Leer Stands Analyse 2006

5/9/2018 Leer Stands Analyse 2006 - slidepdf.com

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Landeshauptstadt HannoverFachbereich Planenund Stadtentwicklung

Wohnungsleerstandsanalyse 2006

der Landeshauptstadt hannover



Schriften zur Stadtentwicklung 98

Herausgeber: Landeshauptstadt HannoverDer OberbürgermeisterTrammplatz 230159 Hannover

Bearbeitung: Esther Behrens

Mitarbeit: Volker Meyer

Fachbereich Planen und Stadtentwicklung- Bereich Stadtentwicklung -Rudolf-Hillebrecht-Platz 130159 HannoverTel.: (0511) 168 44842Fax.: (0511) 168 45020Mail: [email protected]

Datenaufbereitung: Andreas Martin (Bereich Wahlen und Statistik)

Hannover, November 2006



Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen und Stadtentwicklung Wohnungsleerstandsanalyse 2006

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INHALT

Einleitung..................................................................................................................................................5

Ergebnisse im Überblick............................................................................................................................6

1. Problemabriss und Zielsetzung ..........................................................................................................7

2. Methodik.............................................................................................................................................9

2.1 Die repräsentative Eigentümerbefragung....................................................................................9

2.2 Die Verwendung der Stromzählerdaten der Stadtwerke AG.......................................................10

3. Allgemeine Situation am Wohnungsmarkt .......................................................................................13

3.1 Bundesrepublik ..........................................................................................................................13

3.2 Landeshauptstadt Hannover .....................................................................................................14

3.3 Zunehmende Leerstände - Ein bundesweiter Trend? ................................................................17

4. Ergebnisse der Wohnungsleerstandserhebung in Hannover 2006 ...................................................19

4.1 Leerstände 2006 .......................................................................................................................20

4.2 Entwicklung der Leerstände 2004 bis 2006...............................................................................22

4.3 Qualitative Ergebnisse der Repräsentativen Eigentümerbefragung............................................31

5. Fazit und Ausblick.............................................................................................................................39




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Einleitung

Mit dem vorliegenden Bericht über den Wohnungsleerstand in der Landeshauptstadt Hannover 2006

wird dokumentiert, wie sich aktuell Leerstände über das Stadtgebiet und die einzelnen Stadtteile ver-

teilen und wie die Leerstände in den Gebäudebeständen und nach der Größe der Eigentümer variieren.

2001 wurde erstmals eine Leerstandserhebung in Hannover durchgeführt. Wichtige Akteure am Woh-

nungsmarkt (ARGEWO Hannover, Haus und Grund Hannover, Mieterverein Hannover und Umgebung

e.V.,) verständigten sich darauf, gemeinsam mit der Landeshauptstadt Hannover eine empirische Zah-

lenbasis zu schaffen. Die gemeinsame Zahlenbasis sollte Grundlage sein, um Problemlagen und Hand-

lungsbedarfe zu erkennen.

Die Untersuchung 2001 basierte auf einer Erhebung von Leerständen vor Ort, einer anschließenden

Befragung der jeweils ermittelten Eigentümer sowie einer Befragung der Wohnungsunternehmen zu

ihren Beständen. Mit Hilfe der in der Erhebung ermittelten Leerstandsquote wurde die Verbrauchsdatei

der Stadtwerke AG geeicht, d.h. hier wurde ein maximal zulässiger jährlicher Stromverbrauch festge-

legt, der eine leer stehende Wohnung definiert. Somit können die hier ermittelten Ergebnisse in den

Folgejahren als Grundlage für die Fortschreibung mit Hilfe der Stadtwerkedaten genutzt werden.

Die Fortschreibung ermöglicht Aussagen zu kleinräumigen Leerstandsquoten. Zu Leerstandsgründen

und weiteren qualitativen Merkmalen gibt aber nur eine repräsentative Eigentümerbefragung Auskunft.

Für 2006 verständigten sich die o.g. Akteure daher erneut auf eine repräsentative Erhebung von Woh-

nungsleerständen, wobei der Methodenmix von 2001 aus Kostengründen leicht modifiziert wurde. Die

Untersuchung stellt eine beschreibende Bestandsaufnahme der Leerstandssituation in der Landes-

hauptstadt Hannover im März 2006 dar. Sie soll als Grundlage für alle Akteure auf dem Wohnungs-

markt dienen, die entsprechend ihrer jeweiligen Interessenslage eine Wertung und Interpretation des

Datenmaterials vornehmen mögen.

Für die Durchführung der Wohnungsleerstandserhebung wurde die Satzung von 2001 über die Durch-

führung von repräsentativen Erhebungen zur Wohnraumversorgung in der Landeshauptstadt Hannover

aktualisiert und ergänzt.

Die Wohnungsleerstandserhebung 2006 bezieht sich auf die Daten der Wohnungsstatistik vom

1.1.2006. Abgefragt wurden die Daten der Vermieter zum Stichtag 15.3.2006 sowie die Stromzählerda-

ten der Stadtwerke Hannover AG zum 15.3.2006.




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Ergebnisse im Überblick

• Der Anteil der Leerstände ist von 3,2 Prozent (2004: absolut 9.087) auf 3,6 Prozent (2006: absolut

10.380) gestiegen.

• Zwischen 2004 und 2006 ist eine Zunahme des Wohnungsbestandes um 1.352 Wohnungen und

eine Erhöhung der Bevölkerungszahl um knapp 200 Personen festzustellen. Analog dazu erhöhte

sich die Zahl der Leerstände gegenüber 2004 um 0,4 Prozentpunkte bzw. 1.293 leer stehende

Wohnungen.

• Insgesamt wurden 13.522 Wohnungen in 2.047 Gebäuden durch die repräsentative Eigentümerbe-

fragung auf ihre Leerstandssituation hin untersucht.

• Der Leerstand in den Ein- und Zweifamilienhausbeständen beträgt 1,5 Prozent.

• In Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 6 Wohnungen und 7 bis 12 Wohnungen liegt der Leerstand je-

weils bei 3,8 Prozent.

• Am stärksten von Leerständen betroffen sind Mehrfamilienhäusern mit 13 bis 19 Wohnungen - hier

beträgt die Leerstandsquote 4,3 Prozent.

• Im Geschosswohnungsbau mit 20 Wohnungen und mehr liegt der Leerstand hingegen nur bei 2,7

Prozent.

• Als häufigste Ursache für Leerstand wurde "fehlende Nachfrage oder Vermietungsschwierigkeiten"

genannt (51,0 Prozent der Nennungen).

• Wohnungen, die vor 1948 errichtet wurden, sind relativ häufiger von Leerständen betroffen. Die

spezifische Leerstandsquote für diese Baualtersgruppe beträgt 4,6 Prozent.

• Kleine Wohnungen bis 50 m² (2,8 Prozent Leerstand) und große Wohnungen über 111 m² (2 ,2

Prozent Leerstand) stehen am seltensten leer. In Wohnungen von 51 bis 80 m² wurde hingegen

eine Leerstandsquote von 4,0 Prozent ermittelt.

• Insgesamt wurden 1.141 Eigentümer und Verwalter befragt, davon sind 23,1 Prozent große Eigen-

tümer mit mehr als 100 WE in ihrem Bestand, 40,7 Prozent kleine Eigentümer mit weniger als 10

WE und bei 36,2 Prozent handelt es sich um Eigentümer der mittleren Größe mit bis zu 100 Woh-

nungen.




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1. Problemabriss und Zielsetzung

Problemabriss

Auf kommunaler Ebene stellt sich die Datenlage bezogen auf valide Leerstandsdaten aber auch auf

Wohnungsmarktdaten als unzureichend dar. Insbesondere regionalisierte Leerstandsquoten lassen sich

nur ermitteln, indem Modelle, basierend auf den Volkszählungsdaten (1987) oder verschiedenen

Mikrozensen, fortgeschrieben werden. Hierbei kommt es aufgrund der langen Zeiträume oder aber

neuer Gebietszuschnitte immer häufiger zu Ergebnissen, die auf kleinräumigem Niveau unplausibel

erscheinen.

Daher ist die Ermittlung von wissenschaftlich fundierten sowie kleinräumig verfügbaren Wohnungs-

leerstandsdaten von hohem Interesse für alle Akteure auf dem Wohnungsmarkt und der Stadtentwick-

lung. Neben dem Anspruch an die Validität der Methode steht auch die Finanzierbarkeit der Leer-

standsermittlung im Vordergrund.

Die Leerstandsanalyse ist ein Teilaspekt der Wohnungsmarktbeobachtung in Hannover. Hierin werden

Leerstandsquoten von Wohnraum als ein wichtiger Indikator für die Wohnungsmarktpolitik und Ent-

scheidungshilfe bei einer Vielzahl von Fragestellungen ermittelt und zur Verfügung gestellt. Relevant

ist die Leerstandserhebung insbesondere für die Handlungsfelder: Wohnungsneubau, Wohnraumsanie-

rung, Stadt-Umland-Wanderungen und Stadtteilentwicklung. Die Kenntnis über kleinräumige Leer-

standsverteilungen ermöglicht es für die o.g. Handlungsfelder Entwicklungsleitlinien zu erarbeiten.

Zielsetzung

Ziel ist die Ermittlung aktueller, empirisch-wissenschaftlich abgesicherter Daten zum Wohnungsleer-

stand in der Landeshauptstadt Hannover auf kleinräumiger Ebene. Die aktuellen Leerstandszahlen sol-

len differenzierte Aussagen über die Leerstandssituation in den einzelnen Stadtteilen ergeben. Durch

die Verzahnung der Ergebnisse der Eigentümerbefragung und der Auswertung der Stromzählerdaten

entsteht zusätzlich eine qualitativ hochwertige, repräsentative und kostengünstige Lösung zur Ermitt-

lung von kleinräumigen Leerstandsquoten am Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt.

Durch kontinuierliches Monitoring soll ein "Frühwarnsystem" aufgebaut werden, um vorsorglich Maß-

nahmen und Handlungsleitlinien gegen eventuell anwachsende Leerstände zu treffen. Das Monitoring

kann auch getroffene Maßnahmen auf ihren Erfolg hin überprüfen. Die Untersuchung soll auch Ergeb-

nisse für den konstruktiven Dialog mit der Wohnungswirtschaft, d.h. den Austausch von Informationen

und Strategien zur Qualitätserhaltung und -verbesserung des Wohnstandortes Hannover zur Verfügung

stellen.




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2. Methodik

2.1 Die repräsentative Eigentümerbefragung

Leerstandsdefinition in der repräsentativen Eigentümerbefragung

Der hier verwendete Begriff Wohnungsleerstand ist definiert als Wohnung, für die zum abgefragten

Stichtag (15. März 2006) länger als 3 Monate kein Mietverhältnis bestand und die auch der Eigentümer

nicht selbst bewohnte. Als leer stehend zum Stichtag 15. März gilt auch, wenn die Wohnung/en inzwi-

schen wieder vermietet ist/sind. Es ist letztlich entscheidend, ob eine Wohnung dem Markt am Stich-

tag zur Verfügung steht oder nicht. Das Kriterium "länger als 3 Monate leer stehend" schließt die all-

gemeine Fluktuation durch einen Mieterwechsel weitgehend aus.

Datenquelle

Zum Stichtag 15.3.2006 wurde eine repräsentative Stichprobe aus dem Automatisierten Liegen-

schaftsbuch (ALB) gezogen. Andere mögliche Quellen erwiesen sich als weniger geeignet (z.B. Wasser-

uhren). Im ALB sind einzelne Gebäude und dazu gehörige Eigentümer von Grundbesitz verzeichnet.

Anhand der Vorgaben der im Februar 2006 verabschiedeten Satzung über die Durchführung von reprä-

sentativen Erhebungen zur Wohnraumversorgung in der Landeshauptstadt, in der geregelt ist, welche

Merkmale bei den Eigentümern abgefragt und in welchem Rhythmus Folgeerhebungen durchgeführt

werden dürfen, betrug der Stichprobenumfang rund 3.000 Objektadressen aus der Gesamtdatei des

ALB. Die Eigentümer (oder Verwalter) der Stichprobenobjekte wurden angeschrieben und zu Leerstän-

den in dem Stichprobenobjekt und ihrem weiteren Bestand befragt.

