Life Science Immobilien – Eine neue Assetklasse auf dem ...
2
Der Gesundheitssektor ist aufgrund steigender globaler Herausforderungen, welche exemplarisch im Kontext des fortschreitenden demographi- schen Wandels oder sich etablierender Zivilisationskrankheiten auſtreten, einer der sich am schnellsten wandelnden Industriezweige. Dies führt unweigerlich zu dynamischen Entwicklungen innerhalb der Branche, was seit einigen Monaten durch die Trendbeschleunigung im Forschungs- schwerpunkt „Life Sciences“ im Rahmen der Covid-19 Impfstoffentwicklung und Produktion verdeutlicht wurde. Die Life Science Branche beschreibt dabei die wissensintensiven Teildisziplinen Biotechnologie, Pharmazie, Chemie und Medizin, welche sich verstärkt mit der Arbeit an lebenden Organismen beschäſtigen, was hohe Anforderungen an das Personal, aber auch die Gebäudestrukturen wie beispielsweise Labor- oder Produktionsflächen stellt. Somit ist der Markt für Life Science Objekte auch zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren gerückt, da wohl auch zukünſtig mit einem steigenden Bedarf an Laborflächen zu rechnen ist. Eine exakte definitorische Abgrenzung fällt gleichwohl noch schwer, da sich Immobilientypologien wie Unternehmensimmobilien, Light Industrial oder Gesundheitscampus hier ebenfalls eingruppieren lassen. Eine Unterlegung mit Marktzahlen hat oſtmals noch einen „Schätzcharakter“, da die Grundgesamtheit des Flächenmarktes nicht existiert. CATELLA | MARKET TRACKER LIFE SCIENCE IMMOBILIEN Life Science Immobilien – Eine neue Assetklasse auf dem Vormarsch? DEFINITION UND ABGRENZUNG Unter dem Begriff der Life Sciences werden verschiedene Teildis- ziplinen der Bereiche Biologie, Pharmazie, Chemie und Medizin zusammengefasst. Charakteristisch für dieses Forschungsfeld ist die interdisziplinäre Zusammenarbeit der unterschiedlichen Fachberei- che, wobei Biotechnologie, Medizintechnologie sowie der Pharma- sektor die tragenden Säulen des Life Science Sektors darstellen. In Bezug auf Life Science Immobilien können Objekte mit dem Fokus auf Pharmalogistik, Forschung und Entwicklungsflächen (u.a. Labore), Unternehmensstandorte (Büroflächen) und Pro- duktionsflächen unterschieden werden. ABB.2: GLOBALE AUSGABEN FÜR FORSCHUNG & ENTWICKLUNG Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwicklung (global) ABB.1: LIFE SCIENCE UND REAL ESTATE Beispiele Life Science Objekte Pharmalogistik Forschung und Entwicklung Büroobjekte Produktionsflächen Lagerhallen, Apotheken (Präsenz/Versand) Labore Universitäten/Hochschulen Campusflächen Büros (Verwaltung) Unternehmensstandorte Mixed Used (Büro/Labor) Light Industrial (Pharma, Medizin, Biotech) Quelle: Catella Research 2021 Steigender Bedarf wird auf dem Markt erkennbar Das steigende Interesse seitens der Investoren und Entwickler wird bereits bei Betrachtung verschiedener Marktdaten sichtbar. Die Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwick- lung auf globaler Ebene sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2021 werden Gesamtausgaben von knapp 200 Mrd. Euro in diesem Sektor erwartet. Auch zukünſtig wird ein weiter anhal- tendes Wachstum der pharmazeutischen Forschung und Entwicklung prognostiziert (2026: ca. 230 Mrd. €). Vor allem der europäische Markt scheint dabei in den Fokus verschiedener Investoren gerückt zu sein. Als Gründe für diese Entwicklung lassen sich gute infrastrukturelle und rechtliche Bedingungen und im Vergleich zu den USA, relativ ge- ringe Lohnkosten für Arbeitnehmer im Life Science Bereich heranziehen. Quelle: Catella Research, ULI Treiber im Life Science Sektor Global synchron auſtretende Trends steigern den Bedarf an Labor-, Forschung- und Entwicklungsflächen auch auf langfristige Sicht. Der demographische