KWG Unternehmenspräsentation 05/2013

KWG KOMMUNALE WOHNEN AGUnternehmenspräsentation

30. April 2013

SEITE 2

AGENDA

1 KWG im Überblick Erfolg durch konsequente Wertentwicklung …

2 Unternehmen Langfristig erfolgreiches Wachstum …

3 Case Studies Attraktive und nachhaltige Renditen …

4 Finanzen

Rekordjahr 2012 unterstreicht profitables Wachstum …

1. KWG im ÜberblickErfolg durch konsequente Wertentwicklung

SEITE

1. Exzellente Mikrolagen in Regionalzentren

2. Undermanaged assets

3. Wohnimmobilien mit Wertsteigerungspotential

4. ROI nachhaltig > 8%

1. KWG im Überblick Unternehmensprofil

4

Immobilienbestand

Kennzahlen

KWG Fokus

= Bestandsstandorte= Sitz der KWG AG

2012 2011 2010

Umsatzerlöse 27,9 m.€ 21,7 m.€ 19,8 m.€

Nettokaltmieten 19,8 m.€ 14,8 m.€ 13,3 m.€

Immobilienvermögen 428,9 m.€ 226,4 m.€ 118,6 m.€

FFO je Aktie 0,14 € 0,11 € 0,07 €

NNNAV je Aktie 11,19 € 8,41 € 7,99 €

= Wohnungsverwaltung

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Zielregion Erfurt

Einheiten: 668Nutzfläche: 34.479 m²

Zielregion Braunschweig


Zielregion NRW

Einheiten: 4.751Nutzfläche: 324.291 m²

Bestandsregion Sachsen


Zielregion Berlin


Zielregion Bremen


1. KWG im ÜberblickKWG Portfolio per 31.12.2012

Überblick über den KWG Bestand …

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1. KWG im ÜberblickTrack Record im Leerstandsabbau

KWG Zielsegment

Erfolgreicher Leerstandsabbau bei wachsendem Kernportfolio …

01/09 05/09 09/09 01/10 05/10 09/10 01/11 05/11 09/11 01/12 05/12 09/120

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

0.0%

2.0%

4.0%

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10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

20.0%

Anzahl Einheiten Kernbestand Anzahl Einheiten GesamtbestandLeerstand Kernbestand Leerstand Gesamtbestand

Einh

eite

n

Leer

stan

d

01/13

Zukauf von 2.909 Einheiten zum 31.12.2013 mit 24% Leerstand

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Optimales Chancen/Risikoverhältnis nutzen …

KWG Zielsegment

■ Rendite in Großstädten unterdurchschnittlich

■ Mittelstädte steigen an Bedeutung

■ KWG Ziel-ROI: nachhaltig min. 8%

■ A-Lagen in B- und C-Städten mit ROI > 8%

■ Voraussetzung: Expertise und langjährige Erfahrung

■ B- und C-Städte seit 2006 Geschäftsfokus der KWG

Als Spezialist für B- und C-Städte erzielt die KWG nachhaltig höhere operative

Renditen als Wettbewerber.

Chance-Risikoverhältnis Wohnimmobilien

Quelle: TLG Immobilien Investitionschancen in deutschen Mittelstädten, 2012

KWG Standorte ausgewählte Immobilienstandorte

1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.04.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

Braunschweig

Aachen

Bochum

Kassel

Magdeburg

Dresden

Erfurt

Karlsruhe

Chemnitz

Wuppertal

Dortmund

Nürnberg

Potsdam

Lübeck

Hannover

Frankfurt

Berlin

Köln

Hamburg

München

Risikofaktor

Ren

dite

1. KWG im ÜberblickFokussiertes Wachstum

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Vier flexible Stellschrauben für profitables Wachstum …

4. Kosten3. Miet-

erhöhung

1. Akquisitionen

2. Neuvermietung

Profitabel einkaufen … nachhaltig min. 8 % Rendite

objektbezogener Leerstand Fokus auf KWG-Regionen

Mietsteigerungspotential nutzen … Modernisierungsumlagen Anpassung an Mietspiegel Qualitätsprämie

