Marktbericht 1/2016: Urbane Bürostandorte abseits der City ......1 Marktbericht 1/2016: Urbane...
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Marktbericht 1/2016: Urbane Bürostandorte abseits der City – Potenziale am Berliner S-Bahn-Ring
Sie sind hervorragend angebunden und habenein urbanes Umfeld: Während es in der City engwird, entwickeln sich „Ringstandorte“ zu inte-ressanten Alternativen
Vermietungen und Investments mit Rekordwerten – so war dasJahr 2015 bekanntlich zu Ende gegangen. Nach dem erstenQuartal 2016 zeigt sich: Der Trend scheint auch für den weite-ren Jahresverlauf anzuhalten.
Dabei führt die außerordentlich hohe Nachfrage, bei einer ver-hältnismäßig geringen Bautätigkeit, zu einer Flächenverknap-pung vor allem in den zentralen Innenstadtbereichen Berlins.Bis auf den Potsdamer Platz finden sich in den Citylagen kaumnoch Angebote für große zusammenhängende Flächen, diesich (noch) nicht in Projektentwicklungen befinden.
Durch diesen Nachfragedruck suchen Nutzer, aber auch Pro-jektentwickler und Investoren nach alternativen Standorten.Neben den klassischen Cityrandlagen der Hauptstadt profitie-ren besonders Lagen mit guter Anbindung und urbanem Um-feld – wie die Standorte an der Berliner Ringbahn. Diese befin-den sich üblicherweise in Lagen, die nach der Büromarktklas-sifikation der Peripherie zugeordnet werden, stellenweise wer-den jedoch auch Cityrandbereiche tangiert. Neben ihren Lage-qualitäten verfügen einzelne Standorte auch über eine hoheBüromarktrelevanz.
Der fünfte Marktbericht der Berliner Sparkasse und bulwienge-sas zum Berliner Büroimmobilienmarkt untersucht ausgewähl-te Ringstandorte. Er analysiert, inwieweit diese Standorte vonden aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Büroimmobili-enmarkt profitieren und inwiefern sie künftig relevante Büro-agglomerationen darstellen können. Für die Gesamtbetrach-tung des Berliner Büroimmobilienmarktes werden zunächstdie üblichen Büromarktkennzahlen dargestellt.
Jahresauftakt untypisch
Nach dem vielfach kommunizierten Rekordumsatz des Jahres2015, der aus der hohen Nachfrage des 4. Quartals resultierte,wurde auch im 1. Quartal 2016 ein sehr hohes Umsatzvolumenerzielt. Das ist keinesfalls die Regel: In den vergangenen Jah-ren war der Jahresauftakt eher verhalten ausgefallen; in die-
sem Jahr wurden jedoch annähernd 200.000 qm MF/G (Miet-fläche für gewerblichen Raum nach gif) durch Vermietungenund Eigennutzungen umgesetzt. Weitere Großgesuche imMarkt deuten zudem darauf hin, dass auch in den kommendenMonaten hohe Volumina erreicht werden.
Große Vermietungen des 1. Quartals 2016 waren:
– Zalando: 8.000 bzw. 6.000 qm MF/G– Laureate: 7.000 qm MF/G
Erneuter Leerstandsabbau
Mit dem umsatzstarken Anfangsquartal setzt sich die Leer-standsreduktion im Berliner Büromarkt weiter fort. Mit aktuellrund 675.000 qm MF/G stehen nur noch rund 3,6 % des ge-samten Flächenbestandes der Bundeshauptstadt leer. Für daslaufende Jahr 2016 wird im Zuge der erwarteten hohen Nach-frage von einer weiteren Reduzierung des Angebots ausge-gangen.
Unter den anderen Büromarktmetropolen Deutschlands wei-sen nur Stuttgart und München ein vergleichbar geringes ver-fügbares Flächenangebot auf.
Büroflächenumsatz in Berlin in Tsd. qm MF/G (Q1 2014 - Q1 2016)
Quelle: bulwiengesa, MF/G = Mietfläche
Q1/2014 Q1/2015 Q1/2016
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© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
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Auch abseits der Citylagen steigen die Spitzenmieten der ein-zelnen Teillagen spürbar. Cityrandlagen und andere Teilräumeprofitieren von den zunehmenden Verlagerungstendenzen, diedas verfügbare Flächenangebot im gesamten Stadtgebiet re-duzieren.
Neben den Spitzenpreisen steigt auch das durchschnittlicheMietniveau stadtweit an. Der Zuwachs zeigt dabei teilweise so-gar eine höhere Dynamik als das Spitzensegment.