Stichprobenziehung

Kriterien für die Stichprobenziehung aus dem Automatisierten Liegenschaftsbuch waren:

die Verteilung der Stichprobenobjekte über die Stadtteile entsprechend den Stadtteilstrukturen (Dich-

te, Größe); die Verteilung der Stichprobenobjekte über die Stadtteile entsprechend den Gebäudetypen

(Ein- / Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus); der Ausschluss von Nichtwohngebäuden und die Vertei-

lung der Stichprobenobjekte über die Eigentümer entsprechend deren Bestandsgrößen (große, mittlere

und kleine Eigentümer). Die gezogenen Stichprobenobjekte und deren Verteilung im Stadtteil sind

repräsentativ für die Landeshauptstadt.

FragebogenFragebogenFragebogenFragebogen

Die Konzeption des Fragebogens orientiert sich an der Befragung von 2001, um im damaligen Untersu-

chungsdesign zu bleiben. Die Befragung ist zweigeteilt aufgebaut: Erstens wurden konkret auf dasStichprobenobjekt bezogene Fragen gestellt (Leerstand, Dauer, Gründe, Grunderhebungen über das




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Gebäude). Dabei waren qualitative Aspekte (Leerstandsgrund und -dauer, Datum der letzten Sanie-

rung, Gebäudeart, Baujahr, Wohnungsgröße, derzeitige Nutzung usw.) von Interesse. Zweitens wurde

nach der allgemeinen Marktsituation des jeweiligen Eigentümers oder Verwalters, d.h. nach deren wei-

teren Beständen in Hannover, gefragt. Die Eigentümer wurden zur Anzahl und Lage (Stadtteil) weiterer

Gebäude und Wohnungen, zur Höhe der Leerstände sowie zur Dauer und zu den Gründen befragt.

2.2 Die Verwendung der Stromzählerdaten der Stadtwerke AG

Die repräsentative Eigentümerbefragung die erstmals 2001 und aktuell 2006 durchgeführt wurde, er-

bringt kleinräumige Ergebnisse zur Quantität und Qualität der Leerstandssituation. Um den Aufwand

und die Kosten zu reduzieren wird diese nur im zeitlichen Abstand von etwa 5 Jahren durchgeführt. In

den Jahren dazwischen werden die Verbrauchsdaten der Stadtwerke zur Fortschreibung der Leer-

standsquoten genutzt.

Die Zahl der Wohnungen (Fortschreibung der amtlichen Gebäudestatistik des Niedersächsischen Lan-

desamtes für Statistik (NLS) zum 1.1.2006) sowie die Zahl der privaten Zähler der Hannover Stadtwer-

ke AG sind nahezu deckungsgleich. In Hannover hat die Liberalisierung des Strommarktes bislang nur

zu geringen Abwanderungen der Privatkunden zu anderen Anbietern geführt. Daher ist die Nutzung der

Stromzählerdatei die herausragende Quelle für die Ermittlung von Leerständen, da von der annähernd

gleichen Grundgesamtheit ausgegangen werden kann.

Leerstandsdefinition in der Verbrauchsdatei der Stadtwerke AG

Der für die Untersuchung definierte Wohnungsleerstand kann aus den Verbrauchsdaten des Energie-

versorgers – anders als bei der repräsentativen Eigentümerbefragung - nicht direkt abgelesen werden.

Ein Stromzähler gehört in der Datenbank der Stadtwerke AG drei möglichen Kategorien an: "Privatkun-

de mit Vertrag", "Zähler ohne Kunde" und "Zwischenzeitliche Übernahmen". Während die Kategorie

"abgemeldet" eindeutig als Leerstand identifiziert werden kann, beinhaltet die Kategorie "Zwischenzeit-

liche Übernahme" sowohl Leerstände nach der hier gewählten Definition (> 3 Monate leer stehend) als

z.B. auch Wohnungen, die zum abgefragten Zeitpunkt beispielsweise modernisiert bzw. saniert werden,

oder aus anderen Gründen noch nicht wieder vermietet sind. Um hier zu einer eindeutigen Kategorie

"Leerstand" kommen zu können wird ein maximal zulässiger Stromverbrauch als Indikator für eine leer

stehende Wohnung bestimmt. Die durch die repräsentative Eigentümerbefragung ermittelte Leer-

standsquote ist die "Stellschraube", um mit ihrer Hilfe den Wert eines maximal zulässigen, jährlichen

Stromverbrauchs festzulegen, der in als leer stehend definierten Wohnungen nicht überschritten wer-

den darf. Eine generelle Festlegung auf einen Nullverbrauch ist nicht sinnvoll, da auch in leer stehen-

den Wohnungen Strom bei Führungen von potentiellen Mietern, für die Heizung oder für Gerätschaftenvon Handwerkern bei Modernisierungen verbraucht wird. Der Anteil von vermieteten Wohnungen mit




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einem Verbrauch unter 350 kWh/a fällt gering aus, eine Quantifizierung dieses Anteils wird daher für

nicht erforderlich gehalten.

Datenschutz

Bei der Nutzung und Auswertung von erhobenen Daten zu Geschäftszwecken - wie hier dem Verkauf

von Strom durch die Stadtwerke AG - hat der Gesetzgeber sehr enge Grenzen gesetzt, was die Weiter-

gabe, Auswertung und Nutzung solcher Daten durch Dritte angeht. Die Verbrauchsdaten wurden der

Landeshauptstadt deshalb anonymisiert und aggregiert zur Verfügung gestellt. Es wurden je Stadtteil

die Zahl der Verbrauchsanschlüsse übermittelt, die zum Stichtag 15.3.2006 entweder den Status "Zäh-

ler ohne Kunde" oder aber als "Zwischenzeitliche Übernahmen" geführt werden. In beiden Fällen muss-

te der Status seit mehr als drei Monaten bestehen, um kurzfristige Fluktuationen ausschließen zu kön-

nen. Rückschlüsse auf einzelne Personen, Haushalte oder einzelne Stromabnahmestellen sind nicht

möglich.

Plausibilitätsprüfung

Die Zahl der hannoverschen Wohnungen (Fortschreibung der amtlichen Gebäudestatistik des NLS zum

1.1.2006) sowie die Zahl der privaten Zähler der Hannover Stadtwerke AG sind nahezu deckungsgleich,

d.h. die Grundgesamtheit ist nahezu identisch. Auch die Zahl der ermittelten Wohnungsleerstände aus

der repräsentativen Eigentümerbefragung ist kongruent mit der Zählerdatenauswertung der Stadtwer-

ke AG, wenn man den maximal zulässigen Verbrauchswert, ab der eine Wohnung im Sinne der o.g.

Definition als leer stehend gilt, auf einen Wert von "350 kWh/a" ansetzt. So bestätigten sich die Er-

gebnisse der kleinräumigen Leerstandsverteilung in den Stadtteilen als Ergebnis der Befragung durch

die Auswertung der Stromverbrauchsdaten. Damit sind die Prüfkriterien Wohnungszahl und leer ste-

hende Wohnungen bei der Befragung und der Verbrauchsdatenauswertung der Stadtwerke AG über-

prüft. Auf der Grundlage des maximal zulässigen jährlichen Stromverbrauchs können die Stadtwerke-

daten in den Folgejahren zur Fortschreibung genutzt werden. Kosten und Aufwand werden so mini-

miert. Die Fortschreibungen erlauben gleichfalls Aussagen über die Leerstandsverteilung in den Stadt-

teilen. Eine erneute Eichung über eine empirische Erhebung muss erst im Abstand einiger Jahre erneut

erfolgen.




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Abbildung 1:

Methodikschema

Aufbau des zweistufigen Verfahrens zur Leerstandserhebung 2006

Grundbausteine der

Wohnungsleerstandsanalyse

1. Repräsentative

Eigentümerbefragung

2. Stromzähler

Stadtwerke AG

Q u e l l e

Stichprobe3.000 Objekte gewichtet nach

Stadtteil-, Gebäude-, Eigentümerstruktur

Verbrauchsdaten"Zähler ohne Kunde" + "zwischenzeitli-che Übernahmen" länger als 3 Monate

Nach der Plausibilitätsprüfung folgt die Eichung der Stromzählerdatei mittels der Ergebnisse der

repräsentativen Eigentümerbefragung; damit sind erste quantitative Aussagen möglich

Leerstandsquote und absolute Leerstände auf Stadtteilebene

ergänzt um qualitative Angaben über

E r g e b n i s Leerstandsgründe und -dauer

sowie Gebäudealter, Sanierungs-stand, Wohnungsgröße, Nutzung

+ Angaben der Eigentümer zum Ge-

samtbestand in der Stadt Leerstandszahl, -gründe, -dauer

F o r t s c h r e i b u n g

im Abstand von 5 Jahren Leerstandserhebung auf Grundlageeiner repräsentativen Stichprobe

Jährliche Fortschreibung

der kleinräumigen Leerstandsquoteund Leerstände absolut auf Grundla-ge von Verbrauchsdaten der Stadt-werke AG




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3. Allgemeine Situation am Wohnungsmarkt

3.1 Bundesrepublik

In der Nachkriegszeit und den Folgejahren war es ein Hauptanliegen der (kommunalen) Wohnungspoli-

tik, den sozialen Versorgungsauftrag mit Wohnraum zu erfüllen. In den 80er Jahren, verzeichneten die

Wohnungsmärkte erstmals in der Bundesrepublik einen Wohnungsüberhang, der zu einer Leerstands-

debatte führte. Anfang der 90er Jahre war der Wohnungsmarkt erneut durch eine starke Nachfrage

geprägt, die zeitweise zu einer deutlichen Verknappung des am Markt verfügbaren Wohnraums geführt

hat. Die Gründe hierfür lagen einerseits in der Grenzöffnung durch die Wiedervereinigung, andererseits

waren sie durch die demografische Nachfrage begründet, da insbesondere die geburtenstarken Jahr-

gänge der 60er Jahre in die Lebensphase der Haushaltsbildung rückten. Zusätzlich wirkte sich verstärkt

der Trend zu Singlehaushalten aus. Der Wohnungsneubau reagierte mit Verzögerung auf diese Anfor-

derungen.

Der Wohnungsmangel ist inzwischen überwunden und allgemein wird der Wohnungsmarkt seit 2000

mit „entspannt“ bezeichnet. An den wenigen Standorten mit Wohnungsknappheit (München, Stuttgart

und Frankfurt) liegen bereits seit Jahrzehnten die Baumöglichkeiten weit hinter der wirtschaftlichen

Dynamik zurück. In den meisten Regionen Westdeutschlands zeigen sich dagegen wieder – wie bereits

Mitte der 80er Jahre - mehr oder weniger stark ausgeprägte Leerstände mit Leerstandsquoten, die

regional erheblich schwanken (1 bis 6 Prozent). In den neuen Bundesländern ist die Leerstandsentwick-

lung einiger Großstädte ungleich dramatischer mit Leerstandsquoten von 15 bis 20 Prozent.

Für die nächsten Jahre ist im Gegensatz zur Situation in den 90er Jahren kein Bevölkerungswachs-

tum zu erwarten. Auch mit erhöhter Migration ist aufgrund begrenzter Zuwanderungsmöglichkei-

ten nicht zu rechnen.

Die geburtenstarken Jahrgänge sind in der Spitze etwa 45 bis 50 Jahre alt und ihre Phase der

Wohnungs- und Hauseigentumsbildung weitgehend abgeschlossen. Es sind nun die schwächeren

Jahrgänge der 70er Jahre, von denen vermehrt eine Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern

ausgeht, wobei gleichzeitig kleinere Mietwohnungen frei werden.

