Lebenszykluskostenberechnung, Benchmarking ... · © Prof. U. Rotermund Seite: 4 Praxisorientierte...

© Prof. U. Rotermund Seite: 1

Fachhochschule MünsterFachbereich Architektur

LehrgebieteImmobilien-Lebenszyklus-ManagementFacility Management

[email protected]

Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbH & Co KG

In der MönchemühlePfennigbreite 8D-37671 Höxter

Tel.: +49/5271/697 999 8

Mobil: +49/160/ 967 925 69

[email protected]

www.rotermundingenieure.de

Prof. Dipl.-Ing. Uwe Rotermund M. Eng.Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Facility Management

(Ingenieurkammer Niedersachsen)

Lebenszykluskostenberechnung, BenchmarkingNutzungskostenberechnung

Benchmarking 2014 in Kooperation

mit GEFMA, RealFM und BREEAM DE

Leiter Benchmarking

http://www.fh-muenster.de/

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

http://www.rotermundingenieure.de/


Lebenszyklusmanagement – ein Vergleich

Kaufpreis

Verbrauch

Nutzungsdauer

Wiederverkaufswert

Werkstattkosten

Wartungszyklen

Versicherungskosten

Eingesetzte Materialien

Schadstoffausstoss

Errichtungskosten

Primärenergieverbrauch

Nutzungsdauer

Wiederverkaufswert

Werkstattkosten

Wartungszyklen

Versicherungskosten

Eingesetzte Materialien

Schadstoffausstoss

Anschaffung: 200.000€Nutzungsdauer: 15 JahreND pro Jahr: 400 – 700 h/a

Anschaffung: 40.000.000€Nutzungsdauer: 50 JahreND pro Jahr: 2.500 – 8.760 h/a

Fotos: Porsche/ BIC Consult


GRUNDLAGEN KOSTEN IM FM

1


Praxisorientierte Gliederung der Lebenszykluskosten

Projekt-entwicklungskosten

Gebäudeerrichtungskosten1)

(„Planung + Bau“)

Gebäudenutzungskosten2)

Gebäudeverwertungskosten

+

+

+

=

Leb

en

szyk

lusk

ost

en

Sanierungskosten

+

1) u.a. nach DIN 276, Dez. 20082) u.a. nach DIN 18960, Febr. 2008


Kostenverteilung der Lebenszykluskosten nach Fachzeitschriften3)

3% 19%

76%

2%

Projektentwicklung

Gebäudeerrichtung

Gebäudenutzung/-sanierung

Gebäudeverwertung

3) u.a. TAB, Facility Management, Der Facility Manager, 2012


Verteilung der Lebenszykluskosten nach Marktwerten

10,1% 9,9%

18,6%

24,5% 22,7%

35,5%

11,1%

89,9% 90,1% 81,4% 75,5% 77,3% 64,5% 88,9%

0,0%

20,0%

40,0%

60,0%

80,0%

100,0%

120,0%

Nutzungskosten

Errichtungskosten

Errichtungskosten nach BKI Baukosteninformationszentrum 2011 (Mittelwerte)

Nutzungskosten nach fm benchmarking 2010/2011 (Mittelwerte), ohne Sanierungskosten

Nutzungsdauern: nach WertR, Anlage 7

Preissteigerung NK: nach Mittelwerten statistisches Bundesamt

Finanzmathematisches Modell: Rentenbarwert für Nutzungskosten

Diskontierungszinssatz: 3,5%


Nutzungskostenarten in Praxisprojekten

KaufmännischesGebäudemanagement

InfrastrukturellesGebäudemanagement

TechnischesGebäudemanagement

Managementkosten

Kaufmänn. Verwaltungskosten

Kapitalkosten

Grundsteuer

Flächenmanagementkosten

Umzugsdienstkosten

Unterhaltsreinigungskosten

Fassadenreinigungskosten

Grundreinigungskosten

Sicherheitsdienstkosten

Außenanlagenpflegekosten

Winterdienstkosten

Hausmeisterdienstkosten

Kopierdienstkosten

Cateringkosten

Entsorgungskosten

Techn. Betriebsführungskosten

Instandhaltungskosten Gebäude

Instandhaltungskosten Technik

Heizenergiekosten

Elektroenergiekosten

Wasser-/Abwasserkosten

Fensterreinigungskosten

Versicherungskosten


Welche Nutzungskosten müssen optimiert werden?