Rendite erreicht Vier-Prozent-Marke
Mit dem Null-Zins-Entscheid der EZB hat sich das Marktumfeldam Immobilieninvestmentmarkt für längere Zeit verfestigt. Einbaldiger Liquiditätsabzug ist nicht zu erwarten.
Folglich bleibt die Nachfrage sehr hoch, wenngleich das In-vestmentvolumen im 1. Quartal leicht zurückging. Für diekommenden Quartale stehen bereits zahlreiche Transaktionenan, weshalb wieder von einem Anziehen des Investmentvolu-mens auszugehen ist.
Mit einer Nettoanfangsrendite von nunmehr 4 % für zentralgelegene Büroimmobilien positioniert sich Berlin nachhaltigunter Deutschlands Top-Investmentstandorten.
In den nächsten Monaten wird die Vier-Prozent-Marke unter-schritten, da kurz- bis mittelfristig nicht mit einer Veränderungdes Marktumfeldes gerechnet werden kann.
Erst mit einem signifikanten Anstieg des europäischen Leitzin-ses wird sich die Liquidität des Marktes zu Gunsten andererKapitalmarktalternativen verringern.
Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in zentralen LagenBerlins (Q1 2014 - Q1 2016)
Quelle: bulwiengesa
Q1/2014 Q1/2015 Q1/2016
3,8 %
4,0 %
4,2 %
4,4 %
4,6 %
4,8 %
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Weiter leichter Anstieg bei der Spitzenmiete
Im aktuellen Marktumfeld trifft eine sehr hohe Nachfrage aufein nur begrenztes Angebot. Besonders in zentralen Lagenwirkt sich dieses Ungleichgewicht derzeit dramatisch aus. Dielogische Konsequenz sind steigende Mietpreise.
Entsprechend steigt auch das Niveau der Spitzenmieten stetigan. Nachdem Ende 2015 die Marke von 24,00 Euro/qm MF/G er-reicht wurde, konnte auch im 1. Quartal 2016 ein erneuter An-stieg verzeichnet werden. Es besteht kein Zweifel, dass sichdiese Entwicklung in den nächsten Quartalen fortsetzen wird.
Büroflächenleerstand in Berlin (Q1 2014 - Q1 2016)
Quelle: bulwiengesa
Q1/2014 Q1/2015 Q1/2016
3,2 %
3,6 %
4,0 %
4,4 %
4,8 %
5,2 %
5,6 %
6,0 %
Büro-Spitzenmiete in Berlin in Euro/qm MF/G (Q1 2014 - Q1 2016)
Quelle: bulwiengesa, MF/G = Mietfläche nach gif
Q1/2014 Q1/2015 Q1/2016
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© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
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Im Ring wird es eng
Wie kaum eine andere Stadt hat Berlin eine polyzentrischeStadt- und Büromarktstruktur. Entsprechend konzentriert sichder Bestand und auch die Bautätigkeit auf den Bereich inner-halb des S-Bahn-Rings.
Im letzten Jahrzehnt sind rund 80 % der Büroneubauflächenin der inneren Stadt, also innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings,entstanden. Zur „inneren Stadt“ gehören jedoch nicht zwangs-läufig nur Citylagen: Wie die Karte zeigt, finden sich auchschon innerhalb des Rings selbst periphere Lagen, beispiels-weise südlich von Kreuzberg oder nördlich von Mitte.
In Folge der zunehmenden Angebotsverknappung sind Alter-nativstandorte gefragt. Dafür gewinnen auch stadtpolitischeRahmenbedingungen an Relevanz: Eine nachhaltige Stadtent-wicklung mit Bezug auf das städtebauliche Leitbild „Stadt derkurzen Wege" verlangt auch die Entwicklung von Büroflächenabseits der Berliner Innenstadt.
Da in den klassischen Cityrandlagen innerhalb des S-Bahn-Rings ebenfalls die Flächen knapp werden, verlagert sich dasMarktgeschehen zum Teil auch in Lagen mit größerer Entfer-nung zur City. Trotzdem können diese für Investoren und Nut-zer interessant sein. Voraussetzung ist eine gute infrastruktu-relle Anbindung und ein urbanes Umfeld.
Diese Eigenschaften sind in der „Ringzone“ gegeben, die so-zusagen den Übergangsbereich von innerer Stadt zur äußeren Stadt darstellt. „Ringzone“ definiert sich im Rahmen dieserAnalyse als ein 500 Meter breiter Saum innerhalb und außer-halb der Berliner Ringbahntrasse. Anders als die BerlinerStadtautobahn (A 100) umschließt die Berliner Ringbahn dasgesamte innerstädtische Stadtgebiet.