An der Spitze der Alterspyramide werden durch Haushaltsauflösungen vor allem Mietwohnungen

frei, da von den Sterbefällen noch immer überwiegend Personen mit einer vergleichsweise gerin-

gen Eigentümerquote betroffen sind. Das Angebot aus dem Bestand an Ein- und Zweifamilienhäu-

sern wird erst durch Auszug in Alten- und Pflegeheime oder Sterben der 70- bis 75-Jährigen zu-

nehmen.




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Die Nachfrage nach altengerechten Wohnformen und Wohnungen gewinnt an Bedeutung. Eine

weitere Pluralisierung der Lebensstile und Haushaltstypen führt zu spezifischen Anforderungen und

Ansprüchen an den Wohnungsmarkt.

In absehbarer Zukunft werden neue Haushaltsbildungen und der Trend zur Singularisierung nicht

ausreichen, um die durch Haushaltsauflösungen sowie Umzüge in höherwertigen Wohnraum frei

werdenden Wohnungen vollständig zu füllen. Insgesamt ist somit bei konstant bleibenden politi-

schen Rahmenbedingungen (z.B. bei der Zuwanderung) weiterhin von Wohnungsleerständen aus-

zugehen, wobei die alten Bundesländer in geringerem Maße betroffen sind als die neuen Bundes-

länder.

Haushalte mit mittleren Einkommen können ihre Wohn- und Standortpräferenzen am Wohnungs-

markt meist ohne längere Wartezeiten verwirklichen. Gering Verdiener und Haushalte mit beson-

deren Merkmalen (z.B. Familien mit Migrationshintergrund, allein Erziehende, Großfamilien) kön-

nen von dieser Situation aber oftmals nicht profitieren.

3.2 Landeshauptstadt Hannover

Um auf Entwicklungen des demographischen Wandels, Singularisierungstendenzen, Segregation,

Stadt-Umlandwanderungen und eine Pluralisierung der Lebensstile frühzeitig reagieren zu können, hat

die Landeshauptstadt bereits 2002 den Aufbau eines kommunalen datenbankgestützten Wohnungs-

marktbeobachtungssystems vorangetrieben. Das Thema Wohnungsleerstand innerhalb des Stadtgebie-

tes und der Stadtteile Hannovers stellt nur einen Teil des Wohnungsmarktes dar, gewinnt aber im Hin-

blick auf die zukünftige Ausrichtung der Wohnungspolitik an Bedeutung. Aufgrund der Wohnungs-

marktveränderungen, ist es für die Wohnungsmarktakteure von Bedeutung, die relevanten Zielgruppen

und deren spezifischen Bedarfe genau zu eruieren.

Die Situation eines entspannten Wohnungsmarktes und damit der Wandel vom Vermieter- zum Mie-

termarkt bringt für die Wohnungsmarktakteure große Herausforderungen mit sich. Viele Leerstände

sind strukturell bedingt: Wohnungen stehen länger als drei Monate leer , weil keine Mieter gefunden

werden konnten. Es kommt zu schleppenden Anschlussvermietungen oder in einigen Wohnungsmarkt-

segmenten zu höheren Leerstandsquoten und somit zu sinkenden Renditen aus dem operativen Ge-

schäft.

Entwicklungen in der Landeshauptstadt Hannover

• Nach der Öffnung der innerdeutschen Grenze 1989 führten die massiven Zuwanderungen zu einem

Anstieg der Einwohnerzahl von 496.000 auf bis zu fast 519.000 im Jahr 1994. Mit rückläufigen Zu-




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wanderungen sank auch die Einwohnerzahl wieder ab auf 507.000 im Jahr 1998. Seitdem können

die Wanderungsgewinne die negative Differenz der Sterbefälle zu den Geburten ausgleichen.

• Bei einer insgesamt stabilen Einwohnerzahl haben sich die einzelnen Stadtteile aufgrund unter-

schiedlicher Bauintensität innerhalb des Stadtgebietes in den letzten 10 Jahren verschieden entwi-ckelt. Einige Stadtteile wie Bemerode, Seelhorst, Lahe, Stöcken, Bothfeld, Badenstedt weisen auf-

grund dessen einen Bevölkerungszugewinn von mehr als 5 Prozent auf.

• Die Personenzahl der 30- bis 45-Jährigen ist in den letzten fünf Jahren rückläufig. Die Jahrgänge,

die sich noch in der Wohnungs- und Hauseigentumsbildung befinden, werden nur unzureichend

von der nachwachsenden Generation ersetzt.

• Die Wohnungsmarktentwicklung wird u.a. von der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung be-

stimmt. Es ist davon auszugehen, dass die Zahl der Haushalte durch den anhaltenden Prozess der

Haushaltsverkleinerung noch zunehmen wird, trotz der prognostizierten, leicht sinkenden Einwoh-

nerzahl in den nächsten Jahren.

• Jährlich wächst der hannoversche Wohnungsbestand um rund 800 Wohnungen und dies stetig,

trotz konjunkturell bedingter, leicht gebremster Bautätigkeit in den letzten fünf Jahren. Die Nach-

frage privater Haushalte ist u.a. auf das eigene Einfamilienhaus gerichtet. Somit ist der Rückgang

der Nachfrage nach Geschosswohnungen bei einem Absinken des Wohnungsbedarfs plausibel

(Rückgang der Zuwanderung, nur leichte Zunahme der Haushaltszahlen). Diese Veränderung ist

strukturell.

• Die Mieterwechsel und die dadurch verursachte Fluktuation werden weiter zunehmen. Zum einen

wird dies durch den "Mietermarkt" erst möglich. Andererseits erzwingt Erwerbstätigkeit heute eine

größere Mobilität. Auch Erwerbslosigkeit forciert oftmals Wohnungswechsel, da "zumutbare Arbeit"

nicht standortgebunden ist.

• Die Ausdifferenzierung der Lebensstile führt zu neuen Haushaltstypen mit neuen Anforderungen an

Wohnung und Wohnumfeld. Die nachgefragten Qualitäten müssen in den Beständen marktgerecht

entwickelt werden.

Die kleinräumigen Entwicklungen sind deutlich komplexer geworden. Prozessen wie "demografischer

Wandel, Stadt-Umland-Wanderung, Segregation, Entwicklung vom Angebots- zum Nachfragmarkt,

Aufkäufe durch Fonds, neue Haushaltstypen" muss die Wohnungsmarktpolitik begegnen. Der Informa-

tionsbedarf für Planungs- und Entscheidungsprozesse ist daher groß in Politik, Verwaltung und Woh-

nungswirtschaft. Dabei ist Leerstand nur ein allerdings bedeutsamer Indikator für Hinweise auf Fehl-

entwicklungen in Wohnquartieren.




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- 17 -

3.3 Zunehmende Leerstände - Ein bundesweiter Trend?

Der Wohnungsleerstand in der Landeshauptstadt Hannover fällt mit 3,6 Prozent höher aus als noch

2004 (3,2 Prozent, + 0,4 Prozentpunkte). Für einen Vergleich der Leerstandsentwicklung in der Bun-

desrepublik generell wird im folgenden Exkurs die Entwicklungen laut des Bundesverbands deutscher

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GDW) und der Fachkommission Stadtentwicklungspla-

nung des Deutschen Städtetages dargestellt. Für die Fachkommission hat die Stadt Braunschweig eine

Umfrage bei 59 Großstädten ausgewertet: Seit 2000 und 2004 hat sich die Leerstandsquote in einigen

westlichen Großstädten erhöht (um 0,1 bis 2 Prozentpunkte), in Großstädten der neuen Bundesländer

verringert. Die Abbildung 2 veranschaulicht die unterschiedlichen Leerstandsentwicklungen in den

neuen und alten Bundesländern. Die Abbildung 3 zeigt die Leerstandsentwicklung deutscher Großstäd-

te, die den jeweils spezifischen Bedingungen vor Ort unterliegen. Beim Vergleich der Leerstandsquoten

sind jedoch die z.T. sehr unterschiedlichen Ermittlungsmethoden zu beachten.

Auch der GDW kommt in seinen Wohnungspolitischen Informationen (wi 28/2006) zu dem Schluss,

dass nach dem Anstieg 2005 auf 3,3 Prozent in den alten Bundesländern "für 2006 ein weiterer schwa-

cher Anstieg auf 3,4 Prozent " erfolgt. Der GDW hat Zahlen zu den Leerstandsquoten in den alten und

neuen Bundesländern in einer Zeitreihe herausgegeben. Die aktuelle Leerstandsquote 2006 der im

GDW vertretenen Unternehmen weist für die alten Bundesländer eine Leerstandsquote von 3,4 Prozent

aus. In den neuen Bundesländern ist die Leerstandssituation ungleich extremer mit 11,9 Prozent im

laufenden Jahr. Dabei wäre der Leerstand im Bestand der neuen Bundesländer ohne gleichzeitigenRückbau/Abrisse signifikant höher. Allerdings sprechen einige Wohnungsmarktexperten mittlerweile

von einer Trendwende in den neuen Bundesländern, da in ostdeutschen Großstädten wie Dresden (-2,0

Prozentpunkte) und Leipzig (-4,0 Prozentpunkte) die Leerstandsquoten merklich gesunken sind.

Abbildung 2:

Leerstandsquoten in den alten und neuen Bundesländern 2006

Quelle: GDW, eigene Darstellung

14,2

15,8 16,0 16,0

14,913,9

11,9

3,1 3,1 3,1 3,1 3,2 3,3 3,4

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

14,0

16,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

neue Bundesländer

alte Bundesländer

Leerstandsquote




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Abbildung 3:

Leerstandsentwicklung in ausgewählten Städten der Bundesrepublik

Quelle: Fachkommission Stadtentwicklungsplanung: Städteumfrage zum Wohnungsleerstand 2006,Braunschweig/Stadtentwicklung und Statistik

1,0

0,5

1,4

1,3

1,9

1,3

1,5

1,2

2,0

1,0

2,2

3,5

7,4

3,7

4,0

3,9

4,2

8,4

9,3

14,8

20,0

18,5

17,6

26,0

1,0

1,1

1,2

1,3

1,4

1,4

1,5

1,9

1,9

2,0

2,0

2,0

2,0

2,1

2,4

2,4

2,9

3,0

3,2

3,5

3,8

3,8

4,1

4,5

5,0

5,3

6,1

7,9

8,0

11,6

12,8

13,0

16,0

16,0

17,2

2,8

2,0

2,9

2,5

10,9

15,0

10,0

6,3

24,0

Frankfurt/Main

München

Köln

Heidelberg

Landshut

Dortmund

Wiesbaden

Hamburg

Düsseldorf

Solingen

Bonn

MünsterLübeck

Karlsruhe

Braunschweig

Oberhausen

Flensburg

Esslingen

Mannheim

Hannover

Mönchengladbach

Potsdam

Bamberg

Kassel

Duisburg

Siegen

Koblenz

Krefeld

Wuppertal

Rostock

BerlinSchwerin

Ludwigshafen

Dresden

Erfurt

Leipzig

Magdeburg

Halle (Saale)

Chemnitz

Leerstandsquote 2000 in %

Leerstandsquote 2004 in %

1,0




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4. Ergebnisse der Wohnungsleerstandserhebungin Hannover 2006

Im Folgenden werden die Ergebnisse der Leerstandserhebung insgesamt und bezogen auf die Gebäu-detypen, das Gebäudealter, die Wohnungsgrößen und Eigentümerstrukturen dargestellt. Des Weiteren

werden die Leerstandsquoten differenziert nach Stadtteilen dargestellt, wobei einige Stadtteile auf-

grund ihrer Größe mit anderen zusammengefasst werden müssen im Sinne des Datenschutzes (Nord-

hafen mit Ledeburg, Brink-Hafen mit Vinnhorst). Es wird erläutert, welche Veränderungen sich hin-

sichtlich der Leerstände im Vergleich zu 2001 und 2004 ergeben haben. Außerdem wird der Frage

nachgegangen, ob es signifikante Zusammenhänge zwischen Neubautätigkeit, Wanderungen, Einwoh-

ner- und Haushaltsentwicklung und Leerständen gibt.

