Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien ... · Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien] –...

1

Prof. Dr.techn. Dipl.-Ing.(FH) Dipl.-Wirt.-Ing.(FH) MSc Felix Meckmann FM Messe 2015 – Kongress 24. - 26.03.2015

Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien] –

Handlungsempfehlungen zur Anwendung

der Leistungsbilder der HOAI

Prof. Dr.techn. Felix Meckmann

oder

Über das Erfolgspotential, aber auch Abrechnungsdilemma eines

„Nachhaltigen Bauens“ für Planungsbüros

FM Kongress 2015 – 26.03.2015

2


Über was ich sprechen werde

Inhalt des Vortrags

Status Quo - Nachhaltiges Bauen

Aufwand und Nutzen eines Nachhaltigen Bauens für die Akteure

Abrechnungsdilemma von Planungsbüros

Lösungsansatz zur Anwendung der HOAI

Ergebnis der Integration

3


Felix Meckmann

Über den Referenten

Bau- und Wirtschaftsingenieur, Master of Science

Promotion zum Thema „Nachhaltiges Bauen“ an der TU Graz

seit März 2015 Professur für Bauökonomie an der Hochschule Ruhr West

Berufserfahrung als Bau- und Abteilungsleiter im Mittelstand

Geschäftsführender Gesellschafter der meckmann I partner gmbh

Mitglied der Arbeitsgruppe „Büro- und Verwaltungsgebäude“ der

Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)

4


Nachhaltiges Bauen, was soll das sein?

Nachhaltiges Bauen

ganzheitlich-dynamisches Konzept des Planens, Bauens und

Betreibens

durch die Anpassung an die sich verändernden gesellschaftlichen und

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

mit dem Ziel der Realisierung intelligenter Gebäude

- die umweltfreundlich und ressourcensparend,

- die behaglich und gesund für die Nutzer sind und

- die sich optimal in das sozio-kulturelle Umfeld einfügen

5


Meilensteine der „Nachhaltigkeitsentwicklung“

Ausgangssituation – Nachhaltiges Bauen

1990 2000 2010

Definition „Nachhaltige Entwicklung“

Brundtland-Kommission

Kyoto Protokoll

Umweltkonferenz/ Agenda 21

Rio de Janeiro

Erstes DGNB

zertifiziertes Bürogebäude

Leitfaden

Nachhaltiges Bauen

Erste Nachhaltigkeitsmesse

CONSENS

Bildung des Referats

„Nachhaltiges Bauen“ im BMVBS

Gründung

„Runder Tisch Nachhaltiges Bauen“

Nachhaltigkeitsstrategie

Bundesregierung

Integrierte Energie-

und Klimaprogramm

http://www.eauc.org.uk/image_uploads/breeam_logo_large.jpg

http://www.eauc.org.uk/image_uploads/breeam_logo_large.jpg

6


Kennzahlen eines „zertifizierten Nachhaltigen Bauens“

Status Quo Nachhaltiges Bauen - Deutschland

191 von insgesamt 368 nach DGNB zertifizierten Immobilien sind

Bürogebäude (01/2013)

Spanne der zertifizierten Büroimmobilien zwischen 465 und 130.000 qm BGF

Durchschnittliche Größe einer zertifizierten Immobilie 18.000 qm BGF

Anteil an der genehmigten Bruttogeschossfläche zertifizierter

Bürogebäude (Neubau) rund 25 % (2012)

rund 460 DGNB Auditoren für den Nutzungstyp Bürogebäude (2013)

Geschätzter Umsatz mit zertifizierten Büroimmobilien zwischen 2009 und

2012

Bauleistungen 8,5 bis 10,0 Mrd./€

Planungsleistungen 1,7 bis 2,5 Mrd./€

geschätzter Marktanteil „Nachhaltiges Bauen“ von 10 – 13 % in 2013

7


Problemstellung

Ausgangssituation und Anlass Forschungsprojekt

Der Themenkomplex „Nachhaltiges Bauen“ unterliegt einer hohen

Entwicklungsdynamik

Das Konzept ist aus dem Experimentierstadium herausgetreten, befindet sich in

einer parallelen Erprobungs- und Anwendungsphase

Es fehlen die für einen bereits etablierten Markt vorliegenden Erfahrungswerte,

Rollenverteilungen und Prozesse, sowie das Verständnis für die

Marktmechanismen und -anforderungen eines „Nachhaltigen Bauens“

Wissensstand und Forschungserkenntnisse aufgrund der Neuartigkeit gering,

daher hohes Informationsdefizit angenommen/ vermutet

Konsequenz

Grundlegende und strategische Entscheidungen

für die weitere Unternehmensentwicklung sind mit einer

großen Unsicherheit verbunden.

