Landshut - apoBank · STADTMARKTBERICHT – LANDSHUT 2 Wirtschaft Landshut ist für den...
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SoziodemografieLandshut ist mit 66.200 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Ostbayerns. Seit 2011 gewann die Stadt 1.900 Einwoh-ner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen posi-tiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird
Landshut gemäß aktuellen Prognosen ca. 5.100 Einwoh-ner hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeit-raum ein Anstieg um 5.000 Haushalte prognostiziert. Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in Landshut langfristig gesi-chert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 4.800 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Landshuter Wohnungsmarkt.
Gute Aussichten: Die Landshuter Hochzeit sowie die gotische Altstadt mit Burg Trausnitz und Martinskir-che machten die Kunststadt berühmt. Heute zieht es immer mehr Menschen in das wirtschaftsstarke nordöstliche Zentrum der Metropolregion München.
Landshut auf einen Blick
Oberzentrum in Bayern, Regierungssitz Nieder-
bayern, Europäische Metropolregion München
Langfristig sehr gute Wohnungsnachfrage
durch steigende Haushaltszahlen
Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in
den vergangenen Jahren stark gestiegen
Für Eigennutzer ist das Preisniveau in
Landshut in Bezug auf die verfügbaren
Einkommen vergleichsweise teuer
Kapitalanleger schätzen an Landshut die
Wertstabilität und sehr gute Vermietbarkeit
von Wohnungen
Wohnungsleerstand: 3,5 %;
unterdurchschnittlichunterdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 114,1
Gregor Rahmel – Leiter Immobilienvertrieb, Landshut
Landshut 2015/2016
3,90
Eur
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STADTMARKTBERICHT – LANDSHUT
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WirtschaftLandshut ist für den ostbayerischen Raum das wichtigste Wirtschaftszentrum. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut. Die Bundes-autobahn 92 tangiert die Stadt. Zudem verfügt die
Stadt über einen RE-Halt. Der Flughafen München ist rund 40 km entfernt. Prägende Branchen sind Automo-tive, Nahrungsmittelindustrie, Elektrotechnik, Maschinenbau und Textilindustrie. Die bekanntesten Unternehmen sind BMW AG, Brandt Zwieback-Schokoladen GmbH & Co. KG, ebm-papst Landshut GmbH, E.ON Kundenservice GmbH, Klamm Verpackungen GmbH & Co. KG, Schott Electro-nics GmbH und Vishay Electronic GmbH. Daneben stellt die Hochschule Landshut ein breites Angebot an Studiengängen in den Bereichen Informatik, Betriebswirtschaft, Elektrotech-nik/Wirtschaftsingenieurswissenschaften, Maschinenbau und soziale Arbeit zur Verfügung und ist damit ein wichtiger Wis-senschaftsstandort in Ostbayern.
Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialver-sicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die Beschäftigung um 10,5 % angestiegen, nachdem die Krise 2009 leichte Rückgänge verursachte.
Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosig-keit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 6 % betrug, hat sie sich mittlerweile bei 5 % eingependelt. Die Quote liegt somit unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.
In Landshut arbeiten wesentlich mehr Personen aus umlie-genden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positi-ven Pendlersaldo von rund 9.700 Personen abgebildet.
In Landshut werden pro Jahr etwa 281 Wohnungen gebaut, davon etwa 47 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bau-tätigkeit mit 384 Einheiten über dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
EINWOHNER UND HAUSHALTE
2013
= 1
00%
Einw
ohne
r je
Haus
halt
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
120%
115%
105%
110%
100%
80%
95%
90%
95%
2,20
2,05
2,10
2,15
1,90
1,95
2,00
1,85
1,80
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Haushaltsstruktur Landshut
Haushaltsstruktur Bayern
Altersstruktur Landshut
Altersstruktur Bayern
3- Pers.
2-Pers.
1-Pers.
≥4- Pers.
3- Pers.
2-Pers.
1-Pers.
≥4- Pers.
60-74 ≥7520-39 40-59<20
60-74 ≥7520-39 40-59<20
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft
26,6%
18,6%
40,2%
14,3%0,3%
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nach wie vor sehr gut. Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Landshut ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentums-wohnungen (13,5 je 1.000 Einwohner) dokumentiert, die ober-halb dem Wert von vergleichbaren Städten (4,8) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 164.300 Euro.
Die Mieten und Preise am Landshuter Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapital-anlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstäd-ten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennut-zern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnitt-lich 9,00 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,20 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnitt-lich 7,70 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 9,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 60 % im Neubau bzw. 51 % im Bestand, neben den Eigentumswoh-nungen, ebenfalls deutlich angestiegen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 4.000 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei 3.300 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 2.300 Euro/qm und gehen im Maxi-mum bis 3.000 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 38 % angestiegen und damit stärker als die Bestandskaufpreise.
In Landshut werden pro Jahr etwa 281 Wohnungen gebaut, davon etwa 47 % in
Mehrfamilienhäusern.
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Landshut) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung
WOHNUNGSNEUBAU IN LANDSHUT
Fert
igst
ellu
ngen
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ellu
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je 1
.000
Ein
woh
ner
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
600
0
12,0
9,0
6,0
150
300
450
3,0
0,0
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Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 270.000 Euro und für ein freistehen-des Einfamilienhaus 450.000 Euro aufgebracht werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhaus-grundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steige-rungen lagen bei 11 bis 23 % bei Häusern bzw. rund 11 % bei Grundstücken. Rückgänge konnten in keiner Kategorie ver-zeichnet werden.
Wohneigentum in Landshut zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Landshut durchschnittlich das 5,8-fache des
jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 4,8-fache ein-gesetzt wurde.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmo-bilienpreise in Landshut in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 4,1 % p. a. zunahmen, während das durchschnittli-che Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertent-wicklung von Landshuter Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wert-entwicklung auf dem Landshuter Wohnungsmarkt erwarten.
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
2000
= 1
00%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
170%
160%
140%
100%
110%
90%
80%
150%
120%
130%
70%
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
2000
= 1
00%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
130%
100%
110%
120%
80%
90%
70%
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT LANDSHUT IM JAHR 2014
KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUMENTWICKLUNG
SEIT 2000 ØENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,00 9,00 11,20 +60 % +68 %
Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,00 7,70 9,00 +51 % +47 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.700 3.300 4.000 +38 % +37 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.700 2.300 3.000 +32 % +47 %
Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 330.000 450.000 620.000 +11 % +21 %
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 270 340 470 +11 % +8 %
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 250.000 300.000 340.000 +22 % +21 %
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 200.000 270.000 300.000 +23 % +17 %
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN LANDSHUT
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Durchschnittliche Wohnlagen Einfache bis durchschnittliche Wohnlagen Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen
n Sehr gute Wohnlagen Gute bis sehr gute Wohnlagen Gute Wohnlagen Durchschnittliche bis gute Wohnlage
Die besten Wohnlagen in Landshut sind: Altstadt, Berg (Hofberg, Neue Bergstraße, Englbergweg), Moniberg, Achdorf (Goldinger Straße), West.
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Glossar
Wohnlage
Wohnungsmieten
und -preise
Einfamilienhäuser
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausrei-
chender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu-
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie ent-
sprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederver-
kauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.
Reihenhäuser
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Haushalt
SVP-Beschäftigte
Arbeitslose
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufs-
ausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiter-
bildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
500 Euro für jeden erfolgreichen Verkaufstipp.*
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LANDSHUT
Neustadt 515
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