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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+

Fokus Büro- und Verwaltungsgebäude

Michael QuettingStv. Leiter Immobilien, ETH-Rat

NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB

2FOKUS BÜRO- UND VERWALTUNGSGEBÄUDE

Annäherung


FESTSTELLUNG

Das „Bürogebäude“ gibt es nicht

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CHARAKTERISTIK

… als Firmensitz

Repräsentationsfunktion, imagebildend, Corporate Design/Identity, Gestaltung im Wandel der Zeit (Zeitgeist)

Hohe Anforderungen an den Standort (Präsenz, Clusterbildung der Wissensökonomie, Erschliessung und Erreichbarkeiten, Steuern…)

starke Wirkung auf die Gesellschaft, (identitätsstiftend, Städtebau…)

Hebel zur Flexibilisierung des Immobilienportfolios CREM: Möglichkeit zum Verzicht auf Eigentum zur Verhinderung von Kapitalbindung

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Bank für internationalenZahlungsausgleich (BIZ), Basel


CHARAKTERISTIK

…als Arbeitsplatz

überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt (Arbeitsplätze in einer Arbeitswelt)

massgebenden Einfluss auf die Nutzer durch Qualität * Einfluss von Wohlbefinden und Gesundheit auf Engagement und Effizienz* räumliche/organisatorische/technische Vernetzung für administrative Prozesse

Globalisierung und Internationalisierung der Nutzer, der Nutzung und ihrer Anforderungen

Hohe Arbeitsplatzdichte (mit allen Vor- und Nachteilen u.a. gruppendynamische und gesundheitliche Effekte, Sicherheit), gebäudeinduzierte Mobilität

Geringe zeitliche Auslastung (8 Std.-Tag), zeitlich konzentrierte Personenströme

Individuelle Anforderungen an Sicherheit (Security und Safety)

Häufigkeit von Wechseln z.B. Nutzer, Arbeitsplatzkonzepte (u.a. Desksharing, Hoteling, Hot Inns…), Arbeitszeiten etc. (Möblierung und räumliche/technische Anpassungen)

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CHARAKTERISTIK

…als Investment (1)

beliebt/geschätzt von privaten und institutionellen Kapitalanlegern

Kalkulation der Investitions- und Folgekosten (Lebenszyklus) einfach

Gute Voraussetzungen für Standardisierungen (Fläche, Ausstattung, Komfort…)

Rollen von Eigentümer, Nutzer und Betreiber fallen oft auseinander: Gute Voraussetzungen für Outsourcing von Leistungen des FM (technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement)

vergleichsweise einfaches Objektmanagement

Marktgängigkeit / Vergleichbarkeit und Anwendbarkeit anerkannter Normen und Standards (Musterlayouts, Energielabel)

Konkurrenzsituation (Markt): Eigenerstellung, Investor, Miete/Leasing, PPP

Fixmiete, in CREM/PREM oft nur Kostenverrechnung oder keine Kostentransparenz

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CHARAKTERISTIK

…als Investment (2)

Steigende Qualitätsansprüche: bei älteren/ungeeigneten Objekten bereits ansteigende Leerstandsraten

trübe Aussichten

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publiziert in Fahrländer Partner AG - Metaanalyse Immobilien 2. Quartal 2010



Anforderungen des Marktes von Morgen


ARBEIT IM WANDEL 9

Arbeit an fixem Ort zur fixen ZeitAusgeprägte HierarchienStarre StrukturenAufgabenorientierungZeitorientierungKontrolleDisziplinRoutineTrennung Arbeit/Freizeit

Arbeit wo und wann passendFlache/aufgelöste HierarchienFlexible TeamsProjektorientierungErgebnisorientierungSelbstverantwortungKreativitätLernenZusammenwachsen Arbeit/Freizeit

Wandel


MARKT – WO NACHFRAGE UND ANGEBOT SICH TREFFEN

Arbeitswelt:Effizienz und Innovation

> Effiziente Prozesse in den Geschäftseinheiten

> Performance und Innovationskraft

> Wegeffiziente und kommunikationsbezogene Nachbarschaften

> Raumstruktur und Arbeitsambiente

> Ergonomische Arbeitsplätze

> Mitarbeitermotivation, Wohlbefinden und Zufriedenheit

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Immobilie:Qualität und Nachhaltigkeit

> Lage / Standort (Mikro, Makro, Erschliessung)

> Image und Gebäudezustand (Branding, Bausubstanz)

> Funktionalität (Funktionsbereiche, innere Erschliessung)

> Komfort (Belichtung und Beleuchtung, Infrastruktur, Raumkonditionierung, Services)

> Flexibilität (Reversibilität, Boden-/Wandsysteme)

> Wirtschaftlichkeit im Lebens-zyklus (Miete/Kosten, Nebenkosten)

Quelle: Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation (2007)

Angebot

Nachfrage



Ansätze zur Steigerung der Nachhaltigkeit


Beispiel: Swiss Re – Neubau Soodring 33, Adliswil

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Ziel: Konzentration verteilter Arbeitsplätze