Angeschrieben wurden insgesamt die Eigentümer bzw. Verwalter der 3.034 in der Stichprobe ermittel-

ten Gebäude. Die Leerstandserhebung mittels postalischer Befragung hat einen sehr guten Rücklauf

erzielt. Der Anteil der tatsächlich in die Untersuchung einfließenden Fragebögen beträgt 67,5 Prozent ,

das sind 2.047 von 3.034 Gebäuden in der Stichprobe. Es kommen über diese repräsentative Gebäude-

stichprobe Informationen über 2.047 Gebäude mit insgesamt 13.522 Wohnungen zusammen. Dies

entspricht 4,7 Prozent des Wohnungsbestandes in der Landeshauptstadt, davon standen zum Stichtag

(15. März.2006) 492 Wohnungen länger als drei Monate leer. Die Leerstandsquote beträgt somit 3,6

Prozent.

Im zweiten Teil des Fragebogens haben die Befragten Angaben zu ihrem weiteren Wohnungsbestand

gemacht. Im gesamten Stadtgebiet liegen daher Informationen über Leerstände, Leerstandsdauer und

Leerstandsgründe in 77.551 Wohnungen in 9.909 Gebäuden vor. Das entspricht 27 Prozent aller han-

noverschen Wohnungen in 15,5 Prozent des Gesamtgebäudebestandes der Landeshauptstadt. Von den

77.551 Wohnungen standen am Stichtag 2.851 Wohnungen leer (Leerstandsquote 3,6 Prozent).

Der gesamte Wohnungsbestand in der Landeshauptstadt Hannover belief sich am 1.1.2006 auf 287.560Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden; darunter sind 10 Prozent Kleinstwohnungen mit ein

und zwei Räumen, sowie 24,5 Prozent Großwohnungen mit fünf und mehr Räumen. Knapp 85 Prozent

der Wohnungen (241.550 Wohnungen) befinden sich in Mehrfamilienhäusern. 46.010 Wohnungen

befinden sich in Ein- und Zweifamilienhäusern, das entspricht in etwa 15 Prozent des Gesamtwoh-

nungsbestandes. Die Zahl der Wohngebäude beträgt 64.104 (1.1.2006); davon sind 57 Prozent Ein-

und Zweifamilienhäuser und 43 Prozent Mehrfamilienhäuser mit mehr als 3 Wohnungen.




- 20 -

4.1 Leerstände 2006

Die durch die repräsentative Eigentümerbefragung ermittelte stichtagsbezogene Leerstandsquote für

den 15. März 2006 liegt in der Landeshauptstadt bei 3,6 Prozent. Von den 287.560 Wohnungen in

Wohn- und Nichtwohngebäuden der Landeshauptstadt Hannover am 1.1.2006 standen hochgerechnet

10.380 Wohnungen leer. Damit erhöhte sich die Leerstandsquote gegenüber 2004 um 0,4 Prozent-

punkte bzw. um 1.293 leer stehende Wohnungen.

Ein genaueres Bild ergibt sich durch die differenzierte Betrachtung der Verteilung der Leerstände auf

Stadtteilebene. Dabei schwankt die Verteilung der Leerstandsquote in den einzelnen Stadtteilen zwi-

schen 2,3 und 6,2 Prozent. Im Jahr 2004 lag die Spanne noch bei 1,2 und 6,2 Prozent.

Bei einem städtischen Durchschnittswert von 3,6 Prozent weisen 2006 die Stadtteile Linden-Süd und

Groß-Buchholz (6,2 Prozent), Mitte und Hainholz (5,8 Prozent), Stöcken (5,0 Prozent), Marienwerder,

Ledeburg / Nordhafen sowie Mühlenberg (4,4 Prozent) die höchsten Leerstandsquoten auf.

Die geringsten Leerstandsquoten finden sich hingegen in den Stadtteilen Seelhorst und Davenstedt

(2,3 Prozent), Bult (2,4 Prozent), Südstadt und Anderten (2,5 Prozent), Heideviertel (2,6 Prozent), und

Döhren (2,7 Prozent).

Tabelle 1:

Wohnungsleerstände in den Stadtteilen der LHH im März 2006Stadtteile mit den niedrigsten/höchsten Leerstandsquoten / absoluten Leerständen

Niedrigste Anteile in % absolut Höchste Anteile in % absolut

Seelhorst 2,3 39 Linden-Süd 6,2 328

Davenstedt 2,3 126 Groß-Buchholz 6,2 872

Bult 2,4 38 Mitte 5,8 376

Südstadt 2,5 630 Hainholz 5,8 215

Anderten 2,5 107 Stöcken 5,0 307

Niedrigste abs. Werte absolut in % Höchste abs. Werte absolut in %

Wülferode 19 4,1 List 898 3,4

Bornum 22 3,4 Groß-Buchholz 872 6,2

Waldheim 24 3,1 Südstadt 630 2,5

Lahe 26 4,2 Vahrenwald 433 3,0

Waldhausen 35 2,9 Misburg-Nord 383 3,5

Quelle: Eigene Berechnungen




- 21 -




- 22 -

Die Verteilung der absoluten Anzahl leer stehender Wohnungen zeigt, dass in den bevölkerungsreichs-

ten Stadtteilen bzw. in den Stadtteilen mit einer hohen Anzahl an Wohnungen sich gleichfalls hohe

Leerstandszahlen ergeben. Der Stadtteil List hat die meisten absoluten Leerstände (898), die Leer-

standsquote ist jedoch unterdurchschnittlich (3,2 Prozent). Hohe absolute Leerstände bei unterdurch-

schnittlichen Leerstandsquoten finden sich ebenfalls in den Stadtteilen Südstadt (630 leer stehende

Wohnungen, Leerstandsquote 2,5 Prozent), Linden-Nord (338 leer stehende Wohnungen, Leerstands-

quote 3,3, Prozent) und Vahrenwald (433 leer stehende Wohnungen, Leerstandsquote 3,0 Prozent).

Der umgekehrte Effekt eines geringen absoluten Wohnungsbestandes zeigt sich z.B. am Stadtteil Wül-

ferode mit einer überdurchschnittlich hohen Leerstandsquote von 4,1 Prozent. Hierbei handelt es sich

aber lediglich um 19 (!) leer stehende Wohnungen. Weitere Beispiele für geringe absolute Wohnungs-

bestände bei überdurchschnittlich hohen Leerstandsquoten sind Lahe (26 leer stehende Wohnungen,

Leerstandsquote 4,2 Prozent) und Marienwerder (57 leer stehende Wohnungen, Leerstandsquote 4,4

Prozent).

4.2 Entwicklung der Leerstände 2004 bis 2006

Die Leerstandsquote hat sich von 2001 (2,9 Prozent) bis 2004 (3,2 Prozent) um 0,3 Prozentpunkte er-

höht und bis 2006 nochmals um 0,4 Prozentpunkte auf 3,6 Prozent. Ein differenzierter Blick auf die

Leerstandszahlen und Leerstandsquoten der einzelnen Stadtteile zeigt, wo es im Einzelnen Erhöhungen

oder aber auch ein Absinken von Leerständen gegeben hat. Während die Entwicklung in den kleinen

Stadtteilen bei alleiniger Betrachtung der prozentualen Veränderung der Leerstände oft überbewertet

werden, sind die ausschlaggebenden prozentualen Veränderungen in den bevölkerungsreichen Stadt-

teilen zu konstatieren (siehe Karte 2, Tabelle 2).

Ein Beispiel für die Überbewertung der prozentualen Leerstandsentwicklung ist Marienwerder mit der

höchsten prozentualen Zunahme des Leerstands um 2,8 Prozentpunkte. Das sind absolut lediglich 37

Wohnungen. Ähnliches gilt für die Stadtteile Burg (+1,6 Prozentpunkte, 38 Wohnungen), Heideviertel

(+1,3 Prozentpunkte, +32 Wohnungen), Wülferode (+1,2 Prozentpunkte, +6 Wohnungen), Waldhau-

sen (+1,2 Prozentpunkte, +15 Wohnungen), Zoo (+1,2 Prozentpunkte, +32 Wohnungen) und Bult

(+1,2 Prozentpunkte, +18 Wohnungen).

Prozentualen Veränderungen in den bevölkerungsreichen Stadtteilen weisen demgegenüber eine ande-

re Dimension auf, z.B. in Stöcken (+2,2 Prozentpunkte, +138 Wohnungen), Groß-Buchholz (+2,2 Pro-

zentpunkte, +310 Wohnungen), Linden-Süd (+2,1 Prozentpunkte, +110 Wohnungen) und Bothfeld

(+1,7 Prozentpunkte, +170 Wohnungen). Die Stadtteile Linden-Süd, Groß-Buchholz und Stöcken ha-

ben gemeinsam, dass sie neben einer deutlichen absoluten Erhöhung der Leerstände ebenfalls hohe

bzw. die höchsten Leerstandsquoten 2006 aufweisen.




- 23 -

Neben Erhöhungen der Leerstände in einigen Stadtteilen haben andere Stadtteile einen Rückgang der

Leerstände im Vergleich zu 2004 zu verzeichnen. Prozentual und absolut betrachtet sind das u.a. Vinn-

horst / Brink-Hafen (-3,0 Prozentpunkte, -96 Wohnungen), Mittelfeld (-2,1 Prozentpunkte, -90 Woh-

nungen), Linden-Mitte (-1,9 Prozentpunkte, -128 Wohnungen) und Limmer (-1,3 Prozentpunkte, -51

Wohnungen).

Diese positiven Veränderungen gehen einher mit Verbesserungen des Wohnungsangebotes im Rahmen

von Modernisierungen oder durch städtebauliche Maßnahmen, etwa in Mittelfeld und Limmer, die der-

zeit Sanierungsgebiete sind. Derartige Veränderungen zeigen auch die Dynamik, mit der sich der Woh-

nungsmarkt entwickelt. Da ein höheres Angebot als Nachfrage besteht, sind von Seiten der Woh-

nungswirtschaft erhebliche Anstrengungen nötig, um attraktiv für Nachfrager von Wohnraum zu sein.

Dazu gehören Maßnahmen wie umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Balkon,

Sanitäranlagen etc.), Preissenkungen und auch Veräußerungen und Abriss.

Tabelle 2:

Wohnungsleerstandsentwicklung in den Stadtteilender LHH 2004 bis 2006Stadtteile mit den größten positiven und negativen Veränderungen (absolut/in %-Pkt.)

Höchste abs. AbnaHöchste abs. AbnaHöchste abs. AbnaHöchste abs. Abnahhhhmemememe absolutabsolutabsolutabsolut in %in %in %in %----Pkt.Pkt.Pkt.Pkt. Höchste abs. ZunaHöchste abs. ZunaHöchste abs. ZunaHöchste abs. Zunahhhhmemememe absolutabsolutabsolutabsolut in %in %in %in %----Pkt.Pkt.Pkt.Pkt.