Ringzone selbst indifferent
Auch im städtebaulichen Kontext können aufgrund der Schnei-senbildung der S-Bahn-Gleise innere und äußere Stadt abge-grenzt werden. Die einzelnen Standorte der Ringzone liegenzum größten Teil in peripheren Bürolagen, teilweise werden je-doch auch Cityrandbereiche angeschnitten.
Einige Standorte an der Berliner Ringbahn haben sich bereitsheute als starke und wichtige Bürolagen etabliert. Dabei han-delt es sich zum Teil um solitäre Lagen, wie dem Standort vonParexel in Berlin-Westend, aber auch um etablierte Büromark-tagglomerationen mit hoher Dichte und Nutzungsmischung.
Allerdings bieten einzelne Standorte noch großflächige Poten-ziale für die Entwicklung neuer Büroflächen. Vor dem Hinter-grund der „vollen“ Innenstadt mit großer Konkurrenz um Flä-chen werden diese künftig an Relevanz gewinnen. Eine quanti-tative und qualitative Untersuchung der Berliner Ringzonekann wertvolle Anhaltspunkte bei der Suche nach künftig rele-vanten Bürostandorten liefern.
3© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
500m-Bereich
250m-Bereich
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Auch in der Ringzone sind die meisten Objekte vor 1990entstanden. Deren Anteil ist jedoch spürbar geringer als in derübrigen Stadt.
Dies begründet sich darin, dass während des Baubooms Endeder 1990er Jahre hier überdurchschnittlich stark gebaut wur-de; rund 22,5% des heutigen Büroflächenbestandes der Berli-ner Ringlagen entstanden in diesem Zeitraum. Auch der Anteilder Neubauten, die seit 2010 fertiggestellt wurden, ist an denRingstandorten höher.
Deutlich wird dadurch, dass in Phasen erhöhter Bautätigkeitdie Ringstandorte stärker in den Fokus rückten und rücken.Ende der 1990er wurde diese durch die erwartete Nachfragegetrieben und dadurch viele Flächen auch spekulativ errichtet.
Heute sind die Treiber die bereits jetzt sehr hohe Nachfragesowie äußerst geringe Leerstände. Zudem verfügen die Ring-standorte zum Teil über gefragte Qualitäten (sehr gute Anbin-
Bürobestand nach Baualtersklassen Berlin gesamt (in %)
Quelle: bulwiengesa
67,04,2
14,8
7,62,93,5
vor 1990
1990 - 1994
1995 - 1999
2000 - 2004
2005 - 2009
ab 2010
Bürobestand nach Baualtersklassen Ringzone (in %)
Quelle: bulwiengesa
58,6
4,5
22,5
2,86,0
5,6
vor 1990
1990 - 1994
1995 - 1999
2000 - 2004
2005 - 2009
ab 2010
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11 % des Gesamtbestandes in Ringzone
Die oben definierte Berliner Ringzone verfügt über ein Be-standsvolumen von insgesamt 2,14 Mio. qm MF/G. Dies ent-spricht einem Anteil von mehr als 11 % am gesamten Büroflä-chenbestand Berlins.
Auch der Anteil der in Bau und Planung befindlichen Büroflä-chen liegt mit exakt 11,3 % auf demselben Niveau wie der bis-herige Anteil am Büroflächenbestand Berlins – bleibt alsoauch in Zukunft ein wichtiger Markt. Dazu kommt, dass beimidentifizierten Volumen, das sich derzeit in der „Pipeline“ be-findet, einige Potenzialgrundstücke mit noch unklarem Reali-sierungshorizont nicht berücksichtigt wurden. Berücksichtigtman diese ebenfalls, ist perspektivisch ein Anstieg des Anteilsam Bauvolumen in Richtung 15 % möglich.
Die Büroflächen der Ringzone unterscheiden sich dabei vomBestand der übrigen Stadt. Denn für den Gesamtberliner Marktist es neben der polyzentrischen Stadt- und Büromarktstruk-tur vor allem das Alter der Berliner Bestandsgebäude, das sichstark von dem anderer Städte unterscheidet. Mehr als zweiDrittel der Berliner Büroflächen wurden vor 1990 realisiert. Da-durch galt der Berliner Büroflächenbestand lange Zeit als hin-derlich für die Etablierung im nationalen und globalen Wett-bewerb.
Mittlerweile haben sich die Nutzergruppen und deren Präfe-renzen jedoch gewandelt. Gerade jene älteren Gebäude, dievor allem von der Start-up-Szene nachgefragt werden, verlei-hen der Stadt ein Alleinstellungsmerkmal.
