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Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar Heidelberg, 10. Mai 2017 Neue Bauvorschriften für Pflegeheime Chancen oder Risiken für Eigentümer?

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Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar

Heidelberg, 10. Mai 2017

Neue Bauvorschriften für

Pflegeheime Chancen oder Risiken für Eigentümer?

Rahmenbedingungen

Rechtliche Grundlagen

Rechtliche Grundlagen

Gesetze, Verordnungen, Normen

41. Immobiliendialog Rhein-Neckar3

V. Sozialgesetzbuch (SGB V) –

Krankenversicherungsgesetz

XI. Sozialgesetzbuch (SGB XI) –

Pflegeversicherungsgesetz

• Versorgungsvertrag (§ 72 Abs. 3)

• Vergütungsvereinbarung (§ 82)

• Pflegesatzverfahren (§§ 83 ff.)

XII. Sozialgesetzbuch (SGB XII) –

Sozialhilfegesetz

• Kostenträger bei Sozialhilfeempfängern

(§ 75)

• Investitionskostenübernahme (§ 75, Abs. 5)

Allgemeine Bauvorschriften

• DIN 18040

• ENEV

Pflegestärkungsgesetz I – III (PSG)

Auswirkung der Föderalismusreform

Pflege ist Ländersache

41. Immobiliendialog Rhein-Neckar4

• 16 Landesheimgesetze seit der

Föderalismusreform 2006

• Teilweise mehrere Durchführungs-

verordnungen zur Umsetzung der

Landesheimgesetze

• Unterschiedliche Übergangsvorschriften

und Verlängerungs- bzw.

Befreiungsmöglichkeiten

• (un-)befristeter Bestandsschutz

Haben Auswirkungen auf Besitz und Betrieb

LandesheimgesetzeRechtliche Rahmenbedingungen

5 41. Immobiliendialog Rhein-Neckar

Land NameBa-Wü Gesetz für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und Pflege (WTPG)

Bayern Pflege- und Wohnqualitätsgesetz (PfleWoqG)

Berlin Wohnteilhabegesetz (WTG)

Brandenburg Brandenburgisches Pflege- und Betreuungswohngesetz (BbgPBWoG)

Bremen Bremisches Wohn- und Betreuungsgesetz (BremWoBeG)

HH Wohn- und Betreuungsqualitätsgesetz (HmbWBG)

Hessen Hessisches Gesetz über Betreuungs- und Pflegeleistungen (HGBP)

Meck-Pomm Einrichtungenqualitätsgesetz (EQG)

Nds Niedersächsisches Gesetz über unterstützende Wohnformen (NuWG)

NRW Gesetz zur Entwicklung und Stärkung einer demographiefesten, teilhab … (GEPA NRW)

RLP Landesgesetz über Wohnformen und Teilhabe (LWTG)

Saarland Landesheimgesetz Saarland (LHeimGS)

Sachsen Betreuungs- und Wohnqualitätsgesetz (SächsBeWoG)

S.-Anhalt Wohn- und Teilhabegesetz (WTG-LSA)

S-H Selbstbestimmungsstärkungsgesetz (SbStG)

Thüringen Thüringer Gesetz über betreute Wohnformen und Teilhabe (ThürWTG)

Rechtliche Vorgaben

Baden-Württemberg

Gesetz:

für unterstützende Wohnformen, Teilhabe und

Pflege

(Wohn-, Teilhabe- und Pflegegesetz - WTPG)

(vom 20. Mai 2014)

Verordnung:

Landespersonalverordnung (LPersVO)

Verordnung zur baulichen Gestaltung von

Heimen und zur Verbesserung der

Wohnqualität in den Heimen

Baden-Württembergs (LHeimBauVO)

(vom 18. April 2011)

Ermessenslenkende Richtlinie:

zur Landesheimbauverordnung

(Stand. Februar 2015)

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Landesheimrechtliche Regelungen

Bayern

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Gesetz:

zur Regelung der Pflege-, Betreuungs- und

Wohnqualität im Alter und bei Behinderung

(vom 8. Juli 2008; Änderungsgesetz zum

PfleWoqG vom 22. Mai 2013)

Verordnung:

zur Ausführung des Pflege- und

Wohnqualitätsgesetzes; AVPfleWoqG

(vom 27. Juli 2011)

Handlungsleitlinie:

Prüfung der DIN 18040-2(R)/ AVPfleWoqG im

Baubereich – Handlungsleitlinie für die

Einrichtungsträger sowie die Fachstellen für

Pflege und Behinderteneinrichtungen –

Qualitätsentwicklung und Aufsicht

(Stand: 29.11.2013)

Unterschiedliche Vorgaben der BundesländerBauliche Anforderungen

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Bundesland Ba-Wü Bayern Berlin NRW S-H

Einbettzimmer 100 % 75 %/?% 60 % 100 %/80 % 75 %

Wfl. Zweibettzimmer - >20 m² 22 m²/18 m² 24 m² 20 m²

Gemeinschaftsfläche 5 m² 1,5 m² 5 m²/1 m² 5 m² k.A.