Leerstand abbauen… aktives Asset-Management Wohnungssanierungen Best in Class Assets

Effizientes Bestandsmanagement … niedriger Instandhaltungsbedarf Realisierung von Skaleneffekten effektives Forderungsmanagement

1. KWG im ÜberblickWachstumstreiber

2. UnternehmenLangfristig erfolgreiches Wachstum

SEITE

2. UnternehmenAufbau des KWG-Konzerns

10

Operative Tochtergesellschaften

Leitung, Planung und Kontrolle des KWG-Konzerns(20 Mitarbeiter*)

Vorstand

Einkauf Bau-Management

Asset-Management

Investor- und Public

Relations

Verwaltung Konzern Finanzen Personal,

Recht, IT

Verwaltung der Bestände in Chemnitz, Glauchau und Hainichen

(5 Mitarbeiter*)

Verwaltung der Bestände in Berlin, Thüringen und Niedersachsen

(28 Mitarbeiter*)

Verwaltung der Bestände in Nordrhein-Westfalen

(9 Mitarbeiter*)

* Stand: 31. Dezember 2012 (Vollzeit, Teilzeit, Vorstand, Auszubildende)

Konzern-Hauptsitz Hamburg

SEITE

2. UnternehmenBau-Management

11

Organisation Instandhaltung, Modernisierung/Sanierung

Sitz Hamburg

Leitung Uwe Lunk

Personal 3 Ingenieure (Hamburg)5 Techniker (Regionalbüros)

Entwicklung eines marktgerechten Immobilienbestands gemeinsam mit dem Asset-Management

Schaffung von „KWG-Standards“ als Marketinginstrument

Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen führen zu niedrigen Instandhaltungskosten in Zukunft

Gesunkene Ausgaben für Modernisierung- und Instand-haltung in 2012 dokumentieren Qualität des Portfolios

Erkennen, analysieren und bewerten objektspezifischer Risiken aus baulicher Sicht

Individuelle Konzeption und Umsetzung von Baumaßnahmen u.a. unter Berücksichtigung förderspezifischer Gesichtspunkte

Ermittlung der Baukosten als Grundlage für eine mittel- bis langfristige Investitionsplanung

Koordination, Überwachung und Abrechnung sämtlicher Baumaßnahmen durch qualifizierte Mitarbeiter

Aufgaben Ansatz / Perspektiven

2008 2009 2010 2011 20120

10

20

30

9.56 7.4320.52

28.00

10.813.39 3.77

4.655.47

6.41

Aufwendungen für Instandhaltung,Modernisierung/Sanierung (in €/m²)

Modernisierung/Sanierung Instandhaltungskosten

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2. UnternehmenAsset-Management

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Organisation

Anstieg der Nettokaltmieten GJ2012 auf EUR 19,8 Mio. (GJ2011: EUR 14,8 Mio.)

Prognostizierte Jahresnettokaltmieten 2012 KWG ohne Neuakquisition BWAG: EUR 16,5 Mio.

Deutliche Reduktion des Leerstands (WE) im Kernbestand auf unter zwei Prozent in 2012

Reduktion des durchschnittlichen Leerstands (WE) im Gesamtbestand auf unter neun Prozent in 2012

Meilensteine

Entwicklung Kernbestand

Festlegung aller Prozessabläufe im Property-Management Überwachung, Controlling und Reporting Festlegung der Planmieten (Marktresearch) Festlegung der Maßnahmen zum Leerstandsabbau In Koordination mit Baumanagement: Planbudget,

laufende Instandhaltung, Capex, Fluktuationssanierung

Aufgaben

Sitz Hamburg

Leitung Ivo Joachim Mokroß

Personal zwei Mitarbeiter2009 2010 2011 2012

4.40

4.60

4.80

5.00

0

2

4

6

8

4,66 € 4,80 €

4,92 €

7,0 % 6,4 %

2,7 %

Ø Ist-Miete in EUR / qm Leerstand in %

1,6%

4,99 €

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2. UnternehmenProperty-Management – KWG Wohnwert