Wandel stellt hierbei wohl den relevantesten Aspekt dar. Mit einer alternden Bevölkerung steigen die Anforderun- gen an das Gesundheitswesen, was für Unternehmen der Life Science Branche neue Wachstumschancen durch Innovationen und ziel- gruppenorientierte Angebote ermöglicht. Andere Treiber lassen sich in der zunehmenden Bedeutung von Digital Health (Digitalisierung der Gesundheitstechnologien), Auſtreten verschiedener Zivilisations- krankheiten (Bsp. Bluthochdruck, Diabetes), oder exogener Schocks wie dem Ausbruch der globalen Covid-19-Pandemie identifizieren. ABB. 3: AUSGEWÄHLTE LIFE SCIENCE TRANSAKTIONEN IN EUROPA Geplante Entwickl. Sale Sale Sale Sale Sale Sale Lab and office space Cambridge Oxford Science Park Princeton 1 fmr Bayer Faktor-VIII Property Knowledge Factory Westeinde 62 Sigma Technopark Augsburg Vereinigtes Königreich Vereinigtes Königreich Schweden Deutschland Vereinigtes Königreich Niederlande Deutschland Angek. Aug-21 Sep-21 Feb-20 Mai-21 Dez-19 Mär-21 Jan-21 74.300 36.000 22.500 28.600 104.100 89.000 112.600 994,6 401,9 244,0 150,0 125,6 99,7 80,0 BioMed Realty (Entwickler) GIC KLP Eiendom Bayer Corp Harrison Street RE Cap ICG Sirius Real Estate, AXA IM - Real Assets Magdalen College Hemso JV SveaNor WuXi Biologics Angelo Gordon & Co. Syngenta Seeds Corestate Capital Quelle: Catella Research 2021 * Risikokapitalfinanzierungen europäischer Life-Sciences-Unternehmen könnten 2021 erstmals die 10-Milliarden-Euro-Marke überschreiten. Status Name Land Datum Fläche Preis Käufer Verkäufer in m² in Mio. € Mrd. Euro 250 200 150 100 50 0 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 2026 2024 2022 2020 2018 2016 2014 2012 Ausgaben pharmazeutische F&E global Wachstumrate F&E in %
Transcript of Life Science Immobilien – Eine neue Assetklasse auf dem ...
Der Gesundheitssektor ist aufgrund steigender globaler Herausforderungen, welche exemplarisch im Kontext des fortschreitenden demographi-schen Wandels oder sich etablierender Zivilisationskrankheiten auft reten, einer der sich am schnellsten wandelnden Industriezweige. Dies führt unweigerlich zu dynamischen Entwicklungen innerhalb der Branche, was seit einigen Monaten durch die Trendbeschleunigung im Forschungs-schwerpunkt „Life Sciences“ im Rahmen der Covid-19 Impfstoff entwicklung und Produktion verdeutlicht wurde. Die Life Science Branche beschreibt dabei die wissensintensiven Teildisziplinen Biotechnologie, Pharmazie, Chemie und Medizin, welche sich verstärkt mit der Arbeit an lebenden Organismen beschäft igen, was hohe Anforderungen an das Personal, aber auch die Gebäudestrukturen wie beispielsweise Labor- oder Produktionsfl ächen stellt. Somit ist der Markt für Life Science Objekte auch zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren gerückt, da wohl auch zukünft ig mit einem steigenden Bedarf an Laborfl ächen zu rechnen ist. Eine exakte defi nitorische Abgrenzung fällt gleichwohl noch schwer, da sich Immobilientypologien wie Unternehmensimmobilien, Light Industrial oder Gesundheitscampus hier ebenfalls eingruppieren lassen. Eine Unterlegung mit Marktzahlen hat oft mals noch einen „Schätzcharakter“, da die Grundgesamtheit des Flächenmarktes nicht existiert.
CATELLA | MARKET TRACKER LIFE SCIENCE IMMOBILIEN
Life Science Immobilien – Eine neue Assetklasse auf dem Vormarsch?
DEFINITION UND ABGRENZUNG Unter dem Begriff der Life Sciences werden verschiedene Teildis-ziplinen der Bereiche Biologie, Pharmazie, Chemie und Medizin zusammengefasst. Charakteristisch für dieses Forschungsfeld ist die interdisziplinäre Zusammenarbeit der unterschiedlichen Fachberei-che, wobei Biotechnologie, Medizintechnologie sowie der Pharma-sektor die tragenden Säulen des Life Science Sektors darstellen.