Anzahl Pflegebäder 1 Je 40 Plätze Je 30 Plätze 1 1

DIN 18040 Teil 2* 25 % Teil 2-R Teil 2 (R ?) Teil 2-R LBO

* gem. ermessenslenkenden Richtlinien zur LHeimBauVO

NRW, Bayern, Baden-Württemberg

Beispiele der Umsetzung aus den

Bundesländern

Vorgaben Baden-WürttembergBauliche Anforderungen

41. Immobiliendialog Rhein-Neckar10

• 100 % Einbettzimmer

• maximal 100 Heimplätze

• Zimmerfläche ≥ 14 m² ohne Vorflur oder 16 m² inklusive Vorflur

• lichte Raumbreite mindestens 3,20 m

• max. 15 Personen pro Wohngruppe

• 5 m² Aufenthaltsbereiche je Bewohner,

davon ⅔ in der Wohngruppe

• Übergangsfrist 10 Jahre (2019); verlängerbar nach grundlegender,

entgeltrelevanter Sanierung oder Modernisierung auf 25 Jahre;

Antrag auf ganz- oder teilweise Befreiung, wenn technisch nicht

möglich oder wirtschaftlich unzumutbar

1) Karte: Lehrer Online in Baden-Württemberg. lehrer-online-bw.de

Umsetzung der Anforderung an die WohnqualitätBaden-Württemberg

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• Auch nach dem Regierungswechsel ist keine Abkehr von der

Einbettzimmerdoktrin abzusehen

• Ausnahmen zur Überschreitung der 100 Betten Grenze sind möglich

(Die Sollgröße konkretisiert die Zielvorgabe für die künftige

Entwicklung)

• Barrierefreiheit

• bei handbetriebenen Rollstühlen ist in der Regel die allgemeine

Barrierefreiheit als ausreichend einzustufen

• Bei elektrisch betriebenen Rollstühlen muss demnach die DIN

18040 R erfüllt werden

Vorgaben BayernBauliche Anforderungen

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• Angemessener Anteil Einbettzimmer (75 % )

• Zimmerfläche mindestens 14 m² ohne Vorflur im Ein- und 20 m²

ohne Vorflur im Zweibettzimmer

• 1,5 m² Aufenthaltsbereiche je Bewohner

• Barrierefreiheit nach DIN 18040-2, davon im Neubau 25 % der

Wohnplätze rollstuhlgerecht (R)

• Übergangsfrist 5 Jahre (31.08.2016); Antrag auf Verlängerung der

Frist zur Angleichung auf maximal 25 Jahre oder auf Befreiung von

der Verpflichtung zur Angleichung, wenn aus technischen oder

dankmalschutzrechtlichen nicht möglich oder wirtschaftlich nicht

zumutbar

1) Karte: Urlaub in Bayern. bayernreise.eu

Umsetzung der Anforderung an die WohnqualitätBayern

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• Erarbeitung einer Handlungsleitlinie zum Vollzug des Pflege- und

Wohnqualitätsgesetzes sowie der erlassenen Verordnung

• Anschreiben aller Einrichtungen hinsichtlich der Erfüllung der

Vorgaben der AVPfleWoqG durch dir FQA (Heimaufsichten)

• Besonderheit: Insbesondere die Vorgaben der DIN 18040-2 sind nicht

zwingend 1:1 umzusetzen, sondern Beurteilungsspielräume eröffnet.

In die Entscheidung müssen Punkte einfließen, wie die nach der DIN

verfolgten technischen Lösungen und Schutzziele ggf. auf andere

Weise erfüllt werden können

• Weitgehende Fristverlängerungen und Befreiungen werden erteilt

• Aber: Bei Einstellung des Betriebs entfällt der Bestandsschutz

Folgen für Eigentümer

Auswirkungen heimrechtlicher

Regelungen auf Landesebene

Die Uhr tickt!

Tick-Tack, Tick-Tack…

41. Immobiliendialog Rhein-Neckar15

2016, 2018, 2019

• Bayern

Anträge auf Befristung und Befreiung mussten bis zum

31. August 2016 gestellt sein

• Nordrhein-Westfalen

Umsetzung Einbettzimmerquote bis 31. Juli 2018

(ehemalige Übergangsfrist 15 Jahre)

• Baden-Württemberg

Umsetzung der 100%igen EZ-Quote bis zum 31. August 2019

(Übergangsfrist 10 Jahre)

Folgen der Umsetzung der Anforderungen

für den Betrieb

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• Änderung der Strukturen

• Reduzierung der Platzzahl

• Verschlechterung der Flächenverhältnisse

• Anpassung

• der Betriebsabläufe

• des Personals

• der Miete/Pacht

• Entwicklung des Betriebsergebnis

• Hinzu kommen die Auswirkungen des PSG II in 2017

Auswirkungen der Landesheimgesetze inkl. DVOfür Immobilieneigentümer

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• Einerseits haben Einbettzimmerquoten (z. B. Ba-Wü) oder

Eingriffe in die Refinanzierung (z. B. Reduktion der I-Kosten in

NRW) direkte Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit der Miete

und damit den Wert der Immobilie.

• Andererseits sind Auswirkungen der „neuen“ Rechtsvor-

schriften auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien

bisher nur bedingt spürbar.

Was ist zu tun?

Prüfung der Objektparameter

• Jedes Objekt bzw. Projekt muss (auch in Zusammenarbeit mit dem

Betreiber) auf die Einhaltung der landesheimrechtlichen Bauvor-

schriften geprüft werden

• Projekte müssen die rechtlichen Vorgaben erfüllen

• Bei Objekten ist die Einhaltung zu prüfen

• Bei Nichterfüllung sind Ausnahme-/ bzw. Befreiungsanträge zu stellen

bzw. sofern schon erteilt zu prüfen

• Rechtliche Prüfung bestehender Miet-/Pachtverträge auf mögliche

bzw. notwendige oder verpflichtende Anpassungen

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TERRANUS-Deutschlandkarte

www.bauvorgaben-pflegeheime.de

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

TERRANUS Real Estate GmbH

Markus Bienentreu

Geschäftsführer

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