New Planen - Neu-Isenburg und... · 2018. 4. 16. · Planen +Bauen Planen + Bauen IN NEU-ISENBURG...

16
Planen Bauen + Planen + Bauen IN NEU-ISENBURG – EIN WEGWEISER

Transcript of New Planen - Neu-Isenburg und... · 2018. 4. 16. · Planen +Bauen Planen + Bauen IN NEU-ISENBURG...

  • Planen Bauen+

    Planen + Bauen

    I N N E U - I S E N B U R G –

    E I N W E G W E I S E R

  • 3

    Neu-Isenburg

    I N H A L T

    Vorwort ........................................3

    Grußworte ............................... 4-5

    Baurecht................................. 6-11

    Ihr Vorhaben ...................... 12-13

    Ihr Grundstück ...................14-15

    Ihre Planung .......................16-19

    Ihre Baugenehmigung .. 20-21

    Baugenehmigungsfrei ....22-23

    Förderung ...........................24-25

    Index ........................................... 26

    Kontakte ..............................27-28

    Quellen ....................................... 28

    eigene Notizen ..................29-30

    Impressum ................................ 31

    N E U - I S E N B U R G I N Z A H L E N

    Französische Hugenottengründen 1699 das heutige Neu-Isenburg

    34

    Einwohner hat Neu-Isenburg heute insgesamt

    37.171

    Häuser können 1938 erstmalsin der LuftschiffersiedlungZeppelinheim bezogen werden(Stadtteil mit heute1.465 Einwohnern)

    78

    beginnt der Bau der Wohnstadt Gravenbruch(Stadtteil mit heute 5.849 Einwohnern)

    1960

    km² misst das Stadtgebiet, 5,56 km² davon sind bebaut,60% sind bewaldet

    24,3

    km entfernt liegt die Stadtmitte von Frankfurt

    7

    PKW finden PlatzIm ältesten AutokinoEuropas

    600

    Stand 09/2014

    ist die PLZ von Neu-Isenburg(Kreis Offenbach,Regierungspräsidium Darmstadt)

    63263

    Stadtplanung in Neu-Isenburg

    Diese Broschüre soll vor allem ein Leitfaden für all Diejenigen sein, die etwas über die baulichen Möglichkeiten auf ihrem Grundstück erfahren möchten. Sie kann zwar nicht das Hinzuziehen eines Architekten oder eines sonstigen Fachman-nes ersetzen, aber sie enthält neben einigen grundlegenden Informationen zum Baurecht wichtige Informationen zu den einzelnen Schritten, die zur Verwirklichung eines Vorhabens führen. Der Weg durch Gesetze, Satzungen, Vorschriften und Verwaltungszuständigkeiten soll Ihnen so erleichtert werden. Ansprechpartner sowie andere beteiligte Stellen, die hierfür von Bedeutung sein können, sind ebenfalls in der Broschüre zu finden.

    Selbstverständlich stehen Ihnen die Mitarbeiter des Fachbereichs ‚Stadtplanung und Baubera-tung‘ jederzeit auch für eine persönliche Bera-tung zur Verfügung. Sie erhalten Informationen nicht nur zu Ihrem Vorhaben und Ihrem Bauan-trag, sondern auch zu Bebauungsplänen und Satzungen im Baubereich, sowie zu weiteren Themen rund um’s Bauen.

    Magistrat der Stadt Neu-IsenburgStadtplanung und Bauberatung

    Hugenottenallee 5363263 Neu-IsenburgTelefon (06102) 241-625Telefax (06102) [email protected]

  • 4 5

    Wir sindfür Sie da

    als Baudezernent der Stadt Neu-Isenburg habe ich oft mit Menschen zu tun, die in unserer Stadt neu bauen oder ihre Immobilie umbauen wollen. Ich weiß, dass auf den Bauwunsch einige bürokratische Hürden folgen. Doch davon sollte sich niemand abschrecken lassen. Bauleitplanung, Bau- genehmigung, Erschließung... Das sind Stichworte, die für alle, die bauen wollen, von Bedeutung sind. Was sich hinter ihnen verbirgt, soll diese Veröffentlichung klären.

    Jede neue Bewohnerin, jeder neue Bewohner ist der Stadt Neu-Isenburg herzlich willkom-men. Wir freuen uns aber auch, wenn die hier lebenden Menschen dauerhaft in der Stadt bleiben können. Häufig ändert sich die persön- liche Lebenssituation, so dass ein Umbau der bestehenden Immobilie sinnvoll und not- wendig sein kann. Oder aber das Gebäude ist in die Jahre gekommen und entspricht nicht

    mehr den neuesten Anforderungen in Sachen Energieeffizienz. Mit dieser Veröffentlichung wurde der Versuch unternommen, ein breites Spektrum häufiger Fragen im Zusammen-hang mit einem Bauvorhaben zu beantworten.

    Ich weiß, dass es von der ersten Idee zu bauen bis zur Fertigstellung des Projekts kein kurzer Weg ist. Doch dieser Weg lohnt sich. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtplanung und Bauberatung begleiten Sie dabei gerne.

    Ihr

    Stefan SchmittErster Stadtrat

    Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrte Bauinteressierte,

    Starke Stadt

    Neu-Isenburg ist eine leistungsstarke und zukunftsorientierte Stadt. Eine Stadt, in der es sich gut leben lässt. Eine Stadt mit einer starken Infrastruktur. Eine Stadt, die zwar die Nähe zum großen Finanzzentrum Frankfurt schätzt, die aber ihren ganz eigenen Charak-ter hat. Rund 37.000 Menschen leben in Neu-Isenburg. Ich weiß, sie leben gerne hier.

    Menschen, die in Neu-Isenburg bauen und hier ihren Lebensmittelpunkt einrichten, sind eine Garantie für die anhaltend positive Entwicklung unserer Stadt. Wer bauen will, den wollen wir gerne unterstützen: Das Baurecht sorgt dafür, dass Neubauten sicher und tragfähig sind, die nachbarschaftlichen Interessen beachtet werden und das Stadt-bild erhalten bleibt. In der Praxis ist daher die Kenntnis der wichtigsten Vorschriften sowie der Ansprechpartnerinnen und Ansprech-partner sehr hilfreich. Diese Broschüre

    begleitet Sie auf dem Weg, der zu einer erfolgreichen Umsetzung Ihres Vorhabens führt. Ich wünsche Ihnen eine interessante und aufschlussreiche Lektüre. Darüber hinaus sollten Sie sich nicht scheuen, sich an unsere Bauberatung zu wenden. Unsere Mitarbeite-rinnen und Mitarbeiter stehen Ihnen sehr gerne zur persönlichen Beratung zur Verfü-gung. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg für Ihr Bauvorhaben.

    Ihr

    Herbert HunkelBürgermeister

    Sehr geehrte Damen und Herren,

  • 6 7

    BauplanungsrechtDas Bauplanungsrecht als Bundesrecht soll die Bebauung und Nutzung eines bestimmten Gebiets steuern. Hierfür stehen zwei Instrumente zur Verfügung: Der Flächennut-zungsplan auf übergeordneter Planungsebene und der Bebauungsplan auf kommunaler Planungsebene. Das Erarbeiten und Beschließen von Bebauungsplänen liegt in der Zuständigkeit der Gemeinde.

    F L Ä C H E N N U T Z U N G S P L A N

    Im Flächennutzungsplan sind alle Bereiche des gesamten Stadtgebietes mit ihrer gegenwärtigen und/oder geplan-ten Nutzung abgebildet. Im Rhein-Main-Gebiet gibt es als Besonderheit einen Regionalen Flächennutzungsplan, oder abgekürzt RegFNP. Dieser umfasst eine Vielzahl von Kommunen im Ballungsraum Frankfurt Rhein-Main. Der gemeinsame Regionale Flächennutzungsplan hat das Ziel, die Interessen aller Gemeinden im Ballungsraum bei der momentanen Siedlungssituation und der zukünftigen Siedlungsentwicklung zu berücksichtigen.

