Mv Merkbl Fristen Und Termine

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Korrespondenzen, Fristen und Termine im Mietrecht

Aus verschiedenen Grnden mssen Sie als Mieterin oder Mieter dem Ver-mieter Mitteilungen und Aufforderungen zukommen lassen. Umgekehrt schickt der Vermieter auch Ihnen Post. Unter Umstnden mssen Sie auch einmal an die Schlichtungsbehrde gelangen. Dieses Merkblatt beantwor-tet die wichtigsten Fragen ber die Form solcher Mitteilungen sowie ihre Zustellung und die massgebenden Fristen und Termine.

Inhaltsverzeichnis:

Korrespondenzen, Fristen und Termine allgemein 2 Form der bermittlung: Brief, E-Mail oder Telefon? 2 Der Zeitpunkt des Empfangs zhlt 2 Frist zur Anfechtung vor Schlichtungsbehrde 4

Fristen und Termine im Detail 5 Ordentliche Kndigung 5 Ausserterminlicher Auszug 6 Kndigung bei Zahlungsverzug des Mieters 7 Kndigung durch die Erben bei Tod der Mieter 8 Kndigung aus wichtigen Grnden 9 Mietzinserhhung/Vertragsnderung 9 Mietzinssenkung (Referenzzins) 11 Anfechtung des Anfangsmietzinses 11 Hinterlegung und fristlose Kndigung bei Mngeln 12 Zeitpunkt der Wohnungsabgabe 13 Heiz- und Nebenkostenabrechnung 13 Mietzinsdepot 14



Korrespondenzen, Fristen und Termine allgemein

Form der bermittlung: Brief, E-Mail oder Telefon?

Zustellung per Einschreiben Rechtlich bedeutsame Mitteilungen sollten Sie als Mieter per Einschreiben versenden. Dann haben Sie einen Beweis, dass und wann Sie diese ver-schickt haben. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie eine Frist zu wah-ren haben. Bewahren Sie dazu die Einschreibe-Quittung mit der Sendungs-nummer auf! Ist fr eine bestimmte Handlung im Mietvertrag die einge-schriebene Form verlangt, so halten Sie sich mit Vorteil daran.

Die Post besttigt mit der Einschreibe-Quittung nur das Datum der Aufgabe. Auf der Website der Post (www.post.ch) knnen Sie im Fenster Sendungsverfolgung mit der auf der Einschreibe-Quittung erwhnten Sendungsnummer herausfinden, wann der Brief angekommen ist und ent-gegengenommen wurde. Es kann sich lohnen, diese Angaben auszudru-cken und ebenfalls aufzubewahren. In jedem Fall sollten Sie von allen Brie-fen eine Kopie behalten.

Persnliche Abgabe Anstatt per Einschreiben knnen Sie eine wichtige schriftliche Mitteilung dem Vermieter auch persnlich berbringen (Kndigung, Senkungsbegeh-ren etc.). Dann sollten Sie sich den Erhalt vom Empfnger schriftlich quit-tieren lassen (Datum des Erhalts und Unterschrift des Empfngers), am besten auf der Kopie des Schriftstcks.

E-Mail und Telefon Heutzutage ist es oft am einfachsten, dem Vermieter oder der Liegen-schaftsverwaltung ein E-Mail zu senden. In der Regel gengt das, insbe-sondere wenn der Empfnger darauf antwortet oder den Empfang best-tigt. Wo das Gesetz ausdrcklich Schriftlichkeit vorschreibt, wie etwa bei einer Kndigung oder Androhung der Mietzinshinterlegung, ist ein einge-schriebener Brief jedoch zwingend. Schriftlichkeit im Sinne des Gesetzes bedeutet nmlich, handschriftlich unterschrieben.

Eine unsichere Sache sind Telefonanrufe, da sich spter weder Zeit-punkt noch Inhalt nachweisen lassen. Eine Mglichkeit ist, telefonische Zusagen des Vermieters mit eingeschriebenem Brief zu besttigen.

Der Zeitpunkt des Empfangs zhlt

Empfang massgebend, nicht Poststempel Kndigungen und Begehren um Anpassung des Mietzinses an einen tiefe-ren Referenzzinssatz mssen jeweils vor Beginn der Kndigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Dasselbe gilt fr Kndigungen des Vermieters. Miet-zinserhhungen und andere einseitige Vertragsnderungen durch den Vermieter mssen dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt werden, das sogar sptestens 10 Tage vor Beginn der Kndi-gungsfrist bei diesem eintrifft. Bei allen diesen Mitteilungen ist also nicht das Datum des Poststempels massgebend, sondern das des Empfangs. Sie sind sogenannt empfangsbedrftig, wie man in der Rechtssprache sagt.