8


Empirische Studie

„Nachhaltiges Bauen“

9


Warum werden Unternehmen im Bereich eines

„Nachhaltigen Bauens“ tätig?

Ausgewählte Studienergebnisse

neue Märkte und

Geschäftsfelder

30,9%

sonstige

10,9%verändertes

Bew usstsein der

Investoren

9,1%

Änderung des

Gesellschaftsbew usst

seins

12,7%Trend zu "Qualität vor

Quantität"

16,4%

Branchenthema

20,0%

10


Welchen Stellenwert werden „Nachhaltigkeitsaspekte“

zukünftig bei Immobilientransaktionen haben?


16,0

69,6

15,2

10,7

15,6

17,6

14,3

14,7

19,7

16,0

30,4

3,1

4,4

14,8

5,9

13,2

8,2

9,4

10,7

21,7

13,3

64,0

75,0

75,0

76,5

65,2

67,6

73,5

65,6

69,2

11,3

3,6

4,0

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Durchschnitt

Büro- und Verw altungsgebäude

Produktionsgebäude

Gebäude für Lehre und Forschung

Gebäude für Handel und Gew erbe

Wohngebäude

Infrastrukturprojekte

keinen Schw erpunkt

sonstige Projekte

Gebäude des Gesundheitsw esens

sehr hohen Stellenw ert hohen Stellenw ert geringen Stellenw ertsehr geringen Stellenw ert keinen Stellenw ert

11


Ist eine nachhaltige Planungsleistung eine

„besondere Leistung“?


82,9

90,9

74,3

72,0

25,7

28,0

9,1

17,1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt

Bürogebäude

Gesamt

Bürogebäude

Arc

hite

ktu

r-

büro

s

Ingenie

ur-

/

Fach-

pla

nungs-

büro

s

ja nein

59,3

69,2

35,3

40,0

52,9

50,0

40,7

50,0

30,8

47,1

60,0

64,7

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt

Bürogebäude

Gesamt

Bürogebäude

Gesamt

Bürogebäude

Behörd

en/

öffentli

che

Verw

altu

ngen

Investo

ren/

Eig

entü

mer/

Imm

obilien-

fonds

Pro

jekte

nt-

wic

klu

ngs-

gesell-

schaften

ja nein

Perspektive

Auftragnehmer

Perspektive

Auftraggeber

12


Ist eine nachhaltige Planungsleistung eine

„besondere Leistung“?


Ja, weil: Nein, weil:

zusätzlicher

Planungs-

aufw and

66,7%

zusätzlicher

Qualif izierungs-

aufw and

14,4%

zukünftige

Standardleistung

11,1%

unw issende

Bauherren/

Auftraggeber

7,8%sonst ige

17,7%

St andardleist ung

82,3%

13


Decken die Honorarordnungen/ Vergütungsempfehlungen

eine „nachhaltige Planungsleistung“ ab?


78,3

80,0

74,2

76,0

21,7

20,0

24,0

25,8

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt

Büroimmobilien

Gesamt

Büroimmobilien

Arc

hite

ktu

r-

büro

s

Ingenie

ur-

/

Fach-

pla

nungs-

büro

snein ja

Perspektive

Auftragnehmer

Perspektive

Auftraggeber

36,2

41,7

27,1

40,0

30,6

45,5

72,9

60,0

69,4

58,3

54,5

63,8

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Gesamt

Büroimmobilien

Gesamt

Büroimmobilien

Gesamt

Büroimmobilien

Behörd

en /

öffentli

che

Ver-

waltu

ngen

Investo

ren/

Eig

entü

mer/

Imm

obilien-

fonds

Pro

jekte

nt-

wic

klu

ngs-

gesell-

schaften

nein ja

14



Ja, weil: Nein, weil:

Abbildbar über

Schw ierigkeits-

klassen (HOAI)

15,0%

Leistung Stand der

Technik

37,5%

Vergütungs-

empfehlungen

auskömmlich

47,5%höherer

Planungsaufw and

33,3%

Honorarsystem

veraltet und nicht

mehr zeitgemäß

22,2%

fehlendes

Verständnis bei den

Bauherren

5,6%

neues Leistungsbild

18,5%

Honorarordnung

nicht durchsetzbar

11,1%

Anpassung der

Honorarordnung

erforderlich

9,3%

Decken die Honorarordnungen/ Vergütungsempfehlungen

eine „nachhaltige Planungsleistung“ ab?

15



Wie hat sich die Erlössituation von Planungsbüros durch

ein „Nachhaltiges Bauen“ entwickelt?