Linden-Mitte -128 -1,9 Groß-Buchholz 310 2,2

Vinnhorst/Brink-Hafen -96 -3,0 Bothfeld 170 1,7Mittelfeld -90 -2,1 List 152 0,5

Kleefeld -78 -1,2 Stöcken 138 2,2

Limmer -51 -1,3 Südstadt 123 0,5

Höchste rel. AbnaHöchste rel. AbnaHöchste rel. AbnaHöchste rel. Abnahhhhmemememe in %in %in %in %----Pkt.Pkt.Pkt.Pkt. absolutabsolutabsolutabsolut Höchste rel. ZHöchste rel. ZHöchste rel. ZHöchste rel. Zuuuunahmenahmenahmenahme in %in %in %in %----Pkt.Pkt.Pkt.Pkt. absolutabsolutabsolutabsolut

Vinnhorst/Brink-Hafen -3,0 -96 Marienwerder 2,8 37

Seelhorst -2,3 -33 Stöcken 2,2 138

Mittelfeld -2,1 -90 Groß-Buchholz 2,2 310Linden-Mitte -1,9 -128 Linden-Süd 2,1 110

Limmer -1,3 -51 Bothfeld 1,7 170





- 24 -




- 25 -

Tabelle 3:

Leerstände und Leerstandsquote in den Stadtteilen der LHH 2006

Stadtteile Leerstände 2006 Leerstandsquote 2006Seelhorst 39 2,3

Davenstedt 126 2,3Bult 38 2,4

Südstadt 630 2,5

Anderten 107 2,5

Heideviertel 66 2,6

Döhren 229 2,7

Oberricklingen 176 2,8

Waldhausen 35 2,9

Leinhausen 48 3

Vahrenwald 433 3

Kirchrode 166 3,1

Waldheim 24 3,1

Bemerode 229 3,2Vinnhorst/Brink-Hafen 107 3,2

Wettbergen 195 3,2

Limmer 120 3,3

Herrenhausen 159 3,3

Linden-Nord 338 3,3

Badenstedt 201 3,3

Mittelfeld 146 3,4

Bornum 22 3,4

List 898 3,4

Sahlkamp 222 3,5

Ricklingen 276 3,5

Isernhagen-Süd 48 3,5Misburg-Nord 383 3,5

Calenberger Neustadt 140 3,5

Nordstadt 342 3,6

Misburg-Süd 48 3,6

Burg 83 3,6

Gesamtstadt 10.380 3,6

Bothfeld 351 3,6

Kleefeld 264 3,8

Oststadt 350 3,8

Vahrenheide 184 3,9

Ahlem 190 3,9

Zoo 109 4

Wülfel 96 4

Linden-Mitte 284 4,1

Wülferode 19 4,1

Lahe 26 4,2

Mühlenberg 139 4,4

Ledeburg/Nordhafen 139 4,4

Marienwerder 57 4,4

Stöcken 307 5

Hainholz 215 5,8

Mitte 376 5,8

Groß-Buchholz 872 6,2

Linden-Süd 328 6,2





- 26 -

Abbildung 4:

Wohnungsbestand, Leerstände, Leerstandsquotein den Stadtteilen der LHH 2006

Quelle: Eigene Berechnung

Stadtteil Wohnungsbestand

1.1.2006

Leerstand

15.3.2006

Seelhorst 1.706 39 2,3 Wülferode 2,3

Davenstedt 5.371 126 2,3 Anderten 2,3

Bult 1.611 38 2,4 Misburg-Süd 2,4

Südstadt 25.468 630 2,5 Misburg-Nord 2,5

Anderten 4.289 107 2,5 Isernhagen 2,5

Heideviertel 2.554 66 2,6 Bemerode 2,6

Döhren 8.433 229 2,7 Vinnhors t/Brink-Hafen 2,7

Oberricklingen 6.232 176 2,8 Ahlem 2,8

Waldhausen 1.205 35 2,9 Wettbergen 2,9

Leinhausen 1.620 48 3,0 Mühlenberg 3,0

Vahrenwald 14.540 433 3,0 Oberricklingen 3,0

Kirchrode 5.422 166 3,1 Ricklingen 3,1

Waldheim 777 24 3,1 Bornum 3,1Bemerode 7.262 229 3,2 Badenstedt 3,2

Vinnhorst/Brink-Hafen 3.364 107 3,2 Davenstedt 3,2

Wettbergen 6.041 195 3,2 Limmer 3,2

Limmer 3.681 120 3,3 Linden-Süd 3,3

Herrenhausen 4.839 159 3,3 Linden-Mitte 3,3

Linden-Nord 10.267 338 3,3 Linden-Nord 3,3

Badenstedt 6.022 201 3,3 Mittelfeld 3,3

Mittelfeld 4.294 146 3,4 Wülfel 3,4

Bornum 642 22 3,4 Seelhorst 3,4

List 26.118 898 3,4 Döhren 3,4

Sahlkamp 6.407 222 3,5 Kirchrode 3,5

Ricklingen 7.961 276 3,5 Heideviertel 3,5

Isernhagen 1.383 48 3,5 Kleefeld 3,5Misburg-Nord 10.977 383 3,5 Gr.Buchholz 3,5

Calenberger 3.967 140 3,5 Lahe 3,5

Nordstadt 9.614 342 3,6 Bothfeld 3,6

Misburg-Süd 1.334 48 3,6 Sahlkamp 3,6

Burg 2.295 83 3,6 Marienwerder 3,6

Bothfeld 9.656 351 3,6 Stöcken 3,6

Kleefeld 6.935 264 3,8 Ledeburg/Nordhafen 3,8

Oststadt 9.152 350 3,8 Leinhausen 3,8

Vahrenheide 4.726 184 3,9 Burg 3,9

Ahlem 4.868 190 3,9 Herrenhausen 3,9

Zoo 2.733 109 4,0 Hainholz 4,0

Wülfel 2.392 96 4,0 Vahrenheide 4,0

Linden-Mitte 6.931 284 4,1 Vahrenwald 4,1

Wülferode 460 19 4,1 List 4,1

Lahe 620 26 4,2 Oststadt 4,2

Mühlenberg 3.172 139 4,4 Zoo 4,4

Ledeburg/Nordhafen 3.152 139 4,4 Bult 4,4

Marienwerder 1.288 57 4,4 Waldheim 4,4

Stöcken 6.163 307 5,0 Waldhausen 5,0

Hainholz 3.723 215 5,8 Südstadt 5,8

Mitte 6.432 376 5,8 Nordstadt 5,8

Groß-Buchholz 14.156 872 6,2 Calenberger 6,2

Linden-Süd 5.305 328 6,2 Mitte 6,2

Gesamtergebnis 287.560 10.380 Leerstandsquote 3,6 Prozent

Leerstandsquote 2006

2,3

2,4

2,5

2,5

2,6

2,7

2,8

2,9

3,0

3,0

3,1

3,13,2

3,2

3,2

3,3

3,3

3,3

3,3

3,4

3,4

3,4

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

3,6

3,6

3,6

3,6

3,8

3,8

3,9

3,9

4,0

4,0

4,1

4,1

4,2

4,4

4,4

4,4

5,0

5,8

5,8

6,2

6,2

2,3




- 27 -

Marienwerder

Groß-Buchholz

Stöcken

Linden-Süd

Bothfeld

Ledeburg/Nordhafen

Burg

Sahlkamp

Wettbergen

Heideviertel

Bult

Zoo

Waldhausen

WülferodeLeinhausen

Misburg-Nord

Hainholz

Bemerode

Isernhagen-Süd

Vahrenheide

Davenstedt

Mühlenberg

Südstadt

List

Badenstedt

Vahrenw aldNordstadt

Ahlem

Mitte

Herrenhausen

Ricklingen

Wülfel

Döhren

Bornum

Calenberger Neustadt

Linden-Nord

Misburg-Süd

Oststadt

KirchrodeLahe

Anderten

Waldheim

Oberricklingen

Kleefeld

Limmer

Linden-Mitte

Mittelfeld

Seelhorst

Vinnhorst/Brink-Hafen -3

-2,3

-2,1

-1,9

-1,3

-1,2-0,9

-0,8

-0,7

-0,4-0,3

-0,2

-0,2

-0,2

-0,1

-0,1

-0,1

-0,1-0,1

0,1

0,2

0,2

0,20,3

0,4

0,5

0,5

0,7

0,9

0,90,9

0,9

1

1,1

1,11,2

1,2

1,2

1,2

1,3

1,4

1,51,6

1,6

1,7

2,1

2,2

2,2 2,8

-3,2 -2,7 -2,2 -1,7 -1,2 -0,7 -0,2 0,3 0,8 1,3 1,8 2,3 2,8

Abbildung 5:

Wohnungsleerstandsentwicklung in den Stadtteilender LHH 2004 bis 2006 (in %-Pkt.)

Quelle: Eigene Berechnung




- 28 -

Korrelationen zwischen Leerstand, Wanderungen und Wohnungsneubautätigkeit

Bei der statistischen Überprüfung von Zusammenhängen zwischen den Aspekten Wohnungsleerstand,

Wanderungen und Neubautätigkeiten sowie hohen Leerstandsquoten und bestimmten Indikatoren des

Wohnungsmarktes haben sich keine statistisch signifikanten Korrelationen ergeben. Ein möglicher

Grund hierfür ist, dass die Stadtteilebene zu grob ist für Korrelationsberechnungen bzw. sich auf dieser

räumlichen Ebene die möglichen Korrelationen nivellieren, obwohl ein Zusammenhang wahrscheinlich

ist.

Die Stadtteile mit hohen absoluten und relativen Leerständen weisen völlig unterschiedliche Ausgangs-

lagen auf. Die statistischen Merkmale erlauben es nicht, eindeutige Zuordnungen zu erstellen zwischen

bestimmten Stadtteilen und hoher Leerstandsquote. Es handelt sich vielmehr um ein Bündel von

Nachteilen und um Kombinationen von Einflussfaktoren wie individuelle Gründe, Image, Wohnungs-

ausstattung, Preise, Wohnumfeld, Infrastruktur oder Verkehrsbelastungen, die Haushalte dazu bewe-

gen umzuziehen.

So ist beispielsweise aus früheren Erhebungen (Wanderungsbefragungen, Kleinräumige Analysen des

Wohnungsmarktes) bekannt, dass Korrelationen bestehen zwischen Wanderungssalden und der Alters-

gruppe der 18- bis 29-Jährigen. Diese Altersgruppe ist hochmobil1, ein Zusammenhang zwischen die-

ser mobilen Bevölkerungsgruppe und Leerstand lässt sich beispielsweise im Stadtteil Mitte vermuten.

Die Zuzugs- und Fortzugsraten sind die höchsten im Stadtgebiet (je ca. 27 Prozent der Wohnbevölke-

rung), die Stadtteiltreue fällt gering aus. Der Anteil der Menschen im Alter von 18 bis 29 Jahren ist

relativ hoch (26,9 Prozent, Stadtdurchschnitt 16,9 Prozent). Sie leben in überdurchschnittlich vielen

Klein- und unterdurchschnittlich wenigen Großwohnungen. Dass hier auch der Leerstand absolut (376

leer stehende Wohneinheiten) und prozentual hoch ausgeprägt (5,8 Prozent) ist, kann rechnerisch aber

nicht in Zusammenhang gebracht werden. Es ist nur möglich, eine Aussage zwischen der hohen Fluk-

tuation und der Altersgruppe jüngerer Menschen (in Ausbildung) zu treffen. Dass durch einen häufige-

ren Mieterwechsel Wohnungen zunehmend länger als 3 Monate leer stehen könnten, ist zu vermuten.

Haushaltsentwicklung in der LH Hannover

Die Nachfrage nach Wohnraum wird über Haushaltsgründungen, Wanderungsgewinne und die Singula-

risierung bereits bestehender Haushalte entwickelt. Das Angebot an Wohnraum wächst u.a. durch

Haushaltsauflösungen, Umzüge älterer Singlehaushalte in Alten- oder Pflegeheime oder zu den Kindern

sowie durch Neubau.

1 vgl.: Schriften zur Stadtentwicklung , Bd. 86: Wanderungsbefragung 2001 – Wanderungen zwischen Stadt und Landkreis Hannover, Hannover 2001; sowie

Bd. 95: Wanderungsbefragung 2005 – Innerstädtische Wanderungen, Hannover 2006




- 29 -

Maßgeblich für die Bevölkerungsentwicklung sind die natürlichen und die wanderungsbedingten Bevöl-

kerungszuwächse oder –verluste. Die Zahl der Sterbefälle liegt bei knapp 1.000 Personen pro Jahr über

der Zahl der Geburten (Sterbeüberschuss) in den Jahren 2000 bis 2005. Da die Bevölkerungsentwick-

lung der Stadt seit 1990 vor allem durch den Umfang der Wanderungsgewinne bestimmt wird, sind die

Entwicklungen des natürlichen Saldos nachrangig und können ausgeglichen werden. Die Zahl der Au-

ßenwanderungen z.B. durch Zuwanderung aus anderen Bundesländern, Zuzüge der Spätaussiedler und

Asylbewerber zeigt seit Mitte der 90er Jahre wieder einen negativen Trend. Dennoch kann von einer

stabilen Ausgangslage gesprochen werden, da die Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung seit 2000

bei rund 507.000 Einwohnern liegt. Hannover wird in Prognosemodellen (für die Zeiträume 2010 bzw.