In Bezug auf Life Science Immobilien können Objekte mit dem Fokus auf Pharmalogistik, Forschung und Entwicklungsfl ächen (u.a. Labore), Unternehmensstandorte (Bürofl ächen) und Pro-duktionsfl ächen unterschieden werden.
ABB.2: GLOBALE AUSGABEN FÜR FORSCHUNG & ENTWICKLUNG
Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwicklung (global)
ABB.1: LIFE SCIENCE UND REAL ESTATE
BeispieleLife Science Objekte
Pharmalogistik
Forschung und Entwicklung
Büroobjekte
Produktionsfl ächen
Lagerhallen, Apotheken (Präsenz/Versand)
LaboreUniversitäten/HochschulenCampusfl ächen
Büros (Verwaltung)Unternehmensstandorte Mixed Used (Büro/Labor)
Light Industrial (Pharma, Medizin, Biotech)
Quelle: Catella Research 2021
Steigender Bedarf wird auf dem Markt erkennbar
Das steigende Interesse seitens der Investoren und Entwickler wird bereits bei Betrachtung verschiedener Marktdaten sichtbar.
Die Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwick-lung auf globaler Ebene sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2021 werden Gesamtausgaben von knapp 200 Mrd. Euro in diesem Sektor erwartet. Auch zukünft ig wird ein weiter anhal-tendes Wachstum der pharmazeutischen Forschung und Entwicklung prognostiziert (2026: ca. 230 Mrd. €). Vor allem der europäische Markt scheint dabei in den Fokus verschiedener Investoren gerückt zu sein. Als Gründe für diese Entwicklung lassen sich gute infrastrukturelle und rechtliche Bedingungen und im Vergleich zu den USA, relativ ge-ringe Lohnkosten für Arbeitnehmer im Life Science Bereich heranziehen.
Quelle: Catella Research, ULI
Treiber im Life Science Sektor
Global synchron auft retende Trends steigern den Bedarf an Labor-, Forschung- und Entwicklungsfl ächen auch auf langfristige Sicht. Der demographische Wandel stellt hierbei wohl den relevantesten Aspekt dar. Mit einer alternden Bevölkerung steigen die Anforderun-gen an das Gesundheitswesen, was für Unternehmen der Life Science Branche neue Wachstumschancen durch Innovationen und ziel-gruppenorientierte Angebote ermöglicht. Andere Treiber lassen sich in der zunehmenden Bedeutung von Digital Health (Digitalisierung der Gesundheitstechnologien), Auft reten verschiedener Zivilisations-krankheiten (Bsp. Bluthochdruck, Diabetes), oder exogener Schocks wie dem Ausbruch der globalen Covid-19-Pandemie identifi zieren.
ABB. 3: AUSGEWÄHLTE LIFE SCIENCE TRANSAKTIONEN IN EUROPA
Geplante Entwickl.
Sale
Sale
Sale
Sale
Sale
Sale
Lab and office space Cambridge
Oxford Science Park
Princeton 1
fmr Bayer Faktor-VIII Property
Knowledge Factory
Westeinde 62
Sigma Technopark Augsburg
Vereinigtes Königreich
Vereinigtes Königreich
Schweden
Deutschland
Vereinigtes Königreich
Niederlande
Deutschland
Angek.Aug-21
Sep-21
Feb-20
Mai-21
Dez-19
Mär-21
Jan-21
74.300
36.000
22.500
28.600
104.100
89.000
112.600
994,6
401,9
244,0
150,0
125,6
99,7
80,0
BioMed Realty (Entwickler)
GIC
KLP Eiendom
Bayer Corp
Harrison Street RE Cap
ICG
Sirius Real Estate, AXA IM - Real Assets
Magdalen College
Hemso JV SveaNor
WuXi Biologics
Angelo Gordon & Co.
Syngenta Seeds
Corestate Capital
Quelle: Catella Research 2021
* Risikokapitalfi nanzierungen europäischer Life-Sciences-Unternehmen könnten 2021 erstmals die 10-Milliarden-Euro-Marke überschreiten.
