niu BricksHamburg-Eppendorf

Moderner Hotelneubau in Hamburg-Eppendorf

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Zinsbaustein GmbHHardenbergstraße 3210623 Berlin

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Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum voll-ständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

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niu BricksHamburg-Eppendorf

Bereits vermietet: Ein langjähriger Mietvertrag mit einer Tochter der Hotelgruppe NOVUM Hospitality liegt vor

Erfahrener Projektentwickler: Die S&P Commercial Development GmbH ist Teil der Sontowski & Partner Group. Diese ist bereits seit 34 Jahren im Gewerbe- und Wohn-immobilienmarkt aktiv

DAS IMMOBILIEN-PROJEKT AUF EINEN BLICK:

24 MONATE

LAUFZEIT

5,25 % P.A.

VERZINSUNG

1.500.000 €

INVESTITIONS-VOLUMEN

500–10.000 €

ANLAGESUMME

25.03.2020

RÜCKZAHLUNG

PROJEKTSTAND

09/2019 VORZEITIGE

RÜCKZAHLUNG MÖGLICH

Q2/2018–Q4/2019 BAUPHASE

BIS 03/2020 RÜCKZAHLUNG

DARLEHEN

PROJEKTGESELL- SCHAFT & GRUND-STÜCK ANGEKAUFT

BAUGENEHMIGUNG VORHANDEN

MIETVERTRAG UNTERZEICHNET

GENERALUNTER-NEHMERVERTRAG UNTERZEICHNET

Die S&P Commercial Development GmbH entwickelt ein zehnstöckiges Drei-Sterne-Hotel der Marke „niu“ mit 192 Zimmern sowie einem Frühstücks- und Gastronomiebereich. Es liegt bereits ein langjähriger Mietvertrag mit einer Tochtergesellschaft der Hotelgruppe NOVUM Hospitality vor, die europaweit rund 160 Hotels an 65 Standorten verwaltet.

Das Projekt wurde nach den strengen Zinsbaustein- Auswahlkriterien an die Erfolgschancen des Vorhabens ausgewählt. Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Eine vorzeitige Rückzahlung nach 18 Monaten ist möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird. Zusätzlich besitzt der Entwickler die Möglichkeit, jederzeit ein Drittel der Anlagesumme mit den für diesen Darlehensteil angefallenen Zinsen zurückzuzahlen. Unabhängig vom Zeit-punkt der Ausübung dieser Rückzahlungsoption besteht für die ersten zwölf Monate der Dar-lehenslaufzeit ein Zinsanspruch auf den vollen Anlagebetrag.

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Visualisierung „niu Bricks“ in Hamburg

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Visualisierung „niu Bricks“ in Hamburg

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Standort Christoph-Probst-Weg 33

20251 Hamburg-Eppendorf

Hotelzimmer192 Stück

Zimmergröße durchschnittlich 18 m²

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Im Rahmen des Projektes entsteht ein Drei-Sterne-Hotel mit 192 Zimmern. Das Gebäude wurde zusammen mit der Hotelgruppe NOVUM Hospitality als ein Hotel der Marke „niu“ konzipiert und ist bereits langfristig an eine Tochter vermietet.

Das Gebäude basiert auf einem klaren Raster mit einem zehnstöckigen Hauptbaukörper und einem acht-geschossigen Anbau im Westen. Pro Geschoss werden bis zu 22 Zimmer untergebracht, die durchschnittlich 18 m² groß sind. Im achten und neunten Obergeschoss ist jeweils ein barrierefreies Zimmer vorgesehen. Ein Frühstücks- und Gastronomiebereich sind geplant. Im Untergeschoss befinden sich öffentliche Toilettenräume, ein Aufenthalts-bereich inklusive Umkleiden für das Personal sowie Büros und Nebenräume.

Geplant wurde das Projekt ursprünglich durch ein ande-res Immobilienunternehmen, welches das Projekt inklusive Grundstück, Bauplanung und Baugenehmigung an die S&P CD Objekt 2 GmbH & Co. KG – eine Tochter der S&P Com-mercial Development GmbH – verkaufte. Das Grundstück ist unbebaut und lastenfrei.

