Amt für Wohnungswesen

Schutzgebühr: 2,00 €

Mietspiegel für Darmstadt 2016Fortschreibung des Mietspiegels Darmstadt 2014

Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für

nicht preisgebundenen Wohnraum

Qualifizierter Mietspiegel nach § 558 d BGB

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Haus&Grund®

Eigentum.Schutz.Gemeinschaft.

Darmstadt

mit der vorliegenden Broschüre stelle ich

Ihnen den neuen qualifizierten Mietspie­

gel für Darmstadt 2016 vor, eine Fort­

schreibung des Mietspiegels Darmstadt

aus 2014.

Nach der aktuellen gesetzlichen Grundlage

sind qualifizierte Mietspiegel im Abstand

von zwei Jahren der Marktentwicklung

anzupassen. Diese Fortschreibung erfolg­

te aktuell auf der Grundlage des Preisin­

dex für die Lebenshaltung aller privaten

Haushalte. Die Grundlagenberechnungen

für den neuen Mietspiegel hat das Institut

Wohnen und Umwelt (IWU) für die Wis­

senschaftsstadt Darmstadt vorgenommen.

Der Mietspiegel ist ein Instrument, das

Auskunft über die ortsübliche durch­

schnittliche Vergleichsmiete gibt, er trägt

maßgeblich dazu bei, das Mietpreisgefü­

ge im nicht preisgebundenen Wohnungs­

bestand transparent zu machen und hilft,

Streitigkeiten zwischen Mietvertragspar­

teien oder gerichtliche Auseinanderset­

zungen im Vorfeld zu vermeiden.

Darmstadt ist eine attraktive, dynami­

sche Stadt mit Zuzug von Familien, Stu­

dierenden oder auch Einzelpersonen.

Diese Entwicklung macht sich auch

auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar.

Unser zentrales sozialpolitisches Ziel

ist es, preiswerten Wohnraum vorzu­

halten. Dies erreichen wir im sozial ge­

förderten Wohnungsbau unter anderem

durch die Erneuerung oder den Aus­

gleich jährlich auslaufender Bindungen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Vorwort

3

Auch werden Mietwohnungen für Fami­

lien mit Einkommen etwas oberhalb der

Einkommensgrenzen des sozialen Woh­

nungsbaus, das sogenannte „mittlere

Einkommen“, geschaffen.

Für die Mitarbeit am aktuellen Mietspie­

gel danke ich dem Institut Wohnen und

Umwelt (IWU), dem Mieterbund Darm­

stadt Region Südhessen e.V. und Haus &

Grund Darmstadt e.V., als Vertretungen

der Mietvertragsparteien.

Ich bin mir sicher, dass Ihnen auch der

aktuelle Darmstädter Mietspiegel 2016

wieder gute Dienste leistet, ob Sie vor Ab­

schluss eines neuen Mietvertrages stehen

oder Ihr Mietverhältnis schon über Jahre

Bestand hat.

Barbara Akdeniz

Stadträtin

RechtslageMieterhöhung bis zur ortsüblichen

Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

1. Der Vermieter kann die Zustimmung

zu einer Erhöhung der Miete bis zur

ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen,

wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu

dem die Erhöhung eintreten soll, seit

15 Monaten unverändert ist. Das Miet­

erhöhungsverlangen kann frühestens

ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung

geltend gemacht werden. Erhöhungen

nach den §§ 559 bis 560 werden nicht

berücksichtigt.

2. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird

gebildet aus den üblichen Entgelten,

die in der Gemeinde oder einer ver­

gleichbaren Gemeinde für Wohnraum

vergleich barer Art, Größe, Ausstattung,

Beschaffenheit und Lage einschließlich

der energetischen Ausstattung und Be­

schaffenheit in den letzten vier Jahren

vereinbart oder, von Erhöhungen nach

§ 560 abgesehen, geändert worden sind.

Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem

die Miethöhe durch Gesetz oder im Zu­

sammenhang mit einer Förderzusage

festgelegt worden ist.

3. Bei Erhöhungen nach Abs.1 hat die Lan­

desregierung mit der „Hessischen Ver­

ordnung zur Bestimmung der Gebiete

mit abgesenkter Kappungsgrenze“

nach §558 Abs. 3 Satz 2 BGB vom

17.10.2014 bestimmt, dass in Darm­

stadt – befristet bis zum 17.10.2019 –

die Miete innerhalb von drei Jahren,

von Erhöhungen nach den § 559 bis

560 BGB abgesehen, nicht um mehr

als 15 Prozent erhöht werden darf.

4. Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters

zur Ausgleichszahlung nach den Vor­

schriften über den Abbau der Fehl­

sub ventionierung im Wohnungswesen

wegen des Wegfalls der öffentlichen

Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der

zuletzt zu entrichtenden Ausgleichs­

zah lung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühes­

tens vier Monate vor dem Wegfall der

öffentlichen Bindung verlangen, ihm

innerhalb eines Monats über die Ver­

pflichtung zur Ausgleichszahlung und

über deren Höhe Auskunft zu erteilen.

Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Ver­

pflichtung des Mieters zur Leistung einer

Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37

des Wohnraumförderungsgesetzes und

den hierzu ergangenen landesrechtlichen

Vorschriften wegen Wegfalls der Miet­

bindung erloschen ist.

5. Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichs­

miete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne

des § 559a abzuziehen, im Falle des

§ 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des

Zuschusses.