139.998,97 €13%

€459.671,71 ; 41%

€510.318,02 ; 46%

2

Kaufmännisches Gebäudemanagement

TechnischesGebäudemanagement

InfrastrukturellesGebäudemanagement

Gebäudetyp: Bürogebäude

Bruttogrundfläche: 18.000 m2BGF

Standort: Großraum Hannover

Berechnung: 2010

1

5,65%

3,86%

1,87%

1,23%

2,15%

20,66%

3,62%

2,72%

0,27%

1,37%

6,32%

0,61%

2,96%

0,72%

5,26%

5,76%

17,03%

10,12%

6,44%

1,37%

0%

5%

10

%

15

%

20

%

25

%

Management

Kaufmännische Verwaltung

Grundsteuer

Gebäudeversicherungen

Flächenmanagement

Unterhaltsreinigung

Fensterreinigung

Fassadenreinigung

Grundreinigung

Außenanlagendienste

Hausmeisterdienste

Winterdienste

Sicherheitsdienste

Entsorgung

Betriebsführung

Instandhaltung Gebäude

Instandhaltung Technik

Heizenergie

Elektroenergie

Wasser/Abwasser

3

FM

TGA

TGA + FM


Empfehlung für: Neubauten oder Bestandsgebäude (mit wenig Vergleichsdaten)Empfehlung für: Bestandsgebäude

Unterschied Benchmarking u. Nutzungskostenberechnung

Benchmarking

Vorteile:

Schneller durchzuführen

Weniger Daten zur Aufnahme

Gute Vergleichsdaten

Sehr gut zur Kostenoptimierung Bestand

Nachteile:

Nur Vergleich mit statistischen Daten

Vergleichsdaten müssen angepasst werden

Teilweise unklare Kostenarten

Nutzungskostenberechnung

Vorteile:

Genaue Berechnung, angepasst auf das Gebäude

Sehr gut für Gebäude mit Sondernutzungen

Berechnungen werden auf Betriebskonzept angepasst

Gestufter Aufbau mit zunehmenden Detaillierungsgrad

Nachteile:

Aufwendiger als das Benchmarking


EXTERNES BENCHMARKING

FM.BENCHMARKING

2


Auszug aus der Historie fm benchmarking


fm.benchmarking Bericht 2012/2013

Daten/Gebäudekosten Deutschland:

~ 2.856 Gebäude

> 20.000.000 m2BGF

Gebäudetypen, u.a.:

Bürogebäude

Industriegebäude

Laborgebäude

Bankgebäude

Unterrichts- und Bildungsgebäude

Sport- und Mehrzweckhallen

Kliniken/Krankenhäuser

Handelsimmobilien

Wohnimmobilien

Pflegeeinrichtungen

Veröffentlicht seit Januar 2013


Für Sie machen wir Äpfel und Birnen vergleichbar!


Organisation des fm.benchmarking

Herausgeber

Wissenschaftliche Unterstützung

Kooperierende Verbände


Inhalt fm.benchmarking Bericht 2012/2013

Neuer Gebäudetyp: Pflegeeinrichtungen

fm.benchmarking Lebenszykluskosten

Berechnungsbeispiele für alles Gebäudetypen

Weiterführende Auswertungen für Teilnehmer:

Von den Kennzahlen zur Optimierung

optimierung.basic

Vergleichsbericht mit Gegenüberstellung der Daten

optimierung.plus

Vergleichsbericht + Hinweise auf Einflussfaktoren

optimierung.premium

Vergleichsbericht + Einflussfaktoren + individuelle, ausgewählte Vergleichskennzahlen


Daten im fm.benchmarking Bericht 2012/2013

Strukturierter Aufbau

Statistische Auswertung

Clusterung


Ausgewählte Ergebnisse – Kostengruppen im Vergleich

Die Werte sind die jeweiligen Mittelwerte aus den Kostengruppen.