Für die Bauleistungen wurde ein Angebot des renommier-ten Generalunternehmers Ed. Züblin eingeholt. Das Unter-nehmen verzeichnete rund 3,4 Mrd. € Umsatz in 2016 und beschäftigt über 13.750 Mitarbeiter.

Der Baubeginn ist im zweiten Quartal 2018 angesetzt. Die Fertigstellung und Übergabe an den Mieter NOVUM ist im vierten Quartal 2019 geplant.

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Relevante Fakten – Hotelmarkt Hamburg

Anzahl Gäste 2016 ca. 6,56 Mio.1

Anzahl Übernachtungen 2016 ca. 13,3 Mio.1

Entwicklung Anzahl Übernachtungen 2009–2016 +62,7 %1

Durchschnittliche Auslastungsrate 2016 80,9 %1

Transaktionsvolumen Hotelinvestitionen 2017 515 Mio. €2

Makrolage Hamburg – Eines der meistbesuchten Städteziele Deutschlands

Hamburg ist die zweitgrößte Stadt Deutschlands und achtgrößte Stadt Europas. Die Hansestadt ist mit knapp 1,9 Mio. Einwohnern ein eigenes Bundesland sowie das Zentrum Norddeutschlands.

Als eines der meistbesuchten Städteziele Deutschlands ist Hamburg sowohl durch den freizeittouristischen Sektor als auch im Bereich des Geschäftstourismus hoch-frequentiert. Der Hamburger Flughafen als fünftgrößter deutscher Flughafen wird von 65 Fluggesellschaften bedient. Pro Jahr durchlaufen ihn rund 16,2 Mio. Flug-gäste aus der ganzen Welt.1

Nach dem Hamburg Market Report 2016/2017 von Colliers International zählte die Stadt 2016 über 6,5 Mio. Gäste. Das ist ein Anstieg von 4,6 % im Vergleich zum Vor-jahr. Die Gäste buchten rund 13,3  Mio. Übernachtungen, was einen Anstieg von 5,5 % im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Von 2009–2016 ist die Anzahl der Über-nachtungen sogar um 62,7 % gestiegen, was laut Colliers auf einen langfristig stabi-len Wachstumstrend hindeutet.1

2016 war die durchschnittliche Hotelauslastungs rate in Hamburg mit 80,9 % höher als in allen anderen Top-5-Städten Deutschlands. Auf Platz zwei folgt Berlin mit 77,1 %, dann München mit 76,5 %.1 Hamburg ist nach München und Berlin der drittgrößte deutsche Hotelinvestmentmarkt. 2017 wurden dort rund 515  Mio.  € umgesetzt, rund 36 % mehr als im Vorjahr.2 Die Spitzenrenditen für Hotels in Hamburg betrugen rund 4,25 %, was bedeutet, dass Investoren i.d.R. mindestens das 23,5-fache der Nettojahreskaltmiete eines Hotels bezahlen.3

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1 Colliers International: Hamburg Hotel Market Report 2016/2017, unter: http://www.colliers.com/-/media/files/emea/germany/germany_research/hotel/cities/colliers%20international_mb_hot_hamburg_q1-q4%202016_eng.pdf?la=en-GB

2 BNP Paribas Real Estate: Hotel-Investmentmarkt Deutschland Q4 2017, unter: https://www.rea-lestate.bnpparibas.de/upload/docs/application/pdf/2018-01/2017-q4_bnppre_aag_hotel_invest-ment_de.pdf

3 Colliers International: Hotel Investment Deutschland Q1–Q3 2017, unter: http://www.colliers.com/-/media/files/emea/germany/germany_research/hotel/hotel-in-vestment-germany-infographics-q3-2017-colliers-en.pdf?la=en-gb

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MikrolageStandort direkt am Büroquartier Hamburg-Eppendorf

Eppendorf ist ein Stadtteil im Norden Hamburgs und liegt zentral zwischen dem Stadtzentrum und dem Flughafen Hamburg. Das Hotel befindet sich an der nörd-lichen Spitze der fast abgeschlossenen Quartiers entwicklung „Quartier am Zeug-haus“, in deren Rahmen rund 40.000 m² hochwertige Büroflächen entstehen.