    B E B A U U N G S P L A N

    Im Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, werden jeweils einzelne Teilbereiche der Gemeinde überarbeitet, für die eine bestimmte Gebietsentwicklung vorgesehen ist. Dabei werden die Vorgaben des Flächennutzungsplans berück-sichtigt. Wesentliche Ziele sind neben der Vermeidung

    möglicher Nutzungs- und Interessenkonflikte, die städte-bauliche Verträglichkeit von Vorhaben, deren rechtliche Absicherung, sowie die Erhaltung und Schaffung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

    Im Bebauungsplan wird nach § 9 BauGB in erster Linie festgelegt, wie auf einem Grundstück gebaut werden darf. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans können sowohl grundlegende Vorgaben zur äußeren Form des Gebäudes, als auch detaillierte Festlegungen bis hin zur Ausprägung einzelner Bauteile getroffen werden. Darüber hinaus enthält der Bebauungsplan auch die mit unter-schiedlichen Nutzungen belegten öffentlichen Flächen.

    Er wird dann von der Stadtplanung erstellt, wenn die allgemeinen Regelungen des BauGB für Bauen im Innen- bzw. im Außenbereich (§§ 34 und 35 BauGB) nicht mehr ausreichen und ein erhöhter Regelungsbedarf für einen bestimmten Bereich besteht.

    Dem klassischen Verfahren zum Aufstellen eines Bebau-ungsplans liegt der Gedanke zugrunde, dass alle Belange der Öffentlichkeit (§ 3 BauGB), der betroffenen Behörden und Nachbargemeinden (§§ 4 und 4a BauGB), sowie die des Umweltschutzes (§ 1a BauGB) berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden. Dies erfolgt durch im BauGB festgelegte Verfahrensschritte, für die jeweils ein kommunalpolitischer Beschluss erforderlich ist. Darüber hinaus gibt es unter bestimmten Umständen einfachere Verfahren (§§ 12, 13 und 13a BauGB), bei denen abwei-chende Beteiligungsformen durchgeführt werden.

    BaurechtÖffentliches Das Bebauungsplanverfahren

    01Im ersten Schritt wird von der Stadtverordnetenversammlung der Aufstellungsbeschluss nach § 2 BauGB gefasst. Er erläutert Anlass und Ziel des Bebauungsplans und legt den Geltungsbereich fest.

    02 Die sogenannte frühzeitige Beteili-gung nach § 3 Abs.1 BauGB erfolgt, nachdem die Stadt einen Vorentwurf erarbeitet hat. Je nach Art der Aufgabenstellung können die Pläne im Rathaus ausgelegt oder der Öffentlichkeit im Rahmen einer Informationsveranstaltung gezeigt werden.

    03 Die förmliche Beteiligung, auch ‚Offenlage‘ genannt, nach § 3 Abs.2 BauGB, wird von der Stadtverordne-tenversammlung beschlossen, wenn der Bebauungsplanentwurf fertig gezeichnet ist. Der Plan wird dann für 4 Wochen im Rathaus ausgelegt. In dieser Zeit besteht für die Bürgerin-nen und Bürger die Möglichkeit, schriftlich oder mündlich zur Nieder-schrift Anregungen zu geben, die dann in der Abwägung in das Verfahren einfließen. Im gleichen Zeitraum werden die betroffenen Behörden und Nachbargemeinden um ihre Stellungnahme ersucht.

    04 Das Ergebnis der Abwägung aller Interessen ist dann in der endgülti-gen Planfassung zu finden, die abschließend von der Stadtverord- netenversammlung nach § 10 BauGB als Satzung beschlossen wird. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebau-ungsplan in Kraft, er wird damit rechtsverbindlich.

    05 Die Bekanntmachung der einzelnen Verfahrensschritte erfolgt ortsüblich in der lokalen Presse (Stadtpost, Offen- bach Post). Die jeweiligen Beschlüsse sowie alle rechtskräftigen Bebauungs- pläne können mit all ihren Bestand-teilen, d.h. auch mit Begründung und Verfahrensakte, im Rathaus zu den Öffnungszeiten eigesehen werden.

    Wer etwas bauen möchte, muss viele Vorgaben beachten. Diese sind zum Großteil im öffentlichen Baurecht zusam-mengefasst. Man unterscheidet hier zwischen Bauplanungs-recht und Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht ist als Bundesrecht im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunut-zungsverordnung (BauNVO) geregelt. Das Bauordnungs-recht wird für Neu-Isenburg in der Hessischen Bauordnung (HBO) geregelt und ist damit Landesrecht.

    Für etwa die Hälfte des Stadtgebiets von Neu-Isenburg liegen keine Bebauungspläne vor. Hier gelten die Regelungen des § 34 BauGB, die insbesondere darauf abzielen, dass sich die geplanten Vorhaben in das bestehen-de Umfeld einfügen. Im übrigen Teil der Stadt müssen die Vorgaben von Bebauungsplänen beachtet werden.

    §34 BauGB

    7

  • 8 9

    ÜbersichtRechtswirksame Bebauungspläne und Aufstellungsbeschlüsse der Stadt Neu-Isenburg | Stand 02/2015

    Nr. Lage

    1 Zwischen Gravenbruchring im Norden, dem Mühlgraben im Osten, der Straße an den Grundwiesen im Süden und den Grundstücken an der Heinestraße im Westen

    4 Zwischen Frankfurter Str. und Richard-Wagner-Str.

    5 Zwischen Buchenbuschweg u. Friedhof-straße

    6a Herzogstr./Am Buchenbusch/Friedhofstr.

    7 Gebiet nördl. Am Buchenbusch

    8 Zwischen Offenbacher Str., Am Trieb, Friedhofstr. und Herzogstr.

    8.1 Zwischen Offenbacher Str., Am Trieb, Friedhofstr. und Herzogstr. – 1. Änderung

    8.2 Zwischen Offenbacher Str., Am Trieb, Friedhofstr. und Herzogstr. – 2. Änderung

    9a Zwischen der Gemarkung Frankfurt, der geplanten westlichen Umgehungsstraße (verlängerte Stresemannallee) und der bebauten Ortslage

    10 Westl. der Alicestr. und südl. der Bahnhofstr.

    10a Westl. der Alicestr. und südl. der Bahnhofstr. – 1. Änderung

    11 Waldstr./ Carl-Ulrich-Str./ Hugenottenallee/ Gartenstr.

    15a Innerstädtisches Einkaufszentrum

    16 Gewerbegebiet-Ost

    21a Erlenbachaue

    21b Erlenbachaue

    22 Ostgemarkung

    22a Schindkautsweg

    23 Kleingartenvereine Eichenbühl/Engwaad

    24 Östlich der B 46

    30 Körnerstraße

    42 Quartier II

    43 Olympiablock

    44 Quartier IV

    51 Am Kalbskopf

    52 Friedhofstraße / östl. Friedhof / Am Buchenbusch

    53 Ehemaliger Güterbahnhof

    56 Gewerbegebiet Süd – Bereich nördl. der Hugenottenallee

    63a Schleussnerstraße/Siemensstraße

    81a Stützpunktfeuerwehr

    82 Östlich Am Trieb

    83 Birkengewann

    91 Konrad-Adenauer-Str./ Alicestr./ nördliche Bahnhofstr.

    92 Gehespitz-Gelände

    93 Sportpark

    93a Waldschwimmbad

    94 Kleingartenverein Fischer-Lucius

    95 Ehemalige Stadtgärtnerei

    101 Knotenpunkt Rathenaustraße

    Zeppelinheim

    Nr. Lage

    1 Zeppelinheim Süd

    Z1a Zeppelinheim Süd – 1. Änderung

    2b Nördlich der Flughafenstr. zwischen Hundertmorgenschneise und Lange-schneise – 2. Änderung des Beb.planes, 3. Bauabschnitt

    3 Beiderseits der Flughafenstraße

    3a Beiderseits der Flughafenstraße 1. Teiländerung des Beb.planes 3

    Z4a Mitteldick – 1. Änderung

    5 Südlich der Kapitän-Strasser-Straße

    6 Gewerbegebiet Flur 2 und 16

    Neu-Isenburg – Kernstadt

    Gravenbruch

    Zeppelinheim

    Vorhandene Bebauungspläne und die baurechtlichen Satzungen der Stadt Neu-Isenburg sind in Raum A 1.38 einzusehen. Hier erhalten Sie auch Auskünfte dazu. Darüber hinaus sind sie auf der Homepage der Stadt Neu-Isenburg nachzulesen (neu-isenburg.de). Alle Bebauungs-pläne gibt es auch online im Bürger-Geoinformationssystem (Bürger-GIS) des Kreises Offenbach kreis-offenbach.de/buergergis. Der Flächennutzungsplan ist unter region-frankfurt.de/Planung/Regionaler-Flächennutzungsplan zu finden.