Quelle ist der fm.benchmarking Bericht 2012/2013

Energiekosten haben den geringsten Kostenanteil

23,1

8 €

23,6

8 €

22,2

3 €

43,2

1 €

16,8

7 €

0,00 €

5,00 €

10,00 €

15,00 €

20,00 €

25,00 €

30,00 €

35,00 €

40,00 €

45,00 €

50,00 €

IGM (Gebäude) IGM (Nutzer) TGM KGM Ver- Entsorgung


Ausgewählte Ergebnisse – Entwicklung Kosten TGM und Energie

Die Energie- und Medienkosten sind seit 2005 gestiegen. Die Bezugskosten sind gestiegen, die Verbräuche z.T. zurückgegangen

Die TGM-Kosten sind seit 2005 deutlich gestiegen – oft das Ergebnis einer höheren Technisierung

0,00 €

5,00 €

10,00 €

15,00 €

20,00 €

25,00 €

30,00 €

2005 2006 2007 2009 2010 2011 2012

TGM

Energie/Medien

Expon. (TGM)

Expon. (Energie/Medien)


Standardisierte Datenerfassung


Aktuelle Forschungsergebnisse zu umwelt + Gebäuden

Quelle: Forschungsergebnis, fm benchmarking 2012Flächenbezug: NGF

-

-

+

+


INTERNES BENCHMARKING

3


Ablauf Benchmarking (Bestandsgebäude)

Aufnahme Ist-Kosten

Aufnahme Bezugsgrößen

Plausibilitätscheck Dateneingang

Bildung der Kennzahlen

Erstellung KennzahlenberichtErstellung

Gebäudesteckbriefe

Vergleich mit Marktkennzahlen

Optimierungsbericht

Verg

leic

hder

Date

n (

Koste

n)

+


Muster Datenerhebung – hoher Standard - 2012

……

Abfragen

Aktivierbare Datenfelder

Auswahl Dateneingabe

Erfassungsbereiche

Microsoft Excel

Verschiedene Nutzungsarten


Einflussfaktoren für Kennzahlen, Bsp. Reinigung

flächeReinigungs

kostenReinigungs

Beeinflussung „Zähler“ Raumkonzept

Arbeitsplatzkonzept

Entsorgungskonzept

Zugänglichkeit

Lohnniveau

Reinigungszyklen

Flächenleistungen

Externe/Interne Leistungen

Outsourcinggrad

Nutzungsdauer

Verschmutzungsgrad

Nutzungsdichte

Umgebungseinflüsse

Beeinflussung „Nenner“ Reinigungsflächen

Zugänglichkeit

Nutzflächenanteil

Verkehrsflächenanteil

Fassadenfläche

Bodenbelagsarten

Materialität

Deckenbekleidungen

Wandbekleidungen

Ausstattungen

Flächenverhältnisse

Zusammenhängende Flächen


Internes Benchmarking – der Mehrjahresvergleich

Spez. Kostenkennzahlen

Mehrjahresanalyse bis zu 10 Jahre

Clusterung nach Gebäudetypen

Option: externe Marktwerte


Quelle: Rotermund, Mustersteckbrief

Mehrjahresvergleich

Einzelkostenarten

Abweichungsanalyse

Gebäudesteckbrief Bezugszei traum 2010

MustergebäudeAdress ierung

Internes Geb.Kürzel MUS-001

Straße, Nr. Musterstr. 1

PLZ, Ort 12345 Musterstadt

Gebäudedaten

Nutzungsart Bürogebäude

Baujahr 1956

Brutto-Grundfläche 2.400 m²

Nutzfläche 2.050 m²

Brutto-Rauminhalt 10.300 m³

Anzahl der Arbeitsplätze 55

Sanierungsstand

Errichtungskosten Mehrjahresvergleich

KGR 300 3.000.000 €

KGR 400 1.300.000 €

Nutzungskosten der 1. Ebene [pro m² BGF]

Technisches GM 17,49 €

Ver- und Entsorgung 11,12 €

Infrastrukturel les GM 14,60 €

Kaufmännisches GM 5,31 €

Nutzungskosten pro Jahr absolut [pro m² BGF]