Beispiel Wohnungskndigung:

Kndigung wird abgesandt z.B. 20. Dezember (muss vor Beginn der Kndi-gungsfrist beim Empfnger sein)

Kndigungsfrist

Januar, Februar und Mrz (mindestens 3 Monate oder gemss vertraglicher Vereinbarung)

Kndigungstermin 31. Mrz (vertraglicher Termin)

Zum besseren Verstndnis: Mietzinserhhungen und -senkungen sind Ver-tragsnderungen. Sie sind deshalb grundstzlich nur auf einen Kndi-gungstermin hin mglich. Zudem muss die Kndigungsfrist eingehalten werden.

Beispiel Mietzinserhhung:

Versand des Mitteilungsformulars durch Vermieter

am 10. Juni

Formular muss sptestens beim Mieter sein

am 20. Juni

Kndigungsfrist beginnt am 1. Juli

Kndigungsfrist luft

mindestens 3 Monate

nderung wird wirksam auf 1. Oktober

Aber aufgepasst: Erhlt der Empfnger eine solche Mitteilung spter, so ist sie nicht einfach ungltig, sondern wird auf den nchstfolgenden Termin wirksam.

Wenn der Postbote klingelt: Zeitpunkt des Empfangs? Die Frage, wann eine rechtlich bedeutsame Mitteilung zugestellt wurde, ist somit sehr entscheidend. Am klarsten ist das, wenn der Postbeamte eine eingeschriebene Sendung dem Empfnger, einem seiner Angestellten oder Haushaltsangehrigen persnlich bergeben kann. Dann gilt diese im Zeitpunkt der bergabe als zugestellt.

Ist beim ersten Zustellversuch durch den Postbeamten hingegen nie-mand anwesend, so legt dieser eine Abholungseinladung in den Briefkas-ten. Darauf ist festgehalten, ab welchem Datum der Empfnger die Sen-dung bei der Post erstmals abholen kann und bis zu welchem Datum diese zur Abholung bereit liegt.

In diesem Fall gilt die Sendung dann als zugestellt, wenn sie erstmals am Postschalter abgeholt werden kann. Wird eine Abholungseinladung al-so beispielsweise am Freitag in den Briefkasten des Empfngers gelegt und die Post ist am Samstag geffnet, so gilt der Samstag als Empfangsdatum. Bei Liegenschaftsverwaltungen, die am Samstag nicht arbeiten, ist in die-sem Fall hingegen von einer Zustellung am folgenden Montag auszugehen.



Eine Ausnahme gilt fr die Mitteilung von Mietzinserhhungen und anderen einseitigen Vertragsnderungen durch den Vermieter. Solche Sen-dungen gelten laut bundesgerichtlicher Rechtssprechung erst dann als zu-gestellt, wenn sie der Empfnger wirklich auf der Post abholt, sptestens aber bei Ablauf der siebentgigen Abholfrist der Post. Dieselbe Zustellregel gilt fr eine Zahlungsaufforderung mit Kndigungsandrohung duch den Vermieter, wenn der Mieter mit Mietzins- oder Nebenkostenzahlungen im Rckstand ist.

Aufgepasst: Unerfreuliche eingeschriebene Briefe einfach nicht abzuholen, ist keine gute Idee. Diese gelten nmlich trotzdem als zugestellt, je nach Art der Mit-teilung entweder am erstmglichen Abholtag oder bei Ablauf der siebentgigen Abholfrist (siehe oben).

Frist zur Anfechtung vor Schlichtungsbehrde

Sich gegen Kndigung wehren Wenn Sie als Mieter eine Kndigung erhalten, knnen Sie diese innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehrde anfechten und/oder ein Begehren um Mieterstreckung stellen. Auch eine Mietzinserhhung knnen Sie als Mie-ter innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehrde anfechten. Dabei stellt sich die Frage, wann diese Fristen zu laufen beginnen.

Die Frist zur Anfechtung einer Kndigung und/oder Einreichung eines Erstreckungsbegehrens bei der Schlichtungsbehrde luft ab dem Tag nach Empfang. Nehmen Sie als Mieter die Mitteilung beim ersten Zustellversuch durch den Postbeamten entgegen, ist es einfach: Dann beginnt die Frist am Tag nach der Entgegennahme zu laufen und endet ab dann gezhlt am 30. Tag.

Sind Sie als Mieter bei der ersten Zustellung der Kndigung nicht an-wesend und finden Sie bei Ihrer Rckkehr eine Abholungseinladung in Ih-rem Briefkasten, so gilt die Kndigung am ersten Tag, an dem sie auf der Post abholbar war, als zugestellt. Am Tag danach beginnt die 30-tgige Frist zu laufen.

Mietzinserhhung anfechten Bei Mietzinserhhungen beginnt die Frist erst am Tag nach der effektiven Entgegennahme oder nach dem letzten Tag der siebentgigen Abholfrist zu laufen.