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Organisation des Property-Managements Verwaltung und Regionalbüros KWG Wohnwert

Sitz Glauchau (Zentrale)

Leitung Kerstin SahrIvo Joachim Mokroß

Personal 19 Mitarbeiter (Glauchau)9 Mitarbeiter (Regionalbüros)

BayernBaden-Württemberg

NiedersachsenBremen

Hamburg

ThüringenSachsen

Hessen

Rheinland-Pfalz

Saarland

Nordrhein-Westfalen

Mecklenburg-Vorpommern

Schleswig- Holstein

Sachsen-Anhalt

Brandenburg

Berlin

= verwaltete Objekte

= Regionalbüros

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2. UnternehmenProperty Management – KWG Wohnwert

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Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und Wirtschaftsplänen

Mietvertragswesen, Rechnungsbearbeitung (OP-Management)

Erfassen laufender Buchungsbelege Forderungsmanagement und Reporting Mitwirken bei Monats- und Jahresabschlussarbeiten Enge Verzahnung mit den Regionalbüros

Tätigkeiten Zentrale Glauchau

Tätigkeitsprofil technischer Objektmanager

Planung, Organisation und Kontrolle von Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten

Planung, Vergabe, Kontrolle und Abnahme von Bauleistungen sowie Reparaturen

Überwachung der Subunternehmerleistungen Kosten- u. Qualitätskontrolle,

Gewährleistungsverfolgung organisatorische Aufstellung aller objektrelevanten

Unterlagen und die regelmäßige Kontrolle

Tätigkeitsprofil kaufmännischer Objektmanager

allgemeine Mieterbetreuung Schaltung von Vermietungs-Anzeigen Ausfertigung von Mietverträgen Vermietung und Reporting Wohnungsübergaben/-abnahmen und Vorabnahmen Forderungsmanagement vor Ort Beauftragung von Reparaturmaßnahmen

Tätigkeiten der Regionalbüros

Zentrale Glauchau

Regionalbüros

Bad LangensalzaBerlinBraunschweigBremenCelleErfurtHainichen

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Nebenkosteneffizienz durch ständige Überwachung und Anpassung der Verträge (Benchmarking)

Direkter Kontakt zu den Mietern (Mieterbüros vor Ort) Engmaschiges Forderungsmanagement Kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles

Facility-Management Kostenersparnis durch konzerneigene Verwaltung

gegenüber Fremdvergabe ca. 30 Prozent

Keine Maklerprovision Besserer Mietermix Weniger Mietausfall Direkter Kontakt zu den Ämtern und Mietern Vertriebspräsenz in allen Medien mit eigenem Corporate

Design

Signifikate Reduktion des Leerstands Konstante Erhöhung der Mieteinnahmen im

Jahresverlauf Deutliche Steigerung der Nettomiete aufgrund von

Neuvermietungen und Leerstandsabbau

*Vermietung seit Januar 2010 durch eigene Angestellte

Verwaltung nach strengen Konzernrichtlinien

Vermietung durch pro-aktive Direktansprache

Mehrwert durch interne Hausverwaltung*In TEUR

2. UnternehmenProperty-Management – KWG Wohnwert

Dez 09 Jun 10 Dez 10 Jun 11 Dez 11 Jun 12 Dez 122

3

4

5

6

7

8

10,000,000

12,000,000

14,000,000

16,000,000

18,000,000

20,000,000

22,000,000

24,000,000

Nettomiete gesamt Leerstand in % (Kernbestand)Nettomiete in €/m²

In %

3. Case StudiesAttraktive und nachhaltige Renditen

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3. Case Studies Veilchengrund, Celle (1/3)

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Baumaßnahmen – Schwerpunkte Wärmedämmung (Dach, Fassade, Kellerdecke) Erneuerung Fenster (Rollläden im Erdgeschoss) Erneuerung der Satteldächer inkl. Entwässerung Einbau von Blockheizkraftwerken (LichtBlick) Wohnungssanierung nach „KWG-Standard“ (125 WE)