Technisches GM 42,0 T € 17,49 €

Instandhaltung 32,3 T € 13,45 € -13,2% ↘ -7,7% ↘

Techn. Betriebsführung 5,1 T € 2,14 € -9,3% ↘ -4,5% →

Dokumentieren 2,3 T € 0,94 € 10,6% ↗ -3,1% →

Energiemanagement 2,3 T € 0,96 € 7,9% ↗ -10,3% ↘

Ver- und Entsorgung 26,7 T € 11,12 €

Elektroenergie 13,8 T € 5,74 € -17,8% ↘ -2,5% →

Heizenergie 8,9 T € 3,71 € -4,9% → 1,1% →

Wasser 1,3 T € 0,53 € -13,1% ↘ -17,2% ↘

Entsorgung 2,7 T € 1,14 € -8,8% ↘ 2,7% →

Infrastrukturel les GM 35,0 T € 14,60 €

Reinigungs- und Pflegedienste (Gebäude) 18,8 T € 7,84 € -15,0% ↘ -5,1% ↘

Außenanlagendienste 5,1 T € 2,11 € -4,1% → 14,7% ↗

Interne Postdienste 3,5 T € 1,44 € -26,9% ↘ 5,9% ↗

Hausmeisterdienste 7,7 T € 3,21 € 17,2% ↗ 11,8% ↗

Kaufmännisches GM 12,7 T € 5,31 €

Kostenplanung + Kontrol le 5,9 T € 2,47 € 12,8% ↗ -3,9% →

Objektbuchhaltung 1,6 T € 0,66 € -37,1% ↓ 8,2% ↗

Vertragsmanagement 2,0 T € 0,84 € -13,4% ↘ 2,4% →

Vers icherungen 3,2 T € 1,34 € 24,1% ↗ -2,9% →

Gesamtnutzungskosten 116,4 T € 48,52 €

Abw. Kennz.

zum Vorjahr

Abw. Kennz.

vom BM

Letzte energetisch Voll-Sanierung der

KGR 300 und 400 im Jahr 1994

0,00 €

10,00 €

20,00 €

30,00 €

2007 2008 2009 2010

Technisches GM Ver- und EntsorgungInfrast rukturelles GM Kaufmännisches GM


Beispiele interne Benchmarking Berichte


Analyse Optimierungspotenziale - Bsp. Betriebsführung/Instandhaltung

Betriebsführungs-/Instandhaltungskosten

Betriebsführungsmodell

Eingesetztes Personal

Instandhaltungsstrategie

Zeitplanung für Investitionsentscheidungen

Technisierungsgrad des Gebäudes

Bisheriger Instandhaltungsverlauf

Instandhaltungsrate Gebäude, Instandhaltungsrate Technik

Wiederherstellungskosten des Gebäudes, der Technik

Nutzungsflexibilität des Gebäudes/der Technik

Eigenleitungsanteil der Instandhaltung

Paketleistungen für Instandhaltungsleistungen

Regieaufträge vs. Pauschalaufträge

Internes Auftragswesen für die Instandhaltung

Verursachergerechte Kostenzuweisung für Nutzer

Nutzung

Technische Gebäudeausrüstung

Leistungsdurchführung

Fotos: Rotermund, Projekt ZDF Hauptstadtstudio Berlin


Führungs-kennzahlen

Analysekennzahlen

Operative Kennzahlen

Klassische Ebene IM

I.

II.

III.

No

rmal

e B

etra

chtu

ngs

eben

e

Klassische Ebene FM

Benchmarking-Ebenen

III.


Definierte Kennzahlenstruktur

Führungskennzahlen

Stufe der höchsten Kennzahlenverdichtung, Anwendung insbesondere im Immobilienmanagement

Analysekennzahlen

Stufe mit mittlerer Kennzahlenverdichtung, Anwendung insbesondere für Immobiliennutzer, Entwicklungsebene des Gebäudenutzungskosten-rechners

Operative Kennzahlen

Stufe mit geringster Kennzahlenverdichtung, Anwendung insbesondere für Immobiliendienstleister