Eingang bei der Schlichtungsbehrde: Poststempel massgebend Eine Kndigungsanfechtung, ein Erstreckungsbegehren oder die Anfech-tung einer Mietzinserhhung muss sptestens am letzten Tag der Frist bei der Post aufgegeben werden. Dabei ist das Datum der Postaufgabe mass-gebend. Fllt der letzte Tag der Frist auf einen Samstag, Sonntag, eidge-nssischen oder kantonalen Feiertag, so luft die Frist am ersten darauffol-genden Werktag ab, das heisst die Eingabe muss sptestens dann bei der Post aufgegeben werden (Art. 142 ZPO). Dieselbe Regel gilt fr andere Ein-gaben an die Schlichtungsbehrde.

Anfechtungen von Kndigungen und alle anderen Eingaben an die Schlichtungsbehrde und an Gerichte sollten aus Beweisgrnden persn-



lich gegen Empfangsschein berbracht oder per Einschreiben verschickt werden.

Aufgepasst: Alle diese Regeln ber den Zustellungszeitpunkt und den Fristenlauf stehen nicht in einem Gesetz, sondern beruhen auf Urteilen des Bundesgerichts. Da dieses seine Praxis auch wieder einmal ndern kann, empfiehlt es sich, Fristen nicht bis zum letzten Tag auszureizen.

Fristen und Termine im Detail

Ordentliche Kndigung

Die Kndigungsfrist muss laut Gesetz bei Wohnungen mindestens drei Mo-nate und bei Geschftsrumen sechs Monate betragen. Im Mietvertrag knnen auch lngere Kndigungsfristen vereinbart werden. Krzere Fristen sind nur beim Zahlungsverzug, der Kndigung wegen Pflichtverletzung, bei Konkurs des Mieters oder bei ganz schlimmen Mngeln mglich (siehe nachfolgend).

Der Kndigungstermin ist der Tag, am dem das Mietverhltnis nach rechtzeitig zugesandter Kndigung aufhrt. Sptestens an diesem Tag muss auch die Wohnung mit den Schlsseln abgegeben werden. Welche Kndigungstermine gelten, kommt auf die Art der Kndigung darauf an.

Genaue Angaben zu den ortsblichen Kndigungsterminen finden sich in der mietrechtspraxis-Broschre Daten und Adressen zum Mietrecht oder auf www.mietrecht.ch.

Voraussetzung und Begrndung Es kann grundstzlich immer und ohne Begrndung gekndigt werden. Der Empfnger kann jedoch nachtrglich eine Begrndung verlangen (Art. 271 Abs. 2 OR) und sich gegen die Kndigung wehren

Kndigungsfrist Im unbefristeten Mietverhltnis gilt die vertraglich vereinbarte Kndigungs-frist. Wo diese fehlt (oder krzer als die gesetzliche Frist abgemacht wur-de), gilt die gesetzliche (Mindest)-Kndigungsfrist (Art. 266a, Abs. 1 OR):

Fr Wohnrume: Mindestkndigungsfrist 3 Monate (Art. 266c OR) Fr Geschftsrume: Mindestkndigungsfrist 6 Monate (Art. 266d OR) Fr mblierte Zimmer und Einstellpltze: 2 Wochen (Art. 266e OR)

Kndigungstermin Im unbefristeten Mietverhltnis gilt der vertraglich vereinbarte Kndigungs-termin. Wenn dieser fehlt, gilt der ortsbliche Kndigungstermin. Wo dieser fehlt, kann unter Einhaltung der Kndigungsfrist auf einen beliebigen Ter-min gekndigt werden.

Siehe dazu auch folgende Dokumente zum Herunterladen:



Adressen der Schlichtungsbehrden: www.mieterverband.ch/url/schlichtung

Musterbrief: Hinweis falscher Termin: www.mieterverband.ch/url/falscher-zeitpunkt

Merkblatt Anfechtung Mietzinserhhung: www.mieterverband.ch/url/mietzinserhoehung

Rechtzeitiger Empfang Die ordentliche Kndigung muss rechtzeitig, das heisst sptestens einen Tag vor Beginn der Kndigungsfrist vom Mieter resp. Vermieter empfangen werden, damit sie auf den nchsten Kndigungstermin wirksam wird. Erhlt der Empfnger die Kndigung spter, so gilt die Kndigung dennoch, aber erst auf den nchstfolgenden Termin.

Beispiel (fr Wohnrume):

Kndigung wird abgesandt z.B. 20. Dezember (muss vor Beginn der Kndigungsfrist beim Empfnger sein)

Kndigungsfrist

Januar, Februar und Mrz (mindestens 3 Monate oder gemss vertraglicher Vereinbarung)

Kndigungstermin 31. Mrz (vertraglicher Termin)

Mindestdauer Oft wird im Mietvertrag ein frhest mglicher Kndigungstermin festgelegt (erstmals kndbar auf....). Dies ist zulssig. Ist die Mindestdauer verstri-chen, luft das Mietverhltnis automatisch weiter und es gelten die ver-traglichen Kndigungsfristen und -termine.

Anfechtungsfrist Der Mieter kann die Kndigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehrde anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben ver-stsst und/oder eine Erstreckung verlangen (Art. 271 und 271a Abs. 1 OR).

Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kndi-gung zu laufen. Wer auf Nummer Sicher gehen oder berhaupt nicht zhlen will, schickt die Anfechtung sptestens innert 20 Tagen ab Abholung der Mitteilungen die Schlichtungsstelle in Mietsachen. Siehe dazu auch Einga-ben an die Schlichtungsstelle, S. 4.

Ausserterminlicher Auszug

Mietzinshaftung bis Vertragsbernahme durch Nachmieter Der Mieter kann auch ausserterminlich ausziehen, wenn er dem Vermieter mindestens einen zahlungsfhigen und zumutbaren Nachmieter auf ein bestimmtes Datum anbietet, der bereit ist, den Mietvertrag ab dann zu bernehmen. Dann spielen die Kndigungsbestimmungen keine Rolle. Der ausziehende Mieter ist befreit ab Vertragsbernahme des Nachmieters, sobald dieser den Vertrag unterzeichnet hat. Der Vermieter hat ungefhr zwei bis drei Wochen Zeit, die Angaben des Nachfolgers zu prfen (bei Ge-



schftsrumen ca. 30 Tage). Fr diese Zeit muss der ausziehende Mieter die Miete bezahlen.

Beispiel:

Mitteilung des vorzeitigen Auszugs 1. Mai

Meldung von Nachfolgern 5. Mai

Frist zur Prfung bis ca.

19. Mai

Ausgewhlter Nachfolger unterzeichnet den Vertrag per 1. Juni

22. Mai

Ehemaliger Mieter aus dem Vertrag entlassen per 31. Mai

Frist fr Mietzinshaftung ohne Nachmieter Lehnt der Vermieter den Nachmieter ohne berechtigte Grnde ab, so ist der ausziehende Mieter auf den Zeitpunkt befreit, auf den der Interessent die Wohnung bernommen htte. Die Wohnungsschlssel sollten sptestens auf diesen Zeitpunkt abgegeben werden. Im Streitfall ist durch die Schlich-tungsstelle zu klren, bis wann die Miete bezahlt werden muss. Eine Klage an die Schlichtungsstelle macht meist erst Sinn, wenn der Mieter auch die Schlussrechnung erhalten hat. Falls er diese auch bestreitet, so kann er die beiden strittigen Themen in einer Klage auf Herausgabe des Depots kom-binieren. Grundstzlich empfiehlt sich in diesen Fllen eine Beratung durch den Mieterverband.

Findet sich gar kein valabler Nachmieter, so haftet der Mieter fr die Mietzinse lngstens bis zum nchstmglichen vertraglichen Kndigungs-termin ab erster Mitteilung des ausserterminlichen Auszuges unter Berck-sichtigung der Kndigungsfrist.

Beispiel:

Mitteilung des vorzeitigen Auszugs 5. Mai

Keine Nachmieter gefunden

Ordentliche Kndigungsfrist mind. 3 Monate

Kndigungstermin Ende September

Haftung fr Mietzinse bis 30. September

Kndigung bei Zahlungsverzug des Mieters

Voraussetzung Ist der Mieter mit der Zahlung flliger Mietzinse (oder geschuldeten Ne-benkosten) im Rckstand, so kann der Vermieter eine Zahlungsfrist anset-zen und androhen, dass bei unbentztem Ablauf der Frist das Mietverhlt-nis gekndigt wird. Die angesetzte Frist muss bei Wohn- und Geschfts-rumen mindestens 30 Tage betragen (Art. 257d Abs. 1 OR).



Bei der Fristansetzung hat der Vermieter den ausstehenden Betrag zu nennen und muss auf die Absicht, sonst ausserordentlich zu kndigen, hinweisen.

Bezahlt der Mieter innerhalb der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter die Wohn- und Geschftsrume mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kndigen (Art. 257d, Abs. 2 OR). Eine Zahlung nach Ablauf dieser Frist ndert daran nichts.

Beispiel

Keine Mietzinszahlung z.B. bis 5. Mai

Mahnung (mit Zahlungsfrist) am 6. Mai

Frist beginnt bei Abholung 7. Mai

Frist luft

mindestens 30 Tage

Frist endet keine Zahlung 6. Juni

Kndigung wird versandt am 7. Juni

(Kndigungs-)Frist beginnt 8. Juni

(Kndigungs-)Frist luft

mindestens 30 Tage

Frist wrde an sich enden 8. Juli

Zulssiger Kndigungstermin erst 31. Juli

Anfechtung Der Mieter kann die Kndigung wegen Zahlungsverzug innert 30 Tagen nach Empfang bei der zustndigen Schlichtungsbehrde anfechten, wenn er die Kndigung nicht akzeptiert, sei dies, weil die Fristen und Formalit-ten nicht eingehalten sind oder weil die Kndigung unverhltnismssig ist. Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kndigung zu laufen. Wer auf Nummer Sicher gehen oder berhaupt nicht zhlen will, schickt die Anfechtung sptestens innert 20 Tagen ab Abholung der Mittei-lung an die Schlichtungsstelle fr Mietsachen. Siehe auch Frist Anfechtung, S. 4, und Eingaben an die Schlichtungsstelle, S. 4.