Objektsteckbrief Objekt nach Sanierung

Baujahr 1963Wohneinheiten 174Gewerbeeinheiten 0Wohnflächen 13.062 m²Gewerbeflächen 0 m²Gesamtflächen 13.062 m²Stellplätze 0

Objekt vor Sanierung

SEITE

3. Case Studies Veilchengrund, Celle (2/3)

18

Bestandsentwicklung

2008 2009 2010 2011 20120

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

900,000

1,000,000

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

519.067 €4,34 €/m²

376.640 €4,37 €/m²

430.412 €4,89 €/m²

856.006 €5,79 €/m²

907.368 €5,97 €/m²

42 ME

78 ME 77 ME

10 ME5 ME

IST-Miete p.a. (bei konstanter Brutto-Warmmiete) Leerstand

Net

toka

ltmie

te p

.a. i

n €

Leer

stan

d M

iete

inhe

iten

(ME)

SEITE

3. Case StudiesVeilchengrund, Celle (3/3)

19

Baukosten Wertentwicklung

Kaufpreis 5,3 Mio. €

NOI-Rendite (bei Einkauf) 4,9 %

Baukosten 6,3 Mio. €

NOI-Rendite (nach Sanierung)* 6,3 %

Energetische Sanierung 4,3 Mio. €

Wohnungssanierungen (125 WE) 2,0 Mio. €

Gesamt 6,3 Mio. €

69%

31%Energetische Sanierung

Wohnungssanierungen

Steigerung der nachhaltigen Rendite

um 28 Prozent

* verringerte Instandhaltungskosten

SEITE

3. Case StudiesVittinghoff-Siedlung, Gelsenkirchen (1/3)

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Baumaßnahmen – Schwerpunkte Denkmalgerechte Wärmedämmung (Dach, Fassade) Erneuerung der Flachdächer inkl. Entwässerung Umfangreiche Beton-und Balkonsanierung Umgestaltung der Außenanlage (Beleuchtung, Plätze) Wohnungssanierung nach „KWG-Standard“ (69 WE)


Baujahr 1927Wohneinheiten 141Gewerbeeinheiten 5Wohnflächen 8.559 m²Gewerbeflächen 239 m²Gesamtflächen 8.798 m²Stellplätze 0


SEITE


21

Bestandsentwicklung

2008 2009 2010 2011 20120

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

0

10

20

30

40

50

60

70

344.711 €4,46 €/m²

386.031 €4,60 €/m²

392.545 €4,77 €/m²

555.553 €5,38 €/m²

570.108 €5,40 €/m²

30 ME 31 ME 33 ME

3 ME 1 ME


Net

toka

ltmie

te p

.a. i

n €

Leer

stan

d M

iete

inhe

iten

(ME)

SEITE


22

Baukosten



Gesamt 3,1 Mio. €

81%

19%

Energetische Sanierung

Wohnungssanierungen

Wertentwicklung






um 74 Prozent


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3. Case StudiesHochring, Wolfsburg (1/3)

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Baumaßnahmen – Schwerpunkte Wärmedämmung (Dach, Fassade) Erneuerung der Fenster Erneuerung der Balkongeländer inkl. Füllung Modernisierung der Aufzugsanlagen Wohnungssanierung nach „KWG-Standard“ (73 WE)


Baujahr 1958-60Wohneinheiten 160Gewerbeeinheiten 0Wohnflächen 9.379 m²Gewerbeflächen 0 m²Gesamtflächen 9.379 m²Stellplätze 77


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Bestandsentwicklung

2008 2009 2010 2011 20120

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

700,000

800,000

0

10

20

30

40

50

60

70

474.873 €5,26 €/m²

628.833 €5,84 €/m²

651.281 €6,07 €/m²

679.164 €6,13 €/m²

697.251 €6,27 €/m²

28 ME

6 ME 7 ME2 ME 2 ME


Net

toka

ltmie

te p

.a. i

n €

Leer

stan

d M

iete

inhe

iten

(ME)