6. Eine zum Nachteil des Mieters abwei­

chende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Recht auf eine Mieterhöhung steht

dem Vermieter nicht zu, solange und so­

weit eine Erhöhung durch Vereinbarung

ausgeschlossen ist oder der Ausschluss

sich aus den Umständen ergibt, insbe­

sondere durch die Vereinbarung eines

Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit

mit fester Miete oder wenn mit dem

Mieter ein sogenannter Staffelmietver­

trag abgeschlossen wurde. Solange

die Vereinbarung über eine „Staffel­

miete“ gilt, sind auch Mieterhöhungen

Rechtslage, Anwendungsbereich, Mietbegriff

4

VorbemerkungenIm Auftrag der Stadt Darmstadt wurde

in Zusammenarbeit mit n dem Mieterbund Darmstadt Region

Südhessen e. V.n dem Haus & Grund Darmstadt e. V.n dem Amtsgericht Darmstadtn der Geschäftsstelle des Gutachter­

ausschusses für Immobilienwerte

auf der Grundlage der Fortschrei­

bung des Mietspiegels 2014 nach

§ 558d Abs. 2 BGB für nicht preis­

gebundene Wohnungen in Darmstadt

der nachfolgende qualifizierte Miet­

spiegel erstellt. Der Mietspiegel ist

eine Übersicht über die ortsübliche

Vergleichsmiete in Darmstadt. Die

wissenschaftliche Bearbeitung er­

folgte durch das Institut Wohnen und

Umwelt (IWU), Darmstadt. Basis für

den neuen Mietspiegel ist das Gut­

achten der „Fortschreibung des Qua­

lifizierten Mietspiegels Darmstadt

2014 zum Qualifizierten Mietspiegel

Darmstadt 2016“ des Instituts Woh­

nen und Umwelt (IWU), Darmstadt.

aufgrund einer Modernisierung aus­

geschlossen. Die Kündigung eines

Mietverhältnisses über Wohnraum

zum Zwecke der Mieterhöhung ist

ausgeschlossen (§§ 557 – 557b BGB).

7. Die Landesregierung hat mit der „Hes­

sischen Verordnung zu Bestimmung

der Gebiete mit angespannten Woh­

nungsmärkten“ im Sinne des § 556d

Abs. 2 BGB vom 17.11.2015 be­

stimmt, dass in Darmstadt mit Aus­

nahme der Gemeindeteile Arheilgen,

Eberstadt und Kranichstein – befristet

bis zum 30.06.2019 – die Miete zu

Beginn des Mietverhältnisses die orts­

übliche Vergleichsmiete um höchstens

10 Prozent übersteigen darf. Sonder­

fälle, wie eine über dieser Grenze lie­

gende Vormiete oder Modernisierung

ergeben sich aus § 556e BGB. Bei

Neubauten und nach umfassender

Modernisierung gilt die Grenze nach

§ 556f BGB nicht. Hält der Vermieter

sich nicht an diese Vorschriften kann

der Mieter dieses Verhalten rügen. Der

Vermieter hat dem Mieter zu viel ge­

zahlte Miete dann nach § 556g BGB

nachträglich herauszugeben.

Form und Begründung der Miet­erhöhung (§ 558a BGB)1. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558

ist dem Mieter in Textform zu erklären

und zu begründen.

2. Zur Begründung kann insbesondere

Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdaten­

bank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutach­

ten eines öffentlich bestellten und

vereidig ten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne

vergleichbare Wohnungen; hierbei

genü gt die Benennung von drei

Wohnungen.

3. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel

(§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift

des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, An­

gaben für die Wohnung, so hat der

Vermieter in seinem Mieterhöhungs­

verlangen diese Angaben auch dann

mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung

auf ein anderes Begründungsmittel

nach Absatz 2 stützt.

4. Bei der Bezugnahme auf einen Miet­

spiegel, der Spannen enthält, reicht es

aus, wenn die verlangte Miete inner­

halb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit­

punkt, in dem der Vermieter seine

Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vor­

handen, bei dem § 558c Abs. 3 oder

§ 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann

auch ein anderer, insbesondere ein

veralteter Mietspiegel oder ein Miet­

spiegel einer vergleichbaren Gemeinde

verwendet werden.

5. Eine zum Nachteil des Mieters abwei­

chende Vereinbarung ist unwirksam.

Dabei hat der Mieter eine Überlegungsfrist

von zwei Monaten. Sie beginnt mit dem

Ablauf des Monats, in dem ihm das Verlan­

gen nach einer Mieterhöhung zugegangen

ist. Stimmt der Mieter innerhalb dieser

Frist zu, hat er die erhöhte Miete vom Be­

ginn des dritten Monats zu zahlen, der auf

den Zugang des Erhöhungsverlangens

folgt. Stimmt der Mieter der Erhöhung

nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von

drei weiteren Monaten den Mieter auf Zu­

stimmung verklagen. Ist der Klage kein

wirksames Erhöhungsverlangen vorausge­

gangen, kann der Vermieter dieses Erhö­

hungsverlangen im Rechtsstreit nachholen

oder beheben. Aber auch in diesem Fall

bleibt dem Mieter die zweimonatige Zu­

stimmungsfrist erhalten.

Anwendungsbereich des MietspiegelsDer Mietspiegel gilt für alle bestehenden

Wohnraummietverhältnisse, die der Regu­

lierung des § 558 BGB unterliegen, mit

Ausnahme der in § 558 Abs. 2, Satz 2

und in § 549 BGB Abs. 2 und Abs. 3.

genannten Mietverhältnisse. Der Miet­

spiegel kann auch bei Neuabschlüssen

von Mietverträgen als Orientierungshilfe

herange zogen werden.