    Einsichtnahme

    Rechtswirksame Bebauungspläne

    Aufstellungsbeschlüsse

    (Innerhalb der Geltungsbereiche der in der Aufstellung befindlichen Bebauungspläne gilt bis zum Zeitpunkt der Rechtswirksamkeit §34 BauGB)

    8

    92

    9a

    93

    94 93a

    95

    91

    10a

    53

    1Z4aZ1a

    2b

    3a

    10

    63a

    30

    21b21a

    22a

    2224

    23

    83

    81a16

    52

    8.1

    6a751

    5

    82

    1

    1153

    8

    56

    101

    44

    42

    43

    8.2

    15a

    4

  • 1 0 1 11 1

    H B O

    Die HBO als eine Landesbauordnung befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an die Vorhaben. Dabei spielt die Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen können, eine Rolle. Die Beachtung sozialer Mindeststandards in Bezug auf Gesundheits-schutz und Barrierefreiheit wird ebenfalls mit der HBO sichergestellt.

    B A U G E N E H M I G U N G

    Durch die Erteilung der Baugenehmigung wird die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben gewährleistet. Sie darf darüber hinaus nur erteilt werden, wenn das Vorhaben den Bestimmungen des Bauplanungsrechts nicht widerspricht.

    Außerdem können nach § 86 der HBO von der Stadt Satzungen erlassen werden, die einzelne Themen gesondert behandeln. Sie können z.B. neben der Regelung für Stellplätze oder dem Umgang mit Bäumen auch gestalterische Vorgaben beinhalten.

    Der Bebauungsplan besteht aus einer Planzeich-nung mit zeichnerischen und textlichen Festset-zungen und Hinweisen. Der Plan macht in Form von Farben und Symbolen, sogenannten Planzei-chen, Angaben zu den zulässigen Nutzungen und Bauweisen.

    Neben der Bestimmung der Art der Nutzung gibt das Maß der Nutzung Aufschluss über den Umfang der zulässigen Ausnutzung des Grund-stücks. Zusätzlich kann der Plan mit der Bauweise genaue Angaben machen, wie gebaut werden darf.

    Ferner können Festsetzungen zur überbaubaren Fläche, zu Stellplatzflächen, Gemeinbedarfsflä-chen z.B. für Schulen, Kindergärten oder andere öffentliche Einrichtungen und Verkehrsflächen, Grünflächen etc. getroffen werden.

    Ausschnitt Geltungsbereich

    Geschossigkeit

    Baufenster

    Bauweise

    Baugrenze

    Firstrichtung

    Stellplätze/Garagen

    Art der baulichen Nutzung

    Ausführliche Informationen und Erläuterungen zu den Themen Stadtplanung und Baurecht in Hessen finden Sie in der Broschüre Mitplanen I Mitreden I Mitmachen – Ein Leitfaden zur städtebaulichen Planung des Hessi-schen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung wirtschaft.hessen.de

    Informationen

    Das Öffentliche Baurecht beinhaltet die für Bauaufsicht und Stadtplanung maßgeblichen Vorschriften. Darüber hinaus gibt es Themen, die nur die Beziehungen zwischen Bauherr/in und Grundstückseigentümer/in oder Nachbar/in betreffen. Diese sind privatrechtlich zu regeln und fallen daher nicht in den Zuständigkeitsbe-reich der Stadtplanung. Genaueres zum Nachbarrecht finden Sie auf Seite 17.

    Nachbarrecht

    Bebauungsplan

    Das Bauordnungsrecht als Landesrecht enthält Vorschriften, die bei der Errichtung, Änderung und beim Abbruch baulicher Anlagen beachtet werden müssen. Diese sind im Allgemeinen in den Landesbauordnungen festgehalten. Im Stadtgebiet von Neu-Isenburg ist für die Einhaltung der Hessischen Bauordnung (HBO) die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Offenbach (kreis-offenbach.de) verantwortlich.

    BauordnungsrechtBeispiel Bebauungsplan Nr. 83 „Birkengewann“

  • 1 2 1 3

    am Verfahren beteiligt: Sie können Ihre Bauge-nehmigung nur dann erhalten, wenn auch die Stadt Neu-Isenburg ihr Einvernehmen erteilt hat. Dabei geht es vor allem darum, ob sich Ihr Vorhaben nach § 34 und § 35 BauGB in sein Umfeld einfügt oder ob nach § 30 BauGB die Vorgaben eines bestehenden Bebauungsplans eingehalten werden (s. Seite 20 + 21).

    B A U G E N E H M I G U N G S F R E I

    Es gibt jedoch auch Vorhaben, die nach § 55 und § 56 der HBO keiner Baugenehmigung bedürfen. Je nach Einzelfall müssen diese in einem formell geregelten Verfahren der Stadt vorgelegt werden. Bei der Frage, ob Ihr Vorha-ben die Voraussetzungen für die Einordnung nach § 55 und § 56 erfüllt, können die Mitarbei-ter/innen der Bauberatung Ihnen weiterhelfen. Das Gleiche gilt für den Fall, dass Sie sich unsicher sind, ob kleinere Maßnahmen über-haupt eine Beteiligung der Behörden erfordern (s. Seite 22 + 23).

    B A U B E R A T U N G

    Im Rahmen unserer Bauberatung für Bauinteres-sierte geht es vor allem um planungsrechtliche Fragen zur Zulässigkeit von Bauvorhaben. Egal ob Umbau, Ausbau oder Neubau, auch bei kleineren Maßnahmen auf dem Grundstück oder Nut-zungsänderungen: Zu beachten sind zahlreiche Rechtsvorschriften. Wenn Sie bereits im Vorfeld Ihres Bauantrags durch eine informelle Anfrage erfahren wollen, ob Ihr Vorhaben in planungs-rechtlicher Hinsicht zulässig ist, kann Ihnen die Bauberatung der Stadt Neu-Isenburg weiterhel-fen. Dabei ist es sehr hilfreich, Pläne, Skizzen und Fotos zum Termin mitzubringen. Neben der Möglichkeit der telefonischen Terminvereinba-rung können Sie die aktuellen Öffnungszeiten der Homepage der Stadt Neu-Isenburg entnehmen.

    Zu folgenden Themen können Sie sich an die Bauberatung wenden:

    • Beratung bei allen Arten von Vorhaben vom

    Windfang über das Einfamilienhaus bis hin zum Gewerbebau

    • Auskünfte zu Bebauungsplänen und städtischen Satzungen

    • Bauakteneinsicht• Informationen zu Baugenehmigungsverfahren• Beratung im Verfahren nach §§ 55 und 56 HBO

    für genehmigungsfreie Vorhaben

    B A U G E N E H M I G U N G

    Das für alle Bauinteressierten wichtige Bau- genehmigungsverfahren liegt in der Zuständig-keit des Kreises. Der Bauantrag für Ihr Vorhaben im Stadtgebiet von Neu-Isenburg muss von Ihnen oder Ihrer Architektin / Ihrem Architekten bei der Bauaufsicht des Landkreises Offenbach in Dietzenbach eingereicht werden. Der dort angesiedelte Fachdienst Bauaufsicht prüft die bauordnungsrechtlichen Belange Ihres Vorha-bens. Die planungsrechtlichen Aspekte müssen jedoch ebenfalls berücksichtigt werden. Daher wird die Stadt Neu-Isenburg von der Bauaufsicht

    Ihr VorhabenWenn Sie ein Vorhaben im Stadtgebiet von Neu-Isenburg planen, kann Ihnen die Baubera-tung in Fragen zu Ihrem Vorhaben, zu Genehmi-gungsvoraussetzungen und zu sonstigen Fragen der Nutzung von Grundstücken weiter-helfen.

    Bauberatung

    Rathaus Neu-IsenburgFB 61 – Stadtplanung und Bauberatung Hugenottenallee 5363263 Neu-IsenburgTel.: (06102) 241-625Bauberatung@ stadt-neu-isenburg.de neu-isenburg.de

    Bauaufsicht

    Kreis OffenbachFD 63 – Fachdienst Bauaufsicht– Allgemeine Bauvorhaben Werner-Hilpert-Straße 1 63128 DietzenbachTel.: (06074) [email protected]

    Bitte richten Sie Ihren Bauantrag immer an die Bauaufsicht des Kreises Offenbach in Dietzenbach.

