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Schweizerische Bundesbahnen SBB Immobilien Development Mitte

AAP Atelier für Architektur und Planung Erlachstrasse 14 3012 Bern Dezember 2007

Neubau SBB Zentrale Bern Wankdorf Machbarkeitsstudie (Baufeld 1A und 3 A/B)

Schweizerische Bundesbahnen SBB Immobilien Development Mitte

AAP Atelier für Architektur und Planung Erlachstrasse 14 3012 Bern

Baufeld 1 und 3 von der Wankdorf Bahnhof-Passerelle

Schweizerische Bundesbahnen SBB Immobilien Development Mitte Neubau SBB Zentrale Bern Wankdorf - Machbarkeitsstudie

AAP Atelier für Architektur und Planung Erlachstrasse 14 3012 Bern

Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangslage 1 2. Zielsetzung 1 3. Grundlagen 2 a. Raumprogramm 2 b. Geschosshöhen 5 c. Nutzungsschema 5 4. Rahmenbedingungen Areal 6 a. Umfeld 6 b. Baugesetz 6 c. Denkmalpflege 8 d. Geologie 8 5. Situationsvarianten 9 6. Pläne 12 a. Lage in der Stadt 13 b. Situation / Grundrisse / Schnitte 14 c. Visualisierungen 28 d. Baufeld 1A (9-Geschosse) 32 7. Kosten 38 siehe separate Berechnungen E’XACT, Worb

8. Terminsituation 38 9. Kennzahlen 39 a. Fläche gem. SIA 416 39 b. Volumen gem. SIA 416 39 10. Empfehlung / Schlussfolgerung 40 11. Kennzahlen (Details) 41 12. Masterplan / Plan mit Interessenlinien SBB 43


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1. Ausgangslage Die Stadt Bern entwickelt als Grundstückseigentümerin das grösste und zentral gelegene Entwicklungsareal in der Region Bern. Wankdorf Nord liegt innerhalb des kantonalen Entwicklungsschwerpunktes “Wankdorf“, am nördlichen Tor zur Stadt Bern. Für das Areal wurde, basierend auf einer genehmigten Überbauungsordnung, ein Masterplan erarbeitet, welcher Erschliessung und Baufelder neu definiert. Ein Teil des südwestlichen Baufeldes, entlang des Gleisfeldes, in direkter Lage am Platz, mit Anschluss an den öffentlichen Verkehr (S-Bahn und Bus), ist in Vorabklärungen mit der SBB als Szenario für die erste Studie gewählt worden. Zusätzlich werden die Baufelder 3A + B auf der nördlichen Seite der neuen Wankdorf-Alle (Binnenachse) neu miteinbezogen. Eine Bruttogeschossfläche von ca. 30'000m2 steht somit zur Verfügung. 2. Zielsetzung Die Stadt Bern beabsichtigt, Wankdorf Nord zum attraktiven Dienstleistungsstandort im Espace Mittelland zu gestalten. Es ist vorgesehen, die Flächen im Baurecht, zu individuellen Baurechtsofferten, zu vergeben.



3. Grundlagen Als Grundlage dient die Überbauungsordnung “Umfeld S-Bahn-Station Wankdorf“, der Vorabzug des Masterplans sowie die Raum-programmvorgabe „Flächenbedarf gemäss Pflichtenheft DLZ Altstetten“ („Multispace“ Bürokonzept). 3a. Raumprogramm Das Raumprogramm umfasst 1800 Arbeitsplätze mit zentralem Bereich, Nebenräumen, Personalrestaurant, Lager- und Archivräu-men, sowie 270 Einstellhallenplätze. Das Programm sieht eine freie Grundrisseinteilung vor. Pro Geschoss sind mehrere Arbeitsgruppen von ca. 20 AP vorgesehen, welche jeweils mit den entsprechenden Arbeits- und Rückzugsmöglichkeiten ergänzt werden. Flächenbedarf pro Arbeitsplatz, zusätzliche Nutzflächen pro Geschoss (resp. pro Arbeitsgruppe) richten sich nach dem Pflichtenheft „SBB - DLZ Altstetten“. Graphische Darstellung siehe nächste Seite. Der gewählte Konstruktionsraster von 7.50 x 10.00m ermöglicht grösstmögliche Nutzungsflexibilität - ein Installationshohlraum (Doppelboden) für alle Bürogeschosse erlaubt zudem unterschiedliche Möblierungskonzepte.