Der Mietspiegel findet damit für folgende

Nutzungsverhältnisse über Wohnraum

keine Anwendung:n Wohnraum, dessen Miete durch Gesetz

oder im Zusammenhang mit einer För­

derzusage festgelegt wurde, also alle

Wohnraummietverhältnisse über öffent­

lich geförderte Wohnungen (sog. Sozial­

wohnungen) oder über Wohnungen,

deren Miete im Zusammenhang mit

einer modernisierungsbezogenen För­

derzusage gedeckelt wurden (z. B.

Sanierungs satzung)n Wohnraum zum vorübergehenden Ge­

brauch (Laufzeit bis einschließlich

6 Monate)n Möblierter Wohnraum in einer vom

Vermieter selbst bewohnten Wohnungn Wohnraum, den eine juristische Person

des öffentlichen Rechts oder ein aner­

kannter privater Träger der Wohlfahrts­

pflege angemietet hat, um ihn Personen

mit dringendem Wohnungsbedarf zu

über l assen, wenn sie den Mieter bei

Vertragsschluss auf die Zweckbestim­

mung des Wohnraums und die Aus­

nahme von den genannten Vorschriften

hingewiesen hatn Wohnraum in Studenten­ oder Jugend­

wohnheimen oder vergleichbaren Heimen

oder Anstaltenn Nicht zu Wohnzwecken vermieteter

Wohnraumn Durch den Eigentümer selbst genutzter

Wohnraumn Wohnraum, bei dem die Mietzahlung

überwiegend Serviceleistungen des Ver­

mieters, z. B. Verpflegung oder Betreu­

ung, abdecktn Wohnraum, dessen Überlassung unmit­

telbarer Bestandteil eines Arbeitsvertra­

ges sind (sog. Werksdienstwohnungen)

5

6

Für einige Wohnraummietverhältnisse

konnten jedoch in der Stichprobenerhe­

bung nicht ausreichend viele Fälle erhoben

werden, um eine hinreichend gesicherte

Aussage über deren ortsübliches Entgelt

treffen zu können. Für diese Wohnraum­

mietverhältnisse gilt deshalb die Vermu­

tungswirkung des Mietspiegels nach

§ 558d Abs. 3 nicht. Gleichwohl kann der

Mietspiegel auch für diese Wohnraum­

mietverhältnisse als Entscheidungshilfe

zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs­

miete herangezogen werden. Betroffene

Mietverhältnisse sind:

n Untermietverhältnissen Wohnungen, deren Küche / Kochgelegen­

heit und / oder Bad von anderen Haupt­

mietern mitbenutzt wirdn Wohnungen, deren Küche / Kochgelegen­

heit und / oder Bad außerhalb der abge­

schlossenen Wohnung (z. B. jenseits

eines öffentlich zugänglichen Treppenhau­

ses oder eines öffentlichen Flures) liegtn Wohnraum mit einer Wohnfläche unter

20 m² (25 m² bei Wohnungen mit sepa­

rater Küche) und über 150 m²n Penthouse­Wohnungenn Möblierter Wohnraum

MietbegriffMietverträge sind von Fall zu Fall unter­

schiedlich ausgestaltet. Dies betrifft insbe­

sondere die Art und Anzahl der umgeleg­

ten Betriebskosten. Hat der Vermieter / die

Vermieterin2 alle zutreffenden Betriebs­

kosten separat ausgewiesen und auf den

Mieter umgelegt, so ist die vertraglich

vereinbarte Miete (Vertragsmiete) eine so

genannte Nettomiete. Eine Bruttomiete

liegt dann vor, wenn der Vermieter über­

haupt keine Betriebskosten separat aus­

gewiesen und umgelegt hat. Hat der Ver­

mieter dagegen nur einen Teil der

zutreffenden Betriebskosten umgelegt,

dann ist die Vertragsmiete eine so ge­

nannte Teilinklusivmiete.

Der Mietspiegel weist ausschließlich

Nettomieten aus. Zur Ermittlung der

ortsüblichen Vergleichsmiete für einen

konkreten Mietvertrag müssen – soweit

die vertraglich vereinbarte Miete eine Tei­

linklusiv­ oder Bruttomiete ist – die zu­

treffenden, aber nicht umgelegten Be­

triebskosten zur ermittelten ortsüblichen

Nettomiete (Tabelle 1 a und b) hinzuge­

zählt werden. Erst dann entspricht diese

vertragsangepasste Vergleichsmiete in ih­

rer Struktur der jeweils zu überprüfenden

individuellen Vertragsmiete.

Hinweise auf die marktübliche Höhe

bestimmter Betriebskostenpositionen er­

halten Sie beispielsweise aus dem

bundesweiten Betriebskostenspiegel des

Deu tschen Mieterbundes oder aus Über­

sichten, die von lokalen Interessensver­

bänden erstellt wurden.

Grundlage für die Berechnung der Ver­

gleichsmiete sind die Tabellen 1 bis 4.

Mit ihrer Hilfe kann für jeden Einzelfall je

nach Wohnungstyp, Grundausstattung

und Wohnfläche sowie nach Baualter,

Lage, energetischer Beschaffenheit und

Wohnungsausstattung die ortsübliche

Vergleichsmiete berechnet werden.