Kndigung durch die Erben bei Tod der Mieter

Stirbt der Mieter, so geht das Mietverhltnis automatisch auf die gesetzli-chen Erben ber, welche nun fr den Mietzins haften. Bei Wohnungen kn-nen sie alle gemeinsam unter Einhaltung der Kndigungsfrist von 3 Mona-ten auf den nchsten ortsblichen Kndigungstermin kndigen (Art. 266i OR). Gibt es keinen ortsblichen Termin, so kann auf einen beliebigen Zeit-punkt unter Einhaltung der 3-Monate-Frist gekndigt werden.



Beispiel

Tod des Mieters z.B. 20. Mai

Empfang der Kndigung durch den Vermieter 30. Mai

Kndigungsfrist

3 Monate

Kndigungstermin 30. August*

* Wenn gesetzlicher Termin Ende jeden Monats wenn z.B. Ende Mrz/Sept.: 30. September

Die Erben haben auch die Mglichkeit einen Nachmieter zu suchen. Schla-gen die Erben des Mieters das Erbe aus, haften sie nicht fr die Mietzinse seiner Wohnung. Weitere Informationen zum Thema finden sich im Miettipp Was geschieht im Todesfall mit der Mietwohnung: www.mieterverband.ch/url/todesfall-mieter

Kndigung aus wichtigen Grnden

Voraussetzung Es bestehen bei einer Mietpartei wichtige, das heisst schwerwiegende Grnde, die bei Vertragsabschluss weder bestanden noch voraussehbar waren. Diese Grnde machen die Weiterfhrung des Mietvertrags unzu-mutbar. Dann kann die betroffene Mietpartei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten (bei Wohnrumen) auf einen beliebigen Zeitpunkt kndi-gen (Art. 266g Abs. 1 OR).

Beispiel

Grund tritt ein z.B. am 1. Februar

Vermieter kndigt z.B. am 3. Februar

Kndigungsfrist luft

mindestens 3 Monate

frhester Kndigungstermin am 3. Mai

Anfechtung Die Mieter kann die Kndigung innert 30 Tagen nach Empfang bei der zu-stndigen Schlichtungsbehrde wegen Missbruchlichkeit anfechten und eine Erstreckung verlangen. Die Anfechtungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kndigung zu laufen.

Hinweis Die Kndigung aus wichtigen Grnden kann die Ausrichtung einer Ent-schdigung an die kndende Partei zur Folge haben. Diese wird vom Rich-ter festgelegt (Art. 266g Abs. 2 OR).

Mietzinserhhung/Vertragsnderung

Fristen und Termine Die Mietzinserhhung/Vertragsnderung muss auf einem amtlichem For-mular erfolgen. Sie muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kndigungs-

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frist vom Mieter in Empfang genommen werden, damit sie auf den nchst-mglichen Kndigungstermin gilt (Art. 269d Abs. 1 OR). Als Tag des Emp-fangs gilt der Tag der Entgegennahme des Briefes vom Postbeamten durch den Mieter. Bei Abwesenheit des Mieters hat der Mieter 7 Tage Zeit, den Brief bei der Post abzuholen. Erfolgt die Abholung nicht innert der 7-tgigen Abholfrist der Post, so gilt als Tag des Empfangs der letzte Tag die-ser Abholfrist. Eine Mietzinserhhung, die spter als 10 ganze Tage vor Beginn der Kndigungsfrist beim Mieter eintrifft, wird dennoch wirksam aber erst auf den nachfolgenden Kndigungstermin.

Beispiel

Versand des Formulars am 10. Juni

Formular muss sptestens beim Mieter sein am 20. Juni

Kndigungsfrist beginnt am 1. Juli

Kndigungsfrist luft

mindestens 3 Monate

nderung wird wirksam auf 1. Oktober; gesetzlicher (ortsblicher) Termin

Anfechtung innert 30 Tagen Die Mieter kann die Mietzinserhhung bzw. Vertragsnderung innert 30 Ta-gen nach Empfang bei der Schlichtungsbehrde anfechten, wenn er den Mietzins fr missbruchlich hlt. Die Frist beginnt am Tag nach dem Emp-fang zu laufen.

Bei Abwesenheit des Mieters Erhlt der Mieter wegen Abwesenheit eine Abholungseinladung von der Post und kann er das Einschreiben mit der Mietzinserhhung nicht inner-halb der 7-tgigen Abholfrist abholen, so gilt die Erhhung dennoch als zugestellt. Die Anfechtungsfrist beginnt am letzten Tag der Abholungsfrist zu laufen. Siehe dazu auch Eingaben an die Schlichtungsstelle, S. 4.