3b. Geschosshöhen Die max. Geschosszahl und Gebäudehöhe ist im Masterplan angegeben (ohne Wettbewerb). Das Erdgeschoss ist mit einer Geschosshöhe von 3.80 m geplant, die Normalgeschosse und das Dachgeschoss haben eine Ge-schosshöhe von 3.30 m, womit die vorgegebenen Maximalkoten gemäss Masterplan eingehalten werden. Im Anhang ist zudem eine Variante für Baufeld 1A mit 9 Geschossen aufgezeigt (bedingt Wettbewerb). 3c. Nutzungsschema Baufeld 1A AP Baufeld 3A/B AP DG: Ausbaureserve (80) DG: Ausbaureserve (130)

4.OG: Arbeitsplätze 130 4.OG: Ausbaureserve (340)

3.OG: Arbeitsplätze 130 3.OG: Arbeitsplätze 316



EG: Personalrestaurant, Eingangsbereich / Arbeitsplätze 40 EG: Eingang, Arbeitsplätze 325

UG 1: Lager, Archive, Nebenräume, Technik. UG 1: Lager / Archive

UG 2: Lager, Archive, Nebenräume, Technik. UG 2: Einstellhalle 260 PPL Total AP 560 1’259

Gesamttotal Arbeitsplätze 1'819 AP Ausbaureserve 550 (ohne Beschränkung BGF)



4. Rahmenbedingungen Areal 4a. Umfeld Wankdorf Nord liegt inmitten eines städtebaulichen Entwicklungsgebietes. Das Umfeld ist durch grossräumige Strukturen geprägt. Es weist einen Industrie- bzw. Gewerbecharakter auf. 4b. Baugesetz Baurechtlich gilt die genehmigte Überbauungsordnung “Umfeld S-Bahn-Station Wankdorf, sowie der Masterplan vom 29.09.2005, welcher Erschliessung und Baufelder neu definiert und Geschosszahlen und Höhenkoten regelt. Art der Nutzung: Gemäss Zonenplan liegt das Areal in der Dienstleistungs- und Gewerbezone (DG). Art. 11a (VzNZP) bestimmt die möglichen Nutzungen: Die DG ist für Büro-, Reparatur-, Produktions- und Lagerbereiche bestimmt. Hotels und Gaststätten sowie Berufs- und Fachschulen sind gestattet. Grössere Werkhöfe und offene Materiallager sind nicht zulässig. Wohnungen sind bis max. 30% der BGR erlaubt. Ladengeschäfte und Freizeiteinrichtungen, die den örtlichen Bedürfnissen dienen, sind gestattet. Mass der Nutzung Baulinien begrenzen den Baubereich, Feldergrenzen unterteilen Baubereiche mit unterschiedlichen Gebäudehöhen. Die Ge-schosszahl und Gebäudehöhen werden pro Baufeld angegeben. Es können 5 - 6 geschossige Bauten erstellt werden. Die BGF für die einzelnen Baufelder sind festgelegt (30000 m2).



Gestaltung Für Bauten über 21m Gebäudehöhe sind durch die Bauherrschaft Wettbewerbe nach SIA-Ordnung 142 durchzuführen (UeO, Art. 9). Geschützt Der westlichste Teil der Schlachthofanlage: Dienstgebäude, Hörsaal, Waaghaus und Eingangstrakt sind geschützt und müssen er-halten bleiben. Erschliessung Sie erfolgt über die bestehende Basiserschliessung (Stauffacherstrasse) und neue Detailerschliessungsstrassen um die Baufelder gemäss Masterplan. Werden Grundstücke abparzelliert, so sind die arealinterne Erschliessung und der Zugang für Notfahrzeuge vertraglich sicherzustellen (UeO Art. 6). Parkierung Anzahl Abstellplätze gemäss kant. BauV, wobei höchstens 75% des Maximalwertes zugelassen werden PPL max. = (0.60 x BGF / 50) + 5 x 75% ; bei 30’000m2 BGF = 273 PPL PPL min. = (0.45 x BGF / 50) - 3 ; bei 30’000m2 BGF = 267 PPL Umgebung Bestehende Bäume (ausserhalb Baufelder!) sind geschützt. Der Plan bezeichnet neu zu pflanzende Hochstammbäume entlang der Stauffacherstrasse und neuer Binnenachse. Innerhalb des Baufeldes besteht keine Begrünungspflicht. Flachdächer sind mind. ex-tensiv zu begrünen.



4c. Denkmalpflege Die, für die Machbarkeitsstudie ausgewählten Baufelder werden seitens der Denkmalpflege nicht tangiert. 4d. Geologie Der alte Schlachthof ist abgebrochen und die Altlasten sollten beseitigt sein.



6. Pläne 6a. Lage in der Stadt 6b. Situation / Grundrisse / Schnitte (Baufelder 1A / 3A + B) 6c. Visualisierungen 6d. Variante Baufeld 1A mit 9 Geschossen



6c. Visualisierungen



7. Kosten Kostenermittlung durch E’XACT Kostenplanung AG, Hauptstrasse 14, 3076 Worb Siehe separate Berechnungen vom 19. Dezember 2007. 8. Terminsituation Die Baufelder stehen seit Januar 2006 zur Verfügung. Der Rückbau der bestehenden Gebäude wurde bis April 2006 vollzogen.



