenbeginn

Zugang durch Unternehmenserwerb

Zugang durch Portfolioerwerb

und sonstige Zugänge

Umgliederung aus den Vorräten

Abgang durch Verkauf

Nettogewinne aus der Anpassung des

beizulegenden Zeitwertes

Nettoverluste aus der Anpassung des

beizulegenden Zeitwertes

Wert der Immobilien nach Bewertung

31.12.2008

EUR

93.556.394,40

25.509.430,00

41.932.613,89

6.800.000,00

-171.542,32

6.194.132,47

-3.179.267,41

170.641.761,03

31.12.2007

EUR

0,00

38.679.000,00

52.304.425,39

0,00

0,00

2.961.804,58

-388.835,57

93.556.394,40

(7.4) Latente Steuerforderungen

EUR 2.807.759,80


Die Erhöhung der latenten Steuerforderungen resultiert im Wesentlichen

aus der Abwertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (TEUR

1.068) und aus der Bildung latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge

(TEUR 888).

(7.5) Vorräte

EUR 22.616,81

(Vorjahr: EUR 7.452.642,69)

Der Rückgang der Vorräte im Berichtsjahr resultiert aus der Umgliederung ein

im Rahmen eines Beteiligungserwerbs erworbenes und zum Verkauf be-

stimmtes bebautes Grundstück vom Umlaufvermögen in das Anlagevermögen.

Zum 31. Dezember 2008 betrifft der Ausweis im Wesentlichen vorhandene

Bestände an Heizöl und Flüssiggasen.

(7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

EUR 2.636.115,89


Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert

bilanziert. Wertberichtigungen zum Bilanzstichtag wurden in Höhe von TEUR

10 gebildet. Im Vorjahr wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen.

Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen geleistete Anzahlungen auf

Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.938.

70 71

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige kurzfristige Forderungen

2007

EUR

124.064,47

664.434,34

788.498,81

2008

EUR

297.251,43

2.338.864,46

2.636.115,89

Konzernabschluss

(7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

EUR 7.800.048,42

(Vorjahr: EUR 13.126.708,64)

Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei

Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage

eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden

Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow-

Rechnung dargestellt.

(7.8) Eigenkapital

EUR 56.143.039,73

(Vorjahr: EUR 39.473.796,29)

Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen des Konzerneigen-

kapitalspiegels dargestellt.

Das Grundkapital beträgt TEUR 8.600. Es ist eingeteilt in 8.600.000 nennwert-

lose auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von

EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme. Die 8.600.000 nenn-

wertlosen auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll

eingezahlt.

Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 37.970, Vorjahr: TEUR 30.094), Rücklage

für Hedge-Accounting (-TEUR 334, Vorjahr: TEUR 0) und gesetzliche Rücklagen

(TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2).

Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende

der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:

Stück

6.100.000

2.500.000

8.600.000

Stand am 1. Januar 2008

Kapitalerhöhung vom 12. Juni 2008

Stand 31. Dezember 2008

Aufgrund der durchgeführten Kapitalerhöhung sind im Berichtsjahr nach Ab-

zug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 3 insgesamt

TEUR 15 an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien

verrechnet worden.

Aufgrund der erteilten Ermächtigung - Genehmigtes Kapital 2008/I - hat der

Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhö-

hung vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgte durch Ausga-

be von insgesamt 2.500.000 nennwertlosen auf den Inhaber lautende Stück-

aktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende genehmigte

Kapital in Höhe von TEUR 550 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung

am 16. Oktober 2008 aufgehoben.

Um auch in Zukunft in vollem Umfang sich bietende Möglichkeiten des Kapital-

markts nutzen zu können, wurde auf der Hauptversammlung am 16. Oktober

2008 ein neues genehmigtes Kapital in Höhe von TEUR 4.300 geschaffen.

Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der

Zeit bis zum 15. Oktober 2013 mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder in

Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 4.300.000 durch

Ausgabe von bis zu 4.300.000 neuer, auf den Inhaber lautende Stückaktien

gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2008/II).

Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten

Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise

auszuschliessen.

Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten.

Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt:

72 73

Konzernjahresergebnis

Entnahme aus der Kapitalrücklage

Gewinnvortrag

übrige Veränderungen

Konzernbilanzgewinn

31.12.2007

TEUR

3.082

2.084

195

0

5.361

31.12.2008

TEUR

773

3.775

5.361

-4

9.905

Konzernabschluss

Die Erhöhung der Kapitalrücklage (TEUR 37.970) stammt im Wesentlichen

aus der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals (TEUR

13.750). Die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister erfolgte

am 12. Juni 2008.

Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im

Einzelabschluss der KWG AG.

Zum 31. Dezember 2008 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der

derivativen Finanzinstrumente ( – TEUR 334) unter Berücksichtigung latenter

Steueransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert

(Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2008 auf – TEUR 397.

(7.9) Langfristige Finanzschulden

EUR 107.028.280,99

(Vorjahr: EUR 66.341.405,62)

Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam-

menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen auf-

genommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende August 2018.

(7.10) Latente Steuerschulden

EUR 2.293.559,91


Die Erhöhung der latenten Steuerschulden resultiert aus der Aufwertung von

als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (TEUR 980) sowie die Bildung

latenter Steuern auf die Eliminierung der handelsrechtlich erfassten Abschrei-

bungen auf Gebäude (TEUR 342).

(7.11) Langfristiges Fremdkapital

(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

EUR 84.989,19


Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsoli-

dierten Personenhandelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.

(7.12) Kurzfristiges Fremdkapital

EUR 18.731.055,95

(Vorjahr: EUR 8.982.815,65)

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten als größten

Posten Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnstätten-Gesellschaft mit be-

schränkter Haftung, Braunschweig, aus dem Kauf der Immobilienbestände in

Königslutter in Höhe von TEUR 2.860.

In Höhe von TEUR 100 bestehen die kurzfristigen Steuerschulden gegenüber

dem Finanzamt Helmstedt und betreffen die Grunderwerbsteuer des Objekts

Königslutter.

Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u.a. erhaltene Anzah-

lungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.803, Verbindlichkeiten aus der

Zahlung eines Ausgleichsanspruches aufgrund des gescheiterten Erwerbs der

Wohnungsbau- und Verwaltungsgesellschaft Greifswald, Greifswald, in Höhe

von insgesamt TEUR 1.618 und Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstru-

mente in Höhe von TEUR 397.

Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Sie haben eine

Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

(7.13) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen

Für einen am 31. März 2010 endenden Mietvertrag bestehen Verpflichtungen

in Höhe von TEUR 185.

Daneben bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifizierung nach IAS

17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden

beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpflich-

tungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt

TEUR 48.

74 75

Kurzfristige Finanzschulden

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Kurzfristige Steuerschulden

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

31.12.2007

EUR

5.484.341,21

1.919.424,94

668.880,39

910.169,11

8.982.815,65

31.12.2008

EUR

9.745.235,16

4.484.922,87

141.504,49

4.359.393,43

18.731.055,95

Konzernabschluss

(8.) Risiko- und Kapitalmanagement

(8.1) Kapitalmanagement

Das Ziel des Kapitalmanagements ist es sicherzustellen, dass der Konzern

wirksam seine Ziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner

Mitarbeiter erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapi-

talmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die

Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird

ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt.

Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche

und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet.

(8.2) Risikomanagement

Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche

Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf

Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden

bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den

Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag

bezogen werden. Es ist sichergestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanz-

stichtag repräsentativ für das Geschäftsjahr ist.

Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten

des Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypo-

thetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar. Auf Grund

nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die

tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unter-

scheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als

Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.

Zinsrisiko

Ein Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegenden

Zeitwertes eines Finanzinstrumentes auf Grund von Änderungen der Markt-

zinssätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlich-

keiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag

von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente

jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum

beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte

Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.

Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren,

ist der Konzern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko).

Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des

Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssiche-

rungsgeschäfte abgeschlossen.

Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein

Cashflow-Zinsrisiko besteht hierbei nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw.

bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere Finanzierung.

Marktpreisrisiken

Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch

Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im

Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanz-

instrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden.