    Bauantrag

    1 3

  • 1 4 1 5

    G R U N D B U C H

    Im Grundbuch werden Eigentumsverhältnisse an Grundstücken, die auf ihnen liegenden Lasten, sowie die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten verzeichnet. Beispielsweise kann es dabei um Wegerechte gehen, die auf einem Grundstück bestehen. Diese können – ohne Zutun der Baubehörde - einvernehmlich zwischen den Vertragsparteien vereinbart oder aufgelöst werden. Das von Ihnen gewählte Notariat kann Ihnen hierzu Auskunft erteilen. Einsicht in das Grundbuch erhalten Sie bei berechtigtem Interesse, d.h. als Eigentümer/in oder dessen Bevollmächtigte/r, beim Amtsgericht in Offenbach (ag-offenbach.justiz.hessen.de).

    B A U L A S T E N V E R Z E I C H N I S

    Im Baulastenverzeichnis sind auf das Grundstück bezogene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen der Eigentümerin oder des Eigentümers verzeich-net. Es kann darin etwa um Abstände zur Nachbar-grenze oder um Zufahrten gehen, die im Rahmen eines Bauantrags zu berücksichtigen sind. Die auf dem Grundstück liegenden Baulasten können nur von der Bauaufsicht wieder aufgelöst werden. Bei berechtigtem Interesse kann das Verzeichnis beim Kreis Offenbach eingesehen werden.

    L I E G E N S C H A F T S P L Ä N E

    Beim Amt für Bodenmanagement erhalten Sie Liegenschaftspläne, auch Katasterpläne genannt, mit den genauen Abmessungen Ihres Grund-stücks und den Angaben über die Eigentumsver-hältnisse der Nachbargrundstücke (gds.hessen.de). Zu der für Ihren Bauantrag benötigten Art des Liegenschaftsplans kann die Bauaufsicht Auskunft erteilen. Bei einem amtlich bestellten Vermes-sungsingenieur können Sie ebenfalls Liegen-schaftspläne erstellen lassen.

    A L T L A S T E N

    Auf manchen Grundstücken können die vorange-gangenen Nutzungen Bodenverunreinigungen hervorgerufen haben, die man als Altlasten bezeichnet. Diese Altlasten, die im Bundesboden-schutzgesetz genauer definiert sind, können Einfluss auf die Planung Ihres Vorhabens haben. Sie können sich auch auf den Grundstückswert auswirken und sind daher schon beim Kauf zu beachten. Ob eine Sanierung erforderlich ist oder ob das Bauen auf einer Altlast unter bestimmten Auflagen möglich ist, hängt vom Einzelfall ab und muss mit dem Regierungspräsidium Darmstadt abgestimmt werden. Dort, wo auch die sogenann-te Altflächendatei geführt wird, erhalten Sie Informationen über Altlasten (rp-darmstadt.hessen.de).

    K A M P F M I T T E L

    Um zu erfahren, ob sich auf Ihrem Grundstück Kampfmittel oder sonstige gefahrenträchtige Hinterlassenschaften aus Kriegshandlungen befinden, können Sie sich ebenfalls an das Regierungspräsidium in Darmstadt wenden (rp-darmstadt.hessen.de). Beim dort angesiedel-ten Kampfmittelräumdienst erfahren Sie, ob sich Ihr Grundstück in einem potentiellen Verdachts-gebiet befindet und wie Sie damit zu verfahren haben.

    H A U S N U M M E R N

    Neue Hausnummern werden von der Stadt vergeben. In der Regel prüft die Stadt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, ob eine neue Hausnummer vergeben werden muss. Die Hausnummer wird an wichtige offizielle Stellen, wie z.B. Bürgeramt, Polizei und Feuerwehr, Finanzamt und Amt für Bodenmanagement gemeldet.

    Wer baut oder umbaut, hat bereits ein Grundstück oder steht kurz davor, eines zu erwerben. Schon vor dem Grundstückskauf oder bevor Sie einen Bauantrag stellen, sollten Sie sich informieren, ob Ihr geplantes Vorhaben zulässig ist. Dabei sind folgende Punkte zu beachten:

    L A G E

    Die Lage Ihres Grundstücks bestimmt darüber, welche Rechtsgrundlagen für Ihr Vorhaben gelten. Sofern es sich im Geltungsbereich eines Bebau-ungsplans befindet, sind die in § 30 BauGB getroffenen Festsetzungen zu befolgen. Bei Bereichen ohne Bebauungsplan gilt § 34 BauGB für ‚Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile‘ oder § 35 BauGB für ‚Bauen im Außenbereich‘. Der Gesetzestext besagt hierzu in erster Linie, dass sich ein Vorhaben in seine Umgebung einfügen muss, wobei im Einzelfall zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen. Die genaue Analyse der Umgebung erfolgt durch die Mitarbeiter/innen des Fachbe-reichs Stadtplanung und durch Ihre Architektin oder Ihren Architekten.

    » A L T E R O R T «

    Besonderheiten gibt es in dem ‚Alter Ort‘ genann-ten Gebiet zwischen Frankfurter Straße, Offenba-cher Straße, Wiesenstraße und der nördlichen Begrenzung an der Pfarrgasse und der Löwengas-se. In diesem Bereich ist der Stadtgrundriss

    denkmalgeschützt. Hier gelten besondere Vorgaben, mit denen die Stadt sicherstellen will, dass das historische Erscheinungsbild erhalten bleibt. Baumaßnahmen sind dort nur unter der Einhaltung der sogenannten Gestaltungssatzung erlaubt. Die ebenso im Alten Ort gültige Erhal-tungssatzung besagt, dass ein Abbruch von Gebäuden im historischen Kern von Neu-Isenburg von der Stadt abgelehnt werden kann, wenn die bauliche Anlage ortsbildprägend bzw. von besonderem städtebaulichem Wert ist.

    B O D E N R I C H T W E R T E

    Der Bodenrichtwert spielt eine Rolle bei der Wert- ermittlung von Immobilien. Er wird unter Berück-sichtigung des Entwicklungszustandes der Grund-stücke durchschnittlich aus deren Kaufpreisen ermittelt und bezieht sich auf den Quadratmeter Land. Um bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines einzelnen Grundstücks auch die Besonder-heiten des Bewertungsobjekts einzubeziehen, ist eine sachverständige Anpassung erforderlich.

    G R U N D S T Ü C K S K A U F

    Wenn Sie ein Grundstück erwerben, wird Ihre Notarin oder Ihr Notar formell bei der Stadt Neu-Isenburg nachfragen, ob ein Vorkaufsrecht zu Gunsten der Stadt besteht. Die Stadt erstellt daraufhin eine gebührenpflichtige Bescheinigung, in der sie erklärt, ob sie auf das Vorkaufsrecht verzichtet, bzw. ob sie davon Gebrauch machen möchte.

    Ihr GrundstückBodenrichtwerte

    Die Bodenricht- werte können im Rathaus/FB 61, über die Home-page der Stadt neu-isenburg.de oder unter boris.hessen.de eingesehen werden.

    Bauakten

    Die Einsichtnahme in Bauakten ist grundsätzlich sowohl beim Kreis als auch bei der Gemeinde möglich, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Eine Vollmacht oder ein Eigen-tumsnachweis ist hierfür nötig.

  • 1 6 1 7

    des Dienstleistungsbetriebs Dreieich und Neu-Isenburg AöR (DLB) zu veranlassen.

    • Der Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz, etwa für Gas, Strom, Trink- und Abwasser sowie für Kommunikationseinrichtungen wird eben-falls als Erschließung bezeichnet. Die jeweiligen Versorgungsanbieter der Gemeinde (Stadtwerke, DLB) oder private Unternehmen sind Ihre Ansprechpartner für den Hausanschluss. Am sogenannten Übergabepunkt werden die zum Haus führenden Leitungen angeschlossen. Die Kosten dafür sind von der Bauherrschaft zu tragen.

    A B B R U C H

    Sofern sich auf Ihrem Grundstück Bauten befin-den, die Ihrem Vorhaben entgegenstehen und daher abgebrochen werden müssen, ist zu prüfen, ob Sie eine Abbruchgenehmigung benötigen. Hier ist die Bauaufsicht des Kreises Offenbach zuständig.