Mehr neuere Gebäude
Neben dem dominierenden Anteil der Objekte mit einem Bau-alter vor 1990 dokumentieren die Strukturen den Bauboomzum Ende der 1990er Jahre: Innerhalb von fünf Jahrenentstanden annähernd 15 % der Berliner Büroflächen.
Ringstandorte vs. Gesamtstadtniveau
Büroflächenbe-stand in qm MF/G
Bürofläche in Bauund Planung bis2020 in qm MF/G
Flächenumsatz2015 in qm MF/G
Ringstandorte
2,14 Mio.
Anteil an Gesamtstadt
11,3 %
105.000
89.305
11,3 %
10,5 %
© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
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(2013) sorgt für einen überdurchschnittlichen Anteil der öf-fentlichen Hand in diesem Jahr.
Dienstleister, die umsatzstärkste Branche in Berlin, vereinenein vergleichsweise stabiles Volumen zwischen 20 % bis 25 %auf sich. Der überdurchschnittlich hohe Anteil „Anderer“ (siehefolgende Grafik) begründet sich durch die hohe Präsenz desBereiches Gesundheit und Soziales in diesen Lagen.
Der Gesamtstadtentwicklung folgend hat sich in den vergan-genen beiden Jahren die TMT-Branche (Technologie, Medien,Telekommunikation) nachhaltig als wichtiger Nachfrager eta-bliert. 2015 war diese Branche mit annähernd 30 % sogar dieumsatzstärkste Branche in der Ringzone.
Steigendes Mietniveau
Als Konsequenz der gestiegenen Nachfrage hat sich auch dasMietniveau spürbar erhöht, sowohl bei den Höchstpreisen alsauch bei den Durchschnittsmieten.
Die Höchstpreise, die in den letzten Jahren zwischen 16,00und 17,00 Euro lagen, befinden sich auf einem für Cityrandla-gen typischen Niveau.
Flächenumsatz nach Branchen 2011 - 2015 (in %)
Quelle: bulwiengesa, TMT = Technologie, Medien, Telekommunikation
2011 2012 2013 2014 2015
0
20
40
60
80
100
Untern.-bez. DL
Banken/Finanzen
TMT
Handel/Industrie
Öff. Hand/Verb.
Andere
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dung, urbanes Umfeld, guter Gebäudebestand), die den neuenNutzeranforderungen entsprechen.
Zunehmende Nachfrage
Die Ringzone profitiert natürlich von der Gesamtmarktent-wicklung Berlins. Die erhöhte Marktdynamik dokumentiertsich beispielhaft in der Flächennachfrage, die seit 2013 eindeutlich gestiegenes Niveau aufweist.
So lag das Umsatzvolumen 2015 bei knapp 90.000 qm MF/Ggegenüber 53.000 qm MF/G im Jahr 2011. Der Anteil am Ge-samtstadtumsatz hat sich dabei von 8,9 % auf 10,5 % erhöht.
Einzelne Großvermietungen oder Baustarts von Eigennutzernkönnen den Anteil dabei deutlich nach oben beeinflussen. Sowird der überdurchschnittliche Anteil 2013 durch die Eigen-nutzung der Deutschen Rentenversicherung in der Eisenzahn-straße (25.000 qm MF/G) signifikant beeinflusst.
Weitere marktprägende Vermietungen der jüngsten Vergan-genheit waren:
– 2012: Zalando, Neue Bahnhofstraße, 24.000 qm – 2013: BIM, Thiemannstraße, 11.000 qm– 2015: MdK, Lise-Meitner-Straße, 9.800 qm
Der Einfluss der Großvermietungen spiegelt sich auch in derNachfragestruktur wider. Diese unterliegt jährlich großenSchwankungen hinsichtlich ihrer Zusammensetzung.