Zur Ermittlung der Vergleichsmiete sind

drei Arbeitsschritte anzuwenden:n Feststellung der durchschnittlichen Net­

tomiete in Abhängigkeit vom Wohnung­

styp, der Grundausstattung und der

Wohn fläche nach Tabelle 1 a oder 1 b

(siehe Seite 10 und 11).n Ermitteln der preisrelevanten Zu­ und /

oder Abschläge nach Tabelle 2 (siehe

Seite 12­15), ggf. unter Berücksichti­

gung der Wohnlagenkarte und der Ta­

belle 4 (energetische Beschaffenheit).n Berechnung der ortsüblichen Vergleichs­

miete durch Übertrag der durchschnitt­

lichen Nettomiete aus Tabelle 1 a oder

1 b und der Zwischensumme aus Tabelle

2 in die Tabelle 3 (siehe Seite 16).

Arbeitsschritt 1: Feststellung der durchschnittlichen Nettomiete

Tabelle 1 a und 1 b enthalten die durch­

schnittliche Nettomiete in Euro pro Qua­

dratmeter nach Wohnungstypen, Grund­

ausstattung und Wohnfläche:n In Tabelle 1 a (siehe Seite 10) finden Sie

die Angaben zu Wohnungen / Einfamilien­

häusern mit separater Küche.n In Tabelle 1 b (siehe Seite 11) finden Sie

die Angaben zu Wohnungen / Einfamilien­

häuser mit integrierter Küche / Koch­

nische / ­gelegenheit.

Wohnungen mit separater Küche unter­

scheiden sich deutlich in ihrer Beschaf­

fenheit von solchen ohne separaten

Küchenraum.

Die Durchschnittsmieten sind deshalb

jeweils in einer eigenen Tabelle aufgeführt

(Tabelle 1 a, Tabelle 1 b).

2 Aus Gründen der besseren Lesbarkeit

wurde im Text nur die männliche oder

die weibliche Form gewählt. Die Anga-

ben beziehen sich jedoch immer auf

Angehörige beider Geschlechter.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

7

Zur Ermittlung der durchschnittlichen Net­

tomiete wählt man die Tabellenzeile aus,

die der zutreffenden Wohnfläche entspricht.

Liegt die Wohnfläche zwischen zwei in der

Tabelle ausgewiesenen Wohnflächenwer­

ten, ist die durchschnittliche Nettomiete

durch Interpolation der entsprechenden

Tabellenwerte zu ermitteln (vgl. Sie hierzu

die nebenstehende Erläuterung).

Anschließend werden in der Kopfzeile die

Tabellenbereiche für den zutreffenden

Wohnungstyp herausgesucht. Handelt es

sich bei der Wohnung um ein Einfamilien­

haus, wählen Sie den Tabellenbereich

„Einfamilienhaus“. Handelt es sich um

eine Geschoßwohnung, wählen Sie den

Tabellenbereich „Wohnung“ und dann die

Spalten, die Ihrem Wohnungstyp ent­

spricht, also z. B. „3 Zimmer“. Zu jedem

Wohnungstyp werden zwei mittlere Net­

tomietwerte angegeben, je nachdem, ob

die Wohnung oder das Einfamilienhaus

über eine Standardgrundausstattung ver­

fügt oder nicht (was zur Standardgrundaus­

stattung gehört, wird in den Anmerkungen

auf Seite 8 genauer erläutert). Im Schnitt­

punkt der gewählten „Wohnflächen­Zeile“

und der Wohnungstypen / Ausstattungs­

Spalte“ kann man die durchschnittliche

Nettomiete pro Quadratmeter Wohnflä­

che ablesen. Dieser Wert wird in die

Tabelle 3 eingetragen.

Interpolation der Nettomieten in Tabelle 1 a bzw. 1 bDie Wohnungsgrößen der Nettomieten

(Tabelle 1 a und 1 b) sind in 5 m² Schrit­

ten aufgeführt. Die meisten Wohnflächen

liegen jedoch zwischen diesen. Aus die­

sem Grund sind die in Tabelle 1 a und

1 b aufgeführten Mietwerte auf die für

die tatsächliche Wohnfläche gültigen

Werten umzurechnen (durch lineares

interpolieren).

Beispiel:

Ermittlung von Zwischenwerten der Net­

tomieten (Interpolation), z. B. für eine

3­Zimmer­Wohnung mit einer Wohnfläche

von 68 m² und Standardgrundausstattung

nach Tabelle 1 a

Tabellenwerte:

65 m², mittlere Nettomiete 7,77€ / m²

Tabellenwerte:

70 m², mittlere Nettomiete 7,75 € / m²

Differenz = 0,02 € / m² für 5 m²,

dies entspricht 0,004 € / m² für 1 m²

Die Differenz von 65 m² bis 68 m² beträgt

3 m², dies entspricht einer Mietpreis dif­

ferenz von 3 x 0,004 € / m² = 0,012 € / m²

Dieser Wert wird von 7,77 € abgezogen.

Die Nettomiete für die Beispielwohnung

mit 68 m² beträgt demnach 7,76 € / m².

Begriffsbestimmungen und Anmer­kungen zu den Tabellen 1 a und 1 bDurchschnittliche Nettomiete

Die durchschnittliche Nettomiete ist die

ortsübliche Durchschnittsmiete für einen

gegebenen Wohnungstyp unter Berück­

sichtigung der Grundausstattung und der

Wohnfläche, die mittels der preisrelevan­

ten Zu­ und / oder Abschläge der konkre­

ten Wohnsituation in Arbeitsschritt 2

angepasst wird.