Nichtigkeit jederzeit (in der Regel) Die Mietzinserhhung/Vertragsnderung ist nichtig, wenn nicht das vorge-schriebene Formular verwendet wird, wenn sie nicht begrndet ist oder wenn mit der Mitteilung die Kndigung angedroht oder ausgesprochen wird. Die Nichtigkeit kann in der Regel jederzeit vorgebracht werden (Aus-nahme v.a. Rechtsmissbrauch).

Kndigung Verzichtet der Mieter auf die Anfechtung, so kann er innert der 10-tgigen Frist bis zum Beginn der Kndigungsfrist termingerecht ordentlich kndi-gen.



Mietzinssenkung (Referenzzins)

Senkungsbegehren an den Vermieter Das Senkungsbegehren muss vor Beginn der Kndigungsfrist beim Vermie-ter eintreffen, damit die Senkung auf den nchstmglichen Kndigungs-termin hin wirksam wird. Erhlt der Vermieter den Brief spter, so gilt das Senkungsbegehren dennoch, aber erst fr eine Senkung auf den nchstfol-genden Kndigungstermin. Der Vermieter muss zu diesem Begehren innert 30 Tagen nach Empfang Stellung nehmen.

Senkungsklage an die Schlichtungsstelle Der Mieter kann innert 30 Tagen nach Empfang der Antwort des Vermieters eine Senkungsklage bei der Schlichtungsbehrde einreichen. Antwortet der Vermieter gar nicht, so kann der Mieter innert 60 Tagen ab seinem Sen-kungsbrief eine Senkungsklage an die Schlichtungsstelle einreichen. Siehe auch Eingaben des Mieters an die Schlichtungsstelle S. 4.

Beispiel

Versand des Begehrens z.B. am 10. Juni

Begehren beim Vermieter z.B. am 12. Juni

Vermieter nimmt Stellung: z.B. am 20. Juni

Mieter ist einverstanden ja nein

an Schlichtungsbehrde bis sptenstens

(erledigt) 20. Juli

Vermieter nimmt keine Stellung:

Mieter an die Schlichtungsbehrde bis sptestens

9. August

Anfechtung des Anfangsmietzinses

Will der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, so kann er dies innert 30 Tagen ab Schlsselbergabe.

Fristenlauf ohne Schlsselbergabe: Bei Untermietern, welche die Wohnung des Untervermieters bernehmen oder zum Beispiel bei der Umwandlung von befristeten Mietvertrgen in unbefristete, kommt es oft nicht zu einer offiziellen Schlsselbergabe durch den Vermieter. Dann beginnt die 30-tgige Frist ab Unterzeichnung des neuen Mietvertrages zu laufen.

Kantone mit Formularpflicht Das obige gilt auch in Kantonen mit Formularpflicht fr die Mitteilung des Anfangsmietzinses, sofern der Mieter das amtliche Formular vor der Schlsselbergabe erhlt. Erhlt der Mieter das Formular erst nach der Schlsselbergabe, so luft die 30-tgige Frist zur Anfechtung erst ab Er-halt des amtlich korrekten Formulars. Wird berhaupt nie ein Formular ge-schickt, so kann der Mieter die Anfangsmiete jederzeit aber sptestens zu-sammen mit der ersten Mietzinserhhung anfechten.



Hinterlegung und fristlose Kndigung bei Mngeln

Korrektes Vorgehen fr Hinterlegung Der Mangel muss dem Vermieter vorgngig per Einschreiben mit einer an-gemessenen Frist zur Beseitigung gemeldet worden sein (Art. 259b OR). Was eine angemessene Frist ist, beurteilt sich je nach Art und Schwere des Mangels. Das kann von sofort (z.B. beim Heizungsausfall mitten im Winter) bis mehrere Tage reichen. Zu bercksichtigen sind dabei auch die Planung und der Zeitbedarf durch die Handwerker. Gleichzeitig muss in diesem Brief die Hinterlegung angedroht werden.

Die Miete kann frhestens am Tag nach der gesetzten Frist hinterlegt werden. Achtung: Es drfen nur Mietzinse hinterlegt werden, die noch nicht fllig sind. Die effektive Hinterlegung muss dem Vermieter nochmals schriftlich angezeigt werden. Dann muss der Mieter innert 30 Tagen ab Hin-terlegung eine Klage fr die Durchsetzung seiner Mngelrechte bei der Schlichtungsbehrde einreichen (Beseitigung, Mietzinsreduktion).

Beispiel

Brief an den Vermieter (Mngelbehebung ver-langt, Frist gesetzt und Hinterlegung angedroht)

am 2. April

Gesetzte Frist bis 23. April

Anzeige der Hinterlegung am 24. April

Ersten hinterlegbaren Mietzins hinterlegen: Mai-Miete

Sptestens am 30. April

Mangel wird im Mai behoben (innert 30 Tagen nach Flligkeit des hinterlegten Mietzinses)

ja nein

erledigt

Frist luft

Klage der Mieter an die Schlichtungsbehrde bis sptestens

30. Mai

Die Hinterlegung des Mietzinses muss bei der vom Kanton bezeichneten Stelle erfolgen. Das ist meistens die Schlichtungsbehrde in Mietsachen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Schlichtungsbehrde vorher, wohin die Hin-terlegung erfolgen soll. Eine Hinterlegung auf einem eigenen Sparkonto des Mieters gengt nicht.