SEITE


25

Baukosten



Gesamt 2,01 Mio. €

52%48%Energetische Sanierung

Wohnungssanierungen

Wertentwicklung






um 40 Prozent


4. Finanzen

Rekordjahr unterstreicht profitables Wachstum

SEITE

4. FinanzenKey Financial Figures 2012

27

Geschäftszahlen 2012 verdeutlichen operativen Erfolg …

FY2011 FY2012

21.7 m.€

27.9 m.€Bruttomieten

FY2011 FY2012

14.8 m.€19.8 m.€

Nettomieten

FY2011 FY2012

59.9 %

57.4 %

LTV

FY2011 FY2012

1.2 m.€

2.3 m.€

FFO

FY2011 FY2012

8.41 €

11.19 €

NNNAV / Aktie

FY2011 FY2012

9.8 m.€

46.5 m.€

Konzernergebnis

Nettomiete steigt stärker als Bruttomiete: Effiziente Sanierung

Dynamische Steigerungder Ertragskraft und Profitabilität

Substanzbasiertes Wachstum bei konservativer Verschuldung

+29%

+34%

+92%

+374%

-4%

+33%

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4. FinanzenKonzern GuV 2012

28

in Mio. € 2011 2012Umsatzerlöse 21,7 27,9

+ Sonstige Erträge 3,6 1,0- Materialaufwand 7,0 8,4- Personalkosten 2,3 3,0- Aufwendungen aus Investment Properties 3,4 4,3- Sonstige Aufwendungen/Erträge 2,8 3,5

= EBITDA 9,8 9,7

- Abschreibungen 0,2 0,2+ Bewertungseffekte 8,8 54,7

= EBIT 18,4 64,2

- Finanzergebnis 6,4 7,3

= EBT 12,0 56,9

- Steuern 2,2 10,4

= Konzernjahresergebnis 9,8 46,5

2011 2012

€ 18,4 Mio.

€ 64,2 Mio.EBIT

2011 2012

€ 12,0 Mio.

€ 56,9 Mio.EBT

2011 2012

€ 9,8 Mio.

€ 46,5 Mio.

Konzernergebnis

+249%

+374%

+375%

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4. FinanzenKonzernbilanz 2012

29

Bilanzpositionen in Mio. € 31.12.2011 31.12.2012Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 226,4 424,7Sonstige langfristige Vermögenswerte 4,4 3,0Langfristige Vermögenswerte, gesamt 230,8 427,7

Flüssige Mittel 3,6 30,3Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 4,5 15,0Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 8,1 45,3

Eigenkapital, gesamt 90,1 174,1Langfristige Finanzschulden 104,7 159,2Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 8,1 25,7Langfristiges Fremdkapital, gesamt 112,8 184,9Kurzfristige Finanzschulden 31,0 16,2Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5,0 97,8Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 36,0 114,0

Bilanzsumme 238,9 473,0 31.12.2011 31.12.2012

90,1174,1

112,8

184,936,0

114,0

Eigenkapital langfr. FK kurzfr. FK

31.12.2011 31.12.2012

230,8

427,78,1

45,3

langfr. Vermögenswerte kurzfr. Vermögenswerte

Aktivseite

Passivseite

Kennzahlen 31.12.2011 31.12.2012Eigenkapitalquote 36,8% 36,3%Loan-To-Value 59,9% 57,4%Immobilienwert € pro Quadratmeter 727 713

SEITE

4. FinanzenStabile Finanzierungssituation

30

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

In Mio. EUR

Refinanzierungsbedarf bei Zinsbindungsende

Bankenspiegel

Zinsbindung im Ø: 9,5 Jahre

Wesentliche Kennzahlen

Merkmal Wert

Durchschnittlicher Nominalzins 3,94 %

Durchschnittliche, jährliche Tilgungsleistung (nominal) 1,65 %

Summe der Bankschulden* 180,1 Mio. €

Quelle: KWG Kommunale Wohnen AG

Stand: 06. März 2013

Kommentare

31%

16%

8%6%

6%

6%

5%

21%

DKB Pfandbriefbank

DG Hyp L-Bank

Allianz NRW Bank

Berlin Hyp Sonstige*

Stand: 06. März 2013 * Sonstige: FK-Anteil jeweils < 5%

Die KWG hat die günstigen Rahmenbedingungen genutzt, um die Wachstumsfinanzierung und bestehende Kredite zu günstigen Konditionen neu zu arrangieren und hat so den durchschnittlichen Nominalzins reduziert.