Wohnfläche

Zur Wohnfläche zählen alle Wohnräume,

Küche, Toilette, Bad, Flur (bei abgeschlos­

senen Wohnungen), Abstellräume inner­

halb der Wohnung sowie jeweils mit einem

viertel bis maximal halber Fläche (bei ent­

sprechendem Wohnwert) Balkon, Loggia

und Wintergarten3. Nicht mitgerechnet

werden Kellerräume, Waschküchen, Dach­

böden, Abstellräume außerhalb der Woh­

nung, das Treppenhaus und Garagen.

Außerdem muss die Raumhöhe berück­

sichtigt werden. Wohnflächen mit einer

lichten Höhe von mindestens zwei

Metern zählen voll. Bei einer Höhe von

ein bis unter zwei Metern gilt die Hälfte

der Fläche. Die Fläche unter einer Raum­

höhe von weniger als einem Meter wird

nicht gezählt.

Appartement

Umgangssprachliche Bezeichnung für

eine 1­Zimmer­Wohnung mit üblicher­

weise in den Wohnraum integrierte Kü­

che /Kochnische / ­gelegenheit, manch­

mal auch mit in den Flur integrierte

Kochnische / ­gelegenheit.

Einfamilienhaus

Wohngebäude mit nur einer Hauptwoh­

nung, die den überwiegenden Teil der

Gebäudenutzfläche umfasst. Auch wenn

sich eine Einliegerwohnung in einem

Einfamilienhaus befindet, ist die Haupt­

wohnung als Einfamilienhaus zu bewer­

ten. Dies gilt jedoch nicht für die separat

vermietete Einliegerwohnung, sie wird

als Wohnung bewertet.

3 Ohne ausdrückliche vertragliche Rege-

lung gilt für Vertragsabschlüsse ab dem

1. Januar 2004 gewöhnlich die Wohnflä-

chenverordnung (WoFlV) mit der Vorgabe,

dass die Terrassen- und Balkonflächen

in der Regel zu 25 Prozent anzurechnen

sind, sowie für Vertragsabschlüsse bis

zum 31. Dezember 2003 die Verordnung

über wohnungswirtschaftliche Berechnun-

gen (Zweite Berechnungsverordnung – II.

BV) mit der Vorgabe, dass die Grundflä-

chen von Balkone, Loggien, Dachgärten

oder gedeckten Freisitzen bis zur Hälfte

angerechnet werden können

8

Ein Reiheneinfami lienhaus oder eine

Doppelhaushälfte ist einem freistehen­

den Einfamilienhaus gleich gesetzt.

Küche

Unter Küche wird die Art des Küchen­

raums genauer bezeichnet, nicht deren

Ausstattung z. B. mit (Einbau­)Küchen­

möbeln oder Elektrogeräten. Die in Tabelle

1 a und 1 b ausgewiesenen Nettomieten

unterscheiden nicht, ob der Vermieter eine

Küchenausstattung zur Verfügung stellt

oder nicht.

Eine separate Küche ist ein mittels einer

Tür abgeschlossener separater Raum der

Wohnung mit den entsprechenden An­

schlüssen für Strom und / oder Gas sowie

Wasser und Abwasser. Eine integrierte

Küche ist ein Küchenbereich, der nicht

gegenüber anderen Wohnräumen oder

Erschließungsräumen (z. B. Flur) räumlich

abgeschlossen ist.

Anzahl der Zimmer

Anzahl der Wohn­ / Schlafräume. Soge­

nannte „halbe Zimmer“ zählen als „ganzes

Zimmer“. Küche, Bad, Toilette, Flur oder

Nebenräume zählen nicht als Zimmer.

Standardgrundausstattung

Eine Standardgrundausstattung liegt vor,

wenn alle folgenden Merkmale zusam­

men zutreffen:n Etagen­ oder Gebäudezentralheizung

(einschl. Fernwärme) in allen Wohn­ /

Schlafräumen, Küche und Bad. Eine

integrierte Küche (d. h. kein separater

Küchenraum) ohne Beheizungsmöglich­

keit zählt als beheizt, wenn sie in einen

beheizten Wohnraum integriert ist.n Wohnungseigenes Badezimmer. Ein Ba­

dezimmer ist ein separater, mittels einer

Tür abgeschlossener Raum innerhalb

der Wohnung mit Bad­ und / oder

Duschwanne.n Mindestens eine wohnungseigene Toi­

lette befindet sich innerhalb der Woh­

nung.

Fehlen eines oder mehrere dieser Merk­

male, liegt keine Standardgrundaus­

stattung vor.

Arbeitsschritt 2: Berechnung der Zu­ und / oder Abschläge

Tabelle 2 beinhaltet die Zu­ und Abschläge

in Prozent von der durchschnittlichen

Nettomiete nach Lage, Baualter, Ausstat­

tung, Grundriss sowie energetischer Be­

schaffenheit. Die Tabelle kann als Berech­

nungs schema zum eigenen Eintragen von

Werten verwendet werden. Es ist zu prüfen,

welche der Wohnungsmerkmale zutreffen.

Für jedes zutreffende Merkmal ist der Zu­

bzw. Abschlagswert in die leeren Felder

der jeweils rechten Spalte einzutragen.