Bereits ansässige Mieter sind unter anderem die Deutsche Telekom, Porsche Consult, BUWOG sowie das Hamburg Business Center Eppendorf, welches mittelständische und internationale Unternehmen beherbergt. Dadurch besteht direkt am Standort Nachfragepotenzial nach Übernachtungsmöglichkeiten für die Gäste und Mitarbei-ter der ansässigen Unternehmen.

Des Weiteren befindet sich das Universitätsklinikum Hamburg-Eppendorf (UKE) in Laufnähe (acht Geh minuten Entfernung). Dadurch können Angehörige der Patienten das Hotel als bequeme Übernachtungsmöglichkeit nutzen. Die Hotelkapazitäten im unmittelbaren Umfeld des UKE sind aktuell regelmäßig vollständig ausgelastet.

Der Standort besitzt eine gute Anbindung an das ÖPNV-Netz. Eine Gehminute ent-fernt befindet sich eine Bushaltestelle mit einer direkten Busverbindung zum Flug-hafen Hamburg (26 Fahrminuten). Des Weiteren starten dort verschiedene Verbin-dungen zum Hauptbahnhof, die rund 30–40 Fahrminuten benötigen.

© OpenMapTiles © OpenStreetMap contributors

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Visualisierung „niu Bricks“ in Hamburg

Der ProjektentwicklerS&P Commercial Development GmbH

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Der Projektentwickler: S&P Commercial Development GmbH

Die S&P Commercial Development GmbH bildet das gewerbliche Immobiliengeschäfts-modell der Sontowski & Partner Group ab, ergänzt die Geschäftsfelder der S&P Office Development GmbH und der S&P Retail Development GmbH und bündelt die gruppen-interne Erfahrung in den Bereichen Multi-Use-Objekte, Hotel und Logistik sowie Service Developments.

Die Sontowski & Partner Group realisiert seit 1984 komplexe Projekte in den Segmenten Gewerbe- sowie Wohnimmobilien und hat bereits ein gewerbliches Projektvolumen von rund 1,2 Mrd. € entwickelt.

Das Darlehen erhält die Objektgesellschaft S&P CD Objekt 2 GmbH & Co. KG, welche eine Tochter der S&P Commercial Development GmbH ist.

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NOVUM Hotels Holding GmbH, Tochter der NOVUM Hospitality

NOVUM Hospitality ist ein familiengeführtes Unternehmen, das 1988 in Hamburg gegründet wurde. Seit 2004 befindet es sich auf Expansionskurs und verwaltet mittlerweile europaweit rund 160 Hotels an 65 Standorten.

Nach Fertigstellung wird das Gebäude von der Novum Hotels Holding GmbH, einer Tochter der NOVUM Hospitality, angemietet und betrieben. Ein Mietvertrag über 25  Jahre (mit einmaliger Verlängerungsoption über fünf Jahre) ist unterzeichnet.

Es besteht eine Mietbürgschaft der Novum Hotels Holding GmbH über bis zu vier Nettomonatskaltmieten. Weiterhin besteht eine Bankbürgschaft in Höhe von acht Nettomonats-kaltmieten, die bis auf zwölf Monatsnettokaltmieten erhöht werden kann.

PartnerNOVUM Hotels Holding GmbH

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Chancen & Risiken

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Das Darlehen wird mit 5,25  % pro Jahr verzinst. Eine vorzeitige Rück-zahlung nach 18 Monaten ist möglich, wenn das Projekt gemäß Zeitplan abgeschlossen wird. Zusätzlich besitzt der Entwickler die Möglichkeit, jederzeit ein Drittel der Anlagesumme mit den für diesen Darlehensteil angefallenen Zinsen zurückzuzahlen. Unabhängig vom Zeitpunkt der Aus-übung dieser Rückzahlungsoption besteht für die ersten zwölf Monate der Darlehenslaufzeit ein Zins anspruch auf den vollen Anlagebetrag.