Fläche eVermietbar

nzungskosteGebäudenut

dflächeBruttogrun

tzkostenArbeitspla

flächeNettogrund

Kosten-TGM

rMitarbeite

dflächeBruttogrun Verfügbare

stenichtungskoGebäudeerr


tzArbeitspla


dflächeBruttogrun

kostenreinigungsUnterhalts

dflächeBruttogrun

ekostenHeizenergi

dflächeBruttogrun

rgiekostenElektroene

enflächeAußenanlag

stenenpflegekoAußenanlag

dflächeBruttogrun

tensdienstkosSicherheit

dflächeBruttogrun

nstkostenTelefondie

Jahr

/hm 50.000 MI),-(HK eKlimaanlag ntungskosteInstandhal 3

Jahr

ch wöchentli3x ,Naturstein Bodenbelag kosten,reinigungsUnterhalts

Jahr

itBetriebsze auß. ,fahranlageFassadenbe mit Fassade- Metallinigung,Fassadenre


ALTERNATIVE:

GEBÄUDENUTZUNGSKOSTEN-

BERECHNUNG

4


Ablauf Nutzungskostenberechnung (Bestandsgebäude)

Aufnahme der Basisdaten

Aufnahme/Erstellung Betriebskonzept

Anpassung der Berechnungsparameter

Berechnung der Nutzungskosten je Kostenart

Erstellung GNKR-BerichtVergleich mit

internen Benchmarks

Vergleich mit Marktkennzahlen

Detaillierte Soll-Kosten

Bere

chnung

der

Date

n (

Koste

n)


GNKR: Ist-Kosten


LEBENSZYKLUSKOSTEN IN

ARCHITEKTURWETTBEWERBEN

5


Anforderungsdefinition in den Auslobungstexten


Richtige Positionierung

LZK: Arten der Mitwirkung in Architekturwettbewerben

Fachpreisrichter

Vorprüfung/Sachverständiger + VOF-Verfahren

Unterstützung Wettbewerbsteilnehmer

25%

65%

5%Fotos: Rotermund/ Wettbewerb

Feuer- und Rettungswache Stadt Hannover


Auszug Überprüfungspunkte erläutert am Wettbewerbsentwurf (1)

Ausrichtung des Gebäudes Fassadengestaltung

Energetischer Aufwand Energetischer Aufwand

Nutzungsdauer/Sanierungsaufwand

Instandhaltungsaufwand

Aufwand Außenanlagen

1 2

Transaktionsaufwand

Alle nachfolgenden Fotos: Projekt Wettbewerb Phoenix Solar, Sulzemoos



Grundrisse des Gebäudes (Regelgeschosss)

Flächenmanagement

Raumbelegungsplanung/Bürokonzept

TGA/Energetischer Aufwand

Fassadenschnitt

Energetischer Aufwand

Technisierungsgrad

Beleuchtungskonzept


Reinigungsaufwand

Sanierungsaufwand

Zusammenwirken Fassade/TGA

3 4



Energiekonzept

Konzept/Aufwand TGA

Energetischer Aufwand

Sanierungsaufwand

5

Betriebsführungsaufwand


Aufwand Start-Up/Monitoring

Zusammenwirken Baukonstruktion/TGA


Auszug Prüfliste Energiekonzept (während Bearbeitung)

201 / Kenziffer: 874874

Anmerkungen zu Energiekonzept / Nachhaltigkeit

Wärmeerzeugung Erdsonden mit Wärmepumpe für Grundlast

Kühlung Geothermie / Erdsonden, Wärmepumpe zuschaltbar

Plusenergiehaus? Erfüllung Mindeststandard Plusenergiehaus

Photovoltaik integraler Bestandteil des Gebäudekonzepts? Photovoltaik ist integraler Bestandteil des Gebäudekonzepts

grundlastfähige Alternative der Stromversorgung zu Photovoltaik nein, keine alternative Stromversorgung

natürliche Belichtung gute natürliche Belichtung der Arbeitsbereiche

Ressourcenschonung / Baumaterial Verwendung von Holz als nachwachsenden Rohstoff für die Fassadengestaltung

Drittverwendungsfähigkeit / Flexibilität einzelne Bauaubschnitte gut sukzessive zu entwickeln

Zugänglichkeit zu einzelnen Etagen / Bereichen über außen liegende Erschließungskerne möglich

soziokulturell / städtebauliche Dimension der Nachhaltigkeit

Aufgreifen der Umgebungsstrukturen durch Aufgliederung der Nordfassade

gute Verzahnung mit den Frei- und Aufenthaltsflächen im Süden - Nordfassade bildet zudem Lärmbarriere für Auenthaltsflächen

Fazit (Zusammenspiel passiv-baulicher und aktiv-technischer Maßnahmen)

Durchdachtes Energiekonzept mit nachvollziehbarer Kombination passiver und aktiver Maßnahmen als integraler Bestandteil des Entwurfes. Gute Voraussetzungen für ein ganzheitliches Facility Management.