Danach sind die Zu­ und Abschläge –

jeweils getrennt – zusammenzurechnen

und die Summe der Abschläge von der

Summe der Zuschläge abzuziehen. Das

Zwischenergebnis wird ebenfalls in

Tabelle 3 eingetragen.

Begriffsbestimmungen und Anmer­kungen zur Tabelle 2Lage

Als Ergebnis der Datenauswertung haben

sich insgesamt vier Lageklassen als den

Mietpreis bestimmend herausgestellt.

Die Einordnung einer Wohnung erfolgt

anhand der Wohnlagenkarte im Anhang.

Baujahr

Eine Wohnung ist in die Baujahresklasse

einzuordnen, in der das Gebäude erstellt

bzw. in dem die Wohnung erstmals

bezugsfertig wurde.

Zu­ und Abschläge für verschiedene Bau­

altersklassen ergeben sich unabhängig von

Modernisierungstatbeständen und drücken

unterschiedliche baujahresbe dingte Wohn­

werte aus. Die Baualtersklasse 1977 und

früher beinhaltet auch Altbauten, da sich

die mittlere Miethöhe in der Mietspiegel­

erhebung nicht unterschieden hat.

Grundriss

Das Merkmal einfacher Küchenbereich

ist nur bei Wohnungen nach Tabelle 1 b

anwendbar. Ein einfacher Küchenbe­

reich besitzt keine eigenen Bewegungs –

und Stellflächen, sondern ist Bestandteil

des Wohnraums oder Flurs.

Ausstattung

Substandard­Grundausstattung:

Der überwiegende Teil der Wohnungen

ohne Standardgrundausstattung nach Ta­

belle 1 a oder 1 b besitzt Gaseinzelöfen.

Für alle anderen Wohnungen ohne Stan­

dardgrundausstattung nach Tabelle 1 a

und 1 b (also z. B. Wohnungen mit Holz­/

Kohle­ oder Öleinzelöfen oder ohne Hei­

zung, Bad oder Innentoilette) trifft zu­

sätzlich der Abschlag für eine Substan­

dardgrundausstattung zu, da in jedem

Fall eins der genannten Ausstattungs­

merkmale fehlt.

Besonders hochwertige

Radabstellmöglichkeit

Eine Treppe mit mehr als drei Treppen­

stufen und integrierter Rampenrinne ist

hier nicht gemeint.

Kein fließendes Warmwasser in der Küche:

In der Küche steht kein fließendes Warm­

wasser zur Verfügung, das durch eine

vom Vermieter gestellte Einrichtung wie

Boiler oder zentrale Warmwasserbereitung

erzeugt wird.

Über Putz liegende Leitungen:

Es reicht das Vorhandensein eines Merk­

mals (Wasser­, Gas­ oder Heizungsrohr­

leitungen bzw. Elektroverkabelungen.)

9

Energetische Ausstattung und

Beschaffenheit

Bei Neubauten ab Baujahr 1995 (zu die­

sem Zeitpunkt trat die 3. Wärmeschutz­

verordnung in Kraft, die einen erhöhten

gesetzlichen Wärmeschutzstandard erfor­

derte) kann für eine besonders hochwertige

energetische Beschaffenheit ein Zuschlag

erhoben werden, wenn eines oder mehrere

der genannten Merkmale zutrifft.

Bei energetisch modernisierten Wohnun­

gen mit Baujahr bis 1977 (vor Inkrafttre­

ten der 1. Wärmeschutzverordnung) kön­

nen Zuschläge für eine verbesserte

energetische Gebäudebeschaffenheit bzw.

eine umfangreich verbesserte energeti­

sche Ge bäudebeschaffenheit angesetzt

werden. Eine Kombination beider Zu­

schläge ist unzulässig. Zur Einstufung in

eine der beiden Zuschlagsgruppen kön­

nen zwei Verfahren angewendet werden:n Angaben zum Endenergiebedarf aus

einem Energiebedarfsausweis. Hierbei

ist zu beachten, dass bei zentraler Warm­

wasserbereitung die höhere Be darfs­

grenze heranzuziehen ist, während bei

Wohnungen mit dezentraler Warmwas­

serbereitung der jeweils niedrigere Wert

maßgeblich ist (vgl. die Abbildung auf

Seite 24). Maßgeblich ist in jedem Fall

der Endenergiebedarfskennwert, nicht

der Primärenergiebedarfskennwert oder

der Energieverbrauchskennwert. Letztere

dürfen nicht zur Geltendmachung eines

Zuschlags herangezogen werden. n Erreichen einer bestimmten Mindest­

punktzahl für durchgeführte energe­

tische Modernisierungsmaßnahmen.

Verwenden Sie Tabelle 4 auf Seite 25

zur Berechnung der Punktzahl.

Bei Wohnungen mit Baujahr 1978 und

jünger ist der mietpreisbestimmende Ein­

fluss der baualtersüblichen energetischen

Beschaf fenheit bereits in der Zu­ bzw.

Abschlagskomponente für das jeweilige

Baujahr enthalten. In dieser Baualters­

klasse konnten in der Mietspiegelstich­

probe keine signifikante energetische

Modernisierungstätigkeit festgestellt wer­

den, so dass kein Zuschlag begründet

werden kann.

Vollständige – rohbaugleiche – Moderni­

sierung des Gebäudes

Wird ein Zuschlag für eine vollständige –

rohbaugleiche – Modernisierung geltend

gemacht, darf dieser nicht mit dem Zu­

schlag für eine grundlegende Badezim­

mermodernisierung kombiniert werden.