Nach der Klage wird an der Schlichtungsstelle geklrt, wie es weiter geht mit der Beseitigung der Mngel und den hinterlegten Mietzinsen. Adressen der Schlichtungsbehrden:

www.mieterverband.ch/url/schlichtung

Fristlose Kndigung wegen gravierenden Mngeln: Ist die Wohnung unbewohnbar oder der Wohnkomfort erheblich einge-schrnkt, so kann der Mieter fristlos kndigen, sobald der Vermieter von den Mngeln Kenntnis hat, aber nichts dagegen tut. Die Kndigung sollte man per Einschreiben schicken und kurz begrnden.



Zeitpunkt der Wohnungsabgabe

Laut Gesetz hat der Mieter die Wohnung sptestens am letzten Tag der Mietdauer zur Geschftszeit abgeben. Viele Mietvertrge sehen aber vor, dass die Abgabe bis zum Mittag des darauf folgenden Tages mglich ist (z.B. am 1. April bis um 12 Uhr, wenn das Mietverhltnis auf Ende Mrz ge-kndigt ist). Fllt der Abgabetermin auf einen Sonntag oder Feiertag, ver-schiebt er sich laut Gesetz auf den nchsten Werktag. Dies gilt heute nach weitverbreiteter Auffassung auch fr Samstage. Am besten vereinbart man mit dem Vermieter rechtzeitig den Termin fr die Wohnungsabgabe.

Regelt der Vertrag die Abgabe der Mietsache anders, so ist diese ver-tragliche Bestimmung anzuwenden.

Der Einzug in die Mietsache ist auf den ersten Tag der Mietdauer mg-lich. Fllt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, so ver-schiebt sich der Einzug auf den ersten darauffolgenden Werktag (ab 12.00 Uhr). Regelt der Vertrag den Einzug der Mietsache anders, so ist diese ver-tragliche Bestimmung anzuwenden.

Wohnungsabgabe: Mngel sofort melden Der Vermieter verliert seine Ansprche, wenn er dem Mieter nicht (bli-cherweise im Auszugsprotokoll) oder innert ca. 3 Arbeitstagen nach Schlsselrckgabe klar und eindeutig mitteilt, was beschdigt wurde und welche Schden er dem Mieter anlasten will. Versteckte Mngel, die bei bungsgemsser Untersuchung nicht an der Wohnungsabgabe entdeckt werden konnten, mssen sofort ab Entdeckung gemeldet werden. (Art. 267a OR).

Heiz- und Nebenkostenabrechnung

Abrechnungsfrist Bei Mietvertrgen mit Akontozahlungen fr die Heiz- und Nebenkosten muss der Vermieter eine jhrliche Abrechnung erstellen. Oft legt der Miet-vertrag fest, auf welchen Termin. Erstellt der Vermieter die Abrechnung nicht innert dieser Frist (oder innert Jahresfrist), so kann man ihn schriftlich dazu auffordern.

Zahlungsfrist Nachzahlungen des Mieters oder Rckzahlungen des Vermieters sind je nach Usanzen innert ca. 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung zu bezahlen.

Keine Einsprachefrist Bei der Nebenkostenabrechnung gibt es keine gesetzliche Frist zur Ein-sprache beim Vermieter, bzw. fr die Anfechtung bei der Schlichtungsstel-le. Ebenso wenig kann der Vermieter das Recht des Mieters auf eine detal-lierte Abrechnung und Einsicht in die Belege befristen. Derartige Klauseln in Abrechnungen und Mietvertrgen sind unbeachtlich.

Nachforderungen des Vermieters verjhren 5 Jahren nach fristgerech-ter Abrechnung. Erstellt der Vermieter keine Abrechnung oder erst Jahre nach der Abrechnungsperiode, so zhlt man diese 5 Jahre ab dem Datum, ab welchem die jhrliche Abrechnung htte erstellt werden mssen. Fr



Vermieter und Mieter verjhren Nachforderungen aus der jhrlichen Neben-kostenabrechnung innert fnf Jahren nach Erstellung der Abrechnung. Der Mieter kann irrtmlich bezahlte Nebenkosten fr maximal zehn Jahre seit der Zahlung zurckfordern (innerhalb eines Jahres ab Kenntnis vom Irrtum).

Mietzinsdepot

Zeitpunkt Einzahlung: Das Depot ist auf den zwischen den Mietparteien vereinbarte Zeitpunkt zu zahlen. In Formularvertrgen steht oft, die Kaution sei sptestens beim Einzug in das Mietobjekt zu leisten. Wird das Depot nicht rechtzeitig ber-wiesen, kann der Vermieter die Schlsselbergabe verweigern.