So wirkt sich die Vermietung von Zalando (2012) stark auf denhohen Anteil des Segmentes Handel/Industrie aus. Der Bau-start der Deutschen Rentenversicherung als Eigennutzer
Büroflächenumsatz der Berliner Ringzone im Vergleich zur Gesamtstadt (2011 - 2015)
Quelle: bulwiengesa
2011 2012 2013 2014 2015
020406080
100
in %
40
60
80
100
in T
sd. q
mM
F/G
Ringzone
Berlin
Flächenumsatz Ringzone
© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
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Erzielt werden die Höchstpreise in nur wenigen Objekten mithochwertigen Lage- und Objektqualitäten, beispielsweise:
– Treptowers, An den Treptowers 1– Ampere (ehemaliges Umspannwerk Humboldt), Kopenha-
gener Straße 58-61 – Büroobjekt Kurfürstendamm 136– EUREF-Campus, Torgauer Straße 12-15
Büromieten der Berliner Ringstandortein Euro/qm MF/G
Quelle: bulwiengesa, MF/G = Mietfläche nach gif
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
5
10
15
20
Höchstmiete
Durchschnittsmiete
Sechs ausgewählte Standorte
Ob High-Tech-Technologiezentren, moderne Büroagglomerati-onen, Gewerbeparks oder klassische Wohngebiete mit verein-zelten Büroobjekten – Berlin besitzt eine große Bandbreite anunterschiedlichen Ringstandorten.Diese unterscheiden sich dabei nicht nur hinsichtlich ihrerStrukturen, sondern auch bezüglich weiterer Potenziale. Soexistieren Standorte, die bereits vollständig erschlossen undentwickelt sind und als Musterbeispiel dafür dienen können,wie die erfolgreiche Positionierung eines solchen Standortesfunktionieren kann. Gleichzeitig gibt es Standorte, die nochEntwicklungspotenzial aufweisen und kurz-, mittel-, oder lang-fristig das Berliner Marktgeschehen mitprägen können.
Nachfolgend werden sechs der für den Berliner Büroimmobili-enmarkt derzeit oder künftig relevanten Ringstandorte in kur-zen Steckbriefen dargestellt. Dabei werden die aktuellenStrukturen und Entwicklungen aufgezeigt und Potenziale iden-tifiziert.
Im Detail werden untersucht:
Ausgewählte Ringstandorte
1
2
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berlinbiotechpark
Treptowers
Messe Berlin
Storkower Straße
Euref Campus
Südkreuz/Schöneberger Linse
6© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
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Der berlinbiotechpark am S- und Regionalbahnhof Jungfern-heide ist ein Beispiel für einen sehr gut etablierten Standort.Bis 1999 wurde der Standort vom Pharmaunternehmen Sche-ring genutzt. Nachdem die dortige Flüssigarzneimittelproduk-tion in das Stammwerk nach Wedding verlagert wurde, wurdedas Gelände zum berlinbiotechpark umgewandelt. 2004 er-folgte die Grundsteinlegung für den ersten Neubau.
Heute verfügt der Standort über 53.000 qm Fläche in Be-stands- und Neubaugebäuden. Namhafte Mieter mit demSchwerpunkt im Bereich Pharma- und Biotechnologie habensich in den vergangenen Jahren niedergelassen und den Parkals wichtigen Biotechnologiestandort etabliert.
Weitere Erweiterungspotenziale beschränken sich auf Nach-verdichtungen oder Sanierungen von Bestandsgebäuden.
Berlinbiotechpark
Stadtteillage
Gebäudestruktur
Nutzerschwerpunkt
Mietniveau– Bestand:– Neubaustandard:
MIV-Anbindung
ÖPNV-Anbindung
Umfeld
Marktaktivität– Nachfrage:– Miete:– Leerstand:
Besonderheiten
Potenziale
Charlottenburg
Neubauten und modernisierte Altbau-ten, z. T. Labore und Produktion
Forschung mit Schwerpunkt Pharma-und Biotechnologie
8,50 - 10,50 Euro/qm MF/G11,00 - 14,00 Euro/qm MF/G
Sehr gut (500 m bis zur A 100)
Sehr gut (S41/42, U7, Bus)
– Wasserlage– Zahlreiche Grünflächen– Wohngebiet jenseits der Bahntrasse
HochModerat steigendNiedrig
– Sehr gute ÖPNV- & MIV-Anbindung– Modernisierte Altbauten durchsetzt
mit modernen Büro-, Produktions-und Laborflächen
Kleinteilige Nachverdichtung
7© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
Bis 1990 befand sich am Standort an der Elsenbrücke derStammbetrieb des Kombinats VEB Elektro-Apparate-Werke.Mit über 8.000 Beschäftigten war es der größte Hersteller vonElektrogeräten in der DDR. Zwischen 1995 und 1998 wurdeder Gebäudekomplex der Treptowers auf dem Areal realisiertund damit die Entwicklung der Mediaspree eingeleitet. Mittel-punkt bildet der weithin sichtbare Turm, der mit 125 Meterndas höchste Bürogebäude Berlins ist.
Der Entwicklungsschwerpunkt in der Mediaspree hat sich inden letzten Jahren in Richtung Anschutz-Areal verlagert, demGelände am nördlichen Spreeufer. Dennoch erreicht dieserwichtige Bürostandort mit die höchsten Mieten der Ringstand-orte. 2019 wird die Allianz den Standort verlassen. Aufgrundder Lage- und Objektqualitäten ist ein langfristiger Leerstandunwahrscheinlich.