9. Kennzahlen 9a. Flächen gem. SIA 416 Geschossfläche SBB: (Keine Fremdnutzung) Baufeld 1A 4 Normalgeschosse à 2'087 m2 8'348 m2 1 Erdgeschoss 2'069 m2 10'417 m2 2 Untergeschosse à 2'500 m2 5'000 m2 Baufeld 3A/B 3 Normalgeschosse 14'883 m2 1 Erdgeschoss 5'161 m2 20'044 m2 2 Untergeschosse à 7'056 m2 14'112 m2 9b. Volumen gem. SIA 416 Volumen SBB (Baufeld 1A) 50'674 m3 Volumen SBB (Baufeld 3A/B) 112'471 m3 Volumen SBB (Verbindungsgang) 250 m3 (unterirdisch 1A zu 3A/B) Volumen Total 163'395 m3



10. Empfehlung / Schlussfolgerung

- Der städtebauliche, architektonische Spielraum ist, vor allem in Baufeld 3 gross (siehe Varianten), was für einen zukünftigen Wettbewerb optimale Voraussetzungen ermöglicht.

- Mit der aufgezeigten Volumetrie (5 Geschosse im Baufeld 1A, 4 Geschosse im Baufeld 3A/B) wird die vorgegebene Bruttoge-

schossfläche erreicht, ohne dabei die maximal zulässige Geschosszahl respektive Gebäudehöhe auszuschöpfen. Eine Aus-baureserve ist demnach vorhanden.

- Die 1'800 Arbeitsplätze können in der vorgegebenen Bruttogeschossfläche von ca. 30’000m2 untergebracht werden (obere

Grenze!). Ein Erweiterungspotenzial von ca. 550 Arbeitsplätzen (9’000m2 BGF) besteht innerhalb der möglichen Höhenkoten ohne BGF Begrenzung.

- Ein unterirdischer Verbindungsgang zwischen Baufeld 1 und 3 sollte möglich sein. Eine oberirdische Passerelle ist dagegen

städtebaulich eher fragwürdig. - Die zwei grossflächigen Untergeschosse im Baufeld 3A/B können in der Weiterbearbeitung je nach Anforderungen an Neben-,

Archiv- und Technikräumen eventuell reduziert werden um dadurch die Kosten-Nutzen-Situation zu verbessern. - Beide Gebäude können selbstverständlich nach Minergie-Standart errichtet werden. Die gewählten kompakten Gebäude- formen bieten dazu beste Voraussetzungen.



11. Kennzahlen (Details) Baufeld 1A

Ausbaureserve

OG’s UG’s 2. UG 1. UG EG 1. OG 2. OG 3. OG 4. OG 5. OG Total ohne Ausbaureserve

Geschossfläche 10'417 (5’000) (2’500) (2’500) 2’069 2’087 2’087 2’087 2’087 (1’437) GF 15’417 Konstruktionsfläche 622 (180) (90) (90) 126 124 124 124 124 (86) KF 802 Nettogeschossfläche 9'795 (4'820) (2’410) (2’410) 1’943 1’963 1’963 1’963 1’963 (1’351) NGF 14’615 Geschosshöhe 2.90 3.30 3.80 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 7’250 8’250 7’862 6’828 6’828 6’828 6’828 (4’742) m3 50’674 Baufeld 3A/B

Ausbaureserve Ausbaureserve

OG’s UG’s 2. UG 1. UG EG 1. OG 2. OG 3. OG 4. OG 5. OG Total ohne Ausbaureserve

Geschossfläche 20'044 (14’112) (7’056) (7’056) 5’161 4’964 4’886 5’033 (5’431) (2’548) GF 34’156 Konstruktionsfläche 1'000 (306) (153) (153) 249 243 256 252 (235) (109) KF 1’306 Nettogeschossfläche 19'044 (13'806) (6'903) (6'903) 4’912 4’721 4’630 4’781 (5’196) (2’439) NGF 32’850 Geschosshöhe 2.90 3.30 3.80 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 20’462 23’285 19’611 16’381 16’123 16’609 (17’922) (8’408) m3 112’471



Baufeld 1A Nettogeschossfläche NGF 14'615 m2 560 Arbeitsplätze HNF 7'065 GF/AP 27.50 m2 NNF 4'970 NGF/AP 26.09 m2 VF 2'380 HNF/AP 12.50 m2 FF 200 HNF/GF 0.45 m2 Baufeld 3A/B Nettogeschossfläche NGF 32'850 m2 1'259 Arbeitsplätze HNF 14'524 GF/AP 27.12 m2 NNF 14'206 NGF/AP 26.09 m2 VF 3'720 HNF/AP 11.50 m2 FF 400 HNF/GF 0.42 m2

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