    S T E L L P L Ä T Z E

    Die Stellplatzsatzung der Stadt Neu-Isenburg regelt die Anzahl der für ein Vorhaben notwendi-gen Stellplätze für PKW und Fahrräder. Je nach geplanter Nutzung variiert der Stellplatzbedarf für ein Vorhaben. Stellplätze sind als Garagen oder

    Parkplätze auf dem eigenen Grundstück nachzu-weisen, wobei die Vorgartenzonen durch die Satzung besonders geschützt werden sollen. Bei der Planung ist die Anfahrbarkeit und Nutzbarkeit der Stellplätze hinsichtlich benötigter Wenderadi-en zu beachten. Ist die Einrichtung von Stellplät-zen nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich, kann gemäß § 9 der Satzung in seltenen und begründeten Fällen eine Befreiung erteilt werden. Dazu ist ein Antrag an den Magistrat zu richten. Sollte dieser über den Antrag positiv entscheiden, ist eine in Anlage 3 der Satzung geregelte Stellplatzablöse an die Stadt zu zahlen. Liegt ein Bebauungsplan vor, der abweichende Aussagen zu Stellplätzen trifft, gelten dessen Festsetzungen.

    N A C H B A R B E L A N G E

    Die öffentlich-rechtlichen Nachbarbelange werden in § 6 HBO geregelt. Diese Vorschrift dient der Gewährleistung von ausreichender Belich-tung, Belüftung, Brandschutz und dem Sozialab-stand zwischen benachbarten Gebäuden. Sie trifft Aussagen zu notwendigen Abstandsflächen von der Grundstücksgrenze, zu Vorhaben, die inner-halb dieser Abstandsfläche zulässig sind, und zu Vorhaben, die direkt an der Nachbargrenze errichtet werden dürfen. Die Bauaufsicht kann Ihnen mitteilen, für welche Vorhaben Sie die Zustimmung der Nachbarschaft benötigen.

    PlanungIhre

    Bevor Sie den Antrag auf Baugenehmigung stellen, ist eine sorgfältige Planung Ihres Vorha-bens notwendig. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten, sind einige Randbedingungen schon im Vorfeld zu beachten.

    E R S C H L I E S S U N G

    Die Erschließung beinhaltet die Gesamtheit von rechtlichen Regelungen und baulich/technischen Maßnahmen zur Herstellung der Nutzbarkeit eines Grundstückes. Die gesicherte Erschließung des Grundstücks ist eine der planungsrechtlichen Voraussetzungen sowohl für dessen Bebauung, als auch für den Erhalt des rechtlichen Status als Baugrundstück.

    Bei den notwendigen baulich/technischen Maßnahmen unterscheidet man zwischen der verkehrstechnischen Erschließung und der Erschließung bezogen auf das Ver- und Entsor-gungsnetz. In der Regel sind hierfür Tiefbauarbei-ten notwendig. Bei der Planung der Erschließung ist die Lage von Bäumen, öffentlichen Stellplät-zen, Straßenlaternen und sonstigem Stadtmobili-ar zu beachten.

    • Eine Grundvoraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung ist, dass das Baugrundstück unmittelbar an eine öffentliche Verkehrsfläche angrenzt.

    • Für die bauliche Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz muss gegebenenfalls die Notwendigkeit einer Bordsteinabsenkung oder andere Straßenbaumaßnahmen geprüft werden. Sie ist über den Fachbereich Tiefbau

  • 1 8 1 9

    Zivilrechtliche Regelungen z.B. zu Pflanzungen oder baulichen Maßnahmen an der Grundstücks-grenze oder zum Recht des Betretens des Nach-bargrundstücks bei notwendigen Arbeiten sind dagegen Bestandteil des Hessischen Nachbar-rechtsgesetz (HNRG). Dabei handelt es sich um Privatrecht, zu dem die Behörden keine Auskünfte erteilen können (nachbarrecht.de/hessen.html).

    B A U M S C H U T Z

    In Neu-Isenburg gibt es eine Satzung zum Schutz der Grünbestände. Sie regelt, welche Bäume geschützt sind, Verbotstatbestände und unter welchen Bedingungen eine Fällgenehmigung erteilt wird. Beim zuständigen DLB können Sie Auskünfte dazu erhalten und Ihre Fällanträge einreichen. Für Bäume und Gehölzflächen, die erhalten werden sollen, gelten während einer Baumaßnahme die einschlägigen Vorschriften der DIN 18920 und RAS-LP4.

    B U N D E S N A T U R S C H U T Z -G E S E T Z / A R T E N S C H U T Z

    Das Bundesnaturschutzgesetz greift bei konkre-ten Bauvorhaben insbesondere mit den Bestim-mungen zum Schutz besonders geschützter Tierarten in § 44 BNatSchG (z. B: Fledermäuse, Schwalben u. a. Arten, die an Gebäuden vorkom-men). Dies gilt auch für den Ausbau, die Umnut-

    zung oder den Abriss leer stehender Gebäude. Geschützte Arten können auch betroffen sein, sofern die Beseitigung von Kleingewässern, Hecken und Bäumen, insbesondere Höhlenbäu-men, für die Baumaßnahme erforderlich ist. Gehölze sollten möglichst von Oktober bis Februar, d.h. außerhalb der Brutperiode von Vögeln gerodet werden. Sofern dies nicht möglich ist, muss vorab geprüft werden, ob brütende Vögel betroffen sind. Dann muss die Rodung zeitlich verschoben werden.

    A R T E N S C H U T Z A M B A U Es gibt vielfältige Möglichkeiten, wildlebende Tierarten gezielt zu unterstützen, z. B. durch Anbringen/ Einbau geeigneter Nisthilfen für Mauersegler, Fledermäuse u.a.. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an den FB Natur- und Umweltschutz der Stadt Neu-Isenburg (neu-isenburg.de).

    D E N K M A L S C H U T Z

    Außerhalb des Alten Orts gibt es in Neu-Isenburg einen geringen Bestand an Bau- und Bodendenk-mälern. Bei Fragen zur Einstufung Ihres Gebäudes oder zu denkmalrechtlichen Genehmigungen ist die Untere Denkmalschutzbehörde des Kreises Offenbach (kreis-offenbach.de) zuständig. Informationen zu Fördermöglichkeiten finden Sie auf Seite 25.

    B R A N D S C H U T Z

    Vorbeugender Brandschutz ist der Begriff für alle Maßnahmen, die im Vorfeld getroffen werden, um einer Entstehung und Ausbreitung von Bränden durch bauliche, anlagentechnische und organisa-torische Maßnahmen entgegenzuwirken und die Auswirkungen von Bränden so weit wie möglich einzuschränken. Da es sich dabei um bauord-nungsrechtliche Belange handelt, ist auch hier der Kreis Offenbach, Abteilung Vorbeugender Gefahrenschutz (kreis-offenbach.de), der richtige Ansprechpartner.

    E N E V

    Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, bei Neubauten und im Gebäudebestand immer mehr Energie einzusparen. Entsprechend werden die Regelungen laufend angepasst, aktuell EnEV 2014. Die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV, besagt, dass ein Gebäude – je nach Nutzung – nur einen bestimmten Energiebedarf pro Jahr haben darf. Konkret werden beispielsweise Standards zur Wärmedämmung und zur Benutzung von Heizkesseln gesetzt. Die Bundesländer wurden aufgefordert, die Energieausweise von Gebäuden regelmäßig zu kontrollieren. Gleichzeitig wird energieeffizientes Bauen von staatlicher Seite gefördert (s. Seite 24 + 25). Ihre Architektin oder Ihr Architekt kann Sie hierzu beraten.

    Energieversorger

    Die Energieversorger sind u.a. für die Verbindung der Strom-, Gas- und Wasser-leitungen aus den öffentlichen Verkehrs-flächen zu den entsprechenden Anschlüs-sen im Haus zuständig. Die Kosten dafür hat ebenfalls die Bauherrschaft zu tragen. Sie richten sich in der Regel danach, wie groß die Strecke vom öffentlichen Über-gabepunkt zu den Anschlüssen im Haus ist. Hinweise zur Lage der öffentlichen Leitungen erhalten Sie ebenfalls beim Dienstleistungsbetrieb Dreieich und Neu-Isenburg AöR dlb-aoer.de bzw. bei den Stadtwerken Neu-Isenburg swni.de.