2015) zu den Regionen mit nicht weiter anwachsenden Bevölkerungszahlen bei konstanten Rahmenbe-

dingungen2 angeführt.

Die Veränderung des Altersaufbaus (Stichwort Alterung der Bevölkerung) wirkt sich auf den Woh-

nungsmarkt aus. Die ehemals geburtenstarken Jahrgänge sind in der Spitze 45 bis 50 Jahre alt und

haben die Wohnungs- und Hauseigentumsbildung abgeschlossen. Die Zahl der 30- bis 44-Jährigen

nimmt ab. In den Jahren 2001 bis 2006 ist der Anteil dieser Altersgruppe um 0,8 Prozent rückläufig.

Gleichzeitig wird diese neue haushaltsbildende Generation nur unzureichend von der Altersgruppe der

18- bis 29-Jährigen ersetzt (geburtenschwache Jahrgänge). Zwar ist ihr Anteil im gleichen Zeitraum

von 2001 bis 2006 um 0,3 Prozent gewachsen, dies kann die absolut entstehende Lücke aber nicht

schließen. Die Anteile der Altersgruppe der 45- bis 59-Jährigen sowie der über 60-Jährigen werden

steigen.Hannover profitiert derzeit noch von den nachfragedynamischen Altersgruppen der 18- bis 29-Jährigen

und 30-bis 44-Jährigen. Diese sind aufgrund des Hochschulstandortes und der Arbeitsmarktregion im

Niedersachsenvergleich überdurchschnittlich vertreten. Diese Altersgruppen durch entsprechend zuge-

schnittene Wohnungsangebote zu binden, sollte ein wichtiges Anliegen der Wohnungsmarktakteure

sein. Gleichzeitig entwickelt sich eine heterogene Gruppe der Älteren, die neue Ansprüche an den Woh-

nungsmarkt haben: Es sind Nachfrageimpulse an altersgerechte Wohnformen bei gleichzeitiger Ab-

nahme der Haushaltsgröße zu erwarten....

Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wird durch Haushalte bestimmt. Die Beobachtung der Haus-

haltsentwicklung (Erhöhung der Haushaltszahlen bei gleichzeitiger Verkleinerung der Haushaltsgröße)

ist ein Augenmerk, dem sich die Wohnungsmarktbeobachtung widmen muss. In Hannover liegt die

durchschnittliche Haushaltsgröße bei 1,7 Personen (Mikrozensus). Wesentlich kleiner wird die Haus-

haltsgröße nicht werden, die Zahl der Haushalte wird also nicht wesentlich zunehmen.

2 vgl.: Niedersächsische Landetreuhandstelle/ies: Wohnungsprognose 2015, Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen, Heft 10: Wohnungsprog-

nose 2007/2015, Hannover 2003; sowie Region Hannover/Landeshauptstadt Hannover: Einwohnerentwicklung 2000 bis 2010, Schriften zur Stadtentwick-

lung, Band 92. Hannover 2002




- 30 -




- 31 -

4.3 Qualitative Ergebnisse der Repräsentativen Eigentümerbefragung

Durch die repräsentative Eigentümerbefragung sind ergänzende qualitative Informationen über die

Verteilung von Leerständen, deren Gründe und Dauer sowie Anzahl, Größe, Sanierungsstand und Baual-

tersgruppe der Wohnungen in den Stichprobengebäuden bekannt. Für jeden der 51 hannoverschen

Stadtteile ergibt sich eine spezifische Leerstandsquote. Erst aus der repräsentativen Eigentümerbefra-

gung wird ersichtlich, dass es sich im einzelnen oftmals um spezifische räumliche Konzentrationen von

Leerständen entlang bestimmter städtebaulicher Problemzonen handelt (z.B. Lärmbelastung, "Quartie-

re mit einem schlechten Image"). Durch Informationen der Spezialisten vor Ort (Bezirksplaner, Woh-

nungsbauunternehmen, Quartiersmanager), ergeben sich stadtteilspezifische Annahmen über die

Gründe zu- oder abnehmende Leerstände, die hilfreich sind bei der Interpretation der Leerstandszah-

len.

Tabelle 4:

Übersicht über wesentliche Eckdaten der repräsentativen Eigentümerbefragung

Stichprobe

Erfasste Gebäude im Rücklauf 2.047

Anzahl der Wohnungen in diesen Gebäuden 13.522

davon leer stehend 669

davon länger als 3 Monate leer stehend 492 = 3,6 %Anzahl der Wohnungen

in Ein- und Zweifamilienhäusern 612

in Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 6 Wohnungen 1.958



in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 20 Wohnungen 1.164

Angaben der Eigentümer zum weiteren Bestand in der LHH

Informationen über weitere Gebäude in der Stadt 9.909

Anzahl der Wohnungen in diesen Gebäuden 77.551

davon länger als 3 Monate leer stehend 2.851 = 3,6 %

Gebäudestatistik 1.1.2006

Anzahl Gebäude am 1.1.2006 64.104

Anzahl Wohnungen am 1.1.2006 287.560

davon leer stehend (hochgerechnet aus der Stichprobe bei einer Leer-

standsquote von 3 ,6 Prozent )10.380

Quelle: Repräsentative Eigentümerbefragung 15.3.2006/ NLS 1.1.2006




- 32 -

Gründe für Leerstand

Durch die repräsentative Eigentümerbefragung liegen differenzierte Informationen über die Gründe

der Leerstände (Vermietungsschwierigkeiten / fehlende Nachfrage, Modernisierung / Instandsetzung,

Verkauf / Abriss / Rückbau, sonstige Gründe) vor. Als häufigster Leerstandsgrund wurde mit 51 Pro-

zent "Vermietungsschwierigkeiten / fehlende Nachfrage" angeführt, gefolgt von "Modernisierung /

Instandsetzung" mit 27,6 Prozent und "Wohnumfeld" mit 11,2 Prozent. Der Leerstandsgrund "Verkauf /

Abriss / Rückbau" (2,2 Prozent) bzw. "Sonstige Gründe" (8 Prozent) sind weniger häufig genannte Ursa-

chen für Leerstände. Es ist davon auszugehen, dass Wohnungen, die derzeit saniert oder modernisiert

werden, im Anschluss an die Modernisierung dem Markt wieder zur Verfügung stehen. Im Sinne der

Stichtagsdefinition ist dies jedoch nicht von Belang.

Abbildung 6:

Gründe für Leerstand

Quelle: Repräsentative Eigentümerbefragung

Nachrichtlich werden von den befragten Eigentümern einige Gründe näher erläutert. So wird z.B. ein

"desolates Umfeld", das "Stadtteilimage", die "Lärmbelastung durch Hauptverkehrsstraßen/Stadtbahn"

und "Gleisbauarbeiten", "die Unvereinbarkeit mit einem "Wohnprojekt" angeführt, um nur einige häufi-

ger genannte Aussagen zu zitieren. Die Ursachen für Leerstand sind demnach sehr individuell.

Modernisierungsbedingter Leerstand

Anhand der Ergebnisse der repräsentativen Eigentümerbefragung ist es möglich, den modernisie-rungsbedingten Leerstand extra auszuweisen. Unter den Rahmenbedingungen eines Mietermarktes ist

Verkauf, Abriss,

Rückbau

2 Prozent(9 Fälle)

Vermietungs-

schwierigkeiten,

fehlende

Nachfrage

51 Prozent

(209 Fälle)

Instandsetzung,

Modernisierung

28 Prozent(113 Fälle)

Sonstige

Gründe

8 Prozent

(33 Fälle)Wohnumfeld,

Image

11 Prozent

(46 Fälle)




- 33 -

anzunehmen, dass Modernisierung bzw. Sanierung keine freiwillige Option für den Eigentümer dar-

stellt, der seine Wohnung am Markt positionieren will. Ausschlaggebender Grund für eine Modernisie-

rungsmaßnahme wird häufig ein eingetretener oder befürchteter Leerstand sein.

Aus der repräsentativen Eigentümerbefragung geht hervor, dass Vermietungsschwierigkeiten und feh-

lende Nachfrage hauptursächlich für Leerstand sind. Mit anderen Worten steht eine Wohnung in der

Hälfte aller Fälle leer, weil sie auf dem Markt keinen Mieter anspricht. Eigentümer sind heute zu Mo-

dernisierungen gezwungen. Der verbesserte Zustand von Balkon, Bad, Küche, Fußböden, Außenfassade,

Heizungsanlage, Fensterisolierung ist eine Notwendigkeit, um eine leer stehende Wohnung wieder

anbieten zu können. Leer stehende Wohnungen, die noch nicht modernisiert wurden, stehen strukturell

dem Markt nicht zur Verfügung und haben auf dem Markt nur noch eine Chance über einen reduzierten

Mietzins.

Leerstand nach Gebäudetyp

Betrachtet man den Gebäudebestand entsprechend den Gebäudetypen, so zeigen sich in Bezug auf die

Wohnungsleerstände teilweise erhebliche Abweichungen vom Gesamtmittel: In Gebäuden mit 1 bis 2

Wohneinheiten (Einfamilienhaus / Zweifamilienhaus) beträgt der Leerstand 1,5 Prozent. Der Leerstand

in Mehrfamilienhäusern mit 3 bis 6 Wohnungen und 7 bis 12 Wohnungen ist identisch (3,8 Prozent).

Erst in Mehrfamilienhäusern mit 13 bis 19 Mietparteien zeigt sich ein höheres Leerstandsniveau von

4,3 Prozent. In Gebäuden mit mehr als 20 Wohnungen beträgt der Leerstand hingegen 2,7 Prozent.

Abbildung 7:

Verteilung der Leerstände auf die Gebäudetypen


MFH 7 bis 12 Whg.(307 Fälle):

3,8 Prozent

MFH 13 bis 19Whg. (69 Fälle):4,3 Prozent

1- / 2-FH(9 Fälle):1,5 Prozent

MFH 20 ++ Whg.(32 Fälle):

2,7 Prozent

MFH 3 bis 6 Whg.(75 Fälle):

3,8 Prozent




- 34 -

Leerstand nach Wohnungsgrößen

Kleine Wohnungen bis 50 m² (Leerstandsquote 2,8 Prozent) stehen relativ seltener leer. Auch Groß-

wohnungen mit einer Wohnfläche größer 110 m² (Leerstandsquote 2,2 Prozent) sind von Leerständen

seltener betroffen. Das sind bestimmte Wohnungsmarktsegmente, für die eine Nachfrage z.B. durchFamilien, Singlehaushalte oder allein Stehende nach bestimmten Wohnungszuschnitten vorhanden ist.

Am deutlichsten von Leerständen betroffen sind Wohnungen zwischen 51 und 80 m². Hier beträgt der

ermittelte Leerstand 4,0 Prozent. Auch Wohnungen, die deutlich größer sind (81 bis 110 m²) stehen

mit 3,8 Prozent relativ häufiger leer als großzügigere Objekte mit mehr als 110 m².

Abbildung 8:

Verteilung der Wohnungsleerstände nach Wohnungsgrößen


Leerstand nach WohnungsausstattungDie Wohnungsausstattung ist in der repräsentativen Eigentümerbefragung nicht explizit erfragt wor-

den. Es gibt nur nachrichtlich Anmerkungen der Befragten, die nicht ohne weiteres auf den Gesamtbe-

stand der in der Befragung enthaltenen Wohnungen übertragen werden können. Die leer stehenden

Wohnungen weisen demnach häufig Ausstattungsdefizite auf. Etwa wird das Fehlen eines Balkons oft

als möglicher Grund für Leerstand genannt. Die Wanderungsbefragung der innerstädtischen Umzüge

2005 hatte bereits ergeben, dass ein Balkon von vielen Mietern als Standardausstattung erwartet wird.