27,9

37,5

31,1

11,1

41,0

33,3

8,2

6,619,7

29,2

33,3

16,4

11,1

23,0

4,9

21,3

44,4

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Planung - Gesamt

Planung - Büroimmobilien

Planung - Gesamt

Planung - Büroimmobilien

Arc

hite

ktu

r-

büro

s

Ingenie

ur-

/

Fachpl

anungs-b

üro

s

w esentlich gestiegen (> +5%) gestiegen (> 0% bis < +5%) unverändert (+/- 0%)gefallen (< 0% bis -5%) w esentlich gefallen (> - 5%)

16


Ursache und Akzeptanz von Planungsmehrkosten bei

„nachhaltigen Immobilien“


42,1

31,6

10,5

0,0

15,8

0,0

50,0

31,6

21,4

7,1

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

Gre

en B

uild

ing S

erv

ices

Lebenszyklu

sbetr

achtu

ng

inte

gra

le P

lanung

Rendite

fragen

sonstig

e G

ründe

Ursache von Planungsmehrkosten

Akzeptanz von Planungsmehrkosten

17


Kernaussagen Planungsbüros

Büroimmobilien und Planungsbüros - Studienergebnisse

derzeit und mittelfristig bieten sich noch die Möglichkeit, Wettbewerbsvorteile

zu generieren

diese Entwicklung folgt keinem konkreten Bedarf, sondern einer

gesellschaftlichen Bedeutungszunahme und Erwartungshaltung der Akteure.

Umsetzung dieser über den Kauf oder die Realisierung „nachhaltiger

Immobilien“

erhebliche Chancen zur Unternehmensentwicklung für Planungsbüros, durch

die überdurchschnittliche Entwicklung des Geschäftsfeldes „Nachhaltigkeit“

die Planungsunternehmen müssen über ein starkes Entwicklungspotential

verfügen, da die Anforderungen an die Fähigkeiten und Kompetenzen

überproportional steigen werden

Insbesondere kleinen Planungsbüros gelingt es nicht, Mehrleistungen für

eine „nachhaltige Büroplanung“ vergütet zu bekommen, obwohl nahezu

die Hälfte der Auftraggeber diese als eine „besondere Leistung“

anerkennen

18


Integration einer

„nachhaltigen Planung“

in die HOAI zur Sicherstellung einer

leistungsgerechten Vergütung

von Planungsbüros

19


Anforderungen an bestehende Honorarsysteme

Nachhaltiges Bauen von Büroimmobilien

90 % der Architekturbüros und 76 % der befragten Ingenieurbüros wollen

zukünftig „nachhaltigkeitsnahe Planungsleistungen“ anbieten

überwiegende Beauftragung von Einzelleistungen und

nicht von komplexen „Green Building and Services“ (Zertifizierungen)

Bedeutungszunahme der „integralen Planung“, „Life Cycle Analyse“ und

anderen Managementsystemen sowie Simulationsverfahren

Komplexitätszunahme bei einer „nachhaltigen Planung“ u.a. durch mehr

Projektbeteiligte, größere Planungsumfänge - insbesondere in den frühen

Projektphasen – und Einführung neuer Planungswerkzeuge (BIM u.a.)

trotz Anerkennung einer „nachhaltigen Planung“ als besondere Leistung,

gelingt es Planungsbüros nicht, ihre erbrachte Mehrleistung auch vergütet zu

bekommen

20


Es besteht ein Abrechnungsdilemma von „nachhaltige

Planungsleistungen“ im Rahmen einer Zertifizierung

eines Büro- und Verwaltungsgebäudes, weil:

Nachhaltiges Bauen von Büroimmobilien

der Auditor im Gegensatz zum Planer keine klassische Planungsleistungen

erbringt, sondern den Zertifizierungsprozess lediglich begleitet

Zertifizierungssysteme keine Abgrenzung zwischen „Grundleistungen“ und

„besonderen Leistungen“ der HOAI nicht kennt

Leistungen die im Rahmen einer Zertifizierung zu erbringen sind, teilweise

noch nicht in der HOAI abgebildet sind und somit nicht kennt

21


Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

Einführung HOAI 2013

Folgende Leistungsbilder mit verbindlichen Regelungen werden

unterschieden: Objektplanung Architektur

Tragwerksplanung

Bauphysikalische Leistungen

Technische Ausrüstung

Die Leistungsbilder werden in neun Leistungsphasen (LPH) gegliedert:

LPH 1: Grundlagenermittlung

LPH 2: Vorplanung

LPH 3: Entwurfsplanung

LPH 4: Genehmigungsplanung

LPH 5: Ausführungsplanung

LPH 6: Vorbereitung der Vergabe

LPH 7: Mitwirkung bei der Vergabe

LPH 8: Objektüberwachung

LPH 9: Objektbetreuung

Die Leistungsphasen werden unterschieden in:

Grundleistungen, die bei einer Projektabwicklung im Regelfall zu erbringen sind und in

besondere Leistungen, die aufgrund von projektspezifischen Anforderungen zusätzlich

erforderlich werden. Besondere Leistungen sind vor deren Erbringung schriftlich zwischen den

Vertragsparteien festzulegen

22


Bewertungssystem „Nachhaltiges Bauen (BNB) des

Bundes“

Nachhaltigkeitszertifikat – Büroimmobilien

Gemeinschaftsentwicklung zwischen BMVBS und DGNB

Veröffentlichung am 15. April 2010 (Nutzungstyp Büro)

Vorrangig für die Belange von Bundesbauten entwickelt

Materialien und Tools zur Anwendung des Systems frei und

kostenlos für jeden verfügbar (Portal: bnb.nachhaltigesbauen.de)

23


Auszug: Kriterien des BNB-Systems

Integration einer „nachhaltigen Planung“ in der HOAI

Phasenzuordnung nach HOAI

Quasi LP0

LP 1 und

teilw. LP 2

SNAP

LP 2,

3 und 4,

teilw. LP 5

LP 5

und LP 6LP 7

und LP 8LP 9

24


Integration einer „Nachhaltigen Planung“ in die HOAI

Entwicklung der „Leistungsbilder Nachhaltiges Bauen“

Stu

fe 3

Grundleistungen

Besondere Leistungen

LPH 1 - 9 LPH 1 - 9 LPH 1 - 9 LPH 1 - 9

Leistungsbilder

Weitere Besondere Leistungen

Kriterien 1 bis 46

Leistungsphasen 1 - 9

Stu

fe 3

Grundleistungen

Besondere Leistungen

LPH 1 - 9 LPH 1 - 9 LPH 1 - 9 LPH 1 - 9

Leistungsbilder

Weitere Besondere Leistungen

Kriterien 1 bis 46

Leistungsphasen 1 - 9

25


Leistungsbild: Objektplanung Architektur

Integration einer „nachhaltigeb Planung“ in der HOAI

Beispiel

Beispiel

26


Grundleistungen: „Kostenberechnung“ (2. Ebene)

Leistungsbild „Objektplanung Architektur“

27



Besondere Leistungen: „Kostenberechnung“ (3. Ebene)

28



Weitere besondere Leistungen:

Bsp. „Prüfung der Planunterlagen“

29


Ergebnis der Integration einer „nachhaltigen Planung“

Ergebnis der Integration einer „nachhaltigen Planung“ in

die Leistungsbilder der HOAI

konkrete Beschreibung der zu erbringenden „nachhaltigen Planungsleistungen“

für ein zertifiziertes Bürogebäude nach BNB-System auf Kriterienebene

Abgrenzung zwischen den zu erbringenden „Grundleistungen“ und „besonderen

Leistungen“ einer „nachhaltigen Planung“

Bereitstellung einer Leistungsbeschreibung „nachhaltiger Planungsleistungen“,

die über die „Grundleistungen“ und „besonderen Leistungen“ der HOAI hinaus

gehen

Für die Vergütung einer „nachhaltigen Planungsleistung“

ist die in der Praxis bewährte HOAI weiterhin geeignet

Die Neuentwicklung einer Honorarordnung oder

Vergütungsempfehlung für „nachhaltige Planungsleistungen“

ist nicht erforderlich

Die Grundlage für eine leistungsgerechte Vergütung einer

„nachhaltigen Planungsleistung“ für Planungsbüros liegt

nunmehr vor

Fazit

30


Ich danke für Ihre

Aufmerksamkeit!

Hochschule Ruhr West

Studiengang Wirtschaftsingenieurwesen – Bau

Professur für Bauökonomie

Campus Mülheim an der Ruhr

Dümptener Straße 45

45473 Mülheim an der Ruhr

Tel +49 (0) 208 88254 461

Fax +49 (0) 208 88254 489

[email protected]

Bochum - Düsseldorf – Korschenbroich - Wiesbaden

meckmann I partner gmbh

Johann-Georg-Halske-Straße 3a

D 41352 Korschenbroich

Tel +49 (0) 2161 / 4029 114

Fax +49 (0) 2161 / 4029 118

[email protected]

Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien ... · Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien] –...

Documents

Transcript of Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien ... · Nachhaltiges Bauen [von Büroimmobilien] –...