Fazit (Zusammenspiel passiv-baulicher und aktiv-technischer Maßnahmen)

Durchdachtes Energiekonzept mit nachvollziehbarer Kombination passiver und aktiver Maßnahmen, als integraler Bestandteil des Entwurfes.Gute Voraussetzungen für ein ganzheitliches Facility Management.

Bea

rbei

tun

g

Bew

ertu

ng

Zusa

mm

enfa

ssu

ng

Quelle: Rotermund, Projekt Phoenix Solar


Darstellung im Bericht der Vorprüfung

Quelle: Rotermund, Projekt Wettbewerb BLB NRW, Düsseldorf


Festlegung der Rangfolge im Preisgericht

Foto: Rotermund/ Wettbewerb Feuer- und Rettungswache Stadt Hannover


WETTBEWERBE FÜR BESTANDSGEBÄUDE?


Var. 22: Sanierung + kleine Erweiterung

Var. 23: Sanierung + große Erweiterung

Var. 24: Sanierung ohne Erweiterung

Var. 25: Unabweisbarer Bedarf

Praxisbeispiel Landtag Rheinland-Pfalz (2)

Over ArchitektenMainz

Werner SobekStuttgart

Kofler Energies

Architektur Energiekonzept Techn. Gebäudeaus.

ö.b.u.v. SVProf. Rotermund

SanierungskatasterLebenszykluskosten

0 Mio.

10 Mio.

20 Mio.

30 Mio.

40 Mio.

50 Mio.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Variante 1b Andere Varianten

Ökozentrum Hamm

Nachhaltigkeit BNB

Landesbetrieb Liegenschafts- u.

Baubetreuung

Finanzministerium Rheinland-Pfalz

Entscheidungsvorlage Landtag

Eingangsdaten

Foto: Panoramio

x


Darstellung der Ergebnisse


MUSTERABLAUFPLAN

BESTANDSGEBÄUDE

6


MustergebäudeAblaufplan zur Kostenoptimierung im FM Bestandsgebäude

Der konkrete Projektablauf ist an die jeweiligen Projekterfordernisse und den Gebäudetyp anzupassen!

Pro

f. U

we

Ro

term

un

d In

gen

ieu

rges

ells

chaf

t m

bH

& C

o K

G, H

öxt

er, 2

8.0

8.2

01

2/R

o

Projektstart

Kostenartenstruktur festlegen

Kosten verfügbar?

Aufnahme der Ist-Kosten(Mehrjahresvergleich)

Externer Vergleich?

Beschaffung selekt. Vergleichsdaten aus fm

benchmarking

Erstellung interner Benchmarking-Bericht

Potenziale vorhanden?

FM-Check Vertragsanalyse extern

Überprüfung der einzelnen Leistungsbereiche

Überprüfung Betriebskonzept, Personalbedarf

Extern günstiger?

Überprüfung externe Leistungen

Überprüfung externe Kosten

Optimierung möglich?

Konzept Neuausschreibung, interne Leistungen

Ausschreibung, Angebote

Vergabe und Start-Up der FM-Dienstleister

Überarbeitung Betreibermodell u. Betriebskonzept

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung externe Leistungen Optimierung der einzelnen

Leistungsbereiche

Schulung der internen Mitarbeiter

Projektende

neinja

nein

nein

nein

Lebenszykluskostenberechnung, Benchmarking ... · © Prof. U. Rotermund Seite: 4 Praxisorientierte...

Documents

Transcript of Lebenszykluskostenberechnung, Benchmarking ... · © Prof. U. Rotermund Seite: 4 Praxisorientierte...