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Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar
Heidelberg, 10. Mai 2017
Neue Bauvorschriften für
Pflegeheime Chancen oder Risiken für Eigentümer?
Rechtliche Grundlagen
Gesetze, Verordnungen, Normen
41. Immobiliendialog Rhein-Neckar3
V. Sozialgesetzbuch (SGB V) –
Krankenversicherungsgesetz
XI. Sozialgesetzbuch (SGB XI) –
Pflegeversicherungsgesetz
• Versorgungsvertrag (§ 72 Abs. 3)
• Vergütungsvereinbarung (§ 82)
• Pflegesatzverfahren (§§ 83 ff.)
XII. Sozialgesetzbuch (SGB XII) –
Sozialhilfegesetz
• Kostenträger bei Sozialhilfeempfängern
(§ 75)
• Investitionskostenübernahme (§ 75, Abs. 5)
Allgemeine Bauvorschriften
• DIN 18040
• ENEV
Pflegestärkungsgesetz I – III (PSG)
Auswirkung der Föderalismusreform
Pflege ist Ländersache
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• 16 Landesheimgesetze seit der
Föderalismusreform 2006
• Teilweise mehrere Durchführungs-
verordnungen zur Umsetzung der
Landesheimgesetze
• Unterschiedliche Übergangsvorschriften
und Verlängerungs- bzw.
Befreiungsmöglichkeiten
• (un-)befristeter Bestandsschutz
Haben Auswirkungen auf Besitz und Betrieb
LandesheimgesetzeRechtliche Rahmenbedingungen
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Land NameBa-Wü Gesetz für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und Pflege (WTPG)
Bayern Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG)
Berlin Wohnteilhabegesetz (WTG)
Brandenburg Brandenburgisches Pflege- und Betreuungswohngesetz (BbgPBWoG)
Bremen Bremisches Wohn- und Betreuungsgesetz (BremWoBeG)
HH Wohn- und Betreuungsqualitätsgesetz (HmbWBG)
Hessen Hessisches Gesetz über Betreuungs- und Pflegeleistungen (HGBP)
Meck-Pomm Einrichtungenqualitätsgesetz (EQG)
Nds Niedersächsisches Gesetz über unterstützende Wohnformen (NuWG)
NRW Gesetz zur Entwicklung und Stärkung einer demographiefesten, teilhab … (GEPA NRW)
RLP Landesgesetz über Wohnformen und Teilhabe (LWTG)
Saarland Landesheimgesetz Saarland (LHeimGS)
Sachsen Betreuungs- und Wohnqualitätsgesetz (SächsBeWoG)
S.-Anhalt Wohn- und Teilhabegesetz (WTG-LSA)
S-H Selbstbestimmungsstärkungsgesetz (SbStG)
Thüringen Thüringer Gesetz über betreute Wohnformen und Teilhabe (ThürWTG)
Rechtliche Vorgaben
Baden-Württemberg
Gesetz:
für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und
Pflege
(Wohn-, Teilhabe- und Pflegegesetz - WTPG)
(vom 20. Mai 2014)
Verordnung:
Landespersonalverordnung (LPersVO)
Verordnung zur baulichen Gestaltung von
Heimen und zur Verbesserung der
Wohnqualität in den Heimen
Baden-Württembergs (LHeimBauVO)
(vom 18. April 2011)
Ermessenslenkende Richtlinie:
zur Landesheimbauverordnung
(Stand. Februar 2015)
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Landesheimrechtliche Regelungen
Bayern
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Gesetz:
zur Regelung der Pflege-, Betreuungs- und
Wohnqualität im Alter und bei Behinderung
(vom 8. Juli 2008; Änderungsgesetz zum
PfleWoqG vom 22. Mai 2013)
Verordnung:
zur Ausführung des Pflege- und
Wohnqualitätsgesetzes; AVPfleWoqG
(vom 27. Juli 2011)
Handlungsleitlinie:
Prüfung der DIN 18040-2(R)/ AVPfleWoqG im
Baubereich – Handlungsleitlinie für die
Einrichtungsträger sowie die Fachstellen für
Pflege und Behinderteneinrichtungen –
Qualitätsentwicklung und Aufsicht
(Stand: 29.11.2013)
Unterschiedliche Vorgaben der BundesländerBauliche Anforderungen
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Bundesland Ba-Wü Bayern Berlin NRW S-H
Einbettzimmer 100 % 75 %/?% 60 % 100 %/80 % 75 %
Wfl. Zweibettzimmer - >20 m² 22 m²/18 m² 24 m² 20 m²
Gemeinschaftsfläche 5 m² 1,5 m² 5 m²/1 m² 5 m² k.A.