Zeitpunkt Auszahlung: Sofern der Mieter nicht fr Schden finanziell einzustehen hat, muss der Vermieter das Depot sofort nach dem Auszug zurckzahlen. Weigert sich der Vermieter, das Depot auszuzahlen, obwohl keine umstrittenen Forde-rungen bestehen, so kann der Mieter die Herausgabe bei der Schlich-tungsbehrde einklagen oder oft der einfachere Weg nach Ablauf der Jahresfrist (s. unten, Ablauf der Jahresfrist fr Depot) die Auszahlung di-rekt bei der Bank verlangen.

Zeitpunkt fr Schlussabrechnung und Einsprache dagegen Will der Vermieter in der Wohnung Schden beseitigen, die der Mieter zu bezahlen hat, braucht das Bestellen der Handwerker und die Reparatur et-was Zeit. Als Faustregel werden aber hchstens etwa drei Monate einge-rumt, um die Handwerker zu bestellen und deren Arbeit dem Mieter in Rechnung zu stellen. Dann sollte der Vermieter in der Lage sein, dem Mie-ter die Schlussabrechnung zuzustellen. Einige Formularvertrge schreiben die Frist vor, innert der der Vermieter die Schlussabrechnung zu erstellen hat (drei, vier Monate).

Ist der Mieter mit der Schlussrechnung nicht einverstanden, so gibt es keine eigentliche Frist fr seine Einsprache. Der Mieter kann mit der Bezah-lung der Schlussrechnung zuwarten und sptestens dann seine Einwnde bringen, wenn der Vermieter seine Forderung bei der Schlichtungsbehrde einklagt. Allerdings ist es ratsam, die Schlussrechnung mglichst umge-hend schriftlich per Einschreiben zu bestreiten.

Ablauf der Jahresfrist fr das Depot Die Bank muss ein Jahr nach Beendigung des Mietverhltnisses das Depot auszahlen, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum weder eine Betreibung noch eine Klage gegen den Mieter wegen der Schlussrechnung bei den Be-hrden eingereicht hat. Der Mieter kann sich dann direkt an die Bank wen-den, bei der das Depot angelegt ist. Auch ohne Zustimmung des Vermieters muss diese dann das Depot ausbezahlen. Die Bank verlangt fr die Auszah-lung der Kaution in der Regel das Kndigungsschreiben, das Auszugspro-tokoll sowie einen Betreibungsregisterauszug und unter Umstnden eine Besttigung der Schlichtungsstelle, dass keine Klage eingegangen ist. Hat der Vermieter das Depot nicht gesetzeskonform hinterlegt, kann der Mieter die vollstndige Rckzahlung (inkl. Zinsen) sofort verlangen. (Mrz 2015)

Korrespondenzen, Fristen und Termine im MietrechtInhaltsverzeichnis:Korrespondenzen, Fristen und Termine allgemein 2Fristen und Termine im Detail 5

Korrespondenzen, Fristen und Termine allgemeinForm der bermittlung: Brief, E-Mail oder Telefon?Zustellung per EinschreibenPersnliche AbgabeE-Mail und Telefon

Der Zeitpunkt des Empfangs zhltEmpfang massgebend, nicht PoststempelWenn der Postbote klingelt: Zeitpunkt des Empfangs?

Frist zur Anfechtung vor SchlichtungsbehrdeSich gegen Kndigung wehrenMietzinserhhung anfechtenEingang bei der Schlichtungsbehrde: Poststempel massgebend

Fristen und Termine im DetailOrdentliche KndigungVoraussetzung und BegrndungKndigungsfristKndigungsterminRechtzeitiger EmpfangMindestdauerAnfechtungsfrist

Ausserterminlicher AuszugMietzinshaftung bis Vertragsbernahme durch NachmieterFrist fr Mietzinshaftung ohne Nachmieter

Kndigung bei Zahlungsverzug des MietersVoraussetzungAnfechtung

Kndigung durch die Erben bei Tod der MieterKndigung aus wichtigen GrndenVoraussetzungAnfechtung

Mietzinserhhung/VertragsnderungFristen und TermineAnfechtung innert 30 TagenBei Abwesenheit des MietersNichtigkeit jederzeit (in der Regel)Kndigung

Mietzinssenkung (Referenzzins)Senkungsbegehren an den VermieterSenkungsklage an die Schlichtungsstelle

Anfechtung des AnfangsmietzinsesFristenlauf ohne Schlsselbergabe:Kantone mit Formularpflicht

Hinterlegung und fristlose Kndigung bei MngelnKorrektes Vorgehen fr HinterlegungFristlose Kndigung wegen gravierenden Mngeln:

Zeitpunkt der WohnungsabgabeWohnungsabgabe: Mngel sofort melden

Heiz- und NebenkostenabrechnungAbrechnungsfristZahlungsfristKeine Einsprachefrist

MietzinsdepotZeitpunkt Einzahlung:Zeitpunkt Auszahlung:Zeitpunkt fr Schlussabrechnung und Einsprache dagegenAblauf der Jahresfrist fr das Depot

Mv Merkbl Fristen Und Termine

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