Ebenfalls werden nachrichtlich Gründe wie ein fehlender Innenhof, ein ungünstiger Wohnungszuschnitt

oder fehlende Sanitäranlagen (Bad und/oder WC im Treppenhaus) genannt.

2,2 Prozent

3,8 Prozent4,0 Prozent

2,8 Prozent

bis 50 qm bis 80 qm bis 110 qm > 110 qm




- 35 -

Leerstand nach Baualter des Gebäudes

Die Leerstandsquote der Baualtersgruppe, die vor 1948 errichtet wurde, beträgt 4,6 Prozent, der

höchste Wert im Untersuchungsabschnitt "Baualtersgruppe". In den zwischen 1948 und 1968 errichte-

ten Gebäuden liegt die Leerstandsquote bei 3,1 Prozent. In Gebäuden, die zwischen 1969 und 1986

errichtet wurden, beträgt die Leerstandsquote 3,7. Die Leerstandsquote für die Altersgruppe der zwi-

schen 1987 und 1998 erbauten Wohnungen beträgt 3,8 Prozent. Gebäude, die nach 1999 erbaut wur-

den, weisen eine Leerstandsquote von 0,3 Prozent auf. Hierbei handelt es sich überwiegend um Ein-

und Zweifamilienhäuser, der Leerstand ist in diesem Gebäudetyp insgesamt gering ausgeprägt. Nahezu

die Hälfte aller durch die repräsentative Eigentümerbefragung ermittelten Leerstände befinden sich in

Gebäuden, die vor 1948 errichtet wurden. In den zwischen 1948 und 1968 errichteten Gebäuden be-

trägt der Anteil aller ermittelten Leerstände noch insgesamt gut ein Drittel.

Abbildung 9:

Verteilung der Wohnungsleerstände je Gebäudealtersklasse


Damit erhärtet sich die These, dass es zunehmend die unsanierten Altbaubestände mit ungünstigen

Lagefaktoren sind, die relativ häufiger von Leerstand betroffen sind. In früheren Untersuchungen sind

noch vor allem die 50er bis 70er Jahre Bestände mit erhöhten Leerständen signifikant aufgefallen. Die

neuen Wohnungen, die nach 1999 überwiegend im Ein- und Zweifamilienhausbestand entstanden sind,

verfügen über eine gute Bausubstanz mit entsprechender Ausstattung und sind daher relativ selten von

Leerständen betroffen.

1969 bis 1986

3,7 Prozent

nach 1999

0,3 Prozent

vor 1948

4,6 Prozent

1948 bis 1968

3,1 Prozent

1987 bis 1998

3,8 Prozent




- 36 -

Tabelle 5:

Verteilung der Wohnungsleerstände je Gebäudealtersklasse

Altersklasse Baualtersgruppeder Stichprobe

absolut (in %)

Zahl der er-mittelten

Leerstände

Leerstands-quote je Al-tersklasse

Leerstand je Baual-tersgruppe in der Stadtabsolut (hochgerechnet)

vor 1948 erbaut 4.892 (36,2) 224 4,6 3.912

1948 bis 1968 5.790 (42,8) 180 3,1 3.726

1969 bis 1986 1.249 (9,2) 46 3,7 1.935

1987 bis 1998 987 (7,3) 38 3,8 846

nach 1999 erbaut 161 (1,2) 4 0,3 17


Eigentümerstruktur und Leerstandsquote nach EigentümergrößeInsgesamt wurden über die Stichprobenobjekte insgesamt 1.141 Eigentümer und Verwalter befragt. In

der Untersuchung wurde festgelegt, dass kleine Eigentümer maximal 10 Wohnungen, mittlere Eigen-

tümer 11 bis 100 Wohnungen (entspricht einem Bestand von etwa 10 Mehrfamilienhäusern), und gro-

ße Eigentümer über einen Bestand von mehr als 100 Wohnungen verfügen.

Abbildung 10:

Verteilung der Eigentümer in der repräsentativen Eigentümerbefragung


Zum Ergebnis der repräsentativen Eigentümerbefragung: Der Anteil der "großen Eigentümer" an dieser

Befragung bezogen auf den ermittelten Wohnungsbestand (20 Eigentümer haben mehr als 100 Woh-

40,7 Prozent

36,2 Prozent

23,1 Prozent

kleine Eigentümer

(1 bis 10 Whg.)

mittlere Eigentümer

(11 bis 100 Whg.)

große Eigentümer

(mehr als 100 Whg.)




- 37 -

nungen, 43 mehr als 200 Wohnungen in ihrem Bestand) beträgt 23,1 Prozent. 40,7 Prozent aller Be-

fragten gehören zu den kleinen Eigentümern mit 1 bis 10 Wohnungen in ihrem Bestand. Die meisten

von ihnen haben nur ein Ein- oder Zweifamilienhaus (34,4 Prozent), also entsprechend ein oder zwei

Wohnungen. Der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäusern an allen Wohngebäuden in der Landeshaupt-

stadt beträgt insgesamt 57 Prozent. Der Anteil der mittleren Eigentümer (zwischen 11 und 100 Woh-

nungen) beträgt 36,2 Prozent. Die Verteilung der eingegangenen Antworten in Bezug auf die Größe der

Eigentümer und Verwalter entspricht in etwa dem hannoverschen Marktdurchschnitt.

Die Leerstandsquoten je Eigentümergrößenklasse betragen im Einzelnen:

Abbildung 11:

Verteilung der Leerstände je Eigentümergrößenklasse


Das Ergebnis entspricht den Einschätzungen aus den Befragungsergebnissen: Kleinere Eigentümer

haben einen höheren Leerstand in ihrem Wohnungsbestand. Das mag u.a. aufgrund von Modernisie-rungs- und Sanierungsstau begründet sein. Zweifellos haben auch größere und mittlere Eigentümer

z.T. ein Modernisierungsdefizit in ihrem Bestand. Jedoch macht sich ein Modernisierungs- und Sanie-

rungsdefizit bei kleineren Beständen schneller bemerkbar. Bei Mietausfällen ist für einen kleineren

Eigentümer der finanzielle Spielraum begrenzter: Für einen Einzeleigentümer mit einem Wohnhaus mit

10 Wohnungen sind zwei leer stehende Wohnungen ein größeres Problem als für große Wohnungsbau-

unternehmen. Das hat Konsequenzen für die Investitionen im Wohnungsbau und vor allem in der Be-

standsaufwertung in gemischten Quartieren durch die Eigentümer.

2,1 Prozent

4,3 Prozent4,5 Prozent

1 bis 10 Wohnungen 11 bis 100 Wohnungen > 101 Wohnungen




- 38 -




- 39 -

5. Fazit und Ausblick

Es ist das Anliegen dieser Untersuchung, eine verlässliche Aussage über die kleinräumige Zahl der

Leerstände auf dem Wohnungsmarkt zu treffen und Zusammenhänge aufzuzeigen, wo und in welchen

Marktsegmenten Leerstände gehäuft auftreten. Lösungsvorschläge zu erarbeiten, wie Leerstand ver-

mieden werden kann, war nicht die originäre Aufgabe, wohl aber Anregungen zu geben, in welchen

Bereichen die Nachfrage gefördert und das Angebot verbessert werden könnte.

Die Wohnungsleerstandsentwicklung ist im Vergleich mit anderen Großstädten in den alten Bundeslän-

dern als unkritisch zu bezeichnen, auch wenn die Entwicklungen einzelner Stadtteile besonderer Beo-

bachtung bedürfen. Denn die Auswirkungen von hohem Leerstand für die Stadtentwicklung und Woh-

nungsunternehmen – Imageverlust, Leerstand generiert weiteren Leerstand, Abgleiten des Quartiers,

Wert- und Preisverfall der Immobilie – sind sehr spezifisch und unterschiedlich und nur schwer wieder

umzukehren. Qualitätsorientierte Bestandsentwicklung, Stabilisierung verdichteter Quartiere, Aufwer-

tungsstrategien im Altbaubestand, Vorrang der Innenentwicklung vor Außenentwicklung sind logische

Konsequenzen der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt.

Der Bedarf an Ein- und Zweifamilienhäusern ist vorhanden. Um diesem Bedarf zu entsprechen, sind

einerseits der Bestand (Generationenwechsel) und andererseits Angebote wie das Einfamilienhauspro-

gramm der Stadt Hannover von Bedeutung. Ansonsten sind Abwanderungen ins Umland mit Reserven

an Wohnbauflächen und vorhandenen Beständen wahrscheinlich. Bei weiterem Neubau in diesem

Wohnungssegment erhöht sich gleichzeitig durch das zusätzliche Angebot der Druck auf den übrigen

Wohnungsbestand. Hier muss zielgruppenorientiert gehandelt werden, um Ansprüchen nach Moderni-

sierung, Wohnraumzuschnitt etc. gezielter entgegen zu kommen. Die Zahl kleiner Haushalte und Haus-

halte mit einer eher älteren Bewohnerstruktur wird mittelfristig deutlich zunehmen, wohingegen große

Haushalte und jüngere Haushaltsvorstände weniger werden. Das darf aber nicht zu dem Fehlurteil füh-

ren, große Wohnungen würden nicht nachgefragt werden. Gerade Familien sind hier oftmals benach-

teiligt, da große Wohnungen nicht überall zur Verfügung stehen. Zunehmend werden auch Wohnungen

und Häuser nachgefragt, die altengerechtes Wohnen ermöglichen (Stichwort barrierefreies/-armes

Wohnen). Hier ist ein großes Potenzial vorhanden. Auf dem Immobilienmarkt sind Preissteigerungen in

diesem Wohnungsmarktsegment wahrscheinlich. Neben Familien, die Ein- und Zweifamilienhäuser

nachfragen, stellen auch Familien mit Kindern mit geringem und mittlerem Budget, Ansprüche an grö-

ßeren Wohnraum. Unter strategischen Gesichtspunkten (langfristig zu bindende Kunden für das Woh-

nungsunternehmen, zukunftsträchtige Zielgruppe für die Quartiersentwicklung) sind Familien eine

wichtige Nachfragergruppe, die am Wohnungsmarkt in der Stadt Optionen haben muss.




- 40 -

Eine weitere "lohnende Nachfragergruppe" auf dem hannoverschen Wohnungsmarkt sind Wohnungs-

einsteiger (in Ausbildung und Studium). Die Altersgruppe der 18- bis 29-Jährigen weist als einzige eine

positive Wanderungsbilanz aus und sollte aus strategischen Gründen besonders angesprochen werden

(Potenzial gut ausgebildeter Arbeitskräfte für den Wirtschaftsstandort Hannover).

Da die Nachfrage auf den Wohnungsmärkten nicht durch einzelne Personen, sondern durch Haushalte

induziert wird, ist die Entwicklung der Haushaltszahl eine entscheidende Bestimmungsgröße für das

Wohnungsnachfrage-Potenzial. Daher ist angestrebt, die Wohnungsmarktbeobachtung in Hannover

neben der Leerstandserhebung um weitere qualitative Beobachtungsfelder zu ergänzen Die genaue

Charakterisierung der Haushalte bezüglich Einkommen, Größe, Alter, Kinderzahl soll bei Vorliegen ent-

sprechender statistischer Grunddaten ergänzt werden.