Anzahl Pflegebäder 1 Je 40 Plätze Je 30 Plätze 1 1
DIN 18040 Teil 2* 25 % Teil 2-R Teil 2 (R ?) Teil 2-R LBO
* gem. ermessenslenkenden Richtlinien zur LHeimBauVO
Vorgaben Baden-WürttembergBauliche Anforderungen
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• 100 % Einbettzimmer
• maximal 100 Heimplätze
• Zimmerfläche ≥ 14 m² ohne Vorflur oder 16 m² inklusive Vorflur
• lichte Raumbreite mindestens 3,20 m
• max. 15 Personen pro Wohngruppe
• 5 m² Aufenthaltsbereiche je Bewohner,
davon ⅔ in der Wohngruppe
• Übergangsfrist 10 Jahre (2019); verlängerbar nach grundlegender,
entgeltrelevanter Sanierung oder Modernisierung auf 25 Jahre;
Antrag auf ganz- oder teilweise Befreiung, wenn technisch nicht
möglich oder wirtschaftlich unzumutbar
1) Karte: Lehrer Online in Baden-Württemberg. lehrer-online-bw.de
Umsetzung der Anforderung an die WohnqualitätBaden-Württemberg
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• Auch nach dem Regierungswechsel ist keine Abkehr von der
Einbettzimmerdoktrin abzusehen
• Ausnahmen zur Überschreitung der 100 Betten Grenze sind möglich
(Die Sollgröße konkretisiert die Zielvorgabe für die künftige
Entwicklung)
• Barrierefreiheit
• bei handbetriebenen Rollstühlen ist in der Regel die allgemeine
Barrierefreiheit als ausreichend einzustufen
• Bei elektrisch betriebenen Rollstühlen muss demnach die DIN
18040 R erfüllt werden
•
Vorgaben BayernBauliche Anforderungen
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• Angemessener Anteil Einbettzimmer (75 % )
• Zimmerfläche mindestens 14 m² ohne Vorflur im Ein- und 20 m²
ohne Vorflur im Zweibettzimmer
• 1,5 m² Aufenthaltsbereiche je Bewohner
• Barrierefreiheit nach DIN 18040-2, davon im Neubau 25 % der
Wohnplätze rollstuhlgerecht (R)
• Übergangsfrist 5 Jahre (31.08.2016); Antrag auf Verlängerung der
Frist zur Angleichung auf maximal 25 Jahre oder auf Befreiung von
der Verpflichtung zur Angleichung, wenn aus technischen oder
dankmalschutzrechtlichen nicht möglich oder wirtschaftlich nicht
zumutbar
1) Karte: Urlaub in Bayern. bayernreise.eu
Umsetzung der Anforderung an die WohnqualitätBayern
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• Erarbeitung einer Handlungsleitlinie zum Vollzug des Pflege- und
Wohnqualitätsgesetzes sowie der erlassenen Verordnung
• Anschreiben aller Einrichtungen hinsichtlich der Erfüllung der
Vorgaben der AVPfleWoqG durch dir FQA (Heimaufsichten)
• Besonderheit: Insbesondere die Vorgaben der DIN 18040-2 sind nicht
zwingend 1:1 umzusetzen, sondern Beurteilungsspielräume eröffnet.
In die Entscheidung müssen Punkte einfließen, wie die nach der DIN
verfolgten technischen Lösungen und Schutzziele ggf. auf andere
Weise erfüllt werden können
• Weitgehende Fristverlängerungen und Befreiungen werden erteilt
• Aber: Bei Einstellung des Betriebs entfällt der Bestandsschutz
Die Uhr tickt!
Tick-Tack, Tick-Tack…
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2016, 2018, 2019
• Bayern
Anträge auf Befristung und Befreiung mussten bis zum
31. August 2016 gestellt sein
• Nordrhein-Westfalen
Umsetzung Einbettzimmerquote bis 31. Juli 2018
(ehemalige Übergangsfrist 15 Jahre)
• Baden-Württemberg
Umsetzung der 100%igen EZ-Quote bis zum 31. August 2019
(Übergangsfrist 10 Jahre)
Folgen der Umsetzung der Anforderungen
für den Betrieb
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• Änderung der Strukturen
• Reduzierung der Platzzahl
• Verschlechterung der Flächenverhältnisse
• Anpassung
• der Betriebsabläufe
• des Personals
• der Miete/Pacht
• Entwicklung des Betriebsergebnis
• Hinzu kommen die Auswirkungen des PSG II in 2017
Auswirkungen der Landesheimgesetze inkl. DVOfür Immobilieneigentümer
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• Einerseits haben Einbettzimmerquoten (z. B. Ba-Wü) oder
Eingriffe in die Refinanzierung (z. B. Reduktion der I-Kosten in
NRW) direkte Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit der Miete
und damit den Wert der Immobilie.
• Andererseits sind Auswirkungen der „neuen“ Rechtsvor-
schriften auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien
bisher nur bedingt spürbar.
Was ist zu tun?
Prüfung der Objektparameter
• Jedes Objekt bzw. Projekt muss (auch in Zusammenarbeit mit dem
Betreiber) auf die Einhaltung der landesheimrechtlichen Bauvor-
schriften geprüft werden
• Projekte müssen die rechtlichen Vorgaben erfüllen
• Bei Objekten ist die Einhaltung zu prüfen
• Bei Nichterfüllung sind Ausnahme-/ bzw. Befreiungsanträge zu stellen
bzw. sofern schon erteilt zu prüfen
• Rechtliche Prüfung bestehender Miet-/Pachtverträge auf mögliche
bzw. notwendige oder verpflichtende Anpassungen
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
TERRANUS Real Estate GmbH
Markus Bienentreu
Geschäftsführer
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