Der Zeitraum von fünf Jahren, innerhalb

derer der Zuschlag geltend gemacht wer­

den kann, bezieht sich jeweils auf volle

Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Ab­

schlusses der Maßnahmen bis zum Zeit­

punkt des Mieterhöhungsverlangens. Wird

beispielsweise im Oktober 2016 ein Miet­

erhöhungsverlangen geltend gemacht, das

sich auf diesen Zuschlag stützt, können

zutreffende Maßnahmen berücksichtigt

werden, die in den Jahren 2011 (5. Jahr

vor dem Jahr des Mieterhöhungsverlan­

gens) bis 2016 abgeschlossen wurden.

Grundlegende Badezimmer­

modernisierung

Der Zeitraum vom 10 Jahren, innerhalb

derer der Zuschlag geltend gemacht wer­

den kann, bezieht sich jeweils auf volle

Jahre zwischen dem Zeitpunkt des Ab­

schlusses der Maßnahmen bis zum Zeit­

punkt des Mieterhöhungsverlangens.

Arbeitsschritt 3: Zusammenfassung der Einzeler­gebnisse

In Tabelle 3 werden – soweit sie für den

Einzelfall zutreffen – der Wert aus Tabelle

1 a oder 1 b sowie die Zwischensumme

aus Tabelle 2 eingetragen. Die durch­

schnittliche Nettomiete wird also durch

die jeweiligen Zu­ und Abschläge so ange­

passt, dass sich am Ende die ortsübliche

Vergleichsmiete ergibt.

Beachten Sie bitte, den aus Tabelle 2

übertragenen Prozentwert entweder durch

100 zu teilen oder falls sie einen Taschen­

rechner benutzen, die Prozenttaste zu

drücken, bevor Sie diesen Wert mit dem

Übertrag aus Tabelle 1 a oder 1 b multi­

plizieren und das Ergebnis bei einem

Zuschlag zu diesem Übertrag zu addieren

bzw. bei einem Abschlag zu subtrahieren.

Das Endergebnis ist die ortsübliche

Vergleichsmiete in Euro pro Quadrat­

meter. Zur Berechnung der ortsüblichen

Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung

muss der Quadratmeterwert mit deren

Wohnfläche multipliziert werden.

Es ist zu beachten, dass dieses Ergebnis

die Nettomiete wiedergibt. Zur Ermittlung

der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen

konkreten Mietvertrag, der eine Teilinklu­

siv oder Bruttomiete zum Vertragsgegen­

stand hat, müssen die zutreffenden, aber

nicht umgelegten Betriebskosten zur

durchschnittlichen Nettomiete wieder

hinzugezählt werden.

10

Tabellen zur Berechnung der ortsüblichen VergleichsmieteW

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1

Tabelle 1 a: Durchschnittliche Nettomieten in Euro / m2 für Wohnungen / Einfamilienhäuser mit separater Küche

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6

Tabelle 1 b: Durchschnittliche Nettomieten in Euro / m2 für Wohnungen / Einfamilienhäuser mit integrierter Küche / Kochnische / ­gelegenheit

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Tabelle 2: Zuschläge und Abschläge

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Tabelle zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

17

Übersichtskarte der Wohnlage

Lageklasse I

Lageklasse II

Lageklasse III

Lageklasse IV

18

19

Übersichtskarte der Wohnlage

Lageklasse I

Lageklasse II

Lageklasse III

Lageklasse IV

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Übersichtskarte der Wohnlage

Lageklasse I

Lageklasse II

Lageklasse III

Lageklasse IV

21

22

23

Übersichtskarte der Wohnlage

Lageklasse I

Lageklasse II

Lageklasse III

Lageklasse IV

24

Die Energieeffizienz einer Wohnung ermög­

licht nicht nur erhebliche Betriebskosten­

einsparungen. Wärmeschutzmaßnahmen

können auch den Wohnkomfort durch er­

höhte thermische Behaglichkeit im Winter

und bei sommerlicher Hitze deutlich stei­

gern. Mit der Neufassung des § 558 (2)

BGB im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber

daher klargestellt, dass die energetische Be­

schaffenheit und Ausstattung einer Woh­

nung als wohnwertrelevante Merk male

bei der Ermittlung der Vergleichsmiete

berücksichtigt werden müssen.

Im Mietspiegel Darmstadt 2016 beste­

hen zwei alternative Möglichkeiten, die

energetische Beschaffenheit von ener­

getisch modernisierten Wohnungen bis

Baujahr 1978 zu bestimmen, entweder

über den Endenergiebedarfskennwert

(siehe unten), oder, falls dieser nicht

bekannt ist, über die Bestimmung des

Modernisierungsumfangs anhand von

Maßnahmenpunkten (vgl. Seite 25).

Ermittlung des Endenergiekennwerts aus dem EnergiebedarfsausweisFür die Verwendung in Mietspiegeln stellt

in erster Linie die Nutz­ oder Endenergie

die wohnwertrelevante Größe dar4.