Treptowers
Stadtteillage
Gebäudestruktur
Nutzerschwerpunkt
Mietniveau– Bestand:– Neubaustandard:
MIV-Anbindung
ÖPNV-Anbindung
Umfeld
Marktaktivität– Nachfrage:– Miete:– Leerstand:
Besonderheiten
Potenziale
Treptow
Neubauten und modernisierter Altbau
Dienstleistungen
7,50 - 10,00 Euro/qm MF/G10,00 - 17,00 Euro/qm MF/G
Gut (B 96a), perspektivisch direkter Zu-gang zur Stadtautobahn
Sehr gut (S41/42/8/85/9, Bus)
– Direkte Spreelage & Treptower Park– Urbane Strukturen im Bereich Schle-
sische Str. und Elsenstraße– Lage in der Mediaspree
Sehr hochSteigendNiedrig
– Hohe Repräsentativität durch Was-serlage und Hochhaus
– Verlängerung der A 100 verbessertperspektivisch die Anbindung
Weiterentwicklung im Osthafen
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Das Areal rund um die Berliner Messe wird stark von den zuge-hörigen Gebäuden und dem ICC geprägt. Ergänzt werden dieseStrukturen durch Wohnquartiere und zum Teil großvolumigeBürobestandsgebäude. Besonders hervorzuheben sind außer-halb des Rings das Deutschlandhaus, das Fernsehzentrum unddas Haus des Rundfunks, direkt an der Grenze des Ringberei-ches rund um den Theodor-Heuss-Platz. Hier ist die Nachfragein jüngster Vergangenheit deutlich angestiegen, was zu spür-bar steigenden Mieten führte. In einzelnen Gebäuden werdenfür die Ringzone Spitzenpreise erzielt.
Innerhalb des Rings befinden sich überwiegend etablierteWohngebiete, in denen einige Büroobjekte liegen, etwa dasXanadu (Hauptsitz der Strabag). In etwas größerer Entfernungbefindet sich das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Gru-newald. Hier liegen auf einer Fläche von rund 140.000 qm Po-tenziale für die Realisierung eines durchmischten Quartiers.
Messe
Stadtteillage
Gebäudestruktur
Nutzerschwerpunkt
Mietniveau– Bestand:– Neubaustandard:
MIV-Anbindung
ÖPNV-Anbindung
Umfeld
Marktaktivität– Nachfrage:– Miete:– Leerstand:
Besonderheiten
Potenziale
Westend
Sanierte Bestandsgebäude
Dienstleistungen, Software/ IT
8,50 - 13,00 Euro/qm MF/G11,00 - 17,00 Euro/qm MF/G
Sehr gut (A 100, B2)
Sehr gut (S41/42/46, Bus)
– Urbane Strukturen und dichte Be-bauung mit Gründerzeitgebäuden
– Messeareal
HochSteigendNiedrig
– Messegelände– Lage an der am stärksten befahre-
nen Autobahn DeutschlandsPotenziale durch Abriss/Neubau undauf etwas weiter entfernten Brachen
8© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
Im Gewerbegebiet Storkower Straße befinden sich neben ge-werblichen Nutzungen bereits jetzt rund 100.000 qm Büroflä-che. Es handelt sich v. a. um Bestandsgebäude der 1960er und80er Jahre, teilweise mit Leerstand. Namhafte Nutzer sind dieöffentliche Hand und die Sparda-Bank.
Potenziale für Büroflächen gibt es auf dem Schlachthofarealsowie auf Grundstücken zwischen Bahntrasse und StorkowerStraße. Hier ist jedoch von einem längeren Entwicklungshori-zont auszugehen. Profitieren kann der Standort von der Flä-chenverknappung in der Innenstadt und der Lage in Prenzlau-er Berg. Der Stadtteil ist seit Langem eine beliebte Wohnlageund hat sich in jüngster Vergangenheit zudem zu einer nach-gefragten Bürolage entwickelt. Im Fokus stehen jedoch v. a. dieGründerzeitquartiere des Stadtteils. Von der dortigen Verknap-pung kann das Gewerbegebiet an der Storkower Straße per-spektivisch profitieren.