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Projektstatus

• Ankauf des Grundstücks und der Bauplanung wurde September 2017 abgeschlossen

• Baugenehmigung wurde erteilt

• Mietvertrag mit einer Tochtergesellschaft des Hotelbetreibers NOVUM Hospitality auf eine Festlaufzeit von 25 Jahren geschlossen (zuzüg-lich Verlängerungsoption von fünf Jahren)

• Angebot mit belastbarer Kosteneinschätzung eines renommierten Generalunternehmers eingeholt

• Erste Gespräche mit potenziellen Käufern fanden statt und konkrete Ankaufsprüfungen laufen

• Baubeginn ist für das zweite Quartal 2018 angesetzt

• Fertigstellung und Übergabe an den Betreiber ist im vierten Quartal 2019 geplant

Darlehensvergabe

• Darlehensnehmerin ist die Objektgesellschaft S&P CD Objekt 2 GmbH & Co. KG, eine Tochter der S&P Commercial Development GmbH

• Das Darlehen ist für das Projekt „niu Bricks“ in Hamburg zweckgebunden

• Alle Zahlungsflüsse werden über den BaFin-zertifizierten Zahlungstreuhänder secupay abgewickelt

Rückzahlungsstrategie

Das Hotel soll in Form eines sogenannten „Forward Deals“ (Verkauf vor Bauabschluss) bereits während der Bauphase an einen Investor veräußert werden. Erste Gespräche mit potenziellen Investoren fanden bereits statt und konkrete Ankaufsprüfungen laufen aktuell.

Finanzierungsstruktur der Projektgesellschaft

Die Projektfinanzierung ist durch Bankdarlehen gesichert.

Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 27,0 Mio. €:

• 21,5 Mio. € werden über Bankdarlehen finanziert

• 4,0 Mio. € werden von der Projektgesellschaft als Eigenmittel eingebracht

• 1,5 Mio. € werden über zinsbaustein.de per Crowd-investing als Nachrangdarlehen bereitgestellt

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Folgende Voraussetzungen müssen vor der Auszahlung an die Darlehensnehmerin erfüllt sein:

✓ Abgeschlossener Grundstückskaufvertrag (bereits erfüllt)

✓ Erteilte Baugenehmigung (bereits erfüllt)

✓ Kostenschätzung eines renommierten Generalunternehmers (bereits erfüllt)

✓ Abgeschlossener Mietvertrag mit einer Tochter der Hotelgruppe NOVUM Hospitality (bereits erfüllt)

Nachweis der Eigenmittel i.H.v. 4,0 Mio. €

Gezeichnetes Bankdarlehen i.H.v. 21,50 Mio. €

Die Chancen

• Renommierter Projektentwickler mit über 34 Jahren Erfahrung

• Langjähriger Mietvertrag mit einem etablierten Betreiber unterzeichnet

• Die Baugenehmigung liegt bereits vor

• Starker touristischer Zustrom und hoher Hotel-bedarf in Hamburg

• Lage nahe einem Business-Quartier und der renommierten Uni-Klinik Hamburg Eppendorf, die Nachfrage nach Übernachtungen generieren können

• Wachsender und nachfragestarker Hotelinvest-mentmarkt in Hamburg

Die Risiken

• Verzögerungen in der Fertigstellung können zu einem späteren Verkauf führen

• Der geplante Verkaufspreis kann möglicher-weise nicht realisiert werden

• Die Baukosten könnten durch unvorher-gesehene Ereignisse höher ausfallen

• Potenzielles Insolvenzrisiko des Projekt-entwicklers, des Betreibers und des Generalunternehmers

• Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qua-lifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten

+ −

Bitte beachten Sie, dass ein Verlust des eingesetzten Kapitals nicht ausgeschlossen werden kann. Um das Risiko zu minimieren, werden die Projekte auf unserer Plattform sorgfältig von un-seren Immobilienexperten ausgewählt. Da wir unseren Anlegern größtmögliche Sicherheit bieten wollen, legen wir strenge Kriterien an und lehnen die Mehrzahl aller eingehenden Anfragen ab.