Teile des Wohnungsbestandes entsprechen nicht mehr heutigem Standard, was wesentlich zu den

beklagten Leerständen und zu hoher Fluktuation beiträgt. Teilweise bestehen Qualitäts- und Attraktivi-

tätsmängel des Wohnungsangebots besonders in Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus. Inso-

fern bedarf es neben dem Neubau von Wohnungen, verstärkt der Investition in den Wohnungsbestand

und in das Wohnumfeld vor allem auch seitens der Vermieter. Wie bereits dargestellt, ist die Vermiet-

barkeit von Wohnungen zunehmend von deren zeitgemäßem Wohnkomfort, deren Ausstattung und

vom Wohnumfeld abhängig. Mieter und Mietinteressenten werden kritischer, ihre Ansprüche an den

Vermieter und dessen Wohnungsangebot wachsen, dies gilt auch für den Teilmarkt "sozial gebundener

Wohnraum".

Unter den Bedingungen des Mietermarktes wird es zukünftig für Unternehmen wichtiger, zielgruppen-

spezifische Maßnahmen zu erarbeiten, um ihre Wohnungen auf dem Markt zu behaupten. Ein weiterer

Einflussfaktor der Nachfrage sind die sich zunehmend ausdifferenzierenden Lebensstile mit sehr unter-

schiedlichen Haushaltsformen und jeweils sehr eigenen Vorstellungen von Wohnqualität. Um dem

Markt gerecht zu werden, werden sich immer mehrere Alternativen anbieten, die es zu prüfen gilt,

wobei Umbau bzw. Abriss nicht mehr nachgefragter Wohnsubstanz hierbei auch in Erwägung gezogen

werden sollten.

Abriss und / oder Umbau nicht mehr nachgefragter Wohnsubstanz kann auch zur Realisierung neuer

Eigentums- und Wohnformen in der Stadt, unter Einbeziehung der Bewohnerschaft, führen. Wohnungs-

leerstände bieten so Chancen zur Neugestaltung von Quartieren. Um die Abwanderung einzudämmen,

müssen den hier lebenden Menschen Alternativen geboten werden, die es ihnen ermöglichen ihre Le-

bens- und Wohnwünsche in der Stadt Hannover zu verwirklichen. Neben dem - von der Fläche her - nur

sehr begrenzt möglichen Einfamilienhausbau ist hier zweifellos der Modernisierung und Bestandsauf-

wertung der gewachsenen Wohnquartiere eine besondere Bedeutung zuzumessen.




- 41 -

Die Stadtteile und ihre Wohn- und Lebensqualitäten sind für den Wohnstandort Hannover und daher

auch für die hier tätigen Wohnungsunternehmen und Eigentümer von Immobilien besonders wichtig.

Um eine gemeinsam von allen Akteuren getragene positive Entwicklung der Wohnquartiere zu beför-

dern, ist daher ein Dialog zwischen der Stadt und der Wohnungswirtschaft gestartet worden, der - nach

den Erkenntnissen aus der Leerstandsanalyse - verstärkt auch mit den kleinen und mittleren Eigentü-

mern geführt werden muss. Zielsetzung dieses Dialogs ist es, die jeweiligen Strategien bezüglich der

Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes und der Stadtteile auszutauschen und für die Stadtteil-

entwicklung gewinnbringend zusammen zu führen.

Diesem Dialog sollen auch die vorliegende Leerstandsanalyse und ihre Ergebnisse dienen. Eingebettet

in das weiter zu entwickelnde Wohnungsmarktbeobachtungssystem stellt die Leerstandsquote einen

von zahlreichen Indikatoren dar, der es ermöglichen wird, frühzeitig Fehlentwicklungen in den Quartie-

ren zu erkennen und Handlungsansätze für eine positive Entwicklung des Wohnstandortes Hannover

weiter zu entwickeln.




- 42 -

Abbildungs-, Tabellen- und Kartenverzeichnis

Abbildung 1:Methodikschema.....................................................................................................................................12

Abbildung 2:Leerstandsquoten in den alten und neuen Bundesländern 2006.............................................................17

Abbildung 3:Leerstandsentwicklung in ausgewählten Städten der Bundesrepublik....................................................18

Abbildung 4:Wohnungsbestand, Leerstände, Leerstandsquote in den Stadtteilen der LHH 2006...............................26

Abbildung 5:Wohnungsleerstandsentwicklung in den Stadtteilen der LHH 2004 bis 2006 (in %-Pkt.) .......................27

Abbildung 6:Gründe für Leerstand ..............................................................................................................................32

Abbildung 7:Verteilung der Leerstände auf die Gebäudetypen...................................................................................33

Abbildung 8:Verteilung der Wohnungsleerstände nach Wohnungsgrößen.................................................................34

Abbildung 9:Verteilung der Wohnungsleerstände je Gebäudealtersklasse .................................................................35

Abbildung 10:Verteilung der Eigentümer in der repräsentativen Eigentümerbefragung ..............................................36

Abbildung 11:Verteilung der Leerstände je Eigentümergrößenklasse...........................................................................37

Tabelle 1:Wohnungsleerstände in den Stadtteilen der LHH im März 2006.............................................................20

Tabelle 2:Wohnungsleerstandsentwicklung in den Stadtteilen der LHH 2004 bis 2006........................................23

Tabelle 3:Leerstände und Leerstandsquote in den Stadtteilen der LHH 2006 ........................................................25

Tabelle 4:Übersicht über wesentliche Eckdaten der repräsentativen Eigentümerbefragung..................................31

Tabelle 5:

Verteilung der Leerstände je Gebäudealtersklasse .................................................................................36

Karte 1:Entwicklung der Bevölkerung (HW) 2001 bis 2006 in den Stadtteilen der LH Hannover ........................16

Karte 2:Wohnungsleerstandsquote 2006 in den Stadtteilen der LH Hannover....................................................21

Karte 3:Entwicklung der Wohnungsleerstände 2004 bis 2006 in den Stadtteilen der LH Hannover....................24

Karte 4:Entwicklung der 30- bis 44-Jährigen 2001 bis 2006 in den Stadtteilen der LH Hannover ......................30




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Schriften zur Stadtentwicklung

Band 1 bis 76Band 1 bis 76Band 1 bis 76Band 1 bis 76 vergriffenvergriffenvergriffenvergriffen

Heft 77.1 Repräsentativerhebung 1996 - Erste Ergebnisse mit Vergleichsdaten aus früheren ErhebungenHannover März 1997

Heft 77.2 Repräsentativerhebung 1996 - Blickpunkt InnenstadtHannover April 1997

Heft 77.3 Repräsentativerhebung 1996 - Kontakte und Zufriedenheitder Bürgerinnen und Bürger mit städtischen DienststellenHannover Juni 1997

Heft 77.4 Repräsentativerhebung 1996 - Persönliche Einschätzungen und objektive Merkmale zurLebenssituation der Bewohnerinnen und BewohnerHannover April 1998

Band 78 Hannovers Innenstadt im Urteil der Bürgerinnen und BürgerErgebnisse einer Sondererhebung im Sommer 1997Hannover September 1997

Band 79 Untersuchungsbericht: Sicherheit und Prävention von Kriminalität und Gewalt in HannoverRahmenbedingungen, Handlungsansätze und –möglichkeiten kommunalen HandelnsHannover Juli 1998 - vergriffenvergriffenvergriffenvergriffen -

Heft 80.1 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: Demokratische TeilhabeErgebnisse von Expertenworkshops und BürgergesprächenHannover Juni 1999

Heft 80.2 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: Demokratische TeilhabeVorstellung und Diskussion des KonzeptentwurfsHannover September 1999

Heft 80.3 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: Ausgleich statt SpaltungHannover September 1999

Heft 80.4 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: NachhaltigkeitHannover September 1999

Heft 80.5 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: Starker StandortHannover September 1999

Heft 80.6 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: Urbane LebensqualitätEin Manifest für die Öffentlichen Räume in HannoverHannover September 1999

Heft 80.7 Dialog zur Stadtentwicklung Zukunft HannoverHandlungsprogramm zur Stadtentwicklung 2001-2005 - Entwurf -Hannover Mai 2000

Heft 80.8 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema: Ausgleich statt SpaltungKonfliktschlichtung als Beitrag zur GewaltpräventionHannover Juni 2001

Heft 80.9 Dialog zur Stadtentwicklung

Leitthema Demokratische Teilhabe - Kurzberichte 1 - Lokale Demokratie und SchulePlanspiel Kommunalpolitik mit der Goetheschule und dem Stadtbezirksrat Herrenhausen/StöckenHannover Januar 2001

Heft 80.10 Dialog zur StadtentwicklungLeitthema Demokratische Teilhabe - Kurzberichte 2 - Lokale Demokratie und SchuleZukunftswerkstatt an der Integrierten Gesamtschule Vahrenheide/Sahlkampzum Thema: Schule als sozialer Lebensraum und als Ort demokratischen LernensHannover Februar 2001

Heft 80.11 Dialog zur StadtentwicklungLeitthema Demokratische Teilhabe - Kurzberichte 3 - Lokale Demokratie und SchuleErste Wahl mit 16 – Schülerinnen und Schüler fit machen für die KommunalwahlHannover Januar 2002

Heft 80.12 Dialog zur Stadtentwicklung Leitthema Demokratische Teilhabe

Zukunftskonferenz „Sahlkamp 2010“ - Wir bauen gemeinsam an unserer Zukunft - DokumentationHannover Dezember 2002




- 44 -

Band 81 Wohnungspolitischer Handlungsrahmen 2010Dokumentation einer Fachtagung der LHH am 14.12.1998Hannover Juli 1999

Band 82 Lagebericht zur Stadtentwicklung 1999Hannover November 1999

Band 83 Die Landeshauptstadt Hannover auf dem Weg in die Informationsgesellschaft

Hannover April 2000 - vergriffenvergriffenvergriffenvergriffen -

Band 84 Repräsentativerhebung 1999 - Gesamtergebnis und Vergleichsdaten aus früheren ErhebungenHannover Mai 2000 - vergriffenvergriffenvergriffenvergriffen ----

Heft 84.1 Repräsentativerhebung 1999 - Sonderauswertung zum Thema InnenstadtHannover November 2000 - vergriffenvergriffenvergriffenvergriffen

Band 85 Lagebericht zur Stadtentwicklung 2001Hannover November 2001

Band 86 Wanderungsbefragung 2001Wanderungen zwischen Stadt und Landkreis HannoverHannover Dezember 2001

Band 87 Wohnungsmarkt 2001

-

Eine Analyse der Wohnungsmarktsituation in der Landeshauptstadt Hannover- Untersuchung im Rahmen der Entwicklung eines WohnungsmarktbeobachtungssystemsHannover Februar 2002

Band 88 Dokumentation zu Fachtagung FundraisingHannover März 2002

Band 89 Wanderungsbefragung 2001 -Hannover und andere Großstädte aus der Sicht von Zu- und FortgezogenenHannover August 2002

Band 90 Repräsentativerhebung 2002 - Erste Ergebnisse mit Vergleichsdaten aus früheren ErhebungenHannover November 2002

Heft 90.1 Repräsentativerhebung 2002 - Sonderauswertung zum Thema Lebensbedingungenund persönliche Lebensqualität im Wohnquartier

Hannover, März 2003Band 91 Lagebericht zur Stadtentwicklung 2002

Hannover Dezember 2002

Band 92 Einwohnerentwicklung 2000 bis 2010Prognosen für die Region, die Landeshauptstadt Hannover und die Städte und Gemeinden des UmlandesHannover Dezember 2002 - vergriffenvergriffenvergriffenvergriffen

Band 93 Lagebericht zur Stadtentwicklung 2003Hannover März 2004

Band 94 Kleinräumige Analyse des Wohnungsmarktes der Landeshauptstadt HannoverHannover Juni 2005

Band 95 Wanderungsbefragung 2005 - Innerstädtische WanderungenHannover Januar 2006

Band 96 Repräsentativerhebung 2005 - Gesamtergebnis und Vergleichsdaten aus früheren ErhebungenHannover Februar 2006

Band 97 Lagebericht zur Stadtentwicklung 2005Hannover April 2006

Band 98 Wohnungsleerstandsanalyse 2006 der Landeshauptstadt HannoverHannover November 2006

Leer Stands Analyse 2006

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