Storkower Straße
Stadtteillage
Gebäudestruktur
Nutzerschwerpunkt
Mietniveau– Bestand:– Neubaustandard:
MIV-Anbindung
ÖPNV-Anbindung
Umfeld
Marktaktivität– Nachfrage:– Miete:– Leerstand:
Besonderheiten
Potenziale
Prenzlauer Berg
Überwieg. sanierte Bestandsobjekte
Dienstleistungen, Handel, öffentl.Verwaltung, Bildung, verarb. Gewerbe
5,50 - 9,50 Euro/qm MF/G8,00 - 13,00 Euro/qm MF/G
Gut (B 96)
Gut (S8/85/41/42, Bus)
– Gewerbliche Nutzungen– Grünflächen & Wohngebiete– Ehem. Schlachthofareal
GeringLangsam steigendDurchschnittlich, langsam sinkend
– Gewerbegebiet– Nähe zum ehem. SchlachthofErgänzende Büroobjekte auf demSchlachthofareal und langfristig Ent-wicklungen an der Storkower Straße
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Seit 2008 realisiert die EUREF AG auf dem ehemaligen GASAG-Areal einen modernen Büro- und Wissenschaftscampus. DerEUREF-Campus verfügt dabei über einen deutschlandweit ein-maligen Ansatz mit klimaneutraler Energieversorgung, einemintelligenten Energienetz, energieeffizienten Gebäuden undeiner Erprobungsplattform für Elektromobilität. Entsprechenddieser Konzeption fokussiert sich die Nutzerklientel auf Unter-nehmen und Forschungseinrichtungen aus den BereichenEnergie, Nachhaltigkeit und Mobilität.
Rund 55.000 qm wurden bisher entwickelt, bis zu 18 Gebäudemit rund 165.000 qm Geschossfläche sind möglich. NebenNeubauten werden auch Altbestände denkmalgerecht saniert.Mitte 2011 arbeiteten und forschten rund 650 Beschäftigte amStandort; bis Ende 2016 werden es über 2.000 sein.
EUREF-Campus (Foto: EUREF AG)
Stadtteillage
Gebäudestruktur
Nutzerschwerpunkt
Mietniveau– Neubaustandard:
MIV-Anbindung
ÖPNV-Anbindung
Umfeld
Marktaktivität– Nachfrage:– Miete:– Leerstand:
Besonderheiten
Potenziale
Schöneberg
Neubauten und modernisierter Altbau
Energie, Software und Mobilität
14,00 - 16,00 Euro/qm MF/G
Sehr gut (A 100)
Sehr gut (S41/42/45/46/1/2, Bus)
– Urbane Strukturen und dichte Be-bauung mit Gründerzeitgebäuden
HochSteigendNiedrig
– Lage auf EUREF-Campus-Areal mitdem Gasometer als Wahrzeichen
– Klimaneutrale Energieversorgung– Nutzerfokus Energie, Nachhaltigkeit
und Mobilität– Künftig Verbesserung der Anbin-
dung durch direkte Anbind. an A100Weitere rund 100.000 qm Brutto-Grundfläche (BGF) befinden sich in derPlanungsphase
9© Berliner Sparkasse© Berliner Sparkasse Marktbericht 01/2016
Das Areal der „Schöneberger Linse“ nördlich des Sachsen-damms ist neben einigen Bestandsobjekten (Wohnungen, Bü-ros) überwiegend gewerblich geprägt. Zahlreiche Flächen, vorallem am Bahnhof Südkreuz, liegen brach. Derzeit befindensich verschiedene Grundstücke in der Ausschreibung. Insbe-sondere am Sachsendamm sollen dabei Büros realisiert wer-den.
Wegen der Größe des Areals ist mit einem längeren Realisie-rungszeitraum zu rechnen. Einzelne Projekte können jedochauch schon kurz- bis mittelfristig erfolgreich realisiert werden.Der Standort profitiert dabei von seiner guten Anbindung undSichtbarkeit sowie der Nähe zum EUREF-Campus. Für Büro-neubauten ist vor diesem Hintergrund von guten Marktchan-cen auszugehen. Das Mietniveau wird sich im bisherigen Spit-zenbereich der Ringstandorte und darüber positionieren.
Entwicklungsgebiet Südkreuz
Stadtteillage
Gebäudestruktur
Nutzerschwerpunkt
Mietniveau– Neubaustandard:
MIV-Anbindung
ÖPNV-Anbindung
Umfeld
Marktaktivität– Nachfrage:– Miete:– Leerstand:
Besonderheiten
Potenziale
Schöneberg
Moderne Bürogebäude – in Planung
noch unbekannt
Perspektive: > 17,00 Euro/qm MF/G
Sehr gut (A 100)
Sehr gut (S41/42/45/46/2/25, Bus)
– Urbane Strukturen und dichte Be-bauung mit Gründerzeitgebäuden
– In "Schöneberger Linse" Neubau-quartier mit Nutzungsmischung
(perspektivisch)Sehr hochStark steigend-
– Lage im Entwicklungsgebiet "Schö-neberger Linse"
– Entwicklung eines komplett neuenQuartiers
Über 50 Hektar für neues Stadtquartier
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Vor dem Hintergrund der zunehmenden Angebotsverknap-pung bei Berliner Büros und dem verstärkten Wettbewerb umGrundstücke in der Innenstadt werden Lagen mit den Qualitä-ten der Ringstandorte künftig noch stärker gefragt sein undnachhaltige Investmentoptionen darstellen.