Nutzung: 1‘100 Büroarbeitsplätze, Schulungsräume

SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN


13SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN

Darstellung: Swiss Re

Ziele derNachhaltig-keit z.B. SIA 112/1

Ziele derBeteiligten/Akteure


SYNERGIEN UND ZIELKONFLIKTE MIT NACHHALTIGKEITSZIELEN 14

Ergebnisse

Langfristige Optik von Swiss Re lässt höhere Anfangsinvestitionen zu

Höhere Investitionen: Positive Wirkungen können über eine höhere Arbeitsproduktivität erzielt werden

Imagewirkung für Swiss Re wichtig

Swiss Re hat als Rückversicherer eine hohe Motivation in Bezug auf Klimaschutz ein Vorbild zu sein

Synergien / Zielkonflikte immer abhängig von Firmenpolitik


ANSATZ: ERWEITERTER BLICKWINKEL 15

Emissionen

Erzeugung Verteilung / Speicherung Verbrauch

Sommer

• CO2• Dampf• Lärm• Vibrationen• Landverbrauch etc.

Verluste

Winter

Kühlung Wärme

Differenzierte Betrachtung des Gesamtsystems


BEISPIELE

Beispiel: Kungsbrohuset Stockholm – Passivhaus

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Nutzung: 27‘000 m2 Bürofläche auf 13 Geschossen

Absicht: PassivhausHeizung Körperwärme von 250‘000

Zugpendler des benachbarten Stockholmer Hauptbahnhofs (Erwärmung unterirdischer Wassertanks) sowie Doppelfassade

Kühlung SeewasserRaumklima wird mit dem Wetterbericht

abgestimmt um Überhitzung zu verhindern

Link: http://www.kungsbrohuset.se/


BEISPIELE

Beispiel: ETH Zürich – Neubau Oberer Leonhard LEE

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Anlass: NeubauDauer: im BauZiel: Konzentration über Stadtgebiet

verteilter ArbeitsplätzeNutzung: 374 Büroarbeitsplätze und 5‘816

m2 HNF sowie 19‘787 m2 Geschossfläche (GF) neben Büronutzung u.a. für graphische Sammlung der ETH Zürich, Archive, Lager und Serverflächen.

Absicht: MINERGIE-ECO-Standard, Label „Gutes Innenraumklima“ und Erdbebensicherheit Bauwerksklasse III, was gesamthaft für ein Objekt mit den vorgesehenen Nutzungen sehr anspruchsvoll

Konflikt Städtebau vs. Fassade/ Energetische Massnahmen

Webcam: http://www.ressourcen.ethz.ch/real_estate/zentrum/lee/webcam_lee


BEISPIELE

Beispiel: Deutsche Bank, Frankfurt – von „Soll und Haben“ zu „Greentowers“

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Anlass: veränderte BrandschutzvorschriftenAlter: 22 JahreDauer: Dez. 2007 bis Dez. 2010 Ziel: Reduktion Energieverbrauch sowie

CO2-Ausstoss um mindestens 50%Massnahme: umfassende Modernisierung; neben

Verbesserung Brandschutzeinrichtungen auch Ersatz gesamte Klima-, Wasser- und Lichttechnik sowie Neuverglasung mit zu öffnenden Fenstern

Absicht: Zertifizierung als Greenbuilding nach dem amerikanischen Standard LEED Platin für bestehende Gebäude (Existing buildings) sowie nach dem deutschen Gütesiegel der DGNB. Wird das Ziel LEED Platinum erreicht, sind die Türme die ersten Hochhäuser, die diese Zertifizierung durch das USGBC erhalten.

Factsheet: http://www.banking-on-green.com/docs/100323_Faktenblatt_Greentowers_DE.pdf



Fazit


FAZIT

Jedes Objekt/Vorhaben steht in einem räumlichen, unternehmerischen, organisatorischen und baulich/technischen Kontext, das Wissen darum bietet Chancen und lässt Abhängigkeiten erkennen

Büro- und Verwaltungsgebäude stehen im „Markt“ (wegen Vergleichbarkeit auch intern) und müssen sich dort langfristig behaupten können

Synergien müssen als Potenziale des Projekts verstanden und geeignet gefördert werden; Zielkonflikte sind im Einzelfall durch die Entscheider abzuwägen• Mehrkosten bei der Erstellung können zu geldwertem Zusatznutzen führen:

- Motivation, Engagement, Effizienz, informelle Kontakte und Innovation - geringere Betriebs- und Unterhaltskosten, Optimierung der Lebenszykluskosten- Flexibilität und Anpassbarkeit

• Umsichtige Standortwahl - gute Erreichbarkeit zu Fuss und mit dem öffentlichen Verkehr - langfristiges Zusammenpassen von Objekt und Kontext

• Bauliche „Basics“ sind einzuhalten - Belichtung, Sonnenschutz, Raumtiefen, Kompaktheit- gute Zugänglichkeit zu Installationen und hohe Flexibilität der Grundrisse

• Im Einklang mit der Unternehmensstrategie ist ein erheblicher Imagegewinn möglich

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