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niu Bricks in Hamburg

niu Bricks in Hamburgzinsbaustein.de

Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immo-bilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahl-prozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Im-mobilienexperten durchleuchtet wird. Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als In-vestitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Dieses Prinzip bietet die Grundlage unserer Ent-scheidung, auf Risikoklassen zu verzichten und ei-nen einheitlichen Zinssatz anzubieten. Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicherheitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab, anstatt zu versuchen, die zusätzlichen Risiken mit einem höheren Zins-satz zu kompensieren.

Welche Qualitätskriterien setzt zinsbaustein.de an?

Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.deUnser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:

Anlegersicherheit

VorauswahlSchnelle Auslese ungeeigneter Projekte durch Analyse der Pro-jektkalkulation & der Entwick-lerbilanz

1 2Due DiligenceGründliche Betrachtung aller In-formationen, die auch bei einer Projektentwicklungs-Kredit-prüfung einer Bank kontrolliert werden

3Auswahlentscheidung durch das Investment- KomiteeDiskussion aller wichtigen Daten durch ein Komitee von 6 Personen und finale Auswahlentscheidung

Die Personen hinter dem Prozess:

Rainer PillmayerVerantwortet als Geschäftsführer bei zinsbaustein.de die Projektauswahl

und die strategische Weiterentwicklung des Geschäftes.

Dr. Carolin GaborManagement Director der FinLeap GmbH, ehemalige Unternehmensberaterin und Geschäftsführerin des Company Builders FinLeap

Marc StilkeEhemaliger Geschäftsführer von Immobilienscout24

Dr. Henrik MedlaGeschäftsführer des Bauträ-gers Sontowski & Partner Group

Dr. Tilman Engel10+ Jahre Leiter Risikoma-nagement der Sontowski & Partner Group

Eric RombaAnwalt & ehem. Vorsit-zender Bundesverband Sachwerte und Investment-vermögen e.V.

Helena BrunnerHead of Risk bei zinsbaustein.de. Sie

verantwortet den Bereich Due Diligence Real Estate. Zuvor war sie fünf Jahre

als Kreditanalystin bei Berlin Hyp und weitere fünf Jahre in der Analyse von

Immobilienmärkten tätig.

Rainer PillmayerGeschäftsführer bei zinsbaustein.de. Ehemals im Vorstand der DIC Asset AG, davor durchlief er Stationen bei BCG und Eurohypo.

VORAUSWAHL & DUE DILIGENCE

DAS INVESTMENT-KOMITEE VON ZINSBAUSTEIN.DE

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Wie Ihr Investment eingesetzt wird

Das per Crowdinvesting gesammelte Kapital wird als sogenanntes Mezzanine-Darlehen oder Nachrangdarlehen vergeben. Banken finanzieren Bauprojekte nicht vollständig, sondern fordern einen bestimmten Eigenmitte-lanteil. Projektentwickler nutzen Mezzanine-Darlehen deshalb regelmäßig, um ihr Eigenkapital aufzustocken und so mehrere Projekte gleichzeitig realisieren zu können.

Der Begriff Mezzanine (vom italienischen „mezzo“, „halb“) bezieht sich auf die Rangfolge der Forderungen – ein Mezzanine-Darlehen steht zwischen Fremd-und Eigenkapital. Im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz werden die Crowd investoren nach der Bank, aber vor dem Projektentwickler ausbezahlt.

Das kann zum teilweisen oder vollständigen Verlust des ein-gesetzten Kapitals führen, wenn nicht genug Liquidierungsmasse für Bank und Crowdinvestoren zusammen vorhanden ist.

Weitere Informationen zum Ri-sikomanagement finden Sie auf der vorherigen Seite.

Crowdinvesting mit zinsbaustein.deSo funktioniert es:

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Martin GutschmidtLeiter Kundenmanagement

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