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Fazit
Ringstandorte rücken verstärkt in den Fokus. Die BerlinerRingzone verfügt mit 2,14 Mio. qm MF/G über einen Anteil vonrund 11 % am gesamten Berliner Büroflächenbestand.
In der Vergangenheit haben sich einzelne Büroagglomeratio-nen herausgebildet, die sich sehr gut und erfolgreich imMarktgeschehen etabliert haben. Andere Standorte verfügenüber das Potenzial, sich kurz-, mittel- oder langfristig ver-gleichbar im Büromarkt zu behaupten. Voraussetzung für eineerfolgreiche Etablierung sind dabei eine sehr gute Anbindung,ein konkretes Zielgruppenkonzept und ein urbanes Umfeldund/oder besondere Lage- und Objektqualitäten.
Ausgewählte Berliner Ringstandorte
Name
berlinbio-techpark
Büroteil-markt
Charlotten-burg
Ring-Bahn-Station
Jungfern-heide
Struktur und Ausrichtung
Etablierter Forschungsstand-ort mit Schwerpunkt Biotech-nologie, Neubauten und mo-dernisierter Altbau
Mietniveau in Euro/qm MF/G
Bestand: 8,50 - 10,50Neubau: 11,00 - 14,00
Perspektive
Weitere Etablierung, kleinteili-ge Nachverdichtung
Treptowers
Messe
StorkowerStraße
EUREF-Campus
Mediaspree
Peripherie-West
TreptowerPark
Messe Süd/ICC
Peripherie-Nord
Schöneberg
Landsber-ger Allee
Schöneberg
Etablierter Bürostandort fürDienstleister mit weithin sicht-barem Landmark , Neubautenund modernisierter Altbau
Wohnquartiere durchsetzt mitzum Teil großvolumigen Büro-bestandsgebäuden und hete-rogener Nutzerstruktur
Bestand: 8,50 - 10,50Neubau: 11,00 - 17,00
Bestand: 8,50 - 13,00Neubau: 11,00 - 17,00
Gewerbegebiet mit hohem Bü-roflächenanteil und heteroge-ner Nutzerstruktur, Bestands-gebäude der 1960er und1980er
Forschungs-, Produktions- undBürostandort mit Fokus aufEnergie und Mobilität, Neu-bauten und modernisierter Alt-bau
Bestand: 5,50 - 9,50Neubau: 8,00 - 13,00
Bestand: -Neubau: 14,00 - 16,00
Weitere Etablierung, Weiter-entwicklung auf Osthafenareal
Weitere Etablierung, Potenzia-le durch Abriss/Neubau undauf etwas weiter entferntenBrachen
Ergänzende Büroobjekte aufdem Schlachthofareal undlangfristig Entwicklungen ander Storkower Straße
Weitere rund 100.000 qm BGFbefinden sich in der Planungs-phase
Entwick-lungsgebietSüdkreuz
Schöneberg Südkreuz Entwicklung eines Stadtquar-tiers mit relevantem Büroanteil Neubau: perspekti-visch >17,00
Über 50 Hektar für neuesStadtquartier
Marktbericht 01/2016© Berliner Sparkasse
Berliner SparkasseGewerbliche ImmobilienfinanzierungTel.: 030/869 589 50www.berliner-sparkasse.de/if
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Über die Marktberichte
Die Berliner Sparkasse hat sich am regionalen Immobilienfi-nanzierungsmarkt als einer der größten Marktteilnehmer po-sitioniert und verzeichnet starke Zuwachsraten. Sie bietetmaßgeschneiderte Finanzierungsmodelle in einem der dyna-mischsten Immobilienmärkte Europas. Um ihre Geschäfts-partner und die interessierte Öffentlichkeit zu informieren,wird in Zusammenarbeit mit bulwiengesa der Berliner Gewer-beimmobilienmarkt regelmäßig näher beleuchtet. Im Fokusstehen Standorte oder Marktsegmente, über die üblicherwei-se weniger berichtet wird, die aber dennoch einen bedeuten-den Anteil am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt haben.