    Energieberatung

    Kompetente Ansprechpartner/innen zu Planung, Ausführung und Finanzierung finden Sie auch bei unserem Energienetz-werk energienetzwerk-neu-isenburg.de, der Energieberatung der Verbraucherzentrale, die regelmäßig im Bürgeramt stattfindet verbraucherzentrale-energieberatung.de, sowie bei der Energieberatung der Stadtwerke Neu-Isenburg swni.de.

  • 2 0 2 1

    Je nach Art des Prüfverfahrens fordert die Bauaufsicht interne und externe Fachdienste und die Stadtplanung der Stadt Neu-Isenburg zur Stellungnahme zum Vorha-ben auf. Sofern das Vorhaben Nachbarbelange betrifft, wird die Nachbarschaft im Verfahren beteiligt. Erst nachdem die Baugenehmigung erteilt worden ist, darf mit den Arbeiten begonnen werden.

    Bestandteil Ihres Bauantrags ist der Entwässerungsan-trag, den Sie zusammen mit den übrigen Unterlagen bei der Bauaufsicht einreichen. In der Regel wird die Entwäs-serungsplanung von Ihrer Architektin oder Ihrem Architekten durchgeführt. Liegt ein Bebauungsplan vor, ist zu prüfen, ob dieser Festsetzungen zur Entwässerung, beispielsweise zu Zisternen trifft. Die Bauaufsicht holt vom DLB eine Stellungnahme zur Entwässerungspla-nung ein.

    Falls Sie im Vorfeld des Bauantrags einzelne grundsätzli-che Fragen zu Ihrem Vorhaben klären möchten, können Sie einen Bauvorbescheid (§ 66 HBO) bei der Bauaufsicht des Kreises beantragen. Dieser trifft vorgezogene verbindliche Entscheidungen über Teilfragen des Vorhabens zum öffentlichen Baurecht. Er wird meist verwendet, um, zum Beispiel im Vorfeld eines Grund-stückskaufs, die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks zu klären. Er ersetzt nicht die Baugenehmi-gung.

    Als Teilbaugenehmigung (§ 67 HBO) wird eine rechtsver-bindliche Entscheidung der Bauaufsicht zu einem Bauabschnitt eines größeren Vorhabens bezeichnet.

    Ihre

    BaugenehmigungV E R F A H R E N

    Das Baugenehmigungsverfahren nach §57 + 58 HBO ist kostenpflichtig und unterliegt einem im Bauvorlagenerlass festgelegten Rahmen. Dazu ist ein Antrag vollständig auszufüllen und die erforderlichen Bauvorlagen sind von der Bauherrschaft und der Planverfasserin oder dem Planverfasser zu unterschreiben. Diese/r (z.B. Architektin oder Architekt) muss eine nach § 49 HBO bauvorlagebe-rechtigte Person sein.

    Bauvorlagen nennt man die Unterlagen, die die Behörde braucht, um das Vorhaben zu beurteilen. Welche Doku-mente erforderlich sind, wissen die/der von Ihnen beauf-tragte Bauvorlageberechtigte (Architekt/in) und die Bauaufsicht. Die einzureichenden Unterlagen richten sich nach der Art des Vorhabens.

    U N T E R L A G E N § 5 7 + 5 8 H B O

    • Vordruck „Bauantrag“ *• Liegenschaftsplan• Freiflächenplan• Planunterlagen zum Vorhaben• Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung • Stellplatznachweis• Bauvorlageberechtigung• Berechnungen (Maß der baulichen Nutzung)• Technische Nachweise (Statik, Brandschutz, Energie,…)• Entwässerungsplanung• u.a.

    Wenn die Planung abgeschlossen und im Rahmen der Bauberatung mit der Gemeinde und der Bauaufsicht abgestimmt ist, wird es Zeit den Bauantrag einzurei-chen. Zuständige Stelle ist die Bauaufsicht des Kreises Offenbach.

    2 0 2 1

    BAB 01 https://wirtschaft.hessen.de/landesentwicklung/bauen-und-wohnen/formulare

    *

    Baustelleneinrichtung

    Für alle Bauvorhaben gilt, dass möglicher-weise in der Bauphase für die Baustellen-einrichtung oder auch für Materialanliefe-rungen vorübergehend öffentliche Flächen beansprucht werden müssen. Hierfür müssen Sie vorab eine Genehmi-gung beim Fachbereich 32 (Sicherheit, Ordnung und Straßenverkehrsbehörde) der Stadt Neu-Isenburg einholen.

    2 1

  • 2 2 2 3

    Baugenehmigungsfrei bedeutet nicht, dass diese Bauvorha-ben ohne die Beachtung von Regeln und Vorschriften und ohne Vorlage von Planunterlagen bei der Gemeinde ausgeführt werden dürfen. Welche Regeln oder Vorschriften im Einzelnen einzuhalten sind, können Sie bei der Stadtpla-nung der Stadt Neu-Isenburg und bei der Bauaufsicht des Kreises Offenbach erfragen. Grundsätzlich muss das Vorhaben planungsrechtlich zulässig sein.

    Einige der in der Anlage 2 der HBO aufgelisteten Vorhaben dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen ausgeführt werden. Eine dieser Voraussetzungen ist die Mitteilung an die Gemeinde.

    M I T T E I L U N G A N D I E G E M E I N D E (§ 55 HBO, Anlage 2, V 1)

    Der Stadt Neu-Isenburg ist das beabsichtigte Bauvorhaben durch das Einreichen der erforderlichen Bauvorlagen schriftlich zur Kenntnis zu geben. Seitens der Gemeinde besteht keine Prüfpflicht der Unterlagen. Sie als Bauherrin oder Bauherr bzw. der oder die von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser/in trägt die Verantwortung für die Ein- haltung und Prüfung der Rechtmäßigkeit des Vorhabens.

    Mit dem Bau darf 14 Tage nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Stadt oder nach positiver Rückantwort durch die Gemeinde begonnen werden. Mit den Arbeiten darf nicht begonnen werden, wenn die Stadt Ihnen als Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens notwendig ist.

    U N T E R L A G E N § 5 5 H B O

    • Vordruck „Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben“ * • Liegenschaftsplan• Freiflächenplan• Bauzeichnungen• Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung• Ggf. noch weitere zur Erläuterung des Vorhabens dienende

    Unterlagen

    Bitte reichen Sie die Unterlagen in zweifacher Ausführung ein, da ein Zweitexemplar von der Stadt Neu-Isenburg mitsamt der Erklärung der Gemeinde an die Bauaufsicht weitergeleitet wird.

    Während grundsätzlich gilt, dass für Baumaßnahmen aller Art eine Genehmigung durch die Bauaufsicht erforderlich ist, definieren die §§ 55 und 56 Hessische Bauordnung

    (HBO) Fälle, bei denen unter besonderen Voraussetzungen auf eine Genehmigung verzichtet werden kann. § 55 HBO bezieht sich auf Vorhaben, die baugenehmigungsfrei erstellt

    werden können, sofern sie in der zugehörigen Anlage 2 aufgelistet sind. Gelten für Ihr Vorhaben jedoch die Festset-zungen eines Bebauungsplans ist § 56 HBO anzuwenden.

    § 55 HBO Hessische Bauordnung, Baugenehmigungsfreie Vorhaben

    Baugenehmigungs frei

    § 56 HBO Hessische Bauordnung, Baugenehmigungsfreie Vorhaben im beplanten Bereich, (Genehmigungsfreistellung)

    Keiner Baugenehmigung bedürfen außerdem Bauvorha-ben, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, soweit sie kein Sonderbau sind und keiner Ausnah-me, Befreiung oder Abweichung bedürfen. Ob das Grund-stück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt und welche Festsetzungen der Bebauungsplan enthält, kann im Fachbereich Stadtplanung und Bauberatung erfragt oder online auf der Internetseite des Kreises Offenbach (kreis-offenbach.de/buergergis) eingesehen werden.

    Auch hier sind Sie als Bauherrschaft bzw. der oder die von Ihnen beauftragte Entwurfsverfasser/in für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften verantwortlich. Die Einreichung von Unterlagen ist zwingend notwendig. Diese erfolgt wie bei Vorhaben nach § 55 HBO über eine Mitteilung an die Gemeinde.