Ein niedriger Endenergiebedarfskenn­

wert entspricht dabei einer guten ener­

getischen Beschaffenheit und in der

Regel geringen Heizkosten und höhe­

rem thermischen Komfort. Der End­

energiebedarf kann direkt aus dem

Energiebedarfsausweis abgelesen werden

(1). Um festzustellen, ob die Wohnung

die Voraussetzungen zur Einstufung in

die Klasse verbesserte oder umfangreich

verbesserte energetische Beschaffenheit

erfüllt, ist der ermittelte Energiebedarfs­

wert mit den Höchstwerten in Tabelle 2

zu vergleichen. Hierbei ist zu beachten,

dass bei zentraler Warmwasserbereitung

die höhere Bedarfsgrenze in Tabelle 2

heranzuziehen ist, während bei Woh­

nungen mit dezentraler Warmwasser­

bereitung der jeweils niedrigere Wert

maßgeblich ist. Ob eine zentrale Warm­

wasserversorgung besteht, ist ebenfalls

einfach aus dem Energiebedarfsausweis

abzulesen. Ist in der Tabelle „Endenergie­

bedarf“ in der Spalte „Warmwasser“ ein

Wert eingetragen (2), wird die Wohnung

zentral mit Warmwasser versorgt.5 In

diesem Fall muss der Endenergiebedarfs­

wert mit Warmwasser aus Tabelle 2 zur

Einstufung herangezogen werden.

Zu beachten ist, dass Energieverbrauchs­

kennwerte für die Bestimmung der ener­

getischen Beschaffenheit modernisierter

Wohnungen im Mietspiegel nicht ver­

wendet werden können. Der Energie­

verbrauch wird nicht im Rahmen einer

Berechnung ermittelt, sondern basiert auf

dem Heizverhalten einzelner Mieter. Er

erlaubt daher keine objektive Einstufung

der energetischen Beschaffenheit einer

Mietwohnung im Mietspiegel.

Energetische Beschaffenheit und Ausstattung

1

2

Neues Bandtacho nach EnEV 2014

25

Ermittlung der Maßnahmenpunkte für energetische Modernisierungs­maßnahmenLiegt für die Wohnung kein Endenergie­

kennwert vor, kann zur Ermittlung der ener­

getischen Beschaffenheit der Wohnung bei

modernisierten Altbauten bis Baujahr

1977 alternativ die Beurteilung des ener­

getischen Modernisierungsumfangs her­

angezogen werden.

Tabelle 4 enthält hierfür eine Liste von

energetischen Modernisierungsmaßnahmen

aus den drei Teilbereichen Dämmung,

Fenster und Haustechnik. Jede die­

ser Maßnahmen wird – entsprechend

ihres Beitrags zur Gesamtenergieeffizi­

enz – mit einem Punktwert von 1 bis 5

Punkten verknüpft. Aus der Summe der

4 Diese Auffassung ergibt sich auch

aus der Definition der energetischen

Moderni sierung im §555b Nr. 1 BGB:

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche

Veränderungen, durch die in Bezug auf

die Mietsache Endenergie nachhaltig ein-

gespart wird (energetische Modernisierung)

5 Im Energiebedarfsausweis nach EnEV

2014 findet sich diese Information auf

Seite 3 des Ausweises.

durchgeführten Maßnahmen ergibt sich

die Gesamtzahl an Maßnahmenpunkten.

Ein Beispiel:

Um den Status verbesserte energeti­

sche Beschaffenheit zu erlangen, sind

6 Maßnahmenpunkte erforderlich. Diese

Punktzahl kann beispielsweise mit einer

Außenwanddämmung von 6 bis 13 cm

Stärke (3 Maßnahmenpunkte) und einer

Zwei­Scheiben­Wärmeschutzverglasung

(3 Maßnahmenpunkte) erreicht werden.

Ebenfalls 6 Maßnahmenpunkte werden

erreicht, wenn eine Zwei­Scheiben­Isolier­

verglasung vorhanden ist (2 Maßnahmen­

punkte), der Heizkessel ab dem Jahr

1995 erneuert wurde (2 Maßnah­

menpunkte), dabei ein Brennwertkessel

Tabelle 4: Energetische Ausstattung und Beschaffenheit (Baualter bis 1977)

Dämmung Maßnahmenpunkte

Außenwanddämmung von mindestens 6 cm Stärke, aber weniger als 13 cm 3

Außenwanddämmung von mindestens 13 cm Stärke, aber weniger als 20 cm 4

Außenwanddämmung von mindestens 20 cm Stärke 5

Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke von mindestens 6 cm Stärke 2

Dämmung der Kellerdecke von mindestens 4 cm Stärke 1

Fenster

Einbau Zwei­Scheiben­Isolierverglasung 2

Einbau Zwei­Scheiben­Wärmeschutzverglasung (üblich ab 1995) 3

Einbau Drei­Scheiben­Wärmeschutzverglasung („Passivhausfenster“) 4

Haustechnik

Heizkesselerneuerung zwischen 1987 und 1994 1

Heizkesselerneuerung ab 1995 2

Einbau eines Brennwertkessel (zusätzlich zur Heizkesselerneuerung ab 1995) 1

Anschluss an ein Fern­ oder Nahwärmenetz 1

Wärmepumpe als überwiegendes Heizsystem 1

Thermische Solaranlage 1

Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 1

eingebaut wurde (1 Maßnahmenpunkt)

und zusätzlich eine thermische Solaran­

lage eingebaut wurde (1 Maßnahmen­

punkt).

Herausgeber

Magistrat der

Wissenschaftsstadt Darmstadt

Amt für Wohnungswesen

Frankfurter Str. 71

Telefon (0 61 51) 13 27 96

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Wohngeld

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Kon – Mer Tel. 13­27 37

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