Status Name Land Datum Fläche Preis Käufer Verkäufer in m² in Mio. €
Mrd
. Eur
o
250
200
150
100
50
0
10 %
8 %
6 %
4 %
2 %
0 %20262024202220202018201620142012
Ausgaben pharmazeutische F&E globalWachstumrate F&E in %
CATELLA | MARKET TRACKER LIFE SCIENCE IMMOBILIEN
Datenquelle: Property Market Analysis (PMA); Bulwiengesa (Riwis) Kalkulation & Design: Catella Research 2020
Über CatellaCatella gehört zu den führenden Spezialisten im Bereich Immo- bilieninvestment und Fondsmanagement und agiert in 13 Ländern. Der Konzern hat zum Ende des zweiten Quartals 2021 ein verwaltetes Vermögen von rund 11 Mrd. Euro. Catella ist im Mid Cap Segment des Nasdaq Stockholm gelistet.
Mehr unter catella.com
Kontakt: Prof. Dr. Thomas [email protected]+49 30 310 193-220
Janosh [email protected]+49 30 310 193-275
FAZITDie Indikatoren im europäischen Life Science Sektor zeigen einen deutlichen Trend in Richtung weiter anhaltender dynamischer Entwicklungen, seien es Investitionen, Projektentwicklungen oder Umsatzzahlen. Neben den bereits in den USA und dem Vereinigten Königreich etablierten Life Science Märkten scheint die Branche auf dem europäischen Festland, nicht zuletzt durch den Boost der Covid-19-Pandemie, zunehmend an Relevanz zu gewinnen. Dabei stellen vor allem Standorte, welche bereits in einer Clusterstruktur angesiedelt sind, ein relevantes Investitions- und Entwicklungs-umfeld dar. Grundsätzlich beinhaltet die Life Science Branche eine Vielzahl von unterschiedlichen Immobilientypen, welche jeweils speziellen Anforderungen unterliegen.
Clusterlage als zentraler Faktor
Die Synergieeffekte zwischen den einzelnen Disziplinen stellen einen entscheidenden Faktor für den wissens- und austauschintensiven Sektor Life Sciences dar. Aus diesem Grund ist eine Ansiedlung in Clustern von existenzieller Bedeutung für Unternehmen und Mitarbei-ter aus dieser Branche. Das schließt die Nähe zu Forschungsstandorten wie Universitäten oder Hochschulen und vor allem deren Talenten ebenfalls ein. In der Karte sind die bedeutendsten Life Science Cluster in Europa dargestellt und welche Städte in diesen inkludiert sind.
ABB.4 LIFE SCIENCE CLUSTER IN EUROPA - TOP 11 DER LÄNDER NACH BESCHÄFTIGTEN IM MEDIZINISCH-TECHNISCHEN BEREICH
LAND CLUSTER STÄDTE/REGIONEN IM CLUSTER
Cluster Gesundheitswirtschaft Berlin – Brandenburg
BioRN/Rhein-Main-Neckar Frankfurt, Mainz, Wiesbaden, Darmstadt, Heidelberg, Mannheim, Ludwigshafen, Karlsruhe, Stuttgart
BioM München, Bayern
Goldenes Dreieck London, Cambridge, Oxford
Nord-West England Liverpool, Manchester
BioCorridor Schottland Edinburgh, Glasgow, Perth
Biotech Cluster Irland Dublin, Cork, Limerick, Waterford, Galway
LISAvienna Wien
Life Science Cluster Zürich Zürich
Medicen Paris Region Paris/Île-de-France
Grenoble Alpes Bio Network Lyon, Grenoble, Genf
Ghent Bio-Energy Valley Brüssel, Antwerpen, Gent, Mechelen
Life Sciences Hub Leiden, Rotterdam, Den Haag
Uppsala BIO Uppsala, Stockholm
Medicon Valley Kopenhagen
The Life Science Cluster Oslo
Bio-Valley Straßburg, Freiburg, Basel
DEUTSCHLAND
VEREINIGTES KÖNIGREICH
ÖSTERREICH & SCHWEIZ
FRANKREICH
BELGIEN & NIEDERLANDE
NORDICS
INTERNATIONALQuelle Catella Research, medtecheurope, Sanofi, ULI, Colliers, fDi Markets
DEUTSCHLAND 210.000VEREIN. KÖNIGREICH 102.800ITALIEN 94.000FRANKREICH 40.000IRLAND 40.000SCHWEDEN 27.000SPANIEN 27.000ÖSTERREICH 26.700BELGIEN 17.800 DÄNEMARK 16.500FINNLAND 4.000