    M I T T E I L U N G A N D I E G E M E I N D E (§56 HBO)

    Die Bauherrschaft hat die erforderlichen Bauvorlagen bei der Stadt Neu-Isenburg einzureichen. Das Zweitexemplar der Unterlagen wird durch die Stadt an die Bauaufsicht weitergegeben, kann von der Bauherrschaft aber auch zeitgleich direkt dort eingereicht werden. Seitens der Stadt

    und der Bauaufsichtsbehörde wird keine Prüfung des Bauvorhabens durchgeführt. Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Eingang der erforderlichen Bauvorlagen begon-nen werden.

    Teilt die Stadt vor Ablauf der Frist schriftlich mit, dass sie kein Baugenehmigungsverfahren für erforderlich hält, kann die Bauherrschaft vor Ablauf der genannten Frist mit der Ausführung des Vorhabens beginnen.

    Zuvor ist jedoch die Anzeige des Baubeginns, die Benen-nung der Bauleitung und der Nachweis der Bauvorlagebe-rechtigung fristgerecht der Bauaufsicht mitzuteilen. Die Fertigstellung ist ebenso der Bauaufsicht anzuzeigen. Auch im Verfahren nach § 56 gilt, dass mit den Arbeiten nicht begonnen werden darf, wenn die Stadt der Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

    U N T E R L A G E N § 5 6 H B O

    • Vordruck „Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben“ *• Liegenschaftsplan mit Kennzeichnung der Festsetzungen

    des Bebauungsplanes• Freiflächenplan • Bauzeichnungen • Stellplatznachweis• Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung• Berechnungen zu den Vorgaben des Bebauungsplanes• ggf. noch weitere zur Erläuterung des Vorhabens

    dienende Unterlagen

    BAB 33 https://wirtschaft.hessen.de/landesentwicklung/bauen-und-wohnen/formulare

    *

  • 2 4 2 5

    W Ä R M E

    Wärmepumpen werden bezuschusst, wenn sie über Zähler verfügen, die die aufgenom-mene Strommenge nachweisen und wenn eine bestimmte Jahresarbeitszahl erreicht wird.

    A L T E R O R T

    Das Stadtgestalterische Förderprogramm ‚Alter Ort‘ soll der Erhaltung und Verschöne-rung des charakteristischen Stadtbildes dienen. Wenn sich Ihr Vorhaben im Gel-tungsbereich der Gestaltungssatzung „Alter Ort“ (s. Seite 14) befindet, lohnt es sich zu prüfen, ob von Seiten der Stadt ein Zuschuss gewährt werden kann. Der Fachbereich Stadtplanung und Bauberatung kann Sie dazu beraten, ob Ihre geplante Maßnahme der stadtgestalterischen Satzung entspricht. Der zuständige Dezernent beurteilt die Förderungswürdigkeit der jeweiligen Maßnahmen, während der Magistrat über die Vergabe von Darlehen entscheidet.

    D E N K M A L S C H U T Z

    Sofern Ihr Anwesen ganz oder teilweise unter Denkmalschutz steht oder gestellt werden kann, besteht ein Anspruch auf Fördermittel des Landes. Einsicht in die Denkmalliste für den Kreis Offenbach, sowie weitere Informationen zum Thema Denk-malschutz, erhalten Sie bei der Unteren Denkmalschutzbehörde in Offenbach (kreis-offenbach.de).

    S C H A L L S C H U T Z -P R O G R A M M E

    Erstattungen aus den Lärmschutzprogram-men und eine Außenwohnbereichsentschä-digung gibt es für Neu- und Umbauten nur dann, wenn die Baugenehmigung vor dem 13.10.2011 vorlag. Auf der Homepage des Regierungspräsidiums Darmstadt (rp-darmstadt.hessen.de) sind weitere Informationen hierzu zu finden. Zur Feststel-lung der nach Fluglärmgesetz (FluLärmG) festgelegten Lärmschutzzonen gibt es Karten, die im Regierungspräsidium zur Ansicht ausliegen oder im Internet eingese-hen werden können (gds.hessen.de). Der Fachbereich Umweltschutz der Stadt Neu-Isenburg berät Sie in dieser Frage.

    Die Stadt Neu-Isenburg fördert den Einsatz von Erneuerba-ren Energien. Die Gemeinde möchte damit einen lokalen Beitrag zur Reduzierung von Kohlendioxid leisten. Zudem fördert die Stadt die Nutzung des Regenwassers, das z.B. von Dächern abfließt. Damit sollen Einsparungen beim Verbrauch von Trinkwasser z.B. für die Gartenbewässerung möglich werden. Um diese Ziele zu erreichen, hat die Stadt- verordnetenversammlung Förderrichtlinien für thermische Solaranlagen, effiziente Wärmepumpen, Photovoltaik- anlagen und Zisternen beschlossen. Für alle Anlagen gilt, dass der Antrag vor Baubeginn beim Fachbereich Hochbau gestellt werden muss. Weitere Informationen dazu finden Sie unter neu-isenburg.de.

    W A S S E R

    Bei Zisternen handelt es sich um Regenwasseranlagen, die entweder nur zur Gartenbewässerung dienen, oder aber auch das Wasser für die WC-Spülung oder andere Bereiche liefern, in denen keine Trinkwasserqualität erforderlich ist. In beiden Fällen ist eine Förderung möglich.

    S O N N E / S T R O M

    Photovoltaikanlagen, die Energie in Form von Strom produzieren, werden von der Stadt gefördert.

    S O N N E / W Ä R M E

    Solaranlagen, die Energie in Form von Wärme produzieren, werden gefördert, wenn sie neu und marktüblich sind und dem Stand der Technik entsprechen.

    Bei der Planung Ihres Vorhabens sollten Sie prüfen, welche Fördermög-lichkeiten Sie in Anspruch nehmen können. Für unterschiedliche Maß-nahmen kann es Zuschüsse geben.

    KfW

    Die KfW Bankengruppe fördert Gebäude, die einen besonders hohen Energiestandard haben, also möglichst wenig Energie verbrauchen. Dabei sind die Vorgaben der Energieeinsparver-ordnung (EnEV) zu beachten. Eine Beratung hierzu ist über das Energienetzwerk Neu-Isenburg energienetzwerk-neu-isenburg.de möglich.

    Förderung

    2 5

  • 2 6 2 7

    Abbruch .....................................................17

    Abstandsflächen .....................................17

    Alter Ort .............................................. 14/25

    Altlasten .....................................................15

    Artenschutz ..............................................18

    Aufstellungsbeschluss ............................ 7

    Bauakten ..................................................... 5

    Bauantrag ........................................... 12/13

    Bauaufsicht ..................................11/12/13

    Bauberatung ..................................... 12/13

    Baugenehmigung .............. 11/12/20/21

    Baugenehmigungsfreie

    Vorhaben ............13/22/23

    Baugesetzbuch (BauGB) ........................ 6

    Baulasten ...................................................15

    Baumschutz/-satzung ...........................18

    Baunutzungsverordnung (BauNVO) . 6

    Bauordnungsrecht .................................11

    Bauplanungsrecht .................................... 6

    Baurecht......................................6/7/11/12

    Baustelleneinrichtung ..........................21

    Bauvorbescheid ......................................21

    Bauvorlagen ...................................... 20/23

    Bebauungsplan .................................. 6-10

    Bekanntmachung ..................................... 7

    Bodenrichtwerte .....................................14

    Brandschutz ..............................................19

    Denkmalschutz ................................ 18/25

    Energieausweis .......................................19

    Energieberatung .....................................19

    Energieeinsparverordnung ......... 19/25

    Entwässerung ..........................................21

    Erhaltungssatzung .................................14

    Erschließung ..................................... 16/17

    Fällantrag ..................................................18

    Flächennutzungsplan (RegFNP) ..... 6/9

    Fluglärm .....................................................25

    Förderung ....................................19/24/25

    Förmliche Beteiligung ............................ 7

    Frühzeitige Beteiligung .......................... 7

    Gestaltsatzung ........................................14

    Grundbuch................................................15

    Grundstückskauf.....................................14

    Hausanschluss .........................................17

    Hausnummern ........................................15

    Hessische Bauordnung (HBO) . 6/11/20

    Informelle Anfragen ..............................12

    Kampfmittel .............................................15

    Katasterpläne ...........................................15

    Lärmschutz ...............................................25

    Liegenschaftspläne................................15

    Mitteilung an die Gemeinde ....... 22/23

    Nachbarrecht .................................... 11/17

    Naturschutz ..............................................18

    Offenlage ..................................................... 7

    Photovoltaikanlagen ............................24

    Regionalplanung ...................................... 6

    Satzung ......................................................11

    Satzungsbeschluss ................................... 7

    Schallschutz ..............................................25

    Solaranlagen ............................................24

    Stadtplanung ............................................. 3

    Stellplätze/Stellplatzsatzung ..............17

    Teilbaugenehmigung ...........................21

    Umweltschutz ............................18/24/25

    Vorkaufsrecht ..........................................14

    Wärmepumpen .......................................25

    Zisternen ...................................................24

    Zuschüsse ........................................... 24/25

    Rathaus

    Hugenottenallee 5363263 Neu-IsenburgTelefon (06102) [email protected] aktuellen Sprechzeiten sind der Homepage zu entnehmen: neu-isenburg.de