Sämtliche Finanzierungen bestehen ausschließlich aus klassischen deutschen Hypothekenkrediten mit fixierten Zinssätzen und langfristigen Laufzeiten sowie objektbezogenen Covenants, zur Verfügung gestellt von einer Vielzahl deutscher nationaler und regionaler Banken.* exkl. Verbindlichkeiten aus der Tower-Transaktion in 12/2012.

SEITE

Haftungsausschluss / Disclaimer

31

Die Informationen sind keine Aufforderung zum Kauf der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG oder sonstigen Wertpapieren, sondern dienen ausschließlich Informationszwecken. Sämtliche Informationen richten sich ausschließlich an Personen, die ihren Wohn- bzw. Gesellschaftssitz in Deutschland haben. Diese Informationen stellen insbesondere auch kein Angebot an Personen mit Wohnsitz bzw. Gesellschaftssitz in anderen Ländern, z.B. in den Vereinigten Staaten von Amerika, Großbritannien, Kanada und Japan, dar. Die KWG Kommunale Wohnen AG hat alle Angaben in dieser Präsentation nach bestem Wissen und Gewissen gemacht, übernimmt hierfür aber keine Garantie. Auch übernimmt die KWG Kommunale Wohnen AG keine Haftung für Schadensfälle, die in irgendeinen Zusammenhang mit den hier gewährten Informationen gebracht werden könnten. Dies gilt insbesondere auch für evtl. Verluste mit Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG.The contents of this presentation are confidential. This presentation is being provided to you on the condition that you do not reproduce or communicate it or disclose it to – or discuss it with - any other person without KWG Kommunale Wohnen AG prior written permission. To the maximum extent permitted by applicable laws, KWG Kommunale Wohnen AG makes no representations and can give no assurance, guarantee or warranty, express or implied, as to, and take no responsibility and assume no responsibility for, the authenticity, validity, Accuracy, suitability or completeness of, or any errors in or omission, from any information, statement or opinion contained in this presentation. Certain statements may be made herein which use the words “estimate”, “project”, “Intend”, “expect”, “believe” and similar expressions intended to identify forward-looking statements. These forward-looking statements involve known and unknown risks and uncertainties which could cause the actual results, performance or achievements of the company to be materially different from those which may be expressed or implied by such statements, including, among others, risks or uncertainties associated with the company, the real estate market, government regulations in Germany, changes in tax and other laws, changes in competitions and the loss of key personnel. The Company believes that there is a significant likelihood that the Company and its subsidiaries will be classified as passive foreign investment companies (“PFICs”) for US federal income tax purposes. The tax rules generally applicable to PFICs are very complex, and, in some cases, uncertain and purchasing and owning Shares of the Company may subject you to unfavorable tax treatment under these rules. The Company does not intend to make available to holders of Shares the annual information statement currently required by the United States Internal Revenue Service top be used by United State Persons for purposes of complying with the reporting requirements applicable to United States making a Qualified Electing Fund election. Therefore, each United States Person is strongly urged to consult his, her or its own tax advisor with respect to the relevant tax rules.Neither this document not any copy of it may be taken or transmitted into the United States of America, its territories or possessions or distributed, directly or indirectly, in the United States of America, its territories or possessions or to any US person, save to persons reasonably believed to be qualified institutional buyers (“QIBs”) (as defined Rule 144A under the US Securities Act of 1933 as amended (“Security Act”)). Neither this document nor any copy of it may be taken or transmitted to Australia, Canada or Japan or to Canadian persons or to any securities analyst or other person in any of those jurisdictions. Any failure to comply with this restriction may constitute a violation of United States, Canada, Australia or Japan and, subject to certain exceptions, may not be offered or sold within the United States Canada, Australia or Japan or to any national, resident or citizen of Canada, Australia or Japan.

KWG Unternehmenspräsentation 05/2013

Investor Relations

Transcript of KWG Unternehmenspräsentation 05/2013