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Mietrechtunter Berücksichtigung der aktuellen

Rechtsprechung

Kanzlei für MietrechtRechtsanwalt Marco Rath

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ÜbersichtI. Der MietvertragII. MieterhöhungIII. SchönheitsreparaturenIV. MangelrechteV. KündigungVI. Vertragsabwicklung und RäumungVII. RäumungVIII. Betriebskosten

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I. Der Mietvertrag

• Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet

• Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte– Keine Überraschungsklausel– Klare, verständliche, eindeutige Formulierung– Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB


I. Der Mietvertrag

• Hausordnung• Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB

– Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger– Beseitigungswille/ Modernisierung– Personal


II. Mieterhöhung• Individualvereinbarung

– Schriftlich (§ 550 BGB)– Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung

• Staffelmiete, § 557a BGB– Schriftform– Mindestens 1 Jahr Abstand– Vollständige Staffelangabe– Keine Höchstfrist; Altverträge 10 Jahre– Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich– Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung


II. Mieterhöhung• Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB

– Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte– Schriftform

• Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB– Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank– Kappungsgrenze 20%– Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn– Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters –

ersatzweise gerichtliche Ersetzung– Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB


II. Mieterhöhung• Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB

– Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung– Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die

Jahresmiete– Energieeinsparung– Maßnahmen ohne Verschulden des Vermieters– Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561 BGB

• Kostensteigerungen– Betriebskostenpauschale, § 560 BGB


III. Schönheitsreparaturen• Begriff

– Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch

– Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen)

– Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung


III. Schönheitsreparaturen

• Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag– Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB– (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!)– Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung– Laufende Schönheitsreparaturen– Keine starren Fristen


III. Schönheitsreparaturen

• Erfüllungs- und Ersatzansprüche– Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit– Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter

Bezeichnung, Fristsetzung• Verjährung

– 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB

– Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB


IV. Mangelrechte

• Mangel– Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler

(Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen– Anfänglich: verschuldensunabhängig– Nach Mietbeginn: Nur bei Vertretenmüssen– Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung– Ausschluss bei Kenntnis oder eigenes Verschulden


IV. Mangelrechte

• Minderung, von selbst (eo ipso), rückwirkend• Schadensersatz• Selbstvornahme• Kündigung


V. Kündigung• Ordentlich (fristgemäß)

– Eigenbedarf• Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung• Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf• Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

– Erhebliche Nachteile bei Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung

• Anderweitige Verwertung, der vernünftige Erwägungen zu Grunde liegen

• Nicht: Erzielung einer höheren Miete oder Gewinnsteigerung bei Verkauf


V. Kündigung

– Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung• Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen,

Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter

• Abmahnung


V. Kündigung

• Außerordentlich (fristlos)– Unzumutbarkeit– Hausfriedensstörung– Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung)– Unberechtigte Drittüberlassung– Zahlungsverzug und -säumigkeit


V. Kündigung• Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei

– Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch– Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters

• Inhalt und Form– Schriftform– Begründung– Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte


VI. Vertragsabwicklung

• Räumungsanspruch– Rückgabe der Mietsache– Entfernung eingebrachter Sachen– Vermieterpfandrecht– Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung,

„besenrein“, Entfernen von Einrichtungen)– Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der

festgehaltenen Mängel)


VI. Vertragsabwicklung• Rechtslage bei Vorenthalten

– Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung– Teilrücknahme Freiwerden von Leistung anteilsmäßig– Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“– Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!)– Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB

„Mietausfallschaden“


VI. Vertragsabwicklung• Verjährung

– 6 Monate, § 548 BGB– Mietausfallentschädigung und Schadensersatz,

Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarung

nicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre)

– Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe


VII. Räumung• Räumungsklage und Zwangsvollstreckung

– Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen– Gegen jeden Mieter und Besitzer– „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist,

Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung

– „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos)

– „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar


VIII. Betriebskosten, § 556 BGB• Heizkostenverordnung, HeizkostenV• Vereinbarung

Vorauszahlung oder Pauschale• Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung

– Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen– Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung– Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst

Erläuterung, Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung– Prüfungsrecht des Mieters

• Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB– Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate– Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung– Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB


Vielen Dank für ihr Interesse.

Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an!

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