    FB 61: Stadtplanung und Bauberatung

    Telefon (06102) 241-625Telefax (06102) [email protected]

    FachbereichsleitungMartin Barnat, Telefon (06102) [email protected]

    Stellvertretende FachbereichsleitungMonika Berelson, Telefon (06102) [email protected]

    BauberatungClaudia Schlegel, Telefon (06102) [email protected] Ultsch, Telefon (06102) [email protected]

    Bebauungspläne, StadtgestaltungClaudia Metzner, Telefon (06102) [email protected] Rohde, Telefon (06102) [email protected]

    Statistik, Auskunft Bodenrichtwerte/VorkaufsrechtLuba Michaelis, Telefon (06102) [email protected]

    VerkehrsplanungHelmut Ott, Telefon (06102) [email protected]

    RadverkehrsplanungMarcus Brockmann, Telefon (06102) [email protected]

    Fachbereichsübergreifende PlanungenPeter Heß-Meinel, Telefon (06102) [email protected]

    FB 65: Hochbau

    FörderprogrammeTelefon (06102) [email protected]

    FB 10.4: Wirtschaftsförderung, Öffentlichkeit, Marketing, Natur- und Umweltschutz, Liegenschaften

    Städtische GrundstückeTelefon (06102) 241-208 und [email protected] Quilling, Telefon (06102) [email protected] Monath, Telefon (06102) [email protected]

    Natur-und Umweltschutz/Schallschutz Markus Bucher, Telefon (06102) [email protected] Dombrowe, Telefon (06102) [email protected]

    FB 32: Sicherheit, Ordnung und Straßenver-kehrsbehörde

    Straßenverkehr, Parken, Genehmigungen für Baustelleneinrichtungen im öffentlichen Straßenraum Telefon (06102) [email protected]

    DLB: Dienstleistungsbetrieb Dreieich und Neu-Isenburg AöR

    Offenbacher Straße 17463263 Neu-Isenburgdlb-aoer.de

    Abwasser, Kanal, Tiefbau, Abfall, Grün, Spiel, Sport Telefon (06102) [email protected]

    BaumschutzHerr Baum, Telefon (06102) [email protected]

    SWNI: Stadtwerke Neu-Isenburg GmbH

    Schleussnerstrasse 6263263 Neu-Isenburg swni.de

    Strom, Gas, WasserTelefon (06102) [email protected]

    EnergieberatungTelefon (06102) [email protected]

    Feuerwache (FB 37: Brandschutz)

    Sankt-Florian-Straße 263263 Neu-IsenburgTelefon (06102) [email protected]/feuerwehr

    Verbraucherzentrale Hessen/Energiestützpunkt Neu-Isenburg

    EnergieberatungAnmeldung unter (06102) 241-703Alle 4 Wochen am Samstag von 10.00 - 13.00 Uhr

    StadtbibliothekFrankfurter Str. 15263263 Neu-Isenburg

    verbraucherzentrale-energieberatung.deenergienetzwerk-neu-isenburg.de

    Index Kontakte – S T A D T N E U - I S E N B U R G

  • 2 8 2 9

    Kontakte –Kreis Offenbach

    Werner-Hilpert-Straße 1 63128 Dietzenbach Telefon (06074) 8180-0Telefax (06074) [email protected]

    Baugenehmigungen Fachdienst Bauaufsicht – Allgemeine BauvorhabenFrau Hünert, Telefon (06074) [email protected] Rist, Telefon (06074) [email protected]

    BaulastenFachdienst Bauaufsicht – Allgemeine BauvorhabenFrau Gluch, Telefon (06074) [email protected] (nur Auskunft)Herr Owessny, Telefon (06074) [email protected]

    BaudenkmalpflegeFachdienst Bauaufsicht – Allgemeine BauvorhabenFrau Maier, Telefon (06074) [email protected]

    BodendenkmalpflegeFachdienst Bauaufsicht – Allgemeine BauvorhabenFrau Weber, Frau Kroemer, Telefon (06074) [email protected]

    Immissionsschutz, Naturschutz,Wasser- und Bodenschutz Fachdienst Umwelt Telefon (06074) [email protected]@kreis-offenbach.de

    Katasterpläne Liegenschaftskataster Amt für Bodenmanagement HeppenheimServicestelle DietzenbachTelefon (06074) 8180-4411Auskunft.dg-die@hvbg.hessen.dehvbg.hessen.degds.hessen.de

    Vorbeugender Gefahrenschutz

    Gefahrenabwehr und Gesundheitszentrum Gottlieb-Daimler-Straße 10 63128 DietzenbachTelefon (06074) 8180-63710Fax (06074) [email protected]

    Grundbuchamt

    Amtsgericht Offenbach am MainGrundbuchgerichtKaiserstraße 16-18Telefon (069) 8057-1936verwaltung@ag-offenbach.justiz.hessen.deag-offenbach.justiz.hessen.de

    Regierungspräsidium Darmstadt

    Altlasten Abt. Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt Dezernat 41.5 Bodenschutz Wilhelminenstraße 1-3 64278 DarmstadtTelefon (06151) [email protected]

    Kampfmittel Abt. Öffentliche Sicherheit und OrdnungDezernat I 18 Kampfmittelräumdienst Luisenplatz 2 64278 DarmstadtTelefon (06151) [email protected]

    Regionalverband Frankfurt Rhein-Main

    Regionalplanung und Regionaler FlächennutzungsplanPoststraße 1660329 Frankfurt am MainTelefon (069) [email protected]

    Q U E L L E N

    In der jeweils rechtskräftigen Fassung (Stand April 2015)

    • Baugesetzbuch (BauGB)• Baunutzungsverordnung

    (BauNVO) • Hessische Bauordnung 2011

    (HBO) • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) • Bundesnaturschutzgesetz

    (BNatSchG)• Hessisches Nachbarrechtsge-

    setz (NachbG)• Gesetz zum Schutz gegen

    Fluglärm (FluLärmG)• Energieeinsparverordnung

    (EnEV)

    • Stellplatzsatzung der Stadt Neu-Isenburg, Gestaltungssat-zung „Alter Ort“

    • Erhaltungssatzung „Alter Ort“• Satzung zum Schutz der

    Grünbestände• Richtlinien der Stadt Neu-

    Isenburg zur Förderung von thermischen Solaranlagen

    • Richtlinien der Stadt Neu-Isenburg zur Förderung von Maßnahmen zur Trinkwasser-einsparung

    • Richtlinien der Stadt Neu-Isenburg zur Förderung von Photovoltaikanlagen, Richtlinien der Stadt Neu-Isenburg von effizienten Wärmepumpen

    W E I T E R E B E H Ö R D E N eigene Notizen

    2 9

  • 3 0 3 1

    Herausgeber: Magistrat der Stadt Neu-Isenburg Hugenottenallee 53 63263 Neu-Isenburg neu-isenburg.de

    Verfasser: Fachbereich 61 (Stadtplanung und Bauberatung) Unter Mitwirkung von: Anne Lemhöfer / Journalistin / annelemhoefer.de

    Gestaltung: Roman Köller / Grafik & Illustration / romankoeller.com

    Fotos: Salome Roessler / lensandlight, sowie Stadt Neu-Isenburg

    Auflage: 2.000 | Stand: April 2015

    Die Vervielfältigung, Bearbei-tung und jede Art der Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechts bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Magistrats der Stadt Neu-Isenburg. Kopien von diesen Seiten sind für den privaten Bereich gestattet, nicht jedoch für kommerzielle Zwecke.

    I M P R E S S U M