Ausfallrisiko

Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus

dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen

nicht nachkommen können.

Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan-

ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch den

möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten.

Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die

Bonität des Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich

eingestuft werden.

Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende

Einzelwertberichtigungen abgedeckt.

Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch

verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen

die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfä-

higkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des

Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite

und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des

Konzerns sichergestellt ist.

Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital-

flussrechnung zu entnehmen.

76 77

Konzernabschluss

Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte

oder Verbindlichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von

Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS

39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger

Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr

im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges)

abgebildet.

Buchwerte und beizulegende Zeitwerte

Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der

Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinan-

der unabhängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld

beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

und sonstige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende

Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungströme unter Berücksichtigung

von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen

Finanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle

derivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine

Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten der jeweils anderen Vertrags-

partei übernehmen würde. Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der

beizulegende Zeitwert durch geeignete finanzmathematische Methoden, z.B.

durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme, bestimmt.

Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist auf Grund der kurzen Restlauf-

zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes

anzunehmen.

(9.) Ergebnis je Aktie

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech-

net, indem das den Inhabern von Stückaktien zuzurechnende Ergebnis durch

den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien

geteilt wird.

Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus-

gegeben hat, gibt es nur ein „unverwässertes“ Ergebnis je Aktie.

Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird auf das auf die Anteilseigner

des Mutterunternehmens entfallende Konzernergebnis ausgegangen.

Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (7.490.411 Stück, Vorjahr:

4.696.164 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durch-

geführten Kapitalerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende

des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (8.600.000 Stück,

Vorjahr: 6.100.000 Stück) ab.

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,10 (Vorjahr: EUR 0,66).

(10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen

Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un-

ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere

Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen

maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand

und Aufsichtsrat ausüben.

Transaktionen mit nahestehenden Personen

Der ehemalige Aufsichtsratvorsitzende und Finanzvorstand (bis 31. März 2009)

der KWG AG hat dem Mutterunternehmen im Berichtsjahr über eine Analyse-

und Beratungsgesellschaft für seine erbrachten Leistungen Beratungskosten

in Höhe von TEUR 45 in Rechnung gestellt.

Ferner haben zwei ordentliche Aufsichtsratmitglieder im gleichen Zeitraum

der Gesellschaft für erbrachte Beratungsleistungen TEUR 10 bzw. TEUR 20 in

Rechnung gestellt.

(11.) Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand

Herr Stavros Efremidis, Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG

(= ausgeübter Beruf ), Hamburg.

Herr Sy Schlüter, Investmentmanager, Aufsichtsratvorsitzender bis März 2008,

entsendet in den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG seit März 2008

nach § 105 Abs. 2 AktG bis 31. März 2009, Hamburg.

Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den

Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen

TEUR 438 (Vorjahr: TEUR 198).

Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den

Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge (Abfindungen) der früheren

Mitglieder betragen TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 125)

78 79

Konzernabschluss

Aufsichtsrat

Vorsitzender:

Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (bis 26. März 2008)

Prof. Dr. Peer Witten, Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik,

Hamburg (seit 26. März 2008)

Stellvertr. Vorsitzender:

Gerd-Jürgen Pohl, Kaufmann, Lütjensee (bis 07. März 2008)

Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach (seit 26. März 2008)

Weitere Mitglieder:

Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann / Architekt, Hamburg

Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender vom Europäischen

Markenhaus e.V., Lübeck

Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven

Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (seit 26. März 2009)

Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:

Prof. Dr. Peer Witten:

Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des

Aufsichtsrats

Lufthansa Cargo AG, Frankfurt, Mitglied des Aufsichtsrats

Otto Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats

Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats

Gerd-Jürgen Pohl:

AVW Immobilien AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats

(bis 17. November 2008)

BKN BioKraftstoff Nord AG, Sprakensehl-Bokel, Mitglied des Aufsichtsrats

KIMON Beteiligungen AG, Hamburg, Mitglied des Aufsichtsrats

Payman Solar AG, Markendorf, Mitglied des Aufsichtsrats

(bis 8. Dezember 2008)

Norddeutsche Event AG, Buxtehude, Mitglied des Aufsichtsrats

RUPAG Grundbesitz & Beteiligungen AG, Hamburg,

Vorsitzender des Aufsichtsrats

Björn Engholm:

Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck, Vorsitzender des Aufsichtsrats

Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg,

Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD

Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck, Miglied des Beirates

Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck, Stellvertretender

Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des Gestaltungsbeirates

Franz-Josef Gesinn:

BHW Holding AG, Hameln, Mitglied des Aufsichtsrates

Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e.V., Windhagen, Mitglied des Vorstands

Sy Schlüter:

UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats

Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg, Mitglied des Vorstands

Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg, Mitglied des Vorstands

Thies-Martin Brandt:

Konsum-Genossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin,

Mitglied des Aufsichtsrats

Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt

TEUR 92 (Vorjahr: TEUR 38) zurückgestellt worden.

(12.) Freigabe zur Veröffentlichung

Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (2. April 2009) den Konzern-

abschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat

hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den

Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den

Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.

(13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende

Am 6. Januar 2009 hat die KWG Kommunale Wohnen wie geplant die Rückab-

wicklung des Kaufvertrags bezüglich der Wohnungsbau- und Verwaltungsge-

sellschaft mbH Greifswald, Greifswald, durchgeführt. Mit der Stadt Greifswald

besteht Einigkeit, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen

ist. Zum Ausgleich der entstandenen Kosten hat die KWG Kommunale Wohnen

der Stadt Greifswald einen Betrag von 1,5 Mio. Euro gezahlt. Die getroffene

Vereinbarung wurde vollständig im Jahresabschluss 2008 ergebniswirksam

berücksichtigt, so dass für 2009 keine bilanziellen Belastungen und Risiken

bestehen.

Planmäßig wechselte der Finanzvorstand der KWG Kommunale Wohnen,

Sy Schlüter, im April 2009 wieder zurück in den Aufsichtsrat der Gesellschaft.

Herr Schlüter war vor Jahresfrist gemäß § 105 Abs. 2 AktG für maximal ein Jahr

vom Aufsichtsrat in den Vorstand der KWG AG gewechselt.

Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine

weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

80 81

Konzernabschluss

(14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-Rechnung

Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und

Zahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen

Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Kapitalflussrechnung wurde

in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der

liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Fi-

nanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach der

indirekten Methode.

Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä-

tigkeit ausgewiesen.

Konzernabschluss

I. Immaterielle Vermögenswerte

1. Konzessionen, gewerbliche

Schutzrechte und ähnliche Rechte

und Werte und Lizenzen an

solchen Rechten und Werten

2. Geschäfts- oder Firmenwert

3. Geleistete Anzahlungen

II. Sachanlagen

1. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung

2. Technische Anlagen und

Maschinen


und Anlagen im Bau

III. Als Finanzinvestitionen

gehaltene Immobilien

IV. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundene UN

2. Ausleihungen an verbundene UN

3. Beteiligungen

4. Ausleihungen an verbundene UN

mit Beteiligungsverh.

5. Wertpapiere des AV

6. Sonstige Ausleihungen

Anschaffungskosten

Konzernanlagenspiegel 2008 der KWG

01.01.2008

EUR

1.259,02

0,00

0,00

1.259,02

162.826,20

0,00

0,00

162.826,20

93.556.394,40

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

93.720.479,62

Veränderung

IAS 40

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

3.014.865,06

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

3.014.865,06

31.12.2008

EUR

26.999,77

0,00

159.522,25

186.522,02

341.431,92

11.204,94

0,00

352.636,86

170.641.761,03

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

171.180.919,91

Abgänge

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

-573,58

0,00

0,00

-573,58

-171.542,32

-38.346,89

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-38.346,89

-210.462,79

Zugänge

EUR

24.688,79

0,00

159.522,25

184.211,04

95.113,77

0,00

0,00

95.113,77

48.732.613,89

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

49.011.938,70

Zugang aus

Konsolid. Kreis

EUR

1.051,96

0,00

0,00

1.051,96

84.065,53

11.204,94

0,00

95.270,47

25.509.430,00

38.346,89

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

38.346,89

25.644.099,32

Um-

buchungen

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Abschreibungen Buchwerte

Zugänge

EUR

6.932,32

0,00

0,00

6.932,32

41.322,59

280,02

0,00

41.602,61

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

48.534,93

31.12.2008

EUR

7.883,02

0,00

0,00

7.883,02

148.940,78

9.711,26

0,00

158.652,04

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

166.535,06

31.12.2007

EUR

1.224,00

0,00

0,00

1.224,00

137.190,28

0,00

0,00

137.190,28

93.556.394,40

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

93.694.808,68

01.01.2008

EUR

35,02

0,00

0,00

35,02

25.635,92

0,00

0,00

25.635,92

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

25.670,94

Abgänge

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

-74,58

0,00

0,00

-74,58

0,00

-38.345,89

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-38.345,89

-38.420,47

31.12.2008

EUR

19.116,75

0,00

159.522,25

178.639,00

192.491,14

1.493,68

0,00

193.984,82

170.641.761,03

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

171.014.384,85

84 85

Zugang aus

Konsolid. Kreis

EUR

915,68

0,00

0,00

915,68

82.056,85

9.431,24

0,00

91.488,09

0,00

38.345,89

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

38.345,89

130.749,66

Konzernabschluss

I. Immaterielle Vermögenswerte

Konzessionen, gewerbliche

Schutzrechte und ähnliche Rechte

und Werte und Lizenzen an

solchen Rechten und Werten

II. Sachanlagen

1. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung


und Anlagen im Bau

III. Als Finanzinvestitionen

gehaltene Immobilien

IV. Finanzanlagen

Geleistete Anzahlungen

Anschaffungskosten

Konzernanlagenspiegel 2007 der KWG

01.01.2007

EUR

0,00

82.959,11

98.049,75

181.008,86

0,00

4.022.495,32

4.203.504,18

Veränderung IAS 40

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

2.572.969,01

0,00

2.572.969,01

31.12.2007

EUR

1.259,02

162.826,20

0,00

162.826,20

93.556.394,40

0,00

93.720.479,62

Abgänge

EUR

0,00

-12.167,03

-98.049,75

-110.216,78

0,00

-4.022.495,32

-4.132.712,10

Zugänge

EUR

1.259,02

92.034,12

0,00

92.034,12

90.983.425,39

0,00

91.076.718,53

Abschreibungen Buchwerte

Zugänge

EUR

35,02

30.909,12

0,00

30.909,12

0,00

0,00

30.944,14

31.12.2007

EUR

35,02

25.635,92

0,00

25.635,92

0,00

0,00

25.670,94

31.12.2006

EUR

0,00

78.211,00

98.049,75

176.260,75

0,00

4.022.495,32

4.198.756,07

01.01.2007

EUR

0,00

4.748,11

0,00

4.748,11

0,00

0,00

4.748,11

Abgänge

EUR

0,00

-10.021,31

0,00

-10.021,31

0,00

0,00

-10.021,31

31.12.2007

EUR

1.224,00

137.190,28

0,00

137.190,28

93.556.394,40

0,00

93.694.808,68

86 87

Bestätigungsvermerk

Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge-

stellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrech-

nung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang

– sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2008

bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und

Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und

den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen

Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesell-

schaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten

Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebe-

richt abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beach-

tung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen

Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach

ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und

Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter

Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den

Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-

lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die

Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des

Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rah-

men der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernab-

schluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben

beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den

Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon-

solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs-

grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter

sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und

des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine

hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

88 89

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt-

nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzu-

wenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden

handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vor-

schriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht

steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zu-

treffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken

der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Bremerhaven, den 8. April 2009

FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser

Zweigniederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft

gez. Schmidt gez. Mackedanz

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

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Finanzkalender/Impressum

Finanzkalender:

13. Juli 2009 - Ordentliche Hauptversammlung

11. August 2009 - Veröffentlichung der Halbjahreszahlen

Stand zum 9. Juni 2009, Änderungen vorbehalten.

Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de.

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KWG Geschäftsbericht 2